不動産

NHKドラマ 火曜22時「正直不動産」監修記念業界初の個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクション（住宅診断）、マンション管理組合向けコンサルティングを行う“不動産の達人”株式会社さくら事務所（東京都渋谷区／社長：大西倫加）は、「NHKプラス」の配信視聴数が新記録を達成するなど、今期のドラマで話題を集めているNHKドラマ「正直不動産」（火曜22時）の第5話にて、当社会長の長嶋修が監修を担当しました。また第5話のホームインスペクション部分に関して、当社ホームインスペクターの田村啓も協力いたしました。正直不動産とは大谷アキラ[漫画] 夏原武[原案] 水野光博[脚本]。ビッグコミック（小学館）で連載中の累計250万部（紙・DL合計）を売り上げるコミック。2022年4月からNHKでドラマ化。あることがきっかけでウソがつけなくなった主人公が、次々起こる不動産にまつわるトラブルや、ライバル不動産との闘いに、正直な営業で立ち向かっていく姿を描いている。当社では今回のドラマの原作になっているマンガの第25話・第26話でも監修を担当しています。©大谷アキラ・夏原武・水野光博 ／ 小学館「ビッグコミック」連載中今回当社では、ドラマ「正直不動産」監修を記念した特設解説ページを開設しました。今回公開した特設ページでは、当社のプロインスペクターが解説する「不動産・インスペクション正直解説&ウソ解説」と、会長である長嶋修が語るコンテンツ「正直不動産、ウソつき不動産」をご覧いただけます。さらに今後も、不動産・インスペクションにまつわる正直解説・ウソ解説のコンテンツを順次追加する予定です。【特設ページ】不動産・インスペクション正直解説&ウソ解説 : ■不動産の達人株式会社さくら事務所■東京都渋谷区／代表取締役社長：大西倫加 株式会社さくら事務所は「人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を理念として活動する、業界初の個人向け総合不動産コンサルティング企業。1999年、不動産コンサルタント長嶋修が設立。第三者性を堅持した立場から、利害にとらわれない住宅診断（ホームインスペクション）やマンション管理組合向けコンサルティング、不動産購入に関する様々なアドバイスを行う「不動産の達人サービス」を提供、56,000組を超える実績を誇る。本件に関するお問い合わせ株式会社さくら事務所東京都渋谷区桜丘町29-24桜丘リージェンシー101 TEL：03-6455-0726FAX：03-6455-0022広報室：石原・堤・望月Email： press@sakurajimusyo.com 詳細はこちら プレスリリース提供元：NEWSCAST

星野さんが元夫の祖母からもらった金貨億の資産を自力で作り上げた女性たち。投資などお金の勉強を常にしていることに加え人との縁や時間の使い方を大切にしているのが共通点。「おカネに使われず、好かれなさい」―金運を上げ続ける生き方、暮らし方のコツを聞いた。億女・星野さん「不動産投資で資産7億円に」ハローワークで見つけた翻訳のパートをきっかけに、2人目の子どもが生まれて間もなくフリーの翻訳者になった星野陽子さん。その後ユダヤ人の夫と離婚し、30代前半でシングルマザーになった。「2人の子育てで十分に働けず、収入も不安定な状態。子どもの将来に備え、『不労所得』が必要だと考えました」（星野さん、以下同）以前から星野さんは不動産投資に興味があった。元夫の義父はゼロから出発して不動産投資に成功し、多額の富を手にしていたからだ。最初はセミナーや書籍から情報を集めた。実際に投資する人からも話を聞き、人脈をつくった。「それで知人にすすめられ、30代のときに最初に購入したのが都内の440万円のワンルームマンション。私にとっては高額でしたが資金は家賃で6年で回収し、購入時より高い金額で売却できたんです」最初は銀行から融資を受けるのに苦労したものの、今では3億円のマンション2棟を所有。株式投資なども手がけ、複数の収入源を確保する。星野さんは成功したが不動産投資はリスクがつきもの。「不動産投資に興味がある人は、まず手軽な不動産投資信託（REIT）から行うのがいいかもしれませんね」REITは集めた資金で不動産への投資を行い、賃貸料収入などを投資者に配当する。ワンルームを買うよりずっと手軽だと教えてくれた。星野さんの毎日は早寝早起きがモットーだ。毎朝、4時半に起床し読書をしたり、オンラインセミナーを受講。「翻訳の仕事は午前中に集中して行います。9時からは株価のチェックも忘れません」日々のスケジュールは長年、時間管理しやすい「能率手帳」で調整している。「仕事の予定以外のランチや旅行など楽しかったことにはマーカーを。仕事だけにならず、楽しいことにも目を向けるよう心がけています」■億女・星野さんのルール◆財布はもらいものが吉！財布はもらいもの。風水では頂きものの財布は金運アップにつながる。食事代や買い物代はクレジットカード払いに◆金貨を大事にして金運アップ！元夫の祖母からもらった金貨。ユダヤ人は迫害の歴史があるため、資産として持ち出しやすい金貨を大事にしていた。たまに手のひらにのせて、お金が湧き出るイメージトレーニングをする「億女」たちの共通ルール・お金や金運アップの話が好き・朝、早くから活動する人が多い・本をよく読み、情報収集がうまい・無駄遣いは徹底的に避けるPROFILE●星野陽子さん●不動産投資家、翻訳者。外資系銀行などの勤務を経て、イスラエル国籍のユダヤ人と結婚し、のちに離婚。著書は『貧困OLから資産6億をつかんだ「金持ち母さん」の方法』（祥伝社）など。（取材・文／松澤ゆかり）

ドラマ好きなイラストレーター、ゆう。（＠yamapyou）さんによるドラマコラム。２０２２年４月スタートのテレビドラマ『正直不動産』（NHK）の見どころや考察を連載していきます。仕事はお金のためにするのか、喜んでくれるお客様のためにするのか。気持ちの持ちようで仕事に対する姿勢は大きく変わるだろう。２０２２年４月５日の夜１０時から始まった新ドラマ『正直不動産』。山下智久演じる主人公・永瀬財地は不動産仲介でトップの成績を誇る営業マンだが、契約を取るために息を吐くように嘘をつく。そんな彼がある日、お客様の土地にあった謎の祠（ほこら）を破壊したことで『嘘がつけなくなってしまう祟（たた）り』にあうのだ。嘘をつけないとなると契約上、客の不利になる事実まですべてを明かすことになってしまう。これでは契約が取れなくなってしまうと焦る永瀬だが、この『正直者になる』祟りは吉と出るのか凶と出るのか。普段心の中でつぶやいていた皮肉も溢れ出す主人公に職場の人間関係はどうなるのか？クスッと笑いながら楽しめるお仕事ドラマの見どころをピックアップ。３年ぶりの主演ドラマ、山下智久のコミカルな演技が光る山下智久と言えば、過去には『コード・ブルー -ドクターヘリ緊急救命-』（フジテレビ系）や『プロポーズ大作戦』（フジテレビ系）など数々のヒット作を生み出してきた。そんな山下が『インハンド』（TBS系）以来、３年ぶりとなる主演を務める。いつもは感情表現の少ないクールな演技が特徴的だが、今回演じる永瀬も淡々と不動産契約を進める姿がなんともスマートでかっこいい。医師やお坊さんの役も似合うがサラリーマン役の山下智久も貴重である。そして、祟りのせいで嘘をつこうとすると心の声が口から溢れるように出てしまう難しいコミカルな演技も見事に演じて見せた。第１話冒頭から、プレイボーイな一面と共に鍛え上げられた裸体に女性とのキスシーンにはSNSでも動揺が広がり、初回の掴みとしてはなかなかのものだったと思う。１０年ぶりの山﨑努との共演が熱いそして第１話でさらに話題となったのは、スペシャルゲストである、山﨑努との共演。山﨑と山下は過去に、『クロサギ』（TBS系）、『最高の人生の終り方～エンディングプランナー～』（TBS系）で共演していた。山下が「今僕が演技の仕事をできているのは努さんのおかげです」というほど、山﨑を慕っていることもあり、ドラマで再び二人の姿を見られることに目頭が熱くなるものがある。さらに印象的だったのは、ドラマ最後の、このかけあいだ。「儲からないのになんで５０年も菓子作ってるのかって聞いたな。俺の菓子食うとみんな幸せそうな顔する、だから続けられた」「それは一円にもなりませんね」「でも仕事っていうのはそういうもんだ」正直不動産ーより引用契約のために嘘をついて仕事をしていた永瀬が正直になり客と向き合う。我々は何のために仕事をするのか、客を喜ばせるためではないのか、この二人の会話がこのドラマ最大のテーマなのかもしれない。タメになる！不動産知識も盛りだくさんストーリーももちろん面白い上に、サブリース契約や激安賃貸物件に潜む罠など、タメになる不動産知識が織り交ぜられたこのドラマ。サブリース契約は不動産側が相手に良い情報だけを伝え、途中解約が可能なことは伝えずに契約を結ぶ。条件が悪くなったらいつでもオーナーを見捨てることができる仕組みになっているのだ。そんな契約書の小さな注釈にも気をつけなければならない。一方で劇中で登場する激安賃貸物件の理由は、住居者に嫌がらせをして短期間で追い出すオーナーが原因だった。追い出す目的は敷金礼金。入れ替わりのたびに新しい入居者から敷金礼金を受け取ることでおいしい思いをしていたのである。私たちが物件選びをする際にも気をつけておきたい情報を得ることができるのもこのドラマの見どころだろう。これから不動産に行く機会があれば是非とも参考にしたい知識ばかりだ。「正直者」な営業マンが結果的に信頼を勝ち取る契約を進めるにあたり嘘がつけないことに焦る永瀬だったが、正直に話したことにより、包み隠さない姿が逆に客の信頼を得ることができたのだ。大きな買い物をする際、やはり信頼できる人にお任せしたいというのが人間の真理だろう。良い情報も悪い情報も正直に伝えることで結果的に信頼され契約に至ることとなった。これが本当の『契約』ではないだろうか。当初は契約することしか頭になかった永瀬は祟りを機に今後、少しずつ代わり始めるかもしれない。正直者になった永瀬の行く末、これからのストーリー展開に期待である。[文・構成／grape編集部]

この度、業界初の個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクション（住宅診断）、マンション管理組合向けコンサルティングを行う“不動産の達人”株式会社さくら事務所（東京都渋谷区／社長：大西倫加）は、1999年のホームインスペクション事業開始以来、弊社ホームインスペクションサービスの利用者組数が、2022年2月に累計５５，５５５組を達成しました。日本におけるホームインスペクションの先駆けとして事業を開始して以来、５５，５５５組を達成したことを記念して、現在開催中の「Youtube 登録者 1万人突破キャンペーン」に続き、記念キャンペーン企画第2弾「ご利用者数55,555組到達！御礼キャンペーン」を明日3月5日（土）より開催します。公式ホームページ内に特設キャンペーンページを開設します。ご利用者数55,555組到達！御礼キャンペーンとは【開催期間：3/5（土）〜3/31（木）】「5」にまつわる2種類の応募企画を用意！！1.「あなたの望み叶えます」さくら事務所が誇る11人にプロフェッショナルがあなたの願いを叶えます（抽選で5名）.「応援メッセージを送ってくださった中から、5+5 =10名に防災ノベルティ」をプレゼント！【モシモニソナエル 防災27点セット】「もしも」の時に備える充実の内容。さまざまな災害を想定したコンプリートセットです。グループ会社である「らくだ不動産」の名前入り！セット内容：持出袋、給水バッグ3L、LEDライト（単三乾電池1本使用：別途）、ホイッスル、アルミシート（1200×800mm）、グローブ、ウェットティッシュ×2、ポリ袋×3、防災ブック、携帯簡易トイレ、ブランケット、使いきりカイロ×2、キッチンラップ、FMポケットラジオ、モバイルバッテリー2000mAh、BOXティッシュ、携帯スリッパ、ポーチ、ばんそうこう（大×4・小×2）、三角巾、テープ、カット綿×6、綿棒×10、包帯【特設ページ】ご利用者数55,555組到達！御礼キャンペーン : ■不動産の達人株式会社さくら事務所■東京都渋谷区／代表取締役社長：大西倫加 株式会社さくら事務所は「人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を理念として活動する、業界初の個人向け総合不動産コンサルティング企業。1999年、不動産コンサルタント長嶋修が設立。第三者性を堅持した立場から、利害にとらわれない住宅診断（ホームインスペクション）やマンション管理組合向けコンサルティング、不動産購入に関する様々なアドバイスを行う「不動産の達人サービス」を提供、55,555組を超える実績を誇る。本件に関するお問い合わせ株式会社さくら事務所東京都渋谷区桜丘町29-24桜丘リージェンシー101 TEL：03-6455-0726FAX：03-6455-0022広報室：石原・堤・望月Email： press@sakurajimusyo.com 0304_55555リリース_ final.pdf : 詳細はこちら プレスリリース提供元：NEWSCAST

この度、業界初の個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクション（住宅診断）、マンション管理組合向けコンサルティングを行う“不動産の達人”株式会社さくら事務所（東京都渋谷区／社長：大西倫加）が運営するYoutubeチャンネル「【公式】さくら事務所」の登録者数が1万人の大台を突破いたしました。このYoutubeの登録者1万人突破を記念して、NGなしの過去最大級のぶっちゃけ質問会「建物・不動産のプロだけど、何か質問ある？」を開催します。応募のあった質問には、さくら事務所で普段は発信側の大人気コンサルタントたちが、【NGなし】でほぼ全て答えます。皆さんからの質問を募集する期間は、2/26（土）〜3/11（金）までとなります！本キャンペーンの参加方法は簡単です。あなたが答えてもらいたい質問をキャンペーンページのフォームから投稿するだけで完了です。【NGなし】で応募のあった疑問に全力でお答えします。日頃誰にも聞けなかったような専門的かつマニアックな質問でも、まったく専門とは関係ない素朴な疑問でも大丈夫です。この機会にぜひ、正直ふだんは聞くことがはばかられた疑問や質問を、この機会を逃さずにプロにぶつけてみてはいかがでしょうか？■質問に答える大人気コンサルタントたち質問例・20代のうちに家を買うとモテますか？・住みたい街と住みやすい街は乖離がありますか？・おすすめのお手軽DIYは何ですか？・日本で一番住みやすい街はどこですか？・夫婦で一番必要なのは愛でなければ、何ですか？/・これだけは絶対嫌な間取りは何ですか？・絶対選んではいけないハウスメーカーがあれば教えてください・正直ロシアはどうなんですか？【特設ページ】【NGなし】建物・不動産のプロだけど、何か質問ある？ : ■不動産の達人株式会社さくら事務所■東京都渋谷区／代表取締役社長：大西倫加 株式会社さくら事務所は「人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を理念として活動する、業界初の個人向け総合不動産コンサルティング企業。1999年、不動産コンサルタント長嶋修が設立。第三者性を堅持した立場から、利害にとらわれない住宅診断（ホームインスペクション）やマンション管理組合向けコンサルティング、不動産購入に関する様々なアドバイスを行う「不動産の達人サービス」を提供、55,000組を超える実績を誇る。本件に関するお問い合わせ株式会社さくら事務所東京都渋谷区桜丘町29-24桜丘リージェンシー101 TEL：03-6455-0726FAX：03-6455-0022広報室：石原・堤・望月Email： press@sakurajimusyo.com 詳細はこちら プレスリリース提供元：NEWSCAST

一度ハマると抜け出せない魅力のつまったレトロマンションの数々（hacoさん提供）「マンション価格は高騰しており、販売戸数でいってもコロナ前より昨年のほうが売れています。駅近くや都市部など利便性のいい場所に建てられているマンションは将来、高値での売買が期待できますし、賃貸にしても貸しやすい、と購入を選択する人が多いんです」と語るのは住宅評論家の櫻井幸雄さん。人気なのは東京都港区の海側や再開発が続く渋谷駅周辺などのエリア。’60〜’80年代に建てられたビンテージマンションは港区、渋谷区などに多く見られる。家具メーカーに勤める山野哲文さん（30代・仮名）はそうしたマンションを好むひとり。現在は都内にある’70年代に建てられたレンガ造り風の外観が特徴的なモダンなマンションで暮らしている。「個性的な建物も多く、見ているだけでテンションが上がります。ただ、ビンテージマンションの中には築年数が古いのに家賃や販売価格が高い物件も多い」（山野さん）そうした建物も再開発や老朽化により新しく姿を変えるのは時間の問題だという。「昭和のコンクリートの耐久性は多くの場合、40年～50年とされています。コンクリートの壁の中に配管を埋めていることがあり、配管が老朽化すると交換できない。そのため、配管の寿命で建物の寿命が決まることもあります」（櫻井さん）それでも前出の山野さんのようにハマる人は少なくない。実際に住むだけでなく、見て楽しむこともできるのだ。レトロマンションの新築にはない魅力そこで個性的なマンションなどに詳しいhacoさんにその魅力を尋ねた。「マンションは人の持ち物なので勝手に建物内に入ることはできません。前提として外から見て楽しむこと。躯体やアプローチなどから新築マンションにはないディテールを探すのも面白い」そこにはコストを重視し、シンプルなデザインの、現在の新築マンションにはないユニークさや個性があるのだ。「私の好きな高度経済成長期のマンションには建物の躯体や意匠に“今できる技術、デザインを取り入れてみよう”という当時の関係者の意識も見え、そこも魅力です」（hacoさん、以下同）例えばバルコニーはあえてカーブをつけたアイアンの柵で設えたり、窓は角丸四角形に。エントランスは天井までモザイクタイルを貼ったり。「建物の形やエントランスのタイル、バルコニーや窓のデザインなど細部まで可愛い物件もとても多く、そこも魅力。コストを重視するならそこまでやらなくてもいいし、当時でも現在のようなシンプルな物件も建てることはできたんです。でもそうはしなかった」。’60年代～’70年代は若い建築家のユニークな建造物が数多く建てられた時代。当時ならではの工法や建材、デザインを積極的に取り入れた。これまで1000棟以上のレトロマンションを見てきたhacoさんによると外観や躯体が時代を表すという。「’60年代は直線的でモダンな造り、’70年代は装飾的に工夫した建物が多い。’80年代前半は玉虫色のエントランススタイルなどバブルを象徴するような煌びやかなデザインのものに。’80年代後半から’90年代に入るとコスト重視、シンプルな外観へと変わっていきました」おすすめの物件は『秀和レジデンス』シリーズ「特徴はシリーズに共通する青い屋根、白い塗り壁です。建物で壁の模様やエントランスのタイルが異なっており、どの建物にも趣があります」同マンションシリーズは株式会社秀和が建設し、販売。最大で全国に140棟と展開していた。だが、同社はすでになく、’80年代中盤を最後に青い屋根、白い壁タイプのマンションは建てられなくなった。現在は老朽化や管理の問題などで建て替えを検討する物件も増え始めた。それも住人たちの意思が反映された形。昔のまま残したい、と愛着を持ち、修繕を繰り返すマンションもある一方で、経年劣化や断熱、騒音などの問題から建て替えを望む住人もいるのだ。「当時の価値が見直され、残される建物が増えるといい。ただ、コストなどからレトロマンションのような建物はもう造られないでしょう」残すためには耐震性や、修繕のコスト、技術などクリアしなくてはならない課題も。それでもなお多くの人々を魅了するレトロマンション。そこには高度経済成長期、よりよい明日を願い生きた人々の思いがあるのかも。お話を聞いたのは……●hacoさん古い建物や秀和レジデンスなどビンテージマンションを好む。2月22日には『秀和レジデンス図鑑』（TWO VIRGINS）が発売予定。同マンションを細部まで徹底取材した一冊。（Twitter→@haco_8_5 / Instagram→@lilycats25）●櫻井幸雄さん（住宅評論家）年間200軒以上の物件を取材、全国の住宅に精通する。新聞や雑誌などで住宅関連のコラムや記事を執筆。著書に『不動産の法則』（ダイヤモンド社）などがある。

２０２１年１２月現在、人それぞれ好みがあるように、 セクシュアリティについても、多様性が尊重されるような社会に変化しています。ゲイやレズビアン、バイセクシュアル、トランスジェンダー以外にも、さまざまなセクシュアルマイノリティが存在していて、最近では『LGBTQ＋』や『SOGI』と呼ばれることが増えてきました。いと（@yawayorozu992）さんは、セクシュアルマイノリティの青年。パートナーと同棲するために、不動産会社へ行きました。自分のセクシュアリティを話すことに抵抗があった、いとさんは、「友人同士のルームシェアです」と伝えて部屋を探しますが、なかなか決まりません。そこで、正直に同性カップルということを明かすと…。彼氏と同棲する事になって、正直に話すのは抵抗があって友人同士のルームシェアって不動産屋の人に伝えて探してたんだけど、なかなか友人同士のルームシェアって出来ないみたいで、正直に同性カップルですって伝えた途端すぐに審査通って驚いた世の中ってこんなにも寛容だったのかって嬉しくなった— いと (@yawayorozu992) November 24, 2021 すぐに、審査が通ったのです！セクシュアルマイノリティを告白するのは、勇気が必要だったのではないでしょうか。イヤな顔をされたり、冷たい態度をとられたりするかもしれないという、マイノリティゆえの怖さがあったかもしれません。投稿者さんは驚きとともに、次のようにつづりました。「世の中ってこんなにも寛容だったのかって嬉しくなった」セクシュアルマイノリティとして生きていく中で、いろいろな出来事があったのでしょう。「自分たちが思うより世間は好意的なんだ」と、投稿者さんは感じたそうです。２人が一緒に暮らせることに、多くの人がコメントしました。・本当によかったね、優しい世界。・すごい！なんか嬉しい！・とっても温かいお話、末永くお幸せに。どんなセクシュアリティであっても、「好きな人と一緒にいたい」という気持ちは変わらないでしょう。手をつないだり、デートをしたり、自由に愛し合うのは、誰にとっても当然の権利です。セクシュアルマイノリティであっても、そうでなくても、自分らしく生きられるような社会であってほしいですね。[文・構成／grape編集部]

不動産投資物件の開発・販売や不動産特定共同事業を営むアイディ株式会社（本社：東京都品川区、代表取締役：池田昌宏）が運営する不動産投資型クラウドファンディング「ぽちぽちFUNDING」にて、第7号プロジェクトの実施を以下の通り決定いたしましたのでお知らせ致します。《募集概要》【プロジェクト名】ぽちぽちFUNDING7号【対象物件】ライオンズプラザヨコハマ戸部１戸【最寄駅】京浜急行線「戸部」駅徒歩3分【募集総額】5,240,000円【優先劣後割合】優先出資80％、劣後出資20％【一口出資金額】10,000円【予定運用期間】169日【予定利回り】5.0％（年利）【募集期間】2021年9月29日（水）10:00～2021年10月4日（月）10:00【募集方式】抽選式詳細については、ウェブサイトをご覧ください。ぽちぽちFUNDING7号詳細・ご応募はこちら : 『ぽちぽちFUNDING』（現在会員受付中）・不動産投資は敷居が高いと思う・銀行に預けっぱなしになっているお金がある・忙しくて投資にかける時間がないといった方にオススメのサービスです。ぽちぽちFUNDING : 本件に関するお問い合わせ先企業名：アイディ株式会社担当者名：小川ももえE-mail： pochipochi@idg.co.jp 会社概要法人名： アイディ株式会社所在地： 〒140-0011 東京都品川区東大井2-13-8 ケイヒン東大井ビル10F代表： 池田昌宏設立：昭和54年6月資本金：100,000,000円事業内容：不動産開発事業、民泊・旅館業、不動産特定共同事業、中古リノベーションビル企画・施工・販売、建築請負事業、保険代理店業などURL ： 詳細はこちら プレスリリース提供元：NEWSCAST

