今回はマンションの消防訓練についてのお話です。緊急時の対応は頭でわかっているだけでは不十分で、実際にやってみて初めて分かることもあります。しかし訓練を実施しているのは理事会の意識が高い管理組合だけのようで、その分だけフロントにとっては大変なイベントになります。その実際の消防訓練の状況をご紹介いたしましょう。■ 消防訓練は日程を決めるだけでも意外と大変消防訓練の開催が決定したらまず管轄の消防署へ行って実施日を決定します。秋は消防訓練が立て込む時期topic-asd / PIXTA(ピクスタ)消防訓練を実施する場合、「気候が良くなったらやりましょう」ということで秋に設定しがちですが、これはどこのマンションも同じようで、この時期は消防署の予定が次々と埋まっていきます。そのため訓練の実施が決定すると急いで消防署へ連絡する必要がありました。起震車やはしご車はいつでも呼べるわけではないruna / PIXTA(ピクスタ)訓練に際しては大地震の揺れを体験できる起震車や子どもに人気のはしご車が来てくれると客寄せの目玉となるのですが、そういったものは引っ張りだこになっているようで希望が通ったことは一度もありません。訓練は防火管理者主導で実施するという建前!?風見鶏 / PIXTA(ピクスタ)マンションでは法令で定められた講習を受講した防火管理者が消防計画を作成して消防へ届け出をしなければなりません。消防訓練も消防計画の一環として実施されるため、マンションの防火管理者が主導するのが建前です。消防署が主体のイベントと思われがちですが、毎年実施しているような組合の場合は「おたくのマンションはもう防火管理者中心でやってください」と言われます(それでも人員は派遣してくれる)。■ 訓練をやって初めて分かった意外なシステム5つ消防訓練は館内で火災が発生したという想定で始まり、避難が完了して点呼が終了するところまで行われるのが通常です。緊急時の対応についてはひと通り頭に入っているつもりですが、実際に機器を作動させてみて初めてわかることもあります。1.事前に消防署と警備会社に連絡するtommy / PIXTA(ピクスタ)消防訓練を開催する場合、当日はまず消防署と警備会社に連絡を入れます。訓練では火災報知器を作動させて119番通報しますが、事前に連絡を入れておけばガードマンが飛んでくるということはありません。2.実際に119番通報する消防訓練では管理室の電話を使用して実際に119番通報を実施します。「はい、消防119番です。火事ですか、救急車ですか」という問いかけに対し、冒頭に「訓練訓練」と2回繰り返してから火災の発生を伝え、そこから実戦さながらのやり取りがなされます。3.火災報知器のスイッチを押しても警報音が鳴らない!?kuro3 / PIXTA(ピクスタ)共用廊下等に設置されている火災報知器のボタンを押せばすぐに警報音が鳴るというイメージがありますが、実際にやってみるとシーンとしたままで、とても慌てさせられました。全館で一斉に警報が鳴動すると非常階段に人が殺到して危険であるため、例えば7階でボタンが押されるとまず7階住居の室内で警報が鳴動し、そこから時間差をおいて順々に上下階に伝わっていくという仕組になっているのだそうです。当然ながら管理室では「火事です!火事です!」という警報がけたたましく鳴り響いています。実際の訓練では警報が最上階まで伝わるのを待っていられないため、館内放送で避難を呼びかけました。4.火災報知器が作動するとエレベーターが止まるYNS / PIXTA(ピクスタ)火災報知器が作動するとエレベーターは自動的に止まります。構造上の都合で火災の発生を3階として訓練を実施したマンションの場合、3階の火災報知器と1階の管理室との間を階段で行き来しなければならず、それだけで疲れました。5.警報盤の操作が思った以上に大変!vito / PIXTA(ピクスタ)マンションによっては火災報知器と消火装置が連動している場合があり、こういったところではあらかじめシステムを解除しておかなければなりません。またタイミングを見計らって警報盤を復旧しなければいつまでも警報が鳴りっぱなしになりますが、この際のスイッチ操作が意外に難しく、当日は機器の操作に精通した点検業者の担当者にいつでも連絡が取れるようにしていました。■ 警報が全館一斉鳴動にならないシステムへの消防署の驚きの回答警報が全館で一斉に鳴動しないということは、仮に下層階で火災が発生すると最上階まで伝わるのに相当な時間がかかることになり、安全という点で問題がないのか疑問が出るのは当然です。じりりん / PIXTA(ピクスタ)消防署に問い合わせたところ「マンションの場合はむやみに避難したりせず、室内にとどまっているのが一番安全なのだ」と回答がありましたが、「それじゃあ、避難訓練やる意味ないじゃん!」と思ったものです。■ 口やかましい人が大集合するので緊張の連続!キャプテンフック / PIXTA(ピクスタ)マンションの消防訓練は参加者はそれほど多くなく、逆に言うと管理組合運営に関心の強い口やかましい人々が集まるイベントです。みんなの前で「そういえばあの件はどうなった?」などと聞かれることも多く、フロントにとっては総会や理事会並みに緊張を要するイベントでした。
2018年12月13日マンションの価格を検討するときに、あなたは何を参考にしていますか?物件ごとに価格を比較する方法の1つに「坪単価」があります。いろいろな要素があり、比較が難しいときに、坪単価で考えると、住宅選びがしやすくなります。坪単価の算出ルールを理解し、上手に利用すべきです。■ マンションの坪単価って?建築や不動産の分野では、平米ではなく「坪」という単位をよく使うのはご存じの通りです。「坪」は尺貫法の単位で、畳2畳分の広さに相当します。ヨシヒロ / PIXTA(ピクスタ)不動産業界では、平方メートルから坪に換算するために、平米数に0.3025を乗じます。1. 坪単価はマンション価格を比較するためのツールマンションの坪単価とは、マンション価格を1坪あたりに換算したものです。freeangle / PIXTA(ピクスタ)20坪(約66.12平米)のマンション価格が6,000万円の場合は、坪単価は300万円となります。新築マンションを販売する際によく使用され、販売価格の総額を販売面積(詳細は後述)全体で計算した平均坪単価を、マンションの坪単価にします。2. 物件の特性や相場の把握に便利坪単価を利用すれば、物件の比較も簡単です。同じマンションでどの階が一番高く販売されているか、同じエリアに建っているマンションでどこが一番安いのかなどが分かります。地域の相場も把握できます。PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)売買の際にもよく使われます。4,000万円で購入した20坪のマンションを売りに出したとき、3,000万円で購入希望の人が現れたとします。これは、坪単価200万の物件を150万で購入希望ということを意味するのです。素人の人もイメージしやすいので、坪単価を使うことに慣れておくと便利です。■ 坪単価を読み解いて、マンション選びに役立てて前述のように坪単価は、とても便利な指標です。しかし、坪単価の算出方法を知らずに価格だけ比較するのはオススメしません。次の特性を理解しておくことが必要です。1. 玄関ポーチ、バルコニー面積が算入されるケースがあるABC / PIXTA(ピクスタ)玄関ポーチ、バルコニーは、登記上の延べ床面積に含まれませんが、坪単価の面積には算入されることがあります。ABC / PIXTA(ピクスタ)これらの部分が算入されると、同じ条件の部屋でも、ルーフバルコニーの物件と標準的な広さのバルコニーの物件では、坪単価が変わってくるのです。法律ではっきり定められていないため、坪単価の算出基準は、メーカーによりばらばらです。そのため、表示されている坪単価だけで、いろいろなメーカーの物件を比較するのはオススメできません。どんな基準で算出しているかをしっかり確認する必要があります。2. 面積が小さいと、坪単価は割高になる坪単価は、建物の延べ床面積が小さくなるにつれて割高になります。ABC / PIXTA(ピクスタ)たとえ、床面積が小さくても、設置されるバスルームやキッチン、トイレなどの設備が小さくなるわけではないからです。面積当たりにかかる費用が高くなるため、延べ床面積の広い物件に比べて坪単価が上がるのです。3. 坪単価の低い物件は水回りをチェックするメーカーが意図的に坪単価を安く設定することがありますので注意が必要です。その場合は、住宅設備のグレードを下げたプランになっています。その際は、水回りをチェックすることをオススメします。K.M.S.P. / PIXTA(ピクスタ)購入者の目に留まるよう、坪単価を下げておいて、オプションでグレードアップをさせるのです。このような物件は建築費が余分にかかるので、結果的には坪単価が上がってしまいます。■ どのエリアの坪単価が高いのか?マンションのマーケティングシステムを提供している、株式会社マーキュリーによれば、2017年の坪単価ランキングは次の通りです。2017年上半期あおぞら37 / PIXTA(ピクスタ)1位港区六本木1388.7万円/坪2位港区南青山905.4万円/坪3位港区元麻布859.6万円/坪4位豊島区南池袋684.8万円/坪5位港区白金645.8万円/坪2017年下半期gandhi / PIXTA(ピクスタ)1位千代田区永田町924.8万円/坪2位港区元麻布833.6万円/坪3位渋谷区猿楽町790.4万円/坪4位港区白金台778.4万円/坪5位港区南青山763.7万円/坪昨年は、インバウンド投資が好調なこともあり、港区、千代田区などがランキング上位を占め、価格が高騰しました。■ まとめマンション価格が高騰する現況の中、ハイグレードをうたっている物件が多数ありますが、実際に見学してみると郊外のマンションの設備と差が感じられず、これが妥当な販売価格なのか疑問に思う物件も中にはあるかもしれません。納得いく物件を購入するためにも、購入者自身が見極めスキルを持つべきです。坪単価の本当の意味を理解、物件を比較すれば、マンション選びがうまくいくでしょう。
2018年12月12日結婚後も賃貸マンションで暮らしてきたHさん夫妻。予算内で中古の一戸建ても買えそうでしたが、夫は大のインテリア好き。好みの空間に変える予算が取れる中古マンションを買って、リノベーションすることにしました。夫妻は埼玉県志木市で見つけた専有面積69平米の物件を1850万円で購入。昭和56年築で築年数は36年の団地でしたが、管理が行き届いていてエレベーターもあり、ペット飼育がOKだったのも決め手になりました。リノベ予算は1000万円と決めていましたが、実際は少々予算オーバーの1200万円(税・設計料込み)となりましたが、大いに納得のいくリノベとなりました。■ コンサルタントに頼まず予算は自力で算出!Hさんが家の購入を考えたのは、一戸建て新築物件の内覧会に参加したのがきっかけでした。しかし、その一戸建てを購入した場合、月収がローンの支払いだけでなくなってしまうことに気付いたそうです。それが、“家を買う”という選択と、収入に見合った借り入れ金額について考えるよいきっかけとなりました。リノベ予算は自力で算出。「コンサルタントに頼まず、自分たちでローンの組み方や税金などの勉強をして、銀行にもたくさん行きました」(夫)、「保険付きのローンがあることなども知り、勉強になりましたね」(妻)。リノベーションは、リノベーション専門誌『リライフプラス』で知ったアズ建設に依頼。同社の事例の回遊性の高い間取りや、ラフなディテールが気に入ったのが理由でした。当初のプランで上がってきた見積もり額は予算内の980万円でした。■ システムキッチンではなくオリジナルキッチンに変更!リノベ前のキッチン既存では独立型に近いキッチンでしたが、ベランダ側のLDと和室をつなげてつくった広い空間の中へ移動。オープンなキッチンとしました。当初の見積もりでは、キッチンはシステムキッチンの予定でした。しかし、自分たちの使い勝手や好みに合わせられるオリジナルキッチンに変更。コストが上がってもこだわりたかったといいます。料理に集中できる壁付けのキッチンには「どうしても入れたかった」という3口のコンロを採用。コンロ下の引き出し式の収納には、よく使う鍋やフライパンが収納できるようになっています。同じく造作したカウンターの足元には照明が仕込まれ、あたたかな雰囲気を醸し出します。キッチンのあった場所にはパントリーとワークスペースを設けました。パントリーはキッチンに隣接し、家事動線もコンパクトです。リビングでは、TVボードを既製品から造り付けに変更。無印良品のケースがぴったり収まるように造作しました。空間への馴染みのよさは、造り付けならではです。リビングにはインナーテラスがあります。愛犬・ショコラのハウスの定位置であり、室内干しにも大活躍。床の段差がベンチ代わりにもなり「外の木々が見えて癒やされます」(妻)。洗面台もメイク道具などの収納計画を立てた上で造り付けにしました。造り付けに変更してコストアップした分は、床材をカラマツからリーズナブルなオークに変えるなどして調整。それでも予算オーバーした分が許容範囲だと判断できたのは、資金計画から取り組んできたおかげです。■ 色でアクセントをプラスして、楽しい空間に玄関土間は左右に、端まで伸びています。土間の右側には自転車などを置き、左側にはアズ建設の施工事例を見て取り入れたかったというオープンなシューズクローゼットを造り付けました。イエローとブルーのニッチは、柳宗理が手掛けた、横浜市営地下鉄の駅の水飲み場をイメージしたもの。空間のよいアクセントになっています。ニッチの奥はキャンプ好きの夫妻ならではの収納スペースに。キャンプから帰宅後すぐに道具を片付けられるつくりにしました。愛犬が自由に家の中を歩き回れるよう、ドアはLDKとトイレだけに設置。その他は必要に応じてロールスクリーンで仕切ります。右のロールスクリーンはWICの入り口です。WIC内にはポールや棚板を設置し、使い勝手をよくしています。WICの一部には有孔ボードを張り、壁面も有効利用。クローゼット内に湿気が溜まらないように壁の上部を抜いています。寝室は1面だけアクセントウォールとして、温かみのある黄色を塗りました。寝室のコーナーにはガラスを入れて明るさと開放感をプラス。窓際のカウンター収納は追加工事で設置したものです。無印良品のボックスが入るサイズで造作しました。トイレは黄色をアクセントカラーに。おしゃれな波型の手すりはすべりにくく、握りやすいユニバーサルデザインでもあります。夫妻は、ともに40代。「リノベは今後の人生設計についても考えられる、よい機会になりました」と声をそろえます。収入やお金の使いどころ、暮らし方の見直しの適期だったのかもしれませんね。このリノベーションをもっと詳しく見たい方は、ぜひ『リライフプラスvol.27』も参考にしてみてくださいね。※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです。設計・施工/アズ建設撮影/飯貝拓司
