グリーの子会社となるGlossomはこのたび、モバイル動画広告事業を手掛ける米AdColonyから動画広告配信プラットフォーム「AdColony」の日本向け独占配信ライセンスを取得した。これにより、動画広告市場へ本格参入する。「AdColony」とは、月間3億人以上のユーザーへ広告配信が可能な動画広告配信プラットフォーム。動画の読み込み時間を短縮し即座に動画再生を行う「Instant-Play」という同社独自の動画広告技術により、スマートフォン上で瞬時に高画質なHD動画広告の表示が可能になっている。読み込み時間の長さによるユーザーのストレスが解消されたことから広告の訴求力向上が見込めるほか、課金形態は完全視聴課金となっており、動画広告が最後まで表示された時点で料金が発生するため、費用対効果も高いという。Glossomによる「AdColony」の提供は、11~12月にテストキャンペーンとして実施され、1~3月期に正式販売となる予定。当面は米AdColonyと同様の広告メニューにて展開し、料金などは12月に発表する。なお、同社は、プラットフォームの提供だけでなく、広告クリエイティブの制作サポートも行っていく考えだ。
2014年11月06日アクセルマークは10月23日、同社のスマートフォン向けアドネットワーク「ADroute(アドルート)」の新たな広告商品として、動画広告サービスの提供を開始した。ADrouteは、月間80億imp(インプレッション)を超えるアドネットワークサービスで、さまざまな領域の広告出稿への対応により、広告案件と掲載面の相性を踏まえた広告掲載と効果指標の最適化を行う。今回発表したサービスでは、動画広告がスマートフォンの画面を遷移することなく自動で再生され、クリックにより目的のページに誘導することが可能。再生される動画広告は最大30秒で、スマートフォン向けWebサイトとアプリ(iOS・Android)の両方へ配信できる。同サービスの開始により、ADrouteが保有するニュースサイトや動画サイトなど1万5000サイトユーザーへのリーチを実現する。
2014年10月24日インターネット動画広告業を行うヒトクセはこのたび、広告が出稿先のWebサイトに適したデザインに自動的に変化するダイナミックネイティブアドサービス「カメレオン」のベータ版の提供を開始した。「カメレオン」は、Webサイトのデザイン情報を解析し、広告がサイトに適したデザインに自動的に変化するサービスで、文章とアイコン画像を入稿するだけで最適化する。同サービスで出力したタグをヒトクセと提携するDSP(Demand Side Platform)やアドネットワークに入稿することで、各出稿先のディスプレイ広告枠に対し、デザインを手動で調整することなく配信可能となる。なお、同社は、カメレオンを用いてテスト配信を行う企業を10社募集しており、テスト期間中の利用料は無料。DPSとアドネットワークの配信費用は、別途必要だという。
2014年10月17日電通は10月6日、Googleの持つプレミアム広告枠が選別できるアドエクスチェンジ(DoubleClick Ad Exchange)などのテクノロジーを活用する取り組みを発表した。媒体社が保有する付加価値の高い限定されたプレミアム広告枠を中心に形成する「プライベート・マーケットプレイス(PMP)」の構築に向けた活動を本格化させる。現在、インターネット広告の世界においてはRTB(Real Time Bidding)型の運用型広告が市場を席巻しつつあるが、一方、市場の急速な拡大に伴い、さまざまな課題が顕在化してきている。今回、電通が形成した「PMP」は、広告主、広告会社、媒体社が、広告の掲載サイトや価格について事前に取り決めを行うため、広告掲載サイトの把握と取引の透明性の確保が容易になり、広告主や媒体社が抱える課題の解消につながる。今後、電通は、日本における統合的なプレミアム広告枠の販売手法の確立に向け、価値の高い広告枠を保有する媒体社のリクルーティングを進める。また、「複数サイトへの広告配信とその効果測定が一元管理できるDoubleClick Campaign Managerなどの第三者配信プラットフォームとの連携」「DoubleClick Bid Managerなど、広告効果の最大化を支援するプラットフォーム『DSP(Demand Side Platform)』との連携の施策」をGoogleのサポートを得ながら進めていく。
2014年10月07日バナー広告やリスティング広告、メールマガジン、SNSを利用した販売促進活動、拡散力を期待するバイラルムービーなど、さまざまな手法によるオンライン広告が全盛だ。広範囲な地域にわたって不特定多数の消費者にリーチできるので、全国規模で事業展開する大企業、あるいは関東圏・関西圏といった一大消費地をターゲットにする企業にとって有効だし、地域を絞ったオンライン広告も展開できる。“地域を絞る”という点で、オンライン広告よりもはるかに精度を高められるのがダイレクトメール(以下、DM)だ。これは、文字どおり直接各家庭に封書やハガキを送付する広告手法で、特定の地域にて商品やサービスのプロモーションができるというのが特徴。地域に根ざした中小企業や個人商店でよく利用される広告手法だ。とはいえ、個人情報保護の意識が高まっているこの時代に送付リストを作成するのは困難だし、アルバイトなどを利用した直接投函も「チラシ禁止」としている集合住宅が多いことを考えるとやりにくい。こうした理由からDMはリストを持つ外部業者に委託することになるのだが、安易に委託する前に確認したいのが、日本郵便が8月27日からスタートさせた「法人向け年賀情報サイト」だ。年賀状を活用したDMに関する情報や、企業や商店のオリジナル年賀状を作成し、元日に届く年賀状の束にそのハガキが加えられるというサービスなどが紹介されている。年賀の挨拶なので、通常のDMに比べ目を通してもらえる可能性が高く、くじ付きなので即座に捨てられるということも少ない。安全・確実に届くという、郵便システムならではのメリットもある。では、こうしたDMをより効果的に活用するにはどうすればよいのか……。福博綜合印刷株式会社ダイレクトマーケティングセールス部長の野口恵庸氏にお話しをうかがった。――DMが効果的に活用できる業態はどういったものでしょうか?野口氏:個人・法人に関わらず、顧客が存在する業態であればDMを効果的に利用できます。ウェブのみで販促したり、メルマガだけで顧客管理をしたりする企業もありますが、実際にウェブやメルマガを顧客が閲覧するとは限りません。一方、DMは紙媒体です。脳科学では「紙媒体は記憶する・感情を動かす機能を持つ部分を反応させる」という研究結果が明らかになっています。デジタル媒体と紙媒体を併用し、商品やサービスに興味を持ってもらいたい、記憶に残してもらいたいタイミングでDMを活用するとよいでしょう。――DMをより効果的にするコツのようなものはありますか?野口氏:DMは個と個をつなぐコミュニケーションツール、つまり「お客様への手紙」であると考えることが“コツ”といえるでしょう。単純に「セール日」と「セール商品」を羅列しただけのDMではなく、「なぜこの情報をお客様に届けるのか」「このセール品をお客様が購入したらどんなよいことがあるのか」といったことを考えるとよいでしょう。また、DMのノウハウがない個人商店であれば「フラッと来店した客」「初めて購入した客」「2~3回購入した客」「いつも購入する客」といったように客層を分け、それぞれの層に適したDMを作ると効果的です。――逆に失敗しやすいDMはありますか?野口氏:「買わないと損だよ」「来ないと損だよ」という企業目線のDMはまず失敗します。以前、日頃の感謝を込めて、“ロイヤル顧客”(ブランドや商品などに対して信頼度が高い顧客)に高額割引の案内をしたのですが、反応がさっぱり得られませんでした。あとから顧客にリサーチしてみると「このショップが好きだから、こんな安い値段で買ってお店に損はさせられない」という意見をいただき、目からウロコがこぼれました。――過去に実施したDMでの成功例や特殊な例はありますか?野口氏:付近に大型ショッピングモールができるという、商店街のとあるお店のDMを担当する機会がありました。それまでそのお店が発行していたDMは、「いかに安い価格であるのか」というのを強調したものばかり。価格勝負だと大型ショッピングモールと体力勝負となりジリ貧は見えています。そこで宛名面は経営者の熱い思いを盛り込んだ挨拶のみ、裏面はスタッフの集合写真とお客様へのコメントというDMにしました。経営者は半信半疑のようでしたが、結果はキャンペーン初日からレジに長蛇の列ができるほど効果がありました。――年賀DMなど特定の時期に配布するDMのメリットはありますか?野口氏:消費者が嫌みなく受け取るDMは3種類しかありません。「年賀状」「暑中見舞い」「バースデーカード」です。これらはすでに日本人の文化として根付いている“ご挨拶”です。企業やショップが顧客との関係性を深める意味で、これらを活用しない手はないと思います。
2014年09月30日学芸出版社は10月1日、『全国のR不動産ーー面白くローカルに住むためのガイド』を刊行する。○全国のR不動産メンバーが紹介同書は、全国のR不動産メンバーによる、その土地ならではの魅力やおすすめエリア、物件の紹介、移り住んだ人々へのインタビューなどで構成されている。移住を考えている人に加え、自分のまちの魅力を発見・発信したい人や新しい働き方・住み方を探りたい人などが参考にできる情報を集めた。著者は、東京R不動産、稲村ヶ崎R不動産、金沢R不動産、大阪R不動産、神戸R不動産、福岡R不動産、鹿児島R不動産、山形R不動産となっている。A5判で144ページ、オールカラー。価格は、1,600円(税別)。
2014年09月26日女優ステイシー・マーティンが、今秋日本公開の映画『ニンフォマニアック(NYMPH()MANIAC)』の出演やミュウミュウ(miu miu)の広告キャンペーンのモデル起用で注目を集めている。『ニンフォマニアック』は、『奇跡の海』『ダンサー・イン・ザ・ダーク』『ドッグヴィル』など、暗く悪夢のような作品を発表してきた、ラース・フォン・トリアー(Lars von Trier)監督の最新作。「女性のセクシュアリティー」をテーマに、自らをニンフォマニアック(=色情狂)と自覚するヒロインの半生をポエティックかつユーモラスに八つのチャプター、Vol.1・117分、Vol.2・123分の長きに渡り、主人公のジョーによる回想録形式で描き出す。本作のVol.1でジョーの若かりし頃を演じるステイシー・マーティンがミュウミュウ14-15AWの広告キャンペーンにも抜擢されたのは、本作で高い評価を得たことが飛躍のきっかけとなっており、業界内外で注目度はさらに急上昇しているという。ステイシー・マーティンは色情狂という難しい役を堂々と演じ人々を魅了し、高い評価を得ている。1991年にパリで生まれた彼女は、本作でデンマーク映画批評家協会賞の主演女優賞にノミネートされたほか、今後はイギリスの俊英ベン・ウィートリによるSFアクション『High-Rise』やイタリアのマッテオ・ガローネ監督による歴史ファンタジー『Il racconto dei racconti』などへの出演を控えており、女優としてのキャリアを猛進している。『ニンフォマニアック Vol.1』は10月11日(土)、『ニンフォマニアック Vol.2』は11月1日(土)より、新宿武蔵野館、ヒューマントラストシネマ有楽町・渋谷ほか全国順次公開。
