皆さんは、義家族の言動に関して悩みはありますか?今回は「マンションの売却を企てる義父」にまつわる物語とその対処法を紹介します。(CoordiSnap編集部)マンションの売却を企てる義父主人公は夫と子どもたちと一緒にマンションに住んでいます。ある日、心当たりのないローン仮審査経過の通知が届きます。夫に尋ねようにも連絡がつきません。しかたなく夫と一緒にいるはずの義父に連絡を入れる主人公。義父に事情を説明し、夫に連絡したい旨を伝えると…。義父が「ローンの仮審査通ったか」と言い出したのです。出典:Youtube「Lineドラマ」義父は主人公たちが住んでいるマンションを売却すると言います。そしてそのお金を頭金にして別のマンションを買おうとしているのです。夫も了承済みですが、勝手な計画に「聞いてないですが?」と主人公は絶句。しかし後日、焦った義父から「マンションが売れない」と連絡が入ります。「そりゃそうでしょ」と吐き捨てる主人公。なぜならマンションの所有者は主人公だったのです。思いもよらない主人公の発言に義父は「えっ?」と唖然とします。さらに、夫の浮気が突如明らかになり、浮気の証拠を使って義父と夫を追い詰めるのでした。読者が回答した対処法マンションを勝手に売却し、別のマンションを購入しようとする義父とは、今後もうまくやっていけるとは思えないでしょう。夫が義父と手を組んでいるようであれば、離婚して夫と義父と縁を切ります。(20代/女性)自分から説明しても義父が聞いてくれないようであれば、今回のことを弁護士に相談して、弁護士から義父に説明してもらいます。(40代/女性)※こちらの記事はみなさんから寄せられたアンケートをもとに作成しています。※本文中の画像は投稿主様より掲載許諾をいただいています。※作者名含む記事内の情報は、記事作成時点でのものになります。※こちらのお話は体験談をもとに作成しています。
2024年02月11日人気恋愛バラエティ番組『あいのり』(フジテレビ系)に出演していたブロガーの桃の夫が7日に自身のアメブロを更新。売却したチャイルドシートの買取価格を報告した。この日、夫は「コメントでオススメ頂いたチャイルドシートのシート保護マット」と写真を公開し「買ってみました!」と報告。愛車について「納車からわずか1週間ですが・・・早くもチャイルドシートの重みで座面が傷んでる感があり」と説明し「保護マット導入を決意!」と保護マットを購入した理由を明かした。続けて「他社品も守備範囲が広めで良さそうだったんですが、いかんせんボルボの白いシートがしゅきしゅき過ぎて」とお茶目に述べつつ「今回は手頃なサイズ感のcybex純正品を選びました」と報告。「装着後はこんな感じ」と保護マットを敷いたチャイルドシートの写真を公開し「ネットのどこを探しても装着画像がなかったので結構不安だったのですが・・・これよこれ~これが欲しかったのよ~」と満足そうにつづった。最後に「これまでカーシェア用に使ってたチャイルドシートはお役御免になり、某リユースショップで売却してきた」と述べ「買取価格は合計20円でした・・・」とチャイルドシートの買取金額を報告。「そんなもんよなぁ~」とつづり、ブログを締めくくった。この投稿に読者からは「びっくりな値段ですね」「参考になります」「そんなに安くなるのね」などのコメントが寄せられている。
2024年02月08日田舎に新築で建てた一軒家。子どもが成長し、今後の通学などを考えて別の場所へ新しい家を購入。以前の家はまだ築10年ほど。売却を考えていたので少しずつ荷物など整理をしていたところ、義両親が片付けを手伝ってくれることに。とても有難いと思っていたのですが……。 引っ越しをすることになった理由結婚してすぐに街の中心地から少し離れた田舎の場所に新築で建てた一軒家。夫と2人のころ、子どもは2人くらいかなと計画し購入。その後、子どもが4人になり、「小さいころはいいけど、大きくなってくると部屋が必要だよね。今の家だと部屋数が足りないね」となりました。 また田舎なので少し交通機関が不便な場所。「子どもたちの通学などを考えると便利な場所へ引っ越しするほうが良いね」と夫と話し合い、中心地のほうへ引っ越しすることになりました。 義両親のおかげでスムーズに引っ越し引っ越しを機に断捨離! 新しく購入した家へは必要最小限の荷物を持って行き、以前の家には大量の荷物がまだ置いた状態。時間があるときに片付けに行く生活をして数カ月が過ぎ、そろそろ売却を考えることにしました。そのとき、なかなか片付けが進まないのを見かねて、義両親が「片付けを手伝ってあげるよ」と言ってくれたのです。 必要な物だけど今すぐには使わない大きな荷物は売却が決まるまで、とりあえず前の家に置いておく。それ以外は処分と決め、なかなか進まなかった片付けは義両親のお陰ですぐに終わりました。 売却しようとしたら…いよいよ不動産屋さんへ売却してもらうために連絡しようかと思っていたところ……。義両親から「まだ片付けたい所があるから鍵を貸しておいてほしい」と連絡がありました。私は少し不思議に思っていたのですが鍵を貸すことを承諾し、義両親は私たちがいないときでも前の家を出入りするようになりました。 するとある日、売却が決まるまで置いておこうと言っていた私たちの荷物をすべて新しい家へ持ってきたのです。そして「家、きれいになったよ〜」と言われて写真を見せてくれたのですが驚きました。 私たちの家なのに!私たち夫婦が植えていた花壇の花や木はすべて抜かれ、義両親の好みの植物に植え替えられていました。さらに、家の中は義両親の荷物が入れられ、義母好みに飾られていました。そして「これ、ありがとう!」と言って渡していた鍵を返してくれたのですが、義両親はスペアキーを作っていたのです。 義両親なので私の口からは何も言えず、ただ驚くばかりでした。それと同時にひと言も断りもなく私たちの荷物をすべて出し、自分たちの家のように使っている義両親に対して怒りが沸々と湧いてきました。 売却を考えてから約1年。今でも義両親は自分たちの家のように月に2〜3回ほど、家に訪れては庭手入れや泊まりにきています。そのたびに夫へは「義両親はどのように思って使っているのか?」と聞いていましたが、旦那からはハッキリとした返事はなくモヤモヤした気持ちに。毎回思うのも疲れてしまうので、今ではもうあの家は義両親の家だと思うことにしています。 著者:中村 望8歳、6歳、3歳、0歳の4人育児中のママ。長年、事務員として勤務していたが出産を機に退職。1人目の育児が少し落ち着いたときに趣味として始めた習い事で、現在では指導者として教室を運営。ママ目線での執筆活動もおこなう。 イラスト制作者:マンガ家・イラストレーター うちここ
2023年12月01日不動産売却を検討している人には「不動産の売却はどこに依頼したらいい?」「信頼できる不動産会社の見極め方が分からない」と不安を抱えている人も多いのではないでしょうか。株式会社駅探(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:金田直之)が運営するメディア駅探PICKS不動産( )では不動産会社を選ぶときのポイントを解説する記事コンテンツを公開いたしました。(記事公開日:2023年5月28日)※公開記事コンテンツはこちら不動産売却を依頼するならどこがいい?選び方のポイントも詳しく解説 - 駅探PICKS不動産 : 不動産売却で不動産会社選びが重要な理由仲介で不動産売却をする場合売却の成否が不動産会社にかかっている不動産会社はチラシやポータルサイトを使って販売活動を行います。不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれれば、その分早く買い手が見つかる可能性が高くなるでしょう。そのため、売却が成功するかどうかは不動産会社にかかっていると言っても過言ではありません。また、不動産売却ではほとんどの場合、価格交渉が行われます。購入希望者が値下げ交渉をしてきたとき、対応が上手な担当者であれば、より高い値段で売却できる可能性も高まります。監修者のコメント不動産会社とのコミュニケーションを円滑にするためには以下の2つのポイントが大切です。・不動産屋は何とかして売却して仲介手数料を取りたいと思っているので、物件価格を下げてくる可能性がありますが、自分の基準を持って毅然と対応しましょう。・対応は素早くこちらの対応が遅いと売却に影響が出たり、担当者のやる気の低下にもつながりますのでレスポンスは早めにしましょう。売却するまで時間がかかる不動産を売却するまでには、平均で3ヶ月から半年くらいかかると言われています。手際が悪い不動産会社やサービスが悪い不動産会社に依頼してしまうと、長期間にわたって不快な思いをしてしまう可能性があります。不動産を売却するまでには、さまざまな手順や書類対応が必要です。少なからず精神的負担も発生します。その間、何度もやり取りを行う不動産会社は、コミュニケーションがとりやすくお互いに良好な関係が築ける会社を選びましょう。監修者からのコメント不動産売却には専門的な知識や手続きが必要なため、不動産会社の選択も重要ですが、どのような経験を持った専門家に相談すれば良いかも重要となります。専門家の種類と理由は以下になります仲介手数料の金額が異なる不動産仲介手数料は法律で上限が決まっています。しかし実際は、上限までの範囲内で不動産会社が自由に決めることが可能です。なかには「仲介手数料0円」と無料にしているところもあります。仲介手数料が安ければ、その分売却したときに利益が多くなります。仲介手数料がなるべく安い不動産会社を選ぶのも1つの方法でしょう。監修者からのコメント仲介手数料が安い不動産会社を選ぶことで売却時の利益を増やせますが、仲介手数料以外にも重視すべきポイントは以下の3つです!買取で不動産売却をする場合査定額がそのまま売却額になる不動産買取で売却する場合は、査定額がそのまま売却額になります。不動産の買取相場は仲介よりも安く、不動産市場で取引される市場価格の6割から8割程度です。不動産の価格は高額であるため、1割でも違うと大きな金額の違いが発生します。買取価格が仲介よりも低くなる理由は、不動産会社が買い取ったあとリフォームをして再販するのに費用がかかるためです。しかし、不動産会社によっては自社の負担を増やしてでも不動産を確保するために、高額な査定額を提示してくれるところもあります。そのため、買取で売却する場合も不動産会社選びは慎重に行い、できるだけ高く買い取ってくれるところを選びましょう。買い取ってもらえないこともある買取を依頼しても、不動産会社が断る場合もあります。たとえば、耐用年数を経過していたり、再販できる状態までリフォームすると費用がかかりすぎる場合です。古ければ古いほど買い取ってもらうのは難しい傾向にあります。古い家を買い取ってもらうには、リノベーションのノウハウを持った再販専門の不動産会社がおすすめです。買取価格はあまり高くないかもしれませんが、一度問い合わせてみるとよいでしょう。監修者からのコメント古い家を買い取ってもらうには、再販専門の不動産会社がおすすめです。再販専門の不動産会社は、不動産を安く買い取り、その後にリフォームをして高く売るので、リフォーム力が強い会社が多いです。再販専門の不動産会社を選ぶポイントは以下の3つになります!・なるべく高く買い取ってくれるところ・大手の再販専門不動産会社は、不動産取引がスムーズです・信頼できる会社かどうかをホームページなどで確認する(設立や資本金など)買取保証付き仲介が選択できる買取保証とは、ある期間まで仲介で売り出して買い手が見つからなかった場合には買取をしてもらえるというサービスです。たとえば、「仲介で高く売り出したいけれど、長期間売れなかった場合は買い取ってもらいたい」という場合です。ただし、買取保証付きの仲介はすべての不動産業者が行っているわけではありません。対応してもらえるか、あらかじめ確認しましょう。小さな不動産屋に依頼するメリットは少ないですが、地場で強い業者であればメリットはあります。 店舗もいくつかあり地域に根付いた業者であれば、大手よりも売却力が高いケースも少なくありません。おすすめの大手不動産会社の紹介など、続きは公開記事をご覧ください。不動産売却を依頼するならどこがいい?選び方のポイントも詳しく解説 - 駅探PICKS不動産 : ■この記事の監修者株式会社リプラス代表ようすけ不動産・プロフィール2014年に不動産投資に出会うサラリーマンとして10年以上勤め退職現在は不動産投資家、WEBサイトの運営、YouTuberとして活躍・略歴2014年不動産投資開始2019年総投資5億円2021年WEBサイト立ち上げ2022年YouTube開始、総投資9億円※本記事は、不動産に関する知識に関して監修いただいています。(不動産会社の紹介箇所を除く)会社概要商 号 :株式会社 駅探所在地 :〒102-0083東京都千代田区麹町5-4JPR麹町ビル代表者 :代表取締役社長 金田 直之資本金 :291百万円事業内容 :乗り換え案内/時刻表/地図を中心としたナビゲーション事業、インターネットメディア事業、インターネット広告配信事業URL :「ekitan」: 「駅探BIZ」: 「駅探ASPサービス」: 「駅探PICKS不動産(ピックス)」 お問い合わせ先【本データの利用条件】1情報の出典元として、「駅探PICKS脱毛」の名前を明記してください2出典元として、以下のURLへのリンクを設置してください記事URL: 関連記事: 3調査結果データについて、加工・改変は許可いたしません。4当社がふさわしくないと判断した場合には、転載許可を取り消し、掲載の中止を求めることができます。【本件に関するお問い合わせ】株式会社駅探広報:重田・鎌田TEL: 03-6367-5951メールアドレス: press@ekitan.co.jp 詳細はこちら プレスリリース提供元:NEWSCAST
2023年06月21日マンションの売却価格は、売り出し価格と同じになるとは限らないため、実際に手元に残る金額は売却してみないとわかりません。最終的に手元に残る大まかな金額は、事前にシミュレーションすることで把握が可能です。株式会社駅探(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:金田直之)が運営するメディア駅探PICKS不動産( )ではマンションの売却で手取りを把握しておきたい人に向けて、シミュレーションできるサイトを利用するために必要な基礎知識を解説する記事コンテンツを公開いたしました。(記事公開日:2023年5月26日)※公開記事コンテンツはこちらマンション売却前にシミュレーション!売却後に手元に残る金額はいくら? - 駅探PICKS不動産 : マンション売却のシミュレーションをする基礎知識マンション売却のシミュレーションサイトは、基本的に画面の案内に沿って各項目の金額を入力すれば結果が得られる仕組みです。結果は自動計算されるため、入力する金額によって大きく差がでます。実際の手取りに近い結果を得るためには、できるだけ詳細な金額を入力することが大切です。ここでは、シミュレーションサイトを利用するために必要な基礎知識を紹介します。マンションの売却価格とは・売り出し価格マンションを実際に売り出すときの価格で、売り手が自由に設定できる・売却価格マンションの売買契約が実際に成立したときの価格で、必ずしも売り手の希望通りになるとは限らないマンションを売却する際には、「売り出し価格」や「売却価格」などの価格に関する専門用語が頻繁に登場します。売り出し価格はマンションを実際に売り出すときの価格で、売り手が自由に設定できます。一方の売却価格はマンションの売買契約が実際に成立したときの価格で、必ずしも売り手の希望通りになるとは限りません。マンションを売り手の希望価格で売り出しても、価格交渉や周辺物件との兼ね合いで値下げを余儀なくされるケースも多いからです。売り出し価格は、値下げを想定して設定するケースも少なくありません。マンション売却のシミュレーションでは、売却価格の入力項目があります。特に住み替えで売却代金を新居の購入費用に充てる予定がある場合は、高すぎる売却価格を入力しないように注意が必要です。取得や売却にかかる諸費用の内訳マンション売却での手取りは、売買契約が成立したときの売却価格がそのまま反映されるわけではありません。売却する際には、次の諸費用がかかるからです。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、売却価格が400万円超の場合は「売却価格×3%+60,000円+消費税」で算出できます。例えば売却価格が2,800万円の場合、仲介手数料は99万円です。2,800万円×3%+60,000円+1.1=99万円手取りは上記の諸費用を差し引いた金額になるため、状況によっては想像していたよりも少ない可能性もあるでしょう。所有期間が必要な理由マンションを売却して利益が出た場合は、その売却益に対して譲渡所得税と呼ばれる税金が課せられます。譲渡所得税の中には、所得税と住民税が含まれています。さらに2013年からは、所得税の中に東日本大震災の復興支援のための復興特別所得税(2.1%)が上乗せされました。譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つに区分されています。上記の表を見ると、長期譲渡所得に比べて短期譲渡所得の税率のほうが高いことがわかります。その差は2倍程度になるため、所有期間5年を超えるのを待ってから売却したほうが節税につながります。なお、譲渡所得税は売却益に対する税金なので、マンションを売却して利益が出なかった場合は納税義務が発生しません。マンション売却で課税対象となる利益譲渡所得税は、マンションの売却価格すべてに対して課せられるわけではありません。次のように、マンションの購入や売却にかかった費用などを差し引いた金額が課税対象になります。譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除取得費と譲渡費用に含まれる費用は、次の通りです。建物の場合、本体の購入費用から減価償却費の相当額を差し引くことが可能です。なお、特別控除については次の見出しで詳しく解説します。マンション売却に適用される節税の特例マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課せられます。譲渡所得は取得費や譲渡費用を差し引けるため、売却価格のすべてが課税対象になるわけではありません。さらに、譲渡所得からは特別控除を差し引くことが可能です。マンションを売却する際に利用できる特別控除は、次の通りです。特例の適用条件を満たしていても、自動的に適用されるわけではありません、適用を受けるためには、マンションを売却した翌年の確定申告で手続きする必要があります。マンション売却の手取りの計算方法マンション売却の手取りは、次の式で算出できます。