マンションを売却する際に売主を大いに悩ませるのが価格を下げることです。できれば高く売りたいものですが、いつまでも買い手がつかないのも困ります。そこで今回の記事では、「マンションの販売価格を値下げ・値引きするのはいつがいいのか」に焦点を当てて解説します。その際に注意するべき点も合わせてチェックしていきましょう。値引きをするにはタイミングがある?マンションを売りに出したらすぐに買い手がつくと思っている売主も多いようですが、よほどの好条件ではない限り、そんなにすぐに売れないものです。高い買い物ですし、住むとなればいろいろな条件が気になります。さらに、比較検討ができる物件が複数あるのが通常です。簡単に買おうと決断できる人はなかなかいないのです。また、不動産会社がマンションの売却活動を開始しても、その情報が広く知られるようになるまである程度時間が必要です。レインズや不動産情報サイトなどで情報を公開し、さらに新聞の折り込みチラシやポスティングなどを活用しますが、これまでの期間はおおよそ2週間くらいとされています。この後、早ければ問い合わせや内覧希望などの反応がありますが、比較検討をして問い合わせをくれる人の反響はさらにこの後になります。ここまでで売却活動開始後、1か月から2か月くらいというところでしょう。そして、この後は徐々に情報の新鮮さが薄れていくことになります。つまりここで決まらなければ、値下げも検討しなければいけない状況になるということです。不動産会社との媒介契約は通常3か月ですが、それはこうしたサイクルがあるからです。3か月で1つの売却活動期間が一回りしてしまうのです。もちろん値下げをするかどうかは売主の判断によります。しかしマンションの価格を下げて再度売りに出す場合も、買主候補が値引き交渉をしてきた際も、この3か月が1つの目処となることを覚えておきましょう。マンションの価格を無料査定してみる値引きをする際は納得した価格で!マンションの価格を再度調整する場合は、市場の状況を見ることになります。いきなり大きく価格を下げてしまうと価格が低かったと後悔することになりかねません。最初は500,000円程度から値を下げていき、市場の様子を見るようにしましょう。一方、買主候補が現れると値引き交渉をされることもあります。不動産売買において買主が値引き交渉をするのは一般的です。安ければ800,000円などの端数分くらいですが、多ければ1割や2割といった要求をする方もいます。せっかく購入を申し出てきた買主候補ですから、なるべく売りたいのは売主としては当然です。しかしここで買主候補の言いなりになってしまうと、思ったよりも価格が下げられてしまいます。値引き交渉された場合は、まず間に立っている不動産会社に「買主候補がどう考えているか」などを探ってみましょう。売主としての最低限のラインを伝えたり、買主が提示してきた価格よりも若干上積みをして「これ以下では売らない」と再提示したりすると、意外とその価格で成約に至ることもあります。交渉ごとですから、得意不得意があるかも知れません。しかしお互いに歩み寄ることで、両者が納得した価格で折り合えるはずです。また安易に値引きしてしまうよりも、他に売り出し方法はないのか検証することも大切です。媒介契約を結んだ不動産会社に問い合わせ、チラシを多く配布する、新聞などに広告を出すといった策がないか、改めて確認しましょう。期間に合わせ最低価格は決めておこう!中古マンションの売買が新築マンションの売買と違うのは、売主と買主という客同士の間で行われることです。つまり双方が納得する価格なら売買が成立するのです。実はこれが中古マンション売買の難しさでもあります。決まった価格がないという難しさなのです。しかし価格を設定する権利は売主にあります。もちろん「買い替えるのですぐに売りたい」「買ってくれる人がいたら売ります」といったように売主の思惑で大きく違いますが、期間に合わせた最低価格をあらかじめ決めておく方が、値下げや値引き交渉をされた際にスムーズに判断ができます。例えば、売り出し価格を「39,900,000円」とした場合、以下のように考えてみてはどうでしょう。・売り出し価格39,900,000円(500,000円の値引きはOK)・3か月後39,400,000円(500,000円の値引きはOK)・6か月後以降38,900,000円(端数の値引きはOK)マンション売却で重要なのは買主を見つけることです。そのためには市場の反応を見たり、不動産会社のアドバイスを受けたりしながら、その時期に応じた最低価格を設定することです。柔軟な姿勢で価格設定をすることがマンション売却というゴールへの近道となります。まとめまずはマンションの価格を無料査定してみる中古マンション市場において売り出し価格で売却されることは希少です。そのため値下げのタイミングが来たり、値引き交渉になったときのために、あらかじめ価格を決めておけば迅速な対応ができます。「損をした」と後悔しないためにも、価格をできるだけ維持できるような交渉術を調べておくこともおすすめです。
2017年11月15日マンションの売却を決めたら、誰でも「早く」そして「高く」売りたいものです。しかし気持ちばかり先走ってしまっては失敗につながる危険性もあります。特に「早く、早く」と急ぐばかりに後で損をしたことに気付くことも……。そこで今回の記事では早くマンションを売却したい時の注意点について掘り下げていきます。早くマンションを売却したい理由はそれぞれ!マンションの売却において、売主の背景にある事情はそれぞれです。「子どもが大きくなり、家の中が狭くなってきた」「転勤が決まった」「離婚したのでマンションは必要ない」「子どもが独立したので家の中が広い」などです。このように理由は様々ですが、売ると決めたら早く売却したいと思うのはみなさん同じでしょう。それはマンションを売却することで、新しい生活を早く始めたいからです。もちろん売却が決まらなくても新しい生活を始めることはできます。しかし住宅ローンの残債、新しい住居費用といった問題もあるので、できるだけ早く売却が決まった方がいいのです。もし新しい住居に移ったとしても、マンションの売却先が決まらないと管理費や修繕積立金を払い続けなければなりません。また固定資産税などの支払いもあります。住んでいないのにこれらの費用を払い続けることは経済的にも精神的にも負担となるものです。また中古マンションの場合、同じエリアに複数の似たような物件があると物件のイメージが重要になってきます。例えば、売り出しを開始してから2年以上売れていないマンションの場合、物件を探している人に「何か問題があるのか?」と疑問を抱かれることにもつながります。ですから売却を決めたら、なるべく早く売れるのがベストなのです。マンションの価格を無料査定してみる急いでマンションを売却すると失敗する?マンションを売却する際は早めに売ってしまった方がメリットは多いのですが、ただしあまりにも早く売ることを優先してしまうと失敗につながりやすくなります。その代表例が価格を安くしてしまうことです。実際に、早く売りたい場合は価格設定を相場の1割〜2割程度安くして売り出す方法があります。ただしこうした売り方は「急に大金が必要になった」「安くてもいいからどうしても売りたい」「海外への転勤が決まった」といった特殊な理由がある方向けです。また一番早く売却する方法は不動産会社に購入してもらうことです。しかし不動産会社は相場より2〜3割程度低い買値を提示します。それはマンションを購入して相場と同様の価格で売り出すためです。そうしないと不動産会社は利益を出せなくなってしまいます。このようにマンションを急いで売却しようとすると、価格を下げて売ることになってしまいます。また不動産会社の勧めに応じて必要のないリフォームをしてしまうといったケースもあります。しかしこれでは安く買い取られた気がして、後で損をした気になってしまいます。そこで次の章では、早くマンションを売却したい時の注意点を紹介します。早くマンションを売却する際に注意すべきことマンションの売却活動をスタートさせて売買が成立するまでの期間は平均3か月と言われています。首都圏ではもう少し早く2か月半くらいです。マンションを早く売却したい時も、これらを踏まえて「期間」と「価格」を決めましょう。しかし前述したように、早く売りたいために相場よりも価格を下げてしまうのは後悔につながります。それはその他にもマンションを早く売却する方法がいくつかあるからです。そこでまずは売却を依頼する不動産会社の選定を慎重に行うことがポイントとなります。不動産会社をチェックする時には、「マンションの売却に関してノウハウをたくさん持っているか」を重要視しましょう。「期間」と「価格」を提示し、どのようなアイディアで売却活動をしてもらえるのか、複数の不動産会社に聞いて決めるのです。「価格を下げれば早い」という不動産会社は選択肢から外すのが無難です。【不動産会社との契約方法によって早く売却できることも】また、不動産会社との契約方法によっても売却を早くできる可能性があります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」という方法は1社との契約になるため、積極的に売却のための活動を行ってもらいやすいという特徴があるのです。また「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」の場合はレインズの活用が義務となりますので、早く見つかる可能性はさらに高くなります。一方、「一般媒介契約」で複数の不動産会社と契約するとあまり積極的になってもらえないこともありますが、より多くの買主候補に情報が知られることになります。どちらを選ぶかは売主の自由ですが、「早く売るため」を最優先にしてご自身でしっかり判断をしましょう。【早く売却したい時に気をつけたいこと】早くマンションを売却したいなら、室内の状態にも注意を払いましょう。室内をきれいにしていると大切に使っているという印象を与えることもでき、内覧に来た買主候補のイメージをアップさせることができるのです。これは不動産会社が査定に訪れる際も同様です。ちなみに価格を下げる場合でも一気に下げるのではなく、市場を見ながら段階的に下げていくようにすると「その価格なら納得」と失敗に思うことは少ないでしょう。まとめマンションを売却するにはそれぞれの事情があるとは思いますが、あまりにも急いでしまうと価格を下げざるを得なくなり、後悔につながります。価格を下げるのは最後の手段として、まずはいろいろなアイディアで早く売却する方法を探してみましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月15日マンションを売却するときは購入代金として大きなお金を買主からいただきます。ただし、一度にすべての代金が支払われるのではありません。まずは手付金というお金が支払われます。この手付金は購入代金の一部ですが、売買契約に大きく影響を及ぼす役割も持っています。マンションの売却を検討している方は適切な知識を得ておきましょう。マンションの売却時の手付金って何?マンションの売却時にいただく手付金とは、購入する意思を表示するために買主が購入代金の一部を売主に支払うお金のことです。マンションの売買の際は、この手付金を利用して売買契約を結ぶことが一般的になっています。手付金がなぜ利用されるのかというと、売買をする際には売主・買主ともに引っ越しを含めて様々な手続きや準備が必要だからです。しかしどちらかが途中で契約を解除しようとすると、それまで行ってきた準備がすべて無駄になってしまいます。そのため手付金の受け渡しを行うことで、買主の「購入したい」意思と売主の「売ります」という意思を確認するのです。手付金の金額は売買契約の前に、不動産会社を介して買主側と売主側で協議して決めるのが一般的です。相場と言われているのがマンションの売買価格の5〜10%です。40,000,000円のマンションなら、2,000,000円〜4,000,000円ということになります。ただし、手付金は住宅ローンの本申し込み前に必要となりますので、一般的に買主の手持ちの資金から捻出されます。そのためこの相場には左右されないこともあります。ただし100,000円などあまりにも低い金額では、もっと条件のいい物件を見つけた場合などに、買主が契約解除を申し出る可能性も高くなります。そのため手付金の金額は1,000,000円以上にするのが無難です。もちろん手付金の金額に同意できない場合は契約をしない方法もあります。マンションの価格を無料査定してみる手付金はどのタイミングで受け取れる?売主にとってマンションを売却する際に気になるのが「購入代金はいつ支払われるのか?」でしょう。マンションの売却には一連の流れがありますが、下記に一例を記しています。1:売却活動2:買主候補からの購入申し込み3:売主の売却確認4:買主の住宅ローン仮審査5:マンションの売買契約6:買主の住宅ローン本申し込み7:物件の引き渡しこの流れの中で手付金のやり取りが行われるのが「5:マンションの売買契約」のときです。売買契約を交わす際に、あらかじめ決めておいた金額の手付金が買主から売主に渡されます。反対に、売主からは手付金の受領証を買主に渡すことになります。このとき、マンション売買契約の日が休日の場合は注意が必要です。金融機関も休みですからその日に振り込むことができないのです。手付金を手渡しするというケースも考えられますが、大きな金額になりますので、双方で納得する方法を協議するようにしましょう。ただし売買契約を交わした後での振り込みは売主にとって危険が高いので避けるのが最善です。契約解除の際に重要?手付金のその役割とは?マンションの売却の際の手付金は、売買成立に向けた第一歩であると同時に、非常に重要な役目を担っています。それは一方の都合によって解約を申し出た場合、ペナルティを課すことで契約の解約が可能となるからです。そのときにペナルティの対象となるのが手付金なのです。そのペナルティとは、買主が契約の解約を申し出た場合は、売主に支払った手付金の放棄です。反対に、売主が契約を解約する場合は手付金の倍返しになります。つまりいただいた手付金の2倍の金額を買主に支払うことになります。ですから手付金の金額を大きくすると、売主が解約した場合に大きな出費になってしまうことも覚えておきましょう。また、不動産の売買契約には通常「住宅ローン特約」が設けられていることも忘れてはいけません。「住宅ローン特約」とは、住宅ローンの本審査に通らなかった時に、ペナルティなしで契約を解除できるというものです。ですから残額の支払いが行われ、物件を引き渡すまでは手付金には手を付けないのが常識です。ちなみに売主側が契約の解除を申し出る場合は、さらによりよい条件で購入したいという買主候補が現れたというケースが多いようです。手付金の倍返しをしても、新しい買主候補に売却した方が売主にとっては好条件なのです。しかし最初の買主候補はすでに住宅ローンの申請や引っ越しに向けて下準備を始めているはずです。親族が亡くなったなど想定外の出来事以外で契約を解除することのないよう、売主も手付金の重要性について改めて認識しておきましょう。まとめ手付金はただのお金の流れではなく、買主の購入意思の表れであり、それを受け取ることは「この条件で売りますよ」という売主の意思表示でもあります。また契約解約の際に重要な役割を持っているため、手付金の知識はマンションの売却を検討している方にとってとても大切です。スムーズな取り引きのためにもしっかり学んでおきましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月15日マンション売却時に、多くの売主が疑問に思うことは「今まで払った管理費はどうなるの?」ではないでしょうか?戻ってくると思っている方も多いようですが、実は戻ってきません。そこでこの記事では管理費について掘り下げ、なぜ売却時に戻ってこないのか解説しましょう。マンションの管理費って何に使われる?マンションで暮らす上で必要となるものがいくつかありますが、管理費もその1つです。名前の通りマンションを管理するための費用で、マンション管理組合が徴収する方法が一般的です。目に見えるところでは管理業務の他、管理組合が行う会合の運営費や備品代などに使われます。マンションの管理業務とは、エントランスや廊下、エレベーター、植栽といった共用部分の清掃や維持のための保守・点検です。つまり住人が快適に暮らせるようにマンションを快適に保つことです。この他、ゴミ出しなどのルールの見守り、設備・機器などのトラブルや故障の際の対応なども含まれます。今は管理組合が専門会社に依頼し、管理人を派遣してもらうのが一般的です。マンションの管理費はこれらの管理業務に関わる費用に使われる他、マンション共用部の電気代や水道代などにも使われます。また町内会費なども管理費から支払われるところが多いようです。基本的に管理組合では、管理費として徴収した金額や、何にいくら使ったというような一年間の収支報告書を作成し、住人に配布します。ちなみにマンションの管理費は、専有面積の広さなどによって異なることが多いです。専有面積が広いと管理費は高くなりますし、高層階にいくほど管理費が高くなるケースもあります。こうした金額には法的な決まりはなく、各マンションの管理組合が定めた規約に則ります。マンションを売却しても管理費は返ってこないのはなぜ?マンションの管理費とは、積立金ではなく、管理をしてもらう代わりに支払う費用です。エレベーターやエントランスなどの共用部分を快適に使えるのも管理費を支払ってからこそ受けられるものです。そう考えると、住戸を売却しても管理費が戻ってこないのは当然のことでしょう。マンション購入時には、こうした管理費の性格を納得した上で契約することになります。ただしマンション売却後に戻ってくる管理費があります。それは引き渡し後の管理費の引き継ぎです。次の章で詳細を説明しますが、マンションの管理費は所有者が支払います。つまり売却が成立しても、管理費を支払うのは引き渡し日までです。そこで疑問になるのが月の途中で引き渡した場合、管理費はどうなるのかということではないでしょうか。この場合、マンションの規定にもよりますが、通常は売主が1か月分を支払い、買主が引き渡し後の日数分の管理費を売主に支払うというのが一般的です。つまり10日に引き渡しが完了するのであれば、売主が通常通り1か月分の管理費を支払い、買主が売主に20日分の管理費を支払うのです。これは一度納入した管理費は管理組合の財産となるため採られる措置です。マンションの管理費は管理の費用として使われる他に、管理組合が安定的に運営されるための費用でもあるのです。そのため所有者が売却したからといって個別に日数分を払い戻してしまうと、収支の計算が複雑になるなど運営の障害となってしまいます。そのため売主と買主で調整する方法が採られているのです。不動産の売買を行うのは宅地建物取引主任者という資格を持っている人と法律で定められています。管理費の引き継ぎなどはもちろんお任せすることになると思いますが、ご自身でもこのような管理費の知識について知っておくと不安な気持ちにはなりません。この機会にぜひ覚えておきましょう。マンションの価格を無料査定してみる管理費はどのタイミングまで払い続けるの?前述しましたが、マンションの管理費は所有者が支払うものです。つまりマンションの売却が成立した場合、売買契約を結んだ日でも退去日でもなく、引き渡し日まで支払うのが正解です。売却のために退去した後も、買主が決まるまでは所有者ですから管理費を払い続けなければなりません。もちろん退去後、「住んでいないから管理費を払いたくない」と思う売主がいるかも知れません。しかし、所有者の持ち物である住居を管理してもらっている状態となります。ですから住んでいても、住んでいなくても、管理費の支払いは払い続けなければならないのです。万が一、管理費の支払いをストップした場合、マンションの管理組合に対して未払いの負債を抱えている状態になります。区分所有法には「滞納した債務は次の所有者に継承される」と定められていますが、管理費の未納分をそのまま引き継ぐ買主はほとんどいません。その場合、マンション売却価格が下げられたり、購入代金の一部を管理費の未納分に充当したりするなどの対応が取られることになりますので気をつけましょう。まとめマンションの管理費は積立金ではなく、管理をしてもらう代わりに所有者が支払うものです。管理組合の運営費用も含め、快適に暮らせるのは管理費を納めているからです。