2014年08月29日戦前のイラスト広告を写真へ資生堂ギャラリー(東京都中央区)で昨年永眠した中村誠氏の回顧展「中村誠の資生堂 美人を創る」が開催される。中村誠氏は資生堂の広告を数多く手がけてきたグラフィックデザイナーでアートディレクター。1949年に資生堂に入社してから戦前の資生堂のイラスト広告を写真広告へ転換させた人物として知られている。ただ単にイラストから写真へ変えただけでなく、その仕事内容は実に繊細なもの。中村氏は生前「計数に表現することのできない表情とか、雰囲気、空気感を大切にしてきた」と語っていた。資生堂が確立していた独自のイラスト広告の伝統を受け継ぎながら、製版の工夫、大胆なトリミングといった手法により広告を進化させていった。(画像はプレスリリースより)「一業、一社、一生、一広告」中村氏が築いたスタイルは他の人ではできなかったということは、こんなエピソードからうかがえる。「一業、一社、一生、一広告」、これは中村氏が企業デザイナーとして掲げていたモットー。「企業のアイデンティティーをビジュアライズするのがアートディレクターの仕事」と語っており、生涯、企業イメージの創出に力を注いだ。そんな実直な意識のもと生み出された広告だからこそ、見る人に深い印象を与えるものになったのだろう。中村氏の広告は国内だけでなく海外でも賞を得るなど世界的に高く評価されている。回顧展は2014年6月3日(火)~6月29日(日)11:00-19:00 (日曜のみ11:00-18:00) 開催される。【参考】・株式会社資生堂 プレスリリース(PRTIME)
2014年05月30日東京スター銀行は10日、幅広い資金ニーズに対応可能な個人向け「スター不動産担保ローン」の取り扱いを開始した。「スター不動産担保ローン」は、申し込み時の年齢が満20歳以上69歳以下の人で、完済時の年齢が84歳以下の人であれば利用できる、使いみち自由のローン(事業性資金を除く)。自宅のリフォームや家族の教育資金、結婚資金などへの利用はもちろん、現在利用中の不動産担保ローンからの借り換えや、現在借り入れ中の複数の消費者ローンをまとめて1本化することも可能。金利は4種類(変動・固定3種)から選択可能で、金利帯もそれぞれ3%台からと、現在他のローンを利用中の人にとっては、同商品に借り換えることで毎月の返済負担を軽減できる商品になっているという。同行はこれまでも、おまとめローンやのりかえローン、リバースモーゲージなど、顧客本位の発想で数々のユニークな商品を開発してきたという。今後も企業理念である「ファイナンシャル・フリーダム~お客さまをお金の心配から解放する~」に基づき、付加価値の高い商品・サービスの提供を目指していくとしている。
2014年03月11日「広告代理店の営業マン」と聞いて浮かぶ「こんなかんじ」って、ありますよね。イケメンも多そうで、きっと付き合ったら楽しいはず!でも実際のところはどうなんでしょうか。広告マンと付き合いのある方にその特徴を聞きましたので、ご紹介します。■1.テンションの高い体育会系「合コンしたときは、想像していた“広告マン”そのものだったので驚きました(笑)テンション高くて面白いけど、先輩の言うことは絶対で、後輩はネタに徹するみたいな。その場は楽しいけど、また連絡取りたいかというと・・・。」(21歳/大学生)「仕事で徹夜も珍しくないけど、職場では基本的にいつでもテンション高い。でも彼女の前では割と低い。」(24歳/デザイナー)現実も、世間で思われている「広告マン」のイメージそのままなようですね。いつでもテンション高くいられるというのはさすがですが、その分彼女と居る時は落ち着いてしまうようですよ。完全にオンオフを切り替えるタイプが多いのかも。■2.自信があり俺様な言動「友人の広告マンは自信満々な俺様タイプ。草食系とは真逆だけど、やっぱり肉食系がモテるのは今も昔も変わらない。結婚もせずに色んな子と遊んでますよ」(32歳/編集)「『その根拠はどこから来るんだ』と突っ込みたくなるほどの自信家だけど、そこまでだといっそ清々しいので私は好きです、広告マン」(28歳/メーカー)俺様系は昔から根強い人気ですが、時代の変化からか、昔より減ってきているタイプですよね。その点、広告マンは俺様系の宝庫!突っ込みたくなるほどのステレオタイプな俺様男子が今でもいるようですよ。■3.付き合い始めだけはサプライズ演出をがんばってくれる「広告マンと付き合いましたが、初年度だけはサプライズを色々としてくれてとても楽しかったです!まぁ、初年度だけでしたけど。そのあとはむしろおざなりにされましたけど・・・。」(22歳/大学生)「見栄っ張りなので、誕生日やクリスマスは絶対に喜ぶ高価なものをプレゼントしてくれますよ。ちゃんと演出してくれるので、自分が二番目の女だと知った時の衝撃。」(25歳/金融)さすが広告マン。サプライズしてくれたり演出に凝ってくれたりするのは、女の子にとってとても嬉しいことですよね。しかしそれが愛情の大きさと比例してるのかと言うと、そうでもないのかもしれません・・・。プレゼントで愛を計ってはいけないということでしょうか。■4.簡単に浮気する「まず仕事に行く先々に美女がいるので、浮気率は異常に高い。」(29歳/デザイン事務所)「浮気?どこからが浮気なの?という台詞が似合うのが広告マン」(28歳/広告代理店)出会いが豊富で、かつ美女との遭遇率が異常に高いのがこの業界。加えてイケメンでノリがいい広告マンが多いとなれば、それは浮気率が高くなるのも納得ですよね・・・。本気で付き合っていたつもりなのは自分だけ・・・とならないように気をつけましょう。■5.割とノリで結婚してくれる(そして離婚率高い)「友達は広告マンと短期間の付き合いで結婚しましたけど、そういうノリの時だったようで・・・3年後にあっさり離婚しました」(31歳/メーカー)「ノリが軽いから、結婚も深く考えずにノリでしてくれますよ。まぁだからこその離婚率の高さですけど・・・他業界よりダントツで高いのでは」(33歳/広告代理店)憧れの広告マンは意外と結婚してくれやすい!?でもその後離婚したら、意味がないですもんね・・・。プロポーズされたからと言って浮足立たずに、ノリだけの男じゃないか、しっかり見極めるのが大事かもしれませんよ。■おわりにいかがでしたでしょうか?付き合うだけなら、きっと楽しくていい気分にさせてくれる、素敵な彼氏になりそうな広告マン。もちろん個人によりますが、モテる男と付き合う上での弊害も十分にありそうですね。どうぞお気を付けください!(福井優/ハウコレ)
2014年03月06日「プラダ(PRADA)」が14SSメンズの広告ビジュアルを発表した。フォトグラファーに初めてアニー・リーボヴィッツ(Annie Leibovitz)を起用。アメリカの若手俳優、デイン・デハーン(Dane DeHaan)がモデルを務めた。カルト映画『クロニクル』やテレビドラマ「イン・トリートメント」などに出演し、『アメイジング・スパイダーマン 2』が次回作に控えるデハーンの着用アイテムは、エレガントなスーツジャケットとフローラルプリントのシャツ。大勢のモデルが登場するウィメンズのビジュアルとは対照的に、リーボヴィッツの作品はシンプルなポートレート。撮影は、アースカラーの壁と古い板張りの床が印象的なポートレートスタジオで行われた。同所はリーボヴィッツが様々なセレブリティを撮影した場所でもある。本ビジュアルのメイキング映像は同ブランド公式サイトで公開している。
2014年01月10日三越伊勢丹と三井不動産は21日、再開発が進む日本橋にて三井不動産が手掛ける高級賃貸レジデンス「パークアクシスプレミア日本橋室町」において、両社が連携した初めてのサービスをスタートさせると発表した。「パークアクシスプレミア日本橋室町」は、低層部に「COREDO室町2」「TOHOシネマズ日本橋」がオープンする複合ビル、「室町古河三井ビルディング」の最上階4フロア(18~21階)を占める54戸のラグジュアリー賃貸住宅。最上階4フロア(18F~21F)屋上庭園やロビーラウンジ、最高3.0mの住戸内天井高、エネルギーマネジメントのスマート化など、「パークアクシス」の中でも最高水準の居住性能を誇る。居住者向けの新サービスは三越日本橋本店によって提供される。住宅専属コンシェルジュと三越との連携により、買物の相談やお手伝いをはじめ様々な要望にきめ細かく答える「日本橋三越御用聞きサービス」がその中心。家事代行・お食事宅配・オーダーメイド旅行企画など上質な暮らしに便利なコンテンツを取り揃えた有料サービスメニュー、カルチャーサロン入会優待や三越劇場優先予約等のサービスなども提供される。
2013年11月23日(ジェニファー・ローレンスのTwitterより)一流の「Miss Dior」2013-2014秋冬の広告キャンペーンモデルに選ばれた「ジェニファー・ローレンス」!有名なジェニファー・ローレンスは、「Miss Dior」(ミス・ディオール)の2013-2014秋冬の広告キャンペーンのモデルとして採用された。Miss Diorのイメージに適していたことが採用の理由だ。写真家のダン・ジャクソンが撮影を担当。そしてジェニファー・ローレンスは、肩に掛けたピンクやレッドのセンスのよい、上品なデザインのバッグと一緒に、カシミアのシックなグレーのコートで、細やかな女性らしさを表現している。ジェニファー・ローレンス1990年アメリカ生まれ。女優。17歳で「あの日、欲望の大地で」に出演。「新人俳優賞」を「第65回ヴェネツィア国際映画祭」で獲得した。2010年に、(映画)「ウィンターズ・ボーン」で主演を務めた時、高い評価を得て「アカデミー主演女優賞」を含め、そのほかたくさんの映画賞にノミネートされた。2012年には「世界にひとつのプレイブック」や「ハンガー・ゲーム」で主演。「第85回アカデミー賞主演女優賞」を「世界にひとつのプレイブック」で獲得した。世界的に有名で、映画やテレビなどで活躍している、今後を期待されている若手女優だ。【参考】▼ジェニファー・ローレンスのTwitter▼Miss Dior人は弱い生き物だと知った人から幸せになれる!「強くない私たち」が幸せを掴むうまい方法とは?(10月15日)タイムリーな美容情報満載!「美容最新ニュース」FacebookページOPEN!(10月2日)30代女性に向けたブログメディア、「ANGIE」が登場。仕事や恋愛で悩みが多いこの世代に、楽しく生きるためのヒントを提案。(7月29日)