手取り=売却価格-諸費用-税金-住宅ローン残債上記のうち手取りを大きく左右する項目は、売却価格と住宅ローン残債です。住宅ローン残債が多い場合は、マンションが高く売却できても手取りは少なくなります。一方で住宅ローン残債がない場合は完済に充てる必要がないため、手元に多くのお金を残せる可能性があります。例えば、売却価格が5,000万円の場合、4,000万円の残債があれば1,000万円しか残りません。しかし、売却価格が3,000万円でも残債がなければ、手元には3,000万円残せる計算になります。そのため、マンションを売却する際には住宅ローンの残債も確認することが大切です。マンション売却のシミュレーションで精度を高める方法シミュレーションはあくまでも予想に過ぎないため、実際の結果とは大きく異なるケースも少なくありません。しかし、工夫次第でシミュレーションの精度を高めることが可能です。ここでは、マンション売却のシミュレーションで精度を高める方法を解説します。査定を受けてから売却価格を入力マンションの売り出し価格は、売り手が自由に設定できます。しかし、希望価格でシミュレーションしても、現実とのズレが大きい可能性もゼロではありません。不動産市場の相場は一定ではなく、常に変動しているからです。現実との大きなズレを解消するためには、不動産会社の査定で得られた査定額を用いると効果的です。査定額は不動産会社ごとに異なるため、複数社に依頼して売却相場を把握してから売却価格を入力するとより精度が高くなります。複数社に査定を依頼する際には、一括査定サイトが便利です。画面上に必要情報を一度入力すれば、複数社にまとめて査定を依頼できます。一括査定サイトは24時間いつでも利用できるだけでなく、1件ずつ依頼する場合に比べて手間が省けます。監修者からのコメント査定額が異なる要因は売却力だと思われます。売却力があれば高く査定できます、売却力がなければ低い査定額になります。査定額を判断する上で特に注視した方がいいポイントは、「周辺の制約事例と比較して、査定額を出していること」「物件の長所も短所もしっかりと捉えていること」「立地や学区などの詳細も把握していること」の3つです。購入したときの諸経費がわかる書類を探すシミュレーションでは、マンション購入時にかかった諸経費を入力する項目が設けられているため、購入時にかかった諸費用がわかる書類を準備することで、シミュレーションの精度を上げることができます。マンションの購入金額や諸経費は、売買契約書に記載されているため、売買契約書を用意してからシュミレーションをおこなうと良いでしょう。マンション売却シミュレーションができるおすすめ4つのサイトの紹介など、続きは公開記事をご覧ください。マンション売却前にシミュレーション!売却後に手元に残る金額はいくら? - 駅探PICKS不動産 : ■この記事の監修者株式会社リプラス代表ようすけ不動産・プロフィール2014年に不動産投資に出会うサラリーマンとして10年以上勤め退職現在は不動産投資家、WEBサイトの運営、YouTuberとして活躍・略歴2014年不動産投資開始2019年総投資5億円2021年WEBサイト立ち上げ2022年YouTube開始、総投資9億円※本記事は、不動産に関する知識に関して監修いただいています。(不動産会社の紹介箇所を除く)会社概要商 号 :株式会社 駅探所在地 :〒102-0083東京都千代田区麹町5-4JPR麹町ビル代表者 :代表取締役社長 金田 直之資本金 :291百万円事業内容 :乗り換え案内/時刻表/地図を中心としたナビゲーション事業、インターネットメディア事業、インターネット広告配信事業URL :「ekitan」: 「駅探BIZ」: 「駅探ASPサービス」: 「駅探PICKS不動産(ピックス)」 お問い合わせ先【本データの利用条件】1情報の出典元として、「駅探PICKS脱毛」の名前を明記してください2出典元として、以下のURLへのリンクを設置してください記事URL: 関連記事: 3調査結果データについて、加工・改変は許可いたしません。4当社がふさわしくないと判断した場合には、転載許可を取り消し、掲載の中止を求めることができます。【本件に関するお問い合わせ】株式会社駅探広報:重田・鎌田TEL: 03-6367-5951メールアドレス: press@ekitan.co.jp 詳細はこちら プレスリリース提供元:NEWSCAST
2023年06月20日不動産売却を検討している人の中には、「初めての不動産売却で、どこの不動産会社に依頼したらいいか分からない」「少しでも高く、早く売りたい」「複数の不動産会社に査定した方が良いのはなぜ?」と不安を抱えている人も多いのではないでしょうか。株式会社駅探(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:金田直之)が運営するメディア駅探PICKS不動産( )では複数の不動産会社に売却を依頼するメリット・デメリットや、複数の不動産会社に相談する方法、無料一括査定で不動産会社選びをするメリットなどについて解説する記事コンテンツを公開いたしました。(記事公開日:2023年5月28日)※公開記事コンテンツはこちら不動産売却は複数の会社に査定依頼した方が良い?一括査定のメリット・注意点を解説 - 駅探PICKS不動産 : 複数の業者に不動産売却を依頼することは可能不動産を個人で売却するのはなかなか難しく、ほとんどの場合は不動産会社に仲介を依頼します。顧客サポートや物件情報の開示、契約の取りまとめ、立ち合いなど、媒介契約を結んだ不動産会社が担う役割はさまざまです。優良な不動産会社や有能な担当者であれば、より高い価格でスムーズに売却を進められます。そのため、「複数の不動産会社に登録できれば、売れやすいのでは?」「そもそも複数の不動産会社に登録ってできるの?」と疑問を持つ方もいるでしょう。結論からいえば、不動産売却を複数の業者に依頼することは可能です。しかしデメリットもあるので、安易に選択はできません。不動産会社に仲介を依頼する際の契約として、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。複数の不動産会社に依頼したい場合は「一般媒介契約」を選択することになります。他の2つの契約内容では、契約を結んだ不動産会社以外と契約はできないため注意しましょう。3種類の媒介契約は、契約期間や報告義務、レインズの登録義務など契約内容が異なります。それぞれの契約のメリット・デメリットを知ったうえで、どの契約を結ぶのか慎重に判断しましょう。複数の業者に不動産売却を依頼するメリット一般媒介契約を結べば、複数の不動産会社に売却依頼ができます。ここでは、複数の業者に頼むメリットについて解説します。より多くの人に情報発信できる不動産を売却しようと思ったら、不動産の情報を多くの人に知ってもらう必要があります。インターネットを使って探す方も多いので、検索した時に引っかかるかどうかは非常に重要です。物件を探している方の目に留まらなければ、売れるものも売れません。複数の不動産会社に依頼すれば、それぞれの自社サイトに物件情報が掲載されます。不動産会社が大手ならば、その自社サイトを活用する顧客も多いでしょう。また複数の自社サイトに掲載されればポータルサイトに掲載される確率も高くなり、物件情報が拡散しやすくなります。情報拡散を目的で一般媒介契約を結ぶなら、土地の利便性がよかったり建物の築年数が浅いなど、売りやすい物件が向いています。客引きとなるような好条件の物件の場合、担当者も目立つところに掲載してくれるでしょう。監修者からのコメント依頼する不動産会社は、大手が必ずしも良いというわけではありません。とくに、地方などであれば地場に強い業者がいますので、そこを探すことが大事です。自分でも買い手を見つけることができる不動産物件の取引を個人で行うことは法律上合法です。親族や近隣住人から購入希望の申し出があった場合、一般媒介契約や専任媒介契約なら取引できます。専属専任媒介契約を結んでいた場合、個人間で取引できないので注意しましょう。自分で買い手を見つけるメリットは、仲介手数料や消費税がかからないことです。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められています。例えば、取引額が400万円以上の仲介手数料は、以下の計算式で算出します。仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税4,000万円の不動産を売却した場合は、138万6,000円(税込)が仲介手数料です。仲介手数料は、決して少ない金額ではありません。払わなくてよいなら、それに越したことはないでしょう。しかし、個人間で不動産売買をする場合、不動産会社が担ってくれる役割を自分たちで行わなければなりません。不動産関連の知識がない場合トラブルが発生しやすいので、注意が必要です。また、仲介を挟まない取引の場合、買主は現金一括購入で物件を手に入れなければなりません。ローンを組む場合、不動産会社が作成する重要事項説明書が必要になるからです。このように個人取引は難易度が高いので、よく考えてから行いましょう。監修者コメント個人間売買を他人とおこなうのはおすすめできません、せめて親族間程度にしておくと良いでしょう。その際にも、契約書は必ず作り、司法書士などの専門家に見てもらうことが大切です。売却後にトラブルにならないように特記事項などは必ず書きましょう。囲い込みを避けられる不動産会社は売買が成立しないと、仲介手数料を得られません。不動産会社が、仲介手数料を入手する方法は2種類あります。まずは「片手仲介」です。売主が契約している不動産会社と、買主が契約している不動産会社がそれぞれ異なる場合、契約している顧客のみから利益を得ます。もう1つは「両手仲介」。不動産会社が仲介手数料で最も利益を出そうと思ったら、買主と売主の双方から仲介手数料を得るのが一番です。当然、後者の「両手仲介」のほうが不動産会社の利益は大きくなるので、故意に「囲い込み」を行う悪質な業者もあります。他社から物件を見せてほしいと連絡が来ても「すみません、すでに申し込みが入りました」といい、断ってしまうのです。担当者は、自分が受け持っている顧客の中から購入希望者が現れるまで売却をしません。囲い込みをされると、売買成約までに時間がかかってしまいます。囲い込みをされやすいのは、他業者への同時依頼ができない専任媒介契約と専属専任媒介契約です。一般媒介契約では複数の業者へ依頼できるため、囲い込みの心配がありません。監修者からのコメント基本的には一般媒介の方が囲い込みのリスクもないですし、多くの業者に売却依頼を出せるので有利です。複数の業者に不動産売却を依頼するデメリット複数の業者に売却を依頼できる一般媒介契約には、メリットだけでなくデメリットもあります。ここではデメリットについて解説しましょう。積極的に販売活動をしてもらえないことが多い不動産会社は、成約してはじめて仲介手数料が入ります。他の不動産会社が先に物件の成約を決めてしまえば、時間やお金をかけて営業活動をした分赤字になってしまうのです。立地や築年数などがよい好物件であれば、目立つ広告枠に掲載するなど努力をしてくれるでしょう。しかし、条件があまりよくない物件や不動産会社の手厚いサポートが必要な物件は、積極的に販売活動を行いません。特に買い替えや任意売却、築30年超えの物件、借地、相続、離婚の財産分与などに関わる不動産は手がかかります。一般媒介契約にすると、営業担当者が熱心に販売してくれない可能性があるので注意しましょう。また、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に以上、顧客に状況を報告する義務が不動産会社にあります。しかし、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼している場合、不動産会社に報告の義務がありません。複数の不動産会社後契約を結んだものの、どの会社からも見向きもされず放置されてしまうといった危険があります。レインズに登録してもらえないレインズとは「Real Estate Information Network System」の略です。日本語では、不動産流通標準情報システムといいます。不動産会社だけが利用できる不動産情報サイトで、一般には公開されていません。不動産会社はレインズを使って、現在販売されている他社の物件情報を得ます。そして興味がありそうな顧客に、物件を紹介するという流れです。売主にとっては、全国規模で物件情報を流せるためレインズ登録には大きなメリットがあります。専属専任媒介契約は契約から5日以内、専任媒介契約は契約から7日以内に、不動産会社は物件情報をレインズに登録しなければいけない義務があります。不動産会社は片手仲介よりも両手仲介を望むので、期限ギリギリまでレインズに登録しないことがあります。自社内で買主と売主を見つけて、両手仲介を成約するためです。一般媒介契約を結んだ場合、レインズの登録は任意登録のため多くの不動産会社は登録しません。登録すれば早く買主が見つかるかもしれませんが、他社からの紹介で成約が決まった場合、買主側の仲介手数料が入らないためです。このように、一般媒介契約ではレインズに登録されない危険性があります。不動産会社との連絡が負担になる一般媒介契約では、不動産会社から顧客への報告義務はありません。そのため自分から担当者に不動産の売却状況を問い合わせる必要があります。仲介を依頼する不動産会社が多いほど、メールや電話でのやり取りが増えて負担が大きくなるでしょう。またどの不動産会社がどのような状況なのか、それぞれ把握する必要があります。仕事終わりや休日にそのような作業に時間を割きたくない方は、一般媒介契約はおすすめできません。また、不動産会社が優先するのは両手仲介の可能性が高い物件です。一般媒介契約の物件は、後回しにされやすいでしょう。自分から営業担当者に頻繁に連絡を取り、物件が放置されたままにならないよう注意が必要です。監修者のコメント複数の業者に依頼するとやりとりに時間はかかります。「物件の訪問査定」「資料のやりとり」「価格交渉」などです。これらが複数になると短期間で全てをこなすので精神的にも負担になってしまうのはデメリットといえるでしょう。不動産売却を複数の業者に相談する方法など続きは公開記事をご覧ください。不動産売却は複数の会社に査定依頼した方が良い?一括査定のメリット・注意点を解説 - 駅探PICKS不動産 : ■この記事の監修者株式会社リプラス代表ようすけ不動産・プロフィール2014年に不動産投資に出会うサラリーマンとして10年以上勤め退職現在は不動産投資家、WEBサイトの運営、YouTuberとして活躍・略歴2014年不動産投資開始2019年総投資5億円2021年WEBサイト立ち上げ2022年YouTube開始、総投資9億円※本記事は、不動産に関する知識に関して監修いただいています。(不動産会社の紹介箇所を除く)会社概要商 号 :株式会社 駅探所在地 :〒102-0083東京都千代田区麹町5-4JPR麹町ビル代表者 :代表取締役社長 金田 直之資本金 :291百万円事業内容 :乗り換え案内/時刻表/地図を中心としたナビゲーション事業、インターネットメディア事業、インターネット広告配信事業URL :「ekitan」: 「駅探BIZ」: 「駅探ASPサービス」: 「駅探PICKS不動産(ピックス)」 お問い合わせ先【本データの利用条件】1情報の出典元として、「駅探PICKS脱毛」の名前を明記してください2出典元として、以下のURLへのリンクを設置してください記事URL: 関連記事: 3調査結果データについて、加工・改変は許可いたしません。4当社がふさわしくないと判断した場合には、転載許可を取り消し、掲載の中止を求めることができます。【本件に関するお問い合わせ】株式会社駅探広報:重田・鎌田TEL: 03-6367-5951メールアドレス: press@ekitan.co.jp 詳細はこちら プレスリリース提供元:NEWSCAST