※画像はイメージです親が高齢になると、将来、実家をどうするかという問題が現実味を帯びてくる。自分が長年住んでいた思い入れのある家や、親が汗水たらしてやっと手に入れたマイホームでも、自分が住むのか、人に貸すのか、それともいっそ処分してしまうのか悩むところだろう。親がいなくなり、決めかねているうちに子どもである自分が税金や維持費を払い続けるということにもなりかねない。■先送りはNG「親の家問題」「本来は親が残してくれる大切な財産であるはずの実家が、売りたくても売れず税金や維持管理費だけがかかる『負動産』になってしまうのはとても残念なこと。それを防ぐためにも、親が元気なうちに家をどう処分するか、家族みんなで考えておく必要があります」そう語るのは、自分自身も親の実家の問題に直面した経験を持つ、相続・不動産コンサルタントの藤戸康雄さんだ。人が長く住んでいない空き家は、給配水管が経年劣化したり、畳や壁が腐食したり、シロアリが巣食うなどして傷みが一気に進む。そうなると、なおさら売りに出すのも人に貸すのも難しくなるので、親の家の問題に直面したら、解決を先送りせずにできるだけ早く決断を下すべきだという。負動産になりやすい家とはどういう物件だろうか？「都市部から離れた田舎や郊外の戸建ての空き家は、典型的な負動産予備軍といわれています。田舎や郊外は年々住んでいる世帯数が減る一方で、高齢者世帯の家が空いていくので、不動産の需要と供給のバランスが崩れてしまっています。この状況では、なかなか満足のいく値段や条件で売ったり貸したりすることは難しいでしょう」（藤戸さん、以下同）■都心の家でも安心は禁物戸建ての空き家だけとは限らない。建て替え問題に直面している老朽化した分譲マンションやリゾートマンションなども、今後さらに価値が下がり、費用だけがかさむ負動産になると見込まれている。ほとんど使う機会がない不要な別荘も、処分しようとしたところで簡単には売れず、高額な管理費や税金がかかってくる。また、かつて人気の高かった超高層のタワーマンションも、水害のおそれがある土地や埋め立て地に立つ物件は敬遠されて、負動産になる可能性が高い。場所がいいから高く売れると考えるのは間違い。住宅の需要が減っている今は、もはや都心の空き家でさえも「その気になればいつでも売れる時代」ではなくなっているのだ。■こんな親の家が負動産になりやすい！・田舎・郊外の戸建て「負動産」の代名詞ともいえるのが、人口の少ない田舎に立つ老朽化した戸建て・老朽化したマンション修繕費用が高額なうえ、高齢化で管理費を滞納するなど組合が機能しない場合も。利用しなくても管理費は高額。売り値100万円でも買い手がつかないのはザラ・リゾートマンション・別荘不便な立地から敬遠されがち。別荘地は空き家の管理メンテナンスも難しい・タワーマンション水害やエレベーターの渋滞など弱点が露呈。都心という立地だけでは売れない■親が元気なうちに家族で話し合う相続をめぐる家族間の争いが、「売れない」「貸せない」原因をつくることもある。「親が元気なうちに実家の相続について、家族が集まって話し合いをしておくことが大事です」と藤戸さんはいう。「相続をめぐるトラブルは、お金持ちだけに起きることではありません。相続争いの4分の3は、遺産総額が5000万円以下のケース。仲のいい兄弟姉妹だからといって相続争いが起こらないとは限りません。親の面倒を誰が見るか（見てきたか）などによって、それぞれの意見が衝突することもあります」親が元気なうちに家族会議を開いて、家をどうするかなど、遺産分割について腹を割って話し合っておけば、もめごとを回避することができる。預金や不動産のリストを作って、家族全員で情報を共有しておくと、実家を「売る」「貸す」などの判断もしやすくなるだろう。■まずは登記や修繕箇所の確認を「法務局などで実家の登記簿謄本を入手して、権利関係者を確認しておきましょう。名義が自分の親であればいいですが、祖父のままになっていると相続人が増えることになるので厄介。親が健在であれば相続人たちとも交流があり、登記の名義変更もスムーズにいくかもしれません。早めに動くことが肝心です」将来、実家を売ったり貸したりしたいと考えている場合は、土地の面積を正確に知っておくことも大切だ。先祖代々受け継いできた土地は、隣地との境界が曖昧なこともあるので、親が生きているうちにはっきりさせておいたほうがいいだろう。築年数が古い家やマンションの場合は、配管や水回りなど、修繕が必要な箇所を確認しておくことも忘れずに。親にあらかじめ費用を負担してもらうという選択肢もある。■親が認知症になってからでは手遅れ予想では、2025年になると65歳以上の5人に1人が認知症になるといわれている。親が認知症と診断されると、親名義の不動産の売買が困難になり、不動産の処遇などを示しておく遺言書の作成ももはやできなくなる。しかし、元気な親に遺言書を書いてくれと言うのはさすがに気が引ける。そんな場合は、家族会議の場で親の考えや希望を聞いておこう。「近年では『家族信託』という制度で、親の財産を家族の誰かの名義にする方法もあります。家族信託とは、不動産や預貯金などの資産を、信頼できる家族に託して管理や処分を任せる仕組みのことです。遺言の場合は、親が亡くなるまで遺言書に書いたことを実現できませんが、この制度を利用すれば万が一、親が認知症になった場合でも、受託者である子どもが代わりに不動産を売却することができます」☆負動産にしないために！ 今からできる処分術＜1＞親の死後、家をどうするか家族で話し合う＜2＞登記や修繕箇所などをよくチェックする＜3＞親が認知症になった場合を想定しておく■相続するかどうかは慎重にいざ親が亡くなって実家問題に直面したとき、知っておきたいのは、必ずしも相続することがいいわけではないということだ。所有した時点では財産であっても、相続後に「負の財産」になることもあるので、相続放棄の可能性もあわせて考えておく必要がある。住む予定のない親のマンションを相続してしまったが、老朽化しているため買い手も借り手も見つからない、だけど毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税だけがかかってしまうなんて最悪だ。「本当に相続をしたほうがいいのかどうかは、慎重に考えるべきです。とはいえ、コロナ禍でリモートワークやワーケーションが注目され、郊外の広めの戸建てなど、負動産とされていたものでも見直される例もありますから、まずはこれから相続する実家が傷まないようにメンテナンスをしておくことが大事といえるかもしれません」■相続税が8割減になる特例制度親が亡くなって家を相続するときに大きな問題となるのが相続税だ。実際には売れない家であっても、高額な評価額がつけられてしまえば莫大な相続税を支払わざるをえない。配偶者が相続する場合とは違い、子どもが相続するときには「配偶者の税額の軽減」が受けられないということもあり、相続税を安くすますことに越したことはない。ここで知っておきたいポイントは、親の不動産を相続する場合、「小規模宅地等の特例」という制度を利用すると、相続税評価額が最大で80％も減額できるということだ。「例えば、賃貸暮らしをしていた子どもが実家に移り住んだ場合、一定の要件を満たせば、この特例の適用を受けることができます。仮に親1人子1人で、親が亡くなって1億円の実家を相続する場合は、相続するのが実家だけであれば相続税はゼロになります」ただし、この制度を受けるには、相続が発生してから10か月以内に申告しなければならない。「実家を大切にしたい」「家業を大切に守っていきたい」と考えている人は、速やかに専門家に相談し、この適用を受けられるようにしよう。■DIY賃貸や住み放題サービスでリスク削減最近は、家を「売る」「貸す」方法が多様化しており、例えば借り主が費用を負担して自分の好きなように内装をリフォームできる「DIY賃貸」などが注目を集めている。「誰も住まなくなった古い空き家を賃貸に出すには高額のリフォーム費用がかかりますが、DIY賃貸なら元手がない場合でも人に貸すことができます。借り主が初期の修繕費用などを自分で出して借りている物件なので、家賃滞納のリスクも低くなるでしょう」そのほか、「月額数万円で全国住み放題」という空き家を再利用したサービスも登場している。最寄り駅から徒歩圏内で、間取りや広さなどに条件はあるが、空き家オーナーは使っていない家を貸し出してリノベーション費などの初期費用を負担するだけで、2〜3年で賃料収益が出るモデル設計になっているという。テレワークやワーケーションが推進されるなか、今後ますますニーズが高まりそうだ。また、売りたい人が仲介業者を通さず、自ら販売活動を行うネット上のサイトもできている。親の空き家を再利用したいと考えている人は、ぜひ活用してみたらどうか。☆知っておきたい！ 相続前後の処分術＜1＞「相続しないこと」も検討する＜2＞相続税の特例をうまく利用する＜3＞最新の空き家利用法を活用する■都心の一軒家が負動産になることも■都心の一軒家を相続したAさんの場合兄弟の意見の対立から、実家を売ることができずに時間だけが経過。空き家となった実家は日に日に老朽化していき……私の実家は今でもずっと空き家のまま放置されています。1年前に亡くなった両親が遺してくれたのは、都心に立つ小さな一軒家。私には兄がいるのですが、実家の相続について話し合いが続いており、合意に至りません。兄は生まれ育った実家に強い愛着を持っており、「長男である自分が実家を引き継ぐのが当然。いずれは老後をこの家で過ごしたい」と主張。一方、弟の私は「実家は両親のものだったのだから、兄弟で分けるのが法律的に妥当。実家を売却してお金に換えるべきだ」と考えたのです。意見の対立の原因には、お互いの経済的な事情の違いもありました。兄の家庭は子どもたちがすでに独立していますが、私のほうは私立中学に通う娘と、受験を控えた小学生の息子がいて余裕がありません。私は相続した遺産を教育費に充て、家計の負担を少しでも減らしたいのです。兄は「年間約30万円の固定資産税は全額自分が負担するから……」と言いますが、売りたい私からしてみれば、兄が負担するのは当然のこと。私は「家は古くても土地はそれなりの価値があるので、売れるうちに売却してしまおう」と兄を説得していますが、親の実家にこだわる兄は納得がいかず、話し合いは決着が着かないまま1年が経過。古びていく実家を横目に、もっと早くから話し合っておくべきだったと後悔しています。【注】上記は過去の事例をわかりやすく編集したものです。大切な親の実家。準備と心がけしだいで「負動産」にも、財産にもなるということを知っておきたい。

※画像はイメージです少子高齢化で人口が減る日本。そんな中、築年数40年を超える分譲マンションは70万戸を超え10年後には2.5倍にもなるという。住人とともに高齢化するマンション。どんな問題が起きるのか、マンション管理士に直撃！■大問題（1）購入時と話が違う！ 膨れ上がる修繕費どんなに素晴らしい高級マンションも、築年数を経過すると外壁や床材、給排水管などの設備も修繕工事を行う必要に迫られる。マンション管理士の松本洋さんは、「さらに12年に1度の割合で大規模修繕工事を行い、建物を竣工時の性能に回復させることや、防犯設備の強化。高齢化に配慮して手すりをつけるなどバリアフリー化の工事も必要になるケースもあります」修繕計画に従い、その費用を滞りなく住人が積み立てることが理想。だが現実はそうではない。なぜ計画どおりに進まないのか？ その原因は、「分譲マンションを買う場合、修繕積立金や管理費の名目で修繕費を計上していますが、販売業者はその金額をわざと安く見積もってお得感があるように見せるんです」（松本さん、以下同）国交省では、修繕積立金月額を平米単価200円を推奨しているが、ネットなどで見るとその半分、3分の1の物件がざらにある。「以前からある話だが、最近はさらに酷くなり、修繕積立金が3倍から4倍に跳ね上がる。修繕積立金の金額に住人が反対し、安い積立金が継続するので築30年たったころ、お金が足りなくなってしまうのです」購入時に修繕費が安いからと飛びつく前に、落ち着いて確かめることが必要かも。■大問題（2）管理組合不在で終のすみかの老朽化「国交省の発表した『平成30年度マンション総合調査』によると、永住するつもりと回答したマンション居住者は過去最高の約6割に達しています。世帯主の年齢も高齢化が進み、70代以上の割合は2割超え。完成年次が古いマンションほど70代以上の割合が高くなっています」築年数40年を超え、大規模な修繕が必要となっている分譲マンションも、増加の一途をたどっている。「マンションおよび、住人の高齢化に伴い管理組合も役員のなり手がいなくなり、管理不全に陥ります。こうなると建物の老朽化に歯止めがかかりません」松本さんが受ける相談の中でも、管理不全が居住者のモラルの低下をもたらし、マンションがスラム化するケースも増えているという。「そうならないためにも、自分たちの住むマンションを“建て替える”“修繕工事を行い延命させる”などの選択に迫られます。しかしマンションの建て替えは、高額な建築負担金が必要なことから、建て替えを検討しているマンションも含め、これまで全国で280件足らずしか実施されていません」■大問題（3）住み替え先で後悔!? 隣人トラブルご用心今まで一戸建てに住んでいたシニア層が“終のすみか”として、マンションを選ぶケースも増えている。「高齢になると階段の上り下りや庭の手入れがおっくうになる。マンションならオートロック・防犯カメラもあるのでセキュリティー面でも安心。このような理由で、マンションを“終のすみか”に選ぶ人が増えています」しかしその際、気をつけなければいけないのが、マンション選び。一戸建てを処分して“終のすみか”とするのだから、慎重には慎重を期したい。「中古で購入するなら、ポイントは管理組合のよしあし。理事会の開かれる頻度や積立金の滞納がないか。さらに長期修繕計画や理事会の議事録も必ずチェックしてください」さらに内見する際、住人同士が挨拶を交わしているか、共用部分に物が散乱していないかなども重要だという。「引っ越した先でいちばん問題になるのが、隣人との人間関係。ゴミ出しや、子どもの足音などの生活音の問題など、戸建てとは違うトラブルになる要素はたくさんあります。居住者の意識の高さを知ることも、大切なことです」■大問題（4）所有者がいない!? 悲劇の“相続放棄”築年数の浅いマンションは買い手がつくが、老朽化したマンションは建物、給排水菅のメンテナンスがされてないケースも多く、買い手がつかないケースも増えている。「老朽化の進んだマンションの所有者が亡くなると、一般的には親族が相続するわけです。しかし相続しても修繕費用などの管理費用がかさんだり、固定資産税などの支払いが発生するため相続放棄されるケースが増えています」マンションの相続を放棄する場合、管理費や修繕積立金の滞納などの債権を相続する権利を持った人たちが、家庭裁判所に『相続財産管理人』の選任を申し立てる。相続財産管理人は、不動産会社などに物件を売却。そこで得たお金で管理費、修繕積立金の滞納分やローンの残額などを債権者に支払い、残ったお金は国庫に納めることになる。■大問題（5）修繕の先延ばしで結果、負担が増大！大規模修繕工事は、建物の立地条件、日常的な管理状態、社会的な要因などで個々のマンションによって異なるが、おおむね12年周期で行われる。「建築基準法で築後10年を経過した、外壁がタイル張りなどのマンションは、3年以内に外壁の全面打診調査を行う必要があると定められていることから12年周期という数字が一般的になっています」気をつけなくてはいけないのが、費用の内訳。外壁だけでなく屋上の漏水、給排水管など共用部分は管理組合、専有部分は自己負担になる。「自己負担金を出したくないと、進めなければいけない工事を先延ばしにすれば老朽化は進みます。結果、エレベーターや機械式駐車場などの修繕と重なり、余計にお金がかかってしまうという状況にも」自己負担を渋っているうちに定年退職。収入は減り、部屋を担保に銀行などから、お金を借りなくてはならない場合も出てくる。「余計な借金を背負わないためにも、適切な長期修繕計画を作成し、それに基づいて算出した修繕積立金を積み立てておくことが必要なのです」大規模修繕工事は、多額の費用がかかるので敷地および、共用部分の大きな変更を伴わない場合は、出席組合員の議決権の過半数で修繕工事を実施するか中止するかを決めることができる。老朽化が進んでいない部分にお金をかけない選択もできるのだ。「建設材料や塗料も新しくなった今、18年に1度でいいのではないかという意見も出ています」■大問題（6）天国と地獄!? 管理会社の選び方管理組合員の高齢化と賃貸戸数の増加で、管理組合役員のなり手はますます少なくなるばかり。国交省の平成30年度マンション総合調査では、外部の管理会社に所属する、建築士や弁護士、マンション管理士など専門家を活用するマンションが4割を占めている。マンション管理士とは聞きなれない資格だが、「マンション管理組合へのコンサルタント業務がメインの国家資格で、2001年に創設されました」しかし、すべて管理会社任せでも問題があるという。「管理会社も営利目的でやっているので居住者側も意識を高く持っていないとダメです。やらなくてもいい工事を受けていたら、お金がかかって仕方がありません。修繕するに越したことはないですが、大規模修繕工事のときに一緒にやったほうが安くすむという考えも。共用スペースを実際に歩いてみて、今工事するべきか自分たちで見極めることが大切です」管理会社の言いなりではなく、自分たちで判断することも必要なのだ。■大問題（7）人気の高級タワマン修繕費もケタ違い!?あと10年たつと、築40年のマンションが今の2・5倍になり、老朽化マンションはさらに大きな社会問題になる。「こうした現状を見越して、去年、築年数のたったマンションの再生強化を目的にした法案が成立しました。地方自治体が資金計画や管理組合運営の状況を評価・判定して改善に努めさせる法案です。必要があると判断された場合は、各自治体が管理組合に助言・指導を行うことができます。さらにマンション管理士などの専門家を派遣することも可能です」また2000年前後から急増したタワーマンションも、大規模修繕が必要になる時期を迎えている。「豪華なプールやジム、最上階のラウンジなど、購入者の目を引きます。しかし、使用の有無にかかわらず管理費がかかるだけでなく、修繕時期が近づくにつれて、当初に予想していた費用を大幅に上回る可能性もあります」人気のタワーマンションにも押し寄せる老朽化の恐怖。あなたの“終のすみか”は大丈夫ですか!?まつもと・ひろしマンション管理士。NPO法人 マンションGPS専任講師。著書に『マンションの老いるショック！ 』（日本橋出版刊）など（取材・文／KAPPO INLET GROOVE）

※写真はイメージです新型コロナ禍で収入減。リモートが増え、外出は自粛。住むエリアや家賃を見直す人も多い。そこで住宅事情に詳しいジャーナリストの櫻井幸雄さんに最近の傾向を聞いた。「首都圏では東京都江東区が人気。特に南砂など東西線沿いです。駅から15分ほどの離れたマンションなどの物件も売れています」さらに豊洲、東雲、有明など湾岸エリアも根強い人気が続く。マンションの購入希望者も増えている。「都心への通勤時間が短く、大型商業施設もある。小中学校のレベルが高く子育て世代から人気です。ウィズコロナで住みやすいエリアとして注目されています」（櫻井さん、以下同）■埼玉県川口市も人気ほかにも首都圏の路線で急上昇中なのが小田急線の向ヶ丘遊園駅から海老名駅までのエリア。つくばエクスプレス沿線もあげられる。東京都外では埼玉県川口市も人気。というのもその手前にある東京都北区赤羽が急速に注目されたからだ。「赤羽や王子エリアは物件の値段が安く穴場でした。そのため人気が集中し、現在は価値が上がってしまいました」川を挟んで対岸にある川口なら3LDKの新築マンションが赤羽より1000万円ほど安く購入できるという。赤羽と同じレベルの利便性を持ちながらも価格は安い。これが人気急上昇の理由だ。同じ理由で神奈川県の武蔵小杉や川崎駅周辺、関西地方では兵庫県尼崎市や大阪・都島区なども人気が急上昇。とはいえ、川口市や川崎市、尼崎市は「治安が悪いのでは」という印象が根強い。「犯罪件数は多いが警察が目を光らせており検挙率も高い。とらえ方によっては安全といえるかもしれません」都心に近いこと。住宅の価格が安いこと。買い物が便利。これらを満たす場所であればイメージが悪くても選ぶ人が増え、穴場のエリアとなる。「新型コロナ当初は都心から郊外に引っ越す風潮もありました。ですが今は逆。広い家やリモート用の部屋を求めるよりも便利な立地を求める人が増えているんです」理由のひとつが家事や買い物。郊外の古民家で仕事をしながら田舎暮らしを希望する動きもみられたが、実はあまり現実的ではないという。「緊急事態宣言で外食ができないため、自宅で料理をする時間も増え、家事の時間が長くなっています。お店も近くになく買い物がしにくい地域は主婦目線で見るとマイナスです」■インバウンド効果が大きかった、浅草利便性は悪くても買い物しやすいエリアも注目される。「武蔵野線、横浜線、南武線沿線です。都心に直結しないので以前はそんなに人気がなかったんですが、物件の値段も安く沿線に大型商業施設もあって買い物にも便利」一方で急下降しているエリアもあるという。「寂れてきた地域やインバウンド効果が大きかった場所です。具体的にいうと浅草」コロナ前までは外国人観光客も多く訪れ活気があり、その余波は住宅地にまで広がっていた。だが、観光客が来なくなり、街は寂れるいっぽう。そうなると物件の値段は下がるというのだ。「コロナが落ち着けば再びインバウンドが期待できます。価格も復活するでしょう。水害のあった武蔵小杉も実際には値段は下がっていません。災害が起き、さまざまなことを言われたとしても街の魅力は衰えないんですよ」櫻井さんいわく、これからは都心や駅に近いことよりも商業施設や公園があり、生活しやすい場所が求められているという。特にこうした場所のマンションは将来的にも価値は下がらないとみられるので、不便な場所に住んでいるシニア層は住み替えを検討するのも一案。「住まいを変えることで生活がずっと快適で楽しくなります。どこでもその土地ならではの魅力がありますしね」将来のことを家族と話し合い、自分のライフスタイルに合わせて探してみては。■人気エリアの特徴は「治安」と「利便性」編集部では全国の20～75歳までの男女500人を対象に『住みたい街』のアンケートを実施（8月21日、Freeasy調べ）多くの票を集めたエリアには共通点があった。治安が良さそうなこと、交通や買い物がしやすいことは第一条件。さらには自然や景観、歴史的な背景も重視されており、京都府は全国的にも人気。神奈川県横浜市、兵庫県神戸市、北海道函館市は明治時代の雰囲気も残っており、洗練されたモダンな街並みも選ばれたポイントだ。沖縄県や北海道など観光地としても人気のある都道府県は居住地としても注目されていた。しかし、「沖縄の夏は暑そう」「北海道や東北は冬が寒そう」など環境を気にした意見も少なくなかった。沖縄や北海道は移住ではなく、旅行で訪れるのがいいこともあるのかもしれない。あなたの気になる街はランクインしていますか？■住みたい街ランキング＜首都圏＞【1位】東京都……155票1位世田谷区（下北沢など）……14票2位武蔵野市（吉祥寺など）……10票渋谷区（代官山など）……10票品川区（武蔵小山など）……10票5位杉並区（高円寺など）……7票6位台東区（上野など）……6票文京区（千駄木など）……6票8位新宿区（代々木など）……5票目黒区（自由が丘など）……5票10位豊島区（池袋など）……4票【2位】神奈川県……68票1位横浜市……38票2位湘南（鎌倉市・茅ヶ崎市）……15票3位厚木市……3票【3位】千葉県……19票1位千葉市……7票2位松戸市……4票3位津田沼市……3票【4位】埼玉県……16票1位さいたま市……5票2位川口市……3票＜選んだ理由＞（文京区千駄木）下町と山の手が融合している雰囲気だから…東京都・47歳・男性（横浜）ハイカラで街の雰囲気が明るい。物価も東京より低くて住みやすそう…東京都・60歳・女性（横浜市）自然があり、どこに行くのも交通の便がよい…神奈川県・60歳・男性（鎌倉市）歴史がある街だから…奈良県・59歳・男性（埼玉県）大宮や浦和は都心に近くて生活が便利で、物価も安そう…北海道・46歳・男性（世田谷区）裕福なイメージで、非常に治安もよさそうだからです。…愛知県・52歳・女性（千葉県柏市）おおたかの森は街全体が整備されいる印象で住みやすそう…広島県・51歳・女性※500人中351人が回答■住みたい街ランキング＜関西＞【1位】兵庫県……117票1位神戸市（三宮など）……62票2位芦屋市……12票3位西宮市……6票4位淡路市……4票【2位】京都府……66票1位京都市内……33票2位京都市右京区（嵐山など）……10票【3位】大阪府……64票1位大阪市内……7票2位大阪市中央区（心斎橋など）……7票3位吹田市……6票4位大阪市北区（梅田など）……4票【4位】滋賀県……12票【5位】奈良県……7票【6位】和歌山県……3票＜選んだ理由＞（兵庫県芦屋市）神戸市にも近く日本一の高級住宅地。お金持ちで素敵なイメージがある◯兵庫県・59歳・男性（京都府・嵐山）四季折々の景色がいいし、歴史や寺院などの文化も好き◯青森県・41歳・女性（京都府・亀岡市）家賃が安いイメージがあり、京都市内まで近いので生活しやすそう◯三重県・52歳・男性（大阪府吹田市）梅田にも近く、環境がよい。交通のアクセスもよくて生活に困らなそう◯宮城県・57歳・男性（滋賀県・西湖）琵琶湖などの自然もあって穏やかで暮らしやすそうな印象がある◯岡山県・64歳・女性（奈良県）落ち着いた雰囲気で歴史もある◯大阪府・38歳・男性※500人中278人が回答■住みたい街ランキング＜全国＞【1位】沖縄県……45票【2位】東京都・北海道……各42票【4位】神奈川県……26票【5位】福岡県……18票【6位】兵庫県……16票【7位】長野県……15票【8位】大阪府……13票【9位】静岡県……10票【10位】千葉県……9票【11位】群馬県……8票【12位】埼玉県・愛知県……各6票【14位】新潟県・山口県・宮城県……各5票＜選んだ理由＞（沖縄県）一年中暖かそうだから◯三重県・66歳・男性（沖縄県）北国に住む者にとって、温暖な地域に憧れがあるから◯北海道・50歳・男性（東京都）大都会で何をするにも便利なので◯北海道・46歳・男性（北海道）札幌は都会だけど、県内は広大な自然が豊かで暮らしやすい◯北海道・51歳・男性（長野県）静かでゆったり生活できそう◯愛知県・74歳・男性（福岡県）ちょうどいい都会で県外の人を暖かく迎える雰囲気がある。食べ物も魅力的◯鹿児島県・36歳・男性（静岡県）気候が温暖で暮らしやすそう◯新潟県・52歳・男性（群馬県）東京から近く温泉地の便もいい◯埼玉県・67歳・男性※500人中332人が回答お話を聞いたのは◯住宅事情評論家 櫻井幸雄さん◯年間200件以上の物件を取材。全国の住宅事情に精通する。新聞や雑誌などで住宅関連のコラムや記事を執筆。著書に『不動産の法則』（ダイヤモンド社）などがある。

