史上最長といわれる10連休のゴールデンウィークが終わりました。不動産会社の営業マンは休めた人と仕事だった人の両方かと思いますが、どちらのタイプであってもこれからしばらく「閑散期」というつらい時期がやってきます。たとえ閑散期といえど給料(歩合給)をもらうためには売り上げを上げなければならず、そのためには地道な努力が必要になります。■ 不動産会社にとってのGWとは7maru / PIXTA(ピクスタ)土日が書き入れ時となる不動産業者は水曜日が定休日という場合が多く、世間の人と休みが合わないというのはこの業界で生きている人にとってどうしようもない宿命です。そんな不動産会社の社員が世間並みに休むことができるのが年末年始とお盆休みですが、ゴールデンウィークに関しては休む会社と営業する会社の二通りに分かれます。新築マンションの営業にとっては1年で最も物件が動く時期であり、朝から晩まで商談と現地案内に追いまくられていました。賃貸物件の営業は会社によって違いますが、筆者の場合は出社したことの方が多かったと思います。歩合給の営業にとっては売り上げが上がれば休みなどどうでもいいもので、最終的に成約に結びついた反響が多く取れて「いいゴールデンウィークだった」と思ったことを覚えています。■ ゴールデンウィークが終われば「閑散期」キャプテンフック / PIXTA(ピクスタ)不動産業界は年が明ければ引っ越しシーズンに突入して猛烈に忙しくなるため、一段落する3月末までを「繁忙期」と呼んでいます。4月もなんやかんやで忙しさは継続しますが、ゴールデンウィークが終われば客足はパタッと止まってしまい、そこから長い長い「閑散期」が始まります。大企業や公務員の人事異動の関係で7月は少し忙しくなったように思いますが、その時期以外は12月まで比較的ヒマな毎日でした。とはいえ閑散期といえど個人で引っ越しをする人は年間を通して一定数います。また新婚カップルの新居用として1LDK~2LDKもある程度動きますが、賃料の高い3LDK以上のファミリー向け物件は繁忙期を逃してしまうとほとんど動きません。筆者が在籍していた会社では、売り上げが一定金額を下回った場合は歩合給が支給されない定めとなっており、この時期はどうしてもこれに引っかかってしまうことがあるため、その分まで繁忙期に稼いでおく必要がありました。■ 「閑散期」に必要な地道な努力makaron* / PIXTA(ピクスタ)閑散期だからと言って最初からあきらめてしまうと大変なことになってしまうため、不動産会社では「キャンペーン」と称してこの時期様々な対策をとるものです。部屋探しをしている人に物件を紹介する「客付け」の場合は自社サイトを改良して反響を増やすしかありませんが、オーナーから預かった物件を賃貸市場に出す「物元」の場合はいろいろと工夫の余地がまだあります。空き部屋に客を付けるにはできるだけ多くの営業から顧客に紹介してもらわなければなりません。賃料を下げれば検索に引っかかる回数が増え、また成約の場合にバックマージン(広告料とかADと呼んでいた)を付けることができれば営業が優先的に顧客紹介してくれます。これらの原資は全てオーナーが負担しなければならないため、当然ながら事前に交渉して了解を取らなければなりません。■ 長期空室物件の注意点shimi / PIXTA(ピクスタ)契約のためには内見が絶対に必要ですが、その際の印象が悪ければとても申し込みなどとれるものでないため、空き室は定期的に見回りをする必要があります。長期間にわたって空室になっている物件の場合、「封水切れ」と言って水回りの排水トラップの水が蒸発してしまって蓋になるものがなくなり、下水管から臭いやハエが室内に侵入していることがあります。床にホコリがたまっていることもあればゴキブリの糞が散乱していることもあり、こうした見回りに際してはペットボトルの水と清掃用具を持参する必要がありました。■ 安定している不動産会社とは?カワグチツトム / PIXTA仲介手数料しか売り上げの手段がない場合は社会情勢の影響を受けやすく、筆者の勤めていた不動産会社もリーマンショックや東日本大震災後の業績は散々でした。以前不動産会社はどう選ぶ?社名の「漢字か、カタカナか?」その差はとんでもなくデカい!という記事を投稿したことがありますが、地元に長く根付いて管理物件を多く抱えた不動産会社の場合は管理料や礼金、更新料等で毎月の売り上げが計算できるため、ガツガツした営業活動をする必要がありません。不動産会社に就職しようという場合、こういう点も考慮して選ぶようにした方が良いと思います。
2019年05月12日不動産登記とは、土地や建物の所在、地番、家屋番号、権利関係などを公の帳簿に記載し、一般に公開するものです。登記があることによって、不動産の持ち主や権利関係の内容が分かります。すでに住宅や土地があるなら、法務局で「登記識別情報」が取得でき、ここに情報が記載されています。ここでは、登記の役割とその重要性、住まいを購入する際にいくらかかるのかを中心に紹介します。■ 1. 不動産登記は何のためにするの?ino masa / PIXTA(ピクスタ)住宅を購入した人が必ず行わなくてはならないのが「登記」です。不動産購入したい人や不動産を担保に融資をしたい人が、スムーズに取引ができるようするもので、人間の住民票の登録にあたるものです。土地や建物の面積はどれくらいあるのか、誰が所有者なのかは外見だけでは分からないものです。こつづ / PIXTA(ピクスタ)土地の場合、境界線に杭が打たれていても、隣の土地とはっきりと線が引かれているわけではないので、隣の人と境界線の場所について主張が異なり、争いになるケースが少なくありません。そのため、物理的状況と権利関係とを法的に明確にしておくことは非常に大切です。また、土地や建物を担保にして複数の金融機関からお金を借りるときに、どの金融機関に貸付金回収の優先権があるかも登記をしておくことで明確になります(これを抵当権の設定順位と言います)。これらを記載することで、正確な不動産取引を円滑にすることができるのです。■ 2.登記しないとどうなるの?PHOTO NAOKI / PIXTA(ピクスタ)じつは、「登記事項証明書」の権利部(甲区・乙区)と言われる部分は、登記の義務がありません。登記申請を行わなくても、罰則はないのです。そのために、土地の名義が他界したままになっていて、売却時に名義変更していないことが判明するケースは非常に多くあります。親から受け継いだ土地を売ろうと思ったら、自分の名義になっておらず、売却までに手間取ってしまう人や、名義変更のときに兄弟ともめごとが起きて名義変更ができなかった、という話は少なくありません。また、AさんがBさんへ土地を売却したのに登記がなされなかったとき、AさんはCさんにも同じ土地を売ってしまったとします。Cさんは土地の登記を行いましたが、Bさんは登記を行わなかったら、Bさんが先に土地を買っても自分のものである主張ができません。このように登記は自分の物がどれだけあるかを主張する重要な判断材料なのです。■ 3. 家を買う際に必要な登記と費用は?自分の住まいを購入するときは、住まいが自分の持ち物であることを示すために「所有権保存登記」または、「所有権移転登記」を行います。「所有権保存登記」は、まだ所有権の登記がされていない不動産に初めて登記する際に行われ、新築住宅の登記はこれに該当します。「所有権移転登記」は、売買などにより、一度は登記したことがある不動産の所有権が移ったことを示すために行うものです。中古物件や土地は通常、こちらの登記方法になります。PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)マンションは複数の所有者が土地を共有していて、専有部分の所有権と敷地の利用権を一体化しているため(これを敷地利用権といいます)、土地の登記は省略されます。登記手続きを一般の人が行うのは難しいため、一般的には一定の報酬を支払って司法書士に依頼するのが一般的です。住宅購入資金の残金を支払う時に一緒に支払い、銀行で行われることが多いようです。司法書士報酬(8~10万円程度)と登録免許税(売買なら固定資産税評価額の0.3~2パーセント)がかかり、どちらも買い主が費用を負担するケースがほとんどです。住宅ローンを利用するなら抵当権設定登記も行います。資金を貸し付ける金融機関(債権者)が住宅を担保にした証拠として登記を行います。この権利が登記されていると、ローンの支払いが滞ったときに差し押さえとなり、競売にかけられ、貸したお金を回収することができるのです。■ 4.まとめkazu / PIXTA(ピクスタ)住宅を購入する際は、ローンの支払いなど、ほかのことに気を取られがちですが、登記は非常に大切なものです。登記識別情報に目を通し、間違いがないか確認しましょう。購入時に確認しておけば、将来売却するときに慌てることがありません。しっかりと目を通すようにしましょう。
2019年05月10日消費税増税によってマンションを購入する際の負担はどう変化するのか。消費税増税に伴う住宅ローン控除拡充の内容や控除額の変化などを踏まえながら、マンションを購入するタイミングについて考えていきます。消費税増税によるマンション購入への影響2019年10月に迫った消費税の10%への引き上げは、予定通り実施されればマンションの購入にも影響します。マンション購入価格の上昇消費税増税はマンション購入価格の上昇に直結します。ただし、消費税がかかるのは「建物」部分のみ。「土地」(マンション敷地)や個人が売主となる「中古マンション」にはもともと消費税がかからないため、増税による影響はありません(中古マンションであっても、不動産業者(課税事業者)が売主となるケースでは建物部分に消費税がかかります)。消費税増税により「建物」部分の購入価格が上昇する4,000万円(建物2,000万円・土地2,000万円)の新築マンション購入する場合では、消費税の負担は40万円(=建物価格2,000万円×増税分2%)増えます(税率8%適用時:160万円→税率10%適用時:200万円)。仲介手数料の増加中古マンションは一般的に不動産業者を介して売買され、不動産業者に支払う手数料(仲介手数料)が発生します。この仲介手数料は消費税の課税対象であり、消費税増税による影響を受けます。消費税増税により仲介手数料が増える不動産業者へ支払う仲介手数料は宅地建物取引業法で上限(*1)が定められており、売買価格が400万円を超える場合の上限額は「(売買価格×3%+6万円)+消費税」で計算されます。(*1)仲介手数料上限額たとえば売買価格3000万円の中古マンションを購入する場合の仲介手数料上限額は、以下のように変化します。上記の金額は仲介手数料の上限額であり、物件や不動産業者によっても違います。特に不動産業者が売主・買主双方から手数料を受け取れるような場合、交渉によって仲介手数料を下げられる可能性があります。買い手側から交渉しなければそのままということも多く、まずは交渉してみましょう。下がらなかったとしても損はしません。消費税10%が適用されるタイミング消費税は原則として引渡時点の税率が適用されます。今回の増税では2019年9月30日までに引渡しが済めば8%、引渡しが2019年10月1日(増税日)以降となれば10%の税率が適用されます。引渡日2019年9月30日以前:消費税率8%引渡日2019年10月1日以降:消費税率10%消費税増税に伴う住宅ローン控除の拡充2019年の税制改正大綱において住宅ローン控除を拡充する特例が設けられました。この特例は消費税増税に伴う負担の増加と住宅需要減少への対策を目的としたもので、個人が消費税率10%で住宅を購入した場合に適用されます。現行の住宅ローン控除制度の概要住宅ローン控除制度(住宅借入金等特別控除制度)は、住宅ローンを利用して住宅を取得する人の金利負担軽減を図る制度。その内容は、年末時点の住宅ローン残高または住宅の取得対価のいずれか少ないほうの金額の1%を、最長10年間に渡り所得税から控除するというものです(所得税から控除しきれない場合には、翌年度の住民税の一部からも控除できる)。住宅ローン控除の(年間)最大控除額=年末時点住宅ローン残高等×1%住宅ローン控除限度額(2014年4月〜2021年12月居住開始)(*2)売主が個人で消費税が非課税となる場合(*3)前年度所得税課税所得金額の7%まで(上限13.65万円)(*4)前年度所得税課税所得金額の5%まで(上限9.75万円)住宅ローン控除拡充の概要2019年の税制改正では特例によって、消費税率10%が適用される住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合に限り、控除期間が3年間延長されることになりました。消費税率10%が適用される住宅を取得・2019年10月1日から2020年12月31日までに入居→控除期間が3年間延長控除額は1年目〜10年目については現行どおり、11年目〜13年目については以下のいずれか少ないほうの金額となります。【11年目〜13年目の住宅ローン控除(年間)最大控除額】(1)または(2)のいずれか少ないほうの金額(1)年末時点の住宅ローン残高等(*5)×1%(2)住宅の取得価格から含まれる消費税相当額を差し引いた金額(*5)×2%÷3(*5)一般住宅:上限4,000万円/長期優良住宅等:上限5,000万円住宅ローン控除拡充による控除額への影響住宅ローン控除拡充によって控除額はどう変わるのか。以下のような条件でシミュレーションしてみます。シミュレーション条件家族構成:夫(会社員)・妻(専業主婦)・子(8歳・12歳)収入:夫の給与所得600万円(課税所得265万円)*シュミレーション期間中一定で推移すると仮定所得税額(復興特別所得税含む):17.1万円住宅価格:4,000万円(建物2,000万円・土地2,000万円)+消費税200万円(諸経費含まず)住宅ローン:借入金額3,200万円/元利金等返済/返済期間30年・ボーナス返済なし/全期間固定金利1.5%住宅ローン残高推移(万円)住宅ローン控除は、(A)所得税と控除対象となる住民税から、(B)40万円(=4,000万円×1%・一般住宅の場合)を上限として、(C)住宅ローンの年末残高×1%と(D)住宅取得価格×2%÷3(11年目〜13年目)のいずれか少ないほうの金額が控除する仕組み。つまり、以下の表の(A)〜(D)のうち最も小さい金額(赤字で示したもの)がその年の実際の控除額となります。実際の控除額(万円)このケースでは10年間の控除額の合計は約271万円、13年間の控除額の合計は約333万円となり、控除の拡充によって控除額は約62万円増えます。すまい給付金の拡充住宅ローン控除は所得税・住民税から控除する仕組みのため、収入が低い(課税額の少ない)人は控除される税金が少なくなり、負担軽減効果が薄いという欠点があります。これを補完する仕組みとして設けられたのが「すまい給付金」制度であり、今回の増税に伴ってすまい給付金の拡充も行われます。すまい給付金は売主が不動産業者等で消費税が課税される場合のみが対象で、個人が売主となる中古マンションの購入では給付を受けられません。(*6)夫婦(妻は収入なし)および中学生以下の子どもが2人のモデル世帯において、住宅取得する場合の夫の収入額の目安。実際には都道府県民税の所得割額(市町村発行の個人住民税課税証明書で確認できる)に基づいて決定されます。消費税増税により実質的な負担が減るケースも上記のシミュレーションの条件で4,000万円(消費税込4,200万円・諸経費含まず)の新築マンションを購入する場合、増税による消費税負担の増加分は40万円。一方で住宅ローン控除の拡充によって控除額が約62万円増え、新たに対象となるすまい給付金が30万円とあわせ、控除額は92万円増加します。消費税負担の増加分40万円を控除額の増加分92万円が上回り、このケースでは税率10%で購入することで実質的な負担が52万円減少します。マンション価格の動向人手不足や建築需要の増加によって建築費、人件費は高止まりしており、マンション価格は上昇が続いています。マンション価格の動向は、マンション購入のタイミングを判断する材料となります。マンション価格の推移不動産経済研究所による調査によると、2018年の新築マンションの全国平均価格は4,759万円(㎡単価71.3万円)となっており、1973年の調査開始以来の最高値を更新しました。特に価格上昇の大きい東京23区内では新築マンションの平均価格が7,142万円(2018年)と、平均的なサラリーマンではなかなか購入が難しい水準にあります。マンション価格は今後どうなるのかすでにマンション価格はピークにマンション価格は今後もしばらくは高止まりが続くと見込まれているものの、オリンピックが開催される2020年が近づき、すでにマンション価格はピークにあるとの見方もあります。マンションの売却が増えることも想定マンションの売却益は保有期間が5年を超えると長期譲渡所得(所得税+住民税/税率20%)に該当し、短期譲渡所得(同/税率39%)よりも有利な条件で売却できます。オリンピック開催が決定した2013年からすでに5年が経過し、値上がりを見込んで当時購入したマンションの売却が増えることも想定されます。家余りは長期的なマンション価格の下落要因また税制改正によってタワーマンションを利用した相続税の節税対策ができなくなったことで、投資・節税目的の需要減少によるマンション価格の下落につながる可能性もあります。さらに人口減少に伴って空き家は急増しており、家余りは長期的なマンション価格の下落要因となります。好立地の新築マンションについては今後も価格の高止まりが続くと予想一方で建築費や人件費の高騰でマンションの利益率は低下しており、ディベロッパーは新築マンションの供給数を減らし、利益率の高い好立地の高価格帯マンションの比率を高めています。そのため好立地の新築マンションについては今後も価格の高止まりが続くのではないかと予想されます。結論資産性の高い好立地のマンションであれば、待っていてもあまり値下がりは期待できず、その間の家賃負担などを考えると、早めに購入したほうがいいかもしれません。一方で郊外型のマンションなどは今後値下がりも予想され、不動産価格が落ち着くまで様子を見るのもひとつの選択肢といえます。どのタイミングでマンションを購入すればいいのか新築マンションを購入する場合、住宅ローン控除特例によって消費税10%が適用されるほうが有利となるケースもあります。入居時期を調整できる場合には、税率8%と10%のどちらで購入すれば実質的な負担が減るか、借入金額や収入などをもとに試算して、有利なタイミングを選びたいところ。ただし焦って購入するのは禁物です。マイホームを持つことはリスクも伴い、無計画な住宅購入によってせっかくのマイホームが人生の重荷になってしまうこともあります。ライフプランや返済計画をしっかりと立て、迷いのなくなったタイミングで購入すべきでしょう。
