住宅の寿命=法定耐用年数ではない。最近注目されている期待耐用年数とは？

や銀行などの金融機関が建物を評価する場合、一般的には原価法（いま新築したと仮定した建物価格から老朽化した分を差し引く方法）が用いられます。

これまでこの原価法では商慣行として法定耐用年数を採用していたため、木造住宅の場合、築後20年超でほぼ価値ゼロと評価されてきた建物価格ですが、先述の期待耐用年数を用いることで「質の高い建物」については20年を超えても建物に価値（価格）が付くことになるのです。

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2014年に国土交通省が公表した「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」では、木造であっても一定の劣化対策（構造躯体等）を講じた住宅では50～60年程度の耐用年数、さらに長期優良住宅の認定を受けたものであれば、なんと「100年」程度の耐用年数（基礎、躯体）を想定しています。

上記の指針を受け、すでに公益財団法人 不動産流通近代化センターが提供する「戸建住宅価格査定マニュアル」では、2015年に内容を改定し、質の高い住宅、良好な維持管理やリフォーム等が適切に行われている住宅などはその性能に応じた耐用年数を設定して査定価格に反映しています。

■ ただし、売買する場合には注意が必要

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