結婚している間は夫の扶養に入っていた人も、離婚すれば住民税を払うケースが多くなります。母子家庭にはいろいろな優遇制度がありますが、住民税にも優遇があるのでしょうか?ここでは母子家庭の住民税について解説します。母子家庭で住民税が免除になる条件についても説明しますので、シングルマザーの人、これから離婚を考えている人は参考にしていただければ幸いです。母子家庭の住民税が免除になる限度額は?シングルマザーというだけで住民税が免除になるわけではありません。免除になる条件を知っておきましょう。住民税とは?個人が払う住民税とは、道府県民税と市町村民税です。東京都の場合には、都民税と特別区民税になります。両方をまとめて、市町村に払う仕組みになっています。住民税は申告不要住民税は所得税と同様、個人が1年間に得た所得に対して課税される税金です。つまり、所得が発生すると、国に対しては所得税を納め、自治体に対しては住民税を納める必要があります。所得税については、自分で確定申告して納税するか、給与所得者なら源泉徴収により納税します。一方、住民税は所得税の申告時に申告された税額にもとづき、自治体が税額を計算して納税者に通知します。所得税の申告をしていれば、別途住民税の申告をする必要はありません。住民税は前年度の所得にもとづいて計算所得税は、今年度の税額は今年度の所得にもとづき計算する現年所得課税になります。一方、住民税は前年度の所得で今年度の税額が決まる前年所得課税です。住民税の納付方法住民税の納付方法には、普通徴収と特別徴収の2種類があります。普通徴収とは、年税額を4等分して納める方法ですが、一括納付も可能です。一方、特別徴収とは、年税額を12等分して、毎月の給与から天引きする形で納税する方法になります。会社員の場合には特別徴収が原則になりますが、新入社員は前年度の給与がないため普通徴収となり、2年目から特別徴収が開始されます。住民税の計算方法離婚したばかりの人は、住民税がいくらかかるのかが気になると思います。住民税は、均等割と所得割を合わせた金額になります。均等割…所得の多寡にかかわらず一律に課税される金額所得割…所得金額に応じて課税される金額均等割均等割額は次のようになっています。※東京都の場合には、都民税+特別区民税となります。所得割所得割は、次の計算式で計算します。所得割額=(前年分の所得金額-所得控除額)×税率-税額控除等標準税率は、道府県民税4%、市町村民税6%の合計10%です。住民税がかからない年収とは?住民税は収入が多少なりともあれば払わなければならないわけではなく、ある程度の収入までは税金がかかりません。給与収入のみの人の場合、住民税を計算する際には給与所得控除の65万円のほか、各自治体で設定されている35万円程度の非課税限度額を所得から差し引きできます。そのため、パートなどで年収100万円以下なら通常は住民税がかかりません。住民税非課税世帯とは住民税非課税世帯とは、世帯全員が住民税非課税の世帯です。住民税非課税とは、均等割も所得割も課されていない状態を言います。非課税となる年収は家族構成によっても変わります。たとえば、独身の会社員の場合には年収100万円以下で非課税ですが、専業主婦の妻と子供が1~2人いる会社員の場合には、年収200万円を超えていても非課税ということがあります。住民税非課税の人とは?住民税が非課税で、均等割も所得割も免除になる人がいます。具体的には次の要件をみ満たす人です。生活保護法の規定による生活扶助を受けている人障害者、未成年者、寡婦または寡夫に該当する人で、前年の合計所得金額が125万円以下であった人前年の所得金額が(本人+同一生計配偶者+扶養親族の数)×35万円+21万円よりも少ない人、同一生計配偶者及び扶養親族がいない場合には前年の所得金額が35万円以下の人(東京都23区、大阪市など)寡婦とは、夫と離婚または死別した後に再婚していない女性のことで、シングルマザーが該当します。所得金額125万円以下とは、給与収入のみの場合には204万4,000円未満となります。つまり、年収約204万円以下の母子家庭では、住民税は非課税になります。母子家庭の住民税の確認方法は?住民税は今年の年収で来年の課税が決まるため、年度の終わりには来年の住民税がかかるのかどうかが気になります。住民税の課税の有無について確認する方法を知っておきましょう。[adsense_middle]住民税非課税かどうか確認するにはシングルマザーが住民税非課税かどうかは、給与所得者の場合には源泉徴収票を見ればわかります。源泉徴収票の給与所得控除後の金額が125万円以下なら住民税はかかりません。出典:国税庁(筆者により一部加筆)個人事業主やフリーランスで確定申告をしている人は、確定申告書の所得金額の合計が125万円以下なら住民税非課税となります。出典:国税庁(筆者により一部加筆)令和3年からは所得135万円以下に引き上げにシングルマザーが住民税非課税となる所得は、令和3年以降135万円以下に引き上げになります。ただし、給与所得控除が10万円引き下げになるので、住民税非課税になる年収(204万4,000円未満)は変わりません。未婚のシングルマザーも住民税非課税の対象にこれまで住民税非課税の対象となる寡婦には、未婚のシングルマザーは含まれていませんでした。同じシングルマザーでも、結婚歴がなければ離婚や死別のシングルマザーよりも住民税の負担が大きくなってしまったのです。住民税の課税状況は、公営住宅の家賃や保育料など他の行政サービスの優遇にもつながることから、未婚のシングルマザーは大幅に不利な状況になっていました。自治体によってはこの不平等を解消するために、未婚のシングルマザーにも寡婦控除をみなし適用する形によって対応していたところがあります。税制改正により、令和3年以降は未婚のシングルマザーでも要件を満たせば住民税非課税となります。未婚のシングルマザーが住民税非課税となる要件未婚のシングルマザーが住民税非課税となるには、年収135万円以下で、児童扶養手当を受給している必要があります。事実婚状態である場合には児童扶養手当は支給されないので、年収135万円以下でも住民税非課税にはなりません。母子家庭で住民税を払うときに知っておきたいこと普通徴収の場合には役所から納付書が送られてくるので、納付書を使って銀行やコンビニで住民税を納税します。住民税を納税するときに、得する方法や便利な方法を知っておきましょう。住民税はクレジットカードで払える?住民税は現金以外にクレジットカードで納税ができることもあります。ただし、すべての自治体でクレジットカード納税に対応しているわけではありません。クレジットカード払いができないか、役所のホームページなどで確認してみましょう。住民税をクレジットカードで払うと、ポイントが貯まるというメリットがあります。もちろん、クレジットカード払いした税金分は後で確実に引き落としができるよう口座に入金しておきましょう。住民税をペイジーで払えることも住民税の納付書にPay-easy(ペイジー)マークが付いていれば、インターネットバンキングやATMから納税ができます。特に、インターネットバンキングを使えば、自宅にいながら税金の払込ができるので便利です。セブンイレブンなら電子マネーnanacoで住民税を払える納付書を使って住民税をコンビニで払う場合、セブンイレブンなら現金払い以外に電子マネーnanacoでの支払いが可能です。住民税をnanacoで支払えばポイントが付くため、その分お得になります。住民税が予定通り払えないときには?母子家庭でも、住民税非課税でなければ住民税を払わなければなりません。しかし、普通徴収の場合には年4回の納付なので、1回あたりの納税額がかなり大きくなり、支払いが困難なこともあります。住民税を指定された通りに払えない場合、ほとんどの自治体で1か月ごとの分納が可能です。納付書の金額が払えそうにないときには、役所に分納の相談をしましょう。住民税非課税の母子家庭にはどんなメリットがある?住民税非課税の母子家庭には、様々な優遇があります。[adsense_middle]0~2歳の保育料も無料2019年10月より、国の幼児教育・保育の無償化が開始したことから、幼稚園・保育所・こども園の3~5歳児クラスの利用料は全員無料になりました。さらに、住民税非課税世帯の場合には、0~2歳児クラスも無料になります。母子家庭だからこそ、子供を預けなければならない必要性が高いはずです。住民税非課税なら子供が小さくても保育料の負担なしで働けます。給付型奨学金が利用できる低収入の母子家庭から子供を大学に進学させるときには、奨学金の利用を考えることが多いでしょう。日本学生支援機構の奨学金には返還義務のない給付奨学金があります。給付奨学金を利用するには家計基準として親の収入要件がありますが、住民税非課税世帯もしくはそれに準ずる世帯なら収入要件を満たします。特に、住民税非課税世帯はもらえる金額も多く、子供の進学費用の負担を大きく軽減できます。たとえば、住民税非課税世帯から子供を下宿させて私立大学に通わせる場合には、月額7万5,800円(2020年度)の給付奨学金がもらえます。母子家庭の住民税に関するまとめ母子家庭のシングルマザーは、年収204万円程度まで住民税がかかりません。収入が少ないと生活していく上では大変ですが、住民税非課税の場合には保育料や奨学金などが優遇されます。母子家庭になったら収入を増やしていくことが大事ですが、収入の少ない間は優遇制度を活用して乗り切りましょう。
2019年11月27日こんにちは、婚活FP山本です。近ごろでは「サラリーマン大家さん」という言葉もよく聞くほど、不動産所得のある方も増えました。それほど不動産投資が一般的になった一方で、会社員なら税金のことは年末調整で済むことが多いため、確定申告に苦戦している方も多いのが実情です。そこで今回は、会社員の方が不動産投資をしている事を想定して、不動産所得がある場合の確定申告についてお伝えします。あなたの人生に、お役立て下さいませ。不動産による収入は確定申告が必要まずは、不動産所得と確定申告の関係についてお伝えします。冒頭でも少し触れた通り、不動産による収入がある方は、年末調整では済まず確定申告が必要です。稀に「どうやって年末調整するんだ?」と悩む声も聞きますが、そもそも年末調整できませんから注意しましょう。ちなみに会社員の方は確定申告を避ける傾向にありますが、年末調整よりも税金を安くできることも多いので、むしろおすすめです。それに、どうせ確定申告する訳ですから、これで「確定申告が必要」という行為を避ける必要もなくなります。また確定申告が必要といっても、あくまで「自分に関係する部分だけ」です。初めてなら難しく感じても、いずれ慣れてくるでしょうから、そう考えて確定申告に挑んでいきましょう。税金への義務はしっかり果たそうそもそも、日本では基本的に「全ての利益」について税金が発生します。そして納税は国民の義務であり、少額だからと許されるものではありません。会社員の方は年末調整で税金関係が完了しますから、つい軽く考える方もいるのですが、その感覚は極めて危険です。なお、仮に「利益がゼロ」であっても確定申告したほうが得に繋がります。不動産投資をする以上、不動産所得がある以上、確定申告は付き物と考えて取り組みましょう。金額ではなく規模で計算方法が変わる?ここからは、不動産所得と確定申告の基本についてお伝えします。不動産所得というのは、不動産の価格・金額ではなく「事業の規模」で確定申告の内容が変わるルールです。具体的に言えば「10室以上か否か」、または「5棟以上か否か」で基本的に判断されます。そして簡単に言えば「5棟10室以上」のほうが、事業的規模と見なされて、様々な優遇措置が受けられます。とはいえ一般的なサラリーマン大家さんなら、そこまでの規模ではない事が多いので、将来的な事業規模の拡大を見越して覚えておいて頂けますと幸いです。また確定申告は、「青色申告」「白色申告」という2種類があり、青色申告のほうが細かく帳簿を付けなければならない反面、以下のメリットがあるので有利です。青色申告特別控除が使える(10万円、事業的規模なら65万円)(事業的規模なら)家族への給料を経費にできる(事業的規模なら)貸倒引当金を設定できる赤字を3年繰り越せる青色申告したい方は、事前に税務署へ「青色申告承認申請書」を出すだけで出来ます。ぜひ検討してみましょう。賃貸数によってはサラリーマン大家も事業者最初は一室から始めた不動産投資であっても、その後に賃貸数が増えたのであれば、サラリーマン大家さんであっても事業者と見なされる訳です。むしろ最初の一室を始めた時点で、確定申告が必要だったり申告の種類を選んだりで、立派な事業者と言えるかもしれません。少なくとも、借主から見たら規模は関係なく誰もが大家です。ぜひそんな意識で、これからも不動産所得を得ていきましょう。不動産所得になる収入とは?次は、不動産所得になる収入についてお伝えします。不動産には様々な名目のお金が発生しますが、簡単に言えば不動産所得になる収入は以下の通りです。家賃名義書換料・承諾料・更新料・頭金など敷金・保証金など(返還しないもの)管理費・共益費などの名目で受け取る水道光熱費や掃除代などなお、「収入として認定される時」は、名目によって違いがあります。そして給与所得と同じく、不動産所得も1月1日~12月31日の期間が対象です。この間に手に入った収入かどうかも考えましょう。またサラリーマン大家さんの中には、「これがどの名目のお金になるのか分からない」ような場合もあるでしょう。そんな時は勝手に判断せず、できれば管理会社や税理士などにしっかり確認を取って下さいね。管理費や共益費は忘れがちかも会社員の場合、お金は「出すか貰うか二者択一」のことが多いので、稀に管理費や共益費を忘れる方もおられます。たとえ一部を出そうとも、帳簿上・確定申告上は一旦全額を収入として計上するわけです。もちろん最終的には差額分しか収入計上しませんけどね。サラリーマンでも大家さんになった以上、このような感覚や帳簿・確定申告も覚えていく必要があります。少しずつでも慣れていきましょう。不動産所得で経費・控除できるものとは?今度は、不動産所得で経費にできるものについてです。不動産所得は、先ほどの収入から以下の経費を控除として差し引いた残りが該当します。固定資産税などの税金損害保険料など減価償却費修繕費管理会社に支払う手数料司法書士などへの報酬ローンの金利や手数料簡単に言えば、不動産所得を得るために支出した様々なお金を経費にできる訳です。減価償却費など、直接的な支出を伴わないものも、ちゃんと経費にしましょう。逆に言えば、不動産所得とは関係ない支出については経費にできません。代表例は所得税や住民税でしょうか。なお、このような様々な支出を伴うのが不動産投資だからこそ、日常的な記録を取ることが大切と言えます。税金についてはもちろん、自分で経営状態を常に把握・管理するためにも帳簿付けを日課としましょう。ローンの金利や固定資産税をお忘れなく先ほどの経費にできる支出一覧を見て、忘れているようなものはないでしょうか?初めて確定申告する方だと減価償却費以外にも、ローンの金利や固定資産税あたりも忘れがちです。忘れがちというより、どんな支出を経費にできるか知らなかった……というケースも多いと言えます。経費は増やすほどに利益を小さくでき、ひいては税金額も低く抑えられる訳です。あくまでルールの範囲で、できるだけ経費を増やすよう心がけましょう。[adsense_middle]不動産所得の手続きに必要な書類は?今度は、実際の不動産所得の確定申告手続きについてお伝えします。まず、不動産所得を申告する時に使う必要書類は、以下の通りです。青色申告:確定申告書B、青色申告決算書白色申告:確定申告書B、収支内訳書どちらのケースも、最近では国税庁サイトにある「確定申告書等作成コーナー」を使うと簡単なのでおすすめです。ちなみにサラリーマン大家さんなら、不動産所得だけでなく給与所得についても申告する訳ですから、そちらも忘れず申告しましょう。なお、上記のコーナーを使うと、収入と経費さえ入力すれば利益や税金額については自動で計算してくれます。収入や経費も色々と指示・説明がありますから、それに沿って入力しましょう。領収書などは5年間、しっかり保存を例えば、あなた個人にかかる源泉徴収票や生命保険料控除証明書などは、確定申告書に記載するとともに添付する必要があります。一方で不動産所得の経費などの証明書となる領収書などは、添付する必要はありません。ただし5年間の保存義務があるので、大切に保管しましょう。ちなみに帳簿関係の保存義務期間は7年間です。このように基本的に確定申告では、架空の収入や経費を申告させないために、一定の証拠書類を必要とします。会社員ならレシートを貰ってもすぐに捨てていたかもしれませんが、以後はしっかり保管するようにしましょう。確定申告する時期と方法は?今度は、確定申告の提出についてお伝えします。添付書類も含めて確定申告書類が完成したら、あとは提出するだけです。確定申告は、毎年1月1日から12月31日の期間の内容を、翌年の2月16日から3月15日の間に申告します。土日の関係で毎年、多少はズレますから時期には注意しましょう。また確定申告書類を提出する方法は、以下のような方法があります。税務署へ郵送する税務署へ持参するe-Taxを活用する(一定の事前申請や機器の準備が必要)はじめて確定申告するなら、その場で簡単にチェックしてもらえるので、税務署へ持参する方法がおすすめです。会社員なら税務署へ行く機会など中々ありませんから、今後の経験の意味も込めて、一度は行ってみるのもアリではないでしょうか。なお、確定申告は控えとともに2つ提出しますが、申告後の控えは銀行から融資を受ける際に必要となります。領収書などとともに、これもちゃんと保管しておきましょう。最近では土曜日でも提出できる!最近の税務署は、確定申告の時期は土曜日でも納税者のために署を開けているところもあります。サラリーマン大家さんなら平日は都合が付きにくいでしょうが、土曜日ならいかがでしょうか。もし確定申告書類を持参するなら、対象となる税務署がどうかを確認してみましょう。ただし、全ての税務署が同じではありません。どうしても持参できない場合は、素直に郵送で手続きしましょう。不動産所得は給与と損益通算できる!今度は、サラリーマン大家さんにとって大切なことをお伝えします。不動産投資の営業マンのセリフではありませんが、不動産所得は給与所得と損益通算できるルールです。つまり、もし不動産投資で赤字になっていたとしたら、その分だけ税金が安くなります。また不動産投資というのは、特に初年度は税金などの関係で赤字になりがちです。もちろん初年度から黒字のほうが望ましいものの、赤字になったならなったで有効活用すべきと言えます。きっちり確定申告して、源泉徴収されてきた所得税を返してもらいましょう。なお、だからこそ最初の物件が黒字化した頃に、次の物件を増やすような投資手法を取る方もおられます。ぜひ今後は、総合的に一番得になりそうな方法を模索しましょう。「損が出ても得」とは言えないので注意を!少し注意が必要なのですが、稀に「不動産投資は損が出たほうが得」などと勘違いする方もいますが、そんなことはありえません。税金は、あくまで利益の一部を納めるだけですからね。先ほどの損益通算も、あくまで赤字が出た時の損失補てんの一部でしかありません。税金を一円でも減らすことばかり考えると、かえって損してしまうことも多いのが実情です。あくまで不動産投資も黒字を目指す一方で、赤字が出た時には損益通算などで少しでも損失補てんするようにしましょう。[adsense_middle]確定申告のやり方がわからない場合は相談を!最後に、確定申告における大切なことをお伝えします。はじめて確定申告するのであれば、大抵は一つや二つ、分からない部分も出てくるのが普通です。不動産所得がある事情も様々で、身近な相談相手がいないようなケースもあるでしょう。そんな時は、以下のいずれかの方法がおすすめです。近くの税理士に相談する税務署で相談しながら作成する管理会社などに相談できるのなら良いのですが、そうでない場合でも確定申告を無視するのは危険と言えます。一定のペナルティ的な税金が発生する可能性もあるうえ、場合によっては不動産投資が会社バレするかもしれません。税理士か、あるいは税務署に相談してでも、しっかりと確定申告はこなしましょう。サラリーマン大家も立派な経営者!サラリーマン大家さんの中には、経営者感覚の弱い方も少なくありません。そんな場合は税金への感覚も弱く、むしろ税務署の存在やペナルティを他人事と捉えて「自分には関係ない」などと考える方もいます。残念ながら、そんな自分ルールは社会では通りません。特に、親から投資用物件を相続したようなケース、あるいは空き家となった自宅を貸しているようなケースで注意が必要です。人に貸した時点であなたも立派な経営者ですから、強めに注意しましょう。不動産所得の確定申告は毎年のこと!基本的に不動産投資は毎年、不動産所得が発生します。つまり、確定申告も毎年のことになる訳です。毎年苦しむくらいなら、早めに慣れたほうが得ではないでしょうか。慣れるほどに節税にも強くなります。ぜひ早めに慣れて、早期の資産形成を目指しましょう。
