●サービス誕生の背景にある、不動産市場の課題テクノロジーの力によって不動産業界に革新的な変化をもたらそうという「リアルエステート・テック(不動産テック)」という言葉が、金融業界で盛り上がる「フィンテック(金融テック)」と並んで昨年から話題になるようになってきた。不動産テックとは、これまで不動産会社が管理してきた中古物件の様々な情報をオープン化し、インターネットを通じて一般消費者が自身の物件価値の把握や売買のために有効活用することができるようにしようという動きで、今回取材したヤフーとソニー不動産が共同で運営する「おうちダイレクト」をはじめ、不動産情報サイトのHOME’Sが開始した「PRICE MAP」、求人サービスで知られるリブセンスが開始した「イエシル」など、既に様々なサービスが生まれている。こうした不動産テックは従来の不動産取引にあるどのような課題を解決し、何を目指しているのか。不動産の個人売買プラットフォーム「おうちダイレクト」をソニー不動産と共同で運営する、ヤフー 不動産本部で「Yahoo!不動産」のサービスマネージャーを務める山口隆志氏に話を伺った。2015年11月にサービスインした「おうちダイレクト」は、マンション所有者が自分自身で物件価格を決定して売り出し、購入検討者と直接対話しながら物件を売却することができるサービスだ。売買交渉のサポートや重要事項説明、売買契約や引き渡し時の手続きといった法令で定められている不動産取引業務は、ソニー不動産がサポートするという。そして、マンション所有者が自分の物件価値を把握するために、過去の売買履歴を基にしたビッグデータと、ソニーとソニー不動産が共同開発した機械学習ソリューションによって、物件の資産価値を独自のアルゴリズムで推定する「不動産価格推定エンジン」を提供している。実際に売り出すことができるマンションは現在のところ東京都23区内に限られているが、不動産価格推定エンジンのデータベースの量は既に1都3県の約5万棟のマンションに及ぶ。山口氏は、このサービスを生み出した背景について、現在の不動産市場が抱える課題を挙げている。それは、“一度購入した新築物件に一生住み続ける”というライフスタイルそのものに対する疑問だ。「本来であれば、子どもの成長などライフスタイルの変化に合わせて住み替えていくという選択肢があってもいいはず。しかし、日本では自分の所有する不動産をどのように活用していくのかという点に対するリテラシーが少ないのが現状だ」と山口氏は説明する。実際に、日本の住宅流通戸数に占める中古物件の割合は、約14.7%。これは、米国と比べると8分の1程度と非常に少ない数字だ。「日本では人口が減少し、空き家が増加しているのにも関わらず、その住戸活用が米国に比べて進んでいない。都市部における新築マンション建設が土地の枯渇などを背景に限界に達しようとしている中で、このままの状況では不動産市場そのものが減速してしまうという懸念がある」(山口氏)ではなぜ、私たちは購入したマンションを手放すことができないのか。最も大きなネックは、住み替えに掛かる膨大なコストだ。例えば、売却するために必要な手数料や税金などは、100万円以上掛かる場合があり、それに住宅ローンの残債、新居への引越し費用を加えると、コストは三重構造になる。加えて、不動産会社の査定に基づく肝心の物件売却価格は、提示されても情報不足のためにその良し悪しを判断することができず、結果的にこうしたコストを吸収できない場合が多い。山口氏によると、「おうちダイレクト」はこうした不動産売却時にマンション所有者が感じる不透明感や、コストファットになる構造をテクノロジーによって解決しようと生み出されたのだという。「もちろん、普通の人は複雑な手続きを代行してくれる不動産会社へ売却することが当たり前だろう。しかし、私たちは従来の方法での売却に(コスト負担などの点で)抵抗があった消費者に新しい選択肢を提供することによって、不動産売買のマーケット全体が拡大し、中古物件の市場そのものが活性化するのではないかと考えている。売買プロセスを見直し、ユーザー自身がDIY的に売却することができる環境を作ることで、売却する人にとっては住み替えるコストの最適化が期待できる。そうすれば、“住み替えたいけれど、動けない”という人々が動き出すのではないか」(山口氏)しかし、山口氏はこの個人が不動産物件を売却するというスタイルは、従来の不動産業界のエコシステムを駆逐する存在にはならないとしている。あくまでも、これまでどおり“住み続けるか”、“高いコストを掛けて住み替えるか”という2択の間で沈黙していた潜在顧客を呼び覚ますための、有力な“第3の選択肢”を生み出すことを目的としているという。「このサービスが、従来の不動産売買に取って代わりメジャーな存在になるとは考えていない。しかし、大きな選択肢のひとつになるのではないかと考えている」(山口氏)●反響は大きいものの、物件数の増加には啓蒙・啓発が課題このような考えを背景にスタートした「おうちダイレクト」だが、その滑り出しはスロースタートだ。サービス開始時は売り出せる物件の対象地域が都内6区に限られていたという事情があるものの、実際に公開されている売却物件数は十分とは言えない。この点について、山口氏は「多いか少ないかと言われたら、もう少し頑張らなくてはいけない数字。満足はしていない。しかし、自分の所有物件の価値を検索する機能の利用者は昨年12月時点で目標を達成しており、問合せも多い。潜在顧客の取り込みには成功しているのではないか」と評価する。なお、今後掲載する予定の審査中物件も控えているという。それでは、今後どのような戦略で物件数や利用者を増やしていくのか。1月14日に開始した売り出し物件の対象エリア拡大に加え、“自分自身で所有している不動産を売却する”という考え方そのものの啓蒙・啓発、そして実際の手続きのサポートが課題だという。山口氏によると、昨年12月と今年1月にはマンション売却を検討している人を対象にしたセミナーを実施。従来の売却方法と個人売却がどのように違うのか、実際にどのようにサービスを活用するのかなどについて説明を行い、質疑応答や個別相談も実施したのだという。「“自分で物件を売るとはどういうことか”という点の理解を深めてもらい、サービスに対するハードルを下げていきたい」(山口氏)また、これまでは不動産会社に任せていた物件広告の制作、書類の用意、売却時のリフォームやクリーニングなどをサポートするようなサービスも検討しているとのこと。そして、現在は1都3県に限定している不動産価格推定エンジンのデータベース量の拡大にも意欲的だ。「目指しているのは、世の中の全ての不動産情報をオープン化すること。自分の住宅の価値がどのような要素で決まっているのかを米国並みにクリアにすることで、不動産取引の透明性を確保したい。また、自分の住宅に対する投資(リフォームや修繕など)を物件価値に反映できるようにすることで、投資対効果を明確にしたい」(山口氏)。○社会の課題に対して、ひとつの選択肢を提示したいこのように、ヤフーとソニー不動産が物件の個人売買に本気で乗り出し、他社も様々なサービスを生み出して不動産テックを盛り上げている背景には、「2020年までに中古住宅流通市場やリフォーム市場を倍増させる」という国の政策がある。山口氏も、新築マンションの着工件数が減少していることなどを踏まえて、「中古住宅市場が活性化するポテンシャルは十分にある」と語り、今後も「おうちダイレクト」のサービス拡充に取り組んでいきたい考えだ。「市場における勝者になるつもりはない。社会の課題に対してひとつの選択肢を提示するという意識で取り組んでいる。今後も、従来の不動産取引に対する疑問を解決するような挑戦は、様々な企業から生まれてくる。テクノロジー業界だけでなく不動産業界からも色々なチャレンジを生み出されれば、消費者の選択肢は更に増えるのではないか」(山口氏)そして、物件の個人売買が不動産所有者にとって有力な選択肢となるために、同社ではユーザーの声を踏まえて、物件の歴史や地域の情報を網羅したデータベースの網羅性の確保などサービスの改善に取り組み、売買事例を増やしていきたい考えだ。「まずは利便性を追求し、個人売買に対する不安を解消していくことによって、サービスに対する門戸を広げていきたい。キャズムを超えるまでは、サービス開発に徹底的に投資をして、本気で取り組む。数年後には、個人が物件を売却する“個売”が不動産所有者にとって有力な選択肢となる時代を生み出していきたい」(山口氏)
