いよいよ来年は待ちに待った東京オリンピックの開催年、2020年を迎えます。東京オリンピックを心待ちにする声がある一方で、さまざまな方面から「オリンピック後は不動産が暴落するのでは」と心配する声も聞かれます。果たして2020年の東京オリンピック以降、本当に不動産は暴落するのでしょうか?そこで今回は、「暴落する」という意見のなかで、代表的なものをいくつか検証してみましょう。■ 2020年に東京でも人口が減少するから不動産が暴落?ABC / PIXTA(ピクスタ)国立社会保障・人口問題研究所が2013年に公表した「日本の地域別将来推計人口(平成 25(2013)年3月推計)」では、東京の人口が減少に転じる時期を2020年としていましたが、 最新の推計(2018年3月30日公表)では、前回より10年遅い2030年が東京の人口のピークとされています。出生率が若干改善していることや都市への人口移動が続いていることなどから、都市の人口は当初の推計よりも減少に転じる時期が遅くなっているのです。つまり、東京の人口はまだ減少期に入らないので、2020年に東京の人口減少が理由で不動産が暴落することは考えにくい、といえるでしょう。■ 2020年にZEH基準が義務化されるから不動産が暴落?pixelcat / PIXTA(ピクスタ)経済産業省資源エネルギー庁は、2016年4月18日に策定された「エネルギー革新戦略」で、「2020年までに、ハウスメーカー、工務店等の建築する注文戸建住宅の過半数でZEHを実現することを目指す」という目標を掲げました。ZEH(ゼロエネルギー住宅)とは、住宅の高断熱化・高効率設備により大幅な省エネを実現するとともに、太陽光発電などによってエネルギーを創り、年間の「1次エネルギー消費量」を正味で、おおむねゼロ以下にする住宅のことです。実は、このZEHを義務化することが不動産を「暴落」させるという意見があるのです。bee / PIXTA(ピクスタ)法律の改正や新設などによって、以前の法律であれば問題なかった建築物が新しい法律の下では違法なものとなるような場合を「既存不適格」といいます。住宅を新築する場合、ZEHの基準が義務付けされれば、その後に市場へ供給される既存住宅(中古住宅)はすべて既存不適格の住宅となります。その場合、ZEH基準を満たしていない既存住宅は資産価値が激減し、そのような住宅が大量に市場に出ることで価格も下落していくのではないかと予想されているのです。freeangle / PIXTA(ピクスタ)しかし、2019年2月15日に「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の一部を改正する法律案」が閣議決定され、「戸建住宅等に対する措置」として、「設計者である建築士から建築主に対して省エネ性能に関する説明を義務付ける制度を創設」することになりました。つまり、戸建住宅に関しては2020年にZEH基準は義務化されるどころか「建築主に省エネ性能を説明する義務」に止まることになったため、この理由で2020年に不動産の暴落が始まることはなくなりました。■ 2020年のオリンピック後に訪日外国人旅行者が激減?momo / PIXTA(ピクスタ)日本政府観光局(JNTO) によると、訪日外国人旅行者は2013年から1,000万人を超え、その後も年々増加し続け、2018年には3,119万人を突破しています。このような状況のなかではオリンピックが終わった後でも急激に訪日外国人旅行者が減ることは考えにくく、この理由で不動産が暴落することはないでしょう。■ 2020年から管理不全のマンションが増加し都心のマンションが暴落?スイマー / PIXTA(ピクスタ)少子高齢化の進行や、しっかり機能しない管理組合が増えていくこと等によって、管理不全のマンションが増加していく可能性が高いのは間違いありませんが、この問題は日本の区分所有建物がこれからどのように発展・進化するかについての大きなテーマであり、短期的な市況判断(○○年に暴落する等)とは全くの別物だと考えるべきでしょう。