所有者として当然のことですから、マンションの売却が決まっても物件を引き渡すときまで責任を持って支払うようにしましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月15日マンションを買うと、ローンを返済しなければならないだけでなく修繕積立金や管理費などの費用が毎月かかってきます。修繕積立金はマンションに住んでいる限り払い続けるお金であることを認識しておかなければなりません。この記事では、修繕積立金に焦点を当て、マンション売却時のさまざまな疑問点を解消します。マンションの修繕積立金とは?修繕積立金とは、マンションをメンテナンスする費用に充てるため、毎月各戸から徴収するお金のことを言います。具体的な用途は、排水管の取り換え工事、外壁の補修や塗装など、さまざまです。地震や大雨による被害はもちろん、マンションそのものは時とともに必ず劣化しますので、定期的なメンテナンスが必要となるのです。修繕積立金の金額は、長期修繕計画から決定されます。長期修繕計画とは、マンションの快適な住居環境を保つため、管理組合によって作成される長期的な修繕計画のことです。大規模修繕には数百万円単位の高額な費用がかかるため、住民同士で毎月コツコツ積み立てる必要があるのです。マンションを購入する際、販売価格やローンの金利にばかり目を向けがちですが、修繕積立金も考慮に入れ、返済計画を立てるべきです。ローン返済後も必ず毎月のしかかる負担であり、値上がりするおそれもあるのです。【修繕積立金と管理費の違い】マンションを購入すると、修繕積立金のほかに管理費も負担しなければなりません。修繕積立金と管理費は、使い道が異なります。管理費とは、マンションの共用部分の設備を維持管理する費用のことです。例えば、エレベーター点検費用や、共用部分の清掃、光熱費などが、徴収した管理費からまかなわれます。【修繕積立金の相場は?】修繕積立金はさまざまな要因によって決定されるため、マンションによって大きな差があります。適正価格を知るには、平成23年に国土交通省が発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が参考になります。同資料によると、階数・建築延べ床面積によって専有床面積あたりの修繕積立金額の目安がわかります。その金額にご自身の専有床面積を掛けた金額が、相場と考えられるでしょう。ただし、機械式駐車場があれば修繕コストがかかるため、修繕積立金は高くなります。また、新しいマンションほど安く、古いマンションほど高くなる傾向にあります。古いマンションは劣化が見られる分たくさん修繕しなければならないので、当然とも言えますね。マンションの価格を無料査定してみるマンションを売却しても修繕積立金は返ってこないさて、気になるのは、「マンションを売却したら修繕積立金はどうなるのか?」ということです。住んでいる間に一度も修繕工事が行われなかったら、支払った修繕積立金は管理組合が蓄えたままです。そのため、「返金を要求したい」と考える人も少なくないようです。しかし残念ながら、たとえ住んでいる間に修繕が行われなかったとしても、修繕積立金の返金はありません。これは、住んでいる期間や修繕の有無とは関係なく、管理規約に明記されていることです。一度納めた修繕積立金は、マンションの管理組合の財産となり、合理性のある特別な事情がない限り返金要求には応えないでしょう。修繕積立金はいつまで払い続ける?滞納したらどうなる?【引渡し日前日まで支払う義務がある】修繕積立金は、マンションに住み続ける限り払い続けなければなりません。マンションを売却すれば、修繕積立金は買主が負担することになります。では、どの時点から債務が移るのでしょうか。マンションの修繕積立金は、「引渡し前日」まで日割り計算した金額を売主が負担するルールとなっています。例えば、修繕積立金月30,000円のマンションを売却し、9月11日に引渡しを行う場合、売主は10,000円の修繕積立金を納めなければなりません。計算式は以下の通りです。残りの20,000円は、買主が負担します。<30,000÷30日×10日(9月1〜10日分)=10,000円>その他、管理費、固定資産税、都市計画税も、引渡し日に清算を行うことを知っておきましょう。【滞納したらどうなる?】修繕積立金を滞納すると、強制執行などの法的措置を取られる可能性は十分にあります。対応はマンションの理事会の判断となるため、一概には言えません。そして、もしも滞納した状態のまま売却すると、管理組合は買主に滞納分の修繕積立金を請求する権利があります。裏を返せば、マンションを購入する際は、滞納金がないか確認しなければなりません。まとめマンションの修繕積立金についての理解が深まったでしょうか。残念ながら納めた修繕積立金はいかなる場合も戻ってきませんが、快適な住まいを保つために必要な経費です。マンションを購入する際は、購入価格だけでなく、修繕積立金や管理費も含めた返済計画を立てるようにしましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月15日住み続けるつもりで購入したマンションでも、家族構成や環境の変化など、さまざまな理由によって売却したいと考えることがあります。しかし、「住宅ローンの返済が残っているから売却できない」とお悩みの方もいるのではないでしょうか。実は、残債があっても売却することは可能です。この記事では、その方法や注意点を詳しく解説します。マンションの売却は残債があってもできるマンションの売却は、残債があっても可能です。しかし、そのためには「抵当権」の抹消が必要となります。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞っている場合、金融機関が家を売却することを認める権利です。つまり、住宅ローンを完済すれば抵当権は意義を失います。住宅ローンを完済し、抵当権を抹消すれば、売却することができる、ということになります。しかし、住宅ローンの残債を一括で支払うことは、多くの方にとってとても簡単にできることではないでしょう。そこで、返済に充てるお金を調達する方法を考えてみましょう。残債があるマンションの売却方法売却と同時に住宅ローンを完済できる方法が3つあります。順番に確認しましょう。【1.売却代金を返済金額に充当する】マンションの売却にあたり、まずは査定が必要となります。査定の結果、ローン残債よりも売却金額が上回れば、売却代金を返済に回せばいいのです。もしもローン残債が売却金額より少し多くても、貯蓄などで補填できる程度なら貯蓄を一部切り崩し、全額繰上返済をするのもひとつの手です。まとめると、・ローン残債≦売却金額・ローン残債≦売却金額+貯蓄のケースでは、売却代金を返済金額に充当できるため、スムーズに売却が進むと考えられます。【2.買い替えローンを利用する】マンションの売却後、新たな住宅の購入を考えている時は「買い替えローン」という選択肢もあります(金融機関によっては住みかえローンと呼ぶこともあります)。買い替えローンとは、新しく購入する住宅の代金に、住宅ローンの残債を上乗せした金額を融資してくれる制度です。場合によっては、元の金利よりも低い金利で借り入れられる可能性もあります。【3.任意売却を行う】売却代金を返済金額に充当することができず、買い替えローンを利用する予定もない、このような方は、マンションの売却の時期を考えなければなりません。しかし、ローンの支払いに困窮しているなどの理由で、どうしてもその時に売らなければならないという場合もあるでしょう。このような場合、「任意売却」という方法があります。任意売却とは、債務者と債権者の間に仲介者が入り、不動産を競売にかけずに3者が納得できる価格で、取引することです。住宅ローンの返済が滞ると、債権者は抵当権を執行し、競売を行います。万が一マンションが競売にかけられると、裁判所の執行官による自宅調査が入る、落札目当ての不動産会社がマンション内に出入りするなど、プライバシーが侵害されてしまいます。また、落札された後は、すみやかに立ち退きを求められます。もしも従わなければ、法的措置をとられてもやむを得ません。さらには市場価格や相場よりも安い価格で取引され、住んでいない家の住宅ローンを払い続けなければいけなくなるなど、デメリットを挙げるときりがありません。このようなデメリットの多い競売を避けるための手段が任意売却なのです。マンションの価格を無料査定してみる残債がある場合に注意したいこと【1、2、3の順に検討する】残債があるマンションの売却方法3つを紹介しましたが、もっとも良いのは1の方法です。しかし、1のケースに当てはまれば幸運で、多くの方は2か3を選択せざるを得ないでしょう。どうしてもその時に売らなければならない理由があれば仕方ありませんが、急がないならいったん売却をやめ、タイミングを見計らうのも一案です。また、一時的に賃貸に出し、家賃収入をローンの返済に充てることも検討してみてください。【買い替えローンの注意点】買い替えローンを利用する際は、ローン返済計画をしっかり立てるよう注意してください。買い替えローンでは、売却物件の残債が上乗せされますから、当然ながら新たに購入する住宅の価値よりも多くのお金を借り入れることになります。そのため、無理な資金計画では審査が通らなかったり、あるいは通ったとしても将来返済に困窮したりといったリスクがあります。【任意売却の注意点】任意売却にもデメリットがあることを知っておかなければなりません。任意売却する時、ローンの返済が一定期間滞ると、信用情報機関へ登録されるため、その後の数年間はローンが組めないといったリスクがあります。まとめ残債があっても、ローンを完済し抵当権を抹消できれば、マンションを売却することはできます。しかし、方法は慎重に選ばなければなりません。特に買い替えローンや任意売却にはリスクもあることを認識した上で検討しましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月15日マンションを売却する際、必ず聞かれることがあります。それは、「マンションを売却する理由は何ですか?」ということです。中古住宅を見学する方の大半は、「なぜ?」の部分が気になり、質問してきます。自分がマンションを売却するとき、売却理由を聞かれたらどのように答えますか?答え方次第では、ポジティブにもネガティブにも捉えられてしまう部分です。ここでは、売却理由を説明する際にプラスに捉えてもらえるよう、伝え方のポイントについてご紹介したいと思います。ポジティブな売却理由は積極的に伝えようマンションの売却理由にもさまざまな事情があると思います。ポジティブな理由であれば、購入しようかと検討している人にも良い印象を与えることができますよね。ポジティブな売却理由の主なものをピックアップしてみました。・相続両親が居住していたマンションを相続したにもかかわらず、不要になって売却するケースがあります。・一戸建てもしくは別のマンション購入目的の住み替えマンションから一戸建て、または新しいマンションへの住み替えも挙げられることの多い売却理由です。・手狭になり、広い家に引っ越す必要がある「子どもが生まれた」「子どもが大きくなり部屋を増やす必要が出てきた」という理由がある場合、広い家への住み替え目的で売却するご家庭もあります。・転勤仕事の都合で転勤しなければならない場合、やむを得ずマンションを売却するケースもあるでしょう。・親もしくは子どもと同居するため親の介護目的や、自分が親世代の場合は子世代との同居を理由に、それまで住んできたマンションを手放す人もいるでしょう。・結婚のため独身の方でワンルームマンションを買って居住していたものの、結婚の機に引っ越すことになり、売却するというケースなどです。上記で紹介したような理由であれば、中古物件を見学に来たような人にも「ああ、そういう事情があったのだな」と思ってもらえるケースが多いでしょう。ポジティブな理由であれば、売却する側も気兼ねなく話すことができますよね。マンションの価格を無料査定してみるネガティブな売却理由は悪印象を与えることもマンションを売却する理由は、ポジティブなものだけではありません。中には、ネガティブな理由で売却しなくてはならない人もいるでしょう。その際、理由によっては購入者の購買意欲を失わせてしまうこともあるかもしれません。ここでは、ネガティブな売却理由の主なものを紹介します。・離婚結婚してマンションを購入したものの、離婚してしまった場合は、マンションを売却して手放すケースも多いです。特に気にされない方もいますが、結婚まもないご夫婦やこれから結婚を控えているカップルにとって「離婚して売却されている」マンションは避けられる可能性が高いです。・借金返済カードローンやキャッシングなどの借金が返せなくなり、マンションを売却しなければならないケースです。事業を始めようと考えている方などには、「縁起が悪い」と思われてしまう可能性があります。・ローンが支払えなくなったマンションを購入したものの、リストラや降格による収入減少、子どもの学費などによる支出増加で家計が回らなくなり、ローン返済ができなくなってしまったケースです。・隣人トラブル両隣、もしくは上下階など、近所の人とトラブルになり出ていかなくてはならなくなったケースです。・マンション内での事件・事故マンション内で事件もしくは事故があり、住み続けるのが嫌になって手放す場合もありますが、告知義務がないかぎり積極的に話さないほうがいい理由です。・マンションに欠陥が見つかった欠陥の内容によっては住み続けることに問題はないケースでは、「それでも引っ越したい」と売却するケースもあります。・騒音・悪臭などの環境問題電車や自動車などの騒音、周囲から悪臭が耐えられず、売却を選択する人もいます。マンションの売却理由を伝えるときは慎重かつ丁寧に同じマンションの売却理由でも、ポジティブなものなら素直に伝えることができますが、ネガティブなものだとやはり躊躇してしまいますよね。ネガティブなものの中でも、離婚や借金返済のような理由であれば、あくまでも売却側の都合であり、部屋そのものに問題があるわけではないので、購入側も「そういった理由は気にならない」とするケースも多くあります。問題は、事件や事故、マンションに欠陥があるなどといった、マンションそのものに課題がある場合です。このような場合だと、購入する側も悩んでしまうことが多いようです。また、告知事項に該当する場合は、きちんと伝えないと後々トラブルの原因にもなりかねません。どんな理由であっても正直に伝えることは悪くありませんが、伝え方を考えないと買い手がつかない可能性も出てきます。伝え方次第で、購入者にマイナスな印象を与えずに済むこともあるでしょう。例えば「転勤」のようなやむを得ない理由であれば、「会社で異動の辞令が出てしまって、再来月までには引っ越す必要がある」のように具体的に伝えると、買い手も事情を飲み込みやすく、購入を検討してくれる可能性もあるでしょう。ネガティブな理由の場合は判断が難しくはありますが、「家の事情で急遽、引っ越さなければならなくて……」のように、無難な理由を述べるのもひとつの手です。ただし、先にも述べましたが、事件・事故など告知事項のある場合は必ず伝えなくてはなりません。自分だけの知識で自信がないようであれば、不動産の担当に相談してみるのもひとつの方法です。さまざまなケースに対応してきた不動産のプロであれば、上手く答える方法をアドバイスしてくれると思いますよ。まとめマンションの売却理由にはポジティブなものからネガティブなものまで、さまざまな事情があると分かりました。できるだけ購入者にマイナスな印象を与えずに購入してもらうためにも、伝え方を工夫することが大切です。売却理由を丁寧かつ明確に伝えて、マンションを賢く売りましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月14日「家族が増えたから広い家に住みたい」「急な異動命令で引っ越さなくてはならない」など、様々な理由で購入したマンションを手放し、住み替えを検討しなくてはならない人もいるでしょう。その際、残念なことにマンションを売却すると損失を生じるパターンが多いと言われています。できることなら、損失を抑えた上でマンションを売却したいですよね。今回は、マンションの売却損が出たら何をすると良いのか、方法をまとめてみました。マンションの売却損が出てしまう原因とは?マンションの売却損は、なぜ発生するのでしょうか。原因の1つとして「マンションを購入する際、物件価格の全額に諸経費を含んだ上で住宅ローンを組むことが可能になった点」が挙げられます。不動産会社は住宅ローンを組む際、先に述べた内容を踏まえた上で購入者の年収から借入限度額を計算し、その上限を購入可能価格として提案していると考えられています。しかし、現状は住宅ローンの残高が減る速さよりも、不動産価格が下落する速さの方が高くなる傾向があり、ローンの返済を始めたから5年を過ぎても、元金が減っていないという状況に陥りがちです。さらに、不動産は新築の状態で購入しても、同時に中古物件扱いになってしまいます。このような事実も、売却損発生の要因の1つと考えられています。仮に30,000,000円で購入したマンションが、購入直後に20,000,000万円台の中古物件となったにもかかわらず、住宅ローンの残高は30,000,000万円台のままだとしたら、なんとなく損をした気持ちになりますよね。さらに、初公開の価格は実際の仕入計算よりもやや高い金額で価格設定されていた場合、その物件が購入されたタイミングで中古価格に下がってしまうので、結果的に購入者が損をしてしまうことになります。住み替えを行った世帯のうち、8割が売却損を経験したという話も聞かれます。このように、マンションの売却損が発生する世帯は増えてきていると言われており、その理由に、バブル崩壊後、2014年に地価が上昇するまでの間、地価が下がり続けて来てしまったという事実が挙げられます。マンションの価格を無料査定してみる知っている?売却損で税額が控除できるケース先に述べたとおり、購入者がマンションを売却しても、その時点で購入時よりも値段が上がっていることは少なく、売却損が発生するケースが多いです。新築で購入した際は、さらにその傾向が高くなります。しかし、状況によっては、売却損を利用することで税金が控除されることがあるのです。ここでは、控除の条件や具体例についてご紹介します。原則、個人が建物や土地を譲渡して損失が発生しても、給与所得や事業所所得などから控除する、繰り越すなどの特例が認められることは、ほぼありません。ただし、「特定の居住用財産」を譲渡して損失が発生した時には認められるケースがあります。「特定の居住用財産」の控除が認められると、売却損は売却した年の翌年以後3年間(最長4年)、繰り越して控除が可能になります。売却損が出たら税金を払わなくて済むと考えて「確定申告はしない」という人もいるようですが、自営業であれば必ず確定申告が必要です。また、給与所得のある方も「特定の居住用財産」控除を利用するには確定申告が必要となります。では、「特定の居住用財産」の控除が認められるにはどのような条件を満たせば良いのでしょうか。「特定の居住用財産」の条件には、以下のような記載がなされています。1:平成29年12月31日までの売却であること。2:売却した年の1月1日に土地や建物を所有している期間がどちらも5年以上であること。2に関しては、さらに以下のいずれかに該当していることも含まれます。A:現に自分が居住している住宅B:Aで、その個人の居住に使われなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までの間に売却されるものC:AまたはBの家屋及びその家屋の敷地に含まれている土地D:売却する個人のAが災害により損失した場合、その個人が家屋を引き続き所有していたら、譲渡した年の1月1日に5年以上所有していることになる敷地内の土地など上記の条件にプラスして、売却損が出ていた場合、確定申告を行うと「特定の居住用財産」の控除が認められます。売却損、どうやって確定申告をする?「特定の居住用財産」の控除の条件を満たしていても、確定申告をしないと控除を受けることはできません。では、確定申告はどのように進めれば良いのでしょうか。まず、確定申告は売却年の翌年の2月16日〜3月15日の間に手続きを行います。さらに、特例を受けるには確定申告書に加えて、以下の必要書類を一緒に提出しなくてはなりません。