2013年10月19日「不動産鑑定士」は、文字通り土地(の価格)を評価できるという資格です。受験する人が多く、また合格者の少ない「狭き門」であることが知られています。この不動産鑑定士の資格はつぶしが利くものでしょうか?不動産デベロッパーに聞いてみました。■役に立つのは「相続絡みの鑑定」!――「不動産鑑定士」の資格はつぶしが利くものですか?ええ。つぶしの利く免許だと思います。――どんなときに役立つのでしょうか?「相続」絡みで土地の売買を行うときなどが代表的なケースです。その土地の「評価額」を税務署に提出しなくてはならないんですよ。実際、そこで税金が決まるわけですからとても大事です。不動産鑑定士はその「評価額」を決め、公的機関に提出することができます。――ぶっちゃけて言うなら、有利なように土地価格を評価できるということですか?そこまでは言い過ぎですが(笑)。国の「公示価格」というのがありまして。土地を取引する際には「この価格を参考にするように」というものです。そこからむちゃに外れてということはあまりできません。ただし公示価格というのは、あくまでも参考価格であって、その価格で取引ができるとは限りません。売り主さんが「もっと高値でしか売らない」と言えばそれまでですし。――鑑定士であれば、「適正価格」を提示できるというわけですか?と同時にある意味ハクが付くわけです。「鑑定士さんがこういう価格を提示しているので」と。鑑定士さんの作成した書類は公的機関で通用しますので。エビデンスに使えるといいますか。■開発部署にいたら重宝する免許――不動産会社に勤めていても、役に立つ免許ですか?それは部署によります。私は営業部なので必要ないといえば必要ないですが。例えば、「土地活用」「不動産のコンサルティング」などを担当する部署などでは重宝します。というのは、先ほどのように「相続絡みでその土地をどうするか迷っている人」がいるとしましょう。その方に、「今、土地はこのぐらいの価格」ですので売却しましょう、などという提案をする場合に「土地の評価額」を提示しなければなりません。不動産鑑定士の免許を持っていれば自分でもできますから。――なるほど。公的機関に提出できる審査書を作成できることは大きな意味があります。――例えば、個人で不動産鑑定士の免許を持っていて、「この土地の鑑定書を作ってください」といった依頼が来ることはあるのでしょうか?はい。不動産業者からもそうですが、税理士さんからそういった依頼が行くことも普通にあります。相続の際の「相続税対策」で出番が多いでしょうね。――そのときにどのくらい報酬がもらえるものでしょうか?20万円~30万円といった報酬が普通だと思います。弊社でも外部でお願いしている鑑定士さん、おられますよ。というわけで、不動産業者さんから見ると「不動産鑑定士」の免許は「つぶしの利く免許」のようです。これから、人口の多い日本の高齢者が「相続問題」に直面します。鑑定士の出番は増えるのかもしれませんね。(高橋モータース@dcp)
2013年04月06日不動産屋さんにも「今月末までに5軒売ってこーい!」みたいなノルマはあるのでしょうか?また、あったとすればノルマ達成できないと何かペナルティーはあるのでしょうか?不動産業者に聞いてみました。――不動産業界って販売のノルマみたいなのはあるのでしょうか?ノルマというのはうちの会社ではないのですが、ほかの仲介会社さんで、「販売の委任をどれだけ取るか」というノルマがあるところがあります。――オーナーさんから物件をどれだけ任せてもらえるか、ってことですよね?そうですね。そういった委任をどれだけ持ってくるかノルマが課せられているところがあります。――売上金額のノルマはありますか?もちろんあります。売り上げや契約本数ですね。ノルマという厳しいくくりではありませんが、目標として金額を設定している会社も多いですね。まぁ会社員なので当然といえば当然のことなのですが……(笑)。――そういったノルマや目標は単純に売上金額だったりするのですか?私の会社の場合は、利益ですね。どれだけの値段で買って、どれだけの値段で売れたか、です。もちろん、単純に売上金額をノルマや目標にしているところもあります。――もし利業利益が足りない場合だと、なんとか大きな金額の物件を売って一発逆転!なんてことも?あります(笑)。また、不動産の場合、回収するまでに時間がかかるので、キャッシュフローをちゃんと考えて動かないとえらいことになります。――もしノルマに届かなかった場合、どうなりますか?一応サラリーマンなので叱責されたりはしますが、大きなペナルティーを受けることはあまりないでしょう。もちろん、度が過ぎれば会社から何らかのお達しがありますけど。ノルマ制のところでも、達成できなければ給料カットとか即解雇などはないと思いますよ。――ノルマ達成でお給料アップとかはないのですか?私の場合は固定給なのでそういったものはないです。なので基本的には達成しても上がりもせず、達成できなくても下がりもせず、ですね。ただ、中には歩合制の会社もあるので、成績が悪いとお給料が少ない……といったケースもあるそうです。――なるほど。不動産の世界でも、そこまでハードなノルマや目標はないんですね。そうですね。一般の営業職とほぼ同じだと思ってもらえるといいです。ただ、扱っているモノの額が額なので、目標金額とかもウン千万とかウン億円なんですね。慣れると大丈夫なんですが、当初は金銭感覚がおかしくなりそうでしたよ(笑)。――それは普通の仕事をしていると分からない感覚ですね。大きな金額が動く不動産業界なので、ノルマとかいろいろ厳しいのかと思っていましたが、そこまでではないようです。「なんだか他業種より厳しそう……」と思っていたので意外でしたね。(貫井康徳@dcp)
2013年03月25日バブルの時代には大変に羽振りが良かった不動産業。お金に直結した商売なので「儲かる商売なのでは?」と思われがちな不動産屋さんですが、本当にそうなのでしょうか。不動産屋さんに聞いてみました。■「ゼロから不動産屋」は難しい道!――不躾(ぶしつけ)で恐縮ですが、不動産屋は儲かるのでしょうか?大変難しい質問ですね。これはどの業種でもそうでしょうが、儲かっているところ、儲かっていないところがあります。不動産屋だから儲かるということではありません。現在はそれほど景気は良くないですよ。――例えば、これから不動産屋を始めるんだ! という人がいたらどうでしょうか?「ゼロから不動産屋を始める」という話でしたら、難しいのではないかと思ますが……。――なぜでしょうか。現在はやや供給過多の状態で、物件が余っているという状況です。その中で各不動産屋が「借り主さん」「買い主さん」を見つけようと激しい競争をしています。そこにゼロから始めるというのは相当なリスクではないでしょうか。特別なものがあれば別ですが。――特別なものといいますと?例えば「誰もが欲しい土地」とか「良い物件」を多数持っているとか……「大地主」や「大手企業」との人脈を持っているとか、ですね。本当に競争の激しい世界ですので、そういった好条件がないと難しいでしょう。■賃貸物件の仲介手数料だけでは……――街中にある不動産屋さんは儲かるんでしょうか?昔からその街で不動産屋を営んでいると、大家さんとも懇意で良い物件をたくさん押さえているということが多いでしょう。その場合には、仲介手数料が一定量きちんと見込めますから、収入は安定しているでしょう。ただ、儲かっているかどうかは別問題ですね。――なぜですか?「食べていけてる」というのと「儲かっている」のは違いますでしょ? 正直に言いますと、賃貸物件の仲介手数料だけだと「儲かる」ところまではいかないと思います。特にその街に根ざして営んでいる不動産屋の場合、物件の数もそれほど多くはないですし。仲介手数料だけの商売となると「数」が勝負になっちゃいますので。やはり物件の売買、土地に投資してそれを売るなどしないと「儲け」が大きくはならないですね。でも投資するとリスクが大きくなりますので……。――それで失敗する不動産屋さんもあるんですか?もちろんです。皆さん気が付かないかもしれませんが、倒産や夜逃げなどの多い業種でもあるんですよ(笑)。■不動産会社に勤めていると……――不動産会社に勤めている人はどうでしょうか? 給料は多いでしょうか。それはサラリーマンですので普通の会社員と変わらないでしょう。もちろん一部上場の不動産業種の会社であれば給料はいいと思いますが、不動産業種だから飛び抜けて高額ということはないと思います。あと、不動産業はとても景気に左右されやすいので、その点は他の業種よりも不利ですね。――景気に左右されますか?大きく左右されます。すぐに物件の動きが止まったりしますし。開発した物件が売れ残ったりすると頭抱えますよ。不動産業で儲けようとすると、複数の優良物件を持ってきちんと運用、投資案件もうまくやり抜くという「資産と才覚」が必要とのこと。景気にも左右されやすい、競争の非常に厳しい世界だそうです。(高橋モータース@dcp)