2018年12月10日幹線道路沿いと閑静な住宅街に、まったく同じマンションが建っていたら、どちらの価格が高いと思いますか?ほとんどの人は閑静な住宅街にあるマンションの価格が高いと思うのではないでしょうか。現在ならば、緑が多く、閑静な住宅街にあるマンション価格のほうが高く値付けされるでしょう。しかし今後は、逆転する可能性があります。■ 1.幹線道路沿いにあるマンションの現状pretty world / PIXTA(ピクスタ)不動産業者は、物件価格を査定するときに様々な要因を考慮します。環境要因もその1つです。現在、幹線道路沿いのマンションの価格が安いのは、交通量が多く、自動車の騒音や排気ガスなどの影響が懸念され、需要が少ないからです。幹線道路沿いに住むと、暖かい晴れた昼間でも窓が開けられないと聞きます。自動車のエンジン音が絶えず聞こえてくるためテレビの音が聞こえない、救急車両がよく通るので夜中でも目が覚める、などがその理由です。窓を締めていても換気口などから音が入ってくる場合もあります。RewSite / PIXTA(ピクスタ)排気ガスによる「すす」も理由の1つです。布団を干す前に手すりを拭くといつも雑巾が黒く汚れるうえ、すすの成分は窒素酸化物や粒子状物質であり、呼吸器に悪影響を及ぼすからです。また、大きいトラックが通過したときなどには部屋の中まで振動が伝わり、建具や家具がカタカタと音を立てる場合もあり、生活に支障をきたします。このようなことから、幹線道路沿いのマンションは敬遠され、需要が少ないために、閑静な住宅街のマンションに比べ低く価格づけされるのです。■ 2.電気自動車の普及は進んでいる!【2-1】自動車の動力は電気が主流にMediaFOTO / PIXTA(ピクスタ)近年、国内の電気自動車の数が増えています。一般財団法人 自動車検査登録情報協会「電気自動車の保有台数」の統計によると、2008年の電気自動車保有台数は、国内全部で524台だったのに対し、2017年では75,294台に増加。増加率は143.7%となりました。増加の理由は、電気自動車の販売価格が安くなってきたこと、充電の仕組みが改良され、機能が向上したことによって充電時間が減少したこと、充電スポットが増加して、使いやすくなったことなどがあげられます。今後も電気自動車が増加することは、政府がクリーンエネルギー政策に力を入れていることからも、安易に想像できます。SORA / PIXTA(ピクスタ)個人所有の自動車だけでなく、今後、公共輸送手段であるバスの動力も電気になっていくことでしょう。BRTとは、鉄道の軌道を舗装し、バス専用道を作り、定時で速い運行を可能とするバス高速輸送システムのことです。鉄道の軌道を舗装したレーンを連節バスが走り、大量輸送を行います。 動力は電気。運賃の支払方法を工夫することで、時間の遅れも改善されています。米シンクタンク・WRIによると、BRTはすでに世界各地で採用され、2014年10月時点で世界の186都市がBRTの運行を行っています。日本でも、すでに試運転が始まっていて、BRTが本格的に普及する日も間近になっています。【2-2】幹線道路沿いの環境が改善されるABC / PIXTA(ピクスタ)幹線道路をガソリン車ではなく、電気を動力とする車ばかりが走ったら、環境問題は改善されることになります。電気自動車のエンジン音は、ガソリン車に比べて非常に小さく、テレビの音が以前よりよく聞こえるでしょう。排気ガスに窒素酸化物や粒子状物質が混ざることもなくなります。エンジンの振動も小さくなるので、住宅への影響も少なくなります。電気自動車の普及が、マンションを購入する際の幹線道路沿いであることのマイナス要因を取り去るといっても過言ではありません。■ 3.幹線道路沿いのマンション価値が変わる?大半が電気自動車になったら、クリーンな環境に改善されます。その結果、幹線道路沿いのマンション需要が増えることが予想されます。その理由は次の通りです。【3-1】交通の利便性が良いtarousite / PIXTA(ピクスタ)幹線道路なので、交通アクセスが良好です。車で外出する際にはすぐに主要な道路を使うことができますし、バス停が近くにあるはずです。場合によっては、高速道路のインターチェンジや鉄道の駅も近くにある可能性もあります。閑静な住宅街はバス停でさえ遠い場合もあります。交通の面を考えると、幹線道路沿いのマンションのほうが便利です。【3-2】防犯面で有利uk / PIXTA(ピクスタ)住宅街の中にある物件は、狭い道路を通過してから主要な道路に行かなければなりません。中には外灯が少ないところもあるでしょう。いっぽうで、幹線道路沿いは、交通量が多いため、夜間も車のライトで照らされます。駅から自宅に帰るときでも、真っ暗な夜道を通らなくて済むので安心です。閑静な住宅街に比べ、幹線道路沿いは明るく人通りも多いために、人目につきやすくなります。そのため、泥棒が入りにくいことが予想され、防犯面でも有利となるでしょう。■ 4.まとめいがぐり / PIXTA(ピクスタ)以上のことから、電気自動車が増えるにつれ、幹線道路沿いの物件の人気が高まり、価格が高騰することが予想されます。閑静な住宅街のマンションと価格が逆転する可能性出てくるでしょう。もし、マンションの売却や購入を考えるなら、このような動向を把握し、売却、購入のタイミングを逃さないようにすることが大切です。
2018年12月07日不動産に掘り出し物(ここでは相場より価格が安い物件の意味とします)がない理由として、「安い物件は市場に出回る前に不動産会社が優先的に買って、値段を上げ転売してしまうから」という意見をたまに耳にします。実は、この意見は半分正解で半分ハズレています。今回は、先述の意見が「半分正解で半分ハズレている」理由をもとに、不動産会社が物件を仕入れる仕組みについてお話ししたいと思います。■ 不動産会社は掘り出し物を転売して儲けている?HHImages / PIXTA(ピクスタ)不動産にはさまざまな指標からなる相場があり、相場よりも価格が安い物件を「掘り出し物」と呼ぶことがあります。一般的に、不動産会社はこの「掘り出し物」が市場に出回る前に優先的に買うことができ、それを右から左へ転売して儲けている、と思われているようです。たしかに、不動産業者が購入する物件は相場よりも安いものになります。逆にそうでなければ、不動産会社が売主となって分譲する物件は、その販売価格が相場より高くなってしまいます。これが冒頭の意見が「半分当たっている」理由です。では、なぜ不動産業者は相場より安く買えるのでしょうか?■ 相場より安く買える最大の理由とは?maruco / PIXTA(ピクスタ)まず、あなたが不動産(土地や建物)を持っていて、それを売る場合を考えてみましょう。あなたはその不動産を「少しでも高く売りたい」と思うはずです。ただし、不動産には相場があるので、なかなかそれ以上で売ることはできません。逆にいえば、「相場以下で売る必要もない」ともいえます。そこで疑問なのは、「少しでも高く売りたいはずの売主がなぜ相場以下で不動産業者に売るのか」ということです。不動産の売買には個別の事情が存在するのが当然であり、「売り急ぎ」やその逆の「買い進み」などの事情も多く存在します。言うまでもなく、売り手に売り急ぎの事情がある場合は、その取引価格が若干低めになる傾向があります。また、不動産会社のなかには情報の非対称性(買い手と売り手が持っている情報の格差)を利用して、安く買い取ろうとする質の悪い業者も一部には居るようです。■ 「不動産を商品化するスキルを持っている」ことが最大の理由テラス / PIXTA(ピクスタ)しかし、不動産会社が相場より安く買える最大の理由は、不動産会社が「不動産を商品化するスキルを持っている」ことにあります。例えば、高低差があり造成しなければ住宅が建たない土地や、一般住宅用地としては広すぎる土地、生活インフラ(上下水道・ガス・電気・道路等)が未整備の土地、権利関係が複雑だったり何らかのトラブルを抱えている土地などは、その物件情報を一般のマーケットに公開してもなかなか個人の買い手は見つかりません。買い手が見つからなければ、そのような物件は個人向けに販売するのではなく、不動産会社向けに販売することになります。そして不動産会社が購入する価格は、事業性(再販売等)を前提としたものになるので、個人向け相場よりも安くなってしまい、結果的に売主は相場より安く不動産業者へ土地や建物を売ることになります。不動産会社は、その不動産の最適用途を見つけ出して加工(造成工事、権利関係整理、利害関係整理など含む)することで新たな商品としての価値を見いだします。■ 加工して商品化するという前提があるから安く買える!HAKU / PIXTA(ピクスタ)不動産会社が土地や建物を相場より安く買える背景には、そのままでは一般の人たちが購入しづらい不動産を「加工して商品化する」という前提があります。つまり、不動産会社は「優先的に安い物件を買えている」わけではないのです。これが冒頭の意見が「半分ハズレている」理由です。このように、不動産会社はさまざま情報を集め、その不動産を加工する能力と技術を駆使し、相場より安く(しかし競合他社よりは高く)不動産を購入する努力を重ねているため、掘り出し物を購入することが出来るのです。
2018年12月01日今回はマンションの消防設備点検について書いてみます。マンションで実施される設備点検の中でも、排水管清掃と消防設備点検は居住者の協力が必要になります。どんな点検項目があるか、また受けるときのコツについてまとめてみました。■ マンションの設備点検では作業員が室内に入るものがあるYNS / PIXTA(ピクスタ)数多くの家庭が共同生活を送る場であるマンションには多くの機械が設置されており、トラブルの発生を未然に防止するため、それぞれの設備に応じて一定の周期で点検が実施されています。エレベーターや機械式駐車場、給排水設備といったものは委託している管理会社が手配して点検を実施するため、居住者としては特に意識していなくてもいつの間にか完了しているものです。一方で消防設備点検や排水管清掃は専有部も関わってくるため、実施に際しては作業員が室内に入ってきます。■ 消防設備点検はここをチェックする消防設備点検には6か月ごとに行う機器点検と1年に1回行う総合点検があります。機器点検は設備の適正な配置や損傷の有無をチェックする外観点検、簡易な操作で判断出来る事項を確認する機能点検から成り立っています。一方総合点検は設備を実際に作動させたり使用したりして異常がないかを確認します。専有部の点検でチェックするのは以下の事項です。消火器消火器は火災が起きる前の初期消火活動に非常に効果を発揮する重要な設備です。通常は収納やシューズボックス内にしまい込まれている事例が多いため、消防点検のときにのみ日の目を見るという場合が多いのではないでしょうか。容器の変形や破損、安全ピンの有無、ホースの詰まり・ひび割れの有無、使用期限等をチェックし、問題がなければ点検済票に記入します。火災報知器マンションの居室には火災報知器が設置されており、こちらの点検も実施します。通常では棒の先に取り付けた装置を天井の報知機に押し当てるのですが、この装置の中には熱源が入っており、これによって火災報知機を発報させます。このとき、管理室で別の作業員が警報盤をチェックしており、発報がきちんと表示さるか否かを確認します。そのため居室内の作業員と管理室の作業員は「〇〇号室発報させます」「〇〇号室発報確認しました」というように互いに連絡をとりあったりしていました。避難はしごバルコニーに設置されている避難はしごも点検します。避難はしごのフタは上下で連動しており、上階でフタを開けると下階でも開く構造になっています。奥にある赤いレバーを操作するとはしごが一気に下がります。問題ないことが確認されれば手前のハンドルをはしごに設置し、ハンドルを回転させてはしごを収納します。避難はしごの下に物が置かれていると万一の際に避難の障害になるため、フタの下には何も置かないよう注意しましょう。これも点検の際の重要なチェック項目になります。「部屋が散らかっている」はまったく気にしなくていいマンションに住んでいる人のなかには、知らない人はできる限り家に上げたくないという人も多く、「部屋が散らかっていて恥ずかしい」ということで室内の点検を嫌がる方も多いです。ですが、マンションに関わる仕事をしている人は多くの部屋を見てきているため、部屋が多少散らかっているくらい何とも思わないものです。仮に室内が足の踏み場がないような場合であっても、棒の長さを調節することにより廊下からでも報知機まで届かせることができます。点検に協力することは「義務」ではありませんが、消防設備の点検は万一に備えて重要なものですので、可能な限り協力するようにしましょう。
2018年11月30日文化の秋、全国各地の講演会で引く手あまたの人気有名人25人の最新ギャラ相場を一挙公開!テレビでおなじみのアノ人は、どんなトークをしているのか!?「著名人の講演価格は、そのときのテレビの露出度と人気で、かなり変動します」と、数多くの有名人の講演会を手掛けるエスエンタープライズ代表取締役の鈴木佐文さんは言う。「講演会は1回60~90分が基本です。いちばん多いのは90分です。60分でも90分でも基本、値段は一緒です。場所によって、地方講演だったら1~2割増の人もいますが、ほとんどは全国一律です。九州の福岡や北海道の札幌などでも日帰りが多くなりました」本誌が鈴木社長の協力を得て、作成した、有名人25人の「講演会最新ギャラ番付」が次のとおりだ。【東】■「横綱」200万円以上坂上忍米村でんじろう■「大関」150万円以上美輪明宏小泉純一郎■「関脇」150万円前後尾木直樹さかなクン■「小結」100万~150万円壇蜜竹中平蔵田原総一朗■「前頭」100万円前後加藤一二三杉村太蔵舞の海修平香山リカ【西】■「横綱」200万円以上橋下徹■「大関」150万円以上林修池上彰■「関脇」150万円前後羽生善治東国原英夫野村克也■「小結」100万~150万円茂木健一郎竹中平蔵澤口俊之■「前頭」100万円前後コウケンテツ森永卓郎陳建一渡部陽一「200万円以上」を誇る両横綱が橋下徹(49)と坂上忍(51)だ。「橋下さんは別格。さまざまな業種の企業からオファーが絶えず、会場は最大1,500人規模まで。企業の場合、テーマは『ビジネス戦略』が多く、話術の巧みさに加え、経営サイドからは“あの橋下さんがわが社に来た”と社員全体のモチベーションUPにもつながると好評です。青年会議所の場合、おもなテーマは『地域貢献』『町おこし』。パワーポイントで事例を見せながら説明されますし、実績があるので説得力があります」坂上忍も近年、ギャラが高騰しているという。「坂上さんは本当に忙しい。彼の場合、食事付きの“トークショー”イベントになることが多いです」米村でんじろう(63)も最高ランクだが――。「でんじろう先生は文化会館やホールでやることが多いです。ホテルだと実験しづらいからでしょうね。多数の実験機材が必要で、人員も多くかかるのでギャラが自然と高くなってしまうんです」大関が「150万円以上」だ。テレビ番組のレギュラーを多数抱える林修(53)はその筆頭。「大手生命保険会社の講演が多いですね。取引先、つまり経営者や個人事業主向けです。塾の先生として、育った環境や高校、大学から今に至るまでの生い立ちの話をすることが多いです」同じくテレビでおなじみの池上彰(68)も安定の人気。美輪明宏(83)は集客力が断トツだという。「カリスマ性があるんですね。厳しい環境で育った体験をもとに人生論をお話になることが多いです。企業ですと、日本全国の社員の決起集会の“サプライズゲスト”で呼んだりすることも。そういう場合は90分フルでお話しされます」大手広告代理店関係者は言う。「講演会のギャラは、イベンターによっても変わります。プライベートのことなど、あまり本人が話したくない内容を講演会の条件にする場合は、相場額よりも高くなることがあります」奥が深~い講演会の世界。来年の横綱の座は誰に!?