2019年11月25日今回は住民税納税の方法について解説していきます。どの様な納税の方法があるのか、またメリット・デメリットを含め、また住民税についておさらいしながら進めていきたいと思います。住民税という税金まず住民税という税金について解説をしておきます。住民税はその年の1月1日に住民票を置いてある自治体に納税します。納税額は前年度の所得に応じて計算されます。ここでサラリーマン、パートといった勤務形態の方と個人事業主、フリーランスといった方と納税の方法が異なってきます。サラリーマンと個人事業主の納税の違い納税額が決まったらどうやって納税するかという事になります。お勤めによって異なりますが、サラリーマンの場合は「特別徴収」という納税方法になり、個人事業主の場合は「普通徴収」という方法になります。読み方は違えど納税する事に変わりはありません。どのような徴収方法なのかを次で説明していきます。普通徴収とは先程も説明しましたが、個人事業主、フリーランス、または生命保険募集人などの企業に勤務しているお給料が歩合制の方等が主に該当します。この方々は必ず「確定申告」を行わなければなりません。前年度の売上を元に所得控除等で控除し、更には経費を差し引く事もできます。最終的に残った課税所得に対し所得税や住民税が決定される仕組みとなっています。ここで決定した住民税は普通徴収の場合、「納税通知書」と呼ばれる通知書が6月に自宅に届きます。4期に渡り納税期日が決まっていて、原則6月、8月、10月1月の指定された日付までに納税しなければなりません。納税は各個人で納めなければならず、納税する手段として自治体の役場、地元の銀行、コンビニ、最近ではオンラインでクレジットカード決済も可能となっています。また4期に渡っての納付書が添付されていますが、一括で納税する事も可能ですし、2期分、3期分をまとめて支払う事も可能です。普通徴収のメリット・デメリットは?個人で直接納税する場合のメリットとデメリットについて説明します。メリット余裕があれば一括で納める事ができるので失念するリスクを回避する事ができるクレジットカード決済が可能な為、ポイントが付与されるコンビニ払いだと全国のコンビニで対応できる為、出張先でも納税できる以上がメリットです。やはり一括で納める事が出来るのは大きなメリットと言えるでしょう。またカード決済ができますので、各カード会社が付与しているポイントが付く事も今の時代では大きなメリットと言えます。デメリット個人で直接納税する為、期日の失念がある期日を超えた場合、延滞金として増額される事もある納税通知書が無ければ納税できない忘れた頃にやってくる以上がデメリットです。特に期日忘れは多く、うっかり忘れていると後日自宅に督促状が届くことになりますので、慌ててしまう事もあります。私も過去普通徴収で納めていた事もありましたが、うっかり忘れて「しまった!」と思った事もありました。この時は延滞金こそかかりませんでしたが、申し訳なかったと反省した記憶があります。また、送られてきた通知書が無ければコンビニも銀行も受付してくれませんので、紛失しない様にしておかなければなりません。3月に確定申告が終わったと思ったら、6月に通知書が来ます。気が緩んだ瞬間でしょうか、通知書が来た時には義務とは分っていても嬉しくないなぁと思った事もありました。また納税をかなり放置してしまうと、資産の差し押さえ等最悪なケースに発展する事もありますので、納付期限は守る事が大事です。一括納付の利点は?割引あるの?普通徴収のメリット・デメリットを解説しましたが、一括で納付する事もできる事を書きました。よくある質問ですが、一括だと割引ありますか?と聞かれます。答えは「ありません」。以前までは若干の割引があったようですが、今はその制度は無くなり、割引という利点は消えています。但し先程も申し上げたように、1年分を一回で支払う事に関しては、支払い忘れが無くなりますので、支払額が問題無ければ一括で納める事が望ましいでしょう。特別徴収とは特別徴収は主にサラリーマンやパート、アルバイトの方が対象になります。お給料を支払う企業が従業員に代り納税する方法が特別徴収です。普通徴収では4期に渡る納付書が送られてきますが、特別徴収は12ヶ月に渡って給与から天引きされる仕組みとなっています。住民税の計算は普通徴収と変わりはありません。また平成29年度より特別徴収の義務化が徹底されました。それまでは特別徴収を導入している企業も多くなく、納税を管理する側の立場からすると、納付の失念や遅延を極力避けたい為、また納税を強化するために義務化となりました。[adsense_middle]特別徴収のメリット・デメリットは?ここからは特別徴収のメリット・デメリットについて説明します。メリット会社が代りに納税してくれる為、支払い忘れが無い12カ月に渡って給与天引きの為、納税の負担が軽いメリットは2つ。共に従業員の方の負担が軽くなるといった点が挙げられます。何より支払い忘れが無い点は普通徴収と比べて大きなメリットと言えます。また強制的に12カ月に渡る事になりますので、負担も軽く、給与から天引きされていますので非常に分かりやすいですね。デメリット給与天引きでクレジットカード納付の方法が取れない副業していれば会社にバレる可能性がある企業側の手続きが大変であるデメリットは3つですが、普通徴収に比べればそこまで大きなデメリットではないかと思います。しかし、最近では副業を行う方も多く、2か所からの給与を得るとなると、それぞれ住民税の計算を行う事になります。結果、勤務先の会社に住民税が合わないという事で副業が明るみになる事も。この場合、特別徴収から普通徴収に切り替えれば大丈夫ですが、会社を通じて申し出なければなりませんので、ご注意下さい。特別徴収と普通徴収に大きな違いは無いこれまで2つの徴収方法について解説してきましたが、税額に違いは無く、どちらかが得をする損をするといったものではありません。誰が支払うのかという事の違いだけですね。後のクレジットカードが使える等の違いはあるにせよ、置かれた状況の中でしっかりと納税を行っていきましょう。個人的なエピソード私もかつて普通徴収で納税していた頃のお話を少しお披露目したいと思います。随分以前になりますが、生命保険募集人をしていた頃、お給料は歩合制でした。前年度のお給料(所得)が高く、翌年の売り上げは低かった為、予想外の住民税に驚きました。4期に渡って納めると言っても、低い売上の中から高額な住民税を納めることは当時の私にとってかなり厳しい金額でした。そこで役場に相談に行き、事情を説明し、何と12カ月に渡って分納する事ができました。役場から貰ったのは12ヶ月に渡る納付書でした。さすがにここまでやって貰って支払い忘れは出来ないと、いつもより気を張っていた事を思い出しました。私の様にケースによっては分割に応じてくれる事もありますので、少し厳しいなと思ったらすぐに相談に行った方が良いですね。住民税の特別徴収に関するまとめ今回は特別徴収と普通徴収の違いについて解説してきました。大きな違いこそありませんが、この税金が無ければ私たちの生活に大きな支障が出る事は必至です。しっかりと納税し有効に使って頂きたいですね。
2019年11月22日今回は会社員向けの記事になります。テーマは住民税です。ご存知の通り日本には様々な税金があります。その中の一つである住民税について知っておくと便利な知識を今回は解説していきますので、特に新社会人になった方、転職をお考えの方は是非ご覧下さい。住民税とはどんな課税?始めに住民税についてお話しておきます。訳も分からず税金を納めるより、分かって納税しておきたいですよね。そもそもですが「税金」の役割は周知のとおり、私たちの生活に纏わる様々なサービスを負担してくれる財源を指します。例えばごみの回収や公共施設の維持管理等です。他には道路の整備、警察、消防、救急等の経費など多岐に渡るものです。その一部を負担しているのが住民税になります。もう少し具体的に解説していきますね。住民税の詳細について1月1日現在に住民票の置いてある自治体に対し納める税金で、「都道府県民税」と「市町村民税」の2つを合わせたものを住民税と言います。住民税は前年度の所得に応じて計算され翌年支払う事になります。計算される過程で「所得割」部分と「均等割」部分に分かれ、合算したものを徴収される事になりますが、徴収の方法としては給与天引きされる特別徴収か、確定申告が必要な方は自分で納める普通徴収となり、今回テーマのサラリーマンであれば殆どの方は特別徴収に該当します。住民税の請求、支払いまでを図解します住民税が計算され、支払いに至る過程を図解説明していきます。後程気を付けておきたい事も解説しますのでご一読下さい。住民税はいつから発生するの?初めて社会人になる方必見!住民税は一体いつから納めなくてはならないのでしょうか?特に新卒の方等は分からない事もあるかもしれませんね。ひょっとするとアルバイト等で住民税を引かれている方もいらっしゃるかもしれません。今一度計算される期間を図にしてみましたのでこちらをご覧下さい。これは今年を対象にした図ですが、2019年に受け取ったお給料をベースに計算される事になります。そして計算された金額は来年の6月からの支払いスタートとなりますので、計算が終わって新年度に入り半年後に支払いが発生するという事になる訳です。前年の年収?給料?所得って何?ここで一度所得について触れておきます。先程の図では前の年の所得を元に計算されるイメージを表しています。混同し易いのが年収という言葉です。ここで改めて用語について解説しておきます。年収はお給料、ボーナスの総額を指します。例えばボーナス無しで毎月総支給額25万円だったとします。年収は25万円×12カ月=300万円になるという事です。ここでは社会保険など引かれる前の金額で計算しますので注意しておきましょう。所得とは年収から所得控除を差し引いた残りの金額を指します。細かく言うとこれを課税所得と呼びます。住民税や所得税等は、この課税所得に対し決められた税率を掛ける事になります。住民税の計算はこんなイメージですこちらの図をご覧ください。先程の図と併せてご確認頂けると分かりやすいかもしれません。まず年収の総額があって、所得控除を差し引きます。主な控除は基礎控除や生命保険料控除、社会保険料控除等様々あり、個々によって利用できる控除は異なってきます。そして課税所得が計算されたら、そこに対し所得割の計算が先に発生します。この所得割に関しての税率はこちらの図をご覧ください。全国で殆ど一律での税率となっており、最も高い所で10.1%、低い所で9.7%となります。平均して10%で考えて頂ければ問題は無いでしょう。この所得割額が計算された後に更に税額控除と言って、身近なものでは住宅ローン減税があり、住宅ローン減税含め約19種類にも登る最終控除が発生し、その後に住民税の納税額が決まる流れとなっています。住民税の支払いは2種類冒頭で触れましたが、計算された住民税を納める方法は2種類ありましたね。もう少し詳しく解説しておきたいと思います。企業が代行して納税する特別徴収サラリーマンやパートさんの方が殆どです。お勤めの企業が従業員に代り、住民税を納める方法です。給料明細などに記載されてある事で納税額を確認する事ができ、給与天引きとなるため支払いの失念が無い事が特徴です。また12カ月に渡って支払う事ができますので、大きく引かれる事もなく支払いの負担は軽いでしょう。納付書を使用し直接納税する普通徴収サラリーマンの中には確定申告を必要とする方も中にはいらっしゃいます。生命保険募集人さんは正にそうでしょう。この場合、自分や税理士を通じ確定申告しますが、この際に計算された課税所得に対し毎年6月に納付書という書類が送られてきます。4期に渡り納付する書類が入っており、6月、8月、10月、1月の納付期限が決められています。この納期に従って住民税を納めますが、一括で4期分納める事も可能です。但し、自分で納めなければならない為、うっかり納期を忘れてしまう事もあります。支払える時に納めておきたいですね。住民税の計算は所得税の計算過程と同じこれまでは住民税の計算期間から計算方法、納税までを解説してきましたが、実は住民税は所得税の計算の流れと全く同じなんですね。違いは税率くらいです。基本的に納税額を計算する場合は先程の図に則り控除を差し引いて計算されます。年収が高い方、控除が少ない方は納税額も高くなりますし、同じ年収でも控除が多い方は納税の金額にも差が出てきます。この年収が高い事による事例を次に解説していきます。転職をお考えの方は是非ご覧ください。[adsense_middle]転職する際に気を付けておきたい事最近では仕事も多様化してきて、転職や自営業になったりと様々な仕事の選択肢があります。その際に気を付けておきたい事を解説します。転職を例に挙げてみると、以前までの勤務先での年収が高い場合、翌年支払う住民税が高いままであるという事です。具体的に言うと、年収800万円あった会社から年収500万円になるケースなどです。これは極端かもしれませんが、住民税は前年度の所得に応じて計算され翌年支払いを開始する仕組みです。前年まで800万円での年収に対する所得は高額な金額が想像できますね。そして年収がダウンして手取り額も下がったタイミングで、前年度の住民税がやってくる事になります。支払い終えるまでは家計にも響くケースだってあるかもしれません。また自営業に転身した場合、売上が少ないタイミングで前年の住民税が大きくのしかかるケースもあります。特に年収が高い方は、しっかりと納める金額を把握して翌年の納税に備えるのがベストだと思います。退職する際にも気を付けて実は退職も気を付けるべき点はあります。退職後、新たに就職先がある場合は大丈夫かもしれませんが、無職でいる場合でも容赦なく住民税の納付はやってきます。前年までは給与もあったけど、今年は仕事せずにゆっくりしたいと思っても、前年に計算された住民税は忘れた頃にやってきますので、納める金額の蓄えはしっかりと持っておきたい所ですね。住民税はいつから納税するかに関するまとめ今回はサラリーマン、新卒の方向けに住民税に関する解説を行ってきました。特に転職や退職時には気を付けておきたい所ではあります。また年収のアップダウンが大きい給与体系なども注意が必要です。税金とは言え、滞納しすぎると大切な財産さえ差し押さえられてしまいますので、退職、転職はしっかり準備して行って下さいね。
2019年11月14日今回は住民税が免除される要件等について解説していきます。基本的に住民税は所得に応じて計算される仕組みです。いくらの所得であれば課税非課税のラインなのか、そもそも所得をコントロールできるのか等様々な疑問について解説しますね。始めに年収と所得の違いをおさらいしますよく「年収」いくらだったらとか、計算では「所得」がいくらであれば非課税になります等、ネットで検索すると出てきますよね。ここでは年収と所得の違いについて先に解説していきます。年収とは1年間で得た収入の総額を指します。サラリーマンの場合総支給額で計算され、ボーナス等も含まれます。ここでは社会保険料など引かれる前の金額を意味しますので比較的計算しやすいでしょう。所得とは、年収から所得控除を引いたものを指します。所得控除には配偶者控除、社会保険料控除、基礎控除、生命保険料控除等様々あり、控除額が大きければその分納める税金も安くなる仕組みとなります。住民税は所得に応じて計算されます。また、各家庭によっては控除の適用も異なる為、一概に年収が同じでも異なる事になります。個人事業主の方は確定申告をしなければなりませんので、所得控除に加え、経費を差し引いて所得を計算します。この経費がいくらかかったかによって所得金額が変わります。コントロールできると言えばできるかもしれませんが、使っていない経費などを計上する事はできませんので、気を付けるべき点ではあります。住民税が非課税になる対象は?ここから本題に入っていきます。住民税が非課税になると言っても内訳は様々あります。こちらの図をご覧ください。ご覧の様に都道府県民税と市町村民税に分かれ、更に均等割、所得割と分類されます。何がどうなっているのか少し詳しくお話しておきます。均等割は一律で課税されるもので、一般的に都道府県民税が1,500円、市町村民税が3,500円となっており、自治体によって税率を変え上乗せで徴収する事もできます。所得割は全国で10%となっており、こちらも均等割同様自治体によって税率を変える事は可能です。一般的には都道府県民税が4%、市町村民税が6%の割合です。均等割、所得割いずれも前年度の所得に応じて計算されますので転職や退職時には気を付けておきましょう。さて、この住民税が非課税になる対象ですが、先に課税されない収入を解説し、後に収入の基準を解説していきますね。課税されない収入は何?課税される事のない収入ですが、失業保険の給付金や生活保護の給付金が挙げられます。国の補助である制度からは課税は免除されます。障害年金や遺族年金も非課税?皆さんは障害年金、遺族年金という言葉をご存知でしょうか?これは国が定める障害認定に該当した場合、国から年金が支給される事になります。また、遺族年金は配偶者のどちらかが亡くなった際に国から年金を受給する事ができる制度ですが、この年金に関して住民税が掛かる事はありません。課税されない世帯や所得基準は?ここからは非課税になる対象世帯や非課税になる対象所得について解説していきます。非課税になる対象世帯は?住民税が非課税になる対象世帯は次に該当する方になります。生活保護を受給している障がい者、未成年者、寡婦(夫)で且つ前年度の所得が125万円以下の場合※寡婦(夫)とは配偶者と死別若しくは離別した独身の方の事です。【前年度の所得が次の金額以下の場合】控除対象の配偶者や扶養親族がいる方35万円×(本人・控除対象配偶者・扶養親族の合計)+21万円控除対象の配偶者や扶養親族がいない方35万円上記に当てはまる方は住民税の均等割、所得割共に課税されません。尚、所得割のみ課税されないというケースもありますので以下にその要件を記載します。控除対象の配偶者や扶養親族がいる方35万円×(本人・控除対象配偶者・扶養親族の合計)+32万円控除対象の配偶者や扶養親族がいない方35万円尚、今回使用した計算式は東京23区の場合です。お住いの自治体によって若干計算式も異なる場合がございますので、ご確認下さい。非課税になる対象所得は?次に非課税になる対象所得について解説します。特にパート勤務等されている方は参考にして頂ければと思います。結論から言えば、前年度の総収入が100万円以下(細かく言うと98万円)であれば住民税は非課税となります。あれ?103万円じゃなかったっけ?とお考え違いの方もいらっしゃるかもしれませんので、補足しておきたいと思います。所得税の103万円の壁と住民税の100万円の壁タイトルの通りですが、103万円は所得税が非課税になる金額の事を指します。住民税は100万円となっており、混同しやすいですよね。何故この様に金額が異なるのかと言いますと控除される額が異なる為です。その計算に関して次で解説しますので、覚えておいて頂ければと思います。控除に関する計算式まず所得を計算するにあたり、基礎控除というものがあります。これは誰でも同じ金額で38万円となっていますが、住民税に関する基礎控除は実は33万円なんです。この差によって103万円と100万円の違いが発生する事になる訳ですね。事例で解説します。パート勤務Aさんの場合Aさんの前年度総収入が98万円でした。翌年の住民税を計算する場合次の計算式になります。年収98万円-所得控除65万円-基礎控除33万円=0この様に0円となりましたので非課税になります。所得税ですと、上記の所得控除と基礎控除の合計金額が103万円になりますので、103万円以下に抑えるという事になります。気を付けるべきは100万円以上103万円未満に年収が収まった場合は住民税が課税される事になりますので、出勤時間などの調整で収入を調整して頂く必要は出てくるかもしれません。所得税と住民税では控除額が異なる今回を機に一つ覚えておいて頂きたいのは所得税と住民税では控除額が異なるという事です。基礎控除もそうですが、身近なものとして生命保険料控除も異なります。少し計算間違いをしやすいですが、気になる方は是非チェックしておきましょう。また余談ですが、来年度から所得税、住民税の基礎控除額が変更となります。しかし103万円、100万円と明らかに変化するものではありませんのでご参考までに。住民税が非課税になるメリット・デメリットは?ここからはメリットとデメリットについて解説していきます。非課税なのは嬉しいけどどうなんだろうと思う方は是非ご一読下さい。[adsense_middle]非課税のメリット住民税が非課税になった場合の主なメリットは以下の通りです。高額療養費制度利用時の自己負担額が少額国民健康保険料の減免NHK受信料の免除保育料の減免上記が主なメリットですが、具体的には1の高額療養費自己負担額は35,400円となります。また国保ですが、これは自治体において申請が必要ですので、お住いの自治体に確認頂く必要があります。そしてNHKの受信料に関しては、世帯構成員のどなたかが、障がい者手帳を保有し、且つ世帯全体が住民税非課税の場合であれば免除されるそうです。お子様のいる世帯でしたら、所得に応じて保育料等も変わりますので役場などに確認されてみて下さい。一番心配な治療が出来るのかという点においては大きいと思いますし、70歳以上であれば24,600円と高額療養費自己負担額が更に減額となりますので、覚えておいて下さいね。非課税のデメリット非課税のデメリットについてはそんなにありませんが、気を付けて頂きたいのは、今流行りの「ふるさと納税」を行っている方は損をするという事です。理由は、そもそもふるさと納税はお住い以外の自治体に納税する事によって住民税の控除が受けられます。しかし、非課税ともなれば控除される事はありませんので、仮に1万円のふるさと納税を行っても、1万円の自己負担なだけになりますのでご注意下さいね。住民税非課税世帯に関するまとめ今回は住民税の非課税に関する解説でした。所得によって非課税になるラインなどがお分かり頂けたかと思います。特にパート収入の方等は金額をしっかりと押さえておいて下さいね。
2019年11月11日不動産投資に興味はあるけれど、高額というイメージが邪魔をしてまだやったことがないという方は多いのではないでしょうか。確かに不動産は高額な投資商品ですが、やり方によっては少額でも不動産投資を始めることが可能です。そこで今回は、少額でできる不動産投資の始め方ややり方、初心者が注意すべきポイントなどについて詳しく解説します。少額投資は初心者におすすめ不動産投資をする場合に、初心者の方がいきなり億単位の物件に投資するとなると、どうしてもハイリスクになってきます。そこでまずは少額投資で始めてみて、不動産投資とはどんなものなのかを理解し、慣れてから高額物件に投資する方がおすすめです。不動産投資でいう少額とは?不動産投資の王道といえば一棟もののアパートなどがありますが、一棟投資となると一度に億単位の投資が必要になるほか、災害の多い日本においてリスクが一点に集中するというデメリットがあります。不動産投資で少額なものとしては、区分マンションが一つの選択肢です。中古の区分マンションであれば、東京都内だとしても郊外のエリアを探せば500万円以下でも投資することができます。そこで今回は、500万円以下を少額の目安と考えて不動産投資法についてご紹介していきたいと思います。不労所得で将来も安心少額から不動産投資を始めることには様々なメリットがありますが、中でも一番重要なことは老後の生活資金となる不労所得の確保です。人生100年時代と言われ長生きすることが当たり前になっている昨今ですが、先日の金融庁の発表では老後の生活資金として年金以外で2,000万円程度が不足するとの見解を示しました。これは国が不安を煽ろうとしているのではなく、国民に対して金融リテラシーをあげてほしいというシグナルを発しているのです。貯蓄マインドから投資マインドへ日本人は貯蓄マインドが古くから根付いているため節約して貯蓄することを美徳とする傾向がありますが、人生100年時代を乗り切るためには、貯蓄ではなく運用して働けなくなった後も安定的な不労所得を確保することが必須になります。そこで貯蓄マインドから投資マインドに切り替えて、サラリーマンでも無理なく始められる少額投資を始めていくことが今の国民に求められているのです。初心者でもできるお手軽少額投資の方法の仕組み少額投資の必要性をある程度ご理解いただけましたでしょうか。ここからは、実際に不動産投資を少額で始めるやり方や、少額投資の種類について詳しく解説していきます。[adsense_middle]少額投資の始め方少額投資を始めるためには元手となる資金が必要になります。通常の不動産投資のように金融機関から融資を受けて始めることも可能ですが、少額投資の場合は後ほど解説しますが通常の不動産投資に比べると融資が受けにくいケースがあるので、できればある程度の投資資金は事前に貯蓄しておくことがおすすめです。1年あれば十分貯蓄できる投資資金を貯蓄するというと、時間的ロスがリスクのように感じるかもしれませんが、少額投資で必要となる投資資金は100万円程度あれば十分なので、一般的なサラリーマンの方であれば1年間集中して貯蓄すれば十分準備することが可能です。少額投資は始めた後ローンの返済に苦しむリスクはほとんどないので、最初の貯蓄さえ頑張れば後は少しずつリターンを受け取ることができます。少額不動産投資の種類について少額から始められる不動産投資にはどのような種類があるのでしょうか。投資法ごとに解説していきます。中古ワンルーム区分マンション投資法不動産投資の中でも一部屋から購入できる区分マンションに投資する方法があります。ただ、区分マンションでも新築だと都内のワンルームで2,500万円以上することもあるため、少額で始めるためには築15年前後の中古区分マンションで、できるだけ郊外のものを選定しなければなりません。都内であれば、東京23区外の私鉄沿線(西武新宿線、西武池袋線、小田急線、京王線、東武線など)の物件が狙い目です。郊外でもJR中央線などJR沿線の物件は価格が若干高めなので、少額投資であれば価格が落ち着いている私鉄沿線で探す方がおすすめです。ローンを組む際の注意点上記条件にあてはまる中古区分マンションであれば500万円程度でも購入が可能ですが、ローンを利用する際には注意が必要です。新築物件を購入する際には、購入する物件自体の担保評価が高いので、購入価格の100%満額のフルローンが出たりすることもありますが、中古の場合は担保評価が低く見られるため、ある程度の元手が必要になります。神奈川や千葉であれば、首都圏にも関わらず200〜300万円程度でも購入できる物件がありますので、ローン審査が心配な方は購入金額満額を貯蓄で賄うという選択肢もありでしょう。地方の戸建投資比較的手頃に購入できる地方の戸建を使って投資する方法もあります。地方の戸建物件はもともと投資目的で売りに出ているものはほとんどなく、基本的には自己使用を前提に売りに出ているため、家賃を想定して利回り計算をしてみると、賃借人さえ決まればかなり高利回りが実現できる場合があるのです。