三越伊勢丹と三井不動産は21日、再開発が進む日本橋にて三井不動産が手掛ける高級賃貸レジデンス「パークアクシスプレミア日本橋室町」において、両社が連携した初めてのサービスをスタートさせると発表した。「パークアクシスプレミア日本橋室町」は、低層部に「COREDO室町2」「TOHOシネマズ日本橋」がオープンする複合ビル、「室町古河三井ビルディング」の最上階4フロア(18~21階)を占める54戸のラグジュアリー賃貸住宅。最上階4フロア(18F~21F)屋上庭園やロビーラウンジ、最高3.0mの住戸内天井高、エネルギーマネジメントのスマート化など、「パークアクシス」の中でも最高水準の居住性能を誇る。居住者向けの新サービスは三越日本橋本店によって提供される。住宅専属コンシェルジュと三越との連携により、買物の相談やお手伝いをはじめ様々な要望にきめ細かく答える「日本橋三越御用聞きサービス」がその中心。家事代行・お食事宅配・オーダーメイド旅行企画など上質な暮らしに便利なコンテンツを取り揃えた有料サービスメニュー、カルチャーサロン入会優待や三越劇場優先予約等のサービスなども提供される。
2013年11月23日中国銀行は5日、少額投資非課税制度(NISA)ならびに投資信託に関するキャンペーンを開始した。金利上乗せキャンペーン(「NISAでナイス(NICE)キャンペーン」)期間/6月5日(水)~9月30日(月)対象者/同行所定の「NISA口座開設にかかる確認書」を提出した個人の顧客対象定期預金/「スーパー定期」(自動継続のみ)預入金額/1万円以上100万円以内(1円単位)適用金利/預入れ時のスーパー定期預金の店頭表示金利に次の金利を上乗せ預入期間は3か月・適用金利は店頭表示金利+年0.8%現金プレゼントキャンペーン(「投資信託でナイス(NICE)キャンペーン」)期間/6月5日(水)~12月30日(月)対象者/キャンペーン期間中に、1回の申込みで投資信託を30万円以上購入した個人の顧客が自動的に抽選の対象。なお、購入金額には申込み手数料、消費税等を含む対象商品/中国銀行で取扱う投資信託。ただし、申込み手数料のかからない株式投資信託、公社債投資信託(MMF、FFF)は対象外現金プレゼント/抽選で2000人に現金5000円をプレゼント。なお、抽選への参加権利はひとり1回。当選した人へ、2014年1月中に投資信託の指定預金口座に振込む【拡大画像を含む完全版はこちら】
2013年06月07日広島銀行は20日、『〈ひろぎん〉少額投資非課税制度(愛称:NISA)口座開設申込キャンペーン』を開始した。期間は8月30日まで。店頭にて「投資非課税口座開設予約申込書」または「投資非課税口座開設申込確認書」を提出した顧客には、スーパー定期(6カ月)の店頭表示金利に年0.5%(税引後0.398%)を上乗せする。ただし、預入れはキャンペーン開始日以降に同行以外から持ってきた資金、または同行の普通預金・貯蓄預金に預けている資金からの振替を対象とし、預入金額は1円以上100万円以下とする(同行定期預金からの振替は対象外)。期間中(約定日を基準とし、キャンペーン期間中の同一口座における窓口およびインターネットバンキングでの購入金額を累計)、「非課税口座開設届出書」を郵送し、窓口またはインターネットバンキングにて株式投資信託を100万円以上購入した顧客には、2000円キャッシュバック(9月下旬(予定)に投資信託指定預金口座へ振込)。窓口販売取扱店は、広島銀行本支店。但し、ゆめタウン大竹・東広島市役所・広島空港・呉市役所・フジグラン三原・イトーヨーカドー福山店・甲田の各出張所では同キャンペーンを実施しない。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2013年05月21日「不動産鑑定士」は、文字通り土地(の価格)を評価できるという資格です。受験する人が多く、また合格者の少ない「狭き門」であることが知られています。この不動産鑑定士の資格はつぶしが利くものでしょうか?不動産デベロッパーに聞いてみました。■役に立つのは「相続絡みの鑑定」!――「不動産鑑定士」の資格はつぶしが利くものですか?ええ。つぶしの利く免許だと思います。――どんなときに役立つのでしょうか?「相続」絡みで土地の売買を行うときなどが代表的なケースです。その土地の「評価額」を税務署に提出しなくてはならないんですよ。実際、そこで税金が決まるわけですからとても大事です。不動産鑑定士はその「評価額」を決め、公的機関に提出することができます。――ぶっちゃけて言うなら、有利なように土地価格を評価できるということですか?そこまでは言い過ぎですが(笑)。国の「公示価格」というのがありまして。土地を取引する際には「この価格を参考にするように」というものです。そこからむちゃに外れてということはあまりできません。ただし公示価格というのは、あくまでも参考価格であって、その価格で取引ができるとは限りません。売り主さんが「もっと高値でしか売らない」と言えばそれまでですし。――鑑定士であれば、「適正価格」を提示できるというわけですか?と同時にある意味ハクが付くわけです。「鑑定士さんがこういう価格を提示しているので」と。鑑定士さんの作成した書類は公的機関で通用しますので。エビデンスに使えるといいますか。■開発部署にいたら重宝する免許――不動産会社に勤めていても、役に立つ免許ですか?それは部署によります。私は営業部なので必要ないといえば必要ないですが。例えば、「土地活用」「不動産のコンサルティング」などを担当する部署などでは重宝します。というのは、先ほどのように「相続絡みでその土地をどうするか迷っている人」がいるとしましょう。その方に、「今、土地はこのぐらいの価格」ですので売却しましょう、などという提案をする場合に「土地の評価額」を提示しなければなりません。不動産鑑定士の免許を持っていれば自分でもできますから。――なるほど。公的機関に提出できる審査書を作成できることは大きな意味があります。――例えば、個人で不動産鑑定士の免許を持っていて、「この土地の鑑定書を作ってください」といった依頼が来ることはあるのでしょうか?はい。不動産業者からもそうですが、税理士さんからそういった依頼が行くことも普通にあります。相続の際の「相続税対策」で出番が多いでしょうね。――そのときにどのくらい報酬がもらえるものでしょうか?20万円~30万円といった報酬が普通だと思います。弊社でも外部でお願いしている鑑定士さん、おられますよ。というわけで、不動産業者さんから見ると「不動産鑑定士」の免許は「つぶしの利く免許」のようです。これから、人口の多い日本の高齢者が「相続問題」に直面します。鑑定士の出番は増えるのかもしれませんね。(高橋モータース@dcp)
2013年04月06日不動産屋さんにも「今月末までに5軒売ってこーい!」みたいなノルマはあるのでしょうか?また、あったとすればノルマ達成できないと何かペナルティーはあるのでしょうか?不動産業者に聞いてみました。――不動産業界って販売のノルマみたいなのはあるのでしょうか?ノルマというのはうちの会社ではないのですが、ほかの仲介会社さんで、「販売の委任をどれだけ取るか」というノルマがあるところがあります。――オーナーさんから物件をどれだけ任せてもらえるか、ってことですよね?そうですね。そういった委任をどれだけ持ってくるかノルマが課せられているところがあります。――売上金額のノルマはありますか?もちろんあります。売り上げや契約本数ですね。ノルマという厳しいくくりではありませんが、目標として金額を設定している会社も多いですね。まぁ会社員なので当然といえば当然のことなのですが……(笑)。――そういったノルマや目標は単純に売上金額だったりするのですか?私の会社の場合は、利益ですね。どれだけの値段で買って、どれだけの値段で売れたか、です。もちろん、単純に売上金額をノルマや目標にしているところもあります。――もし利業利益が足りない場合だと、なんとか大きな金額の物件を売って一発逆転!なんてことも?あります(笑)。また、不動産の場合、回収するまでに時間がかかるので、キャッシュフローをちゃんと考えて動かないとえらいことになります。――もしノルマに届かなかった場合、どうなりますか?一応サラリーマンなので叱責されたりはしますが、大きなペナルティーを受けることはあまりないでしょう。もちろん、度が過ぎれば会社から何らかのお達しがありますけど。ノルマ制のところでも、達成できなければ給料カットとか即解雇などはないと思いますよ。――ノルマ達成でお給料アップとかはないのですか?私の場合は固定給なのでそういったものはないです。なので基本的には達成しても上がりもせず、達成できなくても下がりもせず、ですね。ただ、中には歩合制の会社もあるので、成績が悪いとお給料が少ない……といったケースもあるそうです。――なるほど。不動産の世界でも、そこまでハードなノルマや目標はないんですね。そうですね。一般の営業職とほぼ同じだと思ってもらえるといいです。ただ、扱っているモノの額が額なので、目標金額とかもウン千万とかウン億円なんですね。慣れると大丈夫なんですが、当初は金銭感覚がおかしくなりそうでしたよ(笑)。――それは普通の仕事をしていると分からない感覚ですね。大きな金額が動く不動産業界なので、ノルマとかいろいろ厳しいのかと思っていましたが、そこまでではないようです。「なんだか他業種より厳しそう……」と思っていたので意外でしたね。(貫井康徳@dcp)
2013年03月25日バブルの時代には大変に羽振りが良かった不動産業。お金に直結した商売なので「儲かる商売なのでは?」と思われがちな不動産屋さんですが、本当にそうなのでしょうか。不動産屋さんに聞いてみました。■「ゼロから不動産屋」は難しい道!――不躾(ぶしつけ)で恐縮ですが、不動産屋は儲かるのでしょうか?大変難しい質問ですね。これはどの業種でもそうでしょうが、儲かっているところ、儲かっていないところがあります。不動産屋だから儲かるということではありません。現在はそれほど景気は良くないですよ。――例えば、これから不動産屋を始めるんだ! という人がいたらどうでしょうか?「ゼロから不動産屋を始める」という話でしたら、難しいのではないかと思ますが……。――なぜでしょうか。現在はやや供給過多の状態で、物件が余っているという状況です。その中で各不動産屋が「借り主さん」「買い主さん」を見つけようと激しい競争をしています。そこにゼロから始めるというのは相当なリスクではないでしょうか。特別なものがあれば別ですが。――特別なものといいますと?例えば「誰もが欲しい土地」とか「良い物件」を多数持っているとか……「大地主」や「大手企業」との人脈を持っているとか、ですね。本当に競争の激しい世界ですので、そういった好条件がないと難しいでしょう。■賃貸物件の仲介手数料だけでは……――街中にある不動産屋さんは儲かるんでしょうか?昔からその街で不動産屋を営んでいると、大家さんとも懇意で良い物件をたくさん押さえているということが多いでしょう。その場合には、仲介手数料が一定量きちんと見込めますから、収入は安定しているでしょう。ただ、儲かっているかどうかは別問題ですね。――なぜですか?「食べていけてる」というのと「儲かっている」のは違いますでしょ? 正直に言いますと、賃貸物件の仲介手数料だけだと「儲かる」ところまではいかないと思います。特にその街に根ざして営んでいる不動産屋の場合、物件の数もそれほど多くはないですし。仲介手数料だけの商売となると「数」が勝負になっちゃいますので。やはり物件の売買、土地に投資してそれを売るなどしないと「儲け」が大きくはならないですね。でも投資するとリスクが大きくなりますので……。――それで失敗する不動産屋さんもあるんですか?もちろんです。皆さん気が付かないかもしれませんが、倒産や夜逃げなどの多い業種でもあるんですよ(笑)。■不動産会社に勤めていると……――不動産会社に勤めている人はどうでしょうか? 給料は多いでしょうか。それはサラリーマンですので普通の会社員と変わらないでしょう。もちろん一部上場の不動産業種の会社であれば給料はいいと思いますが、不動産業種だから飛び抜けて高額ということはないと思います。あと、不動産業はとても景気に左右されやすいので、その点は他の業種よりも不利ですね。――景気に左右されますか?大きく左右されます。すぐに物件の動きが止まったりしますし。開発した物件が売れ残ったりすると頭抱えますよ。不動産業で儲けようとすると、複数の優良物件を持ってきちんと運用、投資案件もうまくやり抜くという「資産と才覚」が必要とのこと。景気にも左右されやすい、競争の非常に厳しい世界だそうです。(高橋モータース@dcp)
