女優としても活躍しているグラビアアイドルの古崎瞳が、最新イメージDVD『瞳の中へ』(4,104円税込 発売元:竹書房)をリリースした。2006年にグラビアアイドルとしてデビューを果たし、以降はグラビア以外にもレースクイーンやK-1のラウンドガール、女優業にとマルチに活躍している古崎瞳。上からB82・W58・H86というスレンダーボディーでグラドルファンのハートを射止めてきたが、4年ぶりにリリースした今作がラストDVDとなる。水着の仕事がラストということで、今作は過去最大の露出が見どころだ。昨今のグラビア界ではハイレグ度マックスの変形Y字系水着が流行りで、古崎はその水着を着用して最大の露出を披露している。それとは異なる白のハイレグ衣装では、透け感もたっぷりで古崎の胸の膨らみが目立つこれまた過激な衣装だ。ベッドの上では手ブラも披露し、目隠しプレイにもチャレンジ。ラストグラビアにふさわしい過激な1枚となっている。なお、同DVDの発売を記念したイベントが8月11日、東京・秋葉原のソフマップAKIBA 4号店 アミューズメント館(12:00~)で開催される。
2019年08月07日マンションの購入を検討するとき、最初にしなくてはならないのが資金計画です。しかし、実際に何から手を付ければよいのか、分からない人が多いようです。借入可能額、月々の返済可能額、物件価格以外にかかる諸費用、税金など、資金計画といっても様々。あらゆる角度から検討して資金計画を立てておかなないと、あとあと家計が苦しくなってしまいます。どんなことに注意すればよいか、ポイントをお教えします。■ 1. 資金計画を立てるときのポイントは?PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)資金計画を建てる際の着眼点を紹介します。1-1おおよその融資可能額を知る銀行に住宅ローン融資の相談をすることが、資金計画を立てる第一歩です。借り入れする人の勤続年数が短い、年収が低い、他からの借入がある場合などは、希望金額の借り入れができない場合があるので、住宅ローンの事前審査で確認しておきましょう。1-2月の返済可能額を確認する融資可能額よりも大切なのは、返済可能額だといえます。返済額は年収の25%以内に抑えるのが良いと言われています。年収500万円なら104,000円/月となります。分譲マンションならではの必要経費として、共有部分の管理費があります。共有部分の管理費は、共用部分の清掃や、設備の管理するための費用です。管理会社に委託する場合、これは委託会社への報酬になります。また、マンションの定期的な修繕費用として、毎月、修繕積立金を支払う必要があります。管理費と修繕積立金を合わせて3万円だとしたら月の返済額は104,000円-30,000円=70,400円が月の返済可能額となります。1-3返済額、金利タイプ、返済期間、住宅資金を組み合わせてみる借り入れ可能額、返済額の見込みが立ったら、次に金利タイプを決めましょう。変動金利、固定金利から自分に合ったものを選びます。当初の金利だけで選ぶと将来の返済額が増えてしまい、家計が苦しくなる可能性も考えられますのでよく考えましょう。次に、ローン完済時の年齢を考えて返済期間を決定します。プラナ / PIXTA(ピクスタ)家の購入時に支払う現金については、生活費は手元に残して、無理のない金額を算出しましょう。返済期間は「定年の年齢-現在の年齢」が理想的な返済期間です。定年後もずっと支払いがつづくと家計が苦しくなるので、長い期間支払い続けることがないように設定しましょう。■ 2.マンション購入でよくある失敗例資金計画より先に物件探しを始めると高い確率で予算以上の物件を購入してしまいます。ここでは代表的な失敗例を紹介します。2-1予算をオーバーした物件を購入してしまうnorinori303 / PIXTA(ピクスタ)よくあるのが、複数の物件を見学しているうちに、グレードの高いものに目移りし、高額の物件を購入してしまうケースです。住宅を購入する際は「10万円オーバーくらいならいいだろう」と金銭感覚がマヒしてしまい、購入費用がかさみがちです。2-2諸費用を計算に入れていなかった不動産会社へ支払う仲介手数料などの諸費用や、入居後に払い続けるマンション管理費や修繕積立金のことを忘れてしまったりする人は少なくありません。あとになってお金が足りなくなり、慌てる人は意外に多いようです。現在考えている融資額では足りなくなってしまう、月々の返済が増えて家系が苦しくなるなど、自分の首を絞めることになりかねませんので、しっかりと確認しましょう。予算以上の物件を見学に行くことは避けられ、時間の節約にもなります。何より購入後の生活も安定するので、資金計画は大事と言えます。■ 3.まとめ自分たちの資金計画を多角的に「見える化」することがマンションを購入する際には大切になり、「見える化」することで無理のない物件選びを行うことができるようになります。場合によっては中古物件のほうが選択肢が広がり、満足度が高いこともあります。まずは自分たちの予算を知ることがマンション購入の第一歩だと思ってください。
2019年08月01日祖母の家を仕事の拠点に海も山も近く、別荘地としても名高い神奈川県三浦郡葉山町。高台の一角に、大きく育った庭の木々に隠れるように平屋建ての日本家屋が建っている。古いガラスの建具を開けて出迎えてくれたのは、書籍や雑誌などのデザインを手がけるトリゴニアデザイン事務所の高橋快さん。葉山で生まれ育ち、3年ほど前から葉山を仕事の拠点にしている。高橋さんが事務所として使っているのは、父方の祖母が生まれてから亡くなるまでずっと暮らしてきた築90年の家。「実家が同じ敷地内にあるので、小さい頃から四六時中祖母の家で過ごしていました。おばあちゃん子だったんです」と笑う。3年前、長年勤めていた会社から独立した高橋さん。事務所を構えるにあたり、愛着ある祖母の家の、亡くなった祖父が書斎にしていた部屋をリノベーションして使おうと思い立った。「ノートパソコンがあれば仕事はどこでもできるので。ここを拠点にすれば、おばあちゃんにも会いに来られるし、とにかく静かでいいなと思って」と振り返る。祖母やご両親に相談すると、喜んで了承してくれたそうだ。大きく育った庭の木々が、築90年の平屋を囲む。屋根の形に沿った勾配天井が印象的。開口部は全てアルミサッシから木製の古建具に入れ替えた。写真正面が最初に購入した“隅丸”の古建具。祖父が使っていた重厚な机はそのままに。机上には高橋さんが骨董店で買い求めたお気に入りのモノが並ぶ。書斎だった四畳半を事務所にリノベーションが始まる前、病床についた祖母は、高橋さんら家族に生まれ育った家の歴史を話して聞かせてくれたという。「この家は90年前に、広島生まれの祖祖母が広島から馴染みの職人さんを呼んで池子(逗子市)に建てたそうです。その後、池子の土地が米軍に接収されて、祖祖母の兄が住んでいた葉山に引っ越すことになって。気に入った家だったので、また広島から職人さんを呼んで解体して、この場所に移築したんだそうです」。解体・移築を経て長い歴史を刻んできたこの家には、高橋さんだけでなく家族みんながそれぞれ思い出と愛着を持っているという。そのためリノベーションにあたって「手を入れる部屋だけが別物のようにならず、古い部分と違和感なく馴染むようにしたい」というのが高橋さんの想いだった。骨董やアンティークが好きなこともあり、まず古材や古建具扱う葉山のお店「桜花園」を訪れた高橋さん。そこで、ガラス入りの古建具に一目惚れしたという。「“隅丸”という角が丸くなっている加工がとても気に入って、まだプランが何も決まっていないのに買ってしまいました」と話す。以前のリフォームでアルミサッシに替えられていた開口部に、この古建具を付けたいと考えたが、すぐにつまずいてしまったという。「数軒の住宅メーカーに問い合わせてみたら、できないと断られてしまったんです。アルミサッシから古い木製建具に変えるには、大工さんの技術がいるということを知りました」。写真正面は押入れだった空間。写真右手に外から直接出入りできる扉を新たに設けた。廊下との境界にも、“隅丸”の古建具を。ガラス越しに廊下の奥まで見通せる。暗くジメジメした部屋が生まれ変わるそこで高橋さんは、古家修繕を手掛ける知人の北川さんに相談。リノベーションのプランを提案してもらうとともに、湯河原の伝統構法を得意とする工務店「杢巧舎」を紹介してもらった。「杢巧舎の職人さんが暑い中すごく丁寧に仕事をしてくださって、ありがたかったです」と高橋さん。北川さんの提案で、壁には漆喰を塗り、天井材は剥がして梁をあらわしに。勾配天井によって、江戸間の四畳半という実際の面積以上に広く感じられる空間となった。また、押入れだった場所に本棚やカウンターを造作し、読書などを楽しめるスペースに変更。座った時の目線の高さに新たな開口部をつくり、風通しや視線の抜けにも配慮した。そうして出来上がったのは、家族が口を揃えて「暗くてジメジメした部屋だった」と話すかつての印象から一変した、明るく居心地のいい空間だ。また、印象が大きく変わったにもかかわらず、高橋さんが願った通り、手を入れていない部分と違和感なく調和していることも大きなポイントだろう。「大工さんが作業を急いでくれて、おばあちゃんが亡くなる前に仕上がりを見てもらうことができたんです。おばあちゃんが『まさかこんなになるとは思わなかった』と喜んでくれたことが嬉しかったです」(高橋さん)。ご両親も空間の変わりように驚きつつ、とても喜んでくれたそうだ。廊下側から事務所スペースを見る。床の色も手を加えていない廊下と調和している。事務所横のトイレもリノベーション。「行きつけの蕎麦屋さんのトイレを参考にしました」と高橋さん。手洗いカウンターは古材の一枚板。廊下にある手洗い場は既存のまま。水栓金具や金属製の流し台がレトロな雰囲気。庭に面した壁に不思議な扉が…?扉の正体は、雨戸を出し入れしやすいように大工さんが造作した開口部。新設した出入り口には、湯河原の旅館で部屋の扉として使われていた古建具を。部屋番号が残っているのがかわいらしい。都内と葉山を行き来する平日は主に都内のマンションで過ごし、週末に葉山の事務所に来ることが多いという高橋さん。「とにかく静かで鳥の声しかしないから、こっちに来ると集中できますね。2つ拠点があることが、プラスに働いています。緩急がついてリラックスしながら仕事ができるようになりました」と生活の変化を実感している様子だ。祖母が大切に住んできた家をこれからにつなげるためのリノベーション。90年もの長い間、家族の思い出が刻まれてきた家は、事務所というもう一つの役割を得て、新しい時を刻んでいく。客間は既存のまま。照明を取り替えた以外は手を入れていない。客間にはモダンなソファが鎮座。連結する洋館に置いてあったものだが、不思議なほど和室の雰囲気に合っている。縁側越しに庭を見る。「祖父と祖母が好きな植物を次々植えていったので、整っていない森みたいな庭です」。床の間には、高橋さんのお母さまがしつらえた紫陽花が飾られていた。この客間で祖父と祖母が結婚式をした当時の写真が残っている。客間の隣の洋間。こちらも既存のままで、床は絨毯敷き。
2019年07月08日自然と人が集まるアイランドカウンター築年数不明のトタン貼りの建物が残る再建築不可の旗竿地。ここに住むためにはこの古家を生かさなければならない。それでも購入に踏み切ったのは、小学2年生のお嬢さんの学区を変えることなく、中目黒という便利な街に住み続けられることが理由だったそう。「『フィールドガレージ』の原 直樹さんに建物を見てもらったところ、大丈夫というお墨付きをいただいたので思い切ることができました。基礎から作り直さなければならないほど建物が傷んでいたので、実際の工事は想像以上に大変だったそうです」元々の家がとても暗かったので、リノベーションはなにより明るい家にするのが目標だったそう。開口部を大きく確保し、吹き抜けを作り、光を1階まで届けた。2階のリビングの中心は大きなアイランドカウンター。「料理好きな夫の身長が高いこともあり、アイランドカウンターを思い切った高さまで上げました。天板に肘をつきながら立ち話をするのにちょうどいい高さです。来客はなぜかソファに座らず、カウンターの周りに集まって話をします(笑)」キッチンは2階に。三角屋根がかわいい。アイランドカウンターの腰板の面材はヴィンテージオーク。古い柱を残しながら、新しい梁を入れて耐震補強している。山本貴緒さんは、ここでイギリス人の夫イアン・ギビンスさんと、小学2年生のあおちゃん、ダックスフントのマカロンと、シーズーのココと暮らす。キッチンの戸袋には古い家の建具をリメイクして使っている。調理道具や食器は、料理上手なイアンさんがセレクトしたものが多いそう。「不思議と植物がよく育ちます。前に住んでた家から持ってきた植物がすぐにボーボーになりました(笑)」右はあおちゃんが描いたアクリル画。「元気が出る色合いの花に、ミツバチがとまっています。とても気に入ってます」。左側はお母さまにもらったフジコ・ヘミングの作品。吹き抜けから明るい光が注ぐ1階玄関旗竿地の細い通路を通って玄関ドアの引き戸を開けると、広々とした土間が現れる。細い通路と広がりのある玄関。そのメリハリのある対比が、山本・ギビンス邸をより魅力的に見せている。以前の家はとても暗かったという一階の玄関は、吹き抜けから光が降り注ぐ、明るく広いスペースへと変わった。住まいのあちこちで使われている古い建具や板や箱などは、もとの家で使われていたものを救出し、新しくデザインし直して生き返らせたもの。年月を経たものならでの深みが、綺麗にリノベーションした住まいに温もりを与えている。広々とした玄関の土間。吹き抜けから明るい光が射し込む。左側の棚は、以前の家にあった木箱を積み上げて壁に固定して制作。L字の廊下の先に寝室がある。古い建具を生かし、温かさの感じられる明るい廊下。リノベーションする前はこの辺りが特に暗かったのだそう。2階のリビングと書斎の間の室内窓には、対で古いガラスを入れた。書斎の窓は、吹き抜けをはさんで眺めの良い通路側に面している。断熱材をしっかり入れて快適な住まいに古い戸建て住宅にありがちな悩みが、寒さ。その問題を解決すべく、断熱工事やペアガラスなどを積極的に採用し、とても暖かで快適な住まいに仕上がった。平屋の家を増改築した建物は構造的にも不安定だったが、しっかりと耐震補強も施した。「元のオーナーはここでクリーニング店を営んでいたようです。作業場があった形跡が残る土間をリノベーションして、1階奥の寝室にしました。きちんと床を張り、床下にはしっかり断熱材を入れていただいたので、気持ちよく過ごせます。再建築不可でなければ取り壊していただろう建物を、考えていた以上に快適で素敵な住まいにリノベーションしていただき、『フィールドガレージ』さんには感謝してもしきれない気持ちでいっぱいです」寝室の奥はウォーキングクローゼットに。引き戸には古いガラス戸を。天井の古い梁がとてもよい雰囲気。高窓から洗面所に明るい光が射し込む。ブルーのタイルをアクセントに。タオルもブルーでコーディネイト。旗竿地の築年数不明な建物をリノベーション。玄関は引き戸に。曇りガラスから光が室内に取り込まれる。通路脇に植えた植物がぐんぐん成長中。山本・ギビンス邸原 直樹(フィールドガレージ)所在地東京都目黒区構造木造規模地上2階延床面積111.37㎡
2019年06月26日数十年後にかっこよく国産スギの外壁に包まれた、清々しい佇まい。たまプラーザで眼鏡店を営む矢田大輔さんは、それまで住んでいた築50年の家を、昨年秋にリノベーションした。「妻の祖母の家だったんです。かつてここで営んでいた町工場の名残りのある昭和の家が、全く違う雰囲気に生まれ変わりました」。経営する眼鏡店「Local」の店舗デザインを担当した「MOBLEY WORKS」の鰤岡力也さんに、この自宅も依頼。「学生時代からの付き合いでもあり、完全に信頼しているのでほとんどお任せでしたね。リノベーションするからには、鰤岡さん以外には頼みたくない、と思っていました」。矢田さんが唯一希望したのは、「10年、20年経ってもかっこいい家がいい」というもの。「“お前が死んだとき、オヤジいい家造ったな、と子どもが言ってくれるような家を造ってやる”。なんて、鰤岡さんは言っていましたね(笑)」。多摩のスギと張り方の構造にこだわった外壁は、湿度の高い日本の風土に適応。次第に色が変わっていく経年変化も楽しみのひとつ。施工はすわ製作所。リビングからダイニングを見る。ルーバーの衝立の左端は、リノベーションにあたって唯一残した柱。リビングからダイニング方向に向けて、床を斜め張りにしたことで、空間に奥行きが生まれた。床にはDIYでオイルを塗布。ソファーはジェルデのライトに合わせてデザインしてもらったもの。見通しのいいLDK無垢の床に漆喰の壁。シンプルだが細部の意匠にこだわった、広々とした1階のリビングダイニングを、心地よい風が吹き抜ける。「日本の風土にあう、理にかなった家だと思います」。例えば外壁は、防水シートを施した上にルーバーを縦横に張り巡らせ、すのこ状にしたもの。中に空間があくことで、風が通り抜け湿気を防いでくれる。「細かなところに何かと手間がかかり、大工さん泣かせだったと思います。玄関の籐を使った靴箱など、職人が減って行く今、あえて挑戦しているところもありますね」。1階は緩やかにつながったワンルーム。仕切りのない空間は、床の張り方で変化がつけられている。「玄関から入ってきたときに広がりを感じさせるように、リビングは斜めに張っています。ダイニングはまた雰囲気を変えて寄せ木張りに。すべて鰤岡さんのアイデアです」。そのリビングとダイニングの間には、あえて階段を設けている。「子どもが大きくなっても、必ず家族と顔を合わせて出入りしてほしい。そんな気持ちで階段の位置にはこだわりました」。リビングにいてもダイニングにいても、階段を通る家族と必ず目を合わせる。そのような意図で設けられた階段は、メモリーとして唯一残した柱とともに、家族の成長とつながりを見守り続けている。扉の枠の縁の加工や幅木の処理など、細かいところにこだわりが。照明は鰤岡さんからの結婚祝い。籐を用いた通気性のよいシューズボックス。奥にはアウトドアグッズなどを収めるクローゼットを設置。風と光が通り抜けるリビング。L字型のソファーは家族みんなで寛げる。キャビネットは米軍払い下げのもの。階段の上は吹き抜けになり、ここから家全体の気配がわかる。あえて設けた垂れ壁は、床の変化とともに空間を緩やかに分けるためのもの。アイアンの手すりは、グリップ感にこだわって加工した。キッチンをアクセントにキッチンは妻・康恵さんの希望でコの字型に。「眼鏡店の内装に合わせてモスグリーンを選びました。私の身長に合わせてオーダーしたので、使いやすいです」と康恵さん。大きなシンクや、火力の強いハーマンのコンロを使用することなどをリクエストして、鰤岡さんがデザインした。キッチンの奥にはパントリーが併設され、2方向から出入りできて動線もよい。「長い時間を過ごす1階にはお金をかけて、2階の寝室は素材だけにこだわりました」。蝋をつけて焼いたアイアンの手すりがついた階段をあがると、3部屋のベッドルーム。2階はもとの家の間取りを活かし、シンプルに設定した。「階段の上が吹き抜けなので、冬も1階でストーブをつけるだけで上まで暖かいんです。夏は夏で、風通しがよいので涼しいんです。真夏までエアコンはいらないくらいです」。モスグリーンのキッチンが、シンプルな内装のアクセントに。ダイニングの床は市松模様の寄せ木張りで変化をつけた。人造大理石の天板のキッチンには、収納もたっぷり設けた。白いサブウェイタイルに、目地はグレー系を選択。テラスとつながった明るいダイニング。テーブルは6〜7人でも囲めるサイズのものを鰤岡さんにオーダー。キッチン裏のパントリーは、洗面側からも入ることができる。子ども用に使っていたキャビネットを収納に。洗面にはクラシカルなシンクをセレクト。蛇口の経年変化も味を出す。バスルームはシンプルなグレーに統一。サブウェイタイルが雰囲気を出す。オクタゴン(八角形)がかっこいい取っ手。ドアの端にもベニヤを張りすっきりと見せている。細かなパーツも選び抜いたもの。カーキっぽいグレーは、お店のカラーとシンクロさせている。大切な思い出とともに「生活感のない感じにはしたくなかったですね。思い出のある大事なものが、さり気なく置かれている、そんな空間に味が出ると思うんです」。ともに50〜80年代のアメリカの、オーセンティックなものに惹かれるというご夫妻。ガラスのキャビネットには、子どもたちの思い出の品を大切に飾っている。「イームズのロッキングチェアは、長男がお腹にいるとき、妻のために買ってきたんです。1個1個のものに思い出がありますね」。家族で寛ぐ青いソファーは、バスケットボールをやっていたという、大輔さんの体格に合わせて、家族全員が腰かけられるよう造作した。「座り心地がいいので、夜、みんなでゆっくりTVを観る時間が増えました。昼間は部屋から素足でテラスに出ておやつを食べたり、ビニールプールで体を冷やしてはまた家に入ったり。子どもたちも家での思い出を増やしていってくれるといいですね」。メンテナンスしながら長く使い続けてほしいというメガネへの思いのように、この家も長く受け継がれいきそうだ。お子さんが初めてはいた靴や、生まれたときの時間でとめた時計など、思い出を大切に飾る。右の額は、康恵さんのお祖父さんが制作したシルクスクリーン。大輔さんの思いの詰まったシェルチェアで。ご夫婦のメガネがずらり。「Local」では、矢田さんがセレクトした輸入もののメガネを扱う。広々としたテラスで読書をする長男・夏奏君と長女・かのんちゃん。アウトドアでの読書タイムも楽しい。