不動産会社の選び方次第で3000万円も差が生まれることも「強引に勧誘され、安価で自宅を売却する契約をしてしまった」「解約には高額な違約金が発生すると言われた」消費生活センターによるとこういった自宅売却にまつわる相談が近年増加傾向にあるという。2020年に寄せられた事例の52％超は70代以上の高齢者からの相談だ。ある80代女性は、不動産業者から「マンションを2500万円で売ってほしい」という電話営業を受けた。「3000万円以下では売るつもりはない」と断ったが、後日、自宅に押しかけてきた営業員が「住み替えの物件を紹介するから心配はいらない」などと勝手に話を進め、書面に署名押印するよう言われた。内容を理解できないまま応じ、その場で手付金450万円を受け取ってしまったが、翌日思い直し、契約をキャンセルしたいと電話したところ、「キャンセルするなら約900万円を支払ってほしい」と言われて愕然としたという。このように、迷惑な勧誘や長時間の勧誘によって消費者が望まない契約をしてしまうトラブルは多い。押し売りされた場合と異なり、消費者が売り手になる場合は宅地建物取引業法に定めるクーリングオフは基本的にできない場合が多く、契約解消に高額な違約金が発生することも。■会社次第で「3000万円」の差もまた、売却した物件にそのまま住み続けることができるという「リースバック契約」にまつわる相談も多い。ある60代の男性は、不動産業者の来訪で「住んでいるマンションに建て替えの予定があり、このまま住み続けていると高額の費用がかかる」と真偽不明の説明を受けた。「今なら500万円でマンションを売却でき、その後も同じ場所を賃借して住み続けられる。建て替えにかかる諸費用を負担せずにすむので得だ」と言われて、そのまま売却契約をしてしまった。ただ、建て替えが本当にあるのかも不明で、さらに数年たてば払った賃料の総額が売却金額を上回ってしまうことに気づき、契約したことを後悔しているという。特に高齢者の場合、次に住む場所が探せなかったり、解約の際に違約金を支払うことで生活資金が少なくなったりするなど、今後の生活に大きな支障が生じる可能性も。安易な契約はしないよう消費生活センターも注意喚起を進めているところだ。とはいえ、コロナ禍の社会不安のなか、親の住まいや自分がシニア期に暮らす場所について悩む人も多いだろう。総合不動産会社ミライアスの山本健司さんによると、同社に寄せられた不動産の相続に関する相談は、昨年比で3倍ほどにもなっているという。「相続した物件があるものの、もっと手入れのしやすいコンパクトな家に住み替えたいという高齢の方や、今後相続が発生したときのために住宅まわりのことをきちんと整理しておきたいという方からのご相談も増えています。また、親が認知症になりはじめてしまい、慌てて今後の対策を始めた方も多いです」（山本さん、以下同）先述した詐欺まがいの強引な契約以外にも、売却を仲介してもらう不動産業者とのミスマッチによって「大損」をするケースも考えられる。「不要に契約を急がせる不動産業者は残念ながら今でも存在します。不動産業者から“今なら1億円で買い取れる”と言われたという物件売却の相談を受けたことがあります。物件の弱点になっていた近隣トラブルなどをきちんと解消し、売り出し条件をしっかり整えてから改めて売却先を探したところ、1億3000万円で売却できた事例となりました」このように、不動産会社の選び方次第で3000万円の差が生まれることも。マイホーム売却で損をしないポイントと段取りを山本さんに詳しく教えてもらった。「不動産売却で最も重要なのは、頼りになる不動産会社を選べるかどうか。名前の知られた大手なら絶対に安心というわけではなく、地元で厚い信頼を得ている中堅の業者や、高い志や発想力で勢いのある中小の業者など、不動産会社といってもいろいろなバリエーションがあります」不動産会社を選ぶうえで特に気をつけたいのが「両手仲介」に対する考え方だという。「ひとつの物件の売買取引で、1社の不動産会社が売り主と買い主の双方を仲介することを両手仲介といいます。これに対して、売り主と買い主のそれぞれに別の不動産会社が入って仲介を行うことは、片手仲介と呼ばれています」両手仲介ができれば、不動産会社は売り主と買い主の双方から仲介手数料を貰うことができる。そのため、積極的に両手仲介を狙っていく不動産会社は多い。なかには両手仲介に固執するあまり、ほかの不動産会社に対して売り物件の情報を故意に隠したり、他社からの購入希望を握りつぶしたりといった「囲い込み」が起きてしまうことも。どちらも広く買い手を探したい売り主にとっては背信行為だ。■いい不動産業者の見極め方「できるだけ高く売りたい売り主と、できるだけ安く買いたい買い主という、利益が相反する二者を一度に抱えることは、初めから無理がありますよね。ときには買い主の希望を優先して、売り主に物件の値下げを“助言”するようなことも考えられます。片手仲介であれば売り主の利益だけのために忠実に動いてくれるので、片手仲介に応じてくれるか確認することは、信頼できる不動産会社かの判断材料になります」多くの人は、住所や築年数などの情報で価格をざっくりと査定する「簡易査定」を頼む段階で初めて不動産会社と接触することになる。近年ではインターネット上で物件の情報を打ち込むだけで、複数の不動産会社による一括簡易査定を行えるサービスもよく利用されているが……。「不動産会社が無料の簡易査定を行うのは、そのまま自分の会社と売却のための媒介契約をしてもらいたいため。一括査定をしたあと、複数の会社からのしつこいセールス攻勢に悩まされるというケースも後を絶ちません。よくわからない一括査定よりは、大手、中堅、中小といった毛色の違ういくつかの会社を自分で選び、それぞれで簡易査定をすることをおすすめします」よく「この物件を買いたいお客様がいます!」といったチラシがポスティングされていることもある。こういった定型の謳い文句を使ってくる業者にも注意が必要だ。「媒介契約をとるための“撒き餌”であることが多く、本当に買いたい人がいたとしてもその不動産会社で有利な売却ができるかは別問題です。簡易査定のあとにも“実はもう購入希望のお客さんがいますよ”とささやかれて、媒介契約を急かされることもあるかと思いますが、あまり真に受けないほうがいいでしょうね」簡易査定をすませたら、さらに2～3社に絞って、訪問査定を依頼することになる。実際に物件を見てより詳細な査定額を出してもらう流れだが、初めて営業担当者と対面する機会にもなる。この担当者との相性もとても重要だ。「いい不動産業者というのは、“会社と担当者の掛け算”で決まってきます。その会社が両手仲介をせず、顧客目線の対応をしてくれる会社なのかはもちろん大切ですが、対応してくれる担当者が自分と同じ方向を見てくれているかも大事です。どちらかひとつでもマイナスがあれば、結果として損をするような売却になってしまいがちです」信頼できそうな不動産会社でも、担当者の経験が不足していたり、有能なあまり顧客を抱えすぎて対応がおざなりになるケースもある。「売り方のプランニングで、なるほどと思えるような提案があったり、気をつけるべきところを丁寧に説明してくれたりと、親身に対応してくれるのがいい担当者。売却完了まで長く付き合うことになるので、相性が合わないと感じるならば、担当者を変えてもらうことも検討しましょう」訪問査定が終わると、いよいよ不動産会社と媒介契約を交わすことになる。「大きく分けると、複数の会社に売却活動を依頼できる“一般媒介契約”と専属の1社のみに依頼する“専任媒介契約”があります。専任媒介契約は、販売活動の進み具合を定期的に売り主に報告する義務があり、細やかにコミュニケーションをとれる環境も整うため、後者の契約のほうが売り主にとってはメリットが大きいと思います」とはいえ、1社だけの専任契約では、物件情報を拡散して買い手を探すのに限界があるのではないだろうか。「ほぼすべての不動産会社が利用する業者専用のレインズというデータベースがあり、専任媒介契約はそのレインズに物件情報を登録する義務が生じます。登録情報をもとに別の不動産会社も広く買い手を探せるようになっているので、物件情報の囲い込みを防ぐためにも、契約後はレインズへの登録証明書を必ず確認させてもらいましょう」■所有物件の相場を知る重要性媒介契約後は、必要に応じて測量や土地境界の確定、確定測量図をつくるなど、売り出しまでに担当者との細かい打ち合わせが生じる。「土地境界の確定には隣接する土地所有者全員の承諾が必要で、その交渉を遅滞なく進めることが重要になってきます。また、例えば敷地内に防火水槽などがある場合、それが買い手にとっての懸念点にならないよう、まず取り出してから売り出しましょうといった物件の弱みを解消できる戦略を提案できるかどうかも、担当者の力の見せどころです。これらの内容をもとに売り出し価格を決めますが、中古物件には価格の交渉もつきもの。ある程度の値引き価格も想定したうえで、納得のいく金額を相談しましょう」売り出し価格が決まれば、販売活動がスタート。内覧の申し込みもあるため、物件の掃除なども欠かせない。「内覧は、とにかく第一印象が重要。室内の照明は全部屋つけておき、明るいイメージを演出するだけで印象はガラリと変わります。特に見学者様が気にされる水回りをきれいにしておくと好印象です。引っ越しの準備も兼ねて、家財道具の整理や掃除を進めておくことは大切ですね」購入希望者が現れたら、契約条件を調整し契約の準備に入る。必要な書面の確認や手続きなど、煩雑な作業も多いため、ここでも担当者のサポートが不可欠だ。「売却は、価格・期日・諸条件の3つをしっかりと納得したうえで決断する必要があります。価格はもちろん、引き渡し期日が買い手・売り手の双方で折り合うか、エアコンなどの設備を残してほしいといった細かな諸条件を受けるかどうかなども、売買成立に直接関わってきます」こうして流れを追ってみると、やはり最初の不動産業者選びが命運を分けるといっても過言ではない。これまで数々の売り主と対峙してきた山本さんに、最後にお得にマイホームを売り抜ける人の特徴について教えてもらった。「自分の物件の相場を知っておくことは重要です。基本的な知識を身につけている賢い売り主さんには、ウソやごまかしは通じないので、“プロとして満足してもらえるように頑張ろう”と担当者も奮い立つものです。また、全体のスケジュールに余裕を持って売却を考えているかどうかも大切。売却を焦って足元を見られないように、計画的に進めることが重要です」ライフプランを考えるうえで重要なマイホーム。余裕を持った計画こそが、何より損をしないコツとなる。流れを知っていればダマされないマイホーム売却成功のダンドリ1.不動産の売却を考え始めるいつごろ売りたいのか、費用や転居先はどうするかも考えておく。2.不動産の相場を調べる不動産売却のポータルサイトで似た物件の売り出し価格や成約価格を確認。3.不動産会社に査定を依頼3～5社に簡易査定を依頼して結果を比較。査定は無料が多い。そこからさらに2～3社に絞って、実際に物件を見せる訪問査定を依頼。4.不動産会社を決定不動産会社を決め、タイムスケジュールを含めて販売計画を立てる。測量、境界の確定等、図面や書類がない場合は作成する。売り出し価格を決め物件情報をレインズに登録し買い手を募集。5.購入希望者と売買条件の交渉内覧に対応。買い手が物件を気に入った場合は、後日、購入申込書が提出される。詳細な物件情報を購入希望者に開示し価格や諸条件について話し合う。契約日と物件の引き渡し予定も相談。6.売買契約の成立買い手が決定したら売買契約を結ぶ。売却代金のうちから手付金が支払われる。7.決済の準備をする決済とは売買契約を完結すること。必要書類等は早めに準備を。物件の明け渡しと引っ越し準備を並行して進める忙しい時期。8.決済日の各種手続きを行う鍵と所有権を買い手に引き渡し、所有権が移転。売却代金の残金を受け取り、ローンが残っていたら一括返済。不動産会社に仲介手数料を支払う。不動産売却による譲渡所得は確定申告が必要。物件取得時と譲渡時の契約書や領収書が必要となるので、きちんと保管を。おすすめサイトレインズ・マーケット・インフォメーションwww.contract.reins.or.jp/国交大臣指定の不動産流通機構が運営する、一般向けの不動産情報サイト。各地のマンションや戸建て住宅の物件情報や、直近1年の成約価格が閲覧できる。まずは自宅に近い物件の成約価格を確認土地総合情報システムwww.land.mlit.go.jp/webland/国土交通省によるサイト。土地、土地と建物、中古マンションの取引情報が、地域や物件情報をもとに検索できる■お話を伺ったのはーー山本健司さんミライアス株式会社代表取締役。業界最大手2社でNo.1の営業実績を経て、独立しミライアス（株）を創業。顧客の利益を最優先する「スマート仲介」を打ち出し、不動産業界に新風を吹き込む。（取材・文／吉信 武）

日本橋の歴史と街の魅力を親子合宿旅で楽しめる「親子合宿で自由研究を完成！“日本橋探究キット”付プラン」は、脳科学学習塾RAKUTOと三井不動産が共同開発したオリジナルの“日本橋探究キット”を使用、子どもの夏休みの自由研究に利用できて、旅行気分を楽しめます。キットに従って日本橋のチャックポイントを回り、ミッションをクリアしていくと、江戸・明治時代の歴史や街の変化を学ぶことができます。日本橋探求キット（日本橋探究ワークブック）三井ガーデンホテル日本橋プレミア （客室）プラン概要プラン名：『親子合宿で自由研究を完成！“日本橋探究キット” 付プラン』予約期間：7月14日〜8月30日宿泊期間：7月31日〜8月31日対象ホテル：計10施設三井ガーデンホテル銀座プレミア／三井ガーデンホテル日本橋プレミアミレニアム 三井ガーデンホテル 東京／三井ガーデンホテル大手町三井ガーデンホテル京橋／三井ガーデンホテル銀座五丁目三井ガーデンホテル汐留イタリア街／三井ガーデンホテル上野三井ガーデンホテル豊洲ベイサイドクロス／sequence SUIDOBASHI特典：COREDO室町1・2・3等でご利用いただける500円券プレゼントアーリーチェックイン2時間分宿泊料金：三井ガーデンホテル日本橋プレミアの場合1室（大人1名・小人1名）9,050円（税込）～予約方法：三井不動産（マイナビ子育て編集部）

ナニコレ間取りコロナ禍の不況などどこ吹く風と、不動産業界の一部が好景気に沸いている。テレワーク中心となり、都市部のライフスタイルが変化したことが一因だ。自然豊かな地域の、広い家に移り住みたいという人々が増え、今年1月の総務省の発表によると、東京から転出した人は40万人を超えた。■笑ってしまう「なにこれ？」間取りたしかに、毎日通勤する必要がないのなら、わざわざ高い家賃を払って都心に住む必要はない。どれ、わが家もここらで狭い借家暮らしから抜け出すいい機会かと、住宅情報サイトを見てみると──。思わず「なにこれ？」と笑ってしまう間取りの物件がちらほら。物件を選ぶうえで、まず目に飛び込んでくるのは間取り図だ。この間取り図に魅せられた“間取ラー”なる人々がいる。間取ラーが高じて、おもしろ間取りの書籍まで制作してしまったライターのジャンヤー宇都氏に、不思議な間取りの謎を聞いてみた。■【1】図に見慣れぬ“くど”の文字コロナ禍で、都会を離れて地方へ移り住もうという人も多いだろう。「いっそのことIターンもいいなぁ」と、大分県のとある地方都市が運営する空き家サイトをのぞいてみると……。築100年の古民家を発見！古民家を今風にリフォームして、などと想像しているとその物件の間取りには、見慣れない文字が─。「いくら地方とはいえ、間取り図に『くど』と書いてある物件はなかなかないです（笑）。『くど』とは、かまどのこと。土間も手つかずのようで、昭和3年築の雰囲気がそのまま残っているのがいいですね」（ジャンヤー宇都さん、以下同）なんと、くどの隣には井戸がある。しかもよく見ると、家の中と外、両方から井戸を利用できる仕組みとなっているではないか！先人の知恵に感動！「くどの煙を、井戸のスペースから外に出すための工夫かもしれません。この井戸が今も使えるとしたら、大変貴重です」土間の隣に設けられた台所には、間取り図を見る限りではシンクが置かれているようだ。くどを使わずとも調理できるよう、最低限のリフォームはされているらしい。部屋は1階と2階合わせて7つの和室があり、今風に言えば7DKというところか。「ふすまを取りはずすと大きなひと部屋になり、親戚一同を招いて冠婚葬祭を執り行える便利な間取りです。昔の日本建築ならではですが、部屋がふすまで仕切られているだけなので、プライバシーの確保は厳しいですね（笑）」昭和初期の住宅では、家族の共用部分と個室の境目があいまいなのが一般的だった。「子ども部屋や夫婦の寝室などがきっちりと分けられ、個室化が進むのは昭和30年代から。これを境に、日本の住宅はプライベート空間重視の間取りへと大きく変化していきます」ちなみにこちらは分譲物件で、価格は未定。床の傷みがひどいため、住むには修繕が必要とのことだ。■【2】高級住宅地に出現した“うなぎの寝床”宇都さんによると、不思議な間取りやおもしろ間取りが生まれる理由には、大きく分けて3つのケースがあるという。1つは、昔ながらの古民家を無理やり現代仕様にリフォームするケース。強引な建て増しなどにより、なんとも不自然な間取りになってしまうというものだ。2つめは、バブル期以降に流行したデザイナーズ建築によくみられるケース。やたらと「開放感」にこだわった物件が困った間取りとなりやすい。浴室やトイレがガラス張りで丸見えだったり、両親の部屋と子ども部屋にあえて仕切りを設けなかったりと、思春期を迎える子どもたちにとっては迷惑極まりない間取りでもある。3つめは、狭すぎる土地を力ずくで有効活用したケース。23区内の超狭小住宅などにみられる間取りだ。次に紹介する東京・世田谷区にあるうなぎの寝床のような長細～い一戸建ては、このタイプ。「間取ラーのあいだでも、かなり話題になった物件です（笑）。奥行きは20メートルほどありますが、横幅はおそらく2メートルあるかないかの長さ。大人が横になるのもギリギリで、人がすれ違うのも厳しい幅です」ただでさえ狭いのに、なぜか1階にトイレが2つある。「玄関も2か所あります。あまりにも狭くて廊下を造るスペースがなく、行き来がしにくいようです。しかも、1階が浴室で仕切られてしまっているので、トイレも2つ造るしかなかったのでしょう」こんな思いまでしてこの土地に家を建てる必要があるのかと疑問だが、ここは東京の成城学園前駅から徒歩圏内で、都内でも有数の高級住宅地。この物件も地方都市では豪邸が建つほどのいいお値段で販売されていたが、見事売買が成立。■【3】あなただけの舞台、ご用意しました日本が元気だったバブル期の物件には、おもしろいものが多い。過去には、能舞台付きの中古マンションが販売された。「都内にあるメゾネットマンションの最上階です。なぜ能舞台が備え付けられてあるのかは不明ですが、能楽師が亡くなられて家族が部屋の扱いに困ったのかも？など、想像が膨らみますね（笑）」リビングの真ん中をほぼ能舞台が占拠している。買い手がつくのは厳しいと思うが、なぜ売りに出す前にリフォームしなかったのだろう。「間取図を見ると、能舞台の四隅に柱があるようですね。天井や床との接続方法次第では、撤去するのは容易ではありません。実は都内では、過去に土俵付きの元相撲部屋が売りに出されたこともありました（笑）。いろんな人が住んでいて、風変わりな物件が生まれやすいのが東京。それが魅力でもあります。能舞台や土俵が日常空間にあったら、どんな生活になるのだろう……、など想像しながら間取りを見ると楽しさがさらに広がります」■【4】憧れのホテル生活の“真実”とはコロナ禍で不況にあえぐ高級ホテルが、30泊36万円の連泊プランを打ち出して注目を集めている。そんな「憧れのホテル暮らし」を、なんと月5万8千円から体験できる物件が都内にあった！「’93年築のビジネスホテルを、賃貸マンションにリノベーションした物件です。一見、普通のワンルームマンションの間取りのようですが、よく見ると元ビジネスホテルの不便さが表れています（笑）」まず、玄関と部屋を隔てるドアや仕切りが一切ない。このタイプは玄関から部屋に直接外気が流れ込んできて、冷房も暖房も効きにくい。洗濯機を置くスペースもないので、建物内にあるコインランドリーを利用するしかない。「簡易キッチンを後付けしているようですが、各部屋にガスを引くことが難しかったようで、小さな電気コンロのみ。換気扇も貧弱ですから、調理は厳しいですね。せいぜいお湯を沸かすくらいでしょうか」それでも「ここに住む価値はある！」と宇都さんは言う。「不動産サイトの画像を見ると、かつてベッドがあったスペースに、昔のホテルならではのナイトパネルが今も残っているんです。ラジオやデジタル時計、照明のスイッチなどを一括管理できるシステムですね。いまも稼働するかはわかりませんが、レトロな近未来感がワクワクしますよね（笑）」文京区という立地も魅力のひとつだ。「シングルルームとツインルームの名残か、部屋は6畳と12畳の2つのタイプがあり、家賃は約6万～10万円。東京のど真ん中とは思えない安さです。単身のビジネスパーソンにとっては、元ホテルの不便さを差し引いても余りある物件だと思います」■【5】これこそ本当のお化け屋敷！最後に紹介するのは、なんとも摩訶不思議な正方形の間取り。建物の中央をエレベーターが突き抜けるように走り、そのまわりを3つの部屋が取り囲むという入れ子構造だ。いちばん外側の部屋にしか窓がないのも気になる。こんな物件、ほんとに存在するの？「エレベーターを降りたらすぐに自室という構造は、超高級マンションの最上階などにみられます。それにしてはすべての部屋が廊下みたいに細いし、とても高級物件とは思えない（笑）。この物件は間取ラーのあいだで一時話題になったのですが、よく調べてみると架空の間取りだったんです」いったい誰がなんのために、実際に存在しない間取りを作るのか。「これはいわゆる“釣り物件”。お化け屋敷を運営している企業が架空の不動産サイトを開設し、唯一の空き物件をおもしろ間取りに設定したんです。興味を持った人がその間取りをクリックすると、本業のお化け屋敷の予約ページに誘導されるという仕組みです」不動産会社が、集客のために条件のいい部屋を「空室」としてサイトに掲載するのはもはや常識。部屋に釣られて連絡をよこした客に「すみません、さっき埋まってしまったんですー！」と謝りつつ、別の部屋を速やかに紹介して契約へと持ち込む。この“釣り物件”のシステムを、ユーモアを交えながら企業PRに活用した例だ。「実は架空間取りは趣味としても楽しまれています。子どものころ、想像上の町や国の地図を書いて楽しんだ記憶はありませんか？間取り図もそれと同じ。到底実現できそうにない妄想部屋でも、図の中なら可能なんです（笑）。最近は無料の間取り図作成ツールもありますので、誰でも簡単に間取り図を作ることができます。架空間取りだけを集めたサイトをのぞいて、“自分だったらこの部屋をこう使う”なんて思い描くだけでも楽しいですよ」■間取り図から読み取る今の日本これまで何百件と間取り図を見てきた宇都さんは、「安くて古い物件ほど、おもしろい間取りが多い」と話す。あれもないしこれもないけど、じゃあどうやって暮らそうかと想像をめぐらすところに、間取り図を愛でる楽しみがあるのだ。一方で、間取り図は時代を映す鏡でもあるという。「国土交通省が定めている基準によると、健康的な住生活を送るには、単身者でもせめて25平方メートル以上の広さが必要とされています。あまりにも現実とかけ離れていますよね」25平方メートルとは約13畳。都会でこの広さだと、家賃10万円は下らないだろう。実際には都会の単身者用物件では6畳一間でもいいほうで、一時期は窓すらない1～2畳の押し入れのような部屋も流行した。「高度成長期には、より多くの国民が文化的な生活を享受できるよう次々と団地が造られ、入居申し込みが殺到するほどでした。それがいまでは、単身者の部屋はどんどん狭くなり、反対に富裕層向けの部屋はとてつもなく広くなるという、二極化が進んでいます。中間層が無理なく住める住居が、特に都会で不足していると感じます」例えば、富裕層でいま流行りの不動産投資。利回りをよくするために狭い空間をさらに小さく区切った激セマ物件が生まれ、その利益で富裕層は広い部屋に住む。なんとも切ないカラクリだ……。「おもしろ間取りの背景には、狭い日本ならではの限られた土地事情や、地方の過疎化、経済格差などさまざまな問題が隠れています。最近では、夢のあるおもしろい間取りも少なくなってきました。それでも、作家性の高い実験的な建築物はこれからも決してなくならないだろうと、期待もしています」どんなに不便でも狭くても「住めば都」。掘り出しものは、案外おもしろ間取りの物件から見つかるかもしれない。ジャンヤー宇都：地図や路線図、間取り図などを愛するサブカルライター。2018年の『事故物件vs特殊物件 こんな間取りはイヤだ！?』ほか、多数媒体にて執筆。※企画内の間取り(2)(3)(5)の物件は、2018年にダイアプレスより刊行された『事故物件vs特殊物件 こんな間取りはイヤだ！?』で紹介されたものです。間取りの図版は、同書に掲載したものと同一のデータを使用しています。（取材・文／植木淳子）