2019年05月09日親が亡くなったときなどに、財産を相続するケースは多いでしょう。財産を相続できるだけならよいですが、相続税の負担は心配なはずです。相続税がどれくらいになるのかを計算するため、相続税の税率を知りたいという人も多いと思います。今回は、相続税の税率や計算方法について説明しますので、参考にしてください。相続税の税率とは?まず、大前提として知っておいていただきたいのは、相続税は、所得税のように所得の額に税率をかけて計算するものではないということです。相続税の税率を知っても、相続税は計算できません。相続税にも税率と呼ばれているものはありますが、相続税の税率は計算の過程で使うものです。相続税の計算方法は、やや複雑です。以下、相続税計算方法について説明しますので、大まかな流れを理解しておいてください。相続税の計算方法相続税は、次のような流れで計算します。手順1. 「課税価格の合計額」を出すまずは、「課税価格の合計額」を出します。「課税価格の合計額」とは、相続税のかかる財産の額を合計したものから、相続税のかからない非課税財産(仏壇・仏具など)及び被相続人の債務・葬式費用を差し引きしたものです。相続税のかかる財産とは、以下のものになります。ア本来の相続財産民法上の相続または遺贈により取得した財産です。イみなし相続財産生命保険金や死亡退職金になります。ただし、生命保険金も死亡退職金も、それぞれ「500万円×法定相続人の数」までは非課税です。ウ相続開始前3年以内の生前贈与財産相続の際に財産を取得した人が、被相続人から相続開始前3年以内にも生前贈与を受けていた場合、その生前贈与財産も相続税の課税対象になります。エ相続時精算課税による生前贈与財産相続時精算課税を選択して生前贈与された財産は、相続税の課税対象になります。つまり、「課税価格の合計額」は次のようになります。課税価格の合計額=ア+イ+ウ+エ-(非課税財産+債務+葬式費用)手順2. 「課税遺産総額」を出す相続税には、手順1で算出した「課税価格の合計額」から必ず差し引きできる「基礎控除額」があります。相続税の「基礎控除額」は、次の計算式で計算します。基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数「課税遺産総額」とは、「課税価格の合計額」から基礎控除額を控除したものです。この「課税遺産総額」に対して相続税がかかることになります。「課税価格の合計額」が「基礎控除額」よりも少ない場合には、「課税遺産総額」はマイナスになりますから、相続税はかかりません。課税遺産総額=課税価格の合計額-基礎控除額手順3. 各相続人の「仮の相続税額」を出す手順2で算出した「課税遺産総額」を法定相続人が法定相続分で取得する形で仮に分けます。その上で、各相続人の取得額に対応する「仮の相続税額」を出します。各相続人の「仮の相続税額」は、財産の取得額に税率をかけて計算します(下記「相続税の税率表」参照)。手順4. 「相続税の総額」を出す手順3で計算した各相続人の仮の相続税額を合計し、「相続税の総額」を出します。手順5. 財産を取得した人の「実際の相続税額」を出す手順4で計算した「相続税の総額」を、実際に財産を取得した人(相続人及び受遺者)に取得額に応じて割り振る形で、「実際の相続税額」を出します。相続税の税率の意味相続税は、相続した財産額に税率をかけて出すものではありません。1つの相続が発生すると、財産をどう分けるかに関係なく、「相続税の総額」が決まります。「相続税の総額」を取得額に応じて按分することでそれぞれの人の実際の相続税額が決まります。相続税は「相続税の総額」を按分して出す相続税を出すときには、相続した財産額が基準になるのではなく、「相続税の総額」が基準になります。たとえば、親が亡くなったときに1,000万円を相続したとしても、それだけでは相続税額がいくらになるかはわかりません。相続税の金額を求めるには、その相続の「相続税の総額」を知る必要があります。自分が相続した財産額だけでなく、相続の全体像を知らなければ、相続税の額は出せないのです。税率は相続税の計算の過程で便宜上使うもの相続税の税率は、相続税算出の基礎になる「相続税の総額」を算出する過程で使います。「相続税の総額」は、各相続人の「仮の相続税額」を合計したものです。相続税の税率は、「仮の相続税額」を出すときに使います。なお、ここで税率を使って算出された「仮の相続税額」は、「実際の相続税額」とは異なります。相続税の税率表「仮の相続税額」を出すときに使う相続税の税率表(速算表)は、次のとおりです。なお、下記の表は平成27年1月1日以降の相続・遺贈に関して適用するものです。平成26年12月31日以前の相続・遺贈については別の表を使いますが、今回は省略します。「仮の相続税額」を出すときには、課税遺産総額を法定相続分に応じて分けたときの取得金額を上記の速算表にあてはめ、次の計算式で計算します。仮の相続税額=法定相続分に応じた取得金額×税率ー控除額相続税の税率表のどこにあてはめるかは、法定相続分に応じた取得金額によって決まります。ちなみに、現金や株など相続した財産の種類によって税率が変わることはありません。相続税の税率表は、計算の便宜のための速算表です。控除額というのも、あくまで計算のために使う金額なので、特に意味はありません。仮の相続税は子供でも税率は同じ「仮の相続税」を出すために、相続税の税率表にあてはめるときには、年齢は関係ありません。子供であっても、法定相続分に応じた取得金額のところにあてはめます。相続税の計算例上の手順2までで算出した課税遺産総額が9,000万円と仮定します。法定相続人が、被相続人の妻、長男、次男の計3名の場合、法定相続分は妻2分の1、長男及び次男は各4分の1ですから、法定相続分に応じた取得金額は次のようになります。妻:9,000万円×1/2=4,500万円長男:9,000万円×1/4=2,250万円次男:9,000万円×1/4=2,250万円この金額を上記の速算表にあてはめて、各相続人の「仮の相続税額」を出すと、次のようになります(手順3)。妻:4,500万円×20%-200万円=700万円長男:2,250万円×15%-50万円=287万5,000円次男:2,250万円×15%-50万円=287万5,000円仮の相続税額をもとに計算した「相続税の総額」は、次のとおりです(手順4)。700万円+287万5,000円+287万5,000円=1,275万円なお、実際にも法定相続分どおりに遺産分割した場合、1,275万円を法定相続分で分けることになりますから、各相続人の実際の相続税額は次のようになります(手順5)。妻:1,275万円×1/2=637万5,000円長男:1,275万円×1/4=318万7,500円次男:1,275万円×1/4=318万7,5000円※妻については配偶者の税額軽減が受けられるため、相続税の負担は0円となります。上の計算結果を見ればわかるとおり、「実際の相続税額」は、税率表を使って出した「仮の相続税額」とは異なります。相続税の税率表を使っても、実際の相続税の額を出せるわけではありませんので、注意しておきましょう。相続税の税率や計算方法まとめ相続税の金額は、相続した財産に税率をかけても出せません。相続税の金額を把握したい場合には、手順を踏んで計算する必要があります。相続税の計算は複雑ですから、よくわからない場合には税理士に相談しましょう。
2019年05月08日今年10月には消費税が10%に上がるとされており、すでに生活に身近な食品などの値上げが相次ぎ、家計を直撃している。2月からはレギュラーガソリンの全国平均価格が9週連続で上昇し続け、3月からはアイスクリームやサバ缶などの缶詰類、家庭用すり身製品、牛乳などの乳製品の値段が上がった。5月以降は大手メーカーの値上げラッシュが本格化する。■家計にかかわる主な価格・制度の変更【5月】<サントリー>1日出荷分から1.2リットル以上のペットボトル飲料が一律20円値上げ。<アマゾン>17日からアマゾンプライム年会費が3,900円から4,900円に値上げ。<カルビー>21日納品分からポテトチップスなどスナック菓子を順次値上げ。【6月】<TOHOシネマズ>一般の映画鑑賞料金を1,800円から1,900円に値上げ。<東洋水産>1日出荷分から「赤いきつね」など即席めん約200品目を13~30円値上げ。【7月】<カゴメ>1日出荷分からトマトジュース、野菜ジュースなどが5~10%値上げ。【10月】消費税が10%にアップ(見込み/軽減税率制度により、外食・酒類などを除く飲食料品は8%に据え置き)。中小の小売店でのキャッシュレス決済で最大5%ポイント還元。値段や消費税が上がる前に買うべきものを買っておかないと損してしまう!と駆け込み消費を考える人も少なくない。「あまり慌てずに、いったん冷静になって家計のことを考えてみましょう」そうアドバイスするのは、1万5,000人以上の家計を再生させてきた家計再生コンサルタントの横山光昭さんだ。「消費税が上がっても、家賃や健康保険適応の医療費、保険料などには消費税はかかりません。消費税がかかる支出は光熱費や食費、日用品費など月の生活費の3分の2程度。たとえば、生活費が毎月30万円かかる家計であれば、約20万円分の支出に消費税がかかることになります。現在の8%で計算しますと、消費税は1万6,000円。10%になりますと2万円で差額は4,000円。負担増は4,000円と思えば、それほど苦しいと感じることはないと思います。焦ってストック買いするほうが家計のムダにつながります」(横山さん・以下同)むしろ今から増税前までに準備しておきたいのは、改元を機に家計の“お金の流れ”をきちんと見直して、みるみる貯まる“貯め体質”になること。「一度、支出のすべてを書き出してみましょう。支出は家賃や光熱費、通信費、保険料などの『固定費』と、食費や日用品費、衣服費や娯楽費などの『変動費』に分けられ、支出を書き出すことでふだんの買い物の浪費グセが見つかります。“ムダ支出”を見直すだけでも増税分はカバーでき、さらに貯蓄の分も捻出することもけっして無理ではありません。把握しているつもりの支出も改めて書き出してみると、“なんとなく”“ついつい”使っている支出に気づくもの。元号が変わるタイミングは、そうした“家計の常識”をガラッと見直すのにもよいチャンスです。家計のルールを改めて、貯め体質になりましょう」
2019年05月05日世論調査によると「消費税増税に伴う家計支出の見直し」を考えている人の節約項目で、最も多かったのは「食費」だった。だが“お金のプロ”は、「もっと削るべきところがある」と――。時事通信が実施した「生活のゆとりに関する調査」が3月に発表された。注目すべきは、家計を管理することが多い女性の65.5%が、消費税増税によって支出を見直す必要を感じていること。「家計を見直す場合、どのような支出に影響があるのか、幅広い層に調査(複数回答)しました。59.4%ともっとも多くの人が節約対象としたのは食費で、外食、旅行などの娯楽費(39.5%)、水道光熱費(37.6%)と続きました」(時事通信世論調査担当者)そして、生活に直結する「日用雑貨の購入費」「衣料品や宝飾品の購入費」などを対象にしている人も多かったことがわかった。「日銀が目標とする『物価上昇率2%』を達成しないうちに消費税増税すると、景気の後退を招くため、増税はすべきではありません」この前提で節約術を解説するのは、経済評論家の山崎元さん(60)。「毎月30万円の家計支出がある家庭では、2%の消費税増税によって、月に6,000円の節約をする必要が生じます」節約で大切なのは「(1)確実である、(2)ストレスが小さい、(3)悪影響が出ない――」こと。この3条件を満たすのが生命保険の見直しだという。まずは年間の保険料を割り出すことから。「40代、50代の夫婦は、とにかく保険に“入りすぎ”。公的な健康保険に加入していれば、医療費の出費も3割負担、1割負担などになります。仮に入院・手術があっても、高額療養費制度で一定額以上の医療費の支払いは必要ありません。つまり、がん保険、医療保険は不要だと私は考えます」月の掛け金が高い、年金型保険に苦しむ人も多いはずだ。「低金利時代のため、年金型はリターンが少ない。人気の『外貨建て保険』なども含め、解約して別の貯め方をおすすめします。たとえば10年満期の変動金利型の個人国債です。これなら元本割れの心配がありません」保険は、最小限の範囲・最短期間・最安値に収めるのが鉄則だ。「生命保険なら、特約はつけず、働き手の死亡保障のみで、子どもが成人するまでの期間、掛け金の安いネット生保や共済に」保険を解約することに抵抗があるなら“払い済み”も検討を。「新たな保険料の支払いをストップする代わりに、すでに支払った保険料で保障内容を縮小するという方法があります。これも保険の整理になるでしょう」解約や契約内容を変更する際は、自分で判断し、決断すること。「保険会社の外交員などに相談してはいけません。彼らの収入に直結するため「もっと安くなるプランがある」と、新たな費用がかかる保険の転換など、言葉巧みに引き留められることがあるからです」保険の整理さえできれば、家族の“楽しい思い出”となるはずの旅行も我慢しなくてよい。「ただし、これをいい機会だと思って、将来の“わが家の暮らし”をきちんと数字で考える癖をつけましょう。厚生年金加入のサラリーマン家庭なら、手取り収入の2割を貯蓄する生活設計ができれば、老後の準備はOKと言えます」
2019年04月13日あなたはどんな時に不動産会社を利用しますか?「家を借りたい」「家を売りたい」「家を買いたい」など、その理由は人によって異なります。不動産会社を選ぶときは、その目的によって選ぶべき会社が違ってきます。種類と特徴を理解して、自分にとってベストな不動産会社を選ぶべきです。■ 不動産会社によって得意・不得意な分野があることを知ろう!cba / PIXTA(ピクスタ)不動産会社とひと口にいっても、いろいろな種類があります。大きく分けて不動産の業務には管理と仲介があります。管理とは、賃貸住宅を借りて、実際に住んでから関わる業務全般のことで、業務を行う会社を「管理会社」といいます。仲介会社は、いわゆる「仲人」のようなもので、賃貸住宅の貸し手と借り手、不動産の売り手と買い手を結びつける役割を行います。1. 管理会社の業務吉野秀宏 / PIXTA(ピクスタ)管理会社は家賃の入金管理、滞納督促、退去時の精算業務など、賃貸住宅へ入居している間のお金に関わることを管理しています。また、設備が故障した際の修理手配、共有部分の定期メンテナンスを行います。2. 仲介会社の業務cba / PIXTA(ピクスタ)仲介会社は、いわゆる「仲人」のような仕事です。賃貸住宅の貸し手と借り手、不動産の売り手と買い手を結びつけることを行います。マンションを購入したり借りたりする際は、仲介会社にお世話になることになります。3. 不動産会社の特徴を知るためにはサイトを確認するGraphs / PIXTA(ピクスタ)仲介会社は、成約したときの仲介手数料が収入源のため、1人でも多くのお客さんに部屋を借りてもらおうと広告活動を行います。広告活動としては、大半がインターネットの住宅ポータルサイトを利用しています。借主や買主は不動産会社に来店する前に、大半の人がインターネットサイトを見ています。そのために、その不動産会社がどんな物件をポータルサイトに掲載しているかを確認すれば、どのような特徴を持っているかがある程度分かります。賃貸が得意であれば、賃貸物件の掲載件数が多くなり、売買が得意であれば売買物件が多く掲載されています。賃貸7~8割、売買2~3割くらいの数が賃貸・売買ともに力を入れている不動産会社の標準的な掲載割合でしょう。■ 不動産会社のタイプを理解しよう次に、不動産会社の事業規模をチェックしましょう。会社の規模が、どんな事業を行っているか理解する際の手掛かりになります。1. 大手不動産会社PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)※写真はイメージです全国展開し、テレビCMが多く放映されているのが、このタイプの不動産会社です。フランチャイズに加盟している地元企業とは異なり、自社でアパート建設なども行っています。大手不動産会社が手掛けているために、見学から入居、管理まで一貫して同じ会社に関わってもらうことが可能となります。2. 地元の不動産会社freeangle / PIXTA(ピクスタ)※写真はイメージです地元密着型の不動産会社で、フランチャイズの看板をあげていることが多いのが特徴です。仲介している物件数も多く、地元の企業なので気軽に利用できます。地元不動産会社は、抱えている物件がほかのタイプに比べ多いため、対応が手薄になることがあるので注意が必要ですが、地元密着であることを考えると、一番訪問しやすく、利用しやすいと予想されます。3. 家族経営や個人経営など小規模な不動産会社saki / PIXTA(ピクスタ)※写真はイメージです扱う物件は少ないものの、掘り出し物の物件が見つかるケースが多いのが、このタイプです。営業規模が小さいために、すべての物件をカバーしているわけではないことに注意すれば、親切丁寧な対応をとってもらいやすいので、満足度は上がります。■ まとめMills / PIXTA(ピクスタ)信頼できる不動産会社探しは、物件探しを始める前にするべきことです。理想の物件が手に入れられるかは不動産会社の選び方次第と言っても過言ではありません。扱う不動産の種類や数が会社ごとに異なるのがその理由です。いろいろな角度から不動産会社を調査し、その特徴を理解したうえで不動産会社を選ぶべきです。