2019年06月17日懐かしい里山に囲まれた“広島の隠れ里”庄原に、古民家をリノベーションした宿泊施設「せとうち古民家ステイズHiroshima」が、2019年9月1日にオープンします。家族やグループでのどかな時間を満喫できる、おこもり型ステイを体験してみませんか。「せとうち古民家ステイズHiroshima」について瀬戸内ブランドコーポレーションの地方創生プロジェクト「せとうち古街計画」に基づき実現した、一棟貸しタイプの高品質な宿「長者屋(ちょうじゃや)」と「不老仙(ふろうせん)」を提供する施設です。宿周辺は四季を通じて美しい自然に囲まれており、「比婆山連峰」や「雄橋」、「帝釈峡」など広島を代表する景観美を楽しめるほか、各種ネイチャーアクティビティが豊富。大人数向けの宿泊施設なので、家族やグループでのお泊りにぴったりです。築約250年「長者屋-CHOJAYA-」江戸時代に建てられた入母屋造りの農家で、牛小屋と居住スペースの屋根がひとつに繋がった造りを残しています。老朽化のため取り壊されそうだったところを、地域の方々の尽力により今日まで守られ、この度、宿泊施設として新しく生まれ変わります。複数の寝室に、みんなで寛げる広いリビングエリア。縁側からは棚田を望む美しい景色が広がります。浴室などの設備は近代的にリノベーションされているので、快適に利用できますよ。■室内イメージ所在地広島県庄原市比和町1528最大定員6人設備ベッドルーム1室/和室2室/リビングダイニングルーム/キッチン/浴室/トイレ×2/展示室/駐車場備品Wi-Fi/電子レンジ/冷蔵庫/コンロ/調理器具/金庫/シャンプー/コンディショナー/ボディソープ/ヘアドライヤー/スリッパ/温水洗浄便座/エアコン設備棚田の奥地に佇む「不老仙-FUROSEN-」小さな川沿いに棚田と民家が続く里山の、仙人が住んでいたという伝説もある霧深い地に建てられた築100年の古民家をリノベーション。庄原ICより車で約20分という好アクセスでありながら、人工的な建造物の見えない美しい自然の姿を見ることができます。■室内イメージ所在地広島県庄原市上谷町796最大定員6人設備ベッドルーム1室/和室2室/ダイニングキッチン/浴室/トイレ×2/駐車場備品Wi-Fi/電子レンジ/冷蔵庫/コンロ/調理器具/金庫/シャンプー/コンディショナー/ボディソープ/ヘアドライヤー/スリッパ/温水洗浄便座/エアコン設備「せとうち古民家ステイズHiroshima」概要オープン日2019年9月1日(日)予約受付2019年6月4日(火)13:00~ウェブ特設フォームにて予約受付中※特設ページ内予約フォームからのお申し込みは「予約希望」となります。確定メールをもって予約受付となりますのでご了承ください。宿泊料金大人2人素泊り:46,000円(税抜)/1棟あたり※追加大人1名(中学生以上):+2,000円(税抜)※最大6名まで※追加小人1名(小学生):1,000円(税抜)※未就学児:無料※料金はシーズンによって変動しますスポット情報スポット名:せとうち古民家ステイズHiroshima「長者屋」住所:広島県庄原市比和町1528電話番号:0824-72-3385スポット情報スポット名:せとうち古民家ステイズHiroshima「不老仙」住所:広島県庄原市上谷町796電話番号:0824-72-3385
2019年06月07日頭金が準備できていない状態でマンションを購入して大丈夫なのか。そのリスクや、頭金なしでも購入したほうが有利なケースについて解説していきます。頭金の相場は物件価格の1〜2割2017年度 フラット35利用者調査(住宅金融支援機構)頭金なしでマンションを購入するリスク頭金なしでマンションを購入する場合には、以下のようなリスクがあります。ローン審査に通りにくい住宅ローンを利用するには、融資を行う銀行の審査をクリアしなければなりません。借入を行う人に返済能力があるか、年収や勤務先、勤続年数、年齢、他の借入の有無とその返済状況などから審査されます。審査の結果によっては融資を受けられない、あるいは借入額が制限されたり借入金利が上乗せされる場合もあります。今では頭金なしで購入価格全額借り入れる「フルローン」も増えていますが、20年ほど前までは物件価格の2割〜3割程度の頭金を準備しなければ融資を受けられませんでした。ただしフルローンは借入額が大きくなりやすい、借入額がマンションの評価額を上回り十分な担保が確保できないといった理由から、頭金ありの場合に比べローン審査が厳しくなる傾向があり、融資を受けられないリスクが高くなります。“融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して、ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただくとともに、お借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます。”(*融資率=(フラット35)借入額 ÷ 住宅の建設費または住宅の購入価額)出所:住宅金融機関支援機構返済の負担が大きくなる頭金なしでマンションを購入すると、頭金ありで購入する場合に比べて返済負担が大きくなります。頭金の有無による返済負担の差頭金なしの場合には、借入額が多くなることで支払う金利が増え、毎月の返済額も大きくなります。返済負担が大きいと、家計の変化などによってローンを返済できなくなるリスクも高くなります。*試算条件:物件価格3000万円、借入期間30年/金利年1.5%(全期間固定・団信込)/元利均等返済・ボーナス返済・繰上返済なし頭金の有無による借入金利の差住宅金融支援機構のフラット35では、購入価額等に対する借入金の割合(融資率)が9割を超える(頭金1割未満)場合の金利が高く設定されています。頭金がない場合には借入額が多い上に金利も高くなり、負担はさらに大きくなります。*新機構団信付き、取扱金融機関により金利は異なる(ここでは最も多い金利を記載)たとえば物件価格3000万円のマンションをフラット35(借入期間30年)を利用して購入する場合、頭金なしでは、頭金を物件価格の1割(300万円)準備して購入する場合に比べ、金利負担が約289万円増えます。*試算条件:借入期間30年/全期間固定金利/元利金等返済・ボーナス返済・繰上返済なしマンションを売ってもローンを返しきれないローンが返済できなくなった、転勤などで住み続けられなくなったといった事情でマンションを売却しなければならないこともあります。頭金なしでローンを組むと、ローン残高がマンションの評価額(売却額)を上回り、マンションを売ってもローンを返しきれないリスクがあります。ローンで購入したマンションはローンの担保となっていることが多く、マンションを売却するには、貸し手(銀行)の承諾が必要となります。この承諾を得るには通常ローンを一括返済しなければならず、売却額で返しきれない部分は現金で支払う必要があります。不足額を現金で支払えなければ銀行から承諾をもらえず、マンションを売却できません。ただし交渉によって銀行から同意を得て、ローンが残ったまま売却できるケースもあります。これは任意売却という方法で、借り手(債務者)の経済状態によってはローン残高を減額してもらえることもあります。とはいえ基本的に残債の返済義務は残り、マンション売却後は家賃と残債の返済、両方を負担しなければなりません。[adsense_middle]頭金以外にも購入時にはお金が必要頭金なしといっても、全く貯金なしではマンションを購入できません。最低でも手付金と諸経費、緊急予備資金などとして手元に残しておくお金は必要です。最低限用意しておくべき貯金額=【手付金】+【諸費用】+【手元に残しておくお金】諸費用までカバーする住宅ローン(諸費用ローンなど)もありますが、返済負担は膨らみ、ローン残高がマンションの評価額(売却額)を上回ります。返済できなくなる可能性も高く、諸費用も払えないような状態でマンションを購入するのは極力避けるべきです。手付金マンションの売買契約をするためには手付金が必要です。頭金なしでローンを組む場合、手付金は契約履行後(売主への代金支払完了後)に戻ってきますが、契約の段階で一旦現金で支払う必要があります。その相場は物件価格の5〜10%と決して少なくありません。諸費用(マンション購入時にかかる諸経費)マンション購入時には物件購入価格のほか、新築物件で物件価格の3~7%、中古物件で物件価格の6~10%程度の諸経費がかかります。売買契約に関連する費用:印紙税・登録免許税・司法書士報酬・不動産取得税・固定資産税・都市計画税・仲介手数料(主に中古物件)住宅ローンに関連してかかる費用:融資手数料・ローン保証料・団体信用生命保険料・登録免許税(抵当権設定)保険料:火災保険料・地震保険料引越し・家財等の購入費用手元に残しておくお金(緊急予備資金等)直接マンションの購入にかかる費用のほか、急な出費や病気や失業などによる収入減少リスクに備える緊急予備資金として、生活費の6ヵ月分(自営業者であれば1年分)、さらに1年以内に必要となるお金は手元に残しておくべきです(戻ってくる手付金は手元に残す貯金に含めて考えます)。頭金なしでも購入したほうが有利なケース頭金はあるに越したことはありませんが、頭金なしで購入したほうが有利なケースもあります。住宅資金以外にお金が必要となるケース頭金を増やせばローンの返済は楽になりますが、頭金を増やして教育資金や車の購入資金などが他の資金が不足してしまっては困ります。他のローンに比べ金利の低い住宅ローンの借り入れを減らして、より高い金利でお金を借りるのでは本末転倒。住宅ローン以外で借り入れが必要となるぐらいなら、頭金を減らして他の資金の支払いに充てたほうがトータルで有利です。主なローンの借入金利(2019年4月時点)頭金の準備に時間がかかるケース同じタイミングで購入するのなら頭金があったほうが有利です。自分自身で準備するのはもちろん、親からの援助や借り入れなど、まずは頭金を準備する方法を検討すべきです。しかし頭金が準備できるまで何年もかかるケースでは、その間の家賃などもかかり、頭金なしですぐに購入したほうが有利なケースもあります。頭金なしですぐに購入した場合と3年かけて頭金を準備した場合、負担はどう変わるのかを試算すると以下のようになります。*()内は頭金ありとの差額*試算条件:1月入居【物件価格】3000万円(固定資産税評価額(新築時):土地1000万円・建物1200万円)【ローン借入条件】借入期間30年/全期間固定金利1.5%(3年後も変動なしと仮定)/元利均等返済・ボーナス返済・繰上返済なし【家賃】月8万円(内管理・共益費0.5万円)/2年毎更新料15万円【固定資産税・都市計画税】小規模住宅用地特例・新築住宅の減額特例に適用あり【住宅ローン控除】毎年末時点のローン残高(上限4000万円)×1%が10年間全額控除できると仮定/消費税増税による特例の適用なしこのケースでは、頭金なしですぐに購入するほうが200万円程度負担が減ります。また住宅ローン控除については2021年12月31日までの居住開始が条件となっており、制度の延長がなければ3年後には控除が受けられない可能性もあります。そうなれば差はさらに開きます。準備できる頭金の額や準備期間、借入条件、家賃などの条件によって結果は変わりますが、現在の金利水準であれば早めに購入したほうが有利になるケースも多いといえます。頭金なしでマンションを購入まとめすぐに頭金を準備できない場合など、頭金なしでマンションを購入したほうが有利なケースもあります。そのリスクを理解した上であれば、頭金なしのマンション購入も選択肢のひとつとなります。マンションを購入することで人生が豊かになるのか。無理なく返済できるのか。頭金の有無にかかわらず、しっかりと計画を立てた上で購入を判断することが最も大切です。
2019年05月23日なんらかの事情でマンションを手放す場合、査定によって売り出し価格を決めることになります。この記事ではマンション査定額に影響するポイントとマンション査定を行う際の注意点について解説します。査定のポイントは資産価値の高いマンションを選ぶ際のポイントとも重なるため、これからマンション購入しようという方も知っておいて損はありません。マンションの査定とはマンションの売却は通常不動産業者を介して行われ、不動産業者は売却価格を決定するためにマンションの査定を行います。この査定は基本的に無料です。査定額は業者によっても違う査定額は、これぐらいなら売れると不動産業者が見積もった金額であり、その業者の得意・不得意や、見込み客の有無などの要因が査定額に影響します。そのため1社の査定額は目安とはなるものの、絶対的なものではありません。一般的な相場を知るには、複数の不動産業者に査定を依頼し比較することがポイントです。査定方法マンションの査定では主に取引事例比較法が用いられており、実際に物件を確認せず物件の情報や周辺相場などから概算額を算出する「机上査定」と、実際に現地で物件を確認して行う「訪問査定」があります。訪問査定は机上査定に比べ手間と時間がかかりますが、より正確な査定額が得られます。取引事例比較法:物件の立地や築年数、床面積、構造、間取りなどが類似する物件の過去の取引事例(売買価格)を参考に不動産価格を算出する方法仲介と買取売却方法には大きく、不動産業者が仲介役となって第三者に売却する「仲介」方式と、不動産業者自らが買主となる「買取」方式の2つがあります。それぞれの方式には以下のような違いがあり、希望する売却時期や物件の状態などに応じて売却方式を選択します。瑕疵担保責任:売却したマンションに、隠れた瑕疵(外見ではわからない欠陥)があった場合に売主が負う責任のこと。買主は売主に契約解除や損害賠償を請求できる。マンションの査定額に影響する8つのポイントマンションの査定額には、次のようなポイントが影響します。立地周辺施設・環境階数・方角・位置間取り・広さ・設備築年数・構造施工業者・販売会社管理・修繕状況共用部分(施設・設備)・駐車場①立地立地はマンションの査定額に最も影響するポイントです。駅からの距離が近いほうが査定額は高く、築年数による価格の下落も小さい傾向があります。ただし郊外型のファミリー向けマンションなど、周辺環境の良さが重視されるケースもあります。東京都の中古マンション売却価格と駅からの距離の関係性出典:「駅からの距離と売却相場の関係性」(三菱UFJ不動産販売)/原典:国土交通省「不動産取引価格情報」データベースより算出・取引時期:2012年~2017年3月)②周辺施設・環境周辺施設周辺にスーパーやコンビニなどの買い物施設、学校・保育園などの教育施設、医療機関などが充実していれば、査定額にプラスとなります。環境(緑地・騒音・排ガス・悪臭)周辺に緑地や公園などがあるマンションは特にファミリー層に好まれ、査定額にプラスとなります。幹線道路に近い物件は、アクセスの面では査定にプラスですが、騒音や排ガスなどの程度によってマイナス要因ともなります。③階数・方角・位置階数:上層階が有利マンションでは眺望などの面で上層階ほど査定額が高くなる傾向があります。ただしエレベーターの設置されていないマンションでは、逆に階数が上がるほど査定にはマイナスです。また1階でも専用庭が付いている場合は査定にプラスです。方角:南向きが有利物件による差はありますが、通常1日を通して日当たりのよい南向き物件(南側に開口部・バルコニーがある物件)の査定額が最も高くなります。方角が査定額へ与える影響としては、おおよそ以下のような傾向があります。(低評価)北向き<西向き<東向き<南向き(高評価)位置:角部屋が有利日当たりや風通しがよく、隣室の騒音の影響を受けにくい角部屋の査定額が高くなる傾向があります。④間取り・広さ・設備間取り・広さ需要の多い間取り、広さの物件の査定額が高くなります。たとえば駅から離れていても、周辺環境がよくゆったりとした間取りのマンションはファミリー層の需要が見込めます。一方同じ立地でもワンルーム〜1LDK程度のコンパクトなマンションの需要は少なく、査定額も低くなりがちです。設備段差の有無(バリアフリー)、水回りの水漏れや浴槽などにひび割れがないかなどは査定に影響します。ただし壁紙など表面的な劣化は修繕を前提に考えるため、影響はほとんどありません。⑤築年数・構造築年数:築浅・新耐震基準適合築浅であることのほか、新耐震基準を満たしているかが査定のポイントです。現行の新耐震基準を満たさないマンションは、耐震性が低いことに加え、住宅ローン控除が適用されないため買い手がつきにくく、査定額は低くなります。1981年5月以前に建築確認を受け旧耐震基準で建設されたマンションは注意が必要です(旧耐震基準で建設されたマンションでも耐震補強工事によって新耐震基準を満たしていればOK)。構造しっかりした構造のマンションは査定にもプラスです。またリノベーションしやすい構造か、はりの位置や天井高なども査定に影響します。(評価低)鉄骨造<鉄筋コンクリート造<鉄骨鉄筋コンクリート造(評価高)⑥施工業者・販売会社耐震偽装や手抜き工事などは度々問題となっており、施工業者や販売会社がしっかりした会社であるかは査定のポイントとなります。⑦管理・修繕状況マンションを長持ちさせるためには、適切な管理・修繕が欠かせません。