住宅を建てるには様々な費用がかかります。土地代や建物の本体工事費以外にかかる諸費用は、頭金とは別に自己資金で用意するのが一般的。原則として、現金で支払います。思わぬ予算オ-バ-に泣かないためにも、しっかりシミレーションし、計画的に準備していきましょう!以下に、諸経費の内訳と相場について解説します。住宅の種類によっても「発生するもの」「発生しないもの」があるので確認を。■ 土地にかかわる諸経費地盤調査費▶5万円~建築予定の土地が、建物をしっかり支えられる地盤かどうかを検討するための調査。建物の構造を決めるうえでも重要な調査となる。設計・施工を依頼する住宅会社や建築家に依頼するとスム-ズ。調査の結果、軟弱地盤だと分かると地盤改良工事が必要となる。家屋調査費▶10万円程度古い家の解体工事などを行う際、近隣に影響を与える可能性があるとき、あらかじめ現況調査を行うための費用。例えば、工事が始まったあと、近隣から「コンクリ-トの壁にヒビがはいった」などクレ-ムが来た際、それが解体工事の影響か否かを証明するためのもの。敷地調査費▶5万~10万円正確な敷地測量図がない場合、設計前に敷地調査が必要となる。敷地調査では土地の測量を行い、土地の大きさや隣地や道路との高低差、隣地との境界や道路との接道状況を調べる。さらに、その土地に建てられる建物の規制の有無などの調査も行う。水道負担金▶3万~40万円戸建てを購入する際、新しく上下水道を設置するときにかかる費用。「水道施設負担金」「水道分担金」とも呼ばれる。敷地内に水道を引き込むための工事代とは別もので、この費用が必要かどうかは土地や自治体によって異なる(金額も自治体によって異なる)。地盤改良費▶土地の状態によって異なる地盤調査の結果、改良が必要となった場合にかかる費用。弱い地盤の土にセメントを混ぜる「表層改良」や、セメントを混ぜた土を柱状にして基礎を支える「柱状改良」など、様々な方法がある。基本的には軟弱地盤が深く、建物の底面が大きいほど費用が高くなる。■ 建物にかかわる諸経費建物の外回りに関する費用▶プランによって異なる門扉や塀、フェンス、カーポート、物置など、建物の外回りに関する工事は、本体工事費に含まれないので要注意。また、玄関先の植栽や芝生、飛び石など庭づくりの費用も別途かかる。ガスや給排水の引き込み工事▶30万~60万円ガスや給排水の本管から敷地内に引き込むための工事費用。各自治体の指定業者が行うことが決められていて、別途支払いが必要になる。費用は自治体によって異なる。設計料▶建築費の10~15%ハウスメ-カ-に設計と施工を一括して依頼する場合は、本体工事費に設計料が含まれていることが一般的。設計事務所に依頼する場合は別途設計料が必要になる。■ その他のお金印紙代▶契約金額によって異なる土地の売買契約書、工事を請け負ってもらう施工業者との間でかわす「工事請負契約書」、住宅ロ-ンを申し込むときに作成する「金銭消費貸借契約書」にはそれぞれ印紙税がかかる。火災保険料▶10年間で15万~25万円程度金融機関で住宅ロ-ンを契約する際は、火災保険への加入が求められることがほとんど。補償内容や期間は保険会社による。地震に備える場合は別途、地震保険料が必要となる。建築確認申請費用▶7万~15万円程度着工に必要な「建築確認申請」のための費用。建物が建築基準法やその地域の条例に適合しているかどうか確認するために提出が義務付けられている。金額は自治体や住宅の規模によって異なる。不動産取得税▶3万~10万円土地や建物など不動産を取得した際に支払う税金。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税される。不動産が所在する都道府県に納め、申告期限は都道府県によって異なる。司法書士報酬▶10万~15万円不動産登記(所有権の保存または移転など)や住宅ロ-ンにかかわる抵当権設定登記にかかる費用。素人には難しい手続きになるため、司法書士に依頼するのが一般的。登録免許税▶10万~15万円土地や建物を登記する際や住宅ロ-ンに関わる抵当権を登記する際にかかる税金のこと。原則として現金で納付し、その領収書を登記申請書に貼付する。団体生命信用保険料▶借入額と返済額によって異なる住宅ロ-ン契約者が返済の途中で死亡した場合、あるいは高度障害になった場合、残債返済のための保険のこと。民間住宅ロ-ンでは強制加入となっている。「フラット35」の場合、任意加入となる。住宅ロ-ン保証料▶20万~35万円住宅ロ-ンを利用するために必要となる費用のひとつ。住宅ロ-ンの返済が滞った場合に備えて、返済を保証する保証会社に支払う。「フラット35」を利用する場合は不要で、ほかにも保証料なしの住宅ロ-ンが増えている。融資手数料▶3万~10万円住宅ロ-ンを契約する際、金融機関に払う事務手数料を指す。金融機関によって金額が異なる。監修/畠中雅子さん(ファイナンシャルプランナ-。連載、講演、セミナ-など幅広く活躍。複数の不動産を所有し、住宅ロ-ンのアドバイスも得意)藤谷幹さん(創造系不動産所属。建築家とタッグを組み、「建築と不動産のあいだ」に焦点を当て、不動産やファイナンスをサポートする)画像/PIXTA
2021年04月27日「スタイルのある家と暮らし」をテーマに情報発信する『100%LiFE』。クリエイティブな感性で暮らしと空間を楽しむ人たちのライフスタイルメディアとして2012年の7月にスタート、8周年を迎えました。そこで、今回、特別企画として、これまで取材した家の中で『100%LiFE』に集う読者の方々に人気のあった家を、テーマごと振り返ってみました。読者の皆さんが興味をもった家とは?第4回は、都市の住まい造りの永遠の課題「狭小住宅」、人気の10軒を紹介します。type1子どもが自由に駆け回る暮らしに合わせてDIY進化し続ける都心の狭小住宅東京・文京区の住宅密集地に、間口3m、奥行き10mの木造3階建てを新築。筋交いで建物を支えることで、広々とした空間を生み出した。type2狭小敷地を最大限にどこにいても心地いい“ミルクカートン”の中の開放感ミルクカートン(牛乳パック)のような建物の中は、4層に分けて居住空間を確保。光が取り込まれた開放的な住まいが誕生した。type3360度広がる都会のパノラマ6坪で叶える快適でゆとりのある暮らし住み慣れた都会の街での永住を決めたオーナー。建築面積わずか6坪の超狭小地。建築家の知恵とアイディアで広々とした美しい空間が生まれた。type4狭小敷地にあえて庭を残す小さな土地に大らかに住まう都心の息苦しくない暮らし鋭角な三角形の18坪の土地。敷地いっぱいに建てるのではなく、あえて土を残し隣家との距離を取ることを、一級建築士・腰越耕太さんは考えた。type5光や風に満たされる地下2階、地上2階建坪8坪で豊かに住まう規制が厳しい地に4層構成の家を建てた建築家の近藤正隆さん。2つの大胆な吹き抜けや大きな窓等で、開放的かつ一年中快適な住まいを創り出した。type6素材,工法,設備にこだわりの工夫都心の狭小地で快適に暮らす住宅が建ち並ぶ路地でスチールの出窓と入口が目を引く川久保邸。間口3.3mの敷地に建てられたこの家には、さまざまな工夫が詰め込まれている。type7曖昧な境界が広げる可能性狭小を感じさせない開かれた街のスタンド建坪8.8坪に、自宅兼事務所、ときにカフェスペースを併用。建築家・落合正行さんの自邸は、アイデアと創意が溢れていた。type8ミニマムに暮らす恵比寿の狭小住宅は都心のキャンプ場…!?狭くてもいいから都心に住む。その家は、JR恵比寿駅から徒歩10分、幅2mほどの狭い路地の両脇に2~3階建の住宅が肩を寄せ合うように立ち並ぶ一角にある。type9狭小だが開放感のある家都心近くの住宅街につくられた“異空間”蔵のような雰囲気も漂わせる池村邸。周囲を建物に囲まれた狭小スペースに、広がり感と明るさをもたらす工夫がさまざまに凝らされている。type10見たことないつくりのRC住宅都会の狭小地で街とつながって暮らす建築家が正方形の敷地にほれ込んで建てた家は、梁と床・天井のスラブを大胆にずらしてつくられた、今までにない体験のできるコンクリート住宅だ。
2020年08月03日家のあちこちに不具合が出てきたけど、いまいち原因が見当たらないという方。もしかしたらあなたの家が傾いているかもしれません!家が傾く原因はいくつかありますが、土地自体に不具合が起きている可能性もあります。いくつかのチェックポイントと照らし合わせながら確認をしていきましょう。あなたのおうちは大丈夫?家の中や外装は目に見えて変化していくので、定期的にメンテナンスをする方も多いですよね。でも家自体を見直す機会って意外と見失いがち。あなたの家も気がつかないうちに傾いているかもしれませんよ!家の所々に見られる不調が、実は不同沈下など、家が傾いているのが原因ということも。今回は不同沈下が起こっていないか、起こる原因があるかを一緒にチェックしていきましょう♪不同沈下が起こっていないかチェックしよう!今の土地がどのような土地かを確認するまずはどんな土地に住んでいるかを確認。以下の3つのどれかに当てはまると、不同沈下が起きやすいと言われているので要注意ですよ!・軟弱地盤軟弱地盤とは、水分や粘土、砂などを多く含んだやわらかい地盤のことです。建物を建てるとのちに悪影響が出るとされています。・盛り土や埋め戻しが行われている元が斜面の土地で、低い部分に土を足して水平にする『盛り土』や、工事で発生したあまった土を埋めて元に戻す『埋め戻し』をすると、軟弱な地盤になる傾向にあります。・近隣で掘削や盛り土が行われている自分の土地だけでなく、近くの土地で掘削や盛り土が行われていると影響を受けて軟弱な地盤になっていることがあります。軟弱地盤についてもっと知る!家の不具合を確認する土地の確認ができたら、家に不具合がでていないかを見ていきましょう。「もうこの家も古いし、経年劣化で不具合が起きているのかな……」と諦めている方!もしかすると地盤沈下が原因かもしれませんよ。家の傾きで意外なところに不調が出てくるんです。・外壁に亀裂や歪みが見られる老朽化が原因の場合もありますが、沈下による歪みで生じることがあります。・窓やドアの開閉がしにくい窓やドア自体が古くなったことが原因だと思いがちですが、沈下による歪みで開閉しにくくなることもあるんです!・エアコンの効きが悪くなった沈下することで生じた歪みによって気密性や断熱性が損なわれ、結果的にエアコンの効きが悪くなることがあります。・体調が悪い家が傾くと、バランス感覚に影響を及ぼしめまいや吐き気などが発生する場合があります。なんだか最近調子が悪いけど原因が見当たらない……というときは、もしかしたら家の傾きが原因になっているかもしれません。家の傾きについてもっと知ろう!地盤改良工事をしよう!家が傾いていた場合は地盤改良工事をする必要があります。本来、地盤の工事は家を建てる前に行うもの。家が建ってしまったらもうできないイメージがありますよね。でも『レフトハウジング』の『グランドコンパクション工法(薬液注入工法)』なら地盤改良工事をすることができるんです♪グランドコンパクション工法(薬液注入工法)は、家の脇に穴を掘りそこから薬液を注入することで家の傾きを修正します。レフトハウジングでは熟練の技術者が担当し、深いところから薬液を注入して地盤自体の改良もするので再沈下の可能性が低いのも特徴です。万が一再沈下してしまった場合は10年保証がついているので無償で工事します。グランドコンパクション工法(薬液注入工法)のいいところは、工事中も普段通りの生活ができるという点。基本的にお庭から工事するため、一時的に拠点を移す必要がありません。気になるのは工期と費用。工事する範囲や注入する薬液の量に左右されますが、工期は約1〜2週間、費用は約250万円~400万円と言われています。またレフトハウジングでは工事契約後に価格を変更をしません。契約前の見積もりとして提示した金額以上に頂くことは一切ありませんのでご安心ください!今回はグランドコンパクション工法(薬液注入工法)をご紹介しましたが、どの工法が向いているかはその地盤によって変わってきます。まずは調査依頼をして地盤にあった工法を選びましょう。家の傾き修正事例をチェックしよう♪気になったら早めの調査を!さて、みなさんの家は大丈夫だったでしょうか。「もしかしたら傾いているかも……」と思った方は、地盤改良工事を検討しましょう。レフトハウジングではさまざまな工法をご用意しております。傾いているかどうか不安、どの工法が合うの?など疑問点がございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせくださいね♪調査依頼、無料見積もりはこちらから!レフトハウジングをチェックする
2020年07月01日土地の記憶とつながる以前から近くに住んでいて街が気に入っていたという映画作家の北川さん。設計を依頼した吉田州一郎・あい夫妻と敷地の周辺を歩いて、街の良さ、気に入っている部分を紹介して回ったという。「いっしょに歩きながら、北川さんが “この踏切のこういった風景が面白いんです”と。それが街の風景を映画のシーンのように見ていて新鮮だった。わたしたちも路地に街の面白さが詰まっているのを感じました」と話すのはあいさん。周辺の路地ではブロック塀が入り組んで立ちそれぞれの家が好みで貼ったタイルが見え隠れするという。「ブロック塀のように構築的なものが密にある一方で、突然パンと空が抜ける場所があったりして心地がいいんです」(あいさん)。そこで「デザインでこの土地の記憶をつなぎとめこの街ならではの雰囲気を引き継ぐことができないかと考えた」(州一郎さん)という。3階のダイニング。正面の波板はあえて外部に使う素材を使った。素材のグレーが周囲の色とマッチしている。キッチンを階段近くから見る。天井の最高高さは3.6mある。継承しつつ開く建築家のお2人との打ち合わせのなかで北川さんは「道路とルーズにつながって暮らしたい」「街とシームレスにならないか」と伝えた。これがまたこの家の設計コンセプトに大きく反映して、街の風景を継承しつつ街に対してプライバシーを保ちながら開いたつくりになった。「街の塀の間を歩いてきてそのまま1階に滑り込むと、2階は対照的に閉じて囲まれたつくりになっていて、上に光を感じながらさらにのぼって行くと3階は周囲に視線が抜けて空が気持ちよく見える」(州一郎さん)という構成だ。ダイニング側から見る。壁を隔てて右にリビングがある。ダイニングとリビングの間に段差があり、1段20㎝×2で40㎝の高低差がある。開口からは視線が遠くまで抜ける。3階のテラスの一部は2階から吹き抜けている。キッチンから見る。ダイニングの奥は1階から吹き抜けていてそこに本棚がつくられている。ダイニングとキッチンの天井には登り梁が並ぶ。北川さんから「どこかに木がほしい」というリクエストが出ていた。家族とつながる街の記憶は壁の立て方や段差、タイルなどの組み合わせによって継承することを考えたという。そして「行き止まりがなくぐるぐると回れる」と北川さんが表現する回遊できるこの家のつくりは、家族の暮らし方から導かれたものでもあった。「家族の皆さんが家にいる時間が長いんです。そこで家族同士がつながりつつも距離を保つにはどうすればいいのか工夫しました。3階のダイニングとリビングは空間的には近いけれども間に壁があって気配は遠かったり、あるいは段差を介して居場所を少しずらすなどして回遊空間に変化を与え、滞在時間が長い家族がいかに距離感を保ちながら心地良く暮らせるのかを考えました」(あいさん)2階の子ども部屋から見る。戸を開けると2階全体が開放的に。右が主寝室。階段の向こう側に木の踏み板が延びていて北川さんの使う机になっている。2階の中庭から見上げる。浴室はリクエストで大き目のものにした。左のタイルはトイレ、キッチンに貼ったものと同様、奥さんがあいさんと話をしながら決めた。北川邸ではさらにリビングが1階・3階と2つあることも特徴になっている。これも「距離を保つ」ためのもうひとつの居場所として、北川夫妻のリクエストでもあった。「1階に近所の人を呼んでちょっと集まれる場所がほしい。子どもだけでなくパパも野球をやっているので、おやじの会みたいな、みんなで集まれる場所があったらいいなと。また大きなテレビを壁にかけて家族で甲子園大会とか観たいというのもお話しました」(奥さん)。2階から1階の玄関部分を見下ろす。本棚は3階まで続く。奥の扉は納戸のもの。路地がそのまま入り込んできたような空気感もある1階リビング。右のガレージの間のガラス戸を開けてキャッチボールをしたいというリクエストもあったという。「玄関までアプローチがほしかったけれども伝えてなかった」。しかし最初の案ですでにこのようにアプローチが取られていた。深さのある手洗い器がこの空間のなかでデザイン的にもおさまりがいい。開放的な1階リビング。外から来た人も気兼ねせずに入りやすいつくりだ。段差は統一されていてここの高低差も20cm。ワンシーン=ワンショットの家?奥さんは吉田夫妻から「設計のアイデアを聞くたびにいつもワクワクしていました」と話す。北川さんも「できるのが怖いくらいで、ずーっと設計してたらいいんじゃないかみたいな感じで」ワクワクし通しだったという。竣工して住んだ感想をうかがうと「どこにいても声が聞こえるというのがとてもいいなと思います」と奥さん。北川さんからは「僕の机が2階にあるんですが、2階にいても1階・3階にいる人を感じられるのがすごくいい。気配がつながっているので家族みんなで暮らすのにとてもいい家だと思っています」という答えが返ってきた。街や家族とのつながり感は北川さんがこの家にぜひほしかったものだが、これは空間のつながりと一体になって生まれた。「行き止まりがなくぐるぐると回れる」この家のつくりを映画的に表現すると、それぞれのシーンをうまくつなげてひとつのシークエンス(家)がつくられている、ということになろうか。あるいはワンシーン=ワンショットでつくられていると・・・。ダイニングに置かれたテーブルが波板の色とうまくマッチしている。鮮やかな赤色が特徴のライト。カンパリソーダの瓶を使ったもので既製品という。この羽のついたライトも既製品で、北川さんとあいさんとで選んだもの。タイルの色、形、レイアウトは奥さんとあいさんの2人で密に話し合いをして決めていったという。「路地感みたいなものを感じさせる」「圧迫感がでないようにボリューム感を崩す」などしてできた外観デザイン。1・3階に対して2階が閉じたつくりになっているのがわかる。北川邸設計アキチアーキテクツ所在地東京都目黒区構造木造規模地上3階延床面積118.83㎡
