不動産投資

投資信託とは金融商品の一種です。投資信託のことをファンドなどと呼んだりもします。元本は確保されていません。つまり、損をする可能性があります。投資信託とファンド：広い意味では、ファンドとは運用する金融機関などを指す場合にも使われる。本記事ではファンドとは投資信託のことを指す。損をする可能性：基本的にどの投資信託を選んでも、損をする可能性がある。何を選んでも、ずっと運用成績が良い、ということはない。投資信託の大まかな仕組みを言葉で表すと、次のようなものです。投資信託は、多数の投資家から資金を集め、第三者である専門家がその資金を運用・管理し、その運用による利益を出資割合に応じて投資家に還元する仕組みである。出典：金融商品ガイドブック2018年度版投資信託とは何かをかみ砕いて言いますと、「みんなから集めたお金をプロが運用する」わけですね。そして、景気が良かった場合などには、利益をくれることがある、というものです（分配金の設定がない投資信託もあります。この場合は最終的な売却差益が利益となります）。投資信託とは？その意味をもう少しわかりやすく説明しますそれでは、もう少しわかりやすく投資信託とは何か、について見てみましょう。投資信託を大変に乱暴にイメージで表現しますと「大きな風呂敷」のようなものです。投資信託とは「大きな風呂敷」ですから、いろいろなものを包むことができます。日本国内の二千社程度の株式や、日本国内の１万種類程度の債券すらも投資信託という「大きな風呂敷」に入れることができます。一例ですが、日本国内の株式を入れた投資信託なら「国内株式の投資信託」と呼ばれます。また、日本国内の債券を入れた投資信託なら「国内債券の投資信託」と呼ばれます。株式と債券：どちらも私たちが購入することで、いわゆる「会社にお金を働きに出す」ことができる仕組み。一般的に投資の「伝統的資産」とは株式と債券の2種類を指すことが多い。その他の「代替資産」には不動産・金（ゴールド）・商品（石油や大豆）などがある。筆者はしばしば「株式と投資信託とは違うものですよね？」という質問をいただきますが、このように、同じものもありますし、違うものもあります。まだ少しわかりづらいですね。さらにかみ砕いていきましょう。投資信託とは？何でも入れられる便利な風呂敷このように投資信託という「大きな風呂敷」には、たくさんの金融商品を入れられます。そのため、「投資信託とは？」という質問には色々な答え方をすることができます。つまり、投資信託を購入することで、株式投資もできれば、債券投資もできる、さらには金投資や不動産投資できる、ということになります。もちろん、海外の株式・債券・不動産などにも投資ができます。また、種類も様々なモノがあります。ほんの少しですが、一例を挙げてみましょう。※表は筆者作成名称中身・スタイル・特徴インデックス型投資信託市場の平均に連動することを目指すものアクティブ型投資信託市場の平均を超えることを目指すものターゲットイヤー型投資信託退職時期などに合わせて運用が変化するものバランス型投資信託国内外の株式・債券など複数の「資産群」が入っているもの毎月分配型投資信託分配金と呼ばれるお金が毎月受け取れるもの上場投資信託（ETF）株式市場に上場している投資信託不動産投資信託少額から不動産投資ができるものファンド・オブ・ファンズ複数の投資信託を組み入れた投資信託このように、たくさんの種類があり、その他にもたくさんあります。現在国内で流通している投資信託は5千本とも6千本ともいわれています。ただ、これらのたくさんの種類を把握・理解する必要はありません。重要なところだけ押さえておけば十分です。投資信託の仕組みをわかりやすく図解で解説しますそれでは、投資信託の仕組みをわかりやすく図解しましょう。※図解は筆者作成まず、上記の図で左端にいるのが私たちです。私たちは証券会社などを通して、投資信託を購入することができます。電卓を持っているのが証券会社の人です。真ん中の黄色い袋のイメージが投資信託です。投資信託とは風呂敷のようなものですので、中には国内外の株式や債券などを入れることができます。大きな黄色の袋のところにいる人たちが投資信託を管理・運用・販売などする人たちです。そして、前述のように、その種類はたくさんあります。私たちが投資信託を購入するということは、私たちのお金が投資信託という「大きな風呂敷」の中身の株式や債券を通じて、世界中の会社などで働くことも意味しています。投資信託のメリット・デメリットをわかりやすく解説ここまでで、ザックリと投資信託とはなにか？が見えてきました。ここからは、投資信託のメリット・デメリットについてわかりやすく見てみましょう。投資信託のメリット「分散」とその意味をわかりやすく説明します投資信託のメリットをわかりやすく言うと「分散投資がしやすい」ところです。分散投資と言いますと、有名すぎる格言の一つに「卵を一つのカゴに盛るな」というものがあります。どういうことでしょうか。これは、「大切な卵を一つのカゴに盛っていると、卵を落とした場合、多数の卵が割れてしまって大変だから、カゴを分けましょう」という意味合いです。お金に置き換えますと、こうなります。「資産を分散して投資していないと、金融危機時などで暴落した場合には、（慌てて売却した場合）大損してしまって大変だから、投資対象を分散しましょう」ということになります。これが一般的な分散投資のイメージです。投資信託で簡単にできる、分散投資とは？上記のような事態を避けるためには、分散投資が必要です。つまり、投資対象を分けるのです。これは現代ポートフォリオ理論でも重要な考え方です。現代ポートフォリオ理論：1952年ハリー・マーコウィッツ。同氏は1990年「資産運用の安全性を高めるための一般理論形成」においてノーベル経済学賞を受賞。もう少し、踏み込んで説明しますと、投資対象を分散すると、リスク（値動きの幅）が小さくなります。少しむつかしいように感じますが、これは「少し良いこと」を意味しています。これは、特別な分析や経験がなくても、誰にでも起こる現象です。大切なことですので、もう一度言います。誰でも、投資対象を分散することで「少し良いこと」が起こるのです。いくらで買える？投資信託を使えば、2億円かかる株式投資も100円程度からできるつまり、投資をする上では、株式や債券を一種類だけに集中して買うと、「卵を一つのカゴに盛った状態」になるので、あまり合理的とは言えません。そこで、分散投資が必要です。そして、上記のように、分散すると誰でもリスク（値動きの幅）が小さくなる、という「少し良いこと」が起こるので、できるだけ分散投資をした方が良いことになります。ただ、私たち個人が株式を千社・二千社買うとなると、とても大変です。仮に一社平均十万円とした場合、一億円・二億円が必要です。そんな大金はありません。さらに海外にまで分散投資をしようとしてはより大変です。そこで便利なのが投資信託です。風呂敷ですから、千社・二千社など簡単に入れられます。そして、基本的に1万円程度で買えます。証券会社によっては、百円から買えます。今では本当に、数百円あれば、誰でも世界中に合理的な分散投資ができる時代になっているのです。このように便利ですので、「もう一つの年金」とも呼ばれるiDeCo（イデコ）や、つみたてNISAでも、投資信託が運用商品として採用されています（つまり、個別の株式や債券は買えません）。投資信託のメリットは、少額で誰でも分散投資ができること。つまり、リスクを抑えた運用がしやすい、ということ。投資信託のデメリットである手数料（コスト）とその意味を説明しますそんな分散投資に向いている投資信託ですが、当然ながらデメリットがあります。それは、手数料（コスト）が高いものがあるということです。わかりやすく見てみましょう。投資信託のデメリットのコストとは？投資信託のデメリットの手数料（コスト）は、大きく3種類が挙げられます。買う時持っている間売る時基本的にこの3種類の手数料（コスト）がかかります。もう少し詳しく見てみましょう。投資信託を買う時にかかる購入時手数料の意味を説明しますまず、買う時にかかるお金（手数料）です。購入時手数料などと呼ばれます。下の図ですと、電卓を持っている女性（金融機関）に支払うお金です。ただ、この購入時手数料には運用成績との相関性はありません。つまり、どれだけたくさんの購入時手数料を支払っても、運用成績は良くなりません。単純に、その手数料（コスト）の金額分だけ目減りした資産で運用が始まるだけです（ただし、金融機関は儲かります）。例えば、購入時手数料が3％で投資額が100万円なら、3万円が引かれて、97万円から始まる、というイメージです。私たちには何のメリットもありません。まったく同じ中身の投資信託で購入時手数料が無料（ノーロードともいう）のものがあることが一般的ですので、そちらから選ぶ方が賢明です。購入時手数料：現在では無料（ノーロード）の投資信託が販売されている。選ぶ場合は無料の中から選ぶことが重要。投資信託を持っている間にかかる信託報酬の意味を説明します次は投資信託を持っている間にかかる、信託報酬と呼ばれるものです。上の図解で言いますと、風呂敷袋の下の人たちの手間賃のようなものです。投資信託（ファンド）を運用する人たちはボランティア活動ではありませんので、お給料が必要です。そのため、投資信託を持っている間には、この信託報酬と呼ばれるものが毎日かかります。年率1.5％などで表記されていますが、毎日引かれます。例えば（現実には値動きは毎日変わりますが）ずっと元本が100万円の投資信託があるとして、それを持っていれば、年間1.5％の信託報酬なら、１万五千円÷365日＝一日あたり４０円くらいが引かれるイメージです（現実とは異なります、あくまでも直感的なイメージとしてお考え下さい）。ただ、現実には引かれた後の金額が表示されているので、投資家の中には引かれていることを知らない人もいます。また、「信託報酬を○○円もらいました」という旨のお知らせも来ません。基本的に、「買う時」の選ぶ際にチラッと目にするだけです。そのため、軽く扱われてしまうこともあります。しかし、信託報酬が高いと、それだけ確実に実質運用成果が押し下げられます。長期投資では数百万円も手数料（コスト）だけでかかることが現実にあります。そして、こちらの信託報酬も運用成績との相関性はありません。たくさんの信託報酬を支払っても、特に良いことは起こりません。私たちが損をしやすいだけです。そのため、信託報酬は0.3％以下から選ぶようにしましょう（より低い方が良いです）。信託報酬：単純にマイナスに作用するだけなので、0.3％以下から選ぶ。例えば運用成績が平均・年2％の投資信託があっても、信託報酬が年1.5％なら、2―1.5＝0.5％の実質運用成果になるだけ。そして、信託報酬が年0.1％なら、2―0.1＝1.9％になるだけ。合理的に考えるなら、低い方が良い。投資信託を手放すときにかかる「信託財産留保額」の意味を説明します最後に、投資信託を手放すときにかかる手数料（コスト）について見てみましょう。それは信託財産留保額と呼ばれます。冒頭で投資信託は「みんなでお金を出し合う仕組み」というお話をしました。ということは、見方を変えれば、途中で抜けられると困るという一面もあることになります。そこで信託財産留保額がかかることがあります。日常生活で例えるなら「職場のみんなで忘年会を予約したけど、当日参加できないメンバーがいるとお店が困る。だから、途中で抜ける場合は、ある程度のキャンセル料を支払わないといけない」そんなイメージが近いかもしれません。ただ、やはりこの信託財産留保額もただの手数料（コスト）です。運用成績向上には寄与しません。また、信託財産留保額の設定がない投資信託がやはり多くあります。飲食店の予約でいうと、キャンセル料金なし、というイメージです。当然ながら、信託財産留保額も「ない」方が良いです。信託財産留保額：信託財産留保額の設定が「ない」方から選ぶ投資信託のメリットの分散投資とデメリットである手数料（コスト）に対する合理的な考え方少しむつかしくなったかもしれませんので、投資信託のメリットの「分散」とデメリットである手数料（コスト）について、おさらいします。※表は筆者作成内容理由メリット分散投資がしやすい分散すると「リスク（値動きの幅）」が下がるというちょっと良いことが誰にでも起こる投資信託なら、数百円で世界中に分散投資が誰にでも可能デメリット手数料（コスト）が高いものがある手数料（コスト）と運用成績（世界の景気など）には相関性がない手数料（コスト）が高いと、その分だけ運用成績が確実に押し下げられるこのような内容でした。ついつい、投資経験が浅いうちは「誰かに高い手数料（コスト）を支払って、運用を任せると良いことが起こりそう」と勘違いを起こしそうになります。しかし、合理的に投資を考えてみますと、そのように「手数料をかければ運用成績が上がる」ということは起こりません。手数料（コスト）は純粋に運用成績を押し下げるだけのもの手数料（コスト）は純粋に「運用成績を押し下げるだけのもの」です。そして、分散投資は理論的に正しいことです。そうである以上、投資信託は分散投資の重要な選択肢です。だからこそ、手数料（コスト）には厳しい目を向けていかなくてはいけないのではないでしょうか。投資信託のデメリットは手数料（コスト）が高いものがあること。手数料（コスト）は、理論上、運用成績を押し下げるだけの存在。投資信託とは？：まとめ投資信託とは、複数の金融商品が入った金融商品投資信託のメリットは分散投資が容易な点投資信託のデメリットはコストが高いものがある点本記事では、投資信託とは？に焦点を当てて記しました。投資信託の本数が国内だけで六千本くらいありますが、途方に暮れることはありません。今回の手数料（コスト）のポイントなど、一つ一つ抑えていけば、本当に驚くほど合理的な投資対象の本数は絞られてきます。大切な資産運用だからこそ、合理的な投資対象がどのようなものなのかを理論的に把握しておくと良いのではないでしょうか。投資信託は分散投資に適しているが、手数料（コスト）の高いものには気を付ける

今、東京都内で人々がマンション購入を検討している最も人気の地域とその理由とはいったい何なのでしょうか？今回は、エム・アール・シーが、年収600万円以上で首都圏に住む35〜64歳の既婚男女600人を対象に行った「資産活用と不動産購入に関する調査」についてご紹介します！東京23区でマンションを購入したいエリアはどこでしょうか？■ 1位は「最寄り駅からの近さ」。マンション購入時に重視する条件のトップ3は？まず、人々が「マンション購入に重視する条件」を見てみましょう（複数回答）。sunny / PIXTA(ピクスタ)1位は通勤・通学時の至便性を考えた「最寄り駅からの近さ」でした。以下、2位は「静かさ・治安の良さ」、そして3位は「周辺施設の充実」（52.6%）という結果でした。TSUYOSHI / PIXTA(ピクスタ)「最寄り駅からの近さ」を選択しているのは、電車や地下鉄を利用することの多い大都市ならではの回答です。「災害などのリスクが低いかどうか」の確率がそれより低いのは、どこに住んでいても災害リスクという点で保障はないからかもしれません。■ 高所得者はマンション購入条件が異なる？では、高所得者は東京都でどの地域にマンションを持ちたいと考えているのでしょうか？年収1,000万円の人に「マンション購入を検討しているエリア」を尋ねると、1位は断トツで「港区」（21.1%）でした。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)以下、2位は「千代田区」（14.5％）、3位は「中央区」（13.2％）と、オフィス密集地が多い都心が人気でした。sunny / PIXTA(ピクスタ)東京都内でも高所得者に人気の「港区」。港区のマンションを購入検討をしている理由の1位は「将来的に地価が下がらなそうだから」（50.0%）。freeangle / PIXTA(ピクスタ)以下、2位は「電車やバスのアクセスが良いから」、3位が「駅周辺が栄えているから」（40.9%）でした。sunny / PIXTA(ピクスタ)前述の「マンション購入時に重視する条件」とはかなり内容が違います。「地価」が「電車やバスのアクセス」より気になるとは、さすがに高所得者は目の付けどころが違うのかもしれません！■ 資産活用向けマンション購入を考える人の条件も「最寄り駅からの近さ」次に、資産活用のためにマンション購入を考える人の条件とはいったいどんなものでしょうか？1位は2位以下に大差をつけて「最寄り駅からの近さ」（25.6%）。東京では駅の近さを購入時の最重要ポイントとしている人が多くいます。投資物件購入の際は、購入者のニーズに注目するのが得策ですね。xiangtao / PIXTA(ピクスタ)2位は「将来的に地価が下がらないかどうか」。投資目的で不動産を購入するなら、物件の付近で将来はどのような開発プロジェクトが行われるか、その地域の過去から現在までの長期的な評判や、不動産価格の推移なども調査した方が良いでしょう。Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)そして3位は「職場へのアクセスの良さ」。ロストコーナー / PIXTA(ピクスタ)多くの駅が至近距離にある至便なロケーションの物件なら、まず間違いはなさそうですね！以上、不動産購入と資産活用に関する調査結果をお伝えしましたが、いかがですか？米国ハワイ州で不動産エージェントとして勤務経験がある筆者のオススメは、不動産購入時に、利便性だけではなく物件がある地域の「学区」や、子どもに関する周辺施設や環境をリサーチすること。購入者に家族がいる場合、育児のしやすさや教育施設の充実度は購入決断の大きなポイントになります！【参考】※年収1000万以上に聞いた！マンション購入に人気なエリア1位は「港区」！専門家も注目の“買い”エリアは再開発が進む新駅エリアだった！〜 資産活用と不動産購入に関する調査 Part2 〜