また、「2020年までにキャピタルゲインを狙って投資家が投資物件を大量に売りに出す」という声も聞かれますが、東京で人口減少が始まるのはまだ先であり、訪日外国人旅行者が年々増加しているなか、投資家の多くが「2020年に東京の不動産価格はピークを迎える」と考えるでしょうか?2020年を目前に控えた現在、マーケットにはまだその兆候がみられません。J6HQL / PIXTA(ピクスタ)不動産の暴落・急騰を正確に予想することは誰にもできません。実際には明日、不動産の暴落が始まるかもしれませんし、この先数十年、地価は安定して推移していくかもしれません。これから不動産取引を考える場合に大事なのは、あまり「過激なアナウンス」に影響されず自分にとって必要な時に必要に応じた取引を心がけることではないでしょうか。※参考国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成30年推計)」国土交通省報道発表「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の一部を改正する法律案」日本政府観光局「訪日外客数」
2019年05月07日いろいろな書籍やネット上で、「○○年に不動産が暴落する!」などの記事を見かけたことはありませんか?そのなかでも、とくにまとしやかに「暴落の年」と主張されているのは、「2019年」と「2022年」ではないでしょうか。では、この2つの年には何が起こり、なぜ不動産が暴落するといわれているのでしょうか?■ 2019年問題とは?ABC / PIXTA(ピクスタ)国立社会保障・人口問題研究所が2013年1月に推計した「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」によると、世帯総数は2019年をピークに減少に転じるとされていました。世帯数が減少に転じることで、住宅が供給過剰状態に陥り価格が暴落する、というのが「2019年不動産暴落説」が主張される大きな理由のひとつです。Rise / PIXTA(ピクスタ)しかし、この主張の基になった「総世帯数の減少」ですが、今年2018年1月に新たな推計が発表され、世帯総数増加のピークは2023年まで延びるという結果が出ました。つまり、世帯数減少を理由とした2019年問題はすでに回避されてしまったので、ここでは新たに世帯数ピークとされた2023年に暴落があるかを考えてみたいと思います。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)実は、総世帯数が減少に転じても、すぐに不動産が暴落するとは考えにくいといえます。なぜなら、2023年以降も人口が増え続けると推測されている地域がたくさんあるからです。国立社会保障・人口問題研究所の人口推計によると、全都道府県の人口が減少に転じるのは前回の推計よりも延びて2030年となっています。つまり、2030年までは人口が増え続ける地域(都市)があるということになります。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)これは、近年、出生率が改善されたことや、人口移動(移住)の状況を反映した結果なのですが、人口増加が続く地域では住宅の需要も一定程度継続します。そのため、人口流入が続いている地域(都市)については不動産の暴落は起こりにくいと考えられます。ただし、人口が流出していく地域では住宅需要が減り続け、不動産価格も下落していくと考えられます。■ 2022年問題とは?1988年に農地法が改正され、生産緑地の指定が始まりました。この指定を受けた土地は、固定資産税などの税金を大幅に減免できたり、相続税の納税を猶予する制度を使うこともできるのです。ただし、生産緑地の指定を受けると30年間の営農義務を負い、その土地を他の用途に転用することはできません。pixabayこの指定を受けた土地が2022年には30年目を迎え、その営農義務が外れて、税金対策などでそれらの土地が一斉に売り出されたり、アパートやマンションなどが建築されて、市場が供給過多になり、地価が暴落する、というのが「2022年問題」と呼ばれるものです。ABC / PIXTA(ピクスタ)ただ、この問題についても、すぐに不動産の暴落にはつながりにくい理由があります。