2013年02月09日うちナビが運営する不動産賃貸仲介ショップ「うちナビ」は、全店舗の接客風景を生中継する検索サイトを12月20日に公開した。この取り組みは不動産業界では初の取り組みになるという。同サイトのコンセプトは、”「人で探す」お部屋探し”。不動産業界で一部もたれがちな「怪しい」「怖い」というイメージを解消し、より安心・信頼して物件探しができるよう、全店舗の接客風景を生中継する(※)。ほかにもスタッフ紹介、スタッフが勧める賃貸情報といったコーナーも設ける。また、物件探しに満足できた人を紹介する「お客様の声」コンテンツのコメントも1,800名を超えており、今後も引き続き更新するとのこと。※接客風景の生中継では、音声や顧客の映像は個人情報保護のため一切配信しない【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年12月21日さくら事務所創業者・代表で不動産コンサルタントの長嶋修氏は17日、「財政政策と金融緩和で円安・株高。自公圧勝で不動産はどうなる?」と題したニュースレター『さくらだより』号外を公表した。同ニュースレターによると、12月16日に行われた衆議院議員選挙は自公が300議席超えと圧勝、安倍総裁はさっそく、経済再生へ対策を打ち出すとして「緊急経済対策を策定し大型補正予算の編成」「2パーセントの物価目標達成に向け、来年4月の日銀総裁人事については物価目標に賛成者を人選」などを行うとしている。10兆円規模と想定される補正予算は1月中に国会提出される見込みで、物価目標達成のための具体的な金融緩和はすぐにでも着手、遅くとも4月総裁人事で本格化。経済財政諮問会議を復活させ日銀総裁にも出席を求めるほか、日銀法改正にも言及している。安倍総裁のこうした方針が打ち出された選挙前からすでに「円安」「株高」を予想した市場は大きく触れている。ここから思い切った財政政策・金融政策がとられることになれば、「不動産市場にもマネーが流れ込み、資産価格の上昇に向かう可能性が高まった」(長嶋氏)。インフレ時には金や不動産など実物資産の価値が増加し、実物以外の金融資産の信認が低下する。選挙以前の不動産市場動向は、東京都心部でオフィス空室率の悪化に底入れの兆しが見えるほか、シンガポール政府系や米大手が上場時の物件取得額2000億円規模の上場を予定しているなど、マネー流入の具体的な動きも出ているという。「REITやファンド市場、またそれらに連動しそうな前述した不動産などは、受け入れ体制が整っているといえる」(同氏)。ただし、「不動産市場の中でも、上昇する可能性があるのはこうした物に限られるものと思われる」(長嶋氏)。長嶋氏によると、具体的には「REIT」や「ファンド」、またそれに連動するような立地や種別の物件、たとえば都心3区や5区のなかでも駅近の優良立地などに建つマンション。タワーマンションのうち地域のランドマーク。高級住宅地などが考えられるという。それ以外の、たとえば大半の住宅市場などについては、「むしろ下落圧力がかかるものと見ている」(長嶋氏)。その理由について長嶋氏は、「『財政政策』や『金融政策』は、あくまで経済再生の補助的な役割に過ぎない」とし、「そもそも日本経済は高度成長を終え失われた20年を過ごし、給与所得者の給与が低下しデフレが続いてきたが、その原因は『社会の硬直化』にあるから」としている。長嶋氏によれば、「少子化・高齢化」「経済成長率低下」の下で「既得権益体制」や「産業構造」「雇用構造」「社会保障体制」に変化をもたらすことなしに、経済の「潜在成長率」は高まらないといい、見方によっては、自民党政権の財政政策や金融政策は、「たんに将来に負担を先延ばしにしているだけ、長期的にはマイナスとも言える」(同氏)。「各種の構造改革を行うことと同時に、その補助的な政策としての財政政策・金融政策がとられない以上、大半の不動産には下落圧力が高まるだけ」(同)としている。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年12月17日知人の不動産屋さんが、「いいお客さんには、いい部屋を見つけてあげたいと思う」と話すのを耳にし、「いいお客さんとはどういう人?」と気になりました。そこで、『不動産屋は見た!~部屋探しのマル秘テク、教えます』(原作・文朝日奈ゆか、漫画 東條さち子東京書籍)というコミックエッセイの主人公のモデルとなった不動産アドバイザー・穂積啓子さんにお話を伺ってみました。■オーナーもいい入居者を待っている「この人ならいい部屋を見つけてあげたい、と思うことはありますか」という問いに、穂積さんはこう答えます。「もちろん、あります。どのような仕事でもそういう感情はあるでしょうが、部屋探しは特に、お客さんにとっては生活の快適さを左右する大きな買い物です。同時にそれは、オーナー側にも言えることなんです。入居が決まると長いお付き合いになるわけで、オーナーはいつもいい入居者さんとのご縁を待っています。不動産屋は入居者とオーナーをつなぐ仲介人ですから、『いい人をいいオーナーに紹介する』ために、いいお客さんに会いたいと常々考えています」■真剣に部屋を探しているかどうか次に、親身になりたいと思うお客さん像について具体的に尋ねました。「『真剣に部屋を探されているかどうか』がネックです。初めての電話やメールでのお問い合わせ、店頭への飛び込みの方の場合、自分の情報をオープンに教えていただける、希望条件を明確に伝えてくださる方からはその真剣さが伝わってきます。こちらは仕事として本気で向き合いますから、冷やかしやひまつぶしで内見を希望する、ほかで決めているのを隠している、かなり先の予定である場合など、真剣ではないなということはたいてい分かります。お問い合わせがあれば、氏名、住所、電話、年齢、職業、転居の目的、ご予算、部屋の希望条件をたずねる、あるいは用紙に書いていただきますが、あまりにあやふやだったり、連絡先を記さなかったりする人はちゅうちょする何らかの理由があると判断します。真剣な人とは、ビジネスに直結するわけですから、不動産屋もいい仕事をしようという気になります」(穂積さん)■場所や間取り、家賃などの希望条件が明確である「探したい部屋のイメージが具体的にある方は、ある程度の情報を集めておられるようで、時間を割いて探されているのだなと感じます。『エリアのご希望は?』、『ご予算は?』、『間取りは?』など質問をしても『はー?』、『えーっと……』と、何も答えない方の場合は、『まだ探す気がないのかも』、とか、『一人暮らし?彼女と暮らしたいだけかな』などと想像します。部屋探しは動機や目的があってこそすることで費用も必要ですから、希望条件がないとは考えにくいのです」(穂積さん)■希望と予算が見合っているか「希望条件に対する相場を勉強されていると、真剣さが伝わってきます。また、まだ調べておられなくても、こちらのアドバイスを受け入れて勉強される姿勢を見せられる人はやはり本気で探している人だと感じます。一方で、『新宿駅から徒歩5分ぐらいで2LDKで60平米以上で、眺望が良くて閑静で、バストイレは別で浴室乾燥機完備で、築浅で……、予算は6万円』などと、あまりに条件と予算がかけ離れている場合は、不動産屋は、『あ、このお客さんは決まらないな』と察します。どのような部屋を紹介しても、『えー、違う』と次々と断られることが予想できるからです」(穂積さん)■家賃を払ってくれそうか「オーナーにとって最も避けたいのは、家賃の滞納です。希望条件を聞く、職業を聞く、内見をして話をする、という段階を踏む過程で、『家賃はきちんと払ってくれそうか』ということを察します」(穂積さん)■ご近所トラブルを起こしそうにないか「家賃の滞納の次に避けたいのは、ご近所トラブルです。トラブルの原因となる『騒音』、『ゴミ部屋』、『ペット飼育違反』、『また貸し』、あげくには警察沙汰など、引き起こさない人であるかどうかです。ただ、家賃の支払い同様、こればかりは、入居後数年たてばその人の人生は変わるもので、なかなか分からないことも多いのです。どこでどう判断するかというと、初見、内見時、契約時と接するときの『言葉遣いやあいさつをされるか、ため口ではないかなど』、『服装が派手すぎないか、不潔ではないか』、『時間など約束は守られるか、連絡に返事があるか』など、立ち居振る舞いや会話がヒントになってきます」(穂積さん)「ただし……」と最後に穂積さんはこうアドバイスを加えます。「丁寧な言葉で素直にアドバイスを聞かれ、内見時にも『いい部屋ですね』と爽やかに言う人がすっと決まるかと言えば、そうではありません。翌日に、『ほかで決めました~』とこれまた爽やかに断られたりすることも多々あります。あれこれ条件を言う、多くの部屋を内見するなど当初は希望が厳しいお客さんのようでも、『部屋選びにこだわって、真剣に取り組んでいる姿勢』ゆえのことという人は、時間はかかっても最終的にいい部屋を見つけて決められる、という経験識があります。不動産屋にとっていいお客さんとは『紹介した部屋を喜んで決めてくれる人』ではありますが、そうなるためにはお互いに労を惜しまず信頼を築く、というのが理想ではないでしょうか。もっとも、お客さんから見た不動産屋が信頼に値するかどうか……。まずは、これが大事ですが」引越歴6回になる筆者には、うなずける情報ばかりです。「いい部屋を探すにはいい不動産屋さんとの出会いから」とはよく言われることですが、その理由も理解できました。お客の熱意と不動産屋の親身がうまく通じ合ったとき、納得が行く部屋探しができるように思います。監修:穂積啓子氏「安全で快適な一人暮らし」、「女性の安全な暮らし」をテーマとして活動する不動産アドバイザー。宅地建物取引主任者。その活躍ぶりは、コミックエッセイ『不動産屋は見た!~部屋探しのマル秘テク、教えます』(原作・文:朝日奈ゆか、漫画:東條さち子東京書籍1,155円)に描かれました。同書の主人公「善良なる大阪の不動産屋さん」は、穂積氏がモデルです。