・除票住民票:旧住所の市区町村役場にて入手可・譲渡資産の登記事項証明書:法務局にて入手可・買換え資産の登記事項証明書:同上・新住所の住民票:移転先の市区町村役場にて入手可・譲渡所得計算明細書:国税庁のHPにて入手可・住宅借入金残高証明書:借入先の銀行にて入手可書類の書き方など、不明点や疑問点があったら、役所の担当者に問い合わせるか、税理士に頼むのも良いでしょう。まとめせっかく購入したマンションを手放さなくてはならない時、売却損が出たらがっかりしてしまうのが正直な気持ちですよね。しかし、そこで諦めずに特例が認められる可能性があるのか調べてみると、控除の条件に当てはまって少し得をするかもしれません。自分の住む家が対象になるのかどうかしっかり調べておきましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月14日マンションの売却時には、考えるべきことが沢山あります。「エアコンを外すかどうか」もそのひとつですよね。他の荷物と違い、そう簡単には外せません。しかし、持って行けるなら持って行きたいと考える方も多いでしょう。今回は、マンション売却時におけるエアコンの取り扱いについて詳しく解説します。エアコンはどういう扱いか?そもそも引っ越しの際、エアコンを取り外すことができるのでしょうか。答えは「取り外せる」です。それでは、マンション内でエアコンはどういう扱いになっているのでしょうか。【エアコンは動産】土地や住宅などのことは不動産と言いますよね。不動産とは「動かせない資産」のことです。これに対しエアコンや照明器具などは「動産」となります。実際にこれらは、お店で買って取り付けてもらうものですよね。設置されているとはいえ自分で買った物ですから、持って行くかどうかは持ち主次第です。仮にエアコンが、購入時に最初から付いてきた物だとしましょう。モデルルームだった部屋を購入した際はそういうこともあります。この場合でも無償譲渡扱いになっているので、部屋を購入した時点でエアコンも自分の所有物となるのです。【他の動産とは少し異なる】家具や家電など、部屋の中にあるほとんどの物はエアコンと同じ動産です。しかし、エアコンは他の動産と扱いが少し異なります。エアコンは他と違い、マンションの「付帯設備」に含まれるのです。【付帯設備とは?】付帯設備とは、照明器具やシャワー、インターホンなどの設備のことです。これらは取り外そうと思えば取り外せますが、無いと不便なものと考えてください。このような付帯設備はマンション売買の際にトラブルの元でもあるので、引き渡しの際には「付帯設備表」という書面を取り交わして確認を行います。マンションの価格を無料査定してみるエアコンを取り外すかどうかの決め方それでは、エアコンを外すかどうかはどのように決めれば良いのかを解説しましょう。【引っ越し先で使うなら外して持って行く】エアコンを外すかどうかは基本的に持ち主の都合ですから、引っ越し先で使う予定なら遠慮せず取り外しましょう。不要な場合は処分するか残すかの選択になると思いますが、処分するにもお金がかかる場合もありますから、残しておいた方が無難です。【買主と相談すると良い】あなたが売ったマンションを買った方、つまり買主にも都合があります。例えば、買主は引っ越しを機に新しいエアコンを購入したいと考えているなら、取り外して欲しいはずです。もちろんエアコンがある方が嬉しいと考えている場合もあるでしょう。処分するかどうかは、買主と相談することで最善の方法が見つかると思います。エアコンを残す場合のポイント先ほど解説したように、エアコンはマンションの付帯設備として扱われます。また、トラブルの元となるケースも多いですから、エアコンを残す際にもポイントをしっかり確認しておきましょう。【不動産会社に連絡】エアコンを残す場合、必ず不動産会社にも一報を入れましょう。エアコンなどは「付帯設備一覧表」に残すか残さないかを記入する必要があります。付帯設備一覧表はそれぞれの設備について、残す場合は「有」、元々存在しないなら「無」、売主が取り外す場合は「撤去」というように、一つひとつの取り扱い方法が一目で分かる書類です。【設備は壊れる可能性がある】エアコンをはじめとした設備は、当然ですが壊れる可能性があります。そのため、「動作不良で使いづらい」「すぐに故障して使えなくなった」というようなトラブルになるケースも多いのです。撤去や交換に余計な費用がかかると、その費用を売主に払えと言われる可能性もあるでしょう。そうならないために、しっかりと先手を打っておく必要があります。【汚れやキズについても確認】機器の不調以外にも、目立つ汚れが付いていたり、大きなキズが付いていたりなど、トラブルになりそうな要素が残っていれば事前に確認しておきましょう。そして、それらは隠さずにちゃんと説明しておいてください。【契約書へ引き渡しに関する条文を記載】マンション売買の際のトラブルで、売主が責任を負うことを「瑕疵(かし)担保責任」と言います。契約の際、特に取り決めがされていない場合は、基本的にこの瑕疵担保責任を負わなければなりません。それでは、どうすれば責任を負わずに済むのでしょうか。その方法とは、売買契約書の中にこの瑕疵担保責任は負わないことを明文化しておけばいいだけです。どのような分をどこに記載するかなど、詳しくは不動産会社に相談しましょう。まとめエアコンに限らず、マンション売買の際は設備の一つひとつをどうするかをしっかり決めましょう。また不要なトラブルを招かないために、注意すべき点も押さえておく必要もあります。何か困ったことなどがあれば、早めに不動産会社へ相談してください。きちんと状況を整理すれば、お互いに気持ち良く売買契約が行えるでしょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月14日「急に転勤が決まった」「新しいマンションに住みたい」などの理由で、住居であるマンションの売却を考える方もいらっしゃると思います。そのマンションを売却する方法として、「売却」と「買取」の2種類が存在するということはご存じでしょうか。マンションは大きな資産ですから、手放す時も慎重に考えたいところですね。今回は、このマンションの「売却」と「買取」について解説します。マンションの「売却」と「買取」の違い所有するマンションを処分し、お金へ替える一般的な方法としては「売却」と「買取」の2種類が存在します。そもそもこの2つの違いなどをよく分かっていないという方のために、マンション売却の基本から解説しましょう。【マンションの売却(仲介)】まずはマンションの売却についてご説明しましょう。売却は単純に売ることを意味しますが、この売却する相手は「一般人」となります。ただ、マンションを売りに出すのは個人ではなかなか難しいので、プロである不動産業者に仲介してもらうことになるでしょう。そのため売却は、「仲介」と呼ばれることもあります。【マンションの買取】それでは次に、マンションの買取について説明しましょう。一見、売却と同じ意味のようにも思えますが、実は大きく違う部分があります。買取は「不動産業者に買い取ってもらうこと」です。一般の個人が相手の売却と比較すると、「売る相手」が異なるということが分かります。マンションの価格を無料査定してみるマンション買取のメリット売却と買取の違いが分かったところで、次は具体的にそれぞれのメリットとデメリットを見ていきながら比較してみましょう。まずは買取のメリットについて解説します。【売れるまでが早い】売却では売りに出してから購入希望者が現れるまでに時差があります。売り手としてはできるだけ高く売りたいので、まずは高めに設定して様子を見るものですよね。気軽に買える値段でもありませんし、仮に安くても立地など他の条件が整っていないとそう簡単には売れないでしょう。また購入希望者は、購入を決める前にまずは部屋を見に行きますよね。内覧は時間の相談も必要ですし、いろいろと時間がかかるもの。それに比べて買取なら、売り手がすでに決まっていますから、手続きさえ済ませれば現金化が可能です。「とにかく早く売りたい」という方は、買取を考えてみてはいかがでしょうか。【基本的に瑕疵(かし)担保責任が無い】「瑕疵担保責任」とは、売却物に隠れた欠陥があった場合に売主が責任を負うことです。マンションでは例えば、「配管が壊れていた」などが隠れた欠陥に当たります。この場合、売り手が責任をとって修繕費用を払うことになるでしょう。売却では個人対個人の取引ですから、このような瑕疵担保責任は免れません。しかし買取では業者が相手ですから、瑕疵担保責任を負わなくて済む場合が多いのです。どちらにせよ、瑕疵担保責任の項目はしっかりと確認しておいた方が良いでしょう。【内覧が一度で済む】購入希望者が現れるまでそのマンションで生活するケースも珍しくありません。この場合、内覧の受け入れが少々面倒です。内覧時には在宅していなければいけませんからスケジュールの調整が必要ですし、赤の他人に生活空間を隅々まで見られるのはストレスになるという方も多いでしょう。場合によっては何組もの内覧を受け入れることになります。一方買取では、業者に一度見てもらえば良いだけです。いろいろと面倒な内覧を受け入れなくて済むのは楽ですよね。【スケジュールや資金計画が立てやすい】売れるか売れないのかはっきりしないまま、何度も内覧を受け入れることになると、スケジュールが立てづらいですよね。また、いつ売れるのか、いくらで売れるのかなどが分からない間は、お金の都合もつきません。その点買取であればこの辺りははっきりしていますから、スケジュールや資金計画など、先の予定が立てやすくなります。マンション買取のデメリットこのようにマンションの買取は、売却に比べて沢山のメリットがあるということが分かります。こうして見ると「買取の方がお得では?」と感じるでしょう。しかしそうとは言い切れません。買取には、大きなデメリットとして挙げられることも存在するのです。【マンション買取のデメリットは「価格」】買取のデメリット、それは「売却価格が比較的安価になってしまう」ということです。どれくらいの価格になるのかというと、一般的には売却価格の6割前後だと言われています。およそ4割も価格が下がってしまうわけですね。20,000,000円のマンションなら12,000,000円になってしまいます。ある程度お金に余裕がないと、買取は選択しない方が無難でしょう。まとめマンションの売却(仲介)と買取の違いや、それぞれのメリットとデメリットについて把握できましたでしょうか。買取は早くて確実ですが、価格が安くなるので売却より良いとは言い切れません。結局のところ、どちらが良いかは人それぞれということですね。経済状況や予算の都合など、じっくり考えながら慎重に選んでください。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月14日マイホーム(居住用財産)を買い替えたときに、税金に関して適用される特例があることをご存じですか。ここでいう「マイホーム」とは「持ち家」のことで、マンションも含まれます。そして「特例」とは「税金が控除される制度」を指しています。覚えておくとお得なこの制度、注意点も含めてご紹介します。マンション買い替えの際に税金の特例を受けられるのは、どんなケース?【買い替えで受けられる特例の内容とは?】ここでいう買い替えとは「今住んでいる家を売却し、その売上金を利用して新しい家を購入する」という一連の流れを指します。家やマンションを売却することを「譲渡」をいい、売却で出た利益を「譲渡所得」といいます。所得が多いほど、納める税金の金額も高くなりますね。マンションなどは売上が高額になりますから、税金もかなりの額になるでしょう。「マンションを買い替えたら税金が払えない!」という事態もあり得るわけです。それを避けられるのが”特例”です。正式には「特定の居住用財産の買換えの特例」と呼ばれます。新住居購入に利用した場合に限って、譲渡所得はなかったことにできるのです。つまりその分の税金は払わなくていいことになります。この特例においては、同じ買い替えでも2つのパターンが考えられます。自宅の売却額より新居購入費が上回るケースと、下回るケースです。それによって特例の内容も変わります。具体例を挙げてみましょう。【売却額より新居購入額が上回る】Aさんは自宅を30,000,000円で売却した後、50,000,000円で新しい家を買いました。売却で得た30,000,000円はすべて新居購入費に使用され、手元には残りません。このとき買換えの特例を適用させると、「自宅の譲渡による30,000,000円の所得」はなかったものとして扱われます。【売却額より新居購入額が下回る】Bさんは自宅を50,000,000円で売却した後、30,000,000円の家を購入。20,000,000円のみ手元に残りました。このとき買換えの特例を適用させると、残った「20,000,000円の所得」にだけ課税されます。全額控除にはならないものの、税金額を抑えることは可能なわけです。このような特例を受けるためには、以下に示す一定の条件をクリアしなければいけません。マンションの価格を無料査定してみるどんなケースなら控除されるのか?国税庁が提示する「買換え特例を受けるための適用要件」を、ポイントを押さえて書き出します。この内容をクリアしていればマンションでも特例を受けることができるのでチェックしてください。・自分が住んでいる家や敷地を売ること。以前住んでいた家だった場合は、そこに住まなくなった=家を出た日から3年目の年の12月31日までに売ること。・売った年の前年及び前々年に、他の特例の適用を受けていないこと。・売った自宅と買い替えた自宅は日本国内にあるもので、売った自宅について他の特例の適用を受けていないこと。・売却代金が1億円以下であること。・居住期間が10年以上で、家屋や土地の所有期間が10年を超えるものであること。・買い替える建物の床面積50㎡以上で、土地の面積が500㎡以下のものであること。マンションの場合には、敷地の持分面積となります。・自宅を売った年の前年から翌年までの3年間に、自宅を買い替えること。また、新しい自宅には、購入してから一定の期限までに住むこと。・買い替える自宅が、耐火建築物の中古住宅である場合には、購入の日に築年数が25年以上にならないものであること。・自宅を売った相手が、親子や夫婦など「特別の関係」がある人ではないこと。「特別の関係」には同居する親族・内縁関係にある人・自身が経営する会社なども含まれます。特例を受ける際に注意したいこと忘れていけないのは、条件を満たしていても、確定申告をしなければ特例は受けられないということです。確定申告については後述しますので、ここでは買換え特例を受ける際に必ず注意しておくべき点をお伝えします。【買換え特例は課税の繰り延べ!税金は完全にはなくならない】特例によって払わずに済んだ税金は、完全に消滅するわけではなく、未来へ繰り延べされます。買い替えた自宅を再び売却したしたときは、原則として繰り延べていた分も合わせて課税されてしまうのです。【他の特例とは同時に使えない】買換え特例のほかにも、マイホームを売却した際に適用される控除や特例があります。「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除」「居住用財産の軽減税率」「マイホームの譲渡損失についての特例」です。適用要件にもあるように、これらは買換え特例と同時期に使うことはできません。この中の「3,000万円控除」は、自宅売却の利益が30,000,000円までであれば、税金がかからないという制度です。「買換え特例」と比べて、どちらにすべきか迷う人も多いでしょう。判断の目安となるのは、譲渡利益が30,000,000円を超えているかどうかです。30,000,000円以上であれば「買換えの特例」を利用することをおすすめします。それぞれの状況に合わせて選択しましょう。マンションを買い替えた後は、確定申告を忘れず!特例は、自ら確定申告をしなければ適用されません。これは給与所得のある会社員・主婦・年金受給者など、誰であっても同じです。また、提出期限と必要な書類がありますので、こちらも忘れずに準備してください。【確定申告をする時期】自宅を売却した翌年、2月16日~3月15日の間に確定申告を行います。2017年1月1日~12月31日の間に売却した場合は、翌2018年2月16日~3月15日の1か月間に確定申告することになります。【確定申告に必要な書類】何より確定申告書がなければ申告できません。税務署などで手に入りますし、国税庁のホームページで記入・プリントアウトもできます。ただし申告書だけでは不十分です。下記の書類を用意してください。・譲渡所得の内訳書(計算明細書)・売った資産の「登記事項証明書」(所有していた期間が10年以上であることを証明するもの)・買い替えた資産の「登記事項証明書」や「売買契約書の写し」(売却代金が1億円以下であること、資産の面積などを証明するもの)・買い替えた資産が耐火建築物の中古住宅であった場合には、25年以内に建築したものであることを証明する書類、または耐震基準適合証明書などまとめ「買換え特例」は、マンションの買い替えを検討されている人は知っておいたほうがいい制度です。ただし、あくまでも「課税の繰り延べ」であること、「確定申告をしなければ適用されない」ということは忘れていけません。ただの引っ越しでは終わらないマンションの買い替え。できるだけ負担を減らすために、内容をよく理解した上で特例を活かしましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月14日「マンションを買い替えよう」と検討している方が最も気になるのが、費用総額です。買い替えにかかる費用は現在住んでいるマンションの売却にかかる費用、新しいマンションの購入にかかる費用、そしてその他の諸費用の3種に大きく分類されます。それぞれの費用がどのような内訳になるのかを簡単に知っておいて、買い替え計画の検討に役立てましょう。元のマンション売却時にかかる費用【仲介手数料】マンションの売買が成立した時点で仲介業者に支払う手数料です。業者によって金額はまちまちですが、不動産の場合は「売買価格×3%+60,000円+消費税」が上限とされています。例えば30,000,000円の物件なら、仲介手数料の最高額は1,036,800円という計算です。売却、購入時ともに仲介手数料は諸費用の中で最も高額になる場合がほとんどです。マンションの売買価格が高くなればなるほど仲介手数料も高くなっていくため、仲介業者となる不動産屋選びは慎重に行うようにしましょう。【登記費用】不動産を売買する際には、以下のような手続きが必要になります。・所有権移転登記・抵当権抹消登記・住所変更登記抵当権抹消登記と住所変更登記については、司法書士に代行してもらうのが一般的です。登記にかかる必要経費にプラスして、司法書士への報酬が発生します。【印紙税】不動産売買にかかる税金分の費用です。【一括繰上返済手数料】住宅ローンが残っている場合は、基本的にマンションを売却した時点でローンの残債を一括で返済する必要があります。その際、金融機関の手続き内容によって手数料が発生する可能性があります。ローンを一括返済できない場合は、現在のローンとマンションの購入金額を合算して新しくローンを組み直す「買い替え住宅ローン」を利用することも可能です。その場合、一括繰上返済手数料は必要ありません。【譲渡所得税】マンションを売却して利益が出た場合に発生する税金です。住居として利用していた不動産であれば30,000,000円までの特別控除を受けることができます。ただし、2年以内に同じ控除を受けている場合は受けることができないので注意しましょう。【リフォーム・クリーニング費用】売りに出すマンションは、傷や汚れがない方が買い手には喜ばれます。よほどの大規模リフォームなどを行わない限り、早く買い手がついたり高値で売れたりするなどの効果が目に見えてでるものではありませんが、費用に余裕がある場合は手をかけた方が好印象になるでしょう。【広告費】売りに出したマンションになかなか買い手がつかない場合、さらに広告を出すなどの対応が想定されます。その際、業者からの追加広告の提案を売り主が承諾すれば、広告費を売り主が支払うことがあります。マンションの価格を無料査定してみる買い替える物件の購入時にかかる費用マンション購入時も、基本的に仲介手数料、登記費用、印紙税は売却時と同様にかかることになります。その他にかかる費用は以下のような内容です。【住宅ローンの保証料】購入物件で新たに住宅ローンを組む場合は保証金の支払いもセットになります。万が一ローンを返済できなくなった際は、保証会社がローンを代わりに支払ってくれます(代位弁済)。