アリアナ・グランデが、不動産エージェントのダルトン・ゴメスと婚約したことをインスタグラムで発表した。ダルトンに抱きついている2ショットや、巨大なダイアモンドと一粒の真珠という個性的なデザインの婚約指輪のアップショットなど5枚の写真を掲載し、「永遠、そしてもっとさらに」と短文を添えた。アリアナの母ジョアンは「私たち一家にダルトン・ゴメスを迎えられて本当にうれしい」、兄フランキーは「笑いと愛にあふれる長い人生の始まりだね。2人とも大好き。婚約おめでとう」とツイートし、大喜び。「People」誌によると、2人は今年1月から交際を始め、コロナ禍での自主隔離期間をアリアナの自宅で一緒に過ごしていたという。5月にはアリアナがジャスティン・ビーバーとコラボした「Stuck with U」のMVに2人で出演。その縁もあって、ジャスティンの妻ヘイリー・ビーバーが、婚約を発表したアリアナの投稿に「イエーイ！おめでとう、よかったね」とコメントを寄せ祝福している。ほかにもデミ・ロヴァート、キム・カーダシアン、ベラ・ハディッド、ミリー・ボビー・ブラウンらセレブがアリアナの幸せなニュースに喜び、祝った。アリアナは過去にビッグ・ショーン、故マック・ミラー、ピート・デヴィッドソンらと交際していた。（Hiromi Kaku）

※画像はイメージです（写真／photolibrary）国土交通省の実態調査（平成26年度）では、空き家所有者の7割の人が「特に何もしていない」といいます。親が亡くなり家を相続しても、もてあます人は多いことがわかります。遠方でなかなか手がつけられなかったり、思い出を処分するのに、ためらいがあったり、理由はさまざま。■維持費を知れば手放す気持ちに「家は誰も住まなくなると急激に傷み、価値が下がります。相続してすぐなら売れた物件も放置したことで売れなくなることも。放っておいてもいいことはありません。どうすべきなのか先送りせず考えましょう」と語るのは自身も親の家の活用問題に直面した経験を持つ、『ネットではわからない空き家問題の片づけ方』の著者・大久保恭子さん。「親の思い出が残る家を処分するのは心情的につらいことですが、親の家を社会のために有効活用することは、引き継いだ者の責任ともいえます」そう考えることで、うしろめたさからも解放されるといいます。家の有効活用法は基本的に売るのか貸すのか2つの選択肢しかありません。いずれにせよ、まず最初にすべきことは実態を把握すること。名義人、ローン残債の有無、固定資産税の金額、火災保険の有無とその金額など年間にかかる費用の合計といったことをしっかり調べておきましょう。コストが具体的にわかると、何とかしなければという気持ちにもなるはず。実家対策に、今すぐ動き出しましょう。《家をどうする？ パターン別のメリット＆デメリット》・売るメリット……手間も管理コストも不要になる／財産分与しやすくなるデメリット……思い出を手放すような気持ちになる・貸すメリット……資産として残しつつ収入が得られる／建物は残るので寂しさが軽減されるデメリット……リフォームや維持費などの出費が多くなる／立地などの条件がよくないとマイナスになる・放置メリット……実家を手放すといううしろめたさからは、逃れられるデメリット……固定資産税など無駄な出費になる／劣化して価値は下がり続ける／放火など問題が起こりやすい／強制解体されて費用を請求されることも「空き家」を売る、もしくは貸すならできるだけ価値を高めることが大切。適切に対応していれば、それだけ条件も有利になります。■選択肢1：売る空き家を売る決意をしたら、まずは登記簿（登記事項証明書）のチェックが必要になります。登記簿には、土地や建物の広さや所有者、権利関係などが記されているので、家の正しい情報がわかります。登記簿は所轄の法務局や登記所で請求できますが、最近はインターネットで閲覧・証明書の発行が可能。遠方にある空き家の登記情報も簡単に調べられます。自分で簡単に空き家の価格相場を調べるには、「SUUMO」など大手不動産検索ポータルサイトが便利です。条件の近い物件をチェックすることで大まかな価格がわかってきます。相場がわかったら、少なくとも2～3軒の不動産会社に査定を頼み、なるべく条件のよいところに仲介を依頼しましょう。編集部の調べによれば、売買の際、何より有利なのは、買い手のコスト削減になる、「住宅ローン減税」が適用される物件。あてはまるのは木造住宅なら築20年以内が条件なので、それ以前の古い住宅は「既存性住宅性能評価書」を申請し、審査に通れば適用が認められます。また、物件の引き渡し後に、雨漏りなど瑕疵（欠陥）が見つかったとき、補修に必要な費用が保険金で支払われる「既存性住宅売買瑕疵（かし）保険」に加入しても住宅ローン減税に適用されます。この保険がつけば、買い手も安心できます。しかも、支払いは加入時1回のみで10万円程度、審査も甘めといわれています（編集部調べ）。さらに、大久保先生によれば、実際に売りに出される際は、「古い家ならではの魅力的な資材、無垢（むく）の板張り、漆喰の塗り壁、御影石の玄関など、親の古い家のよさのアピールを忘れずに」とのこと。「実際に私の親の家も築30年を超えていましたが、使われていた木材が、今では手に入りにくい希少なものだったので、気に入った方が不動産会社の提示額より1割強高い値段で買ってくださいました」■相続税の「3000万控除」を活用！細かい条件がありますが、下記のような控除があるので利用できるか調べてみましょう。・空き家も条件を満たせば控除対象1981年5月31日以前に建築された戸建てで、被相続人がひとり暮らしをしていた家。さらに相続開始から売却まで誰も住んだり使用しなかった家に関しては譲渡所得額から3000万円の特別控除が受けられます。・一時でも住めば控除拡大相続する不動産が居住用で居住実態があれば、譲渡所得額から3000万円の特別控除が受けられます。例えば親に介護が必要となり一時的に同居するといったことがあれば、住民票も移しておきましょう。・事業を行っている土地なども対象被相続人の配偶者や同居家族が相続する場合、相続した土地の330平方メートルまでは80％減額されます。ほかにも相続開始前から事業を行っている土地、貸し付けしている土地も対象。建物は対象外です。《登記簿はネットでチェックが手軽！》インターネットの閲覧・交付請求サービスはこちら。■登記情報提供サービス（）■登記・供託オンライン申請システム（）《2022年問題について》2022年問題とは、生産緑地法の期限が切れて農地が売りに出され、不動産の価値が下がるといわれている問題。「影響はないとは言えませんが、農地の宅地化が一斉に起こるわけではなく、特例措置もあるので、急激な不動産の価値低下などが起こるとは考えられません。とはいえ、いま空き家（空き地）があるなら、できるだけ早く手放したほうがいいに越したことはありませんよ」（大久保先生）■選択肢2：貸す貸すという方法は不動産を残しながら、収益を得ることもでき、魅力的な選択肢に感じます。マンションで駅近、築浅というような物件であれば賃貸もよいかもしれませんが、家賃として収益が出せる物件は多くはありません。リフォームをしたものの借り手がつかず、固定資産税や保険などで出費だけが膨らむことになりかねません。また、借り手がついても、家賃を払ってくれない、騒音などで近所からクレームが入る、家をきれいに使わないなどのトラブルが生じることも考えられます。管理会社が入れば、そのようなストレスは軽減されますが、管理費の分、収益が減ったり赤字になる可能性が高まります。戸建てはファミリー需要があるので、駅から遠くても学校に近い、駐車場が複数台分あるなど立地や条件によっては借り手がつきます。貸し出すときに注意すべき点は、定期借家契約にすることです。「民法上、借り手の住む権利は強く保障されています、ですから誰も住む予定はないからと期限をつけずに貸してしまうと、買いたいという人が現れたり、古くなって取り壊したいなど事情が変わっても、出ていってもらえません」定期借家契約は契約期間は自由に設定でき、基本的に契約の更新はありませんが、貸し主と借り主が合意すれば再契約は可能です。また、契約期間中に借り主に転勤などやむをえない事情が発生した場合には、借り主からの解約の申し入れが可能で、申し入れから1か月経過すれば契約が終了。また、仲介は不動産屋に頼む場合がほとんどですが、不動産屋によってすすめる家賃にもバラつきがあります。高ければいいように感じますが、借り手がつかないリスクも。まずは自分でインターネットなどを利用し、相場感をつかんでおくことも必要です。《売るなら貸すなの法則》編集部員Aの実話。「じきに売る予定でしたが不動産価格が低下しているから売り時まで待とう」と、短期間賃貸に出して収入を得てしまいました。ところが、1度でも賃貸に出すと、その物件は収益物件になってしまいます。一般住宅に比べると収益物件は売却価格が安くなってしまうことを知りませんでした。結局は損ということになり、泣きを見るはめに。■こんなときどうする？■必ず必要なのが名義変更空き家を売却する、貸す場合も、まず名義を変更する必要があります。しかし、古い家の場合、ずっと名義変更がされていないケースも少なくありません。「私の場合も母が亡くなり相続手続きをしようとしたら、家の名義は先に亡くなった父のままでした。そのため、まずは亡くなった母と私と弟の3人で法定相続を前提に名義を書き換え、その後、亡くなった母の相続分を私と弟で法定相続する手続きが必要でした」（大久保先生）これが祖父のままだったりした場合には、法定相続人も増え、手続きはいっそう大変になります。しかし、この手続きをふまなければ売却も貸すこともできません。先祖代々続く家などは名義人に行方のわからない親戚などが含まれている場合があり、手間が多くなる。■古い家ならDIY型賃貸という方法も貸し出すためにはある程度のリフォームが必要になりますが、借り手がつくかもわからない物件をリフォームするのはもったいないとか、元手がないという人は「DIY型賃貸契約」という方法があります。この契約では借り手は賃貸でありながら自由にリフォームをすることができ、退去時に原状回復する必要もありません。古いまま貸し出すので家賃設定は相場より安く設定されます。近年、古い家をDIYでリフォームするテレビ企画が人気を呼んでおり、DIY物件も注目されています。試しに募集をかけてみるのもよいでしょう。■売るも貸すもできない家は？「あとあとのことを考えれば、更地にしておくのがベストと言えます。更地のほうが固定資産税が高いとはいえ、そもそも売却できないような土地なので固定資産税も高額ではないはずです。更地にして防草シートをはっておけば、雑草問題も解決します」空き家をそのまま放っておき、近所にご迷惑をかけるような状態になると、自治体から特定空き家に認定されてしまい、強制撤去されることも。もちろん解体費用は所有者に請求されます。親の家を負の財産にしないためにも、相続したら早めに対処を決めましょう。■解体費用の目安更地にするためには解体費用が必要となります。目安は木造住宅で1坪当たり3万～4万円、鉄骨造で5万～6万円、鉄筋コンクリートで6万～8万円程度となります。これが基本で、道路状況や庭木やブロック塀などはまた別途費用が発生します。また、アスベストが使われている場合は高くなります。自治体によっては解体にも補助金が利用できます。例えば東京都杉並区では上限150万円、神奈川県川崎市では最大100万円の補助があります。細かい条件も含めて、自治体のホームページで確認しましょう。リフォーム補助金などを実施している自治体もあります。（取材・文／鷲頭文子）【PROFILE】大久保 恭子さん◎株式会社風の代表取締役。社会資本整備審議会委員。主な著書に、『ネットではわからない空き家問題の片づけ方』、『「最期まで自宅」で暮らす60代からの覚悟と準備』ほか。

全世界でメガヒットを記録し、社会現象を巻き起こした人気シリーズ『ハリー・ポッター』。２０２０年現在、映画版でハリー・ポッターを演じた、ダニエル・ラドクリフ、ハーマイオニー・グレンジャー役のエマ・ワトソン、ロン・ウィーズリー役のルパート・グリントは全員が３０代となり、時の流れのはやさに驚かされるばかりです。しかし、さらに驚かされるのはキャストの現在でしょう。ロン役のルパート・グリントが不動産王に！？シリーズ完結後も、それぞれが俳優業を続けていたダニエル・ラドクリフ、エマ・ワトソン、ルパート・グリント。特にエマ・ワトソンは、ラブストーリーからシリアスな作品まで演じられる人気女優へと成長。『ハリー・ポッター』に出演していた子役の中でも一番の出世株といわれています。ダニエル・ラドクリフもまた、着実にキャリアを重ね、最近では『個性派俳優』として頭角を現し始めていると評判です。一方で、ほかの２人とは異なり『不動産』の分野で成功を収めたのがロン役のルパート・グリント。イギリスのタブロイド誌『The Sun』が報じたところによると、不動産事業で成功を収めたルパート・グリントは「不動産王であり、一大帝国を築いている」と評判なのだそうです。同じくイギリスのタブロイド誌『Daily Mail』もまた、現在のルパート・グリントの不動産事業での成功を報じています。『Daily Mail』によると、ルパート・グリントが所有する会社『Oneonesix Development』はロンドン以外の物件を購入しているほか、購入物件の場所にもこだわるなど、不動産投資家としての才能を発揮しているとのこと。事実、ルパート・グリントが所有する別会社『Clay 10 Ltd』の企業資産は２７億円超。なお、前年から約４億円も資産を増やしており、ルパート・グリントの事業手腕の優秀さがうかがえます。ルパート・グリントの今後不動産事業で莫大な資産を築いているルパート・グリントですが、俳優業を引退したわけではありません。２０１９年からネット配信で放送をスタートさせたドラマ『サーヴァント ターナー家の子守』に、出演しているルパート・グリント。第２シーズンの制作が決定しており、視聴者の評価も高い同作。主要キャストの１人、ジュリアン・ピアース役として出演しているルパート・グリントの演技にも注目です。俳優としてはもちろん、不動産業界でも活躍の幅を広げているルパート・グリント。それぞれの道で成功を収めている『ハリー・ポッター』俳優陣の今後から目が離せません。[文・構成／grape編集部]

「悪いことをすると罰が当たる」と、小さいころに教わったことはありませんか。そんな教えを体現する動画、嘘の条件を出して土地を買い取った不動産会社に制裁したスカッとする話が話題になっています。孫夫婦のためなら土地を売ろうかなりの土地持ちだった祖父。いくつかある土地の中でも、なぜか売り渋っていた土地がありました。ある不動産会社が、マンション開発用にその土地を売ってほしいと交渉しに来ます。「マンションの一角を孫夫婦の新居に」という家族の提案と「最上階の角部屋を分譲する」という不動産会社からの条件で、祖父は土地を譲ることに。そのマンションは立地よし、広さよし、お値段お手頃ということで、完成前に完売したのですが…。なんと、づ道三会社は孫夫婦が住むはずだった最上階角部屋まで、売却してしまったのです。もちろん、「話が違う！」と祖父は激怒するのですが…。不動産会社は、「証書を交わしていない」「あまりしつこいと警察に相談します」と謝るそぶりもない様子。孫夫婦は「今回は縁がなかった」と諦めていたのですが、２度の戦争体験をしてきた祖父は簡単には諦めません。実は、マンションの敷地周辺、三方を囲む土地を所有していたのも祖父。残る一方は車どころか人の上り下りもキツイ山道。諦めきれない祖父は、その敷地を使ってある行動を起こしました。その行動は、不動産会社に一泡吹かす大胆なものなのですが…続きは動画をご覧ください。建設過程を知らない住人はある意味被害者。不動産会社と最上階の住人をターゲットにした大胆な行動にスカッとする一方で、被害者である住人には配慮していることにホッとする動画でした。[文／AnyMama（エニママ）・構成／grape編集部]

不動産投資で「よい物件があります」と紹介されても、絶対に鵜呑みにしてはいけません。どんなに営業マンが商品のメリットを並べて魅力的な投資に見えたとしても、それは綿密に作られた営業マニュアルをもとに、魅力的に見せているだけかもしれません。今回は、そんなよくある不動産投資の営業テクニックや裏側をご紹介します。不動産投資の営業が一方的に販売したいだけの物件がある不動産投資会社からの電話営業でおすすめ物件を紹介されたら、たとえ大手の不動産会社からであったとしても、まずは疑ってみる必要があります。必ずしも不動産投資会社がおすすめする物件は、実際に紹介された人にとってぴったりの商品ではないことが多いからです。なぜそのようなことが起こるのでしょうか？不動産会社の内情を知ると、その背景が見えてきます。不動産投資の営業の内情不動産投資の営業が売りたいだけの物件を紹介する理由は、不動産投資の営業の給料の仕組みが大きく関わっているからです。その仕組みを知っておけば、不動産投資の営業の言いなりになってはいけないという背景が理解できます。不動産投資営業の給料は歩合給不動産投資の営業の給料は、通常は「基本給＋歩合」で成り立っており、会社によってそれぞれですが、おおよそ以下のような仕組みになっています。基本給15万＋歩合給（仲介手数料の20％）基本給20万＋歩合給（仲介手数料の15％）基本給なし歩合給のみ不動産投資の営業にとっていかに歩合給の部分が大切かがお分かりいただけると思います。歩合給を上げる方法は2つ仲介手数料と不動産会社の給料の仕組みを見ると、自分の収入を上げるためには以下の方法があることがわかります。取引物件価格を上げる仲介手数料を上限に近づける（※）※仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっています。不動産投資営業のモチベーションをアップさせる「担ボー」歩合給を上げる方法としては前述の2点があげられますが、さらに不動産営業のモチベーションをアップさせるため、裏金とも言えるボーナスが存在します。それを「担ボー」と言います。「担ボー」付きの物件は営業が儲かる「担ボー」とは担当者ボーナスの略で、一般的には売主がどうしても売ってほしい物件に対して、仲介手数料とは別に支払われる特別ボーナスのことを言います。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっていますので、それに上乗せするということで実際は「裏金」に当たり、不動産を仲介した会社を通すことができず営業マンに直接支払われます。「担ボー」付きの物件を販売すると、不動産投資の営業自身が儲かる仕組みになっています。売主が「担ボー」を払いたくなる物件とは物件価格にもよりますが、「担ボー」は100万円くらいになることもあります。仲介手数料以外にわざわざそのような大きなお金を払ってでも、どうしても売ってほしい物件とはどんな物件でしょうか？人気物件ならば高値で売却できますし、わざわざボーナスを個別に営業に支払う必要などありません。ということは、「担ボー」が付く物件はなかなか入居者が見つからないような「売れ残り物件」である可能性が高いことが予想できます。不動産投資で売りたい物件を販売する営業テクニック不動産投資の営業は海千山千です。不人気の「担ボー」物件も含めて、営業は売りたい物件を売るコツを心得ています。不動産投資で失敗しないためにも、不動産投資の営業が販売に使うテクニックについて知っておきましょう。条件の悪い物件と比較して本命をよく見せる本当に売りたい本命物件より「価格が高い、築年数が経過している」など、本命よりも条件が悪い物件を比較対象に並べ、本命物件を魅力的に見せる方法です。一応比較をしているので、1つの物件を押し売りされた感がなく、比較対象にするのは条件が悪い物件ですから、本命物件が一番お買い得に見えてくるのは当然です。単純ですが、不動産投資の営業がよく使う手法です。未公開物件を売りにするインターネットや広告には掲載されていない未公開物件というものが存在します。未公開ということは、告知しなくても売れる物件ととらえることもできます。しかし、ずっと公開しているのに売れ残っていることを知られたくないために未公開としている場合や、事故物件ということを知られたくないというマイナスの要因で未公開物件としているケースもあります。未公開物件だからプレミア物件、お買い得物件なわけではないことも知っておきましょう。不動産投資のマニュアルトーク不動産投資の営業の基本的なマニュアルの中には、これまで紹介した営業テクニックのほかにも、初対面や面識がない人に不動産投資を魅力的に見せるような心を引くフレーズがちりばめられています。基本的な営業トークをご紹介しますので、もし当てはまった営業トークが出てきたら、安易に信用しないよう気をつけましょう。[adsense_middle]「不動産投資は年金代わりになりますよ」「不動産を購入し入居者が決まれば、毎月家賃収入が月に〇万入ります。現役時代にローンも並行して返済していく必要がありますが、返済が終われば毎月安定した収入が見込めるため、老後の年金の上乗せになります。」このように言われた場合は、不動産は年月ととも築年数が経過すれば、仮に退去したときに次の入居者が決まらないリスクがあることや、入居者を見つけても家賃を下げざるを得ないケースが将来出てくることを考慮しておく必要があります。「不動産投資は生命保険の代わりになります」「不動産投資の物件を購入するとき、ローンを利用すれば団体信用生命保険（団信＜だんしん＞）というものに加入をします。毎月返済している人が万が一お亡くなりになった場合は残債がなくなり、不動産という資産が手に入ります。」その資産が家賃を生み出してくれるのですから、確かに生命保険の代わりになるという考え方は間違いではありません。しかし、不動産はやはり年月が経てば劣化しますし、空き室リスクがあるため生命保険のほうが確実に決まった金額でお金を残せるでしょう。「不動産投資は節税になります」「不動産投資は物件価格を数年にわたって費用に計上できます。不動産投資では赤字が発生するため、サラリーマンは給料の収入と合算すると税金の還付が受けられます。」概要だけ聞くともっともな話ですが、そもそも不動産という大きな投資なのに、赤字前提での運用という点は疑問が残ります。節税対策として不動産投資を活用するにはもう少し緻密な収支計算が必要で、しっかり収支のシミュレーションをしてくれない営業は信用できないでしょう。電話や訪問時の応酬話法不動産投資の営業は電話でも訪問でも、すべてにマニュアルが存在します。最初に断られるのはもう承知の上で、その反対を切り返す応酬話法というものを心得ています。タチの悪い不動産投資の営業は、電話や訪問をする前に営業のロールプレイングを済ませていて、とにかくああ言われればこう返すという手法を心得ていることを知っておきましょう。営業のロールプレイングとはほかの社員をお客様役に見立てて、営業が想定できる反論や疑問点について、すべて切り返すことができるように商談の事前練習を行うことです。電話、訪問、契約時などあらゆる場面でロールプレイングを行って商談に臨む営業も中には存在します。利回りなどメリットばかりを強調不動産投資のメリットとなる部分を強調して、マイナスになる部分は表示されていないことがあります。またはさらっと書かれているため、注意深く見たり、よくよく考えたりしないと気が付かないような表記にしてあるケースもあります。メリットばかりを強調する事例【前提条件①】物件価格2000万円、家賃月8万、利回り4.8％と表記【前提条件②】3.6％の金利で30年間返済していくぱっと見ると、利回り4.8％なので少しよい投資に見えてしまいます。しかし2000万円の物件を購入しないといけないことを忘れてはいけません。2000万円についてすべて融資を受け、3.6％の金利で30年間返済していくスケジュールの場合、毎月の返済額は約9万円です。赤字前提の負のループ家賃月8万円で返済額が月9万円ならそもそも赤字です。「年間12万円の赤字は給料と合算すると節税効果になりますよ。なおかつローンが払い終われば8万円すべて収入になります。」というような営業トークはよくある事例です。節税はそのとおりですが、そもそも赤字を発生させる前提がおかしいという点もありますし、このケースでいえば家賃8万円が30年間ずっと維持できるかの保障はありません。築年数が経てば家賃が下がる可能性も高く、そうなるとさらに赤字幅は広がっていきます。たまらず売却をしようとしても思った値段で売れずに残債が残り、さらに毎月マイナスが発生するという負のループが出来上がってしまいます。不動産投資会社のしつこい勧誘の断り方不動産投資の営業は、歩合給であるがゆえに勧誘も必死という場合が多いです。そして営業トークも販売マニュアルも非常によくできていて、断る方法も至難の業です。もし不動産の営業で勧誘が来たら、どのように対処したらよいのでしょうか？いざというときの断り方についてご紹介します。[adsense_middle]きっぱり断るきっぱり断るのは単純ですが、最もよい方法です。不動産投資の営業は電話営業や飛込営業など、数をこなせばいずれ話を聞いてくれる人がいて、契約にいたることがあるのは事実です。また、仲介手数料が大きいので、1000人に1人でも1件販売できれば歩合給は大きいといえます。断ることに気まずい思いをするかもしれませんが、上記の理由から、自身は不動産営業マンにとって勧誘している大勢の中の1人とも考えられます。断ることにストレスを感じる必要はなく、自分の意思をはっきりと伝える姿勢が大切です。勧誘にはとにかく取り合わない勧誘パターンはさまざまです。少しでも怪しさを感じたら、どんなケースでも入口の時点で取り合わないことが大切です。電話なら、会わない・出ない・着信拒否を心がけましょう。訪問営業でもドアを開けない・家に入れないことが大切です。キャッチセールでも連絡先を教えない・絶対に会う約束を取り付けないなどが考えられます。どうしても断れないときは公的機関をちらつかせるあまりにしつこい勧誘や、応酬話法を熟知している営業マンには、公的機関に連絡することをちらつかせるのが最も効果的です。不動産投資も含めて、不動産業全般でしつこい営業活動をすることは宅地建物取引業法で禁止されています。そのため、「国土交通省や消費者生活センターに相談します」と公的機関をちらつかせて断ることも方法の1つです。それでも収まらなければ、実際に公的機関に連絡をして相談しましょう。不動産投資で失敗しない4つの要件不動産投資を長く経験している人は、これまで述べてきた営業マニュアルや営業トークはすぐに見抜くことができるでしょう。しかし、不動産投資に慣れていない人や、まだ不動産投資の経験が間もない人は見抜くことができずに投資に失敗してしまうかもしれません。ここでは、不動産投資で成功するための要件をご紹介します。不動産投資の目利きを磨くには、とにかく物件を見ること不動産投資の物件選びはとにかく足を運んでみることが大切です。物件の立地が駅から近いか、郊外でも商業施設などが近く便利な場所にあるかを確認しましょう。広告には都合のいいように記載されていることがあるため、自分の目と足で確認をすることで自然と物件の目利きも上達していくでしょう。不動産会社を訪問する不動産投資においては、信頼できる会社か、信頼できる営業かどうか、肌で感じる感性も大切です。実際に不動産投資を始めるなら、不動産会社をいくつか訪問してみましょう。不動産投資のノウハウは身近に成功している人から得る不動産投資の物件探しや信頼できる営業探しといっても、なかなか最初から判断することは難しいこともあるでしょう。そのような場合は、その地域で実際に成功している人からノウハウを学ぶのが一番確実です。セミナーやＳＮＳのコミュニティ自体の信頼性には注意が必要ですが、それらに参加することで成功している人に出会える可能性が高まるでしょう。緻密な情報収集と判断力不動産投資は、新築、中古、マンション、戸建てそれぞれ個別のノウハウがあります。マンション投資で成功したから戸建てでも同じ手法が通じるというわけではありません。石橋を叩いて渡るような気持ちで細かな知識を収集し、決めるときは即決断する判断力をあわせ持つ必要があります。不動産投資の営業は、本当によい物件は売り込まない不動産投資において本当によい物件は売り込む必要がありません。本当におすすめの物件は、よく購入してくれたり、不動産投資で成功していて実績のあるお得意様に真っ先に連絡がいったりするのが通常です。もし不動産投資の営業からおすすめ物件を紹介されたら、まずは疑ってみることが大切といえます。不動産投資の営業のテクニックに惑わされて失敗しないように、多くの人脈や情報をもとに慎重に検討していきましょう。

