2018年は、往年の人気アニメが次々とリメイクされ、業界を多いに沸かせた年だった。その一つとして、『ゲゲゲの鬼太郎』のアニメ第6期が2018年1月から始まったことも見逃せない。ゲゲゲの鬼太郎といえば、故・水木しげる先生の漫画が原作で、1968年の第1期放送を皮切りに今まで愛されてきた国民的アニメである。当然、アニメ界隈は大いに盛り上がっていた。 ■アニメ第6期・猫娘のキャラクターデザインが話題に放送決定の発表以来、放送期間や声優が発表されるたびに話題となっていたが、とりわけ世間を賑わせたのが、ゲゲゲの鬼太郎でヒロイン的役割を担う『猫娘』のキャラクターデザインだった。それがこちらである。出典: 東映アニメーション『ゲゲゲの鬼太郎』そう、なにを隠そう非常に“えちえち”なのだ。猫娘は400年生きた猫が人間の娘に化けているという設定。筆者の記憶ではオカッパ頭で垢抜けない女子小学生の姿をしていたのだが……。ちなみに下図が、筆者が幼少期観ていた「ゲゲゲの鬼太郎」の猫娘(4期:1996~1998年)である。出典: 東映アニメーションミュージアム公式YouTubeチャンネル【公式】ゲゲゲの鬼太郎(第2期) 第1話「妖怪復活」それがどうだろうか。赤いスカートとリボンはそのままに、華奢な身体と、それを強調させるハイヒール。8頭身はあろうかというスタイルの良さに加え、胸は程よく膨らみ、腰回りにいたっては女子小学生とは思えないような発育をしている。大腿の7割以上を露わにし、あわや中が見えてしまうのではないかと思わず目を覆い隠したくなるほど短いスカート丈。首元に光る赤いチョーカーは、何者かの所有物であるアピールかと邪推してしまうようなセクシーさを秘める。チャームポイントであるオカッパ頭は見る影もなく、男ウケを狙った前髪残しのポニーテール。ご自慢の髪型と共に魂まで売ってしまったのだろうか。筆者が知っている猫娘はこんなものではなかった。出典: ゲゲゲの鬼太郎(アニメ第1期)第20話「猫娘とねずみ男」もっとこう、ツリ目に団子っ鼻、可愛げのかけらのない姿だった。人ならざる姿だからこそ、恐怖を感じたものだ。 ■何が猫娘のキャラデザを変えてしまったのか事実、この猫娘の新デザインには賛否両論あった。「改悪だ!」「おれたちの猫娘を返せ!」「今までどおりちゃんと敵妖怪と戦うんだろうな!」「傷付いて助けを求める6期猫娘が見たい!」「風邪を引いてボーっとしている6期猫娘ちゃんを介抱してあげたい!」などだ。特に最後の意見には強く首を縦に振らざるを得ない。 では、一体どの層がターゲットなのか。それを紐解くには、2018年の“アニメリメイクラッシュ”がヒントとなる。2018年は『キャプテン翼』や『銀河英雄伝説』、『ルパン三世』など、数々の名作アニメがリメイクされた年でもある。それぞれの初回放送年次を見てみると、以下の通りである。・キャプテン翼→1981~1988年・銀河英雄伝説→1988~2000年・ルパン三世→1971~1985年そう、今年リメイクされたこれらの作品は、ほぼ同時期に初回放送されている。仮に上記年次の中間地点である1985年に10歳だった男の子がすくすく成長していったとすれば、今年で43歳。これは団塊ジュニアと呼ばれる世代で、現在60代後半の団塊世代の次に人口が多い世代である。出典:Wikipedia-団塊ジュニア/赤丸部分が団塊ジュニア世代母数が多い団塊世代、ジュニア世代をターゲットとするのはマーケティング戦略として定石であるが、年々テレビ視聴人口が減少しているなか、マネタイズに四苦八苦しているアニメビジネスのマーケティング的にもこれは妥当といえる。 ■6期猫娘がかわいい理由、それは…ではなぜ、6期猫娘のキャラデザはこれほどにまでえちえちなのだろう。その答えは過去の猫娘のキャラデザ遷移から考察することができる。 アニメ第1期、4期、6期のキャラデザは既に本記事で紹介しているので割愛。以下が第2期(1971~1972年)の猫娘である。出典: 東映アニメーションミュージアム公式YouTubeチャンネル【公式】ゲゲゲの鬼太郎(第2期) 第1話「妖怪復活」カラーになり、リボンを付けるなど女の子らしさは出てきたものの、まだまだあどけなさが残る。そして次が問題の3期。出典: 東映アニメーション『ゲゲゲの鬼太郎(アニメ第3期)』お分かりだろうか。1期、2期の猫娘にはなかった“胸の膨らみ”が、3期猫娘では描かれていることを(ポーズは謎)。それまでの猫娘はどちらかというと「幼女」として描かれてきたのだが、3期猫娘からは「少女」として描かれている。3期の放送期間は1985年~1988年、団塊ジュニア世代が視聴していた世代として説明がつく。猫娘で性を知った団塊ジュニア世代が、30年経った今、猫娘に性を見出す……これこそ“Japanese hentai”である。惨めだ。吐き気すら覚える。 ■6期猫娘は、あの名作アニメのヒロイン似?そして団塊ジュニア世代は、猫娘のあとにも再度“hentai”の転機を与えられている。改めてもう一度、6期猫娘を見てみよう。出典: 東映アニメーション『ゲゲゲの鬼太郎』この線の細さ、ツンとした顔つき、何かを思い出さないだろうか。……そう、筆のタッチが『新世紀エヴァンゲリオン』に似ているのである。新世紀エヴァンゲリオンの初回放送は1995年。おや、団塊ジュニア世代とズレているではないかと思ったがそうではない。当時のアニメは基本的に子供向けで、10代に向けてつくられていた。しかし、エヴァは20代をターゲットにつくられたのだそうだ。1995年に20歳、今年43歳……そういうことである。 3期猫娘ではソワソワする程度だったろうが、レ○やア○カで確かに自らのリビドーを感じたのだろう。団塊ジュニア世代は“hentai”世代といっても過言ではないのだ(筆者の見解です)。 ■気を取り直してゲゲゲの鬼太郎・妖怪カレーを食レポさて、前置きが非常に長くなりましたが、『Currytion(カレーション)』はレトルトカレーを実食し、レポートするサイト。今回、『ゲゲゲの鬼太郎・妖怪ファミリーカレー』をレビューすることになったので、前章のような長々とした考察を述べましたが、ここは切り替えてこのカレーを楽しんでまいりたいと思います!親しみのあるイラストパッケージは原作のキャラクターデザイン。これこれ、この不気味さが妖怪の妖怪たる所以ですよね。 ■いざ盛り付け目玉の親父風『目玉おやじ』風に盛りつけ。妖怪カレーはこうじゃないと。 ■ゲゲゲの鬼太郎・レトルトカレーの味妖怪ファミリーカレーということで子供にも優しい味付けになっているかと思っていましたが、ピリッと大人向けの辛さがありました。「妖怪・ファミリーカレー」ではなく「妖怪ファミリー・カレー」だったんです。辛い。そこそこ辛い。食べた瞬間ではなく、2,3秒後に遅れて辛さがやってきます。だがそれがいい。鳥取和牛のコクも相まってスプーンが止まりません。ぐんぐん食べ進めます。リビドーが開放された後ごちそうさまでした!非常に美味しかったです! ■総評カレーの味★★★★★辛さ★★★☆☆第6期猫娘たんの太もも★★★★★鳥取和牛なんて聞いたことがなかったので、正直期待していなかったのですが、ルーの中にゼラチン質の旨味のかたまりのようなものがあり、それがめちゃくちゃ美味しかったです!ゲゲゲの鬼太郎・妖怪カレー、侮るなかれ……! 【画像・参考】※アイキャッチ: 東映アニメーション『ゲゲゲの鬼太郎』以下、本文内※1・7 東映アニメーション『ゲゲゲの鬼太郎』-キャラクター※2 東映アニメーションミュージアム公式YouTubeチャンネル【公式】ゲゲゲの鬼太郎(第2期) 第1話「妖怪復活」※3 dailymotion-ゲゲゲの鬼太郎(1期)第20話「猫娘とねずみ男」※4 Wikipedia-団塊ジュニア※5 東映アニメーションミュージアム公式YouTubeチャンネル【公式】ゲゲゲの鬼太郎(第2期) 第1話「妖怪復活」※6 東映アニメーション『ゲゲゲの鬼太郎(アニメ第3期)』【筆者略歴】スパイス野郎
2018年12月31日’19年前半は新世界へのスタートアップ期。「恋と運命のゆくえ」について、G・ダビデ研究所主宰のオフェリア・麗さんに教えていただきました。煌めく木星が万事に変革の雫を落とす。波紋が激流となり、社会は新境地に。’18年11月に射手座へ移った幸運の星・木星は、自らの本拠地で勢いを増し、社会の枠組みやマンパワーの壁を突き破って新局面を切り拓きます。その気は壮大稀有にして、ベクトルは千条の光が如し。小さな発見やサジェスチョンが、様々な分野の活動に次々と変容をもたらし、驚くべき速度で人知をしのぐレベルの進歩発展を促すなど、未知の領域、マクロの世界へと、とどまるところを知りません。分子や細胞レベルの発見から、人類の未来やサイエンス理論が一変する、宇宙の神秘が解明される、そんなロマンが膨らむニュースに胸躍ることも多いでしょう。指標は好調でも、豊かさへは未だ途上。政治経済の懸案事項には審判のときが。表向きの景気や株価指数は一段と活況を呈し、富裕層は桁違いの羽振りをきかせます。一方で、山羊座に鎮座する土星と冥王星は、のっけから牡羊座で血気にはやる火星に糾弾され、権力にあぐらをかいた公職者や大企業の醜悪な末路を示唆。牡羊座に一時撤退していた天王星も3月には牡牛座に返り咲き、停滞中の経済活動や地方の財政状況に、手痛いメスを振るいそう。ただし、庶民の暮らしに平穏と潤いが戻るのは、まだまだ先のこと。格差はさらに広がり、抱え切れないツケを持て余して心理的に追い詰められる人も、少なくないかもしれません。金星と火星の協奏が愛の賛歌を紡ぐ。未来へ辿り着く鍵は、幸福への確信。気になる恋愛面は、乞うご期待!愛の星・ビーナス、情熱とアタックの星・マーズともに淀みなく運行し、今期終盤には足並みを揃える一歩手前まで進みます。今は遠い関係や問題を抱えた仲でも、あるいは孤独を抱えたぼっち暮らしでも、ポジティブに、たゆみなく自分の人生を生きるうち、求める幸福が寄り添ってくるでしょう。折々に刺激のシャワーやトキメキが降り注ぐのも、この時期のプラス要素。時にそれが逆バージョンに暗転し、予期せぬ打撃を被ったとしても、光に彩られた日々を信じる気持ちがブレなければ、困難な局面も乗り切れるはず。オフェリア・麗さんG・ダビデ研究所主宰。西洋占星術をはじめ多くの占術を研究し、30年以上にわたって占い界を牽引。的中率の高さや、心の琴線に触れる魅力的な文体で絶大な支持を誇る。※『anan』2018年12月26日号より。監修・G・ダビデ研究所©takasuu(by anan編集部)
2018年12月22日先日札幌で発生した爆発事故には驚かされるものがありました。不動産会社の店内で消臭スプレーのガス抜き作業をしていたことが原因で、ニュースでも大々的に取り上げられていますが、そこでは本来最も問題とすべきポイントが見落とされています。この不動産会社では明らかに「ぼったくり」 といってもよい商売が日常的に行われており、 それがスプレー缶の大量在庫につながりました。そのことが最大の問題であって、1,000円の原価で1万~2万円徴収していることや、 やるべき作業をさぼってスプレー缶がたまってしまったことは、どちらかというと小さな問題です。■ 札幌の爆発事故の概要YsPhoto / PIXTA(ピクスタ)12月16日20時半ごろ札幌市豊平区の整骨院、居酒屋、不動産仲介会社が入居した木造2階建ての建物で爆発事故が発生し、これによって居酒屋と不動産仲介会社がほぼ倒壊し、整骨院も外壁などが崩れました。爆発の衝撃で付近のマンションなど少なくとも20棟が破損、数百メートル離れた車の窓ガラスが割れるなど広範囲で被害があり、この爆発によるケガ人は重傷1人を含む42人にのぼります。不動産仲介会社の店長が室内で消臭スプレー120本のガス抜き作業を行い、その後、手を洗うために湯沸かし器をつけた際に爆発が起きたといいます。■ 問題なのはスプレー缶じゃない!Graphs / PIXTA(ピクスタ)当時店内には160本ものスプレーが在庫として置かれており、店の改装を控えて処分する必要があることから、その内の120本を店内のテーブルに並べ、中身を一度に噴射させたのだそうです。当然のことながらテレビの情報番組でも大々的に取り上げられていますが、筆者が見る限り室内でスプレーを大量に噴射したそのアホさや原価と料金のギャップ、作業を実際にはやっていなかった「未施工」の疑いばかりが問題とされています。しかし筆者は非難されるべきポイントは他にあると考えており、隔靴掻痒の感がどうにも否めません。■ 消臭スプレーを在庫として置いている店など見たことがないCORA / PIXTA(ピクスタ)不動産の賃貸借契約を締結する際には契約金というものが発生し、そこには通常では敷金・礼金・火災保険料・鍵交換代・保証料(保証会社利用の場合)といった費用が含まれます。今回問題となった店舗の契約ではこれらに加えて「除菌・消臭代」という項目があり、入居予定者に諮ったうえで1万~2万円を徴収していたようです。Melpomene / PIXTA(ピクスタ)「施工」という言葉を使用していますがそれほど大したものではなく、単価1,000円の消臭スプレーを室内で噴射させればそれで終了です。客から「除菌・消臭代」を暴利で徴収していながら実際には作業を実施しておらず、そのため店内にたまったスプレーの在庫を隠すために非常識なガス抜きが実施されたのではないかという内容が論点になっていましたが、そもそも「除菌・消臭代」をとるということ自体が不当なことなのです。筆者はブラックからホワイトまでこれまで様々な仲介店舗を経験してきましたが、消臭スプレーを在庫として置いているような店は一度も見たことがありません。■ 悪い噂で聞いていたアコギな商売が頭に浮かんだhap / PIXTA(ピクスタ)賃貸仲介に従事していた頃、契約時に「消毒料」という名目で客から費用を徴収している業者があるという話を聞いたことがあります。「消毒」といっても客に鍵を渡す前に室内で、バルサンのようないわゆるくん煙(煙・霧)剤を焚くだけですが、それだけで万単位の金を徴収する相当にアコギな商売です。しかし筆者はそれを実際に見たことはなく、単なる悪い噂だとばかり思っていました。今回の事故に際して「仲介会社になぜスプレー缶?」ということでまず頭に浮かんだのがこの「消毒料」です。くん煙(煙・霧)剤を焚くようなことを消臭スプレーでやっていたのかもしれないと漠然と思いましたが、どうやらそれが当たっていたようです。■ 本当に問題にしなければいけないポイントはココ!ABC / PIXTA(ピクスタ)退去後の空き室で再募集をかけるには商品として仕上げなければならず、そのためにはプロの手で室内クリーニングを実施することが必要だという記事を以前書きました。そのようにして前入居者と家主の負担で原状回復を完了させておきながら、それに加えて「除菌・消臭代」「消毒料」といった名目で新入居者からも費用を徴収するのはどう考えても筋の通らない話で、金額の大小にかかわらず不当なものでしかありません。いくら「入居予定者に諮ったうえ」で実施するにせよ、それは客の無知に付け込んだ詐欺同然の行為です。今回爆発事故を発生させたのは日本でも屈指の知名度を誇る不動産ネットワークの直営店だったようですが(HPからは既に消されている)、そのような店でこういったアコギな商売をしていたことが最大の問題なのです。■ 物件情報の「備考」欄を必ず確認しようjannoon028 / PIXTA(ピクスタ)この記事を書くために改めてネット上の賃貸情報を見ましたが、「水廻消毒料」「ストーブ分解清掃料」等々様々な項目が記載されていることに驚かされました。物件を紹介された際は一番最後に書かれているはずの「備考」欄を必ず確認し、少しでも疑問を感じた項目は外してもらうよう交渉するようにしてください。それを知らないまま契約してしまうと、取り返しがつかなくなります。
2018年12月20日「いまや演技派女優として不動の地位を得た吉田羊さんの19年のスケジュールが白紙状態になっています。本人の強い希望で一時的に休業し、英国・ロンドンへ演技留学するそうです」(映画関係者)18年には2本の主演映画を含む5本の映画に出演。今月3日に発表された「2018タレントCM起用社数ランキング」は11社で女性部門4位にランクインした吉田羊(年齢非公表)。順風満帆に思える彼女が今回、大きな決断をした原因のひとつが、10月に公開された主演映画『ハナレイ・ベイ』だったと前出の映画関係者は証言する。「撮影は昨年8~9月にハワイ・カウアイ島を中心に行われました。彼女は最愛の息子を事故で亡くしたシングルマザー役だったのですが、監督は、孤独感を出すため“ひとりきりでの渡米”を厳命。共演者と接することまで制限され、常に孤独な状態に置かれたんです」スタッフの半分は米国人で、せりふは約半分が英語。監督からは容赦ないダメ出しの連続――。「撮影のないときは英会話を猛勉強して、心身とも相当、追い込まれたそうです。自分自身のもろさを痛感し、女優としての作品への向き合い方を改めて考えたそうです。“もう一度演技を勉強したい”気持ちが強くなり、留学を決めたと聞きます」(前出・映画関係者)映画上映に先駆け、プレミア上映会に出席した吉田は、《クランクイン初日からコテンパンにやられました。この作品が終わったら女優をやめようと思いました。それぐらい追いつめられて闘った撮影でした》と、女優として転機になる作品だと述べていた。吉田の所属事務所に英国留学についてコメントを求めたが、期日までに返答は得られなかった。19年1月には出演するスペシャルドラマが放送され、2月には出演映画『七つの会議』が公開されるが、すべて撮影済みだという。「すでにロンドンでの演技学校も内定しているそうで、吉田さんは『向こうで舞台に立てるまで頑張りたい』とオーディションも受ける決意を口にしています。留学期間は半年ほどと聞いています」と前出の映画関係者。「6カ月以内の期間であれば、事前に取得しておくビザの必要がないので、簡単に留学できます」そう話すのは留学エージェント「ウインテック留学センター」の担当者。英国では大学の演劇学校は基本的に3年間、短くても1年間が中心だが、演劇関係者は言う。「ロンドンには民間の演劇学校も多く、映画『羊たちの沈黙』のアンソニー・ホプキンスなどを輩出した王立演劇学校は特に有名。サマースクールなどのショートコースも充実しているので、民間の学校に通う可能性は高いでしょう」英国留学は、彼女の新たなステップアップとなるか――。
