こんにちは。FPでライターのyossyです。家を購入するときには、一般的に住宅ローンを利用する人が多いものです。金利のタイプは、変動型か、全期間固定型か、はたまた固定期間選択型か。頭金はどれくらい入れるべきか。 どの金融機関を選ぶべきか……などなど、悩みはつきません。さまざまな住宅ローンの商品がありますが、皆さんは『預金連動型住宅ローン』 というのを聞いたことがあるでしょうか?今回は、預金連動型住宅ローンのメリット・デメリットをご紹介しましょう。●預金額に応じて利息がかかる額が変わる預金連動型住宅ローンというのは、簡単に言えば、“借入額から預金額を差し引いた額で利息額が計算される”という商品です。※具体的な商品内容は金融機関によって異なります。※差し引ける上限割合が決められている場合もあります。住宅ローンを利用する場合、“利息の額”はとても重要です。借入額が3,000万円だったとして、仮に1%の金利がずっと続いたとしましょう。35年間借りるとすると、実際に支払う総額は約3,557万円 。利息分が500万円以上になるわけです。・借入額(元本)が多い・返済期間が長い・金利が高いという条件によって、利息額は膨らんでいきます。繰り上げ返済をすればその分借入額が減るので、総返済額が減り、返済期間も短くなります(期間短縮型の場合)。だから頑張って繰り上げ返済する人が多いのですね。●【メリット】繰り上げ返済と似た効果&住宅ローン残高は減らない預金連動型住宅ローンの場合、預金額は減らないままで、繰り上げ返済に似た利息軽減効果 があります。※実際の繰り上げ返済のように、返済期間が短くなったり、(金利変動以外の理由で)毎月返済額が減ったりすることはありません。繰り上げ返済をすると、利息軽減効果がある一方、・手元の現金が減ってしまう(いざというときに困る危険性がある)・住宅ローンの借入額が減り、住宅ローン控除のメリットが減る(なくなる)こともあるというリスクがあります。でも、預金連動型住宅ローンの場合は、そういったデメリットは発生しません。住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、入居年や条件によって大きく内容が変わってきます。たとえば一般住宅で平成26年4月1日以降に入居した場合、年間で最大40万円、上限額までいかない場合、“年末残高×1%”が控除されます。納めた税金が返ってくる んですね。ただし、「返済期間が10年以上あること」などといった条件がありますし、借入額が4,000万円を切れば控除額は減っていきますので、繰り上げ返済をすることで逆に損をしてしまうこともある、というわけです。●【デメリット】まとまった預金額がなければ、損をすることもでは、デメリットについてもふれておきましょう。上記のメリットは、まとまった額の預金額があるからこそ得られるものです。預金連動型住宅ローンの場合、利息がかかる額は減りますが、金利そのものは通常の住宅ローンよりも一般的に高いです。預金額が少ない場合は逆に利息額が膨らんで、返済額が増える ということになってしまうのですね。----------いかがでしょうか。自分の返済プランや収支状況をふまえて、しっかりとシミュレーションしたいですね。実際の内容は商品ごとに異なりますので、詳しくは金融機関に問い合わせてみてください。【参考リンク】・住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除) | 国税庁()●ライター/yossy(フリーライター)●モデル/前田彩(桃花ちゃん)
2017年06月08日自分たちの理想の住宅を作りたいという方には、一から相談しながら作れる注文住宅が向いています。しかし住宅は人生で最も大きな買い物といっても過言ではありません。実際にどのくらいの値段がかかるのか、気になるところですよね。今回はそんな方向けに、注文住宅の費用感やローンの注意点などについて解説します。■注文住宅の費用の相場とは?「注文住宅には相場がない」とさえいわれます。これはフリーオーダーならではの特徴で、好きなだけこだわりを入れられるためです。営業担当者も顧客の要求がわからないうちは「ケースバイケースです」としかいえません。とはいえ、顧客は家づくりの専門家ではありません。「ケースバイケースです」といわれても「平均的にはどのくらいなのか」気になるところですよね。つまるところ知りたいのは「自分たちにとってベストなオーダーをした大多数の人たちの家は、どのくらいのお金がかかったのか」ということでしょう。【地域別・注文住宅に使っている費用】住宅金融支援機構が実施している調査「平成25年度フラット35利用者調査」によると、地域別の注文住宅費用は以下のようになっています。全国平均:(費用総額)32,450,000円(坪単価)362,000円首都圏:(費用総額)35,510,000円(坪単価)536,000円近畿圏:(費用総額)32,890,000円(坪単価)45,9000円東海圏:(費用総額)33,680,000円(坪単価)396,000円その他地域平均:(費用総額)30,320,000円(坪単価)281,000円抜きん出て高いのが東京都(費用総額38,930,000円、坪単価812,000円)です。敷地面積が狭いためと(全国平均のおよそ2分の1)、その一方で延べ床面積は全国平均とほぼ同等であることから、階数が増える傾向があるためと考えられます。さらに東京都は土地取得費用も全国一の高さで、2015年4月から2016年3月まで、土地の売買が行われた14件の平均取得費用は41,320,000円になります。最も低いのが鳥取県(費用総額26,490,000円、坪単価257,000円)です。東京都と比較すると、平均敷地面積は2.1倍、坪単価はおよそ3分の1です。最も坪単価が低いのは、愛媛県(費用総額28,720,000円、坪単価184,000円)でした。土地が広いのが特徴で、平均敷地面積は東京都と比較すると3.2倍、全国平均の1.74倍です。鳥取県と愛媛県では調査期間中に合わせて131件の事例がありましたが、土地の購入費用はすべて「ゼロ」つまり土地代がかかっていませんでした。【注文住宅の「値切り」は原則不可能!】建売住宅と違って、注文住宅は基本的に「値引き」はできません!もし見積もりを見て「高いかも…」と感じるのであれば「何を削るか」を考えます。大抵の場合、工数や材料費を落とすことになるでしょう。特注をやめて標準仕様の中から選択するか、建材や壁紙のグレードアップを諦めるといった方法もあります。具体例としては、以下のようなコストカット案が挙げられます。・玄関前の植栽や敷石の種類を変更する(50,000円~)・寝室の床材は節有にする(100,000円~)・壁面作り付けの収納を諦める(200,000円~)・廊下を天然無垢材からフローリング材にする(300,000円~)・お風呂を在来工法のフルオーダーからセミオーダーのシステムバスにする(500,000円~)変更前後のグレードによって、調整される価格は大きく変動します。しかし唯一確実にいえるのは「安くなるのには必ず明確な理由がある」ということ。価格を調整するときは、仕様と見積もりをよく読んで、理解した上で計画を進めましょう。ちなみに「なぜ建売住宅は値引きが可能か」というと、入居者が決まっていない完成済み物件はハウスメーカーの「在庫」になっているためです。企業は一刻も早く在庫を現金化して次の商売に投資したいと考えています。売れないまま古くなっていく物件は放っておくとどんどん価値が落ちてしまうため、ある程度値引きをしても手放したい商品というわけです。一方で注文住宅は極端な話、お金で揉めたら工事をストップすることさえありえます。職人はいつでも「よい仕事」としたいと考えているものですが、それは仕事に対して正当な評価と対価をくれる人に対しての話。技能に払うお金を渋るお客様にはシビアです。■住宅ローンは間に合わない!注文住宅のローンの流れとタイミングとは?注文住宅は契約から入居まで、数ヶ月から数年単位の時間がかかります。そこで気になってくるのが「住宅ローンのタイミング」つまり「いつお金が必要になり、その借り入れや返済の準備はいつから始めるべきか」という点です。【注文住宅のローンは完成後にしか借りられない】住宅ローンは住宅の抵当権を担保にして借り入れます。ローンが返済できない状態が続くと、抵当権が実行され、住宅が競売にかけられます。そして売却したお金で借金の返済をするという仕組み。いわゆる「借金のかたに家をとられる」という状況です。金融機関ではローンの申し込みをうけると担保があるかを確認し、それが審査に通って、初めてお金を貸し出してくれます。つまり住宅ローンは、完成済みの住宅がないと借り入れることができないということです。注文住宅の場合、住宅ローンの借り入れをうけられるのは、物件が完成し、引き渡しが終わったあとということになります。【資金は住宅完成前から必要】しかし注文住宅を建てるときは、契約や着工の時点である程度の金額を支払う必要があります。具体例として、よくあるパターンを紹介します。・土地契約時に、土地の手付金(10%)を支払う・建築契約時に、建物の手付金(10%)を支払う・土地の決済(土地代の90%を支払う)・住宅の着工時に20%の手付金を支払う・上棟の時点で建物金額の30%を支払う・引き渡しのときに残金精算(建物金額の50%やその他諸費用を支払う)例えば土地代10,000,000円、建物20,000,000円の注文住宅を購入する場合、住宅ローンを使った支払いができるのは、住宅が完成してローンの本審査を通ったあと、最後の「引き渡し」のときになります。しかし実際は住宅ローンを組む前に、土地代や建築の中間費用として20,000,000円の資金が必要になるのです。すべて自己資金で支払いができる人であれば問題ありません。しかしそこまで潤沢な余剰金を持っていない人にとっては、土地や住宅の購入が決まってから、実際に担保となる建物が完成して住宅ローンの融資をうけるまでの間に必要となる資金を、どこからか調達する必要が出てきます。そこでよく利用されるのが、住宅の担保なしで借り入れができる「つなぎ融資」です。【つなぎ融資とは】つなぎ融資とは住宅ローンで返済することを前提にした融資です。住宅の契約から実際の引き渡しの期間に限ってうけることができます。住宅ローンと違って担保が不要で、融資期間中に支払うのは利息分のみ。顧客にとっては多額の中間費用を貯めなくとも家を建てることを可能にする嬉しい仕組みです。【つなぎ融資を利用した住宅ローンの流れ】つなぎ融資を利用した場合、住宅ローンの流れは、以下のようになります。1、土地を決める(土地を購入する場合はローンを組んで購入)2、注文住宅を建てる業者を決め、契約を結ぶ3、相談しながら家の設計をする4、家の間取りや形、仕様が決まったら住宅ローンとつなぎ融資を申し込む(土地のローンと同じ金融会社)5、つなぎ融資で住宅完成前に必要なお金を支払う6、工事開始(工事中に請求される金額も、つなぎ融資で支払う)7、住宅が完成する8、完成した住宅を担保に住宅ローンの審査が行われる9、審査通過後、住宅ローン開始10、住宅ローンでつなぎ融資の返済をしていく(元金のみ)11、つなぎ融資を完済したら、残った住宅ローンの返済をする上記は土地がない場合の流れです。すでに持っている土地に住宅を建てる場合、土地の部分は省きます。【つなぎ融資の注意点】つなぎ融資は、住宅ローンよりも金利が高く設定されています。現在住宅ローンの金利は非常に低く、変動金利で0.6%、35年間の固定金利でも1%程度です(2017年4月時点)。一方でつなぎ融資の金利はおおむね3%前後です。上記の具体例であった20,000,000円を金利3%のつなぎ融資で調達し180日間借りると、精算のときには利息分がおよそ300,000円になります。なお同額の20,000,000円を金利1%、35年返済の住宅ローンで借り入れた場合、180日間で支払う金利はおよそ53,000円です。実際の計算方法はもう少し複雑で、単純に比較することはできません。しかしわずかな金利の違が大きな差になることはわかってもらえるでしょう。またつなぎ融資と住宅ローンは、基本的に同じ金融機関で申し込みます。そのためつなぎ融資を取り扱っている金融機関を選ばなければなりません。もし土地を購入する際にもローンが必要なら、土地のためのローンを借りるのも同じ金融機関である必要があります。さらにつなぎ融資は住宅ローンとは違うローンなので、申込事務手数料や印紙代は別にかかります。【つなぎ融資不要の住宅ローンもある】一部の金融機関が提携している金融商品に、住宅の完成前にローンを組めるものがあります。銀行と消費者の間を取り持つサービスで、銀行に対しては「住宅の完成を保証」し、消費者に対しては「住宅の完成前に金利の低い住宅ローンを利用する」ことを可能にしたものです。利用のための手数料がかかり、提携する銀行を探す必要がありますが、つなぎ融資による日割りの利息よりも安く済む場合が多く、一考の価値があります。また物件の完成前に分割して融資をうけられる「分割実行」が可能な住宅ローンも存在します。これは一部の金融機関が取り扱っているサービスで、住宅の完成前から住宅ローンの低金利が適用されます。審査基準は厳しく、提出資料も多いため消費者の負担は増えますが、分割実行によってつなぎ融資を不要にできれば、数十万円単位での節約が可能になります。■まとめ注文住宅は考えることも決めることも非常に多く、労力のかかる一大事業です。しかし自分にとって最高の家を建てられたときの感動と愛着は素晴らしいものになるでしょう。後悔や不満の残らない家づくりのために、注文住宅の特徴やお金について理解を深め、計画的に建築を進めましょう。
2017年05月12日注文住宅で新築の家を建てることは、ほとんどの方にとって人生初の経験。最低でも3,000万円以上と大きな買い物になるわけですから、失敗のないようにしたいですよね。そこで参考にしたいのが、注文住宅購入経験者の失敗談。実際に建ててみて、住んでみて「もっとこうすればよかった」と後悔している声に耳を傾けると、成功へのポイントが見えてきます。そこで今回は、注文住宅のよくある失敗談をまとめてみました。後悔のない家づくりのために、気を付けるべきポイントをチェックしましょう。■あるある!注文住宅での失敗談実際に注文住宅を建てた方の体験談を集めてみると、特に多いのが「収納スペース」「広さ」「キッチン」「断熱性」「予算面」の5つの項目における失敗。それぞれどのような後悔ポイントがあるのか、1つ1つ見ていきましょう。【失敗談1】収納スペース使い勝手のよい収納は、快適な生活を送るために欠かせないポイント。収納で失敗してしまうとさまざまな障害が生まれるため、広さや数など慎重に検討する必要があります。まずありがちな例としては、大きすぎる収納。確かに収納スペースが広いと、たくさんものがしまえて便利です。しかし収納が大きければ大きいほど、ものは増える一方。つい「大きい収納があるから」と不必要なものまでも買い込んでしまうからです。逆に小さすぎる収納も扱いに困ってしまいます。足りなくなったら収納棚を買い足せばよいと作り付けの収納を少なくしてしまうと、棚ばかりが増え、部屋が狭くなってしまいます。家族の人数やしまうものの量に見合っているかどうかが重要と言えるでしょう。また、最近はパントリーやウォークインクローゼット、床下・屋根裏収納などがトレンドとなっていますが、実際暮らしてみると「必要なかった」「掃除が大変」という声も。流行に敏感になりすぎず、自分たちの生活に本当に必要な収納なのかどうかをしっかり見極める必要がありそうです。収納で失敗しないポイントは、必要な収納のサイズや数をじっくり検討すること、そして間取り図を見るだけではなく、実際の寸法をチェックして最終決定することです。「ここの収納にはこれだけのものが入る」と具体的にイメージしながら決めるようにしましょう。【失敗談2】広さ部屋の広さでの失敗談もよく耳にします。その多くが「リビングを広く取りすぎて、他の部分が窮屈になってしまった」というものです。確かに広々としたリビングは憧れですよね。「たくさん人を呼びたいからリビングスペースを大きく確保しよう」とリビング主体で間取りを考える方が多いようです。しかし実際はそれほど頻繁に大勢の人が来るわけでもなく、「こんなに広くする必要はなかった」と悔やむケースがたくさんあります。リビングを必要以上に広く取ってしまうと、それだけ廊下や玄関、収納、トイレといった他のスペースが削られてしまい、不便を感じる可能性があります。平面図を見ただけでは実際の広さをイメージしにくいため、担当者と相談しながら全体の利便性を意識した広さに調整しましょう。【失敗談3】キッチンキッチンは毎日家事を行う大事なスペース。失敗してしまうとそう簡単には変更がきかないため、不便なまま生活をしなければなりません。よくあるのが壁面スライド収納にして後悔するケース。一見すると非常にすっきりとしていてオシャレな印象ですが、何もかも出さないと使えないといった不便さがあり、実用的とは言えないでしょう。またキッチンの配置に関する失敗談も多いようです。動線重視でL字型キッチンを選んだものの、赤ちゃんのハイハイやつかまり立ちの時期にゲートを取り付けられず「カウンターキッチンにしておけば」と悔やむ声がたくさん。これから子供を考えている場合は、子供の安全も配慮した上で配置を考えた方が良ささそうです。【失敗談4】断熱性注文住宅と聞くと、多くの人が思い描くのが「吹き抜け」。明るくて広く感じられる吹き抜けに憧れて、リビングを作るケースが多いようです。確かに吹き抜けにすると採光性が抜群で、明るく開放的な雰囲気。何より見た目がとてもオシャレで、家全体が洗練された印象になります。1階から2階、2階から1階へと声が届きやすいため、どこにいても家族の気配を感じることができて安心感が得られることも大きなメリットです。しかし懸念すべき点は断熱性。特に注意したいのが、冷暖房の効率の悪さです。冬にリビングの暖房をつけても暖かい空気が2階へどんどん逃げていき、夏は熱気がすべて2階に滞ってしまって2階が暑すぎるといった現象が起こります。「見た目の良さで吹き抜けにしたけど、光熱費もかかるし、よいことがない」と後悔する声が多いのは、これが理由です。ただし家全体の断熱性を高めたり、採冷暖房の配置を工夫したりすれば、吹き抜けを取り入れた快適な住まいの実現も可能です。また光や空気の循環を考慮した間取りを考えれば、断熱性の問題も改善されます。それには吹き抜けに精通した実績豊富な業者に依頼することが絶対条件。何を重視するかをしっかり考えながら、断熱性を意識した住み心地のよい家づくりをプランニングするとよいでしょう。【失敗談5】予算自分で何もかも決められる注文住宅だからこそ失敗しやすいのが、予算面。事前にある程度予算を決めていても、建築プランを考えているうちにあれもこれもとこだわりが増えていき、1つ1つに予算をかけすぎて失敗するケースが多く見られます。「せっかくの注文住宅だから」「一生に一度のことだから」とこだわりすぎてしまうと、あとあとのローン返済が大変。そうならないために、こだわりたい部分にはお金をかけ、逆に削れるところはなるべく削るというように、予算にメリハリをつけることが大切です。さらに住宅本体の建築費以外にもさまざまなお金がかかることを認識しておきましょう。つい建築費ばかりに目が行ってしまってギリギリの予算を組んでいたら、結果的に照明やカーテン費用、登記費用、火災保険費用、家具や家電の新調費用などがプラスでかかり、ローンの借入額を増やさなければならなくなったケースが多いようです。そういった建築以外の費用も念頭に置いて、予算を組みましょう。そして工事途中で何らかの変更が生じるケースを想定し、余裕を持って予算プランを立てることをおすすめします。■注文住宅は間取りが命!気を付けるべきポイントとは間取りはその家の住みやすさを決める重要なもの。だからこそ慎重に決めたいところですが、実は後悔する事例が最も多いようです。「生活のしやすさを考えたはずなのに、実際に暮らしてみたら暮らしにくい…」とならないために、間取りを組む際に気を付けたいポイントをチェックしておきましょう。【水回りの位置や採光性には慎重に】キッチン、バスルーム、トイレなどの水回りの位置は、配管の関係もあり1度決めたらそう簡単には動かすことができません。安易に決めず慎重に検討しましょう。また水回りは音が発生することも念頭に置き、寝室の近くは外すなど音への配慮も忘れずに行いましょう。採光性も間取りを決める上で大切な要素。方角を見て部屋の位置や窓の位置、大きさを決めましょう。採光性で失敗すると、寒すぎる、暑すぎるといったストレスと長年付き合っていかなければなりません。そうならないためには、部屋の用途を考慮してじっくり考えることが大切です。【生活動線を意識した間取りを】人が行き来する動きをイメージしながら間取りを考えると、生活しやすい住まいを実現できます。特に生活の主要スペースであるリビングをどこに配置し、そこからキッチンや洗面所、バスルームなどへ楽に移動するにはどのような間取りが理想的かを考えましょう。よくある失敗談としては、洗面所とバスルームを2階に配置してしまったため、1階で手を洗う際はキッチンの蛇口を使わなければならないケースです。また階段をリビング内に配置したため、子供の友達が来た時にリビングが丸見えで気になるという失敗談も耳にします。さらに2階から浴室に行くにはリビングを通る必要があるため、来客中にはお風呂に入れないケースも。住み心地の悪さは一生ついて回るため、動線を意識した暮らしやすい間取りを考える必要があります。対策としては間取りをある程度決めたら、その間取りで生活する場合の動線を頭の中でイメージしてみること。朝起きて洗面台に向かい、その後キッチンで朝食をつくってダイニングに運んで食べ、トイレに向かう…というように、実際どのような動きで生活するのかをシミュレーションしてみましょう。そうすることで生活のしやすさ、不便さがわかり、間取りでの後悔を未然に防げます。また家族の動線だけでなく、来客時のお客様の動線も意識してみましょう。特に来客が多い場合は、その動線が邪魔をしていつも通りの生活を送れず、不便を感じるケースが多く見られます。少し不便だけど我慢できる範囲内と思っても、実際生活してみるとその不便さがより大きく感じられるもの。気になるところはしっかり対処して、自分や家族が快適に過ごせるかどうかを優先しましょう。【未来のことも考慮して間取りを考える】「現時点の生活にマッチした間取りを考えてしまい、将来的に間取りのリフォームが必要になった」という失敗談もよく耳にします。中でも特に多いのが「家族が増えて部屋が足りなくなった、スペースが狭くなった」というもの。注文住宅建築時点では快適な間取りでも、子供が生まれたり親と同居したり、近い将来に家庭環境が大きく変わる可能性もあります。そうなった時に「子供部屋が狭い」「トイレが1つでは足りない」「洗面所が狭い」といった不満が出てくるでしょう。建築する時期のことだけを考えて間取りを決めるのではなく、近い未来のことも考えて決めることが失敗防止に繋がります。■建売住宅は間取りの失敗が少ない!?注文住宅と建売住宅の違いとはこうして見てみると、注文住宅は自由自在に間取りや仕様を決められる反面、実際の生活をしっかりイメージできずに失敗してしまうケースが多いことがわかります。一方で建売住宅の場合はそういった失敗談は少ないようです。そもそも建売住宅と注文住宅の違いとは何なのでしょうか?建売住宅は販売会社から土地と建物を一括で購入するタイプです。すでに建物が建築済みのケースと、プランのみ出来上がっていて建物はこれから建築するケースがあります。建物が未完成の場合でも、建築プランは確定しているため、プラン通りに施工が進められていきます。建売住宅の最大の特徴は間取りや仕様が決まっているため、実際の生活をイメージしやすいことです。実物が経っている場合は家の中を見学して生活動線や家具、家電の配置を思い描きながら購入を検討できます。また建物が未完成の場合でも、具体的な図面を見たり、同じタイプの間取りの物件を見学したり、事前にしっかりと生活のシミュレーションができることが大きな魅力です。そのため注文住宅でありがちな「イメージと違う」といった失敗はほとんどありません。ただ生活スタイルや好みは人それぞれです。自分や家族にマッチした住まいを実現できる注文住宅は、理想を実現できる喜びはもちろん、作り上げる工程から楽しめます。最近では実際に建てられる住宅を、立体画像でシミュレーションできるシステムがあります。これによって家の外観から中の様子までイメージできるようになってきました。このようなツールをうまく使えば、図面とのギャップを最小限に抑えることができ、失敗を未然に防ぐことができるでしょう。また信頼できる施工業者を見つけることで、過去の事例や経験談から「この間取りは生活しづらい」「リビングは採光性を考えてここに配置するべき」など、アドバイスを受けられます。同じ目線に立って親身に相談に乗ってくれる施工業者を見つけることが、成功へのカギとも言えるでしょう。■おわりにいかがでしたか?注文住宅を成功させるためには、実際の生活を具体的にイメージして建築プランを立てること、そして信頼できる業者を見つけることが大切です。一括見積もりを利用すれば、注文住宅の実績豊富な業者、アドバイスが得られやすい優良業者を見つけられます。ぜひ一括見積もりを利用して気になることや不安なことはプロに相談し、失敗のない快適な家づくりを目指しましょう。
