築20年の物件は選ぶな！不動産投資で儲けるための8つのルール

といえるそうです。

■4：賃料単価から資産の再現性を測る

地方になればなるほど、賃料単価（賃料（共益費込み）÷貸床面積（坪））が安くなって、賃料収入に対して諸費用が占める割合も高くなるそう。

地方の鉄筋コンクリートマンションでは費用が40～50％近くを占めているケースも多いとのこと。著者は、地方の物件の「賃料単価」の低さは見過ごすべきでないといいます。

■5：赤字で売却しても損しないこともある

「完済まで20～25年くらいのローンを組んで不動産に投資し、それから10年くらいが経過すると“バラ色”の状況が訪れるケースがある」と著者。

それは、売却価格は薄価より低いけれど「ローン残高＋自己資金」よりも高いというバランスになった場合です。

数式だと、「薄価＞売却価格＞ローン残高＋自己資金」となります。買った金額よりも安く売ると損をしているように感じてしまいそうですが、そんなことはないそう。会計上は赤字に陥っていても、実際のお金の出入りの収支は黒字になるというのです。

つまり、出て行くお金（ローン残高＋自己資金）よりも入ってくるお金(売却価格)のほうが多く、手元にお金が残るのですが、薄価よりも安い転売価格で処分できると会計上は赤字になるので税金も納めなくて済むのです。