2018年12月18日不動産に掘り出し物(ここでは相場より価格が安い物件の意味とします)がない理由として、「安い物件は市場に出回る前に不動産会社が優先的に買って、値段を上げ転売してしまうから」という意見をたまに耳にします。実は、この意見は半分正解で半分ハズレています。今回は、先述の意見が「半分正解で半分ハズレている」理由をもとに、不動産会社が物件を仕入れる仕組みについてお話ししたいと思います。■ 不動産会社は掘り出し物を転売して儲けている?HHImages / PIXTA(ピクスタ)不動産にはさまざまな指標からなる相場があり、相場よりも価格が安い物件を「掘り出し物」と呼ぶことがあります。一般的に、不動産会社はこの「掘り出し物」が市場に出回る前に優先的に買うことができ、それを右から左へ転売して儲けている、と思われているようです。たしかに、不動産業者が購入する物件は相場よりも安いものになります。逆にそうでなければ、不動産会社が売主となって分譲する物件は、その販売価格が相場より高くなってしまいます。これが冒頭の意見が「半分当たっている」理由です。では、なぜ不動産業者は相場より安く買えるのでしょうか?■ 相場より安く買える最大の理由とは?maruco / PIXTA(ピクスタ)まず、あなたが不動産(土地や建物)を持っていて、それを売る場合を考えてみましょう。あなたはその不動産を「少しでも高く売りたい」と思うはずです。ただし、不動産には相場があるので、なかなかそれ以上で売ることはできません。逆にいえば、「相場以下で売る必要もない」ともいえます。そこで疑問なのは、「少しでも高く売りたいはずの売主がなぜ相場以下で不動産業者に売るのか」ということです。不動産の売買には個別の事情が存在するのが当然であり、「売り急ぎ」やその逆の「買い進み」などの事情も多く存在します。言うまでもなく、売り手に売り急ぎの事情がある場合は、その取引価格が若干低めになる傾向があります。また、不動産会社のなかには情報の非対称性(買い手と売り手が持っている情報の格差)を利用して、安く買い取ろうとする質の悪い業者も一部には居るようです。■ 「不動産を商品化するスキルを持っている」ことが最大の理由テラス / PIXTA(ピクスタ)しかし、不動産会社が相場より安く買える最大の理由は、不動産会社が「不動産を商品化するスキルを持っている」ことにあります。例えば、高低差があり造成しなければ住宅が建たない土地や、一般住宅用地としては広すぎる土地、生活インフラ(上下水道・ガス・電気・道路等)が未整備の土地、権利関係が複雑だったり何らかのトラブルを抱えている土地などは、その物件情報を一般のマーケットに公開してもなかなか個人の買い手は見つかりません。買い手が見つからなければ、そのような物件は個人向けに販売するのではなく、不動産会社向けに販売することになります。そして不動産会社が購入する価格は、事業性(再販売等)を前提としたものになるので、個人向け相場よりも安くなってしまい、結果的に売主は相場より安く不動産業者へ土地や建物を売ることになります。不動産会社は、その不動産の最適用途を見つけ出して加工(造成工事、権利関係整理、利害関係整理など含む)することで新たな商品としての価値を見いだします。■ 加工して商品化するという前提があるから安く買える!HAKU / PIXTA(ピクスタ)不動産会社が土地や建物を相場より安く買える背景には、そのままでは一般の人たちが購入しづらい不動産を「加工して商品化する」という前提があります。つまり、不動産会社は「優先的に安い物件を買えている」わけではないのです。これが冒頭の意見が「半分ハズレている」理由です。このように、不動産会社はさまざま情報を集め、その不動産を加工する能力と技術を駆使し、相場より安く(しかし競合他社よりは高く)不動産を購入する努力を重ねているため、掘り出し物を購入することが出来るのです。
2018年12月01日いろいろな書籍やネット上で、「○○年に不動産が暴落する!」などの記事を見かけたことはありませんか?そのなかでも、とくにまとしやかに「暴落の年」と主張されているのは、「2019年」と「2022年」ではないでしょうか。では、この2つの年には何が起こり、なぜ不動産が暴落するといわれているのでしょうか?■ 2019年問題とは?ABC / PIXTA(ピクスタ)国立社会保障・人口問題研究所が2013年1月に推計した「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」によると、世帯総数は2019年をピークに減少に転じるとされていました。世帯数が減少に転じることで、住宅が供給過剰状態に陥り価格が暴落する、というのが「2019年不動産暴落説」が主張される大きな理由のひとつです。Rise / PIXTA(ピクスタ)しかし、この主張の基になった「総世帯数の減少」ですが、今年2018年1月に新たな推計が発表され、世帯総数増加のピークは2023年まで延びるという結果が出ました。つまり、世帯数減少を理由とした2019年問題はすでに回避されてしまったので、ここでは新たに世帯数ピークとされた2023年に暴落があるかを考えてみたいと思います。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)実は、総世帯数が減少に転じても、すぐに不動産が暴落するとは考えにくいといえます。なぜなら、2023年以降も人口が増え続けると推測されている地域がたくさんあるからです。国立社会保障・人口問題研究所の人口推計によると、全都道府県の人口が減少に転じるのは前回の推計よりも延びて2030年となっています。つまり、2030年までは人口が増え続ける地域(都市)があるということになります。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)これは、近年、出生率が改善されたことや、人口移動(移住)の状況を反映した結果なのですが、人口増加が続く地域では住宅の需要も一定程度継続します。そのため、人口流入が続いている地域(都市)については不動産の暴落は起こりにくいと考えられます。ただし、人口が流出していく地域では住宅需要が減り続け、不動産価格も下落していくと考えられます。■ 2022年問題とは?1988年に農地法が改正され、生産緑地の指定が始まりました。この指定を受けた土地は、固定資産税などの税金を大幅に減免できたり、相続税の納税を猶予する制度を使うこともできるのです。ただし、生産緑地の指定を受けると30年間の営農義務を負い、その土地を他の用途に転用することはできません。pixabayこの指定を受けた土地が2022年には30年目を迎え、その営農義務が外れて、税金対策などでそれらの土地が一斉に売り出されたり、アパートやマンションなどが建築されて、市場が供給過多になり、地価が暴落する、というのが「2022年問題」と呼ばれるものです。ABC / PIXTA(ピクスタ)ただ、この問題についても、すぐに不動産の暴落にはつながりにくい理由があります。2017年に生産緑地法の改正があり、生産緑地の指定から30年経過した土地について、新たに「特定生産緑地」の指定を受ければ、買い取り申出の時期をさらに10年延長することができるようになったことで、まずは急激な増税は回避されました。money/pixabayまた、この生産緑地の指定を受けた農地のなかには、前述した相続税の納税を猶予する制度を利用している生産緑地もあります。この、相続税納税猶予制度を利用するための条件が、終身営農(三大都市圏の場合)なので、買い取り申出(生産緑地の解除)をする場合は、猶予されていた相続税を支払う必要があります。つまり、そもそもこの制度を利用している生産緑地については、相続の発生などがないかぎり買い取り申出の対象外になると考えられるのです。よっちゃん必撮仕事人 / PIXTA(ピクスタ)東京都が2015年に都内の都市農業者を対象に行ったアンケートでは、この「相続税納税猶予制度の適用をまったく受けていない」という回答は約41%でした。さらに、この「相続税納税猶予制度の適用はまったく受けていない」と回答したなかで、今後の利用計画について「指定から30年経過後、すぐ区市へ買取申出したい」との回答は8.2%でした。つまり、東京都に限っていえば、2022年に買い取り申出の対象となる農地は、生産緑地の指定を受けている農地の約41%で、さらに即時買い取り申出をしたいのは、そのなかの8.2%なのです。実際にどれだけの農地が買い取り申出されるかについては「そのとき」になってみないと分かりませんが、上述した理由を考慮すれば、2022年に供給過剰といわれるほど市場に土地があふれ出るとは考えにくいといえるでしょう。HAKU-No1 / PIXTA(ピクスタ)今回取り上げた以外にも、2020年問題、2025年問題、2030年問題など、不動産の暴落をアナウンスする声は絶えません。ひとつだけ確かなことは、不動産が確実に「上がる」「下がる」などのタイミングは誰にも分からないということです。過激なアナウンスに惑わされずに、自分自身にとって最適な「売・買」のタイミングとは何かを大事にして実際の売買に臨むようにしましょう。【参考】※国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成 30 年推計)」※参議院立法と調査「都市農地の保全と有効利用」都市農地の貸借に関する制度と課題2017.11
2018年11月25日ソニーから、業界最高クラスのノイズキャンセリング性能を実現したワイヤレスヘッドホン「WH-1000XM3」が発売される。業界最高クラスのノイズキャンセリング機能搭載、Bluetooth対応ワイヤレスヘッドホン「WH-1000XM3」は、新開発の「高音質ノイズキャンセリングプロセッサー QN1」を搭載した、業界最高クラスのノイズキャンセリング性能を実現したBluetooth対応ワイヤレスヘッドホン。前機種である「WH-1000XM2」に比べて、約4倍の信号処理を可能とし、飛行機などの低域のノイズはもちろん、人の声や雑踏の音など、これまで打ち消しづらかった中高域のノイズを大幅に低減する。また、CD音源やMP3などの圧縮音源をハイレゾ相当にアップスケーリングする独自技術や、ワイヤレス伝送でハイレゾ音源を原音に忠実に再現できるLDACも兼ね備えており、高音質にも寄与している。さらに、本体を軽量化し、イヤーパッドの内部素材やイヤーカップの構造、ヘッドバンドの形状も改良したことで長時間使用時であっても快適に装着できるような構造へとアップデートしている。新ステレオヘッドホンも同日より発売同日より、音質、遮音性、装着性を追求したステレオヘッドホン「IER-M9」「IER-M7」も登場。また、ハイレゾ音源の空気感まで臨場感豊かに伝えるステレオヘッドホン「MDR-Z7M2」もラインナップし、計4モデルが新登場となる。【詳細】ワイヤレスノイズキャンセリング ステレオヘッドセット「WH-1000XM3」発売日:2018年10月6日(土)カラー:ブラック、プラチナシルバー想定価格:40,000円前後・ステレオヘッドホン発売日:2018年10月6日(土)想定価格:「IER-M9」130,000円前後、「IER-M7」75,000円前後、「MDR-Z7M2」75,000円前後
2018年10月04日マイペースに賃貸業を営んでいるアサクラですが、世間を賑わす不動産の話題が気になることもあります。最近気になるのはやはり、過熱ぎみの不動産投資とそれに伴うトラブルのニュースです。不動産投資の怖さは「おいしい話」ばかりが独り歩きしてしまい、困難やリスクが語られにくいこと。そこで今回は、大家的視点から見た「ゼロから始める不動産投資の難しさとリスク」について考えてみたいと思います。■ 不動産投資はとにかくシビアな金銭感覚が必要ナカムラ / PIXTA(ピクスタ)うちのマンションは親族から引き継いだ古い物件を、家族みんなに助けてもらって経営しています。ですから、賃貸経営といっても、物件を取得するための多額な初期投資がない分、ゲタをはかせてもらっての商売です。その分、リノベーションにもメンテナンスにもしっかりと予算を割くことができています。仮にビジネスとして少々割が合わない投資でも、自宅の延長としてマンションをとらえているので「自分の家のために使った」と思うと納得できてしまいます。HM / PIXTA(ピクスタ)しかし、ゼロから資金を借り、ローンを組んで不動産を取得し、それを賃貸に出すとなると事情が違います。投資である以上、金利を含めて銀行への返済をおこない、そのうえできちんとした利益を出さねばなりません。そのためには、とにかくお金に対するシビアな感覚を求められます。入居者獲得のために物件は充実させたい、しかし、利益を考えるとお金はかけられない……。freeangle / PIXTA(ピクスタ)賃貸経営は常にこのせめぎあいにさらされるビジネスですが、不動産投資で利益を上げている人たちの話をうかがうと、みなさん、僕とは比べものにならないくらい厳しいラインで、このせめぎあいに苦しんでいます。投資である以上、投下した資金と労力に見合う利益が出なければ意味がないのです。僕などは利回りの計算などを見せられると頭が痛くなってしまいますが、綿密な計画なくして不動産投資はできません。■ 物件の維持管理にかかるお金や労力もバカにならないアオサン / PIXTA(ピクスタ)緻密な計画には「今後〇年のあいだに物件のメンテナンスにいくらかかるか?」という見通しも含まれます。しかし、この見通しをつけること自体が、簡単ではありません。水道ポンプが急に故障したり、古い電気ヒューズが飛んだり、僕が体験しただけでも予想外の出費はたくさんありました。僕が無知だったということもありますが、こういうトラブルを予測して長期の資金計画に盛り込むのは、かなり難しいことです。また、僕のように入居者と同じ屋根の下に暮らしていれば、トラブル発生時に自分が駆けつけることができますが、マンション投資をしている人のほとんどは物件の近くに住んでいるわけではないので、誰かに代わりに対応してもらわなければなりません。あんみつ姫 / PIXTA(ピクスタ)となると、業務を管理会社に委託することになりますが、そのためには管理料(家賃収入のうちの3~8%くらいといわれます)を支払わねばなりません。管理会社選びも重要です。うっかり質の悪い管理会社を選んでしまうと、満足のいく対応をしてもらえない可能性もあります。うちに入居いただいた方の一人は、前に住んでいた物件で上階からの漏水があった際、遠方に住むオーナーと管理会社のたらいまわしに遭い、なかなか問題が解決せずに苦労したとおっしゃっていました。僕個人としては、自分が子どもの頃から暮らしていた物件を管理するのにも四苦八苦していますから、よく知らない遠方の物件を購入して管理するなんてことは、ちょっと想像できません。■ 家賃保証で不動産投資を丸投げするリスクsasaki106 / PIXTA(ピクスタ)すべてを人任せにするという不動産投資も喧伝されています。たとえば、こんなセールストークを聞いたことはありませんか。「あなたはローンだけ組んでください。できたマンション(アパート)は我々が借り上げて経営します。ローン返済はマンションが勝手にやってくれます。ウン十年間、家賃も保証しますから心配ありません」大家をやっている身からすると、「こんなおいしい話、あるわけないよな」とすぐわかります。家賃というのは、まさに不動産賃貸業の生命線です。それを何十年にもわたって保証することなんてほぼ不可能な話です。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)時代的に見ても、新築マンションが乱立し人口が減少に向かうなか、常に安定した家賃収入を想定すること自体、無理があります。実際、「家賃保証」という言葉が醸し出す安心感とは裏腹に、その現実は残酷です。不動産会社は、経済状況の変化などを理由に家賃を減額できるし、契約を解除することもできるのです。つまり、「家賃の支払いは保証するけど、いくら払えるかはわからないよ」ということですね。個人的には、これでは「家賃保証」とは言えないと思うのですが、法律的にはそれがまかり通ってしまうのです。■ 借地借家法は不動産業者の味方?sanae / PIXTA(ピクスタ)この「約束破り」を可能にしているのが、借地借家法(の悪用)です。常々申し上げているとおり、現在の借地借家法は「借りる側に圧倒的に有利」にできています。通常の個人(弱者)が、マンションやアパートという資本を持つ人間(強者)から物件を借りるという前提なら、それも一理あるのかもしれません。大家の気まぐれで追い出されたりすれば、入居者の生活は成り立たないですよね。しかし、不動産会社という資本力のある強者が、(相対的に見れば弱者である)オーナーから「一括借り上げ」というかたちでマンションやアパートを「借りる」場合でも、この借地借家法が適用されるわけです。つまり、「家賃保証」のような約束を交わしても、不動産会社は法的な弱者であることを盾に、いざとなれば契約を変更・破棄することができるというわけです。結果的に本当の弱者であるオーナーが苦境に追い込まれる事態になります。これはルール自体に問題があると言わざるをえません。不動産投資をするなら、すべてを人任せにせず、最低限の法律知識を持って自分を守る必要があります。■ マンション経営だってリスクのあるビジネスですしゅんちゃん / PIXTA(ピクスタ)とまあ、いつもに比べてやや殺伐としたテーマで書きましたが、やはり「マンション経営だって、ほかのビジネスと同じでリスクがある」というきわめてあたりまえの結論に行きつきます。うちのように、「親族から引き継いだマンションを」「子どもの頃からよく知っている地元で」「自主管理している」場合でも、それなりの出費や苦労があるわけです。ならば、「ゼロから多額のローンを組んで」「よく知らない土地にマンションを建て」「その経営を人任せにする」ことが、いかに困難でハイリスクなことか容易に想像がつきます。なんとなく「老後の蓄えにマンション経営」なんて考えている方もいるかもしれませんが、ゼロから始める不動産投資には、新しいビジネスを起業するくらいの心構えが必要だと思ったほうがいいでしょう。
