【エンタメCOBS】不景気でも開発しなくちゃ！ 不動産会社の使う手とは!?
――最近の不動産開発について聞きたいのですが。最近のトレンドはどのようなものでしょうか。
大型化は1つのキーワードでしょうね。例えばタワーマンションなどは相変わらずの人気で、しかも確実にはけるものですので。
後は開発期間の短期化というのも特徴ですね。
――昔は長期開発も一般的だったんでしょうか。
例えばアークヒルズなど、開発に着手してから20年がかりぐらいで実現しています。うちみたいな中堅以下のデベロッパーにはとても無理な企画です(笑)。その期間も動いている社員の給料を出さなくちゃなりませんしね。でも最近では、うちも含めて大手さんでも開発期間はできるだけ短くしようという傾向はあります。
――それは「お金」の問題なのでしょうか？
バブルの時代でしたら銀行からどんどん資金を借りられたんですけどね(笑)。とにかくキャッシュを大事にしないといけない時代です。
開発案件にも問題が生じます。
――どういった問題でしょうか？
例えば大型の開発案件の場合には、まず「土地をまとめる」ということをしなければなりません。大きな商業ビルを建てる場合にも、大型マンションを建てる場合でも同じです。
――地上げ的なことですか？
そうですね(笑)。この土地をまとめる過程で、昔でしたらお金を積んで土地を買い上げるわけなんですが、ここでキャッシュが大量にいるわけです。この負担が大変です。ですので、最近では「等価交換法」という方法が多用されています。
――どんな方法なんでしょうか？
地権者の人と相談して、不動産会社が計画した建物と、地権者が所有する土地を交換する契約を結ぶんです。
これであれば土地を購入してから、という段取りが必要ありません。また地権者の人にとってもメリットがあります。
――と、言いますと？
実際に土地をお持ちの人も売却してしまったら、どこかに代わる住宅が必要になりますよね。この方法ですとその場所に住み続けることができます。しかも最新の住環境になるので家のリニューアルにもなります。
――なるほど。開発しやすいわけですね。
実際に浅草付近の開発案件などでこの交換法を使っています。
道路が狭いとか、古い木造の長屋が密集するエリアなどの開発では、防災面でも大変に有効です。また、お店をやってる方々が多い場所などでもこの方法は有効ですね。建物内にテナントとしてお店を提供するなどもできますし。
――不動産会社の作業で大変なことはないんですか？
大変なのは契約ですね。渉外担当が飛びまわって契約を結びます(笑)。やはりみなさんおっしゃる条件が違いますので。それさえクリアできればこの交換法は大変に有効ですので、最近はどの不動産開発会社さんでも多用されています。ただし、1件でも反対の方がおられると計画が成立しません(笑)。
(高橋モータース＠dcp)
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