不動産投資の利回りは何％が理想？平均相場＆物件の見分け方をFPが解説！

表面利回りは素早く計算することを優先しているため、不動産投資にかかる経費などのランニングコストは一切考慮していません。対して実質利回りは実際の利回りを求めるため、毎月のランニングコストである管理費や修繕積立金などを年間家賃収入から控除して利回りを計算するのです。

例えば、先ほどのマンションXの管理費及び修繕積立金の年額が10万円だとした場合、実質利回りは次のようになります。

• （80万円-10万円）÷2,000万円×100=実質利回り3.5%

実質利回りは経費を利回り計算に盛り込む分、表面利回りよりもパーセンテージが低くなりますが、実際に購入した場合の収益性は実質利回りだということを忘れてはいけません。

表面利回りを実質利回りと勘違いする初心者投資家が多い
表面利回りと実質利回りの違いについてまとめると、次のようになります。

• 表面利回り（グロス利回り）：複数物件の収益性を比較する際の指標
• 実質利回り（ネット利回り）：当該物件の実際の収益性のシミュレーション

このように、どちらも同じ利回りという言葉ではありますが、パーセンテージが意味するところは全く違うのです。

にもかかわらず、初心者投資家の中には表面利回りの意味を実質利回りと誤解して認識している方が多く、それが不動産投資に失敗する深刻な原因となっています。