2018年10月01日今回は不動産取引における「片手」「両手」というものについてお話したいと思います。不動産取引で業者が客から受け取るお金は、賃貸借、売買いずれの場合も原則として契約締結に持ち込んだ場合の仲介手数料だけです。物件を何件も紹介し、交通費などの経費を使って現地案内を繰り返したお客様でも、他社で契約されてしまえば1円のお金も入ってきません。業界が抱える問題点のすべての根源が、ここにあるように思います。仲介手数料は、賃貸の場合は月額賃料の1か月分、売買の場合は売買代金の3%+6万円と決まっています。売り上げを増やして給料を上げるためにはなるべく金額の大きな物件を決めることがカギとなりますが、もう一つの手段として「両手」をねらうというものもあります。そもそも「両手」「片手」とは一体何のことを差すかご存じでしょうか。■ 売主と買主に別々の仲介会社がつく「片手」取引って?shimanto / PIXTA(ピクスタ)不動産取引において賃貸の場合は貸主と借主、売買の場合は売主と買主という2組の当事者があります。家を売りたい、貸したいと思っている人は自分で客を探すのが難しいため、媒介契約を結んで不動産業者に依頼します。一方、家を買いたい、借りたいと思っている人も不動産業者を訪れて物件を紹介してもらいます。ややこしくなるため、ここから先は売買に限定します(賃貸でも内容は変わりません)。甲さんの依頼を受けたA社が売却活動をした物件をB社が乙さんに紹介し、甲さんと乙さんの間に1,000万円で売買契約が成立したとします。この場合A社は甲さんから、B社は乙さんからそれぞれ36万円の仲介手数料(税抜)を貰います。売主側と買主側の仲介会社が違うこのような取引を「片手」と呼びます。■ 売主と買主の仲介会社が同一の「両手」取引って?ふじよ / PIXTA(ピクスタ)甲さんから売却依頼を受けたA社が、A社で物件探しをしている丙さんに紹介して甲さんと丙さんの間で売買契約が締結されたとします。この場合A社は売主の甲さんと買主の丙さんの両社からそれぞれ36万円の仲介手数料(税抜)を貰うことができ、1件の取引で2倍の売り上げとなります。このような取引を不動産業界では「両手」と呼んでいます。当然のことながら営業はまず両手を狙います。物件を「物上げ」した場合まず自分の客に紹介できないか考え、次いで同じ店の他の営業に紹介可能な顧客を抱えていないか確認します。物件情報をオープンにするのはその後です。■ 「両手」取引はそんなに悪いことなの?maroke / PIXTA(ピクスタ)この両手取引が“評論家”の間で評判が悪く、「不動産業界における悪しき商習慣」の筆頭のようにまで言われています。私が不動産業界に転身した19年前、入社初日に読んだ業界誌で「両手取引では利害関係が異なる売主・買主の双方に対して責任が果たせない」と書かれていたことを今でも覚えています。売主は高く、買主は安く取引したいのが当たり前なので一つの会社で仲介するのは利益相反だと言うのです。両手取引の場合買主と売主の間に1社しか入らないため、買主の値引き要求(「指し値」という)があれば売主がそれを飲まされて損をするというのですが果たしてそうでしょうか。現実の取引では購入申し込み(買付け)が入ると片手であっても両手であっても仲介会社は何としてもその客で決めたいと思います。先ほどの事例でいえば、B社にとっては自社で紹介した物件で決まらなければお金になりませんし、A社にとってはこの申し込みが破談になればそれ以降に別の申し込みが入る保証はなく、それではやはりお金になりません。ですから指し値が無茶な内容でない限り、買い付けが入ればA社は売主を説得しようとします。これはA社の両手取引でも変わりません。売主の側にとっても早い段階で指し値に応じて売ってしまうことにメリットはあります。指し値を断って破談になればその後物件が売れ残る恐れがあり、そうなると値引きか売却中止しかないからです。そもそも売主は指し値が入ってくることを前提にして、相場に少し上乗せして値付けをしているものです。そして買主の希望する金額が納得できなければ断ればいい話です。お互いが意地になって50万円の差額がどうしても埋まらず、両手取引が成立しなかった経験が筆者にはあります。従って、両手取引で誰かが不利になる、という事は実際にはないのです。■ 「両手を狙って物件を囲い込む」というのは本当?ふじよ / PIXTA(ピクスタ)「両手取引を狙うあまり、業者は物件情報を他社に流さず囲い込む」という指摘もよく見ます。囲い込みにより売却が遅れたり、それによる値引きで売主が不利益を被るというものです。両手取引はもちろん効率的ですが、特定の物件に狙ってできるほど客付けというのは簡単なものではありません。物上げした物件をピンポイントで気に入ってくれる客を自分で見つけるのは至難の技で、そんなことをしても買い客を逃すだけです。囲い込んだまま売れずに売却中止になる、あるいは一般媒介に切り替えられて他決するという最悪の事態を考えると、両手取引を狙って物件を囲い込むことにメリットはありません。何より営業マンというものは今月の数字をどうするかということしか考えない人間です。将来どうなるかわからない物件を抱え込むよりは、片手でいいから決めて今月の数字にしたい、と考える方が普通でしょう。あくまでも両手取引を目指す、という会社も中にはあるかもしれません。しかし私がこれまで在籍してきた会社はすべて「片手でいいから決めて、今月の数字を何とかしろ」という方針でした。囲い込みが業界内で常態化しているかのような指摘は、実態から乖離しているといえます。■ 薄っぺらい業界批判に惑わされず、不動産業界を正しく理解してほしいABC / PIXTA(ピクスタ)これまでも書いていますが、不動産というものは金額が高く、売るのが大変だからこそ、買い付けを取るためにあらゆる可能性にかけるのです。そのため他社が物件を内見するのは大歓迎され、予約を入れれば「ありがとうございます!頑張ってください!」と言われます。不動産やマンション管理についてのニュースはこまめに見るようにしていますが、実務について何も知らずに書いていると思われる、薄っぺらな内容の業界批判が多すぎるようです。不動産は契約にならなければお金にならず、それでいて契約を1件まとめるというのは大変だということをお分かりいただきたいと思います。(written by 鶴間 正二郎)
2018年09月27日芸能界やテレビ局は、スタッフの働き方が極めて特殊な業界ですので、一般的な労務管理のマニュアルや契約書の雛型はほとんど通用しません。 例えば、ある1つのテレビ番組の制作チームは、複数の番組制作会社のスタッフで構成されるのが一般的です。それでは、制作会社Aのディレクターと、別の制作会社BのADが一緒にロケに行くことになった場合、誰がそのADの勤務時間を管理するのでしょうか?制作会社Aのディレクターの判断で、ロケの途中で勝手に帰らせたりできるのでしょうか?災害現場での取材なら、安全管理は誰が責任を持つのでしょうか?そもそも、指揮命令関係がないはずの別会社のディレクターからの指示に、ADは従う必要があるのでしょうか?どれも非常に難題です。 また、番組制作に関わる会社同士の権利義務関係も大変複雑です。番組制作には、テレビ局や制作会社、芸能プロダクションだけでなく、キャスティング会社やリサーチ会社も関わっています。各社は互いにどういった契約を交わしているのでしょうか?そもそも、契約を交わしているのでしょうか?交わしていても、その番組制作に必要な業務と照らし合わせて、適切な内容が反映された契約書なのでしょうか?リサーチ会社が手に入れた一般人(素人の出演者ら)の個人情報は、誰がどのように管理し、どの範囲で、どういった用途で公開できるのでしょうか?(企画会議に使うため?オンエアのため?) キャスティング会社は、番組の企画が中止になってしまった場合には、報酬は受け取れるのでしょうか? タレントと芸能プロダクション間の契約にも、難しい問題が多いです。最近は、給料が不当に安いことや、やりたくない仕事を半ば強制された、などということが問題になっています。確かにそれ自体は是正が必要です。しかし、タレントはタレントで、ほかの業界では想像もつかないような好待遇を受けている部分もあります(マネージャーがいたり、送迎があったり、仕事が少ないタレントは一般企業では考えられないほど休日があることも珍しくありません)。仮に、タレントと芸能プロダクションの契約に雇用契約とみなされるほどの指揮命令関係がある場合でも、このように一般的な雇用契約とはまったく異なる状況があります。 以下では、テレビ番組制作会社や、芸能プロダクションでよく起きる法律問題について、Q&A形式で紹介していきます。 業務委託スタッフの残業代や休日出勤手当てについて Q.当番組制作会社では、ディレクターはすべて雇用ではなく、業務委託として契約しているのですが、この場合には残業代や休日出勤の手当ては支払わなくてよいのでしょうか?との指摘が入りました。どうすればよいでしょうか? A.業務委託であれば、雇われているわけではなくフリーランスですので、原則、労働基準法は適用されません。したがって、残業代や休日出勤手当は支払わなくてよいと思われます。 しかし、本当にそのディレクターは単なる業務委託スタッフといえるのでしょうか?実際にはフリーで動いているのではなく、ほかのチーフディレクターやプロデューサーの指示に従って仕事をしているのではないでしょうか?ある程度決まった時間に会社に来て、決まった時間拘束されているのではないでしょうか?このような状況の場合、実質的には指揮命令関係があるとみなされ、雇用契約と同一視される可能性があります。そうなると、残業代などの支払い義務が生じる可能性もあるので注意する必要があります。重要なのは、「雇用」「業務委託」といった契約の名称ではなく、その実態です。 現場取材におけるADの労務管理について Q.当番組では、複数の制作会社からフリーのディレクターが来ており、ADは1つの制作会社の社員、というスタッフ構成になっています。報道番組の取材にフリーのディレクターと制作会社のADの2人で行ってもらっているのですが、何か問題はあるでしょうか? A.テレビ番組制作の現場では、複数の番組制作プロダクションからスタッフが来て、ディレクターやAD業務を行うのは当たり前であり、質問にあるような取材のシチュエーションも日常的にあります。 別会社に所属する2人で取材に行くこと自体に問題はありませんが、懸念されるのはADの労務管理です。まず、そのADが所属する制作会社の上司は、ADがいつどこにいるのか、時間はどのくらい拘束されているのか、必ず把握している必要があります。しかし、取材の内容によっては思わぬ時間がかかったりすることもあります。そのようなケースでは、フリーのディレクターは、直接指揮命令関係があるわけではないADに対し、帰ってよいとか、まだ業務を続けてほしい、などといった指示をすることができません(実際にはしているでしょうが、厳密にいえばその立場にはありません)。しかし、プロデューサーが帰宅している時間であれば、確認がとれません。かといって、そんな確認に気を取られて肝心の取材がおろそかになれば、他局、他メディアに遅れをとってしまいます。非常に難しい問題ですが、こういった場合には、突発的なものでない限り、プロデューサーやそのADが所属する制作会社のディレクターが、ADの労務管理上起き得る問題を事前に把握し、あらかじめ適切な指示をしておくしかないでしょう。そして、フリーや他社スタッフも含めた番組全体のグループLINEを作るなどして、誰もADの状況を把握していないような状態を作らないようにすることが重要です。また、災害現場の取材などでは、制作会社はADに対する安全配慮義務も負っているので、手柄ほしさに危険な取材を無理に行わないよう徹底させることも忘れてはいけません。 スタッフの職務専念義務についてQ.当番組制作会社では、スタッフの勤務態度の悪さが悩みの種です。音楽を聴きながら仕事をしたり、少し目を離すとほかの番組のスタッフと喫煙所で長話、といったことは当たり前になってしまっています。いくら緩い業界とはいえ、何とか改善できないでしょうか? A.通常の雇用契約では、就業規則などで、スタッフは勤務時間中は職務に専念しなければならない、という職務専念義務が定められています。 会社はスタッフに労働の対価として給料を支払うのですから、スタッフが勤務時間に職務に専念するのは、当然のことです。ところが、テレビ業界の場合は当然ではありません。ディレクターは食事に出かけるとなかなか帰ってこない、疲れ切ったADはトイレで寝ている(テレビ局には「トイレで寝ないでください」という貼紙がされていたりします)、ということが常態化してしまっています。こういう状況になりがちなのは、長時間勤務が自明のものとして体に染みついているので、勤務しながら休む、楽しむ、という感覚に慣れきっているからではないかと考えられます。スタッフを管理する側の上席者も、昔は同じような経験をしているはずなので、特に違和感を感じることもないのです。また、テレビ業界には、フリーのディレクターなど、雇われていない業務委託スタッフが多いということも、緩い雰囲気になりやすい要因の一つとして挙げられると思います。業務委託スタッフは誰かに労務管理される立場になく、職務専念義務も負っていないので、自分が任された仕事をこなしさえすれば、好きなときに好きなことをしてよいのですが、同じ現場にいる雇われスタッフがこれを真似したり、管理する側も誰がフリーで誰が雇われなのか把握していなかったりするので、このようなことが起きるのです。雇われスタッフとフリーが混在し、同じ仕事をしているため、雇われスタッフだけに職務専念義務を果たさせる、というのは簡単なことではありません。しかし、雇われスタッフには会社は高い残業代を支払うわけですから、その対価として、勤務時間には職務に専念しなければならない、ということを意識させるべきです。まずは雇われスタッフがどれだけ職務に専念しているのかをしっかり把握し、職務専念義務に違反している場合には、こまめに指導・注意を行うという体制作りから、始めてみてはいかがでしょうか。注意しても直らないようであれば、始末書を書かせるなど、軽い懲戒処分を行っていきましょう。長年染みついた感覚や、職場の慣習を変えるのは簡単なことではありませんが、スタッフの長時間労働の見直しが求められている昨今、職務専念義務の徹底についても、同じように厳しく見直しをしていく必要があるでしょう。 芸能プロダクションの法的紛争リスクについてQ.最近、芸能プロダクションとタレントのマネジメント契約をめぐっては、賃金が不当に低かったり、望まない芸能活動をさせられたりする、など色々と問題が起きていますが、当プロダクションも契約内容を見直すべきでしょうか? A.恐らく大多数の芸能プロダクションでは、タレントとのマネジメント契約は、雇用契約ではなく業務委託契約などの形とし、雇っているのではなく1人の個人事業者としてタレントを扱っているのではないかと思います(そうでなければ、散々働かせているのに月給数万円、ということでは最低賃金を下回り、違法となってしまいます)。 しかし、このような業務委託契約の場合でも、働き方の実態が一般的な労働者と変わらない場合には、そのタレントは「労働者」として扱われます(実際に平成28年に厚生労働省労働基準局がその旨の文書を各種芸能関係の団体に送付していますし、裁判例でも雇用契約類似の契約、と認定されたものもあります)。