利回りから考えるJ-REIT価格～利益成長に沿う堅調な推移が期待される

相対的に高い分配金利回りが魅力であるJ-REITは、2011年以降堅調な値動きが続き、かつて見られた大幅な割安感は薄らいでいます。

J-REITの分配金利回りは3.0%(2014年11月末現在)と、国内では依然として高い利回り水準となっているものの低下傾向にあり、一部では、J-REITの価格は割高との見方があります。ただし、利回りにおける上乗せ部分(リスクプレミアム)を見た場合、足元のJ-REITは割高とは言い切れないと考えられます。

一般に、投資における利回りは、安全資産の利回り(ベース部分)と、その資産のリスクに応じて上乗せされる部分(リスクプレミアム)から成り立つとされています。これをJ-REITに当てはめると、ベース部分(一般的に10年国債利回りに相当)が0.4%程度、上乗せ部分が2.6%ということになります(2014年11月末現在)。J-REITの場合、この上乗せ部分は、賃料収入の増減や地震などリスクなどを負担する見返りとして獲得できるリタ―ンであるということが出来ます。

J-REITの分配金利回りの上乗せ部分は、米国のサブプライム・ローン問題や世界的な金融危機が落ち着く過程で徐々に低下し、アベノミクスへの期待が高まった2013年以降は2.5%程度まで低下しています。しかし、米国のサブプライム・ローン問題が表面化する以前の水準に比べると依然として高く、J-REITが買われすぎているとは言い切れません。また、今後は、景況感の改善などによるJ-REITの賃料収入の増加が予想され、連れて分配金が増えることで利回り水準が改善することも期待されます。これまでのような速度の価格上昇は考えにくいものの、この先も、収益状況を織り込む形でJ-REITの価格は堅調な推移となると考えられます。

(※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。)

(2014年12月17日 日興アセットマネジメント作成)

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