2019年04月08日今年10月1日から消費税が増税されますが、それに伴い「消費税の経過措置」が設けられていることをご存知ですか?今回は、知っているとちょっとトクする「消費税の経過措置」についてお話しします。■ 経過措置ってなに?そもそも消費税とは、商品を購入したり、料金を支払ってサービスを受けるなどの場合にかかるものです。普段の生活で常にかかってくる身近な税金なので、昨日まで8%だった消費税が今日から10%に変更されると、取引が混乱する可能性があります。Graphs / PIXTA(ピクスタ)商品を購入する場合やサービスを受ける場合、その商品やサービスを「実際に受ける時期」と「お金を払う時期」がズレる場合があり、このズレが、消費税率が変わったときに税処理上の不都合を招く恐れがあるのです。2019年の10月1日以降に商品を受け取ったりサービスを受けたりする場合の消費税は10%ですが、その代金・料金の支払いや契約を、一定の期日までに行っていた場合に税率が「8%のまま」でいいとする法的措置、これが「消費税の経過措置」です。■ 暮らしに大きく関係する経過措置3つ今回、設けられる経過措置は10種類以上ありますが、ここでは私たちの生活に深く関係する3種類の経過措置とその内容について見てみましょう。1.旅客運賃等今年の10月1日以後に行う旅客運送の対価や映画・演劇を催す場所、競馬場、競輪場、美術館、遊園地等への入場料金等のうち、2014年4月1日から今年9月30日までの間に領収しているものに経過措置が適用されます。例えば、電車などの乗車券・回数券・定期券や、映画や演劇などのチケット・入場券、航空券・乗船券などは、もし10月1日以降に利用が決まっている場合、早めに購入しその代金を支払っておくとちょっとだけお得になります。ふじよ / PIXTA(ピクスタ)ただし、一見経過措置が適用されるように思えても、適用されないものがありますのでご注意ください。例えば、「ディナーショー」には経過措置が適用されますが、クルーザーで遊覧航行しながら飲食を提供する「ディナークルーズ」の料金には経過措置が適用されません。これは、ディナーショーは「ショー」がメインであると捉え、ディナークルーズは「食事」がメインであると捉えられているためです。2.請負工事等経過措置の対象となる請負契約については、2013年10月1日から今年3月31日までの間に契約を締結すると、建築や工事・製品などの引渡しが10月1日を越えても旧税率が適用されます。この請負契約で代表的なものが「建築請負工事」です。例えば、請負金額が2,500万円であれば、新旧税率による差額は50万円にも上りますので、この経過措置によるおトク感は大きいといえるでしょう。ただし、建築工事代金などについては同じ経過措置でも「旅客運賃等」とは違い、とても高額となりますので、あせらず自分に合ったタイミングで契約に臨みましょう。makaron* / PIXTA(ピクスタ)ちなみに、不動産売買にかかる仲介手数料に経過措置は適用されますが、「不動産の売買」には経過措置が適用されませんのでご注意ください。3.資産の貸付私たちの生活に大きく関係する「資産の貸付」とは、「事業用建物の賃料、月極駐車場料金、自営の場合に借りている店舗・事務所などの賃料」等です。「住居」の家賃にはそもそも消費税が課税されませんので、住まいの家賃は消費税率が増減しても影響がありません。ただし、事業用の建物や月極駐車場等には消費税が課税されます。freeangle / PIXTA(ピクスタ)その場合、一定の要件に該当すれば経過措置の適用があるのですが、そのハードルはちょっと高めです。まずは、この経過措置が適用になる要件を見てみましょう。2013年10月1日から2019年4月1日の前日までの間に契約を締結し、2019年10月1日以降も引き続き貸し付けを行うこと。貸付期間及びその期間中の対価(賃料)の額が定められていること。当該対価(賃料)の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと。このなかでハードルが高い要件は「当該対価(賃料)の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと」の部分です。なぜなら、ほとんどの賃貸借契約書には「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき、当事者は契約期間中であっても賃料の増減額請求をすることができる」という旨の条項が盛り込まれているためです。この条項が盛り込まれる理由は「借地借家法32条」によって、「建物賃料の増減額請求権」が定められているからです。現在、事業用建物や駐車場を借りていて、その賃料に消費税が課税されている人は、賃貸契約書に上記の条項が盛り込まれているかチェックしてみてください。Graphs / PIXTA(ピクスタ)今回ご紹介した以外にも様々な経過措置があります。いろいろな経過措置を知って、ちょっとだけおトクに「節税」してみてはいかがでしょうか?【参考】※国税庁「消費税率等に関する経過措置」
2019年04月03日賃貸物件を探すときに、足を棒にして何社も回っている人はいませんか?不動産会社の仕組みを知れば、時間と手間をかけずに希望の物件を見つけることができます。入居してからも快適に暮らすためには、不動産会社の仕組みを知ることから始めましょう。■ 1.不動産会社の種類を知るFast&Slow / PIXTA(ピクスタ)不動産会社とは、どんなことをする会社かご存知ですか?不動産を扱う会社はおもに2つの業務を行っています。それは「不動産仲介」と「不動産管理」です。不動産会社は、仲介だけ行う、管理だけ行う、両方行う、の3パターンあります。1-1 不動産仲介とは物件を探している人が希望の物件を見つけるための支援をする業務です。希望家賃、エリア、間取りなどをヒアリングし、募集が出ている物件の中から条件に合ったものを紹介します。不動産会社はたくさんあるので、お客さんが来てくれるように色々な方法でPRをします。KY / PIXTA(ピクスタ)一番効果があるのはインターネットのポータルサイトの掲載です。近年は、物件を探している人はインターネットで物件をチェックし、自分が気に入った物件を掲載している不動産会社に問い合わせをすることがほとんどです。不動産会社はポータルサイトの掲載枠を買って、自分の会社の物件が目に留まるようにします。ポータルサイトの検索結果一覧の上位に表示されるには、画像や動画の掲載点数や紹介文の文字数など、ポータル会社の規定に沿ってきっちり守ることが必要となります。1-2 不動産管理とはABC / PIXTA(ピクスタ)アパートやマンションを維持し、入居者が快適に過ごせるようにする業務です。トイレから水漏れが起こった、廊下などの共用部分の蛍光が切れてしまったなど、入居中におこる住まいのトラブルに対応します。また、騒音をはじめとするご近所同士のトラブルやクレームの対応も行います。アパート管理を行うためには大家さんと「管理委託契約」を結びます。大家さんは、入居が決まった部屋に対し、毎月5%程度の管理料を支払います。freeangle / PIXTA(ピクスタ)管理会社は大家さんの代わりに建物のメンテナンスを行うほか、早く入居が決まり、かつ長く住んでもらえるように、費用対効果の高いリフォームやリノベーションを提案・工事します。入居者が支払う家賃を管理し、世の中の動向をリサーチして、的確なリフォームを提案できるかどうかは管理会社の腕の見せ所。場合によっては、家賃を管理する、滞納者に対し督促するなども行います。■ 2.どの物件も1つの不動産会社から申し込みができるmuu / PIXTA(ピクスタ)ポータルサイトを検索したとき、取り扱う不動産会社が異なるだけで、同じ物件がいくつも表示されたことはありませんか?これは、1つの物件を色々な不動産会社から申し込みができることを意味します。2-1 仲介手数料のカラクリを知るYNS / PIXTA(ピクスタ)大半の大家さんが管理を任せるとき、管理委託契約は1社としか結べません。いっぽう物件の募集はいろいろな会社が募集することが可能です。管理している不動産会社以外の業者が募集し、客付けが成功すると仲介手数料がもらえます。仲介手数料は、法律上は貸主からももらえることになっていますが、ほとんどの場合、家賃+消費税を上限とした仲介手数料を入居者からもらいます。den-sen / PIXTA(ピクスタ)管理会社以外の仲介会社が入居者を紹介・案内して成約した場合、その仲介手数料をもらうことができるのです。仲介会社は仲介手数料目当てに、たくさんの物件をポータルサイトに掲載します。そのために同じ物件がポータルサイトにいくつも掲載されるのです。管理会社は、自社で申し込みを受けた場合に比べて仲介手数料は少なくなりますが、空室でなくなれば管理料が毎月入ってきます。管理料が5%なら20か月で元がとれますので、結果的に得をします。そのために、管理会社は他社がネット掲載することを許可するケースが多いのです。2-2どの物件もすべての不動産から申し込みができるUshico / PIXTA(ピクスタ)インターネットサイトへの物件掲載は、管理会社のお許しがないとできませんが、紹介と申し込みに関しては、ほとんどの物件がすべての不動産から申し込みができる仕組みになっています。そのために、わざわざ掲載元の不動産会社に1件1件足を運んで物件見学をしなくてもよいのです。仲介会社に行ったときに、お目当ての物件のほかに「ポータルサイトでみたのですが」といって、掲載元が他社になっている気になる物件についても問い合わせをしてみてください。ほとんどの場合、チラシを取り寄せてくれ、見積作成や案内もしてくれるでしょう。まとめて問い合わせれば、1日で何件も物件の見学が可能です。ABC / PIXTA(ピクスタ)掲載元と異なる会社で申し込みをしても、敷金や礼金、家賃が変わることはありません。不動産会社の仲介手数料の「分け前」がどうなるかの問題なので、申し込み者が支払う仲介手数料の総額には影響ありません。ただし、不動産会社がキャンペーンを行っていて、自分の取り分である仲介手数料をディスカウントしてくれることはありますので、問い合わせてみるべきです。フリーレントについては、大家さんがOKするかどうかの問題なので、不動産会社が変わると極端に差が出るということはないようです。■ 3.まとめこれらの仕組みを知っておけば、「不動産会社巡り」をしなくて済みますし、値段交渉等する際にも役立ちます。入居後は仲介会社とは縁が切れ、管理会社とお付き合いすることになります。そのため管理もやっている仲介会社を通して借りたほうが何かと便利かも……と考える人もいますが、物件の見学や申し込みに限って言えば1、2社訪問するだけで十分なのではないでしょうか。
2019年02月01日消費税は、所得に応じて高くなる“累進課税”ではなく、すべての人に同じ税率が適用される税金です。そのため、増税で生活が苦しくなりそう……と感じている人も少なくないでしょう。でも、そんな状況でも得することはできるはず。そこで今回は、“消費税増税後に買った方が得かもしれないもの”について、資産運用・トレーディングのプロである山田良政さんにご紹介いただきます。文・山田良政■デジタル家電は増税後に得する可能性が耐久消費財のなかでも、比較的安価な家電製品は、増税前にいろいろと買いたくなってしまうもの。しかし、特にテレビやレコーダーなどのデジタル(クロモノ)家電は、そもそも新商品が登場するまでのサイクルが短く、増税後でも型落ち製品の値下がりが期待できるので、急いで購入する必要はありません。次のシーズンの新製品が発売されるまで待てば、ワンシーズン前の型落ち品を非常に安く手に入れることが可能になるので、増税分の差額を差し引いても得することができるはずです。■増税前に売れなかった不動産は狙い目かも!?不動産、特に中古でない新しい物件は消費税の対象になりますので、増税前に買うのが基本です。増税後は不動産が売れなくなり、不良在庫が増えることが予想されるため、不動産販売業者も「増税前に買った方が得ですよ」と言うでしょう。しかし、増税後は必ずと言っていいほど消費が停滞し、恐らく今回も同様でしょう。それに伴って、不動産は増税した金額以上に値下がりする場合もあるので、増税前に焦って買うのは考えもの。さらに、政府が増税後の景気対策で住宅減税のような施策をとる可能性もあります。そのタイミングを狙って、増税前に売れなかった不動産を買えば、意外とお得に買い物できるかもしれません。■車は増税前に買うのがセオリーだが、エコカーは増税後購入で得する場合も車はただでさえ高価なもの。簡単には買えませんよね。さらに、増税のあおりを受けて、購入・維持の金銭的負担が増えることは間違いありません。しかし昨今、政府は自動車取得税を取りやめ、燃費性能がよい車を優遇するため“環境性能割”という制度を導入し負担を軽くしています。また、エコカー減税など、燃費の良い車を優遇する制度があったことを考えると、増税後も同様の制度が設けられる可能性は高く、エコカーを購入した際の実際の出費は、増税前後であまり変わらないでしょう。今後も、環境性能割などの制度によって、環境に優しい車への優遇は続いていくはずなので、エコカーを購入するメリットは大きいと言えます。平成30年10月15日時点で、安部内閣から平成29年4月に予定されていた消費税10%への増税を、予定通り平成31年10月まで延期することが正式に発表されました。増税の波は刻一刻と私たちの生活に忍び寄りつつあります。しかし、政府の対策や企業努力などによって、状況が改善されることも予想できます。みなさんも、増税に負けないやりくり上手を目指しましょう!-山田良政-株式会社オフィサム代表取締役。FXによる資産運用を自動化させた第一人者。自身が開発したFX自動売買システムが、2013年度に「世界一の評価」を獲得。誰でも気軽に資産が増やせる「自動取引システムによる資産運用」を提案し、その分かりやすい切り口はマネーに関するプロ達だけでなく女性からの支持も多い。「億を稼ぐ」ために必要な思考が綴られたインタビュー本『億トレⅡ』『億トレⅢ』も大好評。『月間BIG tomorrow』でも執筆中。・株式会社オフィサム © dotshock / shutterstock© Monkey Business Images / shutterstock© Syda Productions / shutterstock