そうすると、仕事を選べない若手の芸人、モデル、アイドルなどは、事務所の指揮命令に従って仕事をしているのが実情と思いますので、多くのケースで「労働者」と判断される可能性が高いのではないでしょうか。仕事を選べないタレントの数は、選べるタレントよりも圧倒的に多いわけですから、結果として多くのプロダクションが労使トラブル、法的紛争の多発リスクを抱えているということです。ご質問があったプロダクションでは、タレントとの間の指揮命令関係がどうなっているかわかりませんが、芸能界は人気商売ですので、タレントとの法的トラブルはプロダクションにとって即、致命傷となってしまう可能性もあります。そうなる前に、今のうちにタレント(マネージャーらスタッフも)の働かせ方や待遇などを見直し、労務管理が適切に行える体制を整え、紛争リスクを小さくしましょう。 タレント養成スクールの講師契約についてQ.当芸能プロダクションでは、タレントをマネジメントするだけでなく、タレントの養成スクールも運営しています。養成スクールを運営するにあたっては、タレントに講師になってもらっていますが、講師として契約する際に注意すべき点はありますか? A.養成スクールの講師は、多くはタレントか、タレントを目指して裏方に回った方々だと思います。また、大半はプロダクションに雇われた講師ではなく、フリーランスで、タレント業などの合間を縫って講師をしています。この講師達とプロダクションの関係には、多くの問題があります。 まず、演技でも歌でもお笑いでも、芸能において基本的に重要なのはセンスであり、講師が何を指導するか、生徒に何を身につけてもらうかが、はっきりしない場合が多いということです。要するに、決まった正解がないのです。そうすると、講師が勝手な講義・指導をしていると生徒から苦情が入っても、プロダクションから注意することは難しくなります。講師の独りよがりではないか?と思われるような指導が、見方によっては正解といえるかもしれないからです。講師の指導に不満を持った生徒が大量にやめてしまい、数十万、数百万の受講料相当額の損害賠償請求する必要が出てくる、ということも考えられます。その場合でも、講師に何をどう指導してほしいのかが、事前に明確になっていなければ、講師の契約違反を問えず、損害賠償請求することもできない、という事態に陥りかねません。ほかにも例えば、講師が生徒に手を出してしまった場合などはどうなるでしょう。生徒たちにとって、講師は基本的に憧れの対象ですから、あり得ないケースとはいえません。関係がうまくいっているうちは問題にはなりませんが、講師と生徒の関係がこじれてしまったら、周囲を巻き込んだトラブルに発展することもあります。生徒や生徒の親から、講師だけでなくプロダクションが責任を追及される可能性があるのです。プロダクションは講師を雇用しているわけではないので、講師を指導するというのは立場的に難しいのですが、責任追及される場面では、「雇っていないフリーランスの講師なので…」という理屈は通用しない場合もあります。こうした問題が起こらないように、プロダクションと講師の契約では、指導の内容や禁止事項を明確に定め、特に生徒に対する責任を、契約段階で講師に自覚させておくことが重要です。また、そもそも講師を人選する段階で、上記のようなリスクを想定しながら進めていく必要があるでしょう。 タレントの移籍問題についてQ.私はアイドルとしてタレント活動をしていますが、今所属している芸能プロダクションの待遇が悪いので移籍を検討しています。しかし、今のプロダクションとの間のマネジメント契約を見ると、事務所を辞める場合には、一定期間タレント活動を禁止するという条項が設けられており、事実上移籍が難しくなっています。そもそも、このような条項を設けることは法律違反ではないのでしょうか? A.タレント、中でも特にアイドルは、アイドルとして活動できる期間はそれほど長くありません。一定期間、芸能活動を禁止するという条項は、実質的には移籍を禁止するような条項であるといえます。 このような条項の設定が、法律上、一律に許されないというわけではありません。もっとも、職業選択の自由という憲法上の権利を制約する内容にあたるため、裁判に至れば、このような条項は無効と解釈される可能性は高いでしょう(裁判例でもこのような条項を無効としたものがあります)。したがって、移籍を希望するタレントの方々は、上記のような条項を含む契約を交わしてしまっている場合でも、多くのケースでは、そのような条項には拘束されないはず、というのが法的な側面からの回答となります。しかし、ここからが問題です。法的な問題はクリアできても、退社をめぐって事務所と揉めてしまった場合、果たしてそのタレントの移籍はうまくいくのでしょうか。芸能界、テレビ業界は非常に狭い世界なので、大手プロダクションと揉めてしまった場合は、ほかのプロダクションも受け入れに二の足を踏むかもしれませんし、番組、テレビ局も使いづらい、というのが実情です。そうなると、契約条項の法的問題は解決できても、業界の暗黙のルールを乗り越えられずに移籍ができない、という状況になってしまう可能性があります。この問題は、テレビ業界、芸能界の体質によるものなので、完全な解決を望むのは難しいです。しかし、例えば退社時、弁護士に間に入ってもらうなどすれば、単純に移籍を認めさせるだけでなく、その後も不利益な扱いをされないというところまで含めて、プロダクションと綿密に協議し、円満な解決を目指すことが可能になります。その際は、単に抽象的に芸能活動を阻害しないという約束をするだけではなく、具体的な番組や、プロダクションなどを想定しながら話し合っていくことが大切です。 執筆/シティ総合法律事務所会田岳央(「弁護士」というと、敷居が高く、話しにくいと思われるかもしれませんが、我々自身、そういう弁護士は苦手で、親身に温かく皆様のお悩みをお聞きする温かい法律事務所であると自負しておりますので、どうぞご安心して、何でもお気軽にご相談ください。)【弁護士が語る!】テレビ番組制作会社や、芸能プロダクションでの働き方の難しさはシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。【弁護士が語る!】テレビ番組制作会社や、芸能プロダクションでの働き方の難しさはシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。
2018年09月27日今回は物件を購入する際の「値下げ交渉」についてお話します。不動産は高額の買い物であるために少しぐらい値切りたいというのは自然な感情ですが、効果的な交渉を行うためには取引の仕組みを知っておく必要があります。中古物件と新築物件では状況がまったく異なってくるため、それぞれのケースについて実体験に基づいてご説明します。■ 「中古物件」の値下げ交渉は常識の範囲内で行うことがポイント売主と買主の間に仲介会社が入る「中古物件」の場合、値下げ交渉は売り主側の仲介会社(物元、元付)と買主側に仲介会社(客付)の間で行われることになります。中間業者による中古物件の「値下げ交渉」についての仕組みをご紹介します。ABC / PIXTA(ピクスタ)値下げ交渉は「買い付け」を書くことが大前提値下げ交渉のタイミングとしては「お気に入りの物件が見つかった時」になりますが、実際の交渉は不動産購入申込書(買い付け)を物元業者に提出することから始まります。Good morning / PIXTA(ピクスタ)中古物件において値下げ交渉をするということは「ここまで価格を下げてくれれば『絶対に』買います」という意思表示であり、そのための証として買い付けは必須で、これを書かなければ物元業者は交渉に応じてくれません。申込書を提出しているのですから、交渉が成立した場合はそのまま契約準備に入らなければなりません。筆者は何回も値下げ交渉を行いましたが、値下げの余地について物元業者に事前に打診しても「買い付けを入れてくれれば、売主と交渉します」としか答えてもらえなかった記憶があります。また自分が物元の物件に問い合わせがあった際も同様の回答をしており、値下げの可否について事前に探りを入れるのは難しいと考えておいた方がいいでしょう。そもそも大幅な値下げはありえないTATSU / PIXTA(ピクスタ)物件探しに際して買主は仲介会社に希望条件を伝え、それに基づいて仲介会社は物件を紹介します。条件の中でも価格は最も重要な要素であるため仲介会社は細心の注意を払って紹介するものであり、大幅な値下げ要求というのはそもそもありえないはずです。そうでないのは仲介会社が買主の希望を無視した物件を紹介したか、買主の欲の皮が張ってしまったかのいずれかで、どちらにしてもあまり感じのいいものではありません。非常識な値下げ要求には仲介会社が応じないfreeangle / PIXTA(ピクスタ)筆者の場合は、950万円の物件に600万円で買い付けを出され、上司から「そんな買い付けを取ってどうするつもりだ」と怒られたことがあります。客はローンではなく現金で買うのだから下げて当然だろうと主張し、こちらが何度説明しても「銀行を通さない綺麗な金だから売主にとってもありがたい話のはずだ」と譲りません。とても売主にはかれるような話ではないため、最終的に担当者の判断で断りを入れました。売主は「指値」が入ることを前提に価格を設定しているfreeangle / PIXTA(ピクスタ)そうはいっても不動産は高い買い物であり、少しくらい値切りたいというのは自然な感情です。実際に買い付けを書く際にも販売価格そのままの金額を書くことは稀で、いくらか減額した金額を記入している事例が大半だったように思います。このように買主が希望した金額を指値(さしね)といいますが、たいていの売主は売却開始に際して指値が入ってくることを前提として価格を設定しているものです。「査定価格としては3,000万円ですが、指値が入ってくることを考えて3,300万円で市場に出しましょう」というような話を筆者は何回もしました。常識の範囲内の「指値」には応じてくれる可能性大xiangtao / PIXTA(ピクスタ)売主は指値が入ることを前提に価格を設定しているのですから、常識的な範囲の価格交渉には応じてくれる可能性は大であり、むしろ指値を入れないのは損であるといってもいいでしょう。どのくらいが常識の範囲内であるかということは仲介会社の営業マンが一番よくわかっています。■ 「新築マンション」の値下げ交渉は状況次第新築物件の場合は中古とは事情が異なってきます。筆者は新築の戸建は扱った経験がないため、マンションの事例についてご説明します。shimanto / PIXTA(ピクスタ)竣工前でモデルルームで販売しているような物件の場合は値下げ要求はまずできませんが、売れ残ってしまった完成物件の場合は交渉の余地があります。売れ残った部屋に関しては売主が区分所有者ということになって管理費や修繕積立金の負担も発生するため、業者は多少値下げしてでも売ってしまわないと負担が大変なことになるのです。特に棟内モデルルームで使用していた部屋や最後の一部屋というような場合は交渉に応じてくれる可能性大であり、積極的に申し入れましょう。Ushico / PIXTA(ピクスタ)この場合は業者の営業担当者と直接交渉することになり買い付けの提出は不要ですが、「下げてくれれば買います」と明確に意思表示すれば相手も応じてくれやすくなります。不動産は金額が大きいため、ちょっとした交渉でまとまった金額を節約することが可能です。しかしここで非常識な態度に出てしまうと信頼関係が損なわれ、交渉そのものが壊れてしまうことになります。値下げ交渉においてはくれぐれも「常識の範囲内」ということを大切にしてください。
2018年09月23日アルベルタ フェレッティ(ALBERTA FERRETTI)の2019年春夏コレクションが、ミラノ・ファッションウィーク初日の2019年9月19日(水)に発表された。レトロ×機能性を+α、新エレガンスプリーツのロングドレス、レースのミニ丈ワンピース、カラーグラデーションの美しいシースルーワンピース、シフォンとレースを掛け合わせたトップスなど、ブランドらしいエレガンスとフェミニニティを象徴するピースは健在ながら、今季は機能性やレトロシックなテイストを交え、新しい女性像を提案する。コーディネートは懐かしさ&アクティブがキーワードカットレースをあしらったブラウスには、ミリタリーパンツを、ミニ丈ドレスにはデニムのシャツとバックパック、光沢あるサテンのキャミソールにはショートパンツを合わせて、可愛さの中にアクティブな要素をプラスする。トップスはタックイン、シャツは腰巻き。どこか懐かしく、温かみのある着こなしが特徴だ。イーグルスの名曲と共鳴するカラーパレット会場を包み込むのは、イーグルスの名曲「ホテルカリフォルニア」。哀愁漂うメロディとドン・ヘンリーの少し掠れた歌声が作り出す切なさは、カラーパレットに落とし込まれた。ピンクやイエロー、ライトブルーなど、本来明るくパワーのある色彩も、褪せ、かすれ、切ないサウンドと共鳴しあう。バッグはBIGサイズ!コレクションのアクセントとなるのは、ビックサイズのバッグたち。モデルたちが華奢な背中に背負うのは、ヒップラインを隠すほど大きなバックパックであり、細く伸びた腕の近くには巨大なクロスボディバッグが存在している。
2018年09月23日コスメブランド「フロムキッチン(from Kitchen)」より、マスカラ業界初“トリュフ・オイル”を使用した「フロムキッチン マスカラTF」が登場。2018年10月22日(月)より販売される。“一流レストランの贅沢素材を毎日のメイクにも。”というコンセプトのもと誕生した、大人な女性のためのコスメブランド「フロムキッチン」。第1弾のアイテムとなるマスカラには、世界三大珍味といわれるトリュフに着目。フランス産の上質なトリュフ・オイルをたっぷりと配合して、まつ毛の根本から潤いやハリをプラス。さらに、ひとさじのオリーブ油&ホホバ油も加えたことで、キューティクルを滑らかに整え、艶めく目元を叶えてくれる。ポイントとなるのは、特徴的なブラシの形状。目の角度に沿った、細カーブブラシを採用したことで、まつ毛の根本からぐっと持ち上げ、ふわっと広がる濡れ艶ロングのまつ毛に導く。また、よりアンニュイな目元に仕上げたいときは、ブラシの内側のカーブを目の形に合わせて、まつ毛の上から下へととかすのがお勧め。すると軽量ファイバーがふわっと伸びて、影が落ちるような漆黒の目元を叶えてくれる。香りは、シックで大人の女性をイメージしたオリエンタルな香り。お湯でオフできるフィルムタイプなので、まつ毛のダメージを最小限に抑えて、マスカラを簡単に落とすことが出来る。【詳細】「フロムキッチン マスカラTF」発売日:2018年10月22日(月)※9月12日(水)~プラザにて先行発売価格:1,620円(税込)取扱店舗:プラザ、ロフト、バラエティショップなど【問い合わせ先】株式会社スタイリングライフ・ホールディングス BCLカンパニーBCLお客様相談室TEL:0120-303-820
2018年09月08日土地探しをする場合、おそらくほとんどの方がネットで調べる、もしくは不動産屋さんに相談して探しますよね。ですが、もしかしたらその土地の探し方は間違っているかもしれません。建売住宅や中古住宅、中古マンションなどであれば最初から完成したものが見られるため、予算や建物の間取りなどをすべて把握してから購入することができます。一方で、ハウスメーカーで建てるとなると一体どのような建物が建ち、総予算はどのくらいで収まるのか何も見えない状態ですよね。だからこそ、土地探しからつまずいてしまうと、家づくりまで響いてしまいます。そこで今回は土地探しからスタートする方向けに、後悔しない家づくりのためのコツをご紹介します。土地探しは家づくりのパートナー探しと同時進行で!HAKU / PIXTA(ピクスタ)土地から探して、家を建てようとする場合「先に土地から探して、そのあとに自分たちの気に入ったハウスメーカーや工務店を探そう」と考えている方が多いのではないでしょうか。実はこのやり方が家づくりに失敗する原因のひとつです。では、どうすればいいのでしょうか?ずばり土地探しと家づくりを並行させることが、理想の住まいにするためにも大切なことなのです。土地探しは地域の不動産会社やインターネットなど、ご自身に合ったやり方で探しても問題ありません。でも、ここで同時にハウスメーカーや工務店などのパートナー探しを進めることが大切なのです。なぜ同時進行することが大切なのか?土地を先に探してから建物を検討するとなぜ良くないのか?と疑問に思いますよね。その理由は以下の3つです。1.間取りや建物のボリュームをイメージしにくいYNS / PIXTA(ピクスタ)土地を見ただけでどんな建物が建つのか、自分たちがしたい間取りができるのかを判断するのはなかなか難しいもの。不動産の営業マンは用途地域や法規制についての知識はもちろんありますし、説明もしっかりとしてくれます。ただ、設計の知識もあるという営業マンは少ないので、土地を見ながらどんなふうに建てることができるのか、といったことまで説明するのは難しいケースが多いのです。2.全体の予算をつかみにくいmits / PIXTA(ピクスタ)土地にはさまざまな落とし穴もあります。例えば「ブロックが古くて全部カットしなければいけない」「水道管などのインフラが古くてやり替えが必要」「地盤が弱い可能性があるため、地盤改良工事費がかかる」など様々なケースがあります。それを事前に調べてとおかないと、建物と合わせて見積りを取ったときに予想外の金額を提示されてしまうこともあります。同時に探しておけば、全体の予算を把握することもできますし、予想外の出費についても心の準備ができます。3.スピード感を持ってジャッジができないふじよ / PIXTA(ピクスタ)良い土地が見つかったとき、それが希望通りの物件であればすぐに購入を判断しなければいけません。ですが、土地は気に入ったものの、本当に希望の間取りの家は成り立つのか?と気になることもありますよね。家づくりのパートナーを同時に探していれば、購入すべきかどうかの判断もすぐにでき、スムーズに購入することもできます。条件の良い土地はタッチの差で先に購入されてしまうこともあります。ただでさえ、希望通りの条件の土地に出会うことはそう多くないので、逃してしまってから、また検討するのは労力がさらにかかります。それを避けるためにも、家づくりのパートナーと土地を同時進行で探すことが大切なのです。まとめnaka / PIXTA(ピクスタ)ハウスメーカーや工務店で注文住宅を建てたいと思う方は、安心感から選ぶ方も多いですが、自分の好きな間取りにしたい、理想のライフスタイルがある、といった理由から選ぶ方も多いと思います。こだわりがあるからこそ、自分たちの理想はしっかりとかなえたいですよね。購入した土地に制限が多かったり、予想外の出費などがあると、理想の住まいとは程遠くなってしまいます。土地を選ぶ際に立地条件や環境面を重視することももちろん大切なことです。ですが、毎日生活する家ですから、インテリアや設備にももちろんこだわりたいですよね。土地探しだけ、ハウスメーカー探しだけ、と別々に進めるのではなく、同時進行で進めることをオススメします。保存保存
