【子育てパパ・ママのための、お金の習慣】借り換えの常識が変わった？ 住宅ローンメンテナンス３つのポイント

一般的に、保証料は借入額の2％（＋税）、事務手数料は3万円（＋税）です。借入額が1,000万円であれば、24万1,500円もかかることになります（消費税5％で計算）。抵当権設定登記手数料等と合算すると、34万6,000円の出費です。「金利1％、返済期間10年、借入額1,000万円」にかかる利息は51万2,494円ですから、「金利差1％以上、返済残期間10年以上、ローン残高1,000万円以上」を借り換えの目安とすれば、借り換え先選びに時間を割かなくても、メリットを享受することができます。

しかし、保証料と事務手数料、全額繰上返済手数料は金融機関によって格差があります（保証料と事務手数料は表2参照）。保険と同様に、住宅ローンも「調べて選ぶ」ことで無駄な支出を軽減させることができるのです。金利差が1％未満でも、返済期間が10年未満でも、ローン残高が1,000万円未満であっても、借り換えを検討する価値があるのはこのためです。

表2：保証料と事務手数料比較　

借入額1,000万円、返済期間10年の場合

※筆者作成（2014年2月20日現在）
※1：付帯サービスにより金額が異なる

保証料、事務手数料、金利の３点に注目する

借り換え先を選ぶ際には、保証料、事務手数料、金利の3点に注目しましょう。

手持ち資金が心許ない場合には、保証料無料のローンからチェックします。保証料ありの住宅ローンの中にも「借入時の支払いがなく、金利が0.2％上乗せになる仕組み（保証料内枠方式）」のものもあるので、選択肢に入れておきましょう。一方、保証料無料の中には、事務手数料が「借入金額×2％（＋税）」となっているものもあります。この場合、借入額1,000万円なら20万円（＋税）、2,000万円なら40万円（＋税）かかります。借入額によっては保証料以上に負担が重くなることもあるので、気をつけてください。

手持ち資金に不安のない場合は、返済期間に応じて「保証料＋事務手数料」を重視するか、「金利」を重視するかを決めます。返済期間が10年以上残っている場合は、金利差の影響を受けやすいので「金利」から、10年未満の場合は「保証料＋事務手数料」からチェックしていくのがスマートです。