※写真はイメージです就職や転勤、進学などで4月から新生活を始める人も多いはず。新居探しはワクワクするけれども、油断していると“ハズレ”をあてがわれることも。国が業界基準づくりに乗り出した賃貸住宅の取り扱いの実態は──。◆◆◆■新住人には誰も“事実”を知らせず「九州地方に住んでいたときの話。築40数年のアパートでシングルマザー世帯と顔見知りになったんです」週刊女性の30代女性編集者は実体験をそう切り出した。「母親は40代で娘は10代後半。娘の交際相手が部屋に転がり込んできて、次第にヤンキーのたまり場になっていきました。母親は、娘とその交際相手から暴力をふるわれるようになるとアルコールに溺（おぼ）れ、やがて亡くなったんです。死因は住人には知らされず、娘が引っ越していったので“事故物件になったのではないか”と噂が立って……」と振り返ると、怪訝（けげん）な表情で続ける。「ところが、不動産会社のホームページで物件情報をチェックすると『告知事項』が掲載されておらず、家賃もほかの部屋と変わらない。空き家になった母娘宅はすぐに入居者が決まりました。母親が亡くなったときは警察や救急車が来て大騒ぎだったのに、新しい住人は何も気にしていないようでした」住人たちは誰も、新住人に“以前の入居者が不審な亡くなり方をしたのを知っていますか”とは聞かなかったという。「難癖をつけているように思われるのはイヤだし、不審死とする確証もなかったので」と同編集者。つまり、新住人が不動産業者から告知されていなければ、事実を知らないまま生活していることになる。殺人や自殺、孤独死、変死などで主（あるじ）を失った住居は「事故物件」と呼ばれる。それが賃貸でも売買でも同じで、人によってはそのあとに入居するのをためらう。国土交通省はこのほど、そんな事故物件の取り扱いを明確にしようと有識者検討会を立ち上げた。メンバーは不動産業者の団体や消費者団体、弁護士、学者など。2月5日に初会合が開かれ、適切な不動産取引のガイドライン（指針）作成に向けてさまざまな観点から議論を重ねていく。「宅地建物取引業法の書きぶりがわかりにくいとの指摘があった。建物の一部が壊れているなど物理的な損傷はわかりやすいが、人の死に関するものは個人の主観によって“イヤだ”“気にならない”と分かれることもある。仲介業者はこうした心理的負担についてどこまで説明すべきか、一定の基準を定めることができれば安心できる取引につながるだろう」（国交省の担当者）業者の告知義務について、巷（ちまた）ではよく、“自殺物件は次の入居者には知らせなければいけないが、間に1人挟めば、もう知らせなくてもいい”と囁（ささや）かれる。■自殺や病死などを告知するかは業者まかせしかし、宅建業法でそのような取り決めは明記されておらず、消費者が契約するかどうかの判断に「重要な影響を及ぼす事実」は告知しなければならないとされているだけ。扱い方は業者任せになっているのが実態だ。公益財団法人の日本賃貸住宅管理協会は、「その実態を把握する最新調査でショッキングな結果が出た」（担当者）と話す。昨年4～9月にかけ、会員の賃貸住宅管理会社を対象にインターネットでアンケート調査をしたところ、室内で自殺者が出た物件について消費者に告知していた事業者は74・6％にとどまった。病死や事故死については59・7％が告知していた。「自殺については事業者の100％が告知しているものと思っていた。初めての調査項目だったが、基本的に殺人や自殺は言わなきゃいけないというのが業界の共通認識。不都合な事実を隠してすり抜けようとする事業者がいるということ」（同前）調査によると、室内で殺人があったケースでも告知する事業者は64・9％にすぎない。そもそも「重要事項説明を行わない」と回答した事業者も0・7％いた。前出の担当者は、「いつまで事故物件であることを告知するかについても、『入居者1回入れ替えまで』が35・1％で最も多かった。次いで『2回入れ替え』と『半永久的』が同率で14・9％。都市部では2年もすれば風評は消えやすいが、過疎地では“あそこは自殺者が出たアパート”などといつまでも忘れられにくい現実がある」と地域によって異なる実情を明かす。殺人事件や自殺があった物件を貸すにあたって、その事実を「重要ではない」と都合よく解釈したとしても、「裁判になったら業者はまず負けるはず」（同前）という。業界の健全化に向けても明確な基準づくりが待たれている。事故物件であることをひた隠して商売する事業者がいる一方、あえてこうした物件を束ねて正直に告知したうえで紹介する事業者もいる。事故物件専門サイト『成仏不動産』を運営する『NIKKEIMARKS』の花原浩二代表は、ガイドラインづくりに「賛成です」として次のように語る。「そもそも、少し前に国交省から依頼を受けた民間企業がヒアリングに来られた。そこで“まず第一歩として事故物件の定義をすることが必要ですよ”と提言させていただきました。定義しないことには実態が見えませんから。また高齢者が賃貸物件を借りにくくなるリスクもあり、その対策と両輪で進めていかなければなりません」成仏不動産では今後、事故物件とひとくくりにせず、「墓地や火葬場に近い」「集合住宅の共用部で死亡したケース」「孤独死72時間以内」「同72時間を超える」「火災などで死亡」「自殺」「他殺」と7つの分類に分ける考え。また、国交省の担当者も言及していたが、超高齢化社会を迎えて業者は「孤独死」の可能性が高い借主を警戒する傾向にある。告知基準を設けるだけでは、逆にリスキーな借主を“敬遠”する動きを助長しかねないというわけ。ガイドライン作成にあたっての懸念点は、「良心的な売主や貸主の立場で考えると、不動産の価値は下がることになるので対策が必要。不利益をこうむる方は多いとみられ、そこへの配慮が難しく、一筋縄ではいかないと思っています」（花原代表）■殺人事件のあった物件は半額になったケースも同社が専門サイトを立ち上げたのは、事故物件を抱え困っていたオーナーから相談を受けたのがきっかけ。物件を集められれば流通の促進につながり、結果としてマーケットができて物件の価値を高められるという狙いがあった。花原代表が続ける。「こだわっているのは情報を正しく伝えること。取捨選択するのはお客さんです。故人のプライバシーなどには配慮しますが、起こったことは正直に話したほうがいい」殺人事件のあった売買物件ではおよそ半額になったケースもあるといい、賃貸物件も相場より安くなっている。さて、私たちがいま住んでいる自宅や、新年度からの転居に向け探している物件は大丈夫か。事故物件ではないと言い切るのは難しいだろう。住宅ジャーナリストの山本久美子さんは「これから借りるなら、イヤだと思うことは質問すること」と話す。「例えば、自殺物件がイヤならば、数字を挙げて“×年以内に自殺はありませんか”と業者に聞く。回答として『ある』『ない』のほか、『わからない』と言われることがあるので、そのときは大家さんに確認してもらいます。あとで言った、言わないのトラブルにならないように、しっかりとメモを取って残しておきましょう」（山本さん）不誠実な不動産業者の場合、「なんでそんな質問をするんですか」とはぐらかしたり、「ないと思いますよ」と断定しないことがあるという。「悪質な業者は、事件などが発生した後、知り合いに短期間住んでもらって“もう事故物件じゃないから”と通常の家賃で貸し出すことがある。信頼できる業者か見極めることが大事です」（同前）“いま決めないと入居できませんよ”と煽（あお）ったり、希望条件とは異なる物件をどんどん出してくるような業者も警戒が必要。誠実な業者は冷静に判断させてくれるといい、悩んでいるポイントに寄り添って話を聞いてくれる。「現地に行って、近所の人に話を聞くのも手。“借りようと思っているんですが、家賃が安いのは何かあったんですか”とストレートに質問をぶつけ、近くの商店主などにも話を聞くといい。地域の治安も含め、さまざまなことを聞ける情報源になります」と山本さん。聞きたいことは具体的に質問し、足を使って独自情報を集めることも大事なようだ。事故物件を外見で見分けることはできないのか。悪徳業者の手口に詳しい大阪の不動産業者は「リフォームされていると難しい」と話す。「1年くらい空き室にしてから貸すオーナーさんもいるので、においが飛んでしまい、わからなくなる。不動産のプロでも判断がつきにくいことがあるんですよ。リノベーション（大規模改修）などで全部取り替えられるとわかりませんが、室内の一部分だけリフォームしているケースは要注意。私の経験では、室内のチェーンキーが切れている状態の部屋がありました。切らないと部屋に入れない状況があったわけで、調べると事故物件でしたね」（同・業者）不自然にみえる点があれば質問したほうがいい。■いつの間にか事故物件に住んでいる可能性もまた、事故物件であることを不動産業者が知らないケースもある。物件の売買でオーナーが代わったときや、管理会社を変えたときなどに情報が正しく伝わらないことがあるからだ。「業者によって事故物件の受け取り方が違う。他殺と自殺は説明するけれども、病死は言わなくてもいいだろうと判断する業者はいますから。オーナーだって、家族5人で暮らしていて、おばあちゃんが病気で亡くなっただけで即、事故物件とするのは難しいでしょう。他人からみたら“事故”でも、当人からしたら“事故じゃない”と思えるケースはあるんです」と前出の業者は判断の難しさを語る。いつの間にか、自分が事故物件に住んでいる可能性もあるという。「オーナーが物件を持っていて、管理会社が管理していて不動産会社はそこに空いているかどうか問い合わせするだけ。状況を把握しているのはオーナーや管理会社なんです。不動産会社が管理会社から伝えられていない場合もありますので、知らず知らずのうちに事故物件に住んでいる、ということもあるかもしれません」（同前）マンションやアパートなどで事件や自殺があった場合、当該の部屋ではないと“蚊帳の外”となることも。「例えば、マンションで飛び降り自殺があったとします。室内で亡くなったわけではないが、マンション全体が事故物件になるか難しい。ある部屋で事件などがあった場合でも、当該の部屋だけではなく上下左右の部屋にも伝える必要があるか、という線引きも難しい。説明されないことも少なくないと思う」（同前）見た目で物件を見分けるのは難しそうだが、業者のよしあしはある程度、判断できそうだ。この大阪の業者は、「誇大広告、おとり広告を載せている業者はアウト。目を引く安価な物件を広告に載せてお客さんを呼び、問い合わせに“空いていますよ”と言っておきながら、来店時には“さっき決まってしまった”とはねつける。あてがはずれたお客さんは、せっかく不動産会社まで来たのだからと別の物件を紹介してもらうことになりやすい。こうした広告の展開は大手企業もやっています」と指摘する。ガイドラインができるのはまだ先の話。安心して暮らすためには、業者を見極める目を養う必要がある。

松原タニシさんテレビ番組の企画をきっかけに“事故物件住みます芸人”として活躍の幅を広げている松原タニシさんを訪ねた。都内の集合住宅で後輩芸人とシェアして暮らしている。自殺者が出た部屋だ。国土交通省はこのほど、事故物件の取り扱いを明確にしようと有識者検討会を立ち上げ、2月5日に初会合を開いた。適切な不動産取引のガイドライン（指針）作成に向けて多角的な視点から議論を重ねていくというが、「ガイドライン作成はいいこと。殺人、自殺、孤独死など事故物件であることを正直に話す不動産業者ばかりではありませんから。残念ながら僕には霊感はないんですよ。もし、知らずに借りていたら、そういう物件とは気づかなかったかもしれませんね」■入室した途端に意識が遠のいた部屋もただ、実際に住んでみると、気になる出来事があった。「しばらくぶりに東京の部屋に帰宅したとき、一緒に住んでいる後輩芸人が“きのうの夜も帰って来ましたよね”と妙なことを言い出すんです。夜中に寝ているときゴソゴソと音がして、僕が帰ってきたと思ったんですって。僕は帰っていないのに」後輩にも霊感はない。この生活を始めて7年間で借りたのは9軒。不思議な体験を乗り越えている。「千葉の物件は、部屋に入った途端に意識が遠のきましたね。身体に圧迫感があって、飛行機に乗ったときに鼓膜がおかしくなる感覚に近かった。ほかにも自宅ロケ中、定点観測用に複数台置いたテレビカメラのバッテリーが急にバチン、バチンと順番に切れました。どうも電子機器はおかしくなりやすいようです」以前、住んでいた大阪の物件は部屋全体がリフォームされてきれいだった。しかし、気になることがあった。「トイレに入ると、そこだけ“おばあちゃんのにおい”がするんです。用を足しているときに力んで亡くなり、周囲に気づかれず、遺体が腐敗して体液などが床下に染み込んでしまったのではないか」■不本意な死を迎えた人と共存したい最初は周囲に心配された。「呪われるんじゃないか」「祟（たた）られるんじゃないか」「変な死に方をするんじゃないか」そんなことばかり言われて、「ちょっと怖（お）じ気づきましたね（笑）」と言うが、実際には健康的に暮らしている。敬遠されがちな物件を探すわけだから、不動産業者に歓迎されているだろうと思いきや、そう単純ではないらしい。「事故物件と確認したうえで借りようとすると、“その部屋は借り手が決まってしまいまして……”とウソをつかれることがある。僕は事前に現地に行って、まだ空き室だと確認しているのに。変な噂を立てられ、次の借り手が見つからなくなるリスクを避けたいんでしょう」見えざる恐怖と対峙する力みは感じられない。どう向き合っているのか。「経済的事情などから安い家賃で住みたい人が、事故物件とわかったうえで周辺相場より安く住めるのは助かります。人はいずれ死ぬんです。歴史を振り返れば、戦争などで不本意な死を迎えた人は大勢いる。日本全国どこにでもいるはず。僕はそういう人たちのことを忌（い）み嫌わず、共存したいと考えています。自分だって、いつどこでどうやって死ぬかわからない。住んでいる家が事故物件になるかもしれないわけですし」達観しているのか、穏やかな表情が印象的だった。《PROFILE》まつばら・たにし◎いわくつきの物件に渡り住むピン芸人。日常で起こる心霊現象などを検証し、体験を語っている。著書に『事故物件怪談恐い間取り』『異界探訪記恐い旅』（いずれも二見書房刊）。『事故物件怪談恐い間取り』は映画化決定、今年8月28日公開予定

「不動産投資に興味はあるけれど、どうやって始めたらよいのかわからない」「不動産投資をしてみたいけれど、失敗したらどうしよう…」と悩んでいる人がいるのではないでしょうか。入居者からの安定した家賃収入が魅力の不動産投資ですが、初心者の場合は何から行動してよいのかわかりにくいですよね。そこで今回は、不動産投資の始め方と失敗しないための基礎知識について解説します。これから不動産投資を始めようと検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。不動産投資の仕組みを理解しよう不動産投資初心者は、まず不動産投資の仕組みを理解するところから始めましょう。ここでは、不動産投資の仕組みについて解説します。不動産投資は資産運用の1つ資産運用とは、ご自身が保有している資産を利用してさらに資産を増やすことをいいます。株式投資や投資信託、不動産投資などが該当するでしょう。資産運用の中には、FXのようにハイリスク・ハイリターンという投資方法も存在します。投資の世界では、リスクとリターンは密接に関連しています。ハイリターンの投資方法は、ハイリスクであるということになるのです。ちなみに、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法であると言われています。不動産投資の仕組み一般的に「不動産投資」といわれるものは、所有する不動産を賃貸して収入を得る投資方法です。不動産を他の人に貸して家賃収入を得る方法では、家賃収入から経費・ローン返済額を差し引いた手残りがいくらになるのかというキャッシュフローが非常に重要となります。不動産投資は長期で運用する投資方法ですから、途中で破綻してしまわないように綿密な計画を立てる必要があるのです。不動産投資で利益を得る方法としては家賃収入の他、売却したときに得られる利益もあります。賃貸経営は「事業」の一面も賃貸経営では多くの場合、金融機関などからローンを借り入れてアパートなどの物件を購入します。購入した物件を利用して継続的な利益を得られるよう経営していくのです。年度ごとに収支を報告して税金を納めたり、軌道に乗ってくると個人事業から法人化したりすることも。賃貸経営は「事業」という一面も併せ持っています。初心者が不動産投資を始める方法初心者が不動産投資を始める場合、まずどんなことから取り組めばよいでしょうか。ここでは、不動産投資初心者が取るべき行動について解説します。不動産投資に関する書籍を読むまずは、不動産投資に関する知識を身に着けることから始めましょう。不動産会社は丁寧に解説してくれるかもしれませんが、営利目的の業者です。ある程度、自分で判断できる知識がないと業者の言いなりとなってしまい、収益性の低い物件を購入してしまうことになりかねません。不動産投資初心者の方は、不動産投資に関する書籍を読んで知識を身に着けることが大切です。不動産投資セミナーに参加する不動産会社や不動産投資家などが開催しているセミナーに参加してみましょう。不動産投資は規模や種類が様々ですので、できれば自分の方針に合うセミナーに参加するとよいでしょう。不動産投資セミナーに参加すると、不動産投資に関する知識を身に着けることができるほか、オーナー同士の交流ができる場合があります。実際に不動産投資を行っているオーナーとの交流からも、有益な情報を得られることがあるでしょう。資金を作る不動産投資ではフルローンで物件を購入するにしても、手付金や諸費用など現金で支払わなければならない場面があります。したがって、本当の元手ゼロでは始められません。不動産投資を行う場合はまず資金を作ることから始めましょう。資金を作る方法としては、節約をして貯蓄を増やす、家の中にある不要品を売却するなどの方法が考えられます。初心者の方は、上記で解説したように不動産投資に関する情報収集を行いながら、資金を作ることを意識しましょう。比較的少額から始める方法も不動産という特性上、初期投資額が大きくなりやすいという一面があります。しかし、不動産投資には様々な種類があります。一棟のマンションよりは分譲のワンルームマンションの方が購入価格は少額で始めることができるでしょう。また、REITと呼ばれる不動産投資信託を利用して少額から始める方法があります。ご自身の現在の状況や今後のことを踏まえて、不動産投資の方法を検討してみるとよいでしょう。不動産投資の運用方法不動産投資の運用方法としては、管理業務をすべてオーナー1人で行う運用方法と、管理業務の一部または全部を管理会社に委託する方法があります。ここでは、不動産投資の2種類の運用方法について解説しましょう。[adsense_middle]賃貸経営における管理業務とは2種類の運用方法を解説する前に、賃貸経営における管理業務にはどのようなものがあるかご紹介します。一般的な管理業務には、次のようなものがあります。退去精算退去後の室内クリーニング入居者募集賃貸借契約・更新業務家賃回収・滞納者への対応クレーム対応設備の修繕共用部の清掃など賃貸経営の管理業務は上記のように、日常的に行われる業務から入退去に関する業務など、多岐に渡ります。自主管理自主管理とは、賃貸経営を行うオーナーが管理業務のすべてを行う運用方法です。管理会社に委託しないので管理会社へ支払う管理費用がかからない、自分の自由に管理ができるというメリットがあります。しかし、上記のように不動産投資における管理業務は非常に多岐に渡ります。時間のある人や物件の近くに住んでいる人でないと、管理業務のすべてをオーナーのみで行うことは難しい可能性があります。管理委託管理委託とは、賃貸経営に関する管理業務の一部または全部を委託する運用方法です。上記で解説したように管理業務の内容は幅広くあり、クレーム対応など突発的な業務も発生します。サラリーマンなど日々忙しく投資にかける時間が少ない人は、管理委託をする人が多いでしょう。管理会社によって管理委託できる業務範囲や管理費用などが異なります。複数社を比較検討して、最終的に決定することをおすすめします。不動産投資のリスクを理解しよう不動産投資は「投資」ですから、様々なリスクが存在しています。不動産投資を行う場合は、「安定した家賃収入」というメリットだけでなく、必ずリスクを理解しておくことが大切です。ここでは、不動産投資における代表的なリスクについて解説します。空室リスク修繕リスク滞納リスク家賃下落リスク災害リスク不動産価値の下落リスク空室リスク不動産投資は、入居者からの家賃が収入源となっています。したがって、入居者がいなければ収入はゼロ。不動産投資を行うのであれば、空室リスクは必ず考えておかなければならない問題です。空室リスクを考える上で、物件を購入するときの立地選定が非常に重要です。利回りという収益性だけにとらわれず、多方面から検討した上で物件を購入しましょう。また、空室リスク対策としては管理会社の選定も非常に重要です。不動産会社によって、入居者の客付けの得意・不得意があるからです。管理会社の選定は、複数社を比較検討した上で行いましょう。滞納リスク無事客付けできたとしても、入居者が家賃を滞納してしまうことがあります。家賃を滞納されるとオーナーの家賃収入がなくなってしまいますから、賃貸経営にダメージを与えてしまいます。家賃回収や滞納者への対応を管理会社へ委託している場合は、滞納者への対応を管理会社が行います。オーナー自身が滞納リスクへの対策をすることは中々難しいので、初心者の方は管理会社へ業務委託するのが無難でしょう。修繕リスク建物を丁寧に管理していたとしても、年数が経つごとに劣化していきます。壊れた設備の修繕や入れ替え、外壁塗装工事、室内リフォームなど、修繕費用が発生します。不動産投資を行うときには、あらかじめ修繕リスクについても考えておきましょう。修繕の内容によっては多額の費用がかかりますので、少しずつ修繕費用として積み立てしておくことをおすすめします。家賃下落リスク建物の価値は年数を経過するにつれて低下していきます。新築時に設定した家賃は、年数を経過して入退去を繰り返していくと下落していきます。不動産投資を行う場合には、家賃下落リスクも考慮した上で物件選定を行う必要があるでしょう。資金計画を立てるときには、家賃下落リスクを考えて余裕を持った計画にすることが大切です。災害リスク日本は災害大国です。近年では、東日本大震災や熊本地震などの大規模な地震が発生しています。日本で不動産投資を行うのであれば、災害リスクについて考えておく必要があるでしょう。例えば地震という災害リスクに対策する方法として、新耐震基準の物件を選ぶ、地震保険に加入するなどの方法が考えられます。また、災害は地震だけではありません。水害や火災などの被害を受ける可能性も考えられるでしょう。物件を購入する前に自治体で公開されているハザードマップを確認することも大切です。不動産価値の下落リスク不動産の市場価格は、時代とともに変化しています。街の再開発により人気（＝需要）が高まり、周辺の不動産価値が上昇することもありますが、逆に様々な事情から下落することもあります。不動産投資においては、出口戦略も非常に重要です。周辺の不動産価値が下落すると、思うような値段で売却できなかったり、手放したくても買い手がつかったりする可能性があるのです。物件を購入するときには物件そのものの情報だけでなく、周辺の情報も調べておくべきだといえるでしょう。不動産投資の始め方に関するまとめ不動産投資では上記で解説したように、様々なリスクが存在します。しかし、株式やFXなど、他の投資の場合でもリスクは付き物です。不動産投資で収益を得るためには、様々なリスクを考慮して余裕をもった資金計画を立てることが大切です。不動産投資初心者の方は、まずはある程度自分で判断できるようになるために知識を身に着けることから始めましょう。