2018年11月26日筆者の自宅マンションのテレビがいきなり映らなくなるという事態が発生しました。リビングだけでなく寝室のテレビも映らないため、恐らく共用部の設備で何らかの故障が発生したものと思われます。間違いなく管理会社には電話が何本も掛かっているはずで、対応に追われるフロントのことを思って筆者自身はおとなしくしていました。このように突発的な設備トラブルが発生するとフロントは大変です。■ 誰かがやってくれる場合とそうでない場合があるU-taka / PIXTA(ピクスタ)多くの家庭が共同生活を送る場であるマンションには数多くの機械が設置されており、管理会社のフロントはいつ発生するかわからない故障に怯えることになります。夜間や休日に発生することもしょっちゅうであったため、常に連絡がとれる体制になっておかなければならず、筆者も業務用携帯と筆記用具を常に肌身離さず持ち歩いていたものです。例えトラブルが発生してもフロントが何もしなくてもいいケースもあれば、全ての予定をキャンセルしてでも現場に飛んでいかなければならない場合もあるのです。■ 何もしなくていい場合とは?チンク / PIXTA(ピクスタ)エレベーターや機械式駐車場の場合はそれぞれ管理会社が別にあり、故障が発生してもそちらで対応してくれるので気分的には楽でした。管理室の警報盤が時間外に発報した場合も警備会社が対応してくれることになっており、出動したガードマンが一段落つくくらいのところまでは処理しておいてくれます。そのため、翌日会社に出社して初めて故障の発生を知ることも普通にあります。出動したガードマンの手に負えない事態であれば、当然ながらフロントに連絡が来ます。■ テレビの受信障害のケースはかなり厄介ABC / PIXTA(ピクスタ)今回の筆者のようなテレビが映らないという場合、その住戸のテレビの故障か設備面でのトラブルかがまず問題になります。そのため他の部屋で同様の障害が発生していないかどうか、管理員に頼んで居住者に聞いてもらったりしました。受信障害が複数の部屋で発生している場合は間違いなく設備面の問題で、業者に出動してもらって原因を調査することになりますが、当然ながらその間テレビは映らないままです。den-sen / PIXTA(ピクスタ)アンテナで受信した電波を途中で増幅するブースターが経年劣化により故障したという事例が大半でしたが、アンテナに積もった雪が原因ということも1回だけありました。nao&ken / PIXTA(ピクスタ)ブースターは高価であるため発注にはそれなりの段取りが必要であり、交換まではかなり時間がかかります。長期間テレビが映らないという事態を避けるためとりあえず業者から中古品を借用し、正式発注して交換が完了するまでそれでもたせたように記憶しています。■ すべての予定が飛んでしまう漏水YNS / PIXTA(ピクスタ)フロントにとって最も厄介なのが上階から下の階への漏水で、原因を特定して水漏れを止めることが他のいかなる業務より最優先されました。まずは通報のあった部屋に急行して状況を確認し、次いで真上の部屋を訪問して水回り部分を調査します。原因を特定して水漏れを止める措置が取れれば、それで一段落ですが、これは夜間や休日といったどうしようもない場合を除きフロントが自ら出向かなければならない業務とされていたため、漏水が発生するとその日は予定が全て飛んでしまうことを覚悟しなければなりません。上階の人が常に在宅とは限らず、尚且つなかなか連絡が取れない方の場合は大変でした。■ 意外に早く障害が解消したGraphs / PIXTA(ピクスタ)テレビの受信障害が発生した場合、手配した業者が現場に到着して調査が完了するまで通常でも数時間かかります。筆者の自宅のテレビはついたり消えたりを繰り返した後、1時間ほどで正常に復旧したため、その早さにひたすら驚いています。恐らくブースターの劣化だったと思いますが、いずれにせよ管理会社のスピーディーな対応には感謝しかありません。
2018年11月08日内閣府が2018年8月6日に発表した「マンスリー・トピックス(最近の経済指標の背景解説)」によると、中古住宅成約件数は緩やかな増加傾向にあるんだとか。空き家対策のためにも、リフォームやリノベーションを活用した中古住宅市場はますます盛り上がりを見せていくと期待されています。そんななか、この度、不動産比較のポータルサイト「スマイスター」を利用した全国の20歳以上の男女525人を対象にした中古住宅購入時の条件にまつわるアンケート結果が発表されました。■ 中古住宅購入で譲れない条件は、やはり「価格」!まずは「居住目的で中古住宅を購入したことがあるか?」という質問に対し、23.0%の人が「ある」と回答。中古住宅を購入したことがある人に「購入した中古住宅の種類」を聞いたところ、「戸建て」が65.3%、「マンション」が34.7%という結果が得られました。中古住宅を購入するとなると、マンションではなく戸建てを選択している人が大多数のようです。そんな中古住宅を購入する際に、「最も譲れない条件」とは何でしょうか。アンケート結果によると、一番多かったのは「価格」で31.4%、次いで「周辺環境」が12.4%、共に9.9%で「売主の信頼度」と「所在地」が続きました。意外なことに「教育環境」や「収納」と回答した人はゼロでした。また「2番目に譲れない条件」についても「価格」が21.5%で最多となり、再び「周辺環境」が17.4%、そして「所在地」が9.9%と続きました。freeangle / PIXTA(ピクスタ)そして「3番目に譲れない条件」については、それぞれ約10%ずつ減っているものの3番目も「価格」が13.2%でトップになり、「周辺環境」が12.4%、共に9.1%で「売主の信頼度」と「築年数」でした。最も譲れない条件も2番目、3番目に譲れない条件もトップ3はほとんど同じですが、それ以降は「間取り」や「最寄駅からの所要時間」「綺麗さ」「耐震性・構造」など、かなりバラつきがある結果に。室内の機能面や中古ならではの築年数における諸々の心配事よりも、価格や周辺環境、そして所在地が重要視されていることがわかります。ロストコーナー / PIXTA(ピクスタ)中古住宅を購入する人の多くは、自分たちの想定する予算内で新築では手に入れることができない理想の住環境を求めているのでしょう。■ 中古住宅は初めて買った人よりも買い替えた人の方が満足度が高いさらに中古住宅に住み替える前に住んでいた家について聞いてみると、「持ち家戸建て」(34.7%)、「持ち家 マンション」(16.5%)、「賃貸 戸建て」(7.4%)、「賃貸アパート・マンション」(25.6%)、「社宅・官舎・寮」 (6.6%)、「実家」(9.1%)となり、約半数の人が買い替えであることがわかりました。Yp111 / PIXTA(ピクスタ)最後に「現在の住居の満足度」を聞いてみました。「とても満足」(全体:25.6%、買い替え:24.2%、初買い:27.1%)、「まあ満足」(全体:57.9%、買い替え:64.5%、初買い:50.9%)、「やや不満」(全体:14.9%、買い替え:11.3%、初買い:18.6%)、「とても不満」(全体:1.7%、買い替え:0.0%、初買い:3.4%)となり、83.5%もの人が満足していることがわかります。また、初めて買った人より買い替えの人の方が満足度が高いようです。7maru / PIXTA(ピクスタ)これは何度か買い替えることで、より自分が求める条件を満たした中古住宅を購入できている人が多いからでしょう。また何度か住宅を購入する経験をふむことによって、自分の好きなようにリノベーションやリフォームを楽しむ余裕が生まれてくるからかもしれません。HAKU / PIXTA(ピクスタ)筆者は昨年、初めての住宅購入で郊外に新築の戸建てを購入しましたが、一度購入してしばらく住んでみると「次にもし家を買い替えるなら、もっと都心に近い場所にあるお手頃価格の中古住宅でリノベーションやリフォームを楽しんでみたい」という思いが湧いてくることもあります。当時は家を買うのは初めてだったので家探しの時は「とにかく新築が良い!」と思っていましたが、1年以上住んでみると気持ちの余裕も生まれ、住宅についての知識や視野も広がっていくものです。中古住宅の購入を考えている方は、今回のアンケート結果をご自身の条件と照らし合わせて、ぜひ参考にしてみてくださいね。【参考】※スマイスター総研【調査】中古住宅は「価格」と「周辺環境」で決まる!※内閣府マンスリー・トピックス(最近の経済指標と背景解説)既存住宅を巡る現状について
2018年11月06日赤ちゃんが生まれてから、限られた期間しか使わないベビーベッド。「絶対に必要なの?」と購入に躊躇している方もいるでしょう。「買わなければいけないなら、中古でもOK?」と迷っている方に、中古ベビーベッドのメリット・デメリットについてご紹介します。中古ベビーベッドを買うのはあり?新品を購入するよりも安く手に入る中古品。ただ、赤ちゃんが使うベビーベッドを中古で済ますことに迷いがある方もいるのではないでしょうか。中古でベビーベッドを買うメリット・デメリット中古ベビーベッドの使用がありかなしかを判断するためには、メリット・デメリットを確認しておく必要があります。まずは、中古品のベビーベッドのメリット・デメリットをそれぞれご紹介します。メリット中古ベビーベッドのメリットは、やはり「新品購入よりも購入費用が抑えられる」ことでしょう。場合によっては半額以下、無料に近いものを手に入れられることもあります。ベビーベッド自体は赤ちゃんの安全を守るために必要なもの。「ベビーベッドを用意したいけれど、予算面が厳しい」という方にとっては、中古ベビーベッドはいい選択肢だといえるでしょう。デメリット一方、中古ベビーベッドのデメリットは以下の3つ。安全性の確認が大変使用感や衛生面が気になるカラーやデザインに制限があるひとくちに「中古」といっても、そのベビーベッドがもともといつ販売されていたものなのかを知ることは困難。いくら丈夫なベビーベッドであっても、経年劣化を完全には防げません。ひび割れや膨張による隙間がないかなど、中古ベビーベッドを使用する際には必ず安全性を確認しておかなければいけません。2点目は衛生面。いくらクリーニングをしているといっても中古品であることに変わりはありません。傷がついていたり、「誰が使ったかわからない」ことに抵抗を感じる方もいるでしょう。3点目は商品選択の幅の狭さです。リサイクルショップにあるものから選ぶことになるため、希望通りのベビーベッドが見つからないことも珍しくはありません。ブランドやデザイン、カラーにこだわりがある方は、新品の方が探しやすいでしょう。中古で買う時に注意したいポイント中古でベビーベッドを購入する際は、まず何よりも信頼の置けるショップを選ぶことが大切です。特に、実物を実際に目で見て確認できないネット通販やフリマアプリを使用する際は要注意。実際に、「ひび割れがあった」「床板が枠から外れていた」「柵と柵との間に隙間があった」という事例もあるのです。赤ちゃんの安全のためにも、「できるだけ実店舗など見て選べる購入先を選ぶ」「商品の状態を写真などで丁寧に紹介している店を選ぶ」ようにしましょう。また、忘れてしまいがちなのが取扱説明書の有無。分解・組み立てに取扱説明書は必要。現代ではネット上で取扱説明書をダウンロードできるメーカーもあります。もし中古ベビーベッドに付属していなければ、該当ベビーベッドの取扱説明書がメーカーサイトにあるかどうかを確認しておきましょう。 中古ベビーベッドの相場中古ベビーベッドの値段は、4,000~1万円程度が相場です。ネットショップでは、ショップごとに定めた状態ランクを提示しているところが多く、価格はそのランクによっても異なります。なかには「ひび割れ補修済み」といったものもありますが、いくら補修したたとしても一度壊れているものを選ぶのは危険。価格が安くても避けた方が無難です。送料は別途必要な場合が多いのも特徴。2,000~5,000円程度が商品価格にプラスされます。送料を加算した結果、新品とあまり価格差がなかったということも。中古ベビーベッドの購入を検討する際は、送料の計算も忘れずに! 中古ベビーベッドを購入するには中古ベビーベッドを見るときの注意点を確認したところで、実際に中古ベビーベッドの購入する際の方法・購入先についてご紹介します。リサイクルショップ(実店舗)実店舗は、実際に商品を目で見て確認できるのが最大のメリットです。部品の不足や欠損がないかをきちんとチェックできますよ。在庫の有無はそのときにより異なるため、事前に問い合わせてみてもよいでしょう。組み立てた状態で展示販売されているため、持ち帰り時には一旦分解するか、そのまま持ち帰る必要があります。車で持ち帰れない場合は、配送サービスの実施の有無も忘れずに確認しておきましょう。リサイクルショップには、総合型リサイクルショップのほか、子ども用品専門のリサイクルショップもあります。品揃えが豊富なのは専門リサイクルショップです。数軒足を運ぶことで、相場や品揃えの豊富さを確認できるでしょう。一部店舗をご紹介します。オフハウス新古書店のブックオフが展開している家具などのリサイクルショップ。全国に店舗がある。リサイクルマート全国に店舗あり。マムズマート子ども用品専門のリサイクルショップ。全国に店舗あり。トイプラネットおもちゃ・ベビー・キッズ用品の専門リサイクルショップ。関東圏のショップ。リサイクルショップ(ネット)ネットショップは、自宅にいながらにして買いものでき、配送もしてもらえるのがメリットです。ただし、商品の状態がわかりづらいため、細かく商品状態を提示してくれているところを選びましょう。文面だけではなく、写真も合わせて掲載してあれば尚よしです。返品・キャンセルは原則不可。到着後に不備があった場合のみ対応してもらえるため、商品が届いたら、すぐに事前に書かれていたこと以外の故障・不備がないかをチェックしましょう。ママズストア(楽天)商品写真数枚に加え、独自の状態ランクを表示しています。購入ページに「ひび割れ補修」等のコメントが書かれているため、きちんと確認した上購入しましょう。あいらぶギフトベビー(楽天)昭和56年からベビー用品のレンタル・リユースを行っている業者。リサイクル品として販売されているものの多くは、レンタル品から流れてきたもののようです。フリマアプリ個人同士がやり取りできるフリマアプリでも、ベビーベッドが中古で手に入れられます。フリマアプリでは、個人から購入することになるため、初期不備に対しての保証等がきちんとなされているわけではありません。業者のようなクリーニングも行えないため、清潔感が気になる方にとってはデメリットが大きく感じられるでしょう。気になることは購入前に質問し、やり取りの内容を踏まえ、信頼できると感じた相手から購入するといった自衛策が必要です。フリママベビー・キッズ用品専用フリマアプリ。送料無料で出品されているものも。メルカリメジャーなフリマアプリ。ベビーベッドなど赤ちゃん用品も出品されています。その他、ヤフオクなどのオークションサイトもアプリで利用できます。 レンタル後に買取できるサービスもおすすめそもそも、いきなり中古のベビーベッドを購入することに迷いがある方は少なくないでしょう。そうした方におすすめなサービスが、レンタルサービスです。ベビーベッドをレンタルしている業者のなかには、気になるベビーベッドをレンタルしたあと、気に入ったら購入に切り替えられるサービスを用意しているところがあるのです。新品レンタル・中古レンタルの両方があり、購入を希望する場合、それまでのレンタル費用が販売価格から差し引かれます。購入を希望しない場合は、そのまま返却すればOK。中古ベビーベッドの場合も、一度安全性などを確認できるのがメリットですね。愛育ベビー新品・中古共にあり。購入時には新品価格・ユーズド価格からレンタル費用を差し引いた金額を支払います。 安全性が最優先!実物をチェックできる手段が安心費用の安さに目がいってしまいがちですが、大切なことは「安全性」。事故やケガを引き起こさないためにも、信頼できるショップで購入しましょう。不安な方は、実物をチェックできる実店舗が無難です。チェックする際は、わずかなヒビがないかなど、くまなくチェックしてくださいね。 参考:町田市東京くらしWEB