2017年05月12日理想の住まいをゼロから作り上げる注文住宅、憧れですよね。しかしいざ注文住宅を建てたいと思っても、土地の購入方法やプランの進め方、ローンの組み方などわからないことがたくさんあります。そこで今回は、注文住宅購入の流れや注意点を徹底解説!スムーズに計画を進められるよう、事前にしっかりチェックしておきましょう。■注文住宅を購入する際の流れ【手順1】住みたい家のイメージをクリアにするまずは「どこでどんな暮らしがしたいのか」を明確化することからスタートします。以下のポイントを1つ1つ考えながら、住まいの具体的なイメージを膨らませていきましょう。・住みたいエリア「○○区」「○○市内」「○○線沿線」と大まかなエリアが決まったら、最寄り駅までの時間や通勤・通学時間、周辺施設の充実度などを考慮して、希望する立地をさらに特定しておきましょう。・広さ家族構成やライフスタイルを踏まえながら、建てたい家の広さを考えます。もしもイメージしづらい場合には、モデルルームや建売住宅を見学してみましょう。「○○平米だとこれくらいの広さ」と体感でき、生活に必要な広さや部屋数を決めるヒントです。また庭をどうするか、駐車スペースは何台分要るかなども忘れずに考慮し、最低限必要な土地の広さを算出しておきましょう。・外観や内装についてどのような外観や内装にしたいか、ある程度イメージしておくことも大切です。こだわりたいポイントがたくさんある場合は、ただ単に羅列するのではなく優先順位をつけておきましょう。また「夏は涼しくて冬は暖かいリビング」「キッチンは対面式に」など、条件はできるだけ具体的に書き出すことがポイントです。住みたい家のイメージを明確にすることで、この後の土地探しがとてもしやすくなります。家族でしっかり話し合い、希望条件をまとめておきましょう。【手順2】資金計画を立てる次に注文住宅を建てるための資金計画を練ります。現在の貯金額を考慮した上で、用意できる自己資金額や毎月返済可能な額を算出しましょう。すると必然的に、注文住宅にかけられるトータル金額(土地代+建物代)が見えてきます。また建築費用の他に必要となるコストにも気を配りましょう。電気やガスを使うための工事費、検査機関などに申請をするための費用、さらに新居へ引っ越しする際にもお金がかかります。家具・家電を新調する場合にはその購入費も必要です。こうした費用は引き渡しまでに準備しておく必要があるため、あらかじめ頭に入れながら資金計画を立てましょう。【手順3】土地と施工会社を探す住みたい家のイメージや予算のめどが立ったら、土地を探し始めます。住みたいエリアの不動産会社に相談し、希望条件をもとに適した土地物件を紹介してもらいましょう。同時に建築を依頼する施工会社を決めましょう。一般的には、ハウスメーカーや工務店、設計事務所に依頼をするのが主流です。ハウスメーカーは実績豊富で安心、工務店は地域密着型で融通が利きやすい、設計事務所は希望を最大限具現化できるといった特徴があります。希望する住まいを実現できるかどうかは施工会社次第といっても過言ではありません。積極的に住宅展示場や実際の施工物件に足を運び、納得して任せられるところを選びましょう。また土地探しと同時期に施工会社を探すことで、希望する建築が可能かどうかを見極めながら土地を選ぶことができます。土地を購入してから「この土地にこの建築は難しい」と却下されてしまうことがないよう、同時進行で探すことをおすすめします。【手順4】敷地調査と地盤調査その土地に希望通りの家が建てられるかを判断するために、敷地調査と地盤調査が行われます。これらの調査は、施工会社経由で依頼するのが一般的です。中には費用を負担してくれる施工会社もあります。・敷地調査敷地を測量し、正確な形状を把握する調査です。具体的には登記簿上の面積と合致しているか、道路や隣地との高低差はどのくらいか、水道・ガス・電気などの配管の有無などを確認します。またその敷地にかかる法的な規制(建ぺい率や容積率、高さ制限など)についても調べられます。この調査によって、建てる際に縛りがあるかどうかがわかります。・地盤調査地盤の性質を調べることで、安全に住まいを建築できるかどうかを確認できる調査です。結果によっては追加で地盤改良工事が必要になるケースも。安全な暮らしのためにしっかり確認しておきましょう。【手順5】土地の購入・契約土地の安全を確認できたら、いよいよ購入手続きです。契約のときには一般的に手付金として土地代金のおよそ10%を支払います。この手付金は契約後に買い手側の都合でキャンセルする場合は戻ってこないケースが多いため、注意しましょう。また土地を紹介してくれた不動産会社に支払う仲介手数料や、土地購入の申請手続きの際に必要な契約印紙代なども別途かかる場合があります。土地探しの段階から、契約時にかかる費用の目安を確認しておくと安心です。ちなみに、土地代金の残りの支払い方法は、ローン返済が主流。一般的に仲介してくれた不動産会社がリードして手続きを進めてくれます。【手順6】施工会社と具体的なプランニング間取りや各部屋の広さ、内装や外観の素材、設備のグレードなど、具体的な建物プランニングを進めていきます。納得のいくまでミーティングを重ねて決めるため、最低でも3ヶ月程度要すると認識しておきましょう。【手順7】建築請負契約を結ぶ建築する建物のプランが決まったら、請負契約を行います。「工事請負契約書」「工事請負契約締結書」「見積書」「設計図書」と呼ばれる4つの書類を1つ1つ確認し、同意の上署名します。かなりボリュームがあるため、事前に写しをもらっておき、わからない点をあらかじめ確認してクリアにしておくとスムーズです。建物建築費用も土地代金と同様にローンで返済するのが一般的。金融機関によっては土地と建物をセットでローンが組める場合もあります。その方が税金面でのメリットが大きいためおすすめです。【手順8】建築確認申請から着工いよいよ着工ですが、その前に行わなければならないのが建築確認申請。建物プランが建築基準法や条例などに適合しているかの確認を受けるために、書類を役所に提出します。申請内容に問題がなければ「確認済証」が発行され、晴れて着工開始です。■【土地購入前に必読】チェックしておきたい5つのこと不動産会社から紹介してもらう土地は安全であるケースが多いですが、中には問題のある厄介な土地が紛れている可能性も。気に入った土地が見つかったら、念のため土地の登記事項証明書を見せてもらい、どんな土地なのか詳しく確認しておくと安心です。その際チェックしておきたい5つのポイントをまとめてみました。【チェックポイント1】条件の悪い土地ではないか過去に地盤沈下が起こるなど地盤に問題がある土地の場合は、事前に地盤改良工事を行う必要があり、その分費用が上乗せされます。また隣接する土地との境界線をチェックし、隣家とのトラブルが起こりやすい形状ではないかどうか確認しておきましょう。【チェックポイント2】用途地域のチェック土地には「その土地が主にどういうもので利用するか」という設定されています。建物の種類や構造、高さなどに制限が設けられているため、その土地がどういう場所なのかは事前にチェックが必要です。用途地域によって周辺の環境にもかなりの差が出ます。例えば「第一種低層住居専用地域」に分類される土地は、一般的な住宅以外を建てることが難しいエリアで、住環境としては最適です。一方「準工業地域」に分類される土地は、住居を建てることは可能なものの、環境に悪影響を及ぼす恐れのない工場が住居と混在しているエリア。多少の音や臭いといった影響は否めず、閑静な住宅地を望む場合は適していないでしょう。【チェックポイント3】接道義務のチェック土地を購入する際には「建築予定となる土地が道路に面しているか」も重要です。建築基準法では建物を建てる土地は、道路に2m以上接している必要があると定められています。接する道路も4m以上の幅が必要です。昭和25年以前に建てられた建築物はこの条件を満たしていない場合が多いため、古い建物を取り壊して更地にし、新たに注文住宅を建てる場合には特に注意しましょう。【チェックポイント4】建築条件付きの土地物件かどうか土地によっては、不動産会社と工務店がコラボして販売しているケースもあり、これを「建築条件付き物件」といいます。つまり、建築業者が限定されてしまっており、自分で業者を選ぶことができません。トータルコストが割安になるといったメリットもありますが、どこでコストを抑えているのか不透明な部分や、自分で業者を選べない分こだわりを追求した家づくりがしにくいといったデメリットも。建築家選びから自分で行いたい場合は、こうした建築条件付き物件は不向きといえるでしょう。【チェックポイント5】占有者がいる土地ではないか購入したい土地に居座る占有者がいる場合は、建物建築後もトラブルに発展する可能性があります。不当な占有者がいる物件は避けた方がよいでしょう。このような条件を事前にきちんと確認し、各項目に納得した上で土地購入の申し込みを行いましょう。そして土地の売買価格、支払い方法、引き渡し時期などを不動産会社と相談し、契約を交わします。ここで大切なのは「その土地の価格相場をしっかり調査しておくこと」です。国土交通省が定める地域ごとの「地価公示価格」、さらには国道局長が定める道路ごとの「路線価」をチェックしましょう。どちらもインターネット上で簡単に調べることができます。その土地が属する地域の価格相場を把握しておくと、価格交渉をよりスムーズに行えます。場合によっては相場よりもかなり上乗せされた価格を提示されることもあるため、慎重に下調べを行いましょう。■住宅ローンを組む際の流れと注意点土地や建築プランの売買契約を行ったら手付金を支払い、残金は引き渡し時に決済します。一般的には住宅ローンに申し込みをし、残金の資金調達するケースがほとんど。事前審査で承認が下りていればスムーズにローン契約が進み、融資してもらうことができます。ただし注意しなければならないのが、住宅ローンが実行されるのは、一般的には建物の引き渡し時点であることです。注文住宅は土地代金を先に支払うケースが多く、土地と建物をセットでローンを組めないケースもあります。また建物の「施工費用」に関してはローンに含めることができず、通常は契約から引き渡しまでの間に一括、または数回に分けて支払う必要があります。このようにそれぞれの支払いのタイミングでお金を用意できない場合は「つなぎ融資」を検討しましょう。これは住宅ローン実行までの間につなぎで融資を受けられるサービスです。金融機関によって取り扱いが異なるため、必要な場合は事前にしっかり確認しておきましょう。【2つの住宅ローンのタイプ】住宅ローンについてもきちんと下調べをし、どのローンを選んで契約するか慎重に検討する必要があります。住宅ローンは主に「固定金利型」と「変動金利型」の2つです。それぞれの特徴を以下でチェックしましょう。・固定金利型借入から返済が終わるまで、金利がずっと変わらないタイプです。金融情勢によって金利が変わらないため、借入時に総返済額がいくらになるかを把握できます。そのため返済の計画を立てやすいことも大きなメリットです。低金利のときに借り入れを行えば、将来的に金利が上昇しても返済額は変わりません。逆に金利が高めの時期に契約してしまうと、低金利時代が訪れたときにその恩恵を受けられないといった懸念点もあります。借入から返済までずっと金利が変わらないものもあれば、固定金利の期間が限定されているタイプもあります。・変動金利型金利が途中で変わる可能性があるのが、変動金利型です。金利を半年ごとに見直し、そのときの経済状態によって金利が決まります。ただ仮に金利が上がったとしても、5年間は今までと同じ金額を返済します。6年目に返済額が見直されますが、基本的に前5年間の1.25倍以上の支払金額になることはありません。市場に合わせて金利が上がったり下がったりと不安定ではありますが、低金利のときはその恩恵を十分に受けられるといったメリットがあります。逆に金利が高いと返済額が増えるため、きちんと理解した上での契約が大切です。金融機関によって取り扱いに差があるため、どちらのタイプにするかを十分に考えた上で住宅ローン契約を行いましょう。自分たちのライフプランに合わせて選ぶのがおすすめですが、迷ってしまう場合は不動産会社や施工業者に相談してみるのもひとつの方法です。業者はたくさんの事例を見てきているため、「今契約するならこのタイプがおすすめ」と的確なアドバイスをもらうことができるでしょう。■おわりにいかがでしたか?注文住宅の購入を検討している場合は、こうした手順や段取りといった流れを把握しておくと、全体像が見えてスムーズに計画を進めることができます。事前に調べておくべきことを整理して、慎重に計画を進めていきましょう。
2017年05月12日・一発でガツンと大きくトクする! 家計を元気にする税金のイロハ ・贈与税の裏事情でトクをする!? 親もママも税金対策できる “住宅購入” のコツ ・住宅ローン控除を利用できる人、利用できない人 ・聞きづらい財産の話はどう話す? 30代で知らないと損をする「親の相続」問題点 ・教育資金はおトクに贈与してもらう! パパ・ママが「親のお金」をうまく生かす方法 の続きです税金の制度が大きく変化している中、ぜひガツンと大きな節約をしてもらいたいと考えた、本連載も最終回を迎える。最後は、税金の制度の中で、ママにとってはもっとも身近な税金、「ふるさと納税」と「医療費控除」の新制度について説明したい。これらは「家計を元気にする」おトクな節税の第一歩。この税金のおトクを知ることについて、税理士の湊 義和(みなと よしかず)さんは、「税金に親しむキッカケにしてみては?」と話す。■使わなかったら損! 「ふるさと納税」「ふるさと納税」とは、応援したい地方自治体へ寄付することによって、所得税が還付(戻ってくること)されたり、また住民税が軽減されたりする制度のこと。2015年度から、控除(本来支払う税金から差し引いて計算すること)の限度額が2倍になり、2015年4月1日以後の寄付から、確定申告が必要ない使い勝手の良い制度になった。Q. 年収500万円の夫が、K市に3万円のふるさと納税をしました。夫の税金はどうなりますか?A. 税金が2万8千円安くなります。(所得税率は20.42%、住民税は10%で試算)多くの人にとって興味があるのは「税金がいくら安くなるか?」であって、「税金が安くなるメカニズム」ではないだろう。ゆえに、 税金が安くなるメカニズム は、本記事の最後を参照してほしい。■「ふるさと納税ワンストップ制度」が使える人ふるさと納税で覚えておきたいのは、「ふるさと納税ワンストップ特例制度」だ。これは、2015年4月1日以後の「ふるさと納税」について、次の条件を満たした場合、確定申告不要になるという制度だ。ふるさと納税ワンストップ制度を利用した場合、自分が住んでいる市区町村の住民税が減額される。この場合は、所得税は、年末調整で計算が終わっているので、本来、確定申告をして所得税からも控除される分も含めて、住民税から減額となる。●ふるさと納税ワンストップ制度が使える人1)確定申告が不要である給与所得者であること(年末調整だけで済む人のこと)ちなみに、「医療費控除」で確定申告を行う場合には、「ワンストップ制度」は利用できない。すでに申請していても無効となるので、忘れずに確定申告で「寄付金控除」の対応を! 2)「ふるさと納税」をした県や市などへ確定申告不要制度を活用したい旨の申請を行うこと。3)その年の12月31日までに「ふるさと納税」をおこなった自治体の数が5か所以内であること。出典:『 家計を元気にする 税金活用術 「節税」から「活用」へ 』(湊 義和著/中央経済社刊) ■「医療費控除」の新しい制度がスタート!さて。本連載も、いよいよ最後の項目。今回は、税金のおトクとしてもっとも有名な医療費控除の新ニュースをお伝えしよう。2017年1月1日から、市販薬の購入についての新しい制度がスタートした。その名は、「セルフメディケーション税制」。セルフメディケーション税制とは、適切な健康への取り組みをしている人が、「対象の市販薬」を年間1万2000円以上購入した場合に、税金が安くなる制度だ。この制度を利用するには、定期健康診断を受けるなど、適切な自分管理が必要となる。また、対象とされる薬は、「バファリン®」など、誰もが購入する機会があるごく一般的な市販薬だ。「セルフメディケーション税制は、『自分の健康は、自分で守るという意識』の起爆剤になるかもしれませんよね」(湊さん)いままでは、医療費控除は、「最低額は10万円もしくは所得の5%を超えた場合」が対象。それが、たとえば、年間の医療費が10万円未満で医療費控除がダメでも、「対象の市販薬を年間1万2000円超で買った場合」には、セルフメディケーション税制が使える。この制度は、従来の医療費控除と選択制で、次の2つを満たしている時に利用できる。●セルフメディケーション税制を使うポイント1)特定健康診断、予防接種、定期健康診断、健康審査、がん検診を行っていること参考サイト:厚生労働省「 セルフメディケーション税制(医療費控除の特例)について 」2)厚生労働省が定める市販薬を購入する参考サイト:厚生労働省「 セルフメディケーション税制対象医薬品 品目一覧(全体版) 」(PDF)■税金優遇の「要件」は、主婦が知っておくべき必須情報全6本に渡りお送りした「知っている人だけトクする税金術 2017」もこれで終わりだ。この連載を書きながら、「法律は、生き物のようだなぁ」と思った。たとえば、植物が自然と光の方向を向くように、法律も、日本が行くべき方向に向かって、どんどん変化していく。文中に何度も書いたけれども、税金の優遇を受けるためには、国が示す「要件」を満たしていないとならない。つまり、税金で家計を元気にするためには、主婦が、この「要件」を知っておく必要があるということだ。税金の知識は、家計を元気にするのに、「一発でガツンと効く」のだから、難しいと敬遠して知らないのはもったいない!「税法を毎年チェックしていくことで、私たち達が歩む道が見えてくるのではないか?」 そんな気持ちから本連載には、「2017」と付け加えることにした。今後も、定期的に「家計を元気にする」税法をチェックしていきたい。この記事は2017年1月の取材に基づいて書いています。■今回取材にご協力いただいた湊 義和さんの著書『 家計を元気にする 税金活用術 「節税」から「活用」へ 』湊 義和 / 中央経済社 ¥1,600(税別)湊 義和さんプロフィール中小企業を応援する政府系金融機関のサラリーマンから一念発起して税理士になった経歴の持主。とかく難解な税金の世界の水先案内人として、一般の方の税金相談から独立開業、二代目の事業承継などさまざまな相談に乗るのが生きがい。趣味は最近少し人気が回復してきたスキー。【プチ知識】ふるさと納税で税金が安くなるメカニズム年収500万円(※)の人が、30,000円のふるさと納税をした場合、28,000円の税金が安くなる。(※所得税率は20.42%、住民税は10%で試算)税金が安くなるメカニズムは、図にすると下記の如くになる。それぞれをみていこう。1)所得税所得税では、K市へのふるさと納税は、K市への寄付金として取り扱う。この場合、K市へ寄付した金額のうち2000円(A)を超える金額が所得から控除されるため、所得税としては、次の金額が軽減される。(30,000円 − 2,000円) × 20.42% = 5,718円(B)2)住民税住民税では、以下の2段階で、税金が軽減される。▼第1段階K市への寄付金のうち2,000円を超えた金額の10%が控除される。(30,000円 − 2,000円) × 10% = 2,800円(C)▼第2段階K市への寄付金のうち2,000円を超えた金額に以下の割合を掛けた金額が控除される。(30,000円 − 2,000円) × (1 − 所得税率 − 住民税率)ただし、夫の住民税所得割額の2割が上限だ。(30,000円 − 2,000円) × (1 − 20,42% − 10%) = 19,482円(D)
