今回はマンションの消防設備点検について書いてみます。マンションで実施される設備点検の中でも、排水管清掃と消防設備点検は居住者の協力が必要になります。どんな点検項目があるか、また受けるときのコツについてまとめてみました。■ マンションの設備点検では作業員が室内に入るものがあるYNS / PIXTA(ピクスタ)数多くの家庭が共同生活を送る場であるマンションには多くの機械が設置されており、トラブルの発生を未然に防止するため、それぞれの設備に応じて一定の周期で点検が実施されています。エレベーターや機械式駐車場、給排水設備といったものは委託している管理会社が手配して点検を実施するため、居住者としては特に意識していなくてもいつの間にか完了しているものです。一方で消防設備点検や排水管清掃は専有部も関わってくるため、実施に際しては作業員が室内に入ってきます。■ 消防設備点検はここをチェックする消防設備点検には6か月ごとに行う機器点検と1年に1回行う総合点検があります。機器点検は設備の適正な配置や損傷の有無をチェックする外観点検、簡易な操作で判断出来る事項を確認する機能点検から成り立っています。一方総合点検は設備を実際に作動させたり使用したりして異常がないかを確認します。専有部の点検でチェックするのは以下の事項です。消火器消火器は火災が起きる前の初期消火活動に非常に効果を発揮する重要な設備です。通常は収納やシューズボックス内にしまい込まれている事例が多いため、消防点検のときにのみ日の目を見るという場合が多いのではないでしょうか。容器の変形や破損、安全ピンの有無、ホースの詰まり・ひび割れの有無、使用期限等をチェックし、問題がなければ点検済票に記入します。火災報知器マンションの居室には火災報知器が設置されており、こちらの点検も実施します。通常では棒の先に取り付けた装置を天井の報知機に押し当てるのですが、この装置の中には熱源が入っており、これによって火災報知機を発報させます。このとき、管理室で別の作業員が警報盤をチェックしており、発報がきちんと表示さるか否かを確認します。そのため居室内の作業員と管理室の作業員は「〇〇号室発報させます」「〇〇号室発報確認しました」というように互いに連絡をとりあったりしていました。避難はしごバルコニーに設置されている避難はしごも点検します。避難はしごのフタは上下で連動しており、上階でフタを開けると下階でも開く構造になっています。奥にある赤いレバーを操作するとはしごが一気に下がります。問題ないことが確認されれば手前のハンドルをはしごに設置し、ハンドルを回転させてはしごを収納します。避難はしごの下に物が置かれていると万一の際に避難の障害になるため、フタの下には何も置かないよう注意しましょう。これも点検の際の重要なチェック項目になります。「部屋が散らかっている」はまったく気にしなくていいマンションに住んでいる人のなかには、知らない人はできる限り家に上げたくないという人も多く、「部屋が散らかっていて恥ずかしい」ということで室内の点検を嫌がる方も多いです。ですが、マンションに関わる仕事をしている人は多くの部屋を見てきているため、部屋が多少散らかっているくらい何とも思わないものです。仮に室内が足の踏み場がないような場合であっても、棒の長さを調節することにより廊下からでも報知機まで届かせることができます。点検に協力することは「義務」ではありませんが、消防設備の点検は万一に備えて重要なものですので、可能な限り協力するようにしましょう。
2018年11月30日筆者の自宅マンションのテレビがいきなり映らなくなるという事態が発生しました。リビングだけでなく寝室のテレビも映らないため、恐らく共用部の設備で何らかの故障が発生したものと思われます。間違いなく管理会社には電話が何本も掛かっているはずで、対応に追われるフロントのことを思って筆者自身はおとなしくしていました。このように突発的な設備トラブルが発生するとフロントは大変です。■ 誰かがやってくれる場合とそうでない場合があるU-taka / PIXTA(ピクスタ)多くの家庭が共同生活を送る場であるマンションには数多くの機械が設置されており、管理会社のフロントはいつ発生するかわからない故障に怯えることになります。夜間や休日に発生することもしょっちゅうであったため、常に連絡がとれる体制になっておかなければならず、筆者も業務用携帯と筆記用具を常に肌身離さず持ち歩いていたものです。例えトラブルが発生してもフロントが何もしなくてもいいケースもあれば、全ての予定をキャンセルしてでも現場に飛んでいかなければならない場合もあるのです。■ 何もしなくていい場合とは?チンク / PIXTA(ピクスタ)エレベーターや機械式駐車場の場合はそれぞれ管理会社が別にあり、故障が発生してもそちらで対応してくれるので気分的には楽でした。管理室の警報盤が時間外に発報した場合も警備会社が対応してくれることになっており、出動したガードマンが一段落つくくらいのところまでは処理しておいてくれます。そのため、翌日会社に出社して初めて故障の発生を知ることも普通にあります。出動したガードマンの手に負えない事態であれば、当然ながらフロントに連絡が来ます。■ テレビの受信障害のケースはかなり厄介ABC / PIXTA(ピクスタ)今回の筆者のようなテレビが映らないという場合、その住戸のテレビの故障か設備面でのトラブルかがまず問題になります。そのため他の部屋で同様の障害が発生していないかどうか、管理員に頼んで居住者に聞いてもらったりしました。受信障害が複数の部屋で発生している場合は間違いなく設備面の問題で、業者に出動してもらって原因を調査することになりますが、当然ながらその間テレビは映らないままです。den-sen / PIXTA(ピクスタ)アンテナで受信した電波を途中で増幅するブースターが経年劣化により故障したという事例が大半でしたが、アンテナに積もった雪が原因ということも1回だけありました。nao&ken / PIXTA(ピクスタ)ブースターは高価であるため発注にはそれなりの段取りが必要であり、交換まではかなり時間がかかります。長期間テレビが映らないという事態を避けるためとりあえず業者から中古品を借用し、正式発注して交換が完了するまでそれでもたせたように記憶しています。■ すべての予定が飛んでしまう漏水YNS / PIXTA(ピクスタ)フロントにとって最も厄介なのが上階から下の階への漏水で、原因を特定して水漏れを止めることが他のいかなる業務より最優先されました。まずは通報のあった部屋に急行して状況を確認し、次いで真上の部屋を訪問して水回り部分を調査します。原因を特定して水漏れを止める措置が取れれば、それで一段落ですが、これは夜間や休日といったどうしようもない場合を除きフロントが自ら出向かなければならない業務とされていたため、漏水が発生するとその日は予定が全て飛んでしまうことを覚悟しなければなりません。上階の人が常に在宅とは限らず、尚且つなかなか連絡が取れない方の場合は大変でした。■ 意外に早く障害が解消したGraphs / PIXTA(ピクスタ)テレビの受信障害が発生した場合、手配した業者が現場に到着して調査が完了するまで通常でも数時間かかります。筆者の自宅のテレビはついたり消えたりを繰り返した後、1時間ほどで正常に復旧したため、その早さにひたすら驚いています。恐らくブースターの劣化だったと思いますが、いずれにせよ管理会社のスピーディーな対応には感謝しかありません。
2018年11月08日マンションが建設される際、工事現場周辺に「マンション建設反対!」と書かれた幟(のぼり)が林立しているのは、そんなに珍しい光景ではないように思います。建てる側にとって、どうしても避けて通れないのが、こういった近隣の反対運動に対する対応です。筆者はマンション管理会社から親会社であるデベロッパーに約5年間出向していたのですが、その間にマンション用地の仕入れや近隣対応を担当していた時期もあります。週刊誌ネタになるような反対運動が行われた物件で、担当者として建設地に設置した標識に私の名前が書かれていたこともあれば、近隣説明会で反対派の人々と直に相対したこともあり、実に貴重な経験ができたと思います(二度とやりたくないですが……)。今回は、マンション購入予定の方に必ずチェックしていただきたい「用途地域」についてお話したいと思います。■ 高級マンションが立ち並ぶエリアでも油断は禁物!?戸建てにせよマンションにせよ、せっかく購入した家の周辺でこんな騒動が起きるのは避けたいものです。実はマンションというものは、建てることができる場所がある程度限られているので、それが事前に分かっていれば、無駄なトラブルに巻き込まれる可能性は少なくなるのです。後になって後悔することにならないよう、購入前に周辺環境のチェックは絶対に必要です。極楽蜻蛉 / PIXTA(ピクスタ)自治体が定める都市計画区域は積極的に整備・開発を行う「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」に分かれ、市街化区域の土地利用は用途地域の制約を受けます。用途地域は全部で12種類ありますが、ざっくりと分けてしまえば「住居系」「商業系」「工業系」の三種類です。住居系の地域は住居としての環境を保護することを最優先した地域で、建ぺい率、容積率、高さ、斜線制限、日影規制などにより、建物の周囲に与える影響が最小限になるよう規制がかかります。このように上部が階段状になっているマンションを見たことがある方も多いと思いますが、これはルーフバルコニー付き住戸をつくるためではなく、日影規制をクリアするためのものです。商業系地域は商業その他の業務の利便を増進することを最優先する地域で、そのため周辺環境に配慮するような規制はほとんどない地域といって良いと思います。工業系地域は主として工業の利便性を追求した地域ですが、軽工業の工場等、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域である「準工業地域」では住宅や商店も建てることができます。高級マンションが立ち並ぶ駅前が、準工業地域である場合もあるので注意が必要です。■ マンションを建てられる場所はある程度限られているマンションを建てるには、まずはまとまった土地が必要です。そのため、将来マンションに変わる可能性の高いものとしては企業の社宅や福利厚生施設、駐車場、店舗、工場といったものが挙げられます。複数の住戸が土地を提供する代わりに、マンション内に部屋を貰う等価交換というやりかたもあります。そのような場所が周囲にあったら注意が必要です。ここは近隣の反対運動が泥沼化して有名になった場所ですが、もともとは大手電機メーカーの研修施設だった場所です。マンションが完成して入居が完了して以降も周辺の住戸は反対の幟を降ろさず、それが逆に街の景観を破壊していると批判されました。現在騒動は沈静化していますが、隣地には大手火災保険会社の研修施設があり、ここが将来どうなるか気になるところです。こちらは私鉄ターミナル駅の駅前マンションです。全戸南向きで日当たり・眺望良好なマンションですが、目の前が駐車場です。商業地域という事もあって、将来的には間違いなく同じ規模の建物が目の前に建つことになるかと思います。こちらは住宅地の中にあるゴルフ練習場です。筆者は約15年前にこの近隣でマンションの営業をしていましたが、当時から売却の噂が絶えませんでした。今後どうなるかわかりませんが、このような施設は将来マンションに変わる可能性が高いことだけは間違いありません。こちらは鉄道の線路沿いのマンションです。右側の植え込みの中はちょうど地下に潜る場所です。こういった立地のマンションでは日当たりは半永久ではないかと思います。住環境に対する規制が緩い準工業地帯で工場が売却された場合、跡地には周囲より規模の大きなマンションが建つ可能性が高いので注意が必要です。■ 知らなかった、では済まされない。周辺環境は必ず自分で調べようPIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)用途地域については契約時の重要事項説明書に書いてあるはずですから、知らなかった(知らされなかった)という言い訳は通用しません。後になって後悔することにならないよう、住宅を購入する際は自分でも現地周辺を徹底的に調べるようにしてください。それはモデルルームで設備や内装の話をするよりもよっぽど大切なことです。近隣の反対運動に対し、経験豊富な業者側が駆使するテクニックについてはまた別の機会に書きたいと思います。(written by 鶴間正二郎)
2018年10月29日今回はマンション用地の「仕入れ」についてご説明したいと思います。新築マンションの分譲においては建設用地を買収することを指しますが、「どこでもいい」というものではないため仕入れは実に大変な仕事です。■ マンションは土地がなければ建てられないRyuji / PIXTA(ピクスタ)数十世帯が入居するマンションは大型の建物になるため、建築にあたってのハードルは戸建に比べるとはるかに高くなります。500世帯以上の地権者を森ビルが執念でまとめ上げ、約17年かけて再開発を完了させた六本木ヒルズのような事例は例外中の例外で、通常はマンションが建てられるような土地を入手できて初めてマンション事業がスタートします。都市計画区域内では建蔽率、容積率、高さ制限といった規制を受けるため、利益の出せるようなマンションを建てるには利便性の高い地域でまとまった広さの土地が必要です。こういった土地を入手するためには大型商業施設、工場、大企業の福利厚生施設(社宅、研修所等)、学校、駐車場といった施設を買収して更地にしなければなりませんが、マンションデベロッパーとしてはこういった物件の売り情報は絶対に逃さないようにしなければなりません。■ マンションの分譲で大切な「仕入れ」とは?PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)不動産業においては分野が変われば「仕入れ」の意味が変わってきますが、新築マンションの分譲においては新たなマンション用地を買収することを「仕入れ」と呼びます。筆者が在籍していた会社では各支店に置かれた事業部が仕入れを担当していましたが、期間としては短かったものの筆者も事業部に在籍していた時期があります。マンション事業を継続していくためには、販売活動を行いながら来期以降の売り物件も常に一定数以上準備しておかなければならないため、仕入れというのは大変に重要な仕事です。部長、課長といったレベルになれば独自のルートから土地情報を入手することも可能ですが、そういうものを持たないヒラの部員はひたすら足で情報をかき集めなければなりません。土地の情報が一番多く集まるのは地域に根差した不動産会社であるため、担当エリア内の業者を何度も訪問して人間関係を築き、とっておきの情報を他社に抜かれないように努めていました。■ 仕入れにゴーサインが出るのはこんな土地入手した土地情報の中で有力なものについては事業部長から支店長、役員へと上げられていきます。モデルルーム分も含めて採算がとれることfreeangle / PIXTA(ピクスタ)有力な土地については建築プランを立てて建築費を試算しますが、概算であればほんの数日で数字が上がってきたような記憶があります。その地域の相場から算出した坪単価で販売した場合、モデルルームに要する経費を含む販管費を加えても一定以上の採算が取れることが必要です。規模が小さい場合は周辺に別の土地があることABC / PIXTA(ピクスタ)利益を出しやすい大規模物件に対し、総戸数が30戸前後の中小規模の物件の場合は単独で事業化してしまうと利益を確保するのが困難です。たとえそのような場合であっても、近隣で別の土地を合わせて仕入れることができればモデルルームを共有化することができます。それによって販管費をコストダウンできれば利益を確保できるため、ゴーサインが出されます。駅から遠くても大規模物件が可能ならゴーサインが出るm_betsy / PIXTA(ピクスタ)利便性が命のマンションでは、最寄り駅から徒歩10分以上になるとどちらかというと敬遠され、バス便となると論外になります。しかし数百戸という規模をもつ大規模物件になれば共用部分を充実させることにより不便さをカバーさせることができるため、「なんでこんな場所に?」というような案件であってもゴーサインが出される場合があります。■ 仕入れにおける「入札」と「相対」とはよっちゃん必撮仕事人 / PIXTA(ピクスタ)仕入れにおいて購入希望者が入札を行って買主を決定する場合と、売主と買主が1対1で売却交渉を行う相対(あいたい)取引の2通りのやり方があります。入札の場合は高めの価格を設定しなければならないため利益の確保が難しく、なるべくなら相対取引で進めたいというのがマンション業者の本音ですが、そういう美味しい話は滅多にあるものではありません。以前にも書いたことがありますが、マンション業者はマンションを売ることしか知らないため、土地を買ってマンションを建てて売るというサイクルを回し続けないと倒れてしまう自転車操業のような世界です。全国各地でマンションの建設工事が行われていますが、その陰で土地を仕入れるために足を棒のようにしている人たちがいることを知ってください。