一般的に、不動産投資は所有している物件を賃貸して収入を得る投資方法です。不動産という特性上、初期投資が大きくなりやすいため、「高額な資金を費やした結果、詐欺であったらどうしよう…」と不安に感じている人がいるのではないでしょうか。そこで今回は、不動産投資詐欺に遭わないために、典型的な手口と回避策についてご紹介します。不動産投資を始めようと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。不動産投資詐欺の手口とは不動産投資詐欺の手口には様々なものがあります。ここでは、いくつか詐欺の手口についてご紹介しましょう。マンション利回り詐欺手付金詐欺満室詐欺デート商法告知詐欺手口①：マンション利回り詐欺業者からおすすめされたの高利回りの物件。非常に収益性が高いとおすすめされましたが、実は利回り詐欺であったという事例です。不動産投資物件を購入する際の選定基準は様々ありますが、利回り（＝収益性）は非常に重要な項目です。しかし、利回り詐欺で提示された数字は想定家賃を高く設定していたり、経費を一切考慮していない計算であったりするのです。そのため、実際に不動産投資を始めると、高利回りどころか収支マイナスで手出しが出てしまうケースがあります。手口②：手付金詐欺「手付金を支払えば物件を押さえることができますよ」などと説明され、手付金として預けたお金を持ち逃げされてしまう手付金詐欺。物件の引渡し前に連絡が取れなくなってしまい、物件も手に入らないという状況になってしまいます。複数人に同様の手口を使い、手付金としてお金を受け取っていることがあります。手口③：満室詐欺物件が満室であるかのように装って販売する満室詐欺。販売しているときだけ業者の関係者などが仮住まいすることなどにより、満室に見せかけているのです。業者の目的は物件を売却することですから、売却後は退去が続出します。また、実際は空室であるのにカーテンをかけておくなどによって、満室を表現していることがあります。手口④：デート商法恋人関係のように親密な関係を築き、物件購入をさせたあとに音信不通となるのがデート商法です。「あなたとの将来を考えて、一緒に住む物件を購入しない？」などと話を持ち掛け、相手を物件購入へと導くのが特徴です。購入した物件は、到底収益が望めない物件であったというケースもあるようです。「相手ともっと親密になりたい」という気持ちを利用した詐欺手法です。手口⑤：告知詐欺物件のマイナス要素を隠し、購入希望者が質問したことに対しても虚偽の回答をして購入をさせる告知詐欺。過去に事件・事故があったことを隠したり、建物の修繕履歴を偽ったりするなど、買主の購入意思決定に影響を与える情報を隠す・偽ることが特徴です。買主は事実を知らずに購入するため、後々トラブルに発展してしまう可能性が高いでしょう。不動産投資詐欺の見分け方上記のように、不動産投資詐欺には様々な種類があります。詐欺の被害に遭わないためには、事前に不動産投資詐欺であるかを見極めることが大切です。ここでは、不動産投資詐欺の見分け方について解説します。利回りの種類実際に運用した時のシミュレーションを作成してもらう会社の経営実態を確認するメリットしか言わない業者は要注意！購入判断を急かす業者に注意利回りの種類不動産投資では、賃貸収入を得るための物件選定が非常に重要です。購入する物件を選ぶ基準の中でも、利回りを重視している人は多いのではないでしょうか。通常、不動産会社が作成している物件資料に掲載されている利回りは「表面利回り」です。しかし、実際に資金計画を立てる上で重要なのは「実質利回り」でしょう。両者の違いを下記に簡単にまとめました。表面利回り…想定年間家賃収入÷購入価格実質利回り…（想定年間家賃収入－諸経費）÷（購入価格＋購入時の諸経費）計算式からわかるように、表面利回りは「1年間に想定される家賃収入」と「購入価格」のみで計算されています。しかし、不動産を購入する際には登記費用などの諸費用がかかり、運用が始まってからも管理料などの諸経費がかかります。業者が提示している利回りの数字はどのような計算方法で算出されているかを見極めましょう。実際に運用した時のシミュレーションを作成してもらう不動産投資詐欺である場合、見栄えがよくなるように数値を変えていたり、一部の項目を抜いていたりするなど、きちんとシミュレーションを作成していないことがあります。詐欺業者のシミュレーションでは儲かる内容となっていたとしても、実際に運用してみると収支がマイナスになってしまう物件も存在するのです。不動産投資を行う上では、様々なリスクを考慮しておくべきでしょう。実際に運用した時のシミュレーションを作成することで、物件を購入するときの判断に役立ちます。会社の経営実態を確認する不動産投資詐欺を行う人・グループの中には、架空の会社名を名乗っていることがあります。少しでも不審な点を感じたら、会社名や事務所の住所・電話番号、所属している団体（宅建協会など）などを調べましょう。メリットしか言わない業者は要注意！メリットばかりを推し続け、デメリットを一切言わない業者であれば注意してください。不動産投資にはメリット・デメリットの両面があります。投資において、「絶対に儲かる」「必ず損はしない」ということはあり得ません。デメリットや注意点など、ネガティブな要素をはぐらかす詐欺まがいな業者とのやり取りには十分に注意しましょう。購入判断を急かす業者に注意このマンションは、すぐに手付金を払わないと他の人に取られてしまいますよ。あなたがワンルームマンションを買わないのであれば他の購入希望者がすぐに買ってしまいますよ。人気物件だけど、あなただから特別に紹介しているのです。今買わなければ他の人にも紹介してしまいますよ。今買わないと損します。上記のように、業者がしつこく購入判断を急かしてくるようでしたら注意が必要です。物件のネガティブな情報を気付かれないよう、あえて購入の検討をする時間を与えないようにしている可能性があるからです。不動産投資詐欺の対処法誰でも詐欺の被害には遭いたくないですよね。しかし、万が一不動産投資詐欺の被害に遭ってしまったらどうしたらよいでしょうか。ここでは、不動産投資詐欺の対処法について解説します。[adsense_middle]行政の相談窓口を利用する消費生活センター警察相談専用電話（#9110）上記は、不動産投資詐欺に限らず相談ができる窓口です。「まだ詐欺と決まったわけではないけど、不安…」という人でも気軽に相談してみましょう。警察相談専用電話（#9110）は、皆さんご存知の110番と異なり、緊急性の低い相談内容の相談も可能です。相談内容によっては、問題に適した窓口を紹介してくれることがあります。不動産投資詐欺に遭ったかもしれないと悩む人は、まず行政の相談窓口に連絡してみましょう。宅建協会など業者の所属団体に相談する詐欺の相手が不動産会社の場合、宅建協会などの所属団体に相談することも有効でしょう。場合によっては、弁済してもらえる可能性も。どの団体に所属しているかは、不動産会社の会社概要もしくは所属団体のWebサイトなどから確認することが可能です。免許行政庁に連絡する宅建業の免許が発行されている会社が宅建業法に違反する行為を行っている場合は、宅建業の免許を発行している免許行政庁に連絡しましょう。免許行政庁は国土交通省・各都道府県のいずれかです。弁護士に相談する法律のプロである弁護士に相談するのも1つの対処法です。弁護士に依頼する場合は費用がかかりますが、詐欺被害に遭ったことが確実であれば専門家に依頼することが解決への近道となる可能性があります。弁護士によって得意分野・不得意分野がありますので、不動産関係に強い弁護士に依頼することをおすすめします。不動産投資詐欺の回避策不動産投資詐欺を行う人・グループは詐欺のプロ。「不動産を高値で売却する」「高額な資金を回収する」などの目的のために様々な手段を使っています。また、勧誘する際の話術も巧みで相手をその気にさせる技術に長けている可能性があります。そこで、この項目では不動産投資詐欺を回避する方法について解説します。何か不審に感じる点があれば、参考にしてみてください。複数の不動産会社を比較検討する不動産投資に関する知識を身に着ける契約書類の内容をきちんと確認する第三者に相談する安易にお金を渡さない複数の不動産会社を比較検討する不動産投資詐欺を回避する1つの方法として、複数の不動産会社を比較検討することが挙げられます。詐欺を働いている人たちは物件を買わせるなどの目的のために大切な情報を隠したり、虚偽の情報を伝えたりしています。複数の不動産会社を比較検討することで、説明の矛盾点に気がつくことができる可能性が上がるでしょう。なお、「詐欺かもしれない」などと不審に思う点があれば、上記でご紹介した行政の相談窓口に相談してみましょう。不動産投資に関する知識を身に着ける不動産投資に関する知識を身に着けることで、詐欺師の言動・行動のおかしな点に気付くことができるでしょう。不動産投資を行うのであれば、ある程度自分で判断できるための知識を身に着けることが必要です。業者の言いなりでは、不動産投資詐欺であることに気付きにくいでしょう。不動産投資に関連する本を読む、不動産投資家の本・ブログを読む、実績のある不動産会社のセミナーに参加するなどを行い、不動産投資の勉強をすることをおすすめします。契約書類の内容をきちんと確認する不動産を購入する場合は、不動産売買契約書などの書類を取り交わします。契約を行う前に、必ず書類の内容を確認しましょう。契約書類の中には不動産用語や法律用語などわかりにくい言葉がたくさん含まれています。書類の内容がよくわからないという場合には、遠慮せず担当者などに質問しましょう。不動産会社自体が信用できないという場合には、上記の「不動産投資詐欺の対処法」の項目でご紹介した機関などにご相談ください。第三者に相談する詐欺被害に遭う人の中には、身近な人や行政機関など第三者に一切相談せずにいた人が少なくありません。不動産投資を行うことを家族などに話しておくと、自分では気付かなかった不審な点を指摘してくれることがあります。少しでも不安に思うのであれば、相手が急かしてきたとしても第三者に相談しましょう。安易にお金を渡さない1度相手にお金を渡してしまうと、回収することが困難になってしまう可能性があります。そのため、通常の不動産取引ではあり得ないタイミングで金銭を要求されたり、契約内容に不審な点があったりするなどの場合は、安易にお金を渡さないようにしましょう。不動産投資詐欺のターゲットになりやすい人とは不動産投資詐欺を行う人は、ある程度ターゲットを絞っていることがあります。ここでは、不動産投資詐欺のターゲットになりやすい人について解説します。[adsense_middle]ステータスの高い人不動産という特性上、販売価格は数千万円・数億円といった高額になることが多くあります。したがって、不動産投資物件を購入するためのローン審査が通りやすい人が狙われることがあります。医者や上場企業の社員など、金融機関などの融資が通りやすいステータスの高い人がターゲットにされることがあるのです。はっきりと断れない性格の人世の中には、はっきりと断れない性格の人がいます。不動産投資詐欺に限らず、詐欺被害に遭う人の中には「あまりにしつこいので根負けして購入してしまった」という人がいるのです。また、はっきりと断られなければ、業者側から「この人はしつこく営業をすれば言いなりになってくれるかもしれない」と思われてしまう可能性があります。購入する意思がなければきっぱりと断ったり、はっきり意思を伝えることが難しければ業者からの連絡を絶ったりすることが大切です。上手い話に信用してしまう人相手を疑うのはとても心苦しいことです。しかし残念ながら、初めから騙そうと思って近づいてくる人が存在しているのです。不動産投資は成功すれば収益を得られますが、様々なリスクがあることをきちんと理解した上で運用していく必要があります。したがって、「絶対」「必ず」儲かるということはありません。「この物件を買えば必ず儲かる！」などという言葉は信用しないようにしましょう。不動産投資に興味のある人は、不動産投資詐欺に注意しよう！不動産投資では、ある程度自分で判断ができるよう知識を身に着けることが必要不可欠です。業者の言いなりでは、詐欺とまでは言えなくとも収益性の悪い物件を購入することになりかねません。詐欺を行う人は「騙すプロ」ですから、「自分は絶対に騙されない」などと思わずに回避策や対処法を知っておくと良いでしょう。不動産投資に興味のある人は、詐欺被害に遭わないよう十分に注意してください。

収益物件を購入して家賃収入を得ることを不動産投資と言いますが、そもそも収益物件とはどのような物件のことを意味しているかご存知でしょうか。数ある不動産の中でも収益物件に該当する物件には、他の不動産とは違ったメリット、デメリットがあります。そこで本記事では、不動産投資を始める前に知っておくべき収益物件の基本知識について解説します。不動産投資における収益物件（収益不動産）とは？一般的に収益物件というと、アパート、マンション、ビルなどの賃貸物件というイメージがありますが、正確にいうと収益を生み出す不動産のことを収益物件といいます。収益とは基本的に家賃収入を意味しており、不動産を他人に賃貸することで家賃収入が得られる不動産のことを収益物件といい、収益物件に投資することを不動産投資というのです。マイホームとの違いと収益物件の意味不動産の中には一戸建てなどのマイホームも含まれますが、自己使用を目的として建てられている不動産については収益を生み出さないため収益物件とはいいません。ただし、一戸建て全てが収益物件ではないということではありません。例えば、一戸建てマイホームを購入して自分で住んでいたところ、転勤命令が出て住めなくなったためローンを組んでいる金融機関に許可を得て他人に賃貸することがありますが、この場合一戸建てであっても家賃収入が発生するため収益物件になります。収益物件とは原則的には収益を目的として建てられたアパートやマンションを意味していますが、自己使用目的で建てた不動産だとしても、借り手がついて収益を生み出せるのであれば収益物件に該当するのです。つまり、収益物件とは物件そのものの特徴だけによってカテゴライズされるものではなく、不動産を運用する人のやり方や工夫次第で収益物件になるのです。収益物件のメリット不動産投資で収益物件を所有することには、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。メリット1：定収入が確保できる先日金融庁が発表した報告書で、老後の生活資金としておよそ2,000万円が不足すると記載されていたこともあり、年金だけでは満足な生活が送れない可能性が浮き彫りとなりました。そもそも、金融庁がこのような報告書を発表した目的は、兼ねてから不安視されていた年金問題をぶり返したかったわけではなく、貯蓄を美徳とする日本人に対してもっと金融リテラシーを高めて投資マインドを持つよう促すことだったのです。不動産投資によって収益物件を所有すれば、毎月家賃収入という定収入を確保することができます。当初はアパートローンを組んで購入するため家賃収入の多くはローンの返済に充てることになりますが、老後に近づいた頃にローンが完済すればあとは家賃収入だけが手元に残るため、不足する老後の生活資金の十分な補填として活用できるのです。メリット2：専門的な知識が不要である株式投資やFXも投資として一定の人気がありますが、安定的に収益を出し続けるためにはそれなりのノウハウや知識が必要です。プロの株式トレーダーと言われる人たちは、日夜さまざまな情報を大量に収集し数分単位の値動きを見逃さないよう目を光らせており、一般人が気軽に入り込める世界ではありません。証券会社に口座を開設するだけで株式投資すること自体は可能ですが、初心者がする株式投資は投資というよりも実際はギャンブル性の方が強いのです。一方で不動産投資については、投資する物件選定については熟慮が必要ですが、収益物件を購入した後の賃貸経営については管理会社に委託できるため実務的なノウハウはほとんど必要ありません。メリット3：利回りが安定している利回りとは年間収入に対する投資額のことで、不動産投資でいうと年間家賃収入に対する収益物件の購入価格になります。物件の収益性を判断する上で重要な指標となる利回りですが、不動産投資においては利回りが他の投資に比べて安定しやすいというメリットがあるのです。家賃については短期的に大きく値下がりすることはほとんどないため、長期的に安定した収益を生み出してくれます。ところが株式投資やFXについては、日々価格が変動しており激しく乱高下することも日常的なので、長期的に安定した利回りを維持し続けることは熟練の投資家でも至難の技です。そのため、株式投資やFXはプロと初心者の力の差が結果に大きく出てしまうのですが、不動産投資についてはそこまで結果に差がつかないので、投資初心者の方についてはできるだけ不動産投資から始めた方が有利と言えます。収益物件のデメリット収益物件を所有すると大きなメリットがあることがお分かりいただけたかと思います。ただし、投資である以上はメリットばかりではありません。収益物件を所有するにあたっては、最低限次のようなデメリットがあることも知っておくことが重要です。[adsense_middle]デメリット1：家賃が入金されないリスク収益物件を購入した後の賃貸経営については管理会社に委託できるため、投資家自身にノウハウはほとんど必要ありません。ただし、いくら管理会社が優秀だとしても次の2つのリスクについてだけは、常に消えないためその都度対策が必要になります。空室リスク収益物件は常に満室とは限りません。むしろ一棟20戸のアパートだとすると、最近では1割程度が空室でも不思議ではないのです。収益物件で空室が発生すると、その間はその部屋からの収入はゼロになるため収益が一気に落ち込むことになります。一棟アパートであれば空室が発生したとしても、他の部屋の家賃でどうにか補填して経営していくことができますが、マンションの一室に投資する区分マンション投資の場合は空室が発生すると収益が一気にゼロになってしまいます。すぐに次の入居者が決まればよいのですが、立地や築年数によっては数ヶ月空室になることもあるため、その間の収益の落ち込みが大きなリスクとなります。家賃滞納リスク不動産投資において投資家にとって一番の悩みの種となるのが家賃滞納です。賃貸経営におけるほとんどの業務は管理会社に委託できますが、家賃滞納が発生した際の督促については原則として委託ができず、投資家自身で対応しなければなりません。管理会社の中には督促を委託業務に含めているケースもありますが、本格的に督促して家賃を回収するとなると債権回収業務にあたり弁護士法に抵触する恐れがあるため、基本的には当事者である投資家自身で賃借人から回収する必要があります。家賃滞納は1ヶ月分程度であれば電話で督促するだけでも入金になる可能性がありますが、3ヶ月以上滞納が続くと自力での回収はほぼ不可能になってきます。諦めて退去してもらおうとしても、本人自ら退去してくれないと建物明渡請求訴訟による裁判手続きを経なければならず、かなりの労力とコストを奪われることになるのです。デメリット2：災害リスク不動産投資が他の投資と大きく違うのは、不動産という物的資産に投資するということです。物的資産を保有するということはメリットでもある一方で、収益物件の場合は災害リスクという大きなリスクを負うことになります。大地震のリスク東日本大震災をきっかけに日本の地震におけるリスクを考えた人は多いのではないでしょうか。日本の新耐震基準では震度6強〜7程度の地震で倒壊、崩壊しない構造となっていますが、他人に賃貸できないほどに損傷する可能性は十分に考えられます。万が一大地震が収益物件に直撃した場合でも、残りのローン返済は続くことになるため、他人に貸せない状況に陥ってしまうと家賃収入が得られず返済が難しくなる可能性があるのです。最近は地震保険に加入する不動産投資家の方が増えていますが、地震保険で保証されるのは火災保険の補償額の30~50%が上限になるため、損害の全額を保険で補填することはほぼ不可能といえます。集中豪雨・台風リスク最近被害が増えているのが集中豪雨や台風による水害リスクです。収益物件が多い都市部については土砂災害などのリスクはあまりありませんが、平坦な場所については水害の被害が多く見られます。2019年の台風19号でも多くの収益物件が床上浸水の被害に見舞われ、復旧に多くの費用がかかることとなりました。また、2階以上の部屋についても室内の浸水被害はなかったものの、1階部分の機械室が浸水したことによってエレベータが停止したり、給水ポンプが停止して水が出なくなったりといった被害が発生し、入居者に家賃を返金する事態に発展したマンションもあります。収益物件を購入する際の選び方のポイント地震や水害などのリスクをできる限り回避するためには、収益物件の選び方として次のポイントについて確認することが重要です。旧耐震基準と新耐震基準耐震基準には旧耐震基準と新耐震基準があり、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物については新耐震基準で確認されているため地震によるリスクが非常に低くなります。建築基準法が改正になる前の旧耐震基準で建てられた収益物件については、耐震改修工事をしていない限りあまり投資しないほうがよいでしょう。ハザードマップを活用自然災害リスクは防ぎようのない部分がありますので、できるだけ浸水リスクの低い立地を見極めることが重要になってきます。そこで自治体の作成しているハザードマップなどを確認することで、浸水リスクの低い立地の物件を選ぶとよいでしょう。収益物件に関するまとめ今回は、不動産投資を始める前に知っておくべき収益物件の特徴やポイントについて解説してきました。収益物件を保有するということは、老後の生活資金に不安がある日本において非常に大きなメリットがありますが、一方で地震や水害といったリスクがあることも忘れてはいけません。メリットとデメリットを理解した上で物件探しをすることが、何よりのリスクヘッジとなるでしょう。

住宅を購入する際、多くの人が利用するのが「住宅ローン」。大金を借り入れる住宅ローンは大きな決断のひとつですから、後悔はしたくないですよね。今回は住宅ローンを借りた経験のある30歳以上の男女360名を対象に実施した「住宅ローン選びの後悔」についてのアンケート結果から浮き彫りになった、住宅ローンで後悔しないコツ3つをご紹介します。■ 2.5人に1人が住宅ローンで後悔！ その理由とはUshico / PIXTA(ピクスタ)調査を行ったのは、オンライン住宅ローンサービスを運営するMFSです。調査ではまず「住宅ローン選びで後悔していることはありますか」と尋ねました。すると、「ある」と答えたのは40.8%と約2.5人に1人という結果に。後悔した人を年代別にみると、最も多かったのが「30代」で30.6%。次に「50代」が25.9%、「40代」が23.8%となりました。30代で初めてマイホームを購入または建てたという人が多いのかもしれません。次に、住宅ローンで後悔したことがある人に「住宅ローン選びで後悔していることは何ですか（複数回答可）？」と尋ねると、1位は圧倒的に「もっと金利の低い金融機関を選べば良かった」（31.7%）。次いで「違う金利タイプを選べば良かった」（20.3%）、「不動産会社に言われるがままに選んでしまった」（14.9%）、「返済期間をもっと短くすれば良かった」（10.4%）という結果でした。■ ローンで後悔した人は「不動産会社の紹介」が多いFast&Slow / PIXTA(ピクスタ)ローンを組んでからもっといい金利の金融会社を見つけて「しまった！」と後悔することは多いようです。事前にしっかり下調べをして、最も良い選択肢をチョイスしたいものですね。さて、ローンを組む際に不動産会社が紹介した金融機関のものをそのまま選んだ人も多いようで、その結果として後悔することになってしまったようです。では、なぜ不動産会社が紹介した金融機関を選んでしまったのでしょうか？後悔している人の場合、最多の回答は圧倒的に「自分の住宅ローン知識に自信がなかったから」（54.1%）。次いで「住宅ローン手続きが面倒だったから」（42.4%）、「不動産会社の紹介先を選ぶのが当然だと思ったから」（24.7%）という結果でした。■ 住宅ローンで後悔しないコツとは？haku / PIXTA(ピクスタ)アンケートの結果から、住宅ローンで後悔しないコツは次のようにまとめることができます。自分で下調べをする不動産会社にローン会社選びを一任した結果、後悔した人が多いようです。面倒でもまず自分で下調べをして、住宅ローンについて学んでおきましょう。複数の選択肢を持つ不動産会社に紹介されたローン会社だけでなく、自分で銀行を回ったり、インターネットで調べるなどして複数の選択肢があると金利などを比較できます。返済条件について学習するアンケートでは金利や返済期間、ボーナス払いなどについて後悔するケースも見られました。各社住宅ローンの返済条件をあらかじめリサーチしておきましょう。これから住宅ローンを借りる予定の方は、すでにローンを借りた人の意見を参考にして、後悔のないようにしてくださいね！【参考】※2.5人に1人は住宅ローン選びで後悔している！ 「住宅ローン選びの後悔」に関するアンケート調査結果を発表ーMFS