2017年に生産緑地法の改正があり、生産緑地の指定から30年経過した土地について、新たに「特定生産緑地」の指定を受ければ、買い取り申出の時期をさらに10年延長することができるようになったことで、まずは急激な増税は回避されました。money/pixabayまた、この生産緑地の指定を受けた農地のなかには、前述した相続税の納税を猶予する制度を利用している生産緑地もあります。この、相続税納税猶予制度を利用するための条件が、終身営農(三大都市圏の場合)なので、買い取り申出(生産緑地の解除)をする場合は、猶予されていた相続税を支払う必要があります。つまり、そもそもこの制度を利用している生産緑地については、相続の発生などがないかぎり買い取り申出の対象外になると考えられるのです。よっちゃん必撮仕事人 / PIXTA(ピクスタ)東京都が2015年に都内の都市農業者を対象に行ったアンケートでは、この「相続税納税猶予制度の適用をまったく受けていない」という回答は約41%でした。さらに、この「相続税納税猶予制度の適用はまったく受けていない」と回答したなかで、今後の利用計画について「指定から30年経過後、すぐ区市へ買取申出したい」との回答は8.2%でした。つまり、東京都に限っていえば、2022年に買い取り申出の対象となる農地は、生産緑地の指定を受けている農地の約41%で、さらに即時買い取り申出をしたいのは、そのなかの8.2%なのです。実際にどれだけの農地が買い取り申出されるかについては「そのとき」になってみないと分かりませんが、上述した理由を考慮すれば、2022年に供給過剰といわれるほど市場に土地があふれ出るとは考えにくいといえるでしょう。HAKU-No1 / PIXTA(ピクスタ)今回取り上げた以外にも、2020年問題、2025年問題、2030年問題など、不動産の暴落をアナウンスする声は絶えません。ひとつだけ確かなことは、不動産が確実に「上がる」「下がる」などのタイミングは誰にも分からないということです。過激なアナウンスに惑わされずに、自分自身にとって最適な「売・買」のタイミングとは何かを大事にして実際の売買に臨むようにしましょう。【参考】※国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成 30 年推計)」※参議院立法と調査「都市農地の保全と有効利用」都市農地の貸借に関する制度と課題2017.11
2018年11月25日●言いたいことをすぐにパッと言えたら……WOWOWで10月19日からスタートする連続ドラマW『株価暴落』は、池井戸潤の小説が原作の金融サスペンス。爆破テロのターゲットにされた経営再建中の巨大スーパーを巡り、銀行員をはじめ、経営陣、警察などさまざまな人たちの思惑が激しくぶつかり合う。主人公である銀行マン・板東洋史を演じた織田裕二に話を聞いた。――まずは今回演じられたキャラクターについての感想をお聞かせ下さい。目的や信念に向かって真っすぐに進む主人公・板東の姿は、私たちが思い浮かべる織田さんのイメージとオーバーラップする部分が多々あるように感じられました。「台本に書かれた文字だけで見ると、確かにハッキリとした物言いは似てるかもしれないけど、板東の場合は『我慢』が先について来るんですよね。我慢して我慢して、これだけは相手に伝えないといけないから言っているのであって、自分とは全然違っているから…疲れるんです(笑)。そりゃ、言いたいことをすぐにパッと言えたら楽じゃないですか」――ということは、必然的に"耐える"演技が多かったということでしょうか。「僕が演じる板東は審査部の審査役という重要なポジションにいますが、高嶋政伸さん演じる企画部の副部長・二戸は板東の意見とは真っ向から対立している。相手の都合も分かり、自分の都合も考え、でも、ここだけは伝えないといけない、というところに来ていた板東はようやく発言するわけです。しかも、ストーリーは二つの部署の単なる意見の相違かと思っていたら、実はそうではなかったというところが面白いと思います」●描かれてるテーマは決して遠い世界の話ではない――縦に横にと、複雑に絡み合う登場人物の思惑と人間関係が、この作品の見どころの一つということですね。「組織ではよくあることですけど、板東は銀行のトップである頭取から、自分のしていることに対して『ダメだ』と言われるんです。