(藤井空/ユンブル)【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年11月28日知人の不動産屋さんが、「いいお客さんには、いい部屋を見つけてあげたいと思う」と話すのを耳にし、「いいお客さんとはどういう人?」と気になりました。そこで、『不動産屋は見た!~部屋探しのマル秘テク、教えます』(原作・文朝日奈ゆか、漫画 東條さち子東京書籍)というコミックエッセイの主人公のモデルとなった不動産アドバイザー・穂積啓子さんにお話を伺ってみました。■オーナーもいい入居者を待っている「この人ならいい部屋を見つけてあげたい、と思うことはありますか」という問いに、穂積さんはこう答えます。「もちろん、あります。どのような仕事でもそういう感情はあるでしょうが、部屋探しは特に、お客さんにとっては生活の快適さを左右する大きな買い物です。同時にそれは、オーナー側にも言えることなんです。入居が決まると長いお付き合いになるわけで、オーナーはいつもいい入居者さんとのご縁を待っています。不動産屋は入居者とオーナーをつなぐ仲介人ですから、『いい人をいいオーナーに紹介する』ために、いいお客さんに会いたいと常々考えています」■真剣に部屋を探しているかどうか次に、親身になりたいと思うお客さん像について具体的に尋ねました。「『真剣に部屋を探されているかどうか』がネックです。初めての電話やメールでのお問い合わせ、店頭への飛び込みの方の場合、自分の情報をオープンに教えていただける、希望条件を明確に伝えてくださる方からはその真剣さが伝わってきます。こちらは仕事として本気で向き合いますから、冷やかしやひまつぶしで内見を希望する、ほかで決めているのを隠している、かなり先の予定である場合など、真剣ではないなということはたいてい分かります。お問い合わせがあれば、氏名、住所、電話、年齢、職業、転居の目的、ご予算、部屋の希望条件をたずねる、あるいは用紙に書いていただきますが、あまりにあやふやだったり、連絡先を記さなかったりする人はちゅうちょする何らかの理由があると判断します。真剣な人とは、ビジネスに直結するわけですから、不動産屋もいい仕事をしようという気になります」(穂積さん)■場所や間取り、家賃などの希望条件が明確である「探したい部屋のイメージが具体的にある方は、ある程度の情報を集めておられるようで、時間を割いて探されているのだなと感じます。『エリアのご希望は?』、『ご予算は?』、『間取りは?』など質問をしても『はー?』、『えーっと……』と、何も答えない方の場合は、『まだ探す気がないのかも』、とか、『一人暮らし?彼女と暮らしたいだけかな』などと想像します。部屋探しは動機や目的があってこそすることで費用も必要ですから、希望条件がないとは考えにくいのです」(穂積さん)■希望と予算が見合っているか「希望条件に対する相場を勉強されていると、真剣さが伝わってきます。また、まだ調べておられなくても、こちらのアドバイスを受け入れて勉強される姿勢を見せられる人はやはり本気で探している人だと感じます。一方で、『新宿駅から徒歩5分ぐらいで2LDKで60平米以上で、眺望が良くて閑静で、バストイレは別で浴室乾燥機完備で、築浅で……、予算は6万円』などと、あまりに条件と予算がかけ離れている場合は、不動産屋は、『あ、このお客さんは決まらないな』と察します。どのような部屋を紹介しても、『えー、違う』と次々と断られることが予想できるからです」(穂積さん)■家賃を払ってくれそうか「オーナーにとって最も避けたいのは、家賃の滞納です。希望条件を聞く、職業を聞く、内見をして話をする、という段階を踏む過程で、『家賃はきちんと払ってくれそうか』ということを察します」(穂積さん)■ご近所トラブルを起こしそうにないか「家賃の滞納の次に避けたいのは、ご近所トラブルです。トラブルの原因となる『騒音』、『ゴミ部屋』、『ペット飼育違反』、『また貸し』、あげくには警察沙汰など、引き起こさない人であるかどうかです。ただ、家賃の支払い同様、こればかりは、入居後数年たてばその人の人生は変わるもので、なかなか分からないことも多いのです。どこでどう判断するかというと、初見、内見時、契約時と接するときの『言葉遣いやあいさつをされるか、ため口ではないかなど』、『服装が派手すぎないか、不潔ではないか』、『時間など約束は守られるか、連絡に返事があるか』など、立ち居振る舞いや会話がヒントになってきます」(穂積さん)「ただし……」と最後に穂積さんはこうアドバイスを加えます。「丁寧な言葉で素直にアドバイスを聞かれ、内見時にも『いい部屋ですね』と爽やかに言う人がすっと決まるかと言えば、そうではありません。翌日に、『ほかで決めました~』とこれまた爽やかに断られたりすることも多々あります。あれこれ条件を言う、多くの部屋を内見するなど当初は希望が厳しいお客さんのようでも、『部屋選びにこだわって、真剣に取り組んでいる姿勢』ゆえのことという人は、時間はかかっても最終的にいい部屋を見つけて決められる、という経験識があります。不動産屋にとっていいお客さんとは『紹介した部屋を喜んで決めてくれる人』ではありますが、そうなるためにはお互いに労を惜しまず信頼を築く、というのが理想ではないでしょうか。もっとも、お客さんから見た不動産屋が信頼に値するかどうか……。まずは、これが大事ですが」引越歴6回になる筆者には、うなずける情報ばかりです。「いい部屋を探すにはいい不動産屋さんとの出会いから」とはよく言われることですが、その理由も理解できました。お客の熱意と不動産屋の親身がうまく通じ合ったとき、納得が行く部屋探しができるように思います。監修:穂積啓子氏「安全で快適な一人暮らし」、「女性の安全な暮らし」をテーマとして活動する不動産アドバイザー。宅地建物取引主任者。その活躍ぶりは、コミックエッセイ『不動産屋は見た!~部屋探しのマル秘テク、教えます』(原作・文:朝日奈ゆか、漫画:東條さち子東京書籍1,155円)に描かれました。同書の主人公「善良なる大阪の不動産屋さん」は、穂積氏がモデルです。(藤井空/ユンブル)
2012年11月28日不動産大手の三井不動産は、マレーシアの首都クアラルンプール初のアウトレットモール「(仮称)三井アウトレットパーククアラルンプール国際空港(KLIA)」の開発に着手することを決定した。着工は2013年夏、開業は2014年冬を予定している。同プロジェクトは、クアラルンプール国際空港敷地内のアウトレットモール計画。東南アジアにおける同社初のアウトレットモールとなる。空港と市街地を結ぶ幹線道路に面し、クアラルンプール都市圏居住者はもとより、クアラルンプール国際空港の利用者(年間約3,800万人)にとっても利便性の高い立地だ。空港を含む周辺地域では、オフィス・商業・コンベンションセンター・物流施設・テーマパーク・ゴルフコースなどが集積する「KLIAエアロポリス計画」があり、順次開発が推進される。なお、クアラルンプール国際空港では、第2空港の開業が2013年5月に予定されており、このアウトレットモールが開業する2014年冬ごろには年間合計4,500万人の利用が予想されている。約18万平方メートルの敷地を生かしたアウトレットモールは、店舗数約240店を計画。テナントは、欧米、アジア、日本のブランドを想定し、ラグジュアリーブランド、カジュアルブランド、セレクトショップなどを中心に幅広い業態で構成する。さらに、飲食店の誘致や日系企業のアウトバウンドニーズの取り込み、エンターテインメント要素の導入なども検討している。詳細は三井不動産ニュースリリースページで確認できる。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年11月27日不動産物件を購入する場合も借りる場合でも、不動産の建売業者や販売業者や仲介業者を通すのがほとんど。そのため、満足できる取引をするには、業者の腕の良しあしが大事になってきます。では、業者の良しあしを判断するには、どこに注意すればいいのでしょうか?不動産の専門家に聞いてみました!――不動産屋の建売業者や仲介業者などを選ぶ際、どんな所に気をつければ伺いたいのですが、テキトーなことをする業者って実際いるんでしょうか?実際、あまりいい仕事をしない業者はいますね。名前は言えませんが、仲介業者にそういった適当な仕事をするところがありますね。対応が悪かったり、いろいろあるそうです。――バブル期だとそういったあまり「よろしくない業者」が多かったと聞きますが、今でもいるものなんですね。ヘンな建物を売っている業者とかはいないのでしょうか?いまは例の構造計算書偽造の一件があって、建築基準法などが非常に厳しくなっていますので、いい加減な物件というのは基本的にないんですね。――ということは、ヘンな物件をつかまされる確率は少ないんですね。だとすると、問題は人間側だけということですね(笑)。そうですね(笑)。やっぱり家の売り買いは大きな金額なので、購入者だけでなく業者も「どれだけお金が必要でどれだけ手元に残るのか?」などの計算をするのですが、その計算がちゃんとできない仲介業者も中にはいるんですね。――専門の業者なのにですか!?そうなんです。なのでそれが原因でトラブルになり、お客さんがイヤな思いをしてしまう場合もありますね。――なるほど……。「こいつ計算できねーじゃん!」と思ったら担当を変えるなりした方がいいですね。後々のことを考えると早い方がいいですしね。あとそういったイマイチな業者を見抜くためにはやはりある程度の知識がないと難しいんです。なのですべて業者任せにせずに、自分で勉強して少しでも不動産の知識を身につけておいたほうがいいですね。――安い買い物ではないですし、失敗しないためにも知識はあった方がいいのですね。建売業者にはそういったテキトーな業者はあまりいないのですか?そうですね。建売業者(デベロッパー)は自分たちの会社が建設した家を売るので、橋渡しをする仲介とは責任が全然違います。「10年間の瑕疵担保責任」もありますし、適当なことはできません。――そのほかに、こういう業者には気をつけろ!というものはありますか?個人的に、勢いだけの業者は注意した方がいいと思いますね。「ここはいいです!」、「オススメですよ!」などと、とにかく煽(あお)ってくる業者さんは厳しいイメージがあります。それよりも、ちゃんと自分の発言の証拠や根拠を提示してくる人を選んだ方がいいです。――その方が安心しますよね。あと聞いた話ですが、知り合いが新居を探す際、業者に地図だけ渡されて、「何かあればお電話ください」と言われたそうですが、これはキケンな業者ですよね?明らかによろしくない感じですね(笑)。そういった業者さんも避けた方がいいでしょう。――やはり(笑)。そういった表面上で分かる部分があればいいですが、素人では良しあしが見抜けない部分もあるので、ヘンな業者を避けるためには、先ほど述べたように少しでも知識をつけることをお薦めします。そうすることで、業者の腕の良しあしが見えてきますので。――なるほど。わかりました!不動産業者を選ぶ際は、・計算のできる人間か確認・ヘンに煽(あお)ってくる人間はNG・地図だけ渡す業者はもってのほか・基礎知識は勉強しておく以上のことに気をつけるようにしましょう。特に基礎知識の勉強は業者の力量を見定めるのに非常に重要とのこと。面倒くさがらずに勉強すれば、いい取引ができるかもしれませんよ!?(貫井康徳@dcp)
