リノベーションというと「中古マンションを購入してリノベーション」というイメージが強いかもしれませんが、すでに自宅をお持ちの方は今住んでいる自宅をリノベーションする、というケースもあるでしょう。リノベーション会社「EcoDeco」の社員で、8年住んだ自宅マンションをリノベした経験を持つ岡野真弥さんに、自宅リノベのお金(住宅ローン)について詳しく聞いてみました。■ リノベーションのみでも住宅ローンが使える不動産の購入とリノベーションを合わせて行う場合は、リノベーション費用も含めて住宅ローンを借り入れし、リノベーションのみの場合はリフォームローンで借り入れをする。そのようにイメージする方も多いでしょう。また、リフォームローンは金利が高く、借入期間も短いため、住宅ローンと比べると損をするというイメージをお持ちの方もいるかもしれません。ですが、実はリノベーションのみの場合でも住宅ローンとして借り入れができるのです。現在の岡野さんの住まい(撮影山田耕司)8年前に購入した自宅マンションをリノベーションするにあたり、岡野さんが新たに借り入れしたいのはリノベーション費用のみでした。そこで、「今の住宅ローンを借り換えして、そのタイミングでリノベ―ション費用も合わせて借りる」というやり方で、金利をなるべく抑えながら資金計画を立てました。ざっくりまとめると「現在A銀行で住宅ローンを借りていて残債が2000万円。リノベーションの見積額が1000万円」だとしたら、「B銀行で住宅ローンの借り換えをする際に3000万円で申請する」という内容です。こうすれば、より金利の低い住宅ローンでリノベーション費用を借り入れることができます。■ 借入期間は35年にならないので注意!住宅ローンは最長35年の借入期間が設定でき、月々の支払い額を抑えられるという利点があります。借り換えの場合も同じく、最長借入期間は35年。ただし、住宅ローンの借り換えと同時にリノベーション費用を住宅ローンにまとめる、というやり方の場合、最長借入期間は35年にはならないのです。なぜなら、借り換えた住宅ローンのスタート時期(1年目)は「自宅を購入した時期」まで遡ってみなされるから。岡野さんの場合、現在の住宅ローンを借りたのが8年前なので、借り換えをした場合、8年前を1年目とみなして最長35年間となります。つまり、借り換えた住宅ローンは最長借り入れ期間が27年(35年ー8年)ということに。岡野さんの場合はまだ27年あるのでやりくりができそうですが、仮に自宅を購入して20年後、子どもの独立を期にリフォームを、となるとどうでしょう。住宅ローンの借り換えでリフォーム費用もまとめて借りたとして、最長の借入期間は15年(35年ー20年)。15年で不動産の残債とリフォーム費用を返済することができるかどうか、検討が必要になります。タイミングによってはこのようなことになるので、リノベーションや借り換え時期は計画的に考えた方がよいでしょう。■ 「自宅をリノベ」は資金計画にメリットあり不動産購入のタイミングで住宅ローンを申し込む場合、不動産の売買契約に進むために「住宅ローン事前審査」が行われます。事前審査は、売主側に「ちゃんとお金を払える(借りられる)ので契約しましょう」と示すために必要なステップです。そして、事前審査では「総額いくら借りたいか」を提示しなければならないので、このタイミングで「リノベーション費用としていくら借り入れをするか」も決まっていなくてはいけません。つまり、リノベーション設計がスタートしたばかりの時点で、すでに予算が決まっていなければならないのです。プランニング中により良い設備を入れたくなったり、解体によって追加工事が必要になったりなど、予算が予想外に増えることも考えられるため、この時点でリノベーション予算を決めるのはなかなか難しいもの。ところが自宅リノベの場合は、そんな悩みは不要です。すでに不動産は持っていて不動産売買との絡みがないため、住宅ローンの事前審査は不要。リノベーション計画を立てて、工務店から見積もりが出てきたタイミング(=リノベーション予算確定のタイミング)でローン申請をすればいいのです。ですので「工務店に見積もりを取ったら大きく予算オーバー。どうしよう、借入額が足りない…」ということになりません。■ 途中で予算がアップしても、借入額を変更できる岡野さんがリノベーション予算を把握する際は、時間がなかったため、ざくっと作った平面計画とラフスケッチ(上記写真参照)で工務店に概算見積もりを出してもらい、それを持って銀行に行ったそう。