2023年06月20日賃貸中の物件を売却したいと思っても「入居者がいても売却できるのか」「一般的な不動産売却となにが違うのか」「オーナーチェンジ物件の売却方法は?」など気になることが多いのではないでしょうか。株式会社駅探(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:金田直之)が運営するメディア駅探PICKS不動産( )では、入居者がいる賃貸物件を売却する3つの方法を紹介します。さらに、メリット・デメリットや売却の流れについて解説する記事コンテンツを公開いたしました。(記事公開日:2023年5月27日)※公開記事コンテンツはこちら賃貸中の物件売却の進め方は?オーナーチェンジ物件の売却方法・注意点も解説 - 駅探PICKS不動産 : 賃貸中の物件を売却する3つの方法入居者がいる状態で賃貸物件を売却する方法は、大きく分けて次の3つです。・物件のオーナーチェンジ・退去してもらってから物件売却・現在の入居者に物件を売却物件のオーナーチェンジオーナーチェンジとは、買主に物件の所有権と入居者との賃貸契約の地位を引き渡すことです。賃貸契約の地位は、入居者に使用を継続させる義務と家賃を受け取る権利などを指します。今までは、入居者の了承を得なければオーナーチェンジできませんでしたが、2020年4月の法改正によって、入居者には事後通知すればよいという規定に変更されました。売主にとっては、売却活動期間中も家賃収入を得られるのがメリットです。投資用物件を探している買主にとっては、購入時点での空き室リスクがないことがメリットといえます。退去してもらってから物件売却入居者に退去してもらうと投資用物件としてだけでなく、居住用物件を探している人のニーズにもマッチするということが大きなメリットです。ただし、入居者に退去を求める交渉は難航することが少なくありません。立ち退き料の相場は家賃の6カ月分です。退去後の売り出し期間中は家賃収入もなくなるため、売却前の収支には注意する必要があります。現在の入居者に物件を売却入居者に売却できれば、内見対応の必要がないほか、立ち退き料やリフォーム費用を支払うこともありません。また、個人間で売買の商談が成立すれば、不動産会社に仲介を依頼しなくてよいため仲介手数料が発生しないこともメリットです。入居者が住み続けることを希望し、購入意志を示す可能性が高ければ打診してみましょう。賃貸中の物件を売却する基本の流れ入居者がいる物件を売却する流れを、上記で紹介した3つの方法に分けて解説します。物件のオーナーチェンジをする場合1:物件の資料(登記事項証明書・間取り図・管理規約・利回りなど)を集める2:複数の不動産会社に査定依頼する3:査定額と内容を比較検討し、媒介契約する不動産会社を選ぶ4:不動産会社と媒介契約を結ぶ5:売り出し6:買主候補と商談7:売買契約を結ぶ8:入居者へ事後通知9:入金確認、物件引き渡し10:翌年2~3月で確定申告通常の不動産売却では不動産会社の訪問査定で最終的な査定額が決まりますが、オーナーチェンジ物件の場合は「収益還元法」で査定がおこなわれます。将来を含めて予測される利回りを基に査定額を計算する方法です。不動産会社によって将来の利回り予想値が異なる可能性が高いため、複数社に査定依頼して比較検討しましょう。なお、買主候補との商談時は現在の管理会社を引き継ぐかどうかも確認しておきましょう。監修者からのコメント例えば10年後の利回りが知りたければ、周辺の類似物件で10年古い物件がどれくらいの利回りなのかを見て参考にします!参考にするポイントは、・人口の推移を考慮しているか・周辺の類似物件から算出しているか・収益物件の取り扱いがあるかどうかの3つです!退去してもらってから物件を売却する場合1:5~6社の不動産会社に簡易査定を依頼し、査定額を確認する2:入居者に退去を依頼する(契約期間満了の6カ月~1年前)3:入居者と立ち退き料や期間の交渉をする4:入居者に退去してもらう5:管理会社との契約を解除する6:物件の資料(登記事項証明書・間取り図・管理規約など)を集める7:簡易査定を依頼した不動産会社のなかから2~3社に絞り、訪問査定を依頼する8:厳選した不動産会社と媒介契約を結ぶ9:売り出し、買主候補の内見に対応10:買主候補と商談11:売買契約を結ぶ12:入金確認、物件引き渡し13:翌年2~3月で確定申告入居者に退去してもらうためには、賃貸契約の期間満了(自動更新前)の6カ月~1年前に立ち退きの通知をおこなう必要があります。ただし、建物の老朽化や耐震性不足などの正当な理由がない限り、退去を強制できないため入居者との交渉には時間を割く余裕を持ちましょう。退去してもらったあとは、査定に必要な資料を集めて複数の不動産会社に簡易査定を依頼します。簡易査定は物件情報から査定する方法です。その査定額と内容を比較し、訪問査定を依頼する会社を絞り込みます。絞り込む理由は、不動産会社の内見に対応する時間と手間がかかるからです。現在の入居者に売却する場合1:入居者に物件の売却意思があることを伝える2:入居者が購入意思を示したら商談する3:双方が合意した内容で売買契約書を作成する4:売買契約を結ぶ5:入金確認、物件引き渡し、管理会社との契約解除入居者に売却意思を伝えるときは、購入してもらうことを迫らないよう気を付けましょう。入居者自ら購入意志を示すかどうかが大切です。入居者が購入意思を示さず、退去を強制されることを懸念しているときは、オーナーチェンジという方法があると説明すれば、トラブルを避けられます。入居者との商談がまとまれば、売買契約に進みましょう。契約書の作成や登記手続きなどは司法書士に依頼することをおすすめします。契約書に不備があると無効になったり、買主の住宅ローン手続きに支障が出る可能性もあります。また、入居者との交渉が難航しそうなときは、サポートとして不動産会社に仲介を依頼しましょう。仲介手数料がかかりますが、取引をスムーズに進めやすくなります。賃貸中の物件売却で失敗しないポイントなど続きは公開記事をご覧ください。賃貸中の物件売却の進め方は?オーナーチェンジ物件の売却方法・注意点も解説 - 駅探PICKS不動産 : ■この記事の監修者株式会社リプラス代表ようすけ不動産・プロフィール2014年に不動産投資に出会うサラリーマンとして10年以上勤め退職現在は不動産投資家、WEBサイトの運営、YouTuberとして活躍・略歴2014年不動産投資開始2019年総投資5億円2021年WEBサイト立ち上げ2022年YouTube開始、総投資9億円※本記事は、不動産に関する知識に関して監修いただいています。(不動産会社の紹介箇所を除く)会社概要商 号 :株式会社 駅探所在地 :〒102-0083東京都千代田区麹町5-4JPR麹町ビル代表者 :代表取締役社長 金田 直之資本金 :291百万円事業内容 :乗り換え案内/時刻表/地図を中心としたナビゲーション事業、インターネットメディア事業、インターネット広告配信事業URL :「ekitan」: 「駅探BIZ」: 「駅探ASPサービス」: 「駅探PICKS不動産(ピックス)」 お問い合わせ先【本データの利用条件】1情報の出典元として、「駅探PICKS脱毛」の名前を明記してください2出典元として、以下のURLへのリンクを設置してください記事URL: 関連記事: 3調査結果データについて、加工・改変は許可いたしません。4当社がふさわしくないと判断した場合には、転載許可を取り消し、掲載の中止を求めることができます。【本件に関するお問い合わせ】株式会社駅探広報:重田・鎌田TEL: 03-6367-5951メールアドレス: press@ekitan.co.jp 詳細はこちら プレスリリース提供元:NEWSCAST
2023年06月19日任意売却を検討している人の中には「住宅ローンの返済がきつくて、任意売却を検討したいけど誰に相談したらいいの?」「任意売却できないケースはある?」と不安を抱えている人も多いのではないでしょうか。株式会社駅探(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:金田直之)が運営するメディア駅探PICKS不動産( )では、任意売却とは?仲介・競売との違いやメリット・デメリットについて解説する記事コンテンツを公開いたしました。(記事公開日:2023年5月26日)※公開記事コンテンツはこちら任意売却とは?仲介・競売との違いやメリット・デメリットを解説 - 駅探PICKS不動産 : 任意売却とは任意売却は仲介・競売とは次のような違いを持っています。上記の比較のとおり、最も自由度が高いのは仲介であり、売り主の思い通りの売却ができます。一方で、競売は任意売却よりも価格面や返済計画などで自由度がないです。これは、金融機関と協議ができる任意売却と比較して、競売では信頼関係が完全に破綻しているため、単に債権回収の手段として利用されるからです。したがって、競売にかかる前に金融機関に相談することが大切です。仲介の場合仲介とは、ローンを返済して抵当権を抹消、不動産業者に依頼して売却する一般的な方法です。任意売却とは違い、金融機関の許可などは必要なく、売却活動を自由に進められ、思い通りの値付けができます。ただし、相場を理解したうえで金額を設定しなければ、売れないことも当然あります。監修者からのコメント相場を把握するには、不動産情報サイトなどで、売却予定の物件がある周辺の売り出し中物件で、似たような間取りや大きさの物件と比較すると良いです!競売の場合競売とは、金融機関が返済できないと判断し、抵当権を行使して一方的に売却を進める方法です。任意売却では協議の余地がありますが、競売は値付けもできず、残債の返済も一括で求められるなど、不動産の持ち主にとってはかなり過酷な対応がとられます。そのため、この方法で不動産を売却しないように、事前に金融機関などに相談しましょう。任意売却のメリット・デメリット任意売却を正しく理解するためには、メリット・デメリットを把握する必要があります。ここでは、それぞれ5つづつ紹介し、詳しく内容を解説します。任意売却のメリット任意売却には次の5つのメリットがあります。・相場に近い売却価格・プライバシーが守られる・売却にかかる経費・税金が相殺される・ローン残額を分割で返済できる・自分の意向で売却活動ができる価格、プライバシー、経費・税金の相殺など、任意売却は複数のメリットがあります。ここでは、それぞれを解説しましょう。相場に近い売却価格任意売却の流れは表面的には、通常の不動産取引と変わらないため、仲介と同様に相場に準じた価格で売却できる可能性が高いです。この点はローンを返済するという意味においても重要であり、相場以下の金額でしか売却ができない競売と比較すると、大きなメリットとみなすことができます。プライバシーが守られる任意売却は金融機関からの許可がもらえれば、通常と同様な手順で進められるため、返済がうまくいっていないことを他人にしられずにすみます。一方で、競売にかかってしまうと裁判所が運営するサイト上で、住所や建物の外観図などが公開されてしまいます。こうなると滞納の事実が明るみになる可能性が高いです。経済的な危機にさらされているなかで、さらなるプレッシャーを受けるのは精神的にもよくないです。そのため、近所や知り合いなどにプライバシーをしられないように、金融機関に相談を早めにおこない任意売却するのがよいでしょう。売却にかかる経費・税金が相殺される任意売却は、不動産売買でかかる経費・税金などを売却したお金から支払うことができます。経済的に困窮している状況では、支出はなるべく抑えたいところです。特に仲介する不動産会社に支払う手数料や税金などは金額もある程度大きく、負担として重くのしかかるのが現実です。しかし、これらはどのような人も平等に対応を求められます。このとき、ローンの返済を目的として売却を進める任意売却では、すべてのお金が返済に回されるのではなく、次の経費・税金の支払いにあてることが可能です。・仲介手数料・抵当権抹消費用・印紙税・金融機関手数料(金融機関ごとに違う)・繰り上げ返済手数料(固定金利)・司法書士への報酬・滞納税(延滞料)なお、不動産会社と交渉し、控除を適用できれば引越し費用を自身から捻出する必要はなくなります。したがって、費用負担を抑えたうえで不動産の売却、借入の返済が可能になります。監修者からのコメント不動産会社と交渉することで、仲介手数料を値引きしてもらえる可能性があります。ローン残額を分割で返済できる任意売却は、期限の利益喪失通知を受けたとしても残債を分割で支払えます。なお、期限の利益喪失通知とは、借入金を分割のローンとして返済できる権利を失ったことを通知するものです。そのため、本当であれば残債は一括で返済することを求められますが、金融機関と相談したうえで任意売却ができれば、引き続き分割での返済ができます。また、経済状況などの変化により返済がむずかしくなった経緯があるため、今後の返済額について金融機関に相談すれば、返済額を少なくしてくれるケースもあります。なお、競売ではこれらの対応はありえないため、任意売却をできるように行動したほうがメリットが多いです。自分の意向で売却活動ができる任意売却は自身の意向で不動産を売却できますが、競売ではそのような自由はありません。通常のケースでは自由に値付けをおこない、任意の買い主にきまった日付で売却します。このような「誰に」「いくらで」「いつ」という選択を任意売却はとれるため、納得のいった金額でスムーズに物件を売却、引き渡しが可能です。一方で、売却を強制的におこなう競売では上記のような自由はなく、裁判所から送られてくる内容にしたがって、期日までに家を出ていくしかありません。任意売却のデメリット任意売却にはメリットだけでなく、次のようなデメリットもあります。・信用情報機関に登録される・業者選びが難しい・連帯保証人がいる場合は同意が必要・売却金額によっては合意が得られないことがある・ローン残債があるなら売却後も支払いがある上記のように今後の生活に影響がでたり、連帯保証人や金融機関から同意が必要になったりと、複数のデメリットが存在します。信用情報機関に登録される任意売却を利用する過程で返済が滞っていると、信用情報機関に登録されて不利益を被る可能性があります。この信用情報機関とは、返済が遅れたといった金融事故を登録し、金融機関などが必要に応じて、サービスの利用を認めてもよいのかを判断するためのシステムです。住宅ローンでは3ヵ月以上滞納した場合、信用情報機関に登録されてしまいます。普段の生活においてはほとんど問題ありませんが、クレジットカードの申請をおこなったケースなどで、審査に通らないといった不利益が発生する恐れがあります。なお、一度登録されれば5年以上は記載されてしまうため、返済が難しくなる前に金融機関に相談しましょう。業者選びが難しい任意売却は特有の複雑さがあるため、業者選びに苦労することがあります。これは売り主と業者だけで進められるものではなく、金融機関や法律に詳しい弁護士などとの連携が必要になるからです。一般的な不動産一括査定サイトなどから、業者を選んで依頼すればよいわけではないです。また、手続きも複雑化しており、実績や経験の豊富な業者に依頼する必要もあります。そのため、どういった不動産会社なのか、公式サイトをよく確認したり、連絡をとって対応してくれるのかを検討する手間がかかります。監修者からのコメント業者選びのポイントは、任意売却の実績があるか、担当者に任意売却の知識があるか、金融機関からの信頼があるかの3点に注意すると良いでしょう!買取実績で選ぶ不動産買取業者は、買取実績が多いほど信頼できるとも考えられます。不動産買取業者のホームページにはお客様の声を掲載している業者もあります。参考にしながら実績を確認して不動産買取業者を選ぶようにしましょう。また、分譲マンションの場合は同じマンション内の実績が多い会社だと、買取価格を交渉できる可能性が高まります。連帯保証人がいる場合は同意が必要ローンを組む際に連帯保証人を立てた場合には、同意をもらえないと任意売却ができません。不動産を売却する都合上、連帯保証人にも説明をおこなったうえで同意をもらう必要があります。ただし、連絡がとれないケースや同意してもらえないことがあります。その場合は、任意売却をあきらめるか、第三者に連絡・仲介してもらい説得をお願いしましょう。売却金額によっては合意が得られないことがある売却金額が金融機関の望む水準ではなかった場合には、金融機関から任意売却を合意してもらえない可能性があります。金融機関としても債権を回収するための方法として、任意売却を認めています。そのため、残債とのギャップが大きい場合は合意しづらいです。一方で、任意売却でなく競売の場合は、売却金額が少なくなるのが一般的です。この点を加味していくと相対的に任意売却のほうがメリットが大きくなるため、交渉を続けていけば合意に結びつくこともあります。監修者からのコメント債権者の属性や状況によって、基準は変化するので水準や許容範囲の根拠などは、金融機関に直接確認しましょう!ローン残債があるなら売却後も支払いがある借入の金額と売却額にも左右されますが、任意売却できたとしてもローンの支払いから解放されるわけはないです。任意売却を決断するタイミングでは経済状況が悪化しているため、手元にお金はあまり持っていないでしょう。そのうえで売却価格が残債を上回るケースは、ある程度限られるはずです。多くは一定の残債を減らしたうえで、返済を引き続きおこなっていくことになります。ただし、交渉で支払額を少なくすることも可能なので、返済をつづけることはデメリットですが、効率化できる点はメリットです。監修者からのコメント少しでも返済額を減らしたいという人は、今後の返済計画を明確に話して、計画的に返済していきますとアピールすると、金融機関も安心することができ、減額してもらえる可能性が出るかもしれません。任意売却ができないケースなど続きは公開記事をご覧ください。任意売却とは?仲介・競売との違いやメリット・デメリットを解説 - 駅探PICKS不動産 : ■この記事の監修者株式会社リプラス代表ようすけ不動産・プロフィール2014年に不動産投資に出会うサラリーマンとして10年以上勤め退職現在は不動産投資家、WEBサイトの運営、YouTuberとして活躍・略歴2014年不動産投資開始2019年総投資5億円2021年WEBサイト立ち上げ2022年YouTube開始、総投資9億円※本記事は、不動産に関する知識に関して監修いただいています。(不動産会社の紹介箇所を除く)会社概要商 号 :株式会社 駅探所在地 :〒102-0083東京都千代田区麹町5-4JPR麹町ビル代表者 :代表取締役社長 金田 直之資本金 :291百万円事業内容 :乗り換え案内/時刻表/地図を中心としたナビゲーション事業、インターネットメディア事業、インターネット広告配信事業URL :「ekitan」: 「駅探BIZ」: 「駅探ASPサービス」: 「駅探PICKS不動産(ピックス)」 お問い合わせ先【本データの利用条件】1情報の出典元として、「駅探PICKS脱毛」の名前を明記してください2出典元として、以下のURLへのリンクを設置してください記事URL: 関連記事: 3調査結果データについて、加工・改変は許可いたしません。4当社がふさわしくないと判断した場合には、転載許可を取り消し、掲載の中止を求めることができます。【本件に関するお問い合わせ】株式会社駅探広報:重田・鎌田TEL: 03-6367-5951メールアドレス: press@ekitan.co.jp 詳細はこちら プレスリリース提供元:NEWSCAST