2018年10月07日結婚・出産などの節目でマイホーム購入を検討する方は少なくないと思います。マイホーム購入にあたって悩むのが、一戸建てにするのかマンションにするのか、という問題。今回は、マンションを購入したママ友や、不動産会社に勤務している知人に、どのようなメリット・デメリットがあるのかを調査してみました。実際に住んでいるからこそ分かるマンションの実情をお伝えします!管理会社がいるからこその嬉しいメリット!セキュリティの安全性マンションではエントランスのインターホンと住居前のインターホンがあり、二重のセキュリティ管理となっているため、セキュリティ面で安心したい方にはおすすめ。管理人や警備員が常駐しているマンションも多いので、不審者がマンション内に入ることもなく安心だという声が多かったです。きれいな状態を保ってもらえる毎月の修繕積立金で、マンション管理会社が外壁や共用部の改修工事などをしてくれます。築年数に応じて小規模・中規模・大規模の修繕があります。また、管理人や清掃会社がいつも清潔な状態を保ってくれるので、自分でメンテナンスしなければいけないのは室内のみという手軽さが好評でした。共用部を使える待合スペースや応対スペースを完備しているマンションでは、来客の際に室内に案内しなくても共用部で応対できるのが気楽だという声が多く挙がりました。キッズスペースがあるマンションでは、困りがちな雨の日の子どもの遊び場も確保できるうえ、ママ友ができるというメリットもあります。また、住民共同の災害用備蓄庫があるマンションでは、災害時の備えができていて安心。集合住宅ならではのデメリットも…上下左右のご近所問題お子さんがいるmammemo読者世代は、お子さんの声や足音などがご近所に迷惑をかけるのではないかと気にされている方も多いはず。実際、どんなに防音設備がきちんとしているマンションでも、壁一枚を隔てて他の方が生活しているという環境は、かなり気を遣うようです。ママ友の中には、下の階に住む方から「子どもの足音がうるさい」と苦情が入ったというケースも。一階の場合を除いて、フロアマットを敷くなどして二重の防音対策が必要とのことでした。家計の圧迫毎月のローン支払いの他に、管理費・修繕積立金・駐車場代・駐輪場代などがかかってしまいます。修繕積立金は、上がることもあります。毎月のランニングコストがかかってしまうので、家計を圧迫してしまっているという人も多いようでした。同じ敷地内に住んでいることで親近感や連帯感も生まれるので、きっとママ同士も子ども同士も仲良くなれるはず。マンションのメリット・デメリットを理解して、マイホーム購入の参考にしてみてくださいね。PHOTO/Fotolia
2018年09月20日いつ起こるかわからない、地震や水害などの自然災害。この機会に、一度自分の住まいの防災に対する備えを再点検してみましょう。以下4つの項目別に、自分でできる住まいの防災に関するお役立ち記事を9本まとめてご紹介します!■ 1.自分でできる備えハザードマップ災害と一口に言っても、洪水、津波、土砂災害などさまざまなものがあります。自分の住む場所ではどんな災害のリスクが高いのかを知るには、ハザードマップがその手立てとなります。こちらの記事ではインターネットで見られるハザードマップの使い方を詳しく説明しています。ハザードマップで住まいの被害想定を一度は確認!子どもへの防災教育Graphs / PIXTA(ピクスタ)災害発生時に鳴り響く警報音。この「音」であるJアラートは、危険察知や避難の重要な道しるべとなります。しかし、子どもがその意味を正しく理解しているとは限りません。抜け落ちがちな子どもへの防災教育について、はっと気づかされる記事です。できていますか?子どもへの防災教育■ 2.家を守る震災対策(土地・耐震化)無料でできる!災害に強い土地、弱い土地かを調べる方法hashisatochan / PIXTA(ピクスタ)災害から身を守るためには、自分が住む土地の地形や地質を知っておくことも大切です。無料で誰でもできる「災害に強い土地を調べる方法」を今すぐチェックしておきましょう!今居る土地は大丈夫?無料でチェック「災害に強い土地か弱い土地かを調べる方法」耐震化でリスクを激減!本当に耐震が必要理由カワグチツトム / PIXTA(ピクスタ)地震の被害の多くは、老朽化した建物の倒壊で起きています。耐震基準は1981年で変更されており、旧耐震基準の建物に住んでいる人は要注意。なぜ今、建物の耐震化が必要なのか?その理由に迫ります。旧耐震基準の建物に住んでいる人は一度は確認を!家の耐震化で使える公的支援制度bee / PIXTA(ピクスタ)家を耐震化するには高額な費用がかかるため、なかなか決断しにくいものです。しかし、国や自治体の補助金制度や税の優遇制度を使うと、耐震化工事のコストを削減することができます。こちらの記事では、公的支援制度の利用条件や利用方法について詳しくお伝えしています。知っておこう!国や自治体の補助金制度や税の優遇制度■ 3.マンションの耐震地震に強いマンションはこう選ぶマンションの耐震性能を知るには、「耐震等級」を調べてみることです。等級は1から3までで、数が多いほど高い強度を示します。地震に強いマンションの形やチェックすべきポイントなど、地震に強いマンションの選び方をご紹介します。マンション探しの前に、地震に強いマンションの選び方マンションの耐震についての真実ABC / PIXTA(ピクスタ)マンションの耐震について、正しく理解している人は案外少ないのかもしれません。マンション管理のプロが教える、マンションの耐震基準&耐震等級の真実とは?プロが伝授!マンションの耐震基準&耐震等級の真実マンションは災害時、ココが危険!@yume / PIXTA(ピクスタ)地震で火災が起こることがありますが、タワーマンションの高層階の部屋は、はしご車が届かない可能性も。マンションでは災害時にどんなリスクがあるのでしょうか。マンションから安全に避難する方法についてもチェックしておきましょう。マンションは災害時、ココが危険!■ 4.ペットの防災災害時に愛犬、愛猫を守るには大切なペットの命を守るには、ペットの防災についても調べておく必要があります。環境省の「災害時におけるペットの救護対策ガイドライン」には「ペットの避難トレーニング」「ペット用避難グッズ」など、知っておきたいお役立ち情報がたくさん掲載されています。大切な家族。災害時に愛犬、愛猫を守るには?
2018年09月02日近ごろ、マンション・アパートの管理をめぐるトラブルが増加しています。特に、もともとマンション・アパートが多い上に、次々と新たなタワーマンションが建てられ、さらに進学や就職などによる人の入れ替わりが多い東京近郊や地方都市の郊外などでトラブルが起こりやすくなっています。20階建て以上のマンションを指す『超高層マンション』に限っていえば、2018年以降に完成予定の超高層マンションは全国で10.9万戸(内訳:首都圏8万戸、近畿圏1.4万戸、その他1.5万戸)。前回調査比で1.6万戸増とのことです。建設ラッシュに伴い、管理トラブルのさらなる増加が懸念されます。(参考:不動産研究所)マンション・アパートをめぐる紛争は、弁護士業務としては他の不動産を巡る紛争と分別せずに取り扱われることが多いものです。しかし、実際はマンション管理組合内部の統制の問題や、マンション・アパートを建て替える際の諸問題など特殊性・専門性の高い分野であるため、専門知識と豊富な経験を必要とします。そのため本来は分けて取り扱われるべきでしょう。 当事務所では、マンション・アパートをめぐる法的紛争を他の不動産分野と明確に区分しています。また、マンション・アパート管理会社、マンション管理組合、区分所有者いずれの立場からのご相談・ご依頼も受け付けております。ここでは、マンション管理をめぐるトラブルや法律問題について、お客様からよく寄せられる疑問・お悩みをQ&Aで解説していきます。 Q1.マンション管理をめぐる問題はどの法律を調べたらいい? マンション管理で困った場合、どの法律を調べればいいのでしょうか?『マンション』とつく法律はたくさんあるし、他の法律も絡んでくるようなのでどの法律にあたったらいいのかよく分かりません。 Aまずは『建物の区分所有等に関する法律(通称:区分所有法)』です。通常、1つの建物はそのすべてを1人で所有するものですが、マンションの場合は、1つの建物を区分して各部分を別の者が所有する(区分所有)という特殊な所有関係になります。そこで、そのように特殊な所有関係の調整、区分所有者同士の調整、区分所有者と外部の者との調整等を図るために制定されたのが区分所有法です。マンションの法律関係において最も基本的な法律ですので、まずは区分所有法を確認しましょう。もっとも、区分所有法はマンションの法律関係すべてを網羅しているわけではなく、他の法律も関連してきます。 まず、マンション購入の場面では私法の大原則である民法の売買の規定や『宅地建物取引業法』などを確認すべきです。次に、マンションの1室を賃貸する場合には民法の賃貸借の規定や『借地借家法』が中心になります。マンションの建て替えの場面では、『マンションの建て替えの円滑化等に関する法律(通称:マンション建て替え法)』によることになり、マンションが災害などで全壊した場合の再建の場面では『被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法』によることになります。また、2000年以前のマンション管理は、本来区分所有者の構成するマンション管理組合により行われるのですが、一般のマンション所有者は管理のノウハウもなく、それほど関心もないため、多くのマンションは十分な管理下にあるとはいえませんでした。また、マンション管理には、・区分所有者・賃借人・マンション管理組合・マンション管理会社・マンション管理士・管理業務主任者などこのようにさまざまな人物が登場するものの、その役回りや責任の範囲が不明確という問題点もありました。そこで、これらの点を規定すべく、2000年に『マンションの管理の適正化の推進に関する法律(通称:マンション管理適正化法)』が制定されたのです。 この他にも、マンションの建物自体の安全性の問題は『建築基準法』、マンション建設時の立地の問題は『都市計画法』、新築マンションの品質や瑕疵(かし)の問題は『住宅の品質確保の促進等に関する法律』、マンション購入契約の解除の場面では『消費者契約法』など、挙げればどんどん出てきます。さらに、マンションには通常、管理規約があり、区分所有法の規定をそのマンションに適合する形に修正していますし、マンション管理組合とマンション管理会社の間では管理委託契約が交わされており、それぞれの権利義務は同契約により規定されています。 このように、マンション管理について規定する(直接規定していなくても必要となる)法律は相当数あるので、残念ながらこれを調べれば大丈夫とはいきません。上記の分類にしたがい、必要となる法律を正しく選び取ることが重要です。また、当然ながら正しく選んだ法律の規定を正しく理解することも重要です(建築基準法などはごちゃごちゃした条文が多く、正しく読むだけで相当大変なのです)。もしすでに何らかのトラブルに直面しているような場合は、当事務所をはじめ知識のある弁護士への相談を検討してみてください。 Q2.マンション管理規約の見直しをすることはできる?マンションの管理規約は誰がどうやって定めるものなのでしょうか?・管理規約でペットを飼うことを禁止したい・管理規約で外国人の居住者のみ管理費を増額したい・管理規約で現在マンションに居住していない区分所有者のみの管理費を増額したいこれらは実現可能でしょうか。 A2.回答マンションの管理規約は、マンション管理組合を構成する区分所有者が集まる『集会(総会)』において、管理規約設定の特別決議(区分所有者と議決権総数のそれぞれの4分の3以上の賛成が必要)を経て定められます。通常の決議よりも重い特別決議によらなければならないのは、管理規約は区分所有者を縛るルールであり重大な問題だからです。管理規約については、国土交通省のマンション標準管理規約があり、基本的には各マンションはこれを参考にして管理規約を定めています。標準管理規約の定めはおおむね公平性・合理性のある内容となっているため、マンション管理規約を設定する必要がある場合にはまずはこれをベースにしたものを作成するとよいでしょう。●管理規約でペットを飼うことを禁止したい管理規約でペットを飼うことを禁止することは、上記の特別決議を経れば可能です。その際、現在ペットを飼っている区分所有者の同意・了承はいらないとされています(裁判例があります)。 ●管理規約で外国人の居住者のみ管理費を増額したい管理規約ではマンションの管理・使用や区分所有者相互間の調整などさまざまなことを定めることができますが、何でも自由に定められるわけではありません。公序良俗に反するような定めは無効になります。日本国籍の有無だけで管理費に差を設けるのは、合理的理由がなく公平性を欠くものなので公序良俗に反し無効となるとされています。 ●管理規約で現在マンションに居住していない区分所有者のみの管理費を増額したい合理的な理由がある場合には管理費に差を設けることは許されています。現にマンションに居住していない区分所有者の管理費を増額することは、その者が管理組合の運営のために必要な業務を行っていないなどの事情がある場合には有効と考えられています。 Q3.漏水した配水管の修理費は誰に請求すればいい?私はマンションの一室を所有していますが、部屋の床下排水管に経年劣化による亀裂が入ってしまい、それが原因で下の階の部屋に漏水が生じてしまいました。そのため、やむなくこの床下排水管を修理しました。この場合、私は修理費を請求することはできますか?裁判で修理費を請求する場合、誰を被告として訴えればいいのでしょうか? A3.回答マンションには専有部分と共用部分があります。専有部分とは、マンションの一室を所有する区分所有者が専有している部分であり、自分だけで自由に使える反面、その管理もご自身の責任で行わなければなりません。これに対し、共用部分とは、マンションの各部屋の所有者が皆で一緒に負担している部分のことです。玄関、屋上やエレベーターホールなどは共用部分の典型例です。共用部分の管理は、マンションの区分所有者全員で構成する団体であるマンション管理組合の責任で行います。したがって、修理費を他者に請求するには、床下排水管が専有部分でなく共用部分にあたらなければなりません。専有部分にあたれば、自分の責任で修理してくださいね、ということになってしまいます。床下排水管がどちらにあたるかについては過去に裁判で争われたことがあります。裁判例では、天井、床、壁は(躯体部分を除き)専有部分であるとするマンションの管理規約を用いながら、床下排水管は床ではなく『床下』にあるものであり、下の階の天井でもなく天井の上にあるものであるため、専有部分にはあたらない=共有部分である(マンションには専有部分と共用部分しかないため、専有部分でない=共用部分となります)と判断しました。したがって、修理代を請求することができます。では、裁判で請求する場合、誰を被告とするのでしょうか? マンション管理には多くの登場人物が出てくるので迷ってしまいますよね。上記のとおり、共用部分の管理については管理組合が責任を負っているので、今回ご質問いただいたような事例では、管理組合が被告になります。上記の裁判例でも管理組合が被告となっています。本事例における管理組合が法人格を有する管理組合法人の場合はもちろん、法人格がない管理組合の場合でも、理事長という代表者がいるので民事訴訟法の規定により管理組合自身が被告となりえます。 理事長は管理組合の代表ではあるものの、理事長自身が被告になるわけではありません(※規約による修正があり訴訟担当となる場合は別)。理事会も、管理組合の中の1つの機関にすぎないので被告にはなりません。マンション管理会社は、管理組合との契約上修繕責任を負う場合がありますが、原則として本事例の質問者さんのような一区分所有者に対してではなく、管理組合に対して契約責任を負っているので、本事例では被告とはなりません。下の階の区分所有者や、その者から部屋を借りている賃借人は、彼らが床下排水管の亀裂の原因を作ったという場合を除き原則として責任を負わないため、被告とはなりません。以上のとおり、本事例では管理組合が被告となりますが、あくまで本事例での話です。ケースにより、または請求内容により誰が被告になるかは変わってきます。マンション紛争の事例では、請求の相手方の選定を誤るケースが多く見受けられますので、くれぐれもこの回答だけを鵜呑みにせず、紛争が起こった場合には当事務所をはじめとする専門家にご相談ください。 Q4.管理組合の理事って報酬もらえないの?住んでいるマンション管理組合の理事を務めています。理事の仕事が忙しく休日を返上して仕事をしている状況です。現在は無償で理事の仕事をしているのですが、報酬をもらうことはできないのでしょうか? A4.回答多くのマンションにおいて、理事は無償で務めていると思われますが、規約で定めれば報酬を設定することはできます。