2020年04月15日親が土地や不動産などの財産を持っていて、もしその親が亡くなってしまった場合は相続が発生する形となります。しかし相続では自動的に手続きが行われるわけではないため、自分たちできちんと段取りを踏んで手続きを行っていかなければ損をしてしまうケースも考えられます。また一生のうちに多く経験することではないので、やり方がわからないという方も多いかと思います。今回の記事では、相続が起こってからどうすればいいのかを順番を追って紹介していきます。相続が発生した場合、まず何からしなければいけないの?今回のケースではお父様が亡くなって(この記事では、以降亡くなった人を被相続人といいます)、お母様と子供2人が相続人というケース、つまり被相続人と相続人が3人の場合という事例で紹介していきます。死亡届の提出お父様が亡くなって、まず最初にしなければいけないことは死亡届の提出です。こちらは市区町村役場へ、死亡の事実を知ったときから7日以内に行わなければならないことになっています。遺言書があるかどうかの確認同時に遺言書があるのかどうかについても確認しましょう。遺言書があると財産の分配に影響してくる場合があります。なお、今回のケースでは遺言書はなかったものとして紹介していきます。相続税の申告と不動産などの名義変更その後、行っていく手続きとしては相続税の申告と不動産などの名義変更といったところになります。なお。相続税の申告については、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内という期限があります。一方不動産などの名義変更には期限は特に定めはありません。土地、建物などの不動産の分割の方法死亡届の提出と遺言書の確認を行ったら、次に被相続人の財産を相続人の間で分割する話し合いをしていかなければなりません。その際、現金でしたら単純に金額を分配していけばいいのですが、土地や建物などの不動産の場合そういうわけにもいきません。それでは土地、建物などの不動産の分割にはどのような方法が考えられるのでしょうか?ここでは分割方法について紹介していきます。土地、家屋などの固定資産の分割方法の種類現物分割相続財産が土地だけで建物がない場合は、単純に土地の面積を相続人の人数で割って分割する方法が考えられます。これを現物分割といいます。代償分割相続財産が土地だけではなく建物も一体となっている場合は、1人の相続人が相続するというケースがあります。このケースでは他の相続人に対して代わりの財産を分配することで公平に財産を分配できる形になります。これを代償分割といいます。換価分割換価分割とは親から引き継いだ土地や建物などの不動産をそのまま引き継ぐのではなく、売却して現金に換金してから財産を分配する方法をいいます。以上が土地、建物などの分割方法の種類になります。なお、分割方法ではありませんが、これとは別に相続人複数で土地、建物などを共有するという相続の方法もあります。計算は煩雑になってしまいますが、賃貸用マンションを相続して共有名義にするといったケースもあります。協議の内容に沿った遺産分割相続人の間で話し合いがまとまった後は、遺産分割協議書という書類を作成し遺産分割の内容を書面に残します。口約束でのトラブルが防げるのはもちろんですが、この遺産分割協議書が存在することで、第三者に対してもどのような内容で財産を分配したのかを示すことができます。参考:なかなかまとまらない遺産分割協議上記のように遺産分割協議がスムーズにまとまれば良いのですが、相続人の人数が多くなってくると遠方に住んでいるケースなどもあり、なかなかスムーズに話し合いが進まないといった状況も考えられます。遺産分割協議が相続において一番の難関であると思います。そのため、被相続人が亡くなってすぐに遺産の分割の話し合いというのはなかなか難しい面もありますが、なんとか相続人同士で協力し合って早めに話し合いの場を持つことをおすすめします。相続税の申告と相続税の納付の手続き相続人の各人にどのように財産の分配をするのかを決定したら、その内容に基づいて相続税の申告準備を進めていく形となります。相続税の申告と相続税の納付の期限は同じで、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内という期限になります。こちらは期限を過ぎると罰則があるため、遅れないように申告と納付を行わなければなりません。ここでは相続税の申告と納付の手続きの流れについて紹介していきます。[adsense_middle]相続税の計算方法相続税は現金、預金や土地、建物といった不動産、その他の財産の価値を集計して計算していきます。集計した金額からは次の控除額を差し引くことができます。相続税の基礎控除額:3,000万円+600万円×相続人の人数今回のケースでは父が亡くなって、母と子供2人が相続人という形になるため、相続人の人数が3人になります。上記の控除額の計算式にあてはめると、相続税の基礎控除額は3,000万円+600万円×3人で4,800万円という形になります。なお相続税の基礎控除額が下がってしまったため、今後相続税を申告、納付する世帯が増えてくると思われます。相続税を納めるほどの額の財産はないという人も、念のため財産の価額を確認することをおすすめします。相続財産が基礎控除額を上回ってしまったら?上記のようにおおよその計算をして、もし財産の価額が基礎控除額を上回りそうだとなった場合は、相続税の計算をして申告と納付をしていく形になります。しかし現金や預金などの財産は金額が表示されているため、誰が計算しても同じ金額になりますが、建物や土地などは誰が計算しても同じ金額とはなりません。理由として、不動産の評価金額の計算方法が専門家によって異なる場合があるためです。このことから、専門家でも不動産などの財産の評価は難しいということがわかります。そのため相続税の計算や申告は相続を専門に行っている会計事務所などに依頼することをおすすめします。なお相続の経験があまりない会計事務所もあるため、ご注意ください。もちろん依頼する分、費用がかかってきますが、結果的には時間と手間を節約できることがメリットだと思われます。相続税申告の必要書類相続税の申告が必要というケースでは、どんな書類が必要となってくるのでしょうか?ここでは相続税の申告に必要と思われる書類を紹介していきます。被相続人出生時から死亡時までつながる被相続人の戸籍謄本(こちらの書類は被相続人が引越しが多かった場合などは、なかなか取得できないといったケースもあります。そのためこちらの書類は経験上、早めに準備することをおすすめします)住民票の除票(本籍が記載されているもの)相続人相続人全員の戸籍謄本(被相続人の死亡日以降の書類を準備してください)相続人全員の印鑑証明書遺産分割協議書(記名押印のしてあるもの)不動産の登記事項証明書不動産を相続する相続人の住民票(特例を使って申告する場合、確認のために必要となります)不動産の固定資産評価証明書相続人全員のマイナンバー相続人全員の身分証明書(マイナンバーカードであればひとつで大丈夫です)基本的には上記の書類が必要です。書類については会計事務所によって取り扱いが異なることもあります。会計事務所などに依頼する場合は、依頼している会計事務所などに確認していただければと思います。相続税の納付相続税申告書が出来上がれば、相続税の金額も計算されていることと思います。なお、相続税の納付については現金で納付することとされています。そのため現金や預金などの財産が多ければ、相続税の納付も相続財産から行うことができます。しかし不動産などの財産が多い場合は、評価額によっては現金や預金で用意できないケースもあります。そのため、相続税を納付するために不動産を一部売却するといった事態が起こる可能性も確認いただければと思います。財産の名義変更の手続き相続税の申告と納付を無事済ませたら、その流れでそのまま財産の名義変更をすることをおすすめします。名義変更には期限はありませんが、名義変更を放置するとデメリットが生じる可能性があります。ここでは名義変更の手続きに必要な書類及び、名義変更を放置した場合のデメリットについて記述します。[adsense_middle]名義変更の必要書類被相続人出生時から死亡時までつながる被相続人の戸籍謄本(こちらの書類は被相続人が引越が多かった場合などは、なかなか取得できないといったケースもあります。そのためこちらの書類は経験上、お早めに準備することをおすすめします)住民票の除票(本籍が記載されているもの)相続人相続人全員の戸籍謄本(被相続人の死亡日以降の書類を準備してください)相続人全員の印鑑証明書遺産分割協議書(記名押印のしてあるもの)不動産の登記事項証明書不動産を相続する相続人の住民票不動産の固定資産評価証明書本人確認書類こちらの必要書類についても、専門家に依頼する場合は、念のため専門家に確認いただければと思います。名義変更にかかる費用不動産の名義変更とは、手続きとしては不動産の名義を被相続人の名義から相続人の名義に変更するという手続きになります。また登記の申請には登録免許税という税金が別途かかる形となります。登録免許税の金額登録免許税の金額は、相続の場合、固定資産評価額の1,000分の4と定められています。例えば不動産の固定資産評価額が1,000万円の場合は、4万円といった形になります。このように自分で登記をする場合は上記のような書類が必要となりますが、相続税申告とほぼ同様の書類が必要となるため、相続税の申告まで進んでいる段階であれば書類を集めることは難しいことではありません。しかし自分で不動産登記を行うとなると思わぬ手間がかかってしまったり、時間も思いの外かかってしまうといった可能性が高いです。そのため不動産登記についても、相続税申告のときと同様、専門家に依頼することをおすすめします。不動産登記申請の専門家は司法書士です。依頼している会計事務所に提携している司法書士がいる場合は、相続税申告の際、名義変更の登記申請の必要書類ができている形になるため、専門家への費用が抑えられる可能性もあります。詳細については、会計事務所に相談して提携している司法書士がいるかどうかなどを確認することをおすすめします。名義変更を放置した場合に考えられるデメリット1.相続人各人の環境の変化遺産分割協議をした時点では、話がまとまっていたとしても他の相続人が不慮の事故などで亡くなってしまった場合など、思わぬ展開になることがあります。例えば今回は母と子供2人の相続人3人のケースを考えてきましたが、仮に子供の一方をAとして、Aに奥さんがいたとします。このAが不慮の事故で亡くなった場合は、相続の権利がAの奥さんに引き継がれます。名義変更を放置していると、本来遺産分割協議ではもう一方の子供Bに財産が引き継がれることになっていたとしても、Aの奥さんにも財産を相続する権利があるため、Aの奥さんが財産の分配に反対した場合は再度話し合いをしなければならないといった事態が起こります。このようなケースになってしまうと、遺産分割協議のとおりに相続することができないといった可能性が出てきてしまいます。2.書類の収集が煩雑化してしまう場合がある1のケースのように財産の引継ぎで揉めることはなくても、相続人の人数が増えてしまった場合はどのような問題が生じるでしょうか?例えば今回のケースでは母と子供A、子供Bは全員近所に住んでいたとします。しかし、子供Aが不慮の事故で亡くなってしまい、奥さんと、新たに子供Aと同居していない孫C、孫Dがいたとします。孫C、孫Dが近所に住んでいなかった場合は、それだけで書類のやりとりが煩雑になってしまいます。この上、孫C、孫Dが財産の分配に反対してきたとしたら、余計に手続きが煩雑化してしまいます。このようなケースになってしまうと話し合いの場を持つことも困難でしょう。名義変更は早めに行うべき以上のように、引き継ぐはずだった財産が引き継げなくなってしまう可能性も出てきてしまうのです。このように相続人各人の環境は永遠に不変のものであるとは言い切れません。権利を確定する意味でも、名義変更などの手続きはいつでもできるといって放置せず、なるべく早めに行う必要があると言えます。土地を相続する方法に関するまとめここまで紹介してきたように相続の発生は、人の一生が終了してしまうという重大な出来事であるため冷静に対処することが難しいですが、まずは落ち着いて被相続人の死亡届と遺言書の有無を確認しましょう。その後、相続税の申告を専門家に依頼することと、相続財産に土地や建物などの不動産があれば名義変更を専門家に依頼すれば、まずは一安心ではないでしょうか。流れとしては、被相続人の死亡届、遺言書の有無の確認相続税の申告、納付財産の名義変更といった形です。なお2、3は同時に進めていくことも可能です。詳細は専門家に確認していただくことをおすすめします。本記事が少しでも参考になれば幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。
2019年09月07日実家の親の土地に一戸建ての住宅を建てたり、二世帯住宅を建てたりするのは、費用の面をはじめ何かとメリットが多いでしょう。しかし、きちんとした知識がないと将来相続でトラブルになる可能性も考えられます。ではどうすればトラブルを防止することができるのでしょうか。■ 1. 親には生前にやっておくべきことがあるkuro3 / PIXTA(ピクスタ)親の土地に子どもが家を建てると、親が亡くなったあとに問題が生じる場合があります。不動産は遺産分割がしにくい財産のため、均等に分けることが難しく、相続人に不公平が生じることが多いです。1-1不動産を売却して換金しなくてはならないケースがある遺産分割は相続人同士で協議を行い合意できれば、どんな割合で分割しても問題ありません。しかし、合意に至らない場合は、家庭裁判所において調停による分割が行われ、調停でも解決しないときは、家庭裁判所の審判によって法定相続分に基づいた分割が行われます。親が亡くなり、相続人が子ども2人(AとB)だった場合で、住宅の評価額が1,500万円、現金が500万円、計2,000万円の相続財産がある家庭の場合、法定相続では2分の1ずつ財産を相続することになります。親の土地に住宅を建てた子どもAが、土地をもらいたい場合は、法定相続に従うと、500万円の現金をもう1人の子どもBに渡さなくては土地を取得できません。もし、Aが500万円を用意できない場合は不動産を売却して換金せざるを得なくなり、土地を取得することが困難になります。1-2.親を中心に相続について話し合うつむぎ / PIXTA(ピクスタ)相続トラブルにならないために、親は自分が元気なうちに子どもたちを交えて相続について話し合っておくことが大切になります。最も理想的なのは、日頃から兄弟同士で仲良くし、親子間でも会話をしてそれぞれの家族の事情などを共有することです。親が中心になって、相続に関する考え方やその理由などについて話をし、子どもに理解を求めておくことが必要です。何よりもお互いの信頼関係を築いておくことが大切です。■ 2.相続トラブルを防ぐための手続きは?5x5x2 / PIXTA(ピクスタ)遺産分割協議書は、誰が何を相続するのかを証明する書類ですが、親が亡くなったあとのものしか有効ではありません。つまり親が亡くなる前に遺族同士で遺産分割協議をして取り決めをし、書面を作っておくことはできないのです。では、生前にどんなことをしておけばいいのでしょうか。2-1生前に親が財産を再構成しておく親が元気なうちに自分の資産を法定相続分通りに遺族が相続できるよう再構成する方法があります。先の例の場合なら、親は自分の不動産「1,500万円」を子どもに相続させるために、Bにも1,500万円の相続をさせることができるよう、現在保有している500万円の金融資産を生前に増やして1500万円にするという方法です。Bが相続する予定の資産は、現金だけでなく、生命保険など、ほかの資産でも構いません。こうすることによって兄弟間の不公平を解消することができます。2-2代償分割によって遺産を分割する親の自宅を子どもの誰かが必要とするケースでは、「代償分割」という方法で遺産を分割することが可能です。代償分割とは、不動産のように単純に分割できない財産を、特定の遺族が一人で相続する代償に、他の遺族に相応の代償金を支払って遺族の不公平を解消するやり方です。A:土地1,500万円B:金融資産500万円と相続をしますが、不公平を解消するために、Aが自分の財産からBに別途「代償金500万円」を支払います。代償金は一括払いでなくても構いません。代償金は何も手続きをしないと贈与とみなされてしまいます。贈与税がかることがないようにするためには、遺産分割協議書に代償分割に関する記載が必要となります。ただし、先に述べたようにAに500万円の支払いができない場合はこの方法はできません。■ 3.相続トラブル回避にも親は今からできることをやっておくことmakaron* / PIXTA(ピクスタ)このように、実家の土地に子どもが家を建てる場合、将来親の家や土地を相続する際に、不公平だと兄弟同士でトラブルが発生する可能性があります。子ども同士でトラブルになるのを良く思う親はいないでしょう。親は自分が亡くなった後のことも考えて、今からできることをやっておくべきです。ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士一般社団法人/家族信託普及協会®会員 吉井 希宥美