2017年04月15日・一発でガツンと大きくトクする! 家計を元気にする税金のイロハ ・贈与税の裏事情でトクをする!? 親もママも税金対策できる “住宅購入” のコツ の続きです。税金の制度が、すごい勢いで変化している、いま。30代にとってもそれを知っているのと、知らないのでは大きな差が出てくる。今回は、30代にとって一番身近で大きな「税金のおトク」分野である「住宅ローン控除」(住宅借入金等特別控除)について、税理士の湊 義和(みなと よしかず)さんにお話を伺った。■「住宅ローン控除制度」を使えなかった30代は、マイホーム購入の適齢期といわれている。住宅ローンを組むときに知っておいて欲しいのが、住宅ローン控除の知識である。じつは、筆者である私自身は、「住宅ローン控除」を使えていない。だから、自戒の念も込めて、「住宅ローン控除の知識は必須だよ!」ということをお伝えしたい(まったく説得力に欠けると思うが…笑)。■なぜ「住宅ローン控除」を使えなかったか?私は、恋に落ちたように家を購入した。一目ぼれをし、内覧させてもらった15分で購入を決定した。私ひとりで決めたので、夫が物件を見たのは、売買契約と住宅ローンの実行が終わってからだ。賛同してくれた夫の太っ腹ぶりにいまでも感謝している。住宅ローン控除を受けるには、国が提示する「要件」を満たしていなければならない。私が恋に落ちた家は、「購入する物件の要件」を満たしていなかった。つまりマイホームを購入しようと思ったら、住宅ローン控除の概要と、控除を受けるための要件は知っておくべきなのだ。■住宅ローン控除制度の概要住宅ローン控除とは、購入した年から10年間、毎年末の住宅ローン残高の1%が、所得税や住民税から控除される制度である。住宅の種類に応じて借入限度額が異なっている。税金控除額 = 住宅ローンの年末残高 × 1%(控除率)●住宅ローン控除一覧表出典:『 家計を元気にする 税金活用術 』(湊 義和 著/中央経済社刊)※認定住宅とは、認定長期有料住宅及び認定低炭素住宅をいうQ. 「住宅ローン控除」は、どれくらい家計を元気にしますか?A. たとえば年収600万円の人が3,000万円の住宅ローンを組んだ場合。所得税と住民税を合わせて、28万円を軽減できます。同様の効果を10年間受けることができます。所得税と住民税を合わせて、年間28万円(月額換算すれば、2万円強)もの税金が軽減できる。どれほど大きなおトクか、イメージが沸いただろうか?■「住宅ローン控除」を利用するための要件とは?前述したとおり、このおトクを使うためには国が提示した「要件」を満たしていなければいけない。押さえておきたい「要件」は、次の2つだ。【その1】住宅ローン控除を利用できる人次のとおりとなる。1. その年の合計所得金額が3,000万円以下の人2. 居住年及び居住年の前後2年以内に、ほかの居住用財産に関する課税の特例を受けていない人(これは自宅を買い換える場合に注意すべき要件となる)【その2】購入する物件次のとおりとなる。1. 床面積が50m²以上(登記簿面積)であり、床面積の2分の1以上の部分をもっぱら自宅として使用していること2. 中古住宅の場合には、取得の日前20年(マンションなどの耐火建築物の場合には25年)以内に建築されたもの3. 及び 2. 以外で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること(平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る)4. 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のあるものなどからの取得でないこと<参考サイト>国税庁「 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除) 」ちなみにわが家は、購入時点で築20年超だったので、要件2.(中古住宅の場合には、取得の日前20年)を満たしていなかった。家を購入したあとに「住宅ローン控除が使えない物件である」と判明したときは、やっぱり悔しかった(もちろんそれがわかったところで購入したことには変わりないのだが…)。次回は、「聞きづらい財産の話はどう話す? 30代で知らないと損をする「親の相続」問題点」 です。この記事は2017年1月の取材に基づいて書いています。■今回取材にご協力いただいた湊 義和さんの著書『 家計を元気にする 税金活用術 「節税」から「活用」へ 』湊 義和 / 中央経済社 ¥1,600(税別)湊 義和さんプロフィール中小企業を応援する政府系金融機関のサラリーマンから一念発起して税理士になった経歴の持主。とかく難解な税金の世界の水先案内人として、一般の方の税金相談から独立開業、二代目の事業承継などさまざまな相談に乗るのが生きがい。趣味は最近少し人気が回復してきたスキー。
2017年04月12日住宅ローンの借入を検討している人であれば、「団信」あるいは「団体信用生命保険」という言葉を耳にしたことがあるかと思います。団信とはどのような生命保険なのでしょうか。またどのようなことに注意すればいいのでしょうか。今回は住宅ローンと深いかかわりのある団信について解説します。■団体信用生命保険とは?団体信用生命保険、通称「団信」は、住宅ローンの返済中に、ローンの契約者が死亡したり高度障害になったりした場合に、生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を支払う制度です。民間金融機関の多くは、団信の加入を住宅ローン借入の条件としています。団信の加入が住宅ローン借入の条件である場合は、保険料は金利に含まれることが一般的です。保険料として、0.3%程度金利が上乗せされます。掛け金が安く、また年齢によって保険料が変わらない点が特徴です。ただし、別途保険料を支払う必要のある金融機関もあるため、よく確認しましょう。たとえばフラット35の場合は、住宅ローンの返済額とは別に保険料を年に一度支払います。保険料はローン残高によって決まり、10,000,000円あたり年間36,000円の割合で計算される仕組みです。したがって、繰り上げ返済をして元金が減れば、団信の保険料も下がります。さらに早期にローンを完済した場合には、支払い済み保険料のうちで未経過の保障月数があれば、払い戻しがある点も特徴です。なお団信の保険料は保険金の受取人が金融機関であるため、生命保険料控除の対象にはなりません。年末調整や確定申告の際には申告できませんので注意しましょう。【団信に加入できる条件】団信に加入できるための条件には、「満15歳以上満70歳未満であること」および「生命保険会社の加入承諾があること」が挙げられます。「生命保険会社の加入承諾」は、契約者の健康状態が良好であるかによって可否が決まります。病気をしていて通院、投薬をしている場合は団信に加入できないことがあります。たとえば高血圧症やがん、糖尿病といった生活習慣病にかかっていると団信に加入できない可能性が濃厚です。またうつ病といった精神疾患についても、通院中・投薬中の場合は団信加入の支障になります。【ワイド団信】もし健康上の理由から通常の団信に加入できない場合には、引受基準が緩和された「ワイド団信」に申し込んでみるのも手です。金利が0.2~0.3%程度高くなりますが、加入できる場合があります。ワイド団信の告知項目は通常の団信とほぼ同じです。「3か月以内に医師の診察を受けていないか」、「3年以内に2週間以上の治療をしていないか」、「障害はないか」といったことを問われます。「一般の団信に比べてこの程度入りやすい」というはっきりとした基準はありませんが、引受範囲が広いため通りやすいという認識を持っていてよいでしょう。ワイド団信は、年齢制限が50歳までと狭まっている点が特徴です。条件が合えば活用してみるとよいでしょう。【団信と連帯債務者の関係】夫婦共働き世帯や親子で住宅ローンを借りる際は、ローン契約の仕方と団信の入り方に注意が必要です。夫と妻、または親と子がそれぞれ住宅ローンを借り、それぞれが団信に加入した場合は、たとえば夫に万が一のことがあった場合、夫の分のローンは団信で完済されますが、妻の分のローンは残ってしまいます。親子の場合も同様です。夫または妻がローンを借り、もう片方が連帯債務者となって、主債務者のみ団信に加入している場合は、主債務者に万が一のことがあった場合は、住宅ローンは団信で完済されますが、連帯債務者に万が一のことがあっても住宅ローンはそのまま残ります。親子の場合も同様のことがいえます。以上2つのケースでは、収入合算などをして多めのローンを組んでいる場合、片方の収入がなくなるとローンの返済が苦しくなったり、生活が圧迫されたりする可能性があります。共働き世帯でローンを組む際のリスクとして認識しておきましょう。夫婦共働き世帯でローンを組み、団信に加入する場合のリスクについては、フラット35を借入れ、機構団信の「デュエット(夫婦連生団信)」に加入することで対処可能です。この場合だと、主債務者・連帯債務者のいずれかに万が一のことがあった際には、不動産の持分や返済額にかかわらず、住宅ローンがすべて相殺されます。ただし、保険料は単独加入の約1.56倍になる点は留意しておきましょう。以上2つのケースでは、収入合算などをして多めのローンを組んでいる場合、片方の収入がなくなるとローンの返済が苦しくなったり、生活が圧迫されたりする可能性があります。共働き世帯でローンを組む際のリスクとして認識しておきましょう。【他の生命保険との兼ね合い】すでに他の生命保険に加入している場合は、そのなかに住宅資金の保障額が含まれているかどうかをチェックしましょう。もし含まれている場合は保障が重複していることになります。住宅ローンの借入を機に、生命保険の見直しも行っておいてください。■就業不能状態になった場合はどうする?団信で気をつけるポイント冒頭で述べたとおり、住宅ローンの契約者が死亡したり高度障害状態になったりした場合は、団信が支払われてローンは完済になります。ただしその他の理由で長期間働けない状態になった場合には、団信は支払われません。就業不能状態にあっても住宅ローンを返済し続けなければならない点に注意が必要です。以下で、就業不能状態になった場合の住宅ローン対策についてご紹介しましょう。【疾病特約付きの団信】最近では、通常の団信の保障に加え、特定の疾病に対する特約付きの団信も多く出ています。たとえば、三大疾病保障は「がん」「脳卒中」「急性心筋梗塞」になった場合、住宅ローンの残高を団信が支払ってくれるものです。ほかにも七大疾病特約や11大疾病特約といったものがあります。保険金の支払いについてはいくつかのパターンがあります。ひとつは、指定の病気になったらすぐに保険金が支払われ、住宅ローンが完済されるものです。一方、一定期間は毎月のローン返済額分だけ保険金が支払われ、その状態が続いたらローン残高が清算されるものもあります。なお一般の生命保険とは違い、あくまでローン残高を支払ってもらえる制度ですから、入院や手術の際に保険金は出ません。一般の生命保険・医療保険における補償内容との違いをはっきりさせておきましょう。【傷病手当金】協会けんぽや共済組合の加入者であれば、病気やケガで仕事を4日以上休んでいる場合に、傷病手当金を受け取れます。生活費を工面しつつローンを返済するのに役立つでしょう。傷病手当金の受取額は、以下のように計算します。1日当たりの金額=(支給開始日の以前12か月間の各標準報酬月額を平均した額)÷30日×3分の2なおひとつの病気やケガについての傷病手当金支給期間は、支給を開始した日から最長1年6か月間です。やや期間が短い点には注意しておくべきでしょう。【債務返済支援保険】債務返済支援保険とは、病気やケガのため長期間就業不能状態になった場合、住宅ローンの契約者を被保険者として、一定期間、契約で定められた金額を補償する制度です。保険契約者は銀行などの金融機関、被保険者は住宅ローンの契約者であり、団体契約であることから、保険料が割安になっています。なお、「就業不能状態」とは入院の場合だけでなく、医師の指示による自宅療養の場合も指します。債務返済支援保険は、一般的に保険の対象外となる免責期間が30日程度設定されています。したがって保険金が支払われるのは、就業不能状態になってから30日を過ぎたあとです。支払われる保険金の額は、契約時に被保険者が設定し、それによって月々の保険料も変わってきます。なお団信の疾病特約とは違い、保険金はローンの返済以外の生活費などにあてても問題ありません。債務返済支援保険は住宅ローン加入時だけでなく、返済の途中でも加入が可能です。健康であることが必須ですが、家計が落ち着いてから加入を検討してもよいでしょう。【就業不能保険】一般の保険会社が展開している就業不能保険も、傷病による就業困難状態に備える対策として有効です。就業不能保険における就業不能状態については、入院または自宅療養している期間の指定などが保険会社によって異なります。よくチェックしてから加入するようにしましょう。就業不能保険の特徴は、最長支払期間が65歳までとなっていることが一般的です。最長支払期間が2年程度の所得補償保険よりも支払期間が大幅に長い点がポイントだといえるでしょう。就業不能保険では、60日程度の支払対象外期間ののち、保険金の支払いが開始されます。保険金の額は契約時に設定しましょう。返済額が増えた場合にも備えて保険金を設定しておくのがおすすめです。■住宅ローンを団信なしで借りる方法はある?健康状態などが理由で、団信に加入できないこともあるかと思います。その場合にも住宅ローンは借りられるのでしょうか。以下で、団信なしで住宅ローンを借りる方法とその注意点をご紹介します。【フラット35など】一部の民間金融機関とフラット35では、団信への加入が任意となっています。つまり加入が必須条件ではないということです。フラット35には、団信加入が不要であるほかにも、借入者の勤続年数などが問われなかったり、年収が低めでも借りやすかったりするという特徴があります。また借入に際して保証人および保証料は必要ありません。ただし、一般的な住宅ローンよりも担保評価が厳しくなっています。建物の土台・基礎の安全性や住宅の耐久性といった、住宅金融支援機構の技術基準をクリアしなければなりません。フラット35を借入れることを検討する場合は、購入を予定している物件が技術基準を満たすかどうか、不動産業者や施工業者に確認しておきましょう。なおフラット35の技術基準に加え、耐震性や省エネルギー性などにすぐれた住宅を購入する場合には、「フラット35S」が利用できます。一定期間フラット35の金利を引き下げられるため、基準をクリアできそうな場合は活用してみるとよいでしょう。【団信に加入しない場合の注意点】団信に加入しない場合は、万が一のことがあっても、住宅ローンは相殺されない点には注意しておきましょう。ローン契約者が死亡または高度障害になった場合にも、住宅ローン遺族が返済し続けなければなりません。団信に加入しない場合に、万が一に備えるための対策としては、まず加入済みの生命保険が十分あるかを確認することが必要です。万が一のことがあった場合も、生命保険の保険金で住宅ローンを返済できるでしょう。団信なしで住宅ローンを借りる場合は、どれだけの保険があるかを確認してから申し込むようにしてください。また返済にあてられる貯蓄をしておく必要もあるでしょう。さらに世帯で収入を増やせるよう考えておくことも必要です。このような対策に加え、誰が責任を持って返済の継続を行うのかといったこともはっきりさせておくべきでしょう。■まとめ今回は、住宅ローンを借入する際に加入が条件となっていることの多い団体信用生命保険(団信)について解説しました。いかがでしたか。団信は加入できないこともありますし、また加入してもすべてをカバーしてくれるわけではありません。今回ご紹介した内容を参考に、団信にきちんと入れるかどうか、団信がカバーしてくれない部分にどう備えるか、また団信には入れなかった場合はどうするかといったことを考えて、住宅ローンの借入に臨んでください。
2017年03月16日住宅ローンは多くの人にとって初めてのローンです。審査に通るかが不安ですよね。なかなか通らずに苦戦している人もいるかもしれません。今回は住宅ローン審査について、基準や項目を中心に、審査に通りやすくするためのポイントも含めてご紹介します。■住宅ローン審査の基準・項目住宅ローン審査ではどのような基準や項目が見られているのでしょうか。国土交通省が行った「平成26年度民間住宅ローンの実態に関する調査」では、日本全国の金融機関を対象に、「融資を行う際に考慮する項目」について質問しています。以下は、同調査に対して回答のあった1,407の金融機関のうち、50%以上が「融資を行う際に考慮する」としている項目です。それぞれ解説していきましょう。【完済時年齢・借入時年齢】年齢に関する審査基準については、借入時の年齢が20歳以上65歳未満かつ完済時の年齢が80歳未満、というケースが一般的です。ただし、上記の基準を満たしていれば必ずしも容易に借入できるというわけではありません。たとえば50歳で、返済期間30年のローンを申し込もうとした場合、ほとんどの返済期間が定年後に当たることになり、審査に通りにくくなることが考えられます。返済期間を短くするなどして対処しなければならないこともあるため注意しましょう。【返済負担率・年収】収入に関する基準については、年収そのものよりも返済負担率を見られます。返済負担率とは、1年間の住宅ローン返済額を年収で割った数値のことです。返済負担率の数値が低いほうが返済の負担が軽いことを意味しますので、金融機関は「安心して貸し出せる」ということになります。具体的な返済負担率の基準としては、多くの場合、年収によって25~35%以内に定められています。たとえばある銀行では、年収2,500,000円未満の場合は返済負担率25%以下、年収2,500,000円以上4,000,000円未満の場合は返済負担率30%以下、年収4,000,000円以上の場合は返済負担率35%以下で貸出する、という基準が設けられています。収入が高いから安心、ということではなく、返済期間や借入額との関係もよく考慮してローンの組み立てを考えましょう。【勤続年数と雇用形態】就業状況については、安定して継続的に収入があることが証明できるかがポイントです。雇用形態については一般的に、会社員より公務員、自営業より会社員のほうが「安定している」とみなされる傾向にあります。派遣社員や契約社員は融資対象外とすることが多いようです。また会社のなかでも、中小企業より大企業に勤めているほうが、金融機関の安心度は高めです。勤続年数は長いほど審査に有利になります。基準としては、勤続年数1年以上としている金融機関が多くみられます。3年以上であればより安心でしょう。たとえば大企業に勤めていてもさまざまな会社を転々としている場合は、中小企業で長期間務めている場合よりも審査で不利になる可能性があります。なお自営業の場合も、事業継続年数3年以上が目安です。【健康状態】健康状態は、住宅ローン借入の際に条件となる団体信用生命保険(団信)の加入とかかわっています。団信とは、住宅ローンの返済中に、ローンの契約者が死亡したり高度障害になったりした場合に、生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を支払う制度です。団信は生命保険であるため、健康状態が悪いと加入できないことがあります。たとえばがんや糖尿病、高血圧、肝炎である場合や、精神系の病気で通院している場合などは団信への加入が困難です。もし健康状態に不安のある場合は、引受条件緩和型の団信(ワイド団信)を取り扱っている金融機関を当たってみましょう。通常より金利は高くなりますが、病気を持っていても一定範囲内で加入できることがあります。さらに一部ですが、住宅ローンの借入に団信の加入が不要な金融機関もあります。このような金融機関の住宅ローンの場合は、連帯保証人が必要だったり、既存の生命保険でカバーする必要があったりします。なお夫婦で住宅ローンを組む場合は、健康状態の良好なほうの名義でローン審査を出す方法も有効です。【融資率】融資率とは、購入を予定している住宅の価格に対する借入金の割合です。融資率が少ないほうが頭金が多いということですから、審査では有利になります。融資率80%未満がひとつの目安になるでしょう。【カードローンなどの他の債務の状況や返済履歴】カードローンや自動車ローンなど他の借金がある場合は、審査で不利になる可能性があります。これは、先述した基準のひとつである返済負担率が、住宅ローンだけでなくほかの借入に対する返済額も合わせて計算されるためです。借入額が減らされてしまうこともあるため、他のローンはすべて返済してから住宅ローンを組むようにしましょう。またカードローンや自動車ローンなどで返済が滞った履歴があった場合も審査で不利になります。さらに各種ローンだけでなく、クレジットカードや公共料金、家賃、奨学金の支払い遅延・未払いの履歴もチェックされます。なおDVDやCDをレンタルした際の返却の遅延などについても履歴に残るため、小さなことでも注意が必要です。【国籍】多くの金融機関では、「日本国籍を持っていること」もしくは「日本の永住権を持っていること」が住宅ローン借入者の条件となっています。もし永住権を持っていなくても、日本人である配偶者が連帯保証人になれば、住宅ローンを借入れられることがあります。その場合、在留期間や日本での勤続年数などの条件が付加されることが一般的です。【金融機関の営業エリア】地方銀行の場合、その銀行の営業エリア内に居住していること、あるいは勤務地があることが住宅ローン審査の条件になることがあります。地方銀行でローンを組む場合は、居住地や勤務地が営業エリアに含まれている銀行を選びましょう。なお、全国展開の銀行に住宅ローンを申し込めばこの心配はありません。【連帯保証】住宅ローンの場合、基本的には連帯保証人は不要で、信用保証会社を利用することが一般的です。ただし、以下の場合は連帯保証人を求められることがありますので、万が一のときのために準備をしておきましょう。・夫婦などで収入合算をする場合・土地や建物が共有名義の場合(共有者が連帯債務者)・ペアローン、親子リレーローンなど複数の債務者形式となる場合・親名義の土地に住宅を建てる場合・自営業者の場合・審査の内容がよくない場合【担保評価】以上の借入者に関する条件のほか、購入する住宅の評価も住宅ローン借入の条件になります。これは、購入予定である不動産が住宅ローンの担保になるためです。住宅ローンを借入れた際、金融機関はその土地と建物に抵当権を設定します。それによって、万が一ローン借入者が支払いをできなくなっても、金融機関は貸出分を回収できる仕組みです。このため、その土地や建物を売ったときの価値、つまり担保評価が住宅ローン借入の条件として重要になります。担保評価額以上の借入を申し込んでしまうと、審査に通るのが困難になるでしょう。