標準管理規約にもその旨が定められています。もっとも、理事に報酬を支払うのはマンションの各組合員です(管理費の一部を充てる方法、別途役員報酬用の費用を徴収する方法があります)。高額な報酬を希望すれば当然不満が出て規約で定めることはできないでしょう。また、報酬に見合った仕事をきちんとしているのかどうかを後から総会等でチェックされることもあります。理事の業務について報酬をもらう場合は、特に理事会の内容や総会の招集手続き、帳簿の管理など、正確に記録しておき、いつでも組合員に説明できる状態にしておく必要があります。 無償で理事の業務をさせられるのが不公平だというのであれば、報酬を設定する方法以外にも、理事を持ちまわり制にするという方法もあるでしょう。そして、組合員自身が居住しておらず理事を務めることができない(居住していなければ実質的に業務を行うことができない)者がいる場合には、非居住組合員のみ管理費を増額するという方法で対応することもできます。管理組合において十分に話し合いを行い、どのような方法によるのが最も不公平感がでないかをよく詰めることが重要でしょう。 Q5.理事長のワンマンぶりが目にあまる!解任できる?マンション管理組合の理事長が、組合員の意見も聞かずに独断で、マンション管理会社を従来の会社から別の会社に変更してしまいました。噂によれば、理事長は新しいマンション管理会社から、管理会社を変更した見返りに金銭をもらっているとのことです。このようなことをする理事長を解任できないでしょうか? A5.回答区分所有法によれば、集会の決議によって理事長を解任できます。規約により変更されていなければ、過半数の多数決で可決し解任可能です。ただし、やっかいなことに、解任を決議するための集会の招集権は、区分所有法では理事長にあるとされています。これでは、理事長が集会を招集しないことが考えられますね。そこで、区分所有法では、理事長が集会を開かない場合には区分所有者の5分の1以上で、議決権の5分の1以上の賛成があれば集会の招集が請求できるとされています。理事長が集会を招集しない場合はこの方法を選びましょう。では、集会を招集したものの、過半数の賛成が得られず解任決議が否決されてしまった場合にはどうすればよいでしょうか? 区分所有法では、理事長に不正行為などで職務を行うに適していない事情があるときは各区分所有者が解任を裁判所に請求することができると規定されています。そこで、このケースのように、理事長が新しいマンション管理会社から金銭を受け取っているのであれば、不正な行為があるとして、裁判所に解任を請求することになるでしょう。実際に裁判所への解任請求まで行うケースは少ないのが実情ですが、理事長のワンマンぶりや不正を許さないためには、このような制度があることを知っておくことは重要でしょう。 Q6.モンスター住民への対応に困っています…問題のあるマンション住人を次の集会で注意することに決めたのですが、その住人は次の集会に弁護士を同席させ、言い分を主張したいと言ってきました。次回の集会にその弁護士が出席するのを阻止することはできますか? A6.回答区分所有法には集会への出席者・同伴者の制限に関する規定がないので、原則として弁護士の出席は阻止できません。マンション管理規約で、例えば『組合員の代理人・補助者として集会に出席できるのは当マンションの組合員に限る』などと規定しておけば、本ケースの弁護士の出席を制限することができます。 ちなみに、会社の株主総会においては、株主の代理人を他の株主に限定するという定めを定款に置くことは株主の権利を不当に制限するものとして問題があると議論されています。しかし、マンション管理組合の集会においては、株主総会の場合よりも緩く考えられており、代理人を組合員に限るとする規約の定めは問題なく有効と考えられているのです。このような規約の定めを設けておらず、弁護士の出席を阻止できない場合はどうしたらよいのでしょうか。 このケースでは、そのマンション住人の問題行動が集会の争点になることが明らか。管理組合側も事前に弁護士やマンション管理士、マンション管理会社の管理業務主任者や宅建主任者に相談し、主張を予想しておき、反論を用意しておきましょう。事前にしっかりと準備をしておき、集会当日の主導権を相手方に渡さないことが重要です。 Q7.滞納されている管理費を取り立てるには?管理費を滞納している区分所有者がいて困っています。管理組合はその人からどのようにして滞納管理費を取り立てることができますか? A7.回答民事訴訟を起こす、ということももちろん考えられるのですが、訴訟は時間も労力も、場合によっては費用もかかるので、最後の手段と考えた方がよいでしょう。まずは、管理組合から滞納区分所有者に対し、『内容証明郵便』を利用して支払請求をするのが一般的です。滞納金額や支払期限を明示し、支払わなければ訴訟を起こす準備があるなどと記載し、「管理組合は断固として滞納金を回収するつもりですよ」という強い意思をアピールします。弁護士に依頼して弁護士名で書面を送付すれば、より強調できるでしょう。 次に、内容証明郵便を送っても支払われない場合は、裁判所を通すことになります。その最も簡易的な方法として『支払督促』を申し立てることが考えられます。支払督促とは、裁判と異なり、実体審理(当事者双方が言い分を述べ、どちらの主張が正しいかを裁判所が判断する)をすることなく、申し立てた者の請求につき、相手方に督促書面を出すという手続きです。この督促督促を見た相手が、2週間以内に異議を申し出ない場合には、その支払督促は、通常の裁判で勝訴したのと同一の効力を持ちます。支払督促は、実体審理がないという点で、裁判所を利用する最も簡便な制度といえます。もっとも、支払督促は、2週間以内に相手から異議を出されると通常の民事訴訟に移行することとなっています。そうすると、異議が出されるのが目に見えているような相手の場合(すでに支払ったと主張しているような場合)、訴訟への移行はほぼ間違いなく、通常の民事訴訟を起こしたのと同じことになってしまい、時間・労力・コストがかかってしまいます。 そこで、次なる手段として考えられるのは『少額訴訟』です。少額訴訟は、金額が60万円以下の請求につき、原則として1回だけ実体審理を行い(通常の民事訴訟だと、実体審理の期日は何度も開かれ、難解な訴訟だと10回を超える)、その後すぐに判決が出るという制度です。実体審理を行う訴訟であるにもかかわらず、原則として1回で終了するため、簡便な手続きです。ただし、少額訴訟は60万円を超える請求は取り扱うことができません。また、相手側が少額訴訟の手続きではなく通常の訴訟に移行させたいと裁判で述べた場合には、通常の訴訟に移行します。そうなると、もう最後の手段である通常の民事訴訟を行うほかないでしょう。 Q8.民事訴訟以外の取立て手段は?前回のQの続きで、民事訴訟を起こす以外に管理費滞納者から管理費等を取り立てるための実効的な手段はありませんか? A8.回答まず、先取特権の実行という方法が考えられます。区分所有法7条1項では、『区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。』と定められています。先取特権とは、債務者の財産について競合する他の債権者に先立って自分の債権の弁済を受けることができる権利です。この権利を行使すれば、管理費を滞納している者の区分所有権や建物に備え付けた動産を競売に出し、競売された代金から優先的に弁済を受けることができます。 他にも、区分所有権等の競売という制度があります。区分所有法59条1項では、『第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。』と定められています。この方法によっても、管理費滞納者の区分所有権を競売することができます。では、滞納管理者の区分所有権を競売する場合、先取特権の実行(A)と区分所有権等の競売(B)、どちらの方法がよいのでしょうか。 Bの方法は、『他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という条件を設定していますが、この『他の方法』には、区分所有法7条1項の先取特権の実行の方法も含まれています(法務省立法担当者解説)。ということは、Aの方法が使える場合にはBの方法は原則として使えないということですね。Aの方法を使えない場合でも、Bの方法は『共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という高いハードルを越えなければ、用いることができません。AとBの制度は、他にも競売手続きを続けても請求債権について弁済を受けられる見込みがなさそうな事案において競売手続きが裁判所により取り消されてしまう制度(無剰余取消制度)の適用の有無においても差があります(Aの場合は適用されますが、Bの場合適用がないとされています)。 この2つの制度については、制度自体の理解はもちろん、どのような場合に用いることができるか判断するのが難しい(特に区分所有権等の競売(B))ので、実際にこれらの手段をお考えのマンション管理組合の方は、一度専門家にご相談してみることをおすすめします。増加するマンション管理を取り巻く法的トラブル|弁護士のサポートで早期解決を実現はシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。増加するマンション管理を取り巻く法的トラブル|弁護士のサポートで早期解決を実現はシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。
2018年08月29日住宅購入は「結婚して、家族が増えてから」というイメージが強く根付いていますが、実は近年”独身”でマンション購入に至る方が急増中であることをご存じですか?いったい、どのような人がマンションを購入しているのでしょうか?今回は、「マンションの独身購入者」による購入年齢、年収、資金についてご紹介したいと思います。■ 独身購入者の6割が”30代以下”そのメリットとは?shimoshimo62 / PIXTA(ピクスタ)「スタイルアクト株式会社」が運営するウェブサイト『住まいサーフィン』は、独身時に自宅マンションを購入した83名を対象とし、お金事情に関しての調査を実施しました。独身時に自宅購入した年齢独身時に自宅を購入した年齢を見てみると、20~30代が62%という実態が明らかになりました。なぜ購入者は若くしてマンション購入に至ったのでしょうか?独身時に自宅購入した理由その理由を見てみると、「家賃を払い続けるのがもったいないから」がトップの31%。「資産になる」との回答も22%を占めており、社会人になった早い段階から将来支払う金額を考えて購入準備を始めていると考えられます。CORA / PIXTA(ピクスタ)確かに、賃貸で家賃を払い続けても自分の資産になることはありません。マンションを購入すれば、生活の基盤もできますし、満足感や設備など賃貸より充実した生活が送れることは確実。更に、万が一ライフスタイルに変化があったとしてもマンションを賃貸にすることも可能です。そういった意味でもメリットは大きいと考えられます。■ マンション購入する独身者の年収はどれくらい?若くしてマンションを購入することは様々なメリットがありそうですが、気になるのはその「マンション購入の資金」。もとくん / PIXTA(ピクスタ)独身時にマンション購入に至った方は、いったいどれくらいの年収で購入されたのでしょうか?購入者の年収アンケートを見ると、年収が500万円~1,000万円台が47%。年収500万円以上でマンションを購入する意識が増加することが分かります。独身時に自宅購入した際の自己資金更に、購入時の自己資金額を見てると、500万円~1,000万円が31%。独身時に自宅購入した際の資金援助金額資金援助額は、300万円未満が78%(まったく資金援助を受けていないも含む)。また、親に頼らない傾向があることが分かります。これら調査結果をまとめると、年収500万円、貯蓄500万円の層が最も多いことが分かります。CORA / PIXTA(ピクスタ)■ 独身者のマンション購入においての注意点は?独身時代のマンション購入。若くて病気のリスクも少なく、子どもの養育費などがないため余裕があることから、そのメリットは大きいとされていますが、”デメリットや注意点”はあるのでしょうか?独身時代のマンション購入は、結婚して家族が増え、引っ越しをするとなると売却の必要があります。しかし、単身者向けのマンションはそれほどニーズが高くないため、売却が難しいともいわれています。ABC / PIXTA(ピクスタ)確かにマンションの購入者は「家族数が増えたから」という理由で「ファミリー物件」を検討するため、単身者向けの部屋は検討外になりますよね。また、若い頃にマンション購入することは”老後”を想定しにくいため、”永住する”と仮定した上でのエリア選択をした方がよいそう。コンクリートや配管関係など、長期間居住することを見越したスペックの高いマンション、老後必要となってくる「医療施設」や「公共施設」が近いエリアを選択されることをオススメします。もちろんこれらに加え、通常のマンション購入同様、売却のことを考えると”資産価値の高いマンション”を購入することは重要です。人気エリア、ターミナル駅、住みたい街ランキング上位の街、再開発地域など、資産価値の落ちにくいエリアは賃貸・売却の際も安心できます。kunio / PIXTA(ピクスタ)勢いで購入してしまうと痛い目を見ることも……。独身者のマンション購入、資金や資産価値など自分にとってメリットとデメリットどちらが大きいのかよく検討されることをオススメします。【参考】※年収500万円で自宅マンション購入が急増!?購入者の半数は20~30代“独身”の時に買っていた
2018年08月19日マンションのルーフバルコニーは、ガーデニングや家庭菜園、物干し場所として使われるのが一般的です。最近では、家でアウトドア気分を楽しめるベランピングや、オープンカフェのようなテラスなど、様々なかたちで楽しむ人が増えてきています。今回はお宅拝見!の住宅実例から、ルーフバルコニーのある暮らしをマンションリノベーションで叶えたお宅をまとめて3本ご紹介。「室内が狭くなっても、広々としたルーフバルコニーが欲しい」、「第2のリビングとして使いたい!」そう思うのも納得の理由が続々です!■ まるで庭付きの戸建てのよう!子どもがのびのび育つルーフバルコニー山本さん夫婦は、子育てのためにマンションリノベを選択。80平米超のルーフバルコニーの開放感に惹かれて即決、築年数29年の中古マンションを購入しました。十分な広さのあるルーフバルコニーは家族がリラックスできる場や、子どもの遊び場としてもその価値を発揮しています。LDKだけでなく、バスルームや寝室もルーフバルコニーに面しており、部屋中が光で溢れています。ルーフバルコニーには緑がいっぱいで、マンションなのに庭付きの戸建てに住んでいるような気分。開放感ある住まいで、のびのびと子育てを楽しめそうですね。「子どもがのびのび育つルーフバルコニー」詳しくはこちら■ 広々ルーフバルコニーのおかげで毎日がリゾート感覚!アウトドア好きのHさん夫婦は、居室面積よりも広いルーフバルコニーを優先しました。首都圏で庭つき一戸建ては予算的になかなか厳しい……。でも、広いルーフバルコニーのある中古マンションという選択で、野外の空間が思う存分楽しむことができるようになりました。おかげで友人たちとBBQをしたり、朝食を食べたりと、まるでリゾートで過ごしているかのような毎日が実現。ルーフバルコニーがリビングの横にあるため、部屋の中と外の空間が一体化し、広々とした視覚効果が得られます。限られた室内空間を有効活用するワザや、ハイセンスなインテリアにも注目です!「毎日がリゾート感覚!野外空間での遊びができて大満足」詳しくはこちら■ まるで公園!眺め抜群のルーフバルコニーは花火の特等席だった!ここは公園かと見間違えるくらい、広々と開放的なHさん宅のルーフバルコニー。見晴らしのいいルーフバルコニー付き物件を手に入れて、リノベーションを完成したHさん夫婦。実は夫はリノベーション会社の設計者という仕事柄、ごく自然にリノベ前提で中古マンションを探していて、そんななかで見つけたのが今の物件でした。専有面積73平米に対し、ルーフバルコニーはなんと63平米!しかも、調布市の花火大会の特等席で、夜空に花火が打ちあがる様子が見られるのだとか!同じ花火でも、手狭なベランダから見るのとはまた違うはず。ルーフバルコニーだからこそ叶う、贅沢な過ごし方ができそうですね。そして、室内は壁を取りはらったおかげで、どこにいてもルーフバルコニーの存在を感じ、マンションにありがちな閉塞感とは無縁になりました。風の抜けも抜群で、マンションリノベの無限の可能性を感じられたそうですよ。「マンションで眺め抜群のルーフバルコニー」詳しくはこちらいかがでしたか?それぞれのライフスタイルによって、自分らしいルーフバルコニーの楽しみ方はいろいろ。暮らしをもっと豊かに楽しむためのルーフバルコニー活用術、ぜひ参考にしてみてくださいね保存保存保存保存保存保存保存保存保存保存