ざっくり過ぎたので、「正式な見積もりを出してもらったら300万円ほど高くなった」そうですが、まだ借り入れの契約(金消契約)をしていないので、借入額の変更(再審査)が可能でした。この点も自宅をリノベーションする際のメリットで、中古マンションを買うと同時にリノベーションを行う場合とは大きく異なります。■ 自宅リノベするなら、住宅ローンの借り換えが有効な場合が多い自宅を購入済み、もしくは何年か住んだ自宅をリノベーションする場合、リフォームローンは高金利だから損、というイメージがあるかもしれません。ですが、岡野さんが教えてくれたように、住宅ローンの借り換えを行うことによってリフォーム費用の金利も抑えられますし、スムーズかつフレキシブルに資金計画を立てられるというメリットもあります。自宅リノベを検討している方は、住宅ローンの借り換えも検討してみてください。取材協力/EcoDeco
2020年04月17日無担保で借りられるリフォームローンは審査に通りやすいといわれますが、住宅ローンとは違った金利率や返済期限が設定されているため注意が必要です。税金がお得になる制度や、毎月の返済額をシミュレーションする方法などもあわせて紹介します♪リフォームローンとはマンションや戸建てのリフォームを行うにあたって、まとまった資金が準備できないときに重宝するのが『リフォームローン』です。住宅ローンの1種ですが、条件などにいくつかの違いがあります。住宅ローンの場合は、債務者が返済できなくなったときに備え、土地や建物を担保に入れる必要があります。対してリフォームローンは『有担保型』か『無担保型』のどちらかが選択可能です。無担保型を選べば、抵当権設定費用などの諸費用は発生せず、金融機関は債務者の返済能力や収入などを信用して貸付をすることになります。もちろん、返済が滞れば個人信用情報機関に履歴が残り、最終的に自宅などが差し押さえられる可能性はゼロではありません。無担保型のリフォームローンは、「リフォームはしたいが、いくらかの資金は手元に残しておきたい」という人にぴったりの方法といえるでしょう♪無担保のリフォームローンは、住宅ローンのような保証(担保)がないため、金融機関側のリスクは必然的に高くなります。そのため、有担保型よりも借入額の上限が低く設定されているのが特徴です。融資元や世帯年収などによっても異なりますが、住宅ローンの借入額は500~5,000万円、リフォームローンの場合は、50~1,000万円程度が相場でしょう。リフォームローンも住宅ローンと同様に、貸金に対する利子を支払う必要があります。金利には固定金利・変動金利・固定金利選択型があり、どれを選択するかで金利額は変わってくるといえるでしょう。住宅ローンの金利は1%を切るところも多いですが、リフォームローンはそれよりも割高に設定されているのが通常です。金利が高い理由の1つに、リフォームローンが無担保であることが挙げられます。契約手続きの流れ上記では住宅ローンとリフォームローンの違いを説明しましたが、契約時に『審査』がある点は両者に共通しています。金融機関選びから支払いまでの『契約の流れ』を確認してみましょう。まずは、借入先の金融機関を選び、仮審査を申し込みます。金融機関を選ぶときは、借入額・金利タイプ・返済方法などが自分に合っているかを確認してください。不明点がある場合は、金融機関に足を運び、見積書をもらうのもよいでしょう◎最近はネット上で手軽に仮審査の申し込みができるところが増えています。『インターネットの仮審査』は24時間いつでも申し込みが可能で、申込時の質問がそのまま審査項目に反映されます。申込時は、手元に以下の資料を用意しておくのがおすすめです♪●前年度の年収や勤続年数●勤務先の情報(住所・電話番号・資本金の額・従業員数など)仮審査の申込後に、郵便などで審査結果が通知されます。仮審査に通った場合は、いよいよ金融機関の窓口での正式な申し込みおよび本審査です。正式な申込時は、仮審査合格通知に加え、『本人確認書類』『収入証明書』『資金使途の確認書類』などを持参しましょう。このほかに、別途必要な書類の提出を求められるケースがあります。仮審査が通ったとしても、本審査が必ずしも通るとは限りません。年収・勤務先情報・借入時と返済時の年齢・健康状態などを考慮して審査が進められます。本審査を通過し、借入れの許可が下りると、本人の金融機関の口座にお金が振り込まれ、さっそくリフォーム会社への支払いが行われることになります♪リフォーム費用の支払い方法および支払時期は、リフォーム会社との契約時にしっかりと相談しておくべき項目です。