担保額は、築年数や土地・建物の面積、立地などによって決まります。たとえば中古物件の場合、築年数が20年以上になると、担保としてほとんど評価されなくなってしまうこともあります。また施工会社も担保評価にかかわることがあるため注意が必要です。大手住宅メーカーに施行を頼んだ場合と、無名の工務店などに施行を頼んだ場合では、前者のほうが審査で有利になる可能性があります。さらに権利状況や法規上の問題についても注意しておきましょう。住宅ローンの借入者が必ずしも物件の保有者と一致するとは限らないため、物件を購入した場合の名義が誰になるのかははっきりさせておく必要があります。また中古物件の場合は、現行の建築基準法や都市計画法の規制に抵触しないかどうかチェックしておきましょう。■住宅ローン審査にかかる日数は?住宅ローン審査にかかる日数は、事前審査に1日~1週間程度、本審査に3~10日程度であることが一般的です。ただし、先述した審査項目に照らし合わせて、金融機関側に疑問が出てきた場合は審査が長引くことがあります。その際には追加の書類を求められることもあるため心づもりをしておきましょう。追加提出を求められる書類には、国民健康保険の支払証明書や、預金通帳残高などがあります。もし審査項目に対して不安な要素がある場合は、引っかかりそうな項目に関する書類を事前に添付したり、説明書きをつけたりするとよいでしょう。なお審査が遅れているからといって審査に落ちるとは限りません。審査が長引いているのはむしろ審査が進んでいる証拠です。落ち着いて審査が終わるのを待ちましょう。■仮審査(事前審査)と本審査の違い仮審査(事前審査)は、購入予定の物件価格や工事請負金額が決まってきたタイミングで、銀行などの金融機関が行う審査のことをいいます。これに対して本審査とは、事前審査終了後に、信用保証会社がさらに詳細に行う審査のことです。事前審査を受けずに本審査、ということはできません。なお「仮」審査という名前はついていますが、仮審査もちゃんとした住宅ローン審査プロセスのひとつです。したがって、「どこの審査に受かるかわからないから、とにかくたくさんの銀行に申し込んでみよう」というのはよくありません。たとえばA銀行とB銀行に仮審査を申し込んだ場合、A銀行の住宅ローン審査に出したという履歴はB銀行で参照されます。すると、「この申請者はA銀行の審査に落ちたからうちのB銀行に審査を申し込んだのだろう。A銀行で落ちたということは何か問題があるに違いない」という印象を持たれてしまって、審査で不利になる可能性があります。仮審査を出すのは多くても3行程度にとどめておきましょう。■個人信用情報を取り寄せてみると安心自分の金融履歴に不安がある場合は、個人信用情報を取り寄せてみましょう。個人信用情報とは、クレジットやローンなどの申し込みや契約に関する情報のことです。個人信用情報をチェックすることで、住宅ローンの審査に出す前に、審査で不利になる可能性のある点をあぶり出しておけます。日本にはCIC、KSC、JICCの3つの個人信用情報センターがあります。機関によって収集情報に若干の差があることもあるため、すべての機関から信用情報を取り寄せることをおすすめします。もし信用情報履歴に問題があった場合、対処方法は2つあります。1つは、履歴が更新されるのを待つことです。信用情報は5年~10年に1度更新されます。たとえ信用に関する問題が履歴として残っていても、5年経てばその履歴は更新され、なかったことになります。住宅ローンを申し込む際には、履歴がクリアーな状態になるまで待つのもひとつの手です。2つ目の方法は、審査書類を提出する際に、「支払遅延、未払いなどになってしまった理由と、今後の予防方法」を説明する文書を添付することです。支払遅延や未払いなどが故意でない場合は、きちんと説明すれば事情をわかってもらえることもあります。説明文書があれば金融機関の心証も変わりますので、実践してみてはいかがでしょうか。なお個人信用情報はインターネット、郵送、窓口などで開示の申し込みができます。手数料は500円~1000円程度です。■まとめ今回は、住宅ローンの審査について審査項目や項目ごとのポイントを中心にご紹介しました。いかがでしたか。住宅ローンの借入を検討している場合は、今回ご紹介した内容を参考に、可能な限り通るよう対策を整えておいてください。また事前に個人信用情報を取り寄せ、審査に響く可能性のあるポイントを自覚しておくことも重要です。念願のマイホームを無事手に入れられるよう、住宅ローン審査に万全に備えてくださいね。
2017年03月16日去年はやたらとその名前を聞くことが多かった『ドローン』。でもドローンって何!?そんな疑問を晴らすべく、ミニタイプのドローンを実際操ってみることに。何ができるの?操作性は?誰でもできるの???ドローンの謎に迫る。 人間は、広い世界のほんの一部で生きている。全てを知ることはできない。世界のどこかには、自分の知らない何かを熱狂的に愛してる人がいる。研究する人がいる。そんな人が集まると、小さなブームになる。誰かの世界を、少しだけ覗いてみちゃおう。それが「うさこの覗いた世界」なのだ…! 一時期ニュースを賑わせまくった『ドローン』という言葉を覚えているだろうか。 「ドローン無許可飛行」「お祭りをドローン撮影し逮捕」 ドローンという馴染みのなかった言葉は、突然わたしたちの前に現れメディアの話題をさらっていった(ように見えた)。しかしニュースを見ながら「で、ドローンてなんやねん」と思った人も多いだろう。 そもそもドローンは人を乗せずに飛ぶ無人航空機のこと。決して最近の技術ではなく、軍事用として初登場したのは1944年にも遡るらしい。以来、今日に至るまで世界中で開発が進められ人件費がかからず渋滞にも巻き込まれない配送サービス、倉庫の在庫チェックや農薬の散布など人間では危険すぎることや大変なことをドローンが肩代わりしてくれる事例も増えてきているようだ。 その中でも、昨今注目を浴びたのはカメラ付きドローン。ドローンを飛ばすことで全体が掴めるような高いところからの撮影ができる。俗にいう『空撮』だ。テレビ番組やスポーツの試合、ミュージックビデオなどで映像や画像を見る機会も増えたがわたしたちにとっても『ドローン』はまるで無関係な話ではない。ニュースを見てても分かる通りめちゃくちゃ法で規制されまくってはいるが、200グラム未満のものなら許可なく操縦することができるのだ。 それを聞きつけたわたしは、「それならやってみよう!」とミニタイプのドローンを用意した。『ホビードローン』と呼ばれる軽量タイプのものは、1万円もあれば購入することができる。 いざドローンとご対面…!箱の中には本体、バッテリー(2個つき安心タイプ)、リモコン、箱の裏側にはまるで隠し特典のように謎のサングラスまで封入されていた。 やっぱ空とか見るしね。必要だよね。サングラス。 機体は片手でも簡単に持ち上げられるフワッした重量。これが?飛ぶの?本当に??? 200グラム以下のものであっても ・周囲30メートル内に人や物(建物含む)がないところで行うこと・日中にできること・必ず目視すること など、細かくルールがあるのでわたしは人のいない河川敷に向かった。 本体にはばりばりに充電済みのバッテリー、リモコンには単三電池を突っ込み準備万全。このドローンにはカメラが内蔵されており、Wi-fiでスマートフォンと接続することでスマートフォンから写真を撮るなどの操作ができる。 (一目もはばからずアスファルトの上でスマホとドローンを同期する様子) 訳も分からずリモコンを操作する。レバーをくいっとあげると一気に機体が上昇!!! 天高く舞い上がるドローン!これはやばい!!!操作が難しすぎる!!!!初めて操作したドローンは、風に煽られ悲しく地面へと落下していった。 改めて説明書を読む。海外で作られたこの製品、実は説明書の日本語や情報があやふやすぎるところから難易度が高め。 なんとか解読し、ドローンを飛ばすもわたしに出来るのは 浮遊させて そよ風に煽られさまようドローンを全力で追っかけ 翻弄されることだけ…。撮った写真を確認するがドローンである意味がまるでないものばかり。 この写真ドローン使わんでも撮れるわ!!!!!どうしよう。ドローンのドの字も味わえてない。絶望感でいっぱいになったところ、撮影チームからやってみたいというお申し出があったので委ねることにした。 するとどうだろう。 軽さのあまり風には勝てないものの、安定して漂うドローン…! ドローンによって撮影されたのがこちらの写真だ。 画質こそ懐かしくなる90年代的なものだが、高いところからだからこそ撮れる爽快感…!これが空撮…!わたしはドローンに遊ばれてばかりだったが、こうでもない、ああでもないとリモコンをいじりながらドローン操縦を上達させていく。ドローンで遊ぶってこういうことだったんだ…。 ひとつ分かったことがある。ホビードローンは誰にでも触わることができる。ただし扱えるのはセンスがある者のみということ…!根気よくやればセンスがなくても上達するかもしれない、わたしは完全に放棄した。何故なら夢中になってめきめき上手くなる姿を見て、見ているこっちも楽しかったからだ。近寄って目をキラキラさせるちびっこも多かったので、お子さんがいるご家庭のお母さんは、ドローンでデジタル英才教育を受けさせてみてはいかがでしょう。
2017年03月08日新築・中古住宅の購入やリフォームで利用できる減税制度では、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などが減税できます。所得税の減税制度には、ローンを組んだ場合に利用できるローン型と、自己資金で購入・リフォームを行った場合に利用できる投資型がある点がポイントです。補助金と違い併用できる制度が多いため、もれなく申請しておきましょう。■新築住宅購入で利用できる減税制度新築受託を購入した際に利用できる減税制度には、以下の種類があります。【所得税の減税】住宅ローンを利用して新築住宅を購入した場合は、「住宅借入金等特別控除」、通称住宅ローン減税が利用できます。おもな要件としては、以下が挙げられます。■10年以上のローンを組んだ場合■その年の合計所得金額が30,000,000円以下■新築または新築住宅取得の日から6カ月以内に入居したこと控除額は、入居した年が平成26年4月1日~平成31年6月30日までの場合、「各年末のローン残高×1%」の計算式で算出します。控除期間は10年で、上限は400,000円です。さらに低炭素住宅、長期優良住宅の場合は、上限が500,000円になります。手続き方法は、1年目と2年目以降で異なります。■1年目確定定申告書に「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」などの書類を添付して、納税地の所轄税務署長に提出します。■2年目以降提出書類が減るほか、給与取得者(自営業以外)は年末調整による適用が可能です。住宅ローンではなく自己資金で新築住宅を購入した場合は、「認定住宅新築等特別税額控除」を受けられます。対象は低炭素住宅および長期優良住宅(以下、認定住宅)です。おもな要件としては、以下が挙げられます。■住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が居住用に使われていること■その年の合計所得金額が30,000,000円以下■新築または新築住宅取得の日から6カ月以内に入居したこと控除額は、認定住宅の認定基準に適合するために必要となる標準的なかかり増し費用の10%です。「認定住宅の標準的なかかり増し費用」とは、1平方メートル当たり43,800円に、その認定住宅の床面積をかけて計算します。標準的なかかり増し費用の限度額は6,500,000円で、控除期間は最初の1年間のみです。手続き方法は、確定申告書に「認定住宅新築等特別税額控除額の計算明細書」などを添付して所轄の税務署に提出します。【登録免許税の減税】正式には「住宅に係る登録免許税の軽減措置」といい、新築住宅を購入した場合は以下それぞれの登録免許税が軽減されます。■所有権の保存登記にかかる税率本則の0.4%から0.15%に軽減されます。要件は住宅の床面積50平方メートル以上であることです。■所有権の移転登記にかかる税率本則の2.0%から0.3%に軽減されます。要件は、個人が居住に使っている部分の床面積が50平方メートル以上であることです。■抵当権の設定登記にかかる税率本則の0.4%から0.1%に軽減されます。新築住宅であれば床面積などの条件はありません。なお長期優良住宅および認定低炭素住宅の新築にかかる登録免許税の税率は、平成30年3月31日までは一律0.1%(戸建ての長期優良住宅の移転登記については0.2%)に軽減されます。手続きは特に必要ありません。【不動産取得税の減税】不動産取得税とは、住宅を建築するなどして不動産を取得した際に課税される制度です。都道府県に納税します。新築住宅を購入した場合は、この不動産取得税も軽減されます。新築住宅を取得した場合における不動産取得税軽減のおもな要件は、床面積が50平方メートル~240平方メートルであることです。控除額は、上限12,000,000円(価格が12,000,000円未満である場合はその額)で、認定長期優良住宅の新築の場合については、さらに上限が13,000,000円まで引き上げられます。また、住宅を新築したときの土地についても不動産取得税が軽減されます。要件としては、住宅について上記の床面積条件を満たしているとともに、土地を取得したタイミングによってそれぞれ条件を満たしている必要があります。住宅の新築より先に土地を取得した場合は、以下の条件を満たしていることが必要です。■土地を取得後3年以内にその土地の上に住宅が新築されていること住宅の新築よりあとに土地を取得した場合は、以下の条件を満たす必要があります。■住宅を新築した人が、新築後1年以内にその敷地を取得していること■新築未使用の住宅とその敷地を、新築後1年以内に同じ人が取得していること控除額は、以下のいずれか高い方の金額となります。■45,000円(税額が45,000円未満である場合はその額)■土地1平方メートル当たりの価格×住宅の床面積の2倍(一戸当たり200平方メートルが限度)×税率(3%)手続き方法は、住宅や住宅用土地を取得した日から60日以内に、不動産取得税申告書に売買契約書や登記事項証明書などの書類を添えて、所管する都税事務所に申告します。新築住宅を購入した場合は、市町村に支払う住宅用家屋の固定資産税が軽減されます。おもな要件としては、以下が挙げられます。■居住部分の床面積が1戸当たり50平方メートル~280平方メートル■平成29年3月31日までのあいだに新築された住宅控除額以下のとおりです。■床面積が120平方メートル以下の場合…2分の1■120平方メートルを超え280平方メートル以下の場合…120平方メートル分について2分の1控除期間は一般の住宅は3年間、長期優良住宅は5年間です。さらに二世帯住宅を新築した場合は、「各世帯が壁やドアによって遮断され、他方の世帯と構造上独立していること」などの条件を満たしていれば、2戸それぞれに固定資産税の減額措置を受けられます。また、住宅を新築した場合の土地(住宅用地)の固定資産税も、課税標準額の減額という形で減税されます。要件は特にありません。減額後の課税標準額は以下の通りです。■200平方メートル以下の小規模住宅用地その土地の価格の6分の1(200平方メートルを超える場合は住宅一戸当たり200平方メートルまでの部分)■上記以外の一般住宅用地その土地の価格の3分の1手続きは市町村によって異なるため、お住まいの市町村で確認をするようにしましょう。■中古住宅購入で利用できる減税制度中古住宅の購入で利用できる減税制度には、以下のものがあります。【所得税の減税】中古住宅を購入した場合も住宅ローン減税が利用可能です。おもな要件としては、以下のものが挙げられます。■家屋が建築された日から購入した日までの期間が20年以下■一定の耐震基準を満たしていること■耐震改修が必要な住宅の場合は、改修の結果耐震基準を満たすと証明されていること■その年の合計所得額が30,000,000円以下■住宅の床面積が50平方メートル以上■10年以上のローンを組んでいること計算方法や控除期間は新築住宅の場合と同様です。なお低炭素住宅、長期優良住宅の適用はありません。【登録免許税の減税】中古住宅を購入した際も、登録免許税が軽減されます。おもな要件は以下となります。■床面積50平方メートル以上■耐震性の基準を満たしていること■購入時において、新築された日から10年以上経っていること■リフォーム工事が行われ、建物価格に占めるリフォーム工事の総額の割合が20%以上税率に関しては、本則2%から0.1%に軽減されます。手続き方法は、登記申請のタイミングで、登記事項証明書に住宅用家屋証明申請書を添えて市町村に提出します。【不動産取得税の減税】中古住宅の購入についても不動産取得税の減税措置があります。おもな要件は、耐震基準を満たしている点などです。控除額はその中古住宅の新築した日によって決定され、1,000,000円~12,000,000円となります。また、耐震基準に満たない中古住宅に対しても、取得後6カ月以内に耐震工事が行われるなどすれば、不動産取得税が減税されます。その場合の控除額は、その中古住宅が新築された日によって決まり、30,000円~126,000円です。さらに、耐震基準を満たしている中古住宅であれば、土地の取得についても不動産取得税が軽減されます。ただし、以下の要件を満たす必要があるので注意しておきましょう。■住宅より先に土地を取得した場合土地を取得して1年以内にその土地の上に建っている住宅を取得していること■住宅よりあとに土地を取得した場合住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していること控除額や手続き方法は、新築住宅購入で土地を取得した場合と同様です。■住宅リフォームで利用できる減税制度住宅のリフォームを行った際に利用できる減税制度としては、以下のものが挙げられます。【所得税】所得税の減税制度には、耐震改修をした場合、バリアフリー改修を行った場合、省エネ改修を行った場合、同居対応を行った場合それぞれについて減税制度があります。このうち、耐震改修をした場合の所得税減税は、自己資金でリフォームを行った場合の投資型減税制度のみが利用できる点に注意しましょう。その他の改修については、投資型と住宅ローンを組んだ場合のローン型から減税制度を選択できます。〇耐震改修をした場合耐震改修をした場合の所得税減税における要件としては、以下が挙げられます。■昭和56年5月31日以前に着工されたものであること■現行の耐震基準に適合しないものであること控除額は、平成26年4月1日以降に耐震改修を行った場合、標準的な工事費用相当額の10%となります。標準的な工事費用相当額の上限は2,500,000円です。〇バリアフリー改修をした場合バリアフリー改修をした場合には、以下の4つのうちいずれかに該当する必要があります。■50歳以上■要介護または要支援の認定を受けている■障害者■要介護または要支援の認定を受けている家族、障害者、65歳以上の家族のいずれかと同居している対象となる工事のおもな条件は、バリアフリー改修工事費用から補助金などを控除した額が500,000円超であることなどです。控除額に関しては投資型の場合、平成26年4月1日以降に入居したケースでは、工事にかかる標準的な工事費用相当額の10%となります。標準的な工事費用相当額の上限は2,000,000円です。また、ローン型の控除額は以下の計算式で算出します。(対象となるバリアフリー改修工事費用-補助金など)×2%+該当部分の年末ローン残高×1%」このうち、「対象となるバリアフリー改修工事費用-補助金など」部分の上限は2,500,000円で、控除額全体の限度額は10,000,000円です。控除期間は5年となっています。〇省エネ改修をした場合省エネ改修をした場合には、以下の要件を満たす必要があります。■住宅の引き渡しまたは工事完了から6カ月以内に入居■床面積が50平方メートル以上対象となる工事のおもな条件は、すべての居室における窓全部の断熱工事を含む省エネ改修工事であることです。投資型の控除額は、平成26年4月1日以降に耐震改修を行った場合、標準的な工事費用相当額の10%となります。標準的な工事費用相当額の上限は2,500,000円です。また、ローン型の控除額以下の計算式で算出します。(対象となる省エネ改修工事費用-補助金など)×2%+該当部分の年末ローン残高×1%このうち、「対象となる省エネ改修工事費用-補助金など」部分の上限は2,500,000円で、控除額全体の限度額は10,000,000円です。控除期間は5年とされています。〇同居対応改修をした場合同居対応改修をした場合における所得税減税のおもな要件には、以下の項目があります。■住宅の引き渡しまたは工事完了から6カ月以内に入居■床面積が50平方メートル以上対象となる工事のおもな条件は、「調理室や浴室、便所、玄関いずれかの増設」などです。投資型の控除額は、工事にかかる標準的な工事費用相当額(上限:2,500,000円)の10%です。なお、耐震改修工事や省エネ改修工事、およびバリアフリー改修工事を併せて行った場合、標準的な工事費相当額の上限は9,500,000円となります。ローン型の控除額は、以下の計算式で算出します。(対象となる同居対応改修工事費用-補助金など)×2%+該当部分の年末ローン残高×1%このうち、「対象となる同居対応改修工事費用-補助金など」部分の上限は2,500,000円で、控除額全体の限度額は10,000,000円です。控除期間は5年となっています。これらの所得税減税の手続きをする際は、確定申告の際、増改築等工事証明書などの書類を所轄の税務署に提出しましょう。また、住宅ローンを利用してリフォームを行った場合は、住宅ローン減税制度を利用することも可能です。模様替え、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修など、さまざまな工事が対象となります。ただし建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人により「増改築等工事証明書」が発行されていることが条件です。控除額は「リフォームローンの年末残高-補助金など×1%」の計算式で算出します。上限は、入居した日が平成26年4月~平成31年6月の場合、4,000,000円です。控除期間は居住を開始した日から10年です。手続きについては、新築住宅購入を行った場合の住宅ローン減税申請方法と同様です。【固定資産税】固定資産税についても、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修をした場合に減額されます。〇耐震改修をした場合耐震改修の場合の要件としては、昭和57年1月1日以前から存在する住宅であることが必要です。工事の対象は以下の通りです。■現行の耐震基準に適合させるための耐震改修であること■改修工事費用から補助金などを控除した額が500,000円超であること控除額は、居住する家屋にかかる固定資産税額の2分の1です。ただし、1戸当たり家屋面積120平方メートル相当分が上限となります。控除期間は1年間です。〇バリアフリー改修をした場合バリアフリー改修のおもな要件としては、以下が挙げられます。■要介護もしくは要支援の認定を受けている者、障害者、65歳以上の者のいずれかが居住する住居であることまた、工事の対象は以下となります。■指定のバリアフリー改修工事であること■改修工事費用から補助金などを控除した額が500,000円超であること控除額は居住する家屋にかかる固定資産税額の3分の1です。ただし1戸当たり家屋面積100平方メートル相当分が上限となります。控除期間は1年間です。〇省エネ改修をした場合省エネ改修の場合の要件は以下のとおりです。■平成20年1月1日前から存在する住宅であること■床面積50平方メートル以上対象となる工事のおもな条件としては、「窓の断熱工事を含む省エネ改修工事であること」などがあります。控除額は居住する家屋にかかる固定資産税額の3分の1です。ただし1戸当たり家屋面積120平方メートル相当分が上限となります。控除期間は1年間です。手続き方法は、改修工事完了後3カ月以内に「固定資産税減額申告書」および必要書類を市区町村に提出します。■まとめいかがでしたか?購入する住宅の条件やリフォームの内容によって、さまざまな減税制度が適用されることがわかったのではないでしょうか。減税制度は補助金制度と違い、併用できる点がポイントです。今回ご紹介した内容を参考に、もれなく申請しておくようにしましょう。