2018年09月06日おそらく、人生のなかでもっとも高額な買い物であるマイホームの購入。誰もが、高額の買い物である不動産を「少しでも安く買いたい!」と思うはず。そこで、不動産業界で約30年間、実際の取引現場を見てきた筆者が考える、「不動産を購入する際の値引き交渉の方法」や、そのタイミング、やってはいけないことなどについて解説します!■ 誰が交渉するの?bee / PIXTA(ピクスタ)まず、買主が売主と直接交渉する機会はほぼありません。ほとんどの場合、売主と買主の間には「仲介業者」が介在しますので、値引き交渉は仲介業者を通して行うことになります。ただし、売主が不動産業者などの場合で、売主が「直に販売」をしているようなケースでは当然、買主と売主が直接交渉することになります。■ いつ交渉するの?xiangtao / PIXTA(ピクスタ)たくさんの物件情報を集め、いくつも現地を見学し、「お気に入りの物件が見つかったとき」こそが交渉するタイミングです。逆にこのタイミング以外で仲介業者が交渉を引き受けることはありません。値引き交渉をするうえで覚えておきたいのは、「買う意思を固めてから交渉を行う」ということです。物件の売主は、市場相場を事前に調べたうえで売り出し価格を決めていますので、その価格を交渉するためには「この価格になれば買う」という前提が必要なのです。■ どうやって交渉するの?xiangtao / PIXTA気に入った物件が見つかったら、いよいよ交渉開始です。まずは仲介業者に「少し安くなりませんか」とストレートに聞いてみましょう。仲介業者の担当者によって多少の差はありますが、一般的に営業マンは、顧客が気に入りそうな物件については、価格交渉ができそうな物件かどうかを事前に調べている場合が多いのです。価格交渉が難しい物件について、安易に価格交渉を引き受けてしまうと、その交渉が失敗した場合には取引が成立しない可能性が高くなるので、値引きができる物件かどうかを担当営業マンが事前に調べておくのは当然といえば当然です。例えば、担当営業マンが「この物件は一切値引き交渉できません」というならおそらくその言葉どおりでしょう。その場合は売り出し価格どおりで購入するかどうか検討してください。逆に、「○○万円までなら可能かもしれません」や、「○○万円までなら交渉してみましょう」と言ってきたら、担当営業マンは値引きができるかどうかの可能性を事前にある程度知っているかもしれません。その場合は思いきって交渉してもらいましょう!■ 交渉のコツxiangtao / PIXTA(ピクスタ)買主が値引き交渉する窓口となるのは仲介業者です。そして、仲介業者は契約が成立しなければ、物件を何件案内しても売り上げは「0円」です。なので、買主が契約する条件を「値引き」にするなら、仲介業者は一生懸命に交渉してくれるはずです。しかし、その値引き交渉の額があまりに高額だったりすると、仲介業者は交渉そのものを引き受けてくれなかったり、熱心に交渉してくれなかったりする場合もあります。大事なことは「値引きしてくれるなら購入する」という意思をはっきりと担当営業マンに伝えて、その値引き幅についてもしっかり担当営業マンと相談することです。値引き交渉のコツは、買主と仲介業者の担当営業マンが、見る方向と目的を同じにすることなのです。■ 値引き交渉でやってはいけないことxiangtao / PIXTA(ピクスタ)個人、法人にかかわらず売主にとって自分の物件を値引きして売るということは重大な決断です。値引き交渉後に「やっぱりやめた」というのはできるだけ避けたいものです。その物件をきちんと確認・調べたうえ、購入の意思がしっかり固まってから交渉を始めるようにしましょう。また、ある物件の値引き交渉中に別物件の値引き交渉を同時に行うのもマナー違反なのでご注意を!■ 一番の注意点は…先に買われてしまうことxiangtao / PIXTA(ピクスタ)値引き交渉をする場合、もっとも注意しなければならないことは、タイミングによってはせっかく気に入った物件が売り出し価格どおりで他の買主に先に買われてしまう可能性があるということです。物件の希少性、時期、値ごろ感、仲介業者の意見など、総合的に考えたうえで値引き交渉するかどうかを判断しましょう!
2018年08月21日住まいを購入しようと様々な情報を集めたとき、よく目にする情報があります。「不動産の買い時」についての情報です。不動産価格の相場の話、住宅ローンの金利の話、行政が定める税制の話、など様々な観点から多くの考察がなされています。しかし、不動産業界の中で働く者として皆さんに申し上げたいことがあります。それは「誰にでも当てはまる不動産の買い時」など存在しない、ということです。■ 不動産業者はいつでも「今が買い時です」と言うG-item / PIXTA(ピクスタ)世の中には「今が買い時です!」と強調した情報がたくさんあります。それこそ住まいの見学のために不動産業者を訪れれば、必ず「今が買い時だ」と言われるでしょう。業者からすればビジネスなわけですから「今が買い時だ」と言うのは当然です。もちろん「買い時」であると強調するための事実に嘘はありません。例えば、現在の住宅ローンの金利は稀にみる低さです。商品によっては年金利1.0%を下回るものが珍しくない時代です。金利が低いうちに住まいを購入すること自体は合理的だと思います。freeangle / PIXTA(ピクスタ)しかし、ここで肝心なことが一つあります。それは、不動産業者はいつ、どんな時代でも「今が買い時だ」というトークをやめないということです。買い時アピールができる情報を何か見つけてきます。金利の話でいくと、金利が上がり始めることがあれば、「もっと上がる前の今が買い時です」というトークを展開するでしょう。また、多くの不動産関連の税の優遇制度には適用期限があります。これを「この税制は今年度で終わりなので、適用できる今が買い時です」というトークに活かすこともできるのです。■ 「買い時」は外部環境で決まるものではない。sasaki106 / PIXTA(ピクスタ)前述したような「買い時トーク」は筆者自身も使っていました。特に不動産の知識や経験が浅かった頃です。繰り返しますが、この時提供した情報に嘘はありません。住まいを購入する際、こういった情報を参考にすることはプラスに働きます。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)大切なことは、金利や相場、税制などといった情報は、あくまでその時の「住まいをとりまく外部環境」を説明しているだけ、ということを理解することです。こういった外部環境は、とても不安定で不確実なものです。時代によってあっさり変化する可能性があります。そういった情報は、あくまで知識・参考としてのもので自分自身の住まいの買い時を決める決定打にはならない、と私は思っています。■ 「買い時」を決めるのは自分自身kou / PIXTA(ピクスタ)では、どのように自分自身の買い時を見つけるのか。答えはいたってシンプルで、「自分が住まいを欲しい理由」を突き詰めることです。例えば「子どもが産まれて部屋が手狭になったらから住まいを探す」として、買い時を「子どもが幼稚園に入るまで」と決める、などです。子どもが幼稚園・小学校と進めば、転園・転校のリスクが伴い、人間関係の構築に時間がかかる可能性があるからです。maroke / PIXTA(ピクスタ)こういった内容は外部環境に左右されません。たとえ20年後に相場が大幅によくなる、といった情報があったとしても、子どものために住まいを買うのであれば、20年後では意味がありません。他にも「定年までにローンを完済したいから、30歳までに購入する」とか「両親の介護のために半年以内に購入する」などがあるかもしれません。筆者も今は「買い時」をお客様に説明するとき、できるだけお客様の事情に寄り添ってアドバイスするようにしています。住まいの買い時は、誰にでも当てはまるような外部環境の情報でなく、自分自身の事情によって、自分自身で決めることが大切なのです。
2018年08月12日今回は賃貸物件で発生する「更新料」についてご説明します。更新のタイミングは住居費が急上昇して家計に与える影響も大きく、それだけ更新料というものは多くの人々の関心を集めやすい話題です。更新料が無効だと主張した裁判が各地で起こされ、地裁・高裁レベルでは判例が真っ二つに分かれたため、最終的に最高裁判決が出るまで随分とやきもきした記憶があります。■ 更新料とはあくまで商慣習にすぎないmetamorworks / PIXTA(ピクスタ)更新料は賃貸物件の賃貸借契約において、契約期間が満了して更新契約を締結する際、借主から貸主に対して支払うお金です。不動産の賃貸借契約を締結する際に契約期間というものは大変に重要な項目になります。「平成28年12月20日から平成30年12月19日まで2年間」というように曖昧さを一切排除して契約書に明記しますが、その隣には必ず「更新」という項目があり、「借主は、新賃料の1ヶ月分に相当する更新料を貸主に支払った上、更新できるものとする」と書かれているものです。更新料はこのように不動産取引において重要な事項ですが、実は法律や条例等において根拠となる規定は一切なく、これまでの商慣習に基づくものでしかありません。■ 更新料に関する驚きの地域差J6HQL / PIXTA(ピクスタ)筆者は賃貸物件の仲介に関しては首都圏でしか実務経験がありませんが、特優賃のような特殊な物件を除けば取り扱ったすべての契約書に「2年ごとに1ヶ月分の更新料」という定めがありました。しかし国土交通省が平成19年にまとめた「民間賃貸住宅に係る実態調査」によれば、更新料を徴収する割合は神奈川県で90.1%、千葉県で82.9%、東京都で65.0%、埼玉県で61.6%、京都府で55.1%、愛知県で40.6%、沖縄県で40.4%という意外な結果となっていました。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)大阪府と兵庫県では更新料を取らないようですが、その代わりに「敷引き」と呼ばれる償却方法を採用する割合が兵庫県で96.0%、大阪府で29.9%となっています。同じ関西圏でも京都府になると状況は全然違っており、更新料に関しては1年ごとに1ヶ月分、あるいは2年ごとに2ヶ月分という契約が多いほか、1年ごとに2ヶ月分の更新料を必要とする契約もあるといいます。これに加えて「敷引き」も広く行われているようであり、京都の家主は何とがめついのかと思いがちですが、中心部が狭い上に古都保存のため様々な開発制限や建物の高さ制限がかかるという京都特有の問題があり、それによって貸主が思ったような賃貸住宅を建てられないといった事情が背景にあるようです。■ 更新料は何に使われる?Graphs / PIXTA不動産会社で実際に更新業務に携わっていた筆者としては、更新料は更新事務を行うことに対する事務手数料のようなイメージを持っています。賃貸物件の「管理費」は管理に使われるとは限らないという話を以前ご紹介しましたが、更新料に関しても何か特定の使い道がある訳ではありません。筆者が扱った事例において更新料はすべて家主と管理会社で折半しており、それぞれで売り上げとして計上していました。■ 不動産業界の一番長い日tomcat / PIXTA(ピクスタ)住居費というものは多くの家庭における支出の中で最も大きいものの一つですが、特に更新の時は出費が跳ね上がることになり、更新料は多くの人の不平不満の種となっているようです。ところで消費契約法の第10条では「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本事項に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と定められており、更新料はこれに該当して無効なのではないかという議論が以前から存在していました。全国各地で訴訟が提起され、地裁・高裁レベルでは有効と無効とで見事に判例が分かれていましたが、万一「更新料は無効」ということになるとこれまでの賃貸業務が根底からひっくり返ってしまうことになります。そのため一担当者に過ぎない筆者でまで裁判の行方には注目していました(無効判決が確定した場合に備えて極秘で準備を進めた不動産会社も多かったといいます)barman / PIXTA(ピクスタ)この問題に関しては平成23年7月15日に最高裁判所から判決が出され「賃貸住宅の契約を更新するに当たり、賃料と比して高すぎるという事情がない限りは更新料を支払うことは有効である」という判断が下され、これにより「更新料は有効」ということで判例が確定しました。この日は朝からニュースが気になって仕方がなく、判決の内容を知ってただひたすら安堵しましたが、間違いなく「不動産業界の一番長い日」だったのではないかと思います。■ 更新時は家賃交渉の絶好のチャンスでもある更新料は時代背景の影響もあって以前からネット上で話題になりやすく、最高裁判決以前はそれこそ「『法令違反で無効だから払いたくない』とはっきり意思表示すれば払わなくてよい」というような極論で満ち満ちていたものです。更新料はなるべく払いたくないものですが、更新というタイミングは実は家賃交渉の絶好のチャンスであることはあまり知られていません。もとくん / PIXTA(ピクスタ)自宅の家賃が周辺相場と比べて明らかに高いと感じた場合、根拠を示して管理会社を通じて貸主に申し入れれば、すくなくとも検討だけはしてくれます。貸主としては借主が退去してしまって部屋が空くのはなるべく避けたいものなので、申し入れが正当な内容であれば心ある貸主なら応じてくれるものです。契約書上で更新料は「新賃料の1ヶ月分」と規定されている場合が大半ですので、このようにして家賃交渉に成功すればその分だけ更新料も減額できます。■ くだらない駆け引きで貸主との信頼関係を壊してはいけないGraphs / PIXTA(ピクスタ)最高裁判決により更新料が合法であることが確定しましたが、それでも「合法的に更新料をなくすウラ技」というような記事がネット上に依然としてはびこっています。私は弁護士ではないので、ここに書かれた内容が本当に合法的で有効な手段なのかはわかりませんが、少なくとも法令や契約書の裏をかくような内容であることは間違いありません。賃貸住宅で生活するということは貸主と借主の間に信頼関係があるからこそ成立するもので、たかが賃料1か月分をケチるためのくだらない駆け引きでこの信頼関係を壊してしまうことはあってはならないと思います。賃貸住宅で生活している場合、貸主を怒らせるとロクなことになりませんので、そのあたりは十分に気をつけていただきたいと思います。