2019年08月30日頭金が準備できていない状態でマンションを購入して大丈夫なのか。そのリスクや、頭金なしでも購入したほうが有利なケースについて解説していきます。頭金の相場は物件価格の1〜2割2017年度 フラット35利用者調査(住宅金融支援機構)頭金なしでマンションを購入するリスク頭金なしでマンションを購入する場合には、以下のようなリスクがあります。ローン審査に通りにくい住宅ローンを利用するには、融資を行う銀行の審査をクリアしなければなりません。借入を行う人に返済能力があるか、年収や勤務先、勤続年数、年齢、他の借入の有無とその返済状況などから審査されます。審査の結果によっては融資を受けられない、あるいは借入額が制限されたり借入金利が上乗せされる場合もあります。今では頭金なしで購入価格全額借り入れる「フルローン」も増えていますが、20年ほど前までは物件価格の2割〜3割程度の頭金を準備しなければ融資を受けられませんでした。ただしフルローンは借入額が大きくなりやすい、借入額がマンションの評価額を上回り十分な担保が確保できないといった理由から、頭金ありの場合に比べローン審査が厳しくなる傾向があり、融資を受けられないリスクが高くなります。“融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して、ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただくとともに、お借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます。”(*融資率=(フラット35)借入額 ÷ 住宅の建設費または住宅の購入価額)出所:住宅金融機関支援機構返済の負担が大きくなる頭金なしでマンションを購入すると、頭金ありで購入する場合に比べて返済負担が大きくなります。頭金の有無による返済負担の差頭金なしの場合には、借入額が多くなることで支払う金利が増え、毎月の返済額も大きくなります。返済負担が大きいと、家計の変化などによってローンを返済できなくなるリスクも高くなります。*試算条件:物件価格3000万円、借入期間30年/金利年1.5%(全期間固定・団信込)/元利均等返済・ボーナス返済・繰上返済なし頭金の有無による借入金利の差住宅金融支援機構のフラット35では、購入価額等に対する借入金の割合(融資率)が9割を超える(頭金1割未満)場合の金利が高く設定されています。頭金がない場合には借入額が多い上に金利も高くなり、負担はさらに大きくなります。*新機構団信付き、取扱金融機関により金利は異なる(ここでは最も多い金利を記載)たとえば物件価格3000万円のマンションをフラット35(借入期間30年)を利用して購入する場合、頭金なしでは、頭金を物件価格の1割(300万円)準備して購入する場合に比べ、金利負担が約289万円増えます。*試算条件:借入期間30年/全期間固定金利/元利金等返済・ボーナス返済・繰上返済なしマンションを売ってもローンを返しきれないローンが返済できなくなった、転勤などで住み続けられなくなったといった事情でマンションを売却しなければならないこともあります。頭金なしでローンを組むと、ローン残高がマンションの評価額(売却額)を上回り、マンションを売ってもローンを返しきれないリスクがあります。ローンで購入したマンションはローンの担保となっていることが多く、マンションを売却するには、貸し手(銀行)の承諾が必要となります。この承諾を得るには通常ローンを一括返済しなければならず、売却額で返しきれない部分は現金で支払う必要があります。不足額を現金で支払えなければ銀行から承諾をもらえず、マンションを売却できません。ただし交渉によって銀行から同意を得て、ローンが残ったまま売却できるケースもあります。これは任意売却という方法で、借り手(債務者)の経済状態によってはローン残高を減額してもらえることもあります。とはいえ基本的に残債の返済義務は残り、マンション売却後は家賃と残債の返済、両方を負担しなければなりません。[adsense_middle]頭金以外にも購入時にはお金が必要頭金なしといっても、全く貯金なしではマンションを購入できません。最低でも手付金と諸経費、緊急予備資金などとして手元に残しておくお金は必要です。最低限用意しておくべき貯金額=【手付金】+【諸費用】+【手元に残しておくお金】諸費用までカバーする住宅ローン(諸費用ローンなど)もありますが、返済負担は膨らみ、ローン残高がマンションの評価額(売却額)を上回ります。返済できなくなる可能性も高く、諸費用も払えないような状態でマンションを購入するのは極力避けるべきです。手付金マンションの売買契約をするためには手付金が必要です。頭金なしでローンを組む場合、手付金は契約履行後(売主への代金支払完了後)に戻ってきますが、契約の段階で一旦現金で支払う必要があります。その相場は物件価格の5〜10%と決して少なくありません。諸費用(マンション購入時にかかる諸経費)マンション購入時には物件購入価格のほか、新築物件で物件価格の3~7%、中古物件で物件価格の6~10%程度の諸経費がかかります。売買契約に関連する費用:印紙税・登録免許税・司法書士報酬・不動産取得税・固定資産税・都市計画税・仲介手数料(主に中古物件)住宅ローンに関連してかかる費用:融資手数料・ローン保証料・団体信用生命保険料・登録免許税(抵当権設定)保険料:火災保険料・地震保険料引越し・家財等の購入費用手元に残しておくお金(緊急予備資金等)直接マンションの購入にかかる費用のほか、急な出費や病気や失業などによる収入減少リスクに備える緊急予備資金として、生活費の6ヵ月分(自営業者であれば1年分)、さらに1年以内に必要となるお金は手元に残しておくべきです(戻ってくる手付金は手元に残す貯金に含めて考えます)。頭金なしでも購入したほうが有利なケース頭金はあるに越したことはありませんが、頭金なしで購入したほうが有利なケースもあります。住宅資金以外にお金が必要となるケース頭金を増やせばローンの返済は楽になりますが、頭金を増やして教育資金や車の購入資金などが他の資金が不足してしまっては困ります。他のローンに比べ金利の低い住宅ローンの借り入れを減らして、より高い金利でお金を借りるのでは本末転倒。住宅ローン以外で借り入れが必要となるぐらいなら、頭金を減らして他の資金の支払いに充てたほうがトータルで有利です。主なローンの借入金利(2019年4月時点)頭金の準備に時間がかかるケース同じタイミングで購入するのなら頭金があったほうが有利です。自分自身で準備するのはもちろん、親からの援助や借り入れなど、まずは頭金を準備する方法を検討すべきです。しかし頭金が準備できるまで何年もかかるケースでは、その間の家賃などもかかり、頭金なしですぐに購入したほうが有利なケースもあります。頭金なしですぐに購入した場合と3年かけて頭金を準備した場合、負担はどう変わるのかを試算すると以下のようになります。*()内は頭金ありとの差額*試算条件:1月入居【物件価格】3000万円(固定資産税評価額(新築時):土地1000万円・建物1200万円)【ローン借入条件】借入期間30年/全期間固定金利1.5%(3年後も変動なしと仮定)/元利均等返済・ボーナス返済・繰上返済なし【家賃】月8万円(内管理・共益費0.5万円)/2年毎更新料15万円【固定資産税・都市計画税】小規模住宅用地特例・新築住宅の減額特例に適用あり【住宅ローン控除】毎年末時点のローン残高(上限4000万円)×1%が10年間全額控除できると仮定/消費税増税による特例の適用なしこのケースでは、頭金なしですぐに購入するほうが200万円程度負担が減ります。また住宅ローン控除については2021年12月31日までの居住開始が条件となっており、制度の延長がなければ3年後には控除が受けられない可能性もあります。そうなれば差はさらに開きます。準備できる頭金の額や準備期間、借入条件、家賃などの条件によって結果は変わりますが、現在の金利水準であれば早めに購入したほうが有利になるケースも多いといえます。頭金なしでマンションを購入まとめすぐに頭金を準備できない場合など、頭金なしでマンションを購入したほうが有利なケースもあります。そのリスクを理解した上であれば、頭金なしのマンション購入も選択肢のひとつとなります。マンションを購入することで人生が豊かになるのか。無理なく返済できるのか。頭金の有無にかかわらず、しっかりと計画を立てた上で購入を判断することが最も大切です。
2019年05月23日昨今日本では少子高齢化や首都一極集中の影響で空き家が増えているそうです。とくに過疎地域では、管理する人すらいないこともあると聞きます。そうなると、勝手に土地に小屋を建てるなどして、「自分のもの」にされてしまうのではないかと心配になってしまいますね。 勝手に住んだら自分のものになる?「ここには誰もいないから」と勝手に家を建て、ずっと住み続けていると、そのまま「その人のもの」になるなんて、実際そんな法律はあるのでしょうか?そんなことが可能になってしまうと、少々困ってしまうようにも思えるのですが…。本当なのか、虎ノ門法律経済事務所池袋支店齋藤健博弁護士にお話を聞いてみました! 時効取得になる場合もある齋藤弁護士:「民法上の時効取得の問題ですね。たとえば、誰も占有していない土地に自宅を建てて、占有を開始した場合、その占有が、外から見て、その土地自体を所有してしまう意志をもっていると見られる場合には、その土地も含めて時効取得の対象となりえます。逆に言うと、たとえば地代を払い続けているなど、所有してしまうのではなくて、単に人から借りる、賃貸借の意思であれば、その土地が時効取得の対象となってしまうことはありません」「時効取得」になる場合もあるのですね…。 何年住めば取得できるの?そうなると自分も時効取得を…と思っていまいます。何年住めば、「時効取得」が認められるのでしょうか?虎ノ門法律経済事務所池袋支店齋藤健博弁護士に聞いてみると…齋藤弁護士:「年数は、占有開始時点において、土地の所有権を有していると積極的に信頼して、かつ、それに落ち度がない、無過失であれば10年の余地があります。しかし、山などに勝手に小屋を建て、そのまま住み続けるという場合には、20年の占有継続があっても、時効取得が認められるとは考えにくいのではないでしょうか」勝手に住めば自分のものになるわけではない管理していない土地に「勝手に」長年住んだ場合、「時効取得」になるか否かはケース・バイ・ケースということのようです。誰もいないから勝手に住んで長年経過してしまえば、自分のものになるというわけではないのですね。 *取材協力弁護士: 虎ノ門法律経済事務所池袋支店齋藤健博弁護士(弁護士登録以降、某大手弁護士検索サイトで1位を獲得。LINEでも連絡がとれる、超迅速弁護士としてさまざまな相談に対応。特に離婚・男女問題には解決に定評。今日も多くの依頼者の相談に乗っている。弁護士業務とは別の顔として、慶應義塾大学において助教も勤める。) *取材・文:櫻井哲夫(本サイトでは弁護士様の回答をわかりやすく伝えるために日々奮闘し、丁寧な記事執筆を心がけております。仕事依頼も随時受け付けています)誰も管理していない土地に住みついたら自分のものになるって本当?弁護士に聞いてみたはシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。誰も管理していない土地に住みついたら自分のものになるって本当?弁護士に聞いてみたはシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。
2019年05月09日家づくりのスタートともいえるのが、土地選び。立地や眺望、商業施設からの距離など、気になるポイントはたくさんありますが、見落としがちなのが、その土地の「地盤」。丈夫な家づくりのためには、地盤のチェックが実は一番といってもいいほど重要なポイントなのをご存じでしょうか。今回は、見落としがちな「地盤」をテーマに、重要である理由や、要注意な土地の特徴、見極めポイントについてご紹介します。■ 「地盤チェック」が重要な理由とは?よっちゃん必撮仕事人 / PIXTA(ピクスタ)家を建てるとなると、その外観や内部のつくりに目が向きがちですが、家自体もとても重量のある工作物。延べ床面積が40坪ほどの住宅の場合、家財や車を含めれば、その重さはおよそ70トンにもなるといわれています。そんな重量のあるものが建つのですから、その下の土地がしっかりと強固なものでなければ、地震や台風ですぐに傾いてしまうのです。上物の家の構造をいくら立派にしても、土地が豆腐のような軟弱地盤だったら、すぐに倒壊してしまいますよね。そこで、土地選びの際には、必ず地盤の確認が必要となります。ABC / PIXTA(ピクスタ)■ 要注意な4種類の土地の特徴1.埋立地にあるケンケン / PIXTA(ピクスタ)海沿いのエリアなど、埋立地にある土地は、土地の底にごみや瓦礫が埋められている可能性があります。その場合、ちょっとした揺れや、雨水の流れによって、だんだんとごみや瓦礫が偏り、地盤が傾いていく可能性があります。2.造成地にあるtantan / PIXTA(ピクスタ)丘陵において、家が建てられるよう開発された宅地造成地の場合、土を盛り上げて平らにする「盛り土」がされています。盛り土は他所からもってきた土を既存の土地にくっつけて一体化する方法なので、この盛り土が十分に固められていないと、地盤が緩み、土砂災害などの危険性があります。3.川や池、沼の近くにあるsorakara / PIXTA(ピクスタ)川や池、沼の近くにある土地は、水分を多く含む、粘土質の柔らかい土地になっています。豆腐の例でいうと、乾燥した高野豆腐よりも、水気を含んだ普通の豆腐の方が、もろく崩れやすいように、やはり、水気が地盤にとって大敵になってきます。4.田んぼだった場所にあるG-item / PIXTA(ピクスタ)地方などで田んぼだった土地を一斉開発して宅地にしているところが多くありますが、土壌をしっかり整えていないと、水気を含んだ軟弱な地盤が底にあるので、少しの力で崩れやすくなってしまいます。また、固い地盤と柔らかい地盤にまたがっているエリアなどは、雨水などの吸収率や抵抗力が異なるため、バランスが悪い場所といえます。■ 参考にしたい見極めポイントEKAKI / PIXTA(ピクスタ)できるだけ、地盤に関するリスクを避けるためには、地図を見て、川や沼の位置を確認してみたり、現地に行った際に、周辺の家にひび割れや傾きなどの傷みがないか、チェックしてみるのが有効です。また、昔からの地名がヒントになることも。沼、沢、溝、橋、窪などの漢字が入っている地名は、水田や湿地の近くだったと考えられます。国土交通省HPのハザードマップでは、自然災害の予測図だけでなく、土地条件図なども載っており、正確に測定されたデータに基づく情報が閲覧できるので、ぜひチェックしてみてくださいね。■ 事前の地盤チェックを怠らずに!YNS / PIXTA(ピクスタ)土地探しで見落としがちな地盤チェックですが、希望の家を建てる上でベースとなる、とても重要なポイントです。土地選びも家づくりも、人生に何回とない大きな買い物ですので、後悔がないよう、事前確認を入念に行いましょうね。
2019年04月13日購入した土地の前に高層マンションなどの大きな建物が建てられ、騒音や日照の問題に悩まされることがあります。このことを心配することを「前建て不安」と言います。「前建て不安」を解消するためには、購入前の調査が大切です。どんなことに注意したらよいかを考えましょう。■ こんなはずじゃなかった!購入時と変わってしまった住環境PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)購入した後に住環境が変わってしまった具体的なケースとして、どんなものがあるのでしょうか。1つ目は「日照」の問題に関するものです。高層マンションや住宅が建つことで日照量が減ると、暗くなり不快に感じます。また、日中から照明を点けなくてはならず、電気代がかかり、太陽光発電システムを採り入れていた場合は、見込んでいた発電量よりも少なくなってしまいます。HAKU / PIXTA(ピクスタ)「騒音」の問題もあります。コンビニエンスストアができた場合は、人の出入りが多い、話し声が夜遅くまで聞こえる、車のエンジン音がするなど、生活上のデメリットが起こりやすいようです。このほかにも、眺望のよさが気に入って購入したのに見晴らしが悪くなった、向かいの建物から自分の家の中が丸見えになってしまうなどのトラブルが考えられます。■ 目の前に何が建つのか、予測はできる?自分の家の前に何が建つのか予測するためのキーワードは3つ。「用途地域」「建ぺい率」「容積率」です。1. 用途地域を確認するまちゃー / PIXTA(ピクスタ)豊かで暮らしやすい街づくりを進めるために、国は田畑、工場、住宅などをまとめて配置し、適切な「街並み」を作ろうと考えています。そのため、国内の土地の大半には「用途地域」が指定されています。用途地域はおもに住居系、商業系、工業系の3つに分類されています。もし自分が購入した家が住居系で、南側にある空き地が工業系であれば、今は何も建っていなくても将来工場ができる可能性がありますし、商業系であれば、商業ビルが建つ可能性が高くなります。ino masa / PIXTA(ピクスタ)住居系はさらに細かく7つに分けられています。「10メートル以上の建物は建てられない」「隣の敷地との境界線から一定の距離を設けないと家を建てられない」などのルールがそれぞれに設けられています。家を建てる場合は、大半が住居系の用途地域に建築するので、住居系の7つのカテゴリはどんな建築ルールがあるのかを確認しておきましょう。役所には建築関係の部課があり、そこに行けば詳細を教えてもらえます。2. 容積率、建ぺい率で予測するkawamura_lucy / PIXTA(ピクスタ)「建ぺい率」とは、敷地面積に対してどれだけの割合までなら建物を建てていいかをパーセントで表すものです。建ぺい率が60%なら、敷地面積が100平方メートルの敷地に最大60平方メートルの家を建てることができます。「容積率」とは、敷地面積に対する延床面積のこと。50~1,300%と土地によって大きな差があります。100%より大きければ大きいほど高さのある建物が建てられます。建ぺい率80%、容積率800%であれば10階以上の建物が建てられる可能性が高くなります。つまり、土地が広ければ広い程高い建物を建てられるようになるので、複数の空き地を確保することでタワーマンションが建てやすくなります。各用途地域には、建ぺい率、容積率が指定され、それに地域条例などが加味され、どんな建物を建てられるかが決まってきます。■ まとめYNS / PIXTA(ピクスタ)駐車場や広い空き地がある場合は、将来的に建物が建つ可能性が高いでしょう。購入しようとしている家の周辺にそのような土地があったら、用途地域と建ぺい率、容積率を調べましょう。これら3つを調べることで、将来何が建てられるかをある程度特定することが可能ですが、建物を建てる場合は、建築基準法や条例などのさまざまな要素が絡み合い、建築するための条件が決められます。更に詳しく調べたい場合は、不動産会社や建築会社など、プロに依頼することをオススメします。