うまくいけば長期安定収入になる地方の戸建というと不動産投資のイメージが湧かないかもしれませんが、実は立地さえ慎重に吟味すれば地方は戸建賃貸の需要が意外にあるので、高利回り物件に化ける可能性があります。主なターゲットとしては低所得者世帯やシングルマザーなど、住宅ローンが組めないけれども一戸建てに住みたいという客層です。特に小さな子どもがいる世帯については、近隣への騒音を気にしてマンションよりも戸建を希望するケースが多く、住宅ローンが組めない人に戸建賃貸が意外とマッチします。リフォーム費用も考慮することが重要地方の中古戸建物件はもともと賃貸目的で売りに出ているわけではないので、購入後はある程度の手直しが必要になることを見込んでおく必要があります。特にバスルームやキッチンなどの水まわりが古い場合は、100万円以上のリフォーム費用がかかる可能性がありますので購入時にはその金額も考慮して検討しましょう。クラウドファンディングによる不動産投資最近話題になることが多いクラウドファンディングですが、不動産投資にも応用されてきており少額から投資ができる場合があります。クラウドファンディングとはインターネットを使って不特定多数の人から出資を募ることで、海外でも注目を集めており、投資の対象は不動産以外にも事業やサービス、商品など様々です。クラウドファンディングのタイプを大きく分けると次の4つの種類があります。寄付型クラウドファンディング:リターンを求めず、単に寄付をするタイプです。投資型クラウドファンディング:事業を始めたい人に投資するタイプで、一定のリターンがあります。融資型クラウドファンディング:資金を必要とする人や法人に資金を融資するタイプで利息などのリターンがあります。購入型クラウドファンディング:不動産などの高額なものを共同で出資して購入するタイプで、少額不動産投資はこれに該当します。簡単に言うと、高額な不動産を不特定多数の人同士で資金を出資しあって購入し、そこから生じる家賃などの利益の配当を受けられるということです。不動産に特化したクラウドファンディングとしては、オーナーズブックが比較的有名で、東証マザーズに上場しているロードスターキャピタル株式会社が運営しています。クラウドファンディングを活用した不動産投資は、数万円程度という非常に少額から始められるというメリットがあるだけではなく、物件の選定や運用面は不動産のプロに任せられるため、知識や情報が少ない初心者ならではのリスクを抑えることができるのです。株式投資感覚できるREITREITとは不動産投資信託の事で、不動産に直接投資するのではなく、不動産を運用する不動産投資法人に投資する方法です。投資を受けた不動産投資法人は集めた資金を利用して不動産投資をして、得られた利益を投資家に配当します。投資家は信頼できる不動産投資法人を選定して投資するだけなので、不動産経営に関するノウハウは一切不要でです。中には株式投資のように簡単に投資できるものもあるので、株式投資をやったことがあるという方であれば感覚を掴みやすいでしょう。ただ、不動産を所有するわけではないのでオーナーとしての実感を味わいたいという人には向いていません。少額投資で多くの利益を生む少額投資の方法をいくつかご紹介してきましたが、少額投資というとどうしてもローリターンに留まってしまうという懸念があり、効率的な資産運用には向いていないのではとの声もあったりします。ただ、少額投資だからといって必ずしもローリターンというわけではありません。[adsense_middle]継続投資でリターンを増やす少額投資は1回だけではローリターンで終わってしまいますが、継続して投資していくことで徐々にリターンが増えていきます。特にクラウドファンディングやREITなどについては一口あたりの投資額が数万円程度と非常に少額なので、慣れてきたら徐々に増やしていくことで、ゆっくりですがリターンを増やしていくことが可能です。リスク分散が最大の特徴少額投資で少しずつやるのであれば、最初から高額な融資を利用して投資したほうが効率的なのではと思うかもしれませんが、初心者の場合は一つの投資対象に投資資金が集中すると万が一の時に立て直すことができないほどのダメージを被ります。少額投資であれば同じ不動産投資の枠組みの中でも、様々な物件に分散して投資ができるので地震や台風といった災害に対してもリスクヘッジが可能です。もっと言えば、不動産投資に限らず株式投資や投資信託、FXなどと組み合わせることでさらにリスクヘッジになります。このように少額に抑えることで、他の投資にも資金が回せて分散投資できることが最大のメリットと言えるでしょう。少額投資でおすすめの賃貸運営法少額で不動産投資を始める場合は、賃貸運営についても一定の工夫が必要となります。例えば、500万円で買った区分マンションに対して毎回10万円以上かかる原状回復工事を発注していたら割に合いません。少額で購入できる区分マンションは家賃も4万円前後と非常に安いケースが多いため、賃貸運営をするにあたってはできる限り原状回復工事や諸修繕費用などのランニングコストを抑える必要があるのです。自主管理と相見積もりを活用するランニングコストを抑えるためには、できるだけ管理会社に管理を委託せず自分自身で賃貸管理をすることで管理料3,000円程度を削減できます。区分マンション1部屋であれば、自主管理してもそこまで面倒なことはありません。サラリーマンでも片手間でできるレベルです。また、原状回復工事などを発注する際には必ず複数社で相見積もりをとって、できる限りコストパフォーマンスがよい業者に発注するよう心がけましょう。最終的には自分でやることも視野に区分マンションや戸建てなどで少額不動産投資していくのであれば、最終的にはできるだけ自分でできる施工は自分でやることを視野に入れるとより利益が出やすくなります。自分でやるといっても、自分自身で内装工事をするということではなく工事箇所ごとに最安値の業者に振り分けて発注できるようになるということです。例えばエアコン交換にしても内装業者にまとめて発注したほうが手配が楽ですが、コストについては割高になることがあります。むしろエアコンだけ家電量販店に来店して自分で購入したほうがコストダウンできます。また、壁紙やフローリングの張替えなどについてもアマゾンなどで安い具材を自分で調達して、施工だけ職人さんに日当を支払ってやってもらうという方法でコスト削減を行っているオーナーさんもいます。少額でできる不動産投資に関するまとめ今回は、不動産投資の中でも初心者が気軽に始めやすい少額でできる投資法についてご紹介してきました。少額投資は当初ローリターンになりがちなので、ランニングコストを削減する意識を強く持つことがとても重要です。コスト削減などを考える余裕がないという方は、クラウドファンディングやREITなど運営面をプロに任せられる投資法で始めることをおすすめします。少額投資は継続することでリスク分散しながら徐々に資産を増やすことができますので、安定した老後の生活資金を確保したい方などには非常に適している投資法と言えるでしょう。
2019年11月06日初心者でも気軽に始められる不動産投資ですが、節税目的で始めてみたもののうまくいかずに失敗してしまう人が多いのも事実です。不動産投資で失敗する人の理由はある程度決まっているので、実際に失敗した事例を知ることで自身の失敗を回避することができます。そこで本記事では不動産投資に失敗する4つの理由について、事例を交えながら解説していきたいと思います。初心者は不動産投資の「落とし穴」にはまりやすい不動産投資に失敗する人に共通しているのは、不動産投資に対する大幅な知識不足です。確かに不動産投資は初心者でもローンを利用すればすぐにでも始められますが、最低限の知識がないと始めたところで失敗してしまいます。では具体的にどのような知識が欠けていたことで失敗につながってしまうのでしょうか。失敗する理由1:空室リスクを甘く考えている不動産投資のリスクの中でも、やってみないと実感しにくいと言われているのが空室リスクです。不動産投資は家賃収入によってローンを返済するため、空室によって家賃が入ってこなくなると途端にキャッシュフローが苦しくなってしまいます。ワンルームの区分マンションは空室リスクが深刻空室リスクによるダメージがより深刻と言われているのが、ワンルームの区分マンションに投資するケースです。区分マンションはアパート経営とは違い一戸単位で物件を保有するため、サラリーマンでも手ごろに投資できる価格帯であるというメリットがある一方で、空室になると家賃収入が一気にゼロになってしまい、キャッシュフローが極端に悪化するというデメリットもあるのです。アパートであれば一部屋空室になったとしても、残りの部屋の家賃収入でローン返済を補うことができるのですが、区分マンションの場合は補うことができないので、自らの給与などから手出しでローン返済に充当しなければなりません。敷金礼金ゼロゼロ物件の出現でさらに空室リスクが深刻化不動産投資をやったことがない人からすると、「空室リスクといってもせいぜい1〜2ヶ月くらいの空室ならそんなに大きなリスクにはならないだろう」といったくらいに軽く考える傾向がありますが、最近の空室リスクはそんなに甘くありません。平成初期の頃は敷金や礼金が2ヶ月ずつかかる物件が珍しくなく、賃貸借契約をするとなると、家賃が8万円であれば前家賃なども入れると50万円近く諸費用がかかる時代だったため、一度契約すると長期間居住するケースが多く、そのおかげで空室リスクを考える必要性もあまりありませんでした。ところが、少子高齢化で都内の賃貸物件が供給過多の状況に陥ったことで状況が一変し、敷金礼金ゼロゼロの物件なども増え始めたことで、2年も経たないうちに引越しをする人が増えてきたため、入居者の入れ替わりが激しくなり結果として空室リスクが高まったのです。空室が長期化して家賃収入がなくなる、よくあるケース不動産繁忙期である1〜3月に空室になるのであれば概ねすぐに次の賃借人が決まるのですが、不動産閑散期である8月前後の夏場に空室になってしまうと、最悪の場合翌年の繁忙期までずっと空室という可能性も出てきます。かつては夏場に空室になることはあまりなかったのですが、供給過多の影響による空室対策で、敷金礼金ゼロゼロで夏場に募集する物件が増えたことにより、夏場に安い物件を求めて引越す人が増えてしまったのです。また、残念なことに敷金礼金ゼロゼロ物件のように諸費用がほとんどかからないプランで入居する人の多くは、居住期間が短くして退去してしまうケースが多いと言われています。空室リスク対策として行われている入居条件の緩和対策が、他の物件の空室リスクを助長しているという悪循環が発生しているのが、今の不動産投資における空室リスクの現状なのです。空室リスクで破産しないためには空室リスクについては基本的に予測することが非常に難しいので、対策としてはとにかくキャッシュフローに余裕を持つことが大切になります。ギリギリのキャッシュフローで資金計画を立てていると、万が一空室が発生した際にすぐにお金が足りなくなってしまい、サラリーマンであれば自身の給与から持ち出さなければならなくなってしまうのです。給与からの持ち出しが続くと、最悪の場合生活が立ち行かなくなって破産してしまうケースも珍しくありません。夏場の空室は早めに条件緩和の決断を夏場に空室が発生した場合については、繁忙期と同じ家賃や敷金礼金で募集してもなかなか決まりません。初心者投資家の多くは、当初決めていた家賃を値下げしたくないという意識が強いため、繁忙期と同じ金額で数ヶ月募集をし、それでも決まらなかった場合に仕方なく家賃を下げる決断をするケースがあります。ただ、このように家賃など条件を緩和する決断が遅くなると空室期間はさらに伸びてしまうため、できれば早い段階で決断して早期契約を目指すことが大切です。たとえ家賃が当初の金額のまま決まったとしても、そのために何ヶ月も空室だった場合は年間収支で見ると赤字になってしまう可能性があります。まとめると、空室リスクをできる限り最小限に食い止めるためには、次の2点に注意しましょう。・余裕のあるキャッシュフローでシミュレーションする・不動産閑散期に空室が生じた場合における募集条件緩和の決断は早い方がよい失敗する理由2:高額なアパート経営の修繕費負担一棟もののアパートなどを経営している方に重くのしかかるのが修繕費用の負担です。アパートは区分マンションとは違い、自分自身で建物の維持管理費用を捻出しなければなりません。新築から10年以内であれば大きな不具合も起きないため油断しがちなのですが、それ以上の月日が経過すると徐々にほころびが出てきて高額な修繕が必要な箇所が出てくるのです。[adsense_middle]比較的高額な費用がかかる修繕特に次のような修繕については、比較的高額な費用がかかります。屋上防水工事外壁塗装やタイル張り替え鉄部塗装耐震補強工事排水管交換エレベータのメンテナンス区分マンションの場合は強制的に修繕積立金を徴収しているため、これらの施工に当てる財源が積み立てられていますが、アパートの場合はオーナー自身が自発的に積み立てていなければ一度に大きな出費を強いられることとなります。実際にこれらの修繕費用が支払えないがために、物件自体を売りに出すというケースも少なくありません。よって中古アパートに投資する場合については、購入するにあたって今後どのような修繕工事がいつ頃発生するのかについて確認しておくことが重要です。中古物件の投資には、今後の修繕工事の見積もりが不可欠例えば、相場が5,000万円の物件を4,000万円で売りに出ていた場合、物件価格だけで比較すると非常によい買い物のように感じるかもしれません。ただ、屋上防水や外壁の張り替え費用などを考えると2,000万円くらいかかってしまうことになると、差し引き3,000万円で購入しなければ実質的に損することになってしまうのです。このように中古物件に投資する場合は、今後必要となる修繕工事の見積もりをとった上でそれらの金額について物件価格で控除するよう交渉するとよいでしょう。・新築アパートに投資する場合は、自身で修繕費を貯蓄することが重要・中古アパートに投資する場合は、今後必要になる修繕費用の見積もりをとり、その価格も購入価格に含めて検討する必要がある失敗する理由3:家賃下落で運用が困難に不動産投資初心者の方の中には、家賃の下落リスクについて一切考えが及んでいないケースがあります。現在の不動産投資では新築から家賃がさらに値上がりすることはなく、築年数の経過とともに徐々に家賃が値下がりしていくのが一般的です。にも関わらず、家賃が8万円であれば、数十年先まで家賃8万円でシミュレーションをして購入してしまう人がいて失敗の元となっています。アパート経営の家賃収入は概ね2段階で値下がりする家賃収入は新築時から考えると、概ね2段階で下落する可能性があります。第1弾段階:新築時の入居者が退去した時第1段階の値下がりは、新築時の入居者が退去した時にタイミングがやってきます。新築物件については、新築というステータスが付加されているため、通常相場よりも1割ほど高い家賃額で決まっている可能性があります。ただし、新築時の入居者が退去してしまうと、その物件はもう新築とは言えなくなるため家賃が元の相場家賃に値下がりするのです。このように第1段階の値下がりは実質的には値崩れというよりも、もともとの正しい相場家賃に戻すといったイメージになります。第2段階:築10年〜15年の間第1段階の値下がりにより相場家賃程度まで下落している状況で築10〜15年程度が経過すると、次に第2段階としてもう1割程度値下げになる可能性があります。これは一度に一気に値下がりするわけではなく、退去を繰り返しながら徐々に下がっていくというのが一般的です。もちろん、必ず下がるというわけではなく物件の立地などの条件がよければ第2段階の値下げが発生しないケースもありますが、基本的には建物が古くなった分、ある程度の値下げが必要になると考えてキャッシュフローをシミュレーションする必要はあるでしょう。第2段階の値下げを乗り切れば、そこからは大幅な値下がりは生じにくく下げ止まったような状態になるので、この段階でのキャッシュフローに問題がなければ概ね投資としては成功したと言えます。・新築時の設定家賃は相場よりも1割程度高いため、退去して新築でなくなればある程度は下がると考える必要がある・家賃は概ね2段階に分けて1割程度の値下がりのタイミングがあることを念頭に、キャッシュフローをシミュレーションする失敗する理由4:管理料が安い管理会社を選んで失敗不動産投資の利回りをよくするために、管理料の安い管理会社に管理を委託するケースがあります。管理料は概ね家賃の3~5%、金額にすると1戸あたり3,500円~5,000円位が相場ですが、最近では小規模な管理会社が管理戸数を増やすために1戸あたり1,000円前後という破格の金額を提示して勧誘してくることがあるのです。初心者投資家の中には、経費を削減するためにとにかく管理料が安い管理会社と契約をしようと考える人がいますが、こうした管理会社には大きな落とし穴があるのです。[adsense_middle]管理料が安い管理会社の実態とは管理料1,000円と聞くと非常にお得な感じがするかもしれませんが、現実問題として管理料1,000円では管理会社として存在することは極めて困難と言わざるを得ません。例えば管理戸数が200戸あったとしても、1戸あたり1,000円では20万円にしかなりませんので社員を雇うことは無理でしょう。にも拘わらず管理料1,000円で勧誘してくるのには、やはり落とし穴があるのです。管理料が安い管理会社の2つの落とし穴管理料が安けばオーナーの負担は軽くなるので、一棟アパートでも区分マンションでも大きなメリットがありますが、安すぎる管理会社については管理料だけでは経営が立ち行かないため、次のような手法でオーナーからお金を取ろうとするのです。修繕費用が自社指定で割高管理料が安い管理会社は、入退室の際の内装工事が自社指定になっていることが多く、工事費用にその管理会社のマージンが大きく上乗せされているのです。ただ、初心者投資家の方は内装費の相場をあまりよく知らない事が多いので、割高な金額を払わされていること自体に気がついていないケースもよくあります。また、内装費以外でも書類の郵送代など普通の管理会社であれば費用が発生しないような事務手続きについても、すべて別途料金扱いとなることが多いので注意が必要です。違約金が高額である管理料が安いと管理会社としてはそれなりの戸数を集める必要があるので、一度契約を結ぶとそう簡単には解除ができない管理委託契約書になっているのです。具体的には解除の違約金が家賃の半年分など非常に高額な設定になっているケースが多く、管理がずさんで解除したいと思っても違約金がもったいなくて解除できずに困っている方の事例をよく耳にします。管理料が安い管理会社と契約する際には、解除する場合に違約金がいくらなのか必ず確認しましょう。・管理料が安い管理会社はほかの部分で割高になることが多い・解約したくても違約金が高額で解約できなくなる可能性もあるため注意が必要不動産投資の失敗理由に関するまとめ:営業マンの話を鵜呑みにすると失敗する今回ご紹介した事例は、事前に投資家自身が知っていれば対策をとって回避することが可能なものばかりなのですが、残念ながら失敗する方というのは情報を得て対策を取るということを放棄してしまっている方がほとんどです。そしてそうした方の多くは物件を勧めてきた営業マンの耳障りのいい営業トークをすべて鵜呑みにしてしまい、「あなたを信じる」といって購入してしまうのです。不動産会社の営業マンは決して悪者ではありませんが、営業してくるということはそこには必ず利害関係が存在しています。すなわち、営業マンが第一優先しているのは投資家の利益ではなく会社の利益、そして個人のノルマ達成なのです。営業マンはあくまで営業マンであり第三者的なアドバイザーではないということをよく認識し、不安だという方は税理士など利害関係から外れた第三者に相談して、客観的にキャッシュフローをシミュレーションしてから検討することをおすすめします。
2019年10月31日日本の労働者は男性でも育児休業(育休)は制度上利用できるのですが、利用率は低いまま推移しています。2019年9月に小泉進次郎衆議院議員が自身の育休取得についてコメントし、賛否の意見が多く上がりました。 また、外国の首相や自治体の首長(知事や市長等)、有名企業のトップなどが育休を取ることが度々ニュースで取り上げられますが、男性の会社員等の育休はどうなっているのか、実態と制度についてお伝えします。 男性の育休の実態 2018年(平成30年)の男性の育休取得率は、厚生労働省・平成30年度雇用均等基本調査(速報版)によると6.16%でした。これは女性の育休取得率82.2%と比べると低い数字ですが、6年連続で上昇しています。なお、6年前の2012年(平成24年)の男性の育休取得率は1.89%でした。 同調査によると、男性の育児休業の取得期間は5日未満が最も多く全体の56.9%で、1カ月以上の育児休業を取得した割合は16.7%に留まりました。一方、女性は6カ月以上の育児休業を所得した割合は88.2%でした。また、育児休業の希望をした男性の35.3%は利用できておらず、育児休業を利用しなかった人の理由を見ると、「会社で育児休業制度が整備されていなかった」「育児休業を取得しづらい雰囲気だった」「業務が繁忙で職場の人手が不足していた」等が上位の理由となっていました。 参考資料::厚生労働省「男性の育児休業の取得状況と取得推進のための取り組みについて」 父親の育休の取得促進の制度と助成金育児休業(育休)は、以下の①~③の要件をすべて満たすと、男女の区別なく取得できる制度です。原則子どもが1歳になるまで(保育所に入れない場合等は最大2歳になるまで)育児休業が取得できます。①同一の勤務先に継続して1年以上雇用されていること、②子どもの1歳の誕生日以降も引き続き雇用されることが見込まれること、③子どもの1歳6カ月または2歳の誕生日の前々日までに労働契約の期間が満了し、かつ契約が更新されないことが明らかでないこと(左記までに労働契約の期間が満了し、かつ契約が更新されないことが明らかな人は育児休業が取得できない) また、父親の育児休業の取得促進の制度として、以下の2つの制度があります。【1】パパ・ママ育休プラス母だけでなく、父も育児休業を取得する場合、休業可能期間が1歳2カ月に達するまでに延長される制度(通常は1歳まで、延長された2カ月分は父が対象・また母と父は逆のパターンも可能)【2】パパ休暇(出産後8週間以内の父親の育児休業取得の促進)出産後8週間以内に父親が育児休業を取得した場合には、特別な事情がなくても再度の取得が可能。育児休業中は男女の区別なく給料は支払われませんが、雇用保険から月給の3分の2相当(180日以降は2分の1)の育児休業給付金が支払われます。父・母ともに育児休業中であれば、それぞれに育児休業給付金が支払われます。 男性の育休取得率は上昇中ですが、これからさらに育休取得をしやすくなるように政府も会社もさらなる制度の充実が見込まれます。ご夫婦のライフプランやキャリアプランによってパパが育休を取得するかどうかは異なると思いますが、取得したいパパや取得してほしいママは、この制度を最大限利用してください。また、定期的に制度は変わりますので、これから出産を控えている人や検討している人は利用前に制度を改めて確認することをおすすめします。 監修者・著者:ファイナンシャルプランナー 大野高志1級ファイナンシャルプランニング技能士、CFP®(日本FP協会認定)。独立系FP事務所・株式会社とし生活設計取締役。予備校チューター、地方公務員、金融機関勤務を経て2011年に独立。教育費・老後資金準備、税や社会保障、住宅ローンや保険の見直し、貯蓄・資産運用等 多角的にライフプランの個別相談を行うとともにセミナー講師として活動しています。