2018年08月05日不動産業というものは生活全般に関わるものです。そのため世の中の動きの影響をもろに受けることもあれば、お客様の動きから世の中の意外な流れに気付かされたりすることもあります。今回は世の中の動きが仕事に影響した意外な事例を3つご紹介します。■ 1.若者の車離れがマンションの一般会計を直撃ニングル / PIXTA(ピクスタ)若者の車離れが進行しているといわれています。車を持とうとしないどころか車そのものに興味を持たない、更には教習所に通うのは金と時間がかかるから免許も取らないという、車好きの筆者にとっては信じられないような世の中になっています。これは自動車業界にとって深刻な問題となっていますが、実はマンションの管理組合にとっても重大な問題なのです。YNS / PIXTA(ピクスタ)マンション内の駐車場使用料は管理組合にとって管理費に次ぐ収入の柱であり、空き区画が増えることはその分だけ一般会計の収支が悪化することにつながります。マンションの駐車場はおおむね稼働率7割~8割くらいを想定しています。郊外のマンションの場合まだまだ問題になっていないようですが、筆者が担当していた都心部のマンションでは5割以下になってしまったところが多く、一般会計が大幅赤字になって繰越金が年々減少し、対応に苦慮したものです。■ 2.若者のテレビ離れも相当なものがあるUshico / PIXTA(ピクスタ)車離れほど話題になっていないようですが、若者のテレビ離れも相当なものがあるようです。駅前の不動産会社に勤務していた時、地元のケーブルテレビと提携して「引っ越し時に無料でチャンネル調整をやります」というキャンペーンを展開したことがあります。kou / PIXTA(ピクスタ)お客様と日時を打ち合わせたうえで訪問してテレビのチャンネル調整をするというものですが、その際にしれっとケーブルテレビの新サービスを紹介するのが真の目的です。ケーブルテレビ会社から紹介料がもらえることもあって積極的に告知しましたが、1Kタイプを契約した人の約半数が「テレビを持っていないので別にいいです」と言ってきたのは驚きでした。■ 3.リーマンショックが半年後に筆者の歩合給を直撃オカキ / PIXTA(ピクスタ)最後に、世の中の動きが仕事に影響した事例といえば、やはりリーマンショックです。アメリカの歴史上最大規模の企業倒産であるリーマンブラザーズの経営破綻が発生したのは2008年9月15日でした。筆者はその頃賃貸マンションの仕事をしていましたが、9月という比較的ヒマな時期であったこともあり、クビになった社員が段ボールを抱えて次々とビルから出てくるニュース映像をそれこそ他人事のように見ていたものです。しかしこれをきっかけとして発生したリーマンショックと呼ばれる世界規模の金融危機が直ちに日本を直撃し、さらに半年後には筆者の歩合給を直撃しました。maruco / PIXTA(ピクスタ)賃貸マンションの営業といえば1~3月がとにかく忙しく、特に3月は賃料の高いファミリータイプのマンションが法人契約の借り上げ社宅としてガンガン動くため、1年で最も大切な月になります。生命の危険を感じるほど忙しくなるのが常ですが、その分だけ歩合給も相当な額になります。しかし景気が悪くなれば企業はまず福利厚生に関する支出を削減します。2009年の3月はファミリータイプの法人契約がほぼなくなり、そのためとても3月とは思えない売上になってしまいました。チンク / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたか。マンション管理という仕事は景気変動の影響を受けにくいといわれていますが、電気料金の値上げや消費税増税が組合会計を直撃し、それが管理委託費の減額要求に結び付いたこともあります。生活と直結している仕事であるためいつも気が抜けませんでした。
2018年08月01日前回40,500人を動員し、累計動員数は450,500人を突破したKANSAI COLLECTION。第16回目を迎える【KANSAI COLLECTION 2018 AUTUMN & WINTER】を2018年8月29日(水)、京セラドーム大阪(大阪市西区)にて開催いたします。今回は、さらに多くの方々に楽しんでいただきたいと、なんと自由チケット(前回まで前売3,000円)が無料! また、イベント開始時間を30分早くして14:00スタート! さらにめいっぱい楽しめるイベントとなっています。KANSAI COLLECTIONって?© KANSAI COLLECTION2011(平成23)年2月、「大阪に若い世代が発信する新たな文化イベントを創造したい」そんな想いを込めて誕生したKANSAI COLLECTION。初回から京セラドーム大阪で開催しており、ドームで開催するのは関西コレクションのみで日本最大級のイベント規模を誇っています。来場者数も前回(2017年3月21日)は、過去最高の40,500人を動員し、累計動員数450,500人を突破いたしました。今回のテーマは「Me, Myself & I」悩みながらも本当の自分を探し続けている女性をサポートするために、文字通り、ワタシを存分に主張出来る「ワタシ大好き女子」の祭典を開催いたします。ライブアクトにDA PUMPなどが出演決定!© KANSAI COLLECTIONLIVE ACTに、新曲「U.S.A.」が ダサかっこいい!? と話題の DA PUMP が初出演!同じく、LIVE ACTに前回は関コレ初出演にしてトリを飾ったDa-iCEが1年ぶりに出演決定! デビュー5周年となる彼らのパフォーマンスをお楽しみに!!豪華ゲストモデル・ゲスト・YouTuberらの出演者がぞくぞく決定中!emma、瑛茉ジャスミン、河北麻友子、藤田ニコルらViVi専属モデル、池田美優、江野沢愛美、Niki、堀田茜、吉木千沙都ら人気モデルが出演決定! そして、GUESTには美男美女の仲良しモデル3人組YouTuberグループ さんこいち、YouTuber、バンドマンとしても高い人気を誇る注目のクリエイターのタケヤキ翔、アーティスト活動やブランドデザイナーなどマルチな活躍も注目される人気YouTuber ワタナベ マホトらが出演決定! 今回も規格外のファッションエンターテインメントをお届けします!ゲストモデル追加発表!© KANSAI COLLECTIONゲストモデルに、朝比奈彩、武田玲奈、舟山久美子、前田希美、松井愛莉らが出演決定!© KANSAI COLLECTION近藤千尋、宮城舞、久間田琳加、田中芽衣、横田真悠らの人気ゲストモデルのほか、ゲストにバンダリ亜砂也 らが出演決定! 宮城舞に関して、出産後の初のランウェイとなり、ママモデルとして新たに活動する初ステージとなります。© KANSAI COLLECTION現役女子高生YouTuberで、「Popteen」専属モデルになった ねお がモデルとして出演決定! GUESTに人気YouTuberグループのレイターズが出演決定! 中高生を中心に絶大な人気を誇る彼らが登場するステージをお楽しみに!自由チケット無料!© KANSAI COLLECTION今回、関西コレクション2018A/Wでは、関コレファンに喜んでほしくて…。同業界では初! 関西コレクションの自由チケットを無料といたします!人気アーティストのライブ、人気タレントやモデルによるファッションショーのほか、会場内の数多くのブースでヘアメイクやネイル、エステなどの体験をしたり、新商品のサンプルをもらったり、人気モデルのトークショーを見たりと京セラドーム大阪の中で、1日中楽しめます。当日先着20,000名の方には商品サンプルやお得なクーポン券がたくさん入ったオリジナルバッグもプレゼント!!※規定枚数に達し次第、受付終了。チケット発券によるプレイガイド規定手数料がかかります。※入場の混雑具合により会場内への入場制限を行う場合がございます。※会場内の混雑具合によりアリーナエリアへの入場制限を行う場合がございます。KANSAI COLLECTION 2018 A/W HOT CONTENTSメインMCに人気お笑いコンビ NON STYLEが決定!© KANSAI COLLECTIONメインMCに、女子中高生から絶大な人気を集めるお笑いコンビ NON STYLE が決定! どんなMCを展開してくれるのかお楽しみに!!ViVi Night in KANSAI COLLLECTION© KANSAI COLLECTION関コレに遊びに来るオンナノコ達の間で人気No.1のファッション誌「ViVi」の創刊35周年を記念し関コレとスペシャルタイアップ。「ViVi Night in KANSAI COLLECTION」を開催! 関西では4年ぶりのViVi Nightが関コレで実現! 豪華ViViモデルが集結するViViの世界感たっぷりのステージ・ブースをお楽しみに♪「VOCE×関コレ」発!のVOCE BEAUTY MODEL AUDITION~顔面最強女子決定戦~© KANSAI COLLECTION最強にカワイイ「顔」にフォーカスした美容モデルを決定するオーディション。顔には自信があるけど背が低い…ぽっちゃりしてる…と悩まれていた方必見! 今回のオーディションはスタイル一切不問! 「顔」がカワイイならそれだけでOK! グランプリはVOCE専属ビューティーモデルに!VOCEブースのテーマは「VOCE BEAUTY 夏まつり」。人気ブランドのコスメがもらえる屋台ゲームやデコメイク体験、インスタ映えフォトスポットなど、もっと美容が好きになるとっておきのコンテンツとお土産が!更に、GUESTに人気YouTuberの東海オンエア、はじめしゃちょー、水溜りボンドらが出演決定!© KANSAI COLLECTION前回、トップYouTuberのHIKAKINをはじめ人気YouTuber達が出演し、大いに盛り上がりました。今回も若い世代に人気のYouTuberが出演決定! YouTuberがモデルとしても出演するなど、どのような演出で楽しませてくれるのか。憧れのYouTuberを近くで見れる・会えるチャンス!!はじめしゃちょー若年層より圧倒的な支持を得る「自由」をモットーにしている超フリーダムなYouTuber。水溜りボンドカンタとトミーによる2人組YouTuber。都市伝説、検証、実験、ドッキリなど幅広いジャンルで面白い動画を毎日欠かさず投稿している。東海オンエアてつや、しばゆー、としみつが出演。愛知県岡崎市を拠点に活動する6人組YouTubeクリエイター。個性溢れるネタ動画を中心にさまざまなジャンルの動画を投稿し、人気を集めている。※りょう、ゆめまる、虫眼鏡は出演いたしません。ご了承ください。YouTuber達が今回も関コレを大いに盛り上げます!!KANSAI COLLECTIONのキービジュアルデザイン© KANSAI COLLECTION今回のキービジュアルデザインも、日本人初のフィリピン・ドゥテルテ大統領から感謝状を贈られたアーティストとしても話題になったAYUMIさんデザインです。「 Me Myself & I 」 「人生の主役はいつだって自分! 好きなモノに囲まれ自分を輝かせ、人生を自分らしく彩る素敵な女性をイメージし、クールで力強いデザインに仕上げました★」という想いをこめて作成されました。KANSAI COLLECTION 2018 A/W開催概要[日時]2018年8月29日(水)12:30開場・14:00開演・21:00終演(全て予定)※前回より30分早く開場・開演します[会場]京セラドーム大阪 (大阪府大阪市西区千代崎3丁目中2番1号)[主催]関西コレクション実行委員会[企画・制作・著作]株式会社KANSAI COLLECTION[協力]株式会社エフエム大阪、株式会社大阪シティドームMODEL朝比奈彩 / 有末麻祐子 / 池田美優 / 江野沢愛美 / 大川藍 / 越智ゆらの / 小貫莉奈 / 香川沙耶 / 筧美和子 / 加藤ナナ / 花音 / 北澤舞悠 / 久間田琳加 / 黒木麗奈 / 黒瀧まりあ / 小林サラ / 近藤千尋 / 下村実生 / 鈴木愛理 / 武田玲奈 / 田中芽衣 / 田辺かほ / 多屋来夢 / 鶴嶋乃愛 / 徳本夏恵 / 中野恵那 / 中村里砂 / 浪花ほのか / 難波サキ / Niki / 生見愛瑠 / ねお / 舟山久美子 / 堀田茜 / 前田希美 / 松井愛莉 / 松岡花佳 / 宮城舞 / 横田真悠 / 吉木千沙都 and moreViVi MODEL© KANSAI COLLECTIONemma / 瑛茉ジャスミン / 河北麻友子 / 立花恵理 / 谷まりあ / 藤井サチ / 藤田ニコル / 古畑星夏 / miu / 八木アリサ and moreGUESTIVAN / 新井美穂 / きいた / 杉枝真結 / 田中道子 / バンダリ亜砂也 and moreYouTuberさんこいち / タケヤキ翔 / 東海オンエア / はじめしゃちょー / 水溜りボンド / レイターズ / ワタナベ マホト and moreMCNON STYLE and moreLIVE ACTDa-iCE / DA PUMP and moreチケット料金<前売券>プラチナ席 30,000円※ランウェイ2列目まで(ランウェイ トップのみ4列目まで)プラチナ席限定豪華賞品プレゼント!SS席 10,000円S席 7,000円自由チケット無料スタンド自由席もしくはアリーナ立ち見※規定枚数に達し次第、受付終了。チケット発券によるプレイガイド規定の手数料がかかります。【当日券に関して】 当日券の販売に関しては、残席がある場合のみ指定席を販売させていただきます。 自由チケットに関しては当日券の取り扱いはございませんので、事前の申し込み発券を行ってください。 ご理解のほどお願いいたします。イベント情報イベント名:KANSAI COLLECTION 2018 AUTUMN & WINTER催行期間:2018年08月29日 〜 2018年08月29日住所:京セラドーム大阪 (大阪府大阪市西区千代崎3丁目中2番1号)
2018年07月30日LITALICO発達ナビ初の「児童福祉業界の仕事」フォーラム!その概要は…出典 : 月20日(日)に「児童福祉業界、これからの働き方を考える」と題し、LITALICO発達ナビ初の、児童福祉業界で働くことに関心のある方向けのイベントを開催します。「子どもと関わる仕事に興味がある」そう考える一方で、・「長時間働いたり、業務がたくさんあったりするイメージ…実際はどうなんだろう?」・「時短勤務希望だが、融通はきくの?」・「未経験だけど働けるのかな…」・「どんなキャリアアップが見込めるの?」このような不安・疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。また、すでに児童福祉業界で働いている人の中には・「子どもが生まれた後も働き続けられるかな?」・「キャリアアップをするためにはどうしたらいいのだろう?」・「これから10年20年と働き続けるには、どんな環境が必要なんだろう?」・「他の事業所はどんな取り組みをしているんだろう」といった不安・疑問のある方もいるかと思います。当日は、関東近郊の児童福祉の事業所が参加し、上記のような不安・疑問を中心に、児童福祉業界でのこれからの働き方・キャリアに関してパネルディスカッションを行います。その後、参加者は各グループに分かれ、働き方に関して考えるワークや座談会を行います。参加希望の方は、以下の概要を確認の上、申し込みフォームからお申し込みください。【日時】5月20日(日)13:00~15:30(閉会後、任意参加の懇親会あり)【場所】LITALICOセミナールーム住所:〒153-0051 東京都目黒区上目黒2-1-1 中目黒GTタワー16F(東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒駅」東口より徒歩1分)【定員】60名【参加費】無料(※申込みフォームからのお申し込みが必須となります。)■当日のタイムテーブル(※当日変更の可能性もあります。ご了承ください。)12:30開場13:00パネルディスカッション「これからの児童福祉業界での働き方を考える」13:40休憩13:50グループワーク15:20アンケート15:30閉会閉会後、任意参加の懇親会があります。申し込み方法はこちら出典 : 【対象】・児童福祉、障害支援といった業界で働いている方、または働くことに関心をお持ちの方など児童福祉業界での働き方にご興味がある方、大歓迎です!【応募方法】以下エントリーフォームからお申込みください。