2013年02月09日うちナビが運営する不動産賃貸仲介ショップ「うちナビ」は、全店舗の接客風景を生中継する検索サイトを12月20日に公開した。この取り組みは不動産業界では初の取り組みになるという。同サイトのコンセプトは、”「人で探す」お部屋探し”。不動産業界で一部もたれがちな「怪しい」「怖い」というイメージを解消し、より安心・信頼して物件探しができるよう、全店舗の接客風景を生中継する(※)。ほかにもスタッフ紹介、スタッフが勧める賃貸情報といったコーナーも設ける。また、物件探しに満足できた人を紹介する「お客様の声」コンテンツのコメントも1,800名を超えており、今後も引き続き更新するとのこと。※接客風景の生中継では、音声や顧客の映像は個人情報保護のため一切配信しない【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年12月21日さくら事務所創業者・代表で不動産コンサルタントの長嶋修氏は17日、「財政政策と金融緩和で円安・株高。自公圧勝で不動産はどうなる?」と題したニュースレター『さくらだより』号外を公表した。同ニュースレターによると、12月16日に行われた衆議院議員選挙は自公が300議席超えと圧勝、安倍総裁はさっそく、経済再生へ対策を打ち出すとして「緊急経済対策を策定し大型補正予算の編成」「2パーセントの物価目標達成に向け、来年4月の日銀総裁人事については物価目標に賛成者を人選」などを行うとしている。10兆円規模と想定される補正予算は1月中に国会提出される見込みで、物価目標達成のための具体的な金融緩和はすぐにでも着手、遅くとも4月総裁人事で本格化。経済財政諮問会議を復活させ日銀総裁にも出席を求めるほか、日銀法改正にも言及している。安倍総裁のこうした方針が打ち出された選挙前からすでに「円安」「株高」を予想した市場は大きく触れている。ここから思い切った財政政策・金融政策がとられることになれば、「不動産市場にもマネーが流れ込み、資産価格の上昇に向かう可能性が高まった」(長嶋氏)。インフレ時には金や不動産など実物資産の価値が増加し、実物以外の金融資産の信認が低下する。選挙以前の不動産市場動向は、東京都心部でオフィス空室率の悪化に底入れの兆しが見えるほか、シンガポール政府系や米大手が上場時の物件取得額2000億円規模の上場を予定しているなど、マネー流入の具体的な動きも出ているという。「REITやファンド市場、またそれらに連動しそうな前述した不動産などは、受け入れ体制が整っているといえる」(同氏)。ただし、「不動産市場の中でも、上昇する可能性があるのはこうした物に限られるものと思われる」(長嶋氏)。長嶋氏によると、具体的には「REIT」や「ファンド」、またそれに連動するような立地や種別の物件、たとえば都心3区や5区のなかでも駅近の優良立地などに建つマンション。タワーマンションのうち地域のランドマーク。高級住宅地などが考えられるという。それ以外の、たとえば大半の住宅市場などについては、「むしろ下落圧力がかかるものと見ている」(長嶋氏)。その理由について長嶋氏は、「『財政政策』や『金融政策』は、あくまで経済再生の補助的な役割に過ぎない」とし、「そもそも日本経済は高度成長を終え失われた20年を過ごし、給与所得者の給与が低下しデフレが続いてきたが、その原因は『社会の硬直化』にあるから」としている。長嶋氏によれば、「少子化・高齢化」「経済成長率低下」の下で「既得権益体制」や「産業構造」「雇用構造」「社会保障体制」に変化をもたらすことなしに、経済の「潜在成長率」は高まらないといい、見方によっては、自民党政権の財政政策や金融政策は、「たんに将来に負担を先延ばしにしているだけ、長期的にはマイナスとも言える」(同氏)。「各種の構造改革を行うことと同時に、その補助的な政策としての財政政策・金融政策がとられない以上、大半の不動産には下落圧力が高まるだけ」(同)としている。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年12月17日入居者募集広告では、宣伝のためにいろいろなからくりがある、と聞きます。そのチェックポイントの後編、4番目以降をお届けします。「快適で安全な一人暮らし」をテーマに活躍する不動産アドバイザーで宅地建物取引主任者である穂積啓子さんにお話を伺いました。【これだけはチェックしたいポイント10_前編はこちら】■部屋の面積が広告の表示より狭いのはなぜ!?4)面積――専有面積って何?ベランダも含まれる?穂積さん:マンションやアパートなど集合住宅は、「専有(せんゆう)スペース」と「共有スペース」とに分かれます。専有スペースとは、自分が専有できる場所、つまり自分の部屋のことです。共有スペースとは、玄関や廊下、駐車場、駐輪場を指します。実はベランダは、緊急のときの避難通路になるため、共有スペースになります。つまり、広告にある専有面積の数字には、ベランダは含まれません。――20㎡と聞いて計測したら、18.5㎡しかなかったのですが?穂積さん:専有面積積の測り方は、「壁芯(かべしん)面積」と、「内法(うちのり)面積」の2種類があります。壁芯面積とは、部屋を真上から見たとして、壁のまん中から広さを測るという方法です。実際には使えない壁の分まで含まれてしまうわけです。また、部屋全体の天井が高くなるので、開放感がある、空間が広く感じる、おしゃれに見えるなど、マイルームの楽しみ方が増えます。内法面積は、壁の内側、実際に使える面積を測ります。当然、内法のほうが狭くなります。混乱させられることですが、建築基準法では壁芯面積が、不動産登記法では内法面積で表記されることになっていて、物件の案内書にどちらを書くかは表記者次第となるため、ご質問のような事態になることが多々あります。特に、分譲賃貸マンションでは壁芯面積での表記が多く、賃貸マンションでは実際に測ってみないと分からない、というのが現状です。また、一般的に、壁芯面積と内法面積の違いは、5~10%です。10%とすると、壁芯面積が20㎡の場合、実際に使える面積は2㎡も狭くなってしまうのです。このことを知っておき、広告表示をうのみにせず、内見のときに自分で内法を測るようにしましょう。5)方角――北向きの部屋は家賃が安い?穂積さん:方角は、ベランダがどちらを向いているかを示します。通常は南向きが人気がありますが、朝型の生活の人は東向きを、夜型の人は西向きを選ばれる傾向もあります。北向きは太陽が差し込みにくいので湿気、暗さなどの点でほかの方角よりは人気がなく、空室になりがちなので、家賃は比較的安くなります。ただし、南向き、東向きだからといって、正面に高い建物がある、住み始めたときはなかったけれど1年後にビルが建って日差しがさえぎられたということがよくあります。内見のときに、ベランダや窓の正面に何があるかを確認しましょう。空地や駐車場があるなら、いずれは高い建物が建つと想定しておきましょう。6)築年数――新築とはいつまでのことを指すの?穂積さん:新築とは、「建物が建築されてから1年以内で、まだ誰も入居していない状態」を言います。建ってからまだ3カ月でも、誰かが一度でも入居したことがある場合は新築とは呼びません。築年数が古いほうが家賃は安くなります。一般的には、築10年を超えると安くなっていきます。7)建物の種類――SR造って何?防音性は関係ある?マンションの場合、その造り(構造)によって、「S造(鉄骨造)」、「RC造(鉄筋コンクリート造)」、「SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)」の3種があります。強度は、「S造」→「RC造」→「SRC造」の順に高くなります。防音については、「S造」より「RC造」と「SRC造」のほうが、壁がコンクリートなので効果があります。「RC造」と「SRC造」の防音性は同じ程度と言われます。建築のコストから、家賃も強度の順に比例して高くなりますが、騒音が気になる人は特に、この項目をチェックしてください。8)設備――前の入居者の照明を替えたいのだけど?穂積さん:エアコン、シャワートイレ、食器洗浄機、照明器具、ブラインドなどは、貸主が用意した「設備」と、前の入居者による「残留物」とがあります。設備は、修理や入れ替えは貸主負担ですが、残留物の場合は貸主はその性能を保障しません。入れ替えや退去時に処分する場合の費用も、借り主の負担になります。照明ならまだ処分しやすいですが、エアコンや食器洗浄機となると、工事や廃棄にも処分料がかかってきます。契約前に受ける「重要事項説明」の際に、設備か残留物かは説明がありますので、残留物が不要なときは貸主にはっきりとそう伝え、自分の引越前にあらかじめ処分してもらいましょう。また、最近の設備の注目は、インターネット回線とセキュリティでしょう。気になる人は、これらがあるか、また性能はどうかもチェックしてください。9) 入居の条件――入居者が増える予定がある穂積さん:入居に際しては必ず、「単身者専用」、「二人入居可」、「ペット可」、「楽器不可」、最近では「禁煙専用」などの条件があります。ペット可であっても「小型犬1頭に限る」など、さらなる条件もあります。ワンルームはほぼ単身者専用なので、同せいや友人とのルームシェアを始めると契約違反で退去させられる、違約金の支払いが必要になるときがあります。契約前に自分のライフスタイルに応じた条件かどうかをきちんと確認しましょう。10)入居時期――いつから家賃を払うの?穂積さん:「即入居可」とあれば、「現在空室ですぐに入居できる」ということですから、貸主にすれば、すぐに家賃が欲しいところでしょう。しかし、借り主としては、移転の準備、現在の部屋の家賃がかかっているなど、引越までの準備期間中、つまり住むことができない期間にはすぐに家賃を払いたくはありません。事前の掃除や移転準備を考えて、入居の1週間ほど前を契約日とするのが理想でしょう。それらをよく考えて不動産屋に入居(引越)の希望日を伝え、契約日を調整してもらえるかどうかの確認をしましょう。月の途中からなら、日割り計算で家賃が発生します。――ありがとうございました。何枚もの募集広告を見ていると、何かしら疑問が起こってくる、また、部屋の背景が見えてくることがあります。広告や物件案内書を賢く読み取る、情報をうまく集めることが、良いお部屋探しの道しるべとなることは間違いありません。監修:穂積啓子氏「安全で快適な一人暮らし」、「女性の安全な暮らし」をテーマとして活動する不動産アドバイザー。宅地建物取引主任者。その活躍ぶりは、コミックエッセイ『不動産屋は見た!~部屋探しのマル秘テク、教えます』(原作・文:朝日奈ゆか、漫画:東條さち子東京書籍1,155円)に描かれました。同書の主人公「善良なる大阪の不動産屋さん」は、穂積氏がモデルです。(藤井空/ユンブル)【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年12月13日入居者募集広告では、宣伝のためにいろいろなからくりがある、と聞きます。そのチェックポイントの後編、4番目以降をお届けします。「快適で安全な一人暮らし」をテーマに活躍する不動産アドバイザーで宅地建物取引主任者である穂積啓子さんにお話を伺いました。【これだけはチェックしたいポイント10_前編はこちら】■部屋の面積が広告の表示より狭いのはなぜ!?4)面積――専有面積って何?ベランダも含まれる?穂積さん:マンションやアパートなど集合住宅は、「専有(せんゆう)スペース」と「共有スペース」とに分かれます。専有スペースとは、自分が専有できる場所、つまり自分の部屋のことです。共有スペースとは、玄関や廊下、駐車場、駐輪場を指します。実はベランダは、緊急のときの避難通路になるため、共有スペースになります。つまり、広告にある専有面積の数字には、ベランダは含まれません。――20㎡と聞いて計測したら、18.5㎡しかなかったのですが?穂積さん:専有面積積の測り方は、「壁芯(かべしん)面積」と、「内法(うちのり)面積」の2種類があります。壁芯面積とは、部屋を真上から見たとして、壁のまん中から広さを測るという方法です。