投資を始めるのに代表的な金融商品が、株（株式）と投資信託です。投資信託とは、投資家から集めた資金をファンドマネージャーと呼ばれる運用の専門家が、株式や債券、不動産など複数の資産に分散投資し、その収益を投資家に分配する金融商品です。投資を始めるにあたって、「株式と投資信託どちらから始めたらいいの？」と迷う人もいるかもしれません。そこで、株式と投資信託を比較しながら初心者がどのように投資を始めたらいいのかを解説していきます。まずは、株式と投資信託のそれぞれのメリットを見ていきましょう。株式投資のメリットまずは、株式のメリットから解説します。①リアルタイムで取引できる株式は取引所が開いている時間なら、いつでも好きな値段で売買できます。注文方法も指値注文（値段を指定）、成行注文（値段を指定しない）など複数の方法があります。一方、投資信託は1日1回算出される基準価格での取引になります。いくらの基準価格で買えたかという正確な値段は翌日以降にならないとわかりません。②コストが安い株式の現物株取引の場合のコストは売買手数料だけです。一方、投資信託は購入時の手数料の他に、信託報酬などの保有コストがかかります。信託報酬とは、投資信託を管理・運用してもらうコストとして、保有している間は投資家が毎日支払い続ける費用のことです。信託報酬は年0.5～2.0％程度が一般的です。③自分で銘柄を選べる投資信託は国や地域、テーマなどを選ぶことができますが、どの銘柄を買うかというのは運用のプロであるファンドマネージャーに任せます。一方、株式投資では自分で銘柄を選ぶことができます。どの程度のリスクを取ってリターンを取りたいのかを自分で決めることができる投資家は、株式投資の方が向いているでしょう。うまくいけば短期間で2～3倍になる銘柄を見つけることもできます。ただし、大きく下落するリスクもあります。株式の方がよりハイリスク・ハイリターンであるということを理解しておくようにしましょう。④株主優待を受け取れる株式投資では、株主優待を受け取ることができます。株主優待とは、企業が株主に自社製品や優待券、カタログギフトやお米などのモノやサービスを送るモノです。お中元やお歳暮に近いもので、株式を保有しているだけで毎年もらえます。株主優待を導入している企業数は1,368社（2017年9月現在：大和インベスター・リレーションズ調べ）で、上場企業の約36％が導入しています。投資信託のメリット続いて、投資信託のメリットを見ていきましょう。①少額から購入できる株式の最低購入代金は下がってきているとはいえ、数万円以上の資金が必要になります。銘柄によっては数百万円も必要になることもあります。一方、投資信託はネット証券なら100円から購入することができます。投資信託は、株式に比べて資金的なハードルははるかに低いです。さらに、5,000円など金額指定で購入することができます。毎月、決まった額を投資したい場合も投資信託は便利です。②分散投資が可能ひとつの株式に投資していると、その企業の業績が悪化したり不祥事が起こったりすると、大きな損失になります。そこで、複数の企業に投資しておけば、ひとつの企業の株価が下がっても他の銘柄でカバーすることができます。しかし、株式投資で分散投資しようとすると、複数の銘柄を買う必要があります。特に、少額から投資を始めたい初心者にとっては、銘柄選択の手間もかかり、分散投資のハードルは高くなります。しかし、投資信託を購入すれば、複数の銘柄に投資しているので、簡単に分散投資することができます。③個人では投資しにくい国や地域に投資できる外国株に挑戦しようと思っても、初心者では情報も知識も不足しています。外国株式取引口座が必要になったり、円をドルやユーロなど外貨に交換したりする必要があります。新興国株などは、取り扱っている証券会社も限られます。しかし、投資信託なら先進国や新興国など国や地域に関して特別な知識がなくても簡単に投資することができます。株式投資と投資信託の比較表初心者は投資信託から始めることをオススメ初心者の方には投資信託から始めることをオススメします。その理由は以下の2つです。①運用をプロにまかせることができる株式投資は自分で銘柄を決める必要がありますが、投資信託なら運用のプロであるファンドマネージャーに任せることができます。株式投資についての知識を学ぶには時間がかかります。投資信託ならテーマや国・地域をおおまかに決めるだけで始めることができます。②少額から分散投資することができるネット証券なら100円から購入でき、複数の銘柄に分散投資することができます。また、新興国など自分では手がだせないような国への投資も可能です。ただし、投資信託では株式のように短期間で大きな利益を狙うことは難しいですし、信託報酬などの保有コストもかかるので、投資信託を選ぶ際はしっかり中身を調べるようにしましょう。投資信託の種類をご紹介投資信託は運用方針によって、次の３つに分類されます。公社債投資信託：主として、国債などの公社債を中心に運用され、株式を一切組入れない投資信託です。株式投資信託：株式を組み入れることができる投資信託です。ただし、公社債の組み入れも可能で、債券型投資信託など、株式を組み入れていなくても株式投資信託に分類されるものもあります。不動産投資信託：主に不動産を中心に運用するもの投資信託です。一般に投資信託といえば、「株式投資信託」に分類されることが多くなります。株式投資信託の種類を確認しておきましょう。株式投資信託の種類①国内株式型投資信託国内の株式を中心に運用を行うファンド（投資信託）です。日経平均株価やTOPIXなど株価指数に連動する「インデックスファンド」と、企業の調査を行い、株価指数を上回る運用成果を目指す「アクティブファンド」の2種類があります。②海外株式型投資信託外国の株式に投資するファンドです。米国や欧州などの先進国や中国、ブラジル、インドなど新興国に投資するものや、医療やハイテクなど業種ごとに投資するファンドもあります。③債券型投資信託債券へと投資するファンドです。国内型（国内債券）と海外型（外国債券）に投資するタイプに分類できます。日本は低金利が続いているので、外国債券に投資するタイプが人気です。④バランス型投資信託国内外の株式だけでなく、債券や不動産など幅広い商品に分散投資できるファンドです。国際分散投資を簡単に行うことができるので、初心者の方にもオススメです。⑤テーマ型投資信託「AI」や「フィンテック」など、特定のテーマに関連した株式を買い付けるファンドです。テーマ株は人気がでると大きく上昇することが期待できる反面、銘柄を絞り込んでいるので、下落した時の損失も大きくなるリスクがあります。上場している投資信託「ETF」とは？ETF（上場投資信託）は、日経平均株価やTOIX(東証株価指数)などの特定の指数に連動する運用成果を目指して運用される、インデックス型の投資信託です。投資信託の特徴に加えて、株式のように取引所でリアルタイムに取引することができます。株式と投資信託の特徴をあわせ持った金融商品といえるでしょう。ETFと投資信託の違いは保有コストにもあります。保有コストは信託報酬ですが、ETFは通常の投資信託よりもさらに保有コストが安くなっています。投資信託は、販売会社（証券会社など）、受託会社（信託銀行）、運用会社の３社に対して信託報酬が払う必要があります。ETFは市場で購入するので、販売会社に信託報酬支払う必要はありません。その分、保有コストが安くなるのです。ただ、買付金額に関しては、投資信託が100円から購入できるネット証券もあるのに対し、数万円かかるのが通常です。少額から始めたい投資家は、投資信託からチャレンジしましょう。株式投資/投資信託/ETFの比較表最後に、ETFを加えた比較表を見てみましょう。株式と投資信託の違いまとめ今回は、株式と投資信託の違いについて見てきました。株式のメリットは次の4つです。リアルタイムで取引できるコストが安い自分で銘柄を選べる株主優待を受け取れる投資信託のメリットは以下の3点です。少額から購入できる分散投資が可能投資しにくい国や地域に投資できるといった７つの違いがありました。初心者の方には少額から分散投資できる投資信託から始めることをオススメします。さらに、株式の特徴を持った投資信託であるETF（上場投資信託）もリアルタイムで取引したい投資家にオススメです。自分の投資スタイルに合わせて資産運用を始めるようにしましょう。

賃貸物件を探すときに、足を棒にして何社も回っている人はいませんか？不動産会社の仕組みを知れば、時間と手間をかけずに希望の物件を見つけることができます。入居してからも快適に暮らすためには、不動産会社の仕組みを知ることから始めましょう。■ 1.不動産会社の種類を知るFast&Slow / PIXTA(ピクスタ)不動産会社とは、どんなことをする会社かご存知ですか？不動産を扱う会社はおもに2つの業務を行っています。それは「不動産仲介」と「不動産管理」です。不動産会社は、仲介だけ行う、管理だけ行う、両方行う、の3パターンあります。1-1 不動産仲介とは物件を探している人が希望の物件を見つけるための支援をする業務です。希望家賃、エリア、間取りなどをヒアリングし、募集が出ている物件の中から条件に合ったものを紹介します。不動産会社はたくさんあるので、お客さんが来てくれるように色々な方法でPRをします。KY / PIXTA(ピクスタ)一番効果があるのはインターネットのポータルサイトの掲載です。近年は、物件を探している人はインターネットで物件をチェックし、自分が気に入った物件を掲載している不動産会社に問い合わせをすることがほとんどです。不動産会社はポータルサイトの掲載枠を買って、自分の会社の物件が目に留まるようにします。ポータルサイトの検索結果一覧の上位に表示されるには、画像や動画の掲載点数や紹介文の文字数など、ポータル会社の規定に沿ってきっちり守ることが必要となります。1-2 不動産管理とはABC / PIXTA(ピクスタ)アパートやマンションを維持し、入居者が快適に過ごせるようにする業務です。トイレから水漏れが起こった、廊下などの共用部分の蛍光が切れてしまったなど、入居中におこる住まいのトラブルに対応します。また、騒音をはじめとするご近所同士のトラブルやクレームの対応も行います。アパート管理を行うためには大家さんと「管理委託契約」を結びます。大家さんは、入居が決まった部屋に対し、毎月5％程度の管理料を支払います。freeangle / PIXTA(ピクスタ)管理会社は大家さんの代わりに建物のメンテナンスを行うほか、早く入居が決まり、かつ長く住んでもらえるように、費用対効果の高いリフォームやリノベーションを提案・工事します。入居者が支払う家賃を管理し、世の中の動向をリサーチして、的確なリフォームを提案できるかどうかは管理会社の腕の見せ所。場合によっては、家賃を管理する、滞納者に対し督促するなども行います。■ 2.どの物件も1つの不動産会社から申し込みができるｍuu / PIXTA(ピクスタ)ポータルサイトを検索したとき、取り扱う不動産会社が異なるだけで、同じ物件がいくつも表示されたことはありませんか？これは、1つの物件を色々な不動産会社から申し込みができることを意味します。2-1 仲介手数料のカラクリを知るYNS / PIXTA(ピクスタ)大半の大家さんが管理を任せるとき、管理委託契約は1社としか結べません。いっぽう物件の募集はいろいろな会社が募集することが可能です。管理している不動産会社以外の業者が募集し、客付けが成功すると仲介手数料がもらえます。仲介手数料は、法律上は貸主からももらえることになっていますが、ほとんどの場合、家賃+消費税を上限とした仲介手数料を入居者からもらいます。den-sen / PIXTA(ピクスタ)管理会社以外の仲介会社が入居者を紹介・案内して成約した場合、その仲介手数料をもらうことができるのです。仲介会社は仲介手数料目当てに、たくさんの物件をポータルサイトに掲載します。そのために同じ物件がポータルサイトにいくつも掲載されるのです。管理会社は、自社で申し込みを受けた場合に比べて仲介手数料は少なくなりますが、空室でなくなれば管理料が毎月入ってきます。管理料が5％なら20か月で元がとれますので、結果的に得をします。そのために、管理会社は他社がネット掲載することを許可するケースが多いのです。2-2どの物件もすべての不動産から申し込みができるUshico / PIXTA(ピクスタ)インターネットサイトへの物件掲載は、管理会社のお許しがないとできませんが、紹介と申し込みに関しては、ほとんどの物件がすべての不動産から申し込みができる仕組みになっています。そのために、わざわざ掲載元の不動産会社に1件1件足を運んで物件見学をしなくてもよいのです。仲介会社に行ったときに、お目当ての物件のほかに「ポータルサイトでみたのですが」といって、掲載元が他社になっている気になる物件についても問い合わせをしてみてください。ほとんどの場合、チラシを取り寄せてくれ、見積作成や案内もしてくれるでしょう。まとめて問い合わせれば、1日で何件も物件の見学が可能です。ABC / PIXTA(ピクスタ)掲載元と異なる会社で申し込みをしても、敷金や礼金、家賃が変わることはありません。不動産会社の仲介手数料の「分け前」がどうなるかの問題なので、申し込み者が支払う仲介手数料の総額には影響ありません。ただし、不動産会社がキャンペーンを行っていて、自分の取り分である仲介手数料をディスカウントしてくれることはありますので、問い合わせてみるべきです。フリーレントについては、大家さんがOKするかどうかの問題なので、不動産会社が変わると極端に差が出るということはないようです。■ 3.まとめこれらの仕組みを知っておけば、「不動産会社巡り」をしなくて済みますし、値段交渉等する際にも役立ちます。入居後は仲介会社とは縁が切れ、管理会社とお付き合いすることになります。そのため管理もやっている仲介会社を通して借りたほうが何かと便利かも……と考える人もいますが、物件の見学や申し込みに限って言えば1、２社訪問するだけで十分なのではないでしょうか。

株式投資をする際、年間でどの程度の利益がでるのかというのは、最大の関心事です。その時に用いられるのが「利回り」です。自分が投資した金額に対して、年間どの程度の利益がでたのかを測る指標です。今回は、利回りの計算方法から、年間利回りの目標を何％にしたらいいのかを具体的に解説していきます。株式投資の参考にしていただければ幸いです。株式投資の利益は2種類バークシャー・ハサウエイ利回りが100％を超える年もありますが、長期での平均利回りは20.9％となっています。年率で20%を超える利回りを目指すということは単年では可能ですが、長期では世界一の投資家に挑むぐらいの高い目標となります。株式益回りでは7％程度株式益回りは「株式益利回り」とも呼ばれ、１株当たり税引利益（1株当たり純利益）を株価で割ったものです。会社の利益と比較して株価の利回りがどの程度かを測る指標です。計算式は以下のようになります。株式益回り＝(1株当たり純利益) ÷ 株価 × 100東証1部の予想株式益回りは7.51％となっています。会社の利益から考えた場合、株式のリターン（利回り）は7.5％程度と考えることができます。債券と株式どちらがいいのかを判断する指標として「イールドスプレッド」があります。イールドスプレッドとは、債券と株式を比較して、どちらが割安かを示した指標です。長期金利(10年国債利回り)と株式益回りを比較します。計算式は以下のようになります。イールドスプレッド = 長期金利 - 株式益回り数値が大きい：債券投資が有利数値が小さい：株式投資が有利現在の長期金利はほぼゼロなので、株式益回りとの差（イールドスプレッド）はー7.5％前後になります。イールドスプレッドがー３％まで縮小すると、株式から債券へ資金シフトするといわれています。現在のイールドスプレッドでは株式投資の方が有利となります。株式配当利回りでは2％前後配当は税引後利益から還元されます。株式の利回りを考えた場合、最低でも配当利回りを上回ることを目標にしましょう。配当利回りの計算式は以下のようになります。配当利回り＝ 配当金 ÷ 株価東証1部の全銘柄の予想配当利回りは2.02％となっています。株式投資の目標利回りは4～5％程度が妥当以上をまとめると株式益回り7.51％配当利回り2.02％が東証1部銘柄の平均値となります。ただ、株式益回りは利益水準から考えた利回りです。株価は外部環境の影響も受けるので目標利回りを7.51％にするのは現実的ではありません。また、配当利回りを下回るということは、買値よりも株価が下落している（キャピタル・ロス）ことを意味します。以上のことから、現実的な目標としては、株式益回りと配当利回りの中間である4～5％程度が妥当な水準であると考えます。運用は複利で考えるヤフーファイナンスこのように配当利回りが５％を超える銘柄もあるのです。ただし、銘柄選択の際は配当利回りだけでなく、業績にも注意する必要があります。業績が悪化しているのに高配当を無理してだしている銘柄は、いずれ減配（配当を減らすこと）の恐れがあるからです。例えば、３％の高配当銘柄を購入した場合、年間のキャピタルゲインは２％程度が目標となります。5％ならキャピタル・ロスをださなければ目標達成です。この程度の利回りなら銘柄選びのハードルもかなり下がるのではないでしょうか。株式投資の利回り：まとめ今回は、株式の利回りについて解説してきました。利回りの目標は５％程度が現実的です。ただし、短期的には値動きの振れがあるので、長期での運用を考えましょう。そして、株式を長期で保有し続け、配当金を再投資することで「複利効果」を得ることができます。ただし、株式投資は元本や利回りが保証されているわけではありません。利回りはあくまでも目標と考え、余裕資金で無理のない運用を心掛けましょう。

昨年12月に発生した、札幌の不動産仲介会社のガス爆発事故には驚かされました。そこから様々な問題が発覚しましたが、何よりも知名度の高い不動産ネットワークであっても客の無知に付け込んで暴利を吹っ掛けることがあるということに驚かされました。引越しシーズンを前に、お部屋探しを始めるうえで知っておくべき最低限の知識をご紹介します。■ 3月下旬まで不動産仲介業者はてんやわんやであるYukini / PIXTA(ピクスタ)いよいよ2019年がスタートしました。日本では4月1日に新年度がスタートすることが多いため、この時期には新入学・就職・異動等により新しい生活が始まるという方が一斉にお部屋探しに着手します。当然ながら不動産会社も多忙を極めることになり、筆者の感覚では1月4日の仕事始めの日から問い合わせの電話が鳴りっぱなしになり、3月下旬の国立大学合格発表まで、ずっとてんやわんやであったように記憶しています。YsPhoto / PIXTA(ピクスタ)読者の皆様の中にも、転勤や入学等の事情でこれからお部屋探しをするという方もいるかと思います。全国にある不動産仲介会社の数はコンビニより多く、その中には残念ながら悪質な業者も含まれます。こういった業者に引っかからないためには最低限の注意点を知っておかなければなりません。■ 悪質な不動産会社を避けるためのポイント3つそれでは悪質な不動産会社を避けるための具体的なポイントを3つご紹介します。1. 不動産会社による情報量の差は存在しないふじよ / PIXTA(ピクスタ)売買でも賃貸でも、不動産会社は預かった物件の情報を所定の流通機構に登録して業界全体で共有化しなければならない定めとなっており、逆に言えば業者は専用サイトにアクセスすればすべての物件情報を入手することができます。そのため情報量はどこの業者も同じで「物件数地域一番店」などという看板に惑わされてはいけません。2. 「仲介手数料半額」を売りにした業者は避けるもとくん / PIXTA(ピクスタ)不動産会社の広告を見ていると「仲介手数料半額」を謳い文句にしている会社を目にすることがよくあります。不動産会社は成約時の仲介手数料以外の報酬を客から受け取ってはならないと定められており、これを半減させてしまってどうやって売り上げを確保するのでしょうか。成約時に貸主からバックマージンが出る物件がありますが、「仲介手数料半額」の会社はこういった物件以外紹介してくれないという話を聞いたことがあります。本当に気に入ったお部屋を見つけるためにはこういった「仲介手数料半額」を売りにする業者は避けた方がいいでしょう。3. 「除菌・消臭料」をとる業者はNGもとくん / PIXTA(ピクスタ)札幌の爆発事故をめぐる最大の問題点は業者が「除菌・消臭料」というような費用を日常的にとっていたことにあると筆者は考えています。退去時の原状回復は前入居者と貸主の費用負担で行うことが大原則であり、「除菌・消臭料」「消毒料」といった名目で新しい入居者からも費用を徴収することは不当（違法ではない）です。知名度の高い不動産ネットワークに属する業者でもこういう悪質なことをやっているのです。物件資料を見る際には備考欄に注目し、怪しい項目を発見した場合は外してもらうよう交渉しましょう。■ 不動産会社とのやりとりで気をつけるべきことtomos / PIXTA(ピクスタ)不動産会社を訪れる際は飛び込みではなく事前に電話をして予約してから行くようにしてください。この時期（特に週末）の不動産会社は多忙を極めており、飛び込みで店に入ってもまともに対応してもらえない可能性が高いからです。事前に希望条件を伝えて予約をしておけば必ず担当者が体を空けて待っていてくれ、さらに物件資料を揃えて内見する準備までしていてくれたりします。■ 「退去時清掃費」の扱いに注意！Graphs / PIXTA(ピクスタ)退去が完了した部屋は次の募集をかけるためプロによる室内クリーニングを実施する必要があり、その費用は前入居者が負担します。通常は敷金を利用して清算しますが、「敷・礼ゼロ」というような物件においては話が違ってきます。退去時に請求される場合もありますが、「退去時清掃費」といった名目で契約時にあらかじめ費用をとっておくことはよくあります。（これは違法でも不当でもない）「敷・礼ゼロ」が必ずしも引越し費用の軽減に結びつかないことも多いので、「退去時清掃費」のような項目があれば必ず確認してください。