2018年11月04日マンションが建設される際、工事現場周辺に「マンション建設反対!」と書かれた幟(のぼり)が林立しているのは、そんなに珍しい光景ではないように思います。建てる側にとって、どうしても避けて通れないのが、こういった近隣の反対運動に対する対応です。筆者はマンション管理会社から親会社であるデベロッパーに約5年間出向していたのですが、その間にマンション用地の仕入れや近隣対応を担当していた時期もあります。週刊誌ネタになるような反対運動が行われた物件で、担当者として建設地に設置した標識に私の名前が書かれていたこともあれば、近隣説明会で反対派の人々と直に相対したこともあり、実に貴重な経験ができたと思います(二度とやりたくないですが……)。今回は、マンション購入予定の方に必ずチェックしていただきたい「用途地域」についてお話したいと思います。■ 高級マンションが立ち並ぶエリアでも油断は禁物!?戸建てにせよマンションにせよ、せっかく購入した家の周辺でこんな騒動が起きるのは避けたいものです。実はマンションというものは、建てることができる場所がある程度限られているので、それが事前に分かっていれば、無駄なトラブルに巻き込まれる可能性は少なくなるのです。後になって後悔することにならないよう、購入前に周辺環境のチェックは絶対に必要です。極楽蜻蛉 / PIXTA(ピクスタ)自治体が定める都市計画区域は積極的に整備・開発を行う「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」に分かれ、市街化区域の土地利用は用途地域の制約を受けます。用途地域は全部で12種類ありますが、ざっくりと分けてしまえば「住居系」「商業系」「工業系」の三種類です。住居系の地域は住居としての環境を保護することを最優先した地域で、建ぺい率、容積率、高さ、斜線制限、日影規制などにより、建物の周囲に与える影響が最小限になるよう規制がかかります。このように上部が階段状になっているマンションを見たことがある方も多いと思いますが、これはルーフバルコニー付き住戸をつくるためではなく、日影規制をクリアするためのものです。商業系地域は商業その他の業務の利便を増進することを最優先する地域で、そのため周辺環境に配慮するような規制はほとんどない地域といって良いと思います。工業系地域は主として工業の利便性を追求した地域ですが、軽工業の工場等、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域である「準工業地域」では住宅や商店も建てることができます。高級マンションが立ち並ぶ駅前が、準工業地域である場合もあるので注意が必要です。■ マンションを建てられる場所はある程度限られているマンションを建てるには、まずはまとまった土地が必要です。そのため、将来マンションに変わる可能性の高いものとしては企業の社宅や福利厚生施設、駐車場、店舗、工場といったものが挙げられます。複数の住戸が土地を提供する代わりに、マンション内に部屋を貰う等価交換というやりかたもあります。そのような場所が周囲にあったら注意が必要です。ここは近隣の反対運動が泥沼化して有名になった場所ですが、もともとは大手電機メーカーの研修施設だった場所です。マンションが完成して入居が完了して以降も周辺の住戸は反対の幟を降ろさず、それが逆に街の景観を破壊していると批判されました。現在騒動は沈静化していますが、隣地には大手火災保険会社の研修施設があり、ここが将来どうなるか気になるところです。こちらは私鉄ターミナル駅の駅前マンションです。全戸南向きで日当たり・眺望良好なマンションですが、目の前が駐車場です。商業地域という事もあって、将来的には間違いなく同じ規模の建物が目の前に建つことになるかと思います。こちらは住宅地の中にあるゴルフ練習場です。筆者は約15年前にこの近隣でマンションの営業をしていましたが、当時から売却の噂が絶えませんでした。今後どうなるかわかりませんが、このような施設は将来マンションに変わる可能性が高いことだけは間違いありません。こちらは鉄道の線路沿いのマンションです。右側の植え込みの中はちょうど地下に潜る場所です。こういった立地のマンションでは日当たりは半永久ではないかと思います。住環境に対する規制が緩い準工業地帯で工場が売却された場合、跡地には周囲より規模の大きなマンションが建つ可能性が高いので注意が必要です。■ 知らなかった、では済まされない。周辺環境は必ず自分で調べようPIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)用途地域については契約時の重要事項説明書に書いてあるはずですから、知らなかった(知らされなかった)という言い訳は通用しません。後になって後悔することにならないよう、住宅を購入する際は自分でも現地周辺を徹底的に調べるようにしてください。それはモデルルームで設備や内装の話をするよりもよっぽど大切なことです。近隣の反対運動に対し、経験豊富な業者側が駆使するテクニックについてはまた別の機会に書きたいと思います。(written by 鶴間正二郎)
2018年10月29日エコ住宅といえば、といえば、太陽光とか蓄電池など、新築住宅のイメージですが、中古住宅でも、ポイントをおさえたリノベをすれば、お得なエコ住宅に変身させられます。お得な中古住宅を、リノベでさらにお得に!今回は、「中古住宅をお得なエコ住宅にリノベするためのポイント」についてお話しいたします。■ ポイント1.「窓」の断熱夏の暑さや冬の寒さの一番の原因は、何といっても「窓」からやってきます。住宅で使用されている一般的なアルミサッシの場合、夏は約70%、冬は約50%の熱量が、窓から出入りします。つまり、中古住宅をエコ住宅にするためには、窓を断熱することが最優先されます。pu- / PIXTA(ピクスタ)その場合、サッシのガラスは、複層ガラスまたは Low-Eガラスにすることはもちろんですが、サッシ枠を樹脂製(プラスチックなど)にすることも大切です。樹脂(プラスチックなど)は、金属と違い、熱しにくく冷めにくいため、熱を通しにくいのです。サッシ枠をアルミサッシから樹脂サッシに交換するだけで、窓から出入りする熱量を、じつに6割ほど抑えることができます。■ ポイント2.「壁」「天井」「床」の断熱トイレやお風呂場、洗面室は寒いものだと思っていませんか?欧米に比べて、「日本の住宅は寒い」といわれています。欧米では、冬の期間、室内を暖かくすることを推奨しており、寒い家は、健康面からみて危険だという認識を、多くの人が持っています。なぜ日本の家は寒いのでしょうか?それは、家の「壁」「天井」「床」に、ほとんど断熱材が入っていないからなのです。pu- / PIXTA(ピクスタ)平成24年に国土交通省が調査したところによると、断熱材が壁や天井にまったく入っていない無断熱住宅は約4割に上ります。また、あまり断熱効果の見られない昭和55年の断熱基準も合わせると、約7割の住宅がほぼ断熱材の入っていない家ということになります。寒いわけですね。寒い家は、血圧の変動をおこし健康面に影響しますし、光熱費などランニングコストがかかることから、長い目で見た場合、家計にも影響してきます。また、断熱化の大切さは国も重要視しており、2020年には新築住宅のすべてに既定の性能を満たす断熱材を設置することが、法律で義務付けられました。つまり、規定した断熱材の入っていない新築住宅は違法建築になってしまうので、気を付けたいところです。YNS / PIXTA(ピクスタ)■ ポイント3. 「ユニットバス」東京都健康長寿医療センター研究所が、平成11年におこなった調査によると、一年間に約1万7000人がヒートショックに関連した「入浴中事故」で急死されています。このヒートショック、浴室や脱衣室の温度が低く、また湯の温度が高いことが原因とされています。ヒートショックによる事故を防ぐには、浴室の温度を25度付近に近づけ、また湯の温度は40度以下に抑えることが大切です。そこで活躍するものが、ユニットバス!くまちゃん / PIXTA(ピクスタ)ユニットバスは、もともと熱の出入りがしにくいプラスチックで造られているうえに、壁・床・天井まで断熱材が入っているものもあります。そのため、外からの冷気がはいりにくく、また熱も逃がしにくいため、浴室の寒さを防ぎ、また湯の温度も一定に保たれるのです。いかがでしたか?エコ住宅は、省エネであることはもちろん、家族の健康を守り、またランニングコストなど、家計にもやさしいものです。中古住宅を購入し、リノベするときは、間取りやインテリアだけでなく、目に見えない部分にもこだわってみてくださいね。(しかまのりこ)【参考】※経済産業省日本の住宅の約4割が無断熱状態
2018年10月09日今回はマンション用地の「仕入れ」についてご説明したいと思います。新築マンションの分譲においては建設用地を買収することを指しますが、「どこでもいい」というものではないため仕入れは実に大変な仕事です。■ マンションは土地がなければ建てられないRyuji / PIXTA(ピクスタ)数十世帯が入居するマンションは大型の建物になるため、建築にあたってのハードルは戸建に比べるとはるかに高くなります。500世帯以上の地権者を森ビルが執念でまとめ上げ、約17年かけて再開発を完了させた六本木ヒルズのような事例は例外中の例外で、通常はマンションが建てられるような土地を入手できて初めてマンション事業がスタートします。都市計画区域内では建蔽率、容積率、高さ制限といった規制を受けるため、利益の出せるようなマンションを建てるには利便性の高い地域でまとまった広さの土地が必要です。こういった土地を入手するためには大型商業施設、工場、大企業の福利厚生施設(社宅、研修所等)、学校、駐車場といった施設を買収して更地にしなければなりませんが、マンションデベロッパーとしてはこういった物件の売り情報は絶対に逃さないようにしなければなりません。■ マンションの分譲で大切な「仕入れ」とは?PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)不動産業においては分野が変われば「仕入れ」の意味が変わってきますが、新築マンションの分譲においては新たなマンション用地を買収することを「仕入れ」と呼びます。筆者が在籍していた会社では各支店に置かれた事業部が仕入れを担当していましたが、期間としては短かったものの筆者も事業部に在籍していた時期があります。マンション事業を継続していくためには、販売活動を行いながら来期以降の売り物件も常に一定数以上準備しておかなければならないため、仕入れというのは大変に重要な仕事です。部長、課長といったレベルになれば独自のルートから土地情報を入手することも可能ですが、そういうものを持たないヒラの部員はひたすら足で情報をかき集めなければなりません。土地の情報が一番多く集まるのは地域に根差した不動産会社であるため、担当エリア内の業者を何度も訪問して人間関係を築き、とっておきの情報を他社に抜かれないように努めていました。■ 仕入れにゴーサインが出るのはこんな土地入手した土地情報の中で有力なものについては事業部長から支店長、役員へと上げられていきます。モデルルーム分も含めて採算がとれることfreeangle / PIXTA(ピクスタ)有力な土地については建築プランを立てて建築費を試算しますが、概算であればほんの数日で数字が上がってきたような記憶があります。その地域の相場から算出した坪単価で販売した場合、モデルルームに要する経費を含む販管費を加えても一定以上の採算が取れることが必要です。規模が小さい場合は周辺に別の土地があることABC / PIXTA(ピクスタ)利益を出しやすい大規模物件に対し、総戸数が30戸前後の中小規模の物件の場合は単独で事業化してしまうと利益を確保するのが困難です。たとえそのような場合であっても、近隣で別の土地を合わせて仕入れることができればモデルルームを共有化することができます。それによって販管費をコストダウンできれば利益を確保できるため、ゴーサインが出されます。駅から遠くても大規模物件が可能ならゴーサインが出るm_betsy / PIXTA(ピクスタ)利便性が命のマンションでは、最寄り駅から徒歩10分以上になるとどちらかというと敬遠され、バス便となると論外になります。しかし数百戸という規模をもつ大規模物件になれば共用部分を充実させることにより不便さをカバーさせることができるため、「なんでこんな場所に?」というような案件であってもゴーサインが出される場合があります。■ 仕入れにおける「入札」と「相対」とはよっちゃん必撮仕事人 / PIXTA(ピクスタ)仕入れにおいて購入希望者が入札を行って買主を決定する場合と、売主と買主が1対1で売却交渉を行う相対(あいたい)取引の2通りのやり方があります。入札の場合は高めの価格を設定しなければならないため利益の確保が難しく、なるべくなら相対取引で進めたいというのがマンション業者の本音ですが、そういう美味しい話は滅多にあるものではありません。以前にも書いたことがありますが、マンション業者はマンションを売ることしか知らないため、土地を買ってマンションを建てて売るというサイクルを回し続けないと倒れてしまう自転車操業のような世界です。全国各地でマンションの建設工事が行われていますが、その陰で土地を仕入れるために足を棒のようにしている人たちがいることを知ってください。
2018年10月07日マンション購入を検討した時に悩むのが、新築にするか中古にするかという問題。物件価格のみを見たら中古物件のほうがお得な気がしますが、本当はどちらがお得なのでしょうか。実際に購入した人にヒアリングし、料金面だけでないそれぞれのメリットやデメリットを調査しました!デザイン面でも構造面でも新しさを求めるのなら新築!「とにかく、新しさや清潔さが一番のメリット! 室内だけでなく共用部もきれいな状態なので、住んでいて快適です。耐震構造も安心。デメリットは、希望している部屋を購入できない可能性があること。新築マンションの販売は第一期・第二期…となっているのですが、希望している部屋がすでに売れてしまっている場合や、申し込みが多いと抽選で落ちてしまうこともあるみたいです。わが家も抽選だったので、落ちたご家庭もあると思いますよ。」(2014年築購入者)「同じようなタイミングで他の方も入居してくるので、親近感も湧くし子ども同士もすぐに仲良くなれた。その反面、中古物件と違って、住むまではどんな人がお隣さんになるのかが分からないので、マナーやモラルが悪い人がお隣になる可能性もあることがデメリットだと思います。」(2010年築購入者)「物件自体の料金は高いのですが、ローンが組みやすかったし減税も適用されました。売り主から直接購入したので、不動産会社に支払う仲介手数料がなかったのも嬉しかったですね。でも、第一期で購入したため入居までに時間がかかったので、すぐに住みたい人には向いていないかも。引っ越し準備をゆっくりできるという意味ではいいですけどね。」(2016年築購入者)予算を抑えたいなら中古!と思ったら落とし穴が…「駅から徒歩5分圏内で、予算内の物件を探していると、どうしても中古物件しかなくて…。物件自体の費用は抑えられたし立地にも満足しているのですが、築20年以上だとどうしても老朽化やデザインの古臭さは拭えないですね。」(1995年築購入者)「リフォームしていない物件を購入したので、結局自分たちで壁紙交換やキッチンのリフォームなどをしました。その上、水回りも老朽化していて、お風呂やトイレも全てリフォームすることに…。予想外の出費がかかってしまいました。」(2000年築購入者)「内覧時にエントランスやゴミ置き場など共用部を見られたことで、すでにお住いの方たちのマナーがしっかりしていると確認してから購入できてよかったです。住人の雰囲気がよく、管理人さんの対応もよかったので、そこを確認できるのは中古物件ならではかと。」(1998年築購入者)実際に購入してみないと分からないメリット・デメリットがあるようですね。まずは気になる物件には内覧に足を運び、納得がいくまでじっくりと見てから決断してください。PHOTO/Fotolia
2018年10月01日家を持つなら中古マンションをリノベーションしよう、と決めていた愛知県長久手市にお住まいのOさんファミリー。4歳の長男、1歳の長女がいる4人家族です。リノベーションはインターネットで知ったというエイトデザインに物件探しから依頼をしました。「見た瞬間に決めてしまった」という緑に囲まれた築37年の団地は、眺めの良さや、敷地内に公園があるところなど、環境面を気に入って購入しました。リノベーションのテーマは「家族がなんとなく集まって思い思いに過ごす」家だったそうです。■ ひとつ屋根に包まれるリビングダイニング既存の天井をはずしてできた大空間に、あえて傾斜天井をつけることで、ひとつ屋根に包まれているような温もりある雰囲気を作り上げました。その三角屋根が印象的なリビングには、エイトデザインが運営する「HACHI KAGU」に特注して作った大きなテーブルを配置しています。リビングの床材には素足にやさしい杉フローリングを使っていて、節が目立たないよう落ち着きのある色に塗装してあります。リビングとつながる板張りのキッチンは存在感たっぷり。リビングの隣に設けられたフリールームには大きな本棚を造作。こちらのフリールームは将来、子ども室にする予定なので、2部屋に分けられるように扉も2つ設置してあります。今はリビングとひと続きの空間となっていて、夫の書斎や作業スペースとして使っているそうです。■ 家族をいつも見守れるキッチンL字型に配された業務用キッチン。夫婦ふたりで立っても余裕の広さがあります。配管のために床が一段高くなっており、リビングダイニングとキッズスペースがよく見渡せます。キッズスペースはキッチンの南側にあった和室を一新。子どもが遊ぶ姿を、料理しながらしっかり見守ることができます。■ コンパクトだった部分を拡張して暮らしやすく狭かった玄関は土間を延ばして、壁面に収納を確保しました。土間の先には家族それぞれの収納スペースが設けられたウォークインクローゼットも新設しています。コンパクトだった洗面室は洗濯コーナーに変更し、浴室手前に新たに洗面室を設けました。また、浴室もワンサイズ大きくするなどして、暮らしやすさもアップさせてあります。「家族みんなが集まる場所をつくりたい」という要望は、築37年の団地のリノベーションによって見事に叶えられました。このリノベーションをもっと詳しく見たい方は、ぜひ「リライフプラスvol.18」も参考にしてみてくださいね。※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです設計・施工エイトデザイン撮影中村風詩人