2018年08月05日今回は「壁芯」についてご説明します。「かべしん」とも「へきしん」とも読みますが、マンションにおいて部屋の広さを表す際に必ず出現する言葉です。建物がまだ完成前の状態のまま、モデルルームを見て部屋を決めなければならないマンション特有のものであり、筆者自身が意味をストンと理解できた、文字通り「腑に落ちる」という経験をした用語です。■ マンションの部屋の広さには2通りあるABC / PIXTA(ピクスタ)マンションにおける部屋の面積の表示の仕方には実は2通りあります。壁の内側の寸法で計算された広さのことを内法(うちのり)と呼びます。自分が使用することができる部分の寸法で計算するので、これが部屋の実際の広さといってもよいと思います。一方壁芯は壁や柱の厚みの中心線の部分の寸法で計算した面積のことです。壁の厚みの半分が部屋の面積に含まれることになるため、実際の部屋の広さとは誤差が生じます。大雑把にいうと内法の方が5%くらい狭いとされており、壁芯で80平米の部屋の場合内法では76平米くらいになってしまいます。■ なぜ壁芯で面積を表示するのか?freeangle / PIXTA(ピクスタ)マンション販売時に示される資料には全て壁芯で計算した面積が記入されています。建築基準法においても床面積は「建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による」と定義され、建築確認申請をするときなどは壁芯面積で床面積を求めています。実際に使用できる広さよりも水増しした感のある壁芯の面積を使用するのはなぜなのでしょうか。■ 内法は完成後でなければ測定できないjazzman / PIXTA(ピクスタ)壁や柱の中心部の寸法を測定することは現実問題として不可能であるため、壁芯というのは図面上でしか計算できない面積です。一方内法の面積を計算するためには出来上がった室内で測定しなければならず、建物が完成しないと測定できません。壁の厚さや天井の梁の形状が設計と違い過ぎ、支店長が買主に謝りに行ったという場面を2回ほど目撃したことがありますが、部屋の実際の寸法というものは出来上がってからでなくては測定できないものなのです。■ 完成前は壁芯でなければ表示できないPIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)マンションの場合、建物が完成するよりもはるかに以前からモデルルームを使用して販売活動が始まっています。まだまだ建設中の段階ですから室内の寸法を測定することなどできないため、面積に関しては壁芯によるものしか提示できません。実際の面積と異なる算出法が一般的に通用している背景にはこのような事情があるのです。しかし登記簿には完成後に測定された内法での面積が記載されています。■ 50平米前後の部屋を検討する際には注意が必要吉野秀宏 / PIXTA(ピクスタ)住宅にかかる税金の軽減措置などのなかに、「専有面積50平米以上」という条件を設けている場合が多々ありますが。この場合の専有面積は登記簿謄本の面積である内法で計算したものを意味します。内法で50平米以上ということは壁芯では53~55平米以上あることが必要ですので、50平米前後の部屋の購入を検討する場合は十分に注意することが必要です。
2018年05月31日近年になって防犯カメラは急速に普及し、マンションにおいては分譲、賃貸を問わずかなりの比率で設置されています。それだけに宅配ボックスと並んで、防犯カメラはマンションの中でも最も技術的進歩のスピードが速い設備であるように感じています。築10年以上のマンションになると防犯カメラもいろいろと故障が発生するようになりますが、それだけ経過していると修理では対応しきれず、システムをすっかり入れ替えるしかないという場面が大半でした。shimanto / PIXTA(ピクスタ)防犯カメラは警備会社のシステムやエレベーターと連動している場合もあり、またレンタルだの買い取りだのという問題も発生します。筆者にとっては最後まで完全に理解するのが難しかった設備でした。■ 防犯カメラの閲覧にはルールがあるマンション内で何か問題が発生した場合には防犯カメラの映像を確認しなければなりませんが、この場合個人のプライバシーという問題が関わってくるため、誰でも見られるというわけにはいきません。閲覧の可否や範囲に関しては、賃貸マンションの場合は意外と簡単で、管理会社の判断次第ということになります。YNS / PIXTA(ピクスタ)一方分譲マンションの場合はかなり厄介で「防犯カメラ運用細則」といった規定を設けている事例が大半です。筆者がフロントをしていたマンションの場合は理事会(理事長)において判断するように規定されていました。■ マンションの一室が振り込め詐欺グループのアジトに!?東北の山親父 / PIXTA(ピクスタ)特に統計を取っていたわけではありませんが、防犯カメラ映像の閲覧は警察からの依頼で実施したという事例が一番多かったように思います。近隣で事件があり、逃げる犯人の姿が映っている可能性があるというものですが、防犯カメラはエントランスのドアに通常斜め上から向けられており、前面道路はそれほど映っていないものです。UPSTART777 / PIXTA(ピクスタ)それでもいいから調べようという警察の執念のようなものを感じたことを覚えています。マンションの一室が振り込め詐欺グループのアジトとして使用されているという情報が警察から入り、防犯カメラを確認することによりメンバーの動きが判明したこともありました(直前にグループは逃走していましたが……)。■ 防犯カメラの再生は、正直しんどい作業YNS / PIXTA(ピクスタ)理事長の代理というような立場で防犯カメラの映像を見たことは何回もありましたが、自転車置き場や駐車場で発生した問題の原因を突き止めるため、というケースが多かったと思います。〇月〇日〇時~〇月〇日〇時の間という具合に問題発生の範囲を定め(大抵は2~3日)、その間の映像を早送りにしてひたすらモニターの一点を注視し続けます。問題の場所で動きがあれば速度を通常に戻して見直し、何もなければ再び早送りにします。一人で管理室にこもってひたすら画面を見続けるというのは、実に辛いものがありました。■ 画像を見ても意外とわからないpolkadot / PIXTA(ピクスタ)筆者がフロントをしていた時代の防犯カメラはまだそれほど画質が良くなかったため、たとえ映像を見返してみてもよくわからなかったという事例もよくありました。説明しても信じてもらえないのですが、目を皿のようにして何度見返してみてもわからないものはわからないのです。さんざん時間をかけたにもかかわらず、何もわからなかった時の虚しさというのは大変なものがありました。■ マンションの理事長の子供が犯人だった!?チンク / PIXTA(ピクスタ)とあるマンションの理事会を管理室で開催した際、「最近エレベーターの前でオシッコした人がいる」ということが話題になりました。防犯カメラにまだ残っているはずだと映像を再生すると理事長が一言「うちの子じゃねえか」……。それまでワイワイガヤガヤしていた理事会の空気が一変し、そそくさと正規の議事に移行したことが印象に残っています。管理員によると、翌日理事長が子供を連れて管理室まで謝罪に来たそうです。筆者が不動産業界に転身した1997年にはまだまだ一般的ではありませんでしたが、防犯カメラは今ではマンションにおいては必須の設備となっています。それだけ世の中が物騒になったということなのかもしれません。
2018年05月20日専用庭やルーフバルコニーがある物件など、ひとくちにマンションといってもさまざまなタイプがあります。「あってよかった(よくなかった!)」マンションの共用部や設備とは、どんなものなのでしょうか。日刊Sumaiの過去の記事の中から、「マンションの共用部と設備」に関する記事を、3本まとめてご紹介します!■ 1.専用庭の意外な落とし穴とは?ABC / PIXTA(ピクスタ)専用庭付きのマンションは「ガーデニングがしたい」「マンションでも庭がほしい」という人にとっては、うってつけの物件です。外に面している専用庭があると、部屋の中まで広々と感じられて、気持ちがいいですよね。子ども用プールを出して水遊びをさせたり、ベンチやテーブルを置いてちょっとしたアウトドア気分も楽しむことができます。ABC / PIXTA(ピクスタ)メリットが多そうに感じられる専用庭ですが、デメリットにも注意したいところ。1階ということで眺望はよくありませんし、虫の侵入も気になります。このほかにもメリット&デメリットがたくさんあります。ぜひ、こちらの記事をチェックしてみてくださいね!記事はこちら■ 2.ルーフバルコニーは「共用部」だった!ABC / PIXTA(ピクスタ)普通のバルコニーならどのマンションにも付いているため、特に気にもなりませんが、それが「ルーフバルコニー」ならちょっと話は違います。広々としたスペース。フレキシブルに使える空間。そんなルーフバルコニーに憧れる人も多いのではないでしょうか。あまり知られていませんが、ルーフバルコニーは「専用使用が認められた共用部」となります。そのため制約も多く、フレキシブルに使えると言っても、実は限度がありました。しかも、ルーフバルコニー付きマンションは、一般的な物件よりも割高です。その価値が本当にあるのか、自分のライフスタイルに合わせてしっかり見極めることが大切です。この記事では、ルーフバルコニーのメリット・デメリットについて紹介しています。記事はこちら■ 3.住んでみて初めて分かる「本当にあってよかった設備」マンションに付いていると役立つ設備には、どんなものがあるのでしょうか。床暖房、テレビモニター付きインターホン、キッチンの勝手口など、細かく項目を挙げてチェックしておくと、住んでからの満足度がぐっと高くなります。また素人にはなかなか思い浮かばない設備としては、玄関の人感センサー、漏水センサーなどもあります。こちらの記事では、不動産のプロが推す設備8つをご紹介しています。マンション選びの際に、頭に入れておくと、きっと役立つはずですよ!記事はこちら
2018年05月20日先日、NHKの番組でタワーマンションを特集のテーマとして取り上げていました。タワーマンションが建つことにより人が集まり、街が元気になるというという内容で、全体としてはタワーマンションの魅力を紹介するという好意的な内容でした。そんな中でも指摘されていたのが「この先人口は減少していくのにタワーマンションは建ち続ける」というものでした。ニングル / PIXTA(ピクスタ)■ どう見ても「空気が読めていない」現象はなぜ起きる?日本は今後人口減少が続き、2026年に人口1億2,000万人を下回った後も減少を続け、2048年には1億人を割って9,913万人となり、2060年には8,674万人になると推計されています(内閣府「将来推計人口でみる50年後の日本」より)。建築技術の進歩により最近のマンションは100年もつといわれていますが、逆に一度建ててしまうと取り壊しが難しいものです。Jpno / PIXTA(ピクスタ)タワーマンションに限らず普通のマンションも依然として建ち続けていますので、50年後には空室だらけのマンションが林立するという恐るべき光景が容易に想像できます。このような人口が減少していく中でもマンションが次々と建てられる、どう見ても「空気が読めていない」現象の背後には、ある単純明快な理由があります。■ 人口が減少するのにマンションが建て続けられる理由PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)人口減少が進む中でもマンションが建ち続ける最大の理由は、マンションデベロッパーは「それしかできない」からです。土地を買い、そこにマンションを建てて売るというのがマンション事業ですが、大半のマンションデベロッパーはこれ以外の方法で利益を上げるノウハウを持っていません。土地が買えなくなるとマンションは建てられませんので、分譲中の物件の販売活動の裏で常にマンション用地を探し続けています。この流れのどこかが止まれば倒れてしまう、いわば自転車を漕いでいるのと同じような状態です。そのためデベロッパーにおいては、「今期の販売戸数」と同じくらい「来期以降何戸分の用地を確保しているか」ということも重要視されます。■ マンションが建てられる場所はだんだんと減ってくるマンションは土地がなければ建てることができないものですが、限られた資源である土地の中でもマンションを建てることができる場所は限られています。一定以上の広さがあることはもちろんですが、事業として利益を出すにはそれなりの価格を付けられるだけの利便性のある場所でなければなりません。shimanto / PIXTA(ピクスタ)そのため狙い目としては企業の福利厚生施設(特に社宅)、閉鎖した工場、駐車場、ゴルフの練習場、といった施設になります。限られた場所が次々とマンションに変わっていくので、用地探しはだんだんと難しくなります。マンション事業というものはまず用地取得の点から行き詰まってくると筆者は考えていますが、「分かっちゃいるけどどうしようもない」というのが実際にマンション事業を営んでいる方の心境ではないでしょうか。■ 大手なら転換できるが中小だとそうはいかない規模が大きく体力もある大手の場合は取りうることができる選択肢も多くなります。百獣の王をブランド名に持つかつての最大手の場合、関東一円に置かれていた支店を全て本店に統合してしまうという驚くほどの規模の縮小を断行しています。shimanto / PIXTA(ピクスタ)これまで建てまくってきたマンションの管理面に重点を移すという事なら誰でも考えられることですが、それに加えて戸建にも進出するという、元社員にとっては信じられないことまでやっています。「供給戸数日本一連続〇〇年」をひたすら追求していた時代にはありえなかったことで、大阪でプロ野球チームを持っている会社の傘下に入ることにより随分と余裕ができたようです。しかしこんなことは中小規模のディベロッパーにできる芸当ではありません。■ 良いイメージを持たれる業界に変化してほしいYNS / PIXTA(ピクスタ)大所高所からの長期的視野というのは不動産業界に最も欠けていて、ただひたすら目の前のことばかり考えているというのがかつて業界にいた者としての印象です。私は長く業界にいたためマンションの良さは十分にわかっており、現在住んでもいます。それだけにマンションが世間に迷惑をかけるような存在にだけはなってはならないと考えています。不動産業界が持つ悪いイメージの根源にはこの「目先のことばかりひたすら追求する」ということがあるように思われ、この点を改めて少しでも良いイメージを持たれる業界に変化するよう願ってやみません。