実際には使えない壁の分まで含まれてしまうわけです。また、部屋全体の天井が高くなるので、開放感がある、空間が広く感じる、おしゃれに見えるなど、マイルームの楽しみ方が増えます。内法面積は、壁の内側、実際に使える面積を測ります。当然、内法のほうが狭くなります。混乱させられることですが、建築基準法では壁芯面積が、不動産登記法では内法面積で表記されることになっていて、物件の案内書にどちらを書くかは表記者次第となるため、ご質問のような事態になることが多々あります。特に、分譲賃貸マンションでは壁芯面積での表記が多く、賃貸マンションでは実際に測ってみないと分からない、というのが現状です。また、一般的に、壁芯面積と内法面積の違いは、5~10%です。10%とすると、壁芯面積が20㎡の場合、実際に使える面積は2㎡も狭くなってしまうのです。このことを知っておき、広告表示をうのみにせず、内見のときに自分で内法を測るようにしましょう。5)方角――北向きの部屋は家賃が安い?穂積さん:方角は、ベランダがどちらを向いているかを示します。通常は南向きが人気がありますが、朝型の生活の人は東向きを、夜型の人は西向きを選ばれる傾向もあります。北向きは太陽が差し込みにくいので湿気、暗さなどの点でほかの方角よりは人気がなく、空室になりがちなので、家賃は比較的安くなります。ただし、南向き、東向きだからといって、正面に高い建物がある、住み始めたときはなかったけれど1年後にビルが建って日差しがさえぎられたということがよくあります。内見のときに、ベランダや窓の正面に何があるかを確認しましょう。空地や駐車場があるなら、いずれは高い建物が建つと想定しておきましょう。6)築年数――新築とはいつまでのことを指すの?穂積さん:新築とは、「建物が建築されてから1年以内で、まだ誰も入居していない状態」を言います。建ってからまだ3カ月でも、誰かが一度でも入居したことがある場合は新築とは呼びません。築年数が古いほうが家賃は安くなります。一般的には、築10年を超えると安くなっていきます。7)建物の種類――SR造って何?防音性は関係ある?マンションの場合、その造り(構造)によって、「S造(鉄骨造)」、「RC造(鉄筋コンクリート造)」、「SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)」の3種があります。強度は、「S造」→「RC造」→「SRC造」の順に高くなります。防音については、「S造」より「RC造」と「SRC造」のほうが、壁がコンクリートなので効果があります。「RC造」と「SRC造」の防音性は同じ程度と言われます。建築のコストから、家賃も強度の順に比例して高くなりますが、騒音が気になる人は特に、この項目をチェックしてください。8)設備――前の入居者の照明を替えたいのだけど?穂積さん:エアコン、シャワートイレ、食器洗浄機、照明器具、ブラインドなどは、貸主が用意した「設備」と、前の入居者による「残留物」とがあります。設備は、修理や入れ替えは貸主負担ですが、残留物の場合は貸主はその性能を保障しません。入れ替えや退去時に処分する場合の費用も、借り主の負担になります。照明ならまだ処分しやすいですが、エアコンや食器洗浄機となると、工事や廃棄にも処分料がかかってきます。契約前に受ける「重要事項説明」の際に、設備か残留物かは説明がありますので、残留物が不要なときは貸主にはっきりとそう伝え、自分の引越前にあらかじめ処分してもらいましょう。また、最近の設備の注目は、インターネット回線とセキュリティでしょう。気になる人は、これらがあるか、また性能はどうかもチェックしてください。9) 入居の条件――入居者が増える予定がある穂積さん:入居に際しては必ず、「単身者専用」、「二人入居可」、「ペット可」、「楽器不可」、最近では「禁煙専用」などの条件があります。ペット可であっても「小型犬1頭に限る」など、さらなる条件もあります。ワンルームはほぼ単身者専用なので、同せいや友人とのルームシェアを始めると契約違反で退去させられる、違約金の支払いが必要になるときがあります。契約前に自分のライフスタイルに応じた条件かどうかをきちんと確認しましょう。10)入居時期――いつから家賃を払うの?穂積さん:「即入居可」とあれば、「現在空室ですぐに入居できる」ということですから、貸主にすれば、すぐに家賃が欲しいところでしょう。しかし、借り主としては、移転の準備、現在の部屋の家賃がかかっているなど、引越までの準備期間中、つまり住むことができない期間にはすぐに家賃を払いたくはありません。事前の掃除や移転準備を考えて、入居の1週間ほど前を契約日とするのが理想でしょう。それらをよく考えて不動産屋に入居(引越)の希望日を伝え、契約日を調整してもらえるかどうかの確認をしましょう。月の途中からなら、日割り計算で家賃が発生します。――ありがとうございました。何枚もの募集広告を見ていると、何かしら疑問が起こってくる、また、部屋の背景が見えてくることがあります。広告や物件案内書を賢く読み取る、情報をうまく集めることが、良いお部屋探しの道しるべとなることは間違いありません。監修:穂積啓子氏「安全で快適な一人暮らし」、「女性の安全な暮らし」をテーマとして活動する不動産アドバイザー。宅地建物取引主任者。その活躍ぶりは、コミックエッセイ『不動産屋は見た!~部屋探しのマル秘テク、教えます』(原作・文:朝日奈ゆか、漫画:東條さち子東京書籍1,155円)に描かれました。同書の主人公「善良なる大阪の不動産屋さん」は、穂積氏がモデルです。(藤井空/ユンブル)
2012年12月13日知人の不動産屋さんが、「いいお客さんには、いい部屋を見つけてあげたいと思う」と話すのを耳にし、「いいお客さんとはどういう人?」と気になりました。そこで、『不動産屋は見た!~部屋探しのマル秘テク、教えます』(原作・文朝日奈ゆか、漫画 東條さち子東京書籍)というコミックエッセイの主人公のモデルとなった不動産アドバイザー・穂積啓子さんにお話を伺ってみました。■オーナーもいい入居者を待っている「この人ならいい部屋を見つけてあげたい、と思うことはありますか」という問いに、穂積さんはこう答えます。「もちろん、あります。どのような仕事でもそういう感情はあるでしょうが、部屋探しは特に、お客さんにとっては生活の快適さを左右する大きな買い物です。同時にそれは、オーナー側にも言えることなんです。入居が決まると長いお付き合いになるわけで、オーナーはいつもいい入居者さんとのご縁を待っています。不動産屋は入居者とオーナーをつなぐ仲介人ですから、『いい人をいいオーナーに紹介する』ために、いいお客さんに会いたいと常々考えています」■真剣に部屋を探しているかどうか次に、親身になりたいと思うお客さん像について具体的に尋ねました。「『真剣に部屋を探されているかどうか』がネックです。初めての電話やメールでのお問い合わせ、店頭への飛び込みの方の場合、自分の情報をオープンに教えていただける、希望条件を明確に伝えてくださる方からはその真剣さが伝わってきます。こちらは仕事として本気で向き合いますから、冷やかしやひまつぶしで内見を希望する、ほかで決めているのを隠している、かなり先の予定である場合など、真剣ではないなということはたいてい分かります。お問い合わせがあれば、氏名、住所、電話、年齢、職業、転居の目的、ご予算、部屋の希望条件をたずねる、あるいは用紙に書いていただきますが、あまりにあやふやだったり、連絡先を記さなかったりする人はちゅうちょする何らかの理由があると判断します。真剣な人とは、ビジネスに直結するわけですから、不動産屋もいい仕事をしようという気になります」(穂積さん)■場所や間取り、家賃などの希望条件が明確である「探したい部屋のイメージが具体的にある方は、ある程度の情報を集めておられるようで、時間を割いて探されているのだなと感じます。『エリアのご希望は?』、『ご予算は?』、『間取りは?』など質問をしても『はー?』、『えーっと……』と、何も答えない方の場合は、『まだ探す気がないのかも』、とか、『一人暮らし?彼女と暮らしたいだけかな』などと想像します。部屋探しは動機や目的があってこそすることで費用も必要ですから、希望条件がないとは考えにくいのです」(穂積さん)■希望と予算が見合っているか「希望条件に対する相場を勉強されていると、真剣さが伝わってきます。また、まだ調べておられなくても、こちらのアドバイスを受け入れて勉強される姿勢を見せられる人はやはり本気で探している人だと感じます。一方で、『新宿駅から徒歩5分ぐらいで2LDKで60平米以上で、眺望が良くて閑静で、バストイレは別で浴室乾燥機完備で、築浅で……、予算は6万円』などと、あまりに条件と予算がかけ離れている場合は、不動産屋は、『あ、このお客さんは決まらないな』と察します。どのような部屋を紹介しても、『えー、違う』と次々と断られることが予想できるからです」(穂積さん)■家賃を払ってくれそうか「オーナーにとって最も避けたいのは、家賃の滞納です。希望条件を聞く、職業を聞く、内見をして話をする、という段階を踏む過程で、『家賃はきちんと払ってくれそうか』ということを察します」(穂積さん)■ご近所トラブルを起こしそうにないか「家賃の滞納の次に避けたいのは、ご近所トラブルです。トラブルの原因となる『騒音』、『ゴミ部屋』、『ペット飼育違反』、『また貸し』、あげくには警察沙汰など、引き起こさない人であるかどうかです。ただ、家賃の支払い同様、こればかりは、入居後数年たてばその人の人生は変わるもので、なかなか分からないことも多いのです。どこでどう判断するかというと、初見、内見時、契約時と接するときの『言葉遣いやあいさつをされるか、ため口ではないかなど』、『服装が派手すぎないか、不潔ではないか』、『時間など約束は守られるか、連絡に返事があるか』など、立ち居振る舞いや会話がヒントになってきます」(穂積さん)「ただし……」と最後に穂積さんはこうアドバイスを加えます。「丁寧な言葉で素直にアドバイスを聞かれ、内見時にも『いい部屋ですね』と爽やかに言う人がすっと決まるかと言えば、そうではありません。翌日に、『ほかで決めました~』とこれまた爽やかに断られたりすることも多々あります。あれこれ条件を言う、多くの部屋を内見するなど当初は希望が厳しいお客さんのようでも、『部屋選びにこだわって、真剣に取り組んでいる姿勢』ゆえのことという人は、時間はかかっても最終的にいい部屋を見つけて決められる、という経験識があります。不動産屋にとっていいお客さんとは『紹介した部屋を喜んで決めてくれる人』ではありますが、そうなるためにはお互いに労を惜しまず信頼を築く、というのが理想ではないでしょうか。もっとも、お客さんから見た不動産屋が信頼に値するかどうか……。