2016年02月09日不動産投資に関する書籍は多く、しかしその多くはメリットばかりを強調する傾向にあります。でも現実的にはリスクも大きいものであるだけに、石橋はしっかり叩いて渡りたいところ。そこでおすすめしたいのが、『失敗事例に学ぶ! 「不動産投資」成功の教科書』(ふどうさんぽ著、御井屋蒼大監修、日本実業出版社)です。著者の「ふどうさんぽ」とは、不動産投資家を目指す、あるいはすでに不動産を所有しているメンバーと、不動産投資に関する情報交換をするサークル。メンバーは1,000人を超え、中心メンバーは億を超える資産を持つ経験値の高い人達ばかりなのだとか。つまり本書では、豊富な経験に基づいた、さまざまな失敗事例が紹介されているわけです。しかし、それらを理解するためには、まず基本を知ることが重要。そこで、不動産投資の基本をおさらいしてみましょう。■「利益を得られる物件」を購入するべし不動産投資は、「購入して、保有(運用・管理)して、売却する」という3つの基礎構造によって成り立っているもの。購入手順はマイホームを買うときと同じで、物件を探してもらい、それに見合った物件が見つかれば紹介を受け、気に入れば購入、となります。しかし、ここで重要なのは「利益を得られる物件を購入しなければならない」ということ。「利益を得られる物件」を自分でイメージでき、具体的に条件を書き出すことができなければ、不動産仲介業者に自分の希望を伝えることは不可能。また購入時に銀行から融資を受けることも考えると、「利益が得られて、融資が受けられる」物件であることが必須となるわけです。たとえば相場で5,000万円の物件を、誤って6,000万円で買ってしまったとします。この物件で年間100万円のキャッシュフローが得られるとすると、10年間に1,000万円のプラスとなります。しかし10年間でローンの残高が4,000万円まで減ったものの、売却したら経年変化もあって3,000万円でしか売れなかったとなれば、キャッシュフローのプラス分1,000万円とキャピタルロスのマイナス分1,000万円で、差し引きトントンになってしまうことになります。もちろんオーナーは10年にわたり、不動産投資家としてきちんと働いてきたはず。ところが、最初に相場より高い物件を買ってしまったため、その労働すべてがチャラになってしまうということ。でもトントンならまだマシで、マイナスになってしまうこともあるのだとか。そんな場合は10年間タダ働きだったということになるだけでなく、「働いてお金をロスする」という意味不明の結果になってしまうのです。■必ず相場よりも安い物件を購入するべしこの例からもわかるように、「相場より高く買う」という失敗は、絶対に避けなければいけないと著者は強調しています。大切なのは、まず購入時に正確な相場を学び、必ず相場より安く、無理なら相場と同等の金額で購入すること。そしてそのためには、誠実で信頼できる不動産仲介業者から紹介してもらうべきだといいます。■物件の「売却額」も自分で算定するべしまた売却の際にも不動産仲介業者に協力してもらいますが、キャピタルゲインをいくら得られるかを計算し、売却額を自分で算定することが必要。相場を知るのはもちろんのこと、ローン残高を考えて、「これより下回ったらトータルでいくらの損になるのか」を知らなければならないということ。また、売買のタイミングも自分で知るべき。建物が劣化して使えなくなってから売るのか、使えなくなった建物を壊して土地だけ売るのか、減価償却が終わったタイミングで売るのかなどによって、利益が変わるのです。こうしたことをすべて考えたうえで、「どのような条件で手放したいか」を伝え、それに見合った広告を出してもらい、買い手を紹介されて売却となるわけです。そして購入時の金額と売却するときの差益がプラスであればキャピタルゲインとなり、マイナスならキャピタルロスとなるということ。もちろん世間の経済状況にも左右されるでしょうが、しっかり勉強し、必要ならコンサルティングなどプロのアドバイスに耳を傾けることが大切。そうすれば、好景気でも安く購入することや、不況でも利益を出して売却することが可能だと著者はいいます。*こうした基本をベースに、以後の章では数多くの失敗事例が具体的に紹介されています。「不動産屋さんと会話がかみあわなかった」というようなコミュニケーションの問題から、「部屋のなかで孤独死が発生してしまった」というようなシリアスな話までさまざま。不動産投資に関心があるなら、手にとってみればきっと役に立つ内容だと思います。(文/書評家・印南敦史)【参考】※ふどうさんぽ(2015)『失敗事例に学ぶ! 「不動産投資」成功の教科書』日本実業出版社
2016年01月27日中古マンション仲介サービス等を運営するハウスマートは12日、月額1万円で仲介手数料が無料にて中古マンションを購入することのできる月額制中古マンション売買サービス「カウル」を2016年1月14日から開始すると発表した。「カウル」では、マンション購入額に加えて一般的に数百万円近く支払う必要のあった仲介手数料が無料となるという。月額1万円を支払うことで、サイトでの物件探し及び、カウルが物件探しのサポートを行う。物件探しや内見の予約・購入申し込みなどもすべてオンライン上で行うことができ、さらに成功報酬型でないため、「自分のペースで納得できる新居探しをすることが可能となる」(ハウスマート)。また、売却については手数料および月会費がすべて無料で利用することができるという。全国展開を視野に、まずは東京(23区)・神奈川(横浜市・川崎市)などの関東圏からサービスの提供を開始する。また、サービス開始に伴い、BEENEXT PTE.LTD(Founder & Managing Partner:佐藤輝英氏)より2015年8月19日に三者割当増資による資金調達を実施した。今回の資金調達により更なるサービスの開発、人材の採用、マーケティングの強化等を図って行く予定としている。
2016年01月12日ゆうちょ銀行は16日、イギリスの送金事業者であるアースポート社との提携により、2016年1月4日から、一部の国の銀行口座あて国際送金について、仲介手数料および口座登記料が無料となるサービスを開始すると発表した。○送金金額がそのまま受取人の口座に入金される仲介手数料および口座登記料が無料となる対象国は、イタリア、オーストリア、オランダ、スペイン、スロバキア、フィンランドの6か国。現在、これらの国の銀行口座あて送金については、窓口での送金手数料以外に、送金金額から2~5ユーロの仲介手数料が差し引かれ、さらに口座登記料が差し引かれる場合があったが、同サービスの開始により、この仲介手数料と口座登記料が無料となり、送金金額がそのまま受取人の口座に入金されるようになるという。ゆうちょ銀行によると「窓口でかかる2500円の手数料以外に、今回の対象国であるイタリアなど6カ国については、アースポート社と提携したことで仲介手数料や口座登記料が無料となった。今後とも、ゆうちょ銀行の国際送金サービスをより一層便利に利用してもらえるよう、サービスの向上に努めていく」としている。
2015年12月18日多国間不動産トランザクション事業及び多国間不動産ブロックチェーン事業を展開する世界は8日、仮想通貨ビットコインを活用した不動産決済支援サービスを開始したと発表した。サービス提供の第一弾として2015年12月6日、香港人投資家が日本の不動産を決済する際、世界の決済支援サービスを利用したという(※同社調べ)。サービス提供第一弾では、日本デジタルマネー協会の協力のもと、ビットコイン取引所である「coincheck」を運営するレジュプレスと、同じくビットコイン取引所「Pegapay」を運営するヴァロンの2社を選定し、決済が行われたとしている。ビットコインを活用した決済は土日祝日でも着金確認ができ、手数料数円と、「従来の海外送金と比較して圧倒的なコストダウンが可能になる」(世界)。ビットコインはブロックチェーンの高度なセキュリティ技術が活用され、取引の際にカード番号や個人情報を入力する必要がない。また決済コストが安価で、土日祝祭日でも着金確認が可能といったメリットがある。世界によると、2014年9月末時点の投資額は330億円以上となっているという。2014年6月、世界最大オンライン旅行会社がホテル予約でビットコインの利用を開始。同年7月には大手コンピューター会社が公式ホームページを通じた自社製品の販売で、ビットコインによる決済受け付けを開始するなど、「世界的な商業流通量はまだ小規模であるものの、実際に製品やサービスの支払いに使用されている」(世界)。世界は、2012年1月設立。資本金4,500万円。2015年ジグソーなどを引受先とする第三者割当増資を実施。多国間不動産トランザクション事業及び多国間不動産ブロックチェーンサービス事業を展開。世界が運営する中国・香港・台湾投資家向け不動産情報サービスの利用者は50,000人以上(2015年12月時点)。2014年販売支援実績額は約10億円。2015年3月に台湾最大の金融ポータルcnYESと業務提携し、台湾人をはじめとした中華圏100万人以上へ不動産情報を提供している。世界は今後、不動産のクロスボーダー取引活発化と仮想通貨普及の流れに合わせ、「中華圏の投資家に向け同サービスを拡充、拡大していく」としている。