日中忙しいサラリーマンは株式投資することはできないのでしょうか？そんなことはありません。実際、サラリーマンで株式投資をしている人はたくさんいます。ただし、本業があるので時間が限られているのも事実です。今回は、サラリーマンに向いている投資手法や面倒な確定申告をしないで済む方法を詳しく解説していきます。まずは、株式投資の手法から見ていきましょう。株式投資の手法は主に3つ株式投資の手法には主に次の３つがあります。デイトレード（短期投資）スイングトレード（短期投資）長期投資この中でサラリーマンに向いている手法はどれでしょうか。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。デイトレードは1日で決済する取引デイトレードとは、１日の値動きで売買する取引手法です。わずかな値動きを狙って株を取引きし、多い人は何十回も取引を行います。基本的に翌日にポジションを持ち越すことはありません。デイトレードの主なメリットは次の２つです。【メリット1】短期間で利益をだすことができる数円～数十円の値動きで利益を確定していくので、短期間で取引が終了します。もちろん、損切りになることもありますが、勝率は60～70％程度を目指すようにします。【メリット2】夜間のニュースに影響されない。１日の間で取引を終了させるので、取引時間外のニュースに影響を受けることはありません。海外市場でNYダウが大きく下落しても関係ないので、夜ぐっすり眠ることができます。それではデイトレードのデメリットについても見ていきましょう。【デメリット】取引に集中しないといけないデイトレードではわずかな利益を狙って売買を繰り返すので、取引画面を見続けなければいけません。今は、スマートフォン（スマホ）でも取引可能な時代ですが、日中仕事をしているサラリーマンは株価を頻繁にチェックすることは難しいでしょう。デイトレードはサラリーマンに不向きデイトレードは短期間で利益を狙えるなどのメリットもありますが、頻繁に株価をチェックする必要があることからサラリーマンには向いていません。隙間時間に取引を行っても、株価が気になって仕事に集中できなくなります。本業に支障をきたすようでは本末転倒です。スイングトレード（短期トレード）スイングトレードは数日～数ヶ月ほどポジションを持ち越すので、サラリーマンでも十分可能な取引手法です。デイトレードのように頻繁に株価をチェックする必要はありません。大まかな株価の値動きを捉えればいいのです。また、比較的短期のトレードなので投資成果がすぐにでます。副収入が欲しいサラリーマンの方にとって向いている取引手法といえるでしょう。指値・逆指値注文を利用しようただし、ポジションを保有していると株価が気になってしまうというデメリットがあります。そのために「指値（※1）・逆指値（※2）」の注文をいれておくようにしましょう。（※1）指値注文とは、買うもしくは売る値段を指定して注文する方法です。例えば、以下のようになります。500円の指値で100株の買い注文この場合は、株価が500円以下の場合に買いが成立します。1,200円の指値で2,000株売り注文1,200円以上の株価なら売りが成立します。値段を指定しない注文方法が「成行注文」です。買いの場合は最も低い売り注文、売りの場合は最も高い買い注文に対して注文が成立します。値段はいくらでもいいから即座に売買したい場合に使います。サラリーマンは株価を頻繁にチェックできないので、株価を新規に買う場合、利益確定をしたい場合は指値注文をだしておきましょう。（※2）逆指値注文は、株価が〇〇円より高くなったら買う・株価が〇〇円より安くなったら売るなど、指値注文にはできないような条件をつけることができます。これによって、リスクを最小限に抑えたり、一定の条件で利益を確保することができます。例えば、保有している株式の値段が400円で「株価が350円以下になったら成行で売る」という逆指値注文を出していた場合、350円になれば自動的に売りの成行注文が執行されます。日中株価を見れないサラリーマンは、逆指値注文が必須です。逆指値注文を入れておかないと、思わぬ損失が出る場合があるからです。指値注文、逆指値注文を出しておけば、株価を頻繁にチェックする必要はありません。注文が成立した時に約定メールが来るようにしておくだけでいいでしょう。スイングトレードはサラリーマンでも可能スイングトレードはデイトレードのように頻繁に株価を確認する必要はなく、指値・逆指値注文を入れておけば利益確定、損切りができるのでサラリーマンでも十分取引可能です。ただし、数日～数ヶ月での取引を行うので、「値動きが気になって仕事に集中できない」という状況になりかねません。ですから、短期的な株価に一喜一憂しない「長期投資」の方がサラリーマンには向いているでしょう。長期投資とは長期投資とは、数年～数十年単位で株価を保有することです。株式投資には値上がり益を狙う「キャピタルゲイン」と、配当や株主優待を狙う「インカムゲイン」の２種類があります。デイトレード、スイングトレードは「キャピタルゲイン」狙いとなりますが、長期投資では「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の２つの利益を狙うことができます。株初心者はインカムゲイン狙いがおすすめ株式投資の醍醐味は、値上がり益である「キャピタルゲイン」ですが、値動きが気になってしまうという点では、スイングトレードと同じです。ですから、株初心者の場合はまずインカムゲイン狙いで株式投資をはじめることをおすすめします。インカムゲインは配当と株主優待インカムゲインとは、株式を保有することで安定的・継続的に受け取ることができる利益のことです。配当と株主優待の２種類があります。配当配当は、会社が稼いだ利益の一部を、株主に払うものです。「１株あたり５円」などと表します。もし、100株保有していれば、「５円×100＝500円」の配当がもらえます。1,000株なら5,000円です。株主優待株主優待は、企業が株主に自社製品や優待券などモノやサービスを送るものです。日本独特の制度ですが、2018年９月末時点で導入している企業は1,450社（大和インベスター・リレーションズ調べ）で、全上場企業の40％以上が導入しています。長期投資はサラリーマンにおすすめサラリーマンは配当と株主優待のインカムゲインをもらいながら、長期で株式の値上がり益を狙うようにしましょう。この手法なら株価を頻繁にチェックする必要はなく、短期的な値動きに一喜一憂する必要はないので、仕事に支障をきたすこともありません。以上の結果をまとめると以下のようになります。サラリーマンの株式投資では、「長期投資」と「スイングトレード」の２つの取引が向いています。特に、株初心者の方は短期的な株価に一喜一憂しない長期投資から行うようにしましょう。サラリーマンの株の税金はどうなる？株式投資で利益がでた場合は確定申告が必要です。ただし、サラリーマンは給与所得者なので、株式投資での利益が20万円以下の場合は確定申告が不要です。それでは、株式投資で20万円以上出た場合はどうしたらいいのでしょうか。サラリーマンが証券口座を開設するときは「特定口座・源泉徴収あり」がおすすめ特定口座とは、１年間の株式の利益や損失を証券会社が計算してくれて、その内容をまとめた「年間取引報告書」を作成してくれます。さらに、「特定口座・源泉徴収あり」を選択していれば、証券会社が投資家本人に代わって税金を納めてくれるので、確定申告の必要はありません。サラリーマンはNISA口座も利用しようNISA口座とは、年間120万円の投資金額に対して、配当や値上がり益に対して税金がかかりません。非課税期間は５年間で、最大投資額は600万円です。通常は20.315％の税金がかかりますが、NISAを利用すれば税金がかかりません。是非、NISA口座も利用するようにしましょう。サラリーマンの株式投資に関するまとめ今回はサラリーマンに適した株式投資手法について解説してきました。結論から言うと、「インカムゲイン狙いの長期投資」が一番向いています。さらに、面倒な確定申告の手間を省くために、「特定口座」と「NISA口座」を開設するようにしましょう。ただし、長期投資も株式投資ですから、元本が保証されているわけではありません。必ず余裕資金で投資を行うようにしましょう。

住宅や土地の購入は一生モノの買い物。どの会社から不動産を購入するかは、大きく迷うところであると同時に、担当する営業マンはその会社の顔とも言えます。今回は、住宅不動産企業に勤務していた筆者が、良い営業マンとイマイチ営業マンの見極め方のポイントを解説！ぜひ参考にしながら、後悔のない買い物をその営業マンに任せられるかどうか、検討してみて下さいね。■ 1.清潔な身だしなみと声の明朗さ、笑顔はありますか？xiangtao / PIXTA(ピクスタ)初歩的なところですが、まず身だしなみをチェックしましょう。爪、髪の毛、靴など、目に見えるところだけでなく、例えば口臭や体臭など、お客様に不快感を与えないよう意識しているかが立ち現れるのが身だしなみです。営業マンは一日のうちに何件ものお客様対応をしているだけに、特に夕方になってくると、身だしなみに対する意識が薄れがちです。それでも、一人ひとりのお客様を大切にする意識がある営業マンは、清潔感に手を抜くことがありません。naka / PIXTA(ピクスタ)また、声の明朗さと笑顔もポイントです。大きな声と、わかりやすく明るい言葉遣い、絶やさない笑顔は、自信と真面目さの現れともいえます。電話応対でも同じですが、ハキハキと気持ちの良い声で応じてくれるか、不快感がないか、意識的に確認しましょう。■ 2.質問に対し逃げないで答えてくれますか？YNS / PIXTA(ピクスタ)例えば、エリアに関する質問や、相場についてなど、わからないことを聞いたときに、丁寧に解説してくれるかは、その営業マンの経験値を測る一つの見極め方です。他社と比較して解説してくれたり、不動産全般の中でその会社がどういう位置づけなのかまで解説してくれる営業マンであれば、かなり良い営業マンであると言えます。また、その会社の弱点を指摘したときに、正直に認めて、それでもその会社の不動産を選ぶことのメリットを丁寧に説明してくれるような営業マンは信頼できるでしょう。KY / PIXTA(ピクスタ)新人営業マンであれば、ベテランと一緒に対応することがほとんどですが、若手二人組の場合は新人の教育のために3年目程度の営業マンが付いて指導していることが多く、まだ経験豊富とは言い難いといえます。気になる際は、早めに「担当を上の方に代わってもらえますか？」と伝えることで、後悔なくやりとりすることも可能です。■ 3.予算に余裕をもたせた提案をしてくれていますか？Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)会社側からすると、少しでも儲けが高くでる物件をお客様に購入させたいものです。でも、信頼できる良い営業マンは、お客様の家づくりをトータルで考え、その場だけの儲けにこだわりません。お客様の予算ギリギリではなく、少し余裕をもたせた提案をして、お客様のニーズにあったオプションなどを提案してくれるのが、良い営業マンです。これも、その営業マンが一人ひとりのお客様視点に立って担当しているかどうかの見極めポイントと言えます。また、予算をもう少し下げたいなどの相談をしたときに、嫌な顔をせず応じてくれるかも重要です。一緒に家づくりに携わる人として、気持ちの良い関係を築こうとしてくれている営業マンが良い営業マンといえるのではないでしょうか。ロストコーナー / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたでしょうか。以上のチェックポイントをぜひ参考にして、お客様視点に立って対応してくれる良い営業マンと一緒に、素敵な家づくりをしたいですね。

資産運用には分散投資の知識が欠かせませんが、実際に投資を考えている人にとって最大の関心は「どの商品が良いのか？」「効果的な分散投資のコツは？」といった内容ではないでしょうか。そこで今回は、効果的な分散投資を実現するためのコツと分散投資に適した金融商品の選び方を紹介します。資産分散のコツと金融商品の選び方まずは、資産分散のコツと資産分散に適した金融商品の選び方を紹介します。少し専門的な内容ですが、資産分散の効果を高めるためには知っておいて損はないでしょう。分散効果の高い資産を組み合わせる資産分散の基本は特徴の異なる資産に分散することです。具体的には、国内株式・外国株式・国内債券・外国債券を中心に分散します。特に反対の値動きをする資産同士を組み合わせることで効果が大きくなります。例えば、株式と債券は反対の値動きをする傾向にあるため、分散効果が高い組み合わせと言えます。組み合わせる比率はリスクとリターンの関係性で決める資産配分比率によってリスクとリターンの値が異なるため、どの資産にどれだけの比率で投資するかを決めることは非常に重要です。場合によってはリスクが同じでもリターンが異なることもあります。例えば、リスクが10％でリターンが5％になる組み合わせとリスクが10％でリターンが6％になる組み合わせがあったとすると、当然後者の方が効果的な組み合わせと言えるでしょう。つまり、同じリスクになる組み合わせがあれば、その中からリターンが最大になる組み合わせを選ぶことが重要です。定期的に資産配分比率を調整する様々な調査結果から、投資の結果の約94％は資産配分で決まることが明らかになっています。そのため、資産分散において当初に設定した資産配分比率を定期的に調整することが非常に重要です。具体的には、値上がりした資産（比率の上昇した資産）を売却し、値下がりした資産（比率の下落した資産）を購入することで資産配分比率を調整します。見直す時期は3～4ヶ月に1度程度が一般的です。ただし、世界情勢の急激な変化や金融危機等により短期間で大きく変化する場合には適宜調整することが必要です。インデックス型の投資信託を利用する投資信託はインデックス型とアクティブ型に分けることができます。インデックス型の投資信託は特定の指標と同等の運用成果を目指します。一方、アクティブ型の投資信託は特定の指標を目標にせず、積極的に利益を追求します。そのため、アクティブ型の方がハイリスクハイリターンと言えます。また、一般的にはインデックス型の方が手数料等の費用面が安く、リターンが同じであればインデックス型の方が有利です。一時的な運用であればアクティブ型でも良いですが、長期的な運用であれば費用面を考慮してインデックス型を選ぶ方が良いです。ETFが合理的インデックス型の投資信託の中でも特にETFがおすすめです。ETFとは投資信託の一種でExchange Traded Fund（上場投資信託）の略称です。ETFは特定の指標に連動することを目的としているため、その指標に含まれる個別銘柄を投資対象としています。例えば、日経平均株価に連動するETFの場合、日経平均株価に採用されている225銘柄に投資することで日経平均株価と同じような値動きを目指しています。つまり、ETFに投資するだけで特定の指標に関連する幅広い銘柄に投資するのと同じ効果を得ることができ、資産分散に適した金融商品と言えます。また、ETFは金融商品取引所に上場しているため、取引時間内であればいつでも売買できます。そのため、「基準価額（投資信託の値段）が10,000円になったら購入する」、「基準価額が12,000円になったら売却する」ということができます。一方、上場していない投資信託は1日に1度しか売買できず、購入価額や売却価額が確定するのも翌日以降となり、ETFのような機動的な取引ができません。つまり、売買の手続き後に相場が急落した場合には想定外の損失が発生することもあると言えます。もちろん、想定外の利益が発生することもありますが、余計なリスクを回避するのであればETFが合理的です。具体的な商品選択においては、国内株式であれば東証株価指数（TOPIX）、外国株式であればMSCIコクサイ・インデックス、国内債券であればNOMURA-BPI 総合、外国債券であれば世界国債インデックス等の各資産の代表的な指標に連動するETFを選ぶと良いです。時間分散のコツと金融商品の選び方次に時間分散のコツと時間分散に適した金融商品の選び方を紹介します。時間分散には定期的に一定数量を購入する定量購入と定期的に一定金額で購入する定額購入（ドルコスト平均法）がありますが、ここでは定額購入を前提に解説します。継続的に同じ商品を同じ金額で購入するドルコスト平均法の最大のポイントは継続的に同じ商品を同じ金額で購入することです。同じ金額で購入することで価額が高い時には購入口数が少なく、価額が安い時には購入口数が多くなります。その結果、1口当たりの購入価額（平均購入価額）を下げる効果が期待できます。平均購入価額を下げることができればその分だけ利益が出る可能性も高くなると言えます。短期的な値動きが大きい商品を選ぶ平均購入価額を下げるためには、価額の変動幅が大きい金融商品を選ぶことも有効です。価額の変動幅が大きいということは値上がり時には大きく上がり、値下がり時には大きく下がるということです。つまり、値上がり時には購入できる口数が極端に少なくなり、値下がり時には極端に多くなります。その結果、安い時に大量に購入することができ、平均購入価額を下げる効果が大きくなります。具体的な選択肢としては、国内株式や外国株式に連動するETFが有力です。個別リスクを回避する近年の研究結果によると個別リスクの回避には400銘柄以上の投資対象に分散することが必要だと言われています。そのため、個別株を利用する場合には非常に多くの手間と時間がかかり、購入後の管理も煩雑になります。そこで複数の個別株にまとめて投資できる投資信託やETFを利用すると効率的に個別リスクを回避することができます。税制優遇制度を有効活用する時間分散を行うと必然的に積立投資になります。そのため、積立NISAやiDeCo（個人型確定拠出年金）等の税制優遇制度と相性が良いです。積立NISAの最大のメリットは運用益が非課税になる点です。通常であれば運用益に対して20.315％の税金が課税されるため、節税効果は非常に大きいと言えます。ただし、投資できる上限金額は年間40万円、非課税となる期間は投資した年から最長20年間となっています。iDeCoの場合は運用益が非課税になるだけでなく、掛金（積立金）が全額所得控除の対象になる点や将来の受取時には受取方法に応じて退職所得控除・公的年金控除の適用を受けることができる点もメリットです。ただし、原則60歳まで積立金を引き出すことができない点には注意が必要です。投資初心者にも簡単でおススメできる「つみたてNISA」とは？まとめ：分散投資に適した商品選びが重要金融商品には個別銘柄や投資信託等、幅広い選択肢がありますが分散投資にはETFがおすすめです。資産分散の場合には、各資産を代表する指標に連動するETFを組み合わせることで効率的な資産運用が可能になります。また、時間分散の場合には、日本株や外国株等の値動きの大きい指標に連動するETFを利用することで平均購入価額を大きく下げる効果が期待できます。つまり、分散投資の考え方を理解した上で、それに適した金融商品を選ぶことが重要だと言えます。