2023年06月13日家電を売却する場合、リユースショップへの買取依頼か、メルカリなどのフリマサイトで販売するのが一般的。どちらも二次利用されることが前提なので環境にやさしく、お小遣い稼ぎもできるのがうれしい。売却時の基準やポイントを知ることで、高値で売却できるメリットも。教えてくれたのは、家財の買取経験が豊富な小野倫敬さんです。家電とのサヨナラ術:売却編Q1. リモコンを故障・紛失した家電、またはリモコン単体でも売れる?A. 汎用性や代替品があるリモコンかどうかがポイントに。「マルチリモコンやスマホアプリでも動く家電で、本体は新しかったりする場合は、リユースショップでも値段がつくことが多いです」と、小野さん。では、本体が壊れてしまった家電のリモコンは?「フリマサイトであれば売れる可能性が。ただ、上述のようなリモコンだと、替えが利くので売りにくいです。そのリモコンがないと操作できないような特殊性の高いものであれば、探している人もいるのでニーズが合えば売れることも」Q2. 実家に眠っている古い家電は売れる?A. 大きさが重要。Wラジカセや旧型Macは高値になりやすい。親や祖父母世代が使っていた古い家電、意外とお宝だったりして?と思ったことがある人もいるのでは。「レトロな家電は、動かなくてもインテリアとして一定の人気があるので、リユースショップでも買取できる場合が。特に最近人気が再燃しているWラジカセや旧型Macのような昭和~平成初期の家電は、意外な高値がつくこともあります。なかでも手頃なサイズのものは売りやすい分需要があり、狙い目です」Q3. 一部の機能が故障した複合機やコンポは売れる?A. ハードルは高いが買い手との需要がハマれば値がつくことも。「リユースショップの場合、一部でも壊れているものは買取不可となるお店もあります。ではフリマサイトであれば売れるかというと、残念ながらそれも難しいことが多いのではないでしょうか。一部が壊れているということは、今は動く部分も今後壊れる可能性が高いため、どうしても敬遠されがちです」。稀なケースだが、フリマサイトで特定のパーツだけを探している人とうまくマッチングすれば売れる場合もある。Q4. 古くても売れる可能性が高いものはある?A. 専門店があったり、現在では入手困難なレアな家電はニーズも高め。専門店がある場合、そこに持ち込む方がリユースショップもより高値になりやすい傾向に。「代表的なものだとオーディオやカメラ、Mac製品など。専門店はターゲットが明確で、そこに需要があるので買取価格も高くなりやすいです」。また、今となっては新品で手に入らないMDプレーヤーやビデオデッキなどはフリマサイトで売れることも。「昔のVHSをまた見返したくて、再生機器を探しているといった話はよく聞きます」Q5. リユースショップとフリマサイト、どう使い分けるのがおすすめ?A. 自分の希望や売りたいものに合わせて判断するのが吉。手間をかけずにすぐ売りたいならリユースショップ、高く売りたいならフリマサイトなど、両者の特性を理解したうえで使い分けを。「目安として10年が経過した家電はリユースショップでは買取できない場合が多いです。一方で、フリマサイトなら家電の付属品やパーツだけで売れることも。リユースショップは店頭販売が基本なので買う人が限られますが、フリマサイトは全国に顧客がいるのでニッチなものでも売れやすいです」Q6. 高値がつきやすい家電はどんなもの?A. 人気が高いブランド家電やデザイン家電は需要も。「誰もが知っていて憧れるようなブランド家電、デザイン家電、欧米メーカーの家電などはリユース市場でもやはり人気があります」と、小野さん。これらの家電はもともとの価格設定が高いことも多く、価値が下がりづらい傾向にあるのだそう。中古でもいいから欲しいという人も多いので高値がつきやすいのだとか。そのほかレアな限定モデルや、新品でも入手する難易度が高い人気ゲーム機などは高く売れる傾向に。小野倫敬さん総合リユースショップ『トレジャーファクトリー』バイヤー、終活・生前整理サービス『Regacy』責任者。家財評価アドバイザーの資格を持つ業界10年超のベテランで、店頭買取や出張買取、画像査定など家財の買取経験が豊富。※『anan』2022年6月8日号より。イラスト・別府麻衣取材、文・宮尾仁美(by anan編集部)
2022年06月05日田舎に新築で建てた一軒家。子どもが成長し、今後の通学などを考えて別の場所へ新しい家を購入。以前の家はまだ築10年ほど。売却を考えていたので少しずつ荷物など整理をしていたところ、義両親が片付けを手伝ってくれることに。とても有難いと思っていたのですが……。 引っ越しをすることになった理由結婚してすぐに街の中心地から少し離れた田舎の場所に新築で建てた一軒家。夫と2人のころ、子どもは2人くらいかなと計画し購入。その後、子どもが4人になり、「小さいころはいいけど、大きくなってくると部屋が必要だよね。今の家だと部屋数が足りないね」となりました。 また田舎なので少し交通機関が不便な場所。「子どもたちの通学などを考えると便利な場所へ引っ越しするほうが良いね」と夫と話し合い、中心地のほうへ引っ越しすることになりました。 義両親のおかげでスムーズに引っ越し引っ越しを機に断捨離! 新しく購入した家へは必要最小限の荷物を持って行き、以前の家には大量の荷物がまだ置いた状態。時間があるときに片付けに行く生活をして数カ月が過ぎ、そろそろ売却を考えることにしました。そのとき、なかなか片付けが進まないのを見かねて、義両親が「片付けを手伝ってあげるよ」と言ってくれたのです。 必要な物だけど今すぐには使わない大きな荷物は売却が決まるまで、とりあえず前の家に置いておく。それ以外は処分と決め、なかなか進まなかった片付けは義両親のお陰ですぐに終わりました。 売却しようとしたら…いよいよ不動産屋さんへ売却してもらうために連絡しようかと思っていたところ……。義両親から「まだ片付けたい所があるから鍵を貸しておいてほしい」と連絡がありました。私は少し不思議に思っていたのですが鍵を貸すことを承諾し、義両親は私たちがいないときでも前の家を出入りするようになりました。 するとある日、売却が決まるまで置いておこうと言っていた私たちの荷物をすべて新しい家へ持ってきたのです。そして「家、きれいになったよ〜」と言われて写真を見せてくれたのですが驚きました。 私たちの家なのに!私たち夫婦が植えていた花壇の花や木はすべて抜かれ、義両親の好みの植物に植え替えられていました。さらに、家の中は義両親の荷物が入れられ、義母好みに飾られていました。そして「これ、ありがとう!」と言って渡していた鍵を返してくれたのですが、義両親はスペアキーを作っていたのです。 義両親なので私の口からは何も言えず、ただ驚くばかりでした。それと同時にひと言も断りもなく私たちの荷物をすべて出し、自分たちの家のように使っている義両親に対して怒りが沸々と湧いてきました。 売却を考えてから約1年。今でも義両親は自分たちの家のように月に2〜3回ほど、家に訪れては庭手入れや泊まりにきています。そのたびに夫へは「義両親はどのように思って使っているのか?」と聞いていましたが、旦那からはハッキリとした返事はなくモヤモヤした気持ちに。毎回思うのも疲れてしまうので、今ではもうあの家は義両親の家だと思うことにしています。 著者:中村 望8歳、6歳、3歳、0歳の4人育児中のママ。長年、事務員として勤務していたが出産を機に退職。1人目の育児が少し落ち着いたときに趣味として始めた習い事で、現在では指導者として教室を運営。ママ目線での執筆活動もおこなう。 イラスト制作者:マンガ家・イラストレーター うちここ
2022年02月09日焼肉店「牛宮城」を今年3月にオープンさせるべく、準備を進めている宮迫博之(51)。しかし資金が足りず、趣味で収集していた高級時計を売却せざるを得ないほどの苦境に立たされているという。宮迫は1月6日にYouTubeチャンネルを更新。内装業者との打ち合わせの様子を公開し、「床に大きな配管が流れており、至るところに凹凸がある」「壁から砂が落ちている」などいくつかの修正箇所が挙げられた。だが、ビルの構造や夜間工事といった特殊条件に加え、短納期ですべての箇所を手掛けるとすれば「2、3千万円はかかる」とのこと。内装業者との打ち合わせ後、宮迫は“コンサルタント”である焼肉店経営者の本田大輝氏と実業家の本間儀彦氏に「現実問題、貯蓄から出すっていうのでは足らないと思う」と窮状を吐露。しかし妥協することはせず、「お金作りますわ」「もともと趣味で集めてたもんですけど、時計を売ります」と切り出したのだった。そして「売ったらダメなもんもあるんです。もちろん人に譲ってもらったとか」と言いつつも、「売ってなんぼか作ったら、今あるお金と足したら2、3千万は何とかできると思います」と語っていた。動画のコメント欄には、《もう引けに引けない所まで来てるんだろうな》《大好きな時計を売るとは…ちょっと胸が痛い…》など心配する声が相次いでいる。■「芸人時計部」の会長を務めるほどだった宮迫といえば、芸人時代から熱心に高級時計を収集していた。「時計好きの芸人を束ねた『芸人時計部』の会長を務めるなど、腕時計マニアとして知られていました。家計を管理していた妻に注意されながらも、パテック・フィリップやオーデマ・ピゲ、リシャール・ミルといった1千万円越えの超高級時計を買いそろえていたようです」(芸能関係者)’18年8月号の『ゲーテ』に掲載されたインタビューでは、その“豪奢ぶり”をこう語っていた。《会長の僕が飛ばしすぎて、みんなついていかれへんと。この間、税理士経由で嫁に今まで時計に使った金額がバレて、罵倒されました》一方、宮迫が熱心に高級腕時計を収集していたのは、“いざという時”のためでもあったという。「好みの腕時計以外にも投機目的で買うこともあったようです。親しい投資家から『今後価値が上がるよ』と言われた時計を買っていたと聞いています。会うたびに着けている腕時計が変わっていて、後輩たちに見せびらかすことが多かったです。芸人仲間との飲み会でも、宮迫さんは口癖のように『お金がなくなったらこれ売るわ!』と嬉しそうに腕時計を自慢していました」(後輩芸人)昨年12月11日、YouTuberのヒカル(30)のチャンネルに登場した宮迫。ヒカルから焼肉店を開店させるにあたって懐事情を問われると、「大丈夫じゃない」「2年前の騒動以降、前の年の税金をガッポー持っていかれたので貯金自体がだいぶヤバいんですよ」などと明かしていた。“最後の切り札”に手を出さざるを得ないほどの苦戦ぶりだが、その行方に注目が集まっている。
2022年01月07日「息子さんの不倫密会が今年5月に報じられてから、ご両親もほとんどお見かけしなくなっていたのですが、ついに実家を売却したそうです」そう語るのは、映画コメンテーター・有村昆(45)の実家近所の住人。7月29日、有村と妻でフリーキャスターの丸岡いずみ(49)との離婚が発表された。有村といえば、かつては“お坊ちゃまタレント”と目されていたこともあった。有村自身は丸岡との夫婦対談で、実家についてこう語っている。《家の中に赤絨毯が敷いてあって、シャンデリアがばーん、女神像がどーん、だもんね(笑)。決して豪邸、ってわけでもないんだけど。》(「週刊朝日」2015年6月12日号)不動産登記によれば、その“セレブ実家”が売却されたのは7月16日、離婚発表の約2週間前だった。‘18年1月には代理母出産によって長男が誕生しているが、親権を持つのは不倫をした有村だという。「有村昆さんのご両親は、お孫さんの世話をするために、よく家を留守にしていました。『すごく可愛いんだ』と、いつも言っていましたから、お孫さんとは離れ離れになりたくなかったのでしょうね」(前出・実家近所の住人)密会報道後、有村はレギュラー番組を全て降板し、収入は激減している。慰謝料や養育費については明らかにされていないが、有村の両親が実家を売却したのは、元嫁・丸岡への慰謝料を捻出するためだったのだろうか。
2021年07月31日オスカー受賞作の『ムーンライト』『ミナリ』や、個性の強い『レディ・バード』『ミッドサマー』などを手掛けてきた製作・配給会社の「A24」が、自社の売却を検討していることが分かった。提示価格は25億ドルから30億ドル(約2744億円から約3292億円)。「Variety」誌などが報じた。「A24」はすでに買い手候補の多数の企業と、18か月にわたって交渉してきたという。現在も話し合いが続いているかは不明。というのも、同社は事業拡大に注力しており、売却は最優先事項ではないからだとのこと。提示額が25億ドルとは莫大な金額だが、これはこの1年で劇的に変化したメディアの情勢によるものだという。たとえば今年5月、AmazonがMGMを84億5000万ドルという巨額で買収を決めたと報じられている。「A24」の買い手有力候補として挙がっているのはAppleだ。「A24」は2018年にAppleと複数年にわたる作品製作の契約を結んでおり、翌年に『オン・ザ・ロック』(ソフィア・コッポラ監督)を製作&配信し、高い評価を受けた。2018年に契約を結んだ際に、両者間で売却の話が出ていたと話す関係者もいる。なお、Appleは先日リース・ウィザースプーンの製作会社「Hello Sunshine」の買収にも興味を示していることが報じられたばかり。(Hiromi Kaku)
2021年07月15日つみたてNISAで運用している投資信託は、基本的に長期での運用を心がけるべきですが、いつでも売却はできます。つまり、資金が必要なときに現金化できるというメリットがあるのです。この記事では、つみたてNISA運用中に現金を引き出す方法と、売却のメリット・デメリットについて解説します。つみたてNISAと途中売却のメリット金融審議会「高齢社会における資産形成・管理」左の図は1995年から20年間、A: 定期預金のみ、B:国内の株・債券に半分ずつ投資、C:国内・先進国・新興国の株や債券に6分の1ずつ投資した場合の実績を表しています。Aの定期預金は元本割れのリスクはありませんが、20年間運用していても1.32%(平均0.1%)しか利益率はありません。一方、国内の株・債券に半分ずつ投資した場合、20年間で38%(年平均1.9%)の収益を得られます。ただし収益のブレが大きく、途中でマイナスリターンになることもあります。そして Cの国内・先進国・新興国の株と債券に6分の1ずつ幅広く分散投資した場合、収益率が79.9%(年平均4.0%)ともっとも高かった上、マイナスリターンになることなく順調に収益を伸ばしていることがわかります。積立期間が長期になると利益率は安定する右の図は、1985年以降の各年に、毎月同じ金額ずつ国内外の株式や債券に積立・分散したと仮定し、保有期間が経過した時点での時価をもとに運用結果(投資収益率)を算出したものです。保有期間が5年ではマイナスリターンも発生しますが、保有期間が20年になるとプラスリターンに収斂し、そのばらつきも2~8%の間に落ちつきます。つみたてNISAの非課税期間も20年です。ですから、シミュレーションではつみたてNISAの運用結果もプラスのリターンになる可能性が高いと考えられます。もちろんこれらの結果は過去の実績にもとづくものであり、将来も同じような結果になるとは限りません。しかし、長期・積立・分散投資がリスクをコントロールし、一定のリターンをもたらしやすいという点で、多くの個人投資家にとって望ましい資産形成の方法だといえます。つみたて(積立)NISAの途中売却・現金引き出しに関するまとめつみたてNISAはiDeCoと異なり、いつでも売却して現金を引き出すことが可能です。お金が必要なときに解約できるほか、目標金額に達したときに売却できるなど、柔軟に運用できるという点が大きなメリットであるといえるでしょう。ただし株価が暴落したからといって、つみたてNISAを解約したり、運用を途中でやめてしまったりしてはいけません。20年以上の長期で運用を考えた場合、収益率はプラスリターンに収斂する可能性が高いからです。短期的なマーケット環境に一喜一憂することなく、長期で安定した運用を心がけるようにしましょう。
2020年10月10日マンション売るのであれば、なるべく高く売りたいもの。ここではマンションを高く売るためのポイントについて、売却の各ステップごとに解説します。マンションを売却する方法マンションの売却は不動産業者を介して取引するのが一般的です。売却方法:仲介と買取売却方法には大きく「仲介」方式と「買取」方式の2つがあります。仲介:不動産業者が仲介役となって第三者に売却する方法買取:不動産業者が買主となる方法売却方式による違いそれぞれの方式には以下のような違いがあり、希望する売却時期や物件の状態などに応じて選択します。瑕疵担保責任:売却したマンションに、隠れた瑕疵(外見からはわからない欠陥)があった場合に売主が負う責任のこと。買主は売主に契約解除や損害賠償を請求できる仲介方式のほうが売却までに時間と手間はかかるが高く売れる可能性が高いマンション売却の流れと高く売るためのポイントマンションの売却は基本的には以下のような流れで進めていきます。それぞれのステップにおいてマンションを高く売るためのポイントを確認していきましょう。不動産業者に査定を依頼不動産業者による調査・査定媒介契約(仲介の場合)売却活動(仲介の場合)売買契約・引き渡しSTEP1:不動産業者に査定を依頼どのくらいの価格でマンションが売れるかを確認するため、まずは不動産業者へ査定を依頼します。その際のポイントは、複数の不動産業者に依頼することです。不動産業者にはそれぞれ得意・不得意(エリア・物件種類・販売方式など)があり、売りたいマンションの条件を得意とする業者のほうが、希望の条件でスムーズに売却できる可能性は高くなります。大手業者は販売実績が豊富で安心感があります。また長年地域密着で営業している業者は、規模は小さくてもそのエリアに独自のつながりを持っていることが多いなど、それぞれに特徴があります。査定額や対応などは不動産業者によって異なり、メリットも異なります。その違いを外から見極めるのはなかなか難しいもの。実際に査定を依頼して比較するのが、最も早く確実な方法です。複数の業者へ査定を依頼する際には、不動産の一括査定サービスを利用して手間と時間を減らすのがポイントです。一括査定サービスを利用して複数の業者に査定を依頼するSTEP2:不動産業者による査定マンションの評価方法マンションの査定では、主に取引事例比較法という方法で査定額が算定されます。取引事例比較法:物件の立地や築年数、床面積、構造、間取りなどが類似する物件の過去の取引事例(売買価格)を参考に不動産価格を算出する方法査定方法:机上査定・訪問査定査定の方法には、「机上査定」と「訪問査定」があります。机上査定:実際に物件を確認せず、立地や築年数、床面積、構造、間取りといった物件の情報や周辺相場などから概算額を算出する方法訪問査定:実際に不動産業者が現地で物件を確認した上で査定額を算出する方法訪問査定は手間と時間がかかりますが、より正確な査定額が得られます。査定前のリフォーム・クリーニングは不要リフォームやリノベーションが行われていれば査定にはプラスです。ただし、すでに売ると決めてから査定額アップのためにリフォームを行うのは待って下さい。ハウスクリーニングについても同様、自分で掃除するのは構いませんが、清掃業者に依頼してまで行う必要はありません。不動産業者による査定では、構造や設備などより根本的な部分に重点が置かれるため、表面的な綺麗さは査定にそれほど影響しません。そのためリフォームや設備の修繕、ハウスクリーニングを行うかは、訪問査定の際に不動産業者と相談して決めるのが賢明です。リフォームやハウスクリーニングを行うかは、訪問査定の際に不動産業者と相談して決めるSTEP3:媒介契約(仲介の場合)契約形態査定額や売却計画、対応を比較した上で仲介を依頼する業者が決まれば、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、1社のみに依頼する場合は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」のいずれか、複数社に依頼する場合は「一般媒介契約」を選択します。査定額だけで業者を選ばない不動産業者が提示する査定額は絶対的なものではなく、その業者が仲介した場合に買い手が見つかると“見込まれる金額”です。業者は仲介を依頼してもらわなければ利益が得られません。そのため、他社をより高くなるよう実際よりも高い査定額を提示する業者もいます。そのような業者に仲介を依頼してもその金額で売れず、結局売却価格を下げざるを得なくなる可能性が高くなります。査定額は根拠を確認することが大切です。すでに見込み客がいるなど、その業者独自の要因があって高い査定となっているのなら依頼を検討すべきです。しかし根拠が曖昧であれば、信頼性という面でもそのような業者へ依頼するのは見送るのが賢明といえます。