以下は支払い方法の一例です。●リフォーム後に一括払い●契約時に着工金を払い、リフォーム後に完工金を支払う●リフォームの進捗に応じて中間金を払うリフォーム完了後には、問題がないかをすみずみまで確認し、必ず『完了報告書』を受け取るようにしましょう。事務手数料や印紙代など、リフォーム代以外の費用も確認しておくと安心です♪住宅ローンを組んでリフォームする場合リフォームローンは、担保を必要とせず、審査が比較的通りやすいのがメリットです。一方で、リフォームにも住宅ローンが活用できるのを知っていますか?住宅ローンの特徴や向いているケースについて解説していきますね。リフォームでは、リフォームローンのほかに、住宅ローンが活用できます。住宅ローンは、家や土地などの担保を必要とする分、借入金の上限が高く設定されているので、1,000万円を超える大規模なリフォームに向いているでしょう。また、中古物件を購入し、同時にリフォームを加える場合にも住宅ローンが有効です。返済期限が5年や10年のリフォームローンに対し、住宅ローンは最長で35年と、時間的な余裕があります◎長い時間をかけてコツコツと返済できるので、新築同様の大規模リフォームをしたい人にぴったりです。前項でも述べましたが、住宅ローンはリフォームローンよりも金利が低く設定されており、金利率の相場は0.5~2.5%前後となっています。リフォームローンの金利率が2.5~4.5%だとすると、毎月の支払額も大きく変わってきますよね。借入額が大きくなればなるほど、その差は顕著です!なかでも金利が安いのがネットバンキングで、地方銀行、都市銀行と続きます。リフォームローンの場合、金利のタイプ(固定・変動・固定選択型)が選べないケースがありますが、住宅ローンの場合は、ライフプランや家計の収支に合わせて自由に選べるものがほとんどです♪今現在、住宅ローンを返済中で、さらにリフォームを考え中という人は、リフォーム資金と合わせて、住宅ローンの『借り換え』を行うとよいでしょう。今まで高金利で組んでいた住宅ローンを他の金融機関で低金利で組み直し、毎月の返済額を減らすことを『借り換え』といいます。借り換え時に、リフォーム資金を住宅ローンに合わせることで、リフォームローン単体よりも、低金利で返済ができるようになるのです♡低金利に加え、返済期限が長期になる点も大きなメリットでしょう◎「一度契約したものを自分の都合で変えていいの?」と疑問に思う人もいるかもしれません。しかし、住宅ローンにおいては、借り換えを制限する決まりはなく、逆に、この方法を知らないと、大損をしてしまうケースもあるのです。リフォームローンと住宅ローンの審査の違い無担保のリフォームローンと住宅ローンでは、審査にいくつかの違いがあります。リフォームローンは審査に通ったが、住宅ローンはNGだったというケースも少なくありません。住宅ローンに比べ、リフォームローンは審査のハードルが低めの傾向があります。返済が可能かどうかを判断するため、年齢や年収などがチェックされますが、基準はそれほど厳しくないようです。大手金融機関の場合、年収が200~300万円以上で、少なくとも1~2年以上の勤労年数または事業収入があることが求められます。最も重視されるのが『完済時の年齢』で、多くの金融機関では80歳を上限にしているケースが多いようです。借入時の年齢が高くても、健康で仕事を持っていれば、通過する可能性は十分にあるといえるでしょう。一方、住宅ローンは、リフォームローンよりも厳しい通過基準が定められています。住宅ローンは、審査が厳しいぶん、審査期間も比較的長めです。審査内容はリフォームローンの場合とほぼ同じですが、『担保評価』や『借り換え』なども審査項目の範囲になるでしょう。まず仮審査を行い、次に窓口での本審査を行います。仮審査は一般的に3日~1週間程度、本審査は2~3週間ほどをみておきましょう♪金融機関を選ぶときのポイント金融機関を選ぶときは、1社だけでなく複数を比較・検討してみることをおすすめします。金利はもちろん、必ず確認すべきポイントを解説していきますね!リフォームローンはできるだけ金利の低いものを選ぶのが原則です◎一方で、金利の低さ以外にも確認すべきチェックポイントがあります。●金利に保証料が含まれているか●金利や保証料以外の費用はいくらか●団体信用生命保険の有無や、保険料の負担について債務者が返済できなくなった場合、保証会社が債務者に代わってローンを立て替えるという機関保証があります。