2015年12月08日ヤフーとソニー不動産は11月5日、新しい不動産売買プラットフォーム「おうちダイレクト」の提供を開始した。同プラットフォームは、1都3県(東京都/神奈川県/埼玉県/千葉県)の約5万棟のマンションに関する情報をデータベース化し、マンションの所有者と購入検討者を従来よりもダイレクトに結びつけるサービス。マンション所有者は、不動産仲介会社を介さず「自分のマンションを、自分が決めた価格で、自分で売り出す」ことができ、売却方法の選択肢を広げることが可能。マンション購入検討者は、まだ売り出されていないマンションについての「購入希望の意思表明」や、売り出し中のマンション所有者に対する「物件に関する質問」を直接できるようになり、より能動的に物件購入を検討することができる。これにより、マンション所有者による物件の売り出しから、購入検討者による物件見学の申込みまでがWebサイト上で完結。その後の物件見学から売買代金の決済・物件の引渡しまでのオフラインにおける不動産取引実務は、ソニー不動産がサポートしていく。また、同プラットフォームにおいて、マンション所有者は、自分の住戸の推定成約価格(以下、システム推定価格)を把握することが可能。このシステム推定価格は、ソニーR&Dのディープラーニング(深層学習)技術を核とし、ソニー不動産が持つ不動産査定のノウハウや不動産取引の知識を導入して共同開発した機械学習ソリューション「不動産価格推定エンジン」によって算出される。同エンジンでは、さまざまな不動産関連情報を元にデータを解析し、不動産売買における成約価格を統計的に推定。その推定精度は、MER(Median Error Rate : 誤差率の中央値)で6.08%(1都3県)、5.39%(東京都23区)となる。加えて、簡単な情報入力と所有者確認手続きのみで、不動産仲介会社に相談することなく自分の住戸の物件情報を「Yahoo!不動産」に無料で掲載し、購入希望者を募ることが可能に。物件掲載時の売り出し価格については、システム推定価格を参考にしながら、所有者が自由に設定できる。なお、サービスを開始時は、東京都心6区(千代田区/中央区/港区/渋谷区/品川区/江東区)のマンションを売り出しの対象とし、その後サービスエリアを随時拡大していく予定だ。一方、マンション購入検討者は、データベース化されたすべてのマンションについて、売り出し中の住戸がそのマンション内にない場合であっても、「買いたいリクエスト」を出すことで購入検討中という意思表明できる。さらに、リクエストをしておくと、そのマンションのタイプごとのシステム推定価格を知ることができるほか、そのマンションの住戸が売り出されたときに通知が届くようになる。同プラットフォームは、マンション所有者向けPC版の提供を11月5日に開始し、11月16日に購入検討者向けPC版サービスを、2016年1月下旬にスマートフォン版サービスの提供を開始する。
2015年11月06日ソニーとソニー不動産は8日、独自の機械学習技術を応用した「不動産価格推定エンジン」を開発したと発表した。○業界最高水準の精度を実現同技術は、両社が共同開発した機械学習ソリューション。ソニーR&Dのディープラーニング(深層学習)技術を核とし、ソニー不動産が持つ不動産査定のノウハウや不動産取引に特有の知識を導入している。様々な不動産関連情報を元に、独自のアルゴリズムに基づいてデータを解析し、不動産売買における成約価格を統計的に推定する。ソニー不動産広報は「不動産の査定は経験により差が出る場合がある。そこでソニーの機械学習技術を転用できないかと考えた」と話している。東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県のすべての中古マンションの推定成約価格を算出することができ、常に最新のデータを日々自動で学習する。推定精度はMER(Median Error Rate:誤差率の中央値)で5.48%と、業界最高水準の精度という。今後は、売却・購入コンサルティングサービスの利用者に対し、同エンジンで算出される推定成約価格を提供する新たなサービスを提供していく。また他のサービスとの連携も予定している。機械学習技術とは、人が持つ学習能力をコンピュータで実現しようとする技術。またディープラーニング(深層学習)技術は、近年急速に発展している機械学習技術の一つで、人間の脳の構造を模した計算モデルを用いる点に特徴がある。
2015年10月09日米国で最大級のオンライン融資仲介サービスを提供するSocial Finance,Inc.(ソーファイ)とソフトバンクグループは10月1日、ソフトバンクグループ主導でソーファイの既存株主と合わせて総額10億米ドル(約1,200億円)の出資をソーファイに行うと発表した。ソーファイはオンライン融資仲介サービス提供における先駆者で、米国最大級の学資ローンのリファイナンス提供業者として、これまでのローン貸付実績は40億米ドル(約4,800億円)以上。同社は、優秀な人材向けの学資ローンのリファイナンス、住宅ローン、住宅ローンのリファイナンス、個人ローンを提供している。出資により、ソーファイのこれまでの調達額は総額14億2,000万米ドル(約1,704億円)となる。同社は2014年より事業を黒字化している。同社にとって今回の資金調達は、2015年2月に実施したシリーズDから程なくしてのシリーズEの調達で、米国フィンテック業界の調達ラウンドとしては過去最大の調達額。この出資によりソーファイは、従来の銀行取引サービスに満足できなかった優秀な人材を対象とした融資仲介サービス提供業者として、事業成長を加速させていくとしている。
2015年10月03日「ホームステージング」という言葉をご存知だろうか。2015年7月にはホームステージングを行う「ホームステージャー」の認定資格もスタートし、大手不動産仲介会社が取り入れる動きも出ている。ではどんなサービスなのか、解説していこう。○欧米で普及。不動産売買を助けるサービスそもそも「ホームステージング」とは、中古住宅を魅力的に演出するためのサービスのこと。片付けや掃除を行って、家具や家電を配置しなおす。住宅を1円でも高く売るための工夫、お手伝いといっていいだろう。中古住宅の取引が盛んなアメリカやヨーロッパではメジャーなサービスだという。一般的に住宅を購入するとき、買い主は物件見学を行うが、新築マンションや一戸建てのモデルハウスでは、プロのインテリアコーディネーターが家を少しでも広く、美しく見せるための演出を行っている。ただ、中古住宅の場合、個人が売り主のことも多く、「売り主が生活している空間」を見学することになる。そのため、買う側からすると「なんか室内が雑然としてイヤ」「売り主さんの生活感があり過ぎて、いいイメージが湧かない」となり、売り主が想定していた価格で売却できないことも多いのだ。さらに、近年、住まいの売り主が高齢化しているため、「家を売りたくても、片付けが体力的にできない」「長年暮らしているので、汚部屋(おべや)になってしまった」といった深刻な「片付け問題」が背景にあり、今、急速に注目を集めているのだ。○空き家問題を解決する糸口になる?ホームステージングを行うことで、売り主には、「売却価格が高くなる」「売却期間を短くできる」といったメリットがあり、実際に、18カ月間売れなかった空き家が5日で売れたという例があるという。一方で、買い主側から見ると、「気づかなかった中古住宅の良さ」を発見できるようになるといえそうだ。一戸建てでもマンションでも、長年生活していた住まいのハウスクリーニングや室内の補修修繕などは、気力や出費を伴う。家具家電の配置変更となれば、体力も必要だ。素人が自分ですべてをやるのは難しいが、こうしたホームステージングでプロに依頼できるのであれば、「今の住まいを売って、住み替えたい」と考える人も増えるかもしれない。また、前述のように、高齢化や核家族化が進んだことで、親が生活していた家の片付けや遺品整理が物理的にできないという人も増えていくことだろう。現在、全国に800万戸超の空き家があるといわれているが、そのなかには片付けができないため、売るに売れないという家もあるという。このホームステージングの普及が、空き家問題解決の糸口になるかもしれない。なお、「ホームステージング」の費用だが、片付けや掃除、家具のレンタルなど、建物の種別や広さによって価格は異なってくるという。気になる人はまず、日本ホームステージング協会に問い合わせてみてはどうだろうか。株式会社回遊舎"金融"を専門とする編集・制作プロダクション。お金に関する記事を企画・取材から執筆、制作まで一手に引き受ける。マネー誌以外にも、育児雑誌や女性誌健康関連記事などのライフスタイル分野も幅広く手掛ける。近著に「貯められない人のための手取り『10分の1』貯金術」「J-REIT金メダル投資術」(株式会社秀和システム 著者酒井富士子)、「NISA120%活用術」(日本経済出版社)、「めちゃくちゃ売れてるマネー誌ZAiが作った世界で一番わかりやすいニッポンの論点10」(株式会社ダイヤモンド社)、「子育てで破産しないためのお金の本」(株式会社廣済堂出版)など。
2015年10月01日横浜銀行の子会社である浜銀TT証券は8日、東日本銀行との間で、同行からの顧客紹介を含む金融商品仲介業務に関する業務提携契約を締結し、10月1日より同行から紹介を受けた顧客に対して証券口座の開設・証券商品の勧誘・販売を開始すると発表した。○浜銀TT証券は東日本銀行から顧客の紹介を受け、幅広い運用の提案を行う証券投資に関するノウハウを有する浜銀TT証券は、東日本銀行から顧客の紹介を受け、幅広い運用の提案を行うことで、個人投資家の裾野拡大をはかるとともに、グループ全体の収益力を高めていくという。東日本銀行は、銀行の商品では対応できない資金運用ニーズのある顧客に対して同意を得たうえで浜銀TT証券を紹介するという。浜銀TT証券は、紹介を受けた顧客に対して証券口座の開設・証券商品を直接勧誘・販売することで、顧客の資金運用ニーズに幅広く応えていくとしている。○東日本銀行の取扱い店舗東日本銀行の以下の10店舗(神奈川県内9店舗、東京都町田市内1店舗)において、浜銀TT証券の金融証券仲介業務を開始する。このたびの提携に伴う横浜銀行グループの当期業績に与える影響は、現在のところ軽微と考えているというが、業績に与える影響が生じた場合には速やかに告知するとしている。