2019年10月25日個人が不動産投資をする場合、ほとんどの方が不動産投資ローンを利用することになります。不動産投資ローンは審査基準や金利相場が住宅ローンと異なるため、実際に不動産投資をする前に知っておくことが大切です。そこで本記事では、不動産投資ローンの審査基準や金利相場について徹底解説します。物件を購入する際に借入を活用するわけとは不動産投資にかかわらず、日本人の意識としては「ローン=借金」というネガティブなイメージが強いこともあり、不動産投資ローンを組むことに抵抗感を感じる初心者投資家の方が多いように感じます。確かに借金であることに変わりはありませんが、不動産投資の場合はたとえ自己資金があったとしても銀行から借入することで次のようなメリットがあるのです。銀行融資のおかげで収益の効率がよい例えば自己資金が100万円の方が利回り5%で1年間運用した場合、生み出される利益は5万円です。一方、不動産投資ローンで900万円借入して1,000万円を利回り5%で運用すれば、利益は50万円と一気に高額になります。どちらも自己資金は100万円の投資なのに、不動産投資ローンを活用することで年間収益が10倍も違うのです。利回りと家賃相場が間違いなければ、返済の心配もない銀行から借金をする際に一番心配になるのが返済のことではないでしょうか。不動産投資ローンの場合は、不動産を賃貸することで得られる家賃収入をローンの返済に充当することができるので、自分自身の給与などから削られる心配がありません。投資をする前に予定される利回りと、購入物件の家賃相場さえ読み間違えなければローンが返済できなくなるリスクはほぼ回避できるのです。このように不動産投資ローンを使って不動産投資をすることは、非常に大きなメリットがあるのです。ローン審査基準の4つのポイント不動産投資ローンは自分で住むことを目的として購入する際に利用する住宅ローンとは審査をする際に見る視点が違うため、利用するにあたってはどこを銀行に見られているのか事前に知っておくことが審査を通過するためにも大切です。審査基準1:物件の担保評価一般的になじみがある住宅ローンは、基本的に本人の属性が審査対象ですが不動産投資ローンの場合は投資を目的としたローンであるという観点から、本人の属性に加えて購入対象となる物件自体の担保評価が審査の重要な判断基準となります。担保評価は大きく分けて不動産を売却した場合の評価と、不動産を賃貸した場合の評価によって総合的に判断されるのです。不動産を売却した場合の評価不動産投資ローンを組む際には、購入する物件自体を担保に入れることになるため、融資をする銀行としては万が一返済ができなくなった時に、不動産を売却して残りのローンを完済できるのかという見方をします。不動産を売却した場合の評価については、物件の築年数、最寄り駅からの距離などによって異なってきます。また、耐用年数の短い木造よりも鉄筋コンクリートマンションの方が高く評価されやすいです。不動産を賃貸した場合の評価賃貸経営による収益力についても重要な審査基準となります。例えば、2,000万円で購入予定のマンションの家賃が5万円だとすると年間で60万円の収益となり、利回りにすると3%にしかなりません。このように収益力の低い物件を購入するために融資をしてしまうと、銀行としても回収できなくなるリスクが高いので、価格が下がらないと審査が通らない可能性が出てきます。また、郊外の物件については都市部に比べて空室リスクが高いので、満室時の想定利回りが良い場合でも審査が通らないこともあるのです。賃貸経営による収益力については、利回りだけではなく地域性の問題なども加味して総合的に判断されます。審査基準2:既存の借入について不動産投資ローンは概ね年収の20倍程度が借入できる限度とされているため、すでに金融機関から借入をしている場合については審査に影響してきます。既存の借入についてよく質問されるのが住宅ローンです。すでに住宅ローンを組んでマイホームを購入している方の中には、不動産投資ローンは組めないのではないかと考えて不動産投資をあきらめている方が時々いますが、年収の20倍以内であれば住宅ローンを組んでいても不動産投資ができる可能性は十分あります。審査基準3:自己資金不動産投資をするにあたって頭金にできる自己資金がどの程度あるのかについても、審査に大きな影響を与えます。以前は事前の貯蓄なしで、物件価格の100%をローンで組むフルローンを利用する人が大勢いましたが、フルローンの場合は毎月返済する金額が重くのしかかることとなり、空室になると返済ができなくなってしまう可能性があるため注意が必要です。基本的に物件価格の1~2割程度の自己資金があった方が、同じ物件を購入する場合でも審査結果が変わる可能性があります。審査基準4:本人の属性不動産投資ローンを組む本人の属性は、審査において非常に重要になります。具体的には次のような項目が審査の対象です。年収本人の年収は不動産投資ローンを組むにあたって非常に重要な要素となります。不動産投資ローンをはじめとする事業用ローンというと、ある程度の年収が必要になるイメージがあるかもしれませんが、不動産投資ローンの場合は先ほど解説した物件の担保評価も加味されるため、実際は年収400万円程度の一般的なサラリーマンの方でも担保評価が出やすい都内の駅近物件などであれば審査が通る可能性もあるのです。また、年収は金額だけでなくどの程度安定しているのかについても審査の基準となります。基本的には過去3年間分の源泉徴収票や確定申告書を提出して、年収が安定しているのかについて審査されるのです。そのため、前年度の年収が高かったとしてもインセンティブの比率が高く、前々年の年収と落差が大きい場合はその分審査が不利になることもあります。本人単独の年収でローン審査が通らない場合は、夫婦の収入を合算して審査を通すという方法もありますので、詳しくは銀行に聞いてみましょう。勤続年数収入の安定性が審査の重要なポイントとなるため、本人の勤続年数も重要な判断材料となります。基本的にできるだけ長い方がプラスに働きますが、3年未満の場合は通らない可能性が高くなるため注意が必要です。転職を考えている方は、できるだけ転職して勤続年数がリセットされる前に不動産投資ローンを組んだ方が得策と言えます。勤務先ローンを組む本人の勤務先は、収入の安定性に直結する情報なので審査においても非常に重要です。例えば、次のような勤務先や職業の方は不動産投資ローンが通りやすいと言われています。上場企業公務員医師弁護士公認会計士税理士勤務先での役職についても審査の対象です。中小企業のサラリーマンでも、ある程度の収入と勤続年数があれば審査が通る可能性は十分あります。また、医師や弁護士といった国家資格の有無についてもできるだけあった方が審査により有利になる傾向です。銀行ごとの審査の傾向について不動産投資ローンの審査基準の大枠はここまで解説してきた通りですが、あとは金融機関によっても審査の傾向に特徴があります。[adsense_middle]大手都市銀行系の場合不動産投資において都市銀行系は最もハードルが高い金融機関です。住宅ローンとは違い、事業用ローンに該当する不動産投資ローンについては基本的にある程度の頭金がないと非常に厳しいと言われています。特に過去取引がない都市銀行だと、サラリーマン投資家が一発でローンを引き当てることはむずかしいでしょう。地方銀行系の場合金融緩和政策が始まって以降、融資先に困った地方銀行が都心部の物件に投資する投資家に向けて積極的に不動産投資ローンを斡旋しています。都市銀行系に比べると審査のハードルが低く、年収が低い人でも担保評価がしっかり出る都市部の物件であれば審査に通りやすいです。ただし地方銀行の中には営業エリアを限定しているケースもあるため、東京に支店がない地方銀行だと東京での不動産投資には利用できない場合があります。信用金庫、信用組合の場合審査のハードルは地方銀行と同じくらいですが、信用金庫や信用組合はその名の通り信用を重要視しているため、過去に同行での取引実績がある方が審査に通る可能性が高いです。また、都市銀行系よりも担当者ベースで融通が効きやすいというメリットもあります。ノンバンクの場合審査のスピードが速く通りやすいというのが最大の特徴です。年収が低いサラリーマンでも利用できますが、場合によっては購入する物件以外にも担保を求められる共同担保となる場合もあります。ただ、他の金融機関と比較すると金利は高めです。不動産投資でおすすめできる金利の目安と金融機関ごとの比較不動産投資で成功するためにはローン審査が通るかどうかよりも、いくらの金利で通るかの方が重要です。例えば、利回り7%の物件だったとしても、ローン金利が4.5%だとイールドギャップ(投資利回りとローン金利の差)は3.5%しかありません。一方で利回り6%の物件でもローン金利が2%だとイールドギャップは4%となり、後者の方がより収益性が高いことになります。このようにローン金利は投資利回りと同じレベルで重要なのです。[adsense_middle]今ならローン金利は1%台を目指せる昨今は超低金利時代なので、住宅ローンであれば金利が1%を下回るほどです。不動産投資ローンでも金利1%台で融資が下りることも少なくありません。ちなみに昭和のバブルの頃の不動産投資ローンは8%を超えていたこともあるくらいなので、いかに今現在の金利が不動産投資において有利かがわかります。ローン金利は審査が通りやすい金融機関ほど金利が高くなる傾向があり、一部の金融機関では4.5%前後になる場合もあります。ローン金利が高くなると、手元に残るキャッシュが大幅に減りますので金利が3%を超えるようであれば、一旦物件も含め考え直した方が良いかもしれません。ノンバンクは金利が高めノンバンクについては、年収が低いサラリーマンでも審査が通りやすい反面金利が高くなる傾向があります。高利回りの物件を見つけて購入を急いでいる時は、あまりローン金利が目に入っていない方が多いのですが、実際に不動産投資家の手元に残る金額はローン金利も考慮に入れなければならないので、慌ててノンバンクから借りるのではなく、必ず金利をよく確認してから売買契約を結ぶようにしましょう。不動産投資ローンの返済期間について不動産投資ローンを利用する際、金利の他にもう一つ重要となるのがローンの返済期間です。不動産投資のキャッシュフローを考えた場合、返済期間が長ければ長いほど毎月の返済額を減らせるためキャッシュフローが安定し、反対に短くなると家賃に対する返済比率が高くなります。このように返済期間は毎月のキャッシュフローに直接影響するため、不動産投資ローンを組む際にはどのようにして返済期間が決まるのかについて知っておくことが重要です。物件の法定耐用年数がポイント不動産投資ローンの返済期間は、物件の法定耐用年数が一つの基準となっています。簡単に言うと築年数が新しい物件ほど長い返済期間で借入することが可能で、また木造、鉄骨、鉄筋コンクリートの順に法定耐用年数が長くなるため、返済期間についても長く設定できるのです。また、中古物件の場合は、法定耐用年数から経過年数を考慮して返済期間が決まります。法定耐用年数自体が返済期間になるとは限りませんが、返済期間を決める重要な指標となるのは間違いありません。そのため、できるだけ返済期間を長くしたい方については、新築鉄筋コンクリートマンションを狙うと良いでしょう。不動産投資ローンに関するまとめ不動産投資ローンは住宅ローンとは違い、本人の属性に加えて物件自体の担保評価がとても重要な審査基準となるため、できるだけ担保評価が出やすい都心部の物件に投資する方が審査に通りやすくなります。ただ、審査が通りやすい金融機関ほどローン金利が高くなる傾向にあるので、金利3%を超える場合についてはよほど利回りの良い物件でもない限りあまりおすすめできません。審査を通す事ばかり優先してしまうと、結果として無難に返済できない高金利や短い返済期間で借りてしまうことがありますので十分注意が必要です。ローン審査は不動産投資の入り口でとても重要ですが、通すことを最優先に考えるのではなく、通った後の返済計画のことを第一に考えましょう。
2019年10月17日働き方改革などによって副業が当たり前になりつつある昨今、不動産投資に興味を持つサラリーマンの方が増えています。不動産投資というと昔は一部の資産家がすることというイメージがありましたが、実際のところサラリーマンが不動産投資をすることにどのようなメリットがあるのでしょうか。そこで本記事では、サラリーマンが不動産投資をすることのメリット、デメリットについて詳しく解説します。不動産投資はサラリーマンにおすすめサラリーマンができる資産運用というと株式投資やFXなどがありますが、それらの投資で安定的に資産を増やしているという話はあまり聞きません。むしろ、失敗して大損し「二度と手を出さない」と言っている人の方が多い気がします。株や為替は変動が激しい株式投資やFXは、株価や為替の変動が非常に激しく、場合によっては1日のうちに価値が大暴落することもありえます。これらの投資は非常に専門性が高く、サラリーマンで成功できる人はほんの一握りにすぎません。また、サラリーマンをやっている以上、日中は本業に集中しなければならないため、いくらスマホアプリを使って取引ができるようになったとはいえプロのトレーダーのような立ち回りはできないでしょう。サラリーマンが投資で成功するためには、以下の条件を満たす投資であることが重要です。相場変動が少なく、比較的「安定」している本業に支障がないよう、大部分を「プロに委託」できるある程度の「安定した利回り」が期待できる「専門知識が不要」で、初心者でも簡単にできるそして、これらの条件にすべて当てはまるのが不動産投資なのです。サラリーマンにとっての不動産投資のメリット不動産投資はサラリーマンとの相性がよく、メリットを受けやすいと言われています。ここからは、サラリーマンが不動産投資をすることのメリットについて詳しく解説していきます。メリット1:ローンを組んで投資ができる通常、投資をするためには元となる資金が必要です。株式投資やFXをする場合は、事前にある程度の資金を貯蓄してから始める必要があるため、本格的に投資を始めるまでに時間がかかってしまいます。一方、不動産投資については、投資としては珍しく投資資金のほぼ全額をローンで組むことができるのです。不動産を購入するためには、ワンルームの区分マンションだとしても1,000万円くらいのキャッシュが必要ですが、不動産投資の場合はローンでほぼ全額の資金を調達できるため、始めたいと思ったその時にすぐに始めることができるのです。年収400万円でも不動産投資ローンが組めるサラリーマンと言っても、ローンが組めるのはある程度の年収がある人だけではないかと思っている方もいるかもしれませんが、実は年収400万円程度の一般的な会社勤めのサラリーマンでも問題なく融資を受けることが可能です。通常、融資を受ける場合は本人の年収や勤続年数など本人の支払い能力に基づいて審査されるため、高額な融資を受けることは容易ではありません。ですが、不動産投資ローンの場合は、購入する不動産自体を担保に入れて借入をするため、本人の年収が400万円でも購入する物件の担保価値によって何倍もの融資を受けられるのです。レバレッジ効果がすごいローンを組んで不動産投資ができるということは、自己資金の何倍もの投資ができるということでもあります。例えば、手元に100万円がある場合に、利回り5%の投資をすると年間で5万円の利益しか出ませんが、900万円のローンを組んで合計1,000万円で利回り5%の不動産投資をすると、年間で50万円もの利益を出すことができるのです。このように、少ない資金で大きなリターンを受けられる効果のことをテコの原理の意味で「レバレッジ効果」と言います。日本人は「ローン=借金」というネガティブなイメージが強く、ローンを組んで不動産投資をすることに罪悪感を感じるという人もいますが、投資の世界ではローンを組んで自己資金以上の投資をする方が、効率がよいと考えるのです。メリット2:初心者でも成功しやすい不動産投資は比較的相場が安定していて、株やFXのように短期間で損失を出すことが少ないため、初心者でも成功しやすいという特徴があります。サラリーマン投資家の方は、基本的に平日は本業で忙しいため、投資のために時間を割くことができません。そのため、サラリーマンで投資に成功するためには、できるだけ時間をかけずに安定した利益を出せる仕組みが必要です。不動産投資の基本はインカムゲイン昭和のバブルの頃の不動産投資というと、買った金額より高く売る売却益目当ての「キャピタルゲイン」が主流でしたが、バブル崩壊以降は毎月の家賃収入で継続的に利益を出していく「インカムゲイン」にシフトしました。これにより、急激な価格変動によって損をする人がいなくなり、長期的に家賃収入を得ることを目的として投資する人が増えたのです。インカムゲインは不動産を保有することで継続的に利益を出す手法なので、長期安定的に運用できるという面で忙しいサラリーマンと相性がよいと言えるでしょう。最低限の知識だけで始められる株式投資の場合は、投資する企業の業績や業界の動向、経済情勢など広い視野で様々な情報を収集し、そしてそれを自分で分析する能力が必要ですが、不動産投資については基本的に最低限の知識だけあれば、あとは不動産会社や管理会社が丁寧にサポートしてくれます。自ら売り注文や買い注文の判断をする必要はなく、基本的な業務としては毎月家賃が入金されてくるのを通帳記帳で確認するくらいです。あとは基本的にすることはありません。特段のスキルは必要ないため、初心者でも比較的成功しやすいと言われています。サラリーマンにとっての不動産投資のデメリットサラリーマンにとってメリットの多い不動産投資ですが、投資である以上は必ずデメリットもあることを忘れてはいけません。ただ、デメリットと言っても対策次第でリスクにはならないものがほとんどなので、本記事をよく読んで理解しておけば心配しなくても大丈夫です。[adsense_middle]空室リスクによりローンが返済不能になる危険があるローンを組んで不動産投資をする場合、ローンの返済には家賃収入を充当する計画でシミュレーションをします。ところが、満室時はそれでよいのですが、入居者が退室して空室になると次の入居者が決まるまでの間は家賃収入が途切れてしまい、ローンの返済が苦しくなってしまうのです。一棟アパート経営であれば、1部屋空室になったとしても他の部屋の家賃収入でカバーできますが、区分マンション投資の場合は戸数が1戸で空室になると収入がゼロになってしまい、手出しでローンを返済しなければなりません。空室リスクについては、募集方法を工夫して軽減させる努力はもちろん必要ですが、基本的には1ヶ月程度は空室になることを前提に、キャッシュフローをシミュレーションすることが重要になります。できれば、満室時に少しずつキャッシュを貯蓄して、空室になった時に補填に回せるようにするとキャッシュフローが安定するでしょう。家賃保証という選択肢もあるどうしても空室が心配という方は、不動産会社の家賃保証を利用するのも選択肢の一つです。家賃保証とは、不動産会社が物件を一括で借り上げて、相場の9割程度で毎月家賃を保証する一種の管理形態で、空室リスクを懸念する初心者投資家の方がよく利用します。家賃保証を利用すれば毎月の取り分は少し減りますが、常に安定した収入が確保できるため、当初のキャッシュフローシミュレーションさえ正確にしておけば、ローン返済ができなくなるリスクはなくなるでしょう。家賃が値下がりするリスク初心者投資家の方が最も勘違いしやすいのが、家賃の値下がりリスクです。初心者投資家が新築物件に投資をする場合、新築時の家賃をベースにキャッシュフローをシミュレーションすることがあるのですが、新築時の家賃は「新築」というステータスがつくことで、相場よりも若干割高な設定になっています。よって、新築時の入居者が退去すると新築というステータスが消えて、家賃は若干値下がりしていくことになります。物件によって値下がりするスピードや金額は違いますが、最近の傾向では古くなって家賃が値上がりするというケースはほとんどありません。そのため、不動産投資で失敗しないためにはキャッシュフローをシミュレーションする際に、家賃が値下がりすることを前提としたシミュレーションを組むことが重要です。意地になって家賃を下げないと余計マイナスになる初心者投資家の中には引くに引けなくなり、空室が長引いても家賃を値下げしない人がいますが、空室が何ヶ月も続くよりも家賃を下げて空室期間を短くした方が、年間収支で見た場合は必ずと言って良いほどプラスになるはずです。空室が生じた時に柔軟に対応できるかどうかは、当初のキャッシュフローシミュレーションにかかっています。キャッシュフローに余裕さえあれば、家賃の値下げについても早い段階で決断できるため、空室を短くすることもできます。サラリーマンによくある融資失敗のリスクサラリーマンでも比較的簡単に融資が受けられるのが不動産投資の魅力ですが、自分の返済能力以上に借りてしまい、返済不能に陥るケースは少なくありません。特に初心者投資家の方は、金融機関の融資審査が通ると金融機関からその投資にお墨付きが出たと勘違いし、当然返済していけるものとタカをくくってしまう人がいます。ですが、金融機関が見ているのは返済していけるのかということだけではなく、返済不能になった際に不動産を売却して回収できるのか、という視点も見ているため、決して投資としてお墨付きをもらえたわけではないのです。サラリーマンの収入には手をつけないのがポイント返済能力以上の融資を受けてしまうと、その時点でほぼ不動産投資の失敗が確定してしまいます。そこで、ローンを組む際には毎月の返済額と家賃設定などを用いてシミュレーション表を作成し、毎月どのようなキャッシュフローになるのか計算することが大切です。この時点でキャッシュがギリギリだったり、すでに赤字だったりする場合については、たとえ融資が通ったとしても絶対に借りてはいけません。借りるからには余裕を持って返済できる状況でなければならないので、余裕がなければもう少し価格を下げて物件を探し直すという決断も必要です。何もしないことが一番のリスク不動産投資のリスクについていくつか触れてきましたが、最も大きなリスクは「何もしないこと」です。昨今では、老後の生活資金は年金だけでは不足することが明らかになってきており、金融庁の報告では老後資金が2,000万円足りなくなるという試算も出ているくらいなので、もはや自分自身で何らかの対策をとらないと老後の生活がままならなくなる可能性があります。現在は超低金利時代でなので、ただ銀行口座に貯蓄しているだけでは老後資金不足を解消することは難しいでしょう。今のうちから不動産投資を始めれば、仕事を引退する頃にはローンの返済が終わり家賃収入だけが残るので、それによって老後資金を補填することができるのです。不動産投資をすることがメリットというだけではなく、しないことで将来に抱えるリスクの方が大きな問題なのです。[adsense_middle]サラリーマンの不動産投資、まずは始めることが重要不動産投資のいいところは、ローンを利用することで今すぐにでも始められることです。そして、管理会社に管理を委託すれば本業に支障が出ることもありません。今の現役世代の方は、将来どこかのタイミングで今よりももっと深刻な形で老後資金の問題に直面するはずです。その時に、すでに不動産投資をしている人とそうではない人で老後生活が大きく異なるでしょう。不動産投資は早めに始めた方が、ローン返済が早く終わる分将来的に見ても有利なので、20代の方でも早すぎるということはありません。また、不動産所得の赤字分についてはサラリーマンの給与所得と損益通算によって相殺できるので、確定申告をすることで所得税が還付されるという追加のメリットもあります。早めに始めた方が将来的により多くの戸数を保有できるようになりますので、まずは一度不動産会社のセミナーなどに参加してみてはいかがでしょうか。