まずは、これが大事ですが」引越歴6回になる筆者には、うなずける情報ばかりです。「いい部屋を探すにはいい不動産屋さんとの出会いから」とはよく言われることですが、その理由も理解できました。お客の熱意と不動産屋の親身がうまく通じ合ったとき、納得が行く部屋探しができるように思います。監修:穂積啓子氏「安全で快適な一人暮らし」、「女性の安全な暮らし」をテーマとして活動する不動産アドバイザー。宅地建物取引主任者。その活躍ぶりは、コミックエッセイ『不動産屋は見た!~部屋探しのマル秘テク、教えます』(原作・文:朝日奈ゆか、漫画:東條さち子東京書籍1,155円)に描かれました。同書の主人公「善良なる大阪の不動産屋さん」は、穂積氏がモデルです。(藤井空/ユンブル)【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年11月28日知人の不動産屋さんが、「いいお客さんには、いい部屋を見つけてあげたいと思う」と話すのを耳にし、「いいお客さんとはどういう人?」と気になりました。そこで、『不動産屋は見た!~部屋探しのマル秘テク、教えます』(原作・文朝日奈ゆか、漫画 東條さち子東京書籍)というコミックエッセイの主人公のモデルとなった不動産アドバイザー・穂積啓子さんにお話を伺ってみました。■オーナーもいい入居者を待っている「この人ならいい部屋を見つけてあげたい、と思うことはありますか」という問いに、穂積さんはこう答えます。「もちろん、あります。どのような仕事でもそういう感情はあるでしょうが、部屋探しは特に、お客さんにとっては生活の快適さを左右する大きな買い物です。同時にそれは、オーナー側にも言えることなんです。入居が決まると長いお付き合いになるわけで、オーナーはいつもいい入居者さんとのご縁を待っています。不動産屋は入居者とオーナーをつなぐ仲介人ですから、『いい人をいいオーナーに紹介する』ために、いいお客さんに会いたいと常々考えています」■真剣に部屋を探しているかどうか次に、親身になりたいと思うお客さん像について具体的に尋ねました。「『真剣に部屋を探されているかどうか』がネックです。初めての電話やメールでのお問い合わせ、店頭への飛び込みの方の場合、自分の情報をオープンに教えていただける、希望条件を明確に伝えてくださる方からはその真剣さが伝わってきます。こちらは仕事として本気で向き合いますから、冷やかしやひまつぶしで内見を希望する、ほかで決めているのを隠している、かなり先の予定である場合など、真剣ではないなということはたいてい分かります。お問い合わせがあれば、氏名、住所、電話、年齢、職業、転居の目的、ご予算、部屋の希望条件をたずねる、あるいは用紙に書いていただきますが、あまりにあやふやだったり、連絡先を記さなかったりする人はちゅうちょする何らかの理由があると判断します。真剣な人とは、ビジネスに直結するわけですから、不動産屋もいい仕事をしようという気になります」(穂積さん)■場所や間取り、家賃などの希望条件が明確である「探したい部屋のイメージが具体的にある方は、ある程度の情報を集めておられるようで、時間を割いて探されているのだなと感じます。『エリアのご希望は?』、『ご予算は?』、『間取りは?』など質問をしても『はー?』、『えーっと……』と、何も答えない方の場合は、『まだ探す気がないのかも』、とか、『一人暮らし?彼女と暮らしたいだけかな』などと想像します。部屋探しは動機や目的があってこそすることで費用も必要ですから、希望条件がないとは考えにくいのです」(穂積さん)■希望と予算が見合っているか「希望条件に対する相場を勉強されていると、真剣さが伝わってきます。また、まだ調べておられなくても、こちらのアドバイスを受け入れて勉強される姿勢を見せられる人はやはり本気で探している人だと感じます。一方で、『新宿駅から徒歩5分ぐらいで2LDKで60平米以上で、眺望が良くて閑静で、バストイレは別で浴室乾燥機完備で、築浅で……、予算は6万円』などと、あまりに条件と予算がかけ離れている場合は、不動産屋は、『あ、このお客さんは決まらないな』と察します。どのような部屋を紹介しても、『えー、違う』と次々と断られることが予想できるからです」(穂積さん)■家賃を払ってくれそうか「オーナーにとって最も避けたいのは、家賃の滞納です。希望条件を聞く、職業を聞く、内見をして話をする、という段階を踏む過程で、『家賃はきちんと払ってくれそうか』ということを察します」(穂積さん)■ご近所トラブルを起こしそうにないか「家賃の滞納の次に避けたいのは、ご近所トラブルです。トラブルの原因となる『騒音』、『ゴミ部屋』、『ペット飼育違反』、『また貸し』、あげくには警察沙汰など、引き起こさない人であるかどうかです。ただ、家賃の支払い同様、こればかりは、入居後数年たてばその人の人生は変わるもので、なかなか分からないことも多いのです。どこでどう判断するかというと、初見、内見時、契約時と接するときの『言葉遣いやあいさつをされるか、ため口ではないかなど』、『服装が派手すぎないか、不潔ではないか』、『時間など約束は守られるか、連絡に返事があるか』など、立ち居振る舞いや会話がヒントになってきます」(穂積さん)「ただし……」と最後に穂積さんはこうアドバイスを加えます。「丁寧な言葉で素直にアドバイスを聞かれ、内見時にも『いい部屋ですね』と爽やかに言う人がすっと決まるかと言えば、そうではありません。翌日に、『ほかで決めました~』とこれまた爽やかに断られたりすることも多々あります。あれこれ条件を言う、多くの部屋を内見するなど当初は希望が厳しいお客さんのようでも、『部屋選びにこだわって、真剣に取り組んでいる姿勢』ゆえのことという人は、時間はかかっても最終的にいい部屋を見つけて決められる、という経験識があります。不動産屋にとっていいお客さんとは『紹介した部屋を喜んで決めてくれる人』ではありますが、そうなるためにはお互いに労を惜しまず信頼を築く、というのが理想ではないでしょうか。もっとも、お客さんから見た不動産屋が信頼に値するかどうか……。まずは、これが大事ですが」引越歴6回になる筆者には、うなずける情報ばかりです。「いい部屋を探すにはいい不動産屋さんとの出会いから」とはよく言われることですが、その理由も理解できました。お客の熱意と不動産屋の親身がうまく通じ合ったとき、納得が行く部屋探しができるように思います。監修:穂積啓子氏「安全で快適な一人暮らし」、「女性の安全な暮らし」をテーマとして活動する不動産アドバイザー。宅地建物取引主任者。その活躍ぶりは、コミックエッセイ『不動産屋は見た!~部屋探しのマル秘テク、教えます』(原作・文:朝日奈ゆか、漫画:東條さち子東京書籍1,155円)に描かれました。同書の主人公「善良なる大阪の不動産屋さん」は、穂積氏がモデルです。(藤井空/ユンブル)
2012年11月28日不動産大手の三井不動産は、マレーシアの首都クアラルンプール初のアウトレットモール「(仮称)三井アウトレットパーククアラルンプール国際空港(KLIA)」の開発に着手することを決定した。着工は2013年夏、開業は2014年冬を予定している。同プロジェクトは、クアラルンプール国際空港敷地内のアウトレットモール計画。東南アジアにおける同社初のアウトレットモールとなる。空港と市街地を結ぶ幹線道路に面し、クアラルンプール都市圏居住者はもとより、クアラルンプール国際空港の利用者(年間約3,800万人)にとっても利便性の高い立地だ。空港を含む周辺地域では、オフィス・商業・コンベンションセンター・物流施設・テーマパーク・ゴルフコースなどが集積する「KLIAエアロポリス計画」があり、順次開発が推進される。なお、クアラルンプール国際空港では、第2空港の開業が2013年5月に予定されており、このアウトレットモールが開業する2014年冬ごろには年間合計4,500万人の利用が予想されている。約18万平方メートルの敷地を生かしたアウトレットモールは、店舗数約240店を計画。テナントは、欧米、アジア、日本のブランドを想定し、ラグジュアリーブランド、カジュアルブランド、セレクトショップなどを中心に幅広い業態で構成する。さらに、飲食店の誘致や日系企業のアウトバウンドニーズの取り込み、エンターテインメント要素の導入なども検討している。詳細は三井不動産ニュースリリースページで確認できる。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年11月27日不動産物件を購入する場合も借りる場合でも、不動産の建売業者や販売業者や仲介業者を通すのがほとんど。そのため、満足できる取引をするには、業者の腕の良しあしが大事になってきます。では、業者の良しあしを判断するには、どこに注意すればいいのでしょうか?不動産の専門家に聞いてみました!――不動産屋の建売業者や仲介業者などを選ぶ際、どんな所に気をつければ伺いたいのですが、テキトーなことをする業者って実際いるんでしょうか?実際、あまりいい仕事をしない業者はいますね。名前は言えませんが、仲介業者にそういった適当な仕事をするところがありますね。対応が悪かったり、いろいろあるそうです。――バブル期だとそういったあまり「よろしくない業者」が多かったと聞きますが、今でもいるものなんですね。ヘンな建物を売っている業者とかはいないのでしょうか?いまは例の構造計算書偽造の一件があって、建築基準法などが非常に厳しくなっていますので、いい加減な物件というのは基本的にないんですね。――ということは、ヘンな物件をつかまされる確率は少ないんですね。だとすると、問題は人間側だけということですね(笑)。そうですね(笑)。やっぱり家の売り買いは大きな金額なので、購入者だけでなく業者も「どれだけお金が必要でどれだけ手元に残るのか?」などの計算をするのですが、その計算がちゃんとできない仲介業者も中にはいるんですね。――専門の業者なのにですか!?そうなんです。なのでそれが原因でトラブルになり、お客さんがイヤな思いをしてしまう場合もありますね。――なるほど……。「こいつ計算できねーじゃん!」と思ったら担当を変えるなりした方がいいですね。後々のことを考えると早い方がいいですしね。あとそういったイマイチな業者を見抜くためにはやはりある程度の知識がないと難しいんです。なのですべて業者任せにせずに、自分で勉強して少しでも不動産の知識を身につけておいたほうがいいですね。――安い買い物ではないですし、失敗しないためにも知識はあった方がいいのですね。建売業者にはそういったテキトーな業者はあまりいないのですか?そうですね。建売業者(デベロッパー)は自分たちの会社が建設した家を売るので、橋渡しをする仲介とは責任が全然違います。「10年間の瑕疵担保責任」もありますし、適当なことはできません。――そのほかに、こういう業者には気をつけろ!というものはありますか?個人的に、勢いだけの業者は注意した方がいいと思いますね。「ここはいいです!」、「オススメですよ!」などと、とにかく煽(あお)ってくる業者さんは厳しいイメージがあります。それよりも、ちゃんと自分の発言の証拠や根拠を提示してくる人を選んだ方がいいです。――その方が安心しますよね。あと聞いた話ですが、知り合いが新居を探す際、業者に地図だけ渡されて、「何かあればお電話ください」と言われたそうですが、これはキケンな業者ですよね?明らかによろしくない感じですね(笑)。そういった業者さんも避けた方がいいでしょう。――やはり(笑)。そういった表面上で分かる部分があればいいですが、素人では良しあしが見抜けない部分もあるので、ヘンな業者を避けるためには、先ほど述べたように少しでも知識をつけることをお薦めします。そうすることで、業者の腕の良しあしが見えてきますので。――なるほど。わかりました!不動産業者を選ぶ際は、・計算のできる人間か確認・ヘンに煽(あお)ってくる人間はNG・地図だけ渡す業者はもってのほか・基礎知識は勉強しておく以上のことに気をつけるようにしましょう。特に基礎知識の勉強は業者の力量を見定めるのに非常に重要とのこと。面倒くさがらずに勉強すれば、いい取引ができるかもしれませんよ!?(貫井康徳@dcp)