2015年09月10日フォレスト出版はこのほど、書籍『空き家を買って、不動産投資で儲ける!』を発売した。著者は収益不動産経営コンサルタント・全国古家再生協議会顧問の三木章裕氏。価格は1,500円(税抜)。○少額で誰でも簡単に始められる不動産投資法を紹介今、空き家が社会問題になっている。行政では、廃屋化する空き家が危険建築物として倒壊する恐れや、犯罪の温床になるということで対策を進めているが、実際に深刻な問題に直面しているのは、空き家を所有している家主だ。再建築不可物件など様々な理由から空き家が増え続けているのが現状だが、実はこうした物件が今、不動産投資物件として生まれ変わっており、家主の中には「空き家不動産投資」で成功している人も出てきているという。同書は、少額で誰でも簡単に始められる、新しい不動産投資法を紹介。投資の方法から資産づくりの指南、不動産投資をするための心得まで、初めて投資をする人にも分かりやすく説明している。著者はもともと、大阪で不動産業を営んでいたが、バブル崩壊で借金返済に追われ、物件を購入していた立場から、物件を紹介する事業を開始。巨額の借金返済という厳しい経験を通じて、クライアントに寄り添った失敗しない資産づくりを指導しているという。著者の三木章裕氏は1962年大阪生まれ。甲南大学経営学部卒、大阪学院大学大学院商学研究科卒。現在、収益不動産経営コンサルタント・全国古家再生推進協議会顧問としてクライアントの資産づくりをサポートしている。
2015年09月03日野村不動産アーバンネットは5日、不動産情報サイト「ノムコム」の会員を対象とした「住宅購入に関する意識調査(第9回)」の結果を発表した。それによると、不動産について「買い時だと思う」「どちらかと言えば買い時だと思う」との回答が46.2%となり、前回調査(2015年1月)と比べると7.3ポイント減少、3年半ぶりに50%を下回る結果となった。買い時だと思う理由については、「住宅ローンの金利が低水準」64.4%(前回比9ポイント減)、「今後、10%への消費税引き上げが予定されている」40.2%(前回比1.3ポイント減)に続き、「今後、不動産価格が上がると思われる」が39.6%となった。買い時だと思わない理由は、「不動産価格が高くなった」が最も多く64.9%と前回比で16.9ポイント増加した。○不動産の価格は「東京オリンピックまでは上がる」という意見も不動産の価格については、「上がると思う」が39.6%と前回調査と同結果となった。上がると思う理由については、「東京オリンピックまでは上がる」「景気が上向きになってきている」という意見に加え、「海外からの投資が増加しているため」という意見が目立った。一方、不動産の価格は「下がると思う」の回答は18.9%と前回調査から2.1ポイント上昇した。住宅ローン金利については、「ほとんど変わらないと思う(低金利が続く)」が最も多く42.1%(前回比6.8ポイント減)、「金利は上がっていくと思う」は40.2%(前回比9.4ポイント増)、という結果となった。2017年4月に予定されている10%への消費税の増税によって、住宅購入計画に影響を受けるかの質問には、65.2%が「影響を受ける」と回答し、そのうち43.0%が「消費税が上がる前に購入するようにしたい」と回答した。調査期間は7月10~16日、調査方法はインターネット、有効回答は1,363人。
2015年08月06日不動産投資には「難しそう」というイメージがありますし、実際問題、興味があったとしてもなかなか一歩を踏み出せないもの。しかし、『不動産投資は地方に一棟買うことからはじめなさい!!』(竹居百合子著、総合法令出版)の著者は、そうは考えていないようです。■仕事の空き時間で不動産投資2006年から不動産投資をはじめ、今年で10年目になるという人物。現在の所有不動産はアパート・マンション8棟、戸数は100戸、家賃収入は6,800万円ほど。8月末には、総資産は6億4,500万円になる予定だというから驚き。しかも注目すべきは、著者が「特別な人」ではないという事実。2年前に独立するまでは23年間サラリーマン生活を送り、仕事の空き時間を利用して不動産投資をしてきたというのです。そんなことが本当に可能なのかと思いたくもなりますが、物件の選び方を間違えず、しっかり管理すれば、不動産投資は失敗する可能性がとても低いのだそうです。■成功するためのシンプルな法則ちなみに、不動産投資で成功するためのシンプルな法則は、次の3つ。(1)稼げる物件を探す(2)融資の審査をうまく通す(3)きちんと管理する本当にこれだけだけれど、この3つのことをするために、多くの人は時間を浪費しているのが実態。でも、「不動産投資は時間がなくてもできる」という認識を持つことが大切なのだそうです。■足りない時間をうまく使うコツとはいえ、「でも時間がない」という人は少なくないはず。そこで著者がオススメしているのは、お昼休みをうまく使うこと。意外にも思えますが、著者もお昼休み1時間のうち30分で不動産会社や管理会社、銀行と連絡をとってきたのだといいます。管理業はそれぞれのプロに任せ、大家である自分自身は、管理会社、修繕会社、清掃会社などをマネジメントするだけ。このやり方で、不動産投資をはじめて3年半で資産が億を超え、その後も徐々に増やすことができたのだとか。■不動産投資で最初にすべきことただし本書は、無責任に「いいこと」ばかりを並べ立てているわけではありません。つまり、たしかにお昼休みの30分を利用するだけで、一生困らないお金をつくれるけれど、「その前にすべき大切なこと」があるともはっきり述べているのです。それは、まとまった金額の頭金、つまり自己資金を用意すること。なぜなら銀行からは通常、物件価格の1~3割にあたる頭金を要求されるから。頭金ゼロ、全額融資の「フルローン」で買う人もいますが、初心者にとってこれは非常に危険な投資なのだそうです。だからこそ、安全に不動産投資をするなら、まずは自己資金を貯めることが大事だということ。たとえば3,000万円の物件を購入するなら、最低でも500万円くらいの頭金は必要だと考えるべきだといいます。*考え方が現実的で、説明も具体的なので、読んでみれば不動産投資が必ずしも手の届かないものではないことがわかるはず。将来のために、考えてみるのもいいかもしれません。(文/印南敦史)【参考】※竹居百合子(2015)『不動産投資は地方に一棟買うことからはじめなさい!!』総合法令出版
2015年07月20日リクルート住まいカンパニー(SUUMO)と日本マイクロソフトは5月25日、Web上の地図技術を活用した新しい住宅・不動産情報検索サービスとして「Bing不動産」の提供を開始した。「Bing不動産」は、マイクロソフトがグローバルで展開している地図プラットフォーム「BingMaps」の技術と、SUUMOが保有する、住宅・不動産の購入・賃貸の物件情報を統合し、地図上により詳しく豊かな表現で物件情報を表現することで、ユーザーが視覚的・直感的に物件を検索できるサービス。「Bing不動産」の主な特徴としては、「地図を起点とする物件探しが可能」「多様な絞り込み/物件一覧・比較機能の提供」「オーバーレイ機能の提供」「検索連動」がある。「Bing不動産」は、物件探しに関わる多くの作業を単一のユーザーインタフェース上で完結することを基本的な設計思想とし、物件に関するさまざまな情報を地図上に提供する。例えば、物件所在地の周辺にあるさまざまな施設の場所(コンビニ、バス停、駅、郵便局など)が地図上に配置し、視覚的で直感的な情報が提供されるため、ユーザーは物件周辺の環境をより具体的なイメージを持って確認することができる。また、物件を探す際に有益な付加情報を、地図上にオーバーレイで重ねて表示することができ、サービス開始時点では、「用途地域」「地価公示価格」のオーバーレイ表示が利用可能。さらに、両社は地図を主体とした特徴を生かして、新たな物件探しの手法を提案していく予定で、第1弾として、物件検討の主要な意思決定者が複数いる場合に、さまざまな条件付けから両者の"落としどころ"となりそうな候補物件を提示する機能「パワーバランス検索」(仮称)を2015年後半に実装する予定。