2019年01月26日昨年12月に発生した、札幌の不動産仲介会社のガス爆発事故には驚かされました。そこから様々な問題が発覚しましたが、何よりも知名度の高い不動産ネットワークであっても客の無知に付け込んで暴利を吹っ掛けることがあるということに驚かされました。引越しシーズンを前に、お部屋探しを始めるうえで知っておくべき最低限の知識をご紹介します。■ 3月下旬まで不動産仲介業者はてんやわんやであるYukini / PIXTA(ピクスタ)いよいよ2019年がスタートしました。日本では4月1日に新年度がスタートすることが多いため、この時期には新入学・就職・異動等により新しい生活が始まるという方が一斉にお部屋探しに着手します。当然ながら不動産会社も多忙を極めることになり、筆者の感覚では1月4日の仕事始めの日から問い合わせの電話が鳴りっぱなしになり、3月下旬の国立大学合格発表まで、ずっとてんやわんやであったように記憶しています。YsPhoto / PIXTA(ピクスタ)読者の皆様の中にも、転勤や入学等の事情でこれからお部屋探しをするという方もいるかと思います。全国にある不動産仲介会社の数はコンビニより多く、その中には残念ながら悪質な業者も含まれます。こういった業者に引っかからないためには最低限の注意点を知っておかなければなりません。■ 悪質な不動産会社を避けるためのポイント3つそれでは悪質な不動産会社を避けるための具体的なポイントを3つご紹介します。1. 不動産会社による情報量の差は存在しないふじよ / PIXTA(ピクスタ)売買でも賃貸でも、不動産会社は預かった物件の情報を所定の流通機構に登録して業界全体で共有化しなければならない定めとなっており、逆に言えば業者は専用サイトにアクセスすればすべての物件情報を入手することができます。そのため情報量はどこの業者も同じで「物件数地域一番店」などという看板に惑わされてはいけません。2. 「仲介手数料半額」を売りにした業者は避けるもとくん / PIXTA(ピクスタ)不動産会社の広告を見ていると「仲介手数料半額」を謳い文句にしている会社を目にすることがよくあります。不動産会社は成約時の仲介手数料以外の報酬を客から受け取ってはならないと定められており、これを半減させてしまってどうやって売り上げを確保するのでしょうか。成約時に貸主からバックマージンが出る物件がありますが、「仲介手数料半額」の会社はこういった物件以外紹介してくれないという話を聞いたことがあります。本当に気に入ったお部屋を見つけるためにはこういった「仲介手数料半額」を売りにする業者は避けた方がいいでしょう。3. 「除菌・消臭料」をとる業者はNGもとくん / PIXTA(ピクスタ)札幌の爆発事故をめぐる最大の問題点は業者が「除菌・消臭料」というような費用を日常的にとっていたことにあると筆者は考えています。退去時の原状回復は前入居者と貸主の費用負担で行うことが大原則であり、「除菌・消臭料」「消毒料」といった名目で新しい入居者からも費用を徴収することは不当(違法ではない)です。知名度の高い不動産ネットワークに属する業者でもこういう悪質なことをやっているのです。物件資料を見る際には備考欄に注目し、怪しい項目を発見した場合は外してもらうよう交渉しましょう。■ 不動産会社とのやりとりで気をつけるべきことtomos / PIXTA(ピクスタ)不動産会社を訪れる際は飛び込みではなく事前に電話をして予約してから行くようにしてください。この時期(特に週末)の不動産会社は多忙を極めており、飛び込みで店に入ってもまともに対応してもらえない可能性が高いからです。事前に希望条件を伝えて予約をしておけば必ず担当者が体を空けて待っていてくれ、さらに物件資料を揃えて内見する準備までしていてくれたりします。■ 「退去時清掃費」の扱いに注意!Graphs / PIXTA(ピクスタ)退去が完了した部屋は次の募集をかけるためプロによる室内クリーニングを実施する必要があり、その費用は前入居者が負担します。通常は敷金を利用して清算しますが、「敷・礼ゼロ」というような物件においては話が違ってきます。退去時に請求される場合もありますが、「退去時清掃費」といった名目で契約時にあらかじめ費用をとっておくことはよくあります。(これは違法でも不当でもない)「敷・礼ゼロ」が必ずしも引越し費用の軽減に結びつかないことも多いので、「退去時清掃費」のような項目があれば必ず確認してください。
2019年01月24日住宅や土地の購入は一生モノの買い物。どの会社から不動産を購入するかは、大きく迷うところであると同時に、担当する営業マンはその会社の顔とも言えます。今回は、住宅不動産企業に勤務していた筆者が、良い営業マンとイマイチ営業マンの見極め方のポイントを解説!ぜひ参考にしながら、後悔のない買い物をその営業マンに任せられるかどうか、検討してみて下さいね。■ 1.清潔な身だしなみと声の明朗さ、笑顔はありますか?xiangtao / PIXTA(ピクスタ)初歩的なところですが、まず身だしなみをチェックしましょう。爪、髪の毛、靴など、目に見えるところだけでなく、例えば口臭や体臭など、お客様に不快感を与えないよう意識しているかが立ち現れるのが身だしなみです。営業マンは一日のうちに何件ものお客様対応をしているだけに、特に夕方になってくると、身だしなみに対する意識が薄れがちです。それでも、一人ひとりのお客様を大切にする意識がある営業マンは、清潔感に手を抜くことがありません。naka / PIXTA(ピクスタ)また、声の明朗さと笑顔もポイントです。大きな声と、わかりやすく明るい言葉遣い、絶やさない笑顔は、自信と真面目さの現れともいえます。電話応対でも同じですが、ハキハキと気持ちの良い声で応じてくれるか、不快感がないか、意識的に確認しましょう。■ 2.質問に対し逃げないで答えてくれますか?YNS / PIXTA(ピクスタ)例えば、エリアに関する質問や、相場についてなど、わからないことを聞いたときに、丁寧に解説してくれるかは、その営業マンの経験値を測る一つの見極め方です。他社と比較して解説してくれたり、不動産全般の中でその会社がどういう位置づけなのかまで解説してくれる営業マンであれば、かなり良い営業マンであると言えます。また、その会社の弱点を指摘したときに、正直に認めて、それでもその会社の不動産を選ぶことのメリットを丁寧に説明してくれるような営業マンは信頼できるでしょう。KY / PIXTA(ピクスタ)新人営業マンであれば、ベテランと一緒に対応することがほとんどですが、若手二人組の場合は新人の教育のために3年目程度の営業マンが付いて指導していることが多く、まだ経験豊富とは言い難いといえます。気になる際は、早めに「担当を上の方に代わってもらえますか?」と伝えることで、後悔なくやりとりすることも可能です。■ 3.予算に余裕をもたせた提案をしてくれていますか?Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)会社側からすると、少しでも儲けが高くでる物件をお客様に購入させたいものです。でも、信頼できる良い営業マンは、お客様の家づくりをトータルで考え、その場だけの儲けにこだわりません。お客様の予算ギリギリではなく、少し余裕をもたせた提案をして、お客様のニーズにあったオプションなどを提案してくれるのが、良い営業マンです。これも、その営業マンが一人ひとりのお客様視点に立って担当しているかどうかの見極めポイントと言えます。また、予算をもう少し下げたいなどの相談をしたときに、嫌な顔をせず応じてくれるかも重要です。一緒に家づくりに携わる人として、気持ちの良い関係を築こうとしてくれている営業マンが良い営業マンといえるのではないでしょうか。ロストコーナー / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたでしょうか。以上のチェックポイントをぜひ参考にして、お客様視点に立って対応してくれる良い営業マンと一緒に、素敵な家づくりをしたいですね。
2019年01月20日消費税は、所得に応じて高くなる“累進課税”ではなく、すべての人に同じ税率が適用される税金です。そのため、増税で生活が苦しくなりそう……と感じている人も少なくないでしょう。だからといって、焦ってアクションを起こすのはむしろ危険。そこで今回は、“消費税増税前に早まってやらない方がよいこと”について資産運用・トレーディングのプロである山田良政さんにご紹介いただきます。文・山田良政■消費税の課税対象でないものを焦って買わない消費税増税前に大きな買い物をする際、注意すべきポイントがあります。それは、買おうとしているものが課税対象かどうかということ。そもそも消費税の課税対象でなければ、焦って購入する必要はありません。例えば、土地などは消費税課税の対象にはなりません。他にも、国債や株券などの有価証券、商品券やプリペイドカード、介護保険サービスや保険料は対象外です。これらのものを焦って手に入れようとすると、あとからお金に困る可能性もあります。くれぐれもご注意を。■軽減税率の対象商品を把握しよう消費税増税後も、“軽減税率”が適用されることで、現行の消費税率の8%のまま据え置かれるケースもあります。例えば生活に必要不可欠な食料品なども軽減税率の対象です。それを知らずに大量に食料品を買い込んでも、全く意味がありません。食べきれずに賞味期限が切れてしまい、かえって損をしてしまう恐れも。食料品は焦って買い込まないようにしましょう。■家電は購入するタイミングが重要家電は、本当に欲しい商品が決まっているのであれば、増税前に買ってもいいでしょう。しかし、何となく「消費税が上がる前に買っておこう」と思っているだけであれば、増税前ではなく、家電そのものの値段が下がるタイミングを狙った方がいいかもしれません。それは、新旧モデルが入れ替わる時期。当然、旧モデルは在庫処分のためお買い得になります。時期は商品によってだいたい決まっているので、自分が欲しいものが決まったら、そのモデルの前回の入れ替わり時期を調べてみましょう。増税前に焦って買うよりもお買い得になる場合も。■家を購入する場合は新築か中古かを確認して家を購入する場合、消費税が関係するのは主に“新築の物件”です。一般個人が売主である、大半の中古物件には消費税はかかりません。それに、住宅の価格は簡単に2~300万円程度上下するもの。焦って買ってしまうと、かえって損するケースも。特に、個人が売主の中古物件を検討するなら、急ぐ必要はありません。ただし、不動産会社が中古住宅の売主となっている場合の売買価格や、不動産仲介業者への仲介手数料には消費税が課されるので要注意。平成30年10月15日時点で、平成29年4月に予定されていた消費税10%への増税を、平成31年10月まで延期することが正式に発表されました。増税の波は刻一刻と私たちの生活に忍び寄っています。ただし、焦り過ぎるのはよくありません。自分の生活水準と課税される対象を見極めたうえで、柔軟に対応していきましょう。-山田良政-株式会社オフィサム代表取締役。FXによる資産運用を自動化させた第一人者。自身が開発したFX自動売買システムが、2013年度に「世界一の評価」を獲得。誰でも気軽に資産が増やせる「自動取引システムによる資産運用」を提案し、その分かりやすい切り口はマネーに関するプロ達だけでなく女性からの支持も多い。「億を稼ぐ」ために必要な思考が綴られたインタビュー本『億トレⅡ』『億トレⅢ』も大好評。『月間BIG tomorrow』でも執筆中。・株式会社オフィサム © PERO studio / shutterstock© fizkes / shutterstock© Andrey_Popov / shutterstock© Monkey Business Images / shutterstock© PR Image Factory / shutterstock
2019年01月19日「“いざなぎ超え”の好景気といわれていますが、生活に還元されているとはいえません。’19年からは、4月の社会保障制度改革と10月の消費税増税により、国民はより負担を強いられます。さらに、4月から施行される『働き方改革関連法』により、大企業に勤める会社員は、軒並み残業代がカット。年収は確実に減少するため、5月以降“生活が苦しい”と感じる世帯は増えるでしょう」そう解説するのは、経済評論家の加谷珪一さん。’19年は、多くの法改正により、家計への負担が大きく変わってくる。「さまざまな負担から家計を守るためには、法改正ごとに、その制度が自分の家族にとって負担を増やすものなのか、それとも賢く利用することで負担を減らすことができるのか、つねに意識することが重要です」さっそく、加谷さん、弁護士の松下真由美さん(レイ法律事務所)とともに、’19年下半期の“お金にまつわる法改正”を見ていこう。【7月】■相続法(民法)改正「長年の見直しの末、’18年7月に相続法(民法)が40年ぶりに改正され、’19年7月(一部は’20年7月)から施行されます。被相続人の妻や相続人の妻に“お得”なケースも増えているので、把握しておきましょう」そう話す松下さんが、改正相続法の重要項目を解説してくれた。《預貯金の仮払い》「夫が急に亡くなり、葬儀費用や当座の生活費が足りないときでも、現状では相続人全員の同意がなければ、夫の預金を引き出せませんでした。しかし今回の改正法では、夫の預金の3分の1の額から、妻の法定相続分の2分の1まで(1金融機関150万円が上限)を妻が単独で引き出せるように改正されました」《相続人でない親族の特別寄与》「同居の義理の父をどれだけ長年にわたって介護してきても、現行法では法定相続人ではないため、相続人の妻は遺産を1円ももらえませんでした。この問題を解消するため、改正法では『義父の財産の維持などに特別な貢献をした』という意味で、相続人以外の親族にも『特別寄与』として請求できる権利が与えられることになります。各相続人に対して、特別寄与の支払いを請求し、協議によって決めるか、家族で決めてもらうというのがおもな請求方法です」【10月】■住宅ローン減税の延長・自動車税減税の見直し住宅ローンの控除期間が、現行の10年間から、13年間に。入居1年目から10年間は、これまでと同様に年50万円を上限にローン残高の1%を控除。さらにローンが残る場合は11年目以降の3年通算で建物購入価格の2%の範囲で減税する方針だ。自動車税減税については、最大で年間4,500円を恒久的に減税するという。「しかし、これらは’19年10月~’20年末の間に新たに契約し引き渡された住宅やマンション、同年10月以降に新車新規登録を受けた自家用乗用車に適用されるもの。すでに住宅ローン減税を受けていたり、自家用車を保有している人にとっては“現状維持”となりそうです」(加谷さん)■消費税増税下半期で家計を直撃するのは、なんといっても8%から10%に引き上げられる今回の消費税増税。小売業に与える影響を加谷さんが解説する。「家電は前回の増税時、駆け込み需要による“バカ売れ”が目立ちました。今回もそれを狙って、8~9月あたりから家電量販店は価格を上げる可能性がありますから、安易な“駆け込み買い”は控えたいところです」さらにこの消費税増税には、もうひとつ“政府の狙い”があるという。「それは決済の“キャッシュレス化”です。銀行ATMは維持費がかかりすぎるため、政府は店舗数を減らしたいのです。今後のために、クレジット決済を中心としたキャッシュレス生活に切り替えることは重要だと思います。政府は消費税増税後、クレジットカードなどのキャッシュレス決済を使った消費者に対し、購入額の5%分をポイントで還元する施策まで検討しています。還元目的に、むやみに買い物をしては本末転倒ですが……」(加谷さん)「超高齢社会のいま、’20年以降も、現役世代に負担を強いる政策は増える」と加谷さんは語る。自分の消費を見直しつつ、法改正を理解して、賢く’19年を乗り切ろう。
2019年01月07日意外と知らない社会的な問題について、ジャーナリストの堀潤さんが解説する「社会のじかん」。今回はイラストレーターの五月女ケイ子さんと共に、消費税について考えます!消費税が10%になる。→堀さんの分析:高い税金、高いキャッシュバックの制度作りに向けた議論が始まりそうです。堀:30年前にスタートした消費税。2019年10月には、8%から10%になります。五月女:最初は3%でしたよね?当時、中学生だったので、すごく痛かったです。堀:少子高齢化の進む日本では稼ぎ手が減るので、税収も減って、将来、国の財源が足りなくなる。そこで始まったのが消費税です。国は将来的には20~30%くらいまで上げたいと思っているんです。五月女:そんなに上がるんですか!?堀:段階的に上げてきましたが、税率が上がるたびに消費が落ち込んで景気が悪くなってしまう。そこで国は、いくつかの増税対策を検討中で、そのうちの一つが、「軽減税率」です。五月女さんは普段、どんなものを買いますか?五月女:なんだろう?食料品とか服とかでしょうか。堀:あまり買わないものは?五月女:宝石とか家とか車とか…飛行機?(笑)堀:軽減税率とは、米やパンなど日常的に必要な食料品は8%の据え置きにして、酒や煙草などの嗜好品や、経済的に余裕のある人しか買わない高価なものは、税率を10%にするという仕組みなんです。正確には据え置きなので、「軽減」ではないのですが。五月女:本当だ!名前がずるい!堀:ものによっては複雑になります。たとえば、スーパーのお惣菜は買って帰れば8%ですが、イートインコーナーで食べると「外食」扱いになり10%になるんです。五月女:えー!それは混乱しそう。堀:増税対策はほかに、一定期間、中小小売店でのキャッシュレスでの支払いにはポイントを還元するとか、低所得者と0~2歳児のいる子育て世帯には、購入額以上の買い物ができる「プレミアム付き商品券」を発行するなど、全部で9項目が予定されてます。五月女:お店のポイントとかも、私は活用するのが苦手で、本当に得になっているのかな?と思ったりします。堀:僕もポイントはあまり活用できていません(笑)。ただ、日本の社会保障をこれからも支えていくには、消費税は上げていかないともたないんですよね。北欧やヨーロッパの一部の国では、消費税が30%台と高い代わりに、学校や病院を無償にしています。五月女:日本はそういうふうにはできないんですか?堀:日本は長らく、政治家たちが人気取りのために選挙のたび「減税」を謳う時期が続いて、消費税の制度設計がうまくいっていませんでした。五月女:何のために増税が必要なのか、わかるように説明してくれれば私たちも納得できるんですけど。堀:高い税を支払う代わりに、子どもの教育費、奨学金、介護や医療費などで高いキャッシュバックが得られる制度作りに向けた義論が、2019年は本格化すると思います。生活の向上につながる還元策になっているか、私たちは見守ることが大事になりますね。堀 潤さん(写真左)ジャーナリスト。「8bitNews」代表。「GARDEN Journalism」主宰。『モーニングCROSS』(TOKYO MX)ほか、レギュラー多数。五月女ケイ子さん(写真右)イラストレーター。ツイッターは@keikosootome。楽しいグッズ満載のオンラインストア「五月女百貨店」は@sootomehyakka。※『anan』2019年1月2・9日号より。写真・小笠原真紀イラスト・五月女ケイ子取材、文・黒瀬朋子(by anan編集部)