2012年11月21日「日本雑誌広告賞」コスメ部門でファンケルが銀賞株式会社ファンケルは、第55回日本雑誌広告賞(主催:一般社団法人日本雑誌広告協会、後援:経済産業省)のコスメティック部門において、同社が販売している商品「新・無添加スキンケア」の雑誌広告が銀賞を受賞したことを発表した。「新・無添加スキンケア」は同社が2012年3月に、肌ストレスを与えないだけではなく、肌ダメージそのものを取り除くという新発想をコンセプトに販売を開始した商品だ。今回の雑誌広告はこの新・無添加スキンケアを広く消費者にアピールするすることを目的としてファンケルが制作・出稿したもので、ブランドを進化させるべく雑誌というターゲットメディアのビジュアルインパクト、メッセージ性に重点をおき、リブランディングの登場感と話題性の喚起を目指した点が高く評価され、受賞となった。ファンケルのホームページで受賞の挨拶今回受賞した雑誌広告の担当者である、清治桃子氏は「マイルドクレンジングオイル」、「無添加スキンケア」など、ファンケルが販売している化粧品全般の広告宣伝業務に従事している。同氏は受賞にあたり、ファンケルのホームページ上で、ファンケルが化粧品事業のリブランディングという大きな節目を迎えたことに伴い、コミュニケーションの刷新を行ったことや、今回の受賞を機に、より一層広告作りに取り組むつもりであることなど、自身の気持ちについて語っている。元の記事を読む
2012年11月20日物件を探す、または住宅を建てる場合は、不動産の事を少しでも勉強しておいた良いと不動産屋は言います。その方が、業者や物件の良しあしも見抜きやすいとのこと。そこで今回は、覚えておくと役に立つ不動産用語の数々を紹介します。●イニシャルコスト物件や住宅が完成するまでにかかるお金のことで、設計費用などが含まれます。●売り建て業者がまず土地を販売してから住宅を建設すること。オーナーの要望を取り入れた住宅が建設されることが多いがトラブルも多い。●瑕疵(かし)担保責任雨漏りによる被害など、建物の外側からはわからない住宅の欠陥が見つかった場合、売り手側が買い手に対して負わなければならない責任。●基準地価国土交通省が定期的に発表する公的な土地の価格。「公示地価」とも言われている。●現況優先物件の広告の販売図面や物件の間取り図が部屋の現状と異なっている場合、現状を優先させるということ。トラブルの原因になるのでこの表記がある場合は要注意。●現状有姿「現状のままにします」という意味の言葉。物件売買の際、契約書にこの言葉があれば「そのまま引き渡します」という意味になります。●建ぺい率敷地面積に対する建築面積の割合。100坪の土地で建ぺい率70%の場合、建築面積は70坪となる。用途地域別で異なり、この割合以上の建築物は建ててはいけない。●敷地延長地住宅の道路と接する部分が路地になっている土地のこと。見取り図だと旗のような形になっていることから『旗ざお地』、または『路地状敷地』とも呼ばれている。●耐用年数財務省が発表した法律によって決められた耐用年数。木造22年、鉄骨34年(鉄骨の厚みによって異なる)、鉄筋47年と、それぞれ決められている。●建坪住宅の建築面積を坪単位で表したもの。1坪は約3.3メートル。●二戸一複数の住宅が連続して建てられた住宅形態のこと。住宅同士が壁を共有しているケースと住宅それぞれが壁を用いている場合がある。●延べ床面積住宅の床部分の総面積を合わせたもの。複数階ある場合は、それもすべて含む。●掃き出し窓庭やバルコニーなどに出られるような、人が出入りできる大型の窓のこと。壁などに埋め込まれた開閉できない窓のことは『はめ殺し窓』と言われる。●フラット35最長35年長期固定金利の住宅ローンのこと。意外と知らない人が多い。●間口住宅などの入り口の広さのこと。広い方が良い。●容積率敷地面積に対しての建築物の延べ床面積の割合のこと。100坪の土地で容積率が100%ならば1階60坪、2階40坪の建築物を建てて良いことになる。●ローン特約住宅購入でローンの借り入れができなかった場合は契約を白紙に戻せる、というもの。手付金も戻ってくる。●金消契約住宅購入時に、銀行からローン借り入れを行う際に、銀行と締結する契約。簡単ではありますが、これらを覚えておいて「それどういう意味?」となるケースを減らせば、契約などもスムーズに進むかもしれません。覚えておいて損はありませんよ?(貫井康徳@dcp)
2012年11月18日不動産会社の三井不動産グループならびに、百貨店の大丸松坂屋百貨店は、京都市中京区新町通六角下ル(旧松坂屋京都業務部・染織参考館跡地)において「(仮称)三井ガーデンホテル京都新町通(客室数130室・予定)」を着工した。同プロジェクトは大丸松坂屋百貨店が所有する「松坂屋京都業務部・染織参考館」跡地にホテルを建築し、完成後三井不動産グループが賃借・ホテル運営を行うもの。ホテル建築にあたっては、京都の町家が数多く残る地域の街並みに調和するよう、旧松坂屋京都業務部建物の外観・意匠を活用するという。客層ターゲットは、国内外のレジャーユース(女性グループや家族・カップル、個人観光客など)をメインに、ビジネスニーズにも幅広く対応。客室はツインタイプを中心とし、シングルもすべて2人利用が可能とのこと。なお、京都市における「三井ガーデンホテル」は3施設目。同ホテルの開業は平成26年(2014年)春を予定している。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年11月09日お部屋探し専用のウェブサイトや、不動産会社に並ぶぼう大な量の入居者募集広告。「駅から徒歩5分と書いてあるけれど、実際に歩くと8分はかかった」という話をよく耳にします。そこで、ここはしっかりチェックしておこう、というポイントについて、「快適で安全な一人暮らし」をテーマに活躍する不動産アドバイザーで宅地建物取引主任者の穂積啓子さんにお話を伺いました。■お金に関することと、それ以外の条件を分けて整理する――家賃を滞納したらどうなるのでしょうか。「広告をチェックする段階では、部屋の写真と家賃だけに目が行って、細かいところを見落としていることがよくあります。<お金以外の、部屋の条件に関すること>お金に関する『家賃、管理費・共益費、敷金、礼金、仲介手数料、更新料』についてと、それ以外の部屋の条件について分けて考えると整理しやすくなります」と言う穂積さんは、後者について次の10のチェック項目を挙げます。1)部屋の所在地2)交通の沿線・最寄り駅(バス停)・駅(バス停)からの所要時間3)間取り・部屋の数4)面積・部屋の広さ5)方角6)築年月7)建物の種類・構造8)設備9) 貸主が提示する入居の条件10)入居時期ここでは、これらについて教えていただきましょう。■お金に関することと、それ以外の条件を分けて整理する1)部屋の所在地――住所は番地まで正確に分かる?穂積さん:番地まで掲載がある場合と、東京都渋谷区○○1丁目など、途中までしか表記がない広告があります。番地まで明記している広告なら、部屋の条件や、掲載している不動産屋への信頼度が高まります。いわゆる「おとり物件」ではなくて、実在していることが明らかだからです。地域密着型で営業年数が古い不動産屋では、番地まで掲載する広告を見つけやすい傾向にあります。チェーン店の仲介業者やウェブサイト、新聞チラシなどに入る広告では、番地が書いていないことが多いでしょう。部屋を探す人にとっては、当然、番地まで分かるほうが検討しやすくなりますし、そのエリアを知っている場合は、住所を見るだけで周囲の環境を察知できるでしょう。地図を見慣れていない人は、○丁目というだけで職場や学校から近いと判断しがちですが、同じ○丁目であっても、番地が違うと交通の沿線が変わって通勤や通学に乗り換えが必要になった、スーパーが遠くなった、子どもの通学距離がかなり違ったという例があります。早とちりしないようにしましょう。部屋の住所は、不動産屋に確認すべき一番の条件であると覚えておきましょう。2)交通の沿線・最寄り駅(バス停)・駅(バス停)からの所要時間――「駅から徒歩5分」って本当?穂積さん:東急電鉄渋谷駅から徒歩○分、JR山手線上野駅バス停から徒歩11分などと、物件への交通情報はたいてい明記されています。しかしながら、ご質問のとおり、最も注意するべきは、「駅やバス停から徒歩○分」という表記です。徒歩の所要時間については、「80メートルを1分」とし、端数は切り上げて表記するのが一般的です。例えば、駅から部屋まで875メートルであれば、875÷80=10.9…となるので、11分と表します。ただしこれは、駅からマンションの玄関までの最短距離を、単純に地図上の道のりだけで測った数字です。例えば、駅の出口が北側にあり、「家は線路の南側で駅をう回しなくてはならない」ときの距離は含まれていないことが多いのです。ましてや、マンションの玄関から自分の部屋までのエレベーターや階段での移動距離や、地上から地下鉄のホームまで降りる距離は計上されていません。また、実際に歩くと、信号がいくつかあって赤信号で停まる、車や人が多くて道路が混み合う、傾斜がある坂道なら分速60メートルぐらいになることもあります。よって、実際は、「駅から徒歩○分」という広告表記の2~4割ぐらいは多く時間がかかると予想しておきましょう。何より、「駅のホームから自分の部屋のドアまで」を自分の足で歩いて、時計を見てきっちり測ることが重要です。