回復基調に転じたJ-REIT市場

2011のJ-REIT市場は、年初、前年の急伸を受けた反動により軟調に推移する中、3月の東日本大震災発生を受け、一時急落しましたが、その後は、日銀による潤沢な資金供給や震災からの復旧への期待などを背景に早い段階で落ち着きを取り戻す動きとなりました。

しかし、5月に入り、米国景気の先行き不透明感や欧州の債務問題、新興国の景気減速などに対する懸念材料が浮上し、8月以降は、その懸念の強まりとともに、下げ足を速める展開となりました。

年末にかけては、日米欧の中央銀行などによる米ドル資金供給拡充のための協調対応がなされたことや、米国において良好な経済指標の発表が相次いだことなどを背景に、低調ながらも持ち直す動きとなりました。

主要国の中央銀行が金融緩和を強化し、世界景気の見通しが改善する中、2012年に入り、堅調に上昇する日本株式市場に遅れながらもJ-REIT市場は回復し始めました。

そうした中、2月14日には日銀が追加の金融緩和策を発表したことなどもあり、投資家心理が大きく改善するとともに、低金利の恩恵を受けやすく、出遅れ感の強かったJ-REITに対する注目度が増したことなどから、東証REIT指数は、2月20日に昨年11月以来約3ヵ月半ぶりに900ポイント台を回復しました。

(※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。

)J-REITは、主に長期に安定した賃料を生む不動産に投資するといった賃貸事業を手掛けているため、一般の事業会社と比べて、収益予想の確度が高く、収益が安定する傾向にあり、分配金は相対的に安定しているといった特長があります。

また、不動産投資を目的として特別に認められた法人であり、配当可能な利益の90％超を配当として投資家に分配することによって、法人税が免除される仕組みになっており一般の事業会社に比べ高い分配金が期待できます。

こうした分配金の安定性などに加え、2011年のREIT価格の下落によってJ-REITの分配金利回りは上昇しており、足元においても5.6％（2012年2月20日時点）と高い水準となっています。

主要国の債券利回りなどが歴史的に低い水準となる中、国内不動産に投資を行なうJ-REITは為替リスクを負うことがないことなども相俟って、投資魅力が高まっていると考えられます。(※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。

)J-REITの投資価値を判断する指標の一つとして、REIT価格と1口当たりのNAV（純資産価値（NAV〔Net Asset Value〕))を比較する方法があります。

NAVは、REITが保有する不動産を時価評価した価格から、借り入れなどの負債を差し引いて算出されているため、REITの本来的な価値を示す指標とされています。

そして、そのNAVとREIT価格とを比較することで、REIT価格が理論上、割高なのか、割安なのかを確認することができます。

足元で、各国・地域のREIT価格はおおむね回復傾向にありますが、現状、米国を除いてはREIT価格が純資産価格を下回り（下図の「0％」以下）、割安と考えられる状態にあります。

特に、日本においては各国・地域との比較においても割安感が強まっており、注目度を高める要因となっています。

(※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。

)海外投資家は、世界経済の先行きや欧州財政問題の不透明感の強まりなどを背景に、リスク資産を圧縮する動きを強め、2011年5月以降、J-REITを売り越す傾向にありました。

しかしながら、世界経済の回復期待の高まりや世界的な株式市場の上昇などを受け、2012年1月には9ヵ月ぶりの大幅買い越しとなりました。

J-REITの売買代金（売り買い合計）に占める海外投資家の比率は、約47％（2011年・年間）とJ-REITの最大投資主体であることから、海外投資家の動向がJ-REIT市場に大きな影響を与えるとみられます。

今後、海外投資家の買い越し傾向が続くかどうかは不透明ながら、世界景気の見通しが改善する中、海外REITに比べ、分配金利回りや、資産価値からみたREIT価格の水準に割安感の強いJ-REITは、魅力的な投資対象として注目されるものとみられます。

また、J-REITの主要投資主体のひとつである国内の銀行も、J-REIT市場が反転し始めたことや、投資対象としての魅力の高まりなどを背景に、2ヵ月連続でJ-REITを買い越しています。

加えて、8ヵ月連続の売り越し主体となっている投資信託なども、投資家心理の改善などを受け、今後、売り越し圧力が後退していくと考えられることから、J-REITの需給は改善に向かうものと期待されます。なお、J-REIT市場の回復などに伴なって、J-REITの公募増資などの案件が増加する可能性が考えられます。

その場合は、短期的に需給の悪化が懸念される場面があるとみられますが、増資などによる資金調達によってJ-REITの成長に繋がる新規資産の取得が可能になることなどを考えると、中長期的にはJ-REITの収益および価格を支えるとみられます。

(※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。

)(2012年2月22日 日興アセットマネジメント作成)●日興アセットマネジメントが提供する、マーケットの旬な話題が楽に読める「楽読」からの転載です。

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