先日札幌で発生した爆発事故には驚かされるものがありました。不動産会社の店内で消臭スプレーのガス抜き作業をしていたことが原因で、ニュースでも大々的に取り上げられていますが、そこでは本来最も問題とすべきポイントが見落とされています。この不動産会社では明らかに「ぼったくり」 といってもよい商売が日常的に行われており、 それがスプレー缶の大量在庫につながりました。そのことが最大の問題であって、1,000円の原価で1万～2万円徴収していることや、 やるべき作業をさぼってスプレー缶がたまってしまったことは、どちらかというと小さな問題です。■ 札幌の爆発事故の概要YsPhoto / PIXTA(ピクスタ)12月16日20時半ごろ札幌市豊平区の整骨院、居酒屋、不動産仲介会社が入居した木造2階建ての建物で爆発事故が発生し、これによって居酒屋と不動産仲介会社がほぼ倒壊し、整骨院も外壁などが崩れました。爆発の衝撃で付近のマンションなど少なくとも20棟が破損、数百メートル離れた車の窓ガラスが割れるなど広範囲で被害があり、この爆発によるケガ人は重傷1人を含む42人にのぼります。不動産仲介会社の店長が室内で消臭スプレー120本のガス抜き作業を行い、その後、手を洗うために湯沸かし器をつけた際に爆発が起きたといいます。■ 問題なのはスプレー缶じゃない！Graphs / PIXTA(ピクスタ)当時店内には160本ものスプレーが在庫として置かれており、店の改装を控えて処分する必要があることから、その内の120本を店内のテーブルに並べ、中身を一度に噴射させたのだそうです。当然のことながらテレビの情報番組でも大々的に取り上げられていますが、筆者が見る限り室内でスプレーを大量に噴射したそのアホさや原価と料金のギャップ、作業を実際にはやっていなかった「未施工」の疑いばかりが問題とされています。しかし筆者は非難されるべきポイントは他にあると考えており、隔靴掻痒の感がどうにも否めません。■ 消臭スプレーを在庫として置いている店など見たことがないCORA / PIXTA(ピクスタ)不動産の賃貸借契約を締結する際には契約金というものが発生し、そこには通常では敷金・礼金・火災保険料・鍵交換代・保証料（保証会社利用の場合）といった費用が含まれます。今回問題となった店舗の契約ではこれらに加えて「除菌・消臭代」という項目があり、入居予定者に諮ったうえで1万～2万円を徴収していたようです。Melpomene / PIXTA(ピクスタ)「施工」という言葉を使用していますがそれほど大したものではなく、単価1,000円の消臭スプレーを室内で噴射させればそれで終了です。客から「除菌・消臭代」を暴利で徴収していながら実際には作業を実施しておらず、そのため店内にたまったスプレーの在庫を隠すために非常識なガス抜きが実施されたのではないかという内容が論点になっていましたが、そもそも「除菌・消臭代」をとるということ自体が不当なことなのです。筆者はブラックからホワイトまでこれまで様々な仲介店舗を経験してきましたが、消臭スプレーを在庫として置いているような店は一度も見たことがありません。■ 悪い噂で聞いていたアコギな商売が頭に浮かんだhap / PIXTA(ピクスタ)賃貸仲介に従事していた頃、契約時に「消毒料」という名目で客から費用を徴収している業者があるという話を聞いたことがあります。「消毒」といっても客に鍵を渡す前に室内で、バルサンのようないわゆるくん煙（煙・霧）剤を焚くだけですが、それだけで万単位の金を徴収する相当にアコギな商売です。しかし筆者はそれを実際に見たことはなく、単なる悪い噂だとばかり思っていました。今回の事故に際して「仲介会社になぜスプレー缶？」ということでまず頭に浮かんだのがこの「消毒料」です。くん煙（煙・霧）剤を焚くようなことを消臭スプレーでやっていたのかもしれないと漠然と思いましたが、どうやらそれが当たっていたようです。■ 本当に問題にしなければいけないポイントはココ！ABC / PIXTA(ピクスタ)退去後の空き室で再募集をかけるには商品として仕上げなければならず、そのためにはプロの手で室内クリーニングを実施することが必要だという記事を以前書きました。そのようにして前入居者と家主の負担で原状回復を完了させておきながら、それに加えて「除菌・消臭代」「消毒料」といった名目で新入居者からも費用を徴収するのはどう考えても筋の通らない話で、金額の大小にかかわらず不当なものでしかありません。いくら「入居予定者に諮ったうえ」で実施するにせよ、それは客の無知に付け込んだ詐欺同然の行為です。今回爆発事故を発生させたのは日本でも屈指の知名度を誇る不動産ネットワークの直営店だったようですが（HPからは既に消されている）、そのような店でこういったアコギな商売をしていたことが最大の問題なのです。■ 物件情報の「備考」欄を必ず確認しようjannoon028 / PIXTA(ピクスタ)この記事を書くために改めてネット上の賃貸情報を見ましたが、「水廻消毒料」「ストーブ分解清掃料」等々様々な項目が記載されていることに驚かされました。物件を紹介された際は一番最後に書かれているはずの「備考」欄を必ず確認し、少しでも疑問を感じた項目は外してもらうよう交渉するようにしてください。それを知らないまま契約してしまうと、取り返しがつかなくなります。

医療費控除や住宅ローン控除等で確定申告を経験している人も多いのではないでしょうか。実は投資で利益が発生した場合も基本的には確定申告が必要になります。ただし、例外的に手続きが不要になる場合もあり、それぞれの状況に応じて判断することが重要です。また、万が一、確定申告が必要にもかかわらず申告を怠ってしまうと加算税や延滞税のペナルティが発生する可能性もあり、投資を行う上で確定申告に関する知識は必要不可欠と言えるでしょう。そこで今回は、投資に関わる確定申告の基本的な内容について解説します。確定申告の基礎知識確定申告とは、未払い分の税金がある場合には追加の支払いを行い、過払い分の税金がある場合には還付金を受け取るための手続きです。確定申告を行うことで税金が少なくなることもあり、上手に利用すれば効果的に節税することもできます。まずは、確定申告の基本的な内容を紹介します。確定申告を行ったことがある人にとっては当たり前の内容かもしれませんが、重要な内容ばかりなのでこの機会に再確認しておきましょう。対象期間確定申告の対象となる期間は、前年の1月1日〜12月31日までです。手続きできる場所と期間原則として、住民票のある自治体の税務署で行うことになっています。また、e-Taxを利用して申告することもできます。申告期間は基本的に2月16日から3月15日となっていますが、2018年分の場合は2019年の2月18日（月）から3月15日（金）までです。期日直前は混み合うこともあり、できるだけ早めに申告すると良いでしょう。確定申告が必要にも関わらず怠るとペナルティが発生する？確定申告が必要にもかかわらず怠ってしまうと、加算税や延滞税のペナルティが発生する可能性があります。ただし、自主的に申告すればペナルティが軽減される場合もあり、申告漏れが発覚した場合はできるだけ早く税務署に問い合わせることが重要です。ペナルティの具体的な内容としては、決められた期日までに確定申告を行わずに税務署から指摘を受けた場合には無申告加算税が加算されます。さらに、納めるべき期日を超えた分の利息として延滞税が加算されます。投資で確定申告が不要な場合ここからは、投資において確定申告が不要な場合を紹介します。これから投資を始める人には、聞き慣れない用語が多いですが、重要度の高い内容なのでできるだけ正しく理解しておきましょう。①「特定口座」の「源泉徴収あり」で取引した場合株式や投資信託を購入するためには金融機関の口座が必要ですが、実はこの口座には一般口座と特定口座があります。さらに、特定口座には「源泉徴収あり」と「源泉徴収なし」の2つがあり、「源泉徴収あり」の特定口座を利用した場合は、金融機関が税金の計算・納税を代行してくれるので確定申告が不要になります。②年間の給与所得が2,000万円以下で投資等の利益が20万円以下の場合１年間の給与所得が2,000万円以下で給与以外の所得が20万円以下だった場合は、確定申告が不要になります。給与以外の所得が対象なので、投資が20万円以下でも副業等の収入を合算すると20万を超える場合には注意が必要です。③NISA口座で取引した場合NISA口座の利益は制度上のメリットで非課税となっているので、利益が発生しても確定申告は不要です。④損益が確定していない場合損益が確定するまでは確定申告は不要です。例えば、100万円で購入した株式が120万円になっていても売却して利益を確定するまでは確定申告は不要です。投資で確定申告が必要な場合次に、投資において確定申告が必要な場合を紹介します。ここでは最低限知っておきたい内容をピックアップして紹介します。結論からお伝えすると以下2点の場合、確定申告が必要です。特定口座の源泉徴収なしを利用している一般口座を利用している①「特定口座」の「源泉徴収なし」で利益が出た場合「源泉徴収あり」の特定口座の場合とは異なり、「源泉徴収なし」の特定口座の場合は確定申告が必要です。「源泉徴収なし」の特定口座の場合には、金融機関から「年間取引報告書」が郵送されるので、それを使って確定申告することになります。具体的には、年間損益がプラスの場合は税金を支払い、マイナスの場合は株式の配当金や投資信託の分配金等と損益通算して税金の還付を受けます。②「一般口座」で利益が出た場合一般口座で取引したものは確定申告をする必要があります。多くの場合、株式や投資信託の取引は特定口座を利用しますが、例外的に一般口座で取引している場合には注意が必要です。また、FX投資等は一般口座での取引となっているので確定申告が必要となります。具体的な手続きについては、一般口座の場合には特定口座のように年間報告書は送られてこないので、自分自身で損益を計算する必要があります。取引履歴の詳細については、ホームページの取引履歴や取引の都度送られてくる売買報告書で確認すると良いでしょう。ただし、取引数が多くなると手続きも煩雑になるため、投資初心者や忙しい人はできるだけ特定口座を利用した方が良いでしょう。確定申告した方が良い場合次に、確定申告した方が良い場合を紹介します。知らないと損する場合もあるのでしっかりと確認しておきましょう。①損失を翌年以降に繰り越す場合投資で損失が発生してしまった場合は確定申告の必要はありませんが、確定申告することで損失を翌年以降3年間繰り越すことができます。損失を繰り越せば、翌年以降に利益が発生した時に損益通算することができ、税金を抑えることができるため長期的な投資を考えている人には非常に有効な制度と言えるでしょう。例えば、100万円で購入した株式を50万円で売却した場合、この時点では50万円の損失が確定しますが、翌年に株式投資等で30万円の利益が発生すれば前年の50万円と損益通算できるため税金はかかりません。さらに残りの20万円分を翌年に繰り越すこともでき、税制面で非常に優れた制度です。ただし、損失の繰り越しは毎年手続きが必要になる点には注意が必要です。②複数の金融機関の「源泉徴収あり」の特定口座で取引している場合複数の金融機関に「源泉徴収あり」の特定口座がある場合で、「利益の発生した口座」と「損失が発生した口座」がある場合は確定申告することでそれぞれの利益と損失を合算することができます。例えば、A社で50万円の利益・B社で30万円の損失があった場合、本来であれば差額の20万円に対して課税されるべきです。しかし、実際にはA社の特定口座では50万円に対して課税されます。A社にはB社で発生した30万円の損失が通知されないためです。そこで、確定申告することでA社とB社の損益を合算して正しい税金を計算することができます。つまり、この場合であればA社の特定口座で支払っていた税金の一部が還付されます。まとめ：これから投資する人は「源泉徴収あり」の特定口座がベター金融機関の口座には一般口座と特定口座があり、特定口座には「源泉徴収あり」と「源泉徴収なし」があります。これから投資を始める人は、特段の事情がない限り、「源泉徴収あり」の特定口座を選択すると良いでしょう。「源泉徴収あり」の特定口座であれば、金融機関が税金の計算・納税を代行してくれるため、非常に便利です。ただし、年間損益がマイナスになる場合や複数の金融機関で取引する場合等は確定申告を行った方が良い場合もあります。確定申告の必要性について、判断に迷う場合は取引先の金融機関や税務署に確認すると良いでしょう。また、知らず知らずの間にペナルティの対象になってしまうことがないよう細心の注意を払うようにしましょう。

投資について調べると「ポートフォリオ」という言葉を目にすることがあります。中にはよくわからないまま読み進めている人もいるのではないでしょうか。しかし、実は「ポートフォリオ」は投資を検討する上で欠かせない基礎知識の1つと言っても良いぐらい重要です。そこで今回は、ポートフォリオの基礎知識や作成方法について解説します。ポートフォリオの基礎知識まずは、ポートフォリオを知る上で重要な基本的な内容を解説します。また、投資の世界では定説とされている考え方についても簡単に紹介します。意味と語源ポートフォリオには「書類入れ」の意味があり、もともとはイタリア語のポルタフォリオ（札入れ）が語源と言われています。日本では「作品集」の意味で使われることが多いです。投資の世界におけるポートフォリオの意味投資の目的や期間等から計算した資産配分比率に合わせて選択した具体的な金融商品の内訳のことです。ただし慣用的には、資産配分比率を示す言葉として使われることもあります。本来は資産配分比率のことをアセットアロケーションと呼ぶため、使い分けが必要ですが同義で使われることが多いです。例えば、投資金額の半分を株式、残りの半分を債券に投資している場合であれば資産配分比率は株式50％・債券50％となります。そして、株式50％に対してどの株式をどれだけ組み入れ、債券50％に対してどの債券をどれだけ組み入れるのかを示したものがポートフォリオとなります。野球のチーム作りに例えると野手と投手の比率がアセットアロケーション、具体的な選手の内訳がポートフォリオと言えるでしょう。株式と債券を中心に特徴の異なる資産を組み合わせると良いアメリカの経済学者であるマーコビッツは、株式と債券を組み合わせるとリターンは2つの平均値になるがリスクは2つの平均値以下になることを発見しました。つまり、様々な資産を組み合わせることでリターンを維持しながらリスクを軽減することができると言えます。リスクを軽減できる主な理由としては、株式と債券が反対の値動きをすることが多く、相殺する力が強いことが挙げられます。そのため、同じ値動きをする資産を組み合わせてもリスクを軽減する効果は小さくなるので注意が必要です。資産価値の主な変動要因は2つ資産価値の変動要因には様々な種類がありますが、大きく分けると個別リスク（資産固有の要因）と市場リスク（市場全体の要因）の2つに集約できます。個別リスクとは決算内容や業績見通し等のことであり、投資においてはできるだけ避けた方が良いと言われています。市場リスクとは為替変動や物価変動等のことであり、どの資産にも影響を与えることがあります。そのため、ポートフォリオ全体で考えると市場リスクを避けることは困難です。個別リスク（資産固有の要因）を避けるためには400銘柄以上の分散が必要以前は個別リスクを避けるためには数十銘柄程度で十分だと考えられていましたが、最近の研究結果ではさらに銘柄数を増やすことが必要だと考えられています。具体的には、100銘柄以上で個別リスクの90％を避けることができ、400銘柄以上で個別リスクの95％を避けることができると言われています。運用成績は資産配分で決まる様々な調査結果から、投資の結果の約94％は資産配分で決まることが明らかになっています。つまり、個別の銘柄選択や売買のタイミングよりもポートフォリオの重要性が高いと言えます。ポートフォリオを作成する手順いきなりポートフォリオを作成するのではなく、事前準備を入念に行うことが重要です。ここでは、先述した内容を踏まえて、ポートフォリオを作成する際の具体的なポイントについて解説します。投資金額と目標金額を明確にするまず初めに、投資金額を明確にすることが重要です。そして、その金額をいくらにしたいかを決めることが計画的な投資の実現につながります。投資金額や目標金額の設定は具体的な金融商品の選択にも影響するため、慎重に検討しましょう。期間を明確にする次に投資金額を目標金額にするための期間を考えます。例えば、5年後に使う予定の資金であればそれまでに目標金額を達成できるように計画を立てることが重要です。1年間の目標を計算する目標と期間が決まれば、あとは1年間にどの程度増やしていく必要があるのかを確認します。多くの場合、金融商品のリターンやリスクは年率で表記されているため、1年単位で考えることが重要です。比率を決めて金融商品を選択する1年間に必要なリターンを基に各資産の比率を決めて、具体的な金融商品を選択します。業種や会社の規模等を基準に複数の商品に分散することで個別リスクの軽減につながります。手軽にポートフォリオを作る方法ポートフォリオの重要性については十分に理解していただけたのではないでしょうか。しかし、最大の問題はポートフォリオの作成に手間がかかることです。特にこれから投資を始める人や経験の浅い人にとっては簡単な作業ではありません。そんな時は、第三者の力を有効活用することも検討してみると良いでしょう。ここでは、2つの選択肢を紹介します。①専門家に依頼するお金の専門家と呼ばれることもあるファイナンシャルプランナーに相談してみてはいかがでしょうか。ファイナンシャルプランナーに相談するメリットは完全オーダーメイドのポートフォリオを作成できる点です。一方、デメリットは相談料がかかる点です。特に相談回数が複数回になると相談料も高額になるので注意が必要です。また、ファイナンシャルプランナーにも得手不得手があるので資産運用を得意としているかどうかは事前に確認しておくと良いでしょう。ラップ口座（投資一任口座）を利用するラップ口座とは金融商品の選択等を金融機関に一任することができるサービスです。具体的なサービス内容は金融機関によって異なりますが、一般的には、いくつかの質問に答えるだけで自動的にポートフォリオを作成してくれます。ただし、あらかじめ用意されたポートフォリオの中から意向に近いものを選択するので自分にぴったりのポートフォリオになる可能性は低いと言えます。ラップ口座を利用するメリットはポートフォリオを作成する手間が大幅に省ける点です。また、定期的に状況報告が行われるので運用経過を頻繁に確認する手間も省けます。一方、デメリットは手数料がかかる点です。ラップ口座の場合、投資金額の1～3％程度が年間の手数料として差し引かれることが多く、投資金額が高額になれば年間手数料も高額になると言えます。また、最低投資金額が設定されていることが多く、まとまった資金を用意してからでないと利用できない点にも注意が必要です。まとめ：ポートフォリオが投資の結果を左右する計画的な投資を実現するためにはリターンとリスクの管理が欠かせません。特に長期投資においては意向に沿ったポートフォリオを作成することが重要です。過去の研究や調査等によりポートフォリオの重要性は明らかになっており、投資の結果を左右する大きな要因と言えます。また、適切なポートフォリオを作成できればリスクを調整することが可能になり、効果的な投資につながると言えます。ポートフォリオの作成においては、ファイナンシャルプランナーや金融機関の担当者に相談すると良いですが、専門家のアドバイスを有効活用するためには基礎となる考え方を理解しておくことが重要です。