管理組合や管理規約がしっかりしているか、長期的な修繕計画が定められており、それに沿ったメンテナンス行われているか、修繕積立金が不足していないかなどが査定のポイントです。共用部分の天井や壁のひび割れ、ゴミ置き場の清掃状況なども、管理が行き届いているかを確認するためにチェックされます。⑧共用部分(施設・設備)・駐車場共用部分オートロックや監視カメラなどのセキュリティ設備をはじめ、宅配ボックスやキッズルーム、コミュニティスペース、ゲストルーム、ジムといった共用部分が充実していると査定にプラスです。ただし、共用部分の維持費(管理費や固定資産税)の負担が大きいとマイナスとなる可能性もあります。駐車場駐車場の有無や料金も査定のポイントです。マンションの駐車場は、駐車場の所有権が建物部分とセットになっている「所有権分譲型」と駐車場は共用部分でその専用使用権を持つ「専用使用権分譲型」があります。専用使用権は売却の際に消滅してしまうため、所有権分譲型のほうが査定額は高くなります。マンション査定を行う際の3つの注意点すでにマンションを保有している場合には、立地などは変えることのできない項目もあります。しかし、以下のような点は注意することで、査定アップ(よりよい条件での売却)につながる可能性があります。①複数の業者に査定を依頼する査定する不動産業者によってマンションの査定額は大きく違うこともあり、複数の不動産業者に査定を依頼し査定結果を比較するのが基本です。不動産業者には得意とするエリアや分野(マンション・戸建・賃貸・土地活用など)があります。最初からあなたのエリアでマンション販売を得意とする業者を選べればいいですが、その判断はなかなか難しいもの。また不動産業者がちょうど条件の近いマンションを探しており、希望の条件でスムーズに売れるケースもあります。相場を知るためにも複数の業者の査定結果を比較することは大切です。②査定額が一番高い業者がいいとは限らない不動産業者が提示する査定額は絶対的なものではなく、その業者が仲介した場合に買い手が見つかると“見込まれる金額”です。業者は仲介を依頼してもらわなければ利益が得られません。そのため、他社をより高くなるよう実際よりも高い査定額を提示する業者もいます。そのような業者に仲介を依頼してもその金額では売れる可能性は低く、結局売却価格を下げざるを得なくなる可能性が高くなります。他社に比べ高い査定額を出した業者がある場合、その査定額の根拠を確認することが大切です。すでに見込み客がいるなど、その業者独自の要因があって高い査定となっているのなら依頼を検討すべきです。しかし根拠が曖昧であれば、信頼性という面でもそのような業者へ依頼するのは見送るのが賢明です。希望する条件(時期・価格)でマンションを売れるかは、募集活動によって大きく左右されます。査定額のほか、募集計画や対応などのしっかりした業者を選ぶことも大切です。③査定前にリフォームやハウスクリーニングは不要リフォーム・リノベーションかなり古いマンションでも、リフォームやリノベーションをすれば内装や設備はまるで新築のように綺麗になります。しかしリフォームにかけた費用以上に査定額(売却額)が上がる保証はありません。最近では建物の枠組みだけ残し、内装や設備をすべて自分好みにリノベーションする「スケルトン(リフォーム/リノベーション)」なども人気で、せっかくのリフォームが無駄になってしまうこともあります。査定前に自分の判断でリフォームを行うのではなく、訪問査定の際に不動産業者に相談してから判断するようにしましょう。ハウスクリーニング不動産業者の査定は表面的な綺麗さよりも、構造や設備など根本的な部分や目に見えない部分に重点が置かれます。自分で掃除するのはいいですが、査定前に業者に依頼してまでハウスクリーニングを行う必要はありません。ただしマンションが売り出され、購入希望者が内覧を行う前までにはしっかり掃除しておく必要があります。キッチン、浴室などの水回りは気にする人が多く、重点的に掃除しておくのが望ましいです。また設備の破損などがある場合には、不動産業者と相談の上必要に応じて修繕を行います。モノが多い部屋は汚い印象を与えるため、片付けやモノを処分しておくことは掃除以上に重要なポイントです。マンションを売却するタイミングは不要なものを処分するいい機会。思い切って断捨離してしまいましょう。広い視野と余裕を持って計画的に行うことが大切よりよい条件でマンション売却するには、複数の不動産業者に査定を依頼し比較することがポイントです。また希望する売却時期が迫っていると焦りから妥協にもつながります。マンションが売れるまでの期間はおよそ3〜6ヵ月、場合によってはそれ以上。マンションの査定・売却は広い視野と余裕を持って計画的行うことが大切です。
2019年05月21日メゾネットマンションとは、マンションなのに2つ以上の層に分かれているタイプの住戸のこと。そもそもメゾネットってどういう意味?どんなメリット、デメリットがあるの?メゾネットマンションについての基礎知識と、メゾネットマンションのリノベ実例を2軒ご紹介します!■ 覚えておきたい!メゾネットマンションのメリット・デメリットABC / PIXTA(ピクスタ)メゾネットとはフランス語で、住居が2つ以上の層に分かれている集合住宅を指します。上層と下層が階段で繋がっていて、一戸建てのような感覚で暮らすことができます。通常のマンションだと足音などの騒音に気を使いますが、メゾネットだとそのような心配が軽減されます。小さな子どもがいる子育て世代には特にメリットが大きそうですね。Satoshi KOHNO / PIXTA(ピクスタ)一方、空間が上下で分かれていることで空調が効きにくかったり、移動が面倒だったりというデメリットもあります。メゾネットタイプのメリット、デメリットの両方を知っていると、自分たちにとって最適な部屋選びができますよ。詳しくは記事をチェック!メゾネットタイプのマンションは住みやすい?メリットとデメリット■ 昭和57年築のメゾネットを工事費520万円でリノベ!神奈川県横浜市に暮らす田中さん一家は、昭和57年築の中古メゾネットマンションを購入。工事費520万円(税・設計料込み)でnu(エヌ・ユー)リノベーションに依頼してリノベしました。専有面積は100平米以上。吹き抜け空間もあり、マンションとは思えないほどの開放感です。限られた予算で理想の家を完成させるために、既存のまま活用する場所と、こだわりたい場所を分け、メリハリをつけて改修。リビングダイニングの床は憧れのヘンリボーン貼りに、LDに隣接したもうひとつのリビングの床にはPタイルを貼りました。こだわりをぎゅっと詰め込み、オシャレで落ち着きのある雰囲気にまとめられています。詳しくは記事をチェック!リフォーム済みのメリットを生かして520万円で理想の空間に【リライフプラス】■ メゾネットの良さを存分に生かした住まい和田さん夫妻婦は、東京都世田谷区のメゾネットマンションをリノベーション。昭和56年築で、専有面積は114.00平米。リノベーションはランドスケーププロダクツが運営するインテリアショップ・プレイマウンテンに依頼しました。広いルーフバルコニーも付いており、庭付き一戸建て感覚で暮らすことができます。下層のリビングは夫妻が趣味で集めたインテリア雑貨でデコレーション。上層には趣味の部屋と子ども部屋、夫婦の寝室、納戸があります。メゾネットマンションは、空間が上下に分かれているので、空間を独立させて使うことができます。リビングと寝室を上下に振り分けることもできるので、家族の生活時間帯が違っても快適に暮らせます。知れば知るほど興味がわく、メゾネットマンション。詳しくは記事をチェック!好きなものに囲まれて暮らす!メゾネットマンションのリノベ【リライフプラス】
2019年05月19日マンション売るのであれば、なるべく高く売りたいもの。ここではマンションを高く売るためのポイントについて、売却の各ステップごとに解説します。マンションを売却する方法マンションの売却は不動産業者を介して取引するのが一般的です。売却方法:仲介と買取売却方法には大きく「仲介」方式と「買取」方式の2つがあります。仲介:不動産業者が仲介役となって第三者に売却する方法買取:不動産業者が買主となる方法売却方式による違いそれぞれの方式には以下のような違いがあり、希望する売却時期や物件の状態などに応じて選択します。瑕疵担保責任:売却したマンションに、隠れた瑕疵(外見からはわからない欠陥)があった場合に売主が負う責任のこと。買主は売主に契約解除や損害賠償を請求できる仲介方式のほうが売却までに時間と手間はかかるが高く売れる可能性が高いマンション売却の流れと高く売るためのポイントマンションの売却は基本的には以下のような流れで進めていきます。それぞれのステップにおいてマンションを高く売るためのポイントを確認していきましょう。不動産業者に査定を依頼不動産業者による調査・査定媒介契約(仲介の場合)売却活動(仲介の場合)売買契約・引き渡しSTEP1:不動産業者に査定を依頼どのくらいの価格でマンションが売れるかを確認するため、まずは不動産業者へ査定を依頼します。その際のポイントは、複数の不動産業者に依頼することです。不動産業者にはそれぞれ得意・不得意(エリア・物件種類・販売方式など)があり、売りたいマンションの条件を得意とする業者のほうが、希望の条件でスムーズに売却できる可能性は高くなります。大手業者は販売実績が豊富で安心感があります。また長年地域密着で営業している業者は、規模は小さくてもそのエリアに独自のつながりを持っていることが多いなど、それぞれに特徴があります。査定額や対応などは不動産業者によって異なり、メリットも異なります。その違いを外から見極めるのはなかなか難しいもの。実際に査定を依頼して比較するのが、最も早く確実な方法です。複数の業者へ査定を依頼する際には、不動産の一括査定サービスを利用して手間と時間を減らすのがポイントです。一括査定サービスを利用して複数の業者に査定を依頼するSTEP2:不動産業者による査定マンションの評価方法マンションの査定では、主に取引事例比較法という方法で査定額が算定されます。取引事例比較法:物件の立地や築年数、床面積、構造、間取りなどが類似する物件の過去の取引事例(売買価格)を参考に不動産価格を算出する方法査定方法:机上査定・訪問査定査定の方法には、「机上査定」と「訪問査定」があります。机上査定:実際に物件を確認せず、立地や築年数、床面積、構造、間取りといった物件の情報や周辺相場などから概算額を算出する方法訪問査定:実際に不動産業者が現地で物件を確認した上で査定額を算出する方法訪問査定は手間と時間がかかりますが、より正確な査定額が得られます。査定前のリフォーム・クリーニングは不要リフォームやリノベーションが行われていれば査定にはプラスです。ただし、すでに売ると決めてから査定額アップのためにリフォームを行うのは待って下さい。ハウスクリーニングについても同様、自分で掃除するのは構いませんが、清掃業者に依頼してまで行う必要はありません。不動産業者による査定では、構造や設備などより根本的な部分に重点が置かれるため、表面的な綺麗さは査定にそれほど影響しません。そのためリフォームや設備の修繕、ハウスクリーニングを行うかは、訪問査定の際に不動産業者と相談して決めるのが賢明です。リフォームやハウスクリーニングを行うかは、訪問査定の際に不動産業者と相談して決めるSTEP3:媒介契約(仲介の場合)契約形態査定額や売却計画、対応を比較した上で仲介を依頼する業者が決まれば、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、1社のみに依頼する場合は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」のいずれか、複数社に依頼する場合は「一般媒介契約」を選択します。査定額だけで業者を選ばない不動産業者が提示する査定額は絶対的なものではなく、その業者が仲介した場合に買い手が見つかると“見込まれる金額”です。業者は仲介を依頼してもらわなければ利益が得られません。そのため、他社をより高くなるよう実際よりも高い査定額を提示する業者もいます。そのような業者に仲介を依頼してもその金額で売れず、結局売却価格を下げざるを得なくなる可能性が高くなります。査定額は根拠を確認することが大切です。すでに見込み客がいるなど、その業者独自の要因があって高い査定となっているのなら依頼を検討すべきです。しかし根拠が曖昧であれば、信頼性という面でもそのような業者へ依頼するのは見送るのが賢明といえます。また希望する条件(時期・価格)でマンションを売れるかは、売却活動の内容によっても大きく左右されます。売却計画や対応がしっかりしているかも業者を選ぶ重要なポイントです。査定額の根拠が明確で売却計画や対応のしっかりしている業者を選ぶSTEP4:売却活動(仲介の場合)媒介契約後から購入者の募集が始まります。状況に応じて募集条件の変更、居住を続けながら募集を行う場合には、内覧の対応なども適宜必要となります。売却までに3ヵ月以上かかることを想定しておくマンションが売れるまでには通常3〜6ヵ月、場合によってはそれ以上かかります。希望する売却時期まで余裕がなければ売り急ぐことになり、売却価格を妥協しやすくなります。なるべく高く売るためには時間的な余裕を持ち、査定などの準備期間を考慮して売却希望時期の4ヵ月以上前には準備を始めることがポイントです。マンションが最も売れやすいのは3月、次に9月。可能であればこの時期に合わせて売却準備を始めるのが理想です。売却希望時期の4ヵ月以上前には準備を始めるハウスクリーニング・片付け部屋が綺麗な状態であれば購入希望者にいい印象を与え、高く売れやすくなります。特にキッチンや浴室などの水回りは気にする人が多く、清掃業者に依頼してハウスクリーニングをするのもおすすめです(最初の内覧前に業者に依頼し、その後は自分でその状態をキープするようにしましょう)。また、モノが多い部屋は汚い印象を与えやすいため、最初の内覧前までに掃除とあわせて片付けを行い、なるべくモノを減らしておくようにします。水回りの掃除と片付けを重点的に行う既存住宅瑕疵担保責任保険に加入する既存住宅瑕疵担保責任保険では、マンションの欠陥(瑕疵)が見つかった場合に補修費用などが補償されます(補償期間は1年または5年)。加入にはインスペクション(専門家による建物状況調査)に合格していることが条件となっており、保険に加入していること自体が安全性の担保となります。買主の安心につながるため売れやすくなります。積極的に売却活動に関与するマンションの売却活動は不動産業者が主導してくれますが、なるべく高く売るためには丸投げはよくありません。担当者からの連絡を待つだけでなく、自分から電話するなどして状況を確認することは、担当者の士気を高める効果があります。また広告などは自ら確認し、問題があれば改善を求めたり、改善点などを提案しましょう。部屋の写真や、実際に住んだ上での利点・欠点などの情報は積極的に提供し、業者と協力して売却活動を進めていくことが大切です。業者に丸投げせず積極的に売却活動に関与するSTEP5:売買契約・引き渡し買い手が見つかれば売買契約を結びます。買付申込書で契約条件を確認し、問題なければ契約に進みます。売買金額のほか手付金額と引渡し希望日の確認は特に重要です。住み替えの場合には、直前になって引越業者を手配しようとすると繁忙期と重なってなかなか手配できず、費用が割高になってしまうこともあります。引っ越しと引き渡しがスムーズに進むよう余裕を持って準備しておくことが大切です。まずは不動産業者選びからマンションを高く売るためポイントはいくつもありますが、最も大切なのは不動産業者選びです。また売却希望時期までに余裕があれば売却活動を有利に進められます。マンション売却を検討しているのであれば、まずは一括査定サービスなどを利用して複数の業者に査定を依頼し、比較することから始めましょう。
2019年05月16日以前のマンションが長女の誕生で手狭になったと感じた和田さん夫妻。1年以上かけて物件探しをするなか、たまたま目にしたチラシで見つけたのが東京都世田谷区のマンションでした。昭和56年築で、専有面積は114.00平米。開口部が多く、広いルーフバルコニーがある希少なメゾネットマンションです。すぐに内見し、即購入したほど魅力的な物件でしたが、前の持ち主は花柄の壁紙などでラグジュアリーにリノベーション済みでした。そこで和田さん夫妻は、自分たちのテイストに合うように再リノベを行いました。■ オープンなLDKを多彩な空間に演出リノベはランドスケーププロダクツが運営するインテリアショップのプレイマウンテンに依頼する、と最初から決めていたそうです。ファウンダーの中原慎一郎さんとBEAMSのスタイリングディレクターである夫は以前から知り合いで、息もぴったり。「お互いに好きなものが分かっているので、すごく楽しかったですね。3つ選択肢を出してくれれば、ドンピシャのものが必ずありました」(夫)。リノベではまず、4階に位置するリビングの快適さをリクエスト。LDとキッチン、個室を分けていた間仕切りを除き、ワンルーム化しました。オープンな空間には窓とルーフバルコニーが2方向にあり、明るさも申し分ありません。ルーフバルコニーはウッドデッキと板塀で、アウトドアリビングに。オークの床と漆喰壁がベースのLDは、ミッドセンチュリーの椅子やソファ、李朝の焼き物、イギリスの大鍋、久留米絣のカーテン、アフリカのお面などが混在。ワンルームとはいえ、いくつものコーナーがあり、家族は思い思いの場所で過ごせるようになっています。夫妻の後方に見えているのは、和テイストのものを集めたコーナーです。キッチンにも大正末期の食器棚があるかと思えば、その奥には夫がロサンゼルスで見つけたスチール製の古い鍋置きが……。国籍や年代も超えたアイテムたちが、空間に見事にとけ込んでいますね。キッチンはセミオープンで、作業効率のよいコの字型です。「すごく使いやすいです」(妻)。廃材が出ないように、壁のタイルは既存タイルの上から貼りました。造り付け棚の板ひとつにもこだわりが見られるトイレ。「材木屋さんに行って、好きな板を選びました」(夫)。洗面台は木のカウンターと小鹿田(おんた)焼の洗面ボウルで造作。手仕事ならではの「飛びかんな」模様が特徴的です。■ メゾネットだからこそのディスプレーも!玄関の腰壁は大谷石。スリップウエアというイギリスの技法で焼いたタイルを組み合わせた額も、壁のアクセントになっています。靴収納は古道具屋で見つけた昭和の下駄箱です。階段の吹き抜けに下がっているのは、イームズのギプス。戦時中につくられた希少なコレクターズアイテムです。大きなオブジェが飾れるのは、メゾネットマンションならではですね。5階ホールに面するブルーの壁の中は納戸です。民芸調ののれんや額からは、温もりが感じられます。5階に3室あった個室のうちの2室をつなげ、この納戸で趣味のコーナーと子ども室を分けています。カウンターがあるほうが趣味のコーナー、勉強机があるほうが子ども室です。5階は既存フローリングをそのまま使用するなど、リノベは最小限に。壁と天井はDIYしたそうです。ルーフバルコニーに面している5階の寝室。カーテンは柳宗理デザインの布です。■ こだわりのセレクトはコレ!プレイマウンテンでは、家具などもセレクトしました。左は1960年代のブラジルのソファです。座った瞬間に「買います!」と言ってしまったほど、抜群の座り心地。右のミッドセンチュリー感が漂うタイルは、キッチンの壁に貼ったもの。1940年代創業のカリフォルニアの陶器メーカー、ヒースセラミックス社製です。左のバルコニーに置いた椅子は、イギリスのデザイナー、ロビン・デイ作のポロチェア。ポリプロリレン製で屋外でも使用できます。右はワイヤーシリーズで知られる家具デザイナー、ハリー・ベルトイアの子ども用チェアです。リノベをしたのは8年前のこと。どの空間からも和田さん夫妻らしさがにじみ出ていました。このリノベーションをもっと詳しく見たい方は、ぜひ『リライフプラスvol.29』も参考にしてみてくださいね。リライフプラスvol.29日本で唯一のマンションリノベーション専門誌【巻頭特集】大満足! なキッチン& ダイニングのつくり方【第2特集】イイね! 団地リノベ2018【第3特集】気になる! インテリアショップのリノベ※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです。設計/Playmountain / Landscape Products撮影/水谷綾子