2019年10月06日不動産投資というと様々なメリットがありますが、中でも不動産会社の営業マンが特に強調してアピールしてくるのが「節税」です。不動産投資は節税対策になると一般的によく言われていますが、実際のところ、なぜ節税になるのか理解できていない方も多いのではないでしょうか。そこで本記事では、不動産投資が節税になる仕組みや、メリット、デメリットなどについて徹底的に解説したいと思います。不動産投資による税金対策がサラリーマンに注目されるわけ不動産投資を使った税金対策は、資産家などの富裕層だけではなく、一般的な所得のサラリーマン投資家にも人気があります。なぜなら、不動産投資をすることでサラリーマンの給与所得を引き下げられるため、確定申告をすることですでに源泉徴収されている税金が還付されるからです。このように聞いても、まだピンとこない方がほとんどでしょう。では、なぜ不動産投資をするとサラリーマンの給与所得が引き下げられるのでしょうか。理由は不動産所得との損益通算不動産投資によって得られる家賃などの収益は、不動産所得として申告する必要があります。そして不動産所得で赤字が出た場合は、他の所得から赤字分を相殺できるのです。このように他の所得との間で赤字を相殺することを「損益通算」と言います。不動産所得はサラリーマンの給与所得との間で損益通算が可能なため、不動産所得で赤字が出た分、サラリーマンの給与所得から控除され、引き下げられた給与所得で計算した所得税以上に源泉徴収されている分については、確定申告によって還付されるのです。不動産投資が税金対策になる仕組みとは不動産所得と給与所得の損益通算によって、給与所得が引き下げられて節税になるという理屈はお分かりいただけたかと思います。ただ、なぜそもそも不動産所得が赤字になるのでしょうか。ここが不動産投資が節税になる最大のポイントです。減価償却の仕組みを理解しよういくら節税になると言っても、不動産所得が赤字では本末転倒ではないか、と思われるかもしれませんが、ここでいう赤字とは、あくまで帳簿上の赤字だということが重要です。つまり、不動産所得は帳簿上赤字でも、キャッシュフロー上は黒字ということなのです。その理由は減価償却という経費計上の仕組みにあります。不動産投資で5,000万円のマンションを購入した場合、帳簿上はマンションの建物部分の価格と土地部分の価格に分けて、建物部分の価格については年々劣化していく資産に該当するため、減価償却という方法で経費として計上していくのです。例えば、建物部分の価格割合が2,000万円だとした場合、マンションを購入した翌年の確定申告で、いきなり2,000万円全額を経費とするといきなり大赤字の計上となり、その翌年からは大幅な黒字が出ることになってしまい、非常にバランスが悪くなってしまいます。そこで、建物部分の価格2,000万円を法定耐用年数に応じて、毎年経費化していく方法が減価償却です。法定耐用年数は建物の構造に応じて次のように定められています。【建物の法定耐用年数】木造:22年鉄骨造:34年鉄筋コンクリート造:47年例えば、鉄筋コンクリートのマンションであれば、2,000万円を47等分して少しずつ「減価償却費」という名目で経費として計上していきましょうというのが、減価償却の仕組みです。減価償却費で節税効果が出るわけとは減価償却費は不動産投資の経費の中でもかなりの割合を占めるため、不動産所得を大幅に引き下げることができます。一方で、減価償却費という経費は帳簿上経費として計上するものの、実際に減価償却費という金額がキャッシュアウトしていくわけではありません。つまり、キャッシュは減らないのに経費として計上できるため、帳簿上の不動産所得が赤字になったとしても、実際のキャッシュフローについては黒字という状態が発生するのです。それだけであれば不動産所得が赤字になるだけで終了ですが、冒頭でも解説した通り不動産所得は損益通算ができるため、不動産所得の赤字分をサラリーマンの給与所得にぶつけて相殺して、全体の所得を引き下げることができます。よって、所得をもとに課税される所得税や住民税が節税でき、確定申告をすることで源泉徴収されていた税金の一部が還付されるのです。このように、不動産投資は家賃収入による利益だけではなく、節税効果による利益も非常に重要なのです。不動産投資ローンの活用方法不動産投資をする方のほとんどは、キャッシュで購入するのではなく不動産投資ローンを組んで購入し、家賃収入の一部を毎月の返済に充当します。キャッシュで購入することが難しい会社勤めの方だけでなく、キャッシュで購入が可能な富裕層でもあえてローンを利用するのはなぜなのでしょうか。[adsense_middle]利息がメリットに!?節税につながる仕組みを解説ローンを組むと発生するのが「利息」です。毎月返済する返済額のうち、元金以外の建物部分の購入にかかる利息分については、不動産投資の経費として計上することができるのです。また、不動産投資ローンは多くの場合で変動金利の元利均等返済方式で借り入れることも、節税に大きく関係しています。元利均等返済方式と元金均等返済方式ローンの返済方式には、大きく分けて元利均等返済方式と元金均等返済方式の2種類があります。元利均等返済方式とは(※イメージ図)毎月の返済額は常に一定で、その一定の金額の中で利息と元金の比率が変化していく返済方式です。返済開始当初は利息部分の割合が多く、返済が進むにつれて徐々に元金部分の割合が増えていきます。元金均等返済方式とは(※イメージ図)毎月の返済額の中で、元金部分が常に一定で利息が変化する返済方式です。返済開始当初は返済額が高くなるため、当初のローン返済が大変で、返済が進むにつれて利息が減った分返済額が減ってきます。元利均等返済方式は、返済開始当初から経費にできる利息部分の返済割合が大きいため、資金繰りが一番厳しい開始当初の節税効果が最も高いというメリットがあるのです。減価償却の落とし穴「逆転現象」による失敗を回避する方法不動産投資の税金対策を考えるうえで絶対に外せないのが、「逆転現象」です。逆転現象の仕組みを理解しておかないと、気が付いた時にはキャッシュフローが赤字になってしまい、「なぜこうなってしまったんだ」と後悔することになってしまいます。ここでは、不動産投資で必ずリスク管理しなければならない逆転現象による失敗を回避する方法について解説します。[adsense_middle]恐怖の黒字化、逆転現象とは?元利均等返済方式は、毎月の返済額自体は常に一定です。ところが、返済が進むと経費にできる利息分の割合がどんどん減っていき、反対に経費にならない元金部分の割合がどんどん増えていきます。つまり、キャッシュアウトする金額は同じなのに、経費として計上できる割合が減っていくため、税務上は不動産投資の利益が徐々に増えていくことになるのです。そしてやってくるのが、恐怖の逆転現象。逆転現象とは、元金部分の返済額が減価償却費の金額と逆転することを意味しています。経費にならない元金部分の返済額が減価償却費の金額を追い越してしまうと、そこからはどんどん利益が出ることになるため、課税所得額が高額になるという非常事態が発生するのです。逆転現象はマンションよりも木造が怖い逆転現象による打撃が大きいのは、減価償却期間が短い木造アパートで、中でも築22年以上経過している中古アパートの場合はさらに注意が必要です。法定耐用年数のすべてを経過した建物については、法定耐用年数の20%に相当する年数で償却することになります。木造アパートの場合、法定耐用年数が22年なので、なんと4年という短期間で全部償却してしまうのです。購入当初4年間は、かなりの金額の減価償却費を計上できるため、不動産所得は赤字になり税金は発生しないでしょう。ところが、5年目になると減価償却費が突然ゼロになるため、逆転現象どころか一気に利益が出てしまい、高額な所得税が課税されてしまうのです。逆転現象は避けられないからこそ対処方法が重要逆転現象の問題は木造だけの問題ではありません。鉄筋コンクリートマンションでも長期間かけてじわじわと元金の返済比率が増えていくため、どこから減価償却費を元金が超え税金が上がり始めるのです。逆転現象については税務上どうしても避けることはできないため、仕組みを理解したうえで、いつまでにどのような準備が必要なのかをシミュレーションすることが重要になります。シンプルな対処方法としては、貯蓄することです。不動産投資開始当初の節税効果が高いうちはキャッシュフローに余裕があるはずなので、その時にある程度のキャッシュを貯蓄しておき、将来的に利益が出るようになってきたら貯蓄を納税資金として利用するのです。ただ、このやり方も建物が古くなってくると以前より修繕費用がかかるようになり、どんどんキャッシュフローが悪化するようになるので、可能であれば「売却」という対処方法も検討すべきです。逆転現象は利益確定のタイミング不動産の売り時というと、単に不動産価格が高騰した時というイメージがあるかもしれませんが、税務上は逆転現象が発生するタイミングを目途に、売却による出口戦略を計画すると、税金面で損をしなくて済みます。そもそも、節税効果を期待して不動産投資をしたのであれば、逆転現象が起きたら早めに物件を買い替えた方が、節税効果が高いのです。例えば木造アパートであれば、新築で購入したとしても23年目からは減価償却費がなくなってかなりの黒字が発生するため、節税どころではありません。そうなる前の段階で売却して買い替えることで、もう一度減価償却をやり直した方が賢い選択なのです。売却は計画性が重要不動産投資は、最終的に不動産を売却した時に利益が確定します。よって、いくらよい物件に投資をして高利回りを叩き出していたとしても、売るタイミングや金額の目測を誤ると最後の最後で不動産投資に失敗してしまうのです。不動産は株式とは違い、流動性が低いため、すぐに売却しようと思っても価格が割安でもない限り難しくなります。税金が上がったことに気がついて慌てて売りに出したとしても、それではタイミングが遅いのです。逆転現象が発生する1年以上前から、徐々に利益確定に向けて不動産会社と媒介契約を締結するなどして、早めから売買募集を開始することをおすすめします。ただ何も考えずに物件を保有していると、気が付いた時には高額な所得税を課税されてしまうため、十分注意しましょう。売却時の譲渡所得税にも注意減価償却で十分な節税効果が得られて油断していると、売却時の税金に不意打ちされる可能性があるため注意が必要です。不動産を売却すると、売却で発生した譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税というと、買った金額よりも高く売れたら課税される税金、と思い込んでいる方が時々いますが、正確には買った金額ではなく、未償却残高よりも高く売れたら税金が課税されるのです。建物部分を毎年減価償却費で計上していくと、まだ償却されていない未償却残高が残ります。譲渡所得の計算は、この未償却残高に対してどのくらい利益が出ているかで計算するため、減価償却が進んでいるほど、譲渡所得が発生しやすくなります。つまり、1,000万円で買った建物を20年以上保有して800万円で売却すると、見た目上は200万円マイナスのように見えますが、譲渡所得は発生してしまうのです。そのため、減価償却が進んでいる古い物件を売却する際には、事前にいくらの譲渡所得税が発生するのかについて試算したうえで売却価格を決めるようにしましょう。不動産投資は節税対策だけを目的にしないことが重要このように、不動産投資は上手に活用することで継続的に大きな節税効果をもたらしてくれます。ただし、不動産投資の目的はあくまで利益を上げることであり、節税だけが目的ではありません。節税だけに意識が行ってしまうと肝心の賃貸経営で利益が出にくくなってしまい、節税にはなっているものの不動産投資ではキャッシュが残らなくなってしまいます。不動産投資で成功するためには、今回ご紹介した節税対策のメリットとデメリットをよく理解したうえで、どのタイミングで、どんな税金が、どのくらい課税されるのかについて予測し、それに向けてキャッシュフローを組み立てることが非常に重要です。不動産投資は節税というメリットがあると同時に、所得税などの税金との闘いでもあるということをよく理解しましょう。
2019年10月01日資産運用の一つの選択肢として不動産投資がじわじわと注目を集めていますが、興味はあっても実際のところ、どんなメリット・デメリットがあるのか分からないからちょっと怖い、という人も少なくないようです。そこで本記事では、不動産投資のメリット、デメリット、そして初心者不動産投資家におすすめしたい運用法について詳しく解説します。初心者でも安心!不動産投資の高いメリット第 21 回市場ワーキング・グループ 厚生労働省資料このニュースを受けて、多くの方が老後の生活資金をどうすればいいのか不安になったことと思いますが、実は不動産投資こそがここで大きなメリットを発揮します。不動産投資最大のメリット、それは「家賃収入」です。何もしなくても毎月一定額の収入が発生することは、他の投資にはない大きなメリットになります。つまり、不動産投資による家賃収入は個人年金としての役割を担ってくれるのです。メリット2:ローンを使って効率的な資産形成と運用ができる投資には不動産投資の他にも、株式投資やFXなどさまざまな方法がありますが、不動産投資には他の投資にはない独自のメリットがあります。それは「ローン」が使えるということです。通常、個人の方が投資をするためには、もととなる投資資金を自己資金で準備しなければなりません。ところが、不動産投資については自己資金がほとんどない状態でもローンで借りられるのです。今現時点で手持ちの自己資金が十分にない人でも、すぐに投資を始められるところが不動産投資の特徴であり、大きなメリットと言えます。不動産投資でローンが使える理由とは個人が銀行からお金を融資してもらうためには、個人の収入や勤務先などの属性をもとに審査されるため、そこまで大きな融資は受けられません。ですが、不動産投資の場合は、購入する物件自体を債務の担保に入れられるため、物件自体の担保評価に応じて高額な融資が受けられるのです。不動産投資の「レバレッジ効果」とは不動産投資のメリットでよく言われるのが「レバレッジ効果」です。レバレッジとはテコの原理のことで、少ない自己資金で大きなリターンを得るという意味でよく使われます。例えば、自己資金100万円を利回り10%で運用したとすると、年間の利益は10万円ですが、900万円のローンを組んで合計1,000万円で運用したとすると、年間の利益は100万円となり、たった1年で自己資金をペイできてしまうのです。このように、ローンを活用して不動産投資をすることで、自己資金の何倍ものリターンを得ることができるため、投資規模を容易に拡大していくことができます。メリット3:団信で生命保険代わりになるローンを組んで投資をすると聞くと、人によっては「多額の借金を負うようで怖い」と感じる人もいるようです。特に、自分自身に万が一のことがあったら、家族に多額の借金を残してしまうのではないかと心配する人も少なくありません。ですが、ご安心ください。不動産投資でローンを組む場合、同時に「団体信用生命保険」にも加入するため、万が一の時にも全く心配はありません。団体信用生命保険とは団体信用生命保険とは、ローンを組んでいる人が死亡した場合に、その時点におけるローン残高相当額の保険金がおりる保険のことです。例えば、4,000万円のマンションに投資をして、その後ローン残高2,000万円の時に本人が病気などで死亡した場合、2,000万円の保険金が支給されて、残りのローンが自動的に完済します。残された家族には、ローンのなくなった賃貸物件だけが残るので、家賃収入を遺族年金代わりにしたり、売却して保険金代わりにしたりすることができるのです。このように、不動産投資には生命保険としての機能も備わっています。メリット4:確定申告で還付される?サラリーマンの節税効果不動産投資で発生する所得のことを「不動産所得」と言います。不動産所得は税務申告上、他の所得との間で赤字を相殺できる「損益通算」が可能です。この仕組みを利用すれば、下記イメージ図のように、不動産所得で生じた赤字を給与所得から相殺できるため、サラリーマンであれば確定申告によって所得税の還付を受けることができます。不動産所得が赤字でもキャッシュフローが黒字になるわけ不動産投資が節税になる一番の理由は、キャッシュフローが黒字のまま不動産所得を赤字にできることにあります。不動産投資をすると、購入した建物部分の価格については減価償却することになるため、毎年減価償却費という経費を計上することができます。節税できる2種類の税金ただ、減価償却費というのはあくまで減価償却という帳簿上の経費計上の仕組みであるため、実際に減価償却費という経費がキャッシュアウトしているわけではありません。そのため、実際は家賃収入でキャッシュフローは黒字でも、帳簿上の不動産所得は赤字にできるため、それをサラリーマンの給与所得にぶつけることで、所得税と住民税という2種類の税金が節税できるというわけです。メリット5:インフレに強い資産である日本は長期的にデフレから脱却できずにいますが、今後急激にインフレになることも十分想定されます。インフレが生じた際に預金資産を大量に抱えていると、物価が上昇してしまうため、資産が大幅に目減りしてしまうのです。一方で、不動産投資によって不動産を所有していれば、万が一インフレになったとしても、物価の上昇とともに不動産価格も上昇する可能性があるため、預金資産よりもインフレに強いと言われています。このように、不動産投資にはたくさんのメリットがありますので、初心者の方でも安心して始めることができます。本当はリスクが高い?低い?不動産投資のデメリットメリットの多い不動産投資ですが、投資である以上は必ずデメリットもあります。ここでは、初めて不動産投資をする方が、最低限覚えておいた方がよいデメリットについて次の2つをご紹介したいと思います。賃貸経営は「空室リスク」との戦いオーナーの頭を悩ます「滞納リスク」[adsense_middle]デメリット1:賃貸経営は「空室リスク」との戦い不動産投資最大のメリットでもある「家賃収入」ですが、家賃収入を得るためには常に部屋を賃借人に貸していなければなりません。ですが、いつも満室であるとは限らず、むしろ保有物件の1割程度は空室があることが一般的であるとも言われています。空室期間については収益が大幅に減ることになるため、あまり長くその状態が続くとローンの返済が厳しくなる可能性が出てくるのです。募集条件とリフォームを工夫することでリスクヘッジ空室リスクを回避するためには、ただ単に募集に出すのではなく、次の2種類のポイントに基づいて対策を打つことが大切です。礼金ゼロ?募集条件を工夫する募集家賃が相場からかけ離れていると、空室が長期化してしまいます。たとえ近隣相場が値下がりしていなくても、賃貸需要は季節によっても変動しますので、夏の暑い引越し閑散期に空室が発生した際には、家賃を値下げして募集するといった工夫が必要です。また、どうしても家賃を下げたくないのであれば、礼金をゼロにするなど、募集条件にアレンジを加えるとよいでしょう。少額でも効果大!リフォームを工夫する賃貸物件は都内でも供給過多の状況にあるため、空室になった際にコストだけを考えて最低限のリフォームだけを行っていると、結果として空室が長引いてしまう可能性があります。では具体的にどのようなリフォームをすればよいのでしょうか。アクセントクロスで印象に残る部屋にするウォシュレットや浴室乾燥機を設置する畳やカーペットをフローリングにするこれらのように、大掛かりなリフォームというよりは、通常の原状回復工事にプラスアルファ付加価値のある施工をすることで、他の物件と差別化を図ることができます。最近では、IKEAなど安くてデザイン性の高いインテリアが増えてきていますので、そういったものも積極的に取り入れていくとよいでしょう。デメリット2:オーナーの頭を悩ます「滞納リスク」オーナーが直面する問題で、最も解決が難しいのが「家賃滞納」です。昭和のころは終身雇用が一般的だったため、収入が安定している人が多く、家賃滞納はそこまで大きなリスクではありませんでした。ところが、終身雇用が崩壊した昨今、収入が安定せず、たびたび家賃が滞納するケースが増えているようです。管理会社任せでは解決が難しい理由管理会社に丸投げすれば大丈夫、そう考えている人も多いのですが、確かに管理会社に委託すれば賃借人に連絡くらいはしてくれますが、本格的に家賃を取り立ててもらうことはできません。そもそも、滞納家賃の督促は債権回収に該当するため、弁護士以外の人間が行うと非弁行為となってしまい違法なのです。つまり、家賃滞納が発生したら、最終的にはオーナー自身で対処するか、弁護士に依頼することになります。保証会社でリスクヘッジ可能家賃督促をやりたくないという方は、保証会社を利用することでリスクヘッジができます。保証会社とは、賃借人からの依頼を受けて家賃等を保証してくれる会社のことで、万が一家賃滞納が発生しても、保証会社が速やかに立て替えて支払ってくれるのです。最近では、集金代行もセットで委託できる保証会社が増えており、家賃が滞納しても自動で立て替えてくれるため、滞納という状態自体が発生しません。また、賃借人の累積滞納額が増えて建物の明け渡しを求める場合についても、訴訟費用や強制執行の費用などすべて保証会社が負担してくれるので、滞納リスクについてはほぼ完全に解消できるでしょう。初心者やサラリーマンにおすすめの不動産投資運用法不動産投資の中にも、幾つかの運用法があります。そこで今回は、初心者やサラリーマン投資家におすすめの運用法についてご紹介したいと思います。[adsense_middle]手頃な価格から始められる分譲マンション投資不動産投資は大きく分けるとアパートやマンション一棟に投資する一棟投資と、分譲マンションの一部屋に投資する区分マンション投資の2種類があります。一棟投資ですと、一度に投資する金額が大きくなるため、ハイリスクハイリターンであるのに対し、区分マンション投資は手頃な価格で購入できるローリスクリターンであるため、経験の浅い初心者や、サラリーマン投資家は区分マンション投資から始めて経験を積むことがおすすめです。ワンルームの分散投資で賃貸経営のリスク管理分譲マンションであれば、一棟アパートとは違い別々の地域に分散投資することが可能です。災害が多い日本において、狭いエリアに集中して物件を所有することは大きなリスクとなるため、分散投資することが最大のリスクヘッジとなります。急な転勤、住宅活用で始める不動産投資不動産投資で成功している人の中には、もともと自己使用目的の住宅、つまりマイホームとして購入した物件を賃貸に出すことから始めた人も多くいます。例えば、住宅ローンを組んで購入したものの、すぐに転勤が決まった場合、売却するのではなく、他人に貸して家賃収入を得ることで不動産投資が始まったというケースは比較的よくある話です。「住宅ローン」でも他人に賃貸できるというメリット住宅ローンは不動産投資ローンとは違い、マイホームを購入するということで、低金利で貸し付けてくれるローンです。そのため、通常は住宅ローンで不動産投資をすることは絶対にできないのですが、転勤などやむをえない事情で賃貸に出す場合については、例外的に金融機関の了承を得られれば、住宅ローンでもマイホームを他人に賃貸できる場合があります。マイホームから引越しをする際には、すぐに売却するのではなく、賃貸に出すことも一つの選択肢にすると面白いでしょう。不動産投資のリスクに関するまとめ不動産投資には魅力的なメリットがある一方で、空室リスクや家賃滞納など一定のデメリットがあることもお分かりいただけたでしょうか。ただ、デメリットのほとんどは今回ご紹介したような対策をとることで、十分リスク管理することが可能ですので、そこまで心配する必要はありません。不動産投資のリスクが高いと感じている方は、リスクの低いワンルーム区分マンション投資から始めてみてはいかがでしょうか。