不動産に掘り出し物（ここでは相場より価格が安い物件の意味とします）がない理由として、「安い物件は市場に出回る前に不動産会社が優先的に買って、値段を上げ転売してしまうから」という意見をたまに耳にします。実は、この意見は半分正解で半分ハズレています。今回は、先述の意見が「半分正解で半分ハズレている」理由をもとに、不動産会社が物件を仕入れる仕組みについてお話ししたいと思います。■ 不動産会社は掘り出し物を転売して儲けている？HHImages / PIXTA(ピクスタ)不動産にはさまざまな指標からなる相場があり、相場よりも価格が安い物件を「掘り出し物」と呼ぶことがあります。一般的に、不動産会社はこの「掘り出し物」が市場に出回る前に優先的に買うことができ、それを右から左へ転売して儲けている、と思われているようです。たしかに、不動産業者が購入する物件は相場よりも安いものになります。逆にそうでなければ、不動産会社が売主となって分譲する物件は、その販売価格が相場より高くなってしまいます。これが冒頭の意見が「半分当たっている」理由です。では、なぜ不動産業者は相場より安く買えるのでしょうか？■ 相場より安く買える最大の理由とは？maruco / PIXTA(ピクスタ)まず、あなたが不動産（土地や建物）を持っていて、それを売る場合を考えてみましょう。あなたはその不動産を「少しでも高く売りたい」と思うはずです。ただし、不動産には相場があるので、なかなかそれ以上で売ることはできません。逆にいえば、「相場以下で売る必要もない」ともいえます。そこで疑問なのは、「少しでも高く売りたいはずの売主がなぜ相場以下で不動産業者に売るのか」ということです。不動産の売買には個別の事情が存在するのが当然であり、「売り急ぎ」やその逆の「買い進み」などの事情も多く存在します。言うまでもなく、売り手に売り急ぎの事情がある場合は、その取引価格が若干低めになる傾向があります。また、不動産会社のなかには情報の非対称性（買い手と売り手が持っている情報の格差）を利用して、安く買い取ろうとする質の悪い業者も一部には居るようです。■ 「不動産を商品化するスキルを持っている」ことが最大の理由テラス / PIXTA(ピクスタ)しかし、不動産会社が相場より安く買える最大の理由は、不動産会社が「不動産を商品化するスキルを持っている」ことにあります。例えば、高低差があり造成しなければ住宅が建たない土地や、一般住宅用地としては広すぎる土地、生活インフラ（上下水道・ガス・電気・道路等）が未整備の土地、権利関係が複雑だったり何らかのトラブルを抱えている土地などは、その物件情報を一般のマーケットに公開してもなかなか個人の買い手は見つかりません。買い手が見つからなければ、そのような物件は個人向けに販売するのではなく、不動産会社向けに販売することになります。そして不動産会社が購入する価格は、事業性（再販売等）を前提としたものになるので、個人向け相場よりも安くなってしまい、結果的に売主は相場より安く不動産業者へ土地や建物を売ることになります。不動産会社は、その不動産の最適用途を見つけ出して加工（造成工事、権利関係整理、利害関係整理など含む）することで新たな商品としての価値を見いだします。■ 加工して商品化するという前提があるから安く買える！HAKU / PIXTA(ピクスタ)不動産会社が土地や建物を相場より安く買える背景には、そのままでは一般の人たちが購入しづらい不動産を「加工して商品化する」という前提があります。つまり、不動産会社は「優先的に安い物件を買えている」わけではないのです。これが冒頭の意見が「半分ハズレている」理由です。このように、不動産会社はさまざま情報を集め、その不動産を加工する能力と技術を駆使し、相場より安く（しかし競合他社よりは高く）不動産を購入する努力を重ねているため、掘り出し物を購入することが出来るのです。

いろいろな書籍やネット上で、「○○年に不動産が暴落する！」などの記事を見かけたことはありませんか？そのなかでも、とくにまとしやかに「暴落の年」と主張されているのは、「2019年」と「2022年」ではないでしょうか。では、この2つの年には何が起こり、なぜ不動産が暴落するといわれているのでしょうか？■ 2019年問題とは？ABC / PIXTA(ピクスタ)国立社会保障・人口問題研究所が2013年1月に推計した「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」によると、世帯総数は2019年をピークに減少に転じるとされていました。世帯数が減少に転じることで、住宅が供給過剰状態に陥り価格が暴落する、というのが「2019年不動産暴落説」が主張される大きな理由のひとつです。Rise / PIXTA(ピクスタ)しかし、この主張の基になった「総世帯数の減少」ですが、今年2018年1月に新たな推計が発表され、世帯総数増加のピークは2023年まで延びるという結果が出ました。つまり、世帯数減少を理由とした2019年問題はすでに回避されてしまったので、ここでは新たに世帯数ピークとされた2023年に暴落があるかを考えてみたいと思います。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)実は、総世帯数が減少に転じても、すぐに不動産が暴落するとは考えにくいといえます。なぜなら、2023年以降も人口が増え続けると推測されている地域がたくさんあるからです。国立社会保障・人口問題研究所の人口推計によると、全都道府県の人口が減少に転じるのは前回の推計よりも延びて2030年となっています。つまり、2030年までは人口が増え続ける地域（都市）があるということになります。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)これは、近年、出生率が改善されたことや、人口移動（移住）の状況を反映した結果なのですが、人口増加が続く地域では住宅の需要も一定程度継続します。そのため、人口流入が続いている地域（都市）については不動産の暴落は起こりにくいと考えられます。ただし、人口が流出していく地域では住宅需要が減り続け、不動産価格も下落していくと考えられます。■ 2022年問題とは？1988年に農地法が改正され、生産緑地の指定が始まりました。この指定を受けた土地は、固定資産税などの税金を大幅に減免できたり、相続税の納税を猶予する制度を使うこともできるのです。ただし、生産緑地の指定を受けると30年間の営農義務を負い、その土地を他の用途に転用することはできません。pixabayこの指定を受けた土地が2022年には30年目を迎え、その営農義務が外れて、税金対策などでそれらの土地が一斉に売り出されたり、アパートやマンションなどが建築されて、市場が供給過多になり、地価が暴落する、というのが「2022年問題」と呼ばれるものです。ABC / PIXTA(ピクスタ)ただ、この問題についても、すぐに不動産の暴落にはつながりにくい理由があります。2017年に生産緑地法の改正があり、生産緑地の指定から30年経過した土地について、新たに「特定生産緑地」の指定を受ければ、買い取り申出の時期をさらに10年延長することができるようになったことで、まずは急激な増税は回避されました。money/pixabayまた、この生産緑地の指定を受けた農地のなかには、前述した相続税の納税を猶予する制度を利用している生産緑地もあります。この、相続税納税猶予制度を利用するための条件が、終身営農（三大都市圏の場合）なので、買い取り申出（生産緑地の解除）をする場合は、猶予されていた相続税を支払う必要があります。つまり、そもそもこの制度を利用している生産緑地については、相続の発生などがないかぎり買い取り申出の対象外になると考えられるのです。よっちゃん必撮仕事人 / PIXTA(ピクスタ)東京都が2015年に都内の都市農業者を対象に行ったアンケートでは、この「相続税納税猶予制度の適用をまったく受けていない」という回答は約41％でした。さらに、この「相続税納税猶予制度の適用はまったく受けていない」と回答したなかで、今後の利用計画について「指定から30年経過後、すぐ区市へ買取申出したい」との回答は8.2％でした。つまり、東京都に限っていえば、2022年に買い取り申出の対象となる農地は、生産緑地の指定を受けている農地の約41％で、さらに即時買い取り申出をしたいのは、そのなかの8.2％なのです。実際にどれだけの農地が買い取り申出されるかについては「そのとき」になってみないと分かりませんが、上述した理由を考慮すれば、2022年に供給過剰といわれるほど市場に土地があふれ出るとは考えにくいといえるでしょう。HAKU－Ｎo1 / PIXTA(ピクスタ)今回取り上げた以外にも、2020年問題、2025年問題、2030年問題など、不動産の暴落をアナウンスする声は絶えません。ひとつだけ確かなことは、不動産が確実に「上がる」「下がる」などのタイミングは誰にも分からないということです。過激なアナウンスに惑わされずに、自分自身にとって最適な「売・買」のタイミングとは何かを大事にして実際の売買に臨むようにしましょう。【参考】※国立社会保障･人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成 30 年推計）」※参議院立法と調査「都市農地の保全と有効利用」都市農地の貸借に関する制度と課題2017.11

マイペースに賃貸業を営んでいるアサクラですが、世間を賑わす不動産の話題が気になることもあります。最近気になるのはやはり、過熱ぎみの不動産投資とそれに伴うトラブルのニュースです。不動産投資の怖さは「おいしい話」ばかりが独り歩きしてしまい、困難やリスクが語られにくいこと。そこで今回は、大家的視点から見た「ゼロから始める不動産投資の難しさとリスク」について考えてみたいと思います。■ 不動産投資はとにかくシビアな金銭感覚が必要ナカムラ / PIXTA(ピクスタ)うちのマンションは親族から引き継いだ古い物件を、家族みんなに助けてもらって経営しています。ですから、賃貸経営といっても、物件を取得するための多額な初期投資がない分、ゲタをはかせてもらっての商売です。その分、リノベーションにもメンテナンスにもしっかりと予算を割くことができています。仮にビジネスとして少々割が合わない投資でも、自宅の延長としてマンションをとらえているので「自分の家のために使った」と思うと納得できてしまいます。HM / PIXTA(ピクスタ)しかし、ゼロから資金を借り、ローンを組んで不動産を取得し、それを賃貸に出すとなると事情が違います。投資である以上、金利を含めて銀行への返済をおこない、そのうえできちんとした利益を出さねばなりません。そのためには、とにかくお金に対するシビアな感覚を求められます。入居者獲得のために物件は充実させたい、しかし、利益を考えるとお金はかけられない……。freeangle / PIXTA(ピクスタ)賃貸経営は常にこのせめぎあいにさらされるビジネスですが、不動産投資で利益を上げている人たちの話をうかがうと、みなさん、僕とは比べものにならないくらい厳しいラインで、このせめぎあいに苦しんでいます。投資である以上、投下した資金と労力に見合う利益が出なければ意味がないのです。僕などは利回りの計算などを見せられると頭が痛くなってしまいますが、綿密な計画なくして不動産投資はできません。■ 物件の維持管理にかかるお金や労力もバカにならないアオサン / PIXTA(ピクスタ)緻密な計画には「今後〇年のあいだに物件のメンテナンスにいくらかかるか？」という見通しも含まれます。しかし、この見通しをつけること自体が、簡単ではありません。水道ポンプが急に故障したり、古い電気ヒューズが飛んだり、僕が体験しただけでも予想外の出費はたくさんありました。僕が無知だったということもありますが、こういうトラブルを予測して長期の資金計画に盛り込むのは、かなり難しいことです。また、僕のように入居者と同じ屋根の下に暮らしていれば、トラブル発生時に自分が駆けつけることができますが、マンション投資をしている人のほとんどは物件の近くに住んでいるわけではないので、誰かに代わりに対応してもらわなければなりません。あんみつ姫 / PIXTA(ピクスタ)となると、業務を管理会社に委託することになりますが、そのためには管理料（家賃収入のうちの3～8％くらいといわれます）を支払わねばなりません。管理会社選びも重要です。うっかり質の悪い管理会社を選んでしまうと、満足のいく対応をしてもらえない可能性もあります。うちに入居いただいた方の一人は、前に住んでいた物件で上階からの漏水があった際、遠方に住むオーナーと管理会社のたらいまわしに遭い、なかなか問題が解決せずに苦労したとおっしゃっていました。僕個人としては、自分が子どもの頃から暮らしていた物件を管理するのにも四苦八苦していますから、よく知らない遠方の物件を購入して管理するなんてことは、ちょっと想像できません。■ 家賃保証で不動産投資を丸投げするリスクsasaki106 / PIXTA(ピクスタ)すべてを人任せにするという不動産投資も喧伝されています。たとえば、こんなセールストークを聞いたことはありませんか。「あなたはローンだけ組んでください。できたマンション（アパート）は我々が借り上げて経営します。ローン返済はマンションが勝手にやってくれます。ウン十年間、家賃も保証しますから心配ありません」大家をやっている身からすると、「こんなおいしい話、あるわけないよな」とすぐわかります。家賃というのは、まさに不動産賃貸業の生命線です。それを何十年にもわたって保証することなんてほぼ不可能な話です。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)時代的に見ても、新築マンションが乱立し人口が減少に向かうなか、常に安定した家賃収入を想定すること自体、無理があります。実際、「家賃保証」という言葉が醸し出す安心感とは裏腹に、その現実は残酷です。不動産会社は、経済状況の変化などを理由に家賃を減額できるし、契約を解除することもできるのです。つまり、「家賃の支払いは保証するけど、いくら払えるかはわからないよ」ということですね。個人的には、これでは「家賃保証」とは言えないと思うのですが、法律的にはそれがまかり通ってしまうのです。■ 借地借家法は不動産業者の味方？sanae / PIXTA(ピクスタ)この「約束破り」を可能にしているのが、借地借家法（の悪用）です。常々申し上げているとおり、現在の借地借家法は「借りる側に圧倒的に有利」にできています。通常の個人（弱者）が、マンションやアパートという資本を持つ人間（強者）から物件を借りるという前提なら、それも一理あるのかもしれません。大家の気まぐれで追い出されたりすれば、入居者の生活は成り立たないですよね。しかし、不動産会社という資本力のある強者が、（相対的に見れば弱者である）オーナーから「一括借り上げ」というかたちでマンションやアパートを「借りる」場合でも、この借地借家法が適用されるわけです。つまり、「家賃保証」のような約束を交わしても、不動産会社は法的な弱者であることを盾に、いざとなれば契約を変更・破棄することができるというわけです。結果的に本当の弱者であるオーナーが苦境に追い込まれる事態になります。これはルール自体に問題があると言わざるをえません。不動産投資をするなら、すべてを人任せにせず、最低限の法律知識を持って自分を守る必要があります。■ マンション経営だってリスクのあるビジネスですしゅんちゃん / PIXTA(ピクスタ)とまあ、いつもに比べてやや殺伐としたテーマで書きましたが、やはり「マンション経営だって、ほかのビジネスと同じでリスクがある」というきわめてあたりまえの結論に行きつきます。うちのように、「親族から引き継いだマンションを」「子どもの頃からよく知っている地元で」「自主管理している」場合でも、それなりの出費や苦労があるわけです。ならば、「ゼロから多額のローンを組んで」「よく知らない土地にマンションを建て」「その経営を人任せにする」ことが、いかに困難でハイリスクなことか容易に想像がつきます。なんとなく「老後の蓄えにマンション経営」なんて考えている方もいるかもしれませんが、ゼロから始める不動産投資には、新しいビジネスを起業するくらいの心構えが必要だと思ったほうがいいでしょう。

今回は不動産取引における「片手」「両手」というものについてお話したいと思います。不動産取引で業者が客から受け取るお金は、賃貸借、売買いずれの場合も原則として契約締結に持ち込んだ場合の仲介手数料だけです。物件を何件も紹介し、交通費などの経費を使って現地案内を繰り返したお客様でも、他社で契約されてしまえば1円のお金も入ってきません。業界が抱える問題点のすべての根源が、ここにあるように思います。仲介手数料は、賃貸の場合は月額賃料の1か月分、売買の場合は売買代金の3％＋6万円と決まっています。売り上げを増やして給料を上げるためにはなるべく金額の大きな物件を決めることがカギとなりますが、もう一つの手段として「両手」をねらうというものもあります。そもそも「両手」「片手」とは一体何のことを差すかご存じでしょうか。■ 売主と買主に別々の仲介会社がつく「片手」取引って？shimanto / PIXTA(ピクスタ)不動産取引において賃貸の場合は貸主と借主、売買の場合は売主と買主という2組の当事者があります。家を売りたい、貸したいと思っている人は自分で客を探すのが難しいため、媒介契約を結んで不動産業者に依頼します。一方、家を買いたい、借りたいと思っている人も不動産業者を訪れて物件を紹介してもらいます。ややこしくなるため、ここから先は売買に限定します（賃貸でも内容は変わりません）。甲さんの依頼を受けたA社が売却活動をした物件をB社が乙さんに紹介し、甲さんと乙さんの間に1,000万円で売買契約が成立したとします。この場合A社は甲さんから、B社は乙さんからそれぞれ36万円の仲介手数料（税抜）を貰います。売主側と買主側の仲介会社が違うこのような取引を「片手」と呼びます。■ 売主と買主の仲介会社が同一の「両手」取引って？ふじよ / PIXTA(ピクスタ)甲さんから売却依頼を受けたA社が、A社で物件探しをしている丙さんに紹介して甲さんと丙さんの間で売買契約が締結されたとします。この場合Ａ社は売主の甲さんと買主の丙さんの両社からそれぞれ36万円の仲介手数料（税抜）を貰うことができ、1件の取引で2倍の売り上げとなります。このような取引を不動産業界では「両手」と呼んでいます。当然のことながら営業はまず両手を狙います。物件を「物上げ」した場合まず自分の客に紹介できないか考え、次いで同じ店の他の営業に紹介可能な顧客を抱えていないか確認します。物件情報をオープンにするのはその後です。■ 「両手」取引はそんなに悪いことなの？maroke / PIXTA(ピクスタ)この両手取引が“評論家”の間で評判が悪く、「不動産業界における悪しき商習慣」の筆頭のようにまで言われています。私が不動産業界に転身した19年前、入社初日に読んだ業界誌で「両手取引では利害関係が異なる売主・買主の双方に対して責任が果たせない」と書かれていたことを今でも覚えています。売主は高く、買主は安く取引したいのが当たり前なので一つの会社で仲介するのは利益相反だと言うのです。両手取引の場合買主と売主の間に1社しか入らないため、買主の値引き要求（「指し値」という）があれば売主がそれを飲まされて損をするというのですが果たしてそうでしょうか。現実の取引では購入申し込み（買付け）が入ると片手であっても両手であっても仲介会社は何としてもその客で決めたいと思います。先ほどの事例でいえば、B社にとっては自社で紹介した物件で決まらなければお金になりませんし、A社にとってはこの申し込みが破談になればそれ以降に別の申し込みが入る保証はなく、それではやはりお金になりません。ですから指し値が無茶な内容でない限り、買い付けが入ればA社は売主を説得しようとします。これはA社の両手取引でも変わりません。売主の側にとっても早い段階で指し値に応じて売ってしまうことにメリットはあります。指し値を断って破談になればその後物件が売れ残る恐れがあり、そうなると値引きか売却中止しかないからです。そもそも売主は指し値が入ってくることを前提にして、相場に少し上乗せして値付けをしているものです。そして買主の希望する金額が納得できなければ断ればいい話です。お互いが意地になって50万円の差額がどうしても埋まらず、両手取引が成立しなかった経験が筆者にはあります。従って、両手取引で誰かが不利になる、という事は実際にはないのです。■ 「両手を狙って物件を囲い込む」というのは本当？ふじよ / PIXTA(ピクスタ)「両手取引を狙うあまり、業者は物件情報を他社に流さず囲い込む」という指摘もよく見ます。囲い込みにより売却が遅れたり、それによる値引きで売主が不利益を被るというものです。両手取引はもちろん効率的ですが、特定の物件に狙ってできるほど客付けというのは簡単なものではありません。物上げした物件をピンポイントで気に入ってくれる客を自分で見つけるのは至難の技で、そんなことをしても買い客を逃すだけです。囲い込んだまま売れずに売却中止になる、あるいは一般媒介に切り替えられて他決するという最悪の事態を考えると、両手取引を狙って物件を囲い込むことにメリットはありません。何より営業マンというものは今月の数字をどうするかということしか考えない人間です。将来どうなるかわからない物件を抱え込むよりは、片手でいいから決めて今月の数字にしたい、と考える方が普通でしょう。あくまでも両手取引を目指す、という会社も中にはあるかもしれません。しかし私がこれまで在籍してきた会社はすべて「片手でいいから決めて、今月の数字を何とかしろ」という方針でした。囲い込みが業界内で常態化しているかのような指摘は、実態から乖離しているといえます。■ 薄っぺらい業界批判に惑わされず、不動産業界を正しく理解してほしいABC / PIXTA(ピクスタ)これまでも書いていますが、不動産というものは金額が高く、売るのが大変だからこそ、買い付けを取るためにあらゆる可能性にかけるのです。そのため他社が物件を内見するのは大歓迎され、予約を入れれば「ありがとうございます！頑張ってください！」と言われます。不動産やマンション管理についてのニュースはこまめに見るようにしていますが、実務について何も知らずに書いていると思われる、薄っぺらな内容の業界批判が多すぎるようです。不動産は契約にならなければお金にならず、それでいて契約を1件まとめるというのは大変だということをお分かりいただきたいと思います。(written by 鶴間 正二郎)