2019年05月01日実家は築90年超線路沿いの道から敷地に入ってその先の階段を10段ほど上がると、そこには一瞬言葉を失うほどの風景が現れる。なだらかな傾斜地に見事な具合に草木が配置され、その背後には登録有形文化財「旧坂井家住宅」の和館と洋館が控えているのだ。和館は昭和2年に建てられたというから築90年以上。かつて別荘地として整備された土地は今もその趣を十分に残している。H邸はその南側に隣接した敷地に立つが、実はこの旧坂井家の家屋と土地は以前は奥さんの実家が所有し相続に際して寄付をしたものだ。階段をのぼるとこの風景が目の前に広がる。元は別荘地として整備された敷地は草木の配置も素晴らしく目を楽しませてくれる。左上に見えるのがH邸の玄関庇。土地と建物を寄付「父が10年ほど前に倒れて、世話をしながら維持管理をすることになったんですが、これがとにかく大変で、相続しても自分ではとてもできないのではないかと。それで父とも話をして公のところにお願いしようという話になって鎌倉の風致保存会に建物と土地を寄付することになりました」お父様が亡くなられてお母様の世話をされたときに当時住んでいた土地と行ったり来たりの生活になったが、その頃に家を建ててこの地に暮らすという話が持ち上がったのだという。夫のHさんはそれまで20年近く住んだ土地に骨を埋めるつもりだった。しかし「幸い土地もあったので建てようかという話が突然出てきたんです。環境もいいし、終の住処をつくって鎌倉で終わるのもいいなということでこちらに移ることになりました」と話す。駅から道すがら見てきた風景とは一変して目を癒してくれるが、一方で維持管理にはとても手間がかかり、個人では手に負えないことから建物と土地を寄付することに。和館の2階からH邸を見る。H邸の外観デザインはその前に広がる風景との関係を重視してスタディが重ねられた。終の棲家をつくる奥さんにはその終の住処は「鎌倉という土地に調和し、かつ前のお家とも調和するような家であってほしい」という思いがあった。「別荘地として立った風情にあまりにもアンマッチなものを建ててはいけないだろうなと。そうしたことを考えたら、色合いも形も決まってくるのかなという感じでしたね」設計を依頼したのはナフ・アーキテクト&デザインの中佐さん。奥さんの従兄の息子さんである中佐さんは、夏休みなどにこの地を何度か訪れたことがあるという。終の住処ということからバリアフリーであること、そして、面積は以前の家と同じくらいで100㎡くらいというイメージを夫妻は持っていた。依頼を受けた中佐さんは「以前の暮らしぶりをあまり変えることなく自然に継承できるような方向で考えて、間取り的には6畳と8畳の組み合わせでいこうと。それに打ち合わせを重ねる中で要望をうかがいながらまとめたものを提案させていただいた」と話す。敷石がわりのコンクリートのPC板がH邸の玄関まで導く。北側から玄関付近を見る。玄関の左手に階段がある。外壁の素材はメンテのしやすさも考慮して決められた。西側の斜面の上から見る。手前の紫の花はショカッサイ。奥さんは家の周囲に自然に広がって咲く様を見てとても癒されるという。北側は旧坂井家を訪れる人がいるため、プライベートな庭は南側に設けた。外壁はグレーから途中でベージュに色を切り替えている。フレキシビリティを仕込む中佐さんからの提案のひとつは建物にフレキシビリティをもたせることだった。夫妻は「いずれ子どもたちに別荘にしてもらってもいいし、住めるのだったら住んでもらってもいい」という考えだった。そこでお子さんたちの好きなようにできるようにと間取りと面積が変えられるようにした。間取り的には現在部屋を仕切っている壁は取ることができるし、また逆に壁をつくって新たに空間を仕切ることもできるように。そしていま吹き抜けている部分に2階をつくることで面積を増やすこともできるようにしたのだ。このような仕組みを支えているのは特徴的な形をした構造システムである。柱と梁の間に斜めの材(方杖)を使っているのだが、通常であれば耐力壁を入れて空間を仕切らないといけない箇所にこれをダブルで設置しさらにその間に板を渡すことで耐力壁と同様の働きをしてもらうというものだ。「天井が高くて生活に対する圧迫感はまったくないし、また、南側もクリアに見えて向こうの空間が共有できているのですごく開放感がある」。このように夫妻は空間的な広がりの気持ちの良さを指摘するが、これも中佐さんからの提案から生まれたもの。「立体的な多様性があったほうがいいだろう」と考えた断面のデザインによって、南側の部屋であっても立てば北側につくったハイサイドから旧坂井家の庭へと視線が気持ちよく抜けていく。吹き抜けになっている部分に床を張り2階を増築することも可能。現在は2階へ上がることができないが、最近、お子さんの家族が泊まりがけで来たがることから階段をつくることを考えているという。高窓からは旧坂井家の家が見える。建物奥から玄関方向を見る。玄関を入ってすぐのスペースは廊下兼納戸。右に仕切られた部屋が並ぶ。新たな挑戦新しい家で生活を始めて1年と5カ月。Hさんはこの家が気に入っているし「こうした機会にこのような環境のいいところに住めて非常に幸運」だと思っているという。さらに「鎌倉に恩返しというか、なにかできたらいいなと思ってます」とも。そのHさんが目下「意欲的に取り組んでいる」というのが鎌倉の歴史。散歩好きでよく出かけるというHさんが、途中で出会った観光客に「鎌倉に点在するお寺の歴史などを紹介するようなことができればはげみにもなるんじゃないかな」と話す。築90年を超える家とも調和するように考えられながらもどこか清々しさの漂うH邸。そういった雰囲気も、Hさんのこの新たな挑戦を後押ししているのだろう、そんな印象を持った。夫妻ともに理系出身のため、中佐さんは構造や全体の構成が把握できるつくりにすることを意識したという。各部屋の柱の上の戸に棒状の取っ手が付けられていて開閉ができるようになっているが、これは北側の高窓と南側の窓との間で換気を行うためのもの。柱から続く斜めの部分が方杖。これを奥に見えるものとダブルとしかつ梁の間に板を渡すことで耐力壁のかわりとしている。以前、橋脚の仕事をされていた奥さんはこの柱梁の形が橋脚に似ていて気に入っているという。右上の棒は換気のための取っ手。玄関からダイニングを見る。中央に見える天井部分もその両脇の柱梁とともに構造の役割を果たしている。寝室からもショカッサイのきれいな紫色の花を楽しむことができる。西側の斜面に咲くショカッサイの花を眺めるH夫妻。H邸設計中佐昭夫/ナフ・アーキテクト&デザイン所在地神奈川県鎌倉市構造木造規模地上1階延床面積102.12㎡
2019年04月22日メゾネットタイプのマンションは、居住部分が2フロア以上に分かれている間取りのマンションのことをいいます。マンション全体がメゾネットになっているわけではなく、下の階層の何階か部分がワンフロアで、上層階部分のみがメゾネットタイプのものなど、混在している物件もあります。外観はあくまでも通常のマンションと同じものがほとんどです。上下階の音を気にする人を中心に、近年人気が集まっていますが、実際住みやすさはどうなのでしょうか。■ メゾネットタイプのメリットは?ABC / PIXTA(ピクスタ)メゾネットタイプの一番のメリットは、一戸建てのような感覚で住めることです。具体的には次のような2つのメリットがあります。1. プライバシーが保てるフラットな間取りだと、子どもが寝ていたり、勉強をしたりしているときにテレビを見たり、会話をしたりしようと思っても気を遣ってしまうことが多いでしょう。メゾネットタイプなら、室内階段があり、上下階の独立性が保たれるため、安心してテレビを見たり、会話したりできます。U-taka / PIXTA(ピクスタ)また、上の階で子どもが飛び跳ねて物音を立てる、物を落とすなどしても、下の階は自分の住居のために、さらに下階の別世帯には音が届きません。また来客の際も、上下階が分かれているために、プライバシーを守れます。このため、他の住人の生活音に悩まされていた人にとっては快適であり、子どもが立てる物音に気兼ねをしていた人にとっても安心して住むことができます。2. 採光や通風に優れているIYO / PIXTA(ピクスタ)メゾネットタイプは2フロア以上に分かれているため、バルコニーや窓を多く確保でき、たくさんの光を部屋に取り込めるというメリットもあります。開口部が多いため、自然の風を屋外から取り込みやすく、風通しが良くなります。吹き抜けのある間取りなら縦空間の広がりが確保でき、空気の流れが良くなるだけでなく、開放感のある暮らしが可能です。■ 2.メゾネットタイプのデメリットは?pu- / PIXTA(ピクスタ)メゾネットタイプのデメリットは、以下の2つ。動線の多さに由来するものがほとんどです。これは、メリットと表裏一体なものです。1. 居室内の移動が多くなるhug++ / PIXTA(ピクスタ)メゾネットは階段で上と下の2層に分けられているので、移動の際、動線が長くなります。洗濯機の場所と洗濯物を干す場所が違うフロアの場合は何度も階段を往復する可能性があります。また、インターホンが鳴ったとき、玄関ドアと別のフロアにいたら、対応に時間がかかり、来訪者が帰ってしまうケースも想定されます。また、当然バリアフリーではないため、高齢者や幼児が同居する家庭では、階段の上り下りの際に転落事故が予想されるので注意が必要です。階段の上り下りの際に付き添いが必要になる、サークルなどで階段部分をふさぐ、といった対応が必要となる場合があります。2. 冷暖房費が割高になるSatoshi KOHNO / PIXTA(ピクスタ)リビングが吹き抜けだったり、階段がつながっていたりする場合、冷暖房費が高額になる可能性があります。空気の流れが良いということは、冷気や暖気が逃げてしまうことを意味します。エアコンも、面積よりも空間の広さを重視し購入しなくてはならないので、高額な性能のよいものに買い換える必要が出てきます。■ まとめRina / PIXTA(ピクスタ)メゾネットタイプは、一般的に小さい子どもがいる、受験生がいるなど、音に関して敏感な家庭にオススメですが、今までフラットな間取りの部屋に住んでいた人にとっては、階段の上り下りが面倒である、冷暖房費がかってしまうなどのデメリットもあります。長所と短所を理解し、自分がいかに快適に生活できるかを重視して部屋選びを行いましょう。
2019年04月18日憧れのマイホーム。その夢を、自力でマンションを購入し、叶える独身女性が増えているようです。うらやましい!ただ、未婚でマンション持ちって、ぶっちゃけ男性にモテるのでしょうか?それとも、引かれちゃう…?実際に購入した女性たちに聞いてみました。■男性に好意的に受け止められた人まずは、マンション購入で好感度がアップし、モテるようになった人のエピソードから。「30歳を過ぎた頃、自分の拠点と呼べるものが欲しくて、貯金とローンで買いました。周りからは『すごいね!』ってほめられるし、購入後に付き合い始めた彼も『しっかりしてるところが好き』と言ってくれます」(35歳/会社員)「親が『これを頭金にしなさい』とまとまった額を援助してくれました。マンションなんて買ったら一生独身のままかも…と覚悟したけど、思いがけず年下の彼との出会いが!『マンション持ってんの?スゲー!』って感動してましたよ。今は半同棲中です」(28歳/会社員)不動産の購入には、専門知識や貯蓄力・決断力などが必要ですよね。そのため「未婚でマンションを持っている=堅実・自立」という、いいイメージもあるみたい。共働きのカップルが多い今、経済的に自立した女性を理想と考える男性もいますよ。■モテなくなってしまった人マンション購入で男性運がアップした人がいる一方、逆の効果がもたらされた例も…。そんな2人のエピソードをご紹介します。「最初はうれしくて『マンション買ったんですよ~』って周りに言いふらしてました。あるパーティーで気になる男性と出会って、いつものようにマンションの話をしたら『1人で生きていけるタイプなんですね』と引き気味に言われ、LINEも交換できず…。それ以来、言うのは控えてます」(31歳/会社員)「自分のお城があるって本当にいいですよ!問題は、快適すぎて外に出なくなったこと。休日もすっかりインドア派になって、出会いが減っちゃいました」(38歳/自営業)マンション持ちには「独身を覚悟した人」という孤高のイメージも根強くあるようです。過度にアピールすると、男性によっては「頼ってくれなさそう」と敬遠する場合も…。また、自分の世界にこもって出てこられなくなる危険性もはらんでいます。いずれもモテから遠ざかってしまいがちなので、要注意!■これといった変化がなかった人マンション購入は一大イベント!人生に何らかの変化があるはずと思いきや、意外と「何もなかった」という人もいました。「32歳のとき、このままずっと家賃を払うのはもったいない!と思って購入しました。マンションを買っただけで突然モテるはずもなく、今も独身です。でも、結婚するしないに関わらず、資産があるのは安心感がありますよ」(40歳/自営業)「マンションのことは、周りにはもちろん、購入後に付き合い始めた彼にもずっと秘密でした。だから、とりたててモテたりもしなかったな…。先日婚約して初めて打ち明けたらビックリされました。あいにく転勤族なので、売却を検討中です」(32歳/会社員)この2人みたいに、マンション購入とモテとの間に因果関係を見い出せなかったケースもあるよう。ただ、資産があるのは経済的・精神的な安心感ももたらします。気持ちに余裕のある女性は、恋愛においてもゆとりを持って相手と向き合えるでしょう。■自分の城があると、やっぱり安心!マンションを購入した結果、モテた人も、引かれた、もしくは何もなかった人もいることが判明…。まさに人生いろいろですが、どの女性も買ったこと自体は後悔していませんでした。モテる・モテないはさておき、自分の目で物件を選び購入を決断した経験は、きっと今後の人生にプラスになるはずです。
2019年04月12日自分の年収に対し、どのくらいの価格のマンションであれば無理なく購入できるのか。この記事では実際にシミュレーションを行い、年収に応じた適正なマンション購入価格の目安について解説します。マンション購入価格は年収の何倍が相場?マンション購入価格の相場直近のマンション購入者の購入価格の中央値(*)は、フラット35利用者調査によると、新築マンションで3998万円、中古マンションでは2580万円となっています(いずれも全国)。2017年度フラット35利用者調査(住宅金融支援機構)中央値:データを小さい順に並べたとき中央に位置する値(本記事では一部の高級物件による値への影響が小さい中央値を用いています。)総返済負担率無理のない住宅資金計画であるかを判断する指標とされる総返済負担率(返済比率)。フラット35利用者調査によると、総返済負担率の中央値は新築マンションで21.5%、中古マンションでは18.6%となっています(いずれも全国)。〔総返済負担率〕=〔1か月当たり予定返済額〕÷〔世帯月収〕*世帯月収:社会保険料・税金等を差し引く前の総支給額。〔年間返済額〕÷〔額面年収〕とする場合もある。2017年度フラット35利用者調査(住宅金融支援機構)この総返済負担率は住宅ローン審査における基準のひとつでもあり、民間の金融機関では通常35〜40%以下、住宅金融支援機構(フラット35)では、年収400万円未満の場合は30%以下、年収400万円以上の場合は35%以下が融資の条件となっています。ただしこれは借入限度額の基準であり、無理のない返済のためには、一般的に総返済負担率25%以下を目安として借入額を設定するのが望ましいとされています。無理なく返済できる借入額の目安は、総返済負担率25%以下年収倍率マンション購入価格が年収の何倍か示す指標である年収倍率。フラット35利用者調査によると、その中央値は新築マンションで6.6倍、中古マンションでは5.3倍となっています(いずれも全国)。地域による差はありますが、新築で年収の5〜7倍、中古では年収の4〜6倍程度の価格のマンションを購入している方が多いことがわかります。2017年度フラット35利用者調査(住宅金融支援機構)相場はあくまで目安ここまでみてきたマンション購入価格や総返済負担率、年収倍率の相場はあくまで目安。実際にマンションを購入する際には、家にどれだけ重きを置くのか(お金をかけるのか)、家計の状況、無理なく返済できる金額などを考慮して、個別に判断することが大切です。マンション購入時の資金計画マンションを購入するには物件購入費用のほか、住宅ローンにかかる利子、購入時の諸経費が必要となります。住宅資金計画では、これらの資金を自己資金と住宅ローンによる借入金で準備し、どのように返済していくかを考えていくことになります。〔住宅購入資金〕=〔自己資金〕+〔住宅ローン借入金〕購入時に用意しておきたい頭金(自己資金額)の目安マンション購入時には、物件購入費用の一部に充当する頭金として物件価格の1〜2割、さらに購入時諸費用が物件価格の1割弱、あわせて物件価格の2〜3割を自己資金として用意しておくのが理想です。借入可能額フラット35の場合、借入可能額に関係する条件としては以下のようなものがあります(2019年3月時点)。借入可能額シミュレーションたとえば年収500万円の方であれば、総返済負担率35%が上限であり、年間返済額175万円(=500万円×35%)まで借り入れ可能です(他の借入がない場合)。借入金利1.5%・30年固定金利・元利均等返済(ボーナス払いなし)という条件であれば、借入可能額は4225万円(総返済額5250万円)となります。【借入条件】フラット35/借入金利1.5%・30年固定金利・元利均等返済(ボーナス払いなし)年収950万円以上の方は、借入可能額はフラット35の借入上限額の8000万円まで。借入金利の違いで借入可能額は大きく変わる借入金利が違えば利子負担、そして借入可能額が大きく変わります。たとえば他の条件が同じ年収500万円の方の場合、借入金利の違いによって借入可能額は以下のように変わります。【借入条件】フラット35/総返済負担率35%・30年固定金利・元利均等返済(ボーナス払いなし)上記のケースでは、借入金利が年1.5%の場合と年2.0%の場合では借入可能額に約280万円の差があります(返済額は同じ)。