2019年03月04日住宅や土地の購入は一生モノの買い物。どの会社から不動産を購入するかは、大きく迷うところであると同時に、担当する営業マンはその会社の顔とも言えます。今回は、住宅不動産企業に勤務していた筆者が、良い営業マンとイマイチ営業マンの見極め方のポイントを解説!ぜひ参考にしながら、後悔のない買い物をその営業マンに任せられるかどうか、検討してみて下さいね。■ 1.清潔な身だしなみと声の明朗さ、笑顔はありますか?xiangtao / PIXTA(ピクスタ)初歩的なところですが、まず身だしなみをチェックしましょう。爪、髪の毛、靴など、目に見えるところだけでなく、例えば口臭や体臭など、お客様に不快感を与えないよう意識しているかが立ち現れるのが身だしなみです。営業マンは一日のうちに何件ものお客様対応をしているだけに、特に夕方になってくると、身だしなみに対する意識が薄れがちです。それでも、一人ひとりのお客様を大切にする意識がある営業マンは、清潔感に手を抜くことがありません。naka / PIXTA(ピクスタ)また、声の明朗さと笑顔もポイントです。大きな声と、わかりやすく明るい言葉遣い、絶やさない笑顔は、自信と真面目さの現れともいえます。電話応対でも同じですが、ハキハキと気持ちの良い声で応じてくれるか、不快感がないか、意識的に確認しましょう。■ 2.質問に対し逃げないで答えてくれますか?YNS / PIXTA(ピクスタ)例えば、エリアに関する質問や、相場についてなど、わからないことを聞いたときに、丁寧に解説してくれるかは、その営業マンの経験値を測る一つの見極め方です。他社と比較して解説してくれたり、不動産全般の中でその会社がどういう位置づけなのかまで解説してくれる営業マンであれば、かなり良い営業マンであると言えます。また、その会社の弱点を指摘したときに、正直に認めて、それでもその会社の不動産を選ぶことのメリットを丁寧に説明してくれるような営業マンは信頼できるでしょう。KY / PIXTA(ピクスタ)新人営業マンであれば、ベテランと一緒に対応することがほとんどですが、若手二人組の場合は新人の教育のために3年目程度の営業マンが付いて指導していることが多く、まだ経験豊富とは言い難いといえます。気になる際は、早めに「担当を上の方に代わってもらえますか?」と伝えることで、後悔なくやりとりすることも可能です。■ 3.予算に余裕をもたせた提案をしてくれていますか?Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)会社側からすると、少しでも儲けが高くでる物件をお客様に購入させたいものです。でも、信頼できる良い営業マンは、お客様の家づくりをトータルで考え、その場だけの儲けにこだわりません。お客様の予算ギリギリではなく、少し余裕をもたせた提案をして、お客様のニーズにあったオプションなどを提案してくれるのが、良い営業マンです。これも、その営業マンが一人ひとりのお客様視点に立って担当しているかどうかの見極めポイントと言えます。また、予算をもう少し下げたいなどの相談をしたときに、嫌な顔をせず応じてくれるかも重要です。一緒に家づくりに携わる人として、気持ちの良い関係を築こうとしてくれている営業マンが良い営業マンといえるのではないでしょうか。ロストコーナー / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたでしょうか。以上のチェックポイントをぜひ参考にして、お客様視点に立って対応してくれる良い営業マンと一緒に、素敵な家づくりをしたいですね。
2019年01月20日住みやすいまちづくりのために定められた「都市計画法」は、家を建てる際の土地選びで確認が必要な法律です。様々な決まりがありますが、その中でも「地域地区」と呼ばれる決まりでは、容積率や高さ、構法、時にはデザインについて条件付きの場合があります。今回は、伝統ある街並保存のための「歴史的風土特別保存地区」、全体として調和のとれた街並にするための「景観地区」、そして自然の趣きを残していくための「風致地区」、これら3つの地域地区について取り上げ、解説します。■ 「歴史的風土特別保存地区」奈良、京都、鎌倉などが該当地「歴史的風土特別保存地区」とは、古都の風土を保存するために指定される区域です。この地区では、建築物の建築や宅地造成、木竹の伐採などを行うには知事などの「許可」が必要になります。また、建築物の色彩の変更でも許可が必須であり、景観や伝統建築物が厳しく保護されているエリアです。奈良県や京都府、神奈川県鎌倉市に多く見られます。Tony / PIXTA(ピクスタ)■ 「景観地区」北鎌倉、尾道、芦屋などが該当地「景観地区」とは市街地の良好な景観の維持のため、場合によって建築物の外観や色彩、デザインに規制がある地区です。都市部だけでなく農村部も対象にしていて、地域の個性あるまちなみを保存し促進していくための決まりです。厳しいところでは、植える樹木の指定があることもあります。神奈川県北鎌倉エリアや広島県尾道市、兵庫県芦屋市などが指定されています。下河内覚 / PIXTA(ピクスタ)■ 「風致地区」世田谷区、杉並区、練馬区などが該当地「風致地区」とは自然の風景が持つ趣きや美しさを維持・保全するために、建築物の高さや建ぺい率が厳しく規制されている地区です。公園や庭園、寺社などの緑豊かな環境に近いエリアで環境保護のため指定されていることが多いです。樹木の伐採なども制限され、ゆとりのある環境を目的としています。東京都を例に挙げると、世田谷区、杉並区、練馬区に多くみられます。freedom / PIXTA(ピクスタ)■ どうすれば調べられるの?試しに、現在お住まいの場所がどのような都市計画法の制限を受けているのか、調べてみましょう。検索エンジンに、市区町村名と「都市計画」と打ち込むと、市区町村公式サイトの都市計画情報ページが開くので、そこから正確な住所を打ち込むことで、地図上で確認することができます。Graphs / PIXTA(ピクスタ)他にも、用途地域や様々な区分所属があることがわかります。また、新居を検討している土地がある場合は、一度その土地を同様の方法で確認してみましょう。もちろん、ハウスメーカーや建築士が把握している内容ですが、希望しているイメージの家が建つエリアなのか、法律を手がかりに自分たちで探ることができます。■ 家づくりは「街並づくり」への参加の第一歩!家を建てる際に街を散策して目で見て下調べされる方は多いと思いますが、法律の面から探ったことのある方は少ないかもしれません。一軒の家を建てることも、その街に街並の一部として参加することといえます。舞流sky / PIXTA(ピクスタ)趣きのある街、自然豊かな街、景色がきれいな街……住みたい街がどんな法律のサポートを受けながら作られているのかをぜひ知って、生活のイメージを膨らませてみてはいかがでしょうか。
2019年01月14日土地探しをする場合、おそらくほとんどの方がネットで調べる、もしくは不動産屋さんに相談して探しますよね。ですが、もしかしたらその土地の探し方は間違っているかもしれません。建売住宅や中古住宅、中古マンションなどであれば最初から完成したものが見られるため、予算や建物の間取りなどをすべて把握してから購入することができます。一方で、ハウスメーカーで建てるとなると一体どのような建物が建ち、総予算はどのくらいで収まるのか何も見えない状態ですよね。だからこそ、土地探しからつまずいてしまうと、家づくりまで響いてしまいます。そこで今回は土地探しからスタートする方向けに、後悔しない家づくりのためのコツをご紹介します。土地探しは家づくりのパートナー探しと同時進行で!HAKU / PIXTA(ピクスタ)土地から探して、家を建てようとする場合「先に土地から探して、そのあとに自分たちの気に入ったハウスメーカーや工務店を探そう」と考えている方が多いのではないでしょうか。実はこのやり方が家づくりに失敗する原因のひとつです。では、どうすればいいのでしょうか?ずばり土地探しと家づくりを並行させることが、理想の住まいにするためにも大切なことなのです。土地探しは地域の不動産会社やインターネットなど、ご自身に合ったやり方で探しても問題ありません。でも、ここで同時にハウスメーカーや工務店などのパートナー探しを進めることが大切なのです。なぜ同時進行することが大切なのか?土地を先に探してから建物を検討するとなぜ良くないのか?と疑問に思いますよね。その理由は以下の3つです。1.間取りや建物のボリュームをイメージしにくいYNS / PIXTA(ピクスタ)土地を見ただけでどんな建物が建つのか、自分たちがしたい間取りができるのかを判断するのはなかなか難しいもの。不動産の営業マンは用途地域や法規制についての知識はもちろんありますし、説明もしっかりとしてくれます。ただ、設計の知識もあるという営業マンは少ないので、土地を見ながらどんなふうに建てることができるのか、といったことまで説明するのは難しいケースが多いのです。2.全体の予算をつかみにくいmits / PIXTA(ピクスタ)土地にはさまざまな落とし穴もあります。例えば「ブロックが古くて全部カットしなければいけない」「水道管などのインフラが古くてやり替えが必要」「地盤が弱い可能性があるため、地盤改良工事費がかかる」など様々なケースがあります。それを事前に調べてとおかないと、建物と合わせて見積りを取ったときに予想外の金額を提示されてしまうこともあります。同時に探しておけば、全体の予算を把握することもできますし、予想外の出費についても心の準備ができます。3.スピード感を持ってジャッジができないふじよ / PIXTA(ピクスタ)良い土地が見つかったとき、それが希望通りの物件であればすぐに購入を判断しなければいけません。ですが、土地は気に入ったものの、本当に希望の間取りの家は成り立つのか?と気になることもありますよね。家づくりのパートナーを同時に探していれば、購入すべきかどうかの判断もすぐにでき、スムーズに購入することもできます。条件の良い土地はタッチの差で先に購入されてしまうこともあります。ただでさえ、希望通りの条件の土地に出会うことはそう多くないので、逃してしまってから、また検討するのは労力がさらにかかります。それを避けるためにも、家づくりのパートナーと土地を同時進行で探すことが大切なのです。まとめnaka / PIXTA(ピクスタ)ハウスメーカーや工務店で注文住宅を建てたいと思う方は、安心感から選ぶ方も多いですが、自分の好きな間取りにしたい、理想のライフスタイルがある、といった理由から選ぶ方も多いと思います。こだわりがあるからこそ、自分たちの理想はしっかりとかなえたいですよね。購入した土地に制限が多かったり、予想外の出費などがあると、理想の住まいとは程遠くなってしまいます。土地を選ぶ際に立地条件や環境面を重視することももちろん大切なことです。ですが、毎日生活する家ですから、インテリアや設備にももちろんこだわりたいですよね。土地探しだけ、ハウスメーカー探しだけ、と別々に進めるのではなく、同時進行で進めることをオススメします。保存保存
2018年09月06日皆さんは注文住宅派ですか?それとも建売住宅派ですか?それぞれメリットとデメリットがあるので、どちらが良いかなんて決められないですよね。とはいえ、2棟も購入するわけにいきません。だからこそどちらにしよう、と悩んでしまいますよね。今回は注文住宅を選ぶべき人と、建売住宅を選ぶべき人、またそのメリットとデメリットについて考えていきたいと思います。自分たちに合ったスタイルを見つけて、後悔しない家づくりをしましょう。注文住宅と建売住宅、その違いと確認したいポイントそもそも注文住宅と建売住宅の違いは、どういったものなのでしょうか?2つの違いと購入する前に確認したいポイントをご紹介します。注文住宅とは?Satoshi KOHNO / PIXTA(ピクスタ)注文住宅は完成形がなく、自分たちで間取りやインテリアなどすべて考えて建てます。でき上がったものがないため、住宅展示場や実際の建てた家を見に行って、どんな家にしたいのか想像力を膨らませます。また坪単価はありますが、金額も決まっていないため、自分たちのさじ加減で総予算が変動します。つまり、建物だけでなく、解体工事なども含め全体のプランができ上がるまで、資金計画が見えないところがあります。注文住宅を建てる前に確認したいポイント注文住宅で建てる前に確認したいポイントは以下の3つです。実際に色々な建物を見て、自分のしたいことが明確にできているか?家を建てたらしたいことをメモしてあるか家を建てるのにどんな費用がかかるか把握しているか。その上で資金計画を立てているか注文住宅は最後までどんな建物ができるのか、いくらかかるのか見えません。大きなお買い物ですが、意外とざっくりでしか計画を立てていない人が多いものです。建売住宅とは?cba / PIXTA(ピクスタ)建売住宅は注文住宅とは正反対で、最初から完成形があり、その中から自分たちが選んでいくというものです。ですから、購入する前に確認できるので、気に入ったものがあればすぐに購入できます。あらかじめ金額が見えるのも、わかりやすいところです。ですが、建売住宅はしっかりしてるものもありますが、いかに早く建てて、早く売るかなので工事がどこまで丁寧なのか見えない部分があります。建売住宅を購入する前に確認したいポイント建売住宅を購入する前に確認したいポイントは以下の3つです。瑕疵担保責任ではなく、他に保証はついているのか?また、それは何年か?どこまでが標準なのか?ペアガラスなど、オプションになるものはあるかサッシや扉などの取り付けなどがしっかりしているか建売住宅を購入したあと、オプションで数百万円上がってしまったという事例もよく聞きます。あらかじめ確認しておきましょう。注文住宅と建売住宅、どちらが向いているか?どちらも一長一短であり、悩むところは多いでしょう。選ぶ基準は、自分がどちらが好みかどうか、で決まっていくのではないでしょうか。注文住宅に向いている人cba / PIXTA(ピクスタ)注文住宅に向いている人の傾向は以下の4つです。「家を建てたら〇〇がしたい」など理想やこだわりがある。金額よりも保証内容を重視したい。家の工法や、外装・内装にこだわりがある。家づくりをじっくりと楽しみたい人建売住宅に向いている人Ushico / PIXTA(ピクスタ)今度は建売住宅に向いている人はどんな人か見ていきましょう。向いている人の傾向は以下の4つです。とにかく初期費用を安くしたい。家の間取りや保証など、あまりこだわりがない。入居するのに急いでいる。あまり手間をかけたくない人。いかがですか?あなたはどちらが多く当てはまりますか?注文住宅 or 建売住宅。その選択に後悔しないために…cba / PIXTA(ピクスタ)ほとんどの方は住宅を購入するのは一生に一度で、多くても2回程度でしょう。大きな借金を抱えて、ずっと住んでいく家ですから、後悔したくありませんよね。業者さんから「今買わないとなくなってしまいますよ」と言われることが多いと思います。それはあながち間違いではありません。人気の物件は本当に問合せが殺到して、すぐに購入されてしまいます。すべて条件が同じ土地は、この世にありません。YNS / PIXTA(ピクスタ)ですから、本当に自分たちが納得して気に入ったのならばすぐにおさえるべきです。しかし、少しでも引っかかるところがあるならば、他の人に買われても仕方ないという覚悟で、購入するのを思い留まりましょう。そして納得するまで見させてもらってから、購入するようにしましょう。cba / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたか?何度も言いますが、住宅は一生に一度の大切なお買い物です。どこで踏ん切りをつけて良いのか判断が難しいところですよね。購入を思い立ったら行動すると同時に自分たちはどうしたいのか、しっかりと家族ですり合わせしてから購入することをオススメします。