2015年05月26日中国では、不動産市場が低迷するなか、不動産企業の事業環境や資金繰りの悪化が懸念されてきましたが、足元の不動産市場では、大都市を中心に持ち直しの兆しが見え始めています。中国国家統計局が発表した3月の主要70都市の新築住宅価格をみると、前年同月比で、中小都市や内陸部では下落が続いていますが、北京や天津などの大都市では上昇しました。上昇した都市の数は、2月の2都市から大幅に増加し、3月は12都市となりました。この背景として、不動産市場の低迷が、政府による成長率目標の達成の妨げになると懸念され、当局が昨年9月と今年3月末に、規制緩和による不動産市場のてこ入れ策を講じたことが挙げられます。具体的には、投資目的とみなして厳しい規制を課してきた2軒目の住宅購入における住宅ローンの頭金要件の緩和、住宅ローン金利の引き下げ、転売時の免税対象の拡大などです。これらの規制緩和は、緩やかながら今後不動産需要の回復を促すとみられ、物件在庫の減少などを通じて不動産企業の収益の改善に繋がると考えられます。これに加えて、中央銀行は、昨年11月以降、利下げや預金準備率の引き下げといった金融緩和策を段階的に実施しており、4月20日にも預金準備率を1%程度引き下げました。これにより流動性が向上し、金利低下圧力が高まることを受け、借入需要の増加を通じた不動産需要の拡大に加え、企業の資金調達(銀行借入れや社債発行など)コストの低下に繋がると考えられ、不動産企業にとって収益および資金調達環境の両面において改善が見込まれます。依然として不動産価格の下落が続く中小都市を中心に事業を展開する不動産企業にとっては厳しい状況が続く可能性がありますが、住宅価格の上昇や物件在庫の減少がみられる大都市を中心に事業を展開する不動産企業の事業環境は改善が予想されます。(※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。)(2015年4月30日 日興アセットマネジメント作成)●日興アセットマネジメントが提供する、マーケットの旬な話題が楽に読める「楽読」からの転載です。→「楽読」※1 当資料は、日興アセットマネジメントが市況等についてお伝えすることを目的として作成したものであり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。なお、掲載されている見解は当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。※2 投資信託は、値動きのある資産(外貨建資産には為替変動リスクもあります。)を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書(交付目論見書)をご覧ください。
2015年04月30日不動産広告でよく見かける“徒歩●●分”の表示。あれ、どこまで当たっているんでしょうか?気になったことはありませんか?実は、あの表示には素人では絶対に気付かないような落とし穴があるのです!今回は衝撃の事実をお伝えします。■“徒歩1分=80メートル”が決まった経緯まず、徒歩●●分の数字の根拠は、1963年(昭和38年)に公正取引委員会が承認した「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」が基本になっています。その内容ですが、ザックリ書くと“1分=80メートル”というもの。80メートルは“健康な女性がハイヒールのサンダルを履いて歩いた時の平均速度”と俗に言われています。最初、不動産業界が提案したのは“1分=100メートル”でした。少しでも、徒歩●●分の数字を小さくした方が、お客の歓心をひけるので、なるべく1分当たりで歩ける数字を大きくしたかったのですね。でも、さすがにこれは無理。“1分=100メートル”は男性でもかなりのスピードです。そのため、公正取引委員会が改めて計測しました。どんな方法だと思いますか?それは、東大を出たばかりの若い公正取引委員会の男性職員が、軽く女装して(かかとの高い靴を履いて)、庁舎の廊下を歩いて、時間と距離を測る、という方法。さらに、その男性は普段はせっかちな性格だったそうです。計測の時は、女性やお年寄りを意識して、なるべく普段よりゆっくり歩いたそうですが……。こうして“分速80メートル”基準は生まれました。大切なポイントなので、もう一度書きます。“軽く女装した” “せっかちな若い男性” “庁舎の平坦な廊下”……。いろんな意味で、ツッコミ所が満載ですが、こうして“徒歩1分=80メートル”という基準は生まれました。■不動産広告“徒歩●●分”表示の意外な盲点“徒歩●●分”表示に関して、大事なポイントがもう一つあります。それは、距離だけ計算すればOKで、実際の障害物は関係ないということ。道路にそった距離を“分速80メートル”で機械的に割ればよいことになっています。途中に信号があっても、坂道でも人混みでも、開かずの踏切があっても関係ありません。たとえば渋谷駅を降りて、センター街の店に行くとき。あなたは普段と同じスピードで歩けますか。ハチ公前、スクランブル交差点、センター街……。そんな時でも不動産表示は、単に駅からの道路距離を“80”で割っておしまいです。徒歩1分=80メートルは、本来は不動産広告に関する規制です。たとえばレストランの案内などでは、実際にお店の人が歩いて計測した数字も使われることもあるでしょう。しかし、それは逆に言えば無規制なので、お客を呼ぶために駅から近い数字が使われることもあるかもしれません。これから徒歩●●分の表示を見たときは、“実際にかかる時間でなく、単に距離(時間×80メートル)”が元になっている可能性が高いです。さらに“規制がかからない場合は、近い方に表示されている可能性がある”ことを念頭において行動したほうがいいでしょう。最後に、時間に関するイタリアのことわざを一つ紹介します。時間は人間のために作られている、人間が時間のために作られているわけではない。人生は時間そのものです。大切に使ってくださいね。(文/シール坊)
2015年04月21日年度末にもなり、就職や転職、転勤で引越しをされる方も多いのでは。いまはインターネットで部屋探しをする時代。でもいろいろなサイトがあって、どれで探したらいいのかわからなかったり、条件に合う物件が少なかったり…。そこで今回は、不動産サイト運営会社に勤めていた筆者が、おトクにお部屋探しができる不動産サイトと賢い物件探しのノウハウをご紹介します。まずは、ちょっとおトクでエッヂの効いた不動産サイトからどうぞ! 仲介料無料でおトクに! 「ヘヤジンプライム」ヘヤジンプライムでは、東京23区すべての賃貸物件が「仲介手数料無料」で探せることができます。一般的に仲介業者に物件を紹介してもらうときは、仲介料という手数料が発生するのですが、こちらのサイトでは仲介料がかからないそう。これなら初期投資をかなりおさえることができます。ちなみにサイトで部屋探しをする際には、無料の会員登録が必要です。有料会員になると、不動産屋でしか見られない物件も閲覧することができます。とことん部屋探しをしたい方は有料登録してみてもいいかも。・ヘヤジンプライム 公式サイト 1万円分のクーポン券をもらっておトクに! 「ヴィレッジ不動産」遊べる本屋「ヴィレッジヴァンガード」が運営している不動産サイトがあるのです。特徴はキーワードから検索すること。キーワードも、「メゾネットが好きなの」「アートのある部屋」と、ちょっと個性的。試しに検索すると、「え!こんな部屋があるの!?」という驚きや発見があります。物件の取材記事もあるので、ネット上で部屋の詳細まで知ることができますよ。契約すると、ヴィレッジヴァンガードオンラインストアで使える10000円分のクーポン券がもらえておトクです! ・ヴィレッジ不動産 公式サイト おしゃれなリノベーション物件でおトクに! 「good room」「good room」では東京・大阪・名古屋のリノベーション物件を中心に紹介。加えて、オリジナルリノベーションブランド「TOMOS」を展開しています。「こんな部屋に住みたかった!」と言いたくなるような全室無垢フローリング、白いタイルの玄関、収納たっぷりのキッチンなど、カフェのようなオシャレな物件ばかり。自社で工事まで行っているため、入居者のカスタマイズ要望にも対応してくれるとか。まだ引っ越す予定がない人も、眺めているだけで楽しいサイトです。・good room 公式サイト シェアハウスでおトクに! 「オシャレオモシロフドウサンメディア ひつじ不動産」初めての一人暮らしをする場合は引っ越し費用以外に家具・家電などもそろえなければならず、初期投資は膨大に。それに普通のひとり暮らしはなんだか寂しいし、つまらない。そんなとき、シェアハウスはいかがでしょうか。「ひつじ不動産」は、シェアハウス専門のポータルサイト。共用部の家具・家電などはシェアですが、そうすることで海外セレブのような広くてオシャレな部屋にも住めちゃうのです。最近のシェアハウスは設備も充実していて、住み心地もぐんと向上。都心に集中しているので通勤時間も大幅にカットできちゃうかも。全員が筋金入りのシェアハウス経験者というスタッフさんが、掲載物件をひとつひとつ現地で確認している安心感が大きなポイント。ユーザーの7割以上が女性ということで、豪華なパウダールームなどを備えた女性専用のシェアハウスも充実しています。今まで「シェアハウスは…」と敬遠していた人ほど、ぜひチェックしてみてください。・オシャレオモシロフドウサンメディア ひつじ不動産 公式サイト お気に入りのサイトは見つけられましたか。情報は定期的に更新されるので、すぐに引っ越す予定がない方もいい物件がないかつねに探しておくといいかも。続いては、賢い物件探しのコツをお教えします! 賢い物件探しのコツ■敷金なしにはこだわらない検索時に、「敷金なし」にチェックしてしまいがちですが、ここはチェックを入れないほうがいいですよ。「敷金」とは家賃滞納時や、退去する際の修復費用に使われるもの。入居当初はお金を払わなくても、退去時に払わなくてはならない可能性があります。退去時にお金がかかるよりかは、最初に払っておいたほうがいいかも。■築年数にはこだわらないつい新築を選びたくなってしまいますよね。