フラット35では、融資割合が9割以下(頭金割合1割以上)であれば、融資率9割超の場合に比べ借入金利0.5%程度低く、頭金を少なくとも1割以上用意したほうが断然有利です。変動金利は通常固定金利より金利が低く、同じ年収でも借入可能額は大きくなります。ただ、借りられるからと上限まで借りてしまうのはNG。金利上昇で返済額が増えてしまうと返済できなくなる恐れがあります。変動金利で借り入れを行う場合には、より余裕を持った借入額の設定がポイントとなります。購入時に用意しておきたい頭金(自己資金額)の目安マンション購入時には、物件購入費用に充当する頭金として物件価格の1〜2割と、購入時諸費用として物件価格の1割弱、あわせて物件価格の2〜3割を自己資金として用意しておくのが理想です。住宅資金以外の資金とのバランス住宅資金計画を立てる際には、臨時的な支出に備える予備資金や、教育資金など他の資金計画とのバランスも考慮しなければなりません。予備資金や他の資金計画(教育資金など)とのバランスも考慮した上で住宅資金計画を立てる世帯年収別適正購入価格シミュレーション年収に対してどのくらいの物件であれば無理なく返済できるのか。ここでは無理なく返済できる目安とされる総返済負担率25%で借り入れを行うと仮定して、世帯年収別にマンション購入適正価格をシミュレーションして確認します。世帯年収別適正借入額の目安(総返済負担率25%)総返済負担率を無理なく返済できる水準とされる25%とした場合、世帯年収別適正借入額は以下のようになります。【借入条件】フラット35/総返済負担率25%・借入金利1.5%・30年固定金利・元利均等返済(ボーナス払いなし)世帯年収別マンション適正購入価格上記の適正借入額をもとに、世帯年収別にマンション適正購入価格をまとめると以下のようになります。たとえば年収600万円の方の場合、物件価格の1割を頭金にして30年ローンを組めば、約4000万円までの物件であれば無理なく購入できると考えられます。ただし、この数字は年収に対する適正借入額のみをもとにしたもの。実際に無理なく返済できるかは、ローン返済と他の支出、他の資金計画(教育資金・車の購入資金・老後資金など)とのバランスを考慮した上で、総合的に判断しなければなりません。また年収や家計支出が変化しても無理なく返済を続けられるよう、適正とされる金額よりも余裕を持って借入額を低くして予算を設定したり、借入期間を長めに設定しておき、余裕ができたタイミングで繰り上げ返済を行うといった計画が必要となるケースもあります。マンションの購入価格まとめマンション購入予算は、「借りられる金額」ではなく「返せる金額」を基準に決めることが最も重要です。今は返せても、将来子供が成長してお金が必要となったり、金利が上昇したら返せなくなる事態は避けなければなりません。また今回ご紹介した適正購入額は、ひとつの仮定に基づくシミュレーションの結果です。実際の借入条件などをもとに、ご自身でシミュレーションを行えば、より正確な金額を確認できます。
2019年04月02日妻の実家から近いエリアで見つけた築10年の低層マンションを5,900万円で購入したSさん夫妻。豪華さを出すための折り上げ天井やゴールドのパーツが好みではなく、LDKを重点的にリノベーションすることに。以前から家具を購入していたというSTANDARD TRADE.(スタンダードトレード)にリノベーションを依頼し、約725万円(税込み、設計料別)で自分たち好みのシンプルな空間へとつくり変えました。■ 好きな家具に囲まれる、シンプルなLDK広さは十分、築10年経ってはいるものの水回りの設備がしっかりしていて、間取りも変えずに住める。でも、ひと昔前の高級感を感じる内装が好みとは違いました。そこで、まずリビングとダイニングにあった折り上げ天井をフラットにして、シンプルで広々とした空間をつくりました。入居時にオーダーしたスタンダードトレードのテーブルをダイニングに置き、壁を淡いグレーベージュで仕上げて優しい雰囲気をプラス。床は既存の床暖房を活かしつつ、足触りが良くコストも抑えられるカーペットをセレクトしました。リビングコーナーには、細かいプリーツの施されたナラ材を張りました。サイドボードはこの場所に合わせて製作したもので、ソファはカイ・クリスチャンセンの「ペーパーナイフソファ」。辛子色のカーペットの色はファブリックの色に合わせて選びました。リビングの一角にあるフロアスタンドや小さな書棚もSTANDARD TRADE.(スタンダードトレード)製。書棚はSTANDARD TRADE.(スタンダードトレード)と出会うきっかけになったものなのだそう。キッチンは設備がしっかりしていて、機能的にも満足だったので、手を加えずそのまま使うことに。デザインテイストはダイニングとキッチンとでズレが出ましたが、独立したキッチンなのでほとんど気にならないそう。妻が食器が好きでたくさん持っているので、収納が多いので助かっているといいます。キッチンの奥には洗面室につながる扉があります。■ 個室はクロスやカーペットの交換のみに妻は自宅を仕事場にしているプロの漫画家。物件探しの際は、ワークスペースの確保も重要な条件でした。北側の1室の壁と天井のクロスを貼り替え、大量にある仕事の資料を収めるための書棚をオーダーし、妻のワークスペースにあてました。寝室と廊下も、床をカーペットに変更。カーペットはバリエーションが豊富で、コストを抑えつつ印象を大きく変えられます。温かみのある色合いと足触りのやわらかさでくつろげ、床暖房の快適性を感じられるそうです。寝室は「寝るだけの部屋」と割り切って、クロスの貼り替えと床をピンクのカーペットに変えるだけにしました。■ 既存をベースに、パーツ交換でイメージを一新もともと天井まで目いっぱいあった靴収納を下半分のサイズでつくり直したことで、絵を飾るスペースが生まれました。石貼りの床は既存のまま利用。濃い茶色だった各部屋のドアをはじめ、巾木やスイッチプレートなどのパーツを替えることで、部屋の印象が明るくシンプルに一新されました。洗面室にある洗濯機置き場には扉がありましたが、湿気がこもらないように外してオープンに。新たにオープン棚を設置して、洗濯関連の小物を収納しています。以前の洗面台は照明がたくさんついたきらびやかなデザインでしたが、好みとは違ったので、思い切ってシンプルなデザインに変更しました。バスルームはとても広く、傷みもほとんどなかったことから、そのまま使用することに。「デザインがシンプルなのでよかったです」と妻。また、トイレはクロスを貼り替え、手洗いをシンプルなものに取り替えましたが、状態がよかった便器はそのまま使うことに。壁は一部をブルーグレーに塗装して空間のアクセントにしました。「暮らしてから分かるところもあるので、入居前にはひとまず気になるところだけ直して、あとから追加でリノベ、というのもいいと思います。うちも、もしかしたらもっと限定的でもよかったのかも」と夫は話します。このリノベーションをもっと詳しく見たい方は、ぜひ『リライフプラスvol.20』も参考にしてみてくださいね。リライフプラスvol.20日本で唯一のマンションリノベーション専門誌【巻頭特集】W.I.C 玄関土間 パントリー がある家はいつもキレイ!【第2特集】どうする? 実家との距離【第3特集】どっちがおトク? フルリノベVS部分リノベ【第4特集】DIY&施主支給 Real Report※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです。設計・施工STANDARD TRADE.撮影山田耕司
2019年04月01日1階は居心地のいいカフェに改装町田の住宅地に建つ築約50年の古民家は、見附春佳さんの祖母の持家だったのだそう。「もともと美容院として建てられた家だったそうです。その家を祖母が購入したのですが、祖母が亡くなった後は父が管理を任されていました。彫刻家の親戚が作品の保管場所として使っていたのですが、やはり人が住まないともったいないということになり、私が住むことになりました」見附さんがこの家に住むに当たり、『無相創』 にリノベーションを依頼した。「世界観が大好きで、『無相創』にはずっと通っていました。今回、自分の家をまるごとお願いすることができてとても幸せです」1階を念願のブックカフェ『403.notfound』に、2階を住居にリノベーションした。リノベーションにあたり、1階は見附さんが作りたかったブックカフェにした。カフェスペースと調理場は、古い電車の窓のような、持ち上げて開くスタイルに。金色の金物も美しい。2階をプライベートな空間に2階がプライベートな空間。階段を上がり、手前にリビングとベッドの空間、奥がダイニングキッチン、窓の外には広いテラスが続く。「親戚が使っていた家具は手放すことも考えたのですが、いい感じに収まったので有り難く使わせていただいています。『無相創』さんがラックを作ってくださり、また照明器具もつけてくださいました」リノベーションにあたり、外断熱にしてペアガラスも導入。「驚くほど暖かく、快適な住まいになりました!」2階がプライベートスペース。左官の下地材で仕上げにした壁がいい雰囲気を作っている。「ガラスの見本を見せていただいて、その中からこのストライプのものを選びました」チェストの後ろをベッドスペースとしている。「光が天井に当たるハーフミラー電球は、明るすぎないのでベッドの上の照明としては最適でした」窓には遮光のロールスクリーンを採用。奥の部屋がダイニング。「その先のベランダは父母がDIYで板を張りベンチを作って、居心地よくしてくれました」トレイにまとめたお茶のセット。「このランプシェードは母のハンドメイドです」隅々まで丁寧に作り込んだ家1階のお店部分は、古材やアンティークを使用。照明器具はすべて『無相創』のオリジナル。壁は珪藻土、電気の配線には銅管を使っている。隅々まで心を配り丁寧に仕上げることで、居心地のいいセンス溢れる空間に仕上がっている。ブックカフェをオープンさせる前は、ソムリエの仕事をしていたという見附さん。『403.notfound』では、美味しい焼菓子とコーヒー、そして自然派のワインをいただける。「ワインバーは敷居の高いお店が多いので、ひとりでふらりとワインを飲める場所を作りました。ぜひ気軽に遊びにいらしてください」ひとつひとつ違う椅子。ひとりになれるスペースがお店のそこここに用意されている。いろんな場所に座ってみたくなる。「アンティークスイッチを使いたいとお願いしたら、まさかの1箇所に10個!ひとつひとつ違う表情のスイッチがとても気に入っています」デザインの違う照明はすべて『無相創』のオリジナル。地球儀のモビールが素敵。リノベ前の家の窓の形をそのまま残している。「私もこの家の前を通って通学していました」「親戚が使っていた畳敷きの小上がりにカーペットを敷きました。靴を脱いでリラックスしていただけます」お店の入口のドアは、フランスのアンティーク。見附邸米原政一( 無相創 )所在地東京都町田市構造木造規模地上2階延床面積85.8㎡読みたくなる本がお店のそこここにある。外断熱+ペアガラスに変えてとても暖かく快適な家になったそう。
2019年03月27日マンションは金額も大きく、すぐには売れないこともあり、購入は慎重に判断しなけれなりません。しかし、マンションを購入する際にはテンションが上がってしまって、いい部分にばかり目がいき、購入してから失敗に気付く方も少なくありません。この記事では、マンションを購入する前に知っておきたい、マンション購入で失敗しないための注意点を解説していきます。失敗しないための注意点【新築・中古共通】「2018年度 民間住宅ローンの貸出動向調査結果」(住宅金融支援機構)当初の返済額が最も少ない変動金利型は、家計に余裕がなく負担を抑えたい方に向いているようにも思えますが、「変動金利型」が向いているのは、家計に比較的余裕があり、金利上昇時に繰り上げ返済や一括返済で対応できる方。家計に余裕がなければ、金利上昇に伴う返済額の上昇に対応できず、返済に行き詰まる恐れがあり、変動金利型はあまり向いていません。子どもが小さく今後教育費の増加が見込まれるなど、家計状況が大きく変化すると予想される方は、多少金利が高くなっても「全期間固定型」を選択し返済額を確定させておくほうが安心といえます。なるべく金利の低い金融期間を選ぶ返済期間が長期にわたる住宅ローンでは、1%の金利差が返済額に大きく影響してきます。金融機関によって同じ借入額・返済期間でも貸付金利に差が生じるため、複数の金融機関を比較して決めるのがポイントです。【試算条件】借入額:3000万円返済期間:30年返済方法:元利均等返済(ボーナス払なし)金利タイプ:全期間固定型失敗しないための注意点【新築】新築マンションを購入する際、特に注意したいのが以下のような点です。実際の部屋を確認できないどのような人が住むのかわからない購入直後に2〜3割価値が下がる1. 実際の部屋を確認できない新築マンションは建物完成前に販売されることも多く、図面やモデルルームの雰囲気だけで購入して失敗するケースがあります。オプションモデルルームでは見栄えをよくするため、内装や水回りの設備などがグレードの高いオプション仕様になっていることがあります。そのためどこからがオプションなのかをよく確認しておかないと、標準仕様で購入して、完成後にイメージと違うという失敗につながります。無駄に豪華なオプションは不要だと思いますが、コンセントの増設など、生活の利便性に直結する部分は優先的に検討するとよいでしょう。天井高・梁マンションでは梁が室内にあり、天井の一部が低くなっている構造(下がり天井)が多く見られます。しかしモデルルームではその部分が正確に再現されていないこともあり、実際の部屋が狭く感じたり、家具が思い通りに置けないといった失敗につながっています。この失敗は、天井寸法まで記載された間取り図面を確認しておくことで防げます。2. どのような人が住むのかわからない新築マンションでは、実際に入居するまでほかにどのような人が住むことになるかわかりません。これはどうしようもない部分でもありますが、立地や間取りなどからターゲット層(単身・ファミリー・シニアなど)を予想したり、不動産業者に聞ける範囲で確認しておくことで、住民トラブルの軽減につながります。3. 購入直後に2〜3割価値が下がる一般的に新築マンションの価値(評価額)は、購入直後に購入価格から2〜3割下がるとされています。購入価格には諸経費も含まれますが、それを除いても1〜2割は下がることになります。頭金なしで購入した場合、ローン残高がマンションの評価額を上回る状態がしばらく続きます。もしこの状況でマンションを売却せざるをえなくなると、売却代金でローンを完済できない事態となってしまいます。この事態は、諸経費とは別に購入価格の2割程度を頭金にしてローンを組むことで概ね回避できます。失敗しないための注意点【中古】中古マンションを購入する際、特に注意したいのが以下のような点です。仲介手数料耐震強度管理・修繕状況に問題はないか修繕積立金の負担リノベーション物件1. 仲介手数料中古マンション購入時にかかる諸経費の相場(物件価格の6〜10%)は、新築マンション(同3〜7%)に比べ高い傾向がありますが、その大きな要因となっているのが、物件価格の3%程度かかる不動産業者に支払う仲介手数料の存在です。この仲介手数料は、交渉次第で下げられる可能性があり、特に売主(マンションの現所有者)からも仲介手数料を受け取っている場合には、値下げに応じてもらいやすい傾向があります。不動産業者側から値下げしてくれることは稀なため、購入者側から交渉を持ちかけてみることが大切です。2. 耐震強度1981年(昭和56年)6月1日の建築基準法改正前に建築されたマンションは、現行よりも耐震基準が緩く、耐震強度が不足している可能性があります。安全性はもちろん、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるための条件としても、十分な耐震強度が確保されている物件を選ぶようにしましょう。【住宅ローン控除が適用される中古マンションの条件(以下のいずれかの条件を満たす住宅)】家屋が建築された日からその取得の日までの期間が25年以下(マンションなどの耐火建築物の建物の場合)耐震基準*に適合する建物(*地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの)3. 管理・修繕状況に問題はないかいつまで住めるかというマンションの「寿命」や「耐久性」は、適切な管理・修繕が行われているかで大きく変わってきます。長期修繕計画があり、その計画に沿って管理・修繕が適切に行われている物件を選ぶことが、長く住めるマンションを選ぶポイントです。4. 修繕積立金の負担築年数が増すごとに修繕積立金が増加する「段階増額積立方式」となっているマンションが多く、中古マンションでは修繕積立金が割高になる傾向があります。ただ修繕積立金は安すぎても問題があり、将来必要な修繕費が不足して多額の負担が生じる恐れがあります。【ガイドラインによる修繕積立金額の目安(例)】専有床面積 80 m²のマンション(10 階建て・建築延床面積 8,000 m²)の場合5. リノベーション物件リノベーション(大規模改修工事)によって、まるで新築のような中古マンションも増えています。注意が必要なのは、内装など表面的な部分は綺麗に改修されていても、給排水設備がそのままになっていたり、建物本体の管理・修繕が適切に行われていない物件。入居後に漏水などのトラブルが起き、百万円単位の追加修繕が必要となる恐れがあります。失敗を防ぐには、外観だけで判断せず、リノベーションの内容や建物本体の管理・修繕状況まで確認することが大切です。マンション購入まとめマンション購入における失敗の多くは、購入前に細かい部分までよく確認すれば防げます。今回ご紹介した点に注意して、購入後に後悔することのないマンション選びをしていただければ幸いです。