2018年08月17日住宅街を歩いていると、なんとなく2階建ての家が多いエリアだな、ここは3階建てが並んでいるな、と感じることはありませんか?また上の階の一部が斜めに切り取られたような形をしている家を見たことがある方もいるかもしれません。これは、建築基準法に基づいた高さの制限によるものです。いくらでも高い家を沢山建ててしまうと、日当たりや景観の問題が生じてしまいますよね。そこで、建物の高さを調整して、周辺の環境とのバランスをとるための制限が用途地域ごとに設けられているのです。今回は、第1種・2種低層住居専用地域に建つ2階建ての家を例に、4つの制限について解説していきます。家を持つときに目が向きがちなのは土地面積や立地かもしれませんが、この制限によって希望の階数の家が建たなくなる可能性もあります。きちんと確認して後悔のない土地探しをしてくださいね。■ 1.絶対高さ制限用途地域の第1種・2種低層住居専用地域では、絶対高さ制限によって建物の高さを10mまたは12m以下にしなくてはなりません。建物の高さとは、地面から家の一番高いところまでの垂直長さです。地方自治体が高度地区指定をしている場合は、そちらが優先されます。■ 2.道路斜線制限道路斜線制限とは、道路上空間の開放感を保つための規定です。敷地に対する前面道路の反対側の境界線から、住居系用途地域であれば1:1.25、その他は1:1.5の角度でできる斜線を、建物と敷地の間の後退距離と同じだけ道路境界から下がった位置から伸ばした線が、道路斜線です。その斜線がかからないように、内側に家を収めなければなりません。イラストでは、前面道路が1つの設定ですが、例えば角地などで2つの道路に面している場合はそれぞれの面で道路斜線を考えなければなりません。■ 3.隣地斜線制限隣地境界線から垂直に20mの線を引き、そこから1:1.25の角度でできる斜線が隣地斜線です。この斜線の内側に家を収めなければなりませんが、この制限は隣地境界線から垂直に20m引いた線から角度が発生するため、20m以下の住宅には影響がありません。■ 4.北側斜線制限北側斜線制限とは、日照・通風のため適用されている制限です。北側の隣地境界線から垂直に5mまたは10mの線を引き、1:1.25の角度でできる斜線が北側斜線です。この斜線の内側に家を収める必要があります。イラストでは、左側が真北の設定ですが、例えば家の形状に対し北方向が垂直ではない場合は、北方向に斜めに面している2面について制限がかかります。■ 仕組みを把握して理想の家づくりにつなげよう!ABC / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたか。今回は、第1種・2種低層住居専用地域に建つ2階建ての家を取り上げましたが、例えば3階建ての家を検討しているとき、北側斜線制限によって、3階部分が大きく削れてしまい、構造上3階部分は成立しないということもあります。また、道路斜線制限では前面道路が狭いと受ける影響が大きくなりますが、道路側をバルコニーにすることで斜線を回避するなどのテクニックもあります。地域によって、規制の数字は異なりますが、仕組みをしっかり理解しておくことで、家づくりの担当者とも密度の濃い議論ができることでしょう。今後も、家づくりに役立つ豆知識を発信していきますので、ぜひチェックしてみてくださいね。
2018年08月15日決して他人事ではない近隣トラブル。一口に近隣トラブルといってもその種類はさまざまです。筆者が実際に体験した「事件」ともいえるトラブルの実例を紹介します!■ 境界トラブル?土地の境界についてのトラブルはたくさんありますが、その中でも驚かされたのが「何度設置しても翌日には抜かれてしまう境界杭」のトラブルです。HAKU / PIXTA(ピクスタ)親から相続して現在は使っていない土地の売却が決まり、その土地の測量を始めたAさん。隣接する土地の所有者Bさんに境界確認の立ち会いをお願いして、その立ち会い当日、AさんもBさんも終始にこやかに歓談しながら境界の立ち会い確認が完了。その日のうちに土地家屋調査士によって境界杭が設置されました。しかしその翌日、Aさんが土地を見に行くと、昨日設置されたはずの境界杭が抜かれて別の場所に放り投げられていたのです!■ 抜かれた境界杭HAKU / PIXTA(ピクスタ)「なぜ?誰が?何のために?」と、状況がよくのみ込めないAさん。すぐに土地家屋調査士とBさんに連絡をとり、現地を確認してもらい、また前日と同じようにその場で境界杭が設置され、それぞれその場を後にしました。数日後、不動産業者と共に現地を訪れたAさんは驚愕します。なんとまた境界杭が引き抜かれ、放り投げられていたのです!さすがに「なにかおかしい、ただのイタズラじゃない」と思ったAさんは、あらためて境界杭を設置してもらい、その日の夕方から「張り込み」を始めました。犯人を突き止めるため、土地を見渡せる少し離れた場所に車を停め、犯人の登場を待ちます。しかしその日は深夜2時を過ぎても犯人は現れず、Aさんは一旦その場を離れました。翌朝6時、現地に戻ったAさんの目に飛び込んできたのは、またしても引き抜かれ、放り投げられた境界杭でした。■ 意外な犯人GenauFoto / PIXTA(ピクスタ)落胆するAさんの後ろから誰かが声をかけました。声の主は近所に住むCさんです。Cさんによると、なんと境界杭を引き抜いているのはBさんだとのこと!驚きとともに憤慨したAさんは、すぐにBさんに連絡をとり、ことの真意を問いただしました。するとBさんは、「なにも話すことはない」と、電話を切ってしまいました。その後、Cさんや、近所に住む他の人に聞いたところ、Bさんは隣接するAさんの土地を購入したかったのに、自分に声をかけず他に売ってしまったAさんを恨み、その売買がうまくいかないように嫌がらせをしていたようなのです。それ以降、境界杭が抜かれることはありませんでしたが、BさんはAさんの土地を購入した人が住宅を新築し、引越しをしてきた今もなおAさんを恨み、その引越しをしてきた人とも挨拶さえ交わさないそうです。■ トラブル予防のためには【IWJ】Image Works Japan / PIXTA(ピクスタ)隣接者とのトラブルは、こちらが意図しないところで起こる場合がありますので、近所の人や隣接者との挨拶などは積極的に行い、できるだけ意思疎通を図ることがトラブルの軽減につながります。ただ、努力をしてもすべての近隣トラブルが未然に防げるわけでもありません。もし近隣トラブルが起こってしまったら、まずその「原因」が何なのかを知り、問題解決の糸口にしましょう!
2018年08月14日家や土地を買うとき、面する道路(前面道路)によっては建てられる家の面積が影響を受けることをご存知ですか?持っている車が通り抜けできるかどうかだけでなく、前面道路の幅員や種類次第では土地の面積をフルで活用できない場合もあるのです。今回は、土地と道路に関係する制限を3つご紹介します。土地探しの際はどうしても立地や面積に目が向きがちですが、ぜひ本記事を読んで道路についても理解を深め、加わる制限を整理して検討しましょう。■ 1. どの敷地も守らなければならない「接道義務」「接道義務」とは、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」(建築基準法第43条1項)という決まりです。長方形の敷地だけでなく、奥まった場所にあり敷地形状が旗のような形をした「旗ざお敷地」や、その他の不整形の敷地でも、2m以上前面道路に接する必要があります(幅員については例外もあります)。また、「面しているのは私道のようだから問題ないのでは?」と思う方もいるかもしれませんが、公道でも私道でも建築基準法で認められた道路であれば、同様に制約を受けることになります。建築基準法上の道路かどうかを確認したい場合は、インターネットで市区町村名と「道路台帳」で検索してみると、地図上で道路の種別を知ることができるので、ぜひ確認してみて下さい。■ 2. 前面道路が狭いときは「敷地後退(セットバック)」が必要では、前面道路の幅員が4m未満の場合はどうなるのでしょう。その場合に登場するのが、「敷地後退(セットバック)」という決まりです。幅員4m未満の道路に面した敷地に家を建てる場合、道路の中心線から2m後退した線が実際に使用できる敷地の境界線になります。この後退は建ぺい率・容積率にも影響し、後退後の敷地面積で建ぺい率・容積率を計算することになります。後退してできたスペースは道路に割り当てられるため、車を停めることもできないので要注意です。(建ぺい率・容積率については「家の広さを左右する「用途地域」「建ぺい率」「容積率」正しく理解してる?」をご参照ください)■ 3.角地は「隅切り」に注意!角地に家を建てるときに加わる制限が「隅切り」です。6m未満の道路に接する土地で、角度が120度未満の角地の場合、人や車が曲がる際に見晴らしを良くするため、土地の角部分が2mになるよう削る必要があります。隅切り部分は除外され敷地は小さくなってしまいますが、角地は建ぺい率が10%緩和されることが建築基準法で定められています。そのため、敷地面積にもよりますが、隅切りをしたとしても十分な建築面積を確保できるといえます。隅切りは、地域によって幅員の数字が異なったり、「義務」とする地域・「奨励」(「努力義務」と呼ばれることもあります)とする地域があったりと、全国一律の決まりではないので、検討している地域の制度をぜひ確認してみて下さい。PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたか。家を建てるとき、敷地と道路はアクセスの面から切っても切り離せない大切な要素のひとつです。今回ご紹介した決まりは一部ですが、他にも、敷地と道路の間に高低差がある場合に作らなければならない擁壁やブロック塀も道路にはみ出してはいけません。制限や決まりというと、どうしてもネガティブなイメージを持ってしまいますが、事前に把握して設計者に相談することで、上手な対応策を提案してもらうこともできます。ぜひ道路についても理解を深めて、納得のいく土地探しをしてみて下さいね。
2018年08月07日やっと見つけたお気に入りの物件が、もし「買ってはいけない物件」だとしたら?買ってはいけない物件とは何なのか、その種類と見極め方を解説します!■ 買ってはいけない物件の定義HAKU / PIXTA(ピクスタ)まず、物件の個別条件(築年数、心理的瑕疵の有無、地形、地域、立地、擁(よう)壁の状態、マンションの管理状況など)によって、「この項目が一定基準以上じゃないと買ってはいけない」というような判断をするのはあまり意味がありません。不動産に求める条件や要件についてのニーズは人それぞれなので、一律の判断基準で物件の良し悪しを決めることは、自分にピッタリの物件を見つけることに役立つわけではないのです。人によって「買ってはいけない」の基準は違いますが、今回は「買ってはいけない物件」の定義を、買主が購入前後に多くの不利益を受ける物件として解説します。■ 買ってはいけない物件その1.「違法建築」建ぺい率、容積率オーバーの物件YUMIK / PIXTA(ピクスタ)建物を建てる場合、建物の大きさを制限するのは、敷地面積に対して建物が建てられる面積の割合を定めた「建ぺい率と容積率」です。少しでも大きな建物を造りたいために、建築計画の時点から意図的に建ぺい率や容積率をオーバーさせて造られた建物や、増改築工事によって結果的にオーバーしてしまった建物など、そうなった理由は様々ですが、これによって被る不利益はとても大きいものになります。建ぺい率、容積率オーバーの物件は建築基準法に「違反」していることになりますので、その不動産を担保に金融機関からの融資を受けることが困難になる場合が多いのです。hilite / PIXTA(ピクスタ)せっかく気に入った物件が、建ぺい率や容積率をオーバーしている建物なら「住宅ローンが借りられない」可能性が高いだけではなく、もし現金を用意するなどしてその物件の購入はできたとしても、将来的にその物件を売却しようとした場合、そのときの買主も住宅ローンを利用しづらいために、売れない物件になってしまう可能性もあるのです。建築確認、建築許可を取っていない物件Rina / PIXTA(ピクスタ)その建物が建ぺい率、容積率オーバーをしていなくても、まだ安心ではありません。そもそも建築確認や建築許可等を取らずに建設された建物も存在するのです。すってぃ / PIXTA(ピクスタ)例えば、原則として建築行為等ができない市街化調整区域に無許可で建てられた建物や、市街化区域であっても何らかの事情で建築確認を受けずに建築された建物がこれにあたります。これらの不動産も金融機関からの融資が難しいうえに、場合によっては行政から建物の除却(取り壊し)を求められる場合がありますので十分ご注意を!■ 買ってはいけない物件その2.「再建築不可」無道路地、接道要件を満たしていない物件TATSU / PIXTA(ピクスタ)建築基準法では建物が建てられる土地の要件として、4m若しくは6m以上の道路(若しくはこれに代わる広い空地)に2m以上接していることが必要とされています(建築基準法第43条、42条)。この要件を満たしていない敷地に建っている建物は再建築(建替え)することができません。この、再建築ができない物件も金融機関から融資を受けることが難しい物件となります。実は不動産市場では一般的に、その「価格の安さ」から再建築不可の物件は多くの場合に買い手がつきます。しかし、住宅ローンが使えないこと、火災や地震などで建物がなくなってしまった場合は建て替えができないこと、将来的に売却する場合は価格が安くなることなど、再建築不可の物件を購入することは、数多くの「将来的な不利益」を背負うことになるのもお忘れなく!特別な許可で建てられた物件kazu / PIXTA(ピクスタ)上記以外にも、再建築が不可または著しく制限される物件があります。代表的なものは、市街化調整区域内で建てられた建物のうち、それが特別な許可を得て建てられたもの(農家分家住宅、用途限定の建物など)だった場合です。そのような建物は、売買そのものが制限されたり、建て替えや用途変更ができなかったりする場合があります。市街化調整区域内にある物件を検討する場合は、物件を紹介してくれた不動産業者にその内容をしっかり確認するとともに、所轄の市区町村役所に「建て替え、売買、用途変更」が可能かどうかを直接確認するなど、制限の詳細をしっかり把握してから購入するかどうかの意思決定をするようにしましょう。HAKU / PIXTA(ピクスタ)買ってはいけない物件が「自宅の隣地」だったり、「立地の希少性」や「低価格」などに魅力を感じ、将来的な不利益を知ったうえで購入を決める場合もあると思いますが、その場合は十分にその内容を認識・把握したうえで取引に臨みましょう!※備考建ぺい率・容積率オーバーの物件や、再建築不可の物件であっても、その内容によっては融資を行う金融機関もありますので、ケースに合わせて不動産業者や金融機関にご相談ください。
2018年07月29日家を建てるときにまず気になるのが、土地の大きさ。せっかくのマイホーム、広い家を建てられる土地選びがしたいですよね。でも皆さん、土地面積が大きければ必ず広い家が建つ訳ではないって知っていましたか?今回は「用途地域」に基づく「建ぺい率」と「容積率」をキーワードに、建てられる家のおおよその広さがどのように決まるかをご紹介いたします。■ 用途地域とは?「用途地域」とは、都市計画法で決められた、土地を無秩序に開発されることを防ぐための土地利用の指定のことです。例えば、住居系であれば、第1種・2種低層住居専用地域、第1種・2種中高層住居専用地域、第1種・2種住居地域、準住居地域の7種類があり、それぞれ建物の高さや使用用途が決められています。住居系でも、スーパーや銭湯、学校なども建てることができますが、地域によって建てられる建物の制限の厳しさが異なります。naokisai / PIXTA(ピクスタ)住居系以外にも、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域と、用途地域は全部で12に分かれています。KazuA / PIXTA(ピクスタ)この中で、工業専用地域を除くすべての地域で住宅の建設が可能です。■ 建ぺい率とは?「建ぺい率」は、(建築面積)÷(敷地面積)×100で求められる割合です。建築面積とは、建物に真上から光を当てたときにできる影の面積(水平投影面積)のことです。外階段や1m以下の飛び出しバルコニーは含まないなど除外もありますが、凹凸のない真四角の家を想定しているときは、1階の面積というイメージで大丈夫です。千和 / PIXTA(ピクスタ)建ぺい率は用途地域ごとに値の範囲が決まっており、細かい数字は地域自治体が決めています。インターネットで市区町村名と「用途地域」で検索をかけてみると、マップで正確な数字を見ることができますので、ぜひ一度確認してみて下さい。■ 容積率とは?「容積率」は、(延床面積)÷(敷地面積)×100で求められる割合です。延床面積は、各階の床面積をすべて合計した数値のことをいいます。ABC / PIXTA(ピクスタ)都市計画で決められている指定容積率か、前面道路の幅員に基づく基準容積率か、いずれかの厳しい方を採用して決まります。厳しいところでは指定容積率50%のところもあるので、その場合は計算上2階建てはほぼ厳しくなります。■ 実際に建てられる面積を計算してみよう!各階の床面積が同じ家の想定で、100平米の土地にどれくらいの面積の家が建てられるか、2つの条件で簡単に試してみましょう。ABC / PIXTA(ピクスタ)1. 「第1種住居地域・建ぺい率80%・容積率300%」の場合建築面積は100平米×80%=80平米なので、1Fは80平米以下になります。延床面積は100平米×300%=300平米2階建ての場合1F・2Fで80平米×2=160平米<300平米なので可3階建ての場合1F・2F・3Fで80平米×3=240平米<300平米なので可この場合建てられる家は「3階建て・240平米」の家になります。2. 「第1種低層住居専用地域・建ぺい率50%・容積率100%」の場合建築面積は100平米×50%=50平米なので、1Fは50平米以下になります。延床面積は100平米×100%=100平米2階建ての場合1F・2Fで50平米×2=100平米なので可3階建ての場合延床面積を超えてしまうため不可この場合建てられる家は「2階建て・100平米」の家になります。1と2を比較してみると、同じ100平米の土地でも条件によって建てられる家の面積がまったく異なることがわかります。特に、3階建てが建つかどうかは大きな分かれ道ともいえますね。■ 土地選びの際は建ぺい率と容積率を必ずチェックして!土地を選ぶときには、ただ広さを見るだけでなく、法律の制限についても必ず確認するようにしましょう。YNS / PIXTA(ピクスタ)今回は建ぺい率と容積率に着目しましたが、様々な条件に基づいて建てられる家の面積は決まってきます。土地の購入は大きな買い物ですので、しっかり確認をして、後悔のない理想の家づくりをしたいですね。