2012年11月21日物件を探す、または住宅を建てる場合は、不動産の事を少しでも勉強しておいた良いと不動産屋は言います。その方が、業者や物件の良しあしも見抜きやすいとのこと。そこで今回は、覚えておくと役に立つ不動産用語の数々を紹介します。●イニシャルコスト物件や住宅が完成するまでにかかるお金のことで、設計費用などが含まれます。●売り建て業者がまず土地を販売してから住宅を建設すること。オーナーの要望を取り入れた住宅が建設されることが多いがトラブルも多い。●瑕疵(かし)担保責任雨漏りによる被害など、建物の外側からはわからない住宅の欠陥が見つかった場合、売り手側が買い手に対して負わなければならない責任。●基準地価国土交通省が定期的に発表する公的な土地の価格。「公示地価」とも言われている。●現況優先物件の広告の販売図面や物件の間取り図が部屋の現状と異なっている場合、現状を優先させるということ。トラブルの原因になるのでこの表記がある場合は要注意。●現状有姿「現状のままにします」という意味の言葉。物件売買の際、契約書にこの言葉があれば「そのまま引き渡します」という意味になります。●建ぺい率敷地面積に対する建築面積の割合。100坪の土地で建ぺい率70%の場合、建築面積は70坪となる。用途地域別で異なり、この割合以上の建築物は建ててはいけない。●敷地延長地住宅の道路と接する部分が路地になっている土地のこと。見取り図だと旗のような形になっていることから『旗ざお地』、または『路地状敷地』とも呼ばれている。●耐用年数財務省が発表した法律によって決められた耐用年数。木造22年、鉄骨34年(鉄骨の厚みによって異なる)、鉄筋47年と、それぞれ決められている。●建坪住宅の建築面積を坪単位で表したもの。1坪は約3.3メートル。●二戸一複数の住宅が連続して建てられた住宅形態のこと。住宅同士が壁を共有しているケースと住宅それぞれが壁を用いている場合がある。●延べ床面積住宅の床部分の総面積を合わせたもの。複数階ある場合は、それもすべて含む。●掃き出し窓庭やバルコニーなどに出られるような、人が出入りできる大型の窓のこと。壁などに埋め込まれた開閉できない窓のことは『はめ殺し窓』と言われる。●フラット35最長35年長期固定金利の住宅ローンのこと。意外と知らない人が多い。●間口住宅などの入り口の広さのこと。広い方が良い。●容積率敷地面積に対しての建築物の延べ床面積の割合のこと。100坪の土地で容積率が100%ならば1階60坪、2階40坪の建築物を建てて良いことになる。●ローン特約住宅購入でローンの借り入れができなかった場合は契約を白紙に戻せる、というもの。手付金も戻ってくる。●金消契約住宅購入時に、銀行からローン借り入れを行う際に、銀行と締結する契約。簡単ではありますが、これらを覚えておいて「それどういう意味?」となるケースを減らせば、契約などもスムーズに進むかもしれません。覚えておいて損はありませんよ?(貫井康徳@dcp)
2012年11月18日不動産会社の三井不動産グループならびに、百貨店の大丸松坂屋百貨店は、京都市中京区新町通六角下ル(旧松坂屋京都業務部・染織参考館跡地)において「(仮称)三井ガーデンホテル京都新町通(客室数130室・予定)」を着工した。同プロジェクトは大丸松坂屋百貨店が所有する「松坂屋京都業務部・染織参考館」跡地にホテルを建築し、完成後三井不動産グループが賃借・ホテル運営を行うもの。ホテル建築にあたっては、京都の町家が数多く残る地域の街並みに調和するよう、旧松坂屋京都業務部建物の外観・意匠を活用するという。客層ターゲットは、国内外のレジャーユース(女性グループや家族・カップル、個人観光客など)をメインに、ビジネスニーズにも幅広く対応。客室はツインタイプを中心とし、シングルもすべて2人利用が可能とのこと。なお、京都市における「三井ガーデンホテル」は3施設目。同ホテルの開業は平成26年(2014年)春を予定している。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年11月09日お部屋を一緒に探してくれる不動産屋さん。そんな物件探しのパートナーは、できることなら親身になってくれる、気の合う人がいいですよね。「マイナビ賃貸」では、社会人男女のマイナビニュース会員に、これまでに出会ったすてきな不動産屋さんについて聞きました!■信頼できるのは隠しごとのない人!「一見怖い感じの人だったのですが、話してみるとすごくいい人で、物件探しの際に『自分の娘が住むなら、ここはおすすめしない』など、親身になってくれたのがうれしかった」(女性・神奈川県/23歳)「おすすめの部屋が見つかった際、言いにくそうに、実は近々大きなマンションが近くに建つ予定なので日当たりに関しては悪くなるかもしれないと話してくれた」(女性・鹿児島県/24歳)逆の立場なら、マイナスの情報はなるべく伝えたくないもの。隠さずに話してくれた優しさがうれしいですね。■熱意ある営業マン!「希望する条件とは異なる物件にも案内されて、最初は仕事のできない営業マンだな、と思っていたけど、駅からの距離を5分ほど妥協するだけで、広くて築浅な物件に出会うことができたので、視野を広げてくれたことに感謝です」(男性・29歳・兵庫県)「希望エリアを言った際、実際に見てみましょうと周辺を車で案内してくれて、表通りを抜けると風俗店街や、怪しげな雑居ビルがあり、女の子が住む街ではないかも……と思いました」(女性・大阪府・27歳)当初の考えのままだと、きっと住んでから不便な思いや後悔をしたはず。熱意を持ってお部屋探しをしてくれた営業マンに感謝ですね。■住んだ後までサポート!「ボロボロの安アパートを契約する際、あらかじめ悪いところもしっかり説明してくれた。冬には水道が凍ってお湯が出なくなることがあることや、下水が詰まりやすいなどと説明してくれたので、対策をとることができ、住んだ後も、気になることがあれば連絡してくれと言われた」(男性・東京都/30歳)「賃貸契約をする際、わざわざ大家さんへのあいさつに付き添ってくれて、親切な大家さんだから大丈夫だと言われていたことが、本当にその通りだと確認でき、安心できました」(女性・東京都/25歳)契約するまでは親切だったのに、契約したとたん「管理会社に聞いてください」なんて冷たい対応をされるのは悲しいもの。契約後も親切な人だと、次の引っ越しの際もお世話になりたいですね。物件を探す際は自分の意見ばかりを主張してしまいがちですが、物件探しのプロである不動産屋の意見を参考にすると、いい部屋と出会えそうです。そのためにも、信頼がおける上、自分と気の合う営業マンと出会いたいですね。(山本莉会/プレスラボ)【アンケート対象】現在同棲をしている、もしくは過去に同棲をしたことがある男女(マイナビニュース会員)調査時期:2012年9月13日~2012年9月14日有効回答:141件調査手法:インターネットログイン式アンケート【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年11月02日お部屋を一緒に探してくれる不動産屋さん。そんな物件探しのパートナーは、できることなら親身になってくれる、気の合う人がいいですよね。「マイナビ賃貸」では、社会人男女のマイナビニュース会員に、これまでに出会ったすてきな不動産屋さんについて聞きました!■信頼できるのは隠しごとのない人!「一見怖い感じの人だったのですが、話してみるとすごくいい人で、物件探しの際に『自分の娘が住むなら、ここはおすすめしない』など、親身になってくれたのがうれしかった」(女性・神奈川県/23歳)「おすすめの部屋が見つかった際、言いにくそうに、実は近々大きなマンションが近くに建つ予定なので日当たりに関しては悪くなるかもしれないと話してくれた」(女性・鹿児島県/24歳)逆の立場なら、マイナスの情報はなるべく伝えたくないもの。隠さずに話してくれた優しさがうれしいですね。■熱意ある営業マン!「希望する条件とは異なる物件にも案内されて、最初は仕事のできない営業マンだな、と思っていたけど、駅からの距離を5分ほど妥協するだけで、広くて築浅な物件に出会うことができたので、視野を広げてくれたことに感謝です」(男性・29歳・兵庫県)「希望エリアを言った際、実際に見てみましょうと周辺を車で案内してくれて、表通りを抜けると風俗店街や、怪しげな雑居ビルがあり、女の子が住む街ではないかも……と思いました」(女性・大阪府・27歳)当初の考えのままだと、きっと住んでから不便な思いや後悔をしたはず。熱意を持ってお部屋探しをしてくれた営業マンに感謝ですね。■住んだ後までサポート!「ボロボロの安アパートを契約する際、あらかじめ悪いところもしっかり説明してくれた。冬には水道が凍ってお湯が出なくなることがあることや、下水が詰まりやすいなどと説明してくれたので、対策をとることができ、住んだ後も、気になることがあれば連絡してくれと言われた」(男性・東京都/30歳)「賃貸契約をする際、わざわざ大家さんへのあいさつに付き添ってくれて、親切な大家さんだから大丈夫だと言われていたことが、本当にその通りだと確認でき、安心できました」(女性・東京都/25歳)契約するまでは親切だったのに、契約したとたん「管理会社に聞いてください」なんて冷たい対応をされるのは悲しいもの。契約後も親切な人だと、次の引っ越しの際もお世話になりたいですね。物件を探す際は自分の意見ばかりを主張してしまいがちですが、物件探しのプロである不動産屋の意見を参考にすると、いい部屋と出会えそうです。そのためにも、信頼がおける上、自分と気の合う営業マンと出会いたいですね。(山本莉会/プレスラボ)【アンケート対象】現在同棲をしている、もしくは過去に同棲をしたことがある男女(マイナビニュース会員)調査時期:2012年9月13日~2012年9月14日有効回答:141件調査手法:インターネットログイン式アンケート