2019年09月25日中林美和が『アロマテラピーブレンドデザイナー』が取得モデルの中林美和は、2019年9月12日(木)、「取得しました!」というタイトルで自身のオフィシャルブログを更新。今年初めにスクールに通い、『アロマテラピーブレンドデザイナー』の資格を取得したことを明かした。『アロマテラピーブレンドデザイナー』とは、精油を組み合わせて、さまざまなシーンや目的に応じた香りをブレンドする能力があることを認定する資格だ。アロマテラピー検定1級、アロマテラピーアドバイザーの資格を取得後にアロマブレンドデザイナー標準カリキュラムを受講することで取得することができる。株式会社me MAROAの代表を務める中林は、『アロマテラピーブレンドデザイナー』として、MAROAの商品を通してたくさんの人を癒やしていきたいとしている。美容愛好家としても活躍する中林美和中林美和は1979年3月5日生まれ。東京都出身。「CanCam」の専属モデルを務めた経験をもち、現在は「SAKURA」や「VERY」などの女性誌で活躍している。Instagramのフォロワー数は81,000人以上。4児の母でもあり、著書には『おんぶに だっこで フライパン!-4人育児の奮闘記-』、『中林美和ファッションBOOK』、『中林美和のハートフルデイズ』などがある。(画像は中林美和オフィシャルブログより)【参考】※中林美和オフィシャルブログ※中林美和オフィシャルInstagram※AEAJ
2019年09月20日2019年10月から消費税が原則10%になります。増税前にセールやキャンペーンなど財布のひもを緩めるお店が増えていますが、本当に消費税増税前に買ったほうがいいものは限られています。 今回は、消費税増税前に買ったほうがいいものと買わないほうがいいものを仕訳してお伝えします。 大前提として必要なものは買い、不必要なものは買わない当たり前のことのようですが、必要なものは買い、不必要なものは買わないことが大前提です。 例えば、10万円(税抜)の品物の消費税増税の2%は2,000円ですが、増税前に購入した場合の品物の総額は108,000円になります。必要なものであれば増税前に2,000円安く買えると判断できますが、不必要なものであれば108,000円の無駄遣いになってしまう可能性もあります。消費税増税前のセールやキャンペーン等に踊らされて不必要なものを買うことにならないかまずは考えられると良いでしょう。 消費税増税前に買ったほうがいいもの・したほうがいいもの消費税増税前に買ったほうがいいものは、増税後に値下げしないもの・しにくいものが中心となります。【1】定期券・回数券・航空券・テーマパークや映画館等のチケット使用期限内に使うことが前提となりますが、消費税増税すると値下げしない場合がほとんどですので、予算や計画を立てた上で、期限内であれば使えるチケット類は増税前に購入すると良いでしょう。期限切れや紛失には注意しましょう。【2】書籍・カルチャースクール等習い事の費用・保険適用外の治療や健康診断・修理費用・たばこ・市販薬・化粧品等これらに共通するのは(市販薬や化粧品は一部の商品で値下げとなるものもありますが)値下げをほとんどせず、価格が決まっているものです。価格本体の変更はありませんが、消費税2%分の負担が単純に増えることとなります。歯列矯正やインプラントであれば、100万円を超えるケースも少なくありませんので、予定があれば、増税前に治療が行えるか確認すると良いでしょう。 消費税増税前に買わないほうがいいもの消費税増税後も支払い総額が変わらないもの、安くなる可能性のあるものは、無理に駆け込んで購入する必要ありません。 【1】食料品等の軽減税率(8%)が適用されるもの酒類・医薬品を除く飲料品、健康食品を含む食料品は2019年10月以降も持ち帰りであれば8%の消費税率のため、増税前に買い込む必要はないでしょう。なお、アルコール濃度1%以上の酒類や医薬品・医薬部外品は軽減税率が適用されないことも合わせて覚えておきましょう。【2】衣類、家具、家電すべてに当てはまるわけではありませんが、多くのお店で売っている衣類、家具、家電等は消費税増税後の売り上げの減少や価格の比較が容易であることから、増税後に値段が割り引かれる可能性が少なくありません。 また、2019年10月~2020年6月に実施されるキャッシュレスポイント還元制度(対象店舗でクレジットカードや電子マネー等のキャッシュレス手段で支払うと最大5%のポイント還元が受けられる制度)が適用されれば、この制度を利用して増税前よりトータルの支払いが減る可能性もあります。 【3】消費税が非課税のもの法律で消費税がかからないものがあります。一例としては、切手・はがき、商品券・プリペイドカード、保険料等が挙げられます。これらは、消費税が掛かりませんので、いつ購入しても価格は変わりません。 なお、郵便料金は2019年10月以降に上がるので、古い切手・ハガキ等を使用する場合は差額の切手を貼る必要があります(例:増税後62円ハガキの場合は、1円切手を貼って総額63円にする必要があります)。 今回の消費税増税は、軽減税率やキャッシュレスポイント還元制度等が関わってくるため、今までの消費税増税と比べて複雑化している面もありますが、無駄なものは買わず、必要なものを増税前に買うと良いか、増税後に買うと良いかの判断をすることは今までと変わりありません。駆け込み需要の雰囲気に飲まれ過ぎず、必要なものを適切な価格で購入できるように考える機会にしてください。 監修者・著者:ファイナンシャルプランナー 大野高志1級ファイナンシャルプランニング技能士、CFP®(日本FP協会認定)。独立系FP事務所・株式会社とし生活設計取締役。予備校チューター、地方公務員、金融機関勤務を経て2011年に独立。教育費・老後資金準備、税や社会保障、住宅ローンや保険の見直し、貯蓄・資産運用等 多角的にライフプランの個別相談を行うとともにセミナー講師として活動しています。
2019年09月19日2019年10月1日に消費税が10%に引き上げられる予定ですが、増税後に住宅を取得する場合には数々の支援制度があります。この支援制度をしっかり理解して、増税後のマイホーム購入で損をしないように各制度の中身をおさらいしておきましょう。■ 1.住宅ローン減税の控除期間が3年延長haku / PIXTA(ピクスタ)住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを利用して住宅の新築・取得又は増改築等をした場合に、年末の住宅ローン残高の1.0%を所得税額(控除しきれない分は翌年の住民税)から10年間控除する制度です。消費税の引き上げ後の住宅取得支援策として、税率10%が適用される住宅の取得等をして2019年10月1日から2020年12月31日までの間に居住の用に供した場合は控除期間が3年間延長されます。ただし、延長された3年間で減税されるのは「建物価格の2%の3等分」か「借入残高の1%」のどちらか少ない方の金額となることや、中古住宅で個人間の売買だった場合はそもそも消費税が課税されませんので、入居の時期を問わず控除期間は10年間のままであることにご注意ください。■ 2.すまい給付金の給付額が最大50万円にスイマー / PIXTA(ピクスタ)すまい給付金とは、消費税率引上げによる住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度で、消費税が5%から8%に引き上げられたとき(2014年)に実施されました。10月1日に消費税率が10%に引き上げられると、これまで最大30万円だった給付金額が最大50万円まで引き上げられます。また、すまい給付金は収入によって給付される額が決まり、一定の収入(510万円)を超えるとこの制度の対象となりませんが、税率10%が適用される住宅を購入した場合は、その収入上限が775万円(以下)となります。※出典国土交通省HP「消費税率引上げに伴う住宅取得支援策について」よりすまい給付金は、新築や中古(個人間売買除く)を問わず、戸建やマンションでも利用することができますが、住宅の面積制限(公簿で50平米以上)や建物検査の有無など、対象となる住宅には条件が有りますので、利用する建築業者や不動産業者にすまい給付金の対象となる住宅かどうかを事前に確認するようにしましょう。すまい給付金は現金(指定口座への振込)で給付されますので、要件が満たされていれば必ず利用しましょう。■ 3.次世代住宅ポイント制度ABC / PIXTA(ピクスタ)次世代住宅ポイント制度とは、省エネ性・耐震性・バリアフリー性能等を満たす住宅、家事の負担を軽減する住宅を新築・購入したり、それらのリフォームを行った場合等に、さまざまな商品と交換できるポイント(1ポイント1円相当)を発行する国の制度です。この制度の対象となる住宅の要件は、「自ら居住する住宅」であり、高い性能を有する住宅(認定長期優良住宅やZEHなど)や、一定の性能を有する住宅(断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上や耐震等級2以上または免震建築物など)です。これから購入もしくは建築する住宅がこの制度の対象かどうかは、分譲業者や建設業者、仲介業者などに確認しましょう。この制度の対象となれば、新築住宅(購入若しくは建築)では最大35万円相当、リフォームでは最大30万円相当のポイントが付与されます。このポイントで交換できる商品は多様な種類があり、パソコンやテレビなどの家電や、キッチン用品やタオルなどの日用品、なかには陶磁器や江戸切子などの工芸品や子供の衣類などもあります。交換商品の一覧は、国土交通省「次世代住宅ポイント」のホームページ内で確認できますので一度のぞいてみてはいかがでしょうか。■ 4.住宅取得等のための資金に係る贈与税非課税枠が最大3000万円に拡大CORA / PIXTA(ピクスタ)直系尊属(父母や祖父母など)から、自分が住むための住宅を新築もしくは購入したり、増改築等のための資金を贈与により取得した場合、消費税率10%が適用される方は、贈与税の非課税枠が最大で3000万円まで拡大されます。将来的に財産贈与を検討されている方にとっては絶好の機会となるでしょう。ただし、3000万円(一般住宅は2500万円)の非課税が適用される期間は、2019年4月から2020年3月までの1年間となりますので、この制度を利用する場合は早めの検討が必要です。■ まとめYUJI / PIXTA(ピクスタ)今回ご紹介した住宅取得支援制度を利用する場合は、それぞれ規定された要件を満たす必要があるのと同時に、それぞれ「申告」や「申請」が必要になります。何も手続きをしないとせっかくの支援制度が利用できなくなりますので、手続きを決して忘れないようにしましょう。宅地建物取引士高幡和也
2019年09月17日かつて高い資産価値を誇っていたはずの不動産も、近年では少子化による「家余り」で売るに売れない「負動産」になるケースが増えているという。「不動産」ならぬ「負動産」とはなんだろう。「一般的に負動産とは、『持っているだけで資産的にマイナスになる不動産』のことを指します。もっともイメージしやすいのは、地方にある戸建ての空き家でしょうか。もともと住んでいた親は亡くなったものの、売却もできず子どもが固定資産税を払い続けているような状態は、負動産の典型例です。また、それに限らず『いまよりも価値が下がっていく不動産』も、大きな枠で負動産に該当すると私は考えています」そう語るのは、負動産問題の専門家で、相続・不動産コンサルタントの藤戸康雄さん。すでに国内にある「所有者不明」の土地は九州の面積を超す広さに達しているが、藤戸さんは「今後はさらに、マンションも含めた負動産が大幅に増加していくでしょう」と警鐘を鳴らす。「すでに都心でも、木が鬱蒼と生い茂った空き家を目にするようになりました。相続争いなどの問題もあるのでしょうが、もし所有者や相続人たちが『場所がいいから、売ろうと思えば高く売れる』と思っているのなら大間違いです。需要自体が減っているなか、不動産業者もいつ空き家状況が解消するかわからない物件より、いま売りに出ている土地や家を優先して扱います。都心でさえすでに『その気になればいつでも売れる』などという時代ではなくなっているのです」地方となればなおさらだ。もはや、不動産はプラスの資産になるどころか、売ることも貸すこともできず、固定資産税などのお金だけがかかっていく「負動産」になりうる時代。かといって、そのまま放置しておけば、さらに最悪のシナリオが待っている。それは「特定空家」に指定されること!「’15年5月26日に、『空家等対策の推進に関する特別措置法(空家対策特別措置法)』が全面施行されました。これはずばり、増え続ける日本の空き家をなんとかするべく、国土交通省の肝いりでつくられた法律です。この空家対策特別措置法に定められた『特定空家』に指定されると、最大で、固定資産税が更地の6分の1となる優遇措置の対象から外れるほか、市町村長から建物の除却や修繕、周辺環境のために必要な措置をとるよう(1)助言または指導、(2)勧告、(3)命令、と段階的に措置がとられます」最後の措置である命令に従わないときは、50万円以下の罰金刑が下される。「さらに、家屋倒壊の危険が大きいときは『行政代執行』といって強制的に家屋の取壊し除去が行われますが、そこにかかる費用はすべて所有者に請求されます。払わなければ、給与や財産を差し押さえて回収されることになるので、注意が必要です」特定空家に指定されるのは、次の4つの要件を満たしたとき。【1】そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態。【2】そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態。【3】適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態。【4】その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態。もはや、実家の「負動産」対策は待ったなし!まずは「不動産神話は完全に終わった」ことを、心に強く刻んでおこう。
2019年09月04日こんにちは、婚活FP山本です。あなたは「独身税」を聞いたことがあるでしょうか?ざっくり「独身なら(割増の)税金が発生」というものです。少なくとも今のところ、そんな税金は日本にはありませんが、将来的には分からないかもしれません。もし実施されるとしたら……あなたはどう思うでしょうか?そこで今回は、この独身税について議論の背景や海外の実例、取り巻く可能性についてお伝えします。あなたの人生に、お役立て下さいませ。実は日本でも独身税が議論されたことがある!まずは、日本における独身税の背景についてお伝えします。冒頭通り、独身税とは文字通り独身の方にかける税金です。こうすることで独身者に早期の結婚を促すと、少子化対策に繋がるという考えになります。今の日本でも、少子化は深刻な問題ですからね。また「既婚者の負担を軽減する」という目的もあります。結婚すると、特に教育費を中心に独身者よりも支出が増えますからね。既婚者の負担増を独身者に補ってもらいたいというのも税金の理由です。独身者は独身貴族として、少なくとも既婚者よりは余裕があるはずと考えられているのが理由になります。つまり、少子化対策と既婚者支援の一挙両得になりうる策が「独身税」です。どちらも十分な問題ながら効果的な策が中々見つからないため、過去には実際に日本でも独身税が議論されたことがあります。それほど、切羽詰まった状況とも言えるかもしれません。かほく市ママ課のお願いに過ぎなかった…が最近では2017年に、石川県かほく市のママ課(一種のボランティア団体)が、行政との意見交換会で「独身税」を要望したことで議論が再燃しました。「子育てで生活が苦しい。独身者に支援をお願いできないか?」という内容です。結局、実現しませんでしたけどね。あなたは、このママ課の要望をどのように感じましたか?少なくとも、未だに賛否の声があって結論は出ておりませんし、議論さえ進んでいません。もし実際に導入されたら、日本はどのようになるのでしょうね。海外で独身税が導入されたことがあった!次は、海外の実例についてお伝えします。実は海外では、実際に独身税を導入した国がいくつかありました。有名なところでは「ブルガリア」でしょうか。1968~1989年で導入されました。ちなみに導入の理由は、今の日本と同じく「少子化への対策」としてです。その結果は……大失敗となりました。導入前は2.18%だった出生率が1.86%に下がり、さらに結婚数自体も下がってしまったのです。増税で独身者がお金を貯めにくくなり、余計に結婚が遠のく結果になりました。出生率は「形だけの結婚」が増えたため……でしょうか。他にはフランスも有名かもしれません。ただ、どちらも現在は廃止されています。独身税の失敗は他にも原因があるのかもしれませんが、少なくとも上記の理由は十分にありえるでしょう。同じものを日本に導入したら、同じ結末を迎える可能性が高いかもしれません。独身税での結婚は少子化対策にならない?確かに子供を望むなら、まずは前提として結婚があるのは基本です。しかし、結婚したとしても子供をつくるかどうかは別問題と言えます。現に子供のいない夫婦も多いです。前例であるブルガリアのように、偽装のような形だけの結婚が増えるだけかもしれません。また仮に「子ナシ税」のようなものができたとしたら、独身税と同じく余計に子供を育てるお金や気力を失う結果になりかねないでしょう。少なくとも、海外の独身税のままの結婚では、少子化対策にはならないのかもしれませんね。独身税が日本で実現する可能性はゼロではない今度は、独身税が日本で実現する可能性についてお伝えします。結論から言えば、実現の可能性は「ゼロではない」と言えるでしょう。なぜなら「賛成意見も相応にあるから」です。否定意見ばかりならともかく、賛成も多いなら「議論の余地アリ」と言えますからね。そもそも、独身税以上の少子化対策……あなたなら、どんな方法を思いつきますか?「高額な出産祝い金」という手段が言われることもありますが、これはこれで一つの差別ですし財源も問題になります。何も対策を取らなければ、それだけ少子化が進んでしまいますね。既婚者の負担軽減についても、理屈は似ています。必要なだけ消費税を上げるなら、それはそれで問題でしょう。他に有効な策が見つからない以上、独身税が実現する可能性は残ると言えます。憲法違反という理由は変わることもある簡単に言えば、日本の憲法という最高の社会ルールで、国民は「法の下で平等」と保障されています。つまり「不合理な差別は認めない」というわけです。既婚と未婚、子アリと子ナシ、いずれも平等のはずなら、独身税は憲法違反になる可能性が出てくるのかもしれません。しかし憲法も絶対ではありません。直接の変更もあれば、解釈や裁判所の判断などによる変更もありえます。すでに「一定の差」もありますし、これが拡大される可能性もゼロではないでしょうね。年収が低い人ほど結婚すべきなのも事実さらに、独身税の効果である結婚への誘導や既婚者支援についてお伝えします。前者は、基本的にありえません。結婚するもしないも、本人の自由です。また既婚者は自由意志で結婚したはずなので、それで「生活や子育てが苦しい」などと騒ぐのは、自業自得と言えます。……ただ、年収が低い人ほど結婚すべきなのも一つの事実です。最終的に生活に困るのは、むしろ独身者になりますからね。そういう意味で、結婚への誘導は悪いわけではありません。また最終的に支援が必要になるのは独身者だからこそ、まずは既婚者を支援するのもアリと言えます。でないと、同様に自業自得と切り捨てられてしまうかもしれませんからね。結婚したくてもできない人を見捨てるのか?独身税を考える時には、「結婚したくてもできない人」への対処にも悩みます。もはや結婚は、頑張ったら誰もが普通にできることではありませんからね。同様に「本気で年収が低く、上がらない人」も沢山います。だから結婚できない人は、どうやって結婚したらいいのでしょう。少なくとも、皆に結婚を促し、皆で子アリ既婚者を支援すれば良いわけではありません。人も生き方も「多様化の時代」です。ぜひあなたも、あなたなりの意見を考えてみましょう。[adsense_middle]結婚税、独身控除ができる可能性もあるかも?最後に、独身税を考える時の注意点をお伝えします。今のところ、独身税は「独身者負担・既婚者優遇」という方向性です。このため、既婚者ほど独身税を歓迎しがちといえます。しかし今は3組に1組が離婚する時代ですから、「明日は我が身」で考えることも大切です。それに、すでに既婚者は「配偶者控除」「3号被保険者」などで独身者より優遇されています。平等を保つために「結婚税」ができるかもしれませんね。最終的に困るのは独身者だからこそ「独身控除」ができるかもしれません。こんな可能性もゼロではないでしょう。「保育園落ちた。日本死ね」のように、あなたの意見で国が動く可能性もあります。発信はもちろん自由ですが、客観性や思いやりの気持ちは忘れないようにしましょう。目先の税金や損得より長期的ライフプランを!仮に独身税が導入されたら、あなたは独身だったら結婚しますか?結婚税が導入されたら、既婚者なら離婚するのでしょうか?国がどうなるかは誰にもわかりません。ただ大切なことは、目先の税金や損得より、長期的に未来を見据えたライフプランによる判断です。独身税の導入などの可能性も踏まえつつ、しっかり未来を見据えて、結婚を含めた行動を考えていきましょう。独身税はともかく、未婚や少子化は確かな問題独身税はともかく、未婚や少子化は確かな問題です。一方で年収が上がらない事、結婚したくてもできない事、教育費の負担感なども大きな問題といえます。この世は不十分で問題だらけですが、だからこそ国まかせにするのではなく、個人は個人で自助努力に励んでいきましょう。
2019年09月03日固定資産税は、土地や建物など不動産を所有している人に対して課される税金です。一戸建てやマンションを所有している場合には、土地と建物それぞれに固定資産税がかかります。マンションにも同様に課税されます。不動産を共有している場合は、持分に応じて固定資産税がかかります。では、固定資産税はどのように算出されるのでしょうか。■ 1. 固定資産税とは固定資産税は先に述べたとおり、土地や建物など不動産を所有している人に対して課される税金です。3年に1度見直しが行われています。固定資産税の納付書が送られてくるタイミングは、自治体によって多少異なりますが、毎年5〜6月頃に1月1日時点の所有者に対して送られてきます。年4回の指定月が期限となり、1回ずつ納めればいいようになっています。1-1.年の途中で不動産の所有者が変わったら1月1日時点の所有者に対し課税され、たとえ年の途中で不動産の所有者が変わっても支払い義務は1月1日時点の所有者となります。不動産の売買では一般的に、所有権の移転時を起点にし、移転時までを売主、移転後を買主の負担とし、日割り計算で買主が売主に支払うことが多いです。HappyRich / PIXTA(ピクスタ)1-2固定資産税の算定基準は固定資産税評価額固定資産税の税額の算出は、固定資産税評価額が基になっています。固定資産税評価額は実勢価格の70%程度を目安に決められます。実勢価格とは、実際の取引が成立する価格のこと。つまり、不動産の時価のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格です。■ 2.固定資産税評価額hiroshi / PIXTA(ピクスタ)固定資産税評価額を知るにはどうしたらいいのでしょうか。2-1固定資産税課税明細書を確認する不動産の1月1日時点の所有者に対して市町村から送付される固定資産税課税明細書には、固定資産税評価額が記載されていますので、確認することができます。紛失の際には、不動産を管轄する区役所等で所得できます。取得には運転免許証等の身分証明書が必要となります。2-2固定資産税台帳を閲覧する各区市町村が所有する固定資産税台帳を閲覧して確認する方法もあります。毎年4月1日から第1期の納期期限日までの間、自分の土地と建物だけでなく、他の人の土地や建物の評価額も確認すること可能となります。帳簿所有者の情報は掲載されていませんが、評価額は掲載されています。料金は無料です。2-3評価額に納得できないときは評価額を確認して思ったよりも高いなど、納得いかない場合は、「縦覧制度」などで確認をしたうえで、各自治体にある固定資産評価審査委員会に対して不服を申し立てることができます。審査の申し出が可能な期間は決まっていて、その時期は各自治体で異なりますので、申請の際には期限を確認しましょう。■ 3.固定資産税を安くする方法がある評価額が高ければ高いほど、固定資産税は高くなります。居住用の家屋の敷地(住宅用地)については、固定資産税の負担を軽くするために住宅用地の課税標準の特例措置が設けられていますのでうまく使うべきです。特例の条件を満たす物件を購入することで、減税措置を受けることができます。HappyRich / PIXTA(ピクスタ)たとえば「小規模住宅用地」の特例措置があります。200平方メートル以下の部分は評価額の6分の1、200平方メートルを超える部分は3分の1が課税対象になるという制度です。また新築の物件なら、一般の住宅なら3年間、認定長期優良住宅のマンションなら最長7年間、固定資産税が半分になる制度も利用できます。これらの措置を受けるためには、適用要件があるためチェックが必要です。■ 4.まとめkawamura_lucy / PIXTA(ピクスタ)固定資産税は、土地や建物など不動産を所有している人に対して課される税金です。算出は評価額を基に行われます。固定資産税の知識を知ったうえで課税標準の特例に該当する条件を備えた住宅選びを行えば、節税することが可能ですので、自分の土地や建物の評価額がいくらなのか確認しておきましょう。
