不動産投資の営業テクニックとは？投資に失敗しないために知っておきたいこと

またはさらっと書かれているため、注意深く見たり、よくよく考えたりしないと気が付かないような表記にしてあるケースもあります。

メリットばかりを強調する事例

• 【前提条件①】物件価格2000万円、家賃月8万、利回り4.8％と表記
• 【前提条件②】3.6％の金利で30年間返済していく

ぱっと見ると、利回り4.8％なので少しよい投資に見えてしまいます。しかし2000万円の物件を購入しないといけないことを忘れてはいけません。2000万円についてすべて融資を受け、3.6％の金利で30年間返済していくスケジュールの場合、毎月の返済額は約9万円です。

赤字前提の負のループ
家賃月8万円で返済額が月9万円ならそもそも赤字です。「年間12万円の赤字は給料と合算すると節税効果になりますよ。なおかつローンが払い終われば8万円すべて収入になります。」というような営業トークはよくある事例です。

節税はそのとおりですが、そもそも赤字を発生させる前提がおかしいという点もありますし、このケースでいえば家賃8万円が30年間ずっと維持できるかの保障はありません。築年数が経てば家賃が下がる可能性も高く、そうなるとさらに赤字幅は広がっていきます。