2018年09月26日東京都中心部を囲む”山手線”。この沿線付近の家賃相場は、人気ゆえに”高い”というイメージがありますよね。しかし家賃相場には各駅によってもちろん差があります。山手線沿線上で“狙い目”の駅はどこか気になりませんか?今回は、”山手線29駅の家賃相場”についてのお話です。■ 安い駅ランキングトップは”田端”「株式会社リクルート住まいカンパニー」が調査した、”山手線29駅の家賃相場が安い駅ランキング”。トップとなったのは、北区の”田端駅”。山手線=都心オブ都心なイメージですが、田端駅は都心を回遊する山手線のなかでは珍しく住宅地が目立ち、下町情緒が残る地域。T2 / PIXTA(ピクスタ)ファミリー層も多く治安もよい、駅周辺に大きな繁華街はないけれどノスタルジックな雰囲気のあふれる商店街「田端銀座商店街」があり、住みよい街といえそう。a_text / PIXTA(ピクスタ)さらに田端駅は山手線だけでなく、同じく都心の大動脈である京浜東北線も利用できるため、利便性が高く、この交通アクセスの良さは多きなメリット。新宿、品川、有楽町……などのメジャーな駅と比較すると失礼ながらちょっと目立たない印象を受ける駅ではありますが、都心へ遊びに行くにも通勤にも便利な街で、山手線沿線にしては家賃も安い!魅力たっぷりな田端は、まさに”穴場”と言えそうですね。■ 繁華街の近くなのに家賃相場が安い駅は”池袋”2017年度のJR東日本による、各駅の乗車人員ベスト100のトップ3の駅、”新宿・池袋・東京”。各駅の家賃相場を見てみると……、新宿(新宿区)11.40万円(山手線家賃相場が安い駅ランキング23位)池袋(豊島区)8.60万円(山手線家賃相場が安い駅ランキング7位)東京(千代田区)11.10万円(山手線家賃相場が安い駅ランキング21位)池袋が、大きな繁華街もある中、家賃相場は10万円を切り他の駅よりもかなり”お手頃”ということが判明しました。momo / PIXTA(ピクスタ)家賃相場11万超えの渋谷、新宿に比べ、池袋は交通アクセスや商業施設はいずれも同等の充実ぶり!渋谷・新宿は”最先端”な繁華街ですが、池袋は地域によっては徒歩5分ほどに閑静な住宅地が広がっており、昔ながらの商店も営業しています。また、池袋は、山手線全駅のなかで今回対象となった物件数が突出して多く、その数は渋谷や新宿の約2倍なんだとか。また、家電が安く買える街としても有名であり、アニメなどのショップも充実。momo / PIXTA(ピクスタ)さらには、東京芸術劇場やサンシャイン劇場、これから話題になるかもしれない劇団の作品が上演されるシアターグリーンなど、多種多様な作品が楽しめたりなど、とにかく”カルチャー面”の充実は魅力的。momo / PIXTA(ピクスタ)繁華街の近くで、家賃もちょっとオトク、とにかく充実した毎日を送りたい、という方にとって池袋は狙い目のようです。T2 / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたか?住みたい沿線ランキングでも断トツで1番人気の”JR山手線”。駅によって人気に大きく差がありそうですが、”住む場所”として散策してみると、新たな魅力を発見できそうですね。【参考】※山手線29駅の家賃相場が安い駅ランキング 2018年版~SUUMOジャーナル調査~-PR TIMES※【山手線29駅の家賃相場が安い駅ランキング! 2018年版】-SUUMOジャーナル※各駅の乗車人員 2017年度 ベスト100:JR東日本
2018年09月25日今回は物件を購入する際の「値下げ交渉」についてお話します。不動産は高額の買い物であるために少しぐらい値切りたいというのは自然な感情ですが、効果的な交渉を行うためには取引の仕組みを知っておく必要があります。中古物件と新築物件では状況がまったく異なってくるため、それぞれのケースについて実体験に基づいてご説明します。■ 「中古物件」の値下げ交渉は常識の範囲内で行うことがポイント売主と買主の間に仲介会社が入る「中古物件」の場合、値下げ交渉は売り主側の仲介会社(物元、元付)と買主側に仲介会社(客付)の間で行われることになります。中間業者による中古物件の「値下げ交渉」についての仕組みをご紹介します。ABC / PIXTA(ピクスタ)値下げ交渉は「買い付け」を書くことが大前提値下げ交渉のタイミングとしては「お気に入りの物件が見つかった時」になりますが、実際の交渉は不動産購入申込書(買い付け)を物元業者に提出することから始まります。Good morning / PIXTA(ピクスタ)中古物件において値下げ交渉をするということは「ここまで価格を下げてくれれば『絶対に』買います」という意思表示であり、そのための証として買い付けは必須で、これを書かなければ物元業者は交渉に応じてくれません。申込書を提出しているのですから、交渉が成立した場合はそのまま契約準備に入らなければなりません。筆者は何回も値下げ交渉を行いましたが、値下げの余地について物元業者に事前に打診しても「買い付けを入れてくれれば、売主と交渉します」としか答えてもらえなかった記憶があります。また自分が物元の物件に問い合わせがあった際も同様の回答をしており、値下げの可否について事前に探りを入れるのは難しいと考えておいた方がいいでしょう。そもそも大幅な値下げはありえないTATSU / PIXTA(ピクスタ)物件探しに際して買主は仲介会社に希望条件を伝え、それに基づいて仲介会社は物件を紹介します。条件の中でも価格は最も重要な要素であるため仲介会社は細心の注意を払って紹介するものであり、大幅な値下げ要求というのはそもそもありえないはずです。そうでないのは仲介会社が買主の希望を無視した物件を紹介したか、買主の欲の皮が張ってしまったかのいずれかで、どちらにしてもあまり感じのいいものではありません。非常識な値下げ要求には仲介会社が応じないfreeangle / PIXTA(ピクスタ)筆者の場合は、950万円の物件に600万円で買い付けを出され、上司から「そんな買い付けを取ってどうするつもりだ」と怒られたことがあります。客はローンではなく現金で買うのだから下げて当然だろうと主張し、こちらが何度説明しても「銀行を通さない綺麗な金だから売主にとってもありがたい話のはずだ」と譲りません。とても売主にはかれるような話ではないため、最終的に担当者の判断で断りを入れました。売主は「指値」が入ることを前提に価格を設定しているfreeangle / PIXTA(ピクスタ)そうはいっても不動産は高い買い物であり、少しくらい値切りたいというのは自然な感情です。実際に買い付けを書く際にも販売価格そのままの金額を書くことは稀で、いくらか減額した金額を記入している事例が大半だったように思います。このように買主が希望した金額を指値(さしね)といいますが、たいていの売主は売却開始に際して指値が入ってくることを前提として価格を設定しているものです。「査定価格としては3,000万円ですが、指値が入ってくることを考えて3,300万円で市場に出しましょう」というような話を筆者は何回もしました。常識の範囲内の「指値」には応じてくれる可能性大xiangtao / PIXTA(ピクスタ)売主は指値が入ることを前提に価格を設定しているのですから、常識的な範囲の価格交渉には応じてくれる可能性は大であり、むしろ指値を入れないのは損であるといってもいいでしょう。どのくらいが常識の範囲内であるかということは仲介会社の営業マンが一番よくわかっています。■ 「新築マンション」の値下げ交渉は状況次第新築物件の場合は中古とは事情が異なってきます。筆者は新築の戸建は扱った経験がないため、マンションの事例についてご説明します。shimanto / PIXTA(ピクスタ)竣工前でモデルルームで販売しているような物件の場合は値下げ要求はまずできませんが、売れ残ってしまった完成物件の場合は交渉の余地があります。売れ残った部屋に関しては売主が区分所有者ということになって管理費や修繕積立金の負担も発生するため、業者は多少値下げしてでも売ってしまわないと負担が大変なことになるのです。特に棟内モデルルームで使用していた部屋や最後の一部屋というような場合は交渉に応じてくれる可能性大であり、積極的に申し入れましょう。Ushico / PIXTA(ピクスタ)この場合は業者の営業担当者と直接交渉することになり買い付けの提出は不要ですが、「下げてくれれば買います」と明確に意思表示すれば相手も応じてくれやすくなります。不動産は金額が大きいため、ちょっとした交渉でまとまった金額を節約することが可能です。しかしここで非常識な態度に出てしまうと信頼関係が損なわれ、交渉そのものが壊れてしまうことになります。値下げ交渉においてはくれぐれも「常識の範囲内」ということを大切にしてください。
2018年09月23日結婚・出産などの節目でマイホーム購入を検討する方は少なくないと思います。マイホーム購入にあたって悩むのが、一戸建てにするのかマンションにするのか、という問題。今回は、マンションを購入したママ友や、不動産会社に勤務している知人に、どのようなメリット・デメリットがあるのかを調査してみました。実際に住んでいるからこそ分かるマンションの実情をお伝えします!管理会社がいるからこその嬉しいメリット!セキュリティの安全性マンションではエントランスのインターホンと住居前のインターホンがあり、二重のセキュリティ管理となっているため、セキュリティ面で安心したい方にはおすすめ。管理人や警備員が常駐しているマンションも多いので、不審者がマンション内に入ることもなく安心だという声が多かったです。きれいな状態を保ってもらえる毎月の修繕積立金で、マンション管理会社が外壁や共用部の改修工事などをしてくれます。築年数に応じて小規模・中規模・大規模の修繕があります。また、管理人や清掃会社がいつも清潔な状態を保ってくれるので、自分でメンテナンスしなければいけないのは室内のみという手軽さが好評でした。共用部を使える待合スペースや応対スペースを完備しているマンションでは、来客の際に室内に案内しなくても共用部で応対できるのが気楽だという声が多く挙がりました。キッズスペースがあるマンションでは、困りがちな雨の日の子どもの遊び場も確保できるうえ、ママ友ができるというメリットもあります。また、住民共同の災害用備蓄庫があるマンションでは、災害時の備えができていて安心。集合住宅ならではのデメリットも…上下左右のご近所問題お子さんがいるmammemo読者世代は、お子さんの声や足音などがご近所に迷惑をかけるのではないかと気にされている方も多いはず。実際、どんなに防音設備がきちんとしているマンションでも、壁一枚を隔てて他の方が生活しているという環境は、かなり気を遣うようです。ママ友の中には、下の階に住む方から「子どもの足音がうるさい」と苦情が入ったというケースも。一階の場合を除いて、フロアマットを敷くなどして二重の防音対策が必要とのことでした。家計の圧迫毎月のローン支払いの他に、管理費・修繕積立金・駐車場代・駐輪場代などがかかってしまいます。修繕積立金は、上がることもあります。毎月のランニングコストがかかってしまうので、家計を圧迫してしまっているという人も多いようでした。同じ敷地内に住んでいることで親近感や連帯感も生まれるので、きっとママ同士も子ども同士も仲良くなれるはず。マンションのメリット・デメリットを理解して、マイホーム購入の参考にしてみてくださいね。PHOTO/Fotolia
2018年09月20日我が家は、中古マンションを「ほぼ」フルリノベーションしたのですが、あくまで「ほぼ」です。既存の間取りをそのまま活かした箇所が一つだけありました。それは、お風呂やトイレ、洗面所などの水回りです。「活かした」なんて格好の良いことを言いましたが、要は予算がなかったのです……。結果的に既存のまま残したのはお風呂だけで、トイレの便器や洗面所は低予算でどうにかリノベーションを行いました。■ 掃除のしやすさ優先!床には物を置くべからず水回りで一番気を使ったのは、収納をどうするか?です。洗面スペースにもトイレにも、収納ラックとか棚とかは絶対につけたくない!というのが私の要望でした。メーカーさんの洗面台って、上とか横とか鏡の裏とか下とかにとにかくこれでもか!ってくらい収納が用意してあるのがありますよね?機能的に収納できるようにプロが考えて作ってあるんだから、細々したものを片付けられそうなものなのに、私はかえってそれができません。苦手なんです。自分仕様になっていないと、すぐにグチャグチャになってしまう。お値段も結構しますし、メーカーさんのものは最初から却下。前面の壁だけに鮮やかなブルーの塗装をしました。洗面台の上には、唯一ハンドタオルが入れてあるカゴを置いてあるだけです。下はスッカスカ。掃除もしやすい。我が子はアレルギーがあるので、カビやホコリがたまるとアトピーや喘息がひどくなる可能性があります。なるべく床にはものを置かないことを徹底しています。手拭きタオルをダラーっと下げるのも苦手。夏に雑菌だらけの臭いタオルで手を拭きたくありません。手洗い1回につき、ハンドタオル1枚を使うようにしています。■ 苦手なDIYで、どうにか棚を作ってみた他の細々したものはどこにしまってあるのかといえば、洗面台の左側のスペースに全て入れてます。引き戸の奥に、よぼよぼの洗濯機(23年使ってます!)と収納スペースを隠してあります。夫婦揃ってDIYは苦手ですが、収納を大工さんに作ってもらうほどのお金もない。だから、自分たちで作るしかないわけで……。余っていた板と棚受けを無理やりくっつけて、上部に2段の棚を作りました。下段がかなりズレてたりします。いいのいいの!人様の目に触れることはないんだから!下には、独身時代からキッチンツール収納に使っていたキャトルセゾンのカートをインしました。引き出しにはコンタクトキット、上段には白いタオル、中段には色付きタオル、下段には細々した物をカゴに入れてます。キャスターがついているので、手前に引き出せて奥まで楽々掃除ができます。一番上には洗濯物入れである、大きいホーローの洗面器を置いてます。ハンドタオルも使うたびにこの中へぽんぽん投げ込みます。上の段には左からトイレットペーパー、ファイルケースにはトイレ掃除グッズ、液体洗剤、粉洗剤、またもやファイルケースに布団用洗濯バサミなどの洗濯道具が分けて入れてあります。下段は、使わなくなった書類用のワイヤーバスケットに夫婦それぞれのパジャマ、右の半透明のボックスも捨てる寸前の古い収納ケースの引き出しだけ残して、下着入れとして使っています。見た目は綺麗に並んでいますが、中は適当にポイポイ放り込んでいるだけなんで、ぐちゃっとしています。気にしないけど!■ 生活感の出るものは、見えないところに隠してスッキリ洗面台の裏は、デンタルグッズとヘアグッズをL字フックにぶら下げています。これも、夫が取り付けました。歯ブラシなど1日に数回使うものも、ワンアクションで取り出せるのでストレスなしです。デンタルグッズって、生活感がどうしても出てしまいますよね。家人の目からも隠れるように、かつ出し入れしやすい場所を収納場所にしました。■ モノの住所を決めると、片付いた状態をキープできるいかがでしたか?私は片付けが苦手なんですが、水回りは比較的整理できています。なぜかというと、モノの住所を決めているからです。冷蔵庫は毎日の献立によって入れる食材が違ってくるし、クローゼットも季節ごとにメンバーチェンジします。子ども部屋も年齢が上がるにつれておもちゃや文具が変化していきますから、たびたび収納場所(住所)を変更しないといけなくて、これが結構大変なんですが、水回りって、ほぼ固定メンバーなので住所を設定しやすいんです。アレルギーっ子がいるので、湿気とホコリがたまりやすい水回りは常に清潔にしておきたい場所。なので、我が家で一番片付いている場所は、実は水回りだったりします。