2018年04月27日家を「借りる」と「買う」どちらが得か?という議論が、不動産業界には……いえ、世の中には昔からありますよね。この問題、筆者が不動産業界に入った19年前から(恐らくもっと以前からあったでしょう)盛んに議論されていましたが、いまだに結論が出たという話を聞きません。TATSU / PIXTA(ピクスタ)■ 「借りる」「買う」どちらが得か?問題のカラクリkou / PIXTA(ピクスタ)この問題のベースとなっているのは「“家賃”を払い続けるのと“住宅ローン“を払うのとどちらが得か?」ということで、大抵の場合、それぞれ発生する費用の合計をシミュレーションして比較しています。まだ紙の媒体が不動産情報の中心だった時代の話です。同じ出版社で賃貸向けと売買向け、2つの情報誌を出していましたが……、KAORU / PIXTA(ピクスタ)賃貸の情報誌では「借りる方が少しだけ得」、一方、売買の情報誌では「買った方が少しだけ得」というまったく異なる結論を出していました。一生の間に必要となる住宅関連の支出の合計は簡単にシミュレーションできるようなものではなく、前提条件を少し変えればまったく違う結論となります。つまり、立場が変われば結論も変わるのです。■ 設備やインテリアのグレードに大きな差はある?freeangle / PIXTA(ピクスタ)入居者が頻繁に入れ替わることを前提とした賃貸住宅に対し、分譲住宅は入居者が永住することが前提となります。そのため設備や内装等についていえば、分譲の方が長持ちする仕様となっていることが多かったように思います。特にクロスについては、ランクが全然違いました。賃貸の場合、入れ替わる度に何らかのリフォーム工事が入りますし、何かあれば退去した時交換すればいい、という意識がどこかにあるのかもしれません。■ 分譲マンションで発生する費用って?hug++ / PIXTA(ピクスタ)分譲マンションの場合、毎月発生する住宅ローン返済、管理費、修繕積立金等の他、故障等による設備の修理は当然のことながら全額自己負担です。分譲マンションには専有部と共有部があり、雑把に分けると玄関の内側で起こったことについては自己負担です。厄介なのは配管やインターホンといった、専有部と共有部両方にまたがる部分のトラブルで、原因がどちらにあるかによって負担額も変わってきます。専有部と共有部の細かい区分けについては管理規約に必ず記載がありますので、購入前にチェックしておくとよいでしょう。■ 賃貸住宅は、実は家主にとって厳しい時代にABC / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅の場合、賃料と共益費を毎月払いますが、消耗品関係を除き設備の故障については原則として家主負担となっています。また退去時における原状回復に際しても、「国土交通省ガイドライン」や「東京都住宅紛争防止条例(東京ルール)」により、自然損耗や経年劣化については借主は負担しなくてよいとされています。そのため、退去に伴うリフォーム工事についてもその大半を負担しなくてはならないなど、家主にとって厳しい時代となってきたように感じます。■ 賃貸住宅はまだまだ高齢者に厳しいのが現実foly / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅を語る上で、どうしても避けて通れない問題があります。賃貸物件の営業をやっていた時代に痛感しましたが、「高齢者に非常に厳しい」というのが日本の不動産業界の現状です。高齢者の場合、現役世代と違って収入が限られるということと、室内で万一のことが起きる可能性がある、ということが原因として挙げられます。高齢者を受け入れる物件はかなり限れられますし、仮にOKという場合でも内容のいい親族が保証人となり、かつ近くに住んでいなければならない、などといった厳しい条件が付きます。freeangle / PIXTA(ピクスタ)そして既にリタイアされた方の場合、年金だけが収入とみなされます(預金残高は考慮されないことが多い)。年金の金額だけで借りられるレベルの部屋というものは、高齢者が暮らしやすいようなものとは決して言えないでしょう。家は「買う」「借りる」どちらが得か、という問題は、おそらく今後も永久に決着はつかないでしょう。しかし「どちらがいいか」ともし聞かれたら、「リタイアするまでに、どこかで買っておいた方がいい」というのが筆者の結論です。(written by 鶴間正二郎)
2018年04月13日共有持分・共有名義とは?共有持分とは、複数の人が1つの不動産を共同で所有している時に、それぞれの人がその不動産について持っている所有権の割合のことをいいます。たとえば夫婦で1つの不動産を2分の1ずつ共有している場合は、夫と妻それぞれが持っている所有権の割合(2分の1ずつ)のことをさします。そしてこの割合を登記所に登記しなければなりません(持分登記)。登記とは、第三者に「これは私の所有権だ!」と主張することです。さて共有持分といったワードを聞くと、セットのように「共有名義」といった言葉を耳にすると思います。共有名義とは、その不動産の所有権を持っている人のことをいいます。たとえば3000万円の住宅をあなた(妻)と旦那さん(夫)で購入するとしましょう(共有名義はあなたと旦那さんになります)。出資額で持分割合が決まりますので、2,000万円分を旦那さんが、残りの1,000万円をあなたが出したとしましょう。するとこの住宅の持分割合は、旦那さん:3分の2あなた:3分の1となります。共有持分のメリットとデメリットは?「これから結婚して新居で夫婦生活を始めるんだ」といったご夫婦は、上記のように不動産を共有の持分とすることもできるわけですね。または年収や貯金を考慮すると2人でお金を出す方が良いかもしれない、といった人も少なくはありません。しかし「共有名義・持分にするとなんだか面倒なことにならないかな?」と懸念を抱いてしまうもの。まずはデメリットについてみてみましょう。デメリット夫(共有者)の承諾がないと、売却できない!ご夫婦2人の持分なので、当然にご自身の判断だけでは不動産を売却することはできません。旦那さんの承諾がないと売却できないわけですが、ここで夫婦喧嘩が起きることも・・・・。離婚した場合、売却を視野に考えたくはありませんが、夫婦喧嘩の火が広がって離婚することとなった場合、売却の可能性が高まります。住宅購入の資金に余裕がないから住宅ローンを組んだり、共有名義での購入を検討したはずです。つまり、片方がいなくなればその分を補填しなければならず、それは現実的に難しいので結果的に売却せざるをえなくなるわけです。夫(共有者)が他界した場合、相続の対象となる不動産は相続の対象となります。多くの場合、配偶者であるあなたかもしくは子どもが相続の対象となります。しかしほかに相続人がいたりすれば、遺産分割の対象となり、話は少し面倒になります。贈与税の対象となるもし旦那さんの方が先にお仕事を辞めた場合、住宅ローンが残っていればその分はあなたが支払うことになります。この場合名義人はあなたのみとなるので、旦那さんからあなたに不動産が贈与されたこととなり、贈与税が課せられます。逆もしかりです。メリットデメリットでは少々暗い話を考慮する必要がありましたが、メリットは明るい話です。なんと税制において2つもトクするのです!住宅ローン控除を二重に受けられる住宅ローン控除は、購入価格の一定割合を所得税から税額控除できる制度で、年末の住宅ローン残高の1%が税控除できます。住宅ローン控除は夫婦それぞれが、自身の住宅ローンの残高に対して利用できます。しかし夫(共有者)が病気などで仕事を辞めざるをえなくて収入が無くなるようなことや将来的にあなたが出産などで仕事を辞めるなど、ライフスタイルの変化も考えられます。この場合、住宅ローン控除は使えなくなる可能性があるので要検討です。売却時の特別控除を二重に受けられる不動産を売却するときには、なんと3,000万円が控除されます(居住用財産の買換えの特例)。通常だと3,000万円しか控除できませんが、不動産を夫婦2人の名義で購入した場合は、これが6,000万円となります。不動産を売却した時に利益が出れば、税金がかかります。この際にかかる税金6,000万円分のは支払わなくて済むといった制度です。まとめいかがでしたか。共有持分にする場合、片方が病気になって収入減がなくなるなどといったことを考慮しなければなりません。しかし将来(さき)のことは分かりません。デメリットなどを考慮して不動産を選ぶよりも、購入資金や住宅ローンの支払いに少しでも余裕が持てる物件を選ぶことが肝心だといえるでしょう。
2018年03月04日不動産管理委託契約とは不動産管理委託契約とは、不動産オーナー(管理組合や個人投資家など)が管理会社(マンション管理会社など)にその物件の管理をお願いする契約のことをいいます。主にマンション管理を委託する契約のことです。マンション管理会社がマンション管理法に定める「マンション管理業者」である場合は、以下の業務を行う義務があります。マンション管理会社は、管理委託契約の締結前に一定の重要事項を説明しなければならない(マンション管理適正化法第72条)。マンション管理会社は、管理委託契約を締結するときに、一定の事項を記載した書面(通常は管理委託契約書)を遅滞なく交付しなければならない(マンション管理適正化法第73条)。不動産オーナーである大家さんは、不動産は所有していますがその資産を運用する知識に関してはうとい場合があります。自分で運用するよりも、その道のプロである管理会社に運用をお願いした方が運営はうまくいくとみて、管理会社に委託をお願いするわけですね。運用とは具体的に何をするのでしょうか。たとえば共用部分などの管理・修繕マンションやアパートといった集合住宅は、ほかの人も住んでいます。階段や廊下などといった共用部分は居住者全員が利用するので、管理が大変です。また不動産も人と同じように年をとります。古くなってきたら外観などを補修しなければなりません。これには膨大なお金が掛かるので、あらかじめ計画を立てる必要があります。入居者の募集また一番の問題は、高い収益を得るにも空室率をなるべく低くしなければなりません。しかし大家さんは不動産に限っては素人です。空室率が低くなるよう、なんならゼロになるよう運営するためにもプロの手ほどきが必要です。このように、マンション1つを運営するだけでも大変な労力と戦略が必要となります。それを一手に担うのが管理会社で、そしてその契約である管理委託契約には2種類があります。2種類の管理委託契約一般管理契約一般管理契約とは、契約の対象となる不動産の大家さんが行うはずの管理業務を管理会社が「代行」する契約のことをいいます。具体的な業務内容として、入居の際の「賃貸契約」や「入金管理」など入居者との事務手続きや、マンションの共用部分であるエレベーターなどの整備・保守、清掃作業などが挙げられます。併せて、一般管理契約を選択した場合のメリットとデメリットもみてみましょう。メリット:高い収益性が見込める賃貸契約の内容(賃料、礼金・敷金など)や条件を、大家さんが取り決めることができるため、比較的高い収益が見込めます。デメリット:空室率を考慮した入居募集と広告にリスクがあります上記メリットで先述したように、一般管理委託契約は大家さんと入居希望者が直接契約を結ぶ契約です。メリットでは高い収益性があると挙げましたが、それはあくまでも「入居希望者が契約書にハンコを押せば」です。入居希望者が入居するまでにその広告をうつ必要があり、管理会社によってはこの費用が高額なところもあります。広告をうっても入居者が決まらず、それによって空室率が高くなれば、当然家賃も入りません。サブリース契約(一括借り上げ管理契約)サブリース契約とは、不動産管理会社が大家さんから物件を借り上げて、その管理会社が入居者と賃貸契約を直接結ぶ契約形式のことをいいます。一般管理委託契約とはどう違うのでしょうか。メリットとデメリットについてみてみましょう。メリット:安定して家賃収入が得られる「一般管理契約」との最大の違いは、家賃滞納や空き部屋が生じた場合でも「家賃収入」の保証があることです。サブリース契約は、「保証賃料(管理会社が査定した相場賃料の90~95%の率をかけた料金が一般的)」が管理会社から大家さんにオーナーに払われることになります。また入居者との契約も、大家さんと入居希望者ではなく、管理会社と入居希望者との直接契約を行なうことになります。そのため、大家さんと管理会社による確認の手間や時間を省くことができます。デメリット:高い収益が見込めない一般管理委託契約と比べると高い収益性が見込めません。家賃収入が最大化しないのがデメリットです。また管理会社との契約や広告の確認の手間や時間が省けることをメリットとして挙げましたが、裏を返せば入居者を選定することができないことを意味します。特に気にしないという大家さんもいますが、モラルの低い入居希望者が入居する確率も高まるといえます。しかしサブリース契約を受ける管理会社も、トラブルは避けたいため、入居審査は厳しめに行うところも多いのでそんなに気にする必要もないと思われます。まとめいかがでしたか。今回は管理委託契約の種類についてみてきました。一見、安定的に収益が入るサブリース契約の方が良いように思われます。しかし、サブリース契約には落とし穴も多く、あまり良い印象を持たれていないのが実状です。サブリース契約の注意点については、また別記事でご紹介しますのでお見逃しなく!
2018年03月03日まずは確認したい「不動産特定共同事業法」とは不動産特定共同事業法(以下、不特法)とは、投資家から資金を募って不動産を小口化したうえで、それを元に売買・賃貸し、その収益を投資額に応じて配当として投資家に分配する不動産事業のことをいいます。不特法は、事業主の適正な運営や投資家の利益の保護を図るために、この事業に対して「許可制」を設けているのが特徴的といえます。また不動産特定共同事業には主に2種類あります。出資者が所有権を持つことのできる「任意組合型」出資者は配当を受ける権利を持つが、所有権自体は事業者が持つ「匿名組合型」いずれにせよ、投資家が利益を得るには当然ながら事業主が重要となってきます。この事業主について説明していきます。法改正前の不動産特定共同事業を行うには?法改正前の不動産特定共同事業を行うには、主務大臣の許可を受ける必要があり、以下3つの条件が必要でした。宅建業の免許事務所ごとの業務管理者配置(自ら不動産特定共同事業の許可を得るために)資本金1億円以上が必要宅建業(大家業などの自ら賃貸業以外のこと)の免許が無いとなると、不動産会社でなければ事業主になることはできません。また仮に宅建免許を取得できたとしても、資本金1億円以上が必要ですので、多くの不動産会社はこれを行うことができずにいました。つまり分配利益を得る投資家の数は、そう多くはなかったといえます。これらの制度問題を解消するべく、本年度に法改正が行われました。不特法改正の背景と期待される効果とは現在、空き家の増加問題が社会的な問題として顕著となっています。また老築化の一途を辿る不動産を再生化し、市場に売り戻すことなどが喫緊の課題として認知されています。さらに当事業を行うには資本金1億円以上が必要であり、これでは中小企業である不動産会社が参入できず、結果、地方では良質な不動産ストックの形成が比較的難しいという問題がありました。これらの社会的背景を解消するために、不特法の改正が行われました。不特法を改正することで期待される効果は、以下のとおりです。空き家(空き店舗)の再生に伴う投資傾向の増加良質な不動産ストックの形成地方などの中小不動産企業事業参入不特法改正のポイントから、具体的にどのような効果(投資家にとってのメリット)が期待できるのかみてみましょう。新設:小規模不特定共同事業とは先述したように、従来の不動産特定共同事業は資本金1億円以上のある企業でないと当事業を行うことはできず、この条件によって、地方などの中小企業が参入しづらいといった問題がありました。これを解消すべく、今回の改正で小規模不特定事業を新設しました。業者が応募に必要となる要件を確認してみましょう。宅建業法の免許を受けており、資本金が1000万円以上で、かつ負債額が資産額の10%以下であり、主務大臣等による登録を受けた者(許可制から登録制に緩和)であること、などこれにより、不動産小口化商品で出資者を募ることのできる不動産会社が増えることが期待できます。つまりこれは、投資家目線でいえば「投資先がかなり増えた」「投資参入壁が低くなった」といえますまとめいかがでしたか。今までは資本金額や許可制などの厳しい条件があり、宅建業者は当事業に参入しにくく、また投資家もその影響で参戦しづらい状況でした。しかし今回の改正で、宅建業者の当事業への参入壁が低くなり、地方の業者でも参入しやすくなりました。伴って投資家が参入できる枠もかなり増えることが期待できます。
2018年01月28日働きながらの資格取得は勉強時間の確保が大変ですよね。仕事で必要に迫られて仕方なく取る人も多い!?2018年、取りたい資格はある?(複数回答あり)特に資格を取る予定はない96人そのほか62人TOEIC51人FP(ファイナンシャル・プランナー)47人日商簿記検定33人整理収納アドバイザー22人秘書検定19人中小企業診断士12人MOS(マイクロソフト オフィス スペシャリスト)12人ネイリスト検定4人※シティリビングWeb読者を対象としたWeb調査調査期間:2017/11/15〜12/19有効回答数:267人特に資格を取る予定はない人が多数。今後のスキルアップを考えて仕事に関わる資格を考える人が多いよう特に資格を取る予定はないと答えた人が1位となった今回のアンケート。考えている人も、TOEICやFP(ファイナンシャル・プランナー)、日商簿記検定など、仕事で生かされる資格取得を考えている人が多いみたい。仕事にプライベートに、家庭との両立に。ただでさえ忙しい働く女性にとって、資格取得はハードルが高いのかもしれません。働きながら目標の資格を取得したときの感動は大きいはず。頑張って!ネイリストになるために通っているので、ジェルネイル中級・上級・ネイリスト1級やそのほかにもエンボスアートや衛生管理士などプラスで取得したい!!(AA/27歳)社会保険労務士。でも合格率が低くて厳しい(こけもも/47歳)通関士!難関だが、持っていると生涯強みになるので(K/26歳)漢字検定。学生時代に1級を取ったが、忘れているので漢字検定を受けるという目的のための勉強が本当の目的かもしれない(A.Y/50歳)本当は、2017年中に取得目標だった。来年は、気合を入れて絶対に取得したい(くるみち/43歳)育児休業中なので資格を取ったり読書をしてステップアップ。筋トレをして痩せる。そして自信をもって笑顔できれいなママになる!(きのこのこのこ/32歳)国家資格に挑戦、緩急をつけて効率を目指し、海外旅行にも3回行く(まりん16/59歳)編集部VOICE2種類のピラティスインストラクター資格を取得してから資格にハマってます。今年は何にチャレンジしよう?