2019年01月03日先日札幌で発生した爆発事故には驚かされるものがありました。不動産会社の店内で消臭スプレーのガス抜き作業をしていたことが原因で、ニュースでも大々的に取り上げられていますが、そこでは本来最も問題とすべきポイントが見落とされています。この不動産会社では明らかに「ぼったくり」 といってもよい商売が日常的に行われており、 それがスプレー缶の大量在庫につながりました。そのことが最大の問題であって、1,000円の原価で1万~2万円徴収していることや、 やるべき作業をさぼってスプレー缶がたまってしまったことは、どちらかというと小さな問題です。■ 札幌の爆発事故の概要YsPhoto / PIXTA(ピクスタ)12月16日20時半ごろ札幌市豊平区の整骨院、居酒屋、不動産仲介会社が入居した木造2階建ての建物で爆発事故が発生し、これによって居酒屋と不動産仲介会社がほぼ倒壊し、整骨院も外壁などが崩れました。爆発の衝撃で付近のマンションなど少なくとも20棟が破損、数百メートル離れた車の窓ガラスが割れるなど広範囲で被害があり、この爆発によるケガ人は重傷1人を含む42人にのぼります。不動産仲介会社の店長が室内で消臭スプレー120本のガス抜き作業を行い、その後、手を洗うために湯沸かし器をつけた際に爆発が起きたといいます。■ 問題なのはスプレー缶じゃない!Graphs / PIXTA(ピクスタ)当時店内には160本ものスプレーが在庫として置かれており、店の改装を控えて処分する必要があることから、その内の120本を店内のテーブルに並べ、中身を一度に噴射させたのだそうです。当然のことながらテレビの情報番組でも大々的に取り上げられていますが、筆者が見る限り室内でスプレーを大量に噴射したそのアホさや原価と料金のギャップ、作業を実際にはやっていなかった「未施工」の疑いばかりが問題とされています。しかし筆者は非難されるべきポイントは他にあると考えており、隔靴掻痒の感がどうにも否めません。■ 消臭スプレーを在庫として置いている店など見たことがないCORA / PIXTA(ピクスタ)不動産の賃貸借契約を締結する際には契約金というものが発生し、そこには通常では敷金・礼金・火災保険料・鍵交換代・保証料(保証会社利用の場合)といった費用が含まれます。今回問題となった店舗の契約ではこれらに加えて「除菌・消臭代」という項目があり、入居予定者に諮ったうえで1万~2万円を徴収していたようです。Melpomene / PIXTA(ピクスタ)「施工」という言葉を使用していますがそれほど大したものではなく、単価1,000円の消臭スプレーを室内で噴射させればそれで終了です。客から「除菌・消臭代」を暴利で徴収していながら実際には作業を実施しておらず、そのため店内にたまったスプレーの在庫を隠すために非常識なガス抜きが実施されたのではないかという内容が論点になっていましたが、そもそも「除菌・消臭代」をとるということ自体が不当なことなのです。筆者はブラックからホワイトまでこれまで様々な仲介店舗を経験してきましたが、消臭スプレーを在庫として置いているような店は一度も見たことがありません。■ 悪い噂で聞いていたアコギな商売が頭に浮かんだhap / PIXTA(ピクスタ)賃貸仲介に従事していた頃、契約時に「消毒料」という名目で客から費用を徴収している業者があるという話を聞いたことがあります。「消毒」といっても客に鍵を渡す前に室内で、バルサンのようないわゆるくん煙(煙・霧)剤を焚くだけですが、それだけで万単位の金を徴収する相当にアコギな商売です。しかし筆者はそれを実際に見たことはなく、単なる悪い噂だとばかり思っていました。今回の事故に際して「仲介会社になぜスプレー缶?」ということでまず頭に浮かんだのがこの「消毒料」です。くん煙(煙・霧)剤を焚くようなことを消臭スプレーでやっていたのかもしれないと漠然と思いましたが、どうやらそれが当たっていたようです。■ 本当に問題にしなければいけないポイントはココ!ABC / PIXTA(ピクスタ)退去後の空き室で再募集をかけるには商品として仕上げなければならず、そのためにはプロの手で室内クリーニングを実施することが必要だという記事を以前書きました。そのようにして前入居者と家主の負担で原状回復を完了させておきながら、それに加えて「除菌・消臭代」「消毒料」といった名目で新入居者からも費用を徴収するのはどう考えても筋の通らない話で、金額の大小にかかわらず不当なものでしかありません。いくら「入居予定者に諮ったうえ」で実施するにせよ、それは客の無知に付け込んだ詐欺同然の行為です。今回爆発事故を発生させたのは日本でも屈指の知名度を誇る不動産ネットワークの直営店だったようですが(HPからは既に消されている)、そのような店でこういったアコギな商売をしていたことが最大の問題なのです。■ 物件情報の「備考」欄を必ず確認しようjannoon028 / PIXTA(ピクスタ)この記事を書くために改めてネット上の賃貸情報を見ましたが、「水廻消毒料」「ストーブ分解清掃料」等々様々な項目が記載されていることに驚かされました。物件を紹介された際は一番最後に書かれているはずの「備考」欄を必ず確認し、少しでも疑問を感じた項目は外してもらうよう交渉するようにしてください。それを知らないまま契約してしまうと、取り返しがつかなくなります。
2018年12月20日いよいよ来年の2019年10月には消費税が8%から10%に上がります。たった2%とはいえ、住宅においてはその金額の差が大きく表れます。ですから、今のうちに購入しといたほうがいいのか、焦らなくてもいいのか悩む方が多いのではないでしょうか。今回は注文住宅において、消費税増税前に購入すべきか、はたまた増税後でもいいのか、検討していきたいと思います。建てる気がある人は、増税前に建てたほうが良い理由住宅の建てどきは、増税前なのか増税後なのかは正直に言いますとその人の状況によって異なります。ロストコーナー / PIXTA(ピクスタ)まず、増税前に買うべき人はすでに建てる予定がある人です。例えば建築費が3,000万円だとして、8%だと3,240万円ですが、これが10%になると3,300万円となり、60万円の開きがあります。これだけでも差は大きいですが、注文住宅を建てるには建築費以外にもかかる費用がたくさんあります。freeangle / PIXTA(ピクスタ)インフラ関係の工事や仮設工事、また建て替えの場合は解体費用がかかります。消費税はこれらにもかかります。また、インテリア工事費用や諸費用、家具、家電など、どんどん消費税増税分が加算されていきます。これがすべて合わさると数百万という単位になり、8%と10%の差が大きくなります。ですから、もう住宅を建てる予定がある方はすぐに動くことをオススメします。消費税増税にあおられて…という場合は焦る必要なし今建てる予定はなかったけれど、消費税増税にあおられてしまって建てようとしてる方はそんなに焦る必要はありません。Naoaki / PIXTA(ピクスタ)理由は3つあります。1.焦ってしっかりと検討できない可能性もmakaron* / PIXTA(ピクスタ)引き渡し時期や契約時期に縛られてしまい、間取りや内装をじっくりと検討できない、契約前の見積りを細かくチェックできずに契約してしまう、などデメリットが多いです。そのほか全部決めたは良いものの、駆け込みで建築する人が多く、工事がいつもより丁寧でなくなる、または間に合わなくなるなどの恐れもあります。2.増税後にキャンペーンなどの可能性があるizumi / PIXTA(ピクスタ)こちらは断定はできませんが、増税後には着工数は落ちてしまいます。それを防ぐためにも何かしらキャンペーンを検討しているハウスメーカーは多いはずです。3. 国にもさまざまな制度があるJob Design Photography / PIXTA(ピクスタ)例えば、すまい給付金でも今度の増税に伴い、8%のときよりも増える予定です。これまで年収510万円以下の人が受け取れる制度でしたが、今度は775万円までの人が受け取ることができるようになります。そのほか住宅ローン減税もありますし、増えた分を少しでも軽減させる方法はあります。焦ってしまい、不本意な家づくりをするよりも、一生に一度の高いお買い物ですから、じっくりと検討されることをオススメします。数百万円のために後悔してしまうのは、非常にもったいないことです。まとめ消費税増税前がいいのか、それとも増税後に建てるのがいいのか、とても悩みどころですよね。今回ご紹介したように自分たちは今家を建てることが必要なのかどうなのかをよく検討して、動くことが大切です。住宅展示場などを見に行けば、あおられて焦ってしまうこともあるかもしれません。Ushico / PIXTA(ピクスタ)建てるつもりもなかったのに急かされて……というふうになるのは避けたいところ。でも、建てるつもりでいるなら、ぜひ建てるべきです。家は自分が本当に欲しい、必要だと思ったときが一番の建てどきです。【参考】※国土交通省すまい給付金
2018年12月04日不動産に掘り出し物(ここでは相場より価格が安い物件の意味とします)がない理由として、「安い物件は市場に出回る前に不動産会社が優先的に買って、値段を上げ転売してしまうから」という意見をたまに耳にします。実は、この意見は半分正解で半分ハズレています。今回は、先述の意見が「半分正解で半分ハズレている」理由をもとに、不動産会社が物件を仕入れる仕組みについてお話ししたいと思います。■ 不動産会社は掘り出し物を転売して儲けている?HHImages / PIXTA(ピクスタ)不動産にはさまざまな指標からなる相場があり、相場よりも価格が安い物件を「掘り出し物」と呼ぶことがあります。一般的に、不動産会社はこの「掘り出し物」が市場に出回る前に優先的に買うことができ、それを右から左へ転売して儲けている、と思われているようです。たしかに、不動産業者が購入する物件は相場よりも安いものになります。逆にそうでなければ、不動産会社が売主となって分譲する物件は、その販売価格が相場より高くなってしまいます。これが冒頭の意見が「半分当たっている」理由です。では、なぜ不動産業者は相場より安く買えるのでしょうか?■ 相場より安く買える最大の理由とは?maruco / PIXTA(ピクスタ)まず、あなたが不動産(土地や建物)を持っていて、それを売る場合を考えてみましょう。あなたはその不動産を「少しでも高く売りたい」と思うはずです。ただし、不動産には相場があるので、なかなかそれ以上で売ることはできません。逆にいえば、「相場以下で売る必要もない」ともいえます。そこで疑問なのは、「少しでも高く売りたいはずの売主がなぜ相場以下で不動産業者に売るのか」ということです。不動産の売買には個別の事情が存在するのが当然であり、「売り急ぎ」やその逆の「買い進み」などの事情も多く存在します。言うまでもなく、売り手に売り急ぎの事情がある場合は、その取引価格が若干低めになる傾向があります。また、不動産会社のなかには情報の非対称性(買い手と売り手が持っている情報の格差)を利用して、安く買い取ろうとする質の悪い業者も一部には居るようです。■ 「不動産を商品化するスキルを持っている」ことが最大の理由テラス / PIXTA(ピクスタ)しかし、不動産会社が相場より安く買える最大の理由は、不動産会社が「不動産を商品化するスキルを持っている」ことにあります。例えば、高低差があり造成しなければ住宅が建たない土地や、一般住宅用地としては広すぎる土地、生活インフラ(上下水道・ガス・電気・道路等)が未整備の土地、権利関係が複雑だったり何らかのトラブルを抱えている土地などは、その物件情報を一般のマーケットに公開してもなかなか個人の買い手は見つかりません。買い手が見つからなければ、そのような物件は個人向けに販売するのではなく、不動産会社向けに販売することになります。そして不動産会社が購入する価格は、事業性(再販売等)を前提としたものになるので、個人向け相場よりも安くなってしまい、結果的に売主は相場より安く不動産業者へ土地や建物を売ることになります。不動産会社は、その不動産の最適用途を見つけ出して加工(造成工事、権利関係整理、利害関係整理など含む)することで新たな商品としての価値を見いだします。■ 加工して商品化するという前提があるから安く買える!HAKU / PIXTA(ピクスタ)不動産会社が土地や建物を相場より安く買える背景には、そのままでは一般の人たちが購入しづらい不動産を「加工して商品化する」という前提があります。つまり、不動産会社は「優先的に安い物件を買えている」わけではないのです。これが冒頭の意見が「半分ハズレている」理由です。このように、不動産会社はさまざま情報を集め、その不動産を加工する能力と技術を駆使し、相場より安く(しかし競合他社よりは高く)不動産を購入する努力を重ねているため、掘り出し物を購入することが出来るのです。
2018年12月01日いろいろな書籍やネット上で、「○○年に不動産が暴落する!」などの記事を見かけたことはありませんか?そのなかでも、とくにまとしやかに「暴落の年」と主張されているのは、「2019年」と「2022年」ではないでしょうか。では、この2つの年には何が起こり、なぜ不動産が暴落するといわれているのでしょうか?■ 2019年問題とは?ABC / PIXTA(ピクスタ)国立社会保障・人口問題研究所が2013年1月に推計した「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」によると、世帯総数は2019年をピークに減少に転じるとされていました。世帯数が減少に転じることで、住宅が供給過剰状態に陥り価格が暴落する、というのが「2019年不動産暴落説」が主張される大きな理由のひとつです。Rise / PIXTA(ピクスタ)しかし、この主張の基になった「総世帯数の減少」ですが、今年2018年1月に新たな推計が発表され、世帯総数増加のピークは2023年まで延びるという結果が出ました。つまり、世帯数減少を理由とした2019年問題はすでに回避されてしまったので、ここでは新たに世帯数ピークとされた2023年に暴落があるかを考えてみたいと思います。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)実は、総世帯数が減少に転じても、すぐに不動産が暴落するとは考えにくいといえます。なぜなら、2023年以降も人口が増え続けると推測されている地域がたくさんあるからです。国立社会保障・人口問題研究所の人口推計によると、全都道府県の人口が減少に転じるのは前回の推計よりも延びて2030年となっています。つまり、2030年までは人口が増え続ける地域(都市)があるということになります。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)これは、近年、出生率が改善されたことや、人口移動(移住)の状況を反映した結果なのですが、人口増加が続く地域では住宅の需要も一定程度継続します。そのため、人口流入が続いている地域(都市)については不動産の暴落は起こりにくいと考えられます。ただし、人口が流出していく地域では住宅需要が減り続け、不動産価格も下落していくと考えられます。■ 2022年問題とは?1988年に農地法が改正され、生産緑地の指定が始まりました。この指定を受けた土地は、固定資産税などの税金を大幅に減免できたり、相続税の納税を猶予する制度を使うこともできるのです。ただし、生産緑地の指定を受けると30年間の営農義務を負い、その土地を他の用途に転用することはできません。pixabayこの指定を受けた土地が2022年には30年目を迎え、その営農義務が外れて、税金対策などでそれらの土地が一斉に売り出されたり、アパートやマンションなどが建築されて、市場が供給過多になり、地価が暴落する、というのが「2022年問題」と呼ばれるものです。ABC / PIXTA(ピクスタ)ただ、この問題についても、すぐに不動産の暴落にはつながりにくい理由があります。2017年に生産緑地法の改正があり、生産緑地の指定から30年経過した土地について、新たに「特定生産緑地」の指定を受ければ、買い取り申出の時期をさらに10年延長することができるようになったことで、まずは急激な増税は回避されました。money/pixabayまた、この生産緑地の指定を受けた農地のなかには、前述した相続税の納税を猶予する制度を利用している生産緑地もあります。この、相続税納税猶予制度を利用するための条件が、終身営農(三大都市圏の場合)なので、買い取り申出(生産緑地の解除)をする場合は、猶予されていた相続税を支払う必要があります。つまり、そもそもこの制度を利用している生産緑地については、相続の発生などがないかぎり買い取り申出の対象外になると考えられるのです。よっちゃん必撮仕事人 / PIXTA(ピクスタ)東京都が2015年に都内の都市農業者を対象に行ったアンケートでは、この「相続税納税猶予制度の適用をまったく受けていない」という回答は約41%でした。さらに、この「相続税納税猶予制度の適用はまったく受けていない」と回答したなかで、今後の利用計画について「指定から30年経過後、すぐ区市へ買取申出したい」との回答は8.2%でした。つまり、東京都に限っていえば、2022年に買い取り申出の対象となる農地は、生産緑地の指定を受けている農地の約41%で、さらに即時買い取り申出をしたいのは、そのなかの8.2%なのです。実際にどれだけの農地が買い取り申出されるかについては「そのとき」になってみないと分かりませんが、上述した理由を考慮すれば、2022年に供給過剰といわれるほど市場に土地があふれ出るとは考えにくいといえるでしょう。HAKU-No1 / PIXTA(ピクスタ)今回取り上げた以外にも、2020年問題、2025年問題、2030年問題など、不動産の暴落をアナウンスする声は絶えません。ひとつだけ確かなことは、不動産が確実に「上がる」「下がる」などのタイミングは誰にも分からないということです。過激なアナウンスに惑わされずに、自分自身にとって最適な「売・買」のタイミングとは何かを大事にして実際の売買に臨むようにしましょう。【参考】※国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成 30 年推計)」※参議院立法と調査「都市農地の保全と有効利用」都市農地の貸借に関する制度と課題2017.11