また希望する条件(時期・価格)でマンションを売れるかは、売却活動の内容によっても大きく左右されます。売却計画や対応がしっかりしているかも業者を選ぶ重要なポイントです。査定額の根拠が明確で売却計画や対応のしっかりしている業者を選ぶSTEP4:売却活動(仲介の場合)媒介契約後から購入者の募集が始まります。状況に応じて募集条件の変更、居住を続けながら募集を行う場合には、内覧の対応なども適宜必要となります。売却までに3ヵ月以上かかることを想定しておくマンションが売れるまでには通常3〜6ヵ月、場合によってはそれ以上かかります。希望する売却時期まで余裕がなければ売り急ぐことになり、売却価格を妥協しやすくなります。なるべく高く売るためには時間的な余裕を持ち、査定などの準備期間を考慮して売却希望時期の4ヵ月以上前には準備を始めることがポイントです。マンションが最も売れやすいのは3月、次に9月。可能であればこの時期に合わせて売却準備を始めるのが理想です。売却希望時期の4ヵ月以上前には準備を始めるハウスクリーニング・片付け部屋が綺麗な状態であれば購入希望者にいい印象を与え、高く売れやすくなります。特にキッチンや浴室などの水回りは気にする人が多く、清掃業者に依頼してハウスクリーニングをするのもおすすめです(最初の内覧前に業者に依頼し、その後は自分でその状態をキープするようにしましょう)。また、モノが多い部屋は汚い印象を与えやすいため、最初の内覧前までに掃除とあわせて片付けを行い、なるべくモノを減らしておくようにします。水回りの掃除と片付けを重点的に行う既存住宅瑕疵担保責任保険に加入する既存住宅瑕疵担保責任保険では、マンションの欠陥(瑕疵)が見つかった場合に補修費用などが補償されます(補償期間は1年または5年)。加入にはインスペクション(専門家による建物状況調査)に合格していることが条件となっており、保険に加入していること自体が安全性の担保となります。買主の安心につながるため売れやすくなります。積極的に売却活動に関与するマンションの売却活動は不動産業者が主導してくれますが、なるべく高く売るためには丸投げはよくありません。担当者からの連絡を待つだけでなく、自分から電話するなどして状況を確認することは、担当者の士気を高める効果があります。また広告などは自ら確認し、問題があれば改善を求めたり、改善点などを提案しましょう。部屋の写真や、実際に住んだ上での利点・欠点などの情報は積極的に提供し、業者と協力して売却活動を進めていくことが大切です。業者に丸投げせず積極的に売却活動に関与するSTEP5:売買契約・引き渡し買い手が見つかれば売買契約を結びます。買付申込書で契約条件を確認し、問題なければ契約に進みます。売買金額のほか手付金額と引渡し希望日の確認は特に重要です。住み替えの場合には、直前になって引越業者を手配しようとすると繁忙期と重なってなかなか手配できず、費用が割高になってしまうこともあります。引っ越しと引き渡しがスムーズに進むよう余裕を持って準備しておくことが大切です。まずは不動産業者選びからマンションを高く売るためポイントはいくつもありますが、最も大切なのは不動産業者選びです。また売却希望時期までに余裕があれば売却活動を有利に進められます。マンション売却を検討しているのであれば、まずは一括査定サービスなどを利用して複数の業者に査定を依頼し、比較することから始めましょう。
2019年05月16日これは筆者が2軒目に購入した住まい・小さな一戸建てを売却したストーリーです。前々回、前回に続いて、今回もその一戸建てを購入した約12年前の経緯からお話しています。■ 概略だけの物件情報だけど、運命の予感?実際に見つけた画面は、たったこれだけ。立川市の1,680万円の売地でした。まず、2,000万円以下で立川駅から徒歩圏というのが非常に珍しかった。いえ、見たのは初めてでした。この物件の土地は南向きで、古家が付いているらしい。もしこの建物をリフォームできれば、無謀な目標予算2,000万円も夢ではないかもしれない!真夏日、これを最後の物件と夫と約束して見に行ったところ……、そこには簡素な2階建て・昭和な木造住宅が建っていました。見た瞬間「悪くない、まだ十分に使える建物だ」と思いました。とはいえ、内部の状態は著しく汚れていて間取りも細切れ、外部はごく小さな庭があるだけで、肝心の駐車スペースもありません。それでも「これなら、いえ、これを買いたい」という意志を夫婦共に固められる物件だったのです。その日に申込書を書き、一番手をゲットしました。Good morning / PIXTA(ピクスタ)つまり不動産屋に一番に問い合わせし、見に行ったのが私達だったのです。毎日ネットをチェックし、多くの物件を検討していたからこそ、写真の1枚もない新着情報に対し、即座に行動を起こせたのだと思います。■ 正式購入する前に立ちはだかったこととは?80万円の値引き交渉も通り、価格1,600万円の契約へとコマを進めるのですが……。購入の必須課題、それは住宅ローンを組むこと!Naoaki / PIXTA(ピクスタ)今回は夫でなく、筆者自身に貸してくれる銀行をいくつも当たりましたが、受け付けてくれたのはたったの2行だけ。KazuA / PIXTA(ピクスタ)まずは大手で金利の安い方がよいだろうと、誰でも知っているメガバンクを選んだら、信じられないことが次々に起こりました。一番驚いたのは、審査も通って金銭消費貸借契約、いわゆるローンの契約日。金額はじめ、すべて事前に記入しておいてくださいと言われたので、持参した記入済の契約書を前にし、担当者はまったく悪びれない表情でこう言い放ったのです。「審査にちょっと間違いがありまして、融資金額は100万円下がります。もう一度、ここで契約書を書き直してください」と。あの家を買うためにローンは組みたくても、さすがにこれを鵜呑みにはできませんでした。「今日は契約しません!」と言って引き上げた翌日、上席の方から連絡があり、双方歩み寄って折り合いをつけた後も別の問題が起きてしまい、結局その銀行は、こちらからお断りしました。■ ようやく本格的始動へ審査が降りていたもう一方の金融機関で無事に契約し、物件の引き渡しを受けて合鍵をもらい、夫と二人で玄関を開けた時の嬉しさは、一生忘れないと思います。リノベのプランも、ほぼ決まりつつありました。ごく普通の木造家屋なのに、デザイン性のある階段や吹き抜けをつくり、なんと駐車場もあります!詳しくは次回に。「えーまた続く?いつになったら売却の話になるんだ!?」と思われた方には申し訳ありません。購入やリノベの経緯にも、何か皆さんの参考になる部分があると信じて書いていきますので、続きます。
2019年04月26日これは、筆者が2つ目に購入した住まいの一戸建てを売却したストーリーです。今回も、前回に続き、その一戸建てを購入した約12年前の経緯からお話します。■ 熱はどうにも止まらない?「一戸建て欲しい病」「階段や吹き抜け空間のある一戸建てに、大切な多くの雑貨たちと一緒に住み替えたい!」これが、私達が一戸建てがほしかった一番の理由でした。その他、他にもある数々の理由は前回の記事をご覧ください。物件探しの当初は、土地ばかり探して見ていました。デザイン性のある階段や、吹き抜け・ロフト等にも凝りたいので、その場合ゼロからプランニングする新築が適していると思ったからです。ucchie79 / PIXTA(ピクスタ)狭小住宅ばかり紹介した本も買い漁って、プランやコストを研究しました。■ 設定した条件4つ一戸建てを探すときに、私達が設定した条件は以下の4つでした。閑香 / PIXTA(ピクスタ)土地・建物合わせ2,000万円前半まで(←非常に厳しい)エリアは中央線を第一希望・第二希望で京王線と小田急線その3路線に接続する線も入れて、都心通勤可能な範囲床面積は55平米以上取れればよいhaku / PIXTA(ピクスタ)これら、4つの条件をもとに物件探しを始めたのですが、予想以上に難航してしまい……。■ 出会うのは難アリ物件ばかり!行き詰まる計画平日のうちにくまなく物件をピックアップしておき、休日に車で現地をまわる日々が続きます。駅から遠いテラスハウスの調査・左手前が当時の愛車もともと夫婦共に大の不動産・建築好きなので、物件を見に行くこと自体は苦になりません。しかし1,000万円前後の土地となると、何かしら難のある土地ばかり……例えば、駅から近いけど線路沿いや、道路に挟まれた中洲のような三角形だったり……。リフォーム前提に中古物件も見ましたが、住宅ローンが出にくいテラスハウスや、躯体だけの薄いビルなどばかりでした。こちらの予算に無理があるので、当然の話なんですけどね。少しでも買えそうであれば、多少の難は目をつぶって突き進もうとする筆者に対し、夫は、駅からの距離といった利便性のみならず、環境や雰囲気的な面で気になる点があると、GOサインを出しません。■ 最後の物件は出会いか?別れか?TATSU / PIXTA(ピクスタ)「買う」「買わない」で絶えず話し合っていると、お互い疲れも出始めてきます。そもそも「欲しい病」にかかっていたのは、私だけだったのです。突っ走っている自分が、どうやら夫に時間的にも精神的にも負担をかけてしまっている……。やはり計画に無理があった、ここは一旦延期する方が良いかとなりかけた矢先、それでも習性的にやっていた毎朝のネット検索で、昨日までは無かった新着物件が目に飛び込んできたのです。こ、これは!tomcat / PIXTA(ピクスタ)物件情報は町の不動産屋さんが出したごく簡単なもので、写真もありませんでした。しかし今まで多くを検索してきただけにこの物件、かなり希少と判断し、即座に情報元の不動産会社に電話をかけたのです。つづく
2019年04月14日筆者は現在52歳。家族はアラ還の夫と大型犬で、結婚してから実に3回、家を買いました。中古マンション、中古一戸建て、中古一戸建ての順で購入しました。それぞれ思い入れのある住まいですが、さまざまな理由で売却することにしました。その理由をその家の思い出とともにご紹介いたします。■ これまで購入した3つの家を紹介します!再建築不可の平屋をリノベした現在の自宅玄関にて今まで購入した家をすごろく風に紹介すると、こんな感じです。1. 最初の物件は夫41歳・筆者30歳の1996年に購入。中古マンション築23年JR中央線武蔵小金井駅より徒歩5分約55平米(3DK)2,475万円↓2. 次は夫50歳・筆者39歳の2005年に2軒目を購入。中古一戸建て築22年JR中央線立川駅より徒歩12分約67平米(4DK)1,600万円↓3. そして3軒目の家は夫59歳・筆者48歳の2015年に購入。中古一戸建て築40年超えJR中央線立川駅より徒歩20分約37平米(2DK)780万円※築年数は購入時の年数。価格にリノベ費用は入っていません。こうして並べてみると、現在住んでいる3軒目の物件は、一般的価値でのスペックは下がっているように思う方もいるかもしれませんが、現在の小さな家があらゆる面で、今の私達(+大型犬)にとって快適でベストな住まいになっています。どれも皆、購入にあたりローンで悩まされたり、リフォーム・リノベで苦労したりと、とても思い入れのある家々でした。2軒目の一戸建ではセルフリノベ三昧でしたそんな愛着のある家のため引越後も貸していましたが、今年のはじめに2軒目の立川の一戸建てを売却しました。気付いたのですが、日刊Sumaiには「家の購入」にまつわる記事が多くありますが、「売却」に関してはほとんどありません。今や「家は一生に一度の大きな買い物」ではなく、買い替えたり、複数持つ人もいます。freeangle / PIXTA(ピクスタ)今回は誰かの参考になればと思い、今回の売却経験を過去にも遡りながら書くことにしました。■ 1軒目の中古マンションを売却しようと思った理由まずは、1996年に購入した1軒目の中古マンションについてお話しします。こちらは、その中古マンションリフォームのアフター写真です。間仕切りを極力取り払ってワンルームにした白い部屋は、当時まだ珍しかったので、メディアにも何度か取り上げられました。東南角部屋で、南側に約8畳のルーフバルコニー付き、夫婦二人暮らしには充分のはずが……、雑貨や家具収集という共通の趣味、さらに筆者は着物に目覚めてしまい、モノが増える一方……。そのせいで、部屋はどんどん狭く、窮屈になってしまいました。そんな時に感じたのが、「やっぱり平面の区分(マンション)より、一戸建ての方が階段や吹き抜けにより縦にも空間が拡がって、よりコレクションを増やせるのではないか!?」ということでした。■ マンションから一戸建てに住み替えたいと思った理由言い訳がましくなりますが、マンションから一戸建てに住み替えたいと思った理由は、他にもありました。一戸建てなら愛車との生活がより楽しめるとか自主管理のマンションは、輪番制の管理組合役員業務が意外と大変だったり足腰丈夫な今でないと、階段や吹き抜けを楽しむ機会を逃してしまうかもしれないまた、夫婦共働きでも先行きへの不安がかなりありました二人とも、ボーナスや退職金を多くを期待できないので、不動産を増やし資産にしていくことが対策になるのでは?と考えたのです。世に言う「不動産投資」という意識は、まったくありませんでした。単純に「今住んでいるマンションも立地が良くて気に入っているので、売らずに持ち続けたいな。いつか戻って住むかもしれないし……」といった感覚だったのです。こうして欲しい病が重症化した筆者、不動産情報を猛烈検索する日々が始まりました。雑貨パラダイスにできる理想の住まいは、はたして予算内で見つかるのでしょうか?この続きは、次回にご紹介します。
2019年04月05日「ホームステージング」という言葉をご存じでしょうか?ホームステージングとは、主に中古物件の売却の際に家具や小物でインテリアコーディネートすることによって、実際の生活のイメージを膨らませ、物件をスムーズに、高値で売却できるようにすることをいいます。アメリカでは昔から広く知られている手法です。今回は、このホームステージングについて詳しくご説明します。■ 集客アップ、高値売却など…、ホームステージングのメリットは大!中古物件をいざ売りに出そうと思った時、リビングやキッチンがガランとして何もない状態のままだと、当然ながら実際に住んだ時のイメージがわきませんよね。具体的な部屋の使い方がわからないだけでなく、生活感がないただの冷たい空間に見えてしまうので、買い手からすると印象もよくなく、購買意欲も削がれてしまいます。そこで、年収や家族構成といったターゲットを意識したり、トレンドを取り入れたりしたインテリアを施して、素敵な家であることをしっかりとアピール。具体的には、ダイニングテーブル、ソファ、テレビ、照明器具、食器、小物などを使って、広さや窓からの日の光、使い勝手の良さなど、その部屋の魅力を最大限引き出します。そうすることで集客がアップし、すぐに買い手が見つかるだけでなく、より高い価格で売ることが可能になります。これがホームステージングです。そしてホームステージングは空き物件だけでなく、居住中の物件でも行うことができます。すでにある荷物を極力減らし、持っている家具や小物を使って演出することは十分に可能です。買い手はホームステージングされた物件を見ることで、自分の理想の住まいを視覚的にイメージできます。さらにインテリアコーディネートの参考になったり購買のモチベーションが上がったりするので、双方にとってメリットは決して少なくないのがホームステージングの魅力です。■ コストや心得ておきたいホームステージングのデメリットこのように、たくさんのメリットがあるホームステージング。施工するには、専門会社に依頼することになりますが、それなりのコストがかかってきます。プランニングや家の広さ、部屋数、家具や小物のレンタル費用などによりけりですが、だいたい数万円から数十万円ほどかかります。また、ホームステージングの専門会社は、あくまで売却の手助けをしてくれるもので、売却の成約を保証するものではないことは承知しておく必要があるでしょう。一方、専門会社に依頼せずに自分でホームステージングを行うことも不可能ではありません。なかには自分で家具や小物を調達し、好きなようにコーディネートする人もいます。しかし、その場合は買い手の求めるものに関してのプロによる分析や演出がない分、物件価値を高められないリスクもあります。より確実に、高値での物件売却に繋げるためにも、多少のコストがかかってもプロにお任せしたいところです。また、築年数が進んだ物件や買い手がすでに理想の家づくりをイメージしている場合などは、ホームステージングによる見せ方は逆効果となり、購買意欲を削いでしまうこともあります。どんな家でもホームステージングが効果的ではないことも、心得ておきたいポイントです。最近では、実際にインテリアコーディネートするだけでなく、物件画像にバーチャルで家具などのイメージを配置するやり方もあります。ホームステージングの考え方が日本でもどんどん広まりつつあり、今後はさらにスタンダードになっていくでしょう。中古物件を売るときや買うときには、頭に入れておきたいホームステージング。皆さんも、参考にしてみてください。