2012年11月02日インドネシア投資調整庁の10月22日の発表によると、2012年7-9月期の対内直接投資額(実行ベース、以下同じ)は62.9億米ドル(前年同期比+21.7%)と、2四半期連続で過去最高を更新しました。世界経済は減速傾向にあるものの、インドネシアの安定的な成長が海外からの投資を増加させているとみられます。対内直接投資額の内訳は、アジアが31.9億米ドル(前年同期比27.8%増)、欧州が13.2億米ドル(同59.3%増)と高い伸びとなり、国別では、シンガポールが引き続き最大の投資国であるほか、日本、台湾が前期比で伸びています。なお、今四半期のみならず、日本からインドネシアへの直接投資は年々拡大傾向にあり、日本企業は、比較的安価で若い労働力を有している同国での生産を拡大させるとともに、同国の拡大傾向にある消費市場をターゲットにビジネスを積極的に展開させているとみられます。最近では、各自動車メーカーの設備拡大やそれに関連する部品産業の進出を中心に投資が増加しているようです。海外からの活発な投資は、インドネシアの産業の付加価値を高めることに加え、インドネシア経済の追い風となっています。そのため、同国では、インフラ整備や労働環境の改善などを進め、海外からの投資資金の流入を促していく構えです。実際、同国では、2013年の国家予算案で、中長期的な経済成長に向けたインフラ分野へ重点的に予算を割り当てる方針を示すなど、インフラの改善に注力することによって今後も高い経済成長を実現させることをめざしています。2014年の大統領選挙と議会選挙を前に、政府の構造改革の勢いが一時的に後退する可能性には注意が必要ですが、インドネシアの安定的な成長に加え、こうした政府の成長に向けた力強い姿勢は、同国への投資魅力を一層高め、今後も堅調な投資資金の流入が期待されます。(※上記は過去のものおよび予想であり、将来の運用成果等を約束するものではありません。)(2012年10月30日 日興アセットマネジメント作成)●日興アセットマネジメントが提供する、マーケットの旬な話題が楽に読める「楽読」からの転載です。→「楽読」【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年10月30日「日本版ISA」をご存知だろうか? 実は今回の記事を書くまで、筆者も全く知らなかった。なんでも、投資に関する非課税制度で、投資初心者や大金をもってない人でも、優遇を受けやすい制度らしい。今回は、その「日本版ISA」について、思い切って専門家に聞いてみることにした。インタビューしたのは、日興アセットマネジメントの汐見拓哉氏。インタビューの内容を紹介する前に、同社ホームページにある「日本版ISA」に関するページを元に、簡単にその内容を紹介しておきたい。これによると、日本版ISAとは、2014年から導入が予定されている投資信託や上場株式などのための非課税制度。英国の「Individual Savings Account(個人貯蓄口座)」を参考にした制度であるため「日本版ISA」と呼ばれている。投資信託や上場株式等から生じる所得への課税は、現在の10%から将来20%になる予定だが、「日本版ISA」の制度を利用することで、最大300万円まで(毎年100万円×3年)投資から得られる値上がり益や配当・分配金が最長10年間非課税となる。すでに英国ではISAが1999年4月からスタートしており、2005年の調査では、対象者の37%が英国版ISAで口座を開設している。詳しくは同ページ「読んでわかる 日本版ISAとは?」を参照。以下では、「日本版ISA」について、疑問に思ったことを、汐見氏に次々とぶつけてみた内容を紹介したい。――「日本版ISA」制度が導入されるに至った経緯をお教えていただけますか?投資信託や上場株式等から生じる所得への課税は、本来20%であるところを現在10%とする優遇措置がとられています。ですが、これは、「お金持ち優遇」という批判があったんですね。というのも、投資額が大きければ大きいほど、優遇される金額は大きくなりますから、資産がたくさんある人にとって有利な点があります。この優遇措置は2003年から実施されているのですが、この措置を本来の20%に戻すことになっています。ですが、これだけだと、「貯蓄から投資へ」という流れが、断ち切られてしまうことにもなりかねません。それで、20%に戻すのとセットで、増税への軽減措置として、2014年から、毎年100万円までの少額の投資を非課税にする「日本版ISA」が導入されることになったのです。――なるほど。すでに導入は決定されているわけですね?はい。法案自体は2年前の2010年の通常国会で通っています。本来は2012年に始まる予定でしたが、2011年6月に2年間導入を延期する法案が通って、2014年から導入されることになりました。――日興アセットさんでは、専用のホームページを作っているぐらいこの制度について積極的に情報発信されていますが、その理由を教えてください。法案が通った時点で、「日本版ISA」が、日本の投信の世界全体に大きく貢献する制度であると思ったからです。これまでの10%の軽減税率では、たくさんの金額を投資している人に特に大きな恩恵がありました。これに対し、「日本版ISA」は、普通の人でも行える額の投資について「非課税」にするという内容で、非常に画期的な制度となっています。日本では以前は「マル優」という非課税制度がありましたが、当社では「日本版ISA」制度は”非課税”であるということがポイントと認識し、「日本版ISA」に『投資マル優』という愛称を付けています。かっての「マル優」が人気があったのは、”非課税”だったというのが大きかったと考えています。「日本版ISA」は、「少額”投資”非課税制度」に相当し、『投資マル優』ともいえるので、当社では”日本人が好む制度”との仮説をたてています。我々の使命として、投資信託を世の中に普及させたいと考えていますので、既存の投資家以外にも、投資未経験の方にも広く投資信託を利用していただくきっかけとなるのが、この「日本版ISA」ではないかと考えています。――なるほど。「日本版ISA」の名称の由来ともいえる、英国の「ISA」はどのようなものでしょうか?英国のISAは1999年4月からスタートしています。ちなみに日本ではISA「アイエスエー」と発音していますが、英国のISAは「アイサ」と発音します。ISAには「預金ISA(Cash ISAs)」と「株式ISA(Stocks & Shares ISAs)」の2種類があり、どちらも1999年に導入されました。「株式ISA」は1987年に導入されたPEP(Personal Equity Plans:個人株式投資プラン)から替わったもので、「預金ISA」は1991年に導入されたTESSA(Tax-Exempt Special Savings Account:非課税特別貯蓄口座)から替わったものです。残高は46兆円(1ポンド120円で円換算)、そのうち23兆円が株式ISA、23兆円が預金ISAとなっています(2011年4月現在)。英国の投信残高全体(71兆円)に占めるISA経由の投信残高は、18%にあたる12兆円となっています(2012年6月現在)。――投信の普及に大きく貢献しているわけですね。2008年に「英国版ISA」を利用している人は2,365万人ですから、その広がりを分かっていただけると思います。毎年少額で利用している人も多いと推測され、だいたい40~50万円ぐらいを毎年投資しているケースなどが多いのではないでしょうか。投資を促す目的の非課税制度は、英国のISA以外にも、カナダの「TFSA(Tax-Free Savings Accounts(非課税貯蓄口座))」、米国の「Roth IRA」などがあります。TFSAの残高は4兆円(1カナダドル80円で円換算)で、カナダ人の20%にあたる670万人が856万口座を開いています(2011年6月末現在)。また、米国のRoth IRAは、1970年代から導入されているTraditional Individual Retirement Arrangement(個人退職年金制度)の新しいタイプで、上院金融委員会のウィリアム・ロス(Roth)議長の名前をとって名づけられた制度です。残高は21兆円(1米ドル80円で円換算)で、うち70%にあたる15兆円が投資信託です(2011年12月現在)。(※ 海外の投資非課税制度については、こちらを参照)――英国だけでなく、カナダ、米国でも多くの人が投資非課税制度を利用しているんですね。ところで、これから日本に導入されようとしている「日本版ISA」ですが、どのような特徴がありますか?2010年に通った法案では、「日本版ISA」の導入期間は2014年から2016年にかけての3年間。1年に1人1口座、3年間で1人3口座を開設できます。投資額は、口座開設年に100万円を上限に投資可能で、最大3口座で300万円まで投資可能です。非課税の期間はそれぞれの口座で最長10年間で、適用投資対象は上場株式、株式投資信託となっています。途中換金は自由ですが、売却分を再利用することはできません。――導入期間は3年間で、1年ごとに口座を開設しなければならないわけですね。実は、この内容では、銀行や証券会社の収益に貢献しにくいため、「日本版ISA」の普及に一生懸命に取り組もうとする金融機関は少ないのではないかと思っています。ですから、石田さんのように、「全く知らない」「聞いたこともない」という人も多いわけです。金融庁は、こうした点を考慮して、今年9月7日に公表した「平成25年度税制改正要望項目」の中で、日本版ISA制度の拡充案などを要望項目として盛り込んでいます。拡充案では、今後導入予定の「日本版ISA制度」の恒久化や、非課税総額の上限を300万円から500万円に拡大すること、対象商品を公社債・公社債投信へも拡大することなどが要望項目として挙げられています。非課税期間をそれぞれの口座で最長5年間、途中換金は自由とし、5年経過後はISAの新たな枠を活用できるため非課税期間は事実上無期限となっています。口座も、開設数を原則1人1口座としており、1年ごとに口座を開設しなければならないというようなことはなくなっています。――それなら、少額投資を長い期間にわたって続けられますし、毎年の口座開設の煩雑さもなくなりますね。実際、英国でも、ISAが広がり始めたのは、制度導入から5年目以降だったのです。従いまして、現行のものだと、導入期間が3年ですから、非課税の恩恵も受けにくく、リスクの低い商品を選ばざるをえないといったことになりかねません。また、現行のままだと、口座開設は非常に煩雑なものとなっていますので、金融庁の要望のように開設数を原則1人1口座となると、そういった煩雑さがなくなるのも事実です。――要望が通るのと通らないのとでは随分ちがいますね。金融庁の要望については、平成25年度税制改正大綱に向けた議論が、これから行われる予定となっています。――いずれにしても、「日本版ISA」は2014年から導入されるわけですが、例えばどういった活用法が考えられますか?投資経験者にとっては、大変有利なものと実感してもらえるのは確実ですし、投資未経験者にとっても、「非課税」というのは、大変魅力的だと思います。現在日本では年配の方に資産が偏っている傾向にありますが、例えば贈与税の基礎控除が110万円ありますので、その枠を利用して、高齢者の方からお子さんやお孫さんに、毎年100万円ずつ資産移転することができます。ただし、お孫さんは20歳以上である必要があります。また、金融庁の要望が通れば、非課税期間が事実上無制限ですから、いろんな選択肢が考えられます。株式や株式投信だけでなく、「J-REIT」や「ETF」など、少しリスクをとった商品でも選びやすくなるのもその一つです。――この記事を通じて、ぜひ、「日本版ISA」について知っていただきたいですね。何も知らないままでの取材にも丁寧に応じていただき、本当にありがとうございました。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年10月26日個人向け投資助言会社のアブラハム・プライベートバンクは22日、海外積立投資支援サービス 「いつかは ゆかし」の提供を開始した。同社によると、「ゆとりある老後生活費」の平均額は1カ月当たり37.9万円(「生活保障に関する調査」生命保険文化センター、2010年調べ)で、夫婦2人で老後を過ごす期間を25年(60歳から85歳まで)と想定した場合、「37.9万円×12カ月×25年=1億1,370万円」の年金が必要となるという。今回開始した新サービスは、月5万円の海外積立投資で、将来の年金1億円の資産形成を目指すもの。「想定年利10%」(同社)という海外ファンドに月5万円から積み立てることができるとしている。中間マージンや販売手数料なしで、直接運用が可能という。金利は複利で、「早く始めるほど効果が早く表れる」(同社)。