2018年11月25日皆さんが生活をする上で、何かと出費がかさむのが消費税ですよね。現在は8%の税率がかかってきますが、来年10月にはいよいよ10%になります。そんな増税のタイミングに備えて、私たちは今からどのようなことをしておけばいいのでしょうか。そこで今回は、資産運用・トレーディングのプロである山田良政さんに「消費税が上がる前にしておきたいこと」についてご紹介いただきます。文・山田良政■毎月1万円の貯蓄を意識して消費税が10%に増税されると、22~34歳の単身世帯の場合、毎月9290円、毎年11万1488円の負担増となります(第一生命経済研究所調べ)。消費する金額が少ない場合は負担額も減ってくるので、その分差し引いて考えても良いのですが、見落としがちなのがスマホの通話料。これには消費税がかかっています。増税後、突然負担が増えて支払えない…… なんてことにならないように注意しましょう。これまでよりも月に1万円多く貯蓄するように心がけておけば安心です。■食品・日用品は品薄になる前に確保増税直前には多くの人が買いだめに走り、品薄になることも少なくありません。保存できる食品、日用品などは増税数カ月前から計画的に購入することをお勧めします。ただし、賞味期限などがあり、買い過ぎてムダになるようなものはNG。お酒などの嗜好品は、増税後需要が減っても価格が下がりにくいので、増税前に購入するのがいいかもしれません。注意したいのは土地。土地それ自体は消費税の対象外なんです。たとえば、総額3000万円の物件でも、建物部分の価格が1000万円であれば、課税対象はこの建物部分のみ。消費税が10%でも負担額は100万円なので、8%の現在よりも増えるのは20万円程度しかありません。焦って購入して後悔しないように気を付けましょう。■衣料品はセールを利用して。ブランド品は買い!衣料品のセールでは20%OFFや半額になるのが当たり前ですよね。増税後もセールは変わらず続くと見込んで良いでしょう。半額セールともなれば、増税分の負担はそこまで気にならないはず。ただし、大幅な値引き販売をしない機能性衣料やブランド衣料は価格が一定で、増税後、需要が減ったとしても値引き販売されることはほとんどありません。増税前に購入しておくことをお勧めします。ちなみに、現在の円高の傾向を考えると、ブランド品は海外で購入したほうがお買い得になることも。最新の為替レートを調べても良いかもしれません。■結婚式は増税前に挙げようもし彼との結婚が決まっているなら、増税前に式を挙げても良いのかもしれません。結婚式の会場費は値下げをすることがないので、増税分は負担になってしまうからです。ただし、式場の需要が高まる6月には会場費が高くなるなど、季節によって価格が決まる側面も強いので、増税だけを意識しないようにしましょう。また、新婚旅行の際の航空券やパッケージツアーの価格は、時期によって左右されるので、増税をあまり意識する必要はありません。式は増税前に、旅行は後からでも良いかもしれません。消費税10%は、予定通り平成31年10月に実行されることが正式に発表されました。増税の波は刻一刻と私たちの生活に忍び寄りつつあります。お金を使えば使うほど、消費税はお財布に影響を与えます。税率が上がる前に、なるべく大きな買い物を済ませておいた方がいいかもしれません。(C) Nattakorn_Maneerat / shutterstock(C) Stokkete / shutterstock(C) g-stockstudio / shutterstock(C) Shunevych Serhii / shutterstock
2018年11月17日女性にとって、一生付き合っていかなければいけないのが、月に一度は必ずくる“生理”。 また、お腹や腰が痛くなったり、頭が重くなったり、ひどいむくみが起きたり、さまざまな症状がついてまわるのも一つの特徴だといえます。 今ではその生理痛が重い女性のために、“生理休暇”がとれる会社も多く、その休みを利用して、生理の苦しさを和らいでいる人もいるのだとか。 そこで今回は、実際に生理休暇を取得した女子達の経験談から、その有意義さを学んでいきましょう。1度倒れたことがきっかけで…「わたしは中学生になった頃から生理痛が徐々に重くなり、毎月保健室へ休みに行くほどでした。社会人になっても生理痛が軽くなることはなく、痛みを我慢しながら仕事をすることがほとんどだったんです。でもある時、仕事中に倒れてしまったことがあって…。そのときは意識がもうろうとする中でも恥ずかしさでいっぱいでしたが、落ち着いてよく考えるとすごく迷惑をかけてしまったな~と…。それからは店長にお願いし、事前に生理休暇を取るようにしました。家にいれるというだけで心が落ち着いて、なんとなく生理痛が軽く感じるようにもなりました。毎月生理になると、仕事に行かなきゃというプレッシャーでストレスでしたが、それがなくなったのはわたしにとってとても大きなものだったと思います。」(20代・接客)最初は恥ずかしかったけど…「社会人になって、生理休暇を取るようになりました。最初は体調が悪いと言って休んでたんですが、毎月毎月その言い訳じゃキツイな~と思うようになって、思い切って上司に相談したんです。すっごく恥ずかしかったけど、相談した上司はとても親身になってくれて、快く生理休暇をもらうことができました。家でゆったり自分のペースで過ごせるのはとても助かったし、「辛いときはみんなで支え合おうよ」と言ってくれた上司の言葉に、本当に感謝しかありませんでした。周りに理解されてもらえている状態で休暇をもらえるというのは心強かったです。」(30代・事務)友人にすすめられて…「わたしは生理がくるのが高校に入ってからで遅かったんですよね。生理痛はそのときからすぐに始まっていて、毎月“痛くても立って歩ければ軽い方”って感じ。バイトを始めてもそれはやっぱり変わらなくて、そのとき友だちに相談してみたんです。そしたら、「生理痛キツイときは休んじゃいなよ!」と真っ先に言われました。バイトをそんな理由で休むなんて考えは全く思いつかなくて、友だちのその言葉に最初はビックリしちゃいましたね。でも、思い切って休みをもらったらすごく快適!ムリして動かなくていいから調子の良いときは映画も見れるし、ご飯も食べれる。辛いときはすぐに横になれる。だから社会人になって仕事を始めても、はじめから“生理休暇は取る”の一択でした。家に持ち帰れる簡単な仕事は家でやるようにすれば多少仕事も詰まらないし、休んでいるという罪悪感もなかったので楽でしたよ!」(30代・出版関係)まとめ「生理休暇は精神的安定を与えてくれる」生理は女性特有で、その期間中というだけで普段していることがめんどくさくなってしまう傾向にあります。 中には、動けないほどの症状が出てしまうこともあり、生理期間が近づいてくるだけで憂鬱になってしまう人も多いです。しかし、生理休暇は、その憂鬱な気持ちをスーッと楽に感じさせてくれるもの。 「動かなくても良い」、「しっかりしなくても良い」と思うだけで、精神的な部分で気分が軽くなるのですね。すべての会社で快く生理休暇を出してくれるわけではないのかもしれませんが、働き手の体調を心配してくれる会社であるなら、生理休暇は取らせてくれるのではないでしょうか。また、生理休暇をもらえることで、出勤時のモチベーションのUPにもつながりますよね。「この間はゆっくり休めたから、また仕事頑張ろう!」と、自分自身に喝を入れられるのです。これは「生理だな、イヤだな」と思いながら仕事をするよりも、よっぽど効率の良い仕事ができると思いませんか? 生理痛で早退されるぐらいなら、最初から休んでもらった方が助かるという会社もあるので、最初から諦めることはせず、一度相談してみてください。 自分自身のため、周りに迷惑をかけないためにも、勇気を出して生理休暇で体調を整えてみましょう。
2018年11月06日消費税の税率が来年10月より10%に引き上げられることが先日正式に表明されました。5%から8%に引き上げられたのは2014年4月1日のこと。当時筆者はマンション管理会社でフロント業務に従事していましたが、税率の引き上げが管理組合の一般会計を直撃し、予算を作成するのに大いに苦労したという記憶があります。そこで今回は「マンション管理組合の予算」について書いてみます。■ 管理組合の予算はすごく重要shimanto / PIXTA(ピクスタ)マンションの管理組合は、組合員が納めた管理費や修繕積立金の範囲内でマンションの維持管理や管理組合の運営を実施しますが、限られた範囲の中でやりくりするためにはお金の使い方の管理が大変重要になります。そこで必要となってくるのが予算で、1年間の事業計画を作成して必要となる支出を計算し、収入と突き合わせて予算を作成することにより初めて管理組合を正常に運営することが出来ます。■ 収入はほぼ事前に計算できるtopic-asd / PIXTA(ピクスタ)予算を作成する際はまず収入を計算するところから始まります。管理費収入に加えて駐車場・自転車置き場・ルーフバルコニー・専用庭といった各種の使用料がその柱となりますが、これらはほぼ事前に計算することが可能です。管理費の滞納があればその分だけ収入は減少するはずですが、管理組合会計は「現金主義」と「発生主義」に基づくとされており、滞納の有無にかかわらず所定の額が全額入金されることを前提に計算します。「おかしいのではないか?」という異論が出された場合の話法はひと通りマスターしていましたが、筆者自身も納得していたわけではありません。駐車場の空き区画が増加すればその分だけ収入が減少して一般会計をひっ迫させることになりますが、それに対する対策はまた別の機会に書きたいと思います。■ 「特に変わったこと」がなければ前年並みが基本jyapa / PIXTA(ピクスタ)収入が判明したら次は支出を計算しなければなりません。管理委託費や設備管理業務費は契約に基づくものなので端数に至るまで金額を確定できますが、水道光熱費や諸経費、修繕費(一般会計)に関しては概算で算出するしかありません。大きな工事を実施する場合や何か新しい活動を行う場合はそれに要する費用を予測して予算計上しますが、それ以外で「特に変わったこと」なければ前年並みの金額を記載すれば基本的に問題はありません。■ 組合会計を直撃した消費税引き上げと電気料金の高騰YNS / PIXTA(ピクスタ)「特に変わったこと」として筆者が特に印象深いのが消費税の引き上げと東日本大震災以降に発生した電気料金の高騰です。消費税が引き上げられればその分だけ管理委託費や設備管理業務費が上がります。通常は「毎月の単価×12か月」で計算しますが、消費税が引き上げられればそれ以降の単価が変わるため、引き上げが組合の会計年度の途中になる場合は「旧単価×▲か月+新単価×◆か月」というような計算が必要になります。東日本大震災で発生した原発事故は電気料金の大幅な高騰をもたらしましたが、共用部の電気料金としては年間で数十万円という規模で増加しました。当然ながらこういった事態はマンションの一般会計を直撃します。スイマー / PIXTA(ピクスタ)担当物件が十数棟あれば毎月のように予算の作成業務が発生しますが、筆者の場合は一般会計がひっ迫していた上に繰越金が少なかった組合が多かったため、新たな予算を作成するたびに脂汗を流すことになりました。即効性のある収支改善策を採らなければ理事会に出せるような予算にならないため、自分の方から設備管理業務費の減額提案をせざるを得ず、「俺は一体何をしているのだろう」という気分になったことを記憶しています。消費税の税率引き上げはもともと2015年10月に予定されていたものが度々延期されてきたもので、筆者はその度ごとに大いに安堵したものです。どうやら今回の引き上げは予定通り実施されそうで、これでフロントの頭痛の種がまた一つ増えることになりそうです。
2018年11月03日テレビジャック、洗濯機置き場、水道のレバー……。不動産会社に勤務し、たくさんのお客様を案内していると「収納があるか」「今ある家具がおけるか」「使い勝手のよい動線か」といったことは、ほとんどの人が確認をしています。ここでは賃貸物件を選ぶとき、見学の際に見落としがちなチェックポイントをご紹介します。■ 1.部屋の中のチェックポイント洗濯機置き場は高さも要チェックRyu K / PIXTA(ピクスタ)洗濯機や冷蔵庫が入るかどうかは、気になるポイントです。その際に、幅と奥行きを測る人が大半でしょう。洗濯機のサイズを測る際には、高さも測ってください。洗濯機用の蛇口がついていますが、床から蛇口の下部の部分までの寸法を測ります。大部分の洗濯機は、110センチあれば入ります。ABC / PIXTA(ピクスタ)縦型だとフタの開閉による「遊び」の部分があるので、サイズに余裕がなくてもある程度使用できますが、ドラム式の場合は壁面にぴったりと本体を寄せなくてはならないので、蛇口が引っかかると入りません。水道の蛇口が張り出しているタイプの場合は、ぶつかるので特に注意が必要です。テレビジャックの位置ABC / PIXTA(ピクスタ)テレビジャックの位置を確認する人はあまりいませんが、実は部屋選びの際に大変重要です。通常、テレビジャックの位置に近いところにテレビを置きます。テレビの位置が決まると、それに合わせてダイニングテーブルやソファの配置を決めていくことになります。つまり、ジャックの位置で部屋のレイアウトがある程度決まってしまうのです。Graphs / PIXTA(ピクスタ)リビングと洋室が引違い戸などで仕切られ、戸を開けると1つの部屋のように使える間取りがあります。ソファとダイニングテーブル、両方を設置し、どちらからもテレビが見られるようにしたいとき、テレビジャックの位置によっては不可能な場合があります。居室にはジャックがあるのに、リビングにテレビジャックがない物件は少なくありません。とくに、ファミリーで入居する場合は、リビングに集まり家族でテレビを見ることも多いでしょう。ジャックがない場合は、延長ケーブルによる設置ができるかどうかチェックしておくべきです。間取り図には、ジャックの位置に印をつけておくと、後で困りません。水回りfreeangle / PIXTA(ピクスタ)水回りの設備は、物件によって、もっとも差が出るところです。キッチンでチェックしたいのは、水道のレバーです。水道の蛇口は、レバー1本でお湯の温度と水量が調節できるもの(シングルレバーと呼びます)、水とお湯のハンドルが別にあって、水量と温度を調節するものの2種類があります。シングルレバーでないと、水とお湯水量を都度調節しなくてはならなので、洗い物をするときなど、大変面倒です。ABC / PIXTA(ピクスタ)お風呂も同様で、2タイプあります(お風呂の場合は、シングルレバーではなく、サーモスタット水栓と呼びます)。通常家賃が高い物件は、シングルレバーやサーモスタット水栓が使われています。もし、シングルレバーやサーモスタット水栓でない物件の場合は、給湯パネルがあるかどうか確認して下さい。給湯パネルの設定温度を希望の温度に設定し、お湯の蛇口だけ使うようにすれば、いつも一定温度のお湯になります。■ 2.周りの人とうまくやっていけるかの判断は?気に入った物件が見つかると、次にアパートやマンションにどんな人が住んでいるかが気になります。現在は、個人情報の観点から、不動産会社の人は隣に誰が住んでいるか教えてくれませんので、自分で調べなくてはなりません。次の2つは、どんな人が住んでいるか判断するためのツールとなります。洗濯物で隣の家の家族構成を判断Satoshi KOHNO / PIXTA(ピクスタ)物件の外から、どんな洗濯物が干してあるかチェックすると、どんな人が住んでいるか分かることがあります。赤ちゃんや子どもの服が干してあれば、ファミリー層が入居していますし、洗濯物の色味で男性か、女性かはある程度察しがつきます。停まっている車で入居者の属性を予想YNS / PIXTA(ピクスタ)駐車場に停まっている車からも色々な情報が得られます。県外ナンバーが多ければ、転勤族の人がたくさん入居している可能性があります。また、ファミリー層が対象の地方マンションで、平日の昼間、たくさんの車が停まっていれば、仕事を持っていない主婦が多いかもしれません。上記2つは、あくまでも、さらりとチェックする程度にとどめましょう。細部までジロジロ見るのは控えてください。写真撮影は厳禁です。自分がされて嫌なことはしないようにしましょう。■ 3.まとめ部屋の広さや綺麗さを確認し、気に入った物件が見つかったら、次は実際に入居したときに便利かどうかを確認・イメージをします。そのために、自分の持っている家具や家電のサイズなどは確認しておくとよいでしょう。また、実際に物件を見に行ったときは、気になるポイントは間取り図に書き込んでおくと漏れがありません。準備して見学に臨み、希望にあった物件を探しましょう。