2019年02月14日二世帯住宅の定義二世帯住宅と聞くと、おそらく「親世代と子世代が同居することのできる住宅」と想像されると思います。しかし正しくいえば、「長屋」と称されます(建築基準法)。長屋とは、1つの建物に独立した住戸が連なり、これらが「敷地の外に出られるような構造」を指します。一般的な長屋では、1階建てのものが多く、それぞれの住戸が直接道路に面するよう造られています。しかし二世帯住宅のような2階建てのものに至っては、専用の階段を設けて、外に出られるような構造をとります。これを「重層長屋」といいます。昔ながらのイメージがある長屋ですが、実は最近話題の「テラスハウス」なんかも、この長屋にあたります。二世帯住宅は、法律的な定義でいえば「重層長屋」と称しますが、建物の運用上、これを「二世帯住宅」と称しています。そんな二世帯住宅は、2種類に大別することができます。二世帯住宅の種類同居型完全同居型完全同居型は、キッチンやお風呂などの設備を共有する形のことをいいます。また設備のみにとどまらず、家計簿も一括管理するのが特徴的といえます。これにおけるメリットとしては、キッチンやお風呂などの設備を2つ用意する必要がないので、住宅取得費を安く抑えられることが挙げられます。しかし同時に、そこにプライバシーがないといったデメリットも存在します。部分同居型部分同居型は、キッチンやお風呂などを部分的に共有する形のことをいいます。完全同居型と比べ、まだ多少なりとも自由の効く点が特徴といえます。たとえば表札や郵便ポスト、玄関を別共有として、リビングなどそれ以外の部屋・設備は共有とする、などがこれにあたります。別居型完全分離型ともいえるでしょうか。それぞれの住空間を別に切り分ける形をいいます。そのため、プライバシーを保つことができます。居住自体は隣り合わせなので、いつでも顔を合わせることができます。近年、このスタイルの需要が高いです。また完全分離とまではいわずともリビングのみ共有するなど、別居型でも一部の居室をシェアするスタイルも、最近では需要が高いです。親世代(子世代)と応相談したうえで、建築士や担当営業マンと打ち合わせするようにしましょう。二世帯住宅のメリット・デメリットメリット・デメリット双方において、生活面や精神面においては上記でも挙げたように想像は容易です。ここでは、少し専門的なメリット・デメリットについてご紹介したいと思います。メリット税金を軽減できる【不動産取得税の場合】たとえば中古住宅を購入し、二世帯住宅にリフォームしたいとします。通常、物件を取得する場合には「不動産取得税」というものがかかります。もしこの物件が、床面積50㎡以上240㎡以下で居宅要件を満たす場合には、1,200万円が控除されます。しかし今回のような二世体住宅にリフォームする場合は、1,200万円ではなく、なんと『2,400万円』が控除されます。かなりおトクですね!【相続税の場合】二世帯住宅の場合、相続税の課税価格の計算の特例である「小規模宅地等の特例」の適用対象となります。これにより、被相続人が自己の名義の土地を同居している子が遺産分割を整えたうえで相続し、かつ相続税の申告期限までに居住と所有を継続するとこの特例が適用され、評価額を最大80%減額することができます。デメリット売却しにくい二世帯住宅は一般の住宅よりも特殊なため、どうしても売却が難しくなります。理由としては、「間取りが特殊な中古物件」であることが挙げられます。中古物件を求めている買手が、二世帯住宅を求めているとは限りませんし、一般の住宅と比べて間取りも特殊なので、通常より買手が見つかりにくいといえます。「二世帯住宅から一世帯住宅にリフォームする」といった考え方もありますが、もとよりリフォームによって設置した機能等を撤去することはこのうえなく、生産性がないといえるでしょう。これを行うには、膨大な費用がかかるためです。まとめ二世帯住宅におけるメリットは多くありますが、それに伴ったデメリットを無視することもできません。親世代・子世代ともにストレスのかからない生活を送るには、共有部分と専有部分とをしっかりと区別するなど、話し合いを重ねて居住スタイルを決めるのが良いでしょう。
2017年12月13日戸建てやマンションを売却するときには、少しでも高く売りたいですよね。そのためには「売り出し価格」の設定が重要です。ここを誤ると、同じ物件でもかなり安くしか売れなくなる可能性があるからです。そこで今回は、不動産を高く売るために絶対押さえておきたい「売り出し価格」の決め方を、ご紹介します。必ず複数の業者で査定をとる不動産を売り出すときには、まずは不動産業者に査定してもらいます。そして、不動産業者が出した査定価格を参考に、その価格に少し上乗せした金額を売り出し価格とします。このとき、1社でしか査定しないと、その不動産業者の査定価格が適正かどうかわかりません。もしかして、相場よりかなり安くなっているかもしれません。その1社の査定価格が安くて、低い価格で売り出してしまったら、高値で売却することは、その時点で不可能になってしまいます。複数の業者で査定をすると、1社が低くても他社が高ければ、だいたいの正しい相場がわかります。不動産の査定額にはかなり金額にばらつきがあることが普通で、ときには1000万円くらいの開きが出ることもあります。高く売るためには、ネット上の一括査定サイトなどを利用して、4~6社くらいから査定を取りましょう。査定価格が高いから良いとは限らない売り出し価格は、実際に売却したい価格よりは高めに設定します。なぜなら、購入希望者がついたときに、価格交渉に入るので、実際に売れる価格は売り出し価格より低くなるからです。ただ、売り出し価格が高ければ高いほどよい、というものではありません。売り出し価格が明らかに相場より外れて高いと、誰も買い手がつかないからです。その場合、売り出し価格を順々に下げて行かざるを得ません。ところが、今は、ネットなどで、狙った物件の価格をずっとチェックしている人が多いです。不動産業者も、物件価格のチェックは欠かしません。だんだんと売り出し価格が下がっていると、観察している購入希望者は、「あの物件は、実際の売り予定価格よりもだいぶ高値で売り出しているのだな」「もう少し待てば、もっと下がる」と考えます。さらに「あの物件は、実際の価値よりかなり高い価格で売り出しているみたいだから、実際には価値があまりないのかもしれない」などと勘ぐられることもあります。そこで、高値で売り出しすぎてだんだん価格を下げると、かえって不動産が売れなくなってしまうのです。売り出し価格を決めるときには「適正価格」を設定することが重要です。複数の業者に査定依頼を出したときには、やみくもに高い業者に依頼するのではなく、全体平均より多少高めな業者に依頼する方が安心でしょう。急いで売るか、じっくり売るかによっても、価格設定が異なる売り出し価格を決めるときには、急いで売るか、じっくり売るかによっても、価格設定が異なってきます。急いで売らなければならない場合、どうしても売り出し価格を下げざるを得ません。これに対し、じっくり時間をかけられるなら、高額で購入してくれる人を待つ時間があるので、高めの価格設定をすることができます。不動産を売りやすい時期について実は、不動産には売りやすいシーズンがあります。もっとも売りやすいのは、毎年2~3月ころの引っ越しの季節です。そこで、この頃であれば、ある程度高めの売り出し価格を設定しても売りやすいです。反対に、8月などの閑散期には、あまり高めの設定をすると、売れにくくなってしまいます。マンションと戸建ての違い立地や物件の内容にもよりますが、一般的に、マンションと戸建てではマンションの方が売りやすいです。特に駅近で便利なマンションなら、かなり高めに価格設定しても売れる可能性が高いです。そこで、マンションの売り出し価格を決めるなら、ある程度強気で設定しても良いでしょう。これに対し、戸建ての中古住宅の場合には、慎重に売り出し価格を決定した方が良いケースが多いです。近隣の売却事例などを見て、現実的なラインを設定しましょう。ここでは、戸建てやマンションの売り出し価格の設定方法をご紹介しました。売り出し価格の設定により、その後の流れが大きく変わってくることもあるので、慎重に決定しましょう。
2017年12月06日都心部は売却と購入のバランスが取れており、特に駅前や再開発エリアは売り時が続きそうです。逆に郊外は地方含め売却価格にが下がるリスクが高くなる可能性があります。また2018年以降は消費税増税が予定されており増税前の駆け込みで買い手が増える可能性があるため、売却する一つの目安にもなりそうです。2018年はどうなる?みんなの不安に専門家が答えるPROFILEスタイルアクト株式会社 沖有人さん慶應義塾大学経済学部卒業後、アトラクターズ・ラボ株式会社(現在のスタイルアクト株式会社)を設立、代表取締役に就任。住宅分野において、マーケティング・統計・ITの3分野を統合し、日本最大級の不動産ビッグデータを駆使した調査・コンサルティング・事業構築を得意としている。マンションの無料会員制情報サイト「住まいサーフィン」を運営。みずほ証券上級研究員 石澤 卓志さん慶応義塾大学卒業後、1981年日本長期信用銀行に入行。第一勧銀総合研究所上席主任研究員を経て、みずほ証券チーフ不動産アナリストを経て、2014年より現職。東京カンテイ上席主任研究員井出 武さん全国のマンションや土地価格をデータベース化した不動産専門の情報サービス会社。不動産市況レポートなども提供。不動産鑑定や土壌汚染調査なども手掛けている。郊外・地方の不動産売却は価格が下落する恐れあり沖さん:不動産価格は天井についたという認識でいいと思います。2018年は、マンション価格は軟調、戸建てはマンションと比べて割安感があるため、堅調に推移すると思われます。価格上昇が終わるのは、都心・郊外・地方で同時のため、下げ幅としては、郊外・地方の方が大きくなるリスクが高いです。石澤さん:価格水準は高くなっているので、売り時として悪くないでしょう。ただ、都心部は買い手が付きやすいものの、郊外は難しくなってくる可能性があります。都心部にしても、依然として価格の上昇は続くと見込まれるものの、2017年既に上限に近づいてきたため、やはり売り時と考えていいと思います。井出さん:2017年は次に住む物件を買うには中古価格が高くなり過ぎているため、17年は買い替えがしにくい年だった一方で、価格が天井を突いた都心3区・6区を中心に、少しずつ価格調整を進めてきた年になりました。「上昇一辺倒」だった流れが変わったとみていいでしょう。まだ価格調整が進んでいない23区の周辺部も、これ以上価格は上がらないと思われます。ポイント中古住宅価格は、2017年末時点で既に上限に達したものと見られる。とくに、都心部のマンション価格に価格調整の動向が見られたものの、今後は郊外・地方の方がより大きな幅での下落が予想される。なお、戸建ての価格はこれまで大きく上昇しなかったため、比較的堅調だろう。低金利が続く住宅ローンで売却待ち多し?沖さん:金融緩和されているので、お金が不動産に流れていますが、分量に制限が掛かり始めました。2012年の政権再交代から続いた不動産価格上昇トレンドは、一段落したと見られます。ただし、今回は総量規制が導入されるわけではないため、バブル崩壊やリーマンショックのような急速な冷え込みは、発生しないでしょう。価格はゆっくりと下がると思われます。石澤さん:短期的には北朝鮮問題で金利が下がったものの、危機感が薄れるとやや上昇するなど、短期的な動向はありますが、歴史的な低金利続いているので、気にする必要はありません。一部メガバンクが地方の住宅ローンを手じまいするようですが、貸し手が地方金融機関に変わるだけで、借りる側の利便性は変わらないでしょう。住宅ローン環境は良好な状態が続くはずです。井出さん:大手銀行による住宅ローンの撤退・縮小が続いています。低金利ゆえに、住宅ローンはリスクが高いと銀行が認識し始めたのではないでしょうか。そうなると、地方ばかりでなく、価格が下がっている郊外での住宅ローン融資も、審査が厳しくなることもあり得ます。ホームインスペクションの説明が義務化されますが条件が横並びになるだけで、あまり影響はないでしょう。ポイント住宅金利は低水準が続くものの、政府日銀による分量制限が始まったため、状況としては若干の弱含みがある。しかし、バブルの頃のような総量規制ではないため、急速な冷え込みの心配はないだろう。2018年度から導入されるホームインスペクション義務化は、条件が横並びのため、売り手にとって大きな影響はないだろう。利便性の高い立地は売却に有利!2018年の需給バランス沖さん:原則として、供給量は一定数以上そんなに増えないため、「供給過剰」という概念はないと思います。とはいえ、価格は上昇せずに供給だけが増え続ける状況であり、少し軟調です。ただ、重要なポイントして、価格を決める要因は金融緩和が第一、需給はその次なので、需給バランスよりも金融動向に注意を払うべきでしょう。石澤さん:供給量は相当増えました。利便性の高い立地は需要の方が強いですが、郊外は価格上がり過ぎたため、だぶつき気味となるでしょう。貸家はワンルームの比率が高く、需要は通勤通学の利便性が高いところに集中しています。郊外では、最大1割から2割弱の価格下落が発生するところもあるのではないでしょうか。井出さん:2018年の見通しは、あまりポジティブではありません。売り手が買い手を上回るマーケットになるのではないでしょうか。首都圏、関西と比べれば名古屋は中古価格の上昇が続いてはいますが、基本的な状況は同じです。ポイント中古住宅の供給は増加を続けている一方、需要は都心や、通勤通学の利便性が高い好立地に偏在している。消費増税での駆け込み需要が一定程度は見込めるものの、全体として売り手が買い手よりも多い市場となるだろう。とくに、郊外では物件のだぶつきが目立つと見られる。強みがない物件は売却して資産価値のある物件を沖さん:駅ができる、再開発がある、京都市街のような観光地といった、資産価値の上昇が見込めるような特筆すべき強みがない物件は、見切って売却したほうがいいでしょう。これらの条件を一つでも満たしているところは、日本全国1%もないため、基本的には売り時です。とくに、戸建てで子供が巣立ち部屋が余る場合は、売ってマンションを買った方が資産価値は落ちにくいので、ダウンサイズして比較的安く買うのがいいでしょう。石澤さん:これから先も価格は上がってくるでしょうが、伸び率は下がってくるので、売り時としていいでしょう。とくに東京都心の商業地は価格の伸び率が鈍ってきています。賃貸の利回りは3.5%以上ないと採算がとれませんが、大手町が3.2%と、バブル的な状況になっています。日本橋も3.6%とバブルではないものの、危険水域です。価格はそんなに上がらないので、今急いで売っても損はしないでしょう。井出さん:中古は都心に近い立地の方が有利ですが、価格が高くなりすぎているので流動性が低下、価格面でどれだけ妥協できるかが成約のカギとなります。1億円の物件を5%下げただけでもインパクトが大きいため、そんなに大きく下げなくても決まるのではないでしょうか。東京五輪後について悲観的な人が多いですが、再開発やリニア新幹線などのイベントも今後控えているので。容易には大きく下がらないと思います。ポイント都心の一部地域では価格が上昇する可能性もあるが、いずれにせよ大きな上げ幅は見込めないため、消費増税前の駆け込み需要が見込める今が「売り時」と考えていいだろう。既に価格が相当高くなっているため、現状の価格にこだわると売却が難しくなる可能性がある。子供が独り立ちするなどして、部屋が余っている場合は、より好立地でダウンサイズした物件への買い替えを検討するのもいいだろう。
2017年12月05日マンションの売却を検討している人にとって、意外な盲点になっているのが「税金」です。税法上、売却によって得たお金は課税対象とみなされます。このことを忘れていると、思わぬ損失を出しかねませんので、注意しておかなければなりません。ここではマンションの売却益への課税率や、控除を受けられる例、また確定申告の方法をご紹介していきます。売却益に課される税率は?マンションの売却益は「譲渡所得」とみなされ、ここに「所得税」と「住民税」の2種類の税金が課せられます。譲渡所得は、マンションの売却益から、購入時に支払った費用(取得費)と、売却にかかった経費(売却費用)を合計した額を引いて算出します。取得費からは、あらかじめ減価償却費を引いておかなければなりません。また、譲渡取得は売却までの間に、所有者がマンションを所有していた期間に応じて細かく分類され、その区分に応じて所得税や住民税の税額が変動します。売却時点でマンションを5年より長く保有していた場合は「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」として扱われることになります。「長期譲渡所得」の場合、所得税は15.315%、住民税は5%という税率が設定されています。一方で「短期譲渡所得」の税率は、所得税が30.63%、住民税は9%です。したがって、マンションを5年より長く保有していれば、5年以下の場合より税率を低く抑えることができます。ただし、この所有期間の計算には、特殊な算出方法が用いられますので気をつけなければなりません。一般的な感覚からすれば、購入した日から「実際の売却日まで」を所有期間とみなすと思いがちですが、ここでは、購入した日から「売却した年の1月1日まで」を所有期間と考えるのです。計算を間違えて、不要な損失を出さないようにしましょう。マンションの価格を無料査定してみる売却益で税額が控除できる例一定の要件を満たすことで、居住用マンションの売却益にかかる所得税と住民税への特別控除を受けることができます。特別控除には、2つのパターンがあります。1つ目は、長期譲渡所得、短期譲渡所得の両方が受けることができる、最大30,000,000円までの特別控除です。マンションの売り手と買い手が親族関係にはないこと、また、過去2年以内に、ほかの特別控除や譲渡損失の特例を受けていないことなどが、控除の条件となっています。2つ目は、10年以上所有していたマンションを売却する場合にのみ受けられる特別控除です。通常、長期譲渡所得へ課される税率よりも低い軽減税率が適用されます。軽減税率の額は長期譲渡所得の大きさにより変動します。まず、長期譲渡所得が60.000.000円以下の場合には、「長期譲渡所得の金額×10%」分の税が課されることになります。また、60,000.000円を超える場合の税額は、「(長期譲渡所得の金額-60,000.000円)×15%+6.000.000円」という計算式に従って算出されます。なお、この2つの特別控除は併用して受けることが可能です。そのため、特に長期譲渡所得の場合、条件さえ満たすことができれば、大きく節税することができます。確定申告の方法当然ですが、譲渡所得も区分上は「所得」として扱われますので、確定申告の対象となります。マンションの売却主が給与所得者の場合、確定申告には馴染みが薄いかもしれませんが、手順をしっかりと確認し、忘れずおこなってください。まずは税務署に出向いて、以下の書類を受け取りましょう。・譲渡所得の内訳書・確定申告書B様式・分離課税用の確定申告書くわえて、税務署で入手できる書類以外にも、次の書類は自分で用意しておかなければなりません。・マンション購入時/売却時の売買契約書・不動産会社に支払った手数料の領収書売買契約書と領収書は、いずれも原本を用意する必要はありません。コピーなどの控えがあれば十分です。これらの書類をそろえ、申告書に必要事項を記入し、期日までに税務署へまとめて提出すれば、確定申告は完了です。ただし、多忙のため、書類を受け取りに税務署に行く時間すら作れない、という人も中にはいるかと思います。その場合は、国税庁の公式サイトにアクセスすることで必要書類をダウンロードすることができますので、お勧めです。さらに公式サイトには、申告書の記入方法を丁寧に解説した「確定申告の手引き」などのページも用意されています。これらを参考にすることで、混乱することなく、スムーズに確定申告を済ませることができます。また税務署のオンラインサービス「e-Tax」を活用すれば、確定申告の手続き自体をネット上で済ませることが可能です。「e-Tax」の特徴は、何と言っても、税務署で書類提出をおこなうより、素早く申請ができるという点にあります。税務署と異なり24時間申請を受け付けていますので、忙しい方にとっては、とても便利なサービスだといえます。あらかじめ専用ソフトをインストールしておく必要があるほか、マイナンバーカードを読み取るためのカードリーダーを自前で用意しなければならないなど、事前準備の手間はかかるものの、反面、メリットも期待できます。