今回は物件を購入する際の「値下げ交渉」についてお話します。不動産は高額の買い物であるために少しぐらい値切りたいというのは自然な感情ですが、効果的な交渉を行うためには取引の仕組みを知っておく必要があります。中古物件と新築物件では状況がまったく異なってくるため、それぞれのケースについて実体験に基づいてご説明します。■ 「中古物件」の値下げ交渉は常識の範囲内で行うことがポイント売主と買主の間に仲介会社が入る「中古物件」の場合、値下げ交渉は売り主側の仲介会社（物元、元付）と買主側に仲介会社（客付）の間で行われることになります。中間業者による中古物件の「値下げ交渉」についての仕組みをご紹介します。ABC / PIXTA(ピクスタ)値下げ交渉は「買い付け」を書くことが大前提値下げ交渉のタイミングとしては「お気に入りの物件が見つかった時」になりますが、実際の交渉は不動産購入申込書（買い付け）を物元業者に提出することから始まります。Good morning / PIXTA(ピクスタ)中古物件において値下げ交渉をするということは「ここまで価格を下げてくれれば『絶対に』買います」という意思表示であり、そのための証として買い付けは必須で、これを書かなければ物元業者は交渉に応じてくれません。申込書を提出しているのですから、交渉が成立した場合はそのまま契約準備に入らなければなりません。筆者は何回も値下げ交渉を行いましたが、値下げの余地について物元業者に事前に打診しても「買い付けを入れてくれれば、売主と交渉します」としか答えてもらえなかった記憶があります。また自分が物元の物件に問い合わせがあった際も同様の回答をしており、値下げの可否について事前に探りを入れるのは難しいと考えておいた方がいいでしょう。そもそも大幅な値下げはありえないTATSU / PIXTA(ピクスタ)物件探しに際して買主は仲介会社に希望条件を伝え、それに基づいて仲介会社は物件を紹介します。条件の中でも価格は最も重要な要素であるため仲介会社は細心の注意を払って紹介するものであり、大幅な値下げ要求というのはそもそもありえないはずです。そうでないのは仲介会社が買主の希望を無視した物件を紹介したか、買主の欲の皮が張ってしまったかのいずれかで、どちらにしてもあまり感じのいいものではありません。非常識な値下げ要求には仲介会社が応じないfreeangle / PIXTA(ピクスタ)筆者の場合は、950万円の物件に600万円で買い付けを出され、上司から「そんな買い付けを取ってどうするつもりだ」と怒られたことがあります。客はローンではなく現金で買うのだから下げて当然だろうと主張し、こちらが何度説明しても「銀行を通さない綺麗な金だから売主にとってもありがたい話のはずだ」と譲りません。とても売主にはかれるような話ではないため、最終的に担当者の判断で断りを入れました。売主は「指値」が入ることを前提に価格を設定しているfreeangle / PIXTA(ピクスタ)そうはいっても不動産は高い買い物であり、少しくらい値切りたいというのは自然な感情です。実際に買い付けを書く際にも販売価格そのままの金額を書くことは稀で、いくらか減額した金額を記入している事例が大半だったように思います。このように買主が希望した金額を指値（さしね）といいますが、たいていの売主は売却開始に際して指値が入ってくることを前提として価格を設定しているものです。「査定価格としては3,000万円ですが、指値が入ってくることを考えて3,300万円で市場に出しましょう」というような話を筆者は何回もしました。常識の範囲内の「指値」には応じてくれる可能性大xiangtao / PIXTA(ピクスタ)売主は指値が入ることを前提に価格を設定しているのですから、常識的な範囲の価格交渉には応じてくれる可能性は大であり、むしろ指値を入れないのは損であるといってもいいでしょう。どのくらいが常識の範囲内であるかということは仲介会社の営業マンが一番よくわかっています。■ 「新築マンション」の値下げ交渉は状況次第新築物件の場合は中古とは事情が異なってきます。筆者は新築の戸建は扱った経験がないため、マンションの事例についてご説明します。shimanto / PIXTA(ピクスタ)竣工前でモデルルームで販売しているような物件の場合は値下げ要求はまずできませんが、売れ残ってしまった完成物件の場合は交渉の余地があります。売れ残った部屋に関しては売主が区分所有者ということになって管理費や修繕積立金の負担も発生するため、業者は多少値下げしてでも売ってしまわないと負担が大変なことになるのです。特に棟内モデルルームで使用していた部屋や最後の一部屋というような場合は交渉に応じてくれる可能性大であり、積極的に申し入れましょう。Ushico / PIXTA(ピクスタ)この場合は業者の営業担当者と直接交渉することになり買い付けの提出は不要ですが、「下げてくれれば買います」と明確に意思表示すれば相手も応じてくれやすくなります。不動産は金額が大きいため、ちょっとした交渉でまとまった金額を節約することが可能です。しかしここで非常識な態度に出てしまうと信頼関係が損なわれ、交渉そのものが壊れてしまうことになります。値下げ交渉においてはくれぐれも「常識の範囲内」ということを大切にしてください。

おそらく、人生のなかでもっとも高額な買い物であるマイホームの購入。誰もが、高額の買い物である不動産を「少しでも安く買いたい！」と思うはず。そこで、不動産業界で約30年間、実際の取引現場を見てきた筆者が考える、「不動産を購入する際の値引き交渉の方法」や、そのタイミング、やってはいけないことなどについて解説します！■ 誰が交渉するの？bee / PIXTA(ピクスタ)まず、買主が売主と直接交渉する機会はほぼありません。ほとんどの場合、売主と買主の間には「仲介業者」が介在しますので、値引き交渉は仲介業者を通して行うことになります。ただし、売主が不動産業者などの場合で、売主が「直に販売」をしているようなケースでは当然、買主と売主が直接交渉することになります。■ いつ交渉するの？xiangtao / PIXTA(ピクスタ)たくさんの物件情報を集め、いくつも現地を見学し、「お気に入りの物件が見つかったとき」こそが交渉するタイミングです。逆にこのタイミング以外で仲介業者が交渉を引き受けることはありません。値引き交渉をするうえで覚えておきたいのは、「買う意思を固めてから交渉を行う」ということです。物件の売主は、市場相場を事前に調べたうえで売り出し価格を決めていますので、その価格を交渉するためには「この価格になれば買う」という前提が必要なのです。■ どうやって交渉するの？xiangtao / PIXTA気に入った物件が見つかったら、いよいよ交渉開始です。まずは仲介業者に「少し安くなりませんか」とストレートに聞いてみましょう。仲介業者の担当者によって多少の差はありますが、一般的に営業マンは、顧客が気に入りそうな物件については、価格交渉ができそうな物件かどうかを事前に調べている場合が多いのです。価格交渉が難しい物件について、安易に価格交渉を引き受けてしまうと、その交渉が失敗した場合には取引が成立しない可能性が高くなるので、値引きができる物件かどうかを担当営業マンが事前に調べておくのは当然といえば当然です。例えば、担当営業マンが「この物件は一切値引き交渉できません」というならおそらくその言葉どおりでしょう。その場合は売り出し価格どおりで購入するかどうか検討してください。逆に、「○○万円までなら可能かもしれません」や、「○○万円までなら交渉してみましょう」と言ってきたら、担当営業マンは値引きができるかどうかの可能性を事前にある程度知っているかもしれません。その場合は思いきって交渉してもらいましょう！■ 交渉のコツxiangtao / PIXTA(ピクスタ)買主が値引き交渉する窓口となるのは仲介業者です。そして、仲介業者は契約が成立しなければ、物件を何件案内しても売り上げは「0円」です。なので、買主が契約する条件を「値引き」にするなら、仲介業者は一生懸命に交渉してくれるはずです。しかし、その値引き交渉の額があまりに高額だったりすると、仲介業者は交渉そのものを引き受けてくれなかったり、熱心に交渉してくれなかったりする場合もあります。大事なことは「値引きしてくれるなら購入する」という意思をはっきりと担当営業マンに伝えて、その値引き幅についてもしっかり担当営業マンと相談することです。値引き交渉のコツは、買主と仲介業者の担当営業マンが、見る方向と目的を同じにすることなのです。■ 値引き交渉でやってはいけないことxiangtao / PIXTA(ピクスタ)個人、法人にかかわらず売主にとって自分の物件を値引きして売るということは重大な決断です。値引き交渉後に「やっぱりやめた」というのはできるだけ避けたいものです。その物件をきちんと確認・調べたうえ、購入の意思がしっかり固まってから交渉を始めるようにしましょう。また、ある物件の値引き交渉中に別物件の値引き交渉を同時に行うのもマナー違反なのでご注意を！■ 一番の注意点は…先に買われてしまうことxiangtao / PIXTA(ピクスタ)値引き交渉をする場合、もっとも注意しなければならないことは、タイミングによってはせっかく気に入った物件が売り出し価格どおりで他の買主に先に買われてしまう可能性があるということです。物件の希少性、時期、値ごろ感、仲介業者の意見など、総合的に考えたうえで値引き交渉するかどうかを判断しましょう！

住まいを購入しようと様々な情報を集めたとき、よく目にする情報があります。「不動産の買い時」についての情報です。不動産価格の相場の話、住宅ローンの金利の話、行政が定める税制の話、など様々な観点から多くの考察がなされています。しかし、不動産業界の中で働く者として皆さんに申し上げたいことがあります。それは「誰にでも当てはまる不動産の買い時」など存在しない、ということです。■ 不動産業者はいつでも「今が買い時です」と言うG-item / PIXTA(ピクスタ)世の中には「今が買い時です！」と強調した情報がたくさんあります。それこそ住まいの見学のために不動産業者を訪れれば、必ず「今が買い時だ」と言われるでしょう。業者からすればビジネスなわけですから「今が買い時だ」と言うのは当然です。もちろん「買い時」であると強調するための事実に嘘はありません。例えば、現在の住宅ローンの金利は稀にみる低さです。商品によっては年金利1.0％を下回るものが珍しくない時代です。金利が低いうちに住まいを購入すること自体は合理的だと思います。freeangle / PIXTA(ピクスタ)しかし、ここで肝心なことが一つあります。それは、不動産業者はいつ、どんな時代でも「今が買い時だ」というトークをやめないということです。買い時アピールができる情報を何か見つけてきます。金利の話でいくと、金利が上がり始めることがあれば、「もっと上がる前の今が買い時です」というトークを展開するでしょう。また、多くの不動産関連の税の優遇制度には適用期限があります。これを「この税制は今年度で終わりなので、適用できる今が買い時です」というトークに活かすこともできるのです。■ 「買い時」は外部環境で決まるものではない。sasaki106 / PIXTA(ピクスタ)前述したような「買い時トーク」は筆者自身も使っていました。特に不動産の知識や経験が浅かった頃です。繰り返しますが、この時提供した情報に嘘はありません。住まいを購入する際、こういった情報を参考にすることはプラスに働きます。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)大切なことは、金利や相場、税制などといった情報は、あくまでその時の「住まいをとりまく外部環境」を説明しているだけ、ということを理解することです。こういった外部環境は、とても不安定で不確実なものです。時代によってあっさり変化する可能性があります。そういった情報は、あくまで知識・参考としてのもので自分自身の住まいの買い時を決める決定打にはならない、と私は思っています。■ 「買い時」を決めるのは自分自身kou / PIXTA(ピクスタ)では、どのように自分自身の買い時を見つけるのか。答えはいたってシンプルで、「自分が住まいを欲しい理由」を突き詰めることです。例えば「子どもが産まれて部屋が手狭になったらから住まいを探す」として、買い時を「子どもが幼稚園に入るまで」と決める、などです。子どもが幼稚園・小学校と進めば、転園・転校のリスクが伴い、人間関係の構築に時間がかかる可能性があるからです。maroke / PIXTA(ピクスタ)こういった内容は外部環境に左右されません。たとえ20年後に相場が大幅によくなる、といった情報があったとしても、子どものために住まいを買うのであれば、20年後では意味がありません。他にも「定年までにローンを完済したいから、30歳までに購入する」とか「両親の介護のために半年以内に購入する」などがあるかもしれません。筆者も今は「買い時」をお客様に説明するとき、できるだけお客様の事情に寄り添ってアドバイスするようにしています。住まいの買い時は、誰にでも当てはまるような外部環境の情報でなく、自分自身の事情によって、自分自身で決めることが大切なのです。

不動産業というものは生活全般に関わるものです。そのため世の中の動きの影響をもろに受けることもあれば、お客様の動きから世の中の意外な流れに気付かされたりすることもあります。今回は世の中の動きが仕事に影響した意外な事例を3つご紹介します。■ 1.若者の車離れがマンションの一般会計を直撃ニングル / PIXTA(ピクスタ)若者の車離れが進行しているといわれています。車を持とうとしないどころか車そのものに興味を持たない、更には教習所に通うのは金と時間がかかるから免許も取らないという、車好きの筆者にとっては信じられないような世の中になっています。これは自動車業界にとって深刻な問題となっていますが、実はマンションの管理組合にとっても重大な問題なのです。YNS / PIXTA(ピクスタ)マンション内の駐車場使用料は管理組合にとって管理費に次ぐ収入の柱であり、空き区画が増えることはその分だけ一般会計の収支が悪化することにつながります。マンションの駐車場はおおむね稼働率7割～8割くらいを想定しています。郊外のマンションの場合まだまだ問題になっていないようですが、筆者が担当していた都心部のマンションでは5割以下になってしまったところが多く、一般会計が大幅赤字になって繰越金が年々減少し、対応に苦慮したものです。■ 2.若者のテレビ離れも相当なものがあるUshico / PIXTA(ピクスタ)車離れほど話題になっていないようですが、若者のテレビ離れも相当なものがあるようです。駅前の不動産会社に勤務していた時、地元のケーブルテレビと提携して「引っ越し時に無料でチャンネル調整をやります」というキャンペーンを展開したことがあります。kou / PIXTA(ピクスタ)お客様と日時を打ち合わせたうえで訪問してテレビのチャンネル調整をするというものですが、その際にしれっとケーブルテレビの新サービスを紹介するのが真の目的です。ケーブルテレビ会社から紹介料がもらえることもあって積極的に告知しましたが、1Kタイプを契約した人の約半数が「テレビを持っていないので別にいいです」と言ってきたのは驚きでした。■ 3.リーマンショックが半年後に筆者の歩合給を直撃オカキ / PIXTA(ピクスタ)最後に、世の中の動きが仕事に影響した事例といえば、やはりリーマンショックです。アメリカの歴史上最大規模の企業倒産であるリーマンブラザーズの経営破綻が発生したのは2008年9月15日でした。筆者はその頃賃貸マンションの仕事をしていましたが、9月という比較的ヒマな時期であったこともあり、クビになった社員が段ボールを抱えて次々とビルから出てくるニュース映像をそれこそ他人事のように見ていたものです。しかしこれをきっかけとして発生したリーマンショックと呼ばれる世界規模の金融危機が直ちに日本を直撃し、さらに半年後には筆者の歩合給を直撃しました。maruco / PIXTA(ピクスタ)賃貸マンションの営業といえば１～3月がとにかく忙しく、特に3月は賃料の高いファミリータイプのマンションが法人契約の借り上げ社宅としてガンガン動くため、1年で最も大切な月になります。生命の危険を感じるほど忙しくなるのが常ですが、その分だけ歩合給も相当な額になります。しかし景気が悪くなれば企業はまず福利厚生に関する支出を削減します。2009年の3月はファミリータイプの法人契約がほぼなくなり、そのためとても3月とは思えない売上になってしまいました。チンク / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたか。マンション管理という仕事は景気変動の影響を受けにくいといわれていますが、電気料金の値上げや消費税増税が組合会計を直撃し、それが管理委託費の減額要求に結び付いたこともあります。生活と直結している仕事であるためいつも気が抜けませんでした。