2019年03月20日今回はマンション管理組合における最大の難関についてのお話です。サラリーマンが仕事の経験を生かし、マンションの維持管理をする上で最大の難関ともいえる、年齢や職業の違いなどによって発生する「価値観の違い」を乗り越える方法についてご紹介したいと思います。■ ちょっと気が楽になる話ABC / PIXTA(ピクスタ)いきなり余談ですが、先日私のマンションではとうとう大規模修繕の予算が総会承認を得ることができ、施工業者も決まりました!これで100年マンションの大きな一歩を踏み出せたわけですが、大規模修繕計画のような大きな話題がない年は理事会の打ち合わせがそれほどあるわけではありません。私も9年間理事会に関わっていますが、通常時は2~3か月に1度の理事会しか開催しませんので、年に数回しか顔を合わせることがありません。その数回の理事会で、課題を解決し、マンションという自分たちの資産を守ることができ、かつマンションの価値が上がるのであれば、年に数時間を投資する価値は十二分にあると思いますが、読者の皆さんはいかがでしょうか?■ マンションには目的やビジョンがないスイマー / PIXTA(ピクスタ)管理組合が主体的かつ継続的にマンション管理を行っていく。これこそが唯一の打開策であり、マンション管理は会社という組織に似ていると以前お伝えしました。ただし、マンションと会社には大きな違いが2つあります。1つ目は、マンションには目的やビジョンがないこと。2つ目は、住んでいる人の種類がバラバラであること。この2つは決定的に会社と違います。Greyscale / PIXTA(ピクスタ)大きさは違えど企業体であれば、基本的には会社の存続する目的やビジョン、年間の売り上げ目標などがあると思いますし、少なくとも従業員は全て同じ業界の方。それがマンションという集合体になると、年代や職業はもちろん、なぜこのマンションに住んでいるか、どのように住まうかなど全ての理由がそれぞれの居住者ごとに異なります。年齢は高齢者から子育て世代まで幅広く、職業も多種多様で建設業界の方もいれば、スポーツ選手もいて、IT社長や書道も先生がいる、といったことが当たり前に起こりえます。これは会社では絶対に起こりえないことで、マンションと会社の大きな違いです。違う見方をすると、業界用語が通用しない、つまり共通言語が存在しない。そんな状態でマンションの維持管理をすることは極めて難しいですよね。価値観が違うから話がかみ合わない、それぞれ住まう目的が違うから解決方法も違う。これこそがマンション管理の最大の難関だと思います。その難関を乗り越えるために、私が理事長を務めるマンションでは、ビジョンを作り、優先順位を作り、考え方をまとめました。■ ビジョナリーマンションのすすめnaka / PIXTA(ピクスタ)みなさまの住むマンションにビジョンはありますか?そもそもこういった質問をされること自体がはじめてかもしれませんが、100年間でマンションの維持管理を考える上で必要不可欠、避けては通れない大きなテーマだと私は思います。昨年、私が理事長を務めるマンションでは、以下のようなビジョンを掲げて、大規模修繕計画の策定を進めました。「100年間、安心安全で、代々木で最も美しく住まえる、ヴィンテージマンションへ」管理組合メンバーや管理会社はもとより、このビジョンを居住者の皆様にもカラーコピーで配布しました。マンションが100年という期間を視野に入れていること、美観に重点を置いていること、また最優先は安心と安全であること。これを何度も繰り返し説明したところ、不思議なもので、少しずつですが共通言語ができ、マンションが大切にしている考え方が一致して来たような気がします。■ マンション管理は気持ちを一つにすることが大切多様な職種、年代の方たちを一つにまとめることは確かにチャレンジですが、見方を真逆にして考えてみると、実は、マンションで最初にビジョンを作るのはとてもやりやすいです。理由はシンプルで、はじめてだから。読者の皆様の会社では既成のビジョンやプロセスそのものを変えるのはいつも大変だと想像しますが、一から作る場合はそれに比べて圧倒的にスムーズです。また、会社勤めをしている限り、会社のビジョンを作ったり、自分の作った方針で成果を出すには、自分で起業するか社長になるくらいしか選択肢はありません。それがマンションであれば、自分でリードし、方針を決めることが可能。この経験は、いま働いている会社などでも必ず生かせる力となると感じています。さて、全3回に渡って、サラリーマンがマンション管理に関わるメリットをお伝えしてきましたが、いかでしたでしょうか?会社の中枢にいなければ出来ない意思決定が、マンションの理事会であれば自分の想いを反映しやすい。こういった経験ができる場所は、それほど多くないと思います。次回からは、具体的な修繕の話に移っていきたいと思います。
2019年03月19日関東近郊で築12年の中古マンションをフルリノベーションして3歳、0歳の子どもと30代夫婦の家族4人で暮らしています。前回、新築マンションにはない「自分たちが求める住まい方」を一から作れることに魅力を感じ、中古マンション×リノベーションに決めたことをお話ししました。今回は、中古マンション内見時に「窓」を確認することがなぜ大切なのか、についてお話したいと思います。■ 内見時に「窓」を確認すべき理由新築マンションの見学と同じで、外観、エントランス、共用部である駐輪場や駐車場の使い勝手、周辺環境などについてはもちろんチェックしました。その上でチェックすべきポイント、それは「窓」でした。中古マンションリノベでは、共用部である窓と玄関ドアは変更できません。ですので「窓」の位置はとても大切です。我が家は、夫が間取りを考えながら物件を見ていたので、なんとなくリビング、寝室、子ども部屋になるであろう部屋からの景色、日の入り方などを見学の際にも気にしていました。そして、窓の位置によって大まかな間取りが決まりました。■ 窓と合わせて「間口=スパン」もチェックマンションは、限られた敷地内に多くの住戸数を確保するため、どうしても間口が狭くなってくる傾向があるようです。東京の下町や京都の町屋を想像してして頂くと分かり易いかもしれません。間口が狭いと何が問題になってくるかというと、必然的に、窓が少なくなってきます。また廊下が長くなる傾向にあります。マンションの多くは間口が6~8mであり、8mを超えてくると「ワイドスパン」と一般的には言われます。間口が広くなれば、窓が多くなり、明るい部屋がつくりやすくなってきます。リノベーションでは当然の事ながら、窓を後から取り付ける訳にはいきません。外と唯一つながる場所ですから、夫いわく設計において最も重要なものひとつであるといっても過言ではないとのこと。開口部をいかにリノベーション後の間取りに落とし込めるか、その可能性がありそうか。そんな目線でマンションの図面を見て、見学をしていました。■ 我が家のお気に入りは、窓からの景色!以上のような理由から、最寄り駅が便利でも、街の雰囲気が良くても、部屋からの景色がピンと来ない物件は選びませんでした。周辺環境の良さはもちろん必須ですが、暮らしていく中で「ああ、やっぱり好きだな」と思える景色があると気持ちがいいです。洗濯物を干す時に見える景色、子どもと見る夕日と富士山、夜寝る前に照明を消したときに見える夜景、お気に入りの景色がいっぱいあります。もちろん、周辺環境の便利さがあればなお良しですが!
2019年03月14日マンションを購入する際に火災保険は加入すべきなのでしょうか。加入するとしたら、どのような火災保険が必要なのでしょうか。マンションならではの火災保険の選び方をわかりやすくご紹介していきたいと思います。火災保険とは?火災保険とは、損害保険の一種類であり、対象の損害が発生したときに補償するという保険です。火災という言葉が表すとおり、火災保険は火災で家が燃えてしまった時に保険金が支払われますが、補償される範囲は火災だけではありません。落雷、風災、破裂・爆発、水害よる損害なども補償の対象に含めることが出来るのです。マンション購入をした場合の加入は義務?入る・入らないの判断基準は?火災保険の基本を確認したところで、マンションを購入した場合の火災保険の必要性について確認しましょう。そもそも火災保険は、自動車の自賠責保険などとは異なり、法律で入らなければならないものではありません。また賃貸ではなく購入されたマンションですから、オーナーは自分自身であり、いわゆる大家さんや管理業者から火災保険の加入を義務づけられるようなことはありません。このため、自分や家族が失火などに気をつけることで火災保険に加入しなくてもいいのではないかと考えてしまいがちですが、それで大丈夫とは言い切れないのです。失火法例えばご自身のご家族は火元に十分気をつけていたとしても、隣の部屋から出火して自分の部屋まで燃え移ったとしましょう。この場合、火事を起こした隣家に損害賠償をしてもらうのが当然と考えてしまいますが、実は火災の場合はそうはいかないのです。失火法(失火の責任に関する法律)によって、重大な過失ではない失火による損害賠償はしなくてもよい、となっているからです。するとどうなるかというと、燃えてしまった自分の部屋は自己負担で修繕しなければならない、ということになるのです。こうしたことから考えると、購入したマンションにおいても火災保険は原則自分自身で加入しておくことが必要となってくるのです。さらに次のような場合には、更にその加入内容にも気をつける必要がでてきますので、十分注意をしてください。マンション購入で住宅ローンを利用した場合まず気をつけていただきたい最初のケースですが、マンション購入にあたって住宅ローンを組まれた場合です。借り入れ金融機関から火災保険の加入が義務づけられることが多いので、その場合にはしっかりと求められる加入の要件を確認したうえで、火災保険を選ぶようにしてください。分譲マンションの管理組合から要請された場合次に気をつけていただきたいのは、マンションの管理組合から要請される場合です。ご存知の通り分譲マンションは集合住宅の一種です。共同で利用する設備や共有部分の利用ルールについて管理組合が意思決定機関となっています。この管理組合から火災保険の加入について義務づけられている場合や、その加入内容について一定の要請があることが多くありますので、よく内容を確認したうえで、火災保険を選ぶようにしてください。購入マンションの火災保険を選ぶ際のポイントは?(安く入るには?)記事の最初で紹介しましたが、火災保険で補償される災害などの原因は多くの種類(火災、落雷、風害、水害など)に分かれます。しかしながら、分譲マンションにとっては必須であったり、それほど重要ではないという補償もあります。分譲マンションにとってあまり必要ではない補償をつけて加入してしまうとその分保険料を高く支払うことになってしまいます。そのため購入マンションの火災保険に安く入るには、必要性の高い補償を選んで加入することが必要です。ここからは、購入した分譲マンションの火災保険を選ぶポイントについて説明していきましょう。火災保険の補償一覧まず火災保険で補償の原因となっている種類、補償の一覧を紹介しましょう。火災による損害の保障落雷による損害の補償風災(ひょう・雪含む)による損害の補償破裂・爆発による損害の補償水害による損害の補償水漏れによる損額の補償盗難による損害の補償物体飛来による損害の補償破損・汚損による損害の補償騒擾(そうじょう)による損害の補償破裂・爆発とは、主にガス漏れなどを原因とした損害を対象としたものです。また、5の水害と、6の水漏れとの違いですが、5が洪水などによる浸水での損害を対象としているのに対して、6の水漏れとは自室や上階からの室内での水漏れを対象としています。10の騒擾(そうじょう)ですが、デモなどの群衆の騒ぎで損害を受けた場合が対象となります。それでは上記から購入した分譲マンションに対する火災保険の補償範囲はどんな内容が適切なのでしょうか。比較的必要性が高いと考えられる補償購入した分譲マンションで共通して必要性が高いのは以下の補償と考えられます。火災による損害の保障破裂・爆発による損害の補償水漏れによる損額の補償また、購入した分譲マンションで、物件によっては必要性が高くなるのは次の補償です。風災(ひょう・雪含む)による損害の補償:高層階の物件や風雪の多い地域盗難による損害の補償:1階の物件物体飛来による損害の補償:高層階の物件騒擾(そうじょう)による損害の補償:往来の多い通りに面した物件比較的必要性が低いと考えられる補償分譲マンションで必要性が低いのは以下の補償と考えられます。落雷による損害の補償風災(ひょう・雪含む)による損害の補償:低層階の物件水害による損害の補償盗難による損害の補償:中高層階の物件物体飛来による損害の補償:高層階以外の物件破損・汚損による損害の補償分譲マンションの火災保険はどこにかける?(かけ方)分譲マンションでの補償の必要性の程度を確認した後は、分譲マンションの火災保険の対象を確認しておく必要があります。火災保険の対象は、物件(マンションの部屋)と家財とに分けることができます。ここでは物件としての分譲マンションの部屋について確認していきましょう。分譲マンションの部屋をなぜ確認しておく必要があるのかというと、物件の広さによって火災保険の保険料が変わってくるためです。そこでマンション部屋の広さを正確に把握したうえで、必要最小限の火災保険に加入することで、保険料を安くすることができるのです。マンションの部屋の専有部分ここでマンションの専有部分と共有部分という用語を理解しておく必要があります。専有部分とはまさに自分が専有できるスペースということで、損害があった場合は自分で修繕をしなければなりません。このため分譲マンションで火災保険をかけるのはこの専有部分となります。専有部分面積の決め方専有部分の大部分を占めるのが部屋の内部となります。ただし、ここで専有部分の決め方には以下の2通りの方法があり、マンションの管理規約等で専有部分がどちらの方法になっているかを確認しておく必要があります。壁芯(へきしん)を外枠として計算する面積内法(うちのり)を外枠として計算する面積この方法で測られた面積が部屋の専有部分の広さとなり、火災保険をかける範囲となるのです。壁芯面積とは、隣の部屋との間にある壁の幅の中心から測った面積です。通常パンフレットなどに掲載されている面積になります。これに対して、内法(内法)面積とは、自身の部屋の壁の内側から測った面積です。実際に使っている部屋の広さといいかえてもいいでしょう。登記簿には内法面積が記載されています。バルコニーは専有部分ではない?次に火災保険の対象として考えるべき専有部分としてバルコニーがあります。暮らしている感覚からいうと、部屋から通じているバルコニーは専有部分であると思いがちですが、実は専有部分ではないとしている分譲マンションも多くあります。理由としては、バルコニーは外から分譲マンションを見たときの景観に大きく影響する箇所であり、専有部分としてしまうと住居人の勝手な造作や景観を損ねる可能性があるため、専有とさせず共有部分としているわけです。こちらも部屋の面積同様、しっかりと専有部分か否かを確認して、専有部分ではない場合はムダな保険料とならないように対象から外しておきましょう。火災保険の相場は?実は、火災保険の保険料には相場がないと言われます。分譲マンションといっても、物件の構造、面積、補償範囲、家財、地震保険の付加、といった項目によって保険料が変わるためです。ただし、最近ではネットで手軽に各保険会社の火災保険を見積もりで比較することが可能です。特に、分譲マンション用として設計された火災保険のプランも数多く用意されています。こうした情報を参考にして、購入された分譲マンションに適した火災保険を選んでください。マンション購入時の火災保険に関するまとめ分譲マンションを購入した場合には火災保険に加入されることをお勧めします。特に火災の場合は、他者の過失でも自己費用で修繕をしなければならないためです。分譲マンションに対する火災保険の保険料を安くするためには、火災保険の数ある補償の種類で、必要なものと不要なものとの見極めをしていくことが必要です。分譲マンションの専有部分を火災保険の対象とすることになりますが、部屋の面積の測り方やバルコニーの取扱いは分譲マンションによって異なるため注意が必要です。
2019年03月13日築50年ともなれば、マンションのさまざまな設備が「替え時」を迎えます。たとえば、トイレ。今回は、うちのマンションで旧式のトイレを新しく交換しようとした際に「コンパクトに収まる便器が見つからずに困った」という体験談をお話しします。■ トイレを新しくする理由は「節水」と「清潔感」うちのマンションでまだリノベーションが行われていない部屋では、半世紀前に設置された「フラッシュバルブ式」のトイレが現役で稼働中です。古いトイレというと、本体のうしろに水を貯める「タンク式」を思い浮かべる方も多いかもしれませんが、必ずしもそうではありません。「フラッシュバルブ式」のトイレは、タンクに水を貯めず水道管に直結させて流すタイプです。流す際にはレバーを下に引きます。すると、高い水圧を利用して「ジャーッ」と一気に水が流れる仕組みです。そのため、一度に使う水の量も多め。最小限の水で流す節水タイプがポピュラーになった現在では、水道代がかかる点は気になります。便器を交換すれば、この点は確実に改善できるはずです。また、水回りの設備が古いままだと、どうしても内見時の印象が悪くなりがちです。部屋自体がきれいになると、古い便器は余計にみすぼらしく見えてしまい、清潔感のない印象を与えてしまいます。そんなわけで、部屋をリノベーションするタイミングでトイレ本体を新しく交換することを決意しました。■ ポイントは既存のトイレの「狭さ」今でこそ近所で一、二を争う築古物件と化したわがマンションですが、50年前に建てられた当時は、近所でも話題のモダンなマンションだったそうです。でも、当時はトイレやお風呂などをゆったり確保するという考えのない時代。水回りはコンパクトにまとめられ、必要最低限の広さしかありません。特に、トイレはけっこうな狭さです。トイレの「狭い/広い」を左右するのは、便座の先から壁までの距離。これが広ければ広いほど、足回りがゆったりとして使いやすくなるのですが、うちのマンションのトイレを測ってみると……、便座から壁まで、およそ28センチしかありません。現在の常識では40センチは必要と言われていますから、かなりの狭さです。今よりも体格的に小柄な人が多かった昭和サイズだとしても最小といえるでしょう。ただでさえ狭い部屋に中途半端なリフォームが加えられ、さらに狭くなってしまった部屋が今回ご紹介するケースです。ご覧の通り、先代の大家が管理していた頃、ムリやり温水洗浄便座が追加されました。便座が便器からはみ出て、前に突き出してしまっています。その結果、便座から壁までの距離はさらに短くなり、26センチに。これによって、ギリギリセーフに収まっていたミニマムトイレがギリギリアウトなサイズになってしまっていました。以前もこの連載で書きましたが、僕自身、このタイプの部屋に住んでいたことがあります。便座から腰を上げるたびに、顔面を壁にこすりそうになり、油断すると顔をぶつけることもあり、うんざりしていました。「便器本体を変えるのはお金もかかるし、とりあえず不動産業者が温水洗浄便座を入れろって言うから便座だけ変えました」という、その場しのぎの策が逆効果になってしまったといえます。■ 便器を交換してもトイレが広くなるとは限らない?最初にお断りしておくと、もっともスマートな解決案は、部屋の間取りそのものを変えてトイレの空間自体を広くしてしまうことです。うちのマンションでは、これまでこの方法でトイレを改善してきました。しかし、建具を新調し、ブロック壁の解体や新たな壁の造作をおこなうと、どうしても費用がかさんでしまいます。苦肉の策として、昭和サイズの狭いトイレの間取りは変更せず、本体(と内装)のみを工事することで問題を解決できないかと考えたのです。しかし、これが簡単ではありませんでした。まず、いつもお世話になっている工事業者さんに現場を見てもらったのですが、反応はかんばしくありません。「もともと入っているトイレが小さいから難しいかもしれないですね」のっけから予想外の返事でした。「トイレ本体を新しく交換すれば、省スペースになって広くなる」という(根拠のない)思い込みがあっただけにショックでした。試しに、いつもうちのマンションのリノベーションで導入しているタンク式のトイレを、今回のトイレに設置したと仮定すると……、便座から壁までの距離は、なんと「たったの18センチ」。現在の使いにくいトイレと比べても8センチも狭くなってしまいます。これでは使えません。業者さんのお話では「フラッシュバルブ式」のトイレはタンクが付属しない分、もともと省スペースなんだそうです。だから、トイレを新しくしたとしても、簡単に省スペース化を実現できるとは限らないのでした。早くも暗雲が立ち込めてきました。■ 暖房便座のみならリーズナブル!だけど…Satoshi KOHNO / PIXTA(ピクスタ)※写真はイメージですとなると、候補に挙がるのはタンクレストイレでしょう。旧式の「フラッシュバルブ式」トイレと同様、タンクのスペースを取らないので省スペース化が期待できます。しかし、タンクレスといえば、とにかく高額な印象があります。価格でいうと、タンク式のトイレの倍くらいはかかるイメージです。あまり高額になると、間取りを変えずに節約した意味がなくなってしまうので悩ましいところ。思えば、ここですぐに業者さんに相談すべきでしたが、ひとりでうんうん悩んでしまいました。目をつけたのが、洗浄機能の付属しない暖房便座のみのタンクレストイレ。実は、これ、わりと珍しいです。タンクレストイレは洗浄機能が付属するのが標準的。「ここから洗浄機能をなくせば、安くなるんじゃないの?」ということで探してみると、「アラウーノV」というシリーズに暖房便座のみのタイプがあることがわかったのです。これなら本体の価格はおよそ9万円。いつもうちのマンションに入れているタンク式のトイレの価格がおよそ6万~7万円ですから、プラス2万~3万円。この程度の差額なら出せそうです。我ながらグッドアイデアと思い、業者さんに相談しましたが、こんな返事が。「このタイプ、奥行に72センチは必要なので、今までよりも狭くなってしまいます」え!?うちのトイレの奥行は96センチ。ここから本体設置スペースを引くと、足まわりの広さは24センチ。えー、リノベ前よりも狭くなっちゃうの……。タンクレストイレなら、今よりコンパクトになると思い込んでいただけに、またもショック。結局、素人の浅知恵だったわけです。途方に暮れる僕を救ってくれたのは、業者さんからの新しい提案でした。次回は、なんとか間取りそのままでトイレをリノベーションするまでをリポートします。