関心がある方は、利用を検討してみてはいかがでしょうか。まとめ譲渡所得に課される税率、そして控除額は、マンションの所有期間によって変動します。不必要な損失を防ぐためにも、事前に必ず確認しておきましょう。なお、ここで紹介した税率などの数値は、将来的に変動する可能性があります。売却前には、必ず、国税庁のホームページを確認し、最新情報を入手してください。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月16日マンション売却は原則的に、物件所有者本人が売却の手続きを直接おこなう必要があります。しかし、諸々の事情から所有者が手続きすることが困難な場合、代理人を立てて売却を進めることも可能です。ここではマンションの売却を代理委任によって進める際の方法や、気をつけるべきポイントについて解説していきます。代理人を立てるメリットとは?代理人にマンション売却を依頼する最大のメリットは「売却手続きに物件所有者が直接立ち会う必要が無くなる」という点にあります。先にも述べたように、マンション売却時の手続きには、本来所有者自身が参加しなければなりません。しかし現実には、やむを得ない事情から、所有者が立ち会えないという場合も多々存在します。たとえば、売却を検討している物件がはるか遠方にあるため、自力で売却手続きを進めることが困難だというケースが考えられます。親族の死後に、空き家となった家を処分したいけれども、交通手段が不便な場所にあるため、容易に訪れることができないということもあるでしょう。また、不動産売却時に仲介業者などと交わす契約が煩雑に感じられてしまい、不安があるため専門的な知識を持つ人に代わりにやってもらいたい、という人もいます。さらに、離婚を機に住んでいた家を売却したいが、契約の際に元の結婚相手と顔を合わせたくない、というケースも考えられます。こうした人々は、代理人に権限を委任すれば売却をスムーズに進めてもらうことができますので、大いに助かることになるでしょう。マンションの価格を無料査定してみる代理人に依頼する方法・手順マンションの売却を代理人に依頼するためには、事前に委任状を作成しておく必要があります。委任状を作らずに、第三者に印鑑証明や書類を渡しただけでは、委任が公的に認められたことにはならないのです。しかし委任状の書式は厳格に定義されている、というわけではありませんので、所有者本人の裁量次第で自由に書いて問題ありません。ただし、どのような書き方であっても、記載してなければならない内容がいくつかありますので注意してください。【委任する権限をどこまでにするか範囲を設定する】まずはマンション売却に際して、代理人にどこまでの権限を認めるのかを詳しく定めましょう。代理人の権限について何も記載していない委任状を「白紙委任状」と呼びます。しかし、これを作成するのは避けた方が良いでしょう。「白紙委任状」は代理人に不動産売却に関わる一切の権限を認めることになります。そのため、万が一、委任者との事前の取り決めから逸脱した勝手な行動を代理人がとった場合に、法律上は罰することができなくなってしまうという危険性があるのです。こうした事態を防ぐためにも、代理人に委任する権限は、売却手続き時に最低限必要となる範囲に止めておくべきです。具体的には、代理人に(1)マンション売却時の契約締結権限(2)マンション売却で得た代金の受領権限(3)不動産所有権の移転について登記申請をおこなう権限のみを認めることが望ましいといえます。必要に応じて、代理人から委任者への業務報告の義務付けや、代理人への報酬内容についても記載しましょう。【委任状の有効期間なども記載すること】このほかにも、委任状には、代理人への権限委任の「有効期間」と、「委任した日付」を書かなければなりません。さらに、「委任者の氏名、住所、連絡先」についての自筆記入する必要があります。また、代理人の実印による捺印も求められます。くわえて、売却予定のマンションの住所、面積などの不動産情報も忘れないようにしてください。これらの項目を1つでも忘れていると、委任状は無効とされてしまいます。売却手続き前には、記載漏れがないかを念入りにチェックしておきましょう。【委任状以外に必要となるもの】売却手続きの際には委任状のほかにも、委任者と代理人それぞれについて本人確認書類と、印鑑証明書を持参する必要があります。本人確認書類はパスポートや運転免許証など、公的機関の発行した写真付き証明書を用意してください。マンション売却を代理人に依頼する際の注意点代理人は必ず、信頼のおける身近な親族か、弁護士や司法書士など法律の専門家に依頼しましょう。代理人は、委任状に記載された範囲においてのみ権限を持ち、売却手続きに関与します。ところが、代理人がマンション売却に関して行動した結果の責任は、委任者本人が負う必要があります。もちろん、代理人が委任者の認めていない権限を勝手に行使したような場合は、責任を負う必要はありません。しかし、例外的なケースも存在します。売却先の相手が、代理人の特定の行為について、代理人が自身に与えられた権限に従って実行したと主張するような場合です。この主張が公的に認められてしまうと、委任者自身が売却先の相手に対して、責任を負わなければならなくなるのです。したがって、不要なトラブルを避けるためにも、安易に友人や知人を頼らないのが無難といえるでしょう。まとめ代理人を立てることにより、マンション所有者は、売却手続きをおこなう際の負担を軽減できるというメリットがあります。ただし、マンション売却は大きな金額が絡む取引です。お金を巡り、代理人との間で予期せぬトラブルが生じる可能性もあります。そのため、代理人の選定は慎重におこなうようにしましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月16日マンションを売却する際、物件の現在の市場価値を知るためにも「訪問査定」を不動産会社に依頼することをお勧めします。しかし、「訪問査定に向けてどのような準備が必要なのか」また、「どのような点に注意すれば良いのかがよく分からない」という人も多くいます。ここでは実際に訪問査定を依頼する前に知っておきたい、いくつかのポイントをご紹介していきます。マンション売却の訪問査定とは?不動産会社がおこなうマンションの査定方法には、大きく分けて2種類あります。ひとつが「机上査定」であり、もうひとつが「訪問査定」です。【机上査定では詳しい見積もりは出せない】机上査定は、不動産会社が提供するオンライン上での診断サービスを使い、物件の査定金額を算出するという査定方法です。この際、不動産会社は物件を見て査定するのではなく、過去に蓄積してきた不動産売買のデータを参照して、不動産価値を見積もります。しかし、そもそも不動産の適正な売却金額は、個別の状況に応じてケースバイケースで変動します。そのため、結局のところ、現地で物件を見るまで詳しい見積もりは出せないのです。【直接物件を確認、正確な査定金額を算出!】これに対して訪問査定とは、不動産会社の担当者に現地で査定してもらうという査定方法です。担当者は物件の劣化状態を見て、リフォームの必要性などを判断します。オンライン上の診断だけでは把握しきれない、細かい情報を収集してマンションの査定金額を正確に出すのです。また担当者は、売却を検討している人の事情に合わせて、最適な売却プランを提案してくれます。マンションを手放す理由は人によって様々です。「価格は問わず、今すぐ手放したい」という人もいれば、「今すぐでなくとも良いから、できるだけ高値で売りたい」という人もいます。これらの事情は物件の査定金額自体には直接影響を与えませんが、実際に売却する際の価格設定には大きく関わってきます。訪問査定では、こうした個別の事情までしっかりとヒアリングをおこない、対応してくれるのです。訪問査定の際に準備すること【訪問査定時に質問されるポイント】訪問査定時、担当者は物件に関するいくつかの質問をおこないます。担当者が尋ねるポイントは決まっていますので、当日、答えに窮して慌てることのないよう、しっかりと回答を用意しておきましょう。まず、担当者は、なぜ物件を手放すのか、という「売却理由」について聞きます。また、物件所有者が、どのくらいの価格帯で売却を検討しているのかを知るため、「売却希望額」についても尋ねます。くわえて、ほかの物件に引っ越す「転居時期」や、売却予定物件の「ローンの残り金額」についても質問されますので、スムーズに答えられるよう準備しておいてください。【訪問査定時に必要な書類】さらに、当日担当者に提出しなければならない書類もそろえましょう。まず、必要となるのは売却予定物件の「図面」です。リフォーム・改築済みの物件の場合は、施工時の概要を記載した書類も必須となります。また、不動産会社によっては、マンションの「管理規約」、「修繕履歴」も提出を求められる可能性があります。念のため、用意しておくべきです。【大掛かりな掃除は必要?】物件の売却を検討している人の中には、査定価格が上がることを期待して、訪問査定前に部屋の大掃除をおこない、ピカピカに磨き上げるという人がいます。しかし、残念ながら掃除をした程度で、査定金額が大きく変化することはありません。不動産会社の担当者が査定時に評価するのは、日当たりや間取り、リフォームの必要性などであり、「部屋がきれいかどうか」は一切関係がないのです。そのため部屋の掃除に、あまり熱を入れる必要はないでしょう。ある程度清潔さを感じられる程度に部屋を片付けておけば十分です。マンションの価格を無料査定してみる訪問査定の際に気をつけたいこと訪問査定は、売却先の不動産会社を慎重に見極めるための良い機会です。ただ「なんとなく」で売却先を決めてはいけません。嘘偽りなく正直な査定額を出してくれる、誠実な会社であるかどうかを、売る前にしっかりと確かめましょう。【物件周辺地域を熟知した不動産会社を選ぶ】不動産会社の社員は、売却予定のマンション周辺地域における地理や交通事情などについて、十分な知識を備えています。こうした知識がなければ、物件の正確な査定金額を算出できませんから、周辺地域に詳しいのは当然のことです。ところが、中にはほとんど地域のことを知らないという社員もいて、こうした人間を訪問査定の担当者として派遣する不動産会社もあるのです。そのような会社の出した査定金額を信用することはできません。ですから、査定に来た担当者の知識量を、それとなく試してみる必要があります。たとえば、地域周辺にある学校や、病院、コンビニエンスストアの位置について、うまく会話の流れの中に織り込みながら尋ねてみましょう。これらの施設は、物件の立地評価に大きく関わってきます。もし相手が答えに詰まるようであれば、そうした会社とは取引を避けるのが無難です。【自分でも相場を調べておく】マンションの相場観が全く分からないと、不動産会社にうまく言いくるめられてしまい、物件を安く買い叩かれてしまう恐れがあります。そのため、売却予定のマンションが過去にどれくらいの価格で売れたのか、事前に調べておくべきです。過去の事例と比較すれば、不動産会社の出してきた査定金額の妥当性を判断できるようになります。もしも、相手があまりに安い査定金額を提示してきた場合は、その根拠について質問しましょう。その上で、査定の結果にどうしても納得できなければ、別の不動産会社に査定を依頼するのが好ましいといえます。まとめ訪問査定には手間がかかるため、面倒だと感じる人もいます。しかし、せっかくこれまで住んできた大切な物件なのですから、信頼の置ける不動産会社に依頼し、高値で買い取ってもらいたいですよね。ですから訪問査定はマンション売却に欠かせないプロセスなのです。本記事を参考にして、悔いのないマンション売却を目指してください。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月16日マンションを売却する際は売却価格を決めるために不動産会社に査定を行ってもらいます。査定には2つの種類がありますが、そのうち手軽に利用できるのが「机上査定」です。しかし手軽な分、注意点もあります。そこで今回の記事ではこの机上査定の特徴や注意点について掘り下げていきます。マンションを売却するときの机上査定って何?マンションを売却する際に行う査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。机上とは机の上でという意味で、実際に見ることはなくマンションのデータだけで査定を行います。一方、訪問査定はその名の通り、不動産会社の担当者がマンションを訪問し、状態などを確認した上で査定をする方法です。訪問査定では担当者が訪問するため、立ち会いの日程を調整することなどが必要になりますが、机上査定はデータを提示するだけですので時間の制約がありません。そのため時間がないときや、とりあえずどれくらいの金額で売却できるか知りたいといったときなどに活用されます。机上査定は不動産会社にもよりますが、電話はもちろん、郵便やFAX、メールなどでも受け付けています。最近ではインターネット上に数値を入れるだけで査定ができるサイトがあります。一度にたくさんの不動産会社が査定をしてくれる査定専門のサイトも増えています。不動産会社の都合もありますが、早ければ2時間くらいで査定が終わるケースもあります。机上査定のメリットはこのように手軽に活用できることに加え、個人情報を出すことなく査定を受けられる点です。しつこい勧誘に悩まされることもありません。「家族や親族に内緒で」というケースにも有効なのです。またデータだけで査定するため、担当者の気持ちが入らないこともメリットのひとつです。どこの不動産会社に依頼しても、ほとんど同じような査定結果になることが多く、純粋な相場を知ることが可能です。また、マンションの売却が初めての方にとって、この机上査定がいい動産会社に巡り会うことのきっかけになることもあります。机上査定は通常無料で行ってくれますが、対応は不動産会社によってそれぞれです。価格だけを提示する会社もあれば、丁寧でかつ詳細な査定書を提示してくれる会社もあります。このように不動産会社を見極めることができるのも、机上査定のメリットなのです。マンションの価格を無料査定してみる机上査定を依頼するときに準備するものは?手軽に査定金額が分かる机上査定ですが、不動産会社が査定金額を割り出すために必要なものがあります。そのため依頼する際には、物件に関する下記の項目について準備をしておきましょう。・物件種別・所在地・専有面積・間取り・築年数、などこれらの物件データは正確なものを用意するのが通常ですが、「おおよそが分かればいい」というのであればおおまかな数値でも構いません。また不動産会社によってはこの項目以外のデータについても要求してくることがあります。不動産会社ではこれらの物件データをもとに、近隣の同じような物件がいくらで売買されたのかという過去の取り引き事例や公示価格などを調べて査定金額を割り出してくれます。机上査定をしてもらう際に気をつけたいこととは?机上査定は手軽に利用できる分、注意点もあります。それは、その査定結果が正式なものではないことです。マンションの査定価格は、室内の状態を含めた個別の事情が加味されるものです。つまり机上査定の結果を鵜呑みにしてはいけないということです。実際に売却価格を設定するためには、不動産会社の訪問査定を受け、日当たり状況や景観、室内の汚れ具合、収納の数や広さ、動線の使いやすさ、専用部分以外の設備状況、建物自体の状態、周辺環境などを丁寧に調べてもらう必要があります。そのため机上査定で算出された価格に比べて、高くなったり、低くなったりするのです。ですから机上査定を活用する場合はあくまでも「相場を知る」くらいの認識で行うようにしましょう。そして実際にいくらで売れるのか知りたい時には、少し煩わしさもありますが、訪問査定を受けて正確な売却価格を算出してもらいましょう。もちろん複数の不動産会社にお願いし、比較検討するのがおすすめです。ちなみに机上査定を複数の不動産会社に依頼した場合、1社だけ高額な査定価格を付けてくる不動産会社には注意しましょう。自社に売却を依頼してもらおうと相場より高い価格を付けている可能性があります。実際に訪問査定を受けると他社と同じ、あるいは低い査定価格を提示してくるケースもあります。マンションをスムーズに売却するには価格も大切ですが、不動産会社の対応力も不可欠です。質の良い不動産会社と出会うためにも、机上査定と訪問査定を上手に使い分けるようにしましょう。まとめマンションの売却を考えたときに、どのくらいの価格で売れるのかを知ることはとても重要です。そのために必要なのが査定ですが、手軽に価格を知りたいときに便利なのが机上査定という方法です。机上査定によって算出された価格は正式のものではありませんが、それでもマンションを売却するために必要なものです。机上査定を行うことで、マンション売却に向けた第一歩を踏み出しましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月16日マンションを売却する際に注意することのひとつに瑕疵担保責任があります。この瑕疵担保責任によって、物件を引き渡した後に損害賠償を請求されるといった事例も少なくありません。トラブルを未然に防ぐためにも瑕疵担保責任についてしっかり学んでおきましょう。難しそうだけど瑕疵担保責任って重要なの?瑕疵担保責任とは不動産売買の際に重要なもののひとつで、簡単に言うと、「物件に問題や欠陥があった場合の責任」です。マンションを売却する場合は、そのマンションで買主がきちんと生活できることを保証する責任が売主にあるということを意味しています。細かく分けると、瑕疵が「通常必要な品質や性能を有していない」という意味にあたります。売主が故意に隠したものはもちろん、過失(気付かなかった)であっても責任を負うことになります。その場合、買主が欠陥や問題を見つけてから1年以内であれば売主に責任を追及できることになっています。責任の追求とは具体的に契約の解除か、損害賠償請求を指します。瑕疵担保責任は、宅地建物取引業法と民法で定められているものです。民法の「第570条(売主の瑕疵担保責任)」には、「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。」とあります。民法第566条は、売買の目的物が契約に達せない時は、買主は契約の解除を求めるか、損害賠償を請求することができるという内容です。また、買主がこの事実を知った時から契約の解除や損害賠償の請求は1年以内に実行しなければならないと記載されています。ただし、いつから欠陥や問題が始まったのか判断がつきにくいため、売買の際に瑕疵担保責任についても契約を結ぶのが一般的です。通常は引き渡し後3か月や6か月、古い物件の場合は瑕疵担保責任を負わないという「瑕疵担保責任免責」を設定するケースもあります。買主に不利が及ばないための瑕疵担保責任ですが、売主にも不利が及ばないような配慮もされています。