2017年03月01日地球温暖化を緩和させるためにさまざまなエコ活動が見られますが、その活動を住宅に応用したものが「省エネ住宅」です。しかし「実際に住人にはどのようなメリットがあるのかいまいちよくわからない」という方もいるのではないでしょうか。そこで今回は省エネ住宅について詳しくご紹介します。■省エネ住宅って?そもそも省エネ住宅とはどのような住宅なのでしょうか。簡単に言うと、消費エネルギーを極力抑えた家のこと。家庭では冷暖房や給湯器などさまざまなものにエネルギーを使っていて、日本で1年に発生する二酸化炭素は12億トンにものぼると言われています。そして、そのうちの1割が住宅から出ていると言われているのです。こうした点から、消費エネルギーの削減とともに二酸化炭素の排出量を減らすことが省エネ住宅の目的となっています。また、単純にエネルギー消費を抑えれば良いのではなく、省エネでありながら快適であるという点が省エネ住宅におけるポイントとなります。「快適な住宅」とは、真冬や真夏でも過ごしやすい家のこと。中でも、部屋の暖かさを逃さない「断熱」、外からの熱気を入れない「日射遮蔽」が快適さを決めるカギとなります。断熱と日射遮蔽の機能が高い家であれば、冷暖房に頼る必要がなくなり、自然と消費エネルギーの削減にもつながるためです。家の中ではさまざまなことにエネルギーを消費しますが、全体の30%を冷暖房が占めていると言われています。そのためこの部分を改善することで大幅な省エネも見込めるのです。■省エネ住宅で利用される自然エネルギー省エネ住宅において欠かせないのが「自然エネルギー」というもの。あまり聞きなれない言葉ですが、太陽光や風、水の力を活用したエネルギーのこと。これらを二酸化炭素の原因となる電気やガス、石油などのエネルギーの代わりに使うことで省エネにつながります。自然エネルギーは、主に「太陽熱」「風」「地熱」の3つが重宝されています。以下でそれぞれのエネルギーの活用法を見てみましょう。【太陽エネルギーの活用】太陽エネルギーは主に太陽光発電に活用されていて、屋根や庭に太陽光パネルを設置して電気に変換するという方法が採用されています。実際につくられた電気は家庭で使うことができるほか、余ったら電力会社に買い取ってもらうこともできます。また、太陽光とオール電化を併用すれば、節約にもつながるでしょう。つくられた太陽光熱は、冬と夏で異なる活用法が考えられます。例えば冬は、外気を専用のダクトで取り込んで屋根に設置したガラスで暖め、それを床下に送って放出することで家を暖めることができます。夜は外気の取り込みを中止して、床下に貯めた暖かい空気を放出すれば家中が暖かいまま夜を過ごすこともできるでしょう。一方、夏には暑い空気が家に溜まらないように屋外に熱気を放出することもできます。さらに、放出した空気や太陽熱を活用してお湯を沸かす仕組みにしておけば、お風呂や給湯などに活用することもできます。【地熱エネルギーの活用】地熱エネルギーとは、日本の豊かな地熱資源を活用したもの。地下5メートルの地中は一年中安定した温度を保っているため、太陽光発電や風力発電のように天気に左右されることがないという強みを持ったエネルギーです。地中熱の活用法にはいくつかありますが、ひとつめは「空気循環」、ふたつめは「熱伝導」です。空気循環には「クールチューブ方式」と「ヒートポンプ方式」があります。クールチューブ方式は建物の外から地中にかけて管を埋め、地中から建物内にもその管を通すというもの。夏に30度の外気を管に通すと、15度ほどの地中で冷やされます。そしてそれを屋内に持ち込んで室内を冷やすという仕組みです。しかしこの方法にはデメリットもあります。高温多湿な地中で冷やすため結露が生じカビが生えてしまうのです。そこで採用されるのが「ヒートポンプ方式」。管の中には外気ではなく気体の冷媒を通して熱を取り除くことで結露を防ぐことができるのです。また、熱伝導に利用する場合は「伝導型地中熱利用方法」というものが採用されています。床下システムというものを設置しておき、春から夏にかけて暖められた地中熱を冬まで持ち越します。そして冬になると床下に暖気を送り込み家を暖めるという仕組みです。そのほかにも、風車の回転を利用した風力エネルギーや、水の力を利用した水力エネルギーなどが挙げられます。■省エネ住宅の設計ポイント実際に省エネ住宅の建設を考える際に、どんなところに気をつけたら良いのでしょうか。住宅が省エネ住宅に該当するかどうかを判断するには「住宅の省エネルギー基準」というものが基準とされていて、一般的にはこれを満たすと省エネ住宅とみなされています。これは1980年に制定されて以来、法律の改正に合わせて強化されていて、2013年の改正時からは外皮性能と住宅全体で使用するエネルギー量の二面から住宅の省エネルギー性能が評価されるようになりました。また、この基準は日本全国を8地域に分け、エリアごとに基準値を定めています。さらに、省エネ基準を上回る基準として「住宅事業建築主の判断の基準」、「低炭素建築物の認定基準」というものもあります。これらの基準を満たすためには高度な設計が求められますが、以下のような点に気をつけておくと良いでしょう。【断熱】まず大切なのが断熱を意識することです。床、外壁、天井、屋根など外気に接している部分を断熱材で隙間なく包みましょう。室内から熱を逃さず温度を下げないことが大切です。もし断熱材に隙間があると熱が室外へと逃げてしまうだけでなく、逆に外から熱が侵入しやすくなってしまいます。すると室内の温度を一定に保つことが難しくなり、結果的に結露ができやすくなってしまうのです。特に大切なのが、窓など開口部の断熱。冬の暖房時に室外へ出てしまう熱の5割が開口部から、夏の冷房時に外から侵入する熱の7割が開口部からと言われていることからも、断熱のキーポイントであることが窺えます。二重窓にしたり複層ガラスの窓にしたりすることも効果的です。【遮熱】次に大切なのが遮熱です。断熱が進むと今度は熱を外に出すことが難しくなってしまうため、直射日光による熱が入り込むのを避ける必要があるのです。遮熱をすると冷暖房の効きが良くなるというメリットがあります。遮熱の具体的な方法には、窓の内外にブラインドや遮熱ガラス、ひさしなどを設置して太陽熱を遮断する方法が考えられます。ブラインドなどは、窓の内側より外側につける方が効果がぐんと上がります。【換気】そして換気も非常に重要です。絶えず空気が流れる環境をつくっておくことで部屋間の温度を一定に保つことができるようになり、快適性が向上するだけでなく結露予防にもなります。■省エネ住宅のメリット省エネ住宅にすると快適な住まいが手に入ることがわかりましたが、実際にはどのようなメリットがあるのでしょうか。以下で見てみましょう。【コストが削減できる】まずは省エネが実現することによってコスト削減につながるという点がもっとも大きなメリットだと言えるでしょう。住宅の環境が整うことによって冷暖房に使う費用を削減することができます。さらに太陽光発電などでつくった電気を売ればお金をつくることも可能です。【家の中の寒暖差が少ない】前述の通り、省エネ住宅には断熱材が使われていて、家の中の温度差を少なくするように努めています。機密性にも優れているため、外の寒さや気温の変化に影響を受けることが少なくなります。家の中の部屋間の温度差も少なくなるので、高齢者やペット、赤ちゃんにとっても住みやすい住宅が実現します。【空気がきれい】省エネ住宅は気密性にも優れていますが、一方で空気が外へ出て行きにくくなり淀んでしまうというデメリットも考えられます。そこで現在の省エネ住宅では、室内の空気を効率よく換気するシステムを採用。計画的に空気を循環し、いつでも家の中の空気をきれいに保つことができるようになりました。【遮音性、耐久性が高い】気密性の高さゆえに、外からの騒音をシャットアウトするとともに、家の中で発生した音も外に漏れにくいつくりにもなっています。結果、遮音性の高さも兼ね備えた住宅になります。また、断熱性が高く結露を防いでくれるのも省エネ住宅のポイントのひとつ。そのため構造部に腐食が出ることもなく家自体の耐久性も向上します。【環境にやさしい】そして忘れてはならないのが、本来の目的である地球にやさしい家であるという点。自然エネルギーを駆使しているので、問題となっている二酸化炭素や有害物質の排出量を抑えることに成功し、人間だけでなく、環境にもやさしい住宅が実現します。■省エネ住宅のデメリット良いところだらけのように思える省エネ住宅ですが、デメリットもあるのでしょうか。実は使うエネルギーやつくりが通常とは異なっているために初期費用が高くなってしまうのです。例えばオール電化にする場合、自然エネルギーを使った設計にすることからも、一般的にガスの設備に比べると費用は高く設定されています。新築で省エネ住宅にする際はもちろん、リフォームで省エネ住宅を実現する場合でもコストは高くついてしまうでしょう。そのため、窓などの開口部だけに絞ってリフォームをするなど部分的なリフォームからはじめるという方も多く見られます。しかし、初期費用が高いからと言って省エネ住宅を諦める必要はありません。日本では省エネ住宅の普及に力を入れていることからも省エネ住宅に対する補助を拡大しています。実際に以下のような補助があるので、一度検討してみると良いでしょう。【エコキュート補助金】給湯に使用するエネルギーは、家庭で消費するエネルギー量の3分の1を占めていると言われています。そのためエコキュートは省エネ効果の高い給湯器として国から認定され、補助金の交付対象になっています。しかし、国の補助はすでに終了していて、全国一律の補助は存在していません。現在は自治体ごとに補助を行なっていて、補助金額も自治体によって異なります。また、自治体によっては補助を終了しているところもあるので注意が必要です。補助を希望する場合は、まず自治体が補助を行なっているかどうか確認しましょう。さらに補助は先着順となっているため、見つけたら早めに申し込んでおくと良いでしょう。【省エネリフォーム減税】また、省エネ機能が向上するリフォームを行う場合は税の控除が受けられます。例えばすべての窓に二重サッシやペアガラスを取り付けるなどの断熱リフォームと、天井裏に断熱材を設置するなどのリフォームを行った場合などが対象となります。減税には主に、「ローン型減税」、「投資型減税」、「固定資産税の減税」の3つがあり、状況に応じて併用することも可能です。ローン型減税の場合は5年以上の住宅ローンを借りて一定の省エネリフォームをした場合に利用することができ、一方の投資型減税の場合は住宅ローンの借り入れがなくても利用することができるもの。太陽光発電も設置する場合は控除額が増額されます。また、リフォーム完了の翌年にかかる固定資産税を3分の1減額することも可能となります。もし省エネリフォームを検討している場合は、これらを上手に使って賢く省エネ住宅をつくりましょう。■まとめいかがでしたか?省エネ住宅は環境にやさしいだけでなく人間にとっても快適で住みやすい家を実現してくれるものであることがわかりました。初期費用が高いというネックは補助金を活用しながら解決すれば、通常のリフォームと大差ない費用で行うことも可能です。家での時間をより心地よいものにするためにも一度検討してみるのも良いでしょう。
2017年03月01日新築住宅や中古住宅の購入、リフォームの際には、国の補助金を申請できます。申請者の収入や申請住宅の設備などについて要件があるため、細かくチェックしましょう。補助金額は30万円ほどのものから200万円を超えるものまで幅広くあります。なかでも近年は三世代同居に対応した住宅(二世帯住宅)への補助が厚くなっている傾向にあります。■新築住宅購入で利用できる補助金一覧新築住宅を購入する際に利用できる補助金には以下のものがあります。【すまい給付金】消費税率引き上げの負担を軽減するため、引き上げ後の税率が適用される住宅を購入する人を対象に現金を給付する制度です。平成26年4月から平成33年12月まで実施されます。不動産登記上の持分があれば配偶者でも給付金を受け取れる点、住宅ローン減税と併用可能な点がポイントです。住宅所有者が直接申請し、給付を受けます。一般的な要件のほかに、以下の独自の要件があります。1.収入が一定以下であること。・8%時:収入額の目安が510万円以下・10%時:収入額の目安が775万円以下2.住宅ローンを利用しない場合は、年齢が50才以上であること。さらに10%時には、収入額の目安が650万円以下であること。3.引き上げ後の消費税率が適用される住宅であること。4.床面積が50平方メートル以上の住宅であること。5.住宅ローンの利用がない場合は、フラット35Sの基準を満たす住宅であること。フラット35Sの基準は以下のいずれかに該当することです。1.耐震性に優れた住宅(耐震等級2以上の住宅または免震建築物)2.省エネルギー性に優れた住宅(一次エネルギー消費量等級4以上または断熱等性能等級4または省エネルギー対策等級4)3.バリアフリー性に優れた住宅(等級3)4.耐久性・可変性に優れた住宅(劣化対策等級3、維持管理対策等級2等)給付額は、住宅取得者の収入によって決まる給付基礎額と、不動産登記上の持分割合で、以下の計算式により決定します。給付額=給付基礎額×持分割合補助金額上限は、消費税率8%の場合最大30万円、10%の場合最大50万円です。手続き時期は入居後随時(入居後1年3カ月以内)です。【住宅ストック循環支援事業】エコ住宅への建て替えに対して補助金を申請できる事業です。建設業者や宅建業者が補助金を申請し、給付を受けます。業者が受け取った補助金は、住宅所有者に還元されます。要件は一般的な要件のほかに、以下のような独自の要件があります。1.耐震性のない住宅を除却すること。2.エコ住宅に建て替えること。補助金額は30万円~50万円です。手続き時期は補正予算成立後(10月頃)~同年度3月末日までです。【地域型住宅グリーン化事業】地域における木造住宅の生産体制を強化する目的で実施されている補助金事業です。三世代住宅(二世帯住宅)への対応に対して補助金が加算される点がポイントです。施行事業者などからなるグループが補助金を申請し、給付を受けます。補助金は住宅所有者に還元されます。以下のいずれかの要件を満たす必要があります。なお、いずれも木造建築が条件です。1.長寿命型(長期優良住宅の認定を受けたもの)2.高度省エネ型(認定低炭素住宅の認定を受けたもの)3.高度省エネ型(性能向上計画認定住宅の認定を受けたもの)4.高度省エネ型(ゼロ・エネルギー住宅の認定を受けたもの)補助金額は以下のとおりです。1.長寿命型:100万円2.高度省エネ型(認定低炭素住宅):100万円3.高度省エネ型(性能向上計画認定住宅):100万円4.高度省エネ型(ゼロ・エネルギー住宅):165万円さらに地域材を利用した場合は20万円を上限に補助金額が加算、三世代同居に対応した場合は30万円を上限に加算されます。手続き時期は4月~6月頃です。【ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業】住宅における年間の一次エネルギー消費量が正味ゼロとなる住宅(ZEH)に対して出される補助金です。住宅所有者が直接申請し、給付を受けます。一般的な要件のほかに、以下のような独自の要件があります。1.ZEHロードマップにおける「ZEHの定義」を満たしていること。《ZEHの定義》(1)住宅の外皮性能が地域区分ごとに定められた強化外皮基準以上であること。(2)設計一次エネルギー消費量が再生可能エネルギーを除き、基準一次エネルギー消費量から20%以上削減されていること。(3)太陽光発電システムなどの再生可能エネルギーシステムを導入すること。(4)設計一次エネルギー消費量が、再生可能エネルギーを加えて、基準一次エネルギー消費量から100%以上削減されていること。2.申請する住宅はSII(一般社団法人環境共創イニシアチブ)に登録されたZEHビルダーが設計、建築または販売を行う住宅であること。3.導入する設備は本事業の要件を満たすものであること。4.要件を満たすエネルギー計測装置を導入すること。補助金額は以下のとおりです。1.交付要件を満たす住宅:125万円2.交付要件を満たし、寒冷地特別外皮強化仕様である住宅:150万円3.設計一次エネルギー消費量が、再生可能エネルギーを加えて、基準一次エネルギー消費量から75%以上削減されている住宅:125万円さらに蓄電システムを導入する場合には、補助金額が以下のとおり加算されます。1.蓄電システムの補助金額:蓄電容量1kWh当たり5万円2.蓄電システムの補助金額上限:補助対象経費の3分1のまたは50万円のいずれか低い金額手続きは年度内に随時行えます。【民生用燃料電池導入支援事業】家庭用燃料電池システム「エネファーム」を住宅に導入する場合、その購入費用の一部を支援してもらえる補助金制度です。一般的な要件のほかに、以下のような独自の要件があります。1.申請者は燃料電池システムを購入し、実際に使用する人であること。2.設置予定の燃料電池システムが、「FCA(燃料電池普及促進協会)が指定した燃料電池システム(補助対象システム)」であること。3.「補助対象システム」を6年間以上継続して使用できること。4.他の国庫補助金と重複して補助を受けない(受けていない)こと。5.補助対象システムの設置などに関するFCAへの情報提供に同意できること。6.個人(個人事業主を除く)が申請する場合、排出削減事業への参加を表明できること。住宅所有者が直接申請し、給付を受けるタイプの補助金です。補助金額は、補助の対象となるエネファームの機器価格と工事費の合計価格(補助対象経費)の大きさによって以下のとおり変わります。1.合計価格が基準価格以下の場合固体高分子形(PEFC):15万円固体酸化物形(SOFC):19万円2.合計価格が基準価格を上回り、裾切価格以下の場合固体高分子形(PEFC):7万円固体酸化物形(SOFC):9万円さらに設置対象の燃料種別がLPガスの場合や、補助対象システムが寒冷地仕様の場合は、3万円ずつ補助金額が追加されます。基準価格は、固体高分子形(PEFC)は127万円、固体酸化物形(SOFC)は157万円です。また裾切価格は、固体高分子形(PEFC)は142万円、固体酸化物形(SOFC)は169万円と定められています。なお基準価格や裾切価格は、使用や燃料種別によって変動するため、詳細については個別に確認が必要です。手続きは年度内に随時行えます。【地方公共団体の補助金事業】国だけでなく、都道府県や市町村でも、さまざまな補助金事業が実施されています。お住まいの地域で受けられる補助金がないかチェックしてみましょう。■中古住宅購入で利用できる補助金一覧中古住宅を購入する際に利用できる補助金には以下のものがあります。【すまい給付金】すまい給付金は中古住宅の購入も対象になります。ただし給付の対象となる中古住宅は、売主が宅地建物取引業者である中古住宅(中古再販住宅)だけである点に注意が必要です。これは売主が個人の場合には、同給付金の根拠となる消費税が課税されないためです。おもな要件は新築住宅購入の場合と同様です。【住宅ストック循環支援事業】良質な既存住宅の流通を促進する目的から、中古住宅の購入の際にも同事業の補助金を申請できます。新築住宅を購入する場合とは要件が異なるため気をつけましょう。宅建業者やインスペクション事業者が補助金を申請し、給付を受けます。業者が受け取った補助金は、住宅所有者に還元されます。要件は以下のとおりです。1.若者(40歳未満)が既存住宅を購入すること。2.売買に際して、インスペクションを実施し、既存住宅売買瑕疵保険に加入すること。インスペクションとは、専門家が第三者的な立場から、住宅の劣化状況や欠陥の有無などをチェックすることを指します。補助金額は以下のとおりです。1.インスペクション5万円2.リフォーム工事内容に応じて定める額(定額)上限はインスペクションとエコリフォームの合計で50万円(耐震改修を行う場合は65万円)です。手続き時期は補正予算成立後(10月頃)~同年度3月末日までです。【地方公共団体の補助金事業】中古住宅を購入する場合も、都道府県や市町村の補助金が利用できることがあります。積極的に問い合わせてみましょう。■住宅リフォームで利用できる補助金一覧住宅リフォームで利用できる補助金には以下のものがあります。【住宅ストック循環支援事業】エコリフォームを行う場合は、同事業の申請が可能です。リフォーム会社が補助金を申請し、給付を受けます。リフォーム会社が受け取った補助金は、住宅所有者に還元されます。要件は以下のとおりです。1.エコリフォームを実施すること2.リフォーム後に耐震性が確保されること補助金額は、リフォーム工事内容に応じて定める額(定額)が支給されます。上限は30万円(耐震改修を行う場合は45万円)です。手続き時期は補正予算成立後(10月頃)~同年度3月末日までです。【地域型住宅グリーン化事業】新築住宅の購入だけでなく、リフォームを行う場合も要件を満たせば同事業の補助金を申請できます。補助金の受け取り方法や補助金額などは新築住宅購入の項目における「4.高度省エネ型(ゼロ・エネルギー住宅)」と同様です。要件はゼロ・エネルギー住宅に認定された木造の住宅であることです。【ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業】新築住宅の購入だけでなく、リフォームの場合も同事業を利用できます。なお補助金額など要件以外の内容は新築住宅購入の場合と同様です。一般的な要件以外に、以下の独自の要件が定められています。1.既築住宅は住宅全体の断熱改修を含み、導入する設備は原則としてすべて新たに導入すること。【民生用燃料電池導入支援事業】リフォームでも同事業を利用できます。詳細は新築住宅購入の場合と同様です。住宅所有者が直接申請し、給付を受けます。【住宅省エネリノベーション促進事業】住宅の省エネ化を促進するための補助金事業です。一般的な要件のほかに、補助対象となる製品について以下のとおり独自の要件があります。1.住宅の省エネルギー改修(省エネリノベーション)に有効な高性能建材・設備としてSIIの定める要件を満たした製品であること。2.未使用品であること。補助金額は以下のとおりです。1.高性能建材(ガラス・窓・断熱材):補助対象費用の3分の1以内、上限150万円2.蓄電システム:5万円/kWh、上限額は補助対象費用3分の1または50万円のいずれか低い金額3.高効率給湯機:補助対象費用の3分の1以内、上限15万円手続きは年度内に随時行えます。【長期優良住宅化リフォーム推進事業】既存住宅の長寿命化を目的とした補助金事業です。三世代同居のためのリフォームは補助金がアップします。住宅所有者が直接申請し、給付を受けます。あるいはリフォーム会社が補助金を申請して給付を受け、その補助金を住宅所有者に還元することも可能です。要件は以下のとおりです。1.リフォーム工事前にインスペクションを行うとともに、工事後に維持保全計画を作成すること。2.下記性能項目のいずれかの性能向上に資するリフォーム工事または三世代同居改修工事を行うこと。劣化対策、耐震性、省エネルギー対策、維持管理・更新の容易性、高齢者等対策(共同住宅のみ)、可変性(共同住宅のみ)、三世代同居改修工事3.リフォーム工事後に少なくとも劣化対策と耐震性の基準を満たすこと。補助金額は、リフォーム工事に必要な費用の合計額の3分の1以内、上限は100万円が基本です。ただし三世代同居改修工事を実施する場合は150万円が上限となります。なお認定長期優良住宅とする場合はプラス100万円が上限になります。手続きは年度内に随時行えます。【市町村の補助金事業】住宅リフォームについても、都道府県や市町村の補助金を受けられる場合があります。ぜひ調べてみてください。■まとめいかがでしたか?補助金にはそれぞれに要件や特徴があることがわかったかと思います。住宅の購入やリフォームにはお金がかかりますが、補助金事業を賢く利用して、費用を抑えたいところですよね。住宅の購入やリフォームを検討する場合には、利用できる補助金がないかどうか、ぜひチェックしてみてください。