ただし、その後保証会社に返済していかなければならなくなるため、ローンを組んだものが0円になるわけではないため注意をしておきましょう。【事務手数料】ローンを組んだ際に金融機関に支払う手数料です。【火災保険料・地震保険料】マンション購入時に加入義務が発生します。【固定資産税および都市計画税】固定資産税とは、土地やマンションなどの不動産にかかる税金で、固定資産評価額をもとに算出されます。計算方法は「税額課税標準(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)」です。事都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用として課される市町村税です。計算方法は「課税標準(固定資産税評価額)×0.3%(制限税率)」です。いずれの税金も税率は自治体によって異なる場合があるので、都度確認が必要です。【不動産取得税】新たに不動産を取得するとかかる税金です。「固定資産税評価額×4%」が計算方法です。条件次第で減額される場合もありますが、その際は確定申告が必要になります。その他にも状況に応じたさまざまな諸費用が必要マンションの買い替えには先にマンションを売却する売り先行と、先に新しいマンションを購入する買い先行の2つの方法がありますが、売り先行の場合、新しいマンション購入までの間は仮住まいが必要になります。・家賃・敷金礼金・仲介手数料・引っ越し費用(2回分)なるべく家賃の安いマンションを仮住まいとするなら、荷物を一時的にトランクルームへと預けるなどの節約方法も考えられます。ただし、いずれの場合でも仮住まいの期間によっては数百万円かかる計算になるため、早急に買い替えるマンションを決定しなければなりません。また、買い先行の場合も売却に手間取れば管理費や税金もそれだけ二重にかかることになってしまうため、やはりすみやかに売却するための工夫が必要です。まとめマンションの売買にはマンション自体の購入価格以外にも+αの諸費用がかかり、その割合の多くを仲介手数料や税金などが占めます。どのような条件で売買をしたとしても数百万単位の出費になるため、成立時になって「こんなに費用がかかるの!?」と驚いてしまうこともあるかもしれません。そうならないためにも、事前に極力出費を抑える方法を模索しながら、しっかりと予算を組んでおくことが大切です。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日マンション購入にローン返済はつきものです。しかし、突然の転勤や家族が増えて手狭になってしまったなどの事情で、ローンを残した状態でマンションの買い替えが必要になる人は多いのではないでしょうか。そんなときに気になる、「ローンを返済してなくてもマンションの買い替えはできるの?」という疑問に、注意点とともにお答えします。マンションはローンを完済してからの買い替えが基本マンションの買い替えは現在のローンを完済してから行い、その上で新たに購入した物件のローンを組むのが通常です。ローンの完済が間に合わない場合は、マンションの売却で得たお金を返済に充てることになります。例えば20,000,000円のローンが残っていて、マンションが25,000,000円で売れた場合は、ローンを完済した上で、差し引いた5,000,000円を新規住宅の購入費用に充てることができます。ほとんどの人は、このような形で買い替えできるのが理想と考えるでしょう。しかし、20,000,000円のローンが残っていた場合に売却で15,000,000円しか得られなかった場合は、逆に5,000,000円のローンが残ってしまいます。さらに貯蓄などの自己資金をプラスしてもローンを完済できないと、抵当権を外すことができなくなります。抵当権とは、住宅ローンなどを組む際に金融機関が確保しておく担保のことです。「抵当権がついている=ローンを完済していない」と判断されてしまい、新たなローンを組むことができません。買い替え自体ができなくなってしまうことになるのです。また、仮にローンを完済できたとしても、子どもの学費や万が一のための貯金など、手元に残しておきたい資金まで支払いに使ってしまっては意味がありません。そんな時のために、実はローンが残っている状態でも新たにローンを組む方法が用意されています。ローンが残ったままでも買い替えをする方法とは?ローンが完済できない場合に利用できるのが、「買い替え(住み替え)住宅ローン」です。新しく購入する=買い替えるマンションの金額と現在残っているローンを合算して組むことができるローンのことで、居住中のマンションの住宅ローンを完済していなくても利用できます。先程の例でいけば、20,000,000円のローンが残っていた場合に、売却で15,000,000円しか得られず5,000,000円のローンが残った場合も、その5,000,000円を含めてローンを組むことができることになります。新しく購入したマンションが30,000,000円であれば、合計35,000,000円の借り入れです。買い替え住宅ローンは、担保割れした費用だけでなく引っ越しにかかる諸費用に対しても有効なため、実質的には購入マンションの価格の1.5~2倍の融資が可能になります。ここで覚えておかなければいけないのは、決してローン負担が軽くなったり、優遇措置があったりするものではないということです。利用する際にはいくつか注意が必要です。マンションの価格を無料査定してみる買い替え住宅ローンの利用には十分な資金計画を!【注意点1】審査が厳しい通常の住宅ローンよりも借入総額が高くなるため、金融機関の審査は当然厳しくなります。年収はもちろん、勤務先の規模、勤続年数、健康状態、団体信用生命保険への加入など、あらゆる要素が審査基準になることを覚えておきましょう。【注意点2】返済期間を延ばすと危険住み替えを検討するのは、マンションを購入してから少なくとも10~20年以上経過してからという人が大半でしょう。30代前半でマンションを購入したとしたら、住み替え時には40代以上ということになります。初めて購入した時の感覚でローンの返済期間を30年や35年に設定してしまうと、返済完了時には70代を迎えることになってしまいます。定年退職後もローンが続くと経済的負担はかなり大きくなるので、安易に返済期間を延ばすのは危険が伴います。【注意点3】毎月の返済額が高くなるかといって、返済期間を短くすれば毎月の返済額は割高になります。逆に言えば、ローンの返済額が高くなることによって支払いに支障をきたすようであれば、購入するマンションを見直すか、なんとか現在のローンを完済するなどの対応が必要ということです。例えばマンション購入時よりも世帯年収が増えているなど、経済的な余裕がある場合は返済額が増えても支払い自体には問題ないでしょう。ただし、支出が増えることは間違いないので、せっかくより良いマンションに住み替えたのに生活が苦しくなってしまった……という事態になっては本末転倒です。「買い替えローンがあるから大丈夫」と安易に買い替えを決めるのではなく、現在の家庭の経済状況を鑑みた慎重な資金計画を立てるようにしましょう。まとめ住み替えの際に、ローンを一括で完済できることに越したことはありませんが、必ずしも住宅の売却だけで賄えるとは限りません。住み替え住宅ローンは、そうした一人ひとりの状況に合わせて選べる選択肢のひとつ。住み替えで担保割れしてしまう場合は、一度検討してみると良いでしょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日数多くの物件を見て回り、予算と相談しながら悩みに悩んで購入したマンションも、生活の変化によって買い替えが必要になるケースが多くあります。マンション購入は人生の中でも最も大きな買い物のひとつ。後悔のない買い替えをするためのタイミングと、どんな点に注意したら良いのかについて考えてみましょう。ライフイベントは買い替えが必要になるタイミング買い替えの大きなきっかけになるのが、結婚や出産、進学、定年など多くの方に訪れるライフイベントです。同じマンションに永住することができればそれに越したことはありませんが、生活の変化に合わせてより良い住環境が必要になる場合は、買い替えを検討することになります。では、それぞれのタイミングで買い替えるメリットや留意すべき点を見てみましょう。【結婚後~出産前】家族が増え、最も生活が変わるのが結婚・出産と言えるでしょう。家族全員にとって使い心地が良い空間と、通勤や通学に便利な立地であることが重要になってきます。時間的にも経済的にも余裕がある時期なので、出産前になるべく資産価値の高い物件に買い替えておけば、家族構成が確定してから最適なサイズの家に住み替えるなどもしやすくなります。資金繰りのプランが立てやすいのがこの時期と言えるでしょう。【出産後~進学前】子どもがある程度成長してくると、収納の少なさや子ども専用のスペースの有無など、住まいに不足している部分が浮き彫りになってきます。また、子どもをさらに増やしたいのか、どんな風に育てたいのか、育児プランも具体的に定まってくるので、そのための適切な環境を想定しやすくなるでしょう。子どもの転校やママ友づくりなどの負担を考えると、小学校入学前に買い替えると家族への負担が少なく済みます。【老後】・子どもの独立家族構成が変化するタイミングが子どもの独立です。出産時はより広いスペースを求めることになりますが、夫婦2人の生活になる場合などは、よりコンパクトで手入れがしやすい場所の方が快適という方も多いのではないでしょうか。・定年退職毎日の通勤がなくなり、家で過ごす時間が圧倒的に多くなります。いずれは免許を返納し車生活から歩く生活に変わる可能性も考えると、行動範囲が変わることも想定されるので、住まい自体の居心地と周辺施設の状況などを見直すことになるでしょう。いずれの場合も70代、80代の高齢になった時のことも想定した住み替えになるため、まだフットワークが軽く元気なうちに検討することがポイントになります。マンションの築年数も大きな判断材料買い替えする場合、当然ながら今住んでいる部屋の状況も重要です。買い手がつきやすく、マンションの新規購入費用が過不足なく賄えるだけの売却価格がつく状況であれば、買い替え時と言えるでしょう。その重要な判断基準のひとつが、築年数です。マンションの売り時に最適な築年数は、築6~15年程度。その大きな理由は以下のようなものです。【7~8割程度の価格で売れる】マンションは築年数を経るごとに価格が下落していきます。築1~5年であれば新築価格の約9割での売却が可能で、築6~15年の場合は7〜8割程度。築16年以降になるとガクッと下がり、約半額以下の価格となります。なるべく築浅で価格をできる限り抑えようと思った場合、築6~10年の物件を選ぶ人が多い傾向にあります。【リフォーム費用がかかる場合がある】築15~30年の物件は大規模修繕やリフォームが必要になる場合があり、築浅の方がかえって安くつくことがあります。リフォームは売却後に購入者が行うケースもありますが、売却前に行う場合リフォーム費用が大きくかかる可能性があるため注意が必要です。【購入側が住宅ローン控除を受けやすい】マンション購入時には、住宅ローン控除を受けられることがあります。様々な適用条件をクリアする必要はありますが、毎年ローン残高の1%が所得税から控除されるなど節税ができるため、なるべく利用したい制度です。中古マンションの場合、築年数が25年以内であることがローン控除を受ける主な条件のひとつになっています。控除は10年に亘って受けられるため、築24年の物件を購入して控除を受けてもあまり意味がありません。控除をフルに受けられるのは築15年以前のものという計算になるのです。マンションの価格を無料査定してみる買い替えのタイミングで注意したいこといよいよ買い替えを決定しても、すぐに実行できるわけではありません。いつマンション売って、いつ購入するのか、まずはその順序とタイミングを決める必要があります。やり方は大きく2通り。いずれかを選んで売買することになりますが、どちらにもメリット・デメリットがあるため、注意が必要です。【買い先行】まず新しいマンションを購入し、引っ越しを終えてから元のマンションを売りに出す方法です。引っ越し後の部屋を内覧してもらえるなどのメリットはありますが、住宅ローンが二重になってしまうと借り入れができない場合もあるので、注意が必要です。【売り先行】現在住んでいるマンションを先に売却し、それから新たにマンションを購入します。築年数を経るごとに価格は下がるので、早く売却すればそれだけ高値で売ることができることと、新マンションで住宅ローンを組みやすくなることがメリットです。資金計画も立てやすくなるでしょう。一方、住んでいる間に内覧を行わなければならないことや、新居購入に手間取ると仮住まい準備の費用がかさむ可能性があります。まとめ必要に迫られて慌ててマンションを買い替えてしまった結果、納得のいく部屋に住み替えできなかったり、金銭面で大きな損失が出てしまったりしては本末転倒です。どんなタイミングで買い替えるのが家族にとってベストなのかを探りながら、余裕を持った買い替え計画を立てましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日マンションを買い替えたい場合、初めてだと何から手を付けていいか分からないものです。方法としては、居住マンションの売却を先に進めて新しいマンションを購入する場合と、先に新しいマンションの購入を進ながら売却を行う場合があります。ここでは、それぞれの手順と、買い替えを確実に進めるための買取サービスについてご紹介します。居住マンションの売却を先に進めて買い替えをする場合住宅ローンの返済が残っている場合などに一般的に採られることが多いのが、マンションの買い替えです。買い替えとは、居住しているマンションを売却して新しいマンションの資金にする方法です。新マンション取得の準備は、居住マンションの購入希望者が決まった頃から行うと良いでしょう。以下の各項目では、新マンション取得の大まかなタイミングを並べました。【1.居住マンションの査定と不動産業者との契約】まずは、査定を行って居住マンションの価格を調べましょう。住宅ローンを金融機関から借りている場合、居住マンションが抵当に入っているため、完済しなければ売却はできません。もし、居住マンションを売却した金額でローンの完済ができない場合は、債務超過分に預貯金を当てるか、住宅ローンの借り換えを行う必要があります。このため、査定価格は「不動産の査定サービス」などを利用して、複数の不動産業者に見積もりを依頼し、可能な限り高い金額になるようにしましょう。査定を依頼する業者が決まったら、訪問日程を決めて居住マンションの査定を行います。【2.居住マンション売却の仲介業者と契約】査定がでたら、今度は売却を仲介する不動産業者を選んで契約します。仲介の不動産業者を査定後に選ぶことで、より高い売却の可能性が高くなります。【3.居住マンションの販売価格決定後、仲介業者が売買活動開始】売却の仲介業者との話し合いでは、売値を高くできるように希望額をきちんと伝えることが大切です。販売価格が決まったら、仲介業者による売買活動が始まります。【4.購入希望者との交渉/新マンションの予算・物件条件を決め、不動産業者と契約】仲介業者が購入希望者との交渉を進めていきます。希望者の内覧の際には立ち会う必要があるため、日程調整は慎重に。新マンション購入の準備はこのあたりから始めましょう。【5.居住マンションの売買契約と居住マンションの抵当権の抹消手続き/新マンションの現地確認後、買い付け書類を提出】居住マンションの買い手が見つかったら、業者が用意する売買契約書の中身をよく確認したうえで、売買契約を結びます。契約後の内容変更はできないため、契約の際にはよく確認しましょう。契約は、通常金融機関で「売主、買主、不動産業者、金融機関の担当者、司法書士」がそろって行います。売買契約を結んだ後、司法書士が法務局で抵当権の抹消を行います。買い替えローンを使う時には、売却の決済と購入のための融資の手続きを同時に行う必要があるため、新マンションの購入準備は、査定が出た段階から始めましょう。【6.居住マンションの決済と引き渡し/新マンションの住宅ローンの審査】居住マンションを引き渡す際に、代金を受け取るのが一般的です。この時、家の鍵も渡します。【7.新マンションへの引っ越し/新マンションの決済】居住マンションを引き渡す段階で、新マンションに引っ越せるのが理想ですが、そうでない場合は仮住まいの時期が発生することになります。マンションの価格を無料査定してみる先に新しいマンションの購入から進める場合居住マンションの住宅ローンを完済している場合は、新しいマンションの購入から始める方法が選べます。資金準備の必要はありますが、新マンションをゆっくり探せて、仮住まいの心配もない点がメリットです。【1.新マンションの予算・物件条件を決め、不動産業者と契約】予算や物件条件は具体的に決めておきましょう。条件にかなう保有物件だけでなく、信頼性を見極めて不動産業者を決めて契約することが大切です。【2.新マンションの現地確認後、買付証明書を提出/居住マンションの査定】条件に合った新マンションが決まったら、現地確認を行いマンション購入の申込書となる「買付証明書」を売主に提出し、重要事項等の説明を受けて、決定の最終判断をします。【3.新マンションの売買契約/居住マンションの仲介業者と契約】契約の締結後は、一切の変更はできません。疑問や不明点が内容、契約書類は隅々までよく確認して契約を結びましょう。【4.新マンションの住宅ローンの審査/居住マンションの購入希望者と交渉】新マンション購入で住宅ローンを利用する人は、売買契約を結んでから金融機関で住宅ローンの審査を受けます。【5.新マンションの決済/居住マンションの売買契約】売主と買主、不動産業者、そして司法書士が同席して行います。購入代金を渡して鍵をもらい、司法書士にマンション登記の委託を行います。住宅ローンを組む場合は金融機関で行うのが一般的です。【6.新マンションへの引っ越し/居住マンションの決済と引き渡し】登記手続きが完了したら、マンションは正式に購入者の所有となります。入居日を決めて引っ越しましょう。確実に買い替えるには買取サービスを使うこともできるマンションの買い替えで、売却の他に不動産業者の買取サービスを利用する方法もあります。売却と買取は、どちらも不動産業者が関わるサービスですが、売却が仲介であるのに対し、買取では不動産業者や買い取り業者が直接買い取ってくれます。【買取サービスのメリット】・現金化の速さ最大のメリットは売却したいマンションの現金化が格段に速いことです。数日~数週間で現金化できるため、早急に行いたい場合に便利です。・内覧や物件の公開がない売却では、購入者が決まるまで希望者の内覧を受け入れる必要があります。また、広告・宣伝によって売却が周囲に知られてしまいます。買取では、業者の確認でだけ済むため、周知の心配がありません。・瑕疵(かし)担保責任の免除売却では、売主は、売却物件の不具合に一定期間責任を負う瑕疵担保責任がありますが、買取では免除です。この他、時間調整が可能なことや、住宅ローン残債のある金融機関との交渉代行、リフォーム費用が必要ないなどのメリットがあります。【買取サービスのデメリット】・一般の売却より価格が低い業者によって差はありますが、目安としては売却した場合の価格の70~80%ほどになります。マンションの買い替えでは、居住マンションをできるだけ高く売りたいものです。買取には多くのメリットがありますが、価格が割安になるため、買い手がつきやすいマンションであれば、売却の方が有利です。一方、築年数が長い場合は、売却にかかる時間や売却後のリスクを考えて、割安でも買取という選択肢もあるでしょう。スケジュールが決まっていて、確実に買い替えと転居を済ませたい場合には、早く売ることができる買取は有効です。まとめマンションの買い替えは、新しいマンション購入のためにどのくらい資金を用意できるかで、手順や方法が変わってきます。居住マンションの住宅ローンの残額がある場合や、住宅ローンの借り換えを行う場合など、状況によってとるべき手順が決まってきますから、確認しながら着実に進めていくことが大切です。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日築30年を超えるマンションは、全国で2,000,000戸以上あると言われています。「建物の資産価値はほとんどないようなマンションが果たして売れるのか?」