 「お金がない」「損したくない」「よくわからない」という人は投資には向かない？そんなアナタのために、投資の“最終兵器”が存在していたーー！ 「サービスを始めてから1年半ほどで、利用者は15万人を超えました」 そう話すのはクレディセゾンの美好琢磨さん。このサービスは、今話題の「ポイント投資」のひとつだ。ポイント投資とは、クレジットカードを利用するともらえるポイントで、投資信託を購入したり、投資の疑似体験をすること。現金がいらないので、投資が怖いと思う初心者にも、一歩を踏み出しやすいと注目されている。 最近は“貯蓄から投資へ”と言われる。とはいえ、日銀の調査にも、お金が減ることは避けて通りたいと思う人が多いことを示すデータがあった。元本を下回るかもしれないが、儲かる可能性も大きい金融商品を、持ちたくない人が80.8％もいたのだ。 だがファイナンシャルプランナーの山口京子さんは言う。 「人生100年時代ですから、投資は必要です。平均寿命が65歳なら、老後が短いので、定期預金でも間に合いました。ですが、女性の2人に1人は90歳まで生きる時代。投資しないと、人間より先に、お金の寿命が尽きてしまいます」（山口さん） 頭ではわかっても、投資が怖い気持ちは変わらない。そんな人は、ポイント投資でお試し投資してみよう。 ■投資信託ポイント買付サービス 楽天証券のポイント投資であり、本物の投資信託が買える。 「ポイント投資も、お金を使った通常の買い付けも、同じ手順です。あえて同じにすることで、実際の投資を経験してもらいたいのです」 そう話すのは楽天証券の服部由実さん。選べる投資商品は約2,500種類あるので、選ぶのがむずかしい人は、2〜3の質問に答えるだけであなたに合った投資商品をアドバイスしてくれる、ネット上のロボットアドバイザーやランキングを参考にするとよい。 楽天証券ではポイントのみ、現金とポイント、現金のみとさまざまな買い方ができる。 「今年3月に、初めて投資信託を買った人の約半数は、ポイントを使って購入しています。また、そのうちの90％がポイントだけ、現金なしでの買い付けです」（服部さん） 証券口座が必要だが、投資で得た儲けが非課税になる「NISA口座」の利用もできる。ポイント投資でNISAデビューもいいだろう。 ■トラノコ・ポイントで投資 TORANOTECが運営するトラノコのポイント投資は、スマホアプリをダウンロードすれば、簡単に始められる。ただ、月額利用料が300円かかる。利用料を払っても、利益が出るのかをよく計算してから使ってほしい。 ■ストックポイント ストックポイント社が運営するポイント投資は、株価と連動する。ストックポイント自体が、あらかじめ選んだ株価などに連動して価値を変えるので、株式投資の疑似体験ができる。さらにストックポイントが一定以上たまると、本物の株と交換できる。 これらのポイント投資で注意したいのは、投資のセオリーである長期、分散、継続を守ることだ。 「ポイントがたくさんあっても、一括ではなく毎月小分けで投資するほうが安全です。また、値下がりを恐れることはありません。値下がりは、投資商品をたくさん買えるチャンス。バーゲンセールです」（山口さん） また、ポイント活用に詳しい（株）ポイ探の菊地崇仁さんも注意を呼び掛ける。 「ポイント発行会社が倒産したときや、自分が亡くなったとき、ポイントには補償がないため、戻ってきません（一部のマイルは相続可能）。ですが、ポイントで金融商品を買えば、購入先の証券会社が倒産しても1,000万円までは保護されますし、相続もできます」（菊地さん） 50代からの投資は、早くはないが、まだ間に合う。20年後のちょっぴりリッチな生活を目指して、今すぐお試しから始めてみてはいかがーー。

 「お金がない」「損したくない」「よくわからない」という人は投資には向かない？そんなアナタのために、投資の“最終兵器”が存在していた――！ 「サービスを始めてから1年半ほどで、利用者は15万人を超えました」 そう話すのはクレディセゾンの美好琢磨さん。このサービスは、今話題の「ポイント投資」のひとつだ。ポイント投資とは、クレジットカードを利用するともらえるポイントで、投資信託を購入したり、投資の疑似体験をすること。現金がいらないので、投資が怖いと思う初心者にも、一歩を踏み出しやすいと注目されている。 最近は“貯蓄から投資へ”と言われる。とはいえ、日銀の調査にも、お金が減ることは避けて通りたいと思う人が多いことを示すデータがあった。元本を下回るかもしれないが、儲かる可能性も大きい金融商品を、持ちたくない人が80.8％もいたのだ。 だがファイナンシャルプランナーの山口京子さんは言う。 「人生100年時代ですから、投資は必要です」 金融庁の試算（平成5年～27年）がある。同じ金額を「定期預金」「分散投資」に毎年投資し、20年間、それぞれの方法で運用した収益を比較して見ると、定期預金では元本の1.32％しか増えておらず、貯蓄と投資とでは明らかな差が。特に、「定期預金」と「日本だけでなく、海外の株と債券を含む、リスクが高めの投資」との差は、1.8倍という大きなものだ。 「平均寿命が65歳なら、老後が短いので、定期預金でも間に合いました。ですが、女性の2人に1人は90歳まで生きる時代。投資しないと、人間より先に、お金の寿命が尽きてしまいます」（山口さん） 頭ではわかっても、投資が怖い気持ちは変わらない。そんな人は、ポイント投資でお試し投資してみよう。 ■永久不滅ポイント運用サービス クレディセゾンの永久不滅ポイント運用サービスは、ポイントのまま運用ができて簡単。マイナンバーが必要な証券口座もいらないし、手続きもスマホアプリで会員登録すれば、クリック3回程度で済む手軽さがウリだ。山口さんも、いちばん簡単だと太鼓判を押す。 「ポイントはもともと“おまけ”ですから、いくら減ってもゼロリスクです。だったら、元本を大きく下回るかもしれないが、大きな儲けも期待できるアクティブ運用を選びましょう。他社も含めてポイント投資は“ゼロリスク・ハイリターン”を目指すのがおススメです」（山口さん） また、永久不滅ポイントはセゾンカードのほか「MUJI Card」や「PARCOカード」などでもたまる。右肩にセゾンのロゴがあるカードを探してみよう。 「MUJIは使っていても、永久不滅ポイントがたまっていることを知らない人もいます。集めてみたら、意外とたくさんあったと驚く人が多いです」（美好さん） ■マネーハッチ インヴァスト証券のクレジットカードであるインヴァストカードは、利用金額の1％のポイントが付く。マネーハッチとは、そこで得たポイントを現金に換え、あらかじめ選んでおいた投資商品を買う仕組みだ。これが毎月、自動で行われるので、買い忘れる心配がない。 ポイント活用に詳しい（株）ポイ探の菊地崇仁さんは、放りっぱなしでも勝手にポイント投資が続けられるのがメリットだと言う。 「インヴァストカードで毎月5万円支払いをすれば、ポイントは500ポイントつきます。1年で6,000ポイント、20年で12万ポイントが投資の原資になります」（菊地さん） もし、先の金融庁試算の「日本だけでなく、海外の株と債券を含む、リスクが高めの投資」の運用と同じような利益が出たとすると、20年後には20万ポイントを超える。投資商品を売却すれば、現金約20万円を手にできる。 結果はどうあれ、元手はポイント。10年後、20年後のお楽しみに今から始めてみては。

家を「借りる」と「買う」どちらが得か？という議論が、不動産業界には……いえ、世の中には昔からありますよね。この問題、筆者が不動産業界に入った19年前から（恐らくもっと以前からあったでしょう）盛んに議論されていましたが、いまだに結論が出たという話を聞きません。TATSU / PIXTA(ピクスタ)■ 「借りる」「買う」どちらが得か？問題のカラクリkou / PIXTA(ピクスタ)この問題のベースとなっているのは「“家賃”を払い続けるのと“住宅ローン“を払うのとどちらが得か？」ということで、大抵の場合、それぞれ発生する費用の合計をシミュレーションして比較しています。まだ紙の媒体が不動産情報の中心だった時代の話です。同じ出版社で賃貸向けと売買向け、2つの情報誌を出していましたが……、KAORU / PIXTA(ピクスタ)賃貸の情報誌では「借りる方が少しだけ得」、一方、売買の情報誌では「買った方が少しだけ得」というまったく異なる結論を出していました。一生の間に必要となる住宅関連の支出の合計は簡単にシミュレーションできるようなものではなく、前提条件を少し変えればまったく違う結論となります。つまり、立場が変われば結論も変わるのです。■ 設備やインテリアのグレードに大きな差はある？freeangle / PIXTA(ピクスタ)入居者が頻繁に入れ替わることを前提とした賃貸住宅に対し、分譲住宅は入居者が永住することが前提となります。そのため設備や内装等についていえば、分譲の方が長持ちする仕様となっていることが多かったように思います。特にクロスについては、ランクが全然違いました。賃貸の場合、入れ替わる度に何らかのリフォーム工事が入りますし、何かあれば退去した時交換すればいい、という意識がどこかにあるのかもしれません。■ 分譲マンションで発生する費用って？hug++ / PIXTA(ピクスタ)分譲マンションの場合、毎月発生する住宅ローン返済、管理費、修繕積立金等の他、故障等による設備の修理は当然のことながら全額自己負担です。分譲マンションには専有部と共有部があり、雑把に分けると玄関の内側で起こったことについては自己負担です。厄介なのは配管やインターホンといった、専有部と共有部両方にまたがる部分のトラブルで、原因がどちらにあるかによって負担額も変わってきます。専有部と共有部の細かい区分けについては管理規約に必ず記載がありますので、購入前にチェックしておくとよいでしょう。■ 賃貸住宅は、実は家主にとって厳しい時代にABC / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅の場合、賃料と共益費を毎月払いますが、消耗品関係を除き設備の故障については原則として家主負担となっています。また退去時における原状回復に際しても、「国土交通省ガイドライン」や「東京都住宅紛争防止条例（東京ルール）」により、自然損耗や経年劣化については借主は負担しなくてよいとされています。そのため、退去に伴うリフォーム工事についてもその大半を負担しなくてはならないなど、家主にとって厳しい時代となってきたように感じます。■ 賃貸住宅はまだまだ高齢者に厳しいのが現実foly / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅を語る上で、どうしても避けて通れない問題があります。賃貸物件の営業をやっていた時代に痛感しましたが、「高齢者に非常に厳しい」というのが日本の不動産業界の現状です。高齢者の場合、現役世代と違って収入が限られるということと、室内で万一のことが起きる可能性がある、ということが原因として挙げられます。高齢者を受け入れる物件はかなり限れられますし、仮にOKという場合でも内容のいい親族が保証人となり、かつ近くに住んでいなければならない、などといった厳しい条件が付きます。freeangle / PIXTA(ピクスタ)そして既にリタイアされた方の場合、年金だけが収入とみなされます（預金残高は考慮されないことが多い）。年金の金額だけで借りられるレベルの部屋というものは、高齢者が暮らしやすいようなものとは決して言えないでしょう。家は「買う」「借りる」どちらが得か、という問題は、おそらく今後も永久に決着はつかないでしょう。しかし「どちらがいいか」ともし聞かれたら、「リタイアするまでに、どこかで買っておいた方がいい」というのが筆者の結論です。（written by 鶴間正二郎）

 もしかして、定期預金を放置していませんか？超低金利時代にそれは「もったいない」の極致。高リスクの投資でなくても“価値を上げる”方法はあるのです。仮に100万円があったとしたらーー。 「現在、空前の低金利です。一昔前の金融商品のように、複利計算で年利3％あれば、お金を預けただけで、24年後には倍に増えていました。ところが今の普通預金の金利は、わずか0.001％です。預けたお金が倍に増えるまでに、なんと7万2000年もかかってしまいます。たとえ100万円というまとまったお金を預けても、1年の利息はわずか10円。“これでは預けても意味がない”と、タンス預金にする人も多いでしょう。しかし、お金は手元に置くだけでは“成長”しません。工夫が必要なのです」 そう力説するのは、『図解でわかる！投資信託』（秀和システム）など多数の著書がある、ファイナンシャルプランナーの風呂内亜矢さんだ。生活経済ジャーナリストの柏木理佳さんは、このようにアドバイスする。 「お金は、預け場所を変更するだけ、まとめて払うだけで、得するケースが多い。今は元本割れをしない金融商品や投資といっても、安全に運用できる投資信託商品もありますので、まずはそういった情報を得ることが大事です」 そこで今回、手元に“100万円のへそくり”があると仮定して、柏木さんに実利重視で考えたその「お金の生かし方」を解説してもらった。 安心・安全を望むなら、金融機関の定期預金と考える人は多い。 「単なる定期はほとんど金利がつかないので、さまざまなサービスが付加された定期預金のほうが楽しめるのではないでしょうか」（柏木さん・以下同） 筆頭に挙げられるのはスポーツ応援定期。例年、2月から7月くらいにかけて、プロ野球、サッカーチームの応援定期預金の募集が始まる。 「たとえば昨年の広島銀行、もみじ銀行は、広島東洋カープを応援する定期預金があり、カープの観客動員数や戦歴に応じて金利が上乗せされます。一口10万円で、4位以下なら金利は0.025％ですが、優勝したりすると0.1％上乗せされます。100万円預けてカープが4位なら、通常の金利に250円の利子がプラス。優勝したら、年に1,000円の利息が上乗せされます」 金利はそれほど高くなくても夢がもらえる定期がある。 「宝くじ定期は、定期預金額に応じて、宝くじがもらえるというもの。スルガ銀行には、一口100万円の3年満期の宝くじ付き定期があります。金利は通常の定期預金と変わりませんが、1年間に2回（5月のドリームジャンボと11月の年末ジャンボ）、5枚ずつの宝くじがもらえます」 宝くじは、有名な西銀座チャンスセンターで購入され、地元の三嶋大社で当せん祈願をする念の入れよう。 「昨年末までに、10万円以上の当せん者が1,677人も出ていて、1億円の当せんも2本あったそうです」 なんと昨年の年末ジャンボでも、京葉銀行の宝くじ付き定期預金から1億5,000万円が。そのほか、変わり種定期にはこんなものも。 「横浜信用金庫では、子育て応援定期預金として、18歳未満の子ども1〜2人の場合、店頭金利に0.1％を上乗せ、18歳未満の子どもが3人以上いる場合で、0.15％も上乗せしています」

 「『貯金しても利息はほぼゼロですが、○○なら運用利回り3％以上ですよ』。そんな勧誘を受けたことはありませんか。銀行や郵便局は、今盛んに、投資を勧めています。政府が『貯蓄から投資へ』と言い始めてから、10年以上がたちました。私は常々『デフレの今は、現金が一番』と声を大にして言っていますが、『投資信託』の運用額は増加傾向です（’17年7月・投資信託協会調べ）」 そう語るのは、経済ジャーナリストの荻原博子さん。こうした風潮のなか、「老後の生活も考えると、やっぱり投資したほうがいいの？」と悩んでいる人に向けて荻原さんが書いたのが、『投資なんか、おやめなさい』（新潮新書）だ。その内容をぎゅっと濃縮して、荻原さんが「投資をやめたほうがいい理由」を解説してくれた。 【1】貯金と投資を比べるワナ 「冒頭のセールストークは、本当なのでしょうか。最近よく勧められる『外貨建て生命保険』（積立金を外貨で運用する生命保険）を例に、見ていきましょう。まず、貯金の利息ですが、今や多くの銀行の普通預金金利は0.001％です。10万円を1年預けても、利息はわずか1円。10万円未満なら利息はゼロです。いっぽう、『外貨建て生命保険なら運用利回り3％以上』は、たとえば、利回り2.79％のアメリカ国債（30年もの・9月14日現在）と、6％超の利回りが続くインド国債などを組み合わせると、実現可能です。つまり『貯金しても利息はほぼゼロ』『外貨建て生命保険なら運用利回り3％以上』はどちらも本当です。しかし、両者の比較は本来、できないのです。貯金と保険は、まったく違う商品設計だからです。 貯金は、毎月1万円ずつ積み立てると、1年後には12万円、2年後には24万円と確実に増えますが、大金にするには時間がかかります。ところが生命保険は、毎月1万円の保険料を、たとえ数カ月しか納めていなくても、被保険者が亡くなったら死亡保険金が満額支払われます。ただし、生きて受け取る満期金は、支払った保険料総額を下回ることが多く、高利回りをうたう商品でも得とは限りません。詳しくは2で説明します。それをあえて両者を比べるのは、超低金利で貯金が増えない不安感を利用して、保険が有利だと思わせるためでしょう。そんなイメージ戦略に、惑わされてはいけません」 【2】金融機関は手数料でもうけている 「『運用利回り3％』と聞くと、支払った金額が3％で運用されると思いがちですが、実際は、そうではありません。先の外貨建て生命保険なら、保障のための手数料が、支払った保険料から差し引かれ、残った金額が運用に回ります。手数料は保険の商品設計や年齢・性別によって異なります。なかには、初回保険料の1万円から、加入時手数料など4,000円が引かれて、運用に回るのは6,000円という商品もあります。運用利回りが高くても、お得とは言えません。金融機関にとっては、手数料がもうけになります。これを稼ぐために、私たちに投資を勧めているのです」 【3】外貨建て商品は損得がわかりにくい 「日本は超低金利なので、利回りのよい外国で、その国の通貨に両替して運用する『外貨建て』商品が人気です。外貨建て商品では、私たちが日本円を支払ったとき、また、満期金など日本円を受け取るときに、両替が必要です。そして両替には、為替の手数料がかかります。日本国内で運用する商品には必要のない為替手数料が、外貨建て商品には上乗せされ、手数料が高くなる傾向があります。いくら利回りがよくても、2と同様、運用に回る資金が減ればお得ではありません。金融機関は、手数料をより多く稼げる商品だからこそ、販売に力を入れているのです。 また、外貨建てだと、たとえ米ドルだとしても、損得がよくわからなくなる弊害もあります。日本円なら、本当に得をしているのか自分で計算できる人も、営業マンにすべてを委ねてしまいがちです」 荻原さんは、「投資に疎くて人のいい小金持ちを、彼らは狙っているのです」と言う。 「もし投資するなら、生活に支障のない余剰資金で、自己責任でやりましょう。『何に投資すればいいですか』は絶対にダメ。金融機関のカモになるだけです。『投資はコワイ』『難しい』と感じる方は、投資なんかおやめなさい。『投資しなくちゃいけない』呪縛から、早く解放されましょう」