でも築年数が長いものは、内装をリノベーションしていることもあります。リノベーションとは、築年数が古い物件を、デザイン性などの付加価値をつけた部屋に改善した物件のこと。そのため外観などは古いままなのですが、内観はオシャレなものが多いのです。しかも一般的に新築の物件よりも家賃相場が1~2万円ほど安く借りることができおトク。■こだわり条件を入れすぎないフローリング、エアコン、風呂・トイレ別、室内洗濯置場、温室洗浄便座、独立洗面台など、女性なら物件に対してこだわりがあるはず。しかし不動産サイトの多くは、街にある不動産屋が手入力しています。当然、人間が行う作業なので入力時に漏れがある場合も…。「フローリング」「エアコン」など半ば当たり前のようなものには、一度チェックを入れないで検索してみるのもアリ。■物件名がきちんと掲載されているものを選ぶ物件情報の中には「港区南麻布3丁目付近」などと物件名をしっかりと表記していない場合もあります。賢くお部屋探しするならば、できるだけ物件名を公開している情報を選ぶのが良いですよ。そのほうが、情報として信憑性が高いからです。筆者も昔は、条件を入れ過ぎでなかなか欲しい情報に辿りつきませんでした。絶対条件以外は、あまり絞らず検索してみましょう。そうすると検索結果も増えますし、あとは家賃がどうかなどで判断すると良さそうです。いかがでしたか? ぜひお気に入りの部屋をおトクに賢く見つけて、楽しい新生活を送ってくださいね。
2015年03月16日春の引っ越しシーズンがやってきました。お部屋を探すときに一番気になるのは、契約時に支払う初期費用のような気がします。家賃に礼金、敷金、仲介手数料と、家賃の数カ月分の支払いが一気に押し寄せてくると、さすがに厳しいものがありますね。そこでぜひ利用したいのが、大東建託のゼロゼロゼロキャンペーンです。これはなんと、敷金ゼロ、礼金ゼロ、仲介手数料がゼロ、というとってもお得なキャンペーンなのです。例えば家賃60,000円の物件を借りる場合、契約時に必要な費用は、通常だと以下のようになります。・家賃60,000円・共益費3,000円・駐車場5,400円・契約時保証委託料10,000円・月額保証委託料1,368円・クリーニング費用32,400円(※間取りによって異なる)・敷金0円・礼金60,000円・仲介手数料64,800円・駐車場契約手数料5,400円(合計242,368円)このように、いろいろとお金がかかってしまうのです。それがこのキャンペーンを利用すると、敷金も礼金も仲介手数料も駐車場契約手数料もすべて0円だから、合計112,168円となり、130,200円もお得。初期費用が半額以下に抑えられるなんて、とってもうれしいですよね。敷金・礼金ゼロ物件はいろいろな会社で取り扱われていますが、退去するときに高額の原状回復費を請求されたりすることなどがあり注意したいところです。その点も、大東建託のお部屋ならクリーニング費も定額で入居できるので、高額請求などの心配をしなくていいから安心です。 このキャンペーン は2月28日まで(3月1日契約開始分まで)だから、引っ越しを考えている人は、今すぐ大東建託へ! さらに3月31日までに大東建託でお部屋を決めると(4月1日契約開始分まで)、もれなく全員に3,000円の QUOカードがプレゼントされるキャンペーン も実施中なので、不動産屋選びに迷っているなら、まずは大東建託に足を運びたいものです。(どちらのキャンペーンも、利用条件は大東建託いい部屋ネットの ホームページ または大東建託のお店にお問い合わせください)少しでもお得に新居がみつかれば、新しい家具を買うなどインテリアに凝ったり、家電を新調したりと、それだけ新生活を楽しくスタートできるのもうれしいところです。・大東建託 公式サイト
2015年02月20日野村不動産アーバンネットはこのほど、「住宅購入に関する意識調査(第8回)」の結果を公表した。同調査は、不動産情報サイト「ノムコム」PC会員を対象に6日~13日にインターネットを通じて実施。1,766人から有効回答を得た。○不動産、今は買い? 待ち?不動産について、「買い時だと思う」「どちらかと言えば買い時だと思う」を合わせ53.5%が「買い時」と回答。前回調査(2014年7月)とほぼ同結果(0.1ポイント増)となった。一方、「買い時だと思わない」の回答は23.8%で、前回調査から3.6ポイント増加した。「買い時だと思う」理由については、「住宅ローンの金利が低水準」が最も多く73.4%で、前回調査から17ポイント増加。以下、「今後、10%への消費税引き上げが予定されている」が41.5%(前回比0.6ポイント増)、「今後、不動産価格が上がると思われる」が34.2%(同12.5ポイント減)、「購入する上で税制などのメリットある」が21.5%(同3.2ポイント増)と続いた。不動産の価格については、「上がると思う」が39.6%と、前回調査から4.6ポイント減少した。一方、「下がると思う」は16.8%で、前回調査から5.2ポイント上昇した。住宅ローン金利については、「ほとんど変わらないと思う(低金利が続く)」が最も多く48.9%と前回比で9.6ポイント増加。「金利は上がっていくと思う」の回答は、30.8%と前回比で13.9ポイント減少した。全体の77.6%にあたる中古住宅購入検討者に対し、「購入時にリフォームすることを考えるか」と聞いた。その結果、「考えている」いう回答が75.3%となった。
2015年01月30日ナショナルオーストラリア銀行(以下NAB)はこのたび、毎四半期に実施しているオーストラリア住宅不動産市場に関する調査で、外国人の購入で最も多かったのは50万~100万豪ドル(約4,700万円~9,500万円)の物件で全体の40%、29%は50万豪ドル未満の物件を購入しているとの結果を発表した。NABのプライベートウェルス部門、アジア地区のゼネラルマネージャー兼、南アジア・東南アジア地区不動産ファイナンス部門のアンドリュー・マカスカー統括責任者によると、「特にアジアの投資家を中心とする外国人投資家の大半は、個人の資産ポートフォリオを分散するためにオーストラリアの不動産に投資しているようです。この分散投資戦略の一環として、香港やシンガポール、中国、日本の賢明な投資家は、資産全体の一部を少しずつ外国資産に分散し始めており、オーストラリア不動産の50万~100万豪ドル(約4,700万円~9,500万円)の価格帯にこれほど妙味を感じているのもそのためです。オーストラリアに初めて進出する海外の買い手も多く、そうした投資家は保守的ですが、海外不動産への関心は高まっています。例えば、弊行の日本における住宅ローン貸付額は第4四半期に約30%増えました。これは、日本の投資家の間でオーストラリア不動産への関心が高まっていることを意味します」とコメントしている。またNABの調査によると、オーストラリア全体で、外国人による購入物件の半分(53%)がマンション等の集合住宅、3分の1(31%)が一戸建て住宅、残り(16%)が再開発物件だったという。マカスカ-氏は、マンション等の集合住宅の人気が高い理由の1つは、オーストラリアの規制環境が外国人購入者にとって新規の集合住宅購入を容易にしているからだと指摘。 さらに、アジアの投資家がオーストラリアの物件を買う理由の1つとして、彼らの子どもたちにオーストラリアで高等教育を受けさせるため、あるいは将来、家族が移住する可能性を見越して住宅を確保するということが挙げられるとしている。オーストラリア政府教育省によれば、2014年の留学生は前年比12%増で、マカスカー氏は「海外からの留学生の増加に対応するため、キャンパス内やその周辺に住む留学生を対象とした新たな住居用施設の開発が進んでいます」とも述べている。調査データによると、第3四半期に比べ、ビクトリア州を除くオーストラリアの全州で外国人購入者による活動は低下しているという。ただ、ビクトリア州では外国人購入者が全売上高に占める割合は32.5%(3分の1)と、過去最高となっているとしている。ビクトリア州ではこの数年、住宅不動産の在庫が大幅に増えており、アジア向け販売を促進している。ニューサウスウェールズ州、特にシドニーでは住宅在庫数がビクトリア州に多少後れをとっているが、今後18カ月間はシドニー地区の供給が増えると予想されるため、両州における格差は縮まるという。マカスカ-氏は、「シドニーも注目される市場となるでしょう。というのも、多くのアジアの開発業者が中古のオフィスビルを買い取り、それを居住用の集合住宅やホテルに再開発しているからです。こうした開発業者は既に香港やシンガポール、中国、日本で投資家の大きなデータベースを持っており、開発後の物件をアジア全体で販売するためにそれを活用すると考えてもおかしくありません。豪ドルが現行水準にとどまるか、あるいはさらに下落するならば、オーストラリアの投資用物件はアジアの投資家にとって妙味ある価格水準が続くでしょう。さらに、オーストラリアとアジア各国との二カ国間協定によって、各国との貿易が強化・深化するだけでなく、妙味ある投資先としてオーストラリアが脚光を浴びることになると思われます」とみている。日本はオーストラリアにとって依然として第2位の貿易相手国であり、またオーストラリアの最大輸出市場の一つであることから、ナショナルオーストラリア銀行の在日代表対馬康平東京支店長は、15日に発効した日豪経済連携協定(JAEPA)は、オーストラリアの産業界だけでなく、オーストラリアへの投資を考える日本の投資家にとっても、今後画期的な機会を意味すると語っている。また「特に最近発効したJAEPAによってオーストラリアと日本との間の関係と経済協力が強まることが予想される今、アジアからオーストラリアへの資金流入が減っている、あるいはストップしているという兆しはまったく見られません。JAEPAは両国経済にとって大きな利点を提供するだけでなく、オーストラリア市場と個人的な投資機会に対する認識を高めるものと思われます」とも述べている。