2019年08月07日最近は、「イクメン」という言葉が世間で浸透しています。妊娠した際は、パパに育児休暇を取ってもらおうと考えるママも少なくないのではないでしょうか? 私は、妻が第2子を出産したときに、社内の男性で初めて育児休暇を取得しました。今回は実際に育児休暇を取得して感じた3つの大変だったことについて紹介したいと思います。 上司に良い印象を持たれなかった1つ目は、育児休暇を取得するということに対して上司の理解がなかなか得られず、良い印象を持たれなかったことです。私の会社の上司(40〜50代)の場合、「男は働き、女は家庭を守る」と考える方が多かったのです。 これまで、男性が育児休暇を申請したことがない会社だったので、上司に育児休暇を取りたい、と伝えたときは「奥さんに任せればいいよ」と言われ、なかなか理解してもらえませんでした。 同僚の負担増加について理解が得られなかった2つ目は、同僚の負担が増えてしまうことについて、理解が得られなかったことです。若い世代は比較的育児に協力的でしたが、男性側が育児休暇を取ってもいい、という制度があることさえ知らない人もいました。 育児休暇を取ると、スタッフが1人減り、その状況の中で業務をこなしていかなければなりません。当然他のスタッフの業務負担が増えてしまいます。負担が増えることを望むスタッフはおらず、私の会社では理解してもらうことが難しかったです。 収入が減ってしまった3つ目は収入が減ってしまったことです。育児休暇を取るということは仕事を休むことなので収入がなくなります。ただ、国の制度を活用すると収入が減ることはあってもゼロになることはありません。最初の6カ月は基本給の67%、後の6カ月は50%が支給されます。 それでも、子どもが生まれるとおむつ代やミルク代、洋服代などいろいろと出費が増えてしまいます。一部でも支給されるだけありがたいのかもしれませんが、出費が増えるときに収入が減るのは非常に困りました。 パパが育児休暇を取得すると、ママの負担が減ったり、パパと子どもの関係性が作りやすいというメリットがあります。しかしその反面、会社の上司に理解してもらえない、収入が減ってしまうなどのデメリットもあるように感じました。夫婦の考え方や置かれている状況で選択は異なりますが、それでも私たち夫婦は、話し合って一番良い方法を選んだと思っています。 著者:西川しょた普段は看護師として勤務する3歳と1歳、2男の父。育児に関する体験談を中心に記事を執筆している。
2019年07月29日「安倍政権において、消費税をこれ以上引き上げることはまったく考えていません」「今後10年ぐらいの間は、上げる必要はないと私は思っている」参議院選挙の公示日前日の7月3日に行われた日本記者クラブ主催の討論会。安倍晋三首相はこう語り、10月から消費税を10%に引き上げることに理解を求めた。「この状況下で“消費税を増税する”というのは“日本経済を破壊します”と言い放っているのに等しいのです。『10年間上げない』という言葉も、はたして額面どおりに受け取っていいかどうか……」そう憤るのは、京都大学大学院教授の藤井聡さんだ。6年にわたり、安倍内閣で内閣官房参与を務めたが、増税などに反対する「言論活動に注力するため」、昨年12月に参与の職を辞している。「すでに安倍政権になってから1世帯当たりの年間の平均所得は実質値で40万円も減少しました。10月の消費増税は、さらなる所得の落ち込みを招くでしょう」消費税は所得が低い人ほど、負担が大きくなる。ファイナンシャル・プランナーの有田美津子さんが解説する。「2%の増税による消費税の負担額は、年収252万円の世帯だと約3万9,000円、年収1,183万円の世帯だと約8万2,000円増えることになります。負担額だけ見れば高所得世帯のほうが大きいんですが、収入に占める負担額の割合は、低所得世帯になるほど、高くなります。年収が252万円の世帯では負担の増加率は1.54%、一方、1,183万円の世帯では0.69%です。つまり、低所得のほうが2倍以上も負担額の割合は増えている。消費増税は、所得が低い世帯ほど家計への影響が大きいんです」だが、これはあくまでも2%の増税が家計に与える直接的な影響にすぎない。所得は増えていないのに、税負担が増えれば、当然、消費を抑えて支出を減らさざるをえないことになる。藤井さんはその影響をこう指摘する。「消費は経済成長のエンジンです。消費が冷え込めば、物価が下落し企業業績も悪化する。その結果、労働者の給与が減ってしまう。’97年に消費税が3%から5%に増税されてから、1世帯当たりの平均所得は多いときで年間20万円減り、’13年にはピーク時より135万円も減少しました」10%への増税は、5%への増税時以上の影響を日本経済に与えるという。「10%という税率だと、買い物する際に、簡単に税額を計算できます。常に、税が意識されることで、消費行動に大きなブレーキをかけてしまうのです。とりわけ女性の場合、5%から8%への3%分の増税より、10%への2%分の増税のほうが、“購買意欲”を減退させる力が4.4倍も高いという研究結果もあります」(藤井さん・以下同)さらに、最悪のタイミングの増税となる。「『働き方改革』のために、残業代が減り、所得は確実に減っています。ここ数年、日本経済を活気づけていた“オリンピック特需”も終わってしまう」世界経済が好調だったおかげで、輸出企業が収益を上げて、日本のGDPは押し上げられていたが……。「米中の貿易戦争に、原油高。世界経済の見通しは立たない状況にあります。これまで日本経済を支えていた外需が、落ち込みつつあるのです。この経済状況下での増税は自殺行為だといっていい。現在、年間の平均所得は550万円ほどですが、10%の心理的効果も相まって、短期的には50万円、長期的には最悪のケースで200万円ほども、所得が減少すると考えています」
2019年07月16日「いまの景気状態で、消費税の増税が強行されれば、家計への影響は計り知れません。日本経済も間違いなく悪くなってしまいます」こう警鐘を鳴らすのは、政権与党の自由民主党内で、「消費増税の凍結」を一貫して主張してきた西田昌司参議院議員(60)だ。10月に予定されている消費税の10%への増税。7月21日に投開票が行われる参議院選挙では、「老後2,000万円不足」問題と同様に大きな争点になることは間違いない。そんななか、今回の参院選で3期目を目指す西田議員が、6月25日に本誌の取材を受け、消費増税反対の声を上げた。税理士を経て、京都府議を5期務めた後、’07年から参議院議員に。国会で「政治とカネ」の問題を鋭く追求する姿勢などから、“国会の爆弾男”の異名がある西田議員は、消費増税が日本経済をどん底に突き落とすと考えている。「アベノミクスで、景気はよくなっています。ただ、いちばんの問題は賃金が上がっていないこと。雇用が増えて、ようやく賃金も上がろうとしている局面で、消費税を10%にすれば、個人が消費に使えるお金が減ってしまいます」軽減税率の対象となるのは、持ち帰りの食料品など、一部の品目だけ。購入する店舗の規模によって、還元率が2%か5%かで変わる、ポイント還元も’20年6月末までの期間限定だ。「多くの人が外食や家族旅行などの消費を控えるようになるでしょう。これまで1カ月に1度だった外食が、2カ月に1度になれば、当然景気は悪くなりますよね。外食産業もお客さんが来なくなれば、そこで働く従業員にお金を払えなくなる。つまり、雇用が減り、給与も減る。すると、さらに個人消費が減ってしまう。こうした、負のスパイラルが日本中に拡大してしまうんです」だが、財務省が“国の借金”と表現する国債などは、現在1,000兆円ほどある。消費税の増税を行わなければ、将来世代にツケを回してしまうのではないか。「そもそも、国は中央銀行(日本銀行)を通して、通貨を発行することができます。いくら国債を発行しても、財政破綻することはありません」国債の信用度は金利の低さに現れる。現在の日本国債の金利は、0.1%という超低金利だ。「デフレ下のいまこそ、どんどん国債を発行すべきだと考えています。すると、通貨の量が増えるわけですから、物価が上昇するインフレになります。まずはデフレ脱却が最優先です。そして、目標とするインフレ率が達成されてから、消費税の増税を行えばいいのです」自国通貨を発行できる政府は、ハイパーインフレにならない限り、財政赤字を心配する必要はないという考えは、MMT(現代貨幣理論)として、世界中で注目されている。「日本は900兆円もの国債を発行していながら、破綻しないどころか金利が下がってきた。これを財務省はどう説明するのでしょうか?財務省は現実を見てほしい」デフレ脱却のためには、個人の所得が上がる必要がある。「企業の業績がよくて、株価がそこそこ高くなっても、従業員に給料として還元されないから、個人消費が増えない。さらに、働き方改革で残業代が減って、家庭に入る給料総額も少なくなっています。これでは、デフレから脱却できるはずはありません」財務省は、“すでに軽減税率などの準備を進めているので、いまさら消費増税を延期したら、大混乱になってしまう”として、反対意見を封じ込めようとしている。「先の大戦では、米国と戦うのは危ないとわかっていながら、日本は戦争に突き進んでいきました。“決まったから、やめられない”では大日本帝国陸軍と同じ。もちろん、凍結による混乱はあるかもしれないが、実際に経済が悪くなることを考えれば、どちらの混乱のほうがいいでしょうか」
2019年07月04日住宅取得のための資金を祖父母や両親などの直径尊属から贈与された場合、一定額まで非課税になる「住宅取得等資金贈与の特例」という制度があります。通常、1年で110万円超の贈与に関しては、贈与税の対象になり、非課税枠は1,200万円が上限。これが、消費税が10%に引き上げられるのを理由に、2019年4月4日から2021年12月31日までに住宅用家屋の新築等に関して契約した場合、贈与税・非課税枠の上限が、最高3,000万円までに引き上げられます。■ 1.非課税枠が1,200万円→3,000万円までアップABC / PIXTA(ピクスタ)現行制度では、「質の高い住宅(※)」なら1,200万円まで非課税になります。そのため、これに年間の基礎控除110万円を加えて1310万円まで非課税で贈与を受けられることになります。これが消費増税後は3,000万円+110万円=3,110万円に増額となるのです。1-1.贈与を受ける者の用件は?ABC / PIXTA(ピクスタ)この制度が適用となるのは住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること直系尊属(父母・祖父母等)からの贈与であること贈与を受ける者がその年1月1日において20歳以上であること贈与を受ける者の所得金額が2,000万円以下であること贈与の翌年3月15日までに住宅の引渡を受けていること贈与の翌年3月15日までに居住していること、又は居住することが確実であると見込まれ、同年12月31日までに居住していること建物の登記床面積が50㎡以上240㎡以下であること贈与の翌年2月1日から3月15日までに一定の書類を添付した申告書を提出することを満たしていることが条件となります。1-2「質の高い住宅」とは?kou / PIXTA(ピクスタ)「質の高い住宅」とは次のいずれか1つの条件を満たすもののことです。断熱等性能等級に係る評価が等級4の基準に適合している住宅構造躯体の倒壊等防止に係る評価が等級2又は等級3の基準に適合している住宅地震に対する構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止に係る評価が免震建築物の基準に適合している住宅一次エネルギー消費量等級に係る評価が、等級4又は等級5の基準に適合している住宅高齢者等配慮対策等級に係る評価が、等級3、等級4又は等級5の基準に適合している住宅(国土交通省告示第389号)■ 2.適用前と後、どう違う?ABC / PIXTA(ピクスタ)もし、1,310万円の贈与を受けたら、旧制度の場合は基礎控除の110万円を差し引いた1,200万円が課税対象です。1000万円超1500万円以下の贈与の場合は税率が40%。税額は(1310万円-110万円)×0.4(40%)-190万円(控除額)=290万円となります。税額は290万円だから、1310万円の贈与を受けても、実際に住宅取得資金に充てられる金額は1,000万円ほどに減ってしまうのです。適用後は3,000万円まで控除となるので税額はゼロです。1,310万円丸ごと住宅取得に充てられるようになるのはうれしいですね。■ 3.まとめこれらのことを頭に入れ、住宅購入のタイミングを見計らうべきです。多額の贈与を受ける予定のある人は、2019年4月以降にするようにしましょう。*この記事の情報は2019年6月時点のものです。
2019年06月21日「多くの国民が、10月の『消費税増税』が予定通りに行われるかどうかを、気にしています。自民党の選挙公約が発表されましたが、公約が載った資料には、小さな文字でひっそりと『本年10月に消費税率を10%に引き上げます』と書かれているだけ。これで選挙に勝ったら、公約が信任されたといって、増税するつもりなのでしょうか?」(全国紙政治部記者)6月7日、自由民主党は夏の参議院選挙に向けての選挙公約を発表した。党本部で行われた会見で壇上に上がったのは、岸田文雄政調会長だ。「令和の時代になって初めて行われる国政選挙。令和時代の日本の姿を選ぶ選挙というのを念頭に、公約も作成を行いました。表紙にある『日本の明日を切り拓く(ひらく)』というタイトルはそういった思いと決意を込めさせてもらった」そう夏の参院選挙の意義を説明した岸田氏。この日、自民党が公開した資料は『令和元年政策パンフレット』と『令和元年政策BANK』の2つ。いずれも、自民党ホームぺージで閲覧できる。「『政策BANK』が公約の本体。そのなかから、強調したい項目を、6項目にわたって、“特だし項目”として、(『政策パンフレット』で)掲げさせてもらった」そう岸田氏が言うように、24ページある『政策BANK』は小さい文字だけでびっしり公約で埋め尽くされている一方、18ページの『政策パンフレット』は大きい文字と写真で構成されている。自民党が『政策パンフレット』で“重要項目”として掲げたのが、「力強い外交・防衛で、国益を守る」「強い経済で所得をふやす」「誰もが安心、活躍できる人生100年社会をつくる」「最先端をいく元気な地方をつくる」「災害から命・暮らしを守る」「憲法改正を目指す」の6項目だ。各項目で概要が説明されているが、どこにも「消費税」の文字はない。そもそも、『政策パンフレット』には一度も「消費税」という文字は出てこないのだ。「消費税」についての記載があるのは『政策BANK』のみだ。10月の消費税10%が明言されるのは、8ページ目。「2経済再生」という大項目で、5つめの項目である「財政・税制」の2つ目の文章。前出の政治部記者はいう。「要は、自民党は『消費税』を選挙の争点にしたくないということだと思います。よっぽど政治に興味を持っている人くらいしか、『政策BANK』なんて読まないでしょう。10月の消費税増税前の最後の選挙ですし、これだけの国民の関心事なのですから、消費税の増税が正しい政策だと思うのなら、『政策パンフレット』の方にも大きく記載するべきです。これでは“消費税増税隠し”と言われても仕方がない」この日の会見でも、岸田氏は自ら、増税について語ることはなかった。初めて触れたのは会見の開始から30分ほど経ってから。記者の質問を受けてのことだ。「リーマンショック級のできごとがない限り引き上げる。こういったことを再三強調してきました。少なくとも、現在、リーマンショック級のできごとには遭遇していないと、私は認識している」増税を争点化させたくない自民党。一方、野党5党派は、全国に32ある「1人区」の候補者の一本化に向けて動き出しているが、政策でのまとまりはなく、“増税反対”に対する熱量はバラバラだ。このまま波風が立つことなく、10月の消費税増税は行われてしまいそうだ。
2019年06月08日今年10月に予定される消費税の増税まで、いよいよ残り数ヶ月に。増税と聞いて、家計の負担が増えることに頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。でも、支払い方法を変えるだけで、出費を抑えられることもあるのです。今回は、資産運用・トレーディングのプロである山田良政さんに「増税後にクレジットカードを使うメリット」についてご紹介いただきます。文・山田良政「キャッシュレス」が増税対策に!?いよいよ、消費税10%への増税が迫ってきました。現在の8%から2%増えるわけですが、これが毎回の買い物で積み重なると、予想以上の家計の負担となります。例えば、年間で200万円使っている家庭では、消費税分だけで4万円も負担が増える計算です。しかし、その影響で皆がお金を使わないと経済が冷え込んで、逆に国の税収が減ってしまう可能性もあるのです。そこで政府は、増税による家計や経済への負担を減らすために、クレジットカードやQRコードでのキャッシュレス決済に限り、原則2%分をポイントで還元する軽減税率を施行する予定です。つまり、現金しか使わない人は、増税後は10%の消費税を支払うことになりますが、キャッシュレス決済をすれば、増税後でも2%分のポイントが還元されるので、実質に支払う消費税は8%に近い感覚になります。支払いは現金派というあなたも、この機会にクレジットカードに乗り換えてみてはいかがでしょうか。中小の小売店での商品購入時には5%還元される!また、さらに嬉しいことに、キャッシュレス決済で商品を購入する際、店によっては5%分のポイントが還元されるケースもあるのです!ただし、対象は「中小の小売店」での商品購入時のみ。全ての買い物で5%還元されるわけではないということを覚えておきましょう。ちなみに、5%還元の対象になっている「中小の小売店」とは、中小規模の飲食店、宿泊施設、サービス業などのことを指しています。大手スーパーや、百貨店などで購入した商品に関しては、そもそもポイント還元の対象外になっています。ただし、コンビニの場合はオーナーが中小規模でも、大手の傘下なので2%還元となります。なお、換金性の高い商品券やプリペイドカード、減税対策済みの住宅、自動車などはポイント還元の対象外となっているので注意しましょう。還元率の高いクレジットカードを早めに選ぼうここでひとつ、軽減税率を受ける上で重要なことをお伝えします。それは、この軽減税率が期間限定の政策だということです。政府は、増税前の駆け込み需要と、増税後の経済の冷え込みを抑えるため、増税後9ヶ月間は最大5%ポイント還元を行うと発表しました。つまり、現段階では2020年6月には軽減税率が終了する予定なのです。また、消費税増税の前後にクレジットカードを作ろうとしても、同様の申し込みがカード会社に殺到し、手元にカードが届くまでいつも以上に時間がかかってしまう可能性があります。さらに、ひと言で「クレジットカード」と言っても、年会費があったり、軽減税率分以外のポイントが貯まりにくかったり、貯まったポイントの使い道が限られていたりすると、むしろ損してしまう可能性も……。カード会社に申し込みが殺到する前に、還元率が高く、使い勝手の良いカードを選びましょう。5月現在、ポイント還元の対象となる、キャッシュレス決済業者の登録は完了しており、業者の一覧が公開されています(詳しくは、経済産業省の「キャッシュレス・消費者還元事業」というページを確認してみましょう)。増税後からカードを使い始めたいと考えている方は、申し込みが殺到する前に、早めに申し込んでおいた方が良いかもしれませんね。-山田良政-株式会社オフィサム代表取締役。FXによる資産運用を自動化させた第一人者。自身が開発したFX自動売買システムが、2013年度に「世界一の評価」を獲得。誰でも気軽に資産が増やせる「自動取引システムによる資産運用」を提案し、その分かりやすい切り口はマネーに関するプロ達だけでなく女性からの支持も多い。「億を稼ぐ」ために必要な思考が綴られたインタビュー本『億トレⅡ』『億トレⅢ』も大好評。『月間BIG tomorrow』でも執筆中。・株式会社オフィサム © Kite_rin /shutterstock© Ollyy /shutterstock© Dean Drobot /shutterstock
2019年06月01日2019年10月に消費税が10%に増税される予定ですが、税制は社会状況の変化に応じて変わるものです。所得税も働き方の多様性を踏まえ、同一業務であるのに雇用形態が異なる場合がある、会社員とフリーランスにある税制の差を埋めるために今回の改正となりました。 今回は2020年以降に適用される所得税の給与所得控除と基礎控除の改正事項についてお伝えします。 1.給与所得控除の改正について 所得税を計算するうえで、事業をしている人やフリーランスの人(以下、個人事業主)は必要経費を収入から引くことによって所得を算出しますが、勤務先から給料を支払われている人(以下、給与所得者=会社員・公務員・団体職員・パートタイマーやアルバイトも含まれます)は具体的な必要経費の計算をしません。 その代わりに、給与所得控除と呼ばれる法律上の経費的なものを差引き、収入の全額を所得としないことで、個人事業主との所得税負担の公平を図っています。この給与所得控除について、高額所得者は多額すぎるとの判断から、2020年分の所得税から上記の表のように変更となります。経費的に差し引ける給与所得控除額の上限を220万円から195万円にすることで、給与の高額所得者の所得税負担を増やすことになりました。 2.基礎控除の改正について基礎控除とは、所得税額の計算をする場合に、所得金額などから差し引くことができる控除の一つで、誰にでも適用される控除です。この控除があるため、年間103万円以内のパート・アルバイト等の収入があっても、所得税はかからないことになります。 2019年分は所得に関わらず、一律38万円ですが、2020年からは上記の表のとおりとなります。所得の種類を問わず、2400万円を超える所得がある場合は、控除額が減り所得税の負担が増えることになります。 3.給与収入850万円以下の人は実質的な影響はなし給与所得者にとっては、給与所得控除と基礎控除との両方が影響しますが、給与収入が年間850万円以下の場合は、給与所得控除が10万円減少するものの基礎控除が10万円増加するため、合計するとそれらが差引されて実質的な所得税には変化がありません。 しかし、給与収入金額が年間850万円を超える場合には状況が変わります。所得調整控除の対象となる人(特別障害者、23歳未満の扶養親族がいる人、特別障害者である同一生計配偶者または扶養親族がいる人)以外は、段階的に控除額が減るため負担増となります。例えば、給与収入1,000万円の場合・税率20%の場合には、所得やその他の控除が同じ条件であれば、年間3万円の所得税の負担が増えることになります。 一方、個人事業主は、雇用形態でない場合には給与所得控除がありませんので、今回の改正で基礎控除の控除額が引き上げられる分、所得やその他の控除が同じ条件であれば、所得税は減ります。事業所得が1,000万円・税率20%の場合は年間2万円の所得税の負担が減ることになります。 今回の所得税改正では、給与での年収850万円以上の人は負担増、個人事業主の人は負担減となるため、本人や家族で該当する人は2020年からの手取り額が変わる可能性がありますので、働き方や源泉徴収票、確定申告書を確認する機会にしていただければと思います。 監修者・著者:ファイナンシャルプランナー 大野高志1級ファイナンシャルプランニング技能士、CFP®(日本FP協会認定)。独立系FP事務所・株式会社とし生活設計取締役。予備校チューター、地方公務員、金融機関勤務を経て2011年に独立。教育費・老後資金準備、税や社会保障、住宅ローンや保険の見直し、貯蓄・資産運用等 多角的にライフプランの個別相談を行うとともにセミナー講師として活動しています。