『気持ちは分かるが、逆のことをしろ』と。当然、頭取命令ですから従わざるを得ないんですけど、頭取もはっきり『ダメ』とは言わないんですよ。『柔軟な対応を取れ』というように、言葉に含みがある。それは『もっといいアイデアがあるなら使わなくはない』とも受け取れる。ぶつかり合いつつも、相手の気分を害さずに、うまく事を進める…難しいですよね。そんな簡単にできるのならどうぞやって下さいと。でも、そういう上からの無茶ぶりって、よくありますよね(笑)」――ストーリー全体を見渡すと、単なる企業モノではないスケールの大きさと深さを感じました。「ひとつの会社が潰れれば、そこで働く人たちだけでなく、その家族にも大きな影響を及ぼすじゃないですか。ならば、間違っているんだけど会社を潰さないよう延命処置しよう、ガンの病巣を取り除く手術はせずに薬でごまかそう、とする。ちょっとそれはある意味、今の日本のやり方に似ているのかもしれない。良く言えばソフトランディングかもしれないけど、悪く言うと負の遺産をずるずると後輩たちに押しつけているのではないかと」――金融サスペンスの形をとりながら、現代日本の問題を浮き彫りにしているということでしょうか。「このドラマで描かれていることは、決して遠い世界の話ではないと思うんです。今の時代を生きる自分たちにも関係している、みんなが考えなければいけないことですよね。国民一人あたりの借金が約800万円と言われてますけど、実感がないじゃないですか。どんどん与党が変わって『ムダを排除した』といっても、結局どうなんだろう…? と。でも、他人事ではないんですよね」●「一人、ネクタイをゆるめている」という描写――自分のことだけでなく、他の人や身の回りの出来事について考えるきっかけになればいいと。「過去に作ってきた法律やルールが違うんじゃないかと、今、疑問に思い始めていますけど、実は僕らも同じことをしてしまっているのではないか、とも思うんです。そして後々、孫の代になって『おじいちゃん、おばあちゃんの世代はなんであんな法律を許したの?』と聞かれるかもしれない。その時、ただ『ごめんなさい』と謝るのか、それとも…。僕たちの身の回りには、ホントはもっと議論しなければいけない問題がたくさんあるように思うんです」――そういった状況を踏まえ、ドラマの中で板東という存在をどう見せていきたいと思いますか?「最近では会社員の方もあまり社員バッジをしないそうですが、板東はあえてバッジをしている。これは組織の中の歯車の息苦しさを象徴していますよね。あと、台本には『一人、ネクタイをゆるめている』という描写が多いんですが、それを見て、あ、彼は息苦しいんだなと。上司や融資先相手の外行きの顔が多く、息が詰まりそうな中、部下たちの前でネクタイをちょっとゆるめたりする。そんな彼がふっと気持ちを抜いた時、人間らしさというか素顔を少しでも見せることができれば。あとはひたすら我慢です(笑)」――余談ですが、ドラマファンとしては石橋凌さん、石黒賢さん、鶴田真由さんといった、かつて織田さんが共演された役者さんたちとの顔合わせには感慨深いものがあります。「気がつくと石橋さんとは20年くらい、石黒さん、鶴田さんとも長いお付き合いになりますよね。中でも、竜雷太さんに関しては、やっぱり『太陽にほえろ!』のゴリさんを見て育った世代ですから、僕も非常に感慨深かったです。それだけでなく、竜さんの芝居に対する姿勢にとても驚きました。あれだけの先輩にもかかわらず、あれほどのモチベーションや熱意で芝居に臨んでいるなんて。竜さんだけでしたからね、本番OK後、監督に『もう1回やらせて下さい』と申し出たのは。自分もああいうふうにいたいな、と思いました」出演はほかに高嶋政伸、瀬戸康史、川島海荷、平山浩行、竜雷太、鶴田真由、板尾創路、石黒賢、石橋凌。連続ドラマW『株価暴落』は10月19日(22:00~)WOWOWプライムにてスタート。全5回(初回無料放送)。