2018年05月13日マンションにおいて「広さ」というものを満喫できる施設として、前回ルーフバルコニーをご説明しました。今回は同様の設備として専用庭のメリットとデメリットについてご説明したいと思います。ABC / PIXTA(ピクスタ)専用庭とはマンションの地盤面の階(ほとんどの場合は1階)において、住戸の前に設けられた庭のことをいいます。専用使用権が与えられており、その住戸の所有者だけが使用できますが、月額1,000円前後の使用料が発生します。■ 1階住戸のデメリットは改良が進んでいる傾斜地に建てられたようなマンションを除き、専用庭のある部屋は1階ということになります。マンションの1階は湿気や底冷え、外から覗かれやすい、防犯面で不安といったマイナスイメージを持たれがちですが、最近は随分と改良がなされているようです。・湿気、底冷え1階住戸は地面から湿気が侵入したり、底冷えがしたりするというイメージを持っている人も多いと思います。最近のマンションの場合は対策として地下ピットが設けられている事例がほとんどです。地面と部屋の間に空間を設けることにより湿気の侵入や底冷えを防止しています。・外から覗かれる専用庭があれば前面道路から部屋までの距離を確保することができ、また生け垣を設けることにより外部からの視界を最大限遮断するよう工夫されています。・泥棒に遭いやすいこれはどうしようもありませんが、筆者が住んでいるマンションの場合は、1階住戸だけは特別な防犯センサーが設置されています。■ 専用庭のメリット1階住戸の最大のメリットは専用庭があることです(専用庭のない1階住戸もありますが)。広さを満喫できるのはルーフバルコニーと同じですが、地盤面にある専用庭は特有の強みがあります。・土に触れられるルーフバルコニーと比べた際の専用庭の最大の強みはこれだと思います。専用庭の多くは芝生が植えられていますが、ホームセンターで販売している人工芝と比べれば心地よさの違いは歴然としています。庭に植物を直接植えることの可否についてはマンションによって判断が分かれているようであり、管理会社に問い合わせてみるといいと思います。・下階への影響を心配する必要がないAOI / PIXTA(ピクスタ)ルーフバルコニーは下の階の住戸の屋根を使用しているため、音が伝わりやすいという弱点があるのに対し、専用庭においてはその心配はありません。子どもが思い切り暴れても大丈夫ですし、盛大に水遊びをすることも可能です。・優先駐車場専用庭付きの1階住戸の場合、優先駐車場が付いてくる場合もあります。自宅の庭先に車を停められるため乗り降りが大変に便利で、私のような車好きにとってはうらやましくてたまりません。ちなみに優先駐車場は車の有無にかかわらず強制的に使用料が発生するため、車を持たない方にとっては無駄になります。・専用庭付住戸ならではの施設専用庭付住戸の場合、上層階でバルコニーとして使用しているスペースを別目的で使用することが出来ます。テラスやサンルームが設けられているマンションもありますので注目してみて下さい。専用庭とは関係ありませんが、1階住戸の場合のみ床下収納が設けられている物件もあります。■ 専用庭のデメリット一見するといいことづくめに見える専用庭ですが、やはり弱点というものはあります。専用庭が抱える最大の弱点は意外なところにありました。・隣と上からは丸見えABC / PIXTA(ピクスタ)最近の専用庭は生け垣を設けることにより前面道路からは視界が遮断されるよう工夫されていますが、隣の住戸の専用庭との境はフェンスしか設けられていない場合が大半です。また上部を覆うものが何もありませんから、当然ながら上層階からは丸見えです。・眺望は絶対にないDit Sangthongsuk / PIXTA(ピクスタ)ルーフバルコニーは高層階の角部屋に設けられている事例が多く、眺望を期待することができます。一方、専用庭は1階に設けられており、外部からの視界をシャットアウトするための生け垣が講けられているため、眺望は絶対に望めません。・植栽剪定で人が入ってくることがあるpapilio / PIXTA(ピクスタ)専用庭は専用使用権を与えられてはいますが基本的に共用部分であり、植えられている植栽の手入れ(剪定、消毒等)は管理組合で実施します。そのため業者が入ってくることもありますので注意してください(事前の予告は当然あります)。・最大のデメリットは…上から物が落ちてくること!dorry / PIXTA(ピクスタ)筆者が考える専用庭の最大のデメリットは上から物が落ちてくるという事で、煙草の吸殻が落ちていたということは筆者がフロント時代に良く寄せられた苦情です。このような悪質なものでなくても、風で飛ばされた洗濯物が落ちてくることはよくあることのようで、筆者が住んでいるマンションでも管理室の前によく置かれています。いかがでしたか。2回にわたりルーフバルコニーや専用庭というマンション特有の設備についてご説明してきました。それぞれ一長一短があって使いこなすのが難しい設備です。使用料がそれほど高額ではないので「損した」ということはないでしょうが、購入にあたっては十分な検討が必要なことだけは間違いありません。
2018年05月09日「マンションは管理を買え」とよく言われますよね。中古マンションの場合、実際にどこを見れば管理が行き届いているかどうか、わかるのでしょうか?管理状態を素人が正確に判断するのは容易なことではありません。今回は、内見する際に、最低限これだけは確認しておきたいポイントを3つご紹介します。HAKU-No1 / PIXTA(ピクスタ)■ 1.エントランスやごみ置き場だけじゃない。必ず見てほしいのはココ!kunio / PIXTA(ピクスタ)みなさんは中古マンションを内見しに行くとき、どんなところを見ていますか?もちろん、自分が購入する予定の部屋、つまり専有部をじっくり見たいですよね。それはもちろん大切ですが、「共用部」をよく見ないで中古マンション購入を決めるのは、結構怖いことなんです。というのも、マンションは管理が命!管理が行き届いたマンションかどうかを見分けるには、共用部をチェックするのが一番だからです。共用部でチェックしたいのは、まず外観これなら内見に行った日に見て回ることができます。以下に、見るべき場所とその見方をまとめます。HHImages / PIXTA(ピクスタ)建物の外観……パッと見てきれいか、目立つひび割れなどはないか、ベランダに植木鉢などが乱雑に置いてある部屋はないかエントランス……清掃が行き届いているか、自転車などが乱雑に置かれていないかごみ置き場……周囲やごみを入れる箱などが汚れていないか、分別ルールはしっかりしているか自転車置き場……区画がしっかり分けられているか、ゴチャゴチャしていないか駐車場……平置きか機械式か、清掃が行き届いているか(機械式駐車場だとメンテナンスにお金がかかるので、当然管理費が高くなります)以上をチェックすることで、管理組合の体制がしっかりしているかはある程度はわかります。これらが及第点以上ならば、管理組合のルールづくりがしっかりしていて、居住者のマナーも良いと思われます。YNS / PIXTA(ピクスタ)ぜひしっかり見ていただきたいのは「植栽」築年数が古くても植栽がとてもきれいなマンションがありますが、それは管理組合がしっかりしているマンションだと思って良いと思います。中には居住者でグリーンクラブをつくって玄関前の花壇を管理している、という管理組合もありました。資産価値を上げながら、マンション暮らしを楽しんでいる様子がうかがえますね。■ 2.豪華な共用施設よりもまずチェックしたいのは「掲示板」!廣冨豪 / PIXTA(ピクスタ)共用部といえば、つい気になってしまうのが豪華な共用施設や24時間ごみ出しOKなどの「便利なサービス」のこと。それらのチェックももちろん必要ですが、大事なのはそれがどのように使われているか、そのサービスが本当にきちんと機能しているか、です。ただあればOKというわけではない、ということです。サービスが機能しているか否かが、そのマンションの良し悪しを決めるといってもいいでしょう。ABC / PIXTA(ピクスタ)マンション内に入ったら、地味ですが、ぜひ見ておきたい場所があります。エントランスホール……清潔に保たれているか、(出前の皿など)余計なものは置かれていないかエレベーター……内部のシートはよく掃除されているか、シートがはがれたままになっていないか廊下、階段……清潔で廊下に物が雑然と置かれていないか、ひび割れやシートの剥がれなどがないか(共用廊下に物を置くことは消防法で禁止されています)共用施設……よく利用されている様子か、きれいに使われているかNon+i / PIXTA(ピクスタ)もうひとつ、ぜひ見ておいてほしいものは「掲示板」掲示板にはマンションのコミュニティの様子がよく表れるものです。コミュニティ活動を盛んに行っているマンションの掲示板は、サークルやお祭りなどの情報がたっぷりと掲示してあります。マンション管理の土台はコミュニティにあり。にぎやかな掲示板は、「管理の良いマンション」の指標のひとつです。■ 3.管理人、すれ違う居住者…チェックポイントは「笑顔で挨拶」piyopiyo / PIXTA(ピクスタ)最後に「人」にも注目してみましょう。マンションの「人」とは、つまり管理人さんや居住者です。私が過去に内見や取材で訪れたことのある、管理組合の体制がしっかりしていて管理が行き届いているマンションでは、感じのいい人とばかり出会いました。管理人さんは声をかけてくれましたし、居住者とすれ違うと必ず素敵な笑顔で挨拶をしてくれるのです。敷地内で迷っていたら道を教えてくれて、頼んでいないのに自慢の共用施設を案内してくれた人もいました。【IWJ】Image Works Japan / PIXTA(ピクスタ)居住者同士も笑顔で挨拶を交わしていました。反対に、ものすごく愛想の悪い管理人さんや、挨拶をしているのに無視をする居住者がいるマンションがたまにあります。正直、それはあまりいい気持ちのするものではありません。「ここには住みたくない」と思わせ、自ら資産価値を落としているといってもいいでしょう。いかがでしたか?中古マンションの管理状態を見抜くポイントは、「そのマンションが一生懸命管理している様子」がうかがえるかどうか、です。居住者間のコミュニティを大事にし、マンションの資産価値を上げるための努力が見えたら、それは「買い」のマンションといえるかもしれません。(written by 殿木真美子)
2018年04月26日筆者の住むマンションでは管理組合の総会が4月にあります。総会は管理組合最大の意思決定機関であり、組合行事の中で最も重要なものになりますが、管理会社のフロントにとっても大変な仕事になります。今回はそんなマンションの「管理組合総会」について書いてみたいと思います。ABC / PIXTA(ピクスタ)■ 総会には「定時総会」と「臨時総会」の2種類ある区分所有法によりマンションの管理組合においては少なくとも年1回の総会の開催が義務付けられていますが、毎年必ず1回開催されるのが定時総会です。こちらでは管理組合の決算・活動報告、予算の審議や役員の選任等について決議されます。ABC / PIXTA(ピクスタ)定時総会とは別に、文字通り「臨時」に開催されるのが臨時総会で、次の総会まで待てないような緊急性のある事項について決議します。修繕積立金を取り崩すには総会の承認が必要ですが、そういったまとまった額のお金が必要な工事を緊急に実施しなければならなくなったような事例が該当します。■ 決算から3か月以内に開催しなければならない管理組合総会の時期としては月末の週末という事例が圧倒的ではないでしょうか。ほとんどのマンションでは、新会計年度が始まってから3か月以内に総会を開催するように規約で定められています。会計を締めてから総会の準備を完了させるまでにほぼ3か月かかるため、どうしても月末となってしまうのです。セーラム / PIXTA(ピクスタ)会計年度が終了すると決算をまとめまる作業に入りますが、最終的な決算資料ができ上がるまで1か月ちょっとかかります。決算資料ができ上がると管理会社のフロントはそれに基づいて総会議案書(案)を作成し、理事会に諮るのですが、ここまでで決算を閉めてから約2か月です。総会議案書は開催日の2週間前までに発送しなければならないとされ、正式版の議案書の作成、印刷等の期間を加えると、組合会計を閉めてから総会開催までどうしても3か月近くかかってしまうのです。会場の都合により第2週の開催になったことが筆者は1回だけありますが、全ての工程を極限まで前倒ししなければならず、実に大変であった記憶があります。■ 総会では「賛成」か「反対」の二択しかできないCORA / PIXTA(ピクスタ)総会への参加方法としては出席する、委任状を提出する、議決権行使書により意思表示するという3通りあります。委任状や議決権行使書といった書面での参加の場合は、事前に配布された議案書の内容だけで意思表示しなければならないことになります。議案は理事会がベストと判断したもののみが提案され、それに対して賛成か反対かのどちらかを問う形式になっていますが、これは書面による参加者を尊重するためです。管理組合総会は大勢の人が様々な形式で参加する会議ですから、多様な意見の中から話し合いで一つに集約するというのは不可能なのです。テレビドラマなどでは会議の場で「緊急動議」が出される場面がありますが、こういったものも書面で参加している組合員をないがしろにする行為であるので認められていません。■ 議案書の右上に記入された日付は意外と重要区分所有法35条1項は、総会開催日の「1週間前」までに、標準管理規約43条1項では「2週間前までに」総会開催通知を各区分所有者に対して発送しなければならないと規定されています。十分に余裕をもって準備できている時は特に問題ないのですが、ギリギリとなってしまった時はこの「2週間前までに」をどう解釈するかが非常に大切になります。公式的には通知を発送する日と総会開催日を含めることなく、中2週間を空けなければならないのだとされています。freeangle / PIXTA(ピクスタ)仮に総会を4月29日に開催する場合、中14日間空けて4月14日までに議案書を発送しなければならないことになります。通常は一旦管理室まで宅配便で送るのですが、資料作成が発送日の最終の集荷時間に間に合わず、仕方がないので翌日マンションまで自分で運び、ポストに直接投函するというようなことをしたこともあります。また「緊急を要する場合には、理事長は、理事会の承認を得て、5日間を下回らない範囲において、期間を短縮することができる」という規約の規定を最大限拡大解釈したことも1回だけですがあります。総会前のフロントは、資料を作りながら常にカレンダーとにらめっこしているものなのです。■ 会場には様々な場所を利用する総会は多くの人が参加するので会場の確保が重要です。マンション内に集会室があればいいのですが、そのような恵まれたマンションは限られており、そのため会場としては様々な場所を利用しました。xiangtao / PIXTA(ピクスタ)近隣の貸会議室を利用する場合が多かったのですが、出席者がそれぞれ自宅から椅子を持参してエントランスホールで開催したこともありますし、出席者が数名という場合には管理室や喫茶店を利用したこともあります。会場としてファミレスを使用し、まず食事を済ませてから会議に入るのが恒例というマンションがありましたが(食事代は会議費として支出)、管理に対する目が格段に厳しくなった現在でもそれを続けているかどうかはわかりません。管理組合総会の表と裏というような内容を考えていましたが、「総会とは何か」という話で一杯になってしまいました。次回は総会を実際に運営する際の裏話をご紹介したいと思います。
2018年04月21日マイホームを購入するときに、「マンションがいい」とか「いや、やっぱり一戸建てがいいよね」など、人それぞれで好みや重視するポイントが違ってくると思います。今回は、マンションを選んだ人、一戸建てを選んだ人それぞれにリサーチをし、メリットとデメリット、満足な点、不満な点について、リアルな声を集めてみました。大きな買い物だからこそ決断力が必要なのに、大きな買い物だからこそ、決断力が鈍ってしまったりもするものです。shimanto / PIXTA(ピクスタ)■ とにかく収納が充実!でも、近所付き合いが…。一戸建てのメリットとデメリットまずは、一戸建てに住んでいる人に、メリットや満足していることについて聞いてみました。pixelcat / PIXTA(ピクスタ)「なんだかんだ言って、マンションよりも収納が充実していると思います」(36歳/パート)「自分だけの持ち物って感じがするのが良いですね」(33歳/フルタイム)「子どもの足音を気にしなくてもいいというのは、とても助かります」(30歳/専業主婦)逆にデメリットや不満な点を聞くと、以下のような声が上がってきました。「庭の手入れが大変です。何かできるようなそんな大層なスペースなんてないけれど、それでも草むしりが多くて……」(37歳/専業主婦)「町内会のお付き合いが大変ですね。フルタイムで働いているので、せっかく訪ねてきてもらっても対応できないことが多いんですが、それで『お宅はいつ来ても留守ね』なんて言われることも多くて……ご近所付き合いがギクシャクしています」(39歳/フルタイム)「家のまわりの掃除が大変!ちょっとでも汚くしておくと、お隣さんから苦情がくるし……」(32歳/パート)Graphs / PIXTA(ピクスタ)生活音をそこまで気にしなくても良いというのはやはりメリットだと感じる人が多いのではないでしょうか。しかし、働いていると、ご近所付き合いや町内会のお仕事はどうしても参加率が落ちてしまったりするもの。でも、それがプチトラブルの元だったりもするようです。■ セキュリティはいいが、スペースは…。マンションのメリットとデメリット次にマンションに住んでいる方にメリットや満足していることを聞いてみました。チンク / PIXTA(ピクスタ)「とにかくゴミ出しが楽!うちのマンションは、ゴミの回収日以外でも時間帯も関係なく出すことができるから」(31歳/フルタイム)「セキュリティが良いというのは、安心できる点ですね」(36歳/パート)「上の方の階なので、日当たりもいいですし、蚊もあまり出ません。立地的に見て、一戸建てではなかなか叶えにくい条件だと思って満足しています」(37歳/専業主婦)マンション住民にデメリットや不満な点を聞くと、以下のような声がありました。「スペースが狭い。子どもがものを出しっぱなしにすると、すぐに足の踏み場がなくなります」(33歳/パート)「修繕積立金が高く、家計をじわじわと圧迫します」(38歳/専業主婦)「自由にペットを飼うことができないのが不自由ですね。私も主人もペットを飼う気はなかったのでマンションにしたのですが、娘が飼いたいと言ってきかなくて困っています」(39歳/パート)asu0307 / PIXTA(ピクスタ)限りあるスペースを有効活用できるように間取りが考え尽くされていることが多く、そのため動線が良いのもマンションならではのメリットと言えるでしょう。しかし、スペース自体は比較的狭いので散らかすと大変なことに。セキュリティの高さについては、やはりマンションの大きなメリット。一戸建てとは比べ物になりませんね。■ あえて不満を聞いてみることで気付くこともある!マンションよりも広さに余裕があるイメージの一戸建て。ゴミの管理や外回りの掃除があまり必要ないマンション。どちらにしても、良い点もあれば、不満もあるのですね。家の購入は、人生でそう何度もあることではない大きな買い物です。だからこそ、家を購入するときには、メリットだけでなく、デメリットもあえて聞いてみて参考にしてみるのが良さそうですね。