2018年07月19日多くの人にとって、住まいの購入は一生で最も大きな買い物です。いざ購入となれば、他人よりも良い条件で購入したいと思うのが当たり前。私は現役の不動産営業マンであり、現在は複数の営業マンを束ねる立場にあります。その立場から言える最も大切なことは、担当営業マンに「値引きするならこの人に」と思わせることです。■ 営業マンは「売主」と「買主」をつなぐキーパーソン物件の値引きをするかどうかを最終的に決めるのは、物件の「売主」です。新築物件であれば「売主・事業主」と言われる企業であり、中古物件であれば物件を所有する個人になります。営業マンの立ち位置は買主とこれらの売主との間にあります。Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)通常、売主は買主と直接交渉することはありません。売主は買主の情報を、営業マンを通じてのみ知ることができます。売主が「値引きしてでも物件を売りたい」と思う相手は「トラブルなく、スムーズに購入してくれる人」であることが大前提です。そして売主がそう判断するかどうかは、営業マンの提供する情報次第。これは営業マンが買主に抱く印象に大きく左右されるものです。Graphs / PIXTA(ピクスタ)たとえば、顧客が商談中に大きなあくびを何回も繰り返していたとします。担当した営業マンが売主に「多忙で寝不足の中、わざわざ物件見学に来られた」と伝えるか「物件に興味がなく、人の話を聞いていない」と伝えるかでは、売主の抱く印象はまったく異なります。営業マンは御用聞きではありません。背後に、値引きの決定権者である売主がいることを忘れてはならないのです。■ 「値引きしたくなる客」になる3つのポイントでは、営業マンに「このお客様なら値引きしたくなる」という印象を抱かせるにはどうしたらよいのか?筆者の経験上、ポイントは3つあります。1.「意思が明確であること」これは、「どういう条件なら購入するのか、はっきりしていること」です。月々の住宅ローンの支払いが10万円以内であれば買う、マンション内に駐車場が確保できれば買う、などです。YNS / PIXTA(ピクスタ)これらを営業マンにきちんと伝えることで、売主にとっても条件が明確になります。もちろん必ず条件が通るわけではありません。しかし、条件や態度が曖昧なままでは、売主に情報が伝わることはありません。結果、交渉の土台にすら上がれないのです。2.「誠実であること」営業マンも人間です。印象や態度が悪い人のために、わざわざ売主から値引きを引き出そうとは思いません。営業マンに対して高圧的な態度で接したり、乱暴な言葉を使ったりするのはもちろんご法度。cba / PIXTA(ピクスタ)また最近多いのは、「個人情報だから」と自分の情報を何も明かさないこと。住宅ローンの審査や契約前の本人確認のために個人情報は必須です。過度に何も伝えないことは、「不誠実な態度」になります。「誠実であること」とはつまり「営業マンと適切なコミュニケーションを取ること」なのです。3.「購入のための動きが素早いこと」住宅ローン審査に必要な書類を素早く揃える、親の了解が必要ならすぐに実家に行く、などです。営業マンにとって営業とは「仕事」です。他に動きの早い顧客がいれば、早く結果を出そうとそちらに注力します。結果、受けられるかもしれない値引きの機会を逃してしまうことになります。大切な買い物だからこそ、スピード感が大切です。■ 「騙されないようにしよう」という態度は逆効果muu / PIXTA(ピクスタ)ここまで述べてきた内容は、皆さんが普段仕事をするときに大切にしていることと同じではないでしょうか。「営業マンをやりこめよう」「営業マンに騙されないようにしよう」という態度をむき出しにすることは、逆の立場だと嫌ですよね。営業マンに気分よく売主との橋渡しをしてもらえるよう、相手を1人の人間として尊重すること。これが物件の値引きを引き出すコツなのです。
2018年07月14日こんにちは。新宿に注文住宅を建てて暮らしている鳥と申します。庶民にとって人生をかけた買い物なのに適当なことを言うR社社長、職人気質が感じられない設計士保奈美(40代半ばだと思われる女性設計士さん)との家づくりで、気持ちが萎え萎えの鳥夫婦です……。■ 土地の諸条件今回、鳥夫婦が契約した土地は、約20坪北側接道(北向き)北側以外は全方位が隣家に囲まれているという住宅密集地の狭小地です。1階の陽当りなど期待できません。いわゆる「ヨンパチの東南角地」等を希望される方々からは、敬遠される物件でしょう。でもありがたいことに(?)鳥夫婦は陽当たりや角地にこだわりがありませんでした。人それぞれの好みでしょうが、鳥夫婦が譲れなかったのはとにかく立地!陽当たりが悪い・狭小3階建て・隣家が近い・旗竿地などは、とにかく立地さえ好みであれば気になりませんでした(でも極端すぎて資産価値が低いのはNGです)。■ 狭小地でも南向き角地って良いものなの?日本人は南向きを好むのため、北向きの土地やマンションは価格が安く設定されますよね。北向きでも全くかまわなかった点も、鳥夫婦が安く土地を手に入れられたポイントだったと思います。新居は、3階南向きの一番良い部屋をパソコン部屋としたのですが、明るすぎて眼やフローリングを傷めるので、日中はブラインド閉めっぱなしです。結果として、窓をたくさん作った北向きリビングよりも暗くなっています。また狭小地となると、南向きの土地は(北側斜線のため)家が半地下になってしまうケースもあります。土地探しをしている時期、ある仲介業者さんから、「昨今のゲリラ豪雨で、半地下の家の被害が増えているんですよ。だから弊社としては半地下の物件を積極的にはお勧めしていません」と教えてもらいました。それ以来、カビ恐怖症の鳥夫により「半地下は対象外」となりました。あと角地も、狭小地の場合はデメリットになりえます。家のすぐ横が道路になるので、窓から通行人の気配がするでしょうし、散歩中のお犬様にマーキングされるリスクがあります。ということで、狭小地の場合は一概に「南向き」「角地」が良いとは限らないと思っています。それでも、鳥夫婦が購入した土地と同時分譲された南向き角地は、鳥夫婦の土地よりも坪数も少なく・変形地・家は半地下という条件にも関わらず、土地代が15%も高く設定されていました。日本人の「南向き信仰」が良く表れているなあと思いました。■ しっかり勉強してから契約しましょう……さて、保奈美さんとの設計の話。3F(不安・不信・不快)に満ちた悪夢の家造りとなってしまい、「ああ、もう、止めたい、逃げたい……」と本気で思いました。しかし、コンサルさんから「とにかく3か月間は白紙解除のことを考えずに、真剣に取組みましょう」と言われているので、なんとか踏ん張って保奈美さんと作業を続けました。それでもやはり根本的な諦めモードは否めず……。保奈美さんに伝えた間取図への要望は、その後の注文住宅の建築士さん相手に伝えたことの30分の1ぐらいでしたかね……。でもこの状況って、別にR社や保奈美さんが悪いことをしているわけではなく、R社の今回のサービスと鳥夫婦のニーズが合っていないだけなんですよね。強いて言えば、家づくりの勉強もせずに無知な状態で建築条件付きの土地契約をしてしまった鳥夫婦の責任です……。いや……。そうではないな……。ほら、あの場には、悪意(法律用語)の第三者がいたじゃないか……。そう。営業Sさん、お前だーーーー!!Sさんなら「鳥夫婦の要望的には建築条件付きではない」とわかっていたはず。にもかかわらず、そのことを鳥夫婦に教えてくれないまま契約させました。マイホームは人生にダメージを与えかねない高額な買い物なので、ほんと自分たちが勉強して身を守らないといけません……。(でもSさんには後々良い仕事をしてもらえることになるので、恨んでいません・笑)そして、この打合せの数日後、保奈美さんからメールで最新の間取図が送信されてきました。その間取図をコンサルさんに転送して見てもらったところ、「いろいろ質問や伝えたいことがありますので、電話で打合せを」という返信が送られてきました。(鳥)■この連載の一覧を見る■
2018年07月12日不動産検索サイトや不動産販売の広告などでよく目にする「建築条件付き土地」。その意味についてなんとなく知っている人は多いと思いますが、その中身をしっかりと理解している人は少ないのでは?建築条件付き土地の中身を理解するために、少し変わった角度から建築条件付き売地を考えてみます。実は「売主のタイプ」の違いによって、その建築条件付き土地の性質や「メリット・デメリット」に違いが出る場合があるのです。以下ではその「売主のタイプ」を大きく2種類に分け、その違いを解説します。■ 売主タイプ1.昔ながらの不動産業者HAKU / PIXTA(ピクスタ)このタイプの売主はその多くが、建築条件付き土地の販売を建売住宅販売の一形態と考えている傾向があります。宅地建物取引業法では、建築確認(許可)等を取得していなければ土地建物一体での売買契約は禁止されています。しかし、土地の販売期間短縮や販売経費削減をしたい、さらに土地売却益だけでなく建設工事でも利益を得たい売主が、建築確認等を取得したり現実に建設工事に着手しなくても土地建物をセットで販売(請負)したいと考えた場合に、土地の売買契約に建物請負契約締結の条件を付した「建築条件付き土地」という方法を選択するのです。つまり、本来は土地建物一体での販売をしたいのに法の制限によりそれができないため、やむを得ず建築条件付き土地売買という形態をとっている場合が多いのです(もちろん違うケースもあります)。■ 売主タイプ2.ハウスメーカーなどの建設業者HAKU / PIXTA(ピクスタ)このタイプの売主はその多くが、土地売買契約より建設工事請負契約にその比重を置いています。つまり土地を販売する目的自体が「建物を売るため」なのです。そのため、このタイプの売主は土地販売時にかなり踏み込んだ建物の打ち合わせを行います。土地の販売自体が主たる目的ではないため、購入希望者の建物ニーズが自社商品と合わない場合はその時点で土地購入を積極的に勧めません。建設工事請負契約が円滑に進まない可能性がある顧客と土地売買契約を結ぶメリットがないのです。■ 売主タイプ1のメリット・デメリット売主タイプ1の建築条件付き土地の場合、先述のようにその売主は土地売却益だけではなく建設工事請負による利益を期待している場合がほとんどです。そのため、見込んでいた利益が土地売却だけで得られるなら、この建築条件を外せるケースも多く見受けられます。「土地は気に入ったけど、建物ニーズが合わない」「この土地にどうしても別のハウスメーカーで建てたい」などの場合、その交渉を受け付けてくれやすいのはこのタイプの売主なのです。また、不動産業者が売主のため、上下水道などの供給施設がすでに整備されている土地も多く、権利関係(差し押さえ等)や隣地境界トラブルも整理されている土地が多いのもメリットといえるでしょう。Graphs / PIXTA(ピクスタ)ただ、もちろんデメリットもあります。上記のように建築条件を外す交渉がうまくいっても、その売買条件変更にともなう価格のアップを要求される場合が多いのです。それで結局予算オーバーとなるケースも見られます。だからといってその価格が割高であるという意味ではありません。建築条件付き土地の場合、その価格設定は条件なしの土地と比べ若干低めに設定している場合も多いのです。■ 売主タイプ2のメリット・デメリット売主タイプ2の建築条件付き土地のメリットですが、この売主はそもそも建物を売るのが主たる目的なので、土地の検討当初からその土地に最適な参考プランや推奨仕様など、かなり充実したものを用意している場合が多くみられます。そのため、自分で建設業者を見つけて別々に発注するよりも割安で良質な住宅が手に入る場合があります。タカス / PIXTA(ピクスタ)デメリットは、このタイプの建築条件を外すことはほぼできないということです。建物を売るのが目的なので条件外しの交渉さえ受け付けてもらえないでしょう。どうしてもその土地を購入したい場合はその指定された建物を購入(請負契約)するしか選択肢は無いのです。ただし、土地売買契約後の打ち合わせによって請負契約が不調に終わる場合は土地売買契約も解除されます。いかがでしたか?ここで取り上げた以外にも様々な売主さんはいますが、建築条件付き土地を検討される場合は「売主のタイプ」を知り、そのメリット・デメリットを知ったうえで購入を判断する材料のひとつにしてください!【参考】※東京都都市整備局不動産取引の手引き
2018年06月15日こんにちは。新宿に注文住宅を建てて暮らしている鳥と申します。帰宅ラッシュの終わっていない中央線に揺られながら、「四ツ谷に注文住宅を建てる夢が忘れられない……。まさにマリッジブルーという感じ……。大好きな人以外と結婚するのが怖い……」と泣いて告白した鳥です。■ 好きではない土地と結婚する恐怖土地契約って結婚にそっくりですよ。今後の長い長い暮らしのなかで、自分が日々なにを感じて生きてゆくのか、相手からの影響は計り知れません。人それぞれ感じ方は違うと思いますが、鳥の場合は相手の将来性や条件などは二の次で、とにかくその時好きな人とじゃないと絶望してしまいます。大好きじゃない人と結婚するなんて……、ううう、もう怖くて怖くてしょうがない。普段からしばしば「もし自分がどこかの小国のお姫様で、お国のために別国の王子と政略結婚させられたとしたら……」と妄想しては、「ううう、どうしよう、絶対イヤだ……!」と無駄に苦しんで遊んだりしているぐらいです。この時はとにかく四ツ谷が大好きで、「四ツ谷≒幸せな未来が待っている」と思い込んでいました。整形地・破格・車庫も作れる・駅近・スーパーも便利という西新宿の土地の方が条件的には良いことはわかっているのに、鳥夫婦の予算では傷物の土地しか望めない四ツ谷に惹かれる心を忘れられなかった。でも自らの足でY社に行き、自らの手でたくさんの書類にハンコを押してしまった……。そんな状況に追い詰められていました。そんなときに鳥夫から「どうしたの?嬉しくないの?」と問われ、人目も憚らず泣き出してしまったのです。■ 鳥夫の反応マイホームは、夫から妻への愛のプレゼントです。こんなに大きな決断をしたのに、肝心の妻が喜んでくれないことに、いつも温厚な鳥夫もさすがに感情を露わにし、「なんでもっと早く言わないの!今更どうするんだよ!」と怒りをぶつけてきました。鳥はボロボロ泣きながら、「自分でもどうしたらいいかわからなかった。あそこがすごくいい土地だとよくわかっている。私だって新宿は大好きだし、あそこに地縁があるとも感じているし。あとは私の四ツ谷への執着だけ。私の気持ちだけが流れに逆らっているだけじゃない。それがわかっているから、早く気持ちを変えようと思っていたけど、そう簡単に気持ちが変えられなくて…。でも白紙解約の期限まで3か月あるから、その間にまた気持ちも変わっていくかと思って……」と説明するしかありませんでした。優しい鳥夫はすぐに鳥の告白を受容してくれましたが、それでも感情を押し殺しながらの抑揚のない声で「まあ、いざとなったら白紙解除できるから……。どうしても四ツ谷が良かったらやめればいいし……。でも、そう簡単に白紙解除ってできるものなのか不安だけど……」と言いました。■ 建築条件付きのからくりを知る契約が済むと、家造りについてほとんど勉強ができていないままに、すぐに建築条件付きでの家造りが始まりました。すでに住宅ローン仮申請のための間取図作成において、住宅性能の話はなかった建材の説明はなく、住設機器などの説明しかなかった標準仕様が決められていて、それ以外はオプション料金一式見積書しかもらえない間取りの相談しかされなかったという違和感を強く感じていました。そして建築条件付きの家造りについて調べて行くうちに、「建築条件付きとは、土地代を安く見せて客寄せし、上物の建築費で土地の利益分も取り戻す手法」だということを知ったのです!建築条件付きの物件に対して「土地だけ売ってもらいたい」と頼むと、1~2割の利益を上乗せされることが多いとのこと……。多めに見積もって2割だとすると、鳥夫婦が契約した土地は、3,500万円 × 1.2 = 4,200万円となります。まだこの付近の土地相場(ネットからの公開物件)に比べれば安いですが、鳥夫婦が契約に踏み切った理由である「破格感」「掘り出し物感」はない……。しかも、これから「実は見積金額よりよっぽど品質の低い家造り」が始まると思うと、もう、もう、暗い未来しか描けなくなってしまいました……。(鳥)
