くらし情報『4月から創設される「田園住居地域」って何?都市部の農地どうなるの?』

4月から創設される「田園住居地域」って何?都市部の農地どうなるの?

2018年3月13日 07:30
 

平成30年4月から、新たな用途地域として「田園住居地域」が創設され、従来の12種類から13種類になります。「田園住居地域ってどういう地域?」「何のために創設されるの?」と疑問に思う人も多いと思います。そこで今回は、まず用途地域の解説から田園住居地域とは何か、田園住居地域創設の背景などを、わかりやすくご説明します。

用途地域とは?

用途地域とは、都市計画法によって定められた12の地域(平成30年3月現在)のことをいいます。都市計画法は都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的として定められているものです。

わかりやすくいうと、住宅専用地域に深夜営業の店舗や施設はできてほしくないものです。また、騒音や匂いを発する工場などが建てられても困ります。このようなことのないように、都市計画法では用途地域を区分して、用途地域内で建築可能な建物や規模などを規制しています。

用途地域は、以下のように7つの住居系地域、2つの商業系地域、3つの工業系地域に分けられています。

【住居系】
・第一種低層住宅専用地域
・第二種低層住宅専用地域
・第一種中高層住宅専用地域
・第二種中高層住宅専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域

【商業系】
・商業地域
・近隣商業地域

【工業系】
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

それぞれの用途地域内では建築物や工作物の用途が制限されています。例えば第一種低層住宅専用地域は、用途地域の中で最も厳しく規制されていて、低層住宅や低層の共同住宅・幼稚園・小中学校・高校・公衆浴場・診療所・図書館・寺社・老人ホーム・巡査派出所やその他公共上必要な建築物に限り建築可能となっています。

新たに創設される田園住居地域とは?

農業の利用の増進を図り、農地と調和した低層住宅に係る良好な住居環境の保護を目的として田園住居地域が創設されました。農地を都市の構成要素として本格的に位置づけられた制度で、これまで7つであった住宅系地域が8つになります(全体では13になる)。都市農地の保全と活用のため、生産農地法・都市計画法・建築基準法において以下のように改正されています。

・生産緑地地区の一律500㎡の面積要件を300㎡に引き下げ。・低層住宅専用地域をベースに農業用施設(直売所や農家レストランなど)の設置を限定的に許容。
・田園住居地域の創設により、地域の特性に応じて建築規制・農地の開発規制を行い、従来の生産緑地買取り申出(都市計画決定後30年経過により所有者は市町村に買取り申出が可能になる)を10年先送りする特定生産緑地指定制度(所有者の意向を得て)を創設。10年経過後も改めて所有者の同意を得て、繰り返し10年延長できる。

田園住居地域創設の背景

田園住居地域創設の背景には、2022年問題があります。2022年問題とは、生産緑地として指定されている全体の8割の農地が2022年に、30年間の営農義務から解かれることになり、自治体に買取りを申請できるようになります。

自治体が買取りをした場合は公園等に整備されますが、現在の自治体の財政状況では買取りが困難なため、税制の優遇がなくなった生産緑地は、固定資産税が払えない、農業の後継者がいないなどの理由により、多くの農地が宅地として市場に放出されることになるでしょう。

そうなれば都市周辺の環境が激変し、緑がなくなってしまうことになります。また、土地が供給過多になり地価が下落するとともに、既にさまざまな対策が必要とされている住宅ストック問題や空き家問題が一層深刻化する可能性につながります。

田園住居地域は、都市周辺の生産緑地を残すための具体策のひとつとして創設され、田園住居地域に指定されたものについての農地課税は、現行制度と同様の措置を講ずるとされています。

国は高度成長期、都市部の宅地不足を補うために、農地を宅地化することを推進してきましたが、現在は逆に農地保存のための施策がとられています。とはいえ、2022年はもう目の前。農作物の生産だけでなく、都市の住環境の維持や災害時の避難場所としての役割を担う都市周辺の農地は、今後どのように変化していくか注視したいですね。

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