マンションの価格を無料査定してみる瑕疵担保責任で多い事例は何?マンションの売却後に瑕疵担保責任を追及されるケースには、いくつか特徴があります。一番多いのはやはり設備や設置機器の故障や不具合でしょう。例えば、給湯器が故障していてお湯が出ないなどです。またエアコンの効きが悪いなども瑕疵担保責任の対象になります。買主に追求された場合、売主が修理費用を負担することになります。また、換気扇から異音がするといったことも瑕疵担保責任の対象になります。細かいところで言えば、「蝶番に付いているはずのネジが1つない」といったことでも、追求されると瑕疵担保責任の対象になります。こうしたことは、普段の生活をしている分には気にならないのですが、買主の新生活を保証する責任があるため、瑕疵担保責任の対象になります。「契約に不利なので言いたくない」という売主もいますが、後で追求される前に気になる点を不動産会社に話しておいた方がいいでしょう。また、住居内で家族が死亡した場合も注意が必要です。自然死であれば瑕疵担保責任の対象にはなりませんが、自殺の場合は瑕疵担保責任の対象になる、といったように素人では判断の難しいケースもあります。このようにご自身で判断が付きづらい場合も、あらかじめ不動産会社に確認するのが無難です。瑕疵担保責任の内容は契約書に記載するマンションの売買を行う際は不動産売買契約を交わしますが、同時に売主が瑕疵担保責任を負うかどうかを決め、契約書に記載してから取り交わすことになります。これはマンションの売却後、物件に欠陥があった場合にどのように対応するのか、あらかじめ決めておくためです。あまりにも物件が古い場合は、双方の合意のもと売主が瑕疵担保責任を負わない「瑕疵担保責任免責」を選択する方法もあります。一方、売主が瑕疵担保責任を負う場合は、引き渡しからどれくらいの期間かなどを取り決めます。それは売買契約に瑕疵担保責任についての記載を行わない場合、民法の規定が採用されるからです。民法では期間が限定されないため、売主は半永久的に瑕疵担保責任を負うことになってしまうのです。不動産売買は宅地建物取引主任者などが執り行うため、瑕疵担保責任のことについてはほとんどお任せすることとなります。しかし「分からないので」と言いなりになっていては売主に不利な契約となる可能性もあります。しっかり瑕疵担保責任の知識を得ておくことも、売主としての責任と言えるでしょう。まとめ愛着を持って住んでいたマンションの次の住人は新しい買主です。売主には、買主の新生活を保障する責任があるということを覚えておきましょう。そのためにも瑕疵担保責任について正しい知識を得ることはとても重要です。ただし2017年に民法の改正案が可決され、3年以内に施行されることになっています。改正民法では実は瑕疵担保責任という概念がなくなり、買主の権利がさらに拡大する見通しです。マンションの売却を検討している方は改正民法の動向にも注目しておきましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月16日マンションを売却する際の事情はそれぞれです。しかし住宅ローンを滞納してしまった場合に有利とされるのが任意売却です。競売とは違い、市場での取引と同様に売却できるからです。住宅ローンを滞納している方はもちろん、滞納していない方も万が一に備えて任意売却について考えてみましょう。マンションの任意売却とは?マンションを購入する際は、金融機関の住宅ローンを使う方がほとんどです。しかし住宅ローンの支払いが滞ると、債権者である金融機関は抵当権を設定してあるマンションの売却を強制的に進め、その売却代金から住宅ローンの債権を回収することができます。これが競売です。この場合、マンションは売られ、所有者(債務者)を含む住人は立ち退きを迫られます。しかも裁判所が介入するため所有者の判断は一切尊重されません。そのため、所有者に有利にマンションの売却ができるように登場したのが任意売却です。債務を抱えている状態のマンションは、ローン残高より高値で売ることができれば問題はありませんが、下回る場合は売却するのが難しくなります。それはマンションを売っても残債を一括返済できないからです。しかし任意売却では債権者の合意が得られれば、ローンの残債があってもマンションを売却できます。競売では市場価格に比べてかなり安く落札される傾向があります。そのため売れたとしても多額のローンが残ってしまい、債務者はその返済に苦労することが多いのです。それに対して任意売却では市場価格と変わらない価格で売却することも可能です。このため残債が少なくなり、無理のない返済計画が立てられるのです。これが任意売却の最も大きなメリットですが、次の章ではその他のメリットについても見てみましょう。マンションの価格を無料査定してみるマンションを任意売却するメリットとは?マンションが競売にかけられる場合と、任意売却との大きな違いは所有者の意思が尊重されるかどうかです。競売では、裁判所の決定により事務的に進められますが、任意売却では売却価格や引き渡し条件などに所有者の意向が反映されやすくなるのです。前章で説明したように、強制的に売却されてしまう競売とは違い、任意売却は所有者の意思で売却できるのでより高額で売れる可能性があります。残債にもよりますが、マンションが高く売却できれば債権者がローン返済に追われる可能性も低くなるのです。また、競売にかけられると裁判所の自宅調査が始まります。すると近隣の住民や親族などに知られる機会も多くなります。それに比べて任意売却では、通常の売却と同様の売却活動が行われますので、住宅ローンの滞納などといったプライバシーに関わるような事情を近所に知られることもありません。しかも競売が始まると、落札されるまでに14.6%の遅延損害金が必要になります。債務残高が増え続けることになるので、債務者には大きなダメージとなります。一方の任意売却では債務者が負担する費用は一切ありません。さらに競売で売却が決まった後は強制的に立ち退きを迫られ、それに従わずに済み続けていると不法占拠者と見なされてしまいます。この場合、法的措置に発展するケースも少なくありません。一方、任意売却では引っ越し時期や条件面に関して債権者と話し合いが行われ、要望をある程度聞いてもらうことができます。売却代金の中から引っ越し代などの諸費用を受け取れた例も少なくありません。この他、精神的なダメージが少なくなるのもメリットのひとつでしょう。競売は裁判所が介入して一方的に行われますが、任意売却では自分の意思で売却したということになります。生活を再建する意欲も強くなるはずです。マンションを任意売却するデメリットとは?任意売却はこれまで見てきたように、住宅ローンに関わる債務をマンションの売却により低減させることができるのが一番のメリットです。しかし、デメリットもあります。まず考えられるのが残った債務の支払いです。マンションを売却してしまったため担保に有効な不動産はありません。担保にできるものがないためローンを組むのは難しく、「残りの債務をどう支払っていくのか」を考えなければならないのです。また、任意売却を行うには連帯保証人や債権者の合意が必要です。複数の債権者がいる場合は、すべての債権者から合意を得なければならず手間がかかります。債権者にしてみれば債務をどのように返済してくれるのか不安なだけに、合意を取り付けるためには、適切な返済計画を立てる必要もあります。さらに、住宅ローン以外に債務がある多重債務者の場合は、より注意が必要です。再び債務の返済が滞ると、今度は給与や資産の差し押さえなどに発展するからです。任意売却は有効に活用できますが、その後のリスクも大きいため「任意売却をすれば大丈夫」と安易に考えないようにしましょう。まとめせっかく愛着を持って住んでいたマンションですから、任意売却をしないに越したことはありません。しかし長い人生の中では何が起こるか分かりません。病気になってしまい働けなくなったり、経済事情が急に変わったりするかも知れません。しかし競売や自己破産になる前に任意売却という手段で債務残高を減らせる方法があることも知っておきましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月15日マンションを売却する際に売主を大いに悩ませるのが価格を下げることです。できれば高く売りたいものですが、いつまでも買い手がつかないのも困ります。そこで今回の記事では、「マンションの販売価格を値下げ・値引きするのはいつがいいのか」に焦点を当てて解説します。その際に注意するべき点も合わせてチェックしていきましょう。値引きをするにはタイミングがある?マンションを売りに出したらすぐに買い手がつくと思っている売主も多いようですが、よほどの好条件ではない限り、そんなにすぐに売れないものです。高い買い物ですし、住むとなればいろいろな条件が気になります。さらに、比較検討ができる物件が複数あるのが通常です。簡単に買おうと決断できる人はなかなかいないのです。また、不動産会社がマンションの売却活動を開始しても、その情報が広く知られるようになるまである程度時間が必要です。レインズや不動産情報サイトなどで情報を公開し、さらに新聞の折り込みチラシやポスティングなどを活用しますが、これまでの期間はおおよそ2週間くらいとされています。この後、早ければ問い合わせや内覧希望などの反応がありますが、比較検討をして問い合わせをくれる人の反響はさらにこの後になります。ここまでで売却活動開始後、1か月から2か月くらいというところでしょう。そして、この後は徐々に情報の新鮮さが薄れていくことになります。つまりここで決まらなければ、値下げも検討しなければいけない状況になるということです。不動産会社との媒介契約は通常3か月ですが、それはこうしたサイクルがあるからです。3か月で1つの売却活動期間が一回りしてしまうのです。もちろん値下げをするかどうかは売主の判断によります。しかしマンションの価格を下げて再度売りに出す場合も、買主候補が値引き交渉をしてきた際も、この3か月が1つの目処となることを覚えておきましょう。マンションの価格を無料査定してみる値引きをする際は納得した価格で!マンションの価格を再度調整する場合は、市場の状況を見ることになります。いきなり大きく価格を下げてしまうと価格が低かったと後悔することになりかねません。最初は500,000円程度から値を下げていき、市場の様子を見るようにしましょう。一方、買主候補が現れると値引き交渉をされることもあります。不動産売買において買主が値引き交渉をするのは一般的です。安ければ800,000円などの端数分くらいですが、多ければ1割や2割といった要求をする方もいます。せっかく購入を申し出てきた買主候補ですから、なるべく売りたいのは売主としては当然です。しかしここで買主候補の言いなりになってしまうと、思ったよりも価格が下げられてしまいます。値引き交渉された場合は、まず間に立っている不動産会社に「買主候補がどう考えているか」などを探ってみましょう。売主としての最低限のラインを伝えたり、買主が提示してきた価格よりも若干上積みをして「これ以下では売らない」と再提示したりすると、意外とその価格で成約に至ることもあります。交渉ごとですから、得意不得意があるかも知れません。しかしお互いに歩み寄ることで、両者が納得した価格で折り合えるはずです。また安易に値引きしてしまうよりも、他に売り出し方法はないのか検証することも大切です。媒介契約を結んだ不動産会社に問い合わせ、チラシを多く配布する、新聞などに広告を出すといった策がないか、改めて確認しましょう。期間に合わせ最低価格は決めておこう!中古マンションの売買が新築マンションの売買と違うのは、売主と買主という客同士の間で行われることです。つまり双方が納得する価格なら売買が成立するのです。実はこれが中古マンション売買の難しさでもあります。決まった価格がないという難しさなのです。しかし価格を設定する権利は売主にあります。もちろん「買い替えるのですぐに売りたい」「買ってくれる人がいたら売ります」といったように売主の思惑で大きく違いますが、期間に合わせた最低価格をあらかじめ決めておく方が、値下げや値引き交渉をされた際にスムーズに判断ができます。例えば、売り出し価格を「39,900,000円」とした場合、以下のように考えてみてはどうでしょう。・売り出し価格39,900,000円(500,000円の値引きはOK)・3か月後39,400,000円(500,000円の値引きはOK)・6か月後以降38,900,000円(端数の値引きはOK)マンション売却で重要なのは買主を見つけることです。そのためには市場の反応を見たり、不動産会社のアドバイスを受けたりしながら、その時期に応じた最低価格を設定することです。柔軟な姿勢で価格設定をすることがマンション売却というゴールへの近道となります。まとめまずはマンションの価格を無料査定してみる中古マンション市場において売り出し価格で売却されることは希少です。そのため値下げのタイミングが来たり、値引き交渉になったときのために、あらかじめ価格を決めておけば迅速な対応ができます。「損をした」と後悔しないためにも、価格をできるだけ維持できるような交渉術を調べておくこともおすすめです。
2017年11月15日マンションの売却を決めたら、誰でも「早く」そして「高く」売りたいものです。しかし気持ちばかり先走ってしまっては失敗につながる危険性もあります。特に「早く、早く」と急ぐばかりに後で損をしたことに気付くことも……。そこで今回の記事では早くマンションを売却したい時の注意点について掘り下げていきます。早くマンションを売却したい理由はそれぞれ!マンションの売却において、売主の背景にある事情はそれぞれです。「子どもが大きくなり、家の中が狭くなってきた」「転勤が決まった」「離婚したのでマンションは必要ない」「子どもが独立したので家の中が広い」などです。このように理由は様々ですが、売ると決めたら早く売却したいと思うのはみなさん同じでしょう。それはマンションを売却することで、新しい生活を早く始めたいからです。もちろん売却が決まらなくても新しい生活を始めることはできます。しかし住宅ローンの残債、新しい住居費用といった問題もあるので、できるだけ早く売却が決まった方がいいのです。もし新しい住居に移ったとしても、マンションの売却先が決まらないと管理費や修繕積立金を払い続けなければなりません。また固定資産税などの支払いもあります。住んでいないのにこれらの費用を払い続けることは経済的にも精神的にも負担となるものです。また中古マンションの場合、同じエリアに複数の似たような物件があると物件のイメージが重要になってきます。例えば、売り出しを開始してから2年以上売れていないマンションの場合、物件を探している人に「何か問題があるのか?」と疑問を抱かれることにもつながります。ですから売却を決めたら、なるべく早く売れるのがベストなのです。マンションの価格を無料査定してみる急いでマンションを売却すると失敗する?マンションを売却する際は早めに売ってしまった方がメリットは多いのですが、ただしあまりにも早く売ることを優先してしまうと失敗につながりやすくなります。その代表例が価格を安くしてしまうことです。実際に、早く売りたい場合は価格設定を相場の1割〜2割程度安くして売り出す方法があります。ただしこうした売り方は「急に大金が必要になった」「安くてもいいからどうしても売りたい」「海外への転勤が決まった」といった特殊な理由がある方向けです。また一番早く売却する方法は不動産会社に購入してもらうことです。しかし不動産会社は相場より2〜3割程度低い買値を提示します。それはマンションを購入して相場と同様の価格で売り出すためです。そうしないと不動産会社は利益を出せなくなってしまいます。このようにマンションを急いで売却しようとすると、価格を下げて売ることになってしまいます。また不動産会社の勧めに応じて必要のないリフォームをしてしまうといったケースもあります。しかしこれでは安く買い取られた気がして、後で損をした気になってしまいます。そこで次の章では、早くマンションを売却したい時の注意点を紹介します。早くマンションを売却する際に注意すべきことマンションの売却活動をスタートさせて売買が成立するまでの期間は平均3か月と言われています。首都圏ではもう少し早く2か月半くらいです。マンションを早く売却したい時も、これらを踏まえて「期間」と「価格」を決めましょう。しかし前述したように、早く売りたいために相場よりも価格を下げてしまうのは後悔につながります。それはその他にもマンションを早く売却する方法がいくつかあるからです。そこでまずは売却を依頼する不動産会社の選定を慎重に行うことがポイントとなります。不動産会社をチェックする時には、「マンションの売却に関してノウハウをたくさん持っているか」を重要視しましょう。「期間」と「価格」を提示し、どのようなアイディアで売却活動をしてもらえるのか、複数の不動産会社に聞いて決めるのです。「価格を下げれば早い」という不動産会社は選択肢から外すのが無難です。【不動産会社との契約方法によって早く売却できることも】また、不動産会社との契約方法によっても売却を早くできる可能性があります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」という方法は1社との契約になるため、積極的に売却のための活動を行ってもらいやすいという特徴があるのです。また「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」の場合はレインズの活用が義務となりますので、早く見つかる可能性はさらに高くなります。一方、「一般媒介契約」で複数の不動産会社と契約するとあまり積極的になってもらえないこともありますが、より多くの買主候補に情報が知られることになります。どちらを選ぶかは売主の自由ですが、「早く売るため」を最優先にしてご自身でしっかり判断をしましょう。【早く売却したい時に気をつけたいこと】早くマンションを売却したいなら、室内の状態にも注意を払いましょう。室内をきれいにしていると大切に使っているという印象を与えることもでき、内覧に来た買主候補のイメージをアップさせることができるのです。これは不動産会社が査定に訪れる際も同様です。ちなみに価格を下げる場合でも一気に下げるのではなく、市場を見ながら段階的に下げていくようにすると「その価格なら納得」と失敗に思うことは少ないでしょう。まとめマンションを売却するにはそれぞれの事情があるとは思いますが、あまりにも急いでしまうと価格を下げざるを得なくなり、後悔につながります。価格を下げるのは最後の手段として、まずはいろいろなアイディアで早く売却する方法を探してみましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月15日