2018年06月12日こんにちは。新宿に注文住宅を建てて暮らしている鳥と申します。破格の土地価格(※ただし建築条件付き)の契約を迫られ、「100万値引いてくれるなら契約するけどォ」とSさんのシナリオに黒いインクを落とした鳥です。※過去の記事を読む■ やり手Sさんの活躍ネットから得られる公開物件相場よりも、もともと坪40万ほど安かったので、鳥も内心「無理かなー」と思っていました。でも少しはこっちのためだけに動いてもらわないと!鳥ばかり妥協させられている犠牲感がぬぐえないし!さて、そんな鳥の挑戦状に対し、やり手の営業Sさんはどうしたかというと…縦横無尽に飛び回り、獅子奮迅の働きを見せて、非公開物件&安価だった物件にもかかわらず、なんと80万円値引きを獲得して来やがった。その方法とは、隣の分譲区画もY社が仲介中。しかも別の営業くん(若造)が担当今回の物件はベテランSさんの伝手で持ってきた話だから、その営業くんに「値引きはさせるなよ」とプレッシャーをかける売手R社に「隣の区画は決して値引きさせないので、なんとか鳥夫婦の区画は値引きしてくれないか」と頼み込むR社の社長と懇意の上司にも同行してもらい、何度も頼み込むというものでした……。どこまで本当の話か分かりませんが、80万円値引きを獲得してくれたのは事実です。ハラハラしていた鳥夫、さらに大喜び!■ 土地契約に運命を感じる人は多いここまで来ると、なんか変な感覚が生まれました。鳥の意思で決めるものではない感じ。川面に浮かぶ一葉のように、抵抗してもくるくると乱れるだけで、結局、地縁のある土地へとつながれてしまう感覚。思わず、空に向かって問いかけました。「ねえ、運命って決まってるの?」あとは鳥の気持ち次第。困ったことにすぐには「四ツ谷がいい」という気持ちに変化がありそうにない。でもこんなに強く「流れ」を感じているのに拒絶する勇気もない。「建築条件付きだから、いざとなったら白紙解約できるし……。とりあえず、とりあえず今は、契約しよう……」運命に抗う勇気も持てない鳥には、最終意思決定を先延ばしにすることが精一杯でした。■ とうとう土地契約!土地契約の日。退社後に鳥夫と待ち合わせ、Y社へと向かいました。Y社には、すでにR社の社長がお待ちになっていました。営業Sさんと宅建主任さんが横につき、淡々と契約締結のプロセスが進められていきます。現金で持参した分厚い手付金もお渡ししました。鳥夫が、たくさんの書類に氏名を書き込んでは、印鑑を押し続けます。契・約・締・結。事務作業が終わり手持無沙汰の雰囲気が流れると、どちらかともなく会話が始まり、話は家の設計に。鳥夫が「妻は注文住宅のような家が希望なので、そこだけが気がかりなんですが……」と伝えてくれました。するとR社社長は「うちは注文住宅も手掛けていますから!やれないことはないと思っていただいて大丈夫です!なんでしたら注文住宅専門の部署の設計士もいますので、もちろん料金はかかるのですけど、そちらに設計させることもできますから!」とニコニコ笑いながら言ってくれました。家造りの勉強をしていくにつれて、徐々に建築条件付きへの不安も強くなっていた鳥。社長の言葉を聞いて心底ほっとし、思わず「あ、そうなんですか……。良かったあ」と漏らしました。しかし後に、この社長の言葉は何の意味もなかったと思うことになるのですが…。■ まさにマリッジブルー!?Y社を後にし、電車で帰る道すがら。鳥夫は、大きな決断をした夜に興奮しています。山と川に囲まれる自然豊かな地方に生まれ育ち、毎晩のように「オールナイトニッポン」を聴きながら恋い焦がれた東京。その憧れの東京に、狭小地ながらも一国の主となれたのです。こうして多額のローンを背負う覚悟を決めるまでに、鳥夫もたくさん怖れの感情を越えてきました。その一方で、いまいち浮かない顔の鳥……。実は、鳥は「四ツ谷がいい」という本心を鳥夫に話せないままこの日を迎えていたのです。間取図作成・ローン審査・契約締結などなど、それなりに前向きな姿勢がないと進められなかったので、鳥自身も自分の気持ちに蓋をして走り続けてきたのです。いつも喜怒哀楽のはっきりしている鳥が、いまいち歓喜していない様子を見て、鳥夫が尋ねました。「どうしたの?嬉しくないの?」その一言を聞いて、堰を切ったようにぽたぽたと大粒の涙が流れ落ちました。「四ツ谷に注文住宅を建てる夢が忘れられない……。まさにマリッジブルーという感じ……。大好きな人以外と結婚するのが怖い……。将来が見えない……」まだ帰宅ラッシュの終わっていない中央線のなかで、鳥は泣きながら告白しました。(鳥)■この連載の一覧を見る■
2018年06月05日「古家つき土地」として売りに出されている物件を見たことはありませんか?家があまりにも古く傷んでいて価格をつけることができないような場合、その家が建っている土地のみを「古家つき」として売るのです。相場より安く手に入ることがメリットですが、古家の解体費用は買主が持つ必要があります。でも、もし古家をリノベーションできたら、家の購入費用がグッと抑えられるのではないでしょうか?この古家つき土地を手に入れ、そこに建っていた家を見事にリノベーションして復活させたのが横浜市内に暮らすMさん。8歳の長女、4歳の長男、0歳の次女と夫妻の5人家族です。敷地面積は約188平米、延床面積約130平米の2階建て、見晴らしのいい高台で隣は緑豊かな神社、と申し分のない好立地でした。物件価格が安く抑えられたため、リノベーション費用に1,920万円をかけました。■ 3年間売れ残っていた家を見て、妻は絶句……。多趣味な夫は、以前も築40年の家を自力でリフォームしたほどの猛者。子どもが2人になり、より広い家を求めて巡り合った横浜市内の中古住宅は、条件はぴったりだったものの廃墟寸前でした。一緒に見に行った妻が思わず絶句するほどボロボロ。それもそのはず、3年も売れ残っていたそうです。リノベをお願いしていた建築家の田井幹夫さんに、その家を見てもらったところ「これは面白くなるんじゃない」と太鼓判!妻の不安を尻目に、とんとん拍子に購入、リノベと話が進んでいったのです。■ 無機質でラフなスタジオ風の1階は、自由に使える空間コンクリートブロックを鉄筋やモルタルで補強した、今ではなかなか見られない「コンクリートブロック造」のM邸。「元々その建物が持っているポテンシャルを活かすのがリノベーション。新築だったら自分では多分やらないようなプランになった」と田井さん。なんと、1階の部屋はすべてモルタル仕上げの土間空間です。まるでスタジオのようなラフな雰囲気の1階。夫がコツコツと買い集めたアンティーク家具やスピーカーなどが置かれ、今は仕事で遅く帰った夫が寛ぐ場所となっています。妻は洗濯物の室内干しをする空間として、そして将来は引っ越してから3人に増えた子どもたちの部屋にする予定だそう。■ いいものは活かしつつ機能を一新できるのはリノベならではリノベーションの醍醐味といえば、元々あったディテールを上手に活かしたり、思い切って機能を刷新してグッと便利になったり、のバランス。M邸はそのバランスが秀逸。玄関は位置を変更せずにオープン棚を設置。ガラスブロックから漏れる光がきれいです。トイレと洗面脱衣室、バスルームなどの水回りはこんな感じ。位置はほぼそのままですが、設備機器を一新して配置を変更しました。2階へ続く階段は既存のままですが、塗装してイメージを一新。1階の居室へ続く建具も昔のままです。■ 2階は、木のぬくもりが優しいみんなの生活の場親子5人のおもな生活の場は2階。テラスだった部分を増築して、2面に大開口がある広々としたリビングに。窓を開け放つと、まるで屋外!隣接する神社の緑と高台ならではの景色が満喫できます。リビングのベランダからは、離れの屋上がよく見えます。子どもたちが自由に行き来できるよう階段を設けたことで、ハンモックで涼んだりバーベキューをしたりと、用途がぐんと広がりました。キッチンは夫婦2人で料理をするため、広めに設計。ステンレストップの作業台がほしいと、妻が要望を出しました。キッチン側は壁で閉じた空間とし、ピクチャーウインドゥを設けています。和室がひと部屋ほしいとの要望から、寝室を畳に。今は2段ベッドと布団で、家族5人が寝ています。寝室の奥には布団もしまえる大容量の収納を確保。右手の扉は階段ホールへ続く引き戸。LDKから寝室、階段ホールへ、ぐるりと回遊できる間取りです。階段ホールは、今は子どもたちの机を2つ置いて子ども部屋のように使っていますが、ユーティリティスペースとして将来様々に活用できそう。奥の小さな扉がトイレ、大きな2枚の引き戸が収納になっています。ここで宿題をしたり、しっかり者のお姉ちゃんが勉強を見てくれたりします。こちらは、おまけのようについていた離れ。屋上は子どもたちの格好の遊び場となっていますが、室内はというと、荷物を整理して夫自ら床をモルタルで塗り、物置兼作業小屋にしているそうです。いかがでしたか。「古家つき土地」を見事によみがえらせたM邸のリノベーション。立地と敷地条件が揃っていれば、お得なお買い物と言えそうです。もっと詳しく見たい方は、ぜひ「住まいの設計2017年11・12月号」も参考にしてみてくださいね。設計/アーキテクトカフェ・田井幹夫建築設計事務所撮影 飯貝拓司【巻頭特集】「光と風、緑を取り込む家」「みんなのシアワセキッチン&ダイニング」豊富な実例ときめ細やかな情報で快適・便利な住スタイルを提案。家作りの夢が広がる!住まいのお役立ちマガジン
2018年06月04日土地選びは家づくりの重要な第一歩ですよね。道路の方角や近隣の環境にも気を配ることはもちろん、予算内で最適な条件を探すことが大事になってきます。しかし、ここで注意したいのは土地の設備配管の条件や電柱の場所などです。設備が整っていない土地は、後から自分で整備しなければならないこともあり、安く購入できたと思っていても10万単位の費用が余分にかかることもあります。そこで、ここでは土地選びで注意すべきことについて解説します。その土地には水道、ガスの配管が整備されているか?住宅を建てるためには、敷地の中に水道やガスの配管が引き込まれていなければ、住宅の中で水道を使ったり、ガス器具を使うことができません。(ガス器具を使う予定がなければガス引き込み無しでも可)土地選びをする際に注意しなければならないのは、水道やガスの配管が「敷地内に引き込まれていない」というケースです。実は、住宅用地だからといっても、必ずしも配管が整備されているとは限りません。例えば、水田や畑など一度も家が建ったことのない土地では、水道もガスも整備されていないのが普通です。また、以前に家が建っていたとしても、前の家がオール電化の家で、ガス配管を引き込まなかったというケースもあります。もしも、水道やガスの配管が敷地内に引き込まれていなかった場合、通常は「買主の負担」で水道やガスの配管工事を行わなければなりません。土地代とは別に、家を建てる準備として、このような費用が必要になってしまうのです。きちんと整備されている土地であれば、必要ではなかった負担になりますので、土地の条件は設備の配管状況までしっかりと確認することが必要です。水道やガスの引き込み費用はどのくらいかかる?水道などの配管が敷地内に整備されてはいなくとも、立地条件などで、どうしてもその土地を購入したいということもあるでしょう。その場合には、どのくらいの費用が必要なのでしょうか。一般的には次のような費用が必要であるとされています。・水道の引き込み工事・・・20万円~40万円・ガスの引き込み工事・・・10万円~20万円道路から敷地内への距離や経路により費用が変わることもありますが、この費用が必要か必要でないかは、大きな差額がでてしまいそうですね。土地の価格だけに惹かれることなく、このような部分も注意深く確認しましょう。電柱がある土地はあきらめるべき?いいなと思っている土地に、電柱が立っていることがあります。道路に面した端のほうに立っている場合は、それほど景観にも影響もないものですが、土地の中央に近づくほど、景観的にも車の出入り的にも不便になります。「電柱でどうにもできないものだよね」と考えている人が多いかもしれませんが、実は電柱は「移動できる」こともあるのです。すべての電柱が移動できるということではないため必ず確認が必要ですが、聞いてみる価値はあります。問い合わせは、電柱に記載されている電力会社が管轄となっており、移動の希望を伝えることで可能かどうかを調べてもらえます。しかし、ここで1点だけ注意が必要です。電柱の移動が可能ということは、その電柱は別の他人の敷地前に移動になると考えられます。移動先の住人が許可しなければ移動はできませんし、近隣トラブルに発展することもあり得ます。「移動先がどこになるのか」は必ず確認するようにしましょう。また、電柱の移動は基本的には費用はかからないことになっています。「土地の価格が安かった」と思っていたら、まったく別の費用がかかってしまい、住宅の予算が少なくなるということもあります。予想外の出費とならないよう、土地の設備条件はしっかりと確認したいですね。
2018年03月13日住宅探しをしている方は、なかなか条件の合う理想の物件と出会えないと感じている方が多いのではないでしょうか。希望するエリアの土地は高額だし手頃な価格の土地となると、通勤や通学にとても不便……。そんな方に注目されているのが「再建築不可物件」です。再建築不可物件の概要やリフォーム・リノベーションが可能か、また注意点などをご説明します。再建築不可物件とはどういうもの?再建築不可物件とは、建築基準法に規定されている条件を満たしていないため、既存の建築物を取り壊し更地にしてしまうと再建築ができない物件のことです。何故このような物件が存在するのかというと、1950(昭和25)年の建築基準法制定やその後の建築基準法改正によって、建築当時は法律に適合していても、現行法には不適合となっているためです。このため、全国には多くの再建築不可物件が現存しています。再建築不可物件は、旗竿地や袋地と呼ばれている土地に多く、具体的には建築基準法でいう道路(幅員4m以上の道路)に敷地が2m以上接していない物件などを指します。(接道義務ともいい、災害時の避難経路の確保や緊急車両が接近できる道路確保が目的)。敷地が2m以上道路に接している土地であっても、目の前の道路が建築基準法上の道路の条件を満たしていない場合(幅員が4m未満の道路など)は再建築不可物件となります。このような再建築不可物件は資産価値が低いため、地域によっては二束三文の価値しかない場合もありますが、東京23区の場合は周辺の土地相場の60~70%程度の相場で取引されています。※建築基準法とは、国民の生命・健康・財産の保護や公共の福祉の増進に資することを目的に、建築物の敷地・構造・設備・用途などに最低限の基準が定められています(1950年施行)。再建築不可物件をリフォーム・リノベーションで新築同様に変身!再建築不可物件は、築40年以上経過した古い物件が多く資産価値も低いため、長く放置されている物件も少なくありません。しかし、物件によっては、リフォーム・リノベーションによって、新築同様に輝きを取り戻すことができる場合もあり、土地を安く手に入れた分をリフォーム・リノベーションに回し、理想に近い物件が取得できる可能性もあります。再建築不可物件は再建築ができませんが、建築確認申請が不要なリフォーム・リノベーションは可能です。建築確認申請が必要になるリフォーム・リノベーションとは、増築や改築、また大規模な修繕や模様替え(建物の主要構造物の一種以上について行う過半の修繕や模様替え)の場合です。しかし大規模な修繕や模様替えの場合、木造2階建て以下、延べ床面積500㎡以下の建物(4号建築物といわれる一般的な家)の場合は確認申請が不要とされています。したがってボロボロの築古物件でも増築や改築はできませんが、新築同様にリフォーム・リノベーションを行うことができます。再建築不可物件でのリフォーム・リノベーションの注意点再建築不可物件を購入しリフォーム・リノベーションする場合、注意したいこともいくつかあります。以下に注意点を挙げてみました。・ローンの利用が難しい再建築不可物件の購入には、基本的に住宅ローンは利用できません(換金しにくく、担保価値が低いため)。・リフォーム・リノベーション費用が通常より割高になる再建築不可物件では工事をする際、工事車両が入れない場合が多く資材の搬入が難しくなるため手間がかかります。また、現在の耐震基準を満たしていない建物が多いため、現在の耐震基準に適合するようなリノベーションが必要になります。・予算オーバーになりやすい予想以上に老朽化していることもあり、予算オーバーになりやすいことも注意が必要です。再建築不可物件は、デメリットやリスクもありますが、目的によっては、いわゆるお宝といえる物件が眠っている可能性があります。再建築不可物件購入の際は、デメリットやリスクなどを十分に承知した上で、検討することをおすすめします。