2018年10月18日マイペースに賃貸業を営んでいるアサクラですが、世間を賑わす不動産の話題が気になることもあります。最近気になるのはやはり、過熱ぎみの不動産投資とそれに伴うトラブルのニュースです。不動産投資の怖さは「おいしい話」ばかりが独り歩きしてしまい、困難やリスクが語られにくいこと。そこで今回は、大家的視点から見た「ゼロから始める不動産投資の難しさとリスク」について考えてみたいと思います。■ 不動産投資はとにかくシビアな金銭感覚が必要ナカムラ / PIXTA(ピクスタ)うちのマンションは親族から引き継いだ古い物件を、家族みんなに助けてもらって経営しています。ですから、賃貸経営といっても、物件を取得するための多額な初期投資がない分、ゲタをはかせてもらっての商売です。その分、リノベーションにもメンテナンスにもしっかりと予算を割くことができています。仮にビジネスとして少々割が合わない投資でも、自宅の延長としてマンションをとらえているので「自分の家のために使った」と思うと納得できてしまいます。HM / PIXTA(ピクスタ)しかし、ゼロから資金を借り、ローンを組んで不動産を取得し、それを賃貸に出すとなると事情が違います。投資である以上、金利を含めて銀行への返済をおこない、そのうえできちんとした利益を出さねばなりません。そのためには、とにかくお金に対するシビアな感覚を求められます。入居者獲得のために物件は充実させたい、しかし、利益を考えるとお金はかけられない……。freeangle / PIXTA(ピクスタ)賃貸経営は常にこのせめぎあいにさらされるビジネスですが、不動産投資で利益を上げている人たちの話をうかがうと、みなさん、僕とは比べものにならないくらい厳しいラインで、このせめぎあいに苦しんでいます。投資である以上、投下した資金と労力に見合う利益が出なければ意味がないのです。僕などは利回りの計算などを見せられると頭が痛くなってしまいますが、綿密な計画なくして不動産投資はできません。■ 物件の維持管理にかかるお金や労力もバカにならないアオサン / PIXTA(ピクスタ)緻密な計画には「今後〇年のあいだに物件のメンテナンスにいくらかかるか?」という見通しも含まれます。しかし、この見通しをつけること自体が、簡単ではありません。水道ポンプが急に故障したり、古い電気ヒューズが飛んだり、僕が体験しただけでも予想外の出費はたくさんありました。僕が無知だったということもありますが、こういうトラブルを予測して長期の資金計画に盛り込むのは、かなり難しいことです。また、僕のように入居者と同じ屋根の下に暮らしていれば、トラブル発生時に自分が駆けつけることができますが、マンション投資をしている人のほとんどは物件の近くに住んでいるわけではないので、誰かに代わりに対応してもらわなければなりません。あんみつ姫 / PIXTA(ピクスタ)となると、業務を管理会社に委託することになりますが、そのためには管理料(家賃収入のうちの3~8%くらいといわれます)を支払わねばなりません。管理会社選びも重要です。うっかり質の悪い管理会社を選んでしまうと、満足のいく対応をしてもらえない可能性もあります。うちに入居いただいた方の一人は、前に住んでいた物件で上階からの漏水があった際、遠方に住むオーナーと管理会社のたらいまわしに遭い、なかなか問題が解決せずに苦労したとおっしゃっていました。僕個人としては、自分が子どもの頃から暮らしていた物件を管理するのにも四苦八苦していますから、よく知らない遠方の物件を購入して管理するなんてことは、ちょっと想像できません。■ 家賃保証で不動産投資を丸投げするリスクsasaki106 / PIXTA(ピクスタ)すべてを人任せにするという不動産投資も喧伝されています。たとえば、こんなセールストークを聞いたことはありませんか。「あなたはローンだけ組んでください。できたマンション(アパート)は我々が借り上げて経営します。ローン返済はマンションが勝手にやってくれます。ウン十年間、家賃も保証しますから心配ありません」大家をやっている身からすると、「こんなおいしい話、あるわけないよな」とすぐわかります。家賃というのは、まさに不動産賃貸業の生命線です。それを何十年にもわたって保証することなんてほぼ不可能な話です。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)時代的に見ても、新築マンションが乱立し人口が減少に向かうなか、常に安定した家賃収入を想定すること自体、無理があります。実際、「家賃保証」という言葉が醸し出す安心感とは裏腹に、その現実は残酷です。不動産会社は、経済状況の変化などを理由に家賃を減額できるし、契約を解除することもできるのです。つまり、「家賃の支払いは保証するけど、いくら払えるかはわからないよ」ということですね。個人的には、これでは「家賃保証」とは言えないと思うのですが、法律的にはそれがまかり通ってしまうのです。■ 借地借家法は不動産業者の味方?sanae / PIXTA(ピクスタ)この「約束破り」を可能にしているのが、借地借家法(の悪用)です。常々申し上げているとおり、現在の借地借家法は「借りる側に圧倒的に有利」にできています。通常の個人(弱者)が、マンションやアパートという資本を持つ人間(強者)から物件を借りるという前提なら、それも一理あるのかもしれません。大家の気まぐれで追い出されたりすれば、入居者の生活は成り立たないですよね。しかし、不動産会社という資本力のある強者が、(相対的に見れば弱者である)オーナーから「一括借り上げ」というかたちでマンションやアパートを「借りる」場合でも、この借地借家法が適用されるわけです。つまり、「家賃保証」のような約束を交わしても、不動産会社は法的な弱者であることを盾に、いざとなれば契約を変更・破棄することができるというわけです。結果的に本当の弱者であるオーナーが苦境に追い込まれる事態になります。これはルール自体に問題があると言わざるをえません。不動産投資をするなら、すべてを人任せにせず、最低限の法律知識を持って自分を守る必要があります。■ マンション経営だってリスクのあるビジネスですしゅんちゃん / PIXTA(ピクスタ)とまあ、いつもに比べてやや殺伐としたテーマで書きましたが、やはり「マンション経営だって、ほかのビジネスと同じでリスクがある」というきわめてあたりまえの結論に行きつきます。うちのように、「親族から引き継いだマンションを」「子どもの頃からよく知っている地元で」「自主管理している」場合でも、それなりの出費や苦労があるわけです。ならば、「ゼロから多額のローンを組んで」「よく知らない土地にマンションを建て」「その経営を人任せにする」ことが、いかに困難でハイリスクなことか容易に想像がつきます。なんとなく「老後の蓄えにマンション経営」なんて考えている方もいるかもしれませんが、ゼロから始める不動産投資には、新しいビジネスを起業するくらいの心構えが必要だと思ったほうがいいでしょう。
2018年10月01日今回は不動産取引における「片手」「両手」というものについてお話したいと思います。不動産取引で業者が客から受け取るお金は、賃貸借、売買いずれの場合も原則として契約締結に持ち込んだ場合の仲介手数料だけです。物件を何件も紹介し、交通費などの経費を使って現地案内を繰り返したお客様でも、他社で契約されてしまえば1円のお金も入ってきません。業界が抱える問題点のすべての根源が、ここにあるように思います。仲介手数料は、賃貸の場合は月額賃料の1か月分、売買の場合は売買代金の3%+6万円と決まっています。売り上げを増やして給料を上げるためにはなるべく金額の大きな物件を決めることがカギとなりますが、もう一つの手段として「両手」をねらうというものもあります。そもそも「両手」「片手」とは一体何のことを差すかご存じでしょうか。■ 売主と買主に別々の仲介会社がつく「片手」取引って?shimanto / PIXTA(ピクスタ)不動産取引において賃貸の場合は貸主と借主、売買の場合は売主と買主という2組の当事者があります。家を売りたい、貸したいと思っている人は自分で客を探すのが難しいため、媒介契約を結んで不動産業者に依頼します。一方、家を買いたい、借りたいと思っている人も不動産業者を訪れて物件を紹介してもらいます。ややこしくなるため、ここから先は売買に限定します(賃貸でも内容は変わりません)。甲さんの依頼を受けたA社が売却活動をした物件をB社が乙さんに紹介し、甲さんと乙さんの間に1,000万円で売買契約が成立したとします。この場合A社は甲さんから、B社は乙さんからそれぞれ36万円の仲介手数料(税抜)を貰います。売主側と買主側の仲介会社が違うこのような取引を「片手」と呼びます。■ 売主と買主の仲介会社が同一の「両手」取引って?ふじよ / PIXTA(ピクスタ)甲さんから売却依頼を受けたA社が、A社で物件探しをしている丙さんに紹介して甲さんと丙さんの間で売買契約が締結されたとします。この場合A社は売主の甲さんと買主の丙さんの両社からそれぞれ36万円の仲介手数料(税抜)を貰うことができ、1件の取引で2倍の売り上げとなります。このような取引を不動産業界では「両手」と呼んでいます。当然のことながら営業はまず両手を狙います。物件を「物上げ」した場合まず自分の客に紹介できないか考え、次いで同じ店の他の営業に紹介可能な顧客を抱えていないか確認します。物件情報をオープンにするのはその後です。■ 「両手」取引はそんなに悪いことなの?maroke / PIXTA(ピクスタ)この両手取引が“評論家”の間で評判が悪く、「不動産業界における悪しき商習慣」の筆頭のようにまで言われています。私が不動産業界に転身した19年前、入社初日に読んだ業界誌で「両手取引では利害関係が異なる売主・買主の双方に対して責任が果たせない」と書かれていたことを今でも覚えています。売主は高く、買主は安く取引したいのが当たり前なので一つの会社で仲介するのは利益相反だと言うのです。両手取引の場合買主と売主の間に1社しか入らないため、買主の値引き要求(「指し値」という)があれば売主がそれを飲まされて損をするというのですが果たしてそうでしょうか。現実の取引では購入申し込み(買付け)が入ると片手であっても両手であっても仲介会社は何としてもその客で決めたいと思います。先ほどの事例でいえば、B社にとっては自社で紹介した物件で決まらなければお金になりませんし、A社にとってはこの申し込みが破談になればそれ以降に別の申し込みが入る保証はなく、それではやはりお金になりません。ですから指し値が無茶な内容でない限り、買い付けが入ればA社は売主を説得しようとします。これはA社の両手取引でも変わりません。売主の側にとっても早い段階で指し値に応じて売ってしまうことにメリットはあります。指し値を断って破談になればその後物件が売れ残る恐れがあり、そうなると値引きか売却中止しかないからです。そもそも売主は指し値が入ってくることを前提にして、相場に少し上乗せして値付けをしているものです。そして買主の希望する金額が納得できなければ断ればいい話です。お互いが意地になって50万円の差額がどうしても埋まらず、両手取引が成立しなかった経験が筆者にはあります。従って、両手取引で誰かが不利になる、という事は実際にはないのです。■ 「両手を狙って物件を囲い込む」というのは本当?ふじよ / PIXTA(ピクスタ)「両手取引を狙うあまり、業者は物件情報を他社に流さず囲い込む」という指摘もよく見ます。囲い込みにより売却が遅れたり、それによる値引きで売主が不利益を被るというものです。両手取引はもちろん効率的ですが、特定の物件に狙ってできるほど客付けというのは簡単なものではありません。物上げした物件をピンポイントで気に入ってくれる客を自分で見つけるのは至難の技で、そんなことをしても買い客を逃すだけです。囲い込んだまま売れずに売却中止になる、あるいは一般媒介に切り替えられて他決するという最悪の事態を考えると、両手取引を狙って物件を囲い込むことにメリットはありません。何より営業マンというものは今月の数字をどうするかということしか考えない人間です。将来どうなるかわからない物件を抱え込むよりは、片手でいいから決めて今月の数字にしたい、と考える方が普通でしょう。あくまでも両手取引を目指す、という会社も中にはあるかもしれません。しかし私がこれまで在籍してきた会社はすべて「片手でいいから決めて、今月の数字を何とかしろ」という方針でした。囲い込みが業界内で常態化しているかのような指摘は、実態から乖離しているといえます。■ 薄っぺらい業界批判に惑わされず、不動産業界を正しく理解してほしいABC / PIXTA(ピクスタ)これまでも書いていますが、不動産というものは金額が高く、売るのが大変だからこそ、買い付けを取るためにあらゆる可能性にかけるのです。そのため他社が物件を内見するのは大歓迎され、予約を入れれば「ありがとうございます!頑張ってください!」と言われます。不動産やマンション管理についてのニュースはこまめに見るようにしていますが、実務について何も知らずに書いていると思われる、薄っぺらな内容の業界批判が多すぎるようです。不動産は契約にならなければお金にならず、それでいて契約を1件まとめるというのは大変だということをお分かりいただきたいと思います。(written by 鶴間 正二郎)
2018年09月27日この記事では、育休を取得してくれたものの家事も育児も手抜きばかりだったパパが、ママが病気になったことによって心を入れ替えたという体験談を紹介しています。パパをイクメンにするには、ママの弱さを見せることも大切だと感じたそうです。 育児休暇を取得する男性が少しずつ増えてきている昨今ですが、本当に育児ができている男性は想像以上に少ないように感じています。 実は、私の夫も育休取得当時はダメダメパパでした。そんな夫がイクメンに進化していった軌跡をご紹介します。 育休を取得してくれた夫私の夫は、私が妊娠する前から「絶対に育児休暇をとる!」と息巻いていました。実際、田舎の地方公務員だった夫は産後1カ月は有給休暇をとり、その後半年間は育児休暇を取得してくれました。 妊娠期間中は頼りになる夫だと思っていましたし、周囲からは「育児休暇を取ってくれるなんてすごいね。いい旦那さんだね」とうらやましがられて鼻高々でした。しかし、赤ちゃんが生まれた直後、夫の知られざる本性が露わになったのです……。 1から10まで言わないと動かない夫退院後、赤ちゃんと一緒にわが家に帰ってまず驚かされたのは、部屋の汚さでした。部屋の片づけをお願いしていたのですが、夫は何もしていませんでした。これには私も大激怒。すぐに物を片付けるように夫の尻を叩きました。 ところが、「何をどこにどう置くのか、一つひとつ教えてくれないとわからない」と夫はブツブツ文句を言います。こまごま指示しないと動かないなら……と、産褥期という言葉も忘れ、私がひとりで部屋の片付けをしたのでした。 夫より先に仕事に復帰、しかし予想外の出費がかさんで貧窮したわが家では、私が産後1カ月半で仕事に復帰することになりました。 そのころには、夫ひとりで赤ちゃんのお世話ができるようになっていました。しかし、私が仕事から帰ってくると、夫は私に赤ちゃんを押し付けてぐうたら。しかし、夫は「育児休暇をとったイクメンパパ」と言われ、鼻高々になっていました。 夫が目覚めたきっかけは「その辺の父親よりは育児もできるし、家事もしている」と言って開き直っていた夫でしたが、ある出来事がきっかけで心を入れ替えてくれました。 それは、私が慣れない育児と仕事でうつ病になったことです。昼を過ぎると熱が出る日が続き、ついには耳も聞こえなくなって食べ物の味もわからなくなってしまいました。このことによって病院の先生や看護師さんの指導を受けた夫は、育児はもちろん、家事も真面目にこなしてくれるようになったのです。 ママは意外と弱くて頼りない存在だということを、もっと早く夫にわかってもらえたら……と、今でもたまに振り返ります。ママは育児に一生懸命になりがちですが、夫をイクメンにするためには「もう限界」と、投げてしまうことも必要だと思いました。 イラストレーター/Michika著者:鏡 環2歳の息子の母。現在第二子妊娠中。元高校教員。うつ病と闘いながら夫と二人三脚で育児に励む。