2018年01月25日指定流通機構(レインズ)とは指定流通機構(通称、レインズ)とは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことをいいます。不動産業者は、この指定流通機構に登録されたすべての物件を閲覧することができ、これにより買主に最適な物件を早急に見つけることが可能です。このような不動産流通の円滑化を目的に、全国に4法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)の不動産流通機構が設立されています。指定流通機構の役割とは指定流通機構は不動産物件の情報を一元化しているコンピュータネットワークシステムですが、その役割は何でしょうか。不動産流通機構の役割として、以下の3つが挙げられます。不動産情報の交換不動産業者が売主の依頼により媒介契約を受けた場合、指定流通機構に物件情報などを登録する必要があります(一般媒介契約の場合は依頼者の任意)。上述したように指定流通機構は、登録された物件情報すべてを不動産業者が閲覧できるようにしています。こうすることで、迅速に買主を見つけることが可能となります。指定流通機構は、不動産流通の円滑化が促進される働きを担っているといえるでしょう。成約情報の集約登録した物件の売買契約が成立した場合、不動産業者は以下の項目を指定流通機構に通知する必要があります。『登録番号、売買契約の年月日、取引価格』不動産業者がいつまでも成約済みの物件情報を掲載していては紛らわしいので、成約したらすぐにその旨を指定流通機構に通知する義務があるのですね。ところで、物件価格はどのようにして決められているかご存知ですか。実は物件の販売価格などは、不動産業者が対象物件の近隣の成約価格(実際に販売された価格)を基にして決めています。指定流通機構は、この成約された物件情報を集約することで、不動産業者が次の取引を適切に行えるよう、その環境を提供しているのです。取引情報の提供近年インターネットが普及したことから、私たち消費者は不動産取引情報をスマートフォンなどで収集するようになりました。私たちは不動産に関しては素人なので、相場関係が分かりません。これでは不動産取引時に情報弱者となるといった懸念から、指定流通機構は不動産取引情報提供サイト「RMI(レインズ・マーケット・インフォメーション)」を公開しています。このサイトでは、指定流通機構が保有している成約物件の情報を、私たち消費者でも閲覧できるようになっています。こうすることで、私たち自身の目で取引の相場価格を把握することができ、安心して取引を行うことができます。まとめ不動産業界には、取引流通の円滑化や購入者の利益保護を図るべく、物件情報などを指定流通機構に一元化していることが分かりましたね。不動産業者は不動産取引のプロではありますが、常に正確な情報を提供しているとはいえません(しないと犯罪ですが、私たち素人ではわからない情報もあり隠そうとします)。不動産取引を行う際には、ぜひご自身の目で指定流通機構のRMIで取引相場を確認するようにしてみましょう。
2018年01月23日2017年も残りわずかとなりました。時の流れについていきつつ、次の流行を知りたい、ですよね。そこで今回は、NEXTアイドル業界について今年と来年の違いについて、専門家にお話をうかがいました。アイドルはますます身近に。誰もが“なる”時代へ!?‘17年は、乃木坂46と欅坂46がアイドル人気を牽引。「AKBグループは、新設の地方のグループが地元に根づいてきて、‘18年は瀬戸内7県を拠点とする『STU48』がブレイク必至。ローカル番組などで地道に活動を続けていて、広島や岡山ではすでに盛り上がっています」(博報堂ブランドデザイン若者研究所リーダー・原田曜平さん)STU48‘17年3月に誕生した、瀬戸内を拠点とするグループ。メンバーは現在31人で、‘18年1月、いよいよメジャーデビュー予定。AKB48の登場以降、アイドルは身近な存在になったけれど、さらにその垣根が低くなる予感。「最近、大学生たちの間で話題の『ユニドル』が、その代表格。これは女子大生のアイドルコピーサークルによる日本一決定戦のことですが、サークルなので基本的には誰でも入れます。つまり、誰もがアイドル気分を気軽に楽しめるのです。彼女たちのように、アイドルを見る側ではなく自ら“なりきる”女子は今後も増えそう」ユニドル「ユニドル」はアイドルのコピーダンス大会のこと。‘17 年夏の大会では68組が出場。今最も熱い学生イベントとして話題。女の子の“かわいい”にも新たな概念が加わり、人気になりそう。「ガールズバンド『CHAI』は『コンプレックスはアートだ』として、画一的なかわいいではなく『NEOかわいい』を表現。乃木坂以降、顔面偏差値の高い女子が人気でしたが、‘18年はコンプレックスを楽しむ女子も支持されそうです」(エッセイスト・犬山紙子さん)原田曜平さん博報堂ブランドデザイン若者研究所リーダー。近著に『それ、なんで流行ってるの?』(ディスカヴァー携書)、『平成トレンド史これから日本人は何を買うのか?』(2018年1/10発売。角川新書)などが。犬山紙子さんエッセイスト。本誌にて「SanPaKuちゃんのわがまま気まま愛のRoom」が好評連載中。コメンテーターとしても活躍。※『anan』2018年1月3・10日号より。文・保手濱奈美(by anan編集部)
2017年12月27日身近な法律家「司法書士」とは司法書士とは、一般的に不動産売買時や会社設立時に必要となる『不動産登記』を行うスペシャリストといった認識があります。司法書士の主要業務には、大きく分けて以下の5つが挙げられます。登記業務(不動産、会社設立など)成年後見に関する業務相続・遺言に関する業務債務整理に関する業務裁判業務私たち一般消費者が司法書士と関わる機会は少ないのですが、実は人生で重要な場面でお世話になっているのです。たとえば「1.登記業務」なんかは、その最たる例といえるでしょう。司法書士が私たちの生活をどのようにして支えてくれているのか、具体的にみていきましょう。司法書士の役割とは登記とは上記1で挙げた登記業務(不動産)は、私たちの生活を支えてくれている良い例といえるでしょう。不動産登記とは、土地や建物の「物理的な状況」や、その不動産が誰から誰に移ったかなどといった「権利の変更」を、法務局の登記簿に記録し、国民に広く知らせる制度のことをいいます。司法書士は上記でいうところの「権利の変更」に関する登記申請を、私たちの変わりに行ってくれます。なぜ代わりに申請してくれるのでしょうか。それは「登記の必要性」に答えがあります。登記の必要性とはそもそも登記とはなんぞや!?って感じですよね。登記とは、第三者に対して「これは私の権利だ!」と主張することのできる権利(対抗力)のことをいいます。たとえばあなたが、不動産をAさんから購入するとしましょう。しかしAさんは、あなたの他の人にもその不動産を売却したとしましょう(二重売買といい、実際にこのようなケースは多くあります)。これでは所有者が2人になってしまい、争いが起きてしまいますよね。この場合あなたならどのようにして権利を主張しますか?向こうも当然、自分が先だ!と主張してきます。こうなっては争いになってしまいますよね。法律に無知な私たちはどうすればよいのでしょうか。争いを避けながらも「これは私が先だ!」と主張するためにも、登記を行う必要があります。上記のように、民法など人との争いには法律が絡んできます。ご存知のように法律は複雑なため、私たちのような素人では到底太刀打ちできません。しかも一生に一度しか買い物をしない不動産なんて、なおさらですよね。そこで法律のプロである司法書士に、自身の財産を守ってもらうように登記申請を依頼するのですね。直接依頼しなくても良いから気楽!しかも、司法書士への依頼は“不動産屋さん”がやってくれます。不動産購入の費用の中に「司法書士への依頼報酬(約5万円ほど)」があるのですが、自分の財産を守ってくれるための費用と思えば、安いものですよね。まとめ司法書士は、私たちの財産を他人から守ってくれる身近な法律家です。直接関わることは少ないですが、いざという時には最も頼りになる存在です。これからマイホームを購入される方は、物件の引き渡し時に司法書士の先生と立ち会うこととなるでしょう。有事の際にはぜひ、その先生に頼ってみてはいかがでしょうか。しかし「なんだか敷居が高いな・・・・」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。そんな方は、不動産屋さんに相談してみるのもひとつの手です。不動産や金融に関する相談はもちろん、案件によっては司法書士の先生に繋いでくれるので、気軽に相談してみましょう。
2017年12月21日建築基準法とは建物を建てる際の敷地や構造、設備及び用途に関する守るべき最低基準を定めている法律のことをいいます。1950年に制定された建築基準法は、国民の生命、健康および財産を保護すべく、都市計画法、宅地造成等規正法、消防法などさまざまな法律の規制を受けます。このことから、建築基準法は建物を建築するうえで最も基本となる法律とされています。そのため、着工前の「建築確認」や工事中の「中間検査」、工事完成後の「完了検査」、違法建築物の「是正勧告」などについての規定も定められています。また建築基準法は以下の2種類に大別することができます。建物自体の安全性や構造・防災・衛生などについて定めた「単体規定」都市の防災や環境向上などの観点から定めた「集団規定」1の単体規定では、具体的には居室の採光(床面積の7分の1以上)や換気(20分の1以上の開口部を設ける)、トイレ、電気設備など、個々の建物を建築する際の基準がまとめられており、全国一律に規定されます。一方、2の集団規定では、敷地と道路に関する基準(接道義務など)、建物の用途や形態に関する基準(建ぺい率や容積率、高さ制限、各種斜線制限など)、都市再生特別地区等、防火地域、景観地区などが集団規定に当たります。また集団規定は、都市計画区域及び準都市計画区域に限ってその規定が適用されます。建築前に確認したい代表的な法令とは建物の建築には、実に多くの法令が絡んでいます。その代表例が、上記で述べた「建築基準法」といえます。建物建築時の基準となるこの法律ですが、そもそもほかの法令も理解していないと、これを理解することは難しいといえるでしょう。数ある法令の中でも、建築基準法と密接に絡んでいる都市計画法について確認してみましょう。都市計画法都市計画法とは、都市の将来あるべき姿(人口、土地の利用方法、主要施設等)を想定する都市計画に基づき、必要な事項を定めている法律のことをいいます。都市計画法では、計画的に街づくりを行う「都市計画区域」と、都市計画区域外の区域で放置すれば、将来、都市としての整備や開発、保全に支障が生じるおそれのある区域であるとして指定される「準都市計画区域」があります。また都市計画区域内では、積極的に市街化する「市街化区域」と、市街化を抑制する「市街化調整区域」とに線引きします。この市街化区域内では、異なる地域が混在しないよう、その地域ごとの用途や使用目的に合った建築物が建つよう、地域ごとに細かく分けられます(例:住宅地と工業地を分ける、など)。これを「用途規制」といいます。建物を建てるには、建築基準法に適しているかどうかを確認する前に、まず都市計画法に適しているかどうかを確認しなければならないといえるでしょう。
2017年11月30日■スーパーハブと呼ばれる世界の金融業界を牛耳る大物たち著者のサンドラ・ナビディは弁護士というエキスパートでありながら、時には金融業界のコンサルタントであり、インサイダーとして、あるいはオブザーバーとして世界の金融界のリーダーと接してきました。彼女はそうした金融業界の大物たちをスーパーハブとして定義し、財産とネットワークこそが彼らの強みだとしています。1992年のポンド危機でイングランド銀行を負かしたヘッジファンドのジョージ・ソロス、JPモルガンのCEOジェイミー・ダイモン、元FRB議長ベン・バーナンキ、元米国財務長官ロバート・ルービンなど、世界経済を牛耳る大物たちのネットワーク=スーパーハブの世界にアクセスした筆者がその現実を描いています。ジョージ・ソロスに代表されるような大富豪たちが「スーパーハブ」として機能し、ネットワーク全体とつながっている。それはたとえば、ダボス会議というスイスの山奥で開催される会議に出席できる一握りのスーパーエリートたちで、スーパーハブは、自らの位置によって他のスーパーハブへアクセスできるという「資産」を持っているといいます。スーパーハブによって、金融危機が救われた場合もある一方、金融緩和によって、圧倒的に貧富の格差が拡大したことも指摘しています。■女性が頂点を目指すには高い壁も9章では女性金融界のトップに少ない理由を探ります。それなりの位置を得ている筆者ですら、アシスタントか通訳に間違われることもしばしばあり、この世界では女性は誰かの付属品として見られると言います。職業を弁護士と言えば、「弁護士っぽくないですね」とどっちつかずのお世辞を言われ、会社を経営していると「マーケティングかPRですか」と聞かれてしまう世界。昔からマーケティングとPRは女性の定番職業と思われているからです。筆者によると世界の大手金融会社150社のうち、経営者が女性なのはわずかに6社。アメリカでは、フィデリティ・インベストメンツのCEOアビゲイル・ジョンソンだけ。アメリカで女性が運用する投資信託の資産は全体の2%、女性のヘッジファンドマネジャーは男性の80分の1しかいない。アメリカでも女性が金融業界のトップへ上ることが難しい状況を指摘しています。そんな現状でも、IMFの理事の女性として活躍するフランス人女性ラガルドについて、高度な社会的知性とレジリエンス(たくましさ)を併せ持っていると評価しています。世界の最強人脈の裏側を筆者のサンドラとのぞいてみませんか。■『スーパーハブ世界最強人脈の知られざる裏側』著者:サンドラ・ナビディ翻訳:石原薫発行:TAC出版価格:2160円(税込)発売日:2017年9月13日四六判/392ページ■サンドラ・ナビティプロフィールドイツ生まれ。弁護士・金融コンサルタント。戦略的ポジショニングに関するアドバイスを行うコンサルティング会社、ビヨンドグローバルの創業者で最高経営責任者(CEO)、弁護士、キャスター。ドイツのケルン大学で法学を学び、アメリカのフォーダム大学ロースクールで銀行・会社・金融法の修士号を取得。ドイツとニューヨーク州の弁護士免許を持つ。国際金融コンサルタントとして、各国のテレビ、新聞、雑誌などで積極的に意見を発信している。■目次1)世界経済を支配するビリオネアの正体ー金融ネットワークの中心にいるのは誰?2)スーパーハブになる力学ーステータス、アクセス、ソーシャルキャピタルの「超活用法」3)スーパーハブをつなぐリンクー金、人脈、特権的情報へのアクセス4)マトリックスースーパーハブのDNAを解読する5)同質化する金融エリートたちー似た者同士のつながり6)ネットワークで世界を動かす!-人脈を作ることの本当の意義7)スーパーハブのプラットフォームー金融エリートたちの会議、イベント、パーティーの内幕に迫る!8)世界を動かすスーパーハブー官民を行き来して独占的ネットワークを形成する!9)スーパーハブであるが故の苦悩ー華やかな世界の裏側にあるトップたちの果てなき犠牲10)ジェンダーギャップー途切れた女性へのリンク11)リンクは切れるのか?ネットワークからの完全追放はあり得るのか12)スーパークラッシュ金融危機の犯人はスーパーハブかシステムか
2017年10月08日