こんにちは、婚活FP山本です。近ごろでは「サラリーマン大家さん」という言葉もよく聞くほど、不動産所得のある方も増えました。それほど不動産投資が一般的になった一方で、会社員なら税金のことは年末調整で済むことが多いため、確定申告に苦戦している方も多いのが実情です。そこで今回は、会社員の方が不動産投資をしている事を想定して、不動産所得がある場合の確定申告についてお伝えします。あなたの人生に、お役立て下さいませ。不動産による収入は確定申告が必要まずは、不動産所得と確定申告の関係についてお伝えします。冒頭でも少し触れた通り、不動産による収入がある方は、年末調整では済まず確定申告が必要です。稀に「どうやって年末調整するんだ？」と悩む声も聞きますが、そもそも年末調整できませんから注意しましょう。ちなみに会社員の方は確定申告を避ける傾向にありますが、年末調整よりも税金を安くできることも多いので、むしろおすすめです。それに、どうせ確定申告する訳ですから、これで「確定申告が必要」という行為を避ける必要もなくなります。また確定申告が必要といっても、あくまで「自分に関係する部分だけ」です。初めてなら難しく感じても、いずれ慣れてくるでしょうから、そう考えて確定申告に挑んでいきましょう。税金への義務はしっかり果たそうそもそも、日本では基本的に「全ての利益」について税金が発生します。そして納税は国民の義務であり、少額だからと許されるものではありません。会社員の方は年末調整で税金関係が完了しますから、つい軽く考える方もいるのですが、その感覚は極めて危険です。なお、仮に「利益がゼロ」であっても確定申告したほうが得に繋がります。不動産投資をする以上、不動産所得がある以上、確定申告は付き物と考えて取り組みましょう。金額ではなく規模で計算方法が変わる？ここからは、不動産所得と確定申告の基本についてお伝えします。不動産所得というのは、不動産の価格・金額ではなく「事業の規模」で確定申告の内容が変わるルールです。具体的に言えば「10室以上か否か」、または「5棟以上か否か」で基本的に判断されます。そして簡単に言えば「5棟10室以上」のほうが、事業的規模と見なされて、様々な優遇措置が受けられます。とはいえ一般的なサラリーマン大家さんなら、そこまでの規模ではない事が多いので、将来的な事業規模の拡大を見越して覚えておいて頂けますと幸いです。また確定申告は、「青色申告」「白色申告」という2種類があり、青色申告のほうが細かく帳簿を付けなければならない反面、以下のメリットがあるので有利です。青色申告特別控除が使える（10万円、事業的規模なら65万円）（事業的規模なら）家族への給料を経費にできる（事業的規模なら）貸倒引当金を設定できる赤字を3年繰り越せる青色申告したい方は、事前に税務署へ「青色申告承認申請書」を出すだけで出来ます。ぜひ検討してみましょう。賃貸数によってはサラリーマン大家も事業者最初は一室から始めた不動産投資であっても、その後に賃貸数が増えたのであれば、サラリーマン大家さんであっても事業者と見なされる訳です。むしろ最初の一室を始めた時点で、確定申告が必要だったり申告の種類を選んだりで、立派な事業者と言えるかもしれません。少なくとも、借主から見たら規模は関係なく誰もが大家です。ぜひそんな意識で、これからも不動産所得を得ていきましょう。不動産所得になる収入とは？次は、不動産所得になる収入についてお伝えします。不動産には様々な名目のお金が発生しますが、簡単に言えば不動産所得になる収入は以下の通りです。家賃名義書換料・承諾料・更新料・頭金など敷金・保証金など（返還しないもの）管理費・共益費などの名目で受け取る水道光熱費や掃除代などなお、「収入として認定される時」は、名目によって違いがあります。そして給与所得と同じく、不動産所得も1月1日～12月31日の期間が対象です。この間に手に入った収入かどうかも考えましょう。またサラリーマン大家さんの中には、「これがどの名目のお金になるのか分からない」ような場合もあるでしょう。そんな時は勝手に判断せず、できれば管理会社や税理士などにしっかり確認を取って下さいね。管理費や共益費は忘れがちかも会社員の場合、お金は「出すか貰うか二者択一」のことが多いので、稀に管理費や共益費を忘れる方もおられます。たとえ一部を出そうとも、帳簿上・確定申告上は一旦全額を収入として計上するわけです。もちろん最終的には差額分しか収入計上しませんけどね。サラリーマンでも大家さんになった以上、このような感覚や帳簿・確定申告も覚えていく必要があります。少しずつでも慣れていきましょう。不動産所得で経費・控除できるものとは？今度は、不動産所得で経費にできるものについてです。不動産所得は、先ほどの収入から以下の経費を控除として差し引いた残りが該当します。固定資産税などの税金損害保険料など減価償却費修繕費管理会社に支払う手数料司法書士などへの報酬ローンの金利や手数料簡単に言えば、不動産所得を得るために支出した様々なお金を経費にできる訳です。減価償却費など、直接的な支出を伴わないものも、ちゃんと経費にしましょう。逆に言えば、不動産所得とは関係ない支出については経費にできません。代表例は所得税や住民税でしょうか。なお、このような様々な支出を伴うのが不動産投資だからこそ、日常的な記録を取ることが大切と言えます。税金についてはもちろん、自分で経営状態を常に把握・管理するためにも帳簿付けを日課としましょう。ローンの金利や固定資産税をお忘れなく先ほどの経費にできる支出一覧を見て、忘れているようなものはないでしょうか？初めて確定申告する方だと減価償却費以外にも、ローンの金利や固定資産税あたりも忘れがちです。忘れがちというより、どんな支出を経費にできるか知らなかった……というケースも多いと言えます。経費は増やすほどに利益を小さくでき、ひいては税金額も低く抑えられる訳です。あくまでルールの範囲で、できるだけ経費を増やすよう心がけましょう。[adsense_middle]不動産所得の手続きに必要な書類は？今度は、実際の不動産所得の確定申告手続きについてお伝えします。まず、不動産所得を申告する時に使う必要書類は、以下の通りです。青色申告：確定申告書B、青色申告決算書白色申告：確定申告書B、収支内訳書どちらのケースも、最近では国税庁サイトにある「確定申告書等作成コーナー」を使うと簡単なのでおすすめです。ちなみにサラリーマン大家さんなら、不動産所得だけでなく給与所得についても申告する訳ですから、そちらも忘れず申告しましょう。なお、上記のコーナーを使うと、収入と経費さえ入力すれば利益や税金額については自動で計算してくれます。収入や経費も色々と指示・説明がありますから、それに沿って入力しましょう。領収書などは5年間、しっかり保存を例えば、あなた個人にかかる源泉徴収票や生命保険料控除証明書などは、確定申告書に記載するとともに添付する必要があります。一方で不動産所得の経費などの証明書となる領収書などは、添付する必要はありません。ただし5年間の保存義務があるので、大切に保管しましょう。ちなみに帳簿関係の保存義務期間は7年間です。このように基本的に確定申告では、架空の収入や経費を申告させないために、一定の証拠書類を必要とします。会社員ならレシートを貰ってもすぐに捨てていたかもしれませんが、以後はしっかり保管するようにしましょう。確定申告する時期と方法は？今度は、確定申告の提出についてお伝えします。添付書類も含めて確定申告書類が完成したら、あとは提出するだけです。確定申告は、毎年1月1日から12月31日の期間の内容を、翌年の2月16日から3月15日の間に申告します。土日の関係で毎年、多少はズレますから時期には注意しましょう。また確定申告書類を提出する方法は、以下のような方法があります。税務署へ郵送する税務署へ持参するe-Taxを活用する（一定の事前申請や機器の準備が必要）はじめて確定申告するなら、その場で簡単にチェックしてもらえるので、税務署へ持参する方法がおすすめです。会社員なら税務署へ行く機会など中々ありませんから、今後の経験の意味も込めて、一度は行ってみるのもアリではないでしょうか。なお、確定申告は控えとともに2つ提出しますが、申告後の控えは銀行から融資を受ける際に必要となります。領収書などとともに、これもちゃんと保管しておきましょう。最近では土曜日でも提出できる！最近の税務署は、確定申告の時期は土曜日でも納税者のために署を開けているところもあります。サラリーマン大家さんなら平日は都合が付きにくいでしょうが、土曜日ならいかがでしょうか。もし確定申告書類を持参するなら、対象となる税務署がどうかを確認してみましょう。ただし、全ての税務署が同じではありません。どうしても持参できない場合は、素直に郵送で手続きしましょう。不動産所得は給与と損益通算できる！今度は、サラリーマン大家さんにとって大切なことをお伝えします。不動産投資の営業マンのセリフではありませんが、不動産所得は給与所得と損益通算できるルールです。つまり、もし不動産投資で赤字になっていたとしたら、その分だけ税金が安くなります。また不動産投資というのは、特に初年度は税金などの関係で赤字になりがちです。もちろん初年度から黒字のほうが望ましいものの、赤字になったならなったで有効活用すべきと言えます。きっちり確定申告して、源泉徴収されてきた所得税を返してもらいましょう。なお、だからこそ最初の物件が黒字化した頃に、次の物件を増やすような投資手法を取る方もおられます。ぜひ今後は、総合的に一番得になりそうな方法を模索しましょう。「損が出ても得」とは言えないので注意を！少し注意が必要なのですが、稀に「不動産投資は損が出たほうが得」などと勘違いする方もいますが、そんなことはありえません。税金は、あくまで利益の一部を納めるだけですからね。先ほどの損益通算も、あくまで赤字が出た時の損失補てんの一部でしかありません。税金を一円でも減らすことばかり考えると、かえって損してしまうことも多いのが実情です。あくまで不動産投資も黒字を目指す一方で、赤字が出た時には損益通算などで少しでも損失補てんするようにしましょう。[adsense_middle]確定申告のやり方がわからない場合は相談を！最後に、確定申告における大切なことをお伝えします。はじめて確定申告するのであれば、大抵は一つや二つ、分からない部分も出てくるのが普通です。不動産所得がある事情も様々で、身近な相談相手がいないようなケースもあるでしょう。そんな時は、以下のいずれかの方法がおすすめです。近くの税理士に相談する税務署で相談しながら作成する管理会社などに相談できるのなら良いのですが、そうでない場合でも確定申告を無視するのは危険と言えます。一定のペナルティ的な税金が発生する可能性もあるうえ、場合によっては不動産投資が会社バレするかもしれません。税理士か、あるいは税務署に相談してでも、しっかりと確定申告はこなしましょう。サラリーマン大家も立派な経営者！サラリーマン大家さんの中には、経営者感覚の弱い方も少なくありません。そんな場合は税金への感覚も弱く、むしろ税務署の存在やペナルティを他人事と捉えて「自分には関係ない」などと考える方もいます。残念ながら、そんな自分ルールは社会では通りません。特に、親から投資用物件を相続したようなケース、あるいは空き家となった自宅を貸しているようなケースで注意が必要です。人に貸した時点であなたも立派な経営者ですから、強めに注意しましょう。不動産所得の確定申告は毎年のこと！基本的に不動産投資は毎年、不動産所得が発生します。つまり、確定申告も毎年のことになる訳です。毎年苦しむくらいなら、早めに慣れたほうが得ではないでしょうか。慣れるほどに節税にも強くなります。ぜひ早めに慣れて、早期の資産形成を目指しましょう。

不動産投資に興味はあるけれど、高額というイメージが邪魔をしてまだやったことがないという方は多いのではないでしょうか。確かに不動産は高額な投資商品ですが、やり方によっては少額でも不動産投資を始めることが可能です。そこで今回は、少額でできる不動産投資の始め方ややり方、初心者が注意すべきポイントなどについて詳しく解説します。少額投資は初心者におすすめ不動産投資をする場合に、初心者の方がいきなり億単位の物件に投資するとなると、どうしてもハイリスクになってきます。そこでまずは少額投資で始めてみて、不動産投資とはどんなものなのかを理解し、慣れてから高額物件に投資する方がおすすめです。不動産投資でいう少額とは？不動産投資の王道といえば一棟もののアパートなどがありますが、一棟投資となると一度に億単位の投資が必要になるほか、災害の多い日本においてリスクが一点に集中するというデメリットがあります。不動産投資で少額なものとしては、区分マンションが一つの選択肢です。中古の区分マンションであれば、東京都内だとしても郊外のエリアを探せば500万円以下でも投資することができます。そこで今回は、500万円以下を少額の目安と考えて不動産投資法についてご紹介していきたいと思います。不労所得で将来も安心少額から不動産投資を始めることには様々なメリットがありますが、中でも一番重要なことは老後の生活資金となる不労所得の確保です。人生100年時代と言われ長生きすることが当たり前になっている昨今ですが、先日の金融庁の発表では老後の生活資金として年金以外で2,000万円程度が不足するとの見解を示しました。これは国が不安を煽ろうとしているのではなく、国民に対して金融リテラシーをあげてほしいというシグナルを発しているのです。貯蓄マインドから投資マインドへ日本人は貯蓄マインドが古くから根付いているため節約して貯蓄することを美徳とする傾向がありますが、人生100年時代を乗り切るためには、貯蓄ではなく運用して働けなくなった後も安定的な不労所得を確保することが必須になります。そこで貯蓄マインドから投資マインドに切り替えて、サラリーマンでも無理なく始められる少額投資を始めていくことが今の国民に求められているのです。初心者でもできるお手軽少額投資の方法の仕組み少額投資の必要性をある程度ご理解いただけましたでしょうか。ここからは、実際に不動産投資を少額で始めるやり方や、少額投資の種類について詳しく解説していきます。[adsense_middle]少額投資の始め方少額投資を始めるためには元手となる資金が必要になります。通常の不動産投資のように金融機関から融資を受けて始めることも可能ですが、少額投資の場合は後ほど解説しますが通常の不動産投資に比べると融資が受けにくいケースがあるので、できればある程度の投資資金は事前に貯蓄しておくことがおすすめです。1年あれば十分貯蓄できる投資資金を貯蓄するというと、時間的ロスがリスクのように感じるかもしれませんが、少額投資で必要となる投資資金は100万円程度あれば十分なので、一般的なサラリーマンの方であれば1年間集中して貯蓄すれば十分準備することが可能です。少額投資は始めた後ローンの返済に苦しむリスクはほとんどないので、最初の貯蓄さえ頑張れば後は少しずつリターンを受け取ることができます。少額不動産投資の種類について少額から始められる不動産投資にはどのような種類があるのでしょうか。投資法ごとに解説していきます。中古ワンルーム区分マンション投資法不動産投資の中でも一部屋から購入できる区分マンションに投資する方法があります。ただ、区分マンションでも新築だと都内のワンルームで2,500万円以上することもあるため、少額で始めるためには築15年前後の中古区分マンションで、できるだけ郊外のものを選定しなければなりません。都内であれば、東京23区外の私鉄沿線（西武新宿線、西武池袋線、小田急線、京王線、東武線など）の物件が狙い目です。郊外でもJR中央線などJR沿線の物件は価格が若干高めなので、少額投資であれば価格が落ち着いている私鉄沿線で探す方がおすすめです。ローンを組む際の注意点上記条件にあてはまる中古区分マンションであれば500万円程度でも購入が可能ですが、ローンを利用する際には注意が必要です。新築物件を購入する際には、購入する物件自体の担保評価が高いので、購入価格の100%満額のフルローンが出たりすることもありますが、中古の場合は担保評価が低く見られるため、ある程度の元手が必要になります。神奈川や千葉であれば、首都圏にも関わらず200〜300万円程度でも購入できる物件がありますので、ローン審査が心配な方は購入金額満額を貯蓄で賄うという選択肢もありでしょう。地方の戸建投資比較的手頃に購入できる地方の戸建を使って投資する方法もあります。地方の戸建物件はもともと投資目的で売りに出ているものはほとんどなく、基本的には自己使用を前提に売りに出ているため、家賃を想定して利回り計算をしてみると、賃借人さえ決まればかなり高利回りが実現できる場合があるのです。うまくいけば長期安定収入になる地方の戸建というと不動産投資のイメージが湧かないかもしれませんが、実は立地さえ慎重に吟味すれば地方は戸建賃貸の需要が意外にあるので、高利回り物件に化ける可能性があります。主なターゲットとしては低所得者世帯やシングルマザーなど、住宅ローンが組めないけれども一戸建てに住みたいという客層です。特に小さな子どもがいる世帯については、近隣への騒音を気にしてマンションよりも戸建を希望するケースが多く、住宅ローンが組めない人に戸建賃貸が意外とマッチします。リフォーム費用も考慮することが重要地方の中古戸建物件はもともと賃貸目的で売りに出ているわけではないので、購入後はある程度の手直しが必要になることを見込んでおく必要があります。特にバスルームやキッチンなどの水まわりが古い場合は、100万円以上のリフォーム費用がかかる可能性がありますので購入時にはその金額も考慮して検討しましょう。クラウドファンディングによる不動産投資最近話題になることが多いクラウドファンディングですが、不動産投資にも応用されてきており少額から投資ができる場合があります。クラウドファンディングとはインターネットを使って不特定多数の人から出資を募ることで、海外でも注目を集めており、投資の対象は不動産以外にも事業やサービス、商品など様々です。クラウドファンディングのタイプを大きく分けると次の4つの種類があります。寄付型クラウドファンディング：リターンを求めず、単に寄付をするタイプです。投資型クラウドファンディング：事業を始めたい人に投資するタイプで、一定のリターンがあります。融資型クラウドファンディング：資金を必要とする人や法人に資金を融資するタイプで利息などのリターンがあります。購入型クラウドファンディング：不動産などの高額なものを共同で出資して購入するタイプで、少額不動産投資はこれに該当します。簡単に言うと、高額な不動産を不特定多数の人同士で資金を出資しあって購入し、そこから生じる家賃などの利益の配当を受けられるということです。不動産に特化したクラウドファンディングとしては、オーナーズブックが比較的有名で、東証マザーズに上場しているロードスターキャピタル株式会社が運営しています。クラウドファンディングを活用した不動産投資は、数万円程度という非常に少額から始められるというメリットがあるだけではなく、物件の選定や運用面は不動産のプロに任せられるため、知識や情報が少ない初心者ならではのリスクを抑えることができるのです。株式投資感覚できるREITREITとは不動産投資信託の事で、不動産に直接投資するのではなく、不動産を運用する不動産投資法人に投資する方法です。投資を受けた不動産投資法人は集めた資金を利用して不動産投資をして、得られた利益を投資家に配当します。投資家は信頼できる不動産投資法人を選定して投資するだけなので、不動産経営に関するノウハウは一切不要でです。中には株式投資のように簡単に投資できるものもあるので、株式投資をやったことがあるという方であれば感覚を掴みやすいでしょう。ただ、不動産を所有するわけではないのでオーナーとしての実感を味わいたいという人には向いていません。少額投資で多くの利益を生む少額投資の方法をいくつかご紹介してきましたが、少額投資というとどうしてもローリターンに留まってしまうという懸念があり、効率的な資産運用には向いていないのではとの声もあったりします。ただ、少額投資だからといって必ずしもローリターンというわけではありません。[adsense_middle]継続投資でリターンを増やす少額投資は1回だけではローリターンで終わってしまいますが、継続して投資していくことで徐々にリターンが増えていきます。特にクラウドファンディングやREITなどについては一口あたりの投資額が数万円程度と非常に少額なので、慣れてきたら徐々に増やしていくことで、ゆっくりですがリターンを増やしていくことが可能です。リスク分散が最大の特徴少額投資で少しずつやるのであれば、最初から高額な融資を利用して投資したほうが効率的なのではと思うかもしれませんが、初心者の場合は一つの投資対象に投資資金が集中すると万が一の時に立て直すことができないほどのダメージを被ります。少額投資であれば同じ不動産投資の枠組みの中でも、様々な物件に分散して投資ができるので地震や台風といった災害に対してもリスクヘッジが可能です。もっと言えば、不動産投資に限らず株式投資や投資信託、FXなどと組み合わせることでさらにリスクヘッジになります。このように少額に抑えることで、他の投資にも資金が回せて分散投資できることが最大のメリットと言えるでしょう。少額投資でおすすめの賃貸運営法少額で不動産投資を始める場合は、賃貸運営についても一定の工夫が必要となります。例えば、500万円で買った区分マンションに対して毎回10万円以上かかる原状回復工事を発注していたら割に合いません。少額で購入できる区分マンションは家賃も4万円前後と非常に安いケースが多いため、賃貸運営をするにあたってはできる限り原状回復工事や諸修繕費用などのランニングコストを抑える必要があるのです。自主管理と相見積もりを活用するランニングコストを抑えるためには、できるだけ管理会社に管理を委託せず自分自身で賃貸管理をすることで管理料3,000円程度を削減できます。区分マンション1部屋であれば、自主管理してもそこまで面倒なことはありません。サラリーマンでも片手間でできるレベルです。また、原状回復工事などを発注する際には必ず複数社で相見積もりをとって、できる限りコストパフォーマンスがよい業者に発注するよう心がけましょう。最終的には自分でやることも視野に区分マンションや戸建てなどで少額不動産投資していくのであれば、最終的にはできるだけ自分でできる施工は自分でやることを視野に入れるとより利益が出やすくなります。自分でやるといっても、自分自身で内装工事をするということではなく工事箇所ごとに最安値の業者に振り分けて発注できるようになるということです。例えばエアコン交換にしても内装業者にまとめて発注したほうが手配が楽ですが、コストについては割高になることがあります。むしろエアコンだけ家電量販店に来店して自分で購入したほうがコストダウンできます。また、壁紙やフローリングの張替えなどについてもアマゾンなどで安い具材を自分で調達して、施工だけ職人さんに日当を支払ってやってもらうという方法でコスト削減を行っているオーナーさんもいます。少額でできる不動産投資に関するまとめ今回は、不動産投資の中でも初心者が気軽に始めやすい少額でできる投資法についてご紹介してきました。少額投資は当初ローリターンになりがちなので、ランニングコストを削減する意識を強く持つことがとても重要です。コスト削減などを考える余裕がないという方は、クラウドファンディングやREITなど運営面をプロに任せられる投資法で始めることをおすすめします。少額投資は継続することでリスク分散しながら徐々に資産を増やすことができますので、安定した老後の生活資金を確保したい方などには非常に適している投資法と言えるでしょう。