2018年09月24日今回は物件を購入する際の「値下げ交渉」についてお話します。不動産は高額の買い物であるために少しぐらい値切りたいというのは自然な感情ですが、効果的な交渉を行うためには取引の仕組みを知っておく必要があります。中古物件と新築物件では状況がまったく異なってくるため、それぞれのケースについて実体験に基づいてご説明します。■ 「中古物件」の値下げ交渉は常識の範囲内で行うことがポイント売主と買主の間に仲介会社が入る「中古物件」の場合、値下げ交渉は売り主側の仲介会社(物元、元付)と買主側に仲介会社(客付)の間で行われることになります。中間業者による中古物件の「値下げ交渉」についての仕組みをご紹介します。ABC / PIXTA(ピクスタ)値下げ交渉は「買い付け」を書くことが大前提値下げ交渉のタイミングとしては「お気に入りの物件が見つかった時」になりますが、実際の交渉は不動産購入申込書(買い付け)を物元業者に提出することから始まります。Good morning / PIXTA(ピクスタ)中古物件において値下げ交渉をするということは「ここまで価格を下げてくれれば『絶対に』買います」という意思表示であり、そのための証として買い付けは必須で、これを書かなければ物元業者は交渉に応じてくれません。申込書を提出しているのですから、交渉が成立した場合はそのまま契約準備に入らなければなりません。筆者は何回も値下げ交渉を行いましたが、値下げの余地について物元業者に事前に打診しても「買い付けを入れてくれれば、売主と交渉します」としか答えてもらえなかった記憶があります。また自分が物元の物件に問い合わせがあった際も同様の回答をしており、値下げの可否について事前に探りを入れるのは難しいと考えておいた方がいいでしょう。そもそも大幅な値下げはありえないTATSU / PIXTA(ピクスタ)物件探しに際して買主は仲介会社に希望条件を伝え、それに基づいて仲介会社は物件を紹介します。条件の中でも価格は最も重要な要素であるため仲介会社は細心の注意を払って紹介するものであり、大幅な値下げ要求というのはそもそもありえないはずです。そうでないのは仲介会社が買主の希望を無視した物件を紹介したか、買主の欲の皮が張ってしまったかのいずれかで、どちらにしてもあまり感じのいいものではありません。非常識な値下げ要求には仲介会社が応じないfreeangle / PIXTA(ピクスタ)筆者の場合は、950万円の物件に600万円で買い付けを出され、上司から「そんな買い付けを取ってどうするつもりだ」と怒られたことがあります。客はローンではなく現金で買うのだから下げて当然だろうと主張し、こちらが何度説明しても「銀行を通さない綺麗な金だから売主にとってもありがたい話のはずだ」と譲りません。とても売主にはかれるような話ではないため、最終的に担当者の判断で断りを入れました。売主は「指値」が入ることを前提に価格を設定しているfreeangle / PIXTA(ピクスタ)そうはいっても不動産は高い買い物であり、少しくらい値切りたいというのは自然な感情です。実際に買い付けを書く際にも販売価格そのままの金額を書くことは稀で、いくらか減額した金額を記入している事例が大半だったように思います。このように買主が希望した金額を指値(さしね)といいますが、たいていの売主は売却開始に際して指値が入ってくることを前提として価格を設定しているものです。「査定価格としては3,000万円ですが、指値が入ってくることを考えて3,300万円で市場に出しましょう」というような話を筆者は何回もしました。常識の範囲内の「指値」には応じてくれる可能性大xiangtao / PIXTA(ピクスタ)売主は指値が入ることを前提に価格を設定しているのですから、常識的な範囲の価格交渉には応じてくれる可能性は大であり、むしろ指値を入れないのは損であるといってもいいでしょう。どのくらいが常識の範囲内であるかということは仲介会社の営業マンが一番よくわかっています。■ 「新築マンション」の値下げ交渉は状況次第新築物件の場合は中古とは事情が異なってきます。筆者は新築の戸建は扱った経験がないため、マンションの事例についてご説明します。shimanto / PIXTA(ピクスタ)竣工前でモデルルームで販売しているような物件の場合は値下げ要求はまずできませんが、売れ残ってしまった完成物件の場合は交渉の余地があります。売れ残った部屋に関しては売主が区分所有者ということになって管理費や修繕積立金の負担も発生するため、業者は多少値下げしてでも売ってしまわないと負担が大変なことになるのです。特に棟内モデルルームで使用していた部屋や最後の一部屋というような場合は交渉に応じてくれる可能性大であり、積極的に申し入れましょう。Ushico / PIXTA(ピクスタ)この場合は業者の営業担当者と直接交渉することになり買い付けの提出は不要ですが、「下げてくれれば買います」と明確に意思表示すれば相手も応じてくれやすくなります。不動産は金額が大きいため、ちょっとした交渉でまとまった金額を節約することが可能です。しかしここで非常識な態度に出てしまうと信頼関係が損なわれ、交渉そのものが壊れてしまうことになります。値下げ交渉においてはくれぐれも「常識の範囲内」ということを大切にしてください。
2018年09月23日おそらく、人生のなかでもっとも高額な買い物であるマイホームの購入。誰もが、高額の買い物である不動産を「少しでも安く買いたい!」と思うはず。そこで、不動産業界で約30年間、実際の取引現場を見てきた筆者が考える、「不動産を購入する際の値引き交渉の方法」や、そのタイミング、やってはいけないことなどについて解説します!■ 誰が交渉するの?bee / PIXTA(ピクスタ)まず、買主が売主と直接交渉する機会はほぼありません。ほとんどの場合、売主と買主の間には「仲介業者」が介在しますので、値引き交渉は仲介業者を通して行うことになります。ただし、売主が不動産業者などの場合で、売主が「直に販売」をしているようなケースでは当然、買主と売主が直接交渉することになります。■ いつ交渉するの?xiangtao / PIXTA(ピクスタ)たくさんの物件情報を集め、いくつも現地を見学し、「お気に入りの物件が見つかったとき」こそが交渉するタイミングです。逆にこのタイミング以外で仲介業者が交渉を引き受けることはありません。値引き交渉をするうえで覚えておきたいのは、「買う意思を固めてから交渉を行う」ということです。物件の売主は、市場相場を事前に調べたうえで売り出し価格を決めていますので、その価格を交渉するためには「この価格になれば買う」という前提が必要なのです。■ どうやって交渉するの?xiangtao / PIXTA気に入った物件が見つかったら、いよいよ交渉開始です。まずは仲介業者に「少し安くなりませんか」とストレートに聞いてみましょう。仲介業者の担当者によって多少の差はありますが、一般的に営業マンは、顧客が気に入りそうな物件については、価格交渉ができそうな物件かどうかを事前に調べている場合が多いのです。価格交渉が難しい物件について、安易に価格交渉を引き受けてしまうと、その交渉が失敗した場合には取引が成立しない可能性が高くなるので、値引きができる物件かどうかを担当営業マンが事前に調べておくのは当然といえば当然です。例えば、担当営業マンが「この物件は一切値引き交渉できません」というならおそらくその言葉どおりでしょう。その場合は売り出し価格どおりで購入するかどうか検討してください。逆に、「○○万円までなら可能かもしれません」や、「○○万円までなら交渉してみましょう」と言ってきたら、担当営業マンは値引きができるかどうかの可能性を事前にある程度知っているかもしれません。その場合は思いきって交渉してもらいましょう!■ 交渉のコツxiangtao / PIXTA(ピクスタ)買主が値引き交渉する窓口となるのは仲介業者です。そして、仲介業者は契約が成立しなければ、物件を何件案内しても売り上げは「0円」です。なので、買主が契約する条件を「値引き」にするなら、仲介業者は一生懸命に交渉してくれるはずです。しかし、その値引き交渉の額があまりに高額だったりすると、仲介業者は交渉そのものを引き受けてくれなかったり、熱心に交渉してくれなかったりする場合もあります。大事なことは「値引きしてくれるなら購入する」という意思をはっきりと担当営業マンに伝えて、その値引き幅についてもしっかり担当営業マンと相談することです。値引き交渉のコツは、買主と仲介業者の担当営業マンが、見る方向と目的を同じにすることなのです。■ 値引き交渉でやってはいけないことxiangtao / PIXTA(ピクスタ)個人、法人にかかわらず売主にとって自分の物件を値引きして売るということは重大な決断です。値引き交渉後に「やっぱりやめた」というのはできるだけ避けたいものです。その物件をきちんと確認・調べたうえ、購入の意思がしっかり固まってから交渉を始めるようにしましょう。また、ある物件の値引き交渉中に別物件の値引き交渉を同時に行うのもマナー違反なのでご注意を!■ 一番の注意点は…先に買われてしまうことxiangtao / PIXTA(ピクスタ)値引き交渉をする場合、もっとも注意しなければならないことは、タイミングによってはせっかく気に入った物件が売り出し価格どおりで他の買主に先に買われてしまう可能性があるということです。物件の希少性、時期、値ごろ感、仲介業者の意見など、総合的に考えたうえで値引き交渉するかどうかを判断しましょう!
2018年08月21日マイホームを買うとき、売るとき、それぞれの場面で忘れてはならないのが「税金」です。なんとなく知っている税金から、「そんな税金もあるの?」というものまで、住まいに関わる税金には色々な種類があります。今回は、マイホームを購入する際にかかってくるおもな4つの税金の種類と注意点について解説します。■ 1.消費税は課税される対象かどうか確認をbee / PIXTA(ピクスタ)さまざまなモノやサービスにかかる消費税ですが、その中でも一番高額となるのは間違いなく「建物」に対して課税される消費税です。まず、不動産を売買する場合、消費税は土地に対してには課税されず、建物に対してのみ課税されます。土地建物の総額が5,000万円の場合で、その内訳が土地3,000万円、建物2,000万円だとすると、消費税額は160万円(2000万円×8%)となります。パンフレットや広告に記載されている物件価格は税込の場合がほとんどですが、もし税別表記の場合は建物価格をしっかり確認してください。また、不動産の消費税は売主がその不動産売却を「業」として行う場合(売主が不動産業者などの場合)に課税され、それ以外(例えば売主が自分の自宅を売却する場合など)には課税されません。実際の取引にあたっては、その売買(建物)が課税される対象かどうか事前に確認しましょう。■ 2.登録免許税は、軽減措置について要チェックbee / PIXTA(ピクスタ)不動産の登記名義を変更する「所有権移転登記」建物を新築したときの「所有権保存登記」不動産を担保にしてお金を借りるときの「抵当権設定登記」など、法務局に備え付けられている登記簿(不動産の表示・所有権・所有権以外の事項が記録されたもの)の内容を変更(登記)する場合には登録免許税を納めなければなりません。一般的には、この登録免許税と、実際に登記手続きを依頼する司法書士の手数料をあわせて「登記費用」といいます。この登録免許税ですが、居住用不動産を購入する場合にはさまざまな軽減措置を受けられます。覚えておきたいのは、物件の内容によって軽減措置を受けられるものと受けられないものがあるということです。この軽減措置を受けるためには自分が居住するための家屋であること家屋の床面積(登記面積)が50平方メートル以上であること家屋の新築後(取得後)1年以内の登記であること家屋が、その取得の日以前20年以内(マンション等の耐火建築物については25年以内)に建築されたものであること地震に対する安全性に係る一定の基準に適合するものであることなど、一定の条件を満たすものであることが必要となります。この軽減措置が受けられるかどうかによって、登記費用が大きく変わりますので事前に確認しましょう。■ 3.印紙税を忘れると3倍の過怠税を取られる!もとくん / PIXTA(ピクスタ)マイホームを購入、新築する場合に作成される売買契約書や建築工事請負契約書には、その価格に応じた収入印紙を貼り、それを消印(割り印)することで「印紙税」を納めなければなりません。この印紙税を納めないと(収入印紙を貼って消印しないと)、過怠税を徴収されることになります。過怠税は、当初納付する印紙税額の3倍となりますのでご注意ください。契約書は作成時に収入印紙を貼り消印することをお忘れなく!■ 4.不動産取得税は控除・軽減を受けるための条件の確認をNOBU / PIXTA(ピクスタ)不動産を購入する場合は不動産取得税が課税されますが、マイホームの購入については不動産取得税が控除・軽減されます。ただし、控除・軽減を受けるためには、建物の床面積が50平米以上240平米以下などの面積要件や、耐震要件などがあります(詳細は所轄の都道府県税事務所にお問い合わせください)。万一この控除・軽減が受けられない場合は、マイホーム購入の数か月後に、予定外の「不動取得税の納付通知が届いた」なんていうこともありますのでご注意ください!xiangtao / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたか。マイホームを購入する際はさまざまな税金が関わってきますので、その種類と注意点を確認して「計算外の出費」や「うっかりして過怠税」などにならないようにしましょう!【参考】※国税庁
2018年08月17日住まいを購入しようと様々な情報を集めたとき、よく目にする情報があります。「不動産の買い時」についての情報です。不動産価格の相場の話、住宅ローンの金利の話、行政が定める税制の話、など様々な観点から多くの考察がなされています。しかし、不動産業界の中で働く者として皆さんに申し上げたいことがあります。それは「誰にでも当てはまる不動産の買い時」など存在しない、ということです。■ 不動産業者はいつでも「今が買い時です」と言うG-item / PIXTA(ピクスタ)世の中には「今が買い時です!」と強調した情報がたくさんあります。それこそ住まいの見学のために不動産業者を訪れれば、必ず「今が買い時だ」と言われるでしょう。業者からすればビジネスなわけですから「今が買い時だ」と言うのは当然です。もちろん「買い時」であると強調するための事実に嘘はありません。例えば、現在の住宅ローンの金利は稀にみる低さです。商品によっては年金利1.0%を下回るものが珍しくない時代です。金利が低いうちに住まいを購入すること自体は合理的だと思います。freeangle / PIXTA(ピクスタ)しかし、ここで肝心なことが一つあります。それは、不動産業者はいつ、どんな時代でも「今が買い時だ」というトークをやめないということです。買い時アピールができる情報を何か見つけてきます。金利の話でいくと、金利が上がり始めることがあれば、「もっと上がる前の今が買い時です」というトークを展開するでしょう。また、多くの不動産関連の税の優遇制度には適用期限があります。これを「この税制は今年度で終わりなので、適用できる今が買い時です」というトークに活かすこともできるのです。■ 「買い時」は外部環境で決まるものではない。sasaki106 / PIXTA(ピクスタ)前述したような「買い時トーク」は筆者自身も使っていました。特に不動産の知識や経験が浅かった頃です。繰り返しますが、この時提供した情報に嘘はありません。住まいを購入する際、こういった情報を参考にすることはプラスに働きます。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)大切なことは、金利や相場、税制などといった情報は、あくまでその時の「住まいをとりまく外部環境」を説明しているだけ、ということを理解することです。こういった外部環境は、とても不安定で不確実なものです。時代によってあっさり変化する可能性があります。そういった情報は、あくまで知識・参考としてのもので自分自身の住まいの買い時を決める決定打にはならない、と私は思っています。■ 「買い時」を決めるのは自分自身kou / PIXTA(ピクスタ)では、どのように自分自身の買い時を見つけるのか。答えはいたってシンプルで、「自分が住まいを欲しい理由」を突き詰めることです。例えば「子どもが産まれて部屋が手狭になったらから住まいを探す」として、買い時を「子どもが幼稚園に入るまで」と決める、などです。子どもが幼稚園・小学校と進めば、転園・転校のリスクが伴い、人間関係の構築に時間がかかる可能性があるからです。maroke / PIXTA(ピクスタ)こういった内容は外部環境に左右されません。たとえ20年後に相場が大幅によくなる、といった情報があったとしても、子どものために住まいを買うのであれば、20年後では意味がありません。他にも「定年までにローンを完済したいから、30歳までに購入する」とか「両親の介護のために半年以内に購入する」などがあるかもしれません。筆者も今は「買い時」をお客様に説明するとき、できるだけお客様の事情に寄り添ってアドバイスするようにしています。住まいの買い時は、誰にでも当てはまるような外部環境の情報でなく、自分自身の事情によって、自分自身で決めることが大切なのです。
2018年08月12日