これまで「投資」をしてこなかった人たちでも、はじめたとたん、「投資アンテナ」が立つひともいるでしょう。これは勇気をもって投資の第一歩を踏み出したからこそのアンテナ。でも、たくさんの投資に関する情報の中から、取捨選択をどう行っていけばいいのでしょうか。全6本に渡ってお送りした本連載も、いよいよ最終回。今回は、投資に対して、「アンテナを立ち始めたとき」に、入ってきがちな情報について、横山さんに検証していただきます。■金融機関の「おすすめ商品」は、本当にオトクなの!?「投資を始めよう」と思い立ち、証券会社や銀行から投資に関する資料を取り寄せたり、証券口座を開いたりすると、必ず「おすすめ商品」が紹介されます。ネット証券会社が、サイトのトップページなどで大きく宣伝している商品も、ほとんどはその会社の「おすすめ」といえるでしょう。おすすめ商品は、たいてい高利回りをうたっており、もしかしたら、「バランス型の投資信託やインデックスファンドへの投資より、そちらの方がよいのではないか」と思ってしまう人がいるかもしれません。「一見どれほどおトクに思えても、金融機関のおすすめ商品には、『手数料が高い』『リスクが高い』といった問題が隠れている可能性があります。とくにはじめて投資をする方は、『おすすめ』という言葉や目立つ広告に惑わされないようにしましょう」（横山さん）。　■個別株やFXで「勝てる」確立は低い投資に慣れてくると、「別の金融商品も試してみたい」と考える人も出てくるでしょう。貯金や堅実な投資を続けながら、生活に必要なお金をしっかり確保し、きちんと研究したうえで行うなら、もちろんそれもありだと思います。　ただ、横山さん自身は、経験やさまざまな方から聞いたお話を考え合わせると、次のように考えているそうです。「よほど投資に精通した人でない限り、個別株への投資で成功する確率は、それほど高くありません。とりわけ短期間で利益を出すのは難しいでしょう。『9割が負けて1割が勝つ』といわれる株式の世界で、プロの投資家たちと争い、利益を上げるのは、よほど勉強と経験を重ねなければ難しいのかもしれません」。（横山さん）唯一、横山さんが個別株でおすすめしている買い方は、ある程度勉強したうえで、「好きな会社や応援したい会社の株を無理のない範囲で買うという方法。「FX」という言葉も、投資とセットと語られているような気がして、何となく気になるところです。FXとは、外国為替証拠金取引のこと。米ドルやユーロなど外国の通過の動きを予想して売買し、為替差益（かわせさえき）を得るというものです。「私はFXは、投資というより完全にギャンブルだと思っています」（横山さん）ギャンブルの多くがそうであるように、FXで勝てる人は、ほんの一握りだそう。途中まではどんなに順調に利益を得ていても一度の失敗ですべてを失ってしまう可能性もあります。「生半可な知識しか持たずに個別株やFX大金を投じるのは、絶対に避けましょう」（横山さん）■外貨預金にも注意が必要為替差益が出る可能性がある金融商品としては、FXのほかに「外貨預金」があります。外貨預金は、米ドルや豪ドル、ユーロなど、さまざまな国の通貨で預金をするというもので、銀行で扱っています。「預金」という名前がついているだけに、安心感や親近感を持つ人もいるでしょう。けれども横山さんは、こう言います。「外貨預金は円建て（普通の）預金よりも、はるかにリスクの高い金融商品です」外貨預金のデメリットは、大きくわけて二つあります。●外貨預金のデメリット・為替差損が出る可能性がある為替差益が出る可能性があるということは、為替差損が出る可能性があるということ。為替相場は、プロでも正確に読むことはできません・手数料が高い外貨預金では円を外貨に換えて預金し、満期になったら再び円に戻すのですが、いずれの作業にも、それぞれ為替手数料がかかります。たとえば米ドルで1万ドルを預けると、銀行窓口で1万円~2万円、ネットバンクでも2千円~5千円の為替手数料（※）がかかります。※銀行窓口0.5円～1円、ネットバンクで0.1～0.25％（金融機関によって異なる）で試算出典： 「はじめての人のための　3000円投資生活」 （横山光昭著/アスコム刊）より抜粋外貨預金を、為替相場によって「勝手に上下する預金である」という前提を理解しておく必要はあるでしょう。「くれぐれも、『預金』という言葉に惑わされないようにしましょう」（横山さん）これにて、はじめての人のための3000円投資生活連載も終わり。この記事を書いている私自身、数年前まで、「投資!?　そんなの怖くて絶対にイヤ！」と思っていました。けれども、取材を通じて、「公的年金は、老後の生活の基幹部分くらいしか出ない」と痛感し、「老後のお小遣い稼ぎ」のつもりで、投資を始めました。マイナス金利の現在、銀行の金利はすずめの涙ですよね。漠然と「お金の不安」を抱えるよりも、まずは一歩を踏み出してみることも「アリ」かもしれませんよ。■今回取材にご協力いただいた横山光昭さんの著書 『はじめての人のための3000円投資生活』 （横山光昭著／アスコム刊　¥1,100（税別）

「貯金だけでは、お金の悩みが解決できない」というのは、ファイナンシャルプランナーの横山光昭（よこやまみつあき）さん。苦しい家計を再生させることを得意とするファイナンシャルプランナーで、これまで1万人以上の家計を「再生」させる中で、「無理のない範囲で投資を学んで貯蓄スピードを上げてきた人たち」をたくさん見てきました。■投資は「手間をかけない」方が成功する横山さんはいいます。「プロの投資家でない限り、投資を成功させるうえで、『あまり手間をかけすぎない』ということは、とても重要だと思っています」　とくに3000円投資生活の場合は、「バランス型の投資信託」を選び、積立の設定をしたら、あとは基本的にほったらかしに。バランス型の投資信託は、プロのファンドマネージャーが、経済状況や社会の動きを見て運用してくれています。気が向いたときだけ、証券会社から定期的に送られてくる取引報告書に目を通せばOKです。では、複数のインデックスファンドを購入した場合は、どうでしょうか？　投資の本やWEBサイトを見ると、よく「複数のインデックスファンドを買った場合は、リバランスが必要である」と書かれています。リバランスというのは、「資産全体のバランスの見直し」のことです。　「私はリバランスも、とくに必要ないのではないかと考えています」（横山さん）毎月積み立てていく場合、価格が安いときも高いときも設定した金額の分だけ買っているため、いずれバランスは平均化されていきます。そのため、へたにいじらなくても、勝手にリバランスされていくというイメージです。横山さん自身、そのようにしていて、十分にバランスがとれているそうです。■横山さんが経験した「苦い経験」そんな横山さんも、じつは過去にいろいろと苦い経験をしています。かつて日本の個別株に投資したときのこと。株価は刻々とかわります。横山さんは、自分が買った株の値動きが気になって仕方なく、株式市場が開いている昼間、仕事の合間を見ては、株価の値動きをチェックするようになりました。それはどんどんエスカレート。ついには株価チェックの合間に仕事をするようになってしまったそうです。まさに本末転倒。当然、仕事は手につきません。ところが。それだけ熱心に取り組んでいたのにもかかわらず、あるとき、横山さんが選んだ銘柄が、市場全体の下落に引きずられ、一気に値下がり。「あんなに時間と労力を割いたのに」「一生懸命分析し、市場がどうなろうとダメージを受けないよう、手を打っていたつもりなのに」と、大きなショックを受けたとか。　■投資は時間をかけても100％うまくいくとは限らない投資は、手間をかけたからといって、100％うまくいくとは限りません。ひんぱんに売買を繰り返せば、その分手数料もかかります。「一時的な値上がりや値下がりに一喜一憂するのは、時間とエネルギーのムダです」（横山さん）。投資を経験したことがある人のなかには疲れ果て、投資に嫌気がさしてしまったことがあるかもしれませんね。「投資は本来、長期的な視野に立ち、『お金に勝手に増えてもらう』くらいの気持ちで取り組むべきものだと、私は思います」（横山さん）　商品を購入し、「20年間は続ける」「50万円になるまでは続ける」など、おおまかな目標を立てたら、あとはほったらかしにしましょう。それくらいの方が、「ママとしての心の健康」には良さそうです。実際に、投資を始めて気持ちが揺れたときには、この記事のことを思い出して欲しいと思います。この記事を書いている私自身、「投資をする中で、気持ちがとても揺れた」という体験をしたことがあります。デビュー戦で買った投資信託の配当金の額は、同じ額を1年間ネット銀行に預けた時の利率の約3倍でした。そう気がついたあと、株式相場がガクンと落ちて「チャンスだ」と感じた自分自身に驚きました。なぜなら投資は、それまで「私にとってはすごくがんらなければできないこと」という存在だったのに、欲がムクっと起きてがぜんヤル気になっていたから。そう「投資生活を始める」ということは、そんな、「気持ちの揺れ」を体験するということでもあります。次回は、「投資に欲が出てきたら注意！　それ本当に“お得”ですか？」です。■今回取材にご協力いただいた横山光昭さんの著書 『はじめての人のための3000円投資生活』 （横山光昭著／アスコム刊　¥1,100（税別）

「将来が不安」「いつもお金の悩みがある」、誰でもが持っているお金の不安。だからこそ貯金に励み、節約の毎日をがんばって送っている人も多いことでしょう。それでも「貯金だけでは、お金の悩みが解決できない」というのは、ファイナンシャルプランナーの横山光昭（よこやまみつあき）さん。リバウンドの少ない家計再生の実現を得意とするファイナンシャルプランナーで、これまで1万人以上の家計を「再生」してきました。そんな横山さんが「もうお金の不安はなくなります」と話すのは、毎月3000円からの「貯金感覚」の投資法です。■バランス型の投資信託の問題点とは横山さんがおすすめするのは、「毎月3000円、バランス型の投資信託を積立から始める」という、シンプルで明快な投資方法。ただ、バランス型の投資信託には、次のような側面があるのも事実です。●（インデックスファンドと比べ）手数料がやや高い●国内と外国、株式と債券などの資産バランスを自分で変えることができないもし、「手数料をできるだけ安く抑えたい」「バランス型の投資信託を買うだけではなく、もう1歩踏み込んだ投資をしたい」と考えているのであれば、横山さんは、こうおすすめしてくれました。「ぜひ、インデックスファンドを買ってみてください」。※「バランス型の投資信託」とは、日本の株式や債券、外国（先進国から新興国まで）の株式や債券などが、その名のとおり、バランスよくパッケージされた商品。これを1つ買うだけで、複数の銘柄に投資したことになります。■インデックスファンドって、何ですか？インデックスファンドも、これまで紹介してきた「投資信託」の商品の中のひとつ。インデックス（※）に連動するよう、投資先が機械的に決められるため、手間がかからない分、手数料が低めなのが特徴です。「最強の投資家」といわれるウォーレン・バフェット氏などは、「『非常に低コストなインデックスファンドに投資すれば、同時に投資を始めた90％の人よりも良い結果を得るだろう』とまで言っています」（横山さん）　※インデックスとは、市場の動向を示す指標や指数のこと横山さんがおすすめするインデックスファンドは、次の2本となります。●横山さんのおすすめのインデックスファンド出典： 『はじめての人のための3000円投資生活』 （横山光昭著/アスコム刊）より抜粋■横山さんが「積立」投資をおすすめする理由横山さんは、バランス型の投資信託やインデックスックスファンドをスポット（一括）ではなく、「積立」で買うようおすすめしています。「『積立』のメリットは、なんといっても、少額から始められる点にあります」（横山さん）。バランス型の投資信託やインデックスファンドをスポットで買う場合、価格はたいてい1万円前後。ですが、一部の証券会社では、100円単位から買うことができます。「積立は、一定額を毎月積立システムなので、『自動的にコツコツ、タイミングを意識することなく購入することができる』というメリットもあります」（横山さん）投資信託の価格は日々変動するため、スポット（一括）で買う場合は、ある程度タイミングを見極める必要があります。「少しでも安く買いたい」と思うあまり、なかなか最初の一歩を踏み出せない人もいるでしょう。その点、積立なら、毎月決まった額で買える分だけを購入することになるため、値動きを気にせず、思い立ったときに投資を始められるのです。■投資の「欠点」を知っておこうさて。ここまで「バランス型の投資信託」と「インデックスファンド」をおすすめしてきましたが、これらに盲点はないのでしょうか？「インデックスファンドは、市場と同じような動きをすることを目指して設定してあるので、良くも悪くも価格は市場の影響を確実に受けます」（横山さん）リーマンショック、最近では、中国ショックといった言葉を耳にしたことがあるでしょう。市場は不規則に暴落します。ですから、暴落が起これば、インデックスファンドは大きく値下がりします。債券が含まれるバランス型の投資信託であっても、基本的には同じです。もし、「そろそろ定年だから、運用資産を現金化しよう」と思う前後に暴落が起こったら…？　もちろん、資産は大幅に目減りしてしまうことでしょう。その点が、インデックスファンドの最大のリスクです。ただし、過去の市場の動きを見てみると、たとえ暴落しても、やがて市場は回復し、暴落時の影響を吸収したうえで、右肩上がりの成長をしていることもわかります。「ざっくりとではありますが、暴落後、回復してくるまでの期間は、短くて3年、長くて10年ほど見ておく必要があります」（横山さん）逆に言えば、「運用するお金」というのは、「市場が回復するまで、手をつけずにおいておくことができるお金（いわば余裕資金）」であって、生活費やなけなしのお金で投資をしてはいけないということなのです。次回は、投資するお金は、こう用意する！この記事を書いている私自身、はじめて投資は、「インデックスファンド」でした。「実際に銘柄を購入してみる」とか「値動きを体感する」…。こればかりは、「習うより、慣れろ」だと実感しています。インデックスファンドは、洋服で例えるならば、「紺のカーディガン」。「無難だから、ひとつくらいもっておいても良い」というアイテムです。私の投資デビュー戦。じつは、なにも買えずに終えてしまったのです。理由は、パスワードエラーというなんとも情けない話。さらに株価をチェックしだしてしまうと、なかなか動くことができないでいました。しかしある日、気持ちが切り替わりました。「もういいじゃん。損とか得とか、いま、チマチマ考えていたって、意味ないよ。とにかく今日は買うぞ！」と。「投資をする」は、気持ち的ハードルが高いかもしれません。でも「怖くはありませんよ」と私からも付け加えさせていただきます。■今回取材にご協力いただいた横山光昭さんの著書 『はじめての人のための3000円投資生活』 （横山光昭著／アスコム刊　¥1,100（税別）

「私自身、これほど結果が出るとは思っていませんでした」と語るのは、ファイナンシャルプランナーの横山光昭（よこやまみつあき）さん。今回は、「横山式投資術」について、貯蓄と一緒に投資を始める方法を横山さんにうかがいます。横山光昭（よこやまみつあき）さん苦しい家計を再生させることを得意とするファイナンシャルプランナーで、これまで1万人以上の家計を「再生」させてきました。『年収200万円からの貯金生活宣言』シリーズの書籍で一躍有名に。■投資を始めるのは「強い家計」になってからどんなに充分な収入があっても、月末になるとお金がない人や貯金ができない人は、まずは家計自体を見直す必要があるでしょう。横山さんは、「家計自体を見直すためには、自分の「お金のステージ」を知ることが必要」と話します。＜お金のステージとは＞第1ステージ　お金を管理する第2ステージ　お金を学ぶ第3ステージ　お金を活かす横山さんは、「お金をきちんと管理し、ムダな支出をおさえ、強い家計を作ることができてはじめて、無理なく貯金と投資を行うことができるのです」と話します。強い家計の作り方、お金のステージについては、今後の連載の中で詳しくお話させていただきます。家計での支出を管理して、まずは貯金をします。貯金によって「強い家計」になってきたなと感じてたら、貯金をしながら「投資」を視野にいれていくというのが、正しい順番です。連載1回目の今回は、「ムリのない範囲で投資を学ぶこと」。投資と聞くと、難しそうで、何となく損をしてしまうようなイメージもあります。本当に大丈夫なのでしょうか？■貯金だけでは、お金の悩みが解決できない「夫婦でしっかり節約しているのに、貯蓄が増えない」「収入は安定しているのに、お金が残らない」…。多かれ少なかれ、お金の悩みはだれにでもあるものです。でも、急に収入が増えることはないし、いつも「節約しなきゃ！」と思いながら生活するのも、しんどいですよね。横山さんが目指すのは、「お金とうまくつきあい、自分をコントロールできるようになってもらう」こと。じつは、横山さん自身、過去に借金に苦しんだことがあるそうです。それをきっかけに、ヨコヤマ式90日貯金プログラムを編み出しました。しかし貯金ができるようになったからといって、「お金に関する悩み」や「将来に対する不安」が完全に消えたとはいえないようなのです。「お金は順調に貯まっているけれど勤務先の業績が悪く、収入が減っている」「貯金だけで、豊かな老後を送ることができるだろうか」そんな声を聞くことも多く、「こうした悩みや不安は、貯金だけではなかなか解消できないのです」と、横山さんは言います。では、どうしたらいいのでしょうか？　その答えとなるのが「3000円投資生活」なのです。■3000円投資は怖くない　ところで、みなさんは、「投資」という言葉を聞いたとき、どのようなことを連想しますか？　「もうかるのは、ごく一部の人だけで、ほとんどの人は損をする」「しょっちゅう株価をチェックしたり、売買したり、いろいろと手間がかかる」おそらくこんなネガティブなイメージを持っている人も多いのではないでしょうか？もしかすると、みなさんが「投資」と聞いてイメージするものは、「投機」に近いのかもしれません。「『投資』というのは本来、もっと気長に取り組むべきものであり、気軽にできるものなのです」と、横山さん。そんな横山さんがおすすめする投資方法は、きわめてシンプルで、次の3つをするだけです。●横山さんのおすすめ投資方法1）証券口座を開く2）月々3000円でスタートする3）バランス型の投資信託を買う出典： 「はじめての人のための　3000円投資生活」 （横山光昭著/アスコム刊）より抜粋横山さんのおすすめ投資信託商品については、次回ご紹介します！■「月々3000円だけではお金が増えない」は大きな間違いここまで読んでも、おそらく「月々3000円の投資だけでは、たいしてお金は増えないのではないか」と思っている方も多いのではないでしょうか？横山さんのところに実際に相談にいらっしゃったA子さんの例を見てみましょう。A子さんが買ったのは、「バランス型の投資信託」。それを毎月、積立で購入していきます。次の表で注目すべきは、投資の「運用益」と、貯金の「利息」の違いです。貯金の「利息」が毎月1万円貯めていっても10年後に60円にしかならないのに対して、3000円を投資し続けた「運用益」は5万9224円になりました。A子さんの例を見ると、「投資をすることで、貯蓄スピードがあがる可能性がある」とも言えるのではないでしょうか。●月々1万円の貯金と3000円の投資を続けた場合貯金の金利は0.001％、投資の利回りは3％、1年複利・税引き前出典： 「はじめての人のための　3000円投資生活」 （横山光昭著/アスコム刊）より抜粋次回は、「貯蓄スピードをアップする！ 挫折しない3つのポイント」です。■今回取材にご協力いただいた横山光昭さんの著書 『はじめての人のための3000円投資生活』 （横山光昭著／アスコム刊　¥1,100（税別）