2019年03月12日祖父母の家をリノベーション情緒あふれる川越の街。祖父母が暮らした築45年の1軒家をほぼDIYでリノベーションして、安田太陽さんと妻・詩織さんは暮らしている。「もともと手を動かすのが好きで、立体物を作るのが大好きでした。家のリノベーションはこれが初めてでしたけど(笑)」。プロダクトデザインの部署から始まり、現在はイベントや空間のデザインを行う部署で会社員として働きつつ、休日には廃材や自然素材を使ったアクセサリーを制作するミツメとしても活動。そんな安田さんが、気になって集めてきた古道具を活かして創りあげたのは、驚きや発見がたくさんある独創的な空間だ。ガスの接続以外はすべてDIYで創ったキッチン。古道具や古材が味を出す。有機物と無機物の組み合わせ方が絶妙。和室の畳を取り外し、無垢のスギ材を張った。床の間にはガルバリウムをあしらってディスプレイ空間に。DIYで温もりのある家に「ここは祖父母の家だったので、子供の頃よく遊びに来た記憶があるし、母にとっては育った家なので思い入れがあるんです。まさか自分が住むとは思いもしなかったけれど、リノベーションして活かすことができたのは良かったと思っています」。耐震補強や外壁塗装、ガス、電気、水道などは業者に任せたものの、それ以外は知人・友人に手伝ってもらいほとんどDIYで完成した。「天井を壊して現れた梁に塗装したり、床も自分で張り替えたり、大変でしたけど暮らしながら少しずつ進めていきました」。キッチンは、ダイニングと分けていた壁を自力で取り壊してひと続きの空間に。「この家は日当りが悪く、暗いんです。その為、白を基本とし、広い開放的なキッチンを作ってやろうと」。木脚と白いタイルのキッチン台も自作。シンプルなものを求めて探しに探したリンナイのビルトインコンロとIKEAのシンクを取り付けてタイルを貼った。「工業系の道具やパーツが好きなのですが、あまり取り入れると冷たくなってしまいます。木を入れると温かさが出せるので、温度感をうまく組み合わせました」。広々としたダイニングキッチンでは、大人数で集まることも多いそう。曾祖母の桐箪笥など、この家にもともとあったものも活かしている。テーブルは古いオフィステーブルの脚に、足場板を組み合わせて載せたもの。キッチン台の下はオープンな収納に。リンゴ箱に取手をつけた箱には食材などをストック。古い木箱を壁に打ち付けて収納棚に。「壁は構造用合板なので、どこにでもビスや釘を簡単に打つことができるんです」。シンクとガスコンロはシンプルなものにこだわった。タイルもすべてDIYで貼ったもの。安田さんは「BALMUDA」勤務のデザイナー。自宅でも製品を使用している。素材の使い方を考える漆喰で塗り上げた白い空間は、オリジナルのアイデアがあちこちに。元々は床の間だったリビングの一角のスペースには、壁にガルバリウムを貼った。サンルームには掘りごたつがあり、扉だった板を天板として載せている。「解体している家があると、建具とか家具を譲ってもらえないか頼んでみたりします」。2階のベッドルームの小窓も、昔手に入れて長年寝かせていた建具を使用。年代を感じさせるナラ材が風情を感じさせる。「この建具もそうですが、数十年の時を経た質感はエイジング加工では表現できません。古いものや価値がないとされているものを大事に再利用していきたいんです」。ルールに縛られず使えそうなものを自由にアレンジして使う。それは、安田さんが手がけるミツメのアクセサリーのコンセプトともクロスする。開口部やサンルームからやわらかな日差しが入る。ガルバリムを壁にあしらった床の間。作業台と陶器の花瓶に金属が不思議と調和する。サンルームの掘りごたつ。下からぽかぽかと暖かい。階段の蹴込み板もペンキで白く塗装。漆喰の壁は「下地を塗るのが大変でした」。仕切りの壁に小窓を取り付けたベッドルーム。砂壁はこれから塗装に着手する予定。モノから家、街へ「最初はこんなとこ住めるの?って思いました」。と笑う詩織さんも趣味は完全に一致し、ここでの暮らしを楽しんでいる。「夏には新しい家族を迎えるので、子供にとって安全な家かどうかも考えていかなきゃいけないですね。ベッドルームの壁もこれから塗るところだし、まだまだ仕上がりは半分くらい。暑さ対策、寒さ対策もしっかりやっていきたいと思っています」。Googleで検索したり、YouTubeで動画を見たり、ホームセンターで聞いてみたり。ルールに捕われず、あちこちで情報を集めて行われるリノベーションは、これからも進化する。「アイデアを出して、それが形になっていくのが楽しいんです。実は、今増えている空き家などにも手を掛け始めています。街づくりにも近いうちに携われたらいいと思っています。古いものは使えない、汚いものは捨てる、ではなく再利用できないか考えてみる。当たり前だと思っていることを少し立ち止まって考えてみる。忙しい日々を過ごす人ほど大切だと思います。そして、それを実行できることが毎日の幸せです」。玄関にはベッドのスプリングがオブジェのように飾られていた。友人のお店で仕入れたYKKのキャビネット。錆びた鍬を廊下に飾る。ペンダントライトはアルミの漏斗をリメイク。古道具屋で買った暗室のライトをベッドルームの照明に。itashioriの名で活動する詩織さんは、籐でカゴを編む作家。冬は寒いのでサンルームの掘りごたつで作業することが多い。もともとはイラストを描いていた詩織さん。右側のイラスト2点は作品。制作したカゴは、イベントなどで販売。何でもない日常をしっかりと楽しむというおふたり。愛着のあるギターを一緒に演奏したり、踊ってみたり。
2019年03月04日宅配ボックスは、現代のマンションには欠かすことのできない設備です。防犯カメラと並んで技術の進歩が早い分野で、今後どうなっていくか楽しみなアイテムでもあります。また、様々な社会問題を解決する救世主的なアイテムになる可能性もあるのです。今回は宅配ボックスの進化や、今後ますます充実していくと思われるマンションのサービスについて書いてみたいと思います。■ 宅配ボックスはマンションに絶対に必要な設備ナンバーワン筆者は以前「マンションに絶対必要なもの&不要なもの」という記事を投稿しましたが、その中で「絶対に必要なもの」の筆頭に挙げた設備が宅配ボックスです。chromatic / PIXTA(ピクスタ)インターネット通販の市場拡大により宅配便を利用する機会はますます増加していますが、配達時に不在でも荷物を受け取れる宅配ボックスは何かと便利で、約2年経過した現在でも筆者の評価は変わっていません。不在による再配達の増加が原因でドライバーの長時間労働が常態化してしまい、今や日本の宅配便のビジネスモデルは崩壊寸前ともいわれています。このような社会状況の中で、最も必要とされているのが宅配ボックスでしょう。■ 宅配ボックスは郵政省の規制との闘いの末に生まれた!?Naoaki / PIXTA(ピクスタ)世界で初めてマンション用宅配ボックスが開発されたのが1983年ですが、当時は不在時に配達された荷物は管理室で預かるというのが普通だった時代で、その際に発生したトラブルがヒントになったといいます。しかし当時、郵政省の規約では宅配物は手渡しが原則で、受け取りの判子かサインが必須。そのため宅配ボックスでは郵便小包を扱うことができず、せっかく開発したにもかかわらずほとんど売れませんでした。そこで開発者は郵政省に乗り込んで3年がかりで交渉し、1994年についに郵便規則の改正にこぎつけます。そこから大手のマンションディベロッパーへの納入が拡大し、宅配ボックスは一気に普及しました。■ 宅配ボックスはコールセンターが必須U-taka / PIXTA(ピクスタ)宅配ボックスは機械ですから様々な要因によるトラブルの発生は十分に考えられますが、利用者にとっては荷物がそこにありながら取り出せないというのは大変な苦痛です。通常の配達時間に不在だった人が宅配ボックスから荷物を取り出そうとするのは夜間や週末という場合が大半ですが、このような問題に対応するためには専用回線で24時間監視するシステムが必要です。そのため大手メーカーは年中無休24時間対応のコールセンターを設けている場合が多いようです。Graphs / PIXTA(ピクスタ)筆者も宅配カードの磁気が抜けてしまって機械が作動せず、コールセンターを利用したことがあります。深夜であったにもかかわらず、遠隔操作でロッカーの扉を開けてくれただけでなく、新しい宅配カードの手配まで機械に設置されたインタホン越しのやり取りですべて完結できて、大変に重宝しました。■ マンションのサービスは今後どう進化する?AN CAN / PIXTA(ピクスタ)現在では不在時の荷物の受け取り以外にもクリーニング受け渡し、郵便書留の受け取り、EV充電システム、カーシェアリング、食品宅配受取サービスなど様々な新しいサービスが可能となっています。宅配ボックスは防犯カメラと並んで技術の進歩が速い分野で、フロント時代の筆者は新しい情報についていくだけで精いっぱいでした。開発されて30数年経過する中で存在感を増し、ついに社会問題を解決する切り札のような設備となりました。今後どのように進化していくか非常に興味深いものがあります。
2019年02月28日最近は古民家を購入しリノベーションをすることで住宅として利用するというケースも多くなってきています。自然が豊かな環境でゆったりと暮らすといったスローライフを求めている人が増えたからかもしれません。とはいっても、古民家で住むにはどのようなメリットがあり、どのくらいの費用がかかるのでしょうか?新築購入との違いも含めてご紹介します。古民家リノベーションが流行している!30年前にも古民家をリノベーションして使うということはありました。私も実際にそのリノベーション現場に立ち合ったことがあり、その時の施主はお蕎麦屋さんでした。このケースでは、新規開業のために古民家を購入してリノベーションしたということだったのです。白川郷にある合掌造りのような外観で地域でも目を引くような建物でしたが、これはあくまでも特殊な建物であって個人が住むようなケースではありませんでした。ところが、ここ数年はこのような状況が一変し、個人住宅としての古民家再生が脚光を浴びてきました。つい先日ですが山口県のあるお宅を取材しました。代々住み続けてきた古民家をリノベーションした方だったのですが、太い梁や黒光りした木材の雰囲気を活かしたすばらしいリノベーションが施されていて感動を覚えるほどの出来栄えだったのです。このように、蕎麦店や土産物店が店舗として古民家を活用するケースがほとんどだった時代と比べると、普通に住むために古民家を購入してリノベーションするケースが急増しています。あなたも古民家の魅力にふれ、古民家を購入してリノベーションをするという選択も検討してみてはどうでしょうか?古民家リノベーションとは?そもそも古民家とはどんな定義なのでしょうか。明確な基準はないのですが、少なくとも戦前さらには大正時代以前の住宅と考えればほぼ間違いありません。そして、この古さを感じさせる雰囲気をそのまま、または残しつつ、機能性や快適性は現代基準に引き上げることを古民家リノベーションといいます。ですから、外観や室内の太い梁などは残し効果的に見せながらも、快適な温度や湿度を保たせるような施工をするのです。古民家リノベーションのいいところ物件によって程度の差こそあれ、天井が高く非常に広い空間を確保できます。一般的な在来工法ではある程度の間隔で柱が必要になりますし、空間を確保するための強い梁材を確保するのも大変なことです。この梁というのは建物にとって強度を確保する主役。広い空間を確保するには、強靭な耐久力を持った梁材が不可欠です。しかし、現代風の住宅でこれを再現しようと思うと、この梁材を見つけるのが一苦労ですし、もし見つかってもその値段はかなりの高額になるでしょう。古民家風の宿や和食レストランへ足を運んだことはありますか?宿名は忘れましたが、青森県の古民家に宿泊したことがあります。この宿は外観もさることながら食事をする場所が、何とも言えない雰囲気をかもしだておしゃれでした。全体的な雰囲気として「おしゃれだな〜」思ったのですが、特に気になったのが古い木材です。ここでいう木材とは柱や梁のこと。とくに梁は見事なもので、思わず下からまじまじと見上げてしまうほどでした。この梁は長い年月を経て黒光りしていました。床に炉が4か所切ってあったのですが、ここから上へ立ち上る煙に燻されたのです。そしてもう一つのおしゃれデザインポイントが梁の反り。横に渡された梁がひらがなの「へ」の字型をしているのです。厚みがあり、への字型にカーブし、そして煙に燻され黒くなっている長い一本の木が頭の上を横に渡されているのですが、不思議なことにいくら眺めていても飽きませんでした。デザイン性がいくら高くておしゃれであっても、冬は寒くていられなく、動線も最悪でなおかつ段差だらけではいただけませんね。しかし、古民家リノベーションのよいところは、この問題を見事に解決できることにあるのです。非日常性はいいでしょう。今では探すことすら難しい立派な木材を頭上に渡した設計などは非日常の極みです。そのうえ冷暖房の設備は最新式のものを入れられますので快適性はしっかりと約束されるのです。古民家の主要構造部分だけを残してリノベーションするので、最新式のシステムを入れ込むのはさほど難しいことではなく、これにより非日常性と機能性が見事に同居できるのです。【無料】見積もり・比較でリフォームが安くなる!新築購入VS古民家リノベーションでは、新築を購入するのと古民家を購入してリノベーションするのではどちらがいいのでしょうか?違いをみていきましょう。新築にしろ古民家を探すにしろ、いずれも今の居住地を離れて暮らすことになります。つまり建築場所を探さなくてはならないのですが、ここに両者の違いが表れてきます。新築住宅購入の場合は街中にある売地を探すか分譲業者などが開発する団地などを探すことになるでしょう。それに対して古民家住宅は既に建っている建物を探すわけですから、どうしてもその立地条件に差異が出ます。古民家の特性はそもそも建っている場所が街中にはあまりないので、どうしても郊外や田舎になるでしょう。街中で古民家に住みたいという方には少し難しいかもしれません。しかし、周りに自然があり周囲に家がないような場所に住みたいという希望がある方にとっては、更地で家を探そうと思ってもこのような場所ではなかなか土地が出にくいとも言えます。それぞれに長所短所があるわけですが、新築購入と古民家を購入してリノベーションをするのでは、その場所を探すことにこのような違いが生じることを覚えておきましょう。一概によいとはいえませんが、新築購入ではその外観をどうしようと個人の自由です。場所によっては分譲地の景観規約などがあると自由にはできませんが、それでもほぼ自由といってよいでしょう。それに対して古民家の場合はそもそも建っている場所の生活スタイルとしてはゆったりとした地域が多いことに加えて、周囲ものどかな日本の景色が広がっている場合が多いと思います。古民家住宅は中をどうリノベーションしようと構いませんが、こう考えると外観を大きく変えるのは周囲の環境とかけ離れてしまうため、あまりよい選択とは言い難いかもしれません。しかし、多くのヨーロッパ諸国と同じように、自分に制約や自由があるということはご近所さんも同じような状況であることを意味します。したがって、落ち着いた外観の新築住宅をせっかく建てたのに、お隣さんが突如ショッキングピンクの外壁に塗り替えた、という悲劇が起こることもあるのですが、古民家を購入する場所に置いてお隣がいきなりこんなことをするという可能性は低いと思います。古民家リノベーションにかかる費用の相場一般の住宅をリフォームするのと比べて、古民家リノベーションは全面的なリフォームを意味しますので費用はどうしても高くなります。これは、構造の主要部分を残したスケルトンリフォームを基本とするからですが、もちろん一部分だけをリフォームする手もあります。ただ、基本は全面的なリノベーションをおすすめします。その費用ですが、一般的な広さである30坪程度の古民家リノベーションで2,000万円前後は見てほしいです。古民家再生においては断熱材などをほぼ新地住宅同様に設置しなくてはならないことに加えて、水道の配管を新たに引き直すなどの工事が発生するからです。もう一つは家の劣化具合です。これだけは個々の案件によるのですが、仮にかなり傷んでいるとすれば相応の修理費用が掛かってきます。古民家リノベーションですてきな住まいを実現!古民家リノベーションは費用の面ではそこそこしてしまうのですが、もともとの古民家を安く購入できれば新築購入とさほどの差は生じません。一般的な新築住宅も魅力的ですが、古民家をリノベーションした非日常的な家に住むことはそれを上回るメリットや満足感を得られます。ただ、家を買う前に強くおすすめしたいのは、古民家をリノベーションした住宅の見学です。機会は少ないですが、マメに情報を探していればそのような現場見学会も開催しています。【無料】見積もり・比較でリフォームが安くなる!プロフィール森住宅コンサルタント株式会社代表取締役森雅樹名古屋生まれ。法政大学卒業後、大手ハウスメーカーに就職し戸建て住宅営業を経験。退職後は都内の零細工務店において戸建て営業とリフォーム営業に従事。その後、森住宅コンサルタント㈱を興して独立。現在は住宅会社と消費者向けの講演、執筆、コンサルティング活動を行う。買う側、売る側双方の立場を熟知したうえでのアドバイスを行っている。住宅購入者向け、住宅販売者向けの単行本20冊以上。森住宅コンサルタント(株)