2015年01月29日飼い主のいない猫の保護や飼育希望者への譲渡などの活動を行う、東京キャットガーディアンがプロデュースする不動産ポータルサイト「しっぽ不動産」がスタートした。ペット可物件や猫付きマンションなどを案内している。○猫付きマンションや猫付きシェアハウスも同サイトは、ペット歓迎の物件を集めたポータルサイト。サイト名の"しっぽ"は、「しっぽのある動物たちと人間が幸せに暮らす毎日を」というコンセプトにちなんでいる。「犬猫OK」「猫OK」「犬OK」な物件のほか、猫付きマンションや猫付きシェアハウスも紹介している。また、「ペット可」という条件だけではなく、賃料別、地域や沿線別で物件を探せるように整理されている。「2階以上」「角部屋」「床暖房」「築浅」といった条件別でも検索可能とのこと。
2014年11月12日学芸出版社は10月1日、『全国のR不動産ーー面白くローカルに住むためのガイド』を刊行する。○全国のR不動産メンバーが紹介同書は、全国のR不動産メンバーによる、その土地ならではの魅力やおすすめエリア、物件の紹介、移り住んだ人々へのインタビューなどで構成されている。移住を考えている人に加え、自分のまちの魅力を発見・発信したい人や新しい働き方・住み方を探りたい人などが参考にできる情報を集めた。著者は、東京R不動産、稲村ヶ崎R不動産、金沢R不動産、大阪R不動産、神戸R不動産、福岡R不動産、鹿児島R不動産、山形R不動産となっている。A5判で144ページ、オールカラー。価格は、1,600円(税別)。
2014年09月26日東京スター銀行は10日、幅広い資金ニーズに対応可能な個人向け「スター不動産担保ローン」の取り扱いを開始した。「スター不動産担保ローン」は、申し込み時の年齢が満20歳以上69歳以下の人で、完済時の年齢が84歳以下の人であれば利用できる、使いみち自由のローン(事業性資金を除く)。自宅のリフォームや家族の教育資金、結婚資金などへの利用はもちろん、現在利用中の不動産担保ローンからの借り換えや、現在借り入れ中の複数の消費者ローンをまとめて1本化することも可能。金利は4種類(変動・固定3種)から選択可能で、金利帯もそれぞれ3%台からと、現在他のローンを利用中の人にとっては、同商品に借り換えることで毎月の返済負担を軽減できる商品になっているという。同行はこれまでも、おまとめローンやのりかえローン、リバースモーゲージなど、顧客本位の発想で数々のユニークな商品を開発してきたという。今後も企業理念である「ファイナンシャル・フリーダム~お客さまをお金の心配から解放する~」に基づき、付加価値の高い商品・サービスの提供を目指していくとしている。
2014年03月11日三越伊勢丹と三井不動産は21日、再開発が進む日本橋にて三井不動産が手掛ける高級賃貸レジデンス「パークアクシスプレミア日本橋室町」において、両社が連携した初めてのサービスをスタートさせると発表した。「パークアクシスプレミア日本橋室町」は、低層部に「COREDO室町2」「TOHOシネマズ日本橋」がオープンする複合ビル、「室町古河三井ビルディング」の最上階4フロア(18~21階)を占める54戸のラグジュアリー賃貸住宅。最上階4フロア(18F~21F)屋上庭園やロビーラウンジ、最高3.0mの住戸内天井高、エネルギーマネジメントのスマート化など、「パークアクシス」の中でも最高水準の居住性能を誇る。居住者向けの新サービスは三越日本橋本店によって提供される。住宅専属コンシェルジュと三越との連携により、買物の相談やお手伝いをはじめ様々な要望にきめ細かく答える「日本橋三越御用聞きサービス」がその中心。家事代行・お食事宅配・オーダーメイド旅行企画など上質な暮らしに便利なコンテンツを取り揃えた有料サービスメニュー、カルチャーサロン入会優待や三越劇場優先予約等のサービスなども提供される。
2013年11月23日「不動産鑑定士」は、文字通り土地(の価格)を評価できるという資格です。受験する人が多く、また合格者の少ない「狭き門」であることが知られています。この不動産鑑定士の資格はつぶしが利くものでしょうか?不動産デベロッパーに聞いてみました。■役に立つのは「相続絡みの鑑定」!――「不動産鑑定士」の資格はつぶしが利くものですか?ええ。つぶしの利く免許だと思います。――どんなときに役立つのでしょうか?「相続」絡みで土地の売買を行うときなどが代表的なケースです。その土地の「評価額」を税務署に提出しなくてはならないんですよ。実際、そこで税金が決まるわけですからとても大事です。不動産鑑定士はその「評価額」を決め、公的機関に提出することができます。――ぶっちゃけて言うなら、有利なように土地価格を評価できるということですか?そこまでは言い過ぎですが(笑)。国の「公示価格」というのがありまして。土地を取引する際には「この価格を参考にするように」というものです。そこからむちゃに外れてということはあまりできません。ただし公示価格というのは、あくまでも参考価格であって、その価格で取引ができるとは限りません。売り主さんが「もっと高値でしか売らない」と言えばそれまでですし。――鑑定士であれば、「適正価格」を提示できるというわけですか?と同時にある意味ハクが付くわけです。「鑑定士さんがこういう価格を提示しているので」と。鑑定士さんの作成した書類は公的機関で通用しますので。エビデンスに使えるといいますか。■開発部署にいたら重宝する免許――不動産会社に勤めていても、役に立つ免許ですか?それは部署によります。私は営業部なので必要ないといえば必要ないですが。例えば、「土地活用」「不動産のコンサルティング」などを担当する部署などでは重宝します。というのは、先ほどのように「相続絡みでその土地をどうするか迷っている人」がいるとしましょう。その方に、「今、土地はこのぐらいの価格」ですので売却しましょう、などという提案をする場合に「土地の評価額」を提示しなければなりません。不動産鑑定士の免許を持っていれば自分でもできますから。――なるほど。公的機関に提出できる審査書を作成できることは大きな意味があります。――例えば、個人で不動産鑑定士の免許を持っていて、「この土地の鑑定書を作ってください」といった依頼が来ることはあるのでしょうか?はい。不動産業者からもそうですが、税理士さんからそういった依頼が行くことも普通にあります。相続の際の「相続税対策」で出番が多いでしょうね。――そのときにどのくらい報酬がもらえるものでしょうか?20万円~30万円といった報酬が普通だと思います。弊社でも外部でお願いしている鑑定士さん、おられますよ。というわけで、不動産業者さんから見ると「不動産鑑定士」の免許は「つぶしの利く免許」のようです。これから、人口の多い日本の高齢者が「相続問題」に直面します。鑑定士の出番は増えるのかもしれませんね。(高橋モータース@dcp)
2013年04月06日不動産屋さんにも「今月末までに5軒売ってこーい!」みたいなノルマはあるのでしょうか?また、あったとすればノルマ達成できないと何かペナルティーはあるのでしょうか?不動産業者に聞いてみました。――不動産業界って販売のノルマみたいなのはあるのでしょうか?ノルマというのはうちの会社ではないのですが、ほかの仲介会社さんで、「販売の委任をどれだけ取るか」というノルマがあるところがあります。――オーナーさんから物件をどれだけ任せてもらえるか、ってことですよね?そうですね。そういった委任をどれだけ持ってくるかノルマが課せられているところがあります。――売上金額のノルマはありますか?もちろんあります。売り上げや契約本数ですね。ノルマという厳しいくくりではありませんが、目標として金額を設定している会社も多いですね。まぁ会社員なので当然といえば当然のことなのですが……(笑)。――そういったノルマや目標は単純に売上金額だったりするのですか?私の会社の場合は、利益ですね。どれだけの値段で買って、どれだけの値段で売れたか、です。もちろん、単純に売上金額をノルマや目標にしているところもあります。――もし利業利益が足りない場合だと、なんとか大きな金額の物件を売って一発逆転!なんてことも?あります(笑)。また、不動産の場合、回収するまでに時間がかかるので、キャッシュフローをちゃんと考えて動かないとえらいことになります。――もしノルマに届かなかった場合、どうなりますか?一応サラリーマンなので叱責されたりはしますが、大きなペナルティーを受けることはあまりないでしょう。もちろん、度が過ぎれば会社から何らかのお達しがありますけど。ノルマ制のところでも、達成できなければ給料カットとか即解雇などはないと思いますよ。――ノルマ達成でお給料アップとかはないのですか?私の場合は固定給なのでそういったものはないです。なので基本的には達成しても上がりもせず、達成できなくても下がりもせず、ですね。ただ、中には歩合制の会社もあるので、成績が悪いとお給料が少ない……といったケースもあるそうです。――なるほど。不動産の世界でも、そこまでハードなノルマや目標はないんですね。そうですね。一般の営業職とほぼ同じだと思ってもらえるといいです。ただ、扱っているモノの額が額なので、目標金額とかもウン千万とかウン億円なんですね。慣れると大丈夫なんですが、当初は金銭感覚がおかしくなりそうでしたよ(笑)。――それは普通の仕事をしていると分からない感覚ですね。大きな金額が動く不動産業界なので、ノルマとかいろいろ厳しいのかと思っていましたが、そこまでではないようです。「なんだか他業種より厳しそう……」と思っていたので意外でしたね。(貫井康徳@dcp)