という疑問や心配は多いですが、売却する方法はあります。ここでは築30年以上のマンション売却の問題点をふまえ、購入側のニーズやリフォームが必要かどうかについてご紹介します。築30年以上のマンションでも売却の可能性は十分ある中古マンションの構造で主流となっているのが鉄筋コンクリート(SRC)構造です。国が定める法定耐用年数を見ると、鉄筋コンクリートは47年となっています。この法定耐用年数は、購入側が物件を取得する際に銀行などからローンなどの貸付けを受ける際の判定基準として使われます。つまり、法定耐用年数を過ぎていなければ、金融機関からの融資も受けられるのです。特に都市部では古い住居を再利用する「リノベーション」の意識も高く、築年数が30年を超えていても売却できる可能性が大きくなってきています。ただ、地方ではニーズが低く、売却は都市部に比べれば難しいという現状はあります。【築30年以上のマンションを売却する際の問題点】まず、築30年以上のマンションには、売却に関してどのような問題点があるのか見ておきましょう。・耐震性が弱い:1981年6月に、新たな建物の耐震基準(新耐震基準)が定められました。そのため築30年以上のマンションは、それ以前の旧耐震基準に基づいているため、耐震性が弱いという問題があります。・建物自体の資産価値がない:築30年以上経っているマンションでは建物の資産価値はほぼ「ゼロ」です。このため、売却の際の価格設定は基本的に低くなります。・金融機関からの融資が受けにくい:法定耐用年数に近い物件では、融資が受けられたとしても返済期間が短くなるため、購入側にとっては不利な条件であると言えるでしょう。ただし、耐震補強など大規模な修繕を行っているマンションの場合は、築年数が30年以上でも耐震性や資産価値は上がります。また融資については、住宅金融支援機構による新たな融資サービスもあるため、問題の解決策を見いだすことができる可能性はあります。【築30年以上のマンション売却が有利になる条件】築30年以上でも、次のような条件があれば、売却が有利に運ぶ可能性があります。・立地が優れている:都心部では、築年数が古くても立地が優れていれば需要があります。・容積率の余裕がある:これはマンション全体を売却する際のポイントですが、空き地率が高く、容積率に余裕があれば、購入側が将来の建て替えを検討しやすいため、築年数が長くても需要が見込めます。・リフォームやリノベーションに向いている:近年では、古い建物の独自リフォームや、オフィスや商業施設などへのリノベーションへの関心も高まっています。レトロな建物の味わいに価値を見いだす若者たちのニーズも期待できます。リフォームやリノベーションに関しては、2017年4月に住宅金融支援機構が開始した【フラット35リノベ】は、リフォームに関する一定の要件を満たせば、新築と変わらない返済期間や融資の上限額を受けることができます。マンションの価格を無料査定してみる築30年以上のマンション売却では、購入側のニーズの多様化にも注目しよう都心部では需要を伸ばしている中古マンションですが、地方では需要の中心は築10年前後が中心で、築30年以上経過しているマンションの売却は容易ではありません。一方、不動産コンサルタントの中には、築30年以上存続しているマンションを管理体制や居住性の良さで評価する人もいます。管理状況が良好に維持された古いマンションは、居住民の意識が高く、住み心地がいいといった付加価値があることも考慮に入れてよいでしょう。また、築年数が古いマンションは立地や環境が良いものが多いため、新しくて高いマンションよりも、町全体の雰囲気も考慮に入れて、古くても住みたいマンションを選びたいというニーズもあります。築30年以上のマンションは、同一条件で比較すると新築の約半値で購入できるという点も、こうしたニーズを押し上げる大きな要因となっています。リフォームすると高く売れるというのは誤解!築30年以上のマンションは、リフォームしなければ売れないというのは誤解です。耐震補強などの修理は必要ですが、リフォームをした分の費用を売却の価格に上乗せすれば、購入側は同価格の少しでも築年数の新しいマンションの方に流れてしまう可能性もあります。【無理してリフォームする必要はない】築年数が30年を超える古い物件は、売却が不利な反面、近年のデザインとは違うレトロな味わいがあります。購入側にしてみれば、価格の安さは大きな魅力ですから、リフォームで販売価格を上げるよりも、リフォームを購入側に任せ、その分値引きをするという方法もあります。販売側がリフォームをしてしまうと、工事費がかさむだけでなく、購入側の世代や好みを限定してしまうことも考えられます。購入側の自由度の高さを残しておくことで、売却対象を幅広いターゲットに広げることができるでしょう。【業者選びのポイント】古いマンションの売却に当たっては、不動産業者への仲介を頼む場合がほとんどだと思います。個人が所有するマンションの売却を取り扱う不動産業者には、大手と地元の不動産仲介会社がありますが、両者を比較すると、大手は「情報力・告知力・税理士とのネットワーク」に優れています。一方、地元の強味は「緊密なコミュニケーション力・地域情報を熟知した購入側へのアピール力」です。マンションの中古物件を探している人は、立地や環境など、建物だけでなく地域の情報を重視するケースも多いです。そのため、特に築30年以上といった古いマンションの売却を依頼する場合は、現地の状況がよく分かって納得できるアピールポイントを購買者に伝えることができる仲介業者に依頼するのがおすすめです。この際に注意したいのは、リフォームを強く勧めてくる業者です。先に書いたように、リフォームをしても高く売れる保証はどこにもなく、お金をかけても買い手がつかない場合もあります。地域のニーズや状況を総合的に判断して販売努力をしてくれる業者を選びましょう。まとめ築30年以上のマンションには、建物自体の資産価値がほとんどありませんが、立地や環境の良さなどの魅力を備えたものもあります。売却の際には、購入側のニーズをよく考えて、手を出しやすい価格を提案することが、売却を成立させるための大きなポイントになります。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日マンションを売りたいけど、古くてあきらめているという方は多いと思います。確かに人気があるのは中古マンションでも築10年前後のものですが、古いマンションを安く買って自分でリフォームしたいというニーズも高まっています。中古マンションの売却に役立つ築年数と価格の傾向と、売却時に必要な内装の整備についてご紹介します。マンション売却価格に大きく影響するのは築年数と立地マンションの売却では、物件の査定が行われます。建物の築年数による資産価値も重要ですが、売却価格には立地や地域の特色も大きく関わっています。【マンションの資産価値は築年数でどのくらい下がる?】マンションの耐用年数は、約30年~50年と言われ、マンションの資産価値は、年数が経てば経つほど減少していきます。新築時から比べた分譲マンションの資産価値の減少率は、地域によっても違いますが5年で2割、10年で3割、15年で5割ほどというのが一般的です。【立地条件によってマンション売却価格は違う】通常、購入側が希望するマンションの築年数は5~10年と言われますが、都心部やその周辺などでは「公共交通の利便性や環境の良さ」といった立地条件は大きな付加価値となります。このため、年数が経ったマンションでもニーズは高く、資産価値も高くなります。一方、地方では一般的な資産価値の減少率に加えて、地域産業の不振や地域人口の減少などの影響によって資産価値の下落が加速する場合があります。また、車での移動が必要な地域では、駐車スペースの確保も資産価値のポイントになります。マンションの価格を無料査定してみる中古マンションの築年別取引価格はどの位?中古マンションの築年別相場は、都心部と地方では大きく違います。ここでは参考として、東京23区と周辺都市における2016年の築年別坪単価のベース価格について、1年の推移を見てみましょう(※)。【東京23区の築年別中古マンション価格の推移】・築10年以内:3,185,000~3,273,000円・築11~20年:2,559,000~2.636,000円・築20~30年:1,858,000~1,958,000円・築30年以上:1,879,000~1,934,000円事【横浜市の築年別中古マンション価格の推移】・築10年以内:1,914,000~2,059,000円・築11~20年:1,523,000~1,616,000円・築20~30年:1,121,000~1,200,000円・築30年以上:917,000~964,000円【さいたま市の築年別中古マンション価格の推移】・築10年以内:1,746,000~1,801,000円・築11~20年:1,266,000~1,430,000円・築21~30年:906,000~924,000円・築31年以上:665,000~679,000円東京周辺の3都市のデータを見ても、築年数に応じて中古マンションの価格相場は減少し、特に築20年を過ぎると中古マンションの価格が低くなっています。都市部では立地などでの需要があるとはいえ、新築マンションの建設も多く、購買側の心情も考えると中古マンションの売却は築10~20年の間に行うのが得策と言えるでしょう。※不動産マーケットバンク「東京カンティ」の2016年データ参照中古マンションでの売却ではリフォームの必要はない?築年数の古いマンションを売却する場合、「設備や内装を新しくすれば高く売れるのでは?」と考える人は多いと思います。しかし、中古マンションが欲しい購買者側には、リフォーム分が上乗せされた中古物件を購入するより、安く手に入れて自分でリフォームしたいと考える人も多いものです。無理してリフォームをしても、かけたお金が回収できる保証はないと考えた方がいいでしょう。【購買側はなぜ中古マンションを選ぶのか?】中古マンションを購入したいと考える目的は、大きく分けて2つの理由が考えられます。まず第一に予算が限られていることです。中古マンションの購買では、戸建てや新築マンションほどの資金がないため、中古マンションで良い物件を探したいという希望が中心になっています。子どもの進学や、仕事上の都合がきっかけであることも多く、通勤や通学に便利な立地が優先されるため、一般的な設備があれば内装への意識は高くありません。2つ目の理由は、中古マンションを安く手に入れて自分で好きなようにリフォームしたいということです。この場合は、マンションでどの程度のリフォームが可能なのかという点がポイントになりますから、売却の際にはリフォームが可能な範囲や手続きなどを事前にマンションの管理者に確認しておく必要があります。また、故障などで利用できない設備がある場合も、購買者がリフォームする場合もありますから、故障個所を確認したうえで、購買者と修理するかどうかを決めた方が得策です。【ハウスクリーニングで気持ちよく】中古マンションを売却する際には、無理なリフォームを行うよりも、ハウスクリーニングできれいにしましょう。住んでいた人には気がつかない生活臭や、部屋の生活感は、購買側にとって意外と気になるマイナスポイントです。スッキリと清潔感が出ることで部屋の印象が良くなります。ハウスクリーニングの目安は、ワンルームが20,000~38,000円程、家族向けの3LDKで53,000~85,000円程となっています。水回りやレンジフード、エアコンなどは別料金で、それぞれ10,000~18,000円程となっており、まとめて頼むとお得なプランなどもあるようです。まとめ築年数の古いマンションは売れないと言われていましたが、リノベーション志向の高まりを背景に、逆に古くて自由にリフォームできる物件の需要も伸びています。しかし、中古マンションはその資産価値自体が年々下がるため、売却を行うなら、販売側にとって売却額の期待が高く、購買者のニーズも高い築10~20年までに行うのが得策です。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日マンションを売却する際には、購入側/売却側それぞれの都合でキャンセルが起こることがあります。特に契約後にキャンセルする場合は、トラブルを招きやすいため、購入側/売却側どちらもキャンセルするタイミングによる条件の違いを把握しておくことが重要です。キャンセルで生じる不慮の損失を回避するための基礎知識と、円満なキャンセルを成立させるための注意点をまとめました。売却側が知っておくべき、購入側のキャンセル条件の基本マンションの売却では、購入側がキャンセルできる条件を知っておくことが大切です。購入側から発生するキャンセルの条件は、「契約前」と「契約後」で大きく違ってきます。【契約前なら無条件でキャンセル可能】購入側がマンションの売却側と契約書を交わしていなければ、無条件でキャンセルが可能です。一方、成立するまではお互いが自由な関係であるため、気に入った物件を申し込んでいても、検討が長引いて他の購入者が先に契約すれば、売却側から申し込みをキャンセルされる可能性もあります。【契約後のキャンセルで、最もリスクが少ないのが「手付解除」】マンションなど不動産の売却契約を成立させるためには、購入側から売却側に渡す「手付」が必要です。手付の額は、売却側が宅建業者の場合はマンション代金の20%までと規定されていますが、個人のマンション売却の場合は制限がなく、一般的には5~10%ほどとなっています。手付は通常は購入代金の前金ですが、キャンセルの場合には「解約手付」と見なされることが民法第557条第1項に示されています。これは契約後に購入側がキャンセルする場合に、手付を全額放棄することでキャンセル可能な期間が設けることで、購入側の解約権保護を目的としたものです。このように、手付放棄を条件に行うキャンセルを「手付解除」といいます。売却側が手付解除でキャンセルする場合は、手付の2倍額を支払わなくてはなりません。【「手付解除期限」はいつまで?】マンション売買での手付解除は、契約後のキャンセルで最もリスクが少なくて済む条件ですが、注意しなくてはならないのはこのキャンセル条件は「手付解除期限」の間のみ有効であることです。現行の民法では、「当事者の一方が履行に着手するまで」と定めていますが、「履行」とは具体的なマンション売買にかかわる行動というのみで判断基準があいまいであるため、手付解除に当たるかどうかでトラブルの要因にもなってきました。こうした手付解除期限の問題も含めた民法改正案が2017年5月26日に参院で可決・成立し、改正民法は2020年頃を目途に公布の予定です。改正民法では、「ただし、相手方が契約の履行に着手したあとは、この限りではない」と改正され、購入側/売却側の両方が履行に着手するまでは手付解除期間と判断されるようです。手付解除期限の判断は難しいため、契約時に双方の話し合いで「手付解除期限日」を設定し、契約に明記する場合もあります。通常は1~2週間ほどとなっており、手付解除期限日以降は手付解除ができなくなります。【手付解除期間を過ぎてからのキャンセルには違約金が必要】手付解除期間後にキャンセルしたい場合は、手付の放棄の他に「違約金」が条件に加わります。違約金は手付よりも高く設定される場合が多く、一般的には、手付が購入価格の5~10%であるのに対し、違約金は10~20%が相場です。契約時には、必ず売却側から違約金の説明がありますから、契約を結ぶ前にきちんと確認・理解をしておくことが大切です。一旦契約を結んだあとは、違約金が取り消されたり、減額されたりすることはほとんどの場合不可能です。違約金の損失額を理解した上で、後で確認できるように契約書の明記も確認するようにしてください。マンションの価格を無料査定してみるマンション売却側がキャンセルできる条件は購入側よりも厳しいマンションを売却する際に、売却側からキャンセルする場合は、契約前は平等ですが、契約後にはより厳しいものとなります。【売却側からの手付解除は、支払う金額が2倍】手付解除は、契約の一定期間の「解除権」を売却側/購入側の双方に認めた制度ですが、購入者保護の観点から、売却側がキャンセルを申し出た場合は、手付額の2倍を支払わなければなりません(民法第557条第1項)。これは、一般的には「手付倍返し」といわれています。手付解除期間以降のキャンセルでは、さらに契約書に従った違約金が必要です。お互いが納得する結果を得るための注意点とは?【契約時の手付額は話し合って慎重に】マンションの売却では、個人の場合、契約の際に授受する手付の額に規定がないため、売却側はできるだけ多くの手付を受領して購入側のキャンセルを防ぎたいと考えるものです。しかし、マンションが何らかの理由で販売できなくなった場合には、それだけ高いリスクを背負うことになります。手付額は双方のキャンセルを考えて取り決めておきましょう。【キャンセルについても契約時によく話し合っておく】マンション販売の契約では、販売主としては購入側にキャンセルしてほしくないという気持ちが強く働くものですが、万が一のキャンセルの場合に備えて、契約に際しては、売却側から購入者に有利な手付解除の仕組みや、手付解除期間について分かりやすくきちんとした説明を行うことが重要です。特に最もトラブルとなりやすいのが手付解除期間で、どちらがキャンセルの主体になるかによっても争点となりやすいものですから、手付解除日を設定し、契約書に明記しておくておく方法もあります。一般的には1~2週間ですが、予約設定日を過ぎると違約金がかかりますから、お互いの状況をよく話し合い、納得した上で決定することが大切です。まとめマンションの売却でのキャンセルは、売却側/購入側の両方にとって大きなダメージを与えます。リスクを抑えるためにまず必要なことは、民法が認めている「解除権」の規定を売却側が理解し、購入側にきちんと説明することです。また、契約書には後日確認ができるように、確認点を明文化することも重要になります。売却側/購入側の共通理解を基本に、明快で気持ちの良いマンションの売却を目指しましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日マンションを売却するためには、マンションの売却査定、業者との仲介契約、買い主への引き渡しなど、それぞれのポイントでさまざまな書類が必要になってきます。そして、一口に必要書類といっても、その種類や必要となるタイミングなどもさまざまです。そこで今回は、マンションを売却する際に必要となる書類の種類と、それぞれが必要となるタイミングなどについて整理していきます。マンションの売却を思い立ったら、すぐに書類の準備をはじめようマンションを売却するためには、たくさんの書類を準備する必要があります。一般に、マンションの売却の流れは、「査定→仲介の契約→販売→購入希望者との交渉→物件の引き渡し」と進んでいきます。この流れの中で、マンションの査定を依頼する業者、マンションの仲介契約を結ぶ業者、マンションの購入希望者、それぞれに、自分が売りに出したマンションの情報を提示する必要があります。業者や購入希望者から「〇〇について知りたいのですが……」といわれたときに、その内容を示す書類が手元になければ、話を進めることができません。書類を探すために時間を費やしてしまったために、購入希望者がほかの物件を買ってしまう可能性もあるのです。このような事態を防ぐためにも、マンションの売却を決めたらまずは、必要となる書類の準備を進めましょう。はじめに一通りそろえておけば、その後の流れがスムーズに進みます。また、書類によっては、価格など売却条件の交渉の際に有利になるものもあります。なるだけいい条件で売却できるように、マンションに関する書類はできるだけまとめて整理して、多くの情報を業者や購入希望者に提示できるよう準備しておきましょう。マンションの価格を無料査定してみるマンション売却時に必要な書類と準備するタイミングマンション売却時に用意すべき書類は、マンションの売却を進める流れの中でそれぞれ必要となるタイミングが異なります。その流れと、必要となる書類を以下にまとめます。【マンションの査定時】・マンション購入時の契約書・マンションの登記簿謄本・建物の図面(間取りがわかるもの)査定の段階では、マンションの価格を算出するために参考になる情報を提供する必要があります。上記のほか、マンションを購入したときのパンフレットや価格表、修繕積立金や管理費に関する情報、固定資産税の額などがわかる書類も準備しておくといいでしょう。