――「新宿から○○電鉄で12分」って、どこからどこのこと?穂積さん:「都会の中心地に近いですよ」というPRのために、そのような表記をすることがあります。一般的にこれは、「電車の乗車時間のみ」を表し、物件の最寄り駅から新宿駅まで、最短の乗車時間が○分という具合です。「部屋から新宿駅の西口改札を出て会社まで、ドアツードアなら何分かかるか」と、自分の足で移動するのが確かですが、まずは広告で部屋の候補をしぼりこみたい場合は、インターネット上の地図などで距離や所要時間を自分で調べて算出するようにしましょう。3)間取り・部屋の数――2LDKとは部屋の数はいくつ?穂積さん:2LDKも2DKも、部屋の総数は3つです。「K」はキッチン、「DK」はダイニングキッチン、「LDK」はリビングダイニングキッチンのことで、「2LDKは、2つの部屋プラスLDKがある間取り」を指します。――DKとLDKの広さの線引きはあるのですか?穂積さん:それぞれの広さは、法律で定義や表記の決まりがあるわけではなく、不動産会社、ウェブサイトなどが独自で規定をつくって掲載しています。目安として「K」は2帖前後、「DK」は約4.5~7帖、「LDK」は8帖以上が一般的です。「1K」という、ワンルームプラス廊下にキッチンがあるタイプでは、K=キッチンがかなり狭いということがあります。内見のときに、「料理する、洗い物をする場合に、日常の動作で壁に手や頭をぶつけたりしないか」を確認しましょう。4番目以降のチェック項目は、後編に続きます。監修:穂積啓子氏「安全で快適な一人暮らし」、「女性の安全な暮らし」をテーマとして活動する不動産アドバイザー。宅地建物取引主任者。その活躍ぶりは、コミックエッセイ『不動産屋は見た!~部屋探しのマル秘テク、教えます』(原作・文:朝日奈ゆか、漫画:東條さち子東京書籍1,155円)に描かれました。同書の主人公「善良なる大阪の不動産屋さん」は、穂積氏がモデルです。(藤井空/ユンブル)【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年11月08日お部屋探し専用のウェブサイトや、不動産会社に並ぶぼう大な量の入居者募集広告。「駅から徒歩5分と書いてあるけれど、実際に歩くと8分はかかった」という話をよく耳にします。そこで、ここはしっかりチェックしておこう、というポイントについて、「快適で安全な一人暮らし」をテーマに活躍する不動産アドバイザーで宅地建物取引主任者の穂積啓子さんにお話を伺いました。■お金に関することと、それ以外の条件を分けて整理する「広告をチェックする段階では、部屋の写真と家賃だけに目が行って、細かいところを見落としていることがよくあります。<お金以外の、部屋の条件に関すること>お金に関する『家賃、管理費・共益費、敷金、礼金、仲介手数料、更新料』についてと、それ以外の部屋の条件について分けて考えると整理しやすくなります」と言う穂積さんは、後者について次の10のチェック項目を挙げます。1)部屋の所在地2)交通の沿線・最寄り駅(バス停)・駅(バス停)からの所要時間3)間取り・部屋の数4)面積・部屋の広さ5)方角6)築年月7)建物の種類・構造8)設備9) 貸主が提示する入居の条件10)入居時期ここでは、これらについて教えていただきましょう。1)部屋の所在地――住所は番地まで正確に分かる?穂積さん:番地まで掲載がある場合と、東京都渋谷区○1丁目など、途中までしか表記がない広告があります。番地まで明記している広告なら、部屋の条件や、掲載している不動産屋への信頼度が高まります。いわゆる「おとり物件」ではなくて、実在していることが明らかだからです。地域密着型で営業年数が古い不動産屋では、番地まで掲載する広告を見つけやすい傾向にあります。チェーン店の仲介業者やウェブサイト、新聞チラシなどに入る広告では、番地が書いていないことが多いでしょう。部屋を探す人にとっては、当然、番地まで分かるほうが検討しやすくなりますし、そのエリアを知っている場合は、住所を見るだけで周囲の環境を察知できるでしょう。地図を見慣れていない人は、○丁目であっても、番地が違うと交通の沿線が変わって通勤や通学に乗り換えが必要になった、スーパーが遠くなった、子どもの通学距離がかなり違ったという例があります。早とちりしないようにしましょう。部屋の住所は、不動産屋に確認すべき一番の条件であると覚えておきましょう。2)交通の沿線・最寄り駅(バス停)・駅(バス停)からの所要時間――「駅から徒歩5分」って本当?穂積さん:東急電鉄渋谷駅から徒歩○分、JR山手線上野駅バス停から徒歩11分などと、物件への交通情報はたいてい明記されています。しかしながら、ご質問のとおり、最も注意するべきは、「駅やバス停から徒歩○分」という表記です。徒歩の所要時間については、「80メートルを1分」とし、端数は切り上げて表記するのが一般的です。例えば、駅から部屋まで875メートルであれば、875÷80=10.9…となるので、11分と表します。ただしこれは、駅からマンションの玄関までの最短距離を、単純に地図上の道のりだけで測った数字です。例えば、駅の出口が北側にあり、「家は線路の南側で駅をう回しなくてはならない」ときの距離は含まれていないことが多いのです。ましてや、マンションの玄関から自分の部屋までのエレベーターや階段での移動距離や、地上から地下鉄のホームまで降りる距離は計上されていません。また、実際に歩くと、信号がいくつかあって赤信号で停まる、車や人が多くて道路が混み合う、傾斜がある坂道なら分速60メートルぐらいになることもあります。よって、実際は、「駅から徒歩○分」という広告表記の2~4割ぐらいは多く時間がかかると予想しておきましょう。何より、「駅のホームから自分の部屋のドアまで」を自分の足で歩いて、時計を見てきっちり測ることが重要です。――「新宿から○電鉄で12分」って、どこからどこのこと?穂積さん:「都会の中心地に近いですよ」というPRのために、そのような表記をすることがあります。一般的にこれは、「電車の乗車時間のみ」を表し、物件の最寄り駅から新宿駅まで、最短の乗車時間が○分という具合です。「部屋から新宿駅の西口改札を出て会社まで、ドアツードアなら何分かかるか」と、自分の足で移動するのが確かですが、まずは広告で部屋の候補をしぼりこみたい場合は、インターネット上の地図などで距離や所要時間を自分で調べて算出するようにしましょう。3)間取り・部屋の数――2LDKとは部屋の数はいくつ?穂積さん:2LDKも2DKも、部屋の総数は3つです。「K」はキッチン、「DK」はダイニングキッチン、「LDK」はリビングダイニングキッチンのことで、「2LDKは、2つの部屋プラスLDKがある間取り」を指します。――DKとLDKの広さの線引きはあるのですか?穂積さん:それぞれの広さは、法律で定義や表記の決まりがあるわけではなく、不動産会社、ウェブサイトなどが独自で規定をつくって掲載しています。目安として「K」は2帖前後、「DK」は約4.5~7帖、「LDK」は8帖以上が一般的です。「1K」という、ワンルームプラス廊下にキッチンがあるタイプでは、K=キッチンがかなり狭いということがあります。内見のときに、「料理する、洗い物をする場合に、日常の動作で壁に手や頭をぶつけたりしないか」を確認しましょう。4番目以降のチェック項目は、後編に続きます。監修:穂積啓子氏「安全で快適な一人暮らし」、「女性の安全な暮らし」をテーマとして活動する不動産アドバイザー。宅地建物取引主任者。その活躍ぶりは、コミックエッセイ『不動産屋は見た!~部屋探しのマル秘テク、教えます』(原作・文:朝日奈ゆか、漫画:東條さち子東京書籍1,155円)に描かれました。同書の主人公「善良なる大阪の不動産屋さん」は、穂積氏がモデルです。(藤井空/ユンブル)
2012年11月08日お部屋を一緒に探してくれる不動産屋さん。そんな物件探しのパートナーは、できることなら親身になってくれる、気の合う人がいいですよね。「マイナビ賃貸」では、社会人男女のマイナビニュース会員に、これまでに出会ったすてきな不動産屋さんについて聞きました!■信頼できるのは隠しごとのない人!「一見怖い感じの人だったのですが、話してみるとすごくいい人で、物件探しの際に『自分の娘が住むなら、ここはおすすめしない』など、親身になってくれたのがうれしかった」(女性・神奈川県/23歳)「おすすめの部屋が見つかった際、言いにくそうに、実は近々大きなマンションが近くに建つ予定なので日当たりに関しては悪くなるかもしれないと話してくれた」(女性・鹿児島県/24歳)逆の立場なら、マイナスの情報はなるべく伝えたくないもの。隠さずに話してくれた優しさがうれしいですね。■熱意ある営業マン!「希望する条件とは異なる物件にも案内されて、最初は仕事のできない営業マンだな、と思っていたけど、駅からの距離を5分ほど妥協するだけで、広くて築浅な物件に出会うことができたので、視野を広げてくれたことに感謝です」(男性・29歳・兵庫県)「希望エリアを言った際、実際に見てみましょうと周辺を車で案内してくれて、表通りを抜けると風俗店街や、怪しげな雑居ビルがあり、女の子が住む街ではないかも……と思いました」(女性・大阪府・27歳)当初の考えのままだと、きっと住んでから不便な思いや後悔をしたはず。熱意を持ってお部屋探しをしてくれた営業マンに感謝ですね。■住んだ後までサポート!「ボロボロの安アパートを契約する際、あらかじめ悪いところもしっかり説明してくれた。冬には水道が凍ってお湯が出なくなることがあることや、下水が詰まりやすいなどと説明してくれたので、対策をとることができ、住んだ後も、気になることがあれば連絡してくれと言われた」(男性・東京都/30歳)「賃貸契約をする際、わざわざ大家さんへのあいさつに付き添ってくれて、親切な大家さんだから大丈夫だと言われていたことが、本当にその通りだと確認でき、安心できました」(女性・東京都/25歳)契約するまでは親切だったのに、契約したとたん「管理会社に聞いてください」なんて冷たい対応をされるのは悲しいもの。契約後も親切な人だと、次の引っ越しの際もお世話になりたいですね。物件を探す際は自分の意見ばかりを主張してしまいがちですが、物件探しのプロである不動産屋の意見を参考にすると、いい部屋と出会えそうです。そのためにも、信頼がおける上、自分と気の合う営業マンと出会いたいですね。(山本莉会/プレスラボ)【アンケート対象】現在同棲をしている、もしくは過去に同棲をしたことがある男女(マイナビニュース会員)調査時期:2012年9月13日~2012年9月14日有効回答:141件調査手法:インターネットログイン式アンケート【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年11月02日