債務者は借入の際に『保証料』を支払う必要がありますが、金利に保証料が含まれているのが通常です。上乗せされる保証料やその他の費用がないかを確認しましょう。『団体信用生命保険』は、債務者が死亡したときや大きな病気や障害を患ったときに、代わりにローンを完済してくれる保険です。金融機関によっては加入を必須とし、保険料を負担してくれるケースもあります。〔りそな銀行〕では、インターネットバンキング《マイゲート》を利用し、さらに借入中の住宅ローンと同一の口座で《りそなリフォームローン》を組むと、金利が店頭表示金利より1.5%割引されるという『金利特典』をもうけています。また、〔三菱UFJ銀行〕では、住宅ローン利用者は、《ネットDEリフォームローン》の通常金利が0.5%割引になるという金利優遇を提示しています。(※2019年2月時点)住宅ローンとリフォームローンを同時に利用する場合は、できるだけ金利優遇のある金融機関を選ぶのがお得ですね♪《りそなリフォームローン<WEB申込型>》の詳細はコチラ♪《ネットDEリフォームローン》の詳細はコチラ♪〔ろうきん(中央労働金庫)〕では、以下の人に対する金利優遇があります。●中央労働金庫に出資している団体会員の構成員●生協会員の組合員および同一生計家族●関東1都7県の一般の勤労者期間が定められていますが、期間中は優遇的な金利率が適用されます。さらに、対象者の保証料はすべてろうきんが負担してくれるのがうれしいポイントです♡変動金利型と固定金利型から選択でき、融資金額の上限は2,000万円、期間は最長20年間なので、余裕をもったリフォームプランが立てられるでしょう♪毎月の返済額の概算を知るには?リフォームのプランが決まったら、毎月の返済額を算出してみましょう。簡単に金額がシミュレーションできるサイトもありますよ◎ローンを返済するには、以下の2つの方法があります。●元利均等返済:毎月の返済額が一律になる返済方法●元金均等返済:元金額が一定になる返済方法どちらの返済方法が合っているかは、毎月の返済額を算出するとわかりやすいです。しかし、計算は複雑で、数字が得意でない人は途中で間違ってしまう可能性があります。返済額や住宅ローンの借入可能額の計算は、各金融機関のサイト上にある『ローンシミュレーション』を活用しましょう。『住宅ローン返済額シミュレーション』では、借入金額・ボーナス月の返済額・借入期間・金利方式などを入力すると、一瞬で毎月の返済額がわかるので、とても便利です♡返済期間5年以上のローンで税金がお得住宅ローンには、所得税や住民税の減免が受けられる『特定増改築等住宅借入金等特別控除』というものがあります。この『特定増改築』とはどんな増改築が含まれるのか、チェックしていきましょう♪まず1つめは、個人が住宅ローンを利用して『省エネ改修工事』を行い、一定の要件を満たした場合に、特別控除が適用されます。『省エネ改修工事』とは、断熱改修工事とそれに伴う修繕・模様替えの工事を指し、『改修後は、住宅全体の性能等級が改修前より1段階以上上がること』『費用の額が50万円を超えるもの』など、さまざまな条件があります。控除期間は5年間で、控除を受ける最初の年分と2年目以後では、適用の手続き方法が異なるので注意しましょう。控除額の計算方法や手続き方法の詳細は国税庁のHPで確認できますよ♪詳しい制度内容についてはコチラ♪借入金で『バリアフリー改修工事』をした場合も特別控除が適用されます◎省エネ改修工事と同様に、一定の要件をすべて満たすことが必要です。高齢者や障がい者の自立した日常生活を助けるのが目的のため、改修する人が『要介護または要支援の認定を受けている』『高齢者の親族と同居している』『50歳以上』などの条件に該当していなければなりません。具体的な工事内容としては、通路の拡張工事や浴室・便器の改良・出入り口の改良など多岐にわたり、費用額は50万円以上、控除期間は5年間と定められています。詳しい制度内容についてはコチラ♪借入金で『多世帯同居改修工事』をした場合にも特別控除が適用されます。『多世帯同居改修工事』とは、祖父母・父母・子世代など多世代が同居しやすいように住宅を改修することで、適用は、自宅に調理室・浴室・便所または玄関のうち、いずれか2つ以上がそれぞれ複数になる場合に限ります。費用額は50万円以上、控除期間は5年間です。なお、省エネ改修工事・バリアフリー改修工事・多世帯同居改修工事のすべての条件を満たしている場合は、控除適用はいずれか1つを選ばなければいけません。