2018年09月17日ふたりで飲食店を経営しているSさん夫妻は、自分たちの好きな空間に住みたい、とリノベーション前提で中古マンションを探していました。お店に徒歩で通えるエリアに希望通りの広さのマンションを見つけ、1,000万台前半で購入。施工例が好みだったというアンメゾンワールドにリノベーションを依頼し、工事費460万円(税別・設計料込み。施主支給分は含まず)で温もりを感じるラフな空間を作り上げました。■ 業務用キッチンが主役のダイニングキッチン家の主役はなんといっても業務用キッチン!施主支給したタニコーの業務用キッチンは「野菜をジャブジャブ洗いたい」という希望のもとダブルシンクを採用。「キッチン」というよりは「厨房」という言葉がしっくりくる空間です。そしてキッチンを通り抜けた先はLDK、左手の扉の向こうには寝室があります。床にはナラ無垢材を採用し、オイルでコクのある色みに。ダイニングテーブルは置いておらず、食事は奥行きを広めに確保したカウンターで取ることがほとんどだそう。その分LDKを広々と使うことができています。ベランダ側の床はタイル貼りにして、サンルーム的なスペースにしました。インテリアの好みがぴったりだという夫妻が空間づくりの参考にしたのは、夫妻ともに大好きだというご近所のカフェ「studio D」。ざっくりとしたラフな雰囲気でありながら、ぬくもり感もある空間に、グリーンや雑貨をセンスよく飾りつけています。夫が座っているスツールはクラッシュゲートのもの。■ 室内窓で風と光の通り道をシーリングファン、ラダーラック、バスロールサインなど、好きなものをちりばめたリラックスできるリビング。隣接する寝室との間仕切り壁にすべり出し窓を取り付けることで、通風と採光を確保しています。その寝室の扉の横には、お互いの気配を感じられるようにと室内窓が。アイアンフレームの室内窓は夫妻がぜひ取り付けたかったアイテムとのこと。珪藻土で仕上げたラフな質感の壁ともよくマッチしています。寝室は既存の収納を撤去してスペースを広げたため、ベッドとデスクを置いてもゆとりの広さ。窓が多いので明るい空間です。■ 水回りは既存利用でコストを抑えてLDK入り口のドアは杉足場板を使ったオリジナル。大きなガラス入りなのでLDKからの光を廊下、玄関まで届けてくれます。両サイドの建具は新たに交換してあり、右手に水回り、左手には個室があります。オレンジの壁とシックなグリーンのドアのコントラストが印象的な洗面室。このカラーリングは、「ちょうど打ち合わせの頃、サッカーワールドカップが盛り上がっている時期で、オランダカラーにしたくて」という夫の希望だったそう。既存の洗面コーナーを撤去し、シンプルな洗面ボウルとオープン棚、木製フレームのミラー等をうまく組み合わせて使いやすくしました。トイレも既存を利用。壁のタイルも既存ですが、タイルの上部はブラウンに塗装しました。そして既存のドアも塗装し、サインを取り付けてイメージを一新。浴室もクリーニングして既存のまま使用しています。ピンクの可愛らしいタイルが、ちょっとレトロな雰囲気を演出しています。トイレと浴室を既存利用したこともあって、床はナラの無垢材、壁は珪藻土、トイレ以外の建具はオリジナルに交換、という贅沢なリノベーションも予算500万円以内に収めることができました。「リノベーションはプロセスも含めて楽しかったです。好みの空間に住めるってこんなに快適なんだ、と実感しています」と夫妻は話してくれました。このリノベーションをもっと詳しく見たい方は、ぜひ「リライフプラスvol.18」も参考にしてみてくださいね。※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです設計・施工アンメゾンワールド撮影山田耕司
2018年09月07日近ごろ、マンション・アパートの管理をめぐるトラブルが増加しています。特に、もともとマンション・アパートが多い上に、次々と新たなタワーマンションが建てられ、さらに進学や就職などによる人の入れ替わりが多い東京近郊や地方都市の郊外などでトラブルが起こりやすくなっています。20階建て以上のマンションを指す『超高層マンション』に限っていえば、2018年以降に完成予定の超高層マンションは全国で10.9万戸(内訳:首都圏8万戸、近畿圏1.4万戸、その他1.5万戸)。前回調査比で1.6万戸増とのことです。建設ラッシュに伴い、管理トラブルのさらなる増加が懸念されます。(参考:不動産研究所)マンション・アパートをめぐる紛争は、弁護士業務としては他の不動産を巡る紛争と分別せずに取り扱われることが多いものです。しかし、実際はマンション管理組合内部の統制の問題や、マンション・アパートを建て替える際の諸問題など特殊性・専門性の高い分野であるため、専門知識と豊富な経験を必要とします。そのため本来は分けて取り扱われるべきでしょう。 当事務所では、マンション・アパートをめぐる法的紛争を他の不動産分野と明確に区分しています。また、マンション・アパート管理会社、マンション管理組合、区分所有者いずれの立場からのご相談・ご依頼も受け付けております。ここでは、マンション管理をめぐるトラブルや法律問題について、お客様からよく寄せられる疑問・お悩みをQ&Aで解説していきます。 Q1.マンション管理をめぐる問題はどの法律を調べたらいい? マンション管理で困った場合、どの法律を調べればいいのでしょうか?『マンション』とつく法律はたくさんあるし、他の法律も絡んでくるようなのでどの法律にあたったらいいのかよく分かりません。 Aまずは『建物の区分所有等に関する法律(通称:区分所有法)』です。通常、1つの建物はそのすべてを1人で所有するものですが、マンションの場合は、1つの建物を区分して各部分を別の者が所有する(区分所有)という特殊な所有関係になります。そこで、そのように特殊な所有関係の調整、区分所有者同士の調整、区分所有者と外部の者との調整等を図るために制定されたのが区分所有法です。マンションの法律関係において最も基本的な法律ですので、まずは区分所有法を確認しましょう。もっとも、区分所有法はマンションの法律関係すべてを網羅しているわけではなく、他の法律も関連してきます。 まず、マンション購入の場面では私法の大原則である民法の売買の規定や『宅地建物取引業法』などを確認すべきです。次に、マンションの1室を賃貸する場合には民法の賃貸借の規定や『借地借家法』が中心になります。マンションの建て替えの場面では、『マンションの建て替えの円滑化等に関する法律(通称:マンション建て替え法)』によることになり、マンションが災害などで全壊した場合の再建の場面では『被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法』によることになります。また、2000年以前のマンション管理は、本来区分所有者の構成するマンション管理組合により行われるのですが、一般のマンション所有者は管理のノウハウもなく、それほど関心もないため、多くのマンションは十分な管理下にあるとはいえませんでした。また、マンション管理には、・区分所有者・賃借人・マンション管理組合・マンション管理会社・マンション管理士・管理業務主任者などこのようにさまざまな人物が登場するものの、その役回りや責任の範囲が不明確という問題点もありました。そこで、これらの点を規定すべく、2000年に『マンションの管理の適正化の推進に関する法律(通称:マンション管理適正化法)』が制定されたのです。 この他にも、マンションの建物自体の安全性の問題は『建築基準法』、マンション建設時の立地の問題は『都市計画法』、新築マンションの品質や瑕疵(かし)の問題は『住宅の品質確保の促進等に関する法律』、マンション購入契約の解除の場面では『消費者契約法』など、挙げればどんどん出てきます。さらに、マンションには通常、管理規約があり、区分所有法の規定をそのマンションに適合する形に修正していますし、マンション管理組合とマンション管理会社の間では管理委託契約が交わされており、それぞれの権利義務は同契約により規定されています。 このように、マンション管理について規定する(直接規定していなくても必要となる)法律は相当数あるので、残念ながらこれを調べれば大丈夫とはいきません。上記の分類にしたがい、必要となる法律を正しく選び取ることが重要です。また、当然ながら正しく選んだ法律の規定を正しく理解することも重要です(建築基準法などはごちゃごちゃした条文が多く、正しく読むだけで相当大変なのです)。もしすでに何らかのトラブルに直面しているような場合は、当事務所をはじめ知識のある弁護士への相談を検討してみてください。 Q2.マンション管理規約の見直しをすることはできる?マンションの管理規約は誰がどうやって定めるものなのでしょうか?・管理規約でペットを飼うことを禁止したい・管理規約で外国人の居住者のみ管理費を増額したい・管理規約で現在マンションに居住していない区分所有者のみの管理費を増額したいこれらは実現可能でしょうか。 A2.回答マンションの管理規約は、マンション管理組合を構成する区分所有者が集まる『集会(総会)』において、管理規約設定の特別決議(区分所有者と議決権総数のそれぞれの4分の3以上の賛成が必要)を経て定められます。通常の決議よりも重い特別決議によらなければならないのは、管理規約は区分所有者を縛るルールであり重大な問題だからです。管理規約については、国土交通省のマンション標準管理規約があり、基本的には各マンションはこれを参考にして管理規約を定めています。標準管理規約の定めはおおむね公平性・合理性のある内容となっているため、マンション管理規約を設定する必要がある場合にはまずはこれをベースにしたものを作成するとよいでしょう。●管理規約でペットを飼うことを禁止したい管理規約でペットを飼うことを禁止することは、上記の特別決議を経れば可能です。その際、現在ペットを飼っている区分所有者の同意・了承はいらないとされています(裁判例があります)。 ●管理規約で外国人の居住者のみ管理費を増額したい管理規約ではマンションの管理・使用や区分所有者相互間の調整などさまざまなことを定めることができますが、何でも自由に定められるわけではありません。公序良俗に反するような定めは無効になります。日本国籍の有無だけで管理費に差を設けるのは、合理的理由がなく公平性を欠くものなので公序良俗に反し無効となるとされています。 ●管理規約で現在マンションに居住していない区分所有者のみの管理費を増額したい合理的な理由がある場合には管理費に差を設けることは許されています。現にマンションに居住していない区分所有者の管理費を増額することは、その者が管理組合の運営のために必要な業務を行っていないなどの事情がある場合には有効と考えられています。 Q3.漏水した配水管の修理費は誰に請求すればいい?私はマンションの一室を所有していますが、部屋の床下排水管に経年劣化による亀裂が入ってしまい、それが原因で下の階の部屋に漏水が生じてしまいました。そのため、やむなくこの床下排水管を修理しました。この場合、私は修理費を請求することはできますか?裁判で修理費を請求する場合、誰を被告として訴えればいいのでしょうか? A3.回答マンションには専有部分と共用部分があります。専有部分とは、マンションの一室を所有する区分所有者が専有している部分であり、自分だけで自由に使える反面、その管理もご自身の責任で行わなければなりません。これに対し、共用部分とは、マンションの各部屋の所有者が皆で一緒に負担している部分のことです。玄関、屋上やエレベーターホールなどは共用部分の典型例です。共用部分の管理は、マンションの区分所有者全員で構成する団体であるマンション管理組合の責任で行います。したがって、修理費を他者に請求するには、床下排水管が専有部分でなく共用部分にあたらなければなりません。専有部分にあたれば、自分の責任で修理してくださいね、ということになってしまいます。床下排水管がどちらにあたるかについては過去に裁判で争われたことがあります。裁判例では、天井、床、壁は(躯体部分を除き)専有部分であるとするマンションの管理規約を用いながら、床下排水管は床ではなく『床下』にあるものであり、下の階の天井でもなく天井の上にあるものであるため、専有部分にはあたらない=共有部分である(マンションには専有部分と共用部分しかないため、専有部分でない=共用部分となります)と判断しました。したがって、修理代を請求することができます。では、裁判で請求する場合、誰を被告とするのでしょうか? マンション管理には多くの登場人物が出てくるので迷ってしまいますよね。上記のとおり、共用部分の管理については管理組合が責任を負っているので、今回ご質問いただいたような事例では、管理組合が被告になります。上記の裁判例でも管理組合が被告となっています。本事例における管理組合が法人格を有する管理組合法人の場合はもちろん、法人格がない管理組合の場合でも、理事長という代表者がいるので民事訴訟法の規定により管理組合自身が被告となりえます。 理事長は管理組合の代表ではあるものの、理事長自身が被告になるわけではありません(※規約による修正があり訴訟担当となる場合は別)。理事会も、管理組合の中の1つの機関にすぎないので被告にはなりません。マンション管理会社は、管理組合との契約上修繕責任を負う場合がありますが、原則として本事例の質問者さんのような一区分所有者に対してではなく、管理組合に対して契約責任を負っているので、本事例では被告とはなりません。下の階の区分所有者や、その者から部屋を借りている賃借人は、彼らが床下排水管の亀裂の原因を作ったという場合を除き原則として責任を負わないため、被告とはなりません。以上のとおり、本事例では管理組合が被告となりますが、あくまで本事例での話です。ケースにより、または請求内容により誰が被告になるかは変わってきます。マンション紛争の事例では、請求の相手方の選定を誤るケースが多く見受けられますので、くれぐれもこの回答だけを鵜呑みにせず、紛争が起こった場合には当事務所をはじめとする専門家にご相談ください。 Q4.管理組合の理事って報酬もらえないの?住んでいるマンション管理組合の理事を務めています。理事の仕事が忙しく休日を返上して仕事をしている状況です。現在は無償で理事の仕事をしているのですが、報酬をもらうことはできないのでしょうか? A4.回答多くのマンションにおいて、理事は無償で務めていると思われますが、規約で定めれば報酬を設定することはできます。標準管理規約にもその旨が定められています。もっとも、理事に報酬を支払うのはマンションの各組合員です(管理費の一部を充てる方法、別途役員報酬用の費用を徴収する方法があります)。高額な報酬を希望すれば当然不満が出て規約で定めることはできないでしょう。また、報酬に見合った仕事をきちんとしているのかどうかを後から総会等でチェックされることもあります。理事の業務について報酬をもらう場合は、特に理事会の内容や総会の招集手続き、帳簿の管理など、正確に記録しておき、いつでも組合員に説明できる状態にしておく必要があります。 無償で理事の業務をさせられるのが不公平だというのであれば、報酬を設定する方法以外にも、理事を持ちまわり制にするという方法もあるでしょう。そして、組合員自身が居住しておらず理事を務めることができない(居住していなければ実質的に業務を行うことができない)者がいる場合には、非居住組合員のみ管理費を増額するという方法で対応することもできます。管理組合において十分に話し合いを行い、どのような方法によるのが最も不公平感がでないかをよく詰めることが重要でしょう。 Q5.理事長のワンマンぶりが目にあまる!解任できる?マンション管理組合の理事長が、組合員の意見も聞かずに独断で、マンション管理会社を従来の会社から別の会社に変更してしまいました。噂によれば、理事長は新しいマンション管理会社から、管理会社を変更した見返りに金銭をもらっているとのことです。このようなことをする理事長を解任できないでしょうか? A5.回答区分所有法によれば、集会の決議によって理事長を解任できます。規約により変更されていなければ、過半数の多数決で可決し解任可能です。ただし、やっかいなことに、解任を決議するための集会の招集権は、区分所有法では理事長にあるとされています。これでは、理事長が集会を招集しないことが考えられますね。そこで、区分所有法では、理事長が集会を開かない場合には区分所有者の5分の1以上で、議決権の5分の1以上の賛成があれば集会の招集が請求できるとされています。理事長が集会を招集しない場合はこの方法を選びましょう。では、集会を招集したものの、過半数の賛成が得られず解任決議が否決されてしまった場合にはどうすればよいでしょうか? 区分所有法では、理事長に不正行為などで職務を行うに適していない事情があるときは各区分所有者が解任を裁判所に請求することができると規定されています。そこで、このケースのように、理事長が新しいマンション管理会社から金銭を受け取っているのであれば、不正な行為があるとして、裁判所に解任を請求することになるでしょう。実際に裁判所への解任請求まで行うケースは少ないのが実情ですが、理事長のワンマンぶりや不正を許さないためには、このような制度があることを知っておくことは重要でしょう。 Q6.モンスター住民への対応に困っています…問題のあるマンション住人を次の集会で注意することに決めたのですが、その住人は次の集会に弁護士を同席させ、言い分を主張したいと言ってきました。次回の集会にその弁護士が出席するのを阻止することはできますか? A6.回答区分所有法には集会への出席者・同伴者の制限に関する規定がないので、原則として弁護士の出席は阻止できません。マンション管理規約で、例えば『組合員の代理人・補助者として集会に出席できるのは当マンションの組合員に限る』などと規定しておけば、本ケースの弁護士の出席を制限することができます。 ちなみに、会社の株主総会においては、株主の代理人を他の株主に限定するという定めを定款に置くことは株主の権利を不当に制限するものとして問題があると議論されています。しかし、マンション管理組合の集会においては、株主総会の場合よりも緩く考えられており、代理人を組合員に限るとする規約の定めは問題なく有効と考えられているのです。