2013年03月25日バブルの時代には大変に羽振りが良かった不動産業。お金に直結した商売なので「儲かる商売なのでは?」と思われがちな不動産屋さんですが、本当にそうなのでしょうか。不動産屋さんに聞いてみました。■「ゼロから不動産屋」は難しい道!――不躾(ぶしつけ)で恐縮ですが、不動産屋は儲かるのでしょうか?大変難しい質問ですね。これはどの業種でもそうでしょうが、儲かっているところ、儲かっていないところがあります。不動産屋だから儲かるということではありません。現在はそれほど景気は良くないですよ。――例えば、これから不動産屋を始めるんだ! という人がいたらどうでしょうか?「ゼロから不動産屋を始める」という話でしたら、難しいのではないかと思ますが……。――なぜでしょうか。現在はやや供給過多の状態で、物件が余っているという状況です。その中で各不動産屋が「借り主さん」「買い主さん」を見つけようと激しい競争をしています。そこにゼロから始めるというのは相当なリスクではないでしょうか。特別なものがあれば別ですが。――特別なものといいますと?例えば「誰もが欲しい土地」とか「良い物件」を多数持っているとか……「大地主」や「大手企業」との人脈を持っているとか、ですね。本当に競争の激しい世界ですので、そういった好条件がないと難しいでしょう。■賃貸物件の仲介手数料だけでは……――街中にある不動産屋さんは儲かるんでしょうか?昔からその街で不動産屋を営んでいると、大家さんとも懇意で良い物件をたくさん押さえているということが多いでしょう。その場合には、仲介手数料が一定量きちんと見込めますから、収入は安定しているでしょう。ただ、儲かっているかどうかは別問題ですね。――なぜですか?「食べていけてる」というのと「儲かっている」のは違いますでしょ? 正直に言いますと、賃貸物件の仲介手数料だけだと「儲かる」ところまではいかないと思います。特にその街に根ざして営んでいる不動産屋の場合、物件の数もそれほど多くはないですし。仲介手数料だけの商売となると「数」が勝負になっちゃいますので。やはり物件の売買、土地に投資してそれを売るなどしないと「儲け」が大きくはならないですね。でも投資するとリスクが大きくなりますので……。――それで失敗する不動産屋さんもあるんですか?もちろんです。皆さん気が付かないかもしれませんが、倒産や夜逃げなどの多い業種でもあるんですよ(笑)。■不動産会社に勤めていると……――不動産会社に勤めている人はどうでしょうか? 給料は多いでしょうか。それはサラリーマンですので普通の会社員と変わらないでしょう。もちろん一部上場の不動産業種の会社であれば給料はいいと思いますが、不動産業種だから飛び抜けて高額ということはないと思います。あと、不動産業はとても景気に左右されやすいので、その点は他の業種よりも不利ですね。――景気に左右されますか?大きく左右されます。すぐに物件の動きが止まったりしますし。開発した物件が売れ残ったりすると頭抱えますよ。不動産業で儲けようとすると、複数の優良物件を持ってきちんと運用、投資案件もうまくやり抜くという「資産と才覚」が必要とのこと。景気にも左右されやすい、競争の非常に厳しい世界だそうです。(高橋モータース@dcp)
2013年02月09日じぶん銀行は20日、カブドットコム証券を委託金融商品取引業者とする金融商品仲介を開始した。株式、外貨建債券、投資信託などの多様な金融商品を取扱うカブドットコム証券の口座開設を紹介することによって、顧客の多様な資産運用ニーズに応えることが可能になるとしている。カブドットコム証券の口座開設は、スマートフォンまたはパソコンからじぶん銀行ウェブサイトを通じて申し込みが可能。じぶん銀行ウェブサイトに設置された口座開設受付ボタンから、カブドットコム証券の口座開設申込画面にアクセスできる。開設されたカブドットコム証券の口座への入金は、「じぶん銀行決済」サービスにて、24時間365日いつでも即時に買付け可能額へ反映される。「じぶん銀行決済」サービスは、スマートフォンでも利用可能。利用手数料は無料で、最大1000万円を即時に入金できる。振込先口座番号の入力は不要。また取扱開始にあわせて、最大5000円をプレゼントする「カブドットコム証券との金融商品仲介スタートキャンペーン」を実施している。じぶん銀行は、今後も顧客の利便性向上のため、より一層サービスの拡充に努めていくとしている。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年12月21日うちナビが運営する不動産賃貸仲介ショップ「うちナビ」は、全店舗の接客風景を生中継する検索サイトを12月20日に公開した。この取り組みは不動産業界では初の取り組みになるという。同サイトのコンセプトは、”「人で探す」お部屋探し”。不動産業界で一部もたれがちな「怪しい」「怖い」というイメージを解消し、より安心・信頼して物件探しができるよう、全店舗の接客風景を生中継する(※)。ほかにもスタッフ紹介、スタッフが勧める賃貸情報といったコーナーも設ける。また、物件探しに満足できた人を紹介する「お客様の声」コンテンツのコメントも1,800名を超えており、今後も引き続き更新するとのこと。※接客風景の生中継では、音声や顧客の映像は個人情報保護のため一切配信しない【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年12月21日さくら事務所創業者・代表で不動産コンサルタントの長嶋修氏は17日、「財政政策と金融緩和で円安・株高。自公圧勝で不動産はどうなる?」と題したニュースレター『さくらだより』号外を公表した。同ニュースレターによると、12月16日に行われた衆議院議員選挙は自公が300議席超えと圧勝、安倍総裁はさっそく、経済再生へ対策を打ち出すとして「緊急経済対策を策定し大型補正予算の編成」「2パーセントの物価目標達成に向け、来年4月の日銀総裁人事については物価目標に賛成者を人選」などを行うとしている。10兆円規模と想定される補正予算は1月中に国会提出される見込みで、物価目標達成のための具体的な金融緩和はすぐにでも着手、遅くとも4月総裁人事で本格化。経済財政諮問会議を復活させ日銀総裁にも出席を求めるほか、日銀法改正にも言及している。安倍総裁のこうした方針が打ち出された選挙前からすでに「円安」「株高」を予想した市場は大きく触れている。ここから思い切った財政政策・金融政策がとられることになれば、「不動産市場にもマネーが流れ込み、資産価格の上昇に向かう可能性が高まった」(長嶋氏)。インフレ時には金や不動産など実物資産の価値が増加し、実物以外の金融資産の信認が低下する。選挙以前の不動産市場動向は、東京都心部でオフィス空室率の悪化に底入れの兆しが見えるほか、シンガポール政府系や米大手が上場時の物件取得額2000億円規模の上場を予定しているなど、マネー流入の具体的な動きも出ているという。「REITやファンド市場、またそれらに連動しそうな前述した不動産などは、受け入れ体制が整っているといえる」(同氏)。ただし、「不動産市場の中でも、上昇する可能性があるのはこうした物に限られるものと思われる」(長嶋氏)。長嶋氏によると、具体的には「REIT」や「ファンド」、またそれに連動するような立地や種別の物件、たとえば都心3区や5区のなかでも駅近の優良立地などに建つマンション。タワーマンションのうち地域のランドマーク。高級住宅地などが考えられるという。それ以外の、たとえば大半の住宅市場などについては、「むしろ下落圧力がかかるものと見ている」(長嶋氏)。その理由について長嶋氏は、「『財政政策』や『金融政策』は、あくまで経済再生の補助的な役割に過ぎない」とし、「そもそも日本経済は高度成長を終え失われた20年を過ごし、給与所得者の給与が低下しデフレが続いてきたが、その原因は『社会の硬直化』にあるから」としている。長嶋氏によれば、「少子化・高齢化」「経済成長率低下」の下で「既得権益体制」や「産業構造」「雇用構造」「社会保障体制」に変化をもたらすことなしに、経済の「潜在成長率」は高まらないといい、見方によっては、自民党政権の財政政策や金融政策は、「たんに将来に負担を先延ばしにしているだけ、長期的にはマイナスとも言える」(同氏)。「各種の構造改革を行うことと同時に、その補助的な政策としての財政政策・金融政策がとられない以上、大半の不動産には下落圧力が高まるだけ」(同)としている。【拡大画像を含む完全版はこちら】
2012年12月17日