2014年10月18日池井戸潤の小説を原作にしたWOWOWのドラマ『株価暴落』の完成披露試写会が10月7日に都内で開催され、主演の織田裕二をはじめ、高嶋政伸、瀬戸康史、石橋凌、板尾創路が第1話上映後に行われた舞台あいさつに登壇した。舞台挨拶の模様メガバンクと再建中の巨大スーパーを舞台にした本作。白水銀行でスーパーの一風堂への追加融資が議題に上がるが、審査部の板東(織田)は自らの信念から追加融資に断固反対を貫く。社内での“敵”が増える中、一風堂で爆弾による脅迫事件が起き…。ドラマ『半沢直樹』やWOWOWでドラマ化された『下町ロケット』『空飛ぶタイヤ』など池井戸原作のドラマ化が続くが、織田にとっては池井戸作品初挑戦で、銀行員を演じるのも初めて。「やっと来たなという感じだった」と語り「前2作(『空飛ぶタイヤ』『下町ロケット』)を観せていただき、このチームとやれると興奮しました」と喜びを口にする。高嶋が演じた二戸は、銀行内で板東と敵対し、様々な策略を仕掛ける。ふたりの対決は大きな見どころだが、織田と初共演となった高嶋は「初日を迎える前に3回は夢に織田さんが出てきました。セリフが出てこないという恐ろしい夢で、織田さんが(怒った口調で)『次、誰?』と言って、ますます出てこなくなるんです。怖くてしょうがなかった」と苦笑交じりに明かす。いざ、現場で実際に対峙してみると「織田さんの目を見てやり合うと、いかに板東という役を愛し、細やかに緻密に作ったかが分かって、そこから二戸が生き生きと動き始めました」と明かす。織田はそんな高嶋について「日々、輝いていって楽しそうに悪を満喫していてうらやましかった」と羨望を口にする。板東は言いたいことをズバッと言っているように見えて「誰も言わないことを言わざるを得ないので、だいぶ気を遣ってる」と分析。客席を見渡し「みなさんも会社でそういうことあるんだろうと思います」と実感のこもった言葉を漏らし、笑いを誘っていた。また、織田と石橋は1994年放送のドラマ『お金がない!』以来の共演。織田は久々に再会した石橋について「相変わらず、タフさとクールさを持ち合わせていらっしゃった」と20年ぶりの再共演の喜びを語っていた。連続ドラマW『株価暴落』10月19日(日)放送スタート毎週日曜夜10:00 全5話(第1話無料放送)
2014年10月08日あなたは恋人との会話の中で、どんなことに気を付けていますか? 「身近な存在だから」「慣れているから」と言いますが、話題によってはあなた自身の株を大暴落させる危険性も。「突っ込みたいけど危険!」そんな恋人との、親しき仲にも礼儀あり!な危険な話題をお伝えします。 ■1. 仕事や給料のこと女性なら誰しも気になる男性のお給料。いつか二人が将来家族として結ばれるとしたら、そこは外せないくらい重要なポイントでもあります。また、仕事についてもやっぱり興味深いですよね。でも絶対に突っ込んではいけないのはお給料のこと。彼が自分で選んだ仕事。その待遇が悪かったりすれば、どうしても不満に思ってしまったり、突っ込みたくなったり、色々な思いや疑問もあふれてくるかと思います。でも金銭感覚は皆違うもの。あなたの軽い一言が、彼に大きな衝撃を与えてしまうこともあるんです。また、「こいつ、人の給料なんか聞いて来てやらしい女だな」など、そんなつもりはなくてもとんでもない誤解を招いてしまう場合も。つまり、自分から伝えてこない限り、聞かない方がベター。 ■2. 家族のこと私も大人になってから学びましたが、家庭像というものはそれぞれ理想の形も違い、また育ってきた環境も全く異なるもの。だからこそ自分と比べることは意味がありませんし、理想を相手に求めたり強制したりすることはNG。場合によってはあなたのひょんな一言が、相手のご家族全員を否定することにもなりかねません。育った環境や家族は、自分で選べるものではありません。あなたが何を言おうと、変えられないことは言わない方がいいということです。 ■3. 過去のことよく「元カレが」「元カノが」と言うのを耳にします。女性も男性も過去の恋愛や恋人は気になるものではありますが、そこはもう、言い出したらお互いキリがありません。時に間違えたり、失敗したり、そんな経験を積んできての今の「相手」です。今でも昔の恋人と密接な関係がある等、あなたに直接的な障害がなければ責めたところでお互いの関係を悪化させるだけ。この年代になって何もない方が逆に問題、と捉えドーンと構えましょう。 いかがでしたでしょうか? 誰でも一度は気になったり、聞きたかったりすることだと思います。ちなみに、私は誰に対しても、この3点はあまり触れないでコミュニケーションを取る様に心がけています!