このような規約の定めを設けておらず、弁護士の出席を阻止できない場合はどうしたらよいのでしょうか。 このケースでは、そのマンション住人の問題行動が集会の争点になることが明らか。管理組合側も事前に弁護士やマンション管理士、マンション管理会社の管理業務主任者や宅建主任者に相談し、主張を予想しておき、反論を用意しておきましょう。事前にしっかりと準備をしておき、集会当日の主導権を相手方に渡さないことが重要です。 Q7.滞納されている管理費を取り立てるには?管理費を滞納している区分所有者がいて困っています。管理組合はその人からどのようにして滞納管理費を取り立てることができますか? A7.回答民事訴訟を起こす、ということももちろん考えられるのですが、訴訟は時間も労力も、場合によっては費用もかかるので、最後の手段と考えた方がよいでしょう。まずは、管理組合から滞納区分所有者に対し、『内容証明郵便』を利用して支払請求をするのが一般的です。滞納金額や支払期限を明示し、支払わなければ訴訟を起こす準備があるなどと記載し、「管理組合は断固として滞納金を回収するつもりですよ」という強い意思をアピールします。弁護士に依頼して弁護士名で書面を送付すれば、より強調できるでしょう。 次に、内容証明郵便を送っても支払われない場合は、裁判所を通すことになります。その最も簡易的な方法として『支払督促』を申し立てることが考えられます。支払督促とは、裁判と異なり、実体審理(当事者双方が言い分を述べ、どちらの主張が正しいかを裁判所が判断する)をすることなく、申し立てた者の請求につき、相手方に督促書面を出すという手続きです。この督促督促を見た相手が、2週間以内に異議を申し出ない場合には、その支払督促は、通常の裁判で勝訴したのと同一の効力を持ちます。支払督促は、実体審理がないという点で、裁判所を利用する最も簡便な制度といえます。もっとも、支払督促は、2週間以内に相手から異議を出されると通常の民事訴訟に移行することとなっています。そうすると、異議が出されるのが目に見えているような相手の場合(すでに支払ったと主張しているような場合)、訴訟への移行はほぼ間違いなく、通常の民事訴訟を起こしたのと同じことになってしまい、時間・労力・コストがかかってしまいます。 そこで、次なる手段として考えられるのは『少額訴訟』です。少額訴訟は、金額が60万円以下の請求につき、原則として1回だけ実体審理を行い(通常の民事訴訟だと、実体審理の期日は何度も開かれ、難解な訴訟だと10回を超える)、その後すぐに判決が出るという制度です。実体審理を行う訴訟であるにもかかわらず、原則として1回で終了するため、簡便な手続きです。ただし、少額訴訟は60万円を超える請求は取り扱うことができません。また、相手側が少額訴訟の手続きではなく通常の訴訟に移行させたいと裁判で述べた場合には、通常の訴訟に移行します。そうなると、もう最後の手段である通常の民事訴訟を行うほかないでしょう。 Q8.民事訴訟以外の取立て手段は?前回のQの続きで、民事訴訟を起こす以外に管理費滞納者から管理費等を取り立てるための実効的な手段はありませんか? A8.回答まず、先取特権の実行という方法が考えられます。区分所有法7条1項では、『区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。』と定められています。先取特権とは、債務者の財産について競合する他の債権者に先立って自分の債権の弁済を受けることができる権利です。この権利を行使すれば、管理費を滞納している者の区分所有権や建物に備え付けた動産を競売に出し、競売された代金から優先的に弁済を受けることができます。 他にも、区分所有権等の競売という制度があります。区分所有法59条1項では、『第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。』と定められています。この方法によっても、管理費滞納者の区分所有権を競売することができます。では、滞納管理者の区分所有権を競売する場合、先取特権の実行(A)と区分所有権等の競売(B)、どちらの方法がよいのでしょうか。 Bの方法は、『他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という条件を設定していますが、この『他の方法』には、区分所有法7条1項の先取特権の実行の方法も含まれています(法務省立法担当者解説)。ということは、Aの方法が使える場合にはBの方法は原則として使えないということですね。Aの方法を使えない場合でも、Bの方法は『共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という高いハードルを越えなければ、用いることができません。AとBの制度は、他にも競売手続きを続けても請求債権について弁済を受けられる見込みがなさそうな事案において競売手続きが裁判所により取り消されてしまう制度(無剰余取消制度)の適用の有無においても差があります(Aの場合は適用されますが、Bの場合適用がないとされています)。 この2つの制度については、制度自体の理解はもちろん、どのような場合に用いることができるか判断するのが難しい(特に区分所有権等の競売(B))ので、実際にこれらの手段をお考えのマンション管理組合の方は、一度専門家にご相談してみることをおすすめします。増加するマンション管理を取り巻く法的トラブル|弁護士のサポートで早期解決を実現はシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。増加するマンション管理を取り巻く法的トラブル|弁護士のサポートで早期解決を実現はシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。
2018年08月29日中古マンションをリノベーションするにあたり、間取りを考えていた時、子どもはまだお腹の中にいました。なのに、私たちは「子ども部屋」を作りませんでした。子ども部屋って必要なのかな?本当に必要になった時に考えても遅くないと考え「作らない」選択をしました。■ 「リビング学習」が主流の今、子ども部屋は必要ない!?どうして、リノベーションする時に子ども部屋を作らなかったのか?大きな理由として、子どもが何人になるかわからなかったからというのがあります。第一子を妊娠中にマンションリノベーションをしたのですが、子ども部屋のことを考えると、何人分用意をしたらいいのかな?今後、何人の子どもを産むことになるか決めていないし、できないかもしれない。友人は、どうしても子どもが2人欲しかったので、私と同じ第一子妊娠中に建てた新築狭小住宅に、子ども部屋を頑張ってふたつ作っていました。もう一つの理由として、最近の子育て事情では「リビング学習」が主流だと知ったからです。「東大に進学した子は、リビング学習していた」といった情報が、子育て雑誌などでもたびたび紹介されて、今や多くの家庭でこの学習方法が取り入れられています。ちなみに夫は東大出身ですが、子ども部屋はあったそうです。あれれ?まあ子どもの学習習慣もつきやすいし、やる気もアップすると聞きますからね。だったら我が家でも、ぜひこの学習方法を取り入れようと考えるようになったんです。■ ゆるーい子ども部屋を作ってみた我が家のリビングダイニングは、気軽に模様替えができるようにしています。家族の生活スタイルの変化に合わせて、家も変化させていきたいと思ったからです。なのでダイニングテーブルはココ、テレビはココ、ソファはココ、というように家具の位置を固定していません。子ども部屋にもこういった考え方を取り入れようかと思っています。今はまだ未就学児なので、子ども部屋はありませんが、ゆるーい子どもスペースを作っみました。本棚、デイベッド、キッズデスク、ままごとキッチンで囲ってます。しかし、Z会のワークをここでするくらいで、ほとんどここでは遊びません。親としては、ここで遊んでくれたら片付けが楽になるのになーと思って作ってみたのですが、結局は広いリビング側で遊んでいます。■ 将来の子ども部屋のアイデア3つ子ども部屋が必要になってくるのは、中学生くらいからでしょうか?その時のために、今からいろいろ子ども部屋をどうしようか妄想しています。今のところ、アイデアは3つあります。1.カーテンで仕切るSunrising / PIXTA(ピクスタ)これは簡単ですね。リビングダイニングか寝室の一部をカーテンで仕切るという方法です。巣立った後の撤去も簡単です。部屋の差し色にもなりそうなカーテンを仕切りに使えばきっと素敵になるよなー、なんて考えています。ただ、中高生になった時にこれでプライベートが保てるのか?子どもは不満かもしれませんね。2.アウトドア用のテントを張るマッケンゴー / PIXTA(ピクスタ)テントを部屋の隅に張って、そこを子ども部屋にするのも面白そうです。今は広くておしゃれなテントも多いですし、プライベート空間も確保されますし。リビングにテントがあるって、見た目も面白いですよね。これも撤去が簡単です。音は筒抜けですが……。3.小さい小屋を建てるこれは、以前夫が作ったことがあります。10年ほど前に夫婦で生活雑貨店と建築事務所を同じ場所で始めようということになりました。その時に夫が考えたのが、事務所スペースとして部屋の中に小屋を作ることでした。壁の部分は棚仕様にして、屋根もスカスカですが、秘密基地みたいでこもり感は十分でした。なかなか可愛らしく、お客さんの評判も良かったのを覚えています。子ども部屋にも採用できそうです。■ 子ども部屋を使うのは、たったの6年?いかがでしたか?子ども部屋が必要な期間って何年くらいでしょう?と考えた時に、もしかしたら中・高合わせてたったの6年(!)かもしれません。大学生になったら家を出てひとり暮らしを始めるとすると、また夫婦ふたりの生活が始まります。そういうことも考えて、「撤去できる子ども部屋」を目指したいと思います。お金や時間がかかる大げさなリノベーションをするつもりは、今のところありません。
2018年08月27日住宅購入は「結婚して、家族が増えてから」というイメージが強く根付いていますが、実は近年”独身”でマンション購入に至る方が急増中であることをご存じですか?いったい、どのような人がマンションを購入しているのでしょうか?今回は、「マンションの独身購入者」による購入年齢、年収、資金についてご紹介したいと思います。■ 独身購入者の6割が”30代以下”そのメリットとは?shimoshimo62 / PIXTA(ピクスタ)「スタイルアクト株式会社」が運営するウェブサイト『住まいサーフィン』は、独身時に自宅マンションを購入した83名を対象とし、お金事情に関しての調査を実施しました。独身時に自宅購入した年齢独身時に自宅を購入した年齢を見てみると、20~30代が62%という実態が明らかになりました。なぜ購入者は若くしてマンション購入に至ったのでしょうか?独身時に自宅購入した理由その理由を見てみると、「家賃を払い続けるのがもったいないから」がトップの31%。「資産になる」との回答も22%を占めており、社会人になった早い段階から将来支払う金額を考えて購入準備を始めていると考えられます。CORA / PIXTA(ピクスタ)確かに、賃貸で家賃を払い続けても自分の資産になることはありません。マンションを購入すれば、生活の基盤もできますし、満足感や設備など賃貸より充実した生活が送れることは確実。更に、万が一ライフスタイルに変化があったとしてもマンションを賃貸にすることも可能です。そういった意味でもメリットは大きいと考えられます。■ マンション購入する独身者の年収はどれくらい?若くしてマンションを購入することは様々なメリットがありそうですが、気になるのはその「マンション購入の資金」。もとくん / PIXTA(ピクスタ)独身時にマンション購入に至った方は、いったいどれくらいの年収で購入されたのでしょうか?購入者の年収アンケートを見ると、年収が500万円~1,000万円台が47%。年収500万円以上でマンションを購入する意識が増加することが分かります。独身時に自宅購入した際の自己資金更に、購入時の自己資金額を見てると、500万円~1,000万円が31%。独身時に自宅購入した際の資金援助金額資金援助額は、300万円未満が78%(まったく資金援助を受けていないも含む)。また、親に頼らない傾向があることが分かります。これら調査結果をまとめると、年収500万円、貯蓄500万円の層が最も多いことが分かります。CORA / PIXTA(ピクスタ)■ 独身者のマンション購入においての注意点は?独身時代のマンション購入。若くて病気のリスクも少なく、子どもの養育費などがないため余裕があることから、そのメリットは大きいとされていますが、”デメリットや注意点”はあるのでしょうか?独身時代のマンション購入は、結婚して家族が増え、引っ越しをするとなると売却の必要があります。しかし、単身者向けのマンションはそれほどニーズが高くないため、売却が難しいともいわれています。ABC / PIXTA(ピクスタ)確かにマンションの購入者は「家族数が増えたから」という理由で「ファミリー物件」を検討するため、単身者向けの部屋は検討外になりますよね。また、若い頃にマンション購入することは”老後”を想定しにくいため、”永住する”と仮定した上でのエリア選択をした方がよいそう。コンクリートや配管関係など、長期間居住することを見越したスペックの高いマンション、老後必要となってくる「医療施設」や「公共施設」が近いエリアを選択されることをオススメします。もちろんこれらに加え、通常のマンション購入同様、売却のことを考えると”資産価値の高いマンション”を購入することは重要です。人気エリア、ターミナル駅、住みたい街ランキング上位の街、再開発地域など、資産価値の落ちにくいエリアは賃貸・売却の際も安心できます。kunio / PIXTA(ピクスタ)勢いで購入してしまうと痛い目を見ることも……。独身者のマンション購入、資金や資産価値など自分にとってメリットとデメリットどちらが大きいのかよく検討されることをオススメします。【参考】※年収500万円で自宅マンション購入が急増!?購入者の半数は20~30代“独身”の時に買っていた
2018年08月19日マンションのルーフバルコニーは、ガーデニングや家庭菜園、物干し場所として使われるのが一般的です。最近では、家でアウトドア気分を楽しめるベランピングや、オープンカフェのようなテラスなど、様々なかたちで楽しむ人が増えてきています。今回はお宅拝見!の住宅実例から、ルーフバルコニーのある暮らしをマンションリノベーションで叶えたお宅をまとめて3本ご紹介。「室内が狭くなっても、広々としたルーフバルコニーが欲しい」、「第2のリビングとして使いたい!」そう思うのも納得の理由が続々です!■ まるで庭付きの戸建てのよう!子どもがのびのび育つルーフバルコニー山本さん夫婦は、子育てのためにマンションリノベを選択。80平米超のルーフバルコニーの開放感に惹かれて即決、築年数29年の中古マンションを購入しました。十分な広さのあるルーフバルコニーは家族がリラックスできる場や、子どもの遊び場としてもその価値を発揮しています。LDKだけでなく、バスルームや寝室もルーフバルコニーに面しており、部屋中が光で溢れています。ルーフバルコニーには緑がいっぱいで、マンションなのに庭付きの戸建てに住んでいるような気分。開放感ある住まいで、のびのびと子育てを楽しめそうですね。「子どもがのびのび育つルーフバルコニー」詳しくはこちら■ 広々ルーフバルコニーのおかげで毎日がリゾート感覚!アウトドア好きのHさん夫婦は、居室面積よりも広いルーフバルコニーを優先しました。首都圏で庭つき一戸建ては予算的になかなか厳しい……。でも、広いルーフバルコニーのある中古マンションという選択で、野外の空間が思う存分楽しむことができるようになりました。おかげで友人たちとBBQをしたり、朝食を食べたりと、まるでリゾートで過ごしているかのような毎日が実現。ルーフバルコニーがリビングの横にあるため、部屋の中と外の空間が一体化し、広々とした視覚効果が得られます。限られた室内空間を有効活用するワザや、ハイセンスなインテリアにも注目です!「毎日がリゾート感覚!野外空間での遊びができて大満足」詳しくはこちら■ まるで公園!眺め抜群のルーフバルコニーは花火の特等席だった!ここは公園かと見間違えるくらい、広々と開放的なHさん宅のルーフバルコニー。見晴らしのいいルーフバルコニー付き物件を手に入れて、リノベーションを完成したHさん夫婦。実は夫はリノベーション会社の設計者という仕事柄、ごく自然にリノベ前提で中古マンションを探していて、そんななかで見つけたのが今の物件でした。専有面積73平米に対し、ルーフバルコニーはなんと63平米!しかも、調布市の花火大会の特等席で、夜空に花火が打ちあがる様子が見られるのだとか!同じ花火でも、手狭なベランダから見るのとはまた違うはず。ルーフバルコニーだからこそ叶う、贅沢な過ごし方ができそうですね。そして、室内は壁を取りはらったおかげで、どこにいてもルーフバルコニーの存在を感じ、マンションにありがちな閉塞感とは無縁になりました。風の抜けも抜群で、マンションリノベの無限の可能性を感じられたそうですよ。「マンションで眺め抜群のルーフバルコニー」詳しくはこちらいかがでしたか?それぞれのライフスタイルによって、自分らしいルーフバルコニーの楽しみ方はいろいろ。暮らしをもっと豊かに楽しむためのルーフバルコニー活用術、ぜひ参考にしてみてくださいね保存保存保存保存保存保存保存保存保存保存
