全国の不動産会社の数はコンビニの数より多いといわれています。その中には地元に根付いた家族経営のような店舗から、イケイケの営業を揃えて派手な看板を並べた店舗まで様々です。ほとんどの店の店頭にこれでもかと貼りだされた物件資料のことを、通称「マイソク」といいます。これらを見ると、どの店も相当な数の物件を抱えているように感じますが、実際に問い合わせてみると、既に募集が終わっていたという場合も数多くあるものです(終わっていることの方が多いかもしれません)。そのためこれらは「おとり広告」であるとしてかなり批判されているようです。何故終わってしまった物件が貼り出されているのでしょうか?かつて実際にマイソクを作り、店頭に貼り出していた筆者がご説明します。■ マイソク=店頭に貼り出された資料の正体不動産の物件資料=マイソクには一定の型があります。真ん中から左にかけて間取り図、外観写真と地図、右側に物件概要が記入されている事例が一番多いのではないかと思います。そして必ず下段に不動産会社の情報を記載した細長い部分があり、これを帯(おび)と呼んでいます。不動産会社は売買でも賃貸でも、預かった物件を所定の流通機構に登録して情報を共有化しなければならないのですが、検索して引っかかってきた物件情報を印刷すると、このマイソクの書式で出力されます。この時「帯」にはこの物件情報を登録した会社が記載されていますが、この帯の部分だけ貼りかえれば、いかにも自社の物件であるかのように見せかけることが出来るのです。どの不動産会社もB5、A4、A3の各サイズで貼りかえに使う「帯」を用意しています。このようにして作成した物件資料を貼り出したものが店頭のマイソクです(この会社の場合は帯の部分を折り込んでいます)。自社が預かっている物件だけでは大した数にならないことがほとんどであるため、このようにして他社物件の情報も載せるのです。■ 店頭の「マイソク」の募集が終わっていることが多いのはなぜか?店頭にこうした情報を貼り出すのはなんといっても集客のためです。インターネットを利用した集客が中心となった現在でも、看板を見て入ってくる「飛び込み客」はどうしても欲しいものです。ビルの1階に店を構えた路面店ならまだしも、ビルの上層階に店舗がある場合、このような手段でも取らなければ飛び込み客は来ないでしょう。路上に置かれたこのような看板を、横から見た形から「A看板」と呼びます。お客様の足を止めさせ、店内にまで入らせなければならないのですから、貼り出す内容としては誰もが「ここに住みたい!」と思うような魅力的な決まりやすい物件の情報になります。一方でこのような作業は意外と面倒であるため、案内や追客、契約事務等に負われる営業にとって、店頭のマイソクのメンテナンスなどどうしても二の次三の次になってしまいます。客が来店した時には募集が終わってしまっている、という背景にはこのような事情があります。資料を作成した時には確かに存在しており、悪意をもって終わった物件ばかり並べているのではないことは、かつて業界にいた筆者からも言わせていただきます。■ 「マイソク」がわざと曖昧に作られている理由店頭のマイソクの目的は、あくまでお客様を店内に呼び込むことにあります。そうすればご縁もでき、それによって様々な他物件を紹介することもできるのです。店頭の資料を見て「ああ分かった」と帰られてしまわないよう、どこかぼかして貼り出すのが常です。勝手に現地に行かれないよう住所の枝番を外すというのは大原則で、店頭の資料だけでは物件を特定されないよう様々な工夫をします。物件の全貌を知るのは店内のカウンターにおいてであり、現地へ行くのは営業の案内でなければならないのです。お客様からの問い合わせに対して、物件前で待ち合わせをするという営業スタイルの会社(筆者も所属していた)もありますが、今のところは最初に店舗に来てもらうというのが圧倒的に主流です。■ 「物件数地域1番店」ということはありえない!?makaron* / PIXTA(ピクスタ)今回ご紹介した内容は店頭に貼り出したマイソクだけでなく、インターネット上の情報にも当てはまります。物件情報は業者間で共有されているため、「物件数地域1番店」ということなど本来はないのです(管理棟数が1番ということならあります)。業者選びの際は、店頭に貼り出されたマイソクにまどわされることのないよう、十分に注意してください。(written by 鶴間正二郎)
2018年10月31日賃貸、売買に関わらず物件探しをしているときに不動産業者さんから渡される物件概要(価格、所在地、交通、面積、法令上の制限等)が記載された資料は、不動産用語で「マイソク」と呼ばれています。このマイソクという呼称は、不動産物件情報のプラットフォームとして、その先駆者となった広告会社の名前がその由来となっています。実はこのマイソク、そもそも不動産業者間の情報交換ツールであり、一般消費者に公開する広告ではありません。一般消費者に公開される不動産の広告に表示される項目内容や表現には、とても厳しい制限やルールが課せられているのですが、マイソクは不動産業者間の情報交換ツールのため、その広告ルールが適用されません。そのため、マイソクには広告との差や、注意しなければならない点がありますので、そのチェックするポイントを解説します。■ 和室の畳(帖)数表記に注意!Happiness* / PIXTA(ピクスタ)和室の広さを表す単位が平米数で表記されていればその広さはほぼ正確です。しかしその広さが「4.5帖」とか「6帖」のように、畳数で表記されている場合は注意が必要です。実は、和室に畳を敷く場合、業者はその部屋の形や施主の注文に合わせて畳を加工して敷き詰める場合が多いのです。実際には4帖相当の部屋に4.5枚の畳を敷く場合もありますし、4.5帖相当の部屋に6枚の畳を敷くこともあります。マイソクに記載されている間取り図が設計図書などに基づいて作成されたものならば正確な広さを示していますが、物件担当者がその部屋を目視して間取図を作成しているような場合は、実際に敷かれている畳数を記載している可能性もあります。物件を見学する際は、敷かれている畳の数よりも実際の寸法をチェックしてください。■ 図面の上が北、とは限りません!Graphs / PIXTA(ピクスタ)地図などを図面に表記する場合、その図面の上方向が北になるのが一般的であるため、マイソクを見ているときも上方向が北、下方向が南だと思ってしまいがちです。しかし、マイソクに間取り図や地形図を表記する場合、北側を上にしなければならないというルールはありません。マイソクのどこかに方位を示すマークや記号を探してみてください。これまで南向きだと思っていた部屋や土地が「北向きだった……」なんていうことも珍しくありません。ちなみに、マイソクには方位を記載しなければならないというルールもありませんので、記載がない場合は物件を紹介してくれた不動産業者に確認してみてください。■ 現況優先って、どういう意味?よっし / PIXTA(ピクスタ)マイソクには現況優先という言葉が記載されている場合があります。これは「マイソクに記載された内容と現況が違うなら現況が優先です」という意味なのですが、言い換えれば「マイソクの記載内容は間違っている場合がある」ということでもあります。この「マイソクと現況が違う」ことは少なくありません。このことが大きなトラブルに繋がる場合もありますので、物件を見学に行かれる際は、マイソクと現況に違いがあるかどうかをしっかりチェックしてください。Graphs / PIXTA(ピクスタ)マイソクは一般消費者向けの広告ではありませんが、不動産業者がマイソクをコピーして一般消費者に手渡した瞬間、マイソクは厳格なルールが定められた「広告」に変化します。そのため、マイソクの制作側も、それを利用する不動産業者側もマイソクに記載する内容を少しづつ「広告」に近付けてはいますが、その差はまだあるようです。1枚の紙に物件情報がギュッと凝縮されたマイソクは「住まい選び」に役立つ便利なツールです。マイソクの特性を理解し、ぜひ良い住まい選びに役立ててください!
2018年06月28日