すべてが適用されるわけではないので注意してくださいね♪詳しい制度内容についてはコチラ♪返済期間10年以上のローンで税金がお得返済期間が10年以上のローンで増改築等をした場合は『住宅借入金等特別控除』が適用になります。上記で紹介した各特別控除同様に、さまざまな条件が付いているので、詳細を確認していきましょう。『住宅借入金等特別控除』は、住宅ローンでマイホームを新築・増築・大規模修繕をした人が対象で、控除期間は10~15年です。控除条件は数多く、すべてを満たしていなければ適用になりません。たとえば、以下のような条件があります。●特別控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下●工事費用の額が100万円以上で2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用●分割返済で10年以上にわたる増改築などのための借入金や債務がある投資用物件には適用されず、マイホームのみの適用です。仕組みや控除の条件を正確に把握して、少しでも金利負担を減らしましょう♪『住宅借入金等特別控除』は確定申告時にかかわるものです。適用を受ける1年目と次の年では、手続き方法が異なる点に注意しましょう。最初の年は、以下の書類を添付し、確定申告時に管轄の税務署に提出します。●住宅借入金等特別控除額の計算明細書●住宅取得資金にかかわる借入金の年末残高等証明書●家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し●補助金、住宅取得等資金の額を証明できるもの(該当者)●源泉徴収票(給与所得者)●建築確認済証・検査済証の写しまたは増改築等工事証明書(該当者)2年目以降は、『住宅借入金等特別控除額の計算明細書』と『住宅取得資金にかかわる借入金の年末残高等証明書』を添付して提出すればOKです◎給与所得者は、年末調整で控除が適用となるので、勤務先に書類を提出する必要があります。まずはシミュレーションから!リフォームのローンは、規模によって適した借入先が変わってきます。小規模の場合は無担保のリフォームローンがおすすめですが、規模が大きくなる場合は有担保型のリフォームローンや住宅ローンを活用しましょう。税制上のお得な制度を理解して、少しでも返済額を減らすのがポイントです♪まずは、各金融機関で提供しているシミュレーションなどを利用して、資金計画を立てるところからはじめましょう!【無料】見積もり・比較でリフォームが安くなる!
2019年02月16日常陽銀行は9日から、「常陽エコリフォームローン『創電スタイル』」特別金利を実施している。期間は2013年3月31日申し込み分まで。同行のリフォームローンの店頭金利は年2.975%(8月1日現在)だが、「常陽エコリフォームローン『創電スタイル』」の場合、借入から完済まで一律年1.4%が割引されて年1.575%の特別金利が適用される。金利はいずれも変動金利。『創電スタイル』の金利割引対象となるのは、「太陽光発電システム」「エネファーム」「エコウィル」の3つの家庭用発電設備で、これら3つのいずれかを購入、それに伴う増改築、設備費用に利用できる。融資金額は、所要資金の範囲内で最高500万円以内。融資期間は10年以内(6カ月単位)。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年08月10日オリエントコーポレーションは甲府信用金庫と保証業務で新規に提携し、リフォームローンの新商品「甲しん モア 住まいリング」の取り扱いを4月1日より開始すると発表した。融資可能額は最大1000万円の大型リフォームローンとなっている。リフォームローン「甲しん モア 住まいリング」の融資金額は10万円以上1000万円以下(1万円単位)。利用対象者は甲府信用金庫の取扱条件を満たしかつオリコの保証が受けられる人。資金使途は、オール電化、太陽光発電、エコ給湯など環境保全や省エネに寄与する設備資金や在宅介護、バリアフリーに関する増改築資金、また自宅のリフォーム全般に関する資金や金庫及び他金融機関のリフォームローン、住宅ローンに関する借換資金など。利用期間は15年以内、ただし融資金額が200万円以下の場合は10年以内。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年03月29日