2018年08月05日2016年5月、宅地建物取引業法改正案が国会にて成立しました。これにより、2018年4月から中古住宅取引の際に「ホームインスペクション」(住宅診断)の説明が義務化されることになりました。中古住宅の購入前には絶対にオススメしたいホームインスペクションについて、ご紹介いたします。■ ホームインスペクションって、そもそもなに?ホームインスペクションとは、住宅に精通した「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士が、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所などを見きわめ、わかりやすくレポートにまとめてアドバイスを行なう業務のことを言います。TATSU / PIXTA(ピクスタ)屋根裏・天井裏や壁の中などの確認できない箇所や部位などもありますが、目視により劣化状況・欠陥確認そしてその推測を行なう事もできます。kpw / PIXTA(ピクスタ)わかりやすく説明すると、今までは当然知る必要があるのに、専門的な知識が少ない購入者では知りえなかった住宅の情報を購入前に知ることができる、ということなんです。中古マンションや中古の一戸建てを購入することを躊躇していた方も、建物のコンディションを知ることでより安心して中古住宅を購入することができます。リスクを払拭できない箇所はどうしても存在しますが、確認できる範囲で建物のコンディションを把握したり、推測することができるので、売買の判断材料にしたり、リスクを減らして取引を行うことができます。アメリカでは1990年代から始まり、今では全米で8割の人が中古住宅を購入前にこのインスペクションを行なっています。georgemphoto / PIXTA(ピクスタ)これにより、中古住宅の不透明性が払拭され、コストメリットが高い中古住宅という選択をする人が増え、中古住宅の流通量は倍増しました。日本も近い将来同じことが起こると推測されます。ここまでで、ホームインスペクションの大切さは理解してもらえたと思います。■ 延床面積125平米程度で5~6万円前後が一般的な価格!ではいったいホームインスペクションいくらくらいかかるのでしょうか。また、どこに依頼すれば良いのでしょうか。mits / PIXTA(ピクスタ)価格は、木造2階建延床面積125平米程度で5~6万円前後が一般的です。機材を使用して耐震診断を含む詳細診断をする場合、10万円以上かかる場合もあります。注意しなければならないのは、業者によっては上記価格より明らかに安い場合があります。TATSU / PIXTA(ピクスタ)中には調査箇所が少ない業者もいたり、親身に調査してくれない場合もあります。高い買い物ですが、それで安心の目安がわかるのなら上記価格は安価と考えましょう。次は、誰がどうやって行うかです。やはりインスペクションは経験値の高い建築士に依頼することが大切だと考えます。そして躯体(建物の骨組)は、建物を形成する上でとっても大切な部位であり、そこの専門家によるインスペクションが大切だと考えます。また、本当に住まい手の事を考えて相談できる建築設計事務所をオススメします。【参考】※国交省安心R住宅【取材協力】※フォルテック一級建築士事務所
2018年06月14日扇風機は数ある家電のなかでも、あまり作りが複雑でないことや、付与できる機能が少ないことから、そこまで高級な家電ではありませんでした。しかし、最近ではデザイン性や機能性の高い扇風機が続々登場し、全体的な価格相場が引き上げられている印象を受けます。そこで、昨今の扇風機の価格相場と価格帯における機能の傾向を探ってみることにしました。なお、今回は扇風機に絞り、また家庭用機種にのみ特化しました。ハイエンド帯!価格5万円以上の扇風機ハイクラスのデザイン、近未来的なインターフェースを持つ商品群が多数展開されているのが、この価格帯の特徴。もっとも高級だったのは、パナソニックの「RINTO F-CWP3000」で8万9980円。次点はマインツの「PIROUETTE MA-002」、ダイソン「Dyson Pure Hot + Cool Link HP03BN ブラック/ニッケル」と続きます。この価格帯は、とにかくデザイン性にこだわった商品群が多いのが特徴。例えば、パナソニックの「RINTO」は、高級家具などに利用されるウォールナットを支柱部素材に使うなど、家具との調和を意識したデザイン。マインツは、ベース部分を指でなぞって操作するという、未来的なインターフェースが特徴です(ちなみに、マインツとは、ツインバード工業の子会社で、高付加価値製品を中心にしたプレミアムブランド)。ミドルレンジ!価格3万円前後の扇風機ハイスペックまでの価格ではないものの、展開商品が多いのが、3万円前後の扇風機。この価格帯では、流行のDC扇風機も数多く、選択肢も広がります。例えば、昨今のおしゃれ扇風機の潮流を生み出したバルミューダの「The GreenFan」シリーズも、大体この価格帯。それらを追うように登場した、ドウシシャの「kamomefan」シリーズ、パナソニックや三菱電機といった、古参家電メーカーも数多く参入しており、比較検討に迷うことも多いでしょう。自然に近い風を送ると標榜する商品は数多く、風の感じ方は実際に売り場に行って確かめることをおすすめしますが、売り場と自宅は環境も異なるだけでなく、実際には扇風機の風に直接あたることよりもエアコンの空調効率を高める利用が多いことを鑑みると…。特に違いがあらわれるのが、首振り角度かもしれません。各商品を見比べると、左右120度程度の商品もあれば、左右に180度、上下に90度以上首振りが可能な商品もあり、この点が使い心地に大きく差をもたらしそうです。ローエンド!価格1万5000円前後の扇風機古参国内メーカー以外にも、新興メーカーなども数多く参入しており、もっとも選択肢が多く、一般的な価格帯の商品群。しかし、DCモーター搭載機や上下首振り機能搭載、複数枚羽など、機能面でもリッチな商品が多く、安価だからと言って馬鹿にはできません。たとえば、シャープの「PJ-G2DS」は、アホウドリの羽の形状を応用した独自のネイチャーウイングを搭載するDCファン搭載モデル。上下約100度、左右約90度で自動的に首を振る3Dターンで、やさしく、そして効率よく空気を撹拌してくれます。日立の「HEF-DC300」も、同様にDCモーター搭載の“やさしい風”系扇風機。こちらは減灯&消音機能を搭載し、暑くて寝付きにくい夏の睡眠環境でも穏やかに入眠できるよう、親切な設計になっています。以上、価格帯別に、扇風機ラインナップの傾向をまとめてみました。扇風機の買い替えシーズンには、ぜひ参考にしてみてくださいね。(文・団子坂ゆみ/考務店)
2018年06月09日電子レンジをはじめ、白物家電には商戦期があり、価格が安いタイミングというものがある。電子レンジはいつごろ買うのがお買い得なのだろう?各メーカーの電子レンジの価格推移を比較するとそこで、手始めに『価格.com』掲載商品から主要メーカー商品の電子レンジの価格推移をのぞいてみることに。2017年に発売された商品たちの価格推移を見て見たら、何かしら傾向が浮かび上がってくるに違いない。まずは、パナソニック「3つ星 ビストロ NE-BS804-K」。これは2017年の6月に発売された商品。もっとも平均価格が下がったのは、5月12日だった。次は、日立の「ヘルシーシェフ MRO-TW1(R)」(発売:2017年7月20日)。こちらも近しく、5月14日に底値を更新。シャープ「ヘルシオAX-CA400」(発売:2017年8月31日)は5月17日…。どうやら、電子レンジの価格的なお買い時は、5月の中旬にあるようです。電子レンジの最新モデルが発表されるシーズンが7月~8月。ちょうど1年後となる7・8月の新商品発表直前は、古い商品を売り切りたいというメーカーや販売店の思惑もあり、安価になっているのかもしれませんね。電子レンジの買い時は価格的には5月だけ…5月が価格的には買い時であることは分かったけれど、ひとつ注意したいのは、あと数カ月で新商品が発売される可能性が高いということ。安く買った数カ月後、それより高機能な電子レンジが、しかも安価になって発売されているという可能性も無きにしも非ず。急いで購入する前に、新商品の発売予定もチェックして、機能的な差異がないか、調べてみると良いでしょう。ちなみに、バルミューダをはじめとするデザイン性の高い電子レンジは一定のニーズが見込めるからか、あまり価格の変動性がない傾向が見られました。待っても待っても安くならない家電もあるということをインプットして、暮らしにピッタリな家電選びをしましょう!(文・団子坂ゆみ/考務店)
2018年06月07日家を買うなら新築?それとも中古?現在の東京近郊の中古マンションの相場はどうなっているのでしょうか。不動産・住宅サイト「SUUMO(スーモ)」が、「新宿駅から30分圏内!中古マンション価格相場が安い駅ランキング<DINKS編>」を発表!調査で分かった、中古マンションのお買い得エリアをご紹介します!■ 通勤ストレスが少ない距離に住みたいなら中古マンション!“新築”に特にこだわりがなければ、中古マンションはとてもお買い得な物件です。リフォームやリノベーション次第で、既存の良さをあえて取り入れて自分らしくアレンジしたり、壁を取り払って広々としたLDKを実現させたり、大きくイメージを変えることができます。また、中古だと新築より物件価格を抑えられるので、その分、条件のよいエリアを選ぶことができます。「SUUMO(スーモ)」は、「新宿駅まで30分圏内」「駅徒歩15分圏内」「専有面積40平米以上~70平米未満」の条件で、中古マンションの物件相場を調査。ponta2012 / PIXTA(ピクスタ)1位は神奈川県川崎市の小田急小田原線・読売ランド前駅(価格相場1,980万円)、2位も同じく川崎市で京王相模原線・京王稲田堤駅(価格相場2,170万円)、3位は埼玉県さいたま市のJR埼京線・与野本町駅(価格相場2,180万円)という結果となりました。1位の読売ランド前駅は、中古マンションの価格相場が安いというだけでなく、近くに「よみうりランド」があり、子育て世帯にはうれしい環境です。日本女子大学のキャンパスも近いので、女の子がいる家庭では、将来の大学進学も視野に入れて物件選びができそうです。2位の京王稲田堤駅は、400mくらい離れた場所にJR南武線の稲田堤駅もあり、とっても便利。3位の与野本町駅は、近くにバイパスもあり車で移動しやすい点が魅力です。バラで有名な与野公園もあり、ピクニックも楽しめます。■ ランンキング6位の町は新宿駅まで最短23分!sunny / PIXTA(ピクスタ)ランキングの中で、もっとも早く新宿駅まで行けるのが、6位のJR埼京線・戸田駅で、所要時間は23分です。価格相場は2,280万円。1位の読売ランド前駅の1,980万円と比較すると、相場は300万円ほど高くなります。ただ、JR埼京線・戸田駅は行き先が複数あって、池袋駅や、新宿駅経由で渋谷駅、大井町駅にも乗り換えなし1本で行くことが可能です。300万円は大きな差ですが、長く住むことを考えると、交通アクセスという点では十分なメリットがありそうです。PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)いずれの町にもそれぞれの特色や魅力があります。夫婦のみ、子どもあり、二世帯……と家族構成もさまざま。飲食店が多い、学校が近い、ショッピングが充実している、自然が豊か、治安が良い、などご家庭ごとの優先順位やライフスタイルと照らし合わせながら、じっくりと、ベストな物件を探してみてくださいね!【参考】※ 1位は神奈川のあの街!新宿駅まで30分圏内の駅を調査!中古マンション価格相場が安い駅ランキング<DINKS編>
2018年06月06日「1年ほど前に、近所のマンションにISSAさんが引っ越してきたんですよ。そうしたら、いま『DA PUMP』さんの新曲がネットで大ブレークしてるじゃないですか。なんだかこっちまで嬉しくてね(笑)」(近所の住人) ユーチューブで公開した5月30日配信開始の新曲『U.S.A』のMVが“ダサカッコいい”と、話題沸騰中の『DA PUMP』。デビュー以来、現在もボーカルを担っているのがISSA(39)だ。沖縄出身で知られる彼が都内でマンションを購入していたという。 「昨年の夏、約1億円のマンションを買って、8千万円ほどのローンを組んだそうです。いままでは所属事務所が所有するマンションに住んでいましたが、以前から“自分の城”を持ちたいと願っていたそうです。でも若いころはローンが組めなくてあきらめていたんです。それが芸能生活も20年を超えて、ようやく住宅ローンの審査が通ったと聞きました」(知人) ISSAが長年の夢をかなえたとあっては、さぞゴージャスな“億ション”かと思えるがーー。 「外観はオシャレで、高台にある眺望も良いマンションですが、築10年ほどの中古マンションで、広さも70平方メートルほどとコンパクトな物件ですね」(不動産業者) いまの“再ブレーク”前に買っていたとはいえ、彼ほどのスターなら、もっと広くて高い部屋を買ってもよさそうだけど……。 「じつは彼、もともと堅実な性格なんですよ。いまも昔も、素顔は“沖縄の素朴な青年”そのもの。以前、柴咲コウさんと交際していたころも、彼は安いアパートに住んで、よくスクーターで彼女の家に遊びに行っていました。一時は、毎晩のように飲み歩いて散財していたこともありましたが、ここ数年は無駄遣いを一切、やめたそうです」(前出・知人) 今年の再ブレークは、新居へ引っ越した好影響だったり!?
2018年06月06日今回は「壁芯」についてご説明します。「かべしん」とも「へきしん」とも読みますが、マンションにおいて部屋の広さを表す際に必ず出現する言葉です。建物がまだ完成前の状態のまま、モデルルームを見て部屋を決めなければならないマンション特有のものであり、筆者自身が意味をストンと理解できた、文字通り「腑に落ちる」という経験をした用語です。■ マンションの部屋の広さには2通りあるABC / PIXTA(ピクスタ)マンションにおける部屋の面積の表示の仕方には実は2通りあります。壁の内側の寸法で計算された広さのことを内法(うちのり)と呼びます。自分が使用することができる部分の寸法で計算するので、これが部屋の実際の広さといってもよいと思います。一方壁芯は壁や柱の厚みの中心線の部分の寸法で計算した面積のことです。壁の厚みの半分が部屋の面積に含まれることになるため、実際の部屋の広さとは誤差が生じます。大雑把にいうと内法の方が5%くらい狭いとされており、壁芯で80平米の部屋の場合内法では76平米くらいになってしまいます。■ なぜ壁芯で面積を表示するのか?freeangle / PIXTA(ピクスタ)マンション販売時に示される資料には全て壁芯で計算した面積が記入されています。建築基準法においても床面積は「建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による」と定義され、建築確認申請をするときなどは壁芯面積で床面積を求めています。実際に使用できる広さよりも水増しした感のある壁芯の面積を使用するのはなぜなのでしょうか。■ 内法は完成後でなければ測定できないjazzman / PIXTA(ピクスタ)壁や柱の中心部の寸法を測定することは現実問題として不可能であるため、壁芯というのは図面上でしか計算できない面積です。一方内法の面積を計算するためには出来上がった室内で測定しなければならず、建物が完成しないと測定できません。壁の厚さや天井の梁の形状が設計と違い過ぎ、支店長が買主に謝りに行ったという場面を2回ほど目撃したことがありますが、部屋の実際の寸法というものは出来上がってからでなくては測定できないものなのです。■ 完成前は壁芯でなければ表示できないPIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)マンションの場合、建物が完成するよりもはるかに以前からモデルルームを使用して販売活動が始まっています。まだまだ建設中の段階ですから室内の寸法を測定することなどできないため、面積に関しては壁芯によるものしか提示できません。実際の面積と異なる算出法が一般的に通用している背景にはこのような事情があるのです。しかし登記簿には完成後に測定された内法での面積が記載されています。■ 50平米前後の部屋を検討する際には注意が必要吉野秀宏 / PIXTA(ピクスタ)住宅にかかる税金の軽減措置などのなかに、「専有面積50平米以上」という条件を設けている場合が多々ありますが。この場合の専有面積は登記簿謄本の面積である内法で計算したものを意味します。内法で50平米以上ということは壁芯では53~55平米以上あることが必要ですので、50平米前後の部屋の購入を検討する場合は十分に注意することが必要です。
2018年05月31日