2014年07月05日最近のメディアで話題になったことの一つに、三菱東京UFJ銀行が作ったという、日本国債の暴落に備えた「危機管理計画」があります。国内外の金融機関に在籍していた者として、まずこの話題を目にした際の最初のリアクションは「え?」という感じです。どこの銀行とて、誰に言われなくても危機管理計画などは当然しているものです。国債にしても為替にしても、こうした相場モノに手を出した瞬間から危機管理はされており、危機管理がされてなければ手が出せるわけがない、と言ってもいいでしょう。市場取引をする大前提として、相場に参入するということは、価格がいくら動けばいくら儲かる、いくら損をするというのを考えた上でのことですから、期待する収益に伴うリスクを考えずに、つまり危機管理なしで取引するなど、まずありえません―。これはディーラー目線での話。特に海外の金融機関では顕著ですが、いくらまでポジション(持ち高)を持ってよいのか。そして儲かる分にはよいにしても、1日単位ではいくら損をしてよいのか、1週間ではいくら、1か月ではいくらまで、とディーラー1人1人に細かく損失の許容額までもが規定されています。オーバーをしないように細心の注意を払って取引をしていますし、仮に規定以上の損失が出れば、その時点で取引は終了となります。危機管理もせず無防備に市場取引に参加させることなど、金融機関ではありえません―。これはディーリング・ルームの管理者目線。さらに銀行全体としても、銀行は預金を預かり(「Liability」ライアビリティー)それを何らかに貸し出しをして(「Asset」アセット)収益を上げますから、資産負債管理(「Asset Liability Management」の頭文字をとって「ALM」と呼びます)が基本です。自分たちが貸し出している資金(国債を銀行が買うということは替わりに資金を国に貸し出すことになります)については、いったいどれぐらいのリスクが存在するのか、金利が1%上昇したら、5%上昇したら、10%上昇したらどうなるかと常に検証をしています。その正式なレポートが1週間なのか、1月なのか、その呼称も銀行ごとに違うかもしれませんが、私自身も米系金融機関に在籍していた際に、『contingency(偶発、不測の事態) plan』という報告書を作成していました。金利の変動によって支店全体の帳簿残高がどう変化するかを示したレポートです。2001年の同時多発テロ以降、特に厳しく報告が義務化されたように記憶しています。というわけで、『危機管理計画』を銀行が今になって作ったということはまずありえないと思います。最大約42兆円もの国債を保有する三菱東京UFJ銀行が、金利が上昇した際のリスクを想定するのは当たり前で、以前からあるはずの『危機管理計画』についてなぜ今さら話題に取り上げているのか? と疑問が生じるのです。また、安住財務相が昨年10月31日からの為替介入について「(1ドル=)75円63銭で介入を指示し78円20銭でやめた」と口を滑らせた、あるいは手の内を見せるなどもってのほか、という各種メディアの論調についてですが、個人的には為替介入が国民の資産を使っている以上は、ある程度の期間が経過した時点で為替介入の詳細については公表されるべきだと思っています。使途を明確にすることが、無駄遣いを防ぐ最良の手段であるからです。そして、介入のあった数日間のドル円相場の値動きを見ていれば、75円60銭近辺で介入を指示して78円20銭でやめたことなどわかるはず。ですから、目くじらをたてて騒ぐことでもなく、同じ騒ぐのであれば介入したレートではなく、むしろ介入自体についてではないですか? と聞きたくなるのです。財務省は2月10日に国債や借入金、政府短期証券の残高の合計が2011年12月末で958兆6,385億円となり、過去最大を更新したと発表しました。『危機管理計画』の報道が政府債務の金額の発表と前後していたことから、これまで国債の最大の買い手である銀行でさえも国債の急落に備えているのだから、消費税を上げて財政を健全化しないと大変な事になる、というメッセージが含まれていると”裏読み”できますが、この政府短期証券には今回の為替介入10兆円分が入っている計算です。これまでの累積介入額で考えれば100兆円にも上ります。政府の借金が増大して困るというならば、過去40年間ひたすら円高になってきた経緯を考えても、為替レートが円安に振れるわけでもなく、借金が増えるだけで効果が期待できない為替介入などしない方がよいわけです。もちろん、相場は上がったり、下がったりするものですから、今回の介入によって得たドルが円安となった段階で含み益をもたらす可能性は大いにあります。しかし、1998年を最後に米ドルの売り介入は実施されていません。持ったままで値段が上がっても売るつもりがないのであれば、借金だけが日本国民の手元に残ってしまいます。公共のサービスをタダで受けようなど思うのは間違っています。ただ、必要となる負担は当然義務として担うつもりだが、一方で無駄遣いをしておきながら足りない分は消費税で賄おうとするのが納得できない、という国民の皮膚感覚は正しいと言えるでしょう。国債にしても為替介入にしても、いずれにしても問題にするポイントが少々ずれているために、「何だかよくわからないけど、額面通りにはどうも受け取りにくい」という皆さんの声はもっともだと思います。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年02月16日