2019年02月27日「マンションは管理を買え」とよく言われます。マンションの住人にとっては、管理がきちんとされているかどうかは、重要なことです。マンションは集合住宅であるがゆえに生活する中で制約を受けることもありますが、その一方で管理会社から様々なサービスを受けることにより、より楽で快適な生活を送ることができるようになっています。「マンションは管理を買え」とは言われるものの、サービスには目に見えない部分も多く、自分のマンションの管理会社の水準が適正か否かは素人ではわかりにくいもの。最近になって新しい動きが出てきたようなので、そのことについて書いてみたいと思います。■ 「マンションを管理で買う」のは難しいスイマー / PIXTA(ピクスタ)筆者がタイヤ業界から不動産業界に転身したのはモーニング娘。がデビューした1997年ですが、その頃には既に「マンションは管理を買え」という言葉が存在していました。「マンションは管理を買え」というのは、もともとはマンションにおける日常の管理の重要性を説いていたものですが、次第に意味が変わり、現在では「管理の良し悪しを事前に見抜いてからマンションを買え」という意味になっているように思います。その結果、一級建築士や不動産コンサルタントによる「シビアな目でしっかり選べば中古マンションでも良い住まいを手に入れられる」などという記事がネット上で溢れかえっているのが現状です。しかし、素人が管理の良し悪しを事前に見抜くことなど不可能であることは、これまでしつこいくらい何回も書いてきました。■ マンション管理をめぐる新しい動きCORA / PIXTA(ピクスタ)マンション管理の現状を把握する際の最も良い資料は管理組合総会で第1号議案となる「事業報告および決算報告」の添付資料です。中身を理解するためには数字がびっしりと並んだ膨大な量のデータを解読しなければなりません(筆者の住むマンションではA4サイズで40ページ以上になります)。一般の方の場合は、専門家による説明がなければ内容を理解することは不可能です。今回、株式会社さくら事務所により、第三者の目で管理会社のサービス実施状況をチェックし改善提案する「管理サービスGメン」が新たにスタートしたそうです。これは、こうしたマンション管理の実情を踏まえたものだと思います。筆者がフロント業務に従事していた時代、過去の担当者による不適切な業務内容を発見したのは次年度の予算作成のため決算資料を精査している最中が最も多かったと思います。専門家が時間をかけて資料を吟味すれば問題点のかなり多くが明らかになると思います。■ 管理会社を悪者にすれば問題が解決するわけではないsora / PIXTA(ピクスタ)マンション管理に関するネット上の記事を読んで嫌になるのは、そのほとんどが「管理会社は敵だ」という論調で書かれていることです。管理組合からの搾取でぼろ儲けしているのだから、管理会社にはどんな要求をしても許されると考える方も多いのですが、相次ぐ減額要求により管理ではほとんどど利益を出せなくなっているのが管理会社の現状です。様々な要求への対応でフロントも疲弊しきっているのが常で、筆者も最後はボロボロになりました。様々な問題を抱える管理組合からすれば管理会社を変えさえすれば、すべてがバラ色になるとついつい思いたくもなりますが、どの会社も担当者のレベルや会社の仕組みに大差があるはずがなく、変えたからといって問題の根本的な解決にはなりません。そういった意味で「管理会社はなるべく変えない方がいい」というさくら事務所のスタンスには筆者も好感をもっています。■ マンション管理はフロントの個人商店hide / PIXTA(ピクスタ)筆者は最大手と中小の2つの管理会社でフロントを経験しましたが、マンション管理業はフロントの個人商店だと思っています。管理の最前線は組合員とフロントの人対人の関係にあり、相性や得手不得手もあって担当者が変われば驚くほど状況が変わります。他物件で無能の烙印を押されたフロントを解約寸前の組合にダメ元で送り込んだところピタリと不平不満が収まったという事例も数多くあり、これは組織やシステムといった経営学の理論を超越したものだったと思います。管理会社のサービス内容について第三者の目でチェックする際、この掴みどころのない部分をどうするのか、今後興味深く見守っていきたいと思います。【参考】※Gメンは見た!マンション管理サービスの実態!【管理サービスGメン、スタート】
2019年02月20日長男が生まれたことを機に、元から住んでいた築12年のマンションのリノベーションを決意したNさん夫妻。家族みんながくつろげるLDKに、と思い3社に相談しましたが、予算とデザイン、柔軟な対応力が決め手となって、nu(エヌ・ユー)リノベーションに依頼。工事費790万円(税・設計料別)で、生活感がなく広々と使えるLDKのある住まいを手に入れました。■ 生活感の出やすいものを持ち込まずにスッキリと絵画やポスター、オブジェなどがセンスよく飾られ、セレクトショップのようなたたずまいのN邸。元々はリビング・ダイニングが狭く、キッチンは光が届かず暗かったとのこと。リノベーションでは、まず和室をなくしてリビングスペースを広げました。リビングには子どものおもちゃや家具も。普通なら敬遠されがちではありますが、N邸ではインテリアに馴染むものを選んでいるため、違和感がありません。押し入れがあったリビング右手部分は、寝室のウォークインクロゼットとつなげて、リビングと寝室、両方から行き来ができるつくりに。リノベーションを機に新しく買い替えたソファはIKEA。造作したオープン棚には本や雑貨、ロボット型掃除機などを収納しています。ダイニングテーブルにはデンマークブランドのHAYやイームズのチェアを合わせて。キッチン側のベンチは妻の父による手づくりです。リビングと寝室をつなぐウォークインクローゼットの手前の角には、ソファのオットマンを配置。くつろげるスペースが複数あると何かと重宝するし、空間のアクセントにもなります。また、ガラス窓付きのリビング扉を開けると目に飛び込むのは、ろうそくが並んでいるように見えるランプのようなオブジェ。実は段ボール製なのだとか。キッチンは既存を生かしつつ、壁を省いて光と風を取り入れやすい形に。壁があった部分に新しく吊り戸棚とオープン収納を造作しました。リビング・ダイニングの生活感を軽減させるために、キッチンはあえてセミクローズに。■ 土間を拡張して夫妻のワークスペースに7畳ほどあったという洋室の一部を玄関とひと続きの土間に変更。天板をL字型に造作して夫妻それぞれのワークスペースにしています。妻はジュエリーデザイナー。内窓から寝室の様子が分かるので、子どもが眠る気配を感じられるため、夜でも安心して作業ができるとのこと。既存の下駄箱だけでは収納が足りず、廊下側の内窓の下部に新たに収納を設けました。また、玄関の壁には夫のリクエストでホワイトボードを設置。カラフルなマグネットシートは子どもも遊べるようにと、100円ショップで購入したものに妻がリメイクを施しました。■ 視線も抜け、回遊性もある寝室寝室を囲う壁の一部に木製のフレームを入れて、内窓をつけました。LDKまで視線が抜けるので、明るく、広々と感じられます。さらには、どこにいても家族の気配が感じられて安心感があるというメリットも。寝室の壁には、無印良品の「壁に付けられる長押(なげし)」を設置。小物入れを吊るして、ハンカチなどを収納しています。そして、寝室からウォークインクロゼットの方向を向くと、その先にはリビングが。回遊性のある間取りにしたことで、寝室の内窓をあければ、土間からリビングまで気持ちのいい風が通るようになりました。夫妻のアイデアで、ウォークインクローゼットの壁の一部を有孔ボードに。穴の部分にフックを取り付ければ、バッグなどをハンギングできます。洗面室のすぐ隣がランドリーコーナーとキッチンになっているという、家事効率の良いつくり。各スペースを隔てている扉は既存のものを利用。洗面室から見ると、廊下を挟んですぐ向かいに寝室、その左手にトイレがあります。リノンベーションを振り返って、「リノベーションをする前は、ダイニングスペースで仕事をすることも多く、なかなかスッキリ片付かなかったのですが、ワークスペースができたので、仕事はそこで集中してするようになりました。こまごまとしたものや隠したいものはクローゼットやワークスペースにしまえるので、オンとオフをしっかり切り替えられて、LDKのキレイさをキープできる家になったと思います。」と妻は話してくれました。このリノベーションをもっと詳しく見たい方は、ぜひ「リライフプラスvol.19」も参考にしてみてくださいね。リライフプラスvol.19巻頭特集「8平米以上の家VS 50平米台の家」では105平米のヴィンテージマンションから38平米(夫婦ふたり住まい)のコンパクトなマンションまで、いろいろな広さのお宅をご紹介しています。「マンションで植物と仲よく暮らす方法」にもぜひ注目を!12軒のバラエティ豊かなグリーンショップガイドつき。※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです。設計・施工nu(エヌ・ユー)リノベーション撮影山田耕司
2019年02月18日“PPAP”でブレイクしたピコ太郎のプロデューサーでタレントの古坂大魔王が10日、TBSラジオ『爆笑問題の日曜サンデー』に出演し、売れなかった芸人時代の秘話や爆笑問題との深い関係性を語った。フジテレビ系『ボキャブラ天国』を含め、古坂大魔王と爆笑問題の2人とは20年来の親交。番組の中では今でもお互いに話すという過去の逸話で持ち切りに。「爆笑問題は最初怖かった。BOOMERやデンジャラスも最初は怖かった」「古坂が出演中に『つまらねぇ』とヤジを飛ばしてきた観客をステージ上に上げてイジリ倒した」など昔話で盛り上がり、その関係の深さをうかがわせた。古坂は、売れない芸人時代を振り返り、「この2人(爆笑問題)がずーっと糸を引いてくれてたの。俺が仕事がなくて音楽をやったり、インターネットの方いったりした時期もあったんだけど、爆笑やくりぃむ(しちゅー)はこっち来いって中心に戻してくれてたの」と感謝する場面も。また、古坂と家族ぐるみで親交が深い爆笑問題・田中裕二は、『ピコ太郎のつくりかた』(1月31日発売)を読んで「最後の話はすごいよね。本当にこんなことあるんだって思った」と感想を述べた。
2019年02月11日関東近郊で築12年の中古マンションをフルリノベーションして3歳、0歳の子どもと30代夫婦の家族4人で暮らしています。無印良品を展開する良品計画の元・社員である私と一級建築士の夫は、なぜ中古マンション×リノベーションを選んだのかなど、私たち家族の家づくりについて紹介していきたいと思います。今回は、戸建て・マンション・二世帯住宅といった大きな選択肢についてすら決められていなかった我が家が、どのように中古マンション×リノベーションにたどり着いたかをお話したいと思います。■ 戸建?マンション?それとも二世帯住宅?私も夫も、実家は戸建住宅でした。そのためか、イメージしていた我が家は気持ちのいいお庭がある戸建。幼い頃は、庭じゅうをホースで水浸しにしたり、父の作ったツリーハウスでおままごとをしたりと、実家には楽しい思い出がいっぱいあります。我が子にも、自分の家で思いっきり遊んでほしい、家を好きになってほしいと考えていました。そうすると、マンションでは音が気になるし、すぐに遊べる庭付きとなると選べる物件も限られます。私「戸建がいいな。となると、土地探しからか。急に荷が重いな……」夫「そもそも、土地+注文住宅だといくらになると思ってる?上物だけでも3000万〜4000万?駅から遠くて都心から離れてもいいなら出来るかもしれないけど」私「そうだよね。家にお金をかけすぎて旅行もできなくなっても嫌だし。海外旅行は年に1回は行きたいし。せめて2年に1回でも」この時点で理想通りの家(庭付き戸建て)よりも、家族にとって優先順位が高い条件は以下の3つであることが分かりました。夫の職場に近い両方の実家に1時間以内で行ける金銭面で無理をして家を建てるよりも、余裕のある家づくりがいい(旅行も買い物も我慢したくない!)前回の記事でお話しした「家づくりノート」がここで役に立ちました。夫婦間で共有した項目のなかで、優先順位の高かった上記3点を叶えられるのは「マンション」という結論に達しました。二世帯住宅は「夫の職場の近く」という条件に当てはまらないということで不採用になりました。■ 新築マンションを見学して感じたのは…この時点での検索項目は、新築・中古マンション問わず以下の条件でした。駅徒歩20分以内乗換なしで夫の職場に行ける路線2路線利用可広さは80平米以上築年数15年以内(中古マンションの場合)検索であがってきた物件の中から、当時住んでいた家から行きやすいマンション(←面倒くさがり)をいくつか見学予約しました。まず3、4件の新築マンションを見学し私達夫婦が抱いた感想は……。どれも間取りに大差はないし、モデルルームは改造されすぎていて実物件とは全然違うじゃない!!!というものでした(あくまで個人の感想です)。cassis / PIXTA(ピクスタ)見学したほとんどの物件は、玄関から左右に個室があり廊下を通りリビングに向かう間取り。使い勝手が良いのだと思いますが求めているものとは違いました。そして、オプションにオプションを重ね仕上がった室内。あるマンションの担当の方は、「うちはモデルルームにはどうも力が入っちゃうんですよね」とおっしゃっていました。それでも私は、お宅訪問をしている気分でモデルルームを楽しんでいましたが、夫は途中から、見学の度に「中身を全部自分で決められるマンションは無いんですかね」と聞いていました。中国などの諸外国では、スケルトンで購入し、一から選んで作れるマンションなどもあるようです。羨ましい。……ということで、私たちは決心しました。■ 住みたい家をつくれる中古マンションリノベに決めた!最新の設備、きれいさではない、自分たちらしい暮らしがしたい!中古マンション×リノベーションに決めた理由は、新築マンションにはない「自分たちが求める住まい方」を一から作れることに魅力を感じたからです。余談ですが、中古マンション×リノベーションという結論は私の中では少し意外でした。一級建築士という夫の職業柄、戸建てが建てたいのだろうと勝手に思い込んでいたので。実は夫は以前から、マンションリノベーションに興味があったようです。次回は「中古マンション見学の際に意識していたこと」について書きたいと思います。
2019年02月05日去年の夏頃、鎌倉に新しい何かができる、という噂が流れてきた。オーベルジュのような感じの、らしい。しばらくすると、築160年以上の歴史がある古民家をリノベーションした宿泊施設ができるらしいという本格的な話が聞こえてきて、見えてきた実態が、「鎌倉古今」。鎌倉は、昔、海によく通っていた頃、帰りに焼き鳥を食べたり、お好み焼きを食べたりした、夏の思い出のある土地で、ここ最近はご無沙汰していたところ。鎌倉野菜というブランドを確立した濃いお野菜が近頃は有名になってきて、マダムたち御用達のセレブ感がある街として定着している、鎌倉。そして、鶴岡八幡宮をはじめとする、神社仏閣が多く存在する街でもあります。そんな鎌倉に、2019年1月7日、「鎌倉古今」そして、「Restaurant Cocon」がオープンしました。宿泊については、ラグジュアリーの一言で、とても素敵なのですが、今回は、レストランのみを利用しました。 古民家の中にあるモダンなオーガニックレストランアクセスは、タクシー利用かバス利用とありますが、鶴岡八幡宮にお参りして、フォトウォークをしながらCoconへ向かいました。20分くらい歩くと、写真のサインボードが現れ、そのまま進むと、普通のお屋敷風の門構えが見えました。こちらが「鎌倉古今」です。 扉を開けて中に入ると、お庭があり、左手に「古今」と染めぬかれた藍色の暖簾が見えます。ここが、ラグジュアリーな空間への入り口です。「Rstaurant Cocon」は、山形県庄内にこだわるオーガニックレストランとして有名な「Al-che-cciano(アル・ケッチァーノ)」の奥田政行シェフが監修されたレストランです。 奥田政行シェフ(左)と尾中智和シェフ 店内は、歴史を感じる土壁、木のぬくもり、暖かい照明、そして、Jazzが流れていて、とてもモダンな空間です。客席はカウンターのみで、シェフとキッチンとの距離が近くて、お料理を作る動きの生々しさを体感できます。 野菜中心のシンプルイタリアン 初めの一皿は、「真アジのセヴィーチェ」です。 お皿の色が綺麗な青。新鮮な真アジは、甘く、良い歯ごたえです。国産レモンをふんだんに使っているソースに、食感も楽しめるキャビアライムが添えられていて、とても爽やかです。 続いて、「オーガニック野菜のバーニャカウダ」。こちらも、お皿がユニークです。バーニャカウダソースはカニ味噌風味で、カニ味噌のおかげでマイルドな口当たりとなり、一つずつのお野菜の味を引き立ててくれます。特に、グリルした南瓜が甘くて、ねっとりしていてとても美味しかったです。全てのお野菜が鎌倉野菜というわけではないとのことで、契約している農家から出荷される食材を含め、その時一番美味しい食材を使うことが、本当に美味しいものを提供できるというシェフの気持ちが伝わります。 そして、「小鯛のルッコラ・ナージュ」。全体が緑色の一皿。付け合わせには、おかひじきと葉玉ねぎのグリル、そして絹さや。いつでも、どのお皿にもたくさんお野菜があるというのは、嬉しいです。ルッコラのソースは、ルッコラ特有の少しの辛味をほんのり感じて、甘い小鯛によく合いました。緑って、元気になる色ですね。 そして、お肉は、「湘南宮地豚肩ロースのグリル」です。マリネした肩ロースをグリルしてあり、ソースはわさび菜のピュレ。わさび菜の緑が鮮やか。お肉はとても柔らかく、付け合わせのフリルレタスと一緒にサラダの感覚で食べられました。Coconで使っているお皿は、どのお皿も魅力的です。特にこの白いお皿は、断面が鎌倉の断層のように見えて面白く、シェフに尋ねたら、スペイン産のお皿ということで、一目惚れして採用が決定したお皿ということです。今後、どんなお料理がこのお皿を飾るのか、興味津々です。 そして、最後は、「本日のパスタ」。この日は、大根のパスタ。こちらも緑。大根の葉を練りこんだパスタに、ルッコラ盛りだくさんで、ヘルシー。最後に一振りされたペッパーもアクセントになっていて、シンプルさが素材を引き立ててくれています。 そして、デザートは、「苺とチョコレートのマリアージュ」。苺の甘い香りとともに目の前に現れたデザートは、お皿がすでに春です。苺のムースを柔らかいミルキーで包んだイメージです。フレッシュな苺、ソルベ、ムースと色々な味わいを楽しめます。 あぁ、美味しかった! 美味しいお野菜をふんだんに使ったオーガニック・イタリアンは、どのお皿も一見とてもシンプルで、とてもヘルシーで、心もカラダも大満足。毎日、手に入る食材によってメニューを決めるので、毎日が違うお料理になるとシェフがおっしゃっていました。そんなことを聞くと、通いたくなりますね。 カウンター席10席だけのレストラン。宿泊は2部屋だけ。贅の極みが鎌倉にあります。 鎌倉古今/Restaurant Cocon〒248-0002 神奈川県鎌倉市二階堂836TEL: 0467-81-4435OPEN: AM9:00~PM6:00 不定休
2019年01月12日