2017年02月24日「会社員やパートの方も、確定申告することで、還付金が手に入るかもしれません。申告漏れはもったいないですよ」 そう語るのは、経済ジャーナリストの荻原博子さん。今月16日にスタートする確定申告。今回はその直前対策として、新たに導入される制度の注意点や、特に注目したい控除について、荻原さんが解説してくれた。 【1】マイナンバー導入元年 「マイナンバーの運用は昨年1月から始まりましたが、確定申告での導入は今回が初めてになります。昨年までとの違いは、申告書に12ケタの個人番号を記入すること。また申告書提出の際、マイナンバーカードやコピーの提示が必要になったことです。とはいえ、マイナンバーカードを作っていない方も多いと思います。その場合は、マイナンバーの通知カードと、運転免許証や健康保険証などの身元確認書類が必要です」 【2】クレジットカード納付 「今年1月から、所得税や法人税、消費税などの国税がクレジットカードで納付できるようになりました。カードによっては分割払いも可能です。ただし、インターネットの『国税クレジットカードお支払サイト』からの決算に限定されています。税務署や金融機関の窓口では、カード納付はできませんのでご注意ください」 【3】住宅ローン控除を受ける 「昨年は、日銀によるマイナス金利政策の影響もあり、住宅ローン金利は過去最低レベルでした。ローンの借り換えを行った方も多いと思います。住宅ローン控除は、ローン残高の1%、最大40万円が10年間控除される大きなもの(’14年4月以降の借り入れの方)。ほとんどの場合、借り換えても控除対象になります。ただし、借り換え後のローン期間が10年未満だと、控除は受けられません。ローン期間は、新しいローン単独で10年以上が条件です」 【4】リフォーム減税で戻るお金 「空き家問題が深刻化するなか、政府は中古住宅のリフォームを推進しています。そのため、リフォームの種類別に所得税の控除を設けています。このうち昨年4月に新設されたのが、3世代同居を目的とした住宅リフォーム減税です。ほかに耐震や省エネ、バリアフリーなどがあり、ローン利用の有無や期間によって控除額が決まっていて、併用できるものもあります」 【5】被災された方は控除申請を 「昨年は熊本や鳥取で大きな地震があったほか、北海道や岩手では台風による被害など、自然災害の多い1年でした。こうした災害による損害は、『雑損控除』か『災害減免法による控除』のどちらか有利なほうを選べます。損害額や年収、保険金額によって控除額は異なりますから、税理士にご相談ください」 【6】ふるさと納税と確定申告 「話題の『ふるさと納税』をした方も多いでしょう。従来、ふるさと納税で寄付金控除を受けるには確定申告が必要でしたが、’15年4月からは『ワンストップ特例制度』が始まりました。ふるさと納税以外で確定申告の必要がない会社員などは、寄付先の自治体が5つ以内であれば、確定申告が不要になったのです。ワンストップ特例と確定申告とでは、控除される税金がことなります。ワンストップ特例は、すべての控除額がこれから支払う’17年分の住民税に充てられます。これに対して確定申告では、控除の一部がすでに払った’16年分の所得税に充てられますから、還付金が戻ります。少額でも現金がうれしい方は、確定申告のほうがいいでしょう」 【7】退職・転職した方の注意点 会社員の方で、転職や退職などのため昨年の年末調整を受けていない場合は、確定申告が必要です。転職後に年末調整を受けていても、前職の源泉徴収票を提出していない場合、1年を通じた計算になっていないからです。そもそも毎月、源泉徴収される税金は、前年1年間の給与を基準に算出しています。働いていない期間があれば、その分収入が減るので、税金も安くなります。つまり、税金を払いすぎている可能性がありますから、ぜひ確定申告で取り戻してください」 【8】医療費控除も要チェック 「医療費控除を、『10万円は超えないから』とあきらめる方がいますが、実は医療費を“ためる”コツがあります。まず、医療費は家族分を合算できます。次に、たとえば人間ドックなど、病気予防のための検査費用は医療費に含まれませんが、もし病気が見つかって治療が始まると、人間ドックの費用も医療費と見なされます。また、子どもの歯科矯正も医療費として扱われます(成長を阻害する可能性があるため)。大人でも、医師が『機能的に問題がある』と診断すれば、医療費に含められます。さらに今年1月から『セルフメディケーション税制』が始まりました」
2017年02月16日こんにちは、FPライターのyossyです。家を購入する際、多くの人は住宅ローンを利用するかと思います。でも、住宅ローンの種類について理解している人は、意外と少ないものです。『フラット35』って何?銀行のローンと何が違うの?といった疑問を抱えている人も多いでしょう。ここでは、住宅ローンの種類について解説します。●(1)銀行ローン最もメジャーなのが銀行で借りる住宅ローンでしょう。各銀行がそれぞれの特色をもって商品を展開しているので、金利や諸費用、繰り上げ返済のしやすさなど、条件にバリエーションがあります 。物件を購入する不動産会社と提携しているローンがあることも。手続きがスムーズになったり、金利がお得になったりするケースもあるため、まずは提携ローンについて確認しておくといいですね。金利のタイプは、主に次の3種類があります。・変動金利型(半年ごとに適用金利が見直され、5年ごとに返済額が見直される)・固定期間選択型(一定期間金利が固定され、その後は原則変動金利に)・全期間固定型(完済するまで金利が一定に保たれる)なお、『団体信用生命保険』(返済途中で死亡、もしくは高度障害になった場合、残高を保険会社に支払ってもらえる)への加入は必須となっています。自分にとってベストな選択肢を選びたいと思う人は、バリエーションの多い銀行ローンの情報を集めて検討してみるといいでしょう。●(2)フラット35住宅金融支援機構と民間金融機関とが連携して融資を行うのが、『フラット35』です。基本的に商品は全国共通ですが、金利や手数料、手続き等の条件は、取り扱う金融機関によって変わります。・金利は全期間固定型のみ・保証料・保証人が不要・繰り上げ返済手数料無料・団体信用生命保険は任意加入といった特徴があります。団体信用生命保険への加入が必須だと、場合によっては病気等の理由で加入ができないこともあるでしょう。フラット35は団体信用生命保険への加入が任意なので、銀行ローンよりもより幅広い人に向けて門戸が開かれている といえるでしょう。●(3)財形住宅融資財形貯蓄制度を1年以上利用しており、残高が50万円以上ある人は、財形住宅融資を利用できる場合もあります。たとえば、・満70歳未満である・勤務先から住宅に関する援助を受けられるなどの条件を満たす必要があるため、検討している人はよくご確認を。返済しているあいだ、5年ごとに適用金利が見直されます(5年固定金利制)。一定の条件を満たした場合、子どもがいる世帯は当初5年の金利が年0.2%引き下げられる優遇制度 があります(平成30年3月の申し込みまで)。他の住宅ローンと併用できる、といったメリットも。----------住宅ローンの仕組みは何かと複雑ですが、大きな額を借り入れるケースが多いからこそ、ベストな選択をしたいですね。ぜひ参考にしてみてください。【参考リンク】・住宅・マイホーム購入におけるローンの種類 | SUUMO ()・いまさら聞けない住宅ローンの種類 | ミサワ分譲ナビ()・【フラット35】とは | 長期固定金利住宅ローン【フラット35】()・財形住宅融資 | 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)()●ライター/yossy(フリーライター)●モデル/KUMI(陸人くん、花音ちゃん)
2017年02月08日■医療費控除とは?1年間に10万円を超える医療費がかかった場合、確定申告をすることで、支払った税金の一部を戻してくれる制度。■医療費控除によって、戻ってくる金額は、いくら?戻ってくるお金 = 医療費控除額 − 所得税率たとえば医療費合計額が60万円で所得が320万円の場合なら、確定申告をすることで、税金がおよそ8千円程度(※)戻ってくる。※医療費60万円 − 出産育児一時金 − 足切り額10万円 = 医療費控除額面8万円 × 所得税率10% = 戻ってくるお金8千円■医療費控除によって、お金が戻ってくる人は、どんな人?家族全員で1年間の医療費が10万円(総所得金額等が200万円未満の人は総所得金額等の5%の金額)を超えて医療費を支払い、確定申告をした人。■医療費控除の手続きの概要還付申告だけなら1年中受け付けている。確定申告というと2月中旬~3月中旬のイメージがあるが、(医療費の)還付申告は、1年中受付している。対象となるのは、申告する前の年1年(1月1日~12月31日)なので、たとえば2017年の分の確定申告(医療費の還付申告)であれば、税務署が混む前の2018年の1月中に提出すれば、相談窓口も込みあわないので、確定申告初心者にはオススメ。■コラム:「保険金等で補てんされる金額」について知っておこう医療費控除で間違えやすいのは、「保険金等で補填される金額」。実は、私も初産(16年前)の確定申告時に間違えて、税務署の方に指摘され、とても焦った記憶がある。この話を簡単に言えば、「公的制度や民間の保険会社からもらったお金は、医療費から差し引いて計算しなければならない」ということ。「差し引く必要がある費用」と、「差し引く必要のない費用」を下記の表にまとめた。ちなみに私は「出産育児一時金」を差し引くのを知らず、金額が40万円くらい違っていた(激汗)。私のように慌てないよう、ご注意を!●「保険金等で補てんされる金額」として差し引く必要があるもの、ないもの。(エキサイト編集部で作成)■医療費控除 DATA※この記事は2016年11月末現在の法令・情報に基づいて書いています。(監修:ファイナンシャルプランナー 畠中雅子/文:楢戸ひかる)
2017年01月10日年賀状に、お正月の準備、そしてそして大掃除……。クリスマスが終わったと思ったら、まだやらなければいけないことはいっぱい。12月は主婦にとって、ママにとって「なんて忙しいの!」と声をあげたくなる時期ですね。そんな慌ただしい12月は、政治も大忙しです。今年は特に、この年の瀬も押し迫って、ロシアのプーチン大統領が来日(それも初来日!)。そして26日には、安倍総理がハワイの真珠湾を訪問。来年1月に任期満了となるアメリカのオバマ大統領と最後の日米首脳会談を行うことになっています。ビール税に住宅ローン減税、いったいどうなる?今年は特に、政治の話題が年末まで事欠かないのですが、例年でも翌年度の国家予算の編成作業があるので、結構大変なのです。予算編成の前に税制の改正についても決めなくてはならなりません。ビールやエコカー、住宅ローンの減税はどうなるのかなど、日々の生活にも関わるだけに、チラチラと気になっている人も多いのではないかと思います。103万円の壁だった配偶者控除が150万円にさて、今回注目の税制改正は、やはり「配偶者控除」についてでしょう。これまで妻の年収が103万円以下であれば適用されていた夫の所得から38万円を控除する「配偶者控除」の、妻の年収要件が拡大されることになったのです。具体的には妻の年収要件を150万円以下まで拡大、その後は段階的に控除額を減らしながらも適用され、201万円を超えると控除の対象から外されることになります。 また、夫の年収も、これまでは制限がなく、妻の年収だけが条件とされてきましたが、今回の改正により、38万円の控除を受けられるのは夫の年収が1120万円以下の場合ということになります。その後、段階的に減らされて1220万円を超える夫の年収があった場合は、妻の年収が150万円以下でも控除は受けられなくなります。配偶者控除は年収をコントロール、果たしてその結果は?今回の改正のポイントは二つ。一つは、配偶者控除適用の年収要件を拡大することで、妻のパートなどの収入を少し増やすことができるようになるということ。もう一つは、夫の年収要件を設けることで、拡大する控除の財源が不足しないようにしようということです。 配偶者控除については、不要論と必要論が激しく対立しています。子育てや家事、介護などで働きたくても働けないという人も多い中、専業主婦という選択を否定するかのようにもとれるため、配偶者控除には一定の意義があるという考え方もあります。一方、子育てや家事、介護があっても、出来る範囲で働く(働いてもらう)ためには、年収をコントロールすることになる配偶者控除は不要であるという意見もあります。 今回の改正は、妻の年収は拡大しつつ、制度は残すという、いわば「折衷案」ともとれる内容となりました。人口減少社会の中で、労働力不足や税収不足の現実を考えると、誰もが納税者となる制度は大事かもしれません。世帯単位で考える日本の税制も、未来永劫今のままでいいというわけでもないでしょう。とはいえ、子育てや介護などで十分に働く環境がない人も多いし、そもそも子育てと仕事の両立はそう簡単なことではないのです。そういうことを幅広く考えながら、どんな社会を作っていくのか、そのために必要な税制は何かを、これからは真剣に考えていく必要がありそうですね。
2016年12月27日来年度の税制改正向け、自民党税制調査会は11月21日に総会を開き、「配偶者控除」制度を含めて本格的な議論をスタートさせました。これまでの経緯としては、「配偶者控除」制度が撤廃されるかどうかに注目が集まっていましたが、結果として撤廃されることはなく、配偶者控除の対象となる年収の上限が引き上げられるに留まる結果となりそうです。具体的には、現在、配偶者の給与収入が年間で103万円以下の場合に所得税が軽減されるルールとなっていますが、この上限額が103万円から130万円、もしくは150万円へと引き上げられることになりそうです。もし150万円に引き上げられた場合、実はこの改正で損をしてしまう人がいるというのはご存知でしょうか?Q.「配偶者控除の上限が150万円」に変わったら誰が困る?*画像はイメージです:.「夫の年収が1,120万円以上」の場合、税金の負担額が増えます。今回の改正では配偶者控除の上限額ばかりが注目されがちですが、実はその一方で夫の所得(年収から経費を差し引いた額)が「900万円」(年収1,120万円)を超える場合、その世帯は配偶者控除の対象から除外される方向で議論が進められているのです。所得900万円というのはかなりの富裕層ではありますが、彼らにとっては今回の税制改正で実質増税になってしまう可能性が非常に高いといえます。これまでパートなどで扶養の範囲内ギリギリで働いていた主婦の方々にとっては、わずかばかりの恩恵を受ける改正となりそうですが、一方で所得900万円以上の富裕層にとっては配偶者控除から除外され、支払う税金が多くなってしまう結果となりそうですね。 *取材・文:ライター松永大輝(個人事務所Ad Libitum代表。早稲田大学教育学部卒。在学中に社労士試験に合格し、大手社労士法人に新卒入社。上場企業からベンチャー企業まで約10社ほどの顧問先を担当。その後、IT系のベンチャー企業にて、採用・労務など人事業務全般を担当。並行して、大手通信教育学校の社労士講座講師として講義サポートやテキスト執筆・校正などにも従事。現在は保有資格(社会保険労務士、AFP、産業カウンセラー)を活かしフリーランスの人事として複数の企業様のサポートをする傍ら、講師、Webライターなど幅広く活動中。【画像】イメージです*mits / PIXTA(ピクスタ)
2016年11月23日パートの就労意欲を奪っているのでは?という意見もある現在の「配偶者控除」制度ですが、11月16日、この原因とされている夫婦の一方(主に主婦の妻が対象)の年収上限「103万円の壁」を変えるべく、自民党税制調査会が見直しの議論を本格化したとの報道がありました。これまでも廃止案や配偶者控除に変わって「夫婦控除」を導入するなど、様々な議論が交わされてきましたが、今回の見直し議論によって、「年収要件を103万円から130万円、もしくは150万円にする」ことで一旦は落ち着きそうな気配です。ではこの年収要件が変わることによって、我々の生活にどのような影響があるのでしょうか?130万円、150万円それぞれのケースで見ていきましょう。*画像はイメージです:.配偶者控除の年収上限が「103万円」から「150万円」に引き上げられるとどうなる?A.妻の年収が150万円の場合、妻の「所得税負担が年間約2万3,500円」、加えて「社会保険料が年間約27万円」増える配偶者控除の対象が150万円に引き上げられても、夫が会社員の場合、妻の年収が130万円を超えると妻自身がこのように社会保険料を支払う必要があります。結局、「年収130万円」が「就労の壁」となる可能性が高くなります。一方、財務省案として、夫の合計所得が約900万円(年収1,120万円)を超える世帯は対象外になる案も出ています。夫の年収が1,121万円の世帯は、配偶者控除が一挙にゼロになると、夫は年間約7万6,000円(月約6,400円)の所得税が増えることになります。 Q.配偶者控除の年収上限が「103万円」から「130万円」に引き上げられるとどうなる?A.妻の年収が130万円の場合、「所得税の壁」と「社会保険料の壁」が同じ額になる「年収130万円」は元々「会社員の妻が社会保険料を自分で支払う年収の壁」なので、「所得税の壁」と「社会保険料の壁」が同じ額になることになります。夫の年収が一定以上だと、配偶者控除38万円を一挙に無くしてしまうのではなく、「年収150万円」なら夫の年収1,120万円から配偶者控除額38万円から徐々に減り始め、1,220万円で配偶者控除がゼロになります。「年収130万円」なら夫の年収1,320万円から配偶者控除額38万円から徐々に減り始め、1,420万円で配偶者控除がゼロになる仕組みが検討されています。一方、配偶者の年収上限が「130万円」の場合でも、夫の合計所得が約1,100万円(年収1,320万円)を超える世帯は対象外になる案も出ています。夫の年収が1,321万円の世帯の場合、配偶者控除38万円が一挙にゼロになると夫は年間約8万7,400円(月約7,300円)の所得税が増えることとなります。*上記の所得税の計算は扶養控除、生命保険料控除、医療費控除などは考慮しておりません。 *取材・文:拝野洋子/はいのようこ(社会保険労務士、ファイナンシャル・プランナー 。はいの事務所代表。大手地方銀行入行後、税理士事務所などに勤務し助成金支給申請、損保代理店業務、行政書士補助等を経験。その後電話年金相談員、労働施策アドバイザーなどを経て、主に個人向けマネー記事等を執筆。『All About』で出産育児・給付金ガイド、『ココライン』にて子育て・お金アドバイザー、ほか『Woman money』 、『マネーの達人』などに執筆。Yahoo!Kazok「妊娠出産手続き得するお金チェックリスト」、ダイヤモンド・ザイなどの雑誌で監修。HP「気軽に相談!人と保険とお金の情報テラス」、ブログ「家計にやさしい年金保険講座」)【画像】イメージです*Graphs / PIXTA(ピクスタ)