2018年04月19日「マンションは管理を買え」という言葉が広がり、ネット上には「買ってはいけないマンションの見分け方」というような記事があふれています。管理の良し悪しを事前に見分けるために、こういった記事においては事前に幾つかの資料を取り寄せて内容を精査することを勧めています。(これがそんなに簡単な話ではないことはこれまで何回も書きました)今回はそういった記事において必ず触れられている「総会議事録」についです。momo / PIXTA(ピクスタ)■ そもそも、「総会議事録」とは?マンションに関わる法律である区分所有法において、管理組合総会は「管理組合の最高議決機関」と位置付けられています。総会における議決事項はすべての関係者に効力を及ぼすこととなるため、議事の経過及びその結果を記載した議事録は重要な記録です。区分所有法の第42条において総会議事録は以下の通りと定められています。【第四十二条】1.集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。2.議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。3.前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。4.第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。5.第三十三条の規定は、議事録について準用する。(筆者注、第5項にある第33条とは規約の保管に関する条文です)議事の経過とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法、閉会等のことであり、経過の「要領」ということなので内容を逐一記載する必要はなく、要約して記載すれば足りるとされています。■ 議事録作成の流れ議事録の作成は法令上では総会の議長である理事長の役割となっていますが、実際は管理会社のフロントが担当します。筆者の場合、総会を終えてから会社に戻って30分で完成させたこともあれば、1日半ぐらいかかったこともあります。よっしー / PIXTA(ピクスタ)議事の録音はせず、その代わりに細かくメモを取るようにしていましたが、激論が交わされたような時は発言の内容を思い出すのが大変でした。出席者からフルボッコにされたような時にも、それをいちいち思い出して書かねばならず、これはもう苦痛でしかありません。こうして出来上がったのはあくまで議事録(案)であり、理事長及び2名の議事録署名人に回覧して内容の確認を求めます。ここで修正が入る場合もありますが、最終的に3名の署名捺印をもらえれば議事録の完成です。議事録が完成すると管理会社では「総会結果報告書」を作成して全区分所有者に配布します。■ 議事録に関する決まりごと議事録は大切な書類で、管理組合の口座開設や名義変更、訴訟の提起等の様々な場面で提出を求められます。一方で議事録は利害関係者からの請求があれば閲覧させなければならず、また保管場所をマンション内の分かりやすい場所に掲示しなければならないと定められています。(閲覧に際しては管理組合の側で日時を指定できるとされています)■ 議事録には何が書かれているのか?miya227 / PIXTA(ピクスタ)「買ってはいけないマンションの見分け方」といった類の記事ではとにかく議事録が重視され、「議事録は情報の宝庫」「議事録は管理状況を示す通信簿」「議事録を読めばそのマンションの全てがわかる」等々、ものすごい表現で形容される資料となっています。そこで議事録には何が書かれているか、これまで100本近く(多分)議事録を書いてきた筆者が具体的にお話します。・議事録に書かれていること筆者の場合は大手と中小の2社でフロントを経験しましたが、議事録の書式についてはどちらもほぼ同じであり、恐らくほとんどの管理組合においても同様ではないかと思っています。議事録の基本的な書式としては下記の通りとなります。【「第〇号議案」●●●●に関する件】議長の指名により管理会社担当者により総会議案書を用いて議案の説明が行われた。質疑応答の後、議長が本議案の可否を出席者に諮ったところ、賛成多数にて議案書の内容通り承認可決された。工事の実施を承認する議案の場合は、実施の時期、金額、発注先、支払い方法等をこの後に明記し、また四分の三以上の賛成が必要な特別決議の場合は賛成、反対、保留のそれぞれの数を記入していました。質疑応答があれば「質疑応答の要旨」として記入しますが、あくまで要旨であり、国会の議事録のような話し言葉をほぼそのまま文字に書き起こした体裁のものではありません。・議事録に書かれていないこと議事録は簡潔明瞭であることが求められ、そのため既に議案書に書かれている事項については省略され「議案書記載の通り」としか記入されません。決算報告や工事の実施、修繕積立金改定といった議案の場合は議案書において詳細な資料が添付されているはずであり、同じものを議事録にも記入するのは紙の無駄でしかないのです。ただし、事業計画と予算に関しては議案書に添付されているのはあくまで「案」であるため、総会で承認された正式版の事業計画書と予算書を総会結果報告書に添付します。質疑応答に関しては個人情報やプライバシーの保護の点で注意が必要になります。総会においてマンション内におけるトラブルに関する発言がなされた場合であっても、個人が特定されるような内容に関しては議事録には記載されません。■ 議事録は「議案書とセット」でないと意味がない「買ってはいけないマンションの見分け方」といった類の記事ではひたすら「議事録」が強調されていますが、議事録だけをいくら読んでも財務状況も未収金の額も工事を実施しなければならなくなった事情もわかりません。Graphs / PIXTA(ピクスタ)そのような事項はすべて議案書に書かれており、議事録は議案書とセットでなければ全く意味のないものなのです。しかし、ネット上の記事をいくつも読みましたが、議事録の重要性を力説するものばかりであり、筆者が見た範囲では議案書について言及したものは一つもありませんでした。議事録は議案書と同じ場所にファイルするものなので閲覧の場合は特に支障はありませんが、読者がネット上の記事を鵜呑みにして議事録だけ何年分も取り寄せても(これには様々な困難を乗り越える必要がある)、マンション内で一体何が起こっているかさっぱりわからないということになってしまいます。■ ネット記事の執筆者は、議事録を読んだことがないとしか思えないmiya227 / PIXTA(ピクスタ)ネット上で「買ってはいけないマンションの見分け方」という類の記事を書いている方のほとんどは、恐らく自分では総会議事録を読んだことがないのだろうとしか思えません。この世界では実務を知らない人が専門家を名乗って書いた、いい加減な記事が幅を利かせているのがどうしようもない現状です。こういった状況を少しでも変えていくため、今後も筆者の実体験に基づく正確な情報を提供し続けたいと思っております。
2018年04月12日共用施設が充実しているマンションは、実は、マンションライフの質を高めてくれるものでもあります。今回は、その中でも「オーディオヴィジュアルルーム(AV ROOM)」についてご紹介します。この「オーディオヴィジュアルルーム」は、上質な音響空間で映画や音楽をとことん楽しめるAVルームのこと。まだ寒いですが、桜を飾って春気分を味わっています!マンションの共用施設というと、豪華なスパやジムなどを思い浮かべる方もいるかもしれません。またそうした施設が金食い虫だという批判的なネットの記事などを目にしたことがある方もいるかもしれません。そんな概念を払拭する、マンションの共有施設の活用で趣味が充実し、ご近所さんとの交流関係も保てるメリットをご紹介します。■ 便利なマンションライフに欠かせない「共用施設」って?sachinyan / PIXTA(ピクスタ)マンションの共用施設といえば、キッズルームやキッチン付きのパーティールームなどはよく聞くものです。子育て世帯の方が使用されていることも多いですね。でも最近はアラ還、定年退職された世代の方達が趣味を楽しめるような設備も充実してきています。その一つが、音楽や映画を鑑賞できる「オーディオヴィジュアルルーム」です。■ 上質な音響空間で映画や音楽をとことん楽しめるAVルーム!筆者の両親が住む実家のマンションには、共有スペースとして、オーディオヴィジュアルルームが設けられています。オーディオヴィジュアルルームの入口完全予約制ですが、マンションの住人であれば誰でも利用することができます。ロールスクリーンで映画鑑賞会お酒を含む飲み物や、食べ物の持ち込みもOK!子育て世帯が誕生日会などをしていることもあるようですが、実家のマンションでは圧倒的に大人だけの利用が多いそうです。スピーカーなどの音響機器プロジェクターロールスクリーンにスピーカー、プロジェクター……と、この辺りは設置してあって当たり前のものですが、音響設計もなかなかちゃんとしています。耳の肥えたアラ還のみなさんもご納得の様子でした!■ 趣味を通じて住人同士の顔や素性もわかるようにkokoromi.com / PIXTA(ピクスタ)終の住処を考える時、煩わしいお付き合いは面倒ですが、できればご近所さんとは良い関係を保っていきたいところです。特に大人になると、立場や境遇の違いでなかなか話をすることも難しくなりますが、趣味を通じてだと交流の輪を広げやすいようです。筆者の両親がいつも参加している映画鑑賞会には美味しいお酒と食事がどんどん持ち込まれ、途中からメンバーのお隣さんにも声をかけて、どんどん人が集まってきて、最後はただの楽しい宴会となっています(笑)。母はこの会が発足されてから、同じマンションに住んでいる人たちの顔や素性もわかるようになったので、より安心できるようになったと言っていました。母はよくワインと手料理を持って参加していますいかがでしたでしょうか。次の住まいとしてマンションを探されている方は、セキュリティーも大事ですが、共用施設の充実度もぜひチェックしてみてください!
2018年04月03日ジェニファー・ロペスが交際中のアレックス・ロドリゲスと一緒に約16億円のマンションを購入した。バレンタインデーにジュエリーショップで目撃されたことで、婚約も間近だとささやかれていた2人。今回、共同でマンションを購入したことからついに「婚約した」と報じるメディアも!2人が購入したのは、ベッドルームが3部屋、バスルームが4つ付いている約375平米の「432 パーク・アベニュー」のコンドミニアム。世界一高層のマンションとして知られており、セントラル・パークやニューヨークの街並みを一望できるという。不動産サイトの「StreetEasy」によれば、住民たちは建物内のレストランやジム、プールなどにプライベートなアクセスが可能で、プライバシーがしっかりと守られているのだとか。最近、交際開始から1周年を迎えた2人。どちらにも前の結婚でもうけた子どもが2人ずついるが、すでに“6人家族”として仲良く生活している様子。ジェニファーがSNSに4人の子どもたちを車の後部座席に乗せて学校まで送迎する写真などを掲載している。このまま結婚一直線!?元プロ野球選手のアレックスはいままでにマドンナ、ケイト・ハドソン、キャメロン・ディアスなどのセレブとの交際が報じられてきたモテ男。ジェニファーも3度の結婚・離婚、ベン・アフレックとの婚約破棄などを経験した恋多き女だ。(Hiromi Kaku)
2018年03月30日マンションのベランダで、一軒家のお庭と同じようなガーデニングを楽しむ家庭が増えています。マンション仕様のガーデニングツールも続々登場していますが、ちょっと待って。マンションのベランダには、一軒家とは違う使用のルールがあり、それはベランダガーデニングにも大きく関係しているそうなのです。マンションのベランダは100%自分の家の一部ではないマンションのベランダ使用ルールについて知る機会となったのは、屋上緑化のパイオニア企業〔東邦レオ〕の広報・熊原淳さんに、ベランダに芝を敷くコツを尋ねたときでした。「ベランダは、マンションですか?マンションの場合、芝、とくに天然の芝は管理規約などで敷けない可能性が高いですよ」という熊原さんのひと言で、そういえばベランダの使用についてのルールをきちんと把握してないことに、いまさらながら気づきました。「マンションのベランダは各戸に面していて避難経路にもなっており、《共用部分》であることが前提になっています。そして居住者が自由に使うことができる空間として《専用使用》が認められています」(熊原さん)いざというとき、我が家のガーデニングのせいで逃げ遅れ、なんてことになったら大変です!そこで、マンションのベランダガーデニングでとくに気をつけることを教えていただくことにしました。意外と知らないベランダガーデニングのNGはじめに、「マンションのベランダやバルコニーは、それぞれの管理組合で管理規約やベランダ使用細則などが設定されているので、どんなことがNGになっているかルールを確認することが大切です」と、熊原さん。一般的なルールの例を挙げていただきました。・ベランダやバルコニーから建物外に物を投げない・強風時に飛ばされる危険性がある物を置かない・物置・ペット小屋などの工作物を設置したり、それにより避難経路を塞いだりしてはいけない・多量の土砂・花壇・ビニールハウスの設置および大量の水の散布をしないなど。その上で、あらためて天然の芝を敷くことを考えてみると……「天然芝を敷く場合は、芝生の下に土を入れたり、マットのような育成基盤を利用したりすることが多いですが、排水口の保全のためにも、大量の土砂の持込をNGとしているところが多いように思います。どこまでが可能かどうかはマンションごとに異なるので、事前に管理組合(もしくは管理会社)に相談してください」(熊原さん)と、最初に熊原さんが「マンションのベランダでは天然の芝を敷けない可能性が高い」とおっしゃった理由がわかります。ルールを守ればベランダに芝を敷くことはできるそうなると、ベランダに芝を敷くというのはあまり現実的ではない、ということになるのでしょうか。「人工芝であれば、また状況は違ってきます。土が不要ですし、大規模修繕など定期的にベランダのメンテナンスを行う際に撤去できるよう、床と接着固定させないようにしておけば大丈夫な場合も多いです。ウッドデッキも同様ですが、マンションのベランダでは置くだけのタイプが主流ですね。また転落事故を防ぐためにも、外側に足をかけられるものは極力置かないようにしてください。ベランダは住まいの中で、自然を感じられるとても心地の良い場所なので、ぜひルールを守って楽しく使ってください」(熊原さん)人工芝にすることで、ルールを守りつつ、ベランダをより緑豊かな空間にできるんですね。これで、マンションに住んでいる皆さんにご迷惑おかけすることなく、思うぞんぶんガーデニングを楽しめます!東邦レオ
2018年03月30日分譲マンションの購入をお考えの方なら知っておきたい区分所有法。マンションは複数の人が同じ建物内で生活するため、集合住宅ともいわれます。トラブルを未然に防止するためのルールを設けており、それが区分所有法です。今回は区分所有法の詳細に迫ります。区分所有法ってなに?区分所有法とは、正式には『建物の区分所有等に関する法律』といい、主に一棟の建物を区分して、所有権の対象とする場合の各部分ごとの所有関係を定める(分譲する)とともに、そのような建物およびその敷地等の共同管理について定めた法律のことをいいます。つまり、分譲マンションにおける共同管理などについて定めた法律だということです。そのため、この法律を別名『マンション法』といったりもします。上記定義のように、一棟のマンションを区分して一住戸ずつを販売しているマンションを「分譲マンション」といいますが、この分譲マンションの部屋の内壁は専有部分です。この専有部分(部屋)を囲む壁はもちろん専有部分ですが、隣の部屋との間にあるコンクリート部分は共有部分となっています。また居住者が全員使用する廊下も、もちろん共用部分です。このように、単体では管理することのできない部分が多々あります。複数の他人が同じ建物内に住んでいるわけですから、当然トラブルの発生も考えられます。それを未然に防ぐべく、住人たちの権利関係を調整するのが区分所有法です。区分所有者数ってなに?上記のような、区分所有建物である分譲マンションの一住戸(専有部分)を所有している人のことを「区分所有者」といいます。この区分所有者にできることは3つあります。管理組合を結成できる集会において管理規約の議決権を行使できる集会において管理規約のほかの議決案を議決できる区分所有者は、上記のように集会で議決権を行使することができます。では議決権を行使できる決議とは具体的に何があるのでしょうか。それには、上記2のような通常の案件に関する「普通決議」と、共用部分などの規約の変更といった「特別決議」とがあります。どちらの決議を行うにしても、区分所有者数の一定以上の賛成が必要です。普通決議区分所有者数の過半数の出席と議決権の過半数の賛成で可決特別決議区分所有者数の4分の3以上の出席と議決権の4分の3以上の賛成で可決問題は、この「区分所有者数」の定義なわけですが、それは以下の方法で求めた数となります。1人が1つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える1人が2つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える2人が1つの専有部分を共有しているときは、「1」と数えるたとえば夫婦で一住戸(専有部分)を所有しているのであれば、上記でいうところの3となります。しかし一般的に一住戸(専有部分)の名義人は1人(夫もしくは妻)であることが多く、この場合は1となります。名義人が夫ならば、集会で議決権を行使できるのは夫ということになります。ただしあくまでも「議決権の行使ができるのが夫なだけ」であって、集会に出席し意見を述べることは、妻でもできます。この点に注意しておくと良いでしょう。