【マンションの仲介契約時】<本人確認書類>・身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票<権利関係書類>・権利書<建物関係書類>・マンション購入時の契約書、重要事項説明書・維持管理費等の明細・マンションのパンフレット不動産会社との契約の段階では、本人確認と物件の内容確認が取れる書類が必要となります。また、マンションをリフォームしているときは、リフォームをしたときの図面なども必要になる場合があります。【マンションの売買契約時】<売り主関連書類>・身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票・固定資産税納付書、固定資産税評価証明書・ローン残高証明書(ローンが残っている場合)・預金通帳<権利関係書類>・権利書<建物関係書類>・付帯設備表(照明器具、エアコンなど)・管理規約書、管理組合総会議事録売買契約の段階では、契約に必要な本人確認、権利確認書類のほかに、マンションの現況を確認するための管理組合に関連した書類などが必要になります。また、書類のほかに、仲介手数料や印紙代などの諸経費も必要になります。このように、マンション売却を進めるためには、各フェーズでたくさんの書類が必要になります。早めにすべての書類をそろえて整理しておくことが、マンション売却をスムーズに進めるためのポイントです。マンション売却時に書類を準備する際の注意点これまで見てきたように、マンション売却にはたくさんの書類が必要ですが、加えて注意しなければならない点がいくつかあります。1つ目は、印鑑証明書や住民票などの有効期限です。これらの書類の有効期限は3ヶ月となっているため、あまりに早く準備してしまうと、契約時には期限を過ぎている場合もあります。これらは、必要になったときに準備するのがいいでしょう。2つ目は、きめ細かな情報を提供できるように配慮することです。マンションなどの不動産は、人生を左右することもある大きな買い物です。そのため、購入する方は、できるだけ詳しく物件の現状を知りたいと思っています。自分がマンションを購入したときのパンフレットや販売に関しての資料など、できる限りたくさんの情報を提供できるように準備しておきましょう。3つ目は、付帯設備の情報を明確にすることです。設備の不具合などがある場合はその旨を明記して、正確な情報を提供しましょう。また、エアコンや照明などは残したまま売却するのか取り外しておくのか、明記した書面を取り交わしておくと安心です。まとめここまで、マンションを売却する際に必要となる書類の種類とそれぞれが必要となるタイミングについて整理してきましたが、いかがでしたでしょうか。マンションの売却には思っていた以上にたくさんの書類が必要となります。また、売却を成功させるためには、できるだけきめ細やかな情報提供が必要なため、マンションに関連する書類はできるだけ多く準備しておくのが吉です。今回ご紹介した内容を参考に、マンション売却時には、しっかりとした事前準備を行っていきましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日マンションを売却するときには、できるだけ高い金額で売却したいものです。そのため、マンション売却前にリフォームをする方も多いようです。しかし、「どうせ売却するのだから、お金をかけてリフォームするのはもったいないのでは?」といった疑問や、反対に「生活の跡がにじみ出て、古ぼけた印象では査定額が低くなってしまうかも……」といった懸念も出てきます。そこで今回は、マンション売却前にリフォームするメリットやデメリットをまとめてみました。マンション売却前にリフォームするメリットはじめに、売却前にリフォームをする場合のメリットから見ていきます。中古マンションを購入しようと考えている方の多くは、できるだけ新しく、かつ安い物件を購入したいと考えています。もちろん、間取りや立地など購入する方のニーズに合っていることが基本ですが、同じような間取りと立地で同じような金額であれば、きれいな物件のほうが選ばれやすくなるでしょう。つまり、マンションを売却前にリフォームする一番のメリットは、購入を検討している方に選んでもらいやすい物件にできることです。マンションを売却したくても、売却相手が現れなければ売れないことを考えると、選んでもらいやすいことは重要なポイントの1つといえます。また、購入者にとっては、住宅ローンに上乗せしてリフォームの費用まで準備することは大きな負担となります。そのため、リフォーム費用が必要なくなることは、購入する方にとっても大きな利点となるのです。このように、マンションを売却する前にリフォームすることは、購入を検討している方に好印象を与え、成約率を高めることに役立ちます。マンションの価格を無料査定してみるマンション売却前にリフォームするデメリットそれでは、売却前にリフォームすることには、どのようなデメリットが挙げられるでしょうか。リフォームをするにはその範囲と内容にもよりますが、それなりの費用がかかります。マンションを売却しようとしている方にとって、そのリフォーム費用自体が大きな負担になることがあります。そのため、リフォーム後に売却する場合、リフォーム費用分を上乗せして売却できるかどうかが大きなポイントとなってくるのです。しかし、不動産業者の中には、あらかじめリフォーム料金を含んだかたちで中古マンション売り出している場合があり、このような中古マンションと競合してしまうと、売りたいマンションを思い通りの価格設定で売却できない可能性も出てきます。つまり、売却前にリフォームを行っても、リフォーム代金を回収できないリスクがともなうのです。また、中古マンションを購入しようとしている人の中には、自分の思い通りにリフォームしたいためにあえて、高価な新築ではなく安価な中古を選択する方もいます。そのほか、キッチンの設備や壁紙など、好みが大きく影響するリフォームの場合は、リフォームしたことでかえって、選ばれにくくなってしまう可能性もあります。このように、マンション売却前のリフォームには、コスト負担のリスクや購入者の趣向にともなうリスクがデメリットとして挙げられるのです。売却前にリフォームすべきケースやポイントは?では、マンション売却前のリフォームは、どのような場合に検討したほうがいいといえるのでしょうか?マンションを売却しようとする場合には、相場をよく調べたうえで売値を決めることが必須条件です。そのうえで、同じような金額の物件の中から、自分が売り出した物件を選んでもらわなければなりません。そのためには、買い手にいい印象を与えることが重要となります。水回りがサビやカビで汚れていたり、壁紙がシミや汚れで古ぼけていたりなど、購入希望者が内覧したときに悪い印象を持ってしまうような部分には、最低限手を加えておく必要があるといえるでしょう。キッチンや間取りにまで手を加えるリフォームをするのではなく、あくまでも、購入者に選んでもらえるよう、ほかの物件よりちょっとだけいい印象を与えられるリフォームをすることがポイントです。清潔感の感じられる住み心地がよさそうな印象を意識してポイントを絞り、コストを抑えたリフォームなら、売り手の負担も最小限に抑えられます。壁紙などを張り替える場合も、凝ったデザインのものは避け、できるだけ清潔感のあるシンプルなものにするのがおすすめです。また、それほど傷みや汚れがひどくない部分は、ハウスクリーニングでも十分きれいにできます。手を加える場所を見極めて、リフォームとハウスクリーニングをうまく併用することも、ポイントだといえるでしょう。まとめいかがでしたか?マンションを売却するなら、できるだけ高い値段で売りたいものです。そのために、買い手にいい印象を持ってもらうためのリフォームは、有効な手段だといえます。とはいえ、素人には、どこまで手を付ければいいかの判断はなかなか難しいでしょう。専門家の意見も聞き入れながら、コストパフォーマンスを意識したリフォームをしていくことをおすすめします。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日「引っ越すことになったのでマンションを売却しよう」とお考えのあなた、売却にあたっての準備は大丈夫ですか?マンション売却は人生に一度あるかないかのとても大きな取引になるため、慎重かつスムーズに行いたいものです。「よく知らなくて損をした……」ということにならないためにも、マンション売却の流れを事前によく調べておく必要があります。そこで、マンション売却の失敗事例をもとに、売却するときのポイントや注意すべきことをご紹介しましょう。マンション売却でよくある失敗とは?マンションの売却についての知識が足りないと、「正当な価格で売れなかった」「なかなか売れずに困っている」ということになりかねません。マンション売却にはどのような落とし穴があるのか、よくある失敗事例を挙げていきましょう。【①相場を知らず、不動産会社をよく選別しなかった】よくあるのが、相場がわからず安すぎる価格で売ってしまい損をしたというケースです。逆に、不自然に高い価格で売りに出してなかなか売れず、値下げを繰り返して相場よりもずっと安くなってしまったということもあります。売却価格は部屋の状態や周辺のマンションの相場などをもとに査定し、のちの値下げも考慮して相場より少し高めに設定するのが一般的です。適正な価格で売りに出すためにも複数の不動産会社に査定を依頼し、よく比較したうえで売却に踏み切りましょう。【②売却のタイミングを考えなかった】売却するタイミングを間違えると、なかなか売れずに維持管理費だけ払い続けることになりかねません。不動産は売れやすい時期とそうでない時期があります。GWやお盆休み、年末年始やそのほか連休の期間は内覧者が増えて比較的売れやすいため、そういったタイミングをねらって売却に出すといいでしょう。【③部屋の修繕やクリーニングをしなかった】購入を考えている人が内覧にきたときの部屋の印象は大切です。次に住む人がリフォームするにしても、やはりきれいな部屋のほうが住みたいと思うものです。買い手の心をつかむためにも、売却前にある程度、部屋の修繕やクリーニングはしておきましょう。以上がマンション売却でよくある失敗事例です。後で悔しい思いをしないよう、事前によく下調べをして計画的に進めていきましょう。失敗しないために、どのような対策をすればいいの?よくある失敗例で説明したとおり、マンションを売却するにあたっては、価格の相場や売却に適したタイミングを把握しておくことが必要です。相場がわかっていれば、安すぎる査定額や根拠のない高すぎる査定額に対しておかしいと気づくことができます。また、特別な事情がない限り、なるべく売れやすい時期を見計らって売却に出そうと計画が立てられます。そして、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、最も信頼できるところに売却を進めてもらうことが重要です。不動産会社を選ぶポイントは、具体的な事例やきちんとした根拠を持って査定額を出しているかを見極めることです。大手なら安心とすぐに決めてしまうのではなく、しっかりとした売却戦略を持った不動産会社を選ぶようにしましょう。マンションの価格を無料査定してみるマンション売却で失敗しないための注意点とは?【余裕を持って計画を立てよう】マンションの売却をスムーズに行うために、不動産会社の選定から買い手への引き渡しまで、一連の流れを事前にイメージしておきましょう。売却の準備から売買契約の成立まで少なくとも数ヶ月はかかるので、余裕を持った計画を立てることが大切です。【不動産会社とのトラブルに気をつけよう】不動産会社にお願いしたからといって安心し任せきりにせず、広告への問い合わせ数など定期的に状況を確認するようにしましょう。また、費用面での不動産会社とのトラブルはよく起こりがちです。どういう場合に追加費用が発生するのかなど、費用請求についても事前によく確認するようにしましょう。【設備の状態を点検しておこう】買い手とのトラブルを防ぐために、エアコンや給湯器などの設備に不具合がないか点検しておきましょう。見た目ではわからない欠陥が売却後に判明した場合、売り手が責任を負うことになります。その責任の範囲は契約内容によるため、契約時によく確認しておきましょう。まとめマンションを売却するときは、価格の査定から契約・引き渡しまでの流れを事前に把握しておくことが大事です。また、思いがけず損をすることがないよう、売却価格の相場をよく調べるとともに、売却のタイミングに気をつけるようにしましょう。マンションの売却を思い立ったら、慎重に計画を進めていってくださいね。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日マンションを売却する際には、さまざまな手続きが必要です。しかし、何度も経験することではありませんし、慣れていないと不安に感じることもあるでしょう。そこで今回は、マンション売却に関して、どこで、どんな手続きをするべきかまとめました。仲介業者を相手にする手続き【媒介契約】マンション売却を考えているなら、まず複数の不動産仲介業者に査定を依頼します。不動産会社の情報や査定内容を比較し、信頼できる仲介業者を選びましょう。仲介業者を決めたら、「媒介契約」という正式な契約を結びます。3種類の媒介契約の中から、自分の状況にあった契約方法を選んでください。・一般媒介契約複数の不動産会社に対して、同時に仲介を依頼することが可能です。自分で買い主を探すこともできます。仲介手数料は最終的に、購入者を探してくれた業者にのみ支払い、そのほかの仲介業者へ支払う必要はありません。つまり、買い主が見つからなければ不動産会社の利益は見込めないため、積極的な販売活動をしてもらえないケースもあるようです。・専任媒介契約3ヶ月間、1社に仲介を依頼します。自分で買い主を探すことも可能です。また、3ヶ月が経過すれば、他社と契約をしなおすこともできます。・専属専任媒介契約1社に仲介を依頼し、かつ自分で買い主を探すことができません。ただし、専任媒介契約と同じく、期間は3ヶ月です。一般的には、信頼できる不動産会社か、すぐに売れる見込みのある場合に選ばれます。【販売】媒介契約が済むと、マンションの価格を決め、売り出しが開始されます。売り出し価格は査定価格や市場動向をもとに決定しますが、その際、売りたいマンションに関する情報を担当者へ伝えましょう。管理規約や使用細則、耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書などを準備しておいてください。維持管理にかかる費用がわかる書類や地盤調査報告書、住宅性能評価書や既存住宅性能評価書などもあるといいでしょう。また、欠陥も報告する義務があります。場合によっては、仲介業者からリフォームについてアドバイスを受けるかもしれません。チラシを作って配布するなど、販売の仕方も業者と相談しながら決定していきましょう。【売買契約】購入希望者が現れると、仲介業者を通して「購入申込書」もしくは「買付依頼書」が届きます。そして、売り主・買い主双方の仲介業者間で売買条件の具体的な交渉が進められ、正式な売買契約へと進みます。売買契約が成立すれば、仲介業者へ報酬として「仲介手数料」を支払わなければなりません。マンションの売却価格によって異なりますが、最大で「成約価格×3%+60,000円+消費税」の上限があります。ただし、売却仲介だけでなく購入仲介も兼任している場合など、手数料を安くしてくれたり無料にしてくれたりする業者もあります。売買契約に際しては、登記済権利書や登記識別情報などの権利書、本人確認のための身分証明書や実印、印鑑証明書や住民票などが必要です。共有名義の物件の場合は共有者全員の書類が必要になるため、前もって準備しておきましょう。マンションの価格を無料査定してみる金融機関を相手にする手続き住宅ローンの残債がある場合は、マンションの売却が決まった時点で銀行へ連絡し、抵当権抹消の相談をします。抵当権とは、万一ローンの返済が滞った場合にマンションを差し押さえられる内容の、住宅ローン契約の際に設定される権利です。住宅ローンを完済しなければ、マンションは売却できません。貯蓄などを利用し前もって完済しておくことも可能ですが、マンション売却の決済日に売却代金の入金と住宅ローンの完済を同時に行うのが一般的です。ただし、売却額が残っているローンより低ければ、差額を用意しておかなければなりません。また、決済日には、仲介手数料や抵当権抹消費用、司法書士への報酬なども必要です。ローンの一括返済に際して金融機関から手数料を取られたり、ローンの期間が短いとペナルティが発生したりする場合もあるため注意しましょう。通常、決済は買い主が住宅ローンを借りる金融機関で、売り主と買い主、不動産仲介業者や司法書士、銀行員の立ち会いのもとに行われます。売却代金の支払いに加え、固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金の精算が行われ、日割り計算で契約日以降の負担額が売り主に返済されます。買い主が住宅ローンを借りる場合、まず銀行から買い主の口座に融資金額が振り込まれ、そこから売り主の口座へ手付金などを差し引いた売却代金が振り込まれます。その後、売り主の住宅ローン残債額を借りていた銀行の口座に振り込みます。住宅ローン完済の手続きや日程調整は仲介業者が代行してくれる場合もありますが、すべての決済が1日で完了するため、必要な書類は早めにそろえておきましょう。公的機関を相手にする手続き売る予定のマンションに住んでいる場合は、引き渡し前に引っ越しを済ませておかなければなりません。引っ越しにともない、市役所に転出届や転入届を提出する必要があります。また、水道やガス、電気の使用停止や清算手続き、郵便物などの転送届の提出も必要です。法務局で行う抵当権抹消手続きや所有権移転手続きは、司法書士が行います。マンションの権利書を預けたら、忘れずに預かり書をもらってください。後日送られてくる登記完了証もしっかり確認しましょう。マンション売却後、得た売却代金は所得とみなされるため、税務署で確定申告をする義務があります。たとえ赤字でも、忘れずに確定申告をしましょう。赤字の場合は確定申告によって、払い過ぎた税金が戻ってくる可能性があります。まとめ今回は、マンションを売却するまでに必要な手続きをまとめました。自分で進められる手続きもあるのですが、可能な限りプロの仲介業者にお任せするほうが、リスクも減って安心です。売却に必要な手続きには、時間がかかるものもあります。早め早めの準備を心がけましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日家族や親族から相続したり、転勤になったりして、使用していないマンションを所有している方もいるかもしれません。しかし、不動産は何もせずにそのままにしておくと、維持費がかかるだけでなく、税金の支払いなどリスクも大きくなっていきます。では、処分したいマンションは売却と賃貸、どちらを選択するのがベストなのでしょうか?それぞれのメリットやデメリットをご紹介します。処分したいマンションを手放すにはマンションを所有していると、たとえそこに住んでいなくても、固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費がかかってしまいます。築年数によっては、大規模修繕のための一時金が徴収されることもあるでしょう。マンションを賢く処分・利用できれば、維持管理費などを支払い続ける必要がなくなり、場合によっては利益を得ることが可能になるケースもあります。マンションを手放す方法の1つは、売却することです。一般的には、不動産会社に仲介してもらって売却します。査定価格や市場価格をもとに売値が設定されますが、物件の状態や立地、売却価額などによっては、なかなか買い手がつかず、売却までに時間がかかることもあります。また、この場合、不動産会社に対して仲介手数料が発生します。あるいは、一般に向けて広告活動はせず、不動産会社に直接売却する「買い取り」という方法もあります。仲介手数料が不要、かつ2週間~1ヶ月ほどの短期間で売却することが可能ですが、売却価格は市場価格の60~80%ほどになるのが一般的です。まずは不動産会社に仲介をしてもらって売却先を探し、一定の期間内に買い手が見つからなければ、その業者に直接買い取ってもらう方法を検討してもいいでしょう。マンションに思い入れがあったり、将来また住む予定があったりするなら、処分するのではなく、賃貸として貸し出す方法もあります。