2016年11月20日こんにちは、齋藤惠です。このサイトをご覧のママさんの中にも、現在、配偶者控除を受けている方が多いのではないでしょうか。しかし、今後はその制度が廃止され、新たな制度が導入される可能性が出てきました!一体何が変わり、私たちにどう影響してくるのでしょうか?●そもそも、配偶者控除とは?2016年10月現在の配偶者控除は、以下の4つの条件に当てはまると受けられます。**********・配偶者がいること・納税者と生計が一緒であること・年間の合計所得金額が38万円以下であること(給与のみの場合は給与収入が103万円以下)・青色申告者または白色申告者ではないこと**********これらをクリアすれば対象となり、別名「103万円の壁 」などと呼ばれていますね。主に専業主婦(主夫)やパート・アルバイトの方がこの控除を受け、労働時間や収入などを調整することで家計をやりくりしていると思います。●夫婦控除で103万円の壁がなくなる!?一方で、政府が検討中と言われている案が、上記の配偶者控除をなくし、103万円の壁を取り払い、共働きの夫婦であれば妻が所得金額などの制限なしに一定の控除を受けられる というものです。詳細は未発表なので、断定的なことは言えない新制度案ですが、現段階では「夫婦控除」と呼ばれ、早ければ2017年1月にも動き出す見通しとのことです。●夫婦控除のメリットは?現在の配偶者控除は「103万円の壁」がネックと言われており、時間的にはまだまだ働ける状態にもかかわらず、仕事をセーブしなければいけない人たちもいました。働きすぎて年収が103万円を超えれば、配偶者控除が受けられなくなり所得税がかかってくるからです。しかし、夫婦控除が実施されれば、どれだけ働いても一定の控除を受けることができる ので、今まで余力があった人は働きたいだけ働くことが可能です。●忘れちゃいけない130万円の壁どんどん働けばそれだけ収入アップが見込めそうな夫婦控除ですが、扶養範囲で暮らしている方にとって、もう一つ忘れてはいけない制度があります。それは、健康保険や国民年金などの社会保険に関わる「130万円の壁」(2016年10月から改正予定)です。こちらは先ほどの所得税に関わる「103万円の壁」とは別物なので、混同しないようにしてください。働く意欲がある人でも、どんなに夫婦控除があるといったところで、社会保険の方で扶養から外れてしまっては、やはり今まで払わなくて済んだ保険料の納付義務を負ってしまいます。また、カッコ書きの通りこの「130万円の壁」も、2016年10月の法改正によって一部該当する人は「106万円の壁」に変更 となります。●今こそ働き方を見直すとき!働くことが自分にとってメリットなのか?デメリットなのか?制度の改正によって、ますますややこしくなった気配がありますね。「いつの間にか損をしていた!」というような事態にならないためにも、もう一度、今の労働条件と家計のバランスが合っているのかを見直してみましょう。自治体に問い合わせてみたり、勤め先に確認してみたりといったことなら気軽にできると思います。・夫婦控除があっても130万円(106万円)以内で働くのか?・保険料を払ってでも、収入アップを目指してどんどん働くのか?2017年に夫婦控除がスタートしたとき、あなたなら、どんな選択をしますか?【参考リンク】・配偶者控除 所得税 | 国税庁 ()●ライター/齋藤惠(金融コンシェルジュ)●モデル/神山みき(れんくん)
2016年10月03日障害がある人の税控除とは?出典 : 障害がある人にはさまざまな税金の優遇措置がとられています。その目的として、国民一人ひとりの税負担をできるだけ平等にしていくことが挙げられます。納税者の年齢や収入、家族構成などによって負担する税金の金額は異なりますが、日本では国民一人ひとりが税金を支払うことを義務づけられています。しかし納税者の置かれている状況によりそれぞれ税負担の感じ方は異なります。そこで税金を負担できる能力の差をふまえた上で、税負担が平等になるように様々な制度が作られているのです。障害がある人の税の優遇措置として代表的な例は障害者控除です。障害者控除とは納税者本人とその家族のうち誰かに障害がある場合、税控除を受けることができる制度です。障害とは身体障害、知的障害、精神障害などすべての障害を対象としており、障害にあたるかどうかの基準は法律によって定められています。障害者控除には主に所得税や住民税、そして相続税の税控除があり、控除される金額は障害の重さや家庭環境の状況によって変わります。また障害がある人に対する税の優遇は障害者控除だけではなく、贈与税の優遇など様々な特例が定められています。所得税・住民税の障害者控除出典 : 所得税・住民税における障害者控除は、所得のうち課税対象となる額を一定額差し引くものです。そのため納税者本人やその家族が障害者である場合、障害者控除を受けることで住民税や所得税の負担金額が少なくなります。障害者控除は所得税法上で定められている障害認定の基準を満たしている必要があります。その一例として以下のものが挙げられます。・精神保健福祉センターなどの公的機関から知的障害があると判断された人・精神障害者保健福祉手帳や身体障害者保健福祉手帳の交付を受けている人・障害者控除対象者認定書が発行されている人障害があると認定された人の中でも、1、2級の精神障害者福祉保健手帳を持っているなど、特に重度の障害があると判断された場合は、特別障害者とみなされて控除される金額ががさらに多くなり、税負担が軽くなります。 障害者控除l 国税庁障害者控除は納税者、控除対象配偶者、もしくは扶養親族が障害がある場合に適応されると国税庁によって定められています。では控除対象配偶者、そして扶養親族とはどのような人のことを指しているのでしょうか。まず、控除対象配偶者とは税を納めている人と、民法上の規定によって婚姻関係にある人をさします。次に扶養親族は、納税者に対して6親等内の血族、3親等内の配偶者側の親族、または里子や市町村長から生活の面倒をまかされた高齢者が対象となります。納税者に対して1親等とは、父母もしくは自身の子どもがあてはまり、2親等は兄弟、おじいちゃんおばあちゃん、孫があてはまります。控除対象配偶者と扶養親族の共通する条件としては、・納税者と生計を一にしていること・1年間の合計所得金額が38万円以下であること・青色申告者の事業専従者としてその年を通じて一度も給与の支払いを受けていない、または白色申告者の事業専従者でないこと以上の3点です。詳しい条件などは国税庁のホームページをご覧ください。 配偶者控除l 国税庁障害者控除とは?16歳未満の扶養親族も対象ですl 税理士法人のインテグリティ障害者控除において控除される金額は障害の程度によって異なり、障害者と特別障害者の2パターンに分けられます。控除される金額は障害者一人につき所得税27万円、住民税26万円であり、特別障害者として申請する場合は所得税40万円、住民税30万円です。また控除対象配偶者、もしくは扶養親族が特別障害者である上に、その人が納税者、納税者の配偶者、もしくは納税者と生計を一にしているその他の親族のいずれかと一緒に住んでいる場合は所得税75万円、住民税53万円の控除があります。Upload By 発達障害のキホン所得税や住民税の障害者控除についてl 福島の進路相続税の障害者控除出典 : 障害者控除には相続税が控除される制度もあります。それは相続人が85歳未満の障害者のときは、相続税の額から一定の金額を差し引くというものです。相続税には主に相続や遺贈が関わってきます。法定相続人と呼ばれる法律上で決められた相続人に遺産が引き継がれることを相続と言います。一方、遺贈とは遺言により遺産が引き継がれることを言います。平成28年現在、相続税における障害者控除の額は次のようになっています。まず、相続人となる障害者が自身の年齢を85歳から引き、その年数1年につき10万円を足していきます。最終的にでた金額を障害者控除額として、相続税額から差し引きます。相続人が特別障害者のときは10万円ではなく20万円として計算します。■一般障害者....控除額=10万円×(85歳-相続した時の年齢)■特別障害者....控除額=20万円×(85歳-控除した時の年齢)しかし相続した時の年齢が、35歳5ヶ月のように端数が出てしまう場合は5ヶ月などの端数を切り捨てて計算します。障害者控除が受けられるのは以下の3つの条件全てに当てはまる人です。1. 相続や遺贈で財産を取得した時に日本国内に住所がある人2. 相続や遺贈で財産を取得した時に障害者である人3 .相続や遺贈で財産を取得した人が法定相続人であること 障害者の税額控除l 国税庁障害認定基準出典 : 障害者控除の対象となるのは、次の8つの条件のいずれかに当てはまる人です。1. 精神上の障害により、事理を弁識する能力を常に欠く状態にある人2.知的障害:児童相談所、知的障害者更生相談所、精神保健福祉センター、精神保健指定医の判定により、知的障害者と判定された人。このうち重度の知的障害者と判定された人は、特別障害者になります。3.精神障害:精神保健及び精神障害者福祉に関する法律の規定により精神障害者保健福祉手帳(2級、3級)の交付を受けている人。このうち障害等級が1級と記載されている人は、特別障害者になります。4.身体障害:身体障害者福祉法の規定により交付を受けた身体障害者手帳(3級~6級)に、身体上の障害がある人として記載されている人。このうち障害等級が1級または2級と記載されている人は、特別障害者になります。5.満65歳以上の人:精神又は身体に障害のある年齢が満65歳以上の人で、その障害の程度が1、2又は4に掲げる人に準ずるものとして市町村長等や福祉事務所長の認定を受けている人。このうち特別障害者に準ずるものとして市町村長等や福祉事務所長の認定を受けている人は特別障害者になります。6.戦傷病者特別援護法の規定により戦傷病者手帳の交付を受けている人。このうち障害の程度が恩給法に定める特別項症から第3項症までの人は特別障害者となります。7.原子爆弾被爆者に対する援護に関する法律の規定により厚生労働大臣の認定を受けている人8.この年の12月31日の現況で引き続き6ヶ月以上にわたって身体の障害により寝たきりの状態で、複雑な介護を必要とする人 障害者控除l 国税庁障害者控除を申請するうえでの注意点出典 : 障害者手帳の交付を受けている本人が何かしらで収入を得ている場合、通常は確定申告をする必要があります。しかし前年度の所得の総額が125万円までであれば課税対象とはならないので確定申告の必要はありません。もし不安であれば最寄の市町村役場や税務署に問い合わせてみましょう。障害者の非課税についてl東京都新宿区身体障害者手帳の交付を受けていない場合は、身体障害者福祉法上の障害があっても障害者控除を受けることができません。しかし身体障害者手帳の交付を申請中である場合でも、障害者控除を受けることができます。そのときに必要となるものが、身体障害者手帳を交付されるための医師の診断書です。また精神障害者保健福祉手帳は申請中であっても障害者控除を受けることができないため、交付されてから申請する必要があります。周囲の協力がなければ日々の生活を送ることができない「要介護認定」を受けていても障害があるとは判断されないということに注意が必要です。なぜなら要介護認定の基準は介護保険法の規定であり、障害者控除には適応されないからです。しかし、こういったケースにおいても障害者として認定を受けることができる場合があります。それは、年齢が満65歳以上の人で、障害の程度が障害者に準ずるものとして市町村長等や福祉事務所長から認められたときです。障害があると認められた時に発行される書類は「障害者控除対象者認定書」と呼ばれます。認定書の発行申請には、たとえば東京都八王子市の場合であれば、•申請書•対象者本人の介護保険被保険者証•医師の意見書•対象者本人の印鑑といったものが必要です。自治体によって必要なものが異なる場合があるので、市役所にお問い合わせすることをおすすめします。要介護等認定高齢者の方に対する税法上の障害者控除についてl 東京都八王子市税についての相談窓口l 国税庁申込方法出典 : 障害者控除を受けるためには会社員であれば会社で行われる年末調整の際に、そして自営業者であれば確定申告で可能となります。年末調整では会社の指示に従い提出書類に必要事項を記入し提出手続きをします。自営業者である場合は年末調整がないため、毎年決められた期間に最寄りの税務署で確定申告を行います。しかし、会社に勤めている人でも年末調整で障害者控除を申請せずに、個人で確定申告を行い、そこで控除を申請することも可能です。申し込みの際に必要書類とされるものはありません。しかし会社によりコピーの添付を求められることもあるため、障害者手帳、障害者控除認定書などの障害控除を受ける権利があることを証明できるものを、いつでも提示できるよう必ず準備しておきましょう。確定申告手続き方法l 国税庁相続税においての障害者控除では相続の開始があったことを知った翌日から10ヶ月以内に、相続税の申告書を税務署に提出し、書類を提出した日と同じ日に相続税を納める必要があります。 相続税の障害者控除l 国税庁その他の障害者本人が受けられる税制上の特例出典 : 障害がある人への税負担の配慮は所得税や住民税、障害者控除だけではありません。他にも障害がある人本人が受けることができる特別な制度が存在します。身体障害、戦傷病、精神障害、そして知的障害がある人のなかで一定の条件を満たしている場合、申請により自動車税・自動車取得税の減免を受けることができます。自動車税・自動車取得税の減免制度l 東京都主税局障害がある人が生活をしていくために財産権の移動があったときは、特別障害者の方については6,000万円まで、障害者の方については3,000万円まで贈与税がかかりません。この非課税の適用を受けるためには、財産権を移転する際に障害者非課税信託申告書を、信託会社を通じて最寄りの税務署に提出しなければなりません。心身障害者扶養共済制度に基づいて支給される給付金については、所得税はかかりません。心身障害者扶養共済制度とは障害がある人の生活の面倒をみている人が、任意で加入する制度です。これは毎月一定額を扶養している人が支払うことにより、万が一のことがあったときに障害がある人に一定の給付金をおくることができる制度です。しかし、制度の利用をやめたときに支払われる脱退一時金には所得税が発生します。身体障害者手帳などの療育手帳の交付を受けている人が銀行などの350万円までの預貯金、貸付信託、公社債、公社債投資信託などで受け取る利子などについては、一定の手続を要件に非課税の適用を受けることができます。これをマル優、特別マル優と呼び、この制度を利用したい場合は、預け入れ等の際に金融機関の窓口などに確認書類として手帳を提示して確認を受ける必要があります。障害者と税l 国税庁障害者に関する税制上の特別措置一覧 平成17年度版l障害者白書まとめ出典 : 所得控除の一つである障害者控除は、様々な人を対象としているため申請条件・方法が複雑に見えてしまうことがあります。また障害と一概に言っても、目に見える障害ではない場合があったり、お金の問題ということもあったり、周囲にはなかなか相談できず障害者控除に対してさまざまな不安を抱えている人も多いです。しかし障害があることを証明するものを既に取得している場合は、申請は年末調整か確定申告の提出書類に必要事項を記入するだけの、比較的かんたんな手続きで控除が受けられます。そのため少しでも気になることがあるときは、国税庁や市区町村の相談窓口に相談することをおすすめします。
2016年09月27日2017年度の税制改正で、配偶者控除の見直しを行うことが検討されています。この見直しは女性の就労を後押しすると言われていますが、専業主婦世帯や単身世帯の負担が増加する可能性があり、 これまで夫の扶養の範囲内で働いていた主婦にとっては働き方の見直しを迫られる大きな変更と言えるでしょう。自分たちの生活はどう変わるのか、そして増えた税収は誰の元へ行くのかなど、疑問はつきません。そこで、パピマミ読者のみなさまに「配偶者控除の見直し(103万円の壁撤廃)について、どう思いますか?」 というアンケートを実施しましたので、その結果を見てみたいと思います!●配偶者控除の見直し(103万円の壁撤廃)について、どう思いますか?・1位:専業主婦家庭を救済する何らかの措置がなければ見直すべきではない……40%(205人)・2位:共働き世帯からすれば不公平な制度だったので、ぜひ見直してほしい……26%(134人)・3位:見直しは女性を無理に働かせる原因になると思う……19%(95人)・4位:既婚女性が働きやすい世の中になるから賛成……9%(48人)・5位:どちらでもいい……3%(14人)・6位:経済の発展のためにはやむを得ないと思う……3%(13人)※有効回答者数:509人/集計期間:2016年8月31日〜2016年9月1日(パピマミ調べ)●控除の代わりとなる救済措置が必要という回答が最多『控除がなくなったら、単純に世帯収入が減るってことよね?いきなりそんなこと言われても困るし、代わりものがなければ受け入れられないわ』(40代女性/専業主婦)『代わりに単身世帯の負担が大きくなるなんてことになったら最悪。専業主婦だけでなく貧困世帯すべてに救済措置がほしい』(20代男性/派遣社員)現在、配偶者控除の代わりになる制度として有力と考えられているのは、“夫婦控除”という制度。これは、配偶者の収入に関係なく控除されるというもので、働き方に関わらず結果が同じになる ため中立的な制度と言われています。これまで行われていた専業主婦やパート主婦に対する優遇がなくなるため、そこへのフォローとして何らかの救済策がなければならないと考える人は多い様子。しかし、これまでの制度で無理に収入制限をしていた人が気にすることなく働けるようになることは、必ずしもデメリットとは言えないのではないでしょうか。●現行制度を不公平と感じ見直しを望む人も多い『まるで「働かない方が得ですよ」とでも言うかのような制度で、これまで苦々しく思っていました。ぜひ見直しをしてほしいですね』(30代女性/編集者)『年末に仕事の調整をしているパートさんとかを見て、本当にムダだと思ってました。金額のわけ方も細かすぎて分かりにくいし、控除を続けるとしても、もっと分かりやすいものにしてほしいと思います』(40代女性/アパレル)確かに、共働きしている世帯からすると、優遇されすぎていると感じられる制度で、不公平感を生んでいたのは間違いありません。企業が定める家族手当などを考慮すると、“妻の収入が多い方が世帯全体の収入が減る” という状況が生まれることもあり、“収入を抑える工夫をする”などは明らかなムダ。税制度を設ける際に必要になるのは透明性と公平感で、これらが満たされなければ制度の改革を行っても納得はしてもらえないでしょう。●女性の就労を強制するのではという声も『仕事をセーブしてもしなくても一緒なら、手取りを増やすためにたくさん働こうとしますよね。「もっと働け」って言われてるみたい』(20代女性/大学生)『今は控除のことを考えて妻には103万円以内で働いてもらっていますが、なくなれば当然もっと働いてほしいと言いたくなる。自分の稼ぎだけで贅沢な暮らしができれば一番なんですけどね』(30代男性/不動産)これまでの制度に不公平感があったとはいえ、共働き世帯が優遇される仕組みとなれば、これまで主婦やパートとして働いていた女性もフルタイムでの勤務を希望するようになる かもしれません。また、女性の就労を後押しすることで、晩婚化や未婚化に拍車がかかる という見方もあり、それが結果として少子化などに悪影響を及ぼすようなことになれば、社会としては損失と言えます。制度の改革には、全体を見渡し総合的な判断が求められるでしょう。----------いかがでしたか?早ければ2017年1月からと言われているものの、具体的な制度内容はまだ分かっていません。配偶者控除の廃止で負担が増したとしても、その分、別の形でメリットが生まれるのであれば反発は小さいでしょう。しかし、政治に対する不信感の大きいなか、政治家の私腹を肥やすための制度 と勘ぐる人も多い様子。万人が等しくメリットを受けられる制度が困難だとしても、多くの人から納得の得られる運用をしてほしいものです。【参考リンク】・【アンケート結果(1位〜6位)】配偶者控除の見直し(103万円の壁撤廃)について、どう思いますか?()●文/パピマミ編集部
2016年09月02日●連載の目次は こちら から●本特集も最終回。今回の内容は本当に難しく、「ママが気軽に読む記事にしては、難しすぎやしないか?」と、何度も自問自答した。しかし、「家を買うならば、これだけは知っておいたほうがよい」という、自身の経験も踏まえて選択した情報だ。できれば、何度も繰り返し読んで、理解を深めてほしい。というところで、本題に入ろう。■住宅ローン金利比較サイトの落とし穴多くの人にとって、どの住宅ローンを選べばよいかという情報は難しすぎて、「とりあえず金利比較サイトの上位なら、大丈夫だろう」くらいで選びがちではないだろうか。しかし、これらのなかには、銀行などからの「広告料」でサイトを運営しているところも多く、鵜呑みにするのは危険な場合もある。少々突飛な「たとえ」かもしれないが、ファストファッションの服も、有名ブランドの服も、買うときには、素人目にその差が目立つことは少ない。けれども年月を経ることで、両者の違いは歴然とする。住宅ローンも、それに似ていると思う。だからこそ、住宅ローンは「借りる時の金利の安さ」だけではなく、「長い年月、付き合って、大丈夫か?」を、見なければならないと思う。それが10年間、住宅ローンと付き合ってみた、私の実感だ。何しろ、家計の中で最も大きな割合を占めるのが住宅ローンなのだから。 ■プロが選ぶ! 2016年夏・お宝住宅ローン「長い年月、付き合って大丈夫なローンかどうか」は、どうやって見極めればよいのだろう? その指針となるのが、「商品性」だ。たとえば、「 優遇期間終了後 の基準金利引き下げ率は、きちんと低く設定されているか」といったこと。しかし、そう言われてもすぐに「はい、そうですか」と理解できる人は少ない。むしろ、「何のこと!?」と、思う人のほうが多いだろう。だが、それで問題ない。住宅ローンの商品性を、素人が判断するのは到底、無理なことなのだ。だからこそ、私は毎年、プロである浅井さんに取材に行く。そんな訳で プロ中のプロ 、浅井さんが選んだ、2016年夏・お宝住宅ローン(新規取得者向け)を発表しよう。■住宅ローンを真剣に選んだ先にあるもの「2016年の夏は、長期の固定金利型を中心に、 住宅ローンの金利が本当に低くなっています 。ただし、9月には少し金利が上がる可能性も見えています。今、借りるローンとは何十年にも渡って、つき合うことになるはずです。だからこそ、住宅ローンのことを安易に考えてしまわずに、情報をきちんと集めて、真剣に悩んでみてください」(浅井さん)「お金のことは、苦手!」と、敬遠したい気持ちはわかる。けれども、住宅ローンを真剣に選んだ先には、何十年もの安心が待っている。どうかママたち、頑張って!!!