2018年03月13日マンション入居時に勧められるオプションの一つでもある、ベランダタイル。モデルルームを見ると、大抵設置してあります。そんな、素敵な部屋(ベランダ)にするべく設置しました。実際に設置してみて感じた、ベランダタイルのメリット、デメリットを紹介します。ベランダタイル設置のメリット見た目はもちろんですが、ベランダの使い勝手がよくなりました。部屋の雰囲気が変わる明るい色のタイルを選んだので、反射により部屋の中も明るく感じます。また、フローリングと近い色のため奥行きが出て、開放感もあります。元のベランダは濃いグレーの防水シート。室内のフローリングと同じ色調のタイルを選べば、明るくなり、部屋が広く感じられます。選ぶタイルにより、雰囲気も変わります。木でできたものなら、よりナチュラルに。濃い色や、モノトーン系のタイルならモダンな雰囲気に。自分の好みにあわせて変えられるのが、ベランダタイルのいいところです。段差がなくなり安心乳幼児がいる場合やお年寄りにとって、段差はないほうが移動はしやすいですね。万が一の転倒はケガにつながることも考えられます。また、布団や洗濯カゴを抱えていたりすると、足元がよく見えないことも。出入り口は、段差がないほうが安心です。ベランダタイル設置のデメリット逆に、デメリットもあります。費用が高額値段はタイルの材質にもよりますが、高いです。どうせ敷くなら、と全面設置しました。入居前オプションとして、設置を全て業者にお任せしたのも、費用がカサんだ原因の一つです。掃除が面倒ベランダタイルの下に、虫の住処ができてしまうことがある為、ひと月に1回程度、タイル下に水を流す必要があります。夏はよいのですが、寒い冬にホースで水を撒くのは想像以上に苦痛でした。ベランダに水道が無い場合は、バケツなどで水を運ぶ必要もありそうですね。修繕時は剥がす必要ありマンションの大規模修繕の一つ、ベランダの防水シートの張り替え時は一度タイルを剥がす必要があります。我が家の場合ですが、エアコンの室外機をベランダタイルの上に設置したので、タイルを外す場合は、室外機も動かす必要があります。自分で施工できれば問題ないのですが、この点もデメリットになります。まとめベランダタイル設置のデメリットを3つ紹介しましたが、いずれも毎日の手間に直接つながるものではありません。出入りのしやすさ、部屋の雰囲気が明るくなるなど、メリットの方が上回っています。おしゃれで、使いやすいベランダを目指して、ベランダタイルの設置を検討してみてはいかがでしょうか。
2018年03月09日新築マンション契約後の楽しみと言えば、インテリアのあれこれ。家具や家電を選ぶのは楽しいものです。新築マンションの契約後にはオプション注文会があります。素敵なモデルルームに憧れ、あれこれ注文したくなりますよね。我が家も3つ注文しました。その3つのうち、注文して後悔したものが1つ。逆に、注文せずに後悔しているものも1つあるので、併せて紹介します。洗面所の吊り戸棚は不要あれば便利だと思い、注文した洗面所の吊り戸棚。いまいち、使い勝手が悪く、以下の理由から、いらなかったと感じているもの。手が届かない天井からの吊り戸棚。一番上は手が届きません。洗剤などのストック置き場として使えますが、手が届かないので結局使っていません。扉の開閉が面倒手が届く高さの棚には、洗濯用品と予備のボトルを収納しています。洗濯洗剤や、ネット、ちょっとした掃除用品なども。扉が付いていると見た目はスッキリしますが、1日に何度も開閉するのは意外と面倒に感じます。洗濯機購入に支障吊り戸棚の真下は洗濯機置き場。ドラム式は問題ないのですか、縦型洗濯機を置こうとしたところ、吊り戸棚が邪魔して、希望のものを置けませんでした。洗濯機上の吊戸棚はオプションとして申し込まなくても、棚はつけられますし、付けるにしてもオープンタイプの方が使い勝手が良かったなと、後悔しています。カウンターキッチンの背面収納が欲しい逆に、オプションで注文しておけばよかったと思うのは、キッチンの背面収納。費用はもちろんそれなりにかかりますが、それでも以下の理由から、注文しておけばよかったと後悔しています。生活感が出る最近の住宅、コスト削減なのか、見た目重視なのか、このようにシンク上の吊り戸棚が無いキッチンが多いですね。吊戸棚が無いキッチンは明るく開放感たっぷり。ですがリビング・ダイニングからキッチンの収納も丸見え。余程キレイに整えないと、生活感が丸出しにせっかくオシャレなリビング・ダイニングが残念な感じになります。既製品ではサイズが見つけにくいちょうどいいサイズのカップボードを探すのが大変。幅は希望通りでも、奥行きまで希望に合うものはなかなかありません。インテリアサイトのホームページとにらめっこしたり、店舗で捜し歩くのに疲れました。このようにあらかじめ、取り付けてもらえば、インテリアも揃い、おしゃれなキッチンになりそう。オーダー式なので、スライドレール付きにしたり、ゴミ箱を置くスペースを作ることもできます。費用が高額入居後でももちろん設置できますが、大きな造り付け家具は工賃まで含めると、なんだかんだで高額に。サイズも既製品であればいいですが、オーダーするとなると、その分費用もかかります。キッチンの背面収納は初期投資が多少かかっても、収納の確保、見た目の問題から付けておけば良かったオプションです。おわりにオプションは決して安くはないし、造作家具は、一度設置すると外すのは難しいものです。オプションの販売会は、即日契約を求められることも。焦って、我が家のように余計なものを注文し、逆に必要なものを注文しなかった…なんてことにならないように、お気をつけくださいね。入居してから後悔しないよう、マンション契約後には図面をよく確認し、オプションの購入を検討しておくことをおすすめします。
2018年03月06日予告広告ってなに?予告広告とは、物件の価格や賃料が確定していない、直ちに取引することのできない物件(分譲宅地、新築分譲住宅、新築分譲マンション、新築賃貸用マンションなど)について、本広告に先立って販売時期などを広告するものをいいます。そのため予告広告は、価格などは未定のまま行われますが、私たち消費者が物件選択に時間的余裕が持てるよう、物件の存在を知るなどといった目的のためにその広告が認められたものです。また本広告とは、物件の申し込みなどを前提として行う広告のことをいいます。予告広告を行うには、法律的なルールが存在します(不動産公正取引協議会連合会)。各社はこれに従って物件情報を掲載し以下の内容表示を義務付けるものとなっています。予告広告であること価格が未定であること、または予定最低価格と予定最高価格、および予定最多価格帯を明示すること販売予定時期を明示すること予定販売戸数を一括で発売するのか、または数期に分けて販売するのか、または決まっていない場合はその旨本広告においては販売戸数を明示すること本広告を行うまで契約または予約に応じない旨、および申し込み順位の確保に関する措置を行わない旨また予告広告を掲載するには、以下2つの条件があります。予告広告を掲載する条件開発許可または建築確認が下りた時点で掲載予告広告を掲載した場合は、必ず本広告も掲載すること予告広告は先述したように、価格などは未定で行われる広告のことをいいます。そのため、予告広告では「未定」や「予定」といった用語が使われています。条件2の本広告において、予告広告では未掲載であった「販売価格」や「販売戸数」、「販売時期」などについて掲載する義務があるわけですね。予告広告を活用するメリットって?正式に販売を告知する本広告の前に掲載される予告広告を活用することで、私たち消費者には以下のメリットがあります。早期に販売前の物件を確認できるほかの物件と比較できるつまり、購入(賃貸)前までに時間的猶予があります。ここで物件探しのコツをご紹介しましょう!予告広告で気になる物件を発見したら、ぜひ資料請求をしてみてください。本広告が掲載された時点で請求先から連絡が入ると思うので、ほかの人よりいち早く情報収集やモデルルーム見学の予約ができます。
2018年02月10日デザイナーズマンションとはデザイナーズマンションとは、従来のマンションとは異なり、建築家が外装や内装などにこだわったマンションのことです。デザイナーズマンションは、ライフスタイルやニーズの変化によって生まれた個性的なマンションでもあります。そのため、趣味嗜好の強い若者や、富裕層などの支持が厚いです。しかしこれといった定義はなく、あくまでオーナーや不動産会社がそう呼んでいるに過ぎないので、注意が必要です。デザイナーズマンションと似て非なるものに、ハイグレードマンションというものがあります。ハイグレードマンションとは、一般的なマンションよりも外装や内装、設備などにこだわった物件のことで、高級住宅地に建設されることが多いです。そのため、居住者は比較的富裕層が多いといえます。しかしこれもデザイナーズマンションと同様、法的な定義はありません。デザイナーズマンションと混同する人が多いように思われます。これもオーナーや不動産会社のさじ加減で決まるので、注意が必要です。デザイナーズマンションは、デザインにこだわったマンションのことで、ハイグレードマンションは、オートロックや防犯カメラなど、設備面にこだわったマンションといえます。デザイナーズマンションのメリットデザインが個性的建築家がこだわりを持って設計するマンションなので、デザインはかなり個性的なものとなります。外装はもちろん、内装のコンセプトにもこだわりがあり、ユニークさを求める人には「もってこい」なマンションであるといえます。インテリアにもこだわれるデザイナーズマンションは、個性的なライフスタイルを実現したい人向けに設計されています。当然、インテリアにこだわる人も多いので、間取りに一工夫を置いているのが特徴といえます。良識ある人が多いデザイナーズマンションの需要は、趣味嗜好が特徴的な若者や富裕層から支持があります。自身の趣味を邪魔されたくないように、他人の空間を脅かすことはしない良識ある住人が多いのも、デザイナーズマンションの魅力といえます。デザイナーズマンションのデメリット物件が見つけづらい個性的なマンションであるため、どうしても一般的なマンションよりは数が少ないのが実状です。そのため、理想とする住まいを探すのに苦労するという声も少なくはありません。家賃が比較的高い上記でも挙げたように、デザイナーズマンションは数が少なく、しかも都内に多いことから、どうしても家賃が高くなってしまいます。修繕費が高くなりがち外装はもちろん、内装も建築家がこだわって設計するため、高価なタイルなどを使用することも稀ではありませんそのため、退去時に清算する汚れや損傷による修繕費は、やはりどうしても一般的なマンションと比べると高くなる場合があります。まとめデザイナーズマンションは、個性的なライフスタイルにマッチングするような設計となっています。そのため、自身のライフスタイルや趣味に合わない物件だと、逆にストレスに感じることでしょう。物件数も少なく部屋探しには一苦労しますが、理想とする生活を実現すべく、根気よく探す必要がありそうです。
2017年12月14日東京23区のなかで、2番目に多い緑被率をほこる世田谷区。「人気の街ランキング2016/新築編」(オウチーノ調べ)では、マンション・一戸建てともに「東京都世田谷区」が第1位に輝きました。そんな世田谷区のなかでも、ほぼ全域が第一種中高層住居専用地域に指定された千歳台6丁目に、新築マンション「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」が誕生します。最寄り駅は、京王線で「新宿駅」まで約12分の千歳烏山駅。2015年から準特急電車も停車するようになり、より交通利便性が高まりました。駅周辺は商店街やスーパーなどが多く買い物環境が充実しているため、たくさんの人で賑わっています。駅前の喧騒を抜けると見えてくる、緑豊かで閑静な住宅街が広がる周辺エリアと、モデルルームを訪れてきました。【周辺環境】複数のスーパーや商店街など、買い物環境が充実▲千歳烏山駅(徒歩17分)駅周辺は商店街やスーパーが豊富にあり、買い物をする人で活気があります。▲シミズヤ烏山店(千歳烏山駅すぐ)▲ライフ千歳烏山店(徒歩15分)バスを使えば、千歳烏山駅から最寄りの「榎」バス停(徒歩3分)までは約6分。千歳烏山駅前でたくさん買い物をした日も、雨の日も安心です。▲サミットストア千歳台店(徒歩8分)▲業務スーパー 粕谷店(徒歩9分)格安でおいしい食材が大量購入できる!?インターネットでも話題の業務スーパーが徒歩圏内に!食費節約や週末の買い溜めも叶いそう。忙しい主婦の味方ですね。▲えるもーる烏山商店街(徒歩16分)スーパーやベーカリー、精肉店などなど150店以上が軒を連ねており、買い物に困ることはなさそう。▲キャトルセゾンスイーツ店超激戦区・千歳烏山の老舗洋菓子店です。駅からマンションまでの道のりにありました。一番人気は注文してから作る「モンブラン」だそう。大事なお客様が来る時にはここでケーキを買っておもてなししたいですね。▲ル・プティ・ポワソン(Le petit poisson)フランスの伝統的なお菓子が人気の洋菓子店。魚のマークの青い看板がおしゃれ!こちらも駅からマンションまでの道の途中にあります。▲イタリアンカフェ&バル「アペルト」お休みの日には夫婦水入らずでゆっくり過ごす場所として、平日にはママ友とのランチ女子会にも使えそう。▲ラ・ヴィエイユ・フランス 本店パフェのオブジェが可愛い洋菓子店です。イートインも店内とテラスにあるので、外の景色を見ながらゆったりと過ごせます。【子育て環境】多くの教育・文化施設が所在500m圏内に保育園・幼稚園・小学校・中学校が揃う充実した教育環境を誇り、『学住近接』が魅力です。また、公園も徒歩10分圏内に10箇所以上あり、子どもたちの知性を伸ばし、感性をはぐくむ環境が整っています。▲子育てステーション烏山(千歳烏山駅徒歩2分)子育てステーションはすべての子育て家庭に対する支援の充実を図るため、世田谷区が設置を進めている「あそび」「そうだん」「あずかり」「ほいく」の基本機能を備えた「多機能型の子育て支援拠点施設」です。子育ての悩みを気軽に相談できる、心強い味方です。▲駅からマンションまでの道歩道と車道がしっかりと分離されており歩道の幅も広くとってあるので、ベビーカーや小さなお子様連れでも安心してお散歩できます。駅から「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」までは、フラットアプローチが続くのも魅力的。▲祖師谷6丁目広場通称ふね公園(徒歩4分)▲廻沢西公園(徒歩1分)マンションから最も近い公園です。公園にはブランコや滑り台も揃い、普段の遊び場にぴったり!▲蘆花恒春園(徒歩10分)地域の憩いの場として小さいお子様からご年配の方までたくさんの人が集っていました。▲蘆花恒春園の芝生広々としていて気持ちよさそうな芝生が広がっていました。天気のいい日にはピクニックもできそう。蘆花恒春園にはドッグランもあるので犬の散歩にもぴったり。「ルネ世田谷千歳台AYUMIE」は大型犬も可能なペット対応(一部住戸)。大切な家族の一員であるペットの暮らしやすい環境も重視したいところですよね。【エントランス・共用施設】大きなケヤキの木に見守られながらノビノビルネ世田谷千歳台AYUMIEに到着しました。▲世田谷区のシンボル「ケヤキ」マンションに到着すると、世田谷区のシンボルである「ケヤキ」の木が目に飛び込んできました。マンションができる前からあった既存樹木を継承しているそう。立派な木に圧倒されました。近隣住民の方からも、「このケヤキを無くさないでくれて嬉しい!」と喜ばれたそう!▲エントランスホール▲ライブラリーラウンジNPO法人「情報ステーション」と提携し、「AYUMIE図書館」として図書館サービスの提供も予定されています。蔵書は毎月1回の入れ替えを行い、その場で読書を楽しむのはもちろん、本の持ち出しも可能。お子様も知識や教養を広げる本に親しみやすい環境が整っています。【リビング・ダイニング・バルコニー】空間効率を高める工夫があちこちに!