市場拡大が続くJ-REIT～需給懸念はあるが収益力に期待が持てよう

J-REIT市場は、2013年半ばから堅調な推移が続いていましたが、2015年1月に1,990ポイント(東証REIT指数ベース)の高値を付けた後、軟調な値動きとなっています。これにはいくつかの要因が考えられますが、その大きなものとして「金利要因」と「需給要因」が考えられます。

J-REITは投資家からの出資に加え、借り入れや社債などで資金を調達しており、収益に金利が与える影響が大きいことから、金利動向が注目されます。左グラフから分かるように、日本の金利(一例：10年国債利回り)は低下傾向が続き、2015年1月には一時0.2％台にまで落ち込みました。そうした状況下でJ-REITは上昇傾向となりましたが、金利低下の速度が速かったことや低下余地が少なくなったことなどから、足元では金利が上昇する局面もあり、J-REITは軟調な値動きとなっています。

また、J-REITはその利益の大部分を投資家に分配するため内部留保が少なく、事業規模拡大のために新たに物件を購入する際には、増資などで調達した資金を充てることが一般的です。そのため、市場では増資に伴なう需給動向が注目されています。右グラフにあるように、アベノミクスによる景気回復期待や、日銀による資金供給などを背景に、調達環境は改善しており、J-REITの資金調達は増加しています。