【金融の専門家が解説】REIT（J-REIT）の利回りは高いのか？仕組み・計算方法＆今後の見通し

• 借り入れ金利低下による業績へのプラス要因
• 低金利による不動産購入意欲増大による不動産価格上昇
• 国債利回りとの差が拡大することによるJ-REITの魅力向上

さらに、日銀は年間900億円のJ-REITを買い入れています。これはJ-REIT価格の下支え効果になります。

新しい分配金の仕組み（利益超過分配）
J-REITは利益のほぼ100％を配当していますが、さらに一部の銘柄では「利益超過分配」を出しています。利益超過分配とは、当該利益以上の金銭を投資家に分配することです。具体的には、「減価償却」の一部を原資として支払います。

減価償却とは、金額の高いモノの購入代金をいっぺんに経費として計上するのではなく、分割して1年ずつ計上することです。不動産では、建物部分に減価償却が適用できます（土地に減価償却は発生しません）。

たとえば、耐用年数が50年の建物であれば、建物価格の2％を毎年費用として計上し、建物価格を貸借対照表（BS）から減少させます。

ただ、減価償却費は現金支出を伴わない費用項目なので、現金の内部留保効果があります。つまり、J-REITのキャッシュフローとして「当期純利益＋減価償却費」