2016年08月18日●連載の目次は こちら から●「フラット35」とは、住宅金融支援機構と民間金融機関とのコラボレーション・タイプのローンで、長期の固定金利で借りられるのが最大の特徴。住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの浅井秀一さんは、「金利低下が最終局面となった現在では、もっとも利用したい住宅ローンのひとつです」と言う。「フラット35」をベーシックな部分から説明しようと思ったら、それだけで特集が成り立つほどだ。そこで、今回は、「2016年の今、『フラット35』を使うとしたら気をつけるべきこと」という部分に絞って、プロだからこその視点を教えて頂いた。■ポイント1:「フラット35」を民間ローンと比較する際のポイントフラット35を利用する際に、覚えておきたいのは、金利の見方。民間の住宅ローンと比較する場合は、フラット35の金利に下記の2つの金利を足し、「フラット35の金利+約0.5%」で計算すると、より正確なデータ比較となる。 ■ポイント2:融資率9割超の時は「フラット35+併せ融資」の検討を「フラット35」は、頭金が取得する物件価格の1割に満たない場合(=融資率が9割を超える場合)は、金利が高くなるという特徴がある。2016年8月時点で、その金利差は0.44%だ。浅井さんは言う。「金利差0.44%は、かなり大きいですよね。そこで、頭金が物件価格の1割未満の場合には、フラット35の借入れを9割までに抑え、それを超える分は取扱機関の『併せ融資』で借りるという方法を考えましょう。これならフラット35は低い金利で借りられますから」■頭金ゼロで購入する場合の比較例やや極端な例だが、4,000万円の物件を「頭金ゼロ」で購入する場合の数字を見てみよう。返済期間は30年で設定してある。「フラット35」だけで借りる場合より、「フラット35(9割)+併せ融資(1割)」のほうが返済総額はかなり少なくなることがわかるだろう。ただし、この例の「併せ融資」は変動金利型で借りる例なので、将来的な金利上昇リスクがある。とはいえ、こちらの借入金額は少ないので、繰り上げ返済を頑張ってリスクを減らすことも十分にできるだろう。なお、「併せ融資」の金利タイプや金利水準、手数料などは「フラット35」の取扱機関で異なり、なかには取り扱っていないところもあるので、確認が必要だ。さて、次回はいよいよ最終回。住宅ローンのプロに 2016年夏・お宝住宅ローンを選んでもらおう。
2016年08月17日●連載の目次は こちら から●住宅ローンのマッピングが頭に入って、金利の大枠についても把握した。そうなると、残すは「住宅ローンの返済期間を、どう決めるか?」という問題だ。引き続き、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの浅井秀一さんに、お話を伺った。■住宅ローンは60歳~65歳で完済が理想多くの住宅ローンの最長返済期間は35年で設定されている。しかし、仮に40歳で住宅を購入し35年返済を選ぶと、完済は75歳。ローンの残りを一括返済するために退職金を使ってしまうと、最悪の場合、その後は年金だけで生活することにもなりかねない「住宅ローンの返済は、定年を迎える60歳~65歳くらいまでに終わらせる計画を立てるのが理想です」(浅井さん)■返済期間の設定で違ってくる返済総額返済期間を長くすれば月々の返済額が減るので、さしあたっての生活は楽。けれども、返済期間を短くできれば、下記のごとく返済総額は少なくなる。 ■金利上昇リスク軽減の効果もまた、下図の「変動金利型」や「固定金利選択型」のローンの場合は、返済期間が短いほど、将来的な金利上昇リスクを抑えることができる。■「とりあえず35年で」はNG!「今の生活を大切にしたいから、長期間で返済にする」「リスクを軽減したいから、ちょっと返済は頑張ってみる」など、人によって選択は違ってくるだろう。「35年借りられるなら、とりあえずそれで」というのではなく、返済期間は自分のライフサイクルや価値観を反映しながら、選びたいものだ。次回は、「フラット35」の賢い利用方法について、住宅ローンのプロに聞いてみよう。
2016年08月16日●連載の目次は こちら から●住宅ローンを上手に借りようと思ったら、金利についての知識は不可欠! でも、「金利一覧表」を見ただけで、頭がフリーズしてしまう人も多いのでは? 住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの浅井秀一さんに、金利の「勘どころ」を教えていただいた。■金利を理解するための「3つのステップ」「金利」の理解は、住宅ローンの最難関とも言える。けれども、有利な住宅ローンを借りるためには最低限の知識を持っておいてほしいので、次の3つのステップで説明していこう。1.「固定金利」と「変動金利」2.「基準金利」と「優遇金利」3.将来の金利優遇 ■ファーストステップ:「固定金利」と「変動金利」住宅ローンの金利は、「固定金利」と「変動金利」の2つのタイプに大別される。どちらを選ぶかで将来的な損得が違うので、最初のポイントだ。■セカンドステップ:「基準金利と「優遇金利」セカンドステップは、「基準金利」と「優遇金利」だ。例を見ながら、それぞれに説明していこう。<基準金利>その金融機関が貸し出しをする際のベースとなる金利。店頭金利とも言い、かつては、どの金融機関もこの金利で貸し出しをしていた。<優遇金利>現在、住宅ローンのメインとなっている金利。住宅ローンの貸出競争が激化している今、多くの金融機関が優遇金利での貸し出しとなっている。ただし、ひとくちに優遇金利と言っても、「誰にでも適用されるハードルの低い優遇金利」から、「ハードルが高いかわりに金利が最も低い最優遇金利」まで、優遇幅に段階が設けられているのが一般的。優遇金利のポイントは、「優遇金利の適用条件」と、どれくらい金利を優遇してくれるのか? という「優遇の度合い」をきちんと調べてみることだ。 ■サードステップ:「将来の金利優遇」(11年目以降)さて最後のひと踏ん張り、3つめのステップは、「将来の金利優遇」の確認だ。これは、下記の図の「固定金利選択型(★印)」を選択している人に関係がある話。この金利タイプでは、返済当初の一定期間だけ金利が固定される。たとえば、「10年固定」の場合は、「金利を当初10年間だけ固定しますよ」という意味だ。そして、「10年固定」を例に取ると、11年目以降は変動金利型を選ぶか、あるいは再び10年や5年などの金利を固定にする「特約」をつけるかを、選ぶことができる。<将来の金利優遇>(11年目以降)ここで大切なのが、将来の金利優遇だ。(1)返済が終わるまでずっと同じ金利優遇を適用してくれるタイプ(2)当初の金利優遇は大きいが、将来(「10年固定」では11年目以降)は少なくなるタイプの2つに分けられるからだ。たとえば、例に出した三菱東京UFJ銀行の場合、仮に11年目以降は再び「10年固定」を選び、そのときの「基準金利」が今と同じ3.0%であった場合、そこから<11年目以降>の金利優遇である「▲1.6%」を差し引いた、1.4%(=3.0% −1.6%)が、11年目以降に適用される住宅ローン金利となる。なかには、将来の金利優遇が1%くらいしかなかったり、変動金利に移行した場合はまったくなかったり…という金融機関もあるので注意したい。固定金利選択型ローンは当初の金利だけで比べずに、「将来の金利優遇」も確認しておくことがポイントだ。 ■10年前に家を買った私のリアルな実感これから住宅ローンを組もうという人は、「10年後のことなんて、イメージすらできない」と思うだろう。実際、私がそうだった。けれども10年前(私が家を買った当時)、5歳だった長男は、今や私立高校生。私学の学費と予備校代、部活の費用などがかかる。ともに2歳だった双子は中学受験生で、塾代が大変だ。このように、ただいま、わが家は教育費負担が山場を迎えている(涙)。マイホーム適齢期の10年後は、教育費負担が最も重い時期。そんな時期、住宅ローンの金利がガクンと高くなったら、本当に悲劇だ。だからこそ、「固定金利選択型」を選ぶ人は、優遇期間終了後の金利条件もしっかりチェックしておいてほしい。次回は、住宅ローンの返済期間について取り上げる。
2016年08月15日●連載の目次は こちら から●本特集のタイトルは、「住宅ローンの基礎知識特集」。出だし3本はトピック的な話を扱ったが、「そもそも、わが家の場合、住宅ローンはどこで借りられるの?」というベーシックな話も知りたいところだ。今回はそうした話題について、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの浅井秀一さんにお話を伺った。■住宅ローンを扱っている金融機関の特徴を知ろう住宅ローンを扱っている金融機関は数あれど、そもそも審査に通らなければ住宅ローンは借りることができない。まずは予備知識として、金融機関の大まかな特徴を知っておこう。つまり、大別すると、住宅ローンは「民間の住宅ローン」と「フラット35」(住宅金融支援機構と民間金融機関とのコラボレーション・タイプのローン)とに分けられる。 ■民間住宅ローンを借りられる人は、どんな人?民間住宅ローンの主な貸し出し口は、銀行。ひとくちに「銀行」といっても、その性質には違いがある。細かい違いをチェックしてみよう。■「フラット35」「フラット50」を借りられる人は、どんな人?「フラット35」の主軸である住宅金融支援機構は、資本金は全額政府が出資している国の機関だ。「日本のインフラとして、住宅を整える」という使命を持つ「フラット35」は、民間の住宅ローンよりも、住宅そのもの、つまり「物件」に対しての要件が厳しい。ちなみに私は、中古の一軒家を購入した際、物件要件がクリアできずに「フラット35」を借りることができなかった。ただし、その分、「人」に対して基準は緩やかという特徴がある。住宅ローンを貸し出してくれる金融機関のマッピングは、これで大まかにわかっただろう。次回は、住宅ローンの難所、「金利」についてです。
2016年08月14日●連載の目次は こちら から●以前、< 「扶養の範囲」が変わる!2016 >でも書いたが、国のしくみは、「専業主婦優遇」から、「働く妻に対しても中立」の方向に変化している。そんな世の中の流れを受けて、今回の住宅ローンの基礎知識特集では、共働きの夫婦が住宅ローンの借り入れをする場合についても考えてみよう。引き続き、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの浅井秀一さんにお話を伺った。■「収入合算」と「ペアローン」共働きの夫婦がマイホームを共同で購入する場合、住宅ローンの借り入れパターンは、大きく分けて2つある。「収入合算」と、「夫婦ペアローン」だ。■収入合算って、何?「収入合算」とは、夫の収入に妻の収入を足して、住宅ローンを申し込む方法。収入が多くなるので審査は通りやすくなる。収入は合算するものの、夫が単独で住宅ローンを申し込むので、住宅ローン(債務)は1本だという考え方となる。収入合算には「連帯債務者型」と「連帯保証人型」の2つがあるが、夫婦の場合は、法律的な違いをあまり気にする必要はないだろう。大切なのは、住宅ローンの種類や金融機関によって、どちらのタイプを取り扱っているかが違うという点。「フラット35」は連帯債務型だが、民間住宅ローンは連帯保証型が多いので、しっかり確認する必要がある。 ■収入合算のポイントでは、収入合算の場合、どこに気をつけるべきなのだろうか? それは、「団信への加入(※1)」と「住宅ローン控除(※2)」だ。まず、下記の表を見てほしい。連帯保証型の住宅ローンでは、妻はローン控除が受けられず、団信にも入れない。(※1)住宅ローン専用の生命保険。住宅ローンを組んだ人が死亡(高度障害状態)の際、残金分の保険金が支払われる(※2)住宅ローン残高に応じた一定額が、最大10年間、所得税などから差し引かれる(還付される)制度「そのため、連帯保証型の住宅ローンを扱う金融機関では、夫婦ペアローンの利用を勧めるはずです。夫婦ペアローンなら、ローン控除も団信もクリアできます」(浅井さん)■夫婦ペアローンって、何?ペアローンとは、夫と妻がそれぞれ自分の収入をもとに、1つずつ住宅ローンを借りる方法だ。つまり、世帯としての住宅ローン(債務)は2本ということになる。夫婦ペアローンなら、夫婦ともにローン控除の恩恵も受けられるし、夫も妻も団信に入ることができる。ペアローンのデメリットとしては、収入合算と比べて、借りる際のハードルが高い点。妻の仕事がパートだと利用できず、年収が少ない場合も審査が通りづらい。また、2つの住宅ローン契約を組むことになるので、登記費用や印紙税など、諸費用の負担が若干多くなるという点も念頭に置いておこう。 ■夫婦ペアローンのポイント「それでも、夫婦ペアローンの『ローン契約が2本』という特徴は、資金計画の多様性という観点から見ると、非常に魅力的な可能性を含んでいます」と、浅井さん。どんな点が、魅力的なのだろうか? 1つ目は、夫と妻の返済期間が違っても良いということ。たとえば、夫の分を長めに借りて、妻のローンは「教育費負担が重くなるまでに完済」といった選択もできる。 2つ目は、夫と妻で異なる金利タイプを選べるということ。「家計を考えると金利が低い変動金利を選択したいが、将来的に金利上昇リスクが怖くて迷ってしまう」という場合、「夫は全期間固定金利型で、妻は10年固定」などのプランにすると、それぞれの金利タイプの「おいしいとこどり」ができる。ただし、金融機関によっては「夫婦ペアローン」を取り扱っていなかったり、返済期間などが変えられなかったりする場合もあるので、事前に確認してほしい。次回は、「あなたは、どの住宅ローンが借りられる?」について考えてみよう。
2016年08月13日●連載の目次は こちら から●2016年の夏は、住宅ローンを組むのならチャンス! でも、家を買うなら、最初に必ず把握しておいてほしいことがある。それは、「自分は、いくらの住宅ローンだったら、払い続けられるのか?」ということ。「住宅購入で失敗しないための最大の秘訣は、借入金額の設定です」と言うのは、ファイナンシャルプランナーの浅井秀一さん。詳しく話を伺おう。■払える金額以上の金額を、借りられてしまう現実今回、最も伝えたいことは、「借りられる金額」と、「払い続けられる金額」は違うということだ。この部分は、本当に声を大にして言いたい。通常、住宅ローンを借りる際は「年収の○%」という感じで、年収に対して借りることができる限度額が決まる。たとえば、理想の物件に出会ったとする。「ちょっと頑張れば、ローンは何とか払えそう」と思った。そんなときこそ、「本当に大丈夫? 35年間、『ちょっと頑張る』を続けられるの?」と、自問自答してみてほしいのだ。最近では、住居費(住宅ローン+維持コスト)が年収の半分を占めてしまう借入ケースもあると言われている。たとえば、手取りが30万円なら、住居費が15万円を占めるというわけだ。残り15万円ですべての生活を賄っていけるだろうか? こんなふうに、具体的な金額に落とし込んで考えてみてほしい。そうしないと、「返済し続けられないローン」を組んでしまうということが起こり得る。 ■「現在の家計」をもとに「借りられる額」を算出そこで、現在の家計から、年間で無理なく支払っていける額を算出してみよう。まずはそれを算出するために、ザックリとしたイメージとして、この公式を頭に入れよう。■(1)まずは、「購入後の住居費の上限」を把握するでは、無理なく払える住宅ローン金額は、どうやったら割り出せるのだろう? 最初のステップとして、「購入後の住居費の上限」を確認することが必要だ。ここでは、「家賃9万円で、年間の貯蓄から30万円を減らせる場合」で計算してみる。まず、毎月の家賃を12倍して、年間の家賃総額を出す。これに、「やりくり可能な金額」をプラス。やりくり可能な金額とは、いわゆる「ちょっと頑張る、でも無理はしない」額のこと。目安としては、年収の5%以内が無難だ。最後に、住宅ローンを組むことで税金が毎年戻ってくる「住宅ローン控除額」も足す。住宅ローン控除は最大で「借入金額×1%」(ただし、支払っている年間の所得税+住民税の一部が上限だ)。■(2)「住宅維持コスト」を差し引く上記の例では、年間170万円が購入後の住居費の上限だ。しかし、これがすべて住宅ローンの返済額に充当できるわけではない。マイホームの取得後は、固定資産税などの税金もかかるし、マンションなら管理費や修繕積立金の負担も重い。「フラット35」という住宅ローンを借りる場合は、団体信用生命保険の特約料も毎年かかってくる。下の表は、「フラット35」を借りて新築マンションを購入する場合の一例だが、合計すると年間のコストは40万円にも上ることがわかるだろう。 ■(3)無理なく支払える住宅ローンの金額は、上記の「(1)−(2)」最後に、(1)で計算した「購入後の住居費の上限」から、(2)の「住宅維持コスト」を差し引けば、「無理なく支払える住宅ローンの金額」が把握できる。この例では年間130万円(170万円−40万円)だ。返済期間によっても変わってくるが、返済額がこの程度に収まる範囲で、借入金額を設定することが大切だ。■「ローン借入額」は、本気を出して考えるべきこと!家を買うには物件価格のほかに、登録免許税など「取得するための諸費用」もかかる。また、引越しをするのだから、エアコンや家具、カーテンといった「家具・家電・新調インテリア」類の出費も0円という訳にはいかないだろう。だからといって、ローンの借入額限界まで借りてしまうと、それこそ「住宅ローン返済に追われる人生」になりかねない。 どうか、覚えておいて欲しい。「住宅ローン借入額の設定は、本気を出す価値がある、大切な問題だ」ということを。ここが、読者の皆さんに伝わったのなら、本特集の意義はあったと思えるほどだ。そのためには、本を読んでみたり(今回取材した浅井さんの著書『図解わかる 住宅ローン』」(新星出版社)は本当におすすめだ)、信頼のおけるファイナンシャルプランナーに試算してもらったりしてもよいだろう。ところで、住宅ローンの負担感は、夫婦でローンを組むことで軽減できる。次回は、最近増えている「共働き夫婦」の住宅ローンについて考えてみよう。
2016年08月12日「住宅ローンの取材なら、いい時期に来ましたね」と話すのは、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの浅井秀一さん。2016年の夏は、住宅ローンを借りるのであればチャンスだと言う。初めてマイホームを買う人はもちろん、借り換えをする人も、この機会にぜひ住宅ローンについて考えてみては?■35年の固定金利が1%で借りられる時代に浅井さんの著者『図解わかる住宅ローン』(新星出版社)は、普通の人でも手にとりやすい内容ながら、クオリティの高さから「(お金のプロである)ファイナンシャルプランナーが資料として使っている」と言われるほど。そんな「プロが頼る、住宅ローンのプロ」である浅井さんはこう言う。「住宅ローンは『最後の借り換えブーム』と言われて久しいですが、日銀のマイナス金利で、2016年8月に再度、下がりました。今なら全期間、固定金利1%でも借りられますよ」全期間1%!? それはスゴイ!!■1%の金利なら、利息はかなり少なくて済むしかし、なかにはピンと来ない人もいるだろう。「そもそも、全期間1%で借りられることが、そんなにすごいことなの?」と疑問に思う人がいるかもしれない。住宅ローンに初めて接する人ならば、なおさらだ。そこで、少し私の体験をお話ししよう。「家は、生涯でいちばん大きな買い物」とよく言われている(ちなみに2番目に大きな買い物は、生命保険)。ひと昔前なら、「3,500万円の物件を買ったのであれば、総支払額は倍(7,000万円)くらい」と言われていた。その原因となるのが、「金利」だ。私が家を買った10年前(2006年頃)の住宅ローンの金利はおよそ3%。たとえば35年返済で3,000万円を借りた場合、下記の通り、11.5万円の返済額のうち、当初は3分の2近く(約7万5,000円)の利息を支払っていたのだ(涙)。もし、金利が1%なら、同じ金額を借りたとしても、利息は2万5,000円。返済額も少なくなる一方で、元本部分への充当額は増えてくれる。 ■10年固定金利で借りるなら、どこの銀行がおすすめ?では、どこの金融機関で住宅ローンを借りるのがよいのだろうか?「三菱東京UFJ銀行が、勝負をかけてきましたね。10年固定で金利0.5%です。11年目以降も、そのときの基準金利から1.6%引いてもらえます」(浅井さん)■長期間の固定金利なら…「長期間の固定金利が希望ならば、ソニー銀行に注目です。20年超の返済期間はすべて0.954%。ソニー銀行は手数料が安く、保証料も不要ですので、0.954%は実質金利です。この夏、最も魅力的な住宅ローンと言えるでしょう」(浅井さん)ただし、ソニー銀行は、自己資金が10%未満の場合や、借り換えで利用する場合は、金利が若干高くなる(+0.05%)。また、ローン実行までに通常は1ヶ月半ほど時間がかかるため、新規で物件を取得する場合は、そこがネックとなるだろう。けれども、借り換えであれば時間的な問題はない。「昨年、一昨年借りた人でも、これだけ金利が下がっているのですから、固定金利型を中心に、借り換え効果がある人は、たくさんいると思います」(浅井さん)■金利が0.3%~0.5%下がるなら、借り換え効果が出る可能性も!一般的には、現在と借り換え後のローンの金利差が1%以上あれば借り換え効果が期待できると言われている。しかし、ローンがまだたくさん残っていて、残りの返済期間も長い場合は「0.3%~0.5%」の金利差でも十分なメリットが期待できるだろう。●「0.3%~0.5%」の金利差でも借り換え効果が出る住宅ローンの目安1.ローンの残高が2,000万円程度以上ある2.残りの返済期間が20年以上あるこれよりもローン残高が少なく、返済期間が短い場合は、もう少し金利差がほしいが、それでも借り換え効果が出る人は多いだろう。この記事を読んで「これだけ金利が低いなら、マイホームの購入を検当してみようかな?」と、少しでも思った人は次回の記事もぜひ読んでほしい。次回は、「住宅購入で失敗しないための最大の秘訣」です。
2016年08月11日建物を居住用のみに使用している場合、住宅物件となります。戸建てやマンション、共同住宅の場合でも、居住用のみであれば、住宅物件となります。また、一つの建物内に、店舗や事務所などがある場合は、店舗併用住宅となり、一般物件となります。住宅物件と一般物件とでは、保険料は異なります。よって、火災保険の契約期間中に事業を始められたり、事業をやめられた場合には、火災保険の変更が必要になります。※掲載されている情報は、最新の商品・法律・税制等とは異なる場合がありますのでご注意ください。
2016年05月25日