また、担当スタッフによる電話サポートを受けることもできる。積立期間は最長で30年。毎月の積立額は5万円から1万円刻みで自由に設定でき、上限はない。投資助言料は毎月の積立残高の0.945%/年。入会金は1万9,800円。同サービスの提供開始にあわせて、現在「スタート応援キャンペーン」を開催。期間中、入会を申し込み、アンケートに回答すると1万円がもらえるほか、友達に同サービスを紹介し、その友達が入会すると1人につき1万円がプレゼントされる。さらに月間最大10万円の優待クーポンも贈呈。なお、入会30日以内に退会する場合は入会金全額を返金するという。期間は12月25日まで。アブラハム・プライベートバンクは、海外投資を専門とする投資助言会社。監査法人トーマツ急成長企業ランキング「Fast50」を2年連続で受賞している。富裕層向けマーケティングを展開するアブラハム・グループの一員で、同グループは金融資産1億円以上の富裕層限定組織「ゆかし」を運営していることで知られている。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年10月23日不動産というのは生き物です。常にその価値は変動しています。でも、同じ購入するのであれば、できれば時間が経っても高く売れる、あるいは価値の減りにくい物件にしたいものです。では、価格の下がりにくい物件とはどんなものでしょうか?不動産屋さんに聞いてみました。匿名を条件にお話を伺いました。今回は同じ不動産でも、マンションに関する話です。――価値の下がりにくい物件について知りたいのですが。そういうマンションを購入すると、どういうメリットがありますか?先日、ある中古マンション物件の仲介売買をしました。その方は新築の時に購入したのですが、住宅ローンの残債よりも高く販売できたので、ローンを返済して手元にお金が残りました。価値が下がりにくい物件というのは、住宅ローンに困って手放す際にも価値を発揮します。――そういった物件はどうやって見分けたらいいのでしょうか。まずは立地です。――価格の下がりにくい場所があるということですか。そうです。東京都内で一般的に言われるのは山手線の内側の物件です。まずこれが原則です。ここは価値が下がりにくいですね。――山手線内側と言ってもピンキリだと思うのですが?確かにそうです。最近では山手線内側の高級住宅地と言われているところでも十分に気をつけていないといけません。たとえば、恵比寿というと高級住宅地ですが、最近、ある開発業者が新築物件を完売できなかったと仲間内で話題になりました。――なぜなんでしょうか?物件に対する目が厳しくなっているんです。その物件は、4メール道路に面しているのか、それとも6メートル道路に面しているのか、また何戸入ったマンションなのか、免震設備はどのくらいのグレードのものなのかといった、こと細かにその物件の評価がされます。昔だったら、「免震構造を採用。終わり」だったのがそうはいかないんですよ。こういうポイントを積み重ねてその物件を評価するものですから、物件ごとの評価に大きな差がつくことになるんですね。これが最近の傾向です。ですから、先の恵比寿の例で言えば、高級住宅地の物件ということで、若干気を抜いたところがあったのでしょう。価格と釣り合う物件ではないと評価されたのではないでしょうか。――なるほど。山手線内側の高級住宅地の物件でも油断するなと。山手線内側というだけでなく、価値の下がりにくい理由を持っている場所もあります。一例を挙げましょう。文教地区と言われている、文京区の小石川、ここなどは比較的価値の下がりにくい地域です。教育熱心な親御さんが集まる人気のあるエリアですから。先日、小石川で、4,000万円で購入した2LDKのマンションの物件を4,500万円で売却できた例がありました。しかもその方は売却するまでにローンを完済していました。ただし、小石川だからと言って、どの物件も高く売れるわけではありませんよ(笑)。――他に価値が減りにくい要因はありますか?そうですね。100戸以上の大きな物件を選ぶのがいいですね。その方が価値が下がりにくいと思います。――理由は何ですか?管理費です。100戸以上の物件ですと小額の管理費を集めても大きな金額になるので、将来の補修への積立金が大きくできますし、また充実したサービスが受けられます。きちんとコンシエルジュサービスがあるのは、やはり大きな物件ですよね?なので中古になっても価格も下がりにくいです。――小さなマンションだとやはり大変なのでしょうか?大変です。10戸とか20戸とかのマンションですと、管理費負担が大きくなっていったりますから。安定したサービスを維持できるというのは大規模物件だからと言えますので。聞いてみると、なるほどな話でした。あなたは新築マンションを購入するとしたら、どこに建っているどんな物件を購入しますか?(高橋モータース@dcp)
2012年10月14日新居を探す際は、不動産屋選びも重要。なんとなく選んだ不動産屋の対応が悪く、トホホな経験をした人も少なくないのでは?皆さんはどうやってお部屋探しの際に、不動産屋を選んでいるのでしょうか。そこで「マイナビ賃貸」では、社会人男女のマイナビニュース会員500人にお部屋を探す際の不動産屋選びについて聞きました。■地元の不動産屋=地域のことを知っている!「昔ながらの不動産屋なら、地元のことを詳しく知っている感じだったので」(男性・広島県/39歳)「上京したとき、駅周辺の情報も知りたかったので個人経営の地元不動産屋に行ったら、『治安がいいのは北口の方』といったアドバイスや『飲食店が多いのはこのエリア』などと教えてもらえたので助かりました」(女性/東京都・26歳)「不動産屋の入り口に貼り出してある物件に惹かれて、地元の不動産屋に行きました」(女性・静岡県/29歳)掘り出し物件に出会いやすいのも、地元の不動産屋ならではなのかもしれません。■やっぱり大手!その理由は…?「大手だとすぐ倒産する事はないと思うし、何かあった時の安心感がある」(男性・東京都/33歳)「それなりに大手で有名なほうが、物件数が多いから選びやすい」(男性・愛知県/29歳)「看板に出ていた芸能人に惹かれて……グッズがあたるキャンペーンも開催されていたので」(男性・富山県/30歳)物件数もスタッフの人数も多い大手チェーン店なら、他ではもらえないグッズをもらえるというメリットもあるようです。■友人or大学からのすすめを参考に!「大学からの紹介で行ってみたら、敷金、礼金がいらなかったので助かりました」(男性・和歌山県/27歳)「友人が使った不動産屋さんを紹介してもらったら、友人割引のある不動産屋だったので、安くしてもらえました」(女性・山梨県/26歳)「知らない不動産屋に行くのは勇気がいるので、友人が使ったことがある不動産屋の担当者を教えてもらいました」(女性・富山県/27歳)中には「駅前にたくさんあったので、順に全部めぐり、一番対応がよかった所にしました」(女性・東京都/28歳)という、徹底比較した上一番いい不動産屋を選ぶという人もいました。不動産屋選びの際は参考にしてみてくださいね。(山本莉会/プレスラボ)【アンケート対象】社会人の男女(マイナビニュース会員)調査時期:2012年9月13日~2012年9月14日有効回答:500件調査手法:インターネットログイン式アンケート【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年09月29日新居を探す際は、不動産屋選びも重要。なんとなく選んだ不動産屋の対応が悪く、トホホな経験をした人も少なくないのでは?皆さんはどうやってお部屋探しの際に、不動産屋を選んでいるのでしょうか。そこで「マイナビ賃貸」では、社会人男女のマイナビニュース会員500人にお部屋を探す際の不動産屋選びについて聞きました。■地元の不動産屋=地域のことを知っている!「昔ながらの不動産屋なら、地元のことを詳しく知っている感じだったので」(男性・広島県/39歳)「上京したとき、駅周辺の情報も知りたかったので個人経営の地元不動産屋に行ったら、『治安がいいのは北口の方』といったアドバイスや『飲食店が多いのはこのエリア』などと教えてもらえたので助かりました」(女性/東京都・26歳)「不動産屋の入り口に貼り出してある物件に惹かれて、地元の不動産屋に行きました」(女性・静岡県/29歳)掘り出し物件に出会いやすいのも、地元の不動産屋ならではなのかもしれません。■やっぱり大手!その理由は…?「大手だとすぐ倒産する事はないと思うし、何かあった時の安心感がある」(男性・東京都/33歳)「それなりに大手で有名なほうが、物件数が多いから選びやすい」(男性・愛知県/29歳)「看板に出ていた芸能人に惹かれて……グッズがあたるキャンペーンも開催されていたので」(男性・富山県/30歳)物件数もスタッフの人数も多い大手チェーン店なら、他ではもらえないグッズをもらえるというメリットもあるようです。■友人or大学からのすすめを参考に!「大学からの紹介で行ってみたら、敷金、礼金がいらなかったので助かりました」(男性・和歌山県/27歳)「友人が使った不動産屋さんを紹介してもらったら、友人割引のある不動産屋だったので、安くしてもらえました」(女性・山梨県/26歳)「知らない不動産屋に行くのは勇気がいるので、友人が使ったことがある不動産屋の担当者を教えてもらいました」(女性・富山県/27歳)中には「駅前にたくさんあったので、順に全部めぐり、一番対応がよかった所にしました」(女性・東京都/28歳)という、徹底比較した上一番いい不動産屋を選ぶという人もいました。不動産屋選びの際は参考にしてみてくださいね。(山本莉会/プレスラボ)【アンケート対象】社会人の男女(マイナビニュース会員)調査時期:2012年9月13日~2012年9月14日有効回答:500件調査手法:インターネットログイン式アンケート