2019年05月23日不動産というものは高額であるのでどうしても慎重になってしまうもので、その中で「買います」「借ります」と言わせるために営業は様々なテクニックを駆使します。今回は、新築マンションの不動産広告が「肝心な点をわざとぼかす」ことについてお話します。不動産取引において正直であることはもちろん大切なことですが、最初の内はぼかしておいた方がいいものもあるのです。■ 「肝心な点をぼかす」不動産の広告tkc-taka / PIXTA(ピクスタ)先日筆者はたまたま乗車していた電車内で新築マンションの不動産広告に注意を引かれました。「東京23区」「大手町〇分」「□□□線直通」「△△△線始発」「「2駅2路線利用可」「南向き」という言葉がデカデカと並んでいますが、肝心の最寄り駅がどこにも見当たりません。(恐らく見えないくらいの小さい字でどこかに書いてあるとは思います)不動産の営業を長くやっているとこれだけでおおよその場所とざっくりとした周辺環境までイメージできますが、一般の人にそこまで求めるのは無理でしょう。利用者のことを無視した不親切な広告と思いがちですが、こういう「肝心な点をぼかす」というのは新築マンションの営業ではよくある手法なのです。■ 肝心な情報をぼかすことで反響につながる!?Renoir / PIXTA(ピクスタ)港区・千代田区・中央区の「都心3区」などと違って東京23区内にも人気のないエリアは確実に存在し、そのような立地の物件で馬鹿正直に全ての物件情報を出してしまえば誰も見向きもしてくれない事態が十分に予想できます。今回の物件のように最寄り駅をぼかしておけば客はHPにアクセスするか業者に問い合わせをすることになり、そうなればHP制作者や営業マンの腕次第で立地面の不利を克服できる場合もあります。環状八号線と東名高速道路が交差する場所に建っているマンションを担当した営業に話を聞いたことがありますが、モデルルーム完成前というような初期の段階では現地案内まで立地を伏せるのに最も苦労したそうです。■ 客に勝手に物件を見に行かせないTOSHI / PIXTA(ピクスタ)土地や戸建てで住居表示の枝番が省略されていたり、マンションで部屋番号が明示されず「10階建ての7階部分」というような表記となっていることもよくあります。不動産業界において物件情報は所定の流通機構に登録して業界全体で共有化しなければならない定めとなっていますが、登録の段階でぼかされているので仲介会社の営業マンもこれだけでは客の案内ができません。物元の業者(売り主・貸主側の仲介会社)に内見申し込みを入れると初めて教えてくれるのですが、最大の狙いは客だけで物件を見に行かないようにするためです。最初から物件が特定できる状況になっていると客が勝手に物件を見に行き、外見だけで判断されてしまう恐れがあります。kazukiatuko / PIXTA(ピクスタ)不動産の真の価値は営業マンの説明のもとでしっかりと内部を確認して初めてわかるもので、素人判断で検討の対象から外されてしまってはたまりません。不動産は高額であるため売買にせよ賃貸にせよ簡単に成約となるものではなく、そのため客に「買います」「借ります」と言わせるために営業マンは様々な工夫を積み上げます。不動産業界特有の広告の出し方もそのうちの一つなのです。
2019年05月19日みなさんが日々支払っている税金。今年も消費税の増税をはじめ、大きな税制の変更が予定されています。今のうちから、ある程度の知識と対応策を押さえておきましょう。今回は、資産運用・トレーディングのプロである山田良政さんに“今年度増税・減税される税金とその対策”についてご紹介いただきます。文・山田良政2019年10月1日に消費税が8%から10%へもうご存知の方も多いと思いますが、今年の10月1日から、消費税が8%から10%になります。ほぼ全ての商品に関わる税金ですので、食費や日用品などが2%分高くなるとあれば、家計への打撃は必至でしょう。車で通勤している方は、ガソリン代や車検・保険代でさらにお金がかさむことに。このタイミングで、支出の見直しを行い、携帯の契約を大手キャリアから格安会社に移行したり、普段買っているものを安売りのときだけ購入したりといった、細かな対策を行うようにしましょう。景気対策として消費税の軽減税率が適用2019年10月の増税では、今までの増税とは異なり、軽減税率が適用されます。軽減税率の対象商品は今まで通り消費税8%のまま。酒類(料理酒やみりんを含む)以外の食品に適用されます。お酒をよく飲まれる方は、これを機にお酒の量を抑えてみても良いかもしれません。また、持ち帰りや出前食品は8%のままですが、席について食べる外食は10%の税率が適用されます。同じものを食べるなら、店内で食べるのではなく持ち帰りにした方がお得ですね!キャッシュレスによる5%ポイント還元がスタート上で紹介した軽減税率以外にも、キャッシュレス決済の場合5%のポイントが還元される施策も検討されています。ただし、これは中~小規模の店での買い物時限定で適用されるものなので、すべて5%還元になる!と思っていると、損してしまう恐れもあります。大手は対象外となっていますが、JRがスイカでのポイント還元を検討するなど、自主判断でポイント還元を行うケースはあるようです。今のうちからアンテナを張っておき、どのカード、サービスを利用するのが一番お得なのか、見極めておく必要がありそうです。自動車税減税&環境性能割の実施これから自動車の購入を検討する方にお得なニュースが。それは自動車税の減税。今年の10月1日以降、新たに登録された車は減税適用されるのです。減税額は、最大年間4,500円で排気量が上がるほど減額されていく仕組みのようです(軽自動車は対象外)。また、同時に自動車取得税が廃止され、燃費基準に応じて課税されていく「環境性能割」が導入されます。「2020年度燃費基準」という指標を+10%以上達成した車種であれば、自動車取得の際の「環境性能割」が非課税になるのです。なお、電気自動車やクリーンディーゼル車、プラグインハイブリッド車も「環境性能割」の非課税対象になります。これから車の購入を検討される方は、ぜひ参考にしてください。消費税はすべての人にかかってくる税金です。物価が上がれば、私たちの生活にも少なからず変化があるでしょう。だからといって、切り詰めすぎるのは良くありません。今回ご紹介した点を意識しつつ、楽しみながら生活を送りしょう。© TunedIn by Westend61 /shutterstock© Africa Studio /shutterstock© George Rudy /shutterstock
2019年05月18日相続が発生したときに、心配になるのが相続税ではないでしょうか?相続税は、場合によっては大きな負担になることがありますが、財産を相続しても相続税がかからないこともあります。今回は、相続税発生の有無を分ける基礎控除の額について説明します。基礎控除額の計算方法を理解しておき、生前の相続対策などに役立てていただければ幸いです。相続税の基礎控除は相続人の数で変わる!相続税発生の基準となるのが、基礎控除です。相続税の基礎控除の意味や基礎控除の金額を計算する方法を知っておきましょう。相続税がかかるケースとは相続税は、相続や遺贈により財産を取得した人に課税される税金です。相続税がかかるかどうかは、相続の規模によって変わります。亡くなった人(被相続人)が残した財産が一定規模以上の場合、その相続で財産を取得した人に相続税がかかるしくみです。相続税の基礎控除とはその相続が、相続税がかかる規模かどうかを判断する基準となるのが基礎控除です。基礎控除は、相続税だけでなく贈与税や所得税にもありますが、課税対象から無条件で差し引きできる金額になります。相続税は、相続税の課税対象となる財産の合計額(課税価格の合計額)から基礎控除額を差し引きした課税遺産総額をもとに計算します。課税価格の合計額が基礎控除額以下の場合には、相続税はかかりません。基礎控除額は、相続税の非課税枠ということになります。相続税の基礎控除の計算式相続税の基礎控除は、次の計算式で計算します。基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数相続税の基礎控除は、2015年1月に改正により引き下げられました。2014年12月以前に発生した相続については、次の計算式で計算します。(旧)基礎控除額=5,000万円+1,000万円×法定相続人の数相続税の基礎控除の早見表相続税の基礎控除額は、相続人数によって変わります。たとえば、相続人が1人の場合、相続税の基礎控除額は3,600万円ですから、被相続人の残した財産の額が3,600万円を超える場合には相続税がかかります。一方、財産の額が3,600万円を超えない場合、すなわち3,600万円以下の場合には、相続税はかかりません。相続税の基礎控除額を超えているなら早急に遺産分割が必要被相続人の残した財産が相続税の基礎控除額を超えている場合には、相続開始を知った時から10か月以内に相続税の申告が必要です。相続税の申告をする前提として、遺産分割を終わらせなければなりません。基礎控除額を超えており相続税がかかるケースでは、速やかに遺産分割協議を終わらせるようにしましょう。10か月以内に遺産分割が終わらない場合でも、法定相続人が法定相続分で財産を取得したものとして、期限内の申告が必要になります。相続税の基礎控除の「法定相続人」とは?相続税の基礎控除は法定相続人の数によって変わりますが、ここでいう「法定相続人」には民法上の法定相続人すべてが含まれるわけではありません。相続税における法定相続人のカウントの仕方を知っておきましょう。法定相続人に含まれる養子の数には制限がある民法上、養子には実子と同様の相続権があります。子は第1順位の相続人ですから、養子を増やせば法定相続人を増やすことができます。しかし、相続税の基礎控除を計算するときには、養子を全員法定相続人としてカウントできるわけではありません。養子については、次のようなルールがあります。被相続人に実子がいる場合…養子は1人までしか法定相続人に含めることができません。被相続人に実子がいない場合…養子は2人までしか法定相続人に含めることができません。養子を実子とみなす場合相続税の基礎控除の計算においては、次の場合には養子であっても実子とみなします。特別養子縁組により養子となった場合配偶者の連れ子を養子にした場合代襲相続人でもある養子(孫を養子にしており、子が亡くなっている場合)相続放棄した相続人も法定相続人に含める民法上、相続放棄すれば最初から相続人でなかった扱いになり、法定相続人ではなくなります。しかし、相続税の基礎控除の計算では、相続放棄をした人も法定相続人としてカウントします。相続放棄をした人がいても、基礎控除額が減ってしまうことはありません。生命保険金がある場合の相続税の基礎控除は?財産を相続するのではなく、生命保険金として受け取った場合には、一部が非課税になることをご存じでしょうか?相続の際に、生命保険金がある場合の相続税の計算方法や基礎控除との関係を知っておきましょう。生命保険金を受け取っても相続税がかかることがある被相続人が亡くなったことにより、生命保険金(死亡保険金)を受け取ることがあります。生命保険金は、民法上の相続または遺贈により取得した財産ではありません。しかし、生命保険金は、みなし相続財産として、相続税の課税対象になります。生命保険金には非課税枠がある相続税の計算において、生命保険金には基礎控除とは別の非課税枠が設けられています。生命保険金の非課税枠は、次の計算式で計算します。500万円×法定相続人の数たとえば、法定相続人が3人の場合、生命保険金は1,500万円まで非課税です。相続人が受け取った生命保険金が1,000万円の場合には、全額非課税になります。もし相続人が受け取った生命保険金が2,000万円なら、500万円のみが課税対象になります。生命保険に加入すれば、相続税の課税対象になる財産を減らすことができます。相続税対策として、財産を現金や預金で残すのではなく、生命保険に加入することは、有効な方法の1つです。生命保険金の非課税枠を計算する際の「法定相続人」とは?相続税において、生命保険金の非課税枠を計算する際の「法定相続人」には、民法上の法定相続人全員が含まれるわけではありません。養子の数について制限があり、相続放棄をした人も「法定相続人」の数に含めることは、基礎控除の場合と同様です。非課税になるのは相続人が受け取った生命保険金だけ生命保険金について、非課税の恩恵が受けられるのは、相続人が受け取ったもののみになります。相続人以外が受け取った生命保険金は、非課税にはなりません。相続放棄をした人が受け取った生命保険金も、非課税枠には含めないことになっています。たとえば、相続放棄をした人が1,000万円の生命保険金を受け取った場合、法定相続人の人数に関係なく、1,000万円全額が課税対象になります。生命保険金がある場合の計算例相続税がかかるかどうかは、課税対象になる財産から生命保険金の非課税分を差し引きした金額が、基礎控除額以下であるかどうかで判断します。たとえば、法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円です。被相続人の残した財産額が6000万円で、そのうち相続人が受け取った生命保険金が2,000万円の場合、生命保険金については1,500万円が非課税になりますから、相続税の課税対象になる財産額(課税価格の合計額)は4,500万円です。つまり、このケースでは課税価格の合計額は基礎控除額以下であるため、相続税はかからないことになります。基礎控除の計算方法まとめ相続財産の額が基礎控除額を超えていれば、相続税がかかります。基礎控除額は法定相続人の数によって変わりますが、法定相続人の数はほぼ変えることができません。相続対策としては、相続財産の額を減らすことが有効です。生前贈与をしたり、生命保険に加入したりすることで、課税対象になる相続財産の額を減らせることがあります。相続税が心配なら、あらかじめ対策をしておきましょう。
2019年05月16日史上最長といわれる10連休のゴールデンウィークが終わりました。不動産会社の営業マンは休めた人と仕事だった人の両方かと思いますが、どちらのタイプであってもこれからしばらく「閑散期」というつらい時期がやってきます。たとえ閑散期といえど給料(歩合給)をもらうためには売り上げを上げなければならず、そのためには地道な努力が必要になります。■ 不動産会社にとってのGWとは7maru / PIXTA(ピクスタ)土日が書き入れ時となる不動産業者は水曜日が定休日という場合が多く、世間の人と休みが合わないというのはこの業界で生きている人にとってどうしようもない宿命です。そんな不動産会社の社員が世間並みに休むことができるのが年末年始とお盆休みですが、ゴールデンウィークに関しては休む会社と営業する会社の二通りに分かれます。新築マンションの営業にとっては1年で最も物件が動く時期であり、朝から晩まで商談と現地案内に追いまくられていました。賃貸物件の営業は会社によって違いますが、筆者の場合は出社したことの方が多かったと思います。歩合給の営業にとっては売り上げが上がれば休みなどどうでもいいもので、最終的に成約に結びついた反響が多く取れて「いいゴールデンウィークだった」と思ったことを覚えています。■ ゴールデンウィークが終われば「閑散期」キャプテンフック / PIXTA(ピクスタ)不動産業界は年が明ければ引っ越しシーズンに突入して猛烈に忙しくなるため、一段落する3月末までを「繁忙期」と呼んでいます。4月もなんやかんやで忙しさは継続しますが、ゴールデンウィークが終われば客足はパタッと止まってしまい、そこから長い長い「閑散期」が始まります。大企業や公務員の人事異動の関係で7月は少し忙しくなったように思いますが、その時期以外は12月まで比較的ヒマな毎日でした。とはいえ閑散期といえど個人で引っ越しをする人は年間を通して一定数います。また新婚カップルの新居用として1LDK~2LDKもある程度動きますが、賃料の高い3LDK以上のファミリー向け物件は繁忙期を逃してしまうとほとんど動きません。筆者が在籍していた会社では、売り上げが一定金額を下回った場合は歩合給が支給されない定めとなっており、この時期はどうしてもこれに引っかかってしまうことがあるため、その分まで繁忙期に稼いでおく必要がありました。■ 「閑散期」に必要な地道な努力makaron* / PIXTA(ピクスタ)閑散期だからと言って最初からあきらめてしまうと大変なことになってしまうため、不動産会社では「キャンペーン」と称してこの時期様々な対策をとるものです。部屋探しをしている人に物件を紹介する「客付け」の場合は自社サイトを改良して反響を増やすしかありませんが、オーナーから預かった物件を賃貸市場に出す「物元」の場合はいろいろと工夫の余地がまだあります。空き部屋に客を付けるにはできるだけ多くの営業から顧客に紹介してもらわなければなりません。賃料を下げれば検索に引っかかる回数が増え、また成約の場合にバックマージン(広告料とかADと呼んでいた)を付けることができれば営業が優先的に顧客紹介してくれます。これらの原資は全てオーナーが負担しなければならないため、当然ながら事前に交渉して了解を取らなければなりません。■ 長期空室物件の注意点shimi / PIXTA(ピクスタ)契約のためには内見が絶対に必要ですが、その際の印象が悪ければとても申し込みなどとれるものでないため、空き室は定期的に見回りをする必要があります。長期間にわたって空室になっている物件の場合、「封水切れ」と言って水回りの排水トラップの水が蒸発してしまって蓋になるものがなくなり、下水管から臭いやハエが室内に侵入していることがあります。床にホコリがたまっていることもあればゴキブリの糞が散乱していることもあり、こうした見回りに際してはペットボトルの水と清掃用具を持参する必要がありました。■ 安定している不動産会社とは?カワグチツトム / PIXTA仲介手数料しか売り上げの手段がない場合は社会情勢の影響を受けやすく、筆者の勤めていた不動産会社もリーマンショックや東日本大震災後の業績は散々でした。以前不動産会社はどう選ぶ?社名の「漢字か、カタカナか?」その差はとんでもなくデカい!という記事を投稿したことがありますが、地元に長く根付いて管理物件を多く抱えた不動産会社の場合は管理料や礼金、更新料等で毎月の売り上げが計算できるため、ガツガツした営業活動をする必要がありません。不動産会社に就職しようという場合、こういう点も考慮して選ぶようにした方が良いと思います。
2019年05月12日不動産登記とは、土地や建物の所在、地番、家屋番号、権利関係などを公の帳簿に記載し、一般に公開するものです。登記があることによって、不動産の持ち主や権利関係の内容が分かります。すでに住宅や土地があるなら、法務局で「登記識別情報」が取得でき、ここに情報が記載されています。ここでは、登記の役割とその重要性、住まいを購入する際にいくらかかるのかを中心に紹介します。■ 1. 不動産登記は何のためにするの?ino masa / PIXTA(ピクスタ)住宅を購入した人が必ず行わなくてはならないのが「登記」です。不動産購入したい人や不動産を担保に融資をしたい人が、スムーズに取引ができるようするもので、人間の住民票の登録にあたるものです。土地や建物の面積はどれくらいあるのか、誰が所有者なのかは外見だけでは分からないものです。こつづ / PIXTA(ピクスタ)土地の場合、境界線に杭が打たれていても、隣の土地とはっきりと線が引かれているわけではないので、隣の人と境界線の場所について主張が異なり、争いになるケースが少なくありません。そのため、物理的状況と権利関係とを法的に明確にしておくことは非常に大切です。また、土地や建物を担保にして複数の金融機関からお金を借りるときに、どの金融機関に貸付金回収の優先権があるかも登記をしておくことで明確になります(これを抵当権の設定順位と言います)。これらを記載することで、正確な不動産取引を円滑にすることができるのです。■ 2.登記しないとどうなるの?PHOTO NAOKI / PIXTA(ピクスタ)じつは、「登記事項証明書」の権利部(甲区・乙区)と言われる部分は、登記の義務がありません。登記申請を行わなくても、罰則はないのです。そのために、土地の名義が他界したままになっていて、売却時に名義変更していないことが判明するケースは非常に多くあります。親から受け継いだ土地を売ろうと思ったら、自分の名義になっておらず、売却までに手間取ってしまう人や、名義変更のときに兄弟ともめごとが起きて名義変更ができなかった、という話は少なくありません。また、AさんがBさんへ土地を売却したのに登記がなされなかったとき、AさんはCさんにも同じ土地を売ってしまったとします。Cさんは土地の登記を行いましたが、Bさんは登記を行わなかったら、Bさんが先に土地を買っても自分のものである主張ができません。このように登記は自分の物がどれだけあるかを主張する重要な判断材料なのです。■ 3. 家を買う際に必要な登記と費用は?自分の住まいを購入するときは、住まいが自分の持ち物であることを示すために「所有権保存登記」または、「所有権移転登記」を行います。「所有権保存登記」は、まだ所有権の登記がされていない不動産に初めて登記する際に行われ、新築住宅の登記はこれに該当します。「所有権移転登記」は、売買などにより、一度は登記したことがある不動産の所有権が移ったことを示すために行うものです。中古物件や土地は通常、こちらの登記方法になります。PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)マンションは複数の所有者が土地を共有していて、専有部分の所有権と敷地の利用権を一体化しているため(これを敷地利用権といいます)、土地の登記は省略されます。登記手続きを一般の人が行うのは難しいため、一般的には一定の報酬を支払って司法書士に依頼するのが一般的です。住宅購入資金の残金を支払う時に一緒に支払い、銀行で行われることが多いようです。司法書士報酬(8~10万円程度)と登録免許税(売買なら固定資産税評価額の0.3~2パーセント)がかかり、どちらも買い主が費用を負担するケースがほとんどです。住宅ローンを利用するなら抵当権設定登記も行います。資金を貸し付ける金融機関(債権者)が住宅を担保にした証拠として登記を行います。この権利が登記されていると、ローンの支払いが滞ったときに差し押さえとなり、競売にかけられ、貸したお金を回収することができるのです。■ 4.まとめkazu / PIXTA(ピクスタ)住宅を購入する際は、ローンの支払いなど、ほかのことに気を取られがちですが、登記は非常に大切なものです。登記識別情報に目を通し、間違いがないか確認しましょう。購入時に確認しておけば、将来売却するときに慌てることがありません。しっかりと目を通すようにしましょう。
2019年05月10日