初心者でも気軽に始められる不動産投資ですが、節税目的で始めてみたもののうまくいかずに失敗してしまう人が多いのも事実です。不動産投資で失敗する人の理由はある程度決まっているので、実際に失敗した事例を知ることで自身の失敗を回避することができます。そこで本記事では不動産投資に失敗する4つの理由について、事例を交えながら解説していきたいと思います。初心者は不動産投資の「落とし穴」にはまりやすい不動産投資に失敗する人に共通しているのは、不動産投資に対する大幅な知識不足です。確かに不動産投資は初心者でもローンを利用すればすぐにでも始められますが、最低限の知識がないと始めたところで失敗してしまいます。では具体的にどのような知識が欠けていたことで失敗につながってしまうのでしょうか。失敗する理由1：空室リスクを甘く考えている不動産投資のリスクの中でも、やってみないと実感しにくいと言われているのが空室リスクです。不動産投資は家賃収入によってローンを返済するため、空室によって家賃が入ってこなくなると途端にキャッシュフローが苦しくなってしまいます。ワンルームの区分マンションは空室リスクが深刻空室リスクによるダメージがより深刻と言われているのが、ワンルームの区分マンションに投資するケースです。区分マンションはアパート経営とは違い一戸単位で物件を保有するため、サラリーマンでも手ごろに投資できる価格帯であるというメリットがある一方で、空室になると家賃収入が一気にゼロになってしまい、キャッシュフローが極端に悪化するというデメリットもあるのです。アパートであれば一部屋空室になったとしても、残りの部屋の家賃収入でローン返済を補うことができるのですが、区分マンションの場合は補うことができないので、自らの給与などから手出しでローン返済に充当しなければなりません。敷金礼金ゼロゼロ物件の出現でさらに空室リスクが深刻化不動産投資をやったことがない人からすると、「空室リスクといってもせいぜい1〜2ヶ月くらいの空室ならそんなに大きなリスクにはならないだろう」といったくらいに軽く考える傾向がありますが、最近の空室リスクはそんなに甘くありません。平成初期の頃は敷金や礼金が2ヶ月ずつかかる物件が珍しくなく、賃貸借契約をするとなると、家賃が8万円であれば前家賃なども入れると50万円近く諸費用がかかる時代だったため、一度契約すると長期間居住するケースが多く、そのおかげで空室リスクを考える必要性もあまりありませんでした。ところが、少子高齢化で都内の賃貸物件が供給過多の状況に陥ったことで状況が一変し、敷金礼金ゼロゼロの物件なども増え始めたことで、2年も経たないうちに引越しをする人が増えてきたため、入居者の入れ替わりが激しくなり結果として空室リスクが高まったのです。空室が長期化して家賃収入がなくなる、よくあるケース不動産繁忙期である1〜3月に空室になるのであれば概ねすぐに次の賃借人が決まるのですが、不動産閑散期である8月前後の夏場に空室になってしまうと、最悪の場合翌年の繁忙期までずっと空室という可能性も出てきます。かつては夏場に空室になることはあまりなかったのですが、供給過多の影響による空室対策で、敷金礼金ゼロゼロで夏場に募集する物件が増えたことにより、夏場に安い物件を求めて引越す人が増えてしまったのです。また、残念なことに敷金礼金ゼロゼロ物件のように諸費用がほとんどかからないプランで入居する人の多くは、居住期間が短くして退去してしまうケースが多いと言われています。空室リスク対策として行われている入居条件の緩和対策が、他の物件の空室リスクを助長しているという悪循環が発生しているのが、今の不動産投資における空室リスクの現状なのです。空室リスクで破産しないためには空室リスクについては基本的に予測することが非常に難しいので、対策としてはとにかくキャッシュフローに余裕を持つことが大切になります。ギリギリのキャッシュフローで資金計画を立てていると、万が一空室が発生した際にすぐにお金が足りなくなってしまい、サラリーマンであれば自身の給与から持ち出さなければならなくなってしまうのです。給与からの持ち出しが続くと、最悪の場合生活が立ち行かなくなって破産してしまうケースも珍しくありません。夏場の空室は早めに条件緩和の決断を夏場に空室が発生した場合については、繁忙期と同じ家賃や敷金礼金で募集してもなかなか決まりません。初心者投資家の多くは、当初決めていた家賃を値下げしたくないという意識が強いため、繁忙期と同じ金額で数ヶ月募集をし、それでも決まらなかった場合に仕方なく家賃を下げる決断をするケースがあります。ただ、このように家賃など条件を緩和する決断が遅くなると空室期間はさらに伸びてしまうため、できれば早い段階で決断して早期契約を目指すことが大切です。たとえ家賃が当初の金額のまま決まったとしても、そのために何ヶ月も空室だった場合は年間収支で見ると赤字になってしまう可能性があります。まとめると、空室リスクをできる限り最小限に食い止めるためには、次の2点に注意しましょう。・余裕のあるキャッシュフローでシミュレーションする・不動産閑散期に空室が生じた場合における募集条件緩和の決断は早い方がよい失敗する理由2：高額なアパート経営の修繕費負担一棟もののアパートなどを経営している方に重くのしかかるのが修繕費用の負担です。アパートは区分マンションとは違い、自分自身で建物の維持管理費用を捻出しなければなりません。新築から10年以内であれば大きな不具合も起きないため油断しがちなのですが、それ以上の月日が経過すると徐々にほころびが出てきて高額な修繕が必要な箇所が出てくるのです。[adsense_middle]比較的高額な費用がかかる修繕特に次のような修繕については、比較的高額な費用がかかります。屋上防水工事外壁塗装やタイル張り替え鉄部塗装耐震補強工事排水管交換エレベータのメンテナンス区分マンションの場合は強制的に修繕積立金を徴収しているため、これらの施工に当てる財源が積み立てられていますが、アパートの場合はオーナー自身が自発的に積み立てていなければ一度に大きな出費を強いられることとなります。実際にこれらの修繕費用が支払えないがために、物件自体を売りに出すというケースも少なくありません。よって中古アパートに投資する場合については、購入するにあたって今後どのような修繕工事がいつ頃発生するのかについて確認しておくことが重要です。中古物件の投資には、今後の修繕工事の見積もりが不可欠例えば、相場が5,000万円の物件を4,000万円で売りに出ていた場合、物件価格だけで比較すると非常によい買い物のように感じるかもしれません。ただ、屋上防水や外壁の張り替え費用などを考えると2,000万円くらいかかってしまうことになると、差し引き3,000万円で購入しなければ実質的に損することになってしまうのです。このように中古物件に投資する場合は、今後必要となる修繕工事の見積もりをとった上でそれらの金額について物件価格で控除するよう交渉するとよいでしょう。・新築アパートに投資する場合は、自身で修繕費を貯蓄することが重要・中古アパートに投資する場合は、今後必要になる修繕費用の見積もりをとり、その価格も購入価格に含めて検討する必要がある失敗する理由3：家賃下落で運用が困難に不動産投資初心者の方の中には、家賃の下落リスクについて一切考えが及んでいないケースがあります。現在の不動産投資では新築から家賃がさらに値上がりすることはなく、築年数の経過とともに徐々に家賃が値下がりしていくのが一般的です。にも関わらず、家賃が8万円であれば、数十年先まで家賃8万円でシミュレーションをして購入してしまう人がいて失敗の元となっています。アパート経営の家賃収入は概ね2段階で値下がりする家賃収入は新築時から考えると、概ね2段階で下落する可能性があります。第1弾段階：新築時の入居者が退去した時第1段階の値下がりは、新築時の入居者が退去した時にタイミングがやってきます。新築物件については、新築というステータスが付加されているため、通常相場よりも1割ほど高い家賃額で決まっている可能性があります。ただし、新築時の入居者が退去してしまうと、その物件はもう新築とは言えなくなるため家賃が元の相場家賃に値下がりするのです。このように第1段階の値下がりは実質的には値崩れというよりも、もともとの正しい相場家賃に戻すといったイメージになります。第2段階：築10年〜15年の間第1段階の値下がりにより相場家賃程度まで下落している状況で築10〜15年程度が経過すると、次に第2段階としてもう1割程度値下げになる可能性があります。これは一度に一気に値下がりするわけではなく、退去を繰り返しながら徐々に下がっていくというのが一般的です。もちろん、必ず下がるというわけではなく物件の立地などの条件がよければ第2段階の値下げが発生しないケースもありますが、基本的には建物が古くなった分、ある程度の値下げが必要になると考えてキャッシュフローをシミュレーションする必要はあるでしょう。第2段階の値下げを乗り切れば、そこからは大幅な値下がりは生じにくく下げ止まったような状態になるので、この段階でのキャッシュフローに問題がなければ概ね投資としては成功したと言えます。・新築時の設定家賃は相場よりも1割程度高いため、退去して新築でなくなればある程度は下がると考える必要がある・家賃は概ね2段階に分けて1割程度の値下がりのタイミングがあることを念頭に、キャッシュフローをシミュレーションする失敗する理由4：管理料が安い管理会社を選んで失敗不動産投資の利回りをよくするために、管理料の安い管理会社に管理を委託するケースがあります。管理料は概ね家賃の3～5％、金額にすると1戸あたり3,500円~5,000円位が相場ですが、最近では小規模な管理会社が管理戸数を増やすために1戸あたり1,000円前後という破格の金額を提示して勧誘してくることがあるのです。初心者投資家の中には、経費を削減するためにとにかく管理料が安い管理会社と契約をしようと考える人がいますが、こうした管理会社には大きな落とし穴があるのです。[adsense_middle]管理料が安い管理会社の実態とは管理料1,000円と聞くと非常にお得な感じがするかもしれませんが、現実問題として管理料1,000円では管理会社として存在することは極めて困難と言わざるを得ません。例えば管理戸数が200戸あったとしても、1戸あたり1,000円では20万円にしかなりませんので社員を雇うことは無理でしょう。にも拘わらず管理料1,000円で勧誘してくるのには、やはり落とし穴があるのです。管理料が安い管理会社の2つの落とし穴管理料が安けばオーナーの負担は軽くなるので、一棟アパートでも区分マンションでも大きなメリットがありますが、安すぎる管理会社については管理料だけでは経営が立ち行かないため、次のような手法でオーナーからお金を取ろうとするのです。修繕費用が自社指定で割高管理料が安い管理会社は、入退室の際の内装工事が自社指定になっていることが多く、工事費用にその管理会社のマージンが大きく上乗せされているのです。ただ、初心者投資家の方は内装費の相場をあまりよく知らない事が多いので、割高な金額を払わされていること自体に気がついていないケースもよくあります。また、内装費以外でも書類の郵送代など普通の管理会社であれば費用が発生しないような事務手続きについても、すべて別途料金扱いとなることが多いので注意が必要です。違約金が高額である管理料が安いと管理会社としてはそれなりの戸数を集める必要があるので、一度契約を結ぶとそう簡単には解除ができない管理委託契約書になっているのです。具体的には解除の違約金が家賃の半年分など非常に高額な設定になっているケースが多く、管理がずさんで解除したいと思っても違約金がもったいなくて解除できずに困っている方の事例をよく耳にします。管理料が安い管理会社と契約する際には、解除する場合に違約金がいくらなのか必ず確認しましょう。・管理料が安い管理会社はほかの部分で割高になることが多い・解約したくても違約金が高額で解約できなくなる可能性もあるため注意が必要不動産投資の失敗理由に関するまとめ：営業マンの話を鵜呑みにすると失敗する今回ご紹介した事例は、事前に投資家自身が知っていれば対策をとって回避することが可能なものばかりなのですが、残念ながら失敗する方というのは情報を得て対策を取るということを放棄してしまっている方がほとんどです。そしてそうした方の多くは物件を勧めてきた営業マンの耳障りのいい営業トークをすべて鵜呑みにしてしまい、「あなたを信じる」といって購入してしまうのです。不動産会社の営業マンは決して悪者ではありませんが、営業してくるということはそこには必ず利害関係が存在しています。すなわち、営業マンが第一優先しているのは投資家の利益ではなく会社の利益、そして個人のノルマ達成なのです。営業マンはあくまで営業マンであり第三者的なアドバイザーではないということをよく認識し、不安だという方は税理士など利害関係から外れた第三者に相談して、客観的にキャッシュフローをシミュレーションしてから検討することをおすすめします。

個人が不動産投資をする場合、ほとんどの方が不動産投資ローンを利用することになります。不動産投資ローンは審査基準や金利相場が住宅ローンと異なるため、実際に不動産投資をする前に知っておくことが大切です。そこで本記事では、不動産投資ローンの審査基準や金利相場について徹底解説します。物件を購入する際に借入を活用するわけとは不動産投資にかかわらず、日本人の意識としては「ローン＝借金」というネガティブなイメージが強いこともあり、不動産投資ローンを組むことに抵抗感を感じる初心者投資家の方が多いように感じます。確かに借金であることに変わりはありませんが、不動産投資の場合はたとえ自己資金があったとしても銀行から借入することで次のようなメリットがあるのです。銀行融資のおかげで収益の効率がよい例えば自己資金が100万円の方が利回り5％で1年間運用した場合、生み出される利益は5万円です。一方、不動産投資ローンで900万円借入して1,000万円を利回り5％で運用すれば、利益は50万円と一気に高額になります。どちらも自己資金は100万円の投資なのに、不動産投資ローンを活用することで年間収益が10倍も違うのです。利回りと家賃相場が間違いなければ、返済の心配もない銀行から借金をする際に一番心配になるのが返済のことではないでしょうか。不動産投資ローンの場合は、不動産を賃貸することで得られる家賃収入をローンの返済に充当することができるので、自分自身の給与などから削られる心配がありません。投資をする前に予定される利回りと、購入物件の家賃相場さえ読み間違えなければローンが返済できなくなるリスクはほぼ回避できるのです。このように不動産投資ローンを使って不動産投資をすることは、非常に大きなメリットがあるのです。ローン審査基準の4つのポイント不動産投資ローンは自分で住むことを目的として購入する際に利用する住宅ローンとは審査をする際に見る視点が違うため、利用するにあたってはどこを銀行に見られているのか事前に知っておくことが審査を通過するためにも大切です。審査基準１：物件の担保評価一般的になじみがある住宅ローンは、基本的に本人の属性が審査対象ですが不動産投資ローンの場合は投資を目的としたローンであるという観点から、本人の属性に加えて購入対象となる物件自体の担保評価が審査の重要な判断基準となります。担保評価は大きく分けて不動産を売却した場合の評価と、不動産を賃貸した場合の評価によって総合的に判断されるのです。不動産を売却した場合の評価不動産投資ローンを組む際には、購入する物件自体を担保に入れることになるため、融資をする銀行としては万が一返済ができなくなった時に、不動産を売却して残りのローンを完済できるのかという見方をします。不動産を売却した場合の評価については、物件の築年数、最寄り駅からの距離などによって異なってきます。また、耐用年数の短い木造よりも鉄筋コンクリートマンションの方が高く評価されやすいです。不動産を賃貸した場合の評価賃貸経営による収益力についても重要な審査基準となります。例えば、2,000万円で購入予定のマンションの家賃が5万円だとすると年間で60万円の収益となり、利回りにすると3％にしかなりません。このように収益力の低い物件を購入するために融資をしてしまうと、銀行としても回収できなくなるリスクが高いので、価格が下がらないと審査が通らない可能性が出てきます。また、郊外の物件については都市部に比べて空室リスクが高いので、満室時の想定利回りが良い場合でも審査が通らないこともあるのです。賃貸経営による収益力については、利回りだけではなく地域性の問題なども加味して総合的に判断されます。審査基準2：既存の借入について不動産投資ローンは概ね年収の20倍程度が借入できる限度とされているため、すでに金融機関から借入をしている場合については審査に影響してきます。既存の借入についてよく質問されるのが住宅ローンです。すでに住宅ローンを組んでマイホームを購入している方の中には、不動産投資ローンは組めないのではないかと考えて不動産投資をあきらめている方が時々いますが、年収の20倍以内であれば住宅ローンを組んでいても不動産投資ができる可能性は十分あります。審査基準3：自己資金不動産投資をするにあたって頭金にできる自己資金がどの程度あるのかについても、審査に大きな影響を与えます。以前は事前の貯蓄なしで、物件価格の100％をローンで組むフルローンを利用する人が大勢いましたが、フルローンの場合は毎月返済する金額が重くのしかかることとなり、空室になると返済ができなくなってしまう可能性があるため注意が必要です。基本的に物件価格の1～2割程度の自己資金があった方が、同じ物件を購入する場合でも審査結果が変わる可能性があります。審査基準4：本人の属性不動産投資ローンを組む本人の属性は、審査において非常に重要になります。具体的には次のような項目が審査の対象です。年収本人の年収は不動産投資ローンを組むにあたって非常に重要な要素となります。不動産投資ローンをはじめとする事業用ローンというと、ある程度の年収が必要になるイメージがあるかもしれませんが、不動産投資ローンの場合は先ほど解説した物件の担保評価も加味されるため、実際は年収400万円程度の一般的なサラリーマンの方でも担保評価が出やすい都内の駅近物件などであれば審査が通る可能性もあるのです。また、年収は金額だけでなくどの程度安定しているのかについても審査の基準となります。基本的には過去3年間分の源泉徴収票や確定申告書を提出して、年収が安定しているのかについて審査されるのです。そのため、前年度の年収が高かったとしてもインセンティブの比率が高く、前々年の年収と落差が大きい場合はその分審査が不利になることもあります。本人単独の年収でローン審査が通らない場合は、夫婦の収入を合算して審査を通すという方法もありますので、詳しくは銀行に聞いてみましょう。勤続年数収入の安定性が審査の重要なポイントとなるため、本人の勤続年数も重要な判断材料となります。基本的にできるだけ長い方がプラスに働きますが、3年未満の場合は通らない可能性が高くなるため注意が必要です。転職を考えている方は、できるだけ転職して勤続年数がリセットされる前に不動産投資ローンを組んだ方が得策と言えます。勤務先ローンを組む本人の勤務先は、収入の安定性に直結する情報なので審査においても非常に重要です。例えば、次のような勤務先や職業の方は不動産投資ローンが通りやすいと言われています。上場企業公務員医師弁護士公認会計士税理士勤務先での役職についても審査の対象です。中小企業のサラリーマンでも、ある程度の収入と勤続年数があれば審査が通る可能性は十分あります。また、医師や弁護士といった国家資格の有無についてもできるだけあった方が審査により有利になる傾向です。銀行ごとの審査の傾向について不動産投資ローンの審査基準の大枠はここまで解説してきた通りですが、あとは金融機関によっても審査の傾向に特徴があります。[adsense_middle]大手都市銀行系の場合不動産投資において都市銀行系は最もハードルが高い金融機関です。住宅ローンとは違い、事業用ローンに該当する不動産投資ローンについては基本的にある程度の頭金がないと非常に厳しいと言われています。特に過去取引がない都市銀行だと、サラリーマン投資家が一発でローンを引き当てることはむずかしいでしょう。地方銀行系の場合金融緩和政策が始まって以降、融資先に困った地方銀行が都心部の物件に投資する投資家に向けて積極的に不動産投資ローンを斡旋しています。都市銀行系に比べると審査のハードルが低く、年収が低い人でも担保評価がしっかり出る都市部の物件であれば審査に通りやすいです。ただし地方銀行の中には営業エリアを限定しているケースもあるため、東京に支店がない地方銀行だと東京での不動産投資には利用できない場合があります。信用金庫、信用組合の場合審査のハードルは地方銀行と同じくらいですが、信用金庫や信用組合はその名の通り信用を重要視しているため、過去に同行での取引実績がある方が審査に通る可能性が高いです。また、都市銀行系よりも担当者ベースで融通が効きやすいというメリットもあります。ノンバンクの場合審査のスピードが速く通りやすいというのが最大の特徴です。年収が低いサラリーマンでも利用できますが、場合によっては購入する物件以外にも担保を求められる共同担保となる場合もあります。ただ、他の金融機関と比較すると金利は高めです。不動産投資でおすすめできる金利の目安と金融機関ごとの比較不動産投資で成功するためにはローン審査が通るかどうかよりも、いくらの金利で通るかの方が重要です。例えば、利回り7%の物件だったとしても、ローン金利が4.5%だとイールドギャップ（投資利回りとローン金利の差）は3.5%しかありません。一方で利回り6%の物件でもローン金利が2%だとイールドギャップは4%となり、後者の方がより収益性が高いことになります。このようにローン金利は投資利回りと同じレベルで重要なのです。[adsense_middle]今ならローン金利は1%台を目指せる昨今は超低金利時代なので、住宅ローンであれば金利が1%を下回るほどです。不動産投資ローンでも金利1%台で融資が下りることも少なくありません。ちなみに昭和のバブルの頃の不動産投資ローンは8%を超えていたこともあるくらいなので、いかに今現在の金利が不動産投資において有利かがわかります。ローン金利は審査が通りやすい金融機関ほど金利が高くなる傾向があり、一部の金融機関では4.5%前後になる場合もあります。ローン金利が高くなると、手元に残るキャッシュが大幅に減りますので金利が3%を超えるようであれば、一旦物件も含め考え直した方が良いかもしれません。ノンバンクは金利が高めノンバンクについては、年収が低いサラリーマンでも審査が通りやすい反面金利が高くなる傾向があります。高利回りの物件を見つけて購入を急いでいる時は、あまりローン金利が目に入っていない方が多いのですが、実際に不動産投資家の手元に残る金額はローン金利も考慮に入れなければならないので、慌ててノンバンクから借りるのではなく、必ず金利をよく確認してから売買契約を結ぶようにしましょう。不動産投資ローンの返済期間について不動産投資ローンを利用する際、金利の他にもう一つ重要となるのがローンの返済期間です。不動産投資のキャッシュフローを考えた場合、返済期間が長ければ長いほど毎月の返済額を減らせるためキャッシュフローが安定し、反対に短くなると家賃に対する返済比率が高くなります。このように返済期間は毎月のキャッシュフローに直接影響するため、不動産投資ローンを組む際にはどのようにして返済期間が決まるのかについて知っておくことが重要です。物件の法定耐用年数がポイント不動産投資ローンの返済期間は、物件の法定耐用年数が一つの基準となっています。簡単に言うと築年数が新しい物件ほど長い返済期間で借入することが可能で、また木造、鉄骨、鉄筋コンクリートの順に法定耐用年数が長くなるため、返済期間についても長く設定できるのです。また、中古物件の場合は、法定耐用年数から経過年数を考慮して返済期間が決まります。法定耐用年数自体が返済期間になるとは限りませんが、返済期間を決める重要な指標となるのは間違いありません。そのため、できるだけ返済期間を長くしたい方については、新築鉄筋コンクリートマンションを狙うと良いでしょう。不動産投資ローンに関するまとめ不動産投資ローンは住宅ローンとは違い、本人の属性に加えて物件自体の担保評価がとても重要な審査基準となるため、できるだけ担保評価が出やすい都心部の物件に投資する方が審査に通りやすくなります。ただ、審査が通りやすい金融機関ほどローン金利が高くなる傾向にあるので、金利3%を超える場合についてはよほど利回りの良い物件でもない限りあまりおすすめできません。審査を通す事ばかり優先してしまうと、結果として無難に返済できない高金利や短い返済期間で借りてしまうことがありますので十分注意が必要です。ローン審査は不動産投資の入り口でとても重要ですが、通すことを最優先に考えるのではなく、通った後の返済計画のことを第一に考えましょう。

東京都心の不動産価格が値上がりを見せる中、比較的手頃に購入できるワンルーム投資がサラリーマンを中心に人気を集めています。初心者でも安心して始められると言われていますが、ネットなどを見るとワンルーム投資で失敗したという話も少なくありません。そこで本記事では、これからワンルーム投資をやってみたいという方が成功できるよう、事前に知っておくべきメリット、デメリット、具体的な失敗事例や回避すべきリスクなどについて詳しく解説します。ワンルーム投資することのメリットとはそもそもワンルーム投資とは、不動産投資の中でもアパートやマンションを一棟丸ごと建てたり買ったりするのではなく、部屋ごとに区分された分譲マンションの一室に投資することをいいます。このように最低でも㎡単価で135円位のはずが、新築のワンルームマンションの中には100円未満で設定されていることもよくあります。例えば20㎡前後のワンルームの場合、新築時には1,000円/月くらいの非常に低い設定金額になっており、それが徐々に購入後に値上がりしていき最終的には10倍くらいにまで値上がりすることも珍しくありません。修繕積立金が値上がりすると売値が下がる修繕積立金が値上がりすると利回りが悪くなるのはもちろんのこと、それ以上に深刻なのが売値の値下がりです。将来的に物件を売却しようとした場合に、修繕積立金が高いと買主側に与える印象が悪くなり売値自体が値下がりします。ワンルームの場合、修繕積立金が1,000円値上がりすると売値が50万円前後値下がりすると言われているため、修繕積立金の値上がりは非常に大きなデメリットです。ワンルーム投資のよくある失敗事例ワンルーム投資のデメリットを理解した上で成功するためには、実際の失敗事例を知ることがとても大切です。ここでは、よくあるワンルームの失敗事例について御紹介します。[adsense_middle]無理してフルローンを組んで失敗するケース不動産投資をしてみたいと考えた際に、最もネックになるのが自己資金です。ある程度の貯蓄のある人であればよいのですが、一般的なサラリーマンの場合そこまで投資にまわせる自己資金がないケースが多いため、物件価格の100%のフルローンを組むケースがあります。通常は物件価格の1割程度を頭金として出すところを頭金なしのフルローンで組むことになるため、その分ローン金額が大きくなり毎月の返済額、返済利息ともに多くなってしまいます。つまり、同じ物件を買う場合でも頭金があるかないかで購入後にかかる返済負担が大きく変わってくるのです。ローンを借りられるだけ借りると失敗する初心者投資家の方は物件を買うことにばかり意識がいくことが多く、ローンを組んだ後の返済額や金利などについてはあまり細かく確認しないことがあります。そのため、金融機関の審査が通ればどんどん借りてしまうため、後で返済が苦しくなって最悪の場合自己破産になってしまうことがあるのです。融資の審査が通ると、まるで金融機関から投資にお墨付きをもらったような錯覚をしがちですが、実際はそうではなく金融機関は物件自体の担保評価も含めて審査結果を出しているに過ぎないのです。すなわち、返済できなくなったら物件を競売にかけて回収できそうな金額まで審査を通しているだけなので、その投資が成功するかどうかはそこまで関係ありません。無理なく返済していけるのかどうかは、あくまで不動産投資家自身でシミュレーションしておく必要があることをよく覚えておきましょう。リスクを回避して成功するためにすべきこととは不動産投資には多くのメリットがある一方で、今回ご紹介したように致命的なデメリットもあります。ただ、だからと言ってワンルーム投資はやめたほうがいいということではありません。実際、今の日本は銀行にお金を預けておいても増えるわけではないので、投資で運用していくという意識はとても良いことです。不動産投資は株式投資やFXとは違い、比較的相場が安定しているため、購入する物件さえ判断を間違えなければ初心者でも概ね成功しやすいと言われています。ワンルームの不動産投資に関するまとめワンルーム投資のデメリットについては放置すると致命的なダメージを受けますが、事前に認識した上で適切な対策をとることができれば、ほとんどのリスクについては回避もしくは軽減することが可能です。例えば家賃滞納リスクについても、事前に滞納した際の適切な督促方法を知っていればそこまで大きなリスクにはなりませんし、修繕積立金の値上がりリスクについても、あらかじめ織り込み済みで購入価格を検討すればよいのです。不動産投資で失敗する人の多くは、こういった重要なことを「知らずに」不動産投資を始めたことが主な原因と言えます。これからワンルーム投資を始めようと考えている方は、まずメリットよりもデメリットをよく認識した上で、どのような方法でリスクヘッジができるのかについてよく検討してから購入しましょう。