2018年01月15日土地家屋調査士とは土地家屋調査士とは、不動産の「表示に関する登記(表題登記)」につき、必要な土地又は家屋に関する調査や測量、登記の申請をする国家資格者のことをいいます。依頼者から依頼を受けた不動産がどこにどのような形状で存在し、何に利用されているのかを明確にするべく、高度な測量技術と登記申請についての豊富な知識を駆使して、調査及び測量、登記申請を行います。ゆえに土地家屋調査士は、測量と表題登記のプロフェッショナルといえます。また上記のように、他人からの依頼に基づいて不動産の表題登記ができるのは、土地家屋調査士のみです。土地家屋調査士の業務土地家屋調査士の主業務として、以下の4つが挙げられます。登記申請手続き土地家屋調査士は、土地を売却する際に必要となる境界の確認や調査及び測量、これらに伴う登記事件の申請手続などを行います。また建物を新築、増築、取壊しなどをした場合にも、登記の申請が必要となります。これらの申請手続は、専門家である土地家屋調査士だからこそできる仕事であり、土地家屋調査士業の中でも極めて重要な業務といえます。嘱託による表示登記全国の表示登記案件のなかでも多くの割合を占めるのが、この嘱託(正式な公務員ではないが、国から登記事件の依頼を受け、報酬を受けること)による表示登記です。主に、公共事業や官公署などの嘱託に係る業務があります。地籍整備事業全国には筆界(一筆の土地の範囲を示す境界)を表した地図を備え付けなければなりません。しかし都市部においては、これがまだ十分ではなく、政府の方針により、地籍整備を強力的に推進されているのが現状です。これもまた国からの依頼による業務であり、ほかの資格者では行うことのできない魅力であるといえます。筆界特定とADR(裁判外紛争解決手続)日本では、土地の私有化を認めています。そのため、どの土地が誰のものなのかを示す「筆界」が重要な役割を担います。しかし、私たちのような一般の土地所有者では、簡単に筆界を特定することはできません。そのためか「この土地は私のものだ」「いや私のだ」といった土地の境界線をめぐる争いが相次いでいます。そこで、土地家屋調査士がこの筆界特定の申請代理を業として行うことで、トラブルの解決を図っているのです。さらに、紛争解決手段としては法務大臣より一定の能力を認定された土地家屋調査士が、弁護士と共同して裁判外で紛争を解決していく「ADR(裁判外紛争解決手続)」といった制度も導入され、土地紛争の解決手段としての需要が増えています。まとめ土地境界線の調査や測量、また建物を新築した場合などにその登記申請を代行する土地家屋調査士。生活のなかで膨らんでいく、その土地にたいしての深い思い入れ・・・・。「記憶の足跡」でもある、その人にとって大事な土地(財産・権利)を守る土地家屋調査士の業務には、魅力を感じずにはいられません。
2017年12月16日理想の住まいをゼロから作り上げる注文住宅、憧れですよね。しかしいざ注文住宅を建てたいと思っても、土地の購入方法やプランの進め方、ローンの組み方などわからないことがたくさんあります。そこで今回は、注文住宅購入の流れや注意点を徹底解説!スムーズに計画を進められるよう、事前にしっかりチェックしておきましょう。■注文住宅を購入する際の流れ【手順1】住みたい家のイメージをクリアにするまずは「どこでどんな暮らしがしたいのか」を明確化することからスタートします。以下のポイントを1つ1つ考えながら、住まいの具体的なイメージを膨らませていきましょう。・住みたいエリア「○○区」「○○市内」「○○線沿線」と大まかなエリアが決まったら、最寄り駅までの時間や通勤・通学時間、周辺施設の充実度などを考慮して、希望する立地をさらに特定しておきましょう。・広さ家族構成やライフスタイルを踏まえながら、建てたい家の広さを考えます。もしもイメージしづらい場合には、モデルルームや建売住宅を見学してみましょう。「○○平米だとこれくらいの広さ」と体感でき、生活に必要な広さや部屋数を決めるヒントです。また庭をどうするか、駐車スペースは何台分要るかなども忘れずに考慮し、最低限必要な土地の広さを算出しておきましょう。・外観や内装についてどのような外観や内装にしたいか、ある程度イメージしておくことも大切です。こだわりたいポイントがたくさんある場合は、ただ単に羅列するのではなく優先順位をつけておきましょう。また「夏は涼しくて冬は暖かいリビング」「キッチンは対面式に」など、条件はできるだけ具体的に書き出すことがポイントです。住みたい家のイメージを明確にすることで、この後の土地探しがとてもしやすくなります。家族でしっかり話し合い、希望条件をまとめておきましょう。【手順2】資金計画を立てる次に注文住宅を建てるための資金計画を練ります。現在の貯金額を考慮した上で、用意できる自己資金額や毎月返済可能な額を算出しましょう。すると必然的に、注文住宅にかけられるトータル金額(土地代+建物代)が見えてきます。また建築費用の他に必要となるコストにも気を配りましょう。電気やガスを使うための工事費、検査機関などに申請をするための費用、さらに新居へ引っ越しする際にもお金がかかります。家具・家電を新調する場合にはその購入費も必要です。こうした費用は引き渡しまでに準備しておく必要があるため、あらかじめ頭に入れながら資金計画を立てましょう。【手順3】土地と施工会社を探す住みたい家のイメージや予算のめどが立ったら、土地を探し始めます。住みたいエリアの不動産会社に相談し、希望条件をもとに適した土地物件を紹介してもらいましょう。同時に建築を依頼する施工会社を決めましょう。一般的には、ハウスメーカーや工務店、設計事務所に依頼をするのが主流です。ハウスメーカーは実績豊富で安心、工務店は地域密着型で融通が利きやすい、設計事務所は希望を最大限具現化できるといった特徴があります。希望する住まいを実現できるかどうかは施工会社次第といっても過言ではありません。積極的に住宅展示場や実際の施工物件に足を運び、納得して任せられるところを選びましょう。また土地探しと同時期に施工会社を探すことで、希望する建築が可能かどうかを見極めながら土地を選ぶことができます。土地を購入してから「この土地にこの建築は難しい」と却下されてしまうことがないよう、同時進行で探すことをおすすめします。【手順4】敷地調査と地盤調査その土地に希望通りの家が建てられるかを判断するために、敷地調査と地盤調査が行われます。これらの調査は、施工会社経由で依頼するのが一般的です。中には費用を負担してくれる施工会社もあります。・敷地調査敷地を測量し、正確な形状を把握する調査です。具体的には登記簿上の面積と合致しているか、道路や隣地との高低差はどのくらいか、水道・ガス・電気などの配管の有無などを確認します。またその敷地にかかる法的な規制(建ぺい率や容積率、高さ制限など)についても調べられます。この調査によって、建てる際に縛りがあるかどうかがわかります。・地盤調査地盤の性質を調べることで、安全に住まいを建築できるかどうかを確認できる調査です。結果によっては追加で地盤改良工事が必要になるケースも。安全な暮らしのためにしっかり確認しておきましょう。【手順5】土地の購入・契約土地の安全を確認できたら、いよいよ購入手続きです。契約のときには一般的に手付金として土地代金のおよそ10%を支払います。この手付金は契約後に買い手側の都合でキャンセルする場合は戻ってこないケースが多いため、注意しましょう。また土地を紹介してくれた不動産会社に支払う仲介手数料や、土地購入の申請手続きの際に必要な契約印紙代なども別途かかる場合があります。土地探しの段階から、契約時にかかる費用の目安を確認しておくと安心です。ちなみに、土地代金の残りの支払い方法は、ローン返済が主流。一般的に仲介してくれた不動産会社がリードして手続きを進めてくれます。【手順6】施工会社と具体的なプランニング間取りや各部屋の広さ、内装や外観の素材、設備のグレードなど、具体的な建物プランニングを進めていきます。納得のいくまでミーティングを重ねて決めるため、最低でも3ヶ月程度要すると認識しておきましょう。【手順7】建築請負契約を結ぶ建築する建物のプランが決まったら、請負契約を行います。「工事請負契約書」「工事請負契約締結書」「見積書」「設計図書」と呼ばれる4つの書類を1つ1つ確認し、同意の上署名します。かなりボリュームがあるため、事前に写しをもらっておき、わからない点をあらかじめ確認してクリアにしておくとスムーズです。建物建築費用も土地代金と同様にローンで返済するのが一般的。金融機関によっては土地と建物をセットでローンが組める場合もあります。その方が税金面でのメリットが大きいためおすすめです。【手順8】建築確認申請から着工いよいよ着工ですが、その前に行わなければならないのが建築確認申請。建物プランが建築基準法や条例などに適合しているかの確認を受けるために、書類を役所に提出します。申請内容に問題がなければ「確認済証」が発行され、晴れて着工開始です。■【土地購入前に必読】チェックしておきたい5つのこと不動産会社から紹介してもらう土地は安全であるケースが多いですが、中には問題のある厄介な土地が紛れている可能性も。気に入った土地が見つかったら、念のため土地の登記事項証明書を見せてもらい、どんな土地なのか詳しく確認しておくと安心です。その際チェックしておきたい5つのポイントをまとめてみました。【チェックポイント1】条件の悪い土地ではないか過去に地盤沈下が起こるなど地盤に問題がある土地の場合は、事前に地盤改良工事を行う必要があり、その分費用が上乗せされます。また隣接する土地との境界線をチェックし、隣家とのトラブルが起こりやすい形状ではないかどうか確認しておきましょう。【チェックポイント2】用途地域のチェック土地には「その土地が主にどういうもので利用するか」という設定されています。建物の種類や構造、高さなどに制限が設けられているため、その土地がどういう場所なのかは事前にチェックが必要です。用途地域によって周辺の環境にもかなりの差が出ます。例えば「第一種低層住居専用地域」に分類される土地は、一般的な住宅以外を建てることが難しいエリアで、住環境としては最適です。一方「準工業地域」に分類される土地は、住居を建てることは可能なものの、環境に悪影響を及ぼす恐れのない工場が住居と混在しているエリア。多少の音や臭いといった影響は否めず、閑静な住宅地を望む場合は適していないでしょう。【チェックポイント3】接道義務のチェック土地を購入する際には「建築予定となる土地が道路に面しているか」も重要です。建築基準法では建物を建てる土地は、道路に2m以上接している必要があると定められています。接する道路も4m以上の幅が必要です。昭和25年以前に建てられた建築物はこの条件を満たしていない場合が多いため、古い建物を取り壊して更地にし、新たに注文住宅を建てる場合には特に注意しましょう。【チェックポイント4】建築条件付きの土地物件かどうか土地によっては、不動産会社と工務店がコラボして販売しているケースもあり、これを「建築条件付き物件」といいます。つまり、建築業者が限定されてしまっており、自分で業者を選ぶことができません。トータルコストが割安になるといったメリットもありますが、どこでコストを抑えているのか不透明な部分や、自分で業者を選べない分こだわりを追求した家づくりがしにくいといったデメリットも。建築家選びから自分で行いたい場合は、こうした建築条件付き物件は不向きといえるでしょう。【チェックポイント5】占有者がいる土地ではないか購入したい土地に居座る占有者がいる場合は、建物建築後もトラブルに発展する可能性があります。不当な占有者がいる物件は避けた方がよいでしょう。このような条件を事前にきちんと確認し、各項目に納得した上で土地購入の申し込みを行いましょう。そして土地の売買価格、支払い方法、引き渡し時期などを不動産会社と相談し、契約を交わします。ここで大切なのは「その土地の価格相場をしっかり調査しておくこと」です。国土交通省が定める地域ごとの「地価公示価格」、さらには国道局長が定める道路ごとの「路線価」をチェックしましょう。どちらもインターネット上で簡単に調べることができます。その土地が属する地域の価格相場を把握しておくと、価格交渉をよりスムーズに行えます。場合によっては相場よりもかなり上乗せされた価格を提示されることもあるため、慎重に下調べを行いましょう。■住宅ローンを組む際の流れと注意点土地や建築プランの売買契約を行ったら手付金を支払い、残金は引き渡し時に決済します。一般的には住宅ローンに申し込みをし、残金の資金調達するケースがほとんど。事前審査で承認が下りていればスムーズにローン契約が進み、融資してもらうことができます。ただし注意しなければならないのが、住宅ローンが実行されるのは、一般的には建物の引き渡し時点であることです。注文住宅は土地代金を先に支払うケースが多く、土地と建物をセットでローンを組めないケースもあります。また建物の「施工費用」に関してはローンに含めることができず、通常は契約から引き渡しまでの間に一括、または数回に分けて支払う必要があります。このようにそれぞれの支払いのタイミングでお金を用意できない場合は「つなぎ融資」を検討しましょう。これは住宅ローン実行までの間につなぎで融資を受けられるサービスです。金融機関によって取り扱いが異なるため、必要な場合は事前にしっかり確認しておきましょう。【2つの住宅ローンのタイプ】住宅ローンについてもきちんと下調べをし、どのローンを選んで契約するか慎重に検討する必要があります。住宅ローンは主に「固定金利型」と「変動金利型」の2つです。それぞれの特徴を以下でチェックしましょう。・固定金利型借入から返済が終わるまで、金利がずっと変わらないタイプです。金融情勢によって金利が変わらないため、借入時に総返済額がいくらになるかを把握できます。そのため返済の計画を立てやすいことも大きなメリットです。低金利のときに借り入れを行えば、将来的に金利が上昇しても返済額は変わりません。逆に金利が高めの時期に契約してしまうと、低金利時代が訪れたときにその恩恵を受けられないといった懸念点もあります。借入から返済までずっと金利が変わらないものもあれば、固定金利の期間が限定されているタイプもあります。・変動金利型金利が途中で変わる可能性があるのが、変動金利型です。金利を半年ごとに見直し、そのときの経済状態によって金利が決まります。ただ仮に金利が上がったとしても、5年間は今までと同じ金額を返済します。6年目に返済額が見直されますが、基本的に前5年間の1.25倍以上の支払金額になることはありません。市場に合わせて金利が上がったり下がったりと不安定ではありますが、低金利のときはその恩恵を十分に受けられるといったメリットがあります。逆に金利が高いと返済額が増えるため、きちんと理解した上での契約が大切です。金融機関によって取り扱いに差があるため、どちらのタイプにするかを十分に考えた上で住宅ローン契約を行いましょう。自分たちのライフプランに合わせて選ぶのがおすすめですが、迷ってしまう場合は不動産会社や施工業者に相談してみるのもひとつの方法です。業者はたくさんの事例を見てきているため、「今契約するならこのタイプがおすすめ」と的確なアドバイスをもらうことができるでしょう。■おわりにいかがでしたか?注文住宅の購入を検討している場合は、こうした手順や段取りといった流れを把握しておくと、全体像が見えてスムーズに計画を進めることができます。事前に調べておくべきことを整理して、慎重に計画を進めていきましょう。
2017年05月12日無償譲渡されるのは、愛媛県今治市新都市第二地区(いこいの丘)の土地、16.8ヘクタールで36億7500万円。森友学園とはケタ違いの金額だ。 今治市選出の福田剛愛媛県議が疑問を呈する。 「いこいの丘に新設される岡山理科大学の獣医学部は6年制の獣医学科(各学年の定員160人)と4年制の獣医保健看護学科(同60人)。総勢1200人の大学に土地を無償提供し、建設費の一部も今治市が負担するわけです。 費用対効果に疑問があるし、大学は固定資産税も非課税。市にはほとんどお金が入ってきません。今治はタオルと造船の町で、その関係の大学なら納得がいくのですが……」 岡山理科大を運営するのは学校法人「加計学園」(本拠地・岡山県)。岡山理科大など3つの大学をはじめ、専門学校、高校、中学、保育園を経営。さらに系列を含めて「一大教育グループ」を築く。 同学園の加計孝太郎理事長(65)は、安倍晋三総理(62)が20代のころ、一緒にアメリカ留学して以来の親友だ。昨年だけでも3度の会食と2度のゴルフ、昨年12月24日には、昭恵夫人も交え4時間弱、会食している。 「孝太郎さんの学校経営手腕は高く評価されています。熱帯魚がブームになれば『アクアリウムコース』を作るなど、時流に乗る手法で生徒を集めてきました。趣味は武道全般。とくにボクシングが好きなようです」(加計氏を知る政界関係者) 今治市民からは、巨額の負担を心配する声が上がっている。 「森友学園と同じようにいわれますが、今治市は’83年から、新都市開発整備事業をスタートして大学の誘致を進めてきたのです。解除条件つきの契約で、大学が撤退する場合は土地を返してもらえます」(市役所企画課) 土地の無償譲渡だけではない。憤りを隠さないのは、日本獣医師会の境政人専務理事だ。 「私たちは半世紀以上、獣医学部の新設に反対してきました。獣医師は毎年1000人ほどが国家資格を取得し、獣医師の総数は不足していません。文部科学省も『獣医師の供給不足は起きていない』と申請を却下してきました。しかし昨年11月、安倍総理が出席する国家戦略特区諮問会議で官邸主導により短期間で決定されたのです」 決定から1カ月間、文部科学省がパブリックコメントを募集すると、反対意見が83%。それでも新設方針に変更はなかったという。 さらに、昭恵夫人は、加計学園が運営する「御影インターナショナルこども園」(神戸市東灘区)という認可外保育施設の「名誉園長」を務めている。加計学園に事実関係を問い合わせると、こんな答えが返ってきた。 「うちの理事長と総理は家族ぐるみのつき合いで、昭恵夫人に、『御影の名誉園長になってほしい』とお願いし、快諾いただいた。今治市の土地取得は、私学の場合、無償譲渡か貸与でだいたい決まるんです。今回、応募したのはうちだけですが、条件をこちらから提示したことはありません」(学園事務局) 土地の無償譲渡を盛り込んだ’16年度補正予算案は、今治市議会で3日に可決。来年4月に開校する予定だ。(週刊FLASH 2017年3月21日号)
2017年03月09日