2012年09月29日最近、不動産への投資が注目を集めています。書店には「不動産投資」「サラリーマン大家さん」といった本がたくさん並んでいるし、セミナーなども数多く開かれているようです。たしかに、不動産に投資してそこから賃貸料が毎月入ってくるようにすれば、経済的なゆとりが生まれますよね。でも、実際に不動産を買うとなると、ワンルームマンション1室でも数百万円から1000万円以上のお金が必要。買ったとしても、空室リスクが常にあるうえ、物件の管理や税金の手続きなどの手間がかかります。だからといって、不動産投資をあきらめることはありません。実物を買わずに投資する方法があるのです。それが不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)、略してREIT(リート)です。REITというのは、多くの投資家から資金を集めてファンドを作り、複数の不動産を購入してテナントに賃貸し、得られた賃貸料収入をファンドに出資した投資家に分配金として支払うという仕組みです。つまり投資家は、REITを買うことによって、間接的に不動産に投資することになるわけです。各ファンドが購入するのは、オフィスビルやマンション、ショッピングセンターなどの商業施設、ホテルなど。どんなタイプのどの物件に投資するかは各REITが決めます。テナントの募集や物件の管理・メンテナンスなども、REITが専門の会社に委託するので、投資家は自分で物件を選んだり管理したりする必要がありません。また、各REITは複数の物件を保有しているので、多少の空室があっても賃貸収入全体が大きく下がるということはなく、安定した分配金が期待できます。ではREITに投資するにはどうしたらいいのでしょうか。REITは投資信託の一種ですが、株と同じように証券取引所で取引されています。ですから、証券会社に口座を開設すれば誰でも売買できます。実物の不動産は売りたいときに売れないというリスクがありますが、REITは毎日取引されているので、いつでも自由に買ったり売ったりできます。また、株と同じように値動きがあるので、安い時に買って高い時に売ることで売却益を得ることもできます。REITは現在、35銘柄が上場しています。価格は3万円~80万円程度で、平均すると35万円くらい。ほとんどのREITは年2回分配を行っています。分配金の額はREITによって異なりますが、それぞれのREITの価格に対する年間予想分配金はおおむね5%程度です。今、預貯金金利はほぼゼロに等しく、個人向け国債10年物の利回りも0.5%という中にあって、REITの利回りは魅力的といえるでしょう。それに加えて、為替のリスクもありません。ただし、REITは不動産に投資するものだけに、保有する物件が地震などで被害を受けたり、大口テナントが退去したりすると、賃貸収入が減って分配金が下がる可能性があります。REITは単に不動産を買って持っているだけでなく、賃料や入居率をアップさせるために、保有物件を改修・改築して価値を高めたり、より魅力的な物件を新規購入、あるいは買い換えたりしています。こうした運営がうまくいっているREITは分配金が増えることが期待できるので価格が上がりますが、そうでないと、値下がりすることもあります。また、特にオフィスビルを保有するREITの価格は、景気の動向にも左右されます。REITに投資するときは、こうしたリスクも知っておかなければなりません。REITは少額で不動産に投資できるとはいえ、最低でも数十万円が必要です。それではまだハードルが高いという人は、REITファンドを利用するとよいでしょう。REITファンドは“不動産投資信託に投資する投資信託”。投資家から集めたお金で複数のREITに投資します。証券会社や銀行で販売されている契約型の投資信託なので、たいていの場合、1口1万円前後で購入でき、より多くの不動産に分散投資できます。REITは米国やオーストラリア、欧州など、日本以外の国にもあるので、REITを通して海外の不動産に投資することも可能。ただ、海外のREITを買うのは手間やコストがかかるので、海外のREITに投資するグローバルREITファンドを利用するのが便利です。日本のREIT(J-REIT)ファンドと同様、1万円前後から買えるので、海外不動産に投資するハードルがぐっと下がります。不動産は株や債券と値動きが異なるので、株、債券、不動産に分散投資すると、資産全体の価格変動リスクを抑える効果が期待できます。また、インフレになると不動産価格も上がるので、資産の一部で不動産を保有することはインフレ対策にもなるといわれています。すでに株や債券、あるいは株や債券に投資する投資信託を持っている人は、次のステップとしてREITやREITファンドへの投資を考えてみてはどうでしょう。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年09月27日東京証券取引所が発表した8月のJ-REITの投資部門別売買動向によると、同月に最も多くJ-REITを買い越したのは、投資信託で、80億円の買越しとなり、次いで、銀行の42億円となりました。前月に続き、投資信託経由の投資資金や銀行による買いがJ-REIT市場を下支えしたとみられます。一方、同月に最も多くJ-REITを売り越したのは、個人投資家の102億円で、次いで、海外投資家の27億円となりました。個人投資家の売り越しの背景には、このところのJ-REIT市場の持ち直しを受けた、利益確定売りによるもののほか、最近続いた公募増資で取得した投資口の売却などがあるとみられます。また、J-REITの主要な投資部門のひとつである海外投資家は、世界的に株式市場が大きく下落した5月にJ-REITを大量に売り越しましたが、その後は、買い越しに転じる月もあるなど、動きの傾向を捉えることができない展開となりました。しかしながら、今月に入り、ECB(欧州中央銀行)やFRB(米連邦準備制度理事会)が相次いで景気を下支えるための政策対応を講じていることなどを考えると、リスク許容度の回復を背景に、再び、J-REITを買い越す傾向がみられると期待されます。(※文章中の金額は四捨五入した金額)足元のJ-REIT市場は、相対的に高い分配金利回りに加え、東京都心のオフィス空室率の低下といったオフィス市況の改善がみられたことなどにより、底堅い展開となっています。また、19日に発表された2012年基準地価(調査時点は7月1日)では、全国的に地価の下落幅が縮小しており、不動産市況が回復傾向となるなど、J-REIT市場には明るい話題が多く見受けられるようになりました。そうした中、海外投資家が本格的にJ-REITを買い越す動きがみられるようになれば、J-REITの価格上昇の追い風になると期待されます。(※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。)(2012年9月21日 日興アセットマネジメント作成)●日興アセットマネジメントが提供する、マーケットの旬な話題が楽に読める「楽読」からの転載です。→「楽読」【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年09月21日日興アセットマネジメント(以下、日興アセット)は21日、武蔵大学経済学部にて、投資信託に関する講座「金融各論2『投資信託』」を14日より開設したと発表した。同講座は、武蔵大学で開催される初の寄付講座となり、また日興アセットが大学生を対象とした投資信託に関する寄付講座を提供するのも今回が初となるという。同講座は、商品設計をはじめ、運用、トレーディング、マーケティングまで、現役で活躍する同社の各部門責任者10人によるリレー形式で実施。投資信託の実際を学ぶことに焦点を当て、まず日本における投資信託ビジネスの現状や課題について解説した上で、今後の可能性について学生のともに考えていく。さらに、その視点も踏まえて運用実務の最前線について学習していく。同講座は全15回(2012年後期)で、期間は9月14日~2013年1月18日。対象者は武蔵大学経済学部1~4年生となる。武蔵大学経済学部は、全国的にも少数の金融を専門的に学ぶ金融学科を設置。同学科では、グローバル化する金融界に対応し、金融業界をはじめ、広く実業界で活躍する人材を育成するために、「金融に関する専門的な理解と、即戦力として役立つ実務的知識が習得できるカリキュラム」を提供している。また、学生の間では実践的なビジネスに対する学習意欲が高まっているといい、同社は、こうした変化を背景に、同大学で現役の実務家による講座の開設を決定したとしている。なお、講座の成績優秀者には、同社でのインターンシップ採用も検討する予定。同社は、このほかにも若い世代を対象とした金融教育を積極的に推進。「日本経済の未来を担う次世代が、金融・経済についての正しい知識・理解を形成することで、健全な資本市場の育成に貢献し、そして将来金融市場で活躍する人材を育成することで金融市場の活性化にも貢献していきたい」(同社)としている。また、投資信託の開発・運用のみならず、投資信託をより身近に感じてもらうことも、同社の重要な責務の一つとし、様々な活動を展開。金融用語をわかりやすく伝えるWebサイトおよびアプリなどのコンテンツの開発や、遊びながら投資や投資信託の知識を身につけることができる運用体感ゲームの提供、さらに形のない金融商品である投資信託を目に見える形で表すことに挑戦するなど、その活動は多岐にわたっている。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年09月21日株や投資信託、FXや不動産など、これからは投資によって自分のお金を増やしていく視点が不可欠。ただしそこにはいくつか落とし穴がある。最も危険なのがマスコミの情報や広告にいたずらに乗ったり、成功した人の話を聞いてすぐにでもお金が儲かりそうな幻想に捉われてしまうことだ。「FXで儲けた先輩の話に自分もできると思い込んだのが失敗でした。あっという間に50万円が消えてしまった」「証券会社の勧めるままに投資信託を始めたが、3年たった今は見事に元本を割れです」など、投資で痛い目にあっている人は少なくない。ただしそんな人に共通しているのが勉強不足と勝手な思い込み。「5年前に株式投資をやって100万円を失いました。それを取りもどそうとFX投資に手を出した。当時はFXがやたら宣伝されていて、その投資ブームに乗って、とくに勉強をするわけでもなく始めました」と話すのは三田義之さん(仮名・41歳)。当時の資金は300万円。主婦でもFXで稼ぐと聞いて、当然自分も同じように稼げると思っていた。ところが失敗を取り戻そうと熱くなり、当時可能だったレバレッジ100倍、200倍という取引で、気が付いたらあっという間に元手を失っていた。それどころかいろんなところから借りた借金が300万円にまで膨らんでいたという。「相場の借金は相場で取り返すしかない。とにかく必死の思いで勉強しました。何冊も書籍を読み、投資成功者のブログを片っ端からチェック。直接メールで投資のノウハウを聞いたこともありました」(三田さん)基本的なテクニカル分析や経済指標を学ぶと同時に、自分なりにエントリーや損切りのルールを確立した。たとえばその日仕込んだポジションは必ず寝る前には決済、翌日に持ち越さない。トレンドが右肩上がりなら買いポジション、下がっていれば売りポジションから入る”順バリ”投資に徹する。思惑が外れて逆方向に1割以上相場が動いたら、即座に損切りするetc. 連敗続きだったFXが嘘のように復活、借金を返済し、いまでは毎月20万から30万円の利益を上げるようになったという。投資で失敗するケースのほとんどは三田さんのように勉強不足なうちに始めてしまったというパターン。多くの人はそこで「やっぱり投資は儲からない」「危険だ」という結論を下し、投資そのものから身を引いてしまう。三田さんのように勉強し直して再度挑戦する人はむしろ稀だが、投資で現在継続的に利益を上げているほとんどが、一度手痛い失敗を経験し、それを教訓に立ち直った人たちだ。投資においての失敗経験は、むしろ自分の不勉強と実力を知る良い機会。成功するには通り抜けなければいけない関門だとしたら、問題はいかに失敗の痛手、すなわち金銭的な損失を小さく抑えるかということになる。そこで大切なのが、今の自分にあった投資、身の丈にあった投資をすること。自分の身の丈とは、現在の自分のマネー状況と投資経験がどのレベルかということになる。大きく分けてそれは以下の4つのレベルに分けられる。レベル1家計がひっ迫していて貯蓄が無いどころか借金がある。投資に対する知識はほとんどない状態レベル2家計は何とかマイナスにならずにやりくりができている。ただし貯蓄はほとんどなく余裕はない状況レベル3貯蓄が年収の2倍程度あり、家計は毎月貯蓄が可能なくらいの収入がある。投資信託や株、FXのいずれかの経験があるレベル4貯蓄が1000万円以上あり、毎月貯蓄を続けている。