マンションの立地や状態、周辺地域の状況なども考慮して、賃貸のニーズがあるかをしっかり確認することが大切です。売却のメリット・デメリットマンションを売却してしまえば、固定資産税などの維持管理費を払い続ける必要がなくなります。また、不動産を現金化できるため、ローンの返済にあてたり、マンションの買い替え費用にあてたりすることも可能でしょう。残り期間のある火災保険などの保険料や、保証料なども、手続きをすれば戻ってくる可能性があります。ただし、売却したいマンションに現在も住んでいるならば、売却前に次の住まいを確保しておく必要があります。また、ローンの返済が終わっていない場合、すぐに売却先が決まらなければ、新たな住居の家賃とローンの返済の支払いが重なってしまうことは、デメリットになるといえるでしょう。とはいえ、マンションは時間が経てば経つほど、価値が下がり、需要も減っていきます。将来利用する計画がなく、維持管理できる人もいないなら、まだ価値が高いうちに売却を検討することで、値下がりなどのリスクも回避できるでしょう。マンションを売却したい場合は相場価格などをしっかりと調査し、複数の不動産会社に相談をして、信頼できる業者を選んでください。マンションの価格を無料査定してみる賃貸のメリット・デメリットマンションを賃貸すれば、資産を保有したまま収入が得られます。本業以外に定期収入があるのは、大きなメリットといえるでしょう。維持管理費は払い続ける必要がありますが、改修工事費なども含め、経費として計上できます。しかし、賃貸にはリスクもあります。それは、常に借り手がいるとは限らないことです。あるいは、年数が経ったり周囲に似たような賃貸物件が増えたりして、家賃相場が下がる場合もあります。入居者が変わるたびに、ハウスクリーニングなどの初期投資も必要になるでしょう。入居者とのトラブルを抱える可能性もあります。家賃不払いや、騒音やゴミ出しなどに関する入居者と近隣住民とのトラブル、退去時の原状回復に関してのトラブルなどです。貸した部屋で、事故や事件など、思わぬ事態が起こる可能性もあります。不動産会社に仲介してもらえば、直接入居者とやり取りをしなくても済みますが、仲介業者に毎月管理費を払わなければならなくなります。また、いずれはマンションを売却する予定があるなら、不動産収益を得ている物件の場合、一般の住居用マンションより売却額が低くなることも覚えておきましょう。さらに、賃貸を検討しているマンションに住宅ローンの支払いが残っている場合、新たな住宅ローンを組むのが難しくなる場合もあります。そして、賃貸しているマンションに後々住む計画があるなら、通常の賃貸契約では、家賃滞納などの正当な理由なく契約解除はできないことも知っておく必要があるでしょう。この場合、「定期借家」という契約期間があらかじめ決まった賃貸契約を結ぶこともできますが、借り手にはデメリットとして捉えられることもあり、賃貸料を少し安くするなどの対策が必要になるかもしれません。このように、マンション賃貸は、うまくいけば利益が得られる反面リスクが大きいのも事実です。損をしないためには、正しい知識や事前の調査、思わぬトラブルにも対処できる準備が不可欠だといえるでしょう。まとめ今回は、マンション売却と賃貸のメリットやデメリットをご紹介しました。どちらが有利かは、マンションの立地や築年数、その地域の賃貸需要などによっても変わります。インターネットのシミュレーションなどを活用し、売却する場合と賃貸する場合の相場を比較してみるといいでしょう。それぞれのメリットだけでなく、リスクについてもしっかり調査してくださいね。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日マンションなどの不動産は購入するほかにも、相続によって思いがけず手に入ることがあります。譲り受ける資産がある方は、事前にしっかりと知識を身につけておきたいものです。今回は、相続したマンションの売却を検討されている方へ、知っておきたい気をつけるべきポイントをご紹介します。相続したマンションは売却したほうがいい?売却のメリット相続によって手に入れたマンション。移り住むのも選択肢の1つですが、すでにマイホームをお持ちの方であれば、処分の方法を考えなければなりません。マンションを売却するメリットとしては、コストの削減が挙げられます。いつか住むかもしれない、いつか誰かが使ってくれるかもしれない……。そのような考えから、当分の間はそのままにしておこうと考える方もいるでしょう。しかし、マンションを含む固定資産は、所有しているだけで税金が課せられてしまい、放っておくのは得策とはいえません。また、所有しておくには固定資産税のほか、管理費もかかってしまいます。管理を怠ることでマンションの価値が下がってしまうことを考えると、住まないのにマンションを所有し続けるには大きなリスクがあるのです。相続したマンションを売却するならここに気をつけて!相続したマンションを売ると決めたら、次のことに気をつけましょう。【マンションの名義を確認】相続したマンションを売却したい場合、まずはマンションの名義人を亡くなった方から相続した方へ変更する必要があります。この名義変更を「相続登記」といいますが、相続登記を行って初めて、売却などの処分が自由にできるようになります。【売買契約書を確認】次に、マンション購入時の売買契約書を探しましょう。売買契約書などの取得費用を明確にできる資料があれば、場合によっては後に説明する売却時の税金をゼロにすることが可能です。契約書が手元にない場合でも売却はできますが、その際は取得費用を概算で計算するため、支払うべき税金が高くなる傾向にあります。【信頼できる不動産会社を見つける】不動産会社によってマンションの査定価格は大きく変動しますが、査定価格=売却価格となるわけではありませんし、最も高い査定額を提示する不動産会社がいい会社であるとも限りません。必ず複数の会社に相談し、担当者から直接説明を受けましょう。マンションの価格を無料査定してみる相続したマンションを売却する際にかかる費用は?不動産を売却する際には、次のような費用が発生します。・相続登記費用弁護士や司法書士などの専門家に依頼する際に支払う費用です。相続登記は法律知識のない一般の方にはわかりづらいことも多いので、専門家に依頼すると安心です。・不動産仲介手数料不動産仲介手数料は、売買の仲介に入ってもらう不動産会社に払う費用です。マンションの売買価格に応じて上限が決められています。・税金マンションを売却した際に売却益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税と住民税が課せられます。譲渡所得は次の式により算出します。譲渡所得=譲渡収入-譲渡費-取得費譲渡収入とは、売却により購入者から支払ってもらった金額、つまり、マンションの売却価格を指します。譲渡収入は売却代金が未払いでも、マンションを引き渡した年に計上されることになっています。譲渡費は、相続登記費用などマンション売却時にかかった諸経費、取得費はマンションを購入した際に支払った取得代金とそれにともなう諸費用です。取得費は、もともとのマンション所有者であった故人がマンションを購入したときの費用を受け継ぐものであり、相続で取得したからといってゼロにはなりません。また、「相続税の取得費加算の特例」があるので、相続税として支払った金額の一部を費用に計上することができます。ただし、この特例は、「故人が死亡したときから3年10ヶ月以内に売却したとき」のみ適用されるという条件に注意しましょう。あるいは、相続を受けたマンションにもともと住んでいたのであればマイホーム特例が受けられるので、特別控除が可能です。税率はマンションの所有年数に応じて異なり、所有期間も取得費同様、故人が購入したときから算出します。所有期間が5年を超えると税率が安くなりますが、一方で土地の悪意ある転売を防ぐため、所有期間が5年以内の場合は税率が高くなります。なお、所有期間が10年を超えると、さらに税率が安くなる特例が受けられます。・そのほかの費用そのほか、契約書作成時の印紙税や、売却にともなってリフォームなどが必要な場合は、それらの費用もかかります。まとめ相続で所有した物件の売却は手続きが煩雑で、税金についてもよく考えなければなりません。期限が定められているものもあり、手続きを放っておくと思わぬ損を被る可能性もあります。この機会にぜひ一度、相続で得たマンションの処分方法についてしっかりと調べてみましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日離婚のためマンションを売却したいときは、まず住宅ローンの残高とマンションの査定額を調べましょう。売却価格でローンを完済できるのであれば、残ったお金を慰謝料の支払いや財産分与にあてられます。また、離婚時は、なるべく早くマンションを処分したいと考える人も多いはずです。これらを踏まえて、離婚後のマンション売却に関して押さえておきたいポイントをご紹介しましょう。離婚時にマンションを売却する際の注意点離婚してマンションを売却したいとなったときには、次の3点について確認してください。・名義人まず把握しておきたいのは、マンションが誰の名義になっているかです。共有名義になっている場合、名義人全員の同意・署名がなければ売却できません。法務局で不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)を取得し、調べるのが確実です。・住宅ローンの契約内容住宅ローンの契約書も確認しましょう。現在の借入残高、返済状況、連帯保証人なども見ておきます。知っているつもりでも、契約内容が変更されていることがあります。・査定額不動産会社にマンションの売却価格を査定してもらいます。ただし、査定額=売却額とは限りません。多くの場合、査定額は売却価格よりも少し高い額が提示されます。これらを調べたうえで最も重要なポイントは、売却価格が住宅ローンの借入残高より高いか低いかです。高い場合であれば、マンションを売ったお金でローンも完済できるので、問題なく売却ができます。問題は売却価格が借入残高より低い場合です。このケースでは住宅ローンが完済できず、売却するには資金をいくらか手出しして、足りない分を補填する必要があります。それが難しい場合は、住宅ローンを組んだ金融機関に、返済しきれない住宅ローンを残したまま抵当権を解除してもらう「任意売却」を依頼するという選択肢があります。銀行などに相談して任意売却が可能かどうかを交渉する必要があるので、この分野に強い不動産会社に委託したほうがスムーズに売却できます。任意売却では、物件を売って残ったローンは、月々で返していきます。早く売却できる「買い取り」のメリット・デメリットさて、ここからは通常の売却の方法を見ていきます。まずは、不動産会社にマンションを購入してもらう「買い取り」のメリットとデメリットを説明しましょう。不動産会社によるマンションの買い取りは、あまり一般に馴染みがないかもしれません。買い主は不動産会社で、不動産会社は買い取ったマンションをリフォームなどして転売します。売り主にとって買い取りを選ぶメリットは、2週間~1ヶ月程度の目安で早期に売却できることです。また、仲介手数料が発生しません。さらに、広告展開をしないので、マンションを売却することを周囲に知られずに済みます。買い取りのデメリットは、ほとんどの場合、売却価格が市場価格よりも低くなることです。次に挙げる仲介価格と比べると、およそ15~30%の差が出ると考えておいてください。この場合、売却価格が借入残高よりも低くなってしまうケースも出てきます。多少は自己資金を使う可能性が出てくることも考えておかなければなりません。また、買い取り対応をしてくれる不動産会社は限られるので、業者を探す手間と時間がかかる可能性もあります。マンションの価格を無料査定してみる高く売却できる「仲介」のメリット・デメリット不動産会社が間を取り持ってくれる「仲介」は、マンションを売る際の最も一般的な売却方法です。買い主は第三者になります。仲介のメリットは、査定額に近い価格で売れる可能性が高いことです。少しでも高く売りたいのであれば、仲介を選ぶのが妥当でしょう。特に立地や築年数など、人気物件になる条件がそろっているほど、仲介を選ぶメリットが生きてきます。仲介のデメリットは、売却までに時間がかかることです。購入者が見つかって売れるまでに早くて3ヶ月、長引けば半年から1年程度かかることもあります。期間が長くなればそれだけ離婚相手と財産を共有し続けることになり、連絡を取り続けなければならない煩わしさもあるでしょう。また、時間をかけても購入者が見つからなければ、売却価格を落としていくことになります。結果的に、不動産会社に売却する買い取りとあまり変わらない価格になる可能性もあるのです。さらに、仲介で売買が成立した際には、不動産会社へ報酬として仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は最大で、売却価格の3%+60,000円(売却価格が4,000,000円を超える場合)となっています。まとめ以上を簡単にまとめると、とにかく早くマンションを売りたいのなら買い取りが向いており、時間がかかっても売却価格が高いほうがいいなら仲介が向いているということになります。また、不動産会社によっては、ある程度の期間は仲介で買い手を探し、売れない場合は不動産会社による買い取りもできるオプションが用意されていることもあります。大切なのは、自分の置かれた状況に応じて最善と思われる選択をすることです。なるべく多くの選択肢を提示してくれるなど、信頼できる不動産会社を見つけましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日マンションを売却するときには、さまざまな費用がかかります。いざマンションを売りたいと考えたときに予想外の出費に驚かないよう、どんな出費があるのか事前に知っておくと安心です。ここでは、マンションを売るときにどのような費用がかかるのか、売却のフェーズに合わせて解説していきます。マンションを売却する前にかかる費用【リフォーム・クリーニング費用】部屋の状態をある程度整えるためにかかる費用です。必須ではありませんが、部屋が汚れていたり傷んだ箇所があったりすると、内覧時の印象が悪くなってしまいます。マンションをできるだけ高く、あるいは、早く買ってもらいたければ、いくらか投資することも必要でしょう。費用はマンションの面積やクリーニングする範囲などによって異なります。また、クリーニングのみでリフォームをしないのであれば、自分で掃除をして節約することもできます。【自ら依頼をした広告費】マンションの買い手がなかなか見つからない場合、チラシや広告を出すように提案されることがあります。マンションの売却に際して、基本的には売り手が広告費を支払うことはありません。また、不動産業者が広告を出すからといって、売り手に広告費を請求することもありません。しかし、売り手自身が依頼をして広告を出すときは、費用を自身で負担する必要があります。マンションを売却するときにかかる費用【仲介手数料】売買が決まったときに必要なのが「仲介手数料の半額」です。これは必ずかかる費用です。ただし、支払いのタイミングは、売買決定時や決済時など、取り引きしている不動産業者によって異なります。また、仲介手数料の金額は、マンションの売却価格に応じて、以下のように上限が設定されています。2,000,000円以下の売買⇒売却価格の5%+消費税2,000,000円を超えるが4,000,000円以下の売買⇒売却価格の4%+20,000円+消費税4,000,000円を超える売買⇒売却価格の3%+60,000円+消費税【登記費用】不動産の売却時には、所有権移転登記や住宅ローンの抵当権抹消登記、住所変更登記などのさまざまな手続きが必要であり、この手続きには諸経費がかかります。加えて、法手続きを司法書士へお願いして進めてもらう場合は、その報酬も負担しなければなりません。抵当権抹消登記は、1つの不動産につきかかる金額は1,000円です。住所変更登記も同じく1,000円です。司法書士への報酬は、10,000~30,000円ほどが相場になります。【印紙税】売買契約書に貼り付ける印紙代金のことです。ただし、売り手は必ずしも売買契約書そのものを持つ必要はありません。したがって契約書の原本に収入印紙を貼り、コピーしたものを売り主が保管するなどで対応をすれば、印紙代を節約することもできます。【一括繰上返済手数料】住宅ローンに未払いの借入金残高(残債)がある場合、抵当権を解除するため、売却時点での残額を一括で繰り上げ返済する必要があります。その際に、ローンを契約している金融機関へ支払わなければならない費用です。マンションの価格を無料査定してみるマンションを売却した後にかかる費用【譲渡所得税】マンションを売ってしまったらすべて終わり、というわけではありません。翌年の確定申告で「譲渡所得税」が必要となるケースがあります。それは、マンションが購入価格よりも高く売却できた場合、つまり、利益が出た場合です。しかし、その場合も、利益が30,000,000円以下であれば課税が免除されます。ただし、過去2年の間に同様の控除を受けたことがなければ、という条件つきです。また、自宅の買い替えの場合は、新居を購入した価格が売却の価格を上回ると、将来新居を売却するときまで課税が免除されます。買い替えをご検討の方は、詳しい要件について事前に調べておきましょう。まとめマンションを売却する際にはいろいろとお金がかかりますが、実は、火災保険料など、売却にともなって返金されるお金もあります。売却にかかる費用・売却後に戻ってくる費用はケースバイケースですが、まずは一般的なケースを知ることで、自分のマンション売却の場合を想定し、余裕を持った売却計画が立てられるでしょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日「子どもが生まれた」「転勤することになった」「もっと自分に合うマンションを購入したい」など、売却の理由は人それぞれです。しかし、理由は違っていても、「できるだけ高く売りたい」という思いは共通しているのではないでしょうか。マンションをできるだけ高く売却したいときに役立つのが、売却価格の相場を把握しておくことです。今回は、その方法をご紹介します。マンションを売却したいときに価格相場を知るメリットは?マンションを売却しようと考えるとき、誰もができるだけ「高く売りたい!」と思うもの。しかし、だからといって売却価格を高く設定しても、物件に見合った金額でなかったり購入者のニーズに合致していなかったりすれば、買い手はなかなか見つかりません。とはいえ、早く売りたいからと本来の価値よりも安すぎる売却価格を設定しては、たとえ売れたとしても、売り手側が大きな損を被ることになります。不動産にはもののように「定価」がありませんから、安く売って損をすることを避けるためにも、売りたいマンションの売却価格の相場を把握して、マンションの価値に見合った金額を設定することが大切なのです。売却価格相場を知るには、レインズなどのWebサイトを活用しよう!売りたいマンションの売却価格相場を調べる方法は、大きく分けて以下の2つです。1.売りたいマンションと似ている条件の物件について、過去の取引価格を調べる2.売りたいマンションと似ている条件の物件が現在、いくらで売りに出ているかを調べるどちらを調べるにしても、インターネットの活用が簡単で便利です。以下では、1と2のそれぞれを調べられるサイトをご紹介します。【過去の取引価格を調べられるサイト】自分の所有するマンションと条件が似ている物件について、過去の取引価格を調べたい場合は、「レインズマーケットインフォメーション」というサイトの利用が便利です。レインズとは「RealEstateInformationNetworkSystem(不動産流通標準情報システム)」の略で、一般の方でもスムーズに不動産取引を行えるよう、不動産売買に関する情報を網羅的に管理しているネットワークシステムです。国の指定を受けた4つの機構(東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズ)が、それぞれ管理・運営を行っています。レインズマーケットインフォメーションは、全国4つの機構がそれぞれ保有している、マンションをはじめとした不動産の取引価格などについて、過去1年分の情報を検索・閲覧することができるサイトになります。