くらし情報『こんな賃貸リノベは失敗する!ダメ大家さんあるある 【なんでも大家日記@世田谷】』

こんな賃貸リノベは失敗する!ダメ大家さんあるある 【なんでも大家日記@世田谷】

2018年4月11日 21:30
 

春は賃貸募集の繁忙期。

入居者募集中の大家さんにとっては、なにかと気をもむ季節です。

僕のまわりにも、大枚をはたいてリノベーションしたのに半年以上も入居が決まらず、困っている大家さんがいます。

こういう場合、問題なのは当の大家さんご自身が「お金をかければ入居者が決まるのは当たり前」と思っていることだったりします。

今回は、僕が見聞きした事例を参考にしながら「ダメ大家さんあるある」を挙げてみたいと思います。

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ダメ大家さん

北の魔女 / PIXTA(ピクスタ)

■ ダメ大家さんあるある1. とにかく工事業者に丸投げ

マンション投資をやっている方も含めて、一番陥りがちな失敗がこれではないでしょうか?

無責任な大家さんが口にする決まり文句があります。
ダメ大家さん

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

「素人だから細かいことはわからない。とにかく(入居者が)入るようにリフォームしてくれ」

大家さんにとって賃貸の部屋は商品ですから、随分と無責任な発言なのですが、年配の資産家の大家さんにはこういう方がけっこういらっしゃったりします。

なかには、「(工事)業者が、いちいち壁の色だの床の色だの確認してきてさ。めんどうだよ」なんてグチ(?)をこぼす方も。
床の色

makaron* / PIXTA(ピクスタ)

こういう方々は、かつてマンションを建てれば何もしなくても入居者が決まった時代を経験していて、いまだにそういう時代が続いていると思い込んでいるのかもしれません。

しかし、工事を手がける業者さんからすれば、「入居者が決まるリフォーム」なんて要求ほど漠然としていて厄介なリクエストはありません。

結局、業者としては「最大公約数的にみんなに好かれそうな物件」を作らざるをえなくなります。

その結果、世の中には「どこにでもある没個性的なつまらない物件」があふれかえり、半年以上も入居が決まらないままになってしまうことすらあるのです。

■ ダメ大家さんあるある2. 見積もりをしっかり精査しない

工事業者さんに丸投げするような大家さんは、当然、見積もりをしっかりと精査することもしません。こういう方々は、運が悪いと、建設業者や工務店のいいカモになってしまいます。
ダメ大家さん

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

相場より高めの見積もりを出されたり、

「いまどきこれくらいお金をかけなきゃ入らないですよ」と言いくるめられて不要な設備を入れてしまったり、

素人にはわからないところで手を抜いたリフォームをされてしまう可能性があります。

例えば、結構な額の費用(60平米に600万円以上)をかけて全面リノベーションされたある物件を見て驚いたことがあります。
トイレットペーパーホルダー

天空のジュピター / PIXTA(ピクスタ)

予算規模に比べて、明らかに物件の質が低いのです。

キッチンもユニットバスは、ワンルームのそれよりややサイズが大きいだけでグレードは変わりません。

タオルハンガーやトイレットペーパーホルダーなどの小物も安っぽいプラスティック製。

照明もレールやダウンライトもなく、ただのシーリング取付口があるだけ。

もちろん、それを補うようなインテリアの工夫などあるわけもなく、「ひょっとして、ボラれちゃったのか?」と邪推するほどでした。

こういう失敗は、事前に見積もりと工事計画をきちんと見たり、業者と話し合っておいたりすれば避けられるのですが、そんな些細な努力すらもしない大家さんがけっこういるのです。

■ ダメ大家さんあるある3. どこにお金をかけるべきかわかっていない

業者に悪意がなくても、センスのない業者に丸投げしてしまうと、せっかくの予算の使いどころを誤ってしまうこともあります。

例を挙げると、床にせっかくフローリングを入れているのに、部屋のインテリアとミスマッチな色を選んでいるとか、ワックスがテカテカに塗られていたりして「時代遅れな」感じがしてしまうとかです。
床

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

床の色はインテリアの印象を左右する大事なポイントなので、大家さんもしっかり考えたいところです。

ワックスのかかった床は光沢によって部屋を明るくする効果がありますが、今の流行りはもっとナチュラルな木材らしさです。個人的には、下手なフローリングを入れるくらいなら、コストの安い今風のフロアタイルを選び、ほかの部分にもっとお金をかけたほうがよっぽどいいと思いますね。

しかし、年配の方々は「ピカピカして明るいのがいいこと」と信じて疑わなかったりするので、できあがった物件のなにがダメなのかもわからないわけです。

例えば、うちのマンションの一室のリノベーションが終わった際、母親が友人たちを連れて見学に来たことがありました。
巾木

pu- / PIXTA(ピクスタ)

その際、躯体むき出しの天井を見上げて、みなさんが「あれ、工事がまだ終わってないの?」とおっしゃったのが思い出されます。

自分の価値観にこだわらず、賃貸のターゲットとなる人たちの立場になって考えることは非常に大事です。

天井以外にも、巾木やクローゼットの建具など、年配の方々があって当然と思っていても、若い人にとっては必須ではないと思われているものもたくさんあります。

もしお金をかけて要らないものを設置していたとしたら、そんなムダな話はありませんよね。

当たり前のように見える設備を、改めて見直すことも大事です。

■ ダメ大家さんあるある4. 人の意見に耳を貸さず独断で決めた家賃に固執する

業者に丸投げする大家さんにかぎって、

「こんなにお金をかけたんだから、〇〇万円じゃないと貸さない!」

と強情に言い張ることが多かったりします。
工事

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

先ほど挙げた物件の例でいえば、設定した賃料はなんと強気の20万円!

「築40年超えの60平米に20万円って、いくらなんでも高過ぎない?」

という疑問は誰もが抱くはずですが、灯台下暗し。

大枚をはたいた本人だけはそんな明白なことがわからず、かけた予算からの独断的な逆算で賃料を決めてしまったのでしょう。
賃貸マンション

ABC / PIXTA(ピクスタ)

本来、そんなときに適切なアドバイスをくれるのが不動産業者さんなのですが、世の中の大家さんの一部には不動産業者さんを信用していない方もいるようで、こんなことを言う大家さんに会ったこともあります。「あいつら(不動産業者)は、(家賃を)下げてもいいから、とにかく(入居者を)入れりゃいいと思ってるんだ」

まあ、そういう側面がないとはいえませんが、入居者さんが見つからないと困るという事情は大家のほうが深刻なわけで、そんな不満を言ってもどうにもなりません。

大家たるもの、費用対効果の計算や物件への思い入れがあっても、そこはぐっとこらえて、エリアの相場をよく見きわめてなるべく客観的な値付けをするべきであり、それこそが入居者が決まるいちばんの近道なのです。
ダメ大家さん

yod67 / PIXTA(ピクスタ)

このようにお金をかけたからといって簡単に入居者が決まるわけではないのが賃貸リノベの難しいところです。

「いや、それでもうちの物件はどうしても相場より高く貸したいんだ!」

そうおっしゃる方もいるでしょう。

個人的にはそういうときに力を発揮するのがインテリアだと思っています。

次回は、今までうちのマンションでおこなってきたリノベーション工事のなかから「ちょっぴり高級感を出せるアイデア」を厳選してお届けします。

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