投資信託や株、FXなどの投資でかなりの成果を上げている以上の4つのレベルのうち、果たしてあなたはどのレベルに当てはまるだろうか? 「レベル1」の段階で株や投資信託、FXなどに投資するのはもってのほか。自己資金も知識もないうちに投資を始めても成功する可能性はほぼゼロだ。まず日々の生活を見直して節約に努め、家計を改善することが先決だろう。当たり前だと思われるかもしれないが、この「レベル1」の段階で一攫千金を狙ってFXなどに手を出す人も意外に多いのだ。「レベル2」の人は、基本的には貯蓄を増やすことにウエイトを置くが、投資をあえてやるというならば、たとえば「るいとう」などの積み立て型商品を中心に行う。まずは元手を最低年収の1年分くらいまで増やした上で、株式や投資信託などに投資をするのが良い。「レベル3」の人はすでに元手がある程度確保できている。積み立ての貯蓄は続けながら、まず元手のうちの4分の1くらいを投資に回してみよう。ある程度投資の知識や経験がある人ならば、元手の半分くらいは投資に回してもよい。ただしその際1つの商品だけに投資をするのではなく、株や投資信託、金投資、FXなど、複数の対象に分けて「分散投資」が鉄則だ。経済や社会の変動で株やFXで損失が出ても、金などに投資していたら上がっている可能性がある。リスクを分散することが投資成功の条件だ。すでにかなり金融資産を持っている「レベル4」の人は本格的な資産運用を考える段階だ。株やFXなどの投資だけでなく、不動産投資を視野に入れてみる。つまり投資商品そのものの価格の変動によって利益を得る、いわゆる「キャピタルゲイン」から、家賃収入や配当など固定的で安定的な有益である「インカムゲイン」にシフトする。このようにして資産を着実に増やして行くことができるようになれば、勤めを辞めて大家(おおや)業に専念するなど”アーリーリタイア”の方向も見えてくる。いずれにしても、レベル1や2の段階で一攫千金を狙って、ギャンブル的な投資を行うことが一番の落とし穴。自分がどの段階なのかを冷静に見極めた上で、自分の身の丈にあった投資を心掛けることが肝心だ。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年09月13日良い不動産屋に出会うためにはいったいどこをどうやって探せばいいのでしょうか。「快適で安全な一人暮らし」をテーマに活躍する不動産アドバイザーで宅地建物取引主任者である穂積啓子氏にお話を伺いました。。■広告物件は必ずあることが第一――不動産屋にはどのようなタイプがあるのでしょうか。穂積さん大きく分けて、『ターミナルタイプ』と『地域密着タイプ』があります。ターミナルタイプは、大手建設会社の関連企業やフランチャイズ企業が、人口が集中する都市部の駅近くや、大通り沿いに店舗を展開するパターンです。大々的に広告を打ち、業者専用のネット網を駆使して多数の物件情報を提供しています。地域密着タイプは、何十年と同じ場所で営業を続け、その地域の情報に特化して強く、地元のビルやマンションを管理しているパターンです。家主との関係が深いと考えられます。店舗は、住宅街や大通りから1本奥まった道沿いにあることが多いでしょう。不動産屋を巡るには、まずはターミナルタイプに出向き、家賃の相場や街、空き物件の様子など大まかな情報を得てから、自分の足で希望エリアを歩き、地域密着タイプの不動産屋を訪れると優良物件や細かな状況が見えて来るでしょう。――それぞれのタイプの特徴や、デメリットを教えてください。穂積さんターミナルタイプは、広告の関係で店名を誰もが知っているのですが、フランチャイズの場合は、名前を借りているだけであってそれぞれ個々の不動産屋が営業していることを知っておきましょう。コンビニ同様、よく知っている名称の店舗でも、大企業ではなく、零細もしくは中小企業のひとつです。広告チラシや領収書には、フランチャイズ名ではなく、○○不動産株式会社などと、実際の社名が書かれていることがあります。何かトラブルがあったときは、フランチャイズの本部が責任を持って対処するわけではなく、経営する会社との交渉になることがほとんどです。また、営業スタッフはその会社の社員ではなく、完全歩合給のフリーの営業マンであることが多いのも実情です。完全歩合給の場合、案内したお客さんには当然、契約をしてほしいでしょう。よって、成約を急ぐということがあります。また、転職が容易なので、すぐに変わってしまうということも多いようです。地域密着タイプは、管理業をしているだけに経営が安定しているとあって、サービスや愛想が悪いイメージがあるでしょう。特定のお客さんだけを大事にし、若いお客さんには冷たいなどということもあると聞きます。――良心的な不動産屋さんを見分ける方法はあるのでしょうか。穂積さん店を訪れた際、看板や玄関に出している物件案内書(間取り、場所、賃料などを書いた書面)にある物件は必ずある、ということが第一です。「おとり物件」と呼びますが、「現実にはない条件がよい案内書」を掲示して、お客さんを呼び込む業者がいます。電話で問い合わせたときには「はい、ありますよ!」という返答だったけれど、店に行ったときには「ついさっき、先のお客さんに決まってしまったんですよ……。こちらはどうですか?」と別の賃料が高めの物件を紹介されるなどのケースです。良心的な業者の場合、ウエブサイト上でも、そのような案内できない物件を広告に出すことはありません。大手企業が運営する不動産情報のウェブサイトでは、虚偽広告としてそれを禁止しています。次に、お客さんの希望をよく聞いて、「複数の部屋を案内してくれる」ということです。完全歩合給の営業マンは、「1軒しか案内したくない。そこで何とか決めるように話を持って行く」とよく言います。複数を案内する時間が無駄になっては困るからです。ある業者の社長は、「社員には、お客さん一人につき、案内は最大3件までとするように」と教育しているそうですが、自社利益ばかりを優先した考え方です。お客さんにすれば、部屋を決めるのはとても高額な買い物で、生活や人生がかかっているわけですから、お客さんが納得するまで情報を提供し、質問に答え、付き合うのが不動産業の責務の一つです。また、「案内時に、その物件の短所があれば先に説明してくれる、あるいは内見時にお客さんからマイナス面の指摘があった場合、それに対して誠実に答えられるかどうか」もポイントです。案内物件を頭からほめていいことばかりを連呼する、またデメリットを知っていても隠す営業担当者が多いと聞きます。成約を急ぐばかりに、そういうことになりがちです。営業トークだけを信じずに、「その業者がいったい自分に何をしてくれるのか。どれだけ時間を使ってくれるのか」がポイントでしょう。――ありがとうございました。やはり、不動産会社として、誠実にお客さんと向き合っているかどうかが鍵となるようです。問い合わせや案内時には、その方針がにじみ出て来るのではないでしょうか。自分のために時間を使い、真の情報を提供してくれる誠実な不動産屋に会いたいものです。(藤井空/ユンブル)【アンケート概要】調査対象:マイナビニュース会員調査時期:2012年7月21日~2012年7月23日有効回答:500調査手法:インターネットログイン式アンケート(文・エフスタイル)【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年09月07日不動産事業を展開しているリーディングは、同社が運営する不動産情報サイト「直談.com(じかだん)」において、登録物件数が1,000件を突破したと発表。10,000物件掲載されるまで、完全無料キャンペーンを行っている。同サイトは、200を超える個人オーナーや法人オーナー、管理会社が利用している、全国対応の次世代不動産情報サイト。大家や不動産業者がエンドユーザーに対して直接広告を掲載でき、エンドユーザーと掲載者が直談判することができる。また、通常の仲介物件に加え、家主や管理業者が直接登録する物件が掲載されているため、仲介手数料や礼金などの初期費用が比較的安い物件を検索することができるという。さらに、パソコンが苦手でも、物件の登録から掲載方法までしっかりサポートするほか、掲載中の物件に連動したホームページを無料で作成できる。なお、賃貸管理物件や売り物件情報、募集中の業者などを都道府県別に紹介。掲載を希望の業者は、管理物件募集ページと売り物件募集ページの申し込みフォームから申請できる。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年09月07日ジャパンネット銀行は20日、JNB投資信託で新たにREIT(不動産投資信託)や豪ドル債などに投資する毎月分配型の5本のファンド販売を開始したと発表した。これによりJNB投資信託の取扱ファンド総数は201本(うち販売手数料が無料のノーロードファンドは49本)となった。JNB投資信託では、運用成績・資金流入状況・成長性等の観点からファンドを厳選し、顧客のポートフォリオ構築に役立てるよう、バランスにも配慮したラインアップを展開。なお、9月中旬までにさらに10ファンドの追加を予定しているという。三井住友・グローバル・リート・オープン<世界の大家さん>ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)インデックスファンド Jリートオーストラリア公社債ファンド<オージーボンド>アジア・オセアニア債券オープン(毎月決算型)<アジオセ定期便>来店不要のインターネット注文なので、夜間・休日でも好きな時間(システムメンテナンス時を除く)に取引可能販売手数料はネット銀行ならではの水準普通預金口座と投資信託口座が連動しているため、口座間の資金移動の煩わしさがない全ファンドが1万円から購入でき、月々1000円からの積み立ても可能【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年08月21日ジャパンネット銀行は20日、JNB投資信託で新たにREIT(不動産投資信託)や豪ドル債などに投資する毎月分配型の5本のファンド販売を開始したと発表した。これによりJNB投資信託の取扱ファンド総数は201本(うち販売手数料が無料のノーロードファンドは49本)となった。JNB投資信託では、運用成績・資金流入状況・成長性等の観点からファンドを厳選し、顧客のポートフォリオ構築に役立てるよう、バランスにも配慮したラインアップを展開。なお、9月中旬までにさらに10ファンドの追加を予定しているという。三井住友・グローバル・リート・オープン<世界の大家さん>ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)インデックスファンド Jリートオーストラリア公社債ファンド<オージーボンド>アジア・オセアニア債券オープン(毎月決算型)<アジオセ定期便>来店不要のインターネット注文なので、夜間・休日でも好きな時間(システムメンテナンス時を除く)に取引可能販売手数料はネット銀行ならではの水準普通預金口座と投資信託口座が連動しているため、口座間の資金移動の煩わしさがない全ファンドが1万円から購入でき、月々1000円からの積み立ても可能【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年08月21日