地域に合わせて平米単価や間取りなどの情報も一覧表示してくれるため、自分のマンションと似た条件の物件を探しやすいでしょう。【現在の売却価格を調べられるサイト】過去の情報とともに、売りたいマンションに近い条件の物件が、今、どのくらいの金額で売りに出されているか確認することも重要です。過去の情報と合わせることにより、所有しているマンションがいくらで売却できるか、より実際に即した金額を設定することができます。インターネットで情報サイトなどを探せば、間取りや広さなどを地域ごとに調べることができ、マンションそのものだけでなく、立地エリアなどからも条件に近い物件を探せます。注意したいのは、このようなサイトで確認できるのは売り出し価格であり、実際の取引金額とは異なる点です。とはいえ、相場観を把握するには売り出し価格も参考にできるので、チェックしてみてください。マンションの価格を無料査定してみる実際に自分のマンションを査定してもらおう!所有するマンションの売却価格の相場観を把握できたら、次に査定へと進みます。査定において、プロの目で見てマンションの価値に見合った金額を出してもらったあとに売却価格を決めていくので、査定はマンション売却において非常に重要なステップです。通常、査定は無料ですから、依頼する業者は1つに絞らず、複数の不動産会社に相談しましょう。このとき、依頼する不動産会社によって査定額がいくらか変動します。これは、各不動産会社によって、得意分野や重視するポイントなどが異なるからですが、場合によっては、契約を取るため著しく高い査定額を出してくる業者もあるので注意しましょう。しかしながらこのような場合も、事前に売却価格の相場を把握しておくことで、正しい査定額か冷静に判断することができるのです。まとめマンションを売りたいと思ったら、「売却価格の相場を知る→自分のマンションを査定してもらう」という順序とステップが大切です。価格相場はインターネットで手軽に情報を集められるので、自分でも情報をキャッチアップしながら、自分に合った不動産会社に出会い、納得のいく金額で売却できるようにしましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日マンションを購入したときは、さまざまな手続きの手数料や税金などがかかったはずです。それと同様に、マンションの売却を行うときにも税金や諸費用がかかります。そのときかかる諸費用については不動産会社の人が詳しく教えてくれますが、後でかかる税金のことまで教えてくれるケースは多くないかもしれません。そこで今回は、マンションを売却した後に必要となる確定申告のため、税金や控除についてご説明します。マンションの売却に伴って、必ずかかる税金があるここでは、マンションを売却すると必ずかかる税金についてご紹介します。【1.登記費用】マンション購入時に住宅ローンを利用していればマンションはローンの抵当に入っていたことになりますから、マンション売却に伴って抵当権を外さなければなりません。この場合、住宅ローンの抵当権を抹消するための手続きを行うことになりますが、不動産の抵当権抹消登記にかかる登録免許税は原則として1物件につきそれぞれ1,000円です。マンションの登記簿は専有部分と敷地権の持ち分からできていますが、今ではほとんどのマンションが敷地利用権と専有部分が一体化されていると考えられます。もしマンションの登記簿に「部屋部分」と「土地の持ち分」が記載されていれば、敷地利用権と専有部分が一体化されているとみなすことができます。この場合の登録免許税の計算方法は以下の通りです。・部屋部分(建物)と土地部分の合計×1,000円この場合、専有部分が1つで土地持ち分が2筆だと合計3,000円です。部屋部分は1つなのに土地部分は2筆以上ということもよくあるので、その分だけ登録免許税がかかることになります。もし古いマンションで、敷地利用権と専有部分が一体化していない場合は、土地の持ち分の登記簿(自分の持ち分に係る一部事項証明書)を別途取得し、抵当に取られている不動産を確認しましょう。この場合の登録免許税の計算方法は敷地利用権と専有部分が一体化されている場合と同じです。また、居住していたマンションを売却すれば当然住所も変わるので、登記簿上も新住所への変更手続きをします。このとき住所変更登記の登録免許税として1,000円がかかります。【2.印紙税】不動産を売買する際は、売買契約書に印紙を貼ることによって、税を納めます。税額は売却価格によって決まっています。平成26年4月1日~平成30年3月31日の間は、軽減税率が適用されます。契約金額によって印紙税額は変動しますが、詳しくは以下の通りとなります。・契約金額10~50万円の場合:本則税率で400円、軽減税率で200円・契約金額50~100万円の場合:本則税率で1,000円、軽減税率で500円・契約金額100~500万円の場合:本則税率で2,000円、軽減税率で1,000円・契約金額500~1,000万円の場合:本則税率で1万円、軽減税率で5,000円・契約金額1,000~5,000万円の場合:本則税率で2万円、軽減税率で1万円・契約金額5,000万円~1億円の場合:本則税率で6万円、軽減税率で3万円・契約金額1億円~5億円の場合:本則税率で10万円、軽減税率で6万円・契約金額5億円~10億円の場合:本則税率で20万円、軽減税率で16万円・契約金額10億円~50億円の場合:本則税率で40万円、軽減税率で32万円・契約金額50億円~の場合:本則税率で60万円、軽減税率で48万円マンションの価格を無料査定してみる利益が出たときにかかる税金もあるここでは、マンション売却によって所得が発生した場合にかかる税金についてご紹介します。【1.譲渡所得税】マンションを売却して発生した所得を「譲渡所得」といいます。譲渡所得がマイナスとなった場合は、課税の対象とはなりません。譲渡所得の求め方は、以下の計算方法となります。譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用他の所得とは別で考えられており、この所得には所得税と住民税が課税されます。税率はマンションを譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年に満たない場合と、5年を超えている場合では大きく異なります。・所有期間が5年を超える土地・建物等(長期譲渡所得)…20.315%(うち所得税が15.315%、住民税が5%)・所有期間が5年以下の土地・建物等(短期譲渡所得)…39.63%(うち所得税が30.63%、住民税が9%)これに加え、平成49年12月31日までは復興特別所得税2.1%が上乗せされています。マンションの売却で、税金が控除できます居住用マンションの譲渡所得にかかる税金には、3種類の控除があります。【1.最大3,000万円の特別控除】マンション売却の場合、譲渡所得は3,000万円まで特別控除によって非課税とされます。譲渡所得が3,000万円を超える場合には課税対象となりますが、あてはまるケースは稀でしょう。ほとんどの場合は控除の対象になると考えられます。なお、おおまかな適用要件については以下の通りです。・自分が居住している家屋やその敷地、借地権を売却すること。・売却した年の前年、前々年に同じ特例の適用を受けていないこと。・居住している住宅の買い換えや交換の特例もしくは、その住宅の譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除の特例について、その適用を受けていないこと。・売った建物や土地について、他の特例の適用を受けていないこと。・災害で住むことができなくなった家屋の場合は、その敷地に居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却を行うこと。・親子や夫婦などが売り手・買い手でないこと。この特例の適用を受けるための詳しい要件は、国税庁のホームページに記載されていますのでご確認ください。【2.軽減税率の特例】売却したマンションを10年以上にわたって所有していた場合には、軽減税率の特例を受けることができます。こちらの適用要件は以下となり、詳しくは国税庁のホームページに記載されています。・日本国内にある自分が住んでいる家屋、その敷地を売ること。・売却した年の前年、前々年に同じ特例を受けていないこと。・ほかの特例を受けていないこと。・親子や夫婦などの関係がある相手に売却したものでないこと。【3.買い換え特例】マンションを売却して代わりの住まいに買い換えたときは、譲渡所得にかかる課税を将来に延長することができます。これにも適用要件があり、おおまかには以下となります。・自分が住んでいる家屋、その敷地、借地権を売ること。・売却した建物や土地の所有期間がともに10年を超えていること。・新しく購入した敷地の面積が500㎡以下であること・新しく購入した住宅の床面積が50㎡であること・親子や夫婦など特別の関係がある人が、買い手でないこと。ただし、この特例は譲渡所得の金額が3,000万円を超えた場合にのみ検討されるので、ケースとしては稀かもしれません。また、3,000万円の特別控除と買い換え特例は併用することができません。ともに適用対象となる方は2つの要件を比較して、お得になる方を選択しましょう。まとめ今回は、マンション売却に伴ってかかる税金や控除について詳しくご紹介しました。いざマンションを売却しようとなれば、多くの手続きが発生するものです。専門家にお任せすることも多くなるかと思いますが、少しでも税金の知識があれば手続きをスムーズに行うことができるでしょう。もし控除が受けられれば納める税金を減らせますから、ご自分のケースが控除対象かどうかも確認しておきましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月11日マンション売却を成功させるためには、内覧件数を増やし、より多くの購入希望者をつくることが大切です。チャンスを増やせば、予定より早く売却できる可能性もあります。今回はご希望の時期や価格でマンションを売却したい方のために、内覧件数を増やすコツをお伝えしたいと思います。マンション売却成功には内覧件数を増やすことが絶対条件?「内覧件数が多い=ニーズがある」ということです。希望価格、タイミングで売却できる可能性が高くなります。関心を持って内覧してくれる人が多ければ多いほど、マンション売却の可能性が高まります。一般的に、マンション売却にかかる期間は3ヶ月程度と言われています。3~6ヶ月程度は許容範囲内ですが、6ヶ月を過ぎると何かしらの問題点があると考えた方がよいでしょう。また、マンションが売れるまでの内覧数の平均は10件程度とされています。3~6ヶ月に10件以上の内覧数があれば平均的です。マンション売却において内覧件数を増やすことは、売却のチャンスを増やすことに直結するのです。マンションの価格を無料査定してみるマンション売却がうまくいかない……内覧件数が増えない原因は?マンション売却で内覧件数が増えない場合、その原因には以下のようなことが考えられます。【原因1】売り出し価格が相場より高いたとえ魅力的な物件でも、売り出し価格が相場と比較して高い場合は、買い手の予算を超えてしまっているかもしれません。絶対に値下げしたくないという場合は別ですが、内覧の申し込みがあまりに入らない場合は多少の値引きを検討し、不動産業者に相談してみるとよいでしょう。【原因2】広告活動が不十分不動産会社が適切な広告活動を行っていない可能性があります。ご自分でも、広告活動の状況についてきちんと確認してみましょう。チラシを配る範囲が狭いなど、問題点が浮上する場合があります。【原因3】物件情報が魅力的でない広告活動していても、掲載している物件情報が魅力的でない場合、内覧件数は伸び悩みます。マンション購入希望者の立場でチェックしてみましょう。・写真は魅力的か・写真の枚数は適切か・物件情報が少なくないか・マイナス要素が多い情報になっていないかなど【原因4】意図的に不動産業者が物件情報を隠している不動産業者が故意に物件情報を隠し、内覧数が増えないことがあります。たとえば仲介手数料を一人占めしたいために、わざと情報を隠蔽する悪徳業者も存在します。売却物件情報の掲載が少ないなど意図的なものを感じたら、不動産会社を変更することも検討した方がよいでしょう。【原因5】需要がない地域や環境などの要因で需要がないという可能性もあります。内覧希望の問合せがない場合、値下げ、アピールポイントを増やす、などの工夫が必要です。最終手段として、買取価格は安くなりますが不動産会社に直接買い取ってもらうという方法もあります。マンション売却成功のために内覧件数を増やす方法はコレ!ここでは、マンション売却で内覧件数が増えない原因を踏まえたうえで、どうすれば件数を増やせるかについてご紹介します。【方法1】広告媒体をチェック広告活動の有無だけをチェックするのではなく、どんな広告媒体なのかも必ず確認しましょう。物件情報を掲載するインターネットサイトの名称と載せる数をチェックします。折込チラシはどのような新聞や冊子に入れられ、その頻度がどのくらいなのかも確認しましょう。【方法2】検索ワードを考え、販売戦略を立てるマンション売却で内覧件数を増やすためには、1人でも多くの人に物件情報を閲覧してもらうことが重要です。そのため、ネット検索でヒットしやすい「検索ワード」を考える必要があります。例を挙げると、価格は「30,000,000円未満」に、駅から「徒歩5分以内」に設定するという形で設定します。このように具体的な数値を入れるとネット検索でヒットしやすくなることがあります。【方法3】似たマンションの動向チェック売却物件には、必ず競合物件があります。同マンションはもちろん、似たような立地条件、間取り、住環境の競合物件が売りに出てないか、チェックしましょう。比較したとき、自分の方が不利な場合は売却条件の変更も視野に入れる必要があります。ただし、絶対に競合物件より価格を下げる必要はありません。似た条件で安値の物件があったら、その価格差を埋めるだけのアピールポイントを買い手に伝える戦略を立てれば済む話です。知らずにアピールするより、競合に勝つためにアピールポイントを探した方が、結果として魅力的なアピールポイントが見つけやすくなります。アピールポイントとしては、以下のような要素が挙げられます。・高層階、角部屋、日当たり良好・リフォーム工事したばかり・築年数が新しい・最寄駅まで近い・便利なお店(コンビニ、病院など)が近い・オール電化内覧件数を増やしてマンション売却を成功させたいなら、人任せにしていてもうまくはいきません。内覧件数が少なければ原因を探り、増やす方法を考え、不動産会社とコミュニケーションをとって対策を練りましょう。まとめマンション売却のためにはいかに内覧件数を増やすことが重要かをお伝えしてきましたが、ご参考になったでしょうか。まずは物件に興味を持ってもらい、内覧件数が少ない場合は原因を探し、どうすれば増えるかを考えて行動に移しましょう。そして、希望の価格と期間内で無事に売却することをめざしましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月11日マンションを売却する際、内覧は重要なポイントです。もちろん新築マンションでも内覧会はありますが、実際に生活している人の様子を見られるのは中古マンションでの内覧だけ。内覧で好印象を与えられれば、マンション売却の可能性も高まります。今回は、中古マンションでの内覧の重要性や注意点のほか、準備しておきたいことなどについて解説していきたいと思います。マンション売却で内覧が重要な理由最近では、マンション購入に際して新築マンションと中古マンションの両方を比較検討する方が増えています。新築はモデルルームしか見ることができませんが、中古は現物をさまざまな要件に基づいて直接確認することができます。つまり、マンション売却においても内覧に来ていただくことが購入の決め手となるケースがほとんどといえます。購入希望者は、対象物件がどう使われていたか、売主の人柄はどうかなども内覧で確認したいと考えています。売主が物件のメリットやデメリットを明確に話し、実際に居住してきた様子を的確に伝えることができれば、内覧を成功させ売却できる可能性は高くなるでしょうマンションの価格を無料査定してみる内覧の前に準備すべきことマンションの売却で重要な要素となる内覧ですが、その事前準備も大切です。購買意欲が湧く内覧を実現させるため、以下の用意を周到にしておきましょう。【準備1】Q&Aを作成質問されそうなことを予想し、「Q&A」を作っておくと急な質問に対応できます。よくある質問としては以下のようなものがあります。・買い物をする場所が近くにあるか・保育園や小中学校までの距離・住環境(周囲の住人、交通量、雰囲気など)・マンションを売却する理由質問に対して特別良い答えを準備するのではなく、「日中の交通量は多いのですが、夜間はとても静かになります」などありのままを伝えましょう。また売却の理由は、トラブルや欠陥の有無を気にされている場合に多く聞かれる質問です。「親の実家で同居するため」など、明確な答えがあると安心感を与えられます。【準備2】掃除内覧時、清潔感のある室内に整えておくことは最低限のマナーです。大切に住んできたことをアピールできるようにきれいに掃除しましょう。・玄関の場合内覧者が最初に目にする玄関は念入りに掃除しましょう。靴は靴箱へ、傘などは収納スペースに入れ、きちんと整理整頓します。また換気をして消臭剤・芳香剤などでニオイ対策をしておくことも大切です。・廊下の場合廊下に物があると狭く感じるため、何も置かないのがベストです。どうしても必要な場合にも、圧迫感を出してしまう背の高い物を置かないよう工夫しましょう。・リビング、ダイニングの場合リビングやダイニングはできるだけ広く見せるのがポイント。床面を見せて広々とした空間にするため、余計な家具などは処分しておきます。リモコンなどは小物入れにまとめ、本や書類なども散らからないようラックを使って整理してください。・キッチンガスコンロ周辺の汚れ、しみ、天板はしっかり磨きます。水まわりも念入りに掃除します。忘れやすい換気扇のフィルターも掃除しておきましょう。調理道具などは出しっぱなしにせず収納します。・トイレ、洗面所便座だけでなく、床、ペーパーホルダーなどほこりやしみ汚れが目立つところも掃除します。ニオイ対策として、換気や脱臭剤なども活用しましょう。・バスルーム浴槽、床、壁の水垢やカビは可能な限り除去します。鏡も忘れず磨き、シャンプー類も整理整頓しましょう。・クローゼット見られたくない物を押し込めたくなるクローゼットですが、内覧時には必ず見られる場所です。ごちゃごちゃした印象にならないよう整理整頓しましょう。内覧時と内覧後に注意しておきたいこと内覧中はもちろん、内覧が終わった後にも注意したい点があります。【内覧時の注意点1】質問はすべて答える基本的には、質問されたことにはすべてお答えしましょう。もし答えにくい質問をされたときは「主人が不在なので、また改めます」など、いったん回答を保留にする方法も有効です。【内覧時の注意点2】ゆっくり見学できる雰囲気に内覧中にしつこく付いて回ると内覧者が落ち着かないため、過ごしやすい雰囲気を作りましょう。いろいろとアピールし過ぎることは逆効果になるかもしれません。【内覧時の注意点3】室温・照明調整快適な室温を保ちましょう。エアコンをつけ、空気清浄機も活用してください。また内覧時は明るい部屋にするため、照明はすべてつけると良いでしょう。以上が内覧時の注意点ですが、内覧が終わった後にも気をつけたいことがあります。【内覧後の注意点1】ドアや床のキズ大きなキズを隠したままにすることによりトラブルになる可能性があります。「ここにキズがありますが、引き渡しまでには修繕します」と説明すれば問題ありません。【内覧後の注意点2】購入を断られたら理由を聞く内覧後に購入しなかった人がいる場合、不動産会社になぜ断られたのか理由を聞いておきましょう。購入に至らなかった経緯を知ることで、今後の対策を練ることができます。まとめマンション売却を成功させるには内覧がとても重要です。事前準備はもちろん、内覧当日の動きや内覧後の反応をきちんと確認し、購買意欲のある内覧者を見極めましょう。内覧は不動産会社の担当者と同行することが多いため、コミュニケーションをきちんととっておくことも大切です。希望の時期・金額で売却するためにも、しっかり対策を練って内覧を成功させましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月11日