間取りのいたるところに、空間効率を高める創意工夫がなされています。ハイサッシ&扁平梁厚みを抑えた扁平梁を採用し、室内の梁型の出っ張りを縮小するとともに、高さ約2.3mの開放的なハイサッシが採用(一部住戸を除く)されているそう。ワイドスパン光と風をたっぷり採り入れるために、住戸の間口が広く確保されています。間口を広くすることで、廊下の長さが短くなるプランも可能に!梁内蔵戸境壁(壁と梁を一体にし、梁の出ない構造)壁と梁を一体にすることで住戸内に梁型が出ないので、室内空間を広く使用することができるそう。また戸境壁も約220mの厚さ(一部住戸を除く)で、遮音性にも配慮されています。アウトポール&扁平柱厚みを抑えた扁平柱と、柱を室外に配置するアウトポール設計(一部住戸を除く)。家具も配置しやすいすっきりした居室を実現できます。▲廊下モデルルームに入ってまず驚いたのは、廊下がすごく短いことでした。廊下を短くすることで部屋や収納のスペースが広く確保できます。▲リビング・ダイニング扉を開けると明るくて開放的なお部屋が広がります。アウトポール構法や梁内蔵戸境壁により室内に凹凸がなくなり、デッドスペースを作らずお部屋を広々と使えます。▲洋室(子ども部屋)洋室もアウトフレーム構法で、デッドスペースがなく家具もすっきり配置できます。▲洋室キッチンからも見え、子どもが遊ぶスペースとしても使いやすい洋室。リビングだけでなく、そのほかの洋室もアウトポール設計が採用されています。家具も配置しやすくすっきり、部屋のスペースを最大限活用することができます。インテリアの黒板には総合地所のキャラクター『アヒルネ』くんが描かれていました。何と総合地所の方が手書きで書かれたそう。インテリアにも一工夫があって楽しいモデルルーム見学になりました。▲バルコニーワイドスパンでバルコニーも広々!洗濯物を干すだけでなく、子どもの遊び場にしたり簡易的な書斎にしたりと、さまざまな使い方ができそう。【キッチン】リビング・ダイニングを一望!▲キッチンキッチンからはリビング・ダイニングが見渡せます。お子様が遊ぶ様子が見られるので、料理中も安心して過ごせそう。キッチンのすぐ横はバルコニーになっていました。光と風を感じながら家事ができ、毎日の疲れも軽減されそうです。▲シンク浄水器一体型ハンドシャワー水栓とディスポーザは標準装備。シンクに生ごみが溜まらないので、衛生的にも安心です。掃除もしやすいのも嬉しいですね。▲キッチン収納収納スペースもたっぷり。キッチンで使うものはすべてキッチンに収納することができそうです。▲食器棚背後には食器棚もあり、増えがちな食器や保存食も収納に困りません。キッチンの両サイドにも収納スペースがありました。片方には食料、片方には洗剤やキッチンペーパのストックを……自分が使いやすい収納方法を見つけたい!【収納】隅々まで使いやすい仕様が嬉しい▲ウォークインクローゼット引き戸のウォークインクローゼットはデッドスペースがなく、隅々まで使いやすい。ウォークインクローゼットの他にも、子ども部屋や洋室など随所に収納スペースがあり、子ども服やおもちゃもあるべき場所に収納できそうです。【水回り】毎日使う場所だからこそ、衛生的かつ機能的なのが嬉しい▲バスルームベンチ付の浴槽はお湯も少なくてすむので、節水・節約になります。そのうえ半身浴もしやすく、忙しいママもパパも日ごろの疲れを存分にいやせそう!▲脱臭機能付洗浄便座&手洗いカウンタートイレの便座は、洗浄・脱臭・暖房等の多機能を装備しているので、いつも衛生的で快適。便利な手洗いカウンターもついています。【最上階のプレミアム住戸】広々!煌々!ドキドキ……▲ダイニング最上階のプレミアム住戸にもお邪魔してきました。お部屋に入った瞬間から明るい陽射しを感じ、解放感の溢れるお部屋に感動!▲バルコニー最上階のバルコニーは奥行約3m。周囲に背の高い建物が少ないので、最上階はより見晴らしが良く開放感があります。キッチンからも洗面所からもバルコニーに出ることができます。バルコニーでディナーを食べたり、洗濯物を外で干したい時もわざわざリビングの窓まで遠回りせずにバルコニーに出られるので、手間がかかりません。プレミアム住戸ならではの広々としたお部屋は、書斎としてもリビングとしても。使い方は自由自在!詳しくはこちらルネ世田谷千歳台AYUMIEオウチーノ物件情報マンション公式HP
2017年12月14日マンション管理士とはマンション管理士とは、その名称通り、マンション管理のスペシャリストのことをいいます。主業務には、マンション管理組合の運営や相談、住民との権利関係調整、また大規模修繕の計画立案などがあります。マンション運営におけるコンサルタントともいえるしょう。マンション管理士は国土交通省管轄の国家資格者です。そのため、マンション管理士になるには国家資格である「マンション管理士試験」に合格し、指定登録機関である(公財)マンション管理センターに登録する必要があります。マンション管理士は「名称独占資格」といわれる分野の資格であることから、登録をしないと「マンション管理士」と名乗ることができません。しかし逆にいえば、資格を取得・登録しさえすれば、誰でも「マンション管理士」を名乗れるということになります。つまり、マンション管理士としての実務経験を積む環境が少ないということです。先述したように、マンション管理士はマンションのプロでコンサルタントといえます。そのため実務経験からの知識が豊富な点に魅力があり、それを証明するための資格(看板)であるといえます。なので、マンション管理士にマンション運営のコンサルなどを依頼する際には、必ずそのマンション管理士の経歴をチェックしましょう。管理業務主任者とはマンション管理士と似て非なる資格に、「管理業務主任者」といったものがあります。管理業務主任者とは、管理の前提となる管理受託契約の重要事項説明から、受託した管理業務の処理状況のチェック及びその報告までのマンション管理のマネジメント業務を行う者をいいます。マンション管理業者には事務所ごとに、また30管理組合につき1名以上の管理業務主任者の設置が義務付けられています。マンション管理士は「名称独占資格」でしたが、管理業務主任者は「必置資格」であり、「独占業務」があります。管理業務主任者の独占業務4つ管理受託契約前の重要事項説明重要事項に関する書面への記名・押印管理受託契約にかかる契約書への記名・押印管理事務に関する報告重要事項説明や契約書への記名・押印が主な仕事といえます。不動産(宅建業)取引のプロである「宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)」と同じ分野資格といえます。管理業務主任者はマンション管理専門の契約プロといえます。難易度的にいえば、管理業務主任者よりもマンション管理士の方が難しいといわれています。また管理業主任者を取得すれば、マンション管理士試験の一部免除が得られるので、マンション管理士を目指す前に、ステップアップとして管理業務主任者の取得に励む方が多いです。
2017年12月07日ひと昔前、「住宅は一生で一度の大きな買い物」とされましたが、マンションの買い替えをする方も増えてきています。買い替えをするにはどのようなメリットがあるのか、またデメリットはないのかについてこの記事では取り上げていきます。マンションの買い替えを検討している方は必見です。マンションを買い替える理由とは?国土交通省が発表した「平成27年度住宅市場動向調査報告書」によると、住宅購入者の15%近くが住宅の二次取得(買い替え)をしています。住宅を買い替える方は意外と多く、「ずっとここに住もう」という意識は薄らいできていると言ってもいいでしょう。マンションの買い替えを決断する理由は、現在のマンションに対する不満が上位を占めています。「子どもが大きくなったので広い家に」「設備が古くなったから」「修繕積立金が高かったから」「管理組合の管理体制に不満があった」といった理由です。しかし最近では、違う傾向の理由もいくつかあります。第一は「以前のマンションが売り時だったから」といった理由です。築年数を重ねると資産価値が減少し、売却価格も下がってきますが、その前に買い替えるという考え方です。引っ越しや買い替えに関する手続きなどが面倒でなければ、価値のあるうちに売却してそれを元手にして新しいマンションに移るというのは賢い考え方かも知れません。また「理想の物件を見つけた」「周辺の環境がより良いところに住みたかった」という理由もあります。これは買い替えをすることによって、より住みやすいところで暮らすこともできるというメリットのひとつを表しています。マンションの価格を無料査定してみるマンションの買い替えはメリットが豊富マンションの買い替えにおけるメリットは、買い替えの理由にもよりますが、主に次のことが挙げられます。・ライフスタイルに合った物件に住める・買い替えによってリフレッシュができる・よりよい環境を選択することができる・共用スペースも含め、希望に添った設備や仕様のものを利用できる・買い替え時期によっては資産価値が下がるうちに売却できるまず大きいのがライフスタイルに合った住居に住めることです。「子どもが増えた」「子どもが独立した」「両親と同居することになった」など人生の中には区切りとなる出来事があります。家族全員がストレスや不便なく暮らせる住居があることは、家庭内のトラブルを未然に防ぐことにもつながります。この際、不必要な費用を削減できる可能性もあります。また、長く住み続けると周りの環境が変化することがあります。例えば、隣にマンションが建って日当たりが悪くなるといったことが少なからずあります。買い替えをすることはこうした状況を変えることができ、ご自身にふさわしい環境を新たに選ぶことができるのです。住居が変わることで見える景色も変わり、気分がリフレッシュできる場合もあります。暮らしやすさという点でも、買い替えによってより快適になる傾向があります。例えば共用スペースの設備です。セキュリティが最新のものになる、エントランスがLEDを採用しているので管理費が低く抑えられている、駐車場が地下にある、といったことです。こうした物件を優先的に選べるのも買い替えのメリットとなります。また最近では、マンションの資産価値に着目している方も少なくありません。例えば10年間住んだ住宅と20年間住んだ住宅では資産価値が異なり、売却価格も違ってきます。資産価値の下がらないうちに売却することにより、買い替えを有利に進めることもできるのです。やはり資金は必要?買い替えのデメリットとは?マンションを買い替える際のデメリットで最も大きいのはやはり資金です。必要経費がすべて2倍かかるからです。中でも一番大きいのは不動産会社に支払う仲介手数料でしょう。税抜きの物件価格が4,000,000円以上の場合、「物件価格×3%+60,000円」を支払うことになります。買い替えの場合は売却と購入をするので、それぞれに必要となります。また物件の登録費用に関する費用も、購入と売却のそれぞれに必要です。その他、不動産取得税や引っ越し費用、住宅ローンの関連費用などもかかってきます。買い替えをする度にこれらの費用が必要ですので、余剰資金を多く見積もっておかなければなりません。もし住宅ローンが完済していないのであれば、二重に住宅ローンを抱えてしまう危険性もあります。また住んでいたマンションがいつ売れるか分からない状況が続きます。これは精神的にも大きなリスクとなります。引っ越しによって環境が変わるのはメリットですが、デメリットに感じるケースがあることも付け加えておきましょう。マンションの管理体制や隣人がどのような人かなどは住み始めてみないと分からないものです。問題がなければいいのですが、何かあると生活に大きな支障を来してしまいます。そのため買い替えの際にはリスクになり得ることも覚えておきましょう。まとめそれぞれの人生の中でライフスタイルは変化するものです。そしてその時にマンションの買い替えが必要になる方も多くいます。しかしこれまで見てきたように買い替えにはメリットとデメリットがあります。これらを比較するのはもちろん、家族と十分に相談し、慎重に検討するようにしましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月15日マンションを買い替えたいと思っても、ローンが残っている場合は誰もが慎重になるでしょう。マンションを売却した後に住宅ローンの残債が出てしまうケースがあるからです。しかしこうした事態を解消してくれる金融商品があります。それが金融機関で取り扱っている「住み替えローン」です。今回はこの住み替えローンについて掘り下げていきましょう。マンションの住み替えローンって何?買い替えを検討する場合、不動産会社にマンションの査定をしてもらうのが一般的です。その際、ローン残高を完済できる査定金額が出ればいいのですが、残債が出そうといったケースでは「売りたいが売れない」という状況に陥ります。通常、抵当権が設定されているマンションを売却する場合、売却によって得られるお金でローン残債をすべて返さなければ抵当権を外すことができないからです。こうした状態を専門用語では「担保割れ」と言いますが、ローン返済期間の半分を過ぎていない場合、多くの方が「担保割れ」の状態になります。しかし「住み替えローン」を上手に活用すれば、こうした担保割れの状態でもマンションの買い替えがスムーズにできるのです。住み替えローンとは、その名の通り、マンションの買い替えの際に利用できるローン商品です。各金融機関によって内容は異なりますが、マンション売却時のローン残債と、諸経費を含む新しいマンションの購入資金をまとめて貸してくれるのが一般的です。この住み替えローンを取り扱っているのは主に都市銀行や地方銀行などの金融機関です。マンションを査定してもらった不動産会社に相談し、住み替えローンの利用を告げ、手続きなどの準備を進めてもらいます。ちなみに住み替えローンを利用できるのは、現在居住中のマンションを売却したとしてもローン残債が出る場合だけです。マンションの価格を無料査定してみる自己資金がなくても買い替えができる?住み替えローンを利用するメリットは、担保割れの状態でも「自己資金なしでマンションの買い替えができる」ことです。住み替えをすることは新しい生活を始めることですから、借金を若干多く抱えてしまってもいいという人にとっては非常に使い勝手のいいローンです。ちなみに、国土交通省の「平成25年住生活総合調査(確報集計)結果」によると、過去5年間に実施した住み替えの目的の上位は、1:就職、転職、転勤などに対応(21.7%)2:親、配偶者などの世帯からの独立(21.2%)3:住宅を広くする、部屋を増やす(17.7%)4:子育て・教育の環境を整える(17.6%)5:通勤、通学などの利便の向上(13.3%)となっています(複数回答可)。この結果を見ると、人生の中では思いがけず住み替えの必要に迫られることが多いのが分かります。住み替えの理由の1位が「就職、転職、転勤など」ですし、2位も「親や配偶者などの世帯から独立」となっています。しかし、こうした場合でも新しい生活をスムーズに始めることができるのが住み替えローンの大きなメリットなのです。借入金が膨らむなどデメリットにも注意!マンションの買い替えを希望する方にとっては非常に便利な住み替えローンですが、一方でデメリットやリスクもあります。買い替えたいという気持ちが強いと、無理をしてしまいがちですので、的確に判断するようにしましょう。まず無理な返済プランを立ててしまいがちになることです。どうしても借金が増えてしまいますが、それでも「ボーナスは全部返済に回そう」「レジャーは少し控えよう」といったように返済額を増やすために少々無理をしてしまいます。住居は生活の拠点として重要ですが、生活自体が楽しめなくなるのはいけません。これでは高級な財布を持っていても、中に入れるお金がないのと一緒です。また、マンションの売却が決まるまで、新しいマンションを購入できないのもデメリットのひとつです。それは住み替えローンを利用するには、マンションの売却と新居の購入を同時に行わなければならないからです。正確な住宅ローンの金額を把握するために必要なことですが、そのために「新居をゆっくり選べない」「現在のマンションを早く売るために価格を下げてしまう」などデメリットが新しいデメリットを生んでしまうといった危険もあるのです。利用者からすると便利な住み替えローンですが、金融機関からすると担保評価以上の資金を提供することになります。そのため通常の住宅ローンよりも金利の条件が悪くなる傾向があります。またローンの返済能力も厳しく見られますので、審査のハードルが高くなるのが一般的です。これらもデメリットのひとつになります。まとめ住宅ローンを利用している場合は完済後に買い替えるのが鉄則ですが、住み替えローンを活用する手もあります。どうしても買い替えをしたいという方にとって便利な金融商品ですからぜひ覚えておきましょう。ただし借入額が大きくなってしまうなど、デメリットやリスクもあります。専門家に相談するなどして適切に活用するようにしましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月15日