マンションを買うと、ローンを返済しなければならないだけでなく修繕積立金や管理費などの費用が毎月かかってきます。修繕積立金はマンションに住んでいる限り払い続けるお金であることを認識しておかなければなりません。この記事では、修繕積立金に焦点を当て、マンション売却時のさまざまな疑問点を解消します。マンションの修繕積立金とは?修繕積立金とは、マンションをメンテナンスする費用に充てるため、毎月各戸から徴収するお金のことを言います。具体的な用途は、排水管の取り換え工事、外壁の補修や塗装など、さまざまです。地震や大雨による被害はもちろん、マンションそのものは時とともに必ず劣化しますので、定期的なメンテナンスが必要となるのです。修繕積立金の金額は、長期修繕計画から決定されます。長期修繕計画とは、マンションの快適な住居環境を保つため、管理組合によって作成される長期的な修繕計画のことです。大規模修繕には数百万円単位の高額な費用がかかるため、住民同士で毎月コツコツ積み立てる必要があるのです。マンションを購入する際、販売価格やローンの金利にばかり目を向けがちですが、修繕積立金も考慮に入れ、返済計画を立てるべきです。ローン返済後も必ず毎月のしかかる負担であり、値上がりするおそれもあるのです。【修繕積立金と管理費の違い】マンションを購入すると、修繕積立金のほかに管理費も負担しなければなりません。修繕積立金と管理費は、使い道が異なります。管理費とは、マンションの共用部分の設備を維持管理する費用のことです。例えば、エレベーター点検費用や、共用部分の清掃、光熱費などが、徴収した管理費からまかなわれます。【修繕積立金の相場は?】修繕積立金はさまざまな要因によって決定されるため、マンションによって大きな差があります。適正価格を知るには、平成23年に国土交通省が発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が参考になります。同資料によると、階数・建築延べ床面積によって専有床面積あたりの修繕積立金額の目安がわかります。その金額にご自身の専有床面積を掛けた金額が、相場と考えられるでしょう。ただし、機械式駐車場があれば修繕コストがかかるため、修繕積立金は高くなります。また、新しいマンションほど安く、古いマンションほど高くなる傾向にあります。古いマンションは劣化が見られる分たくさん修繕しなければならないので、当然とも言えますね。マンションの価格を無料査定してみるマンションを売却しても修繕積立金は返ってこないさて、気になるのは、「マンションを売却したら修繕積立金はどうなるのか?」ということです。住んでいる間に一度も修繕工事が行われなかったら、支払った修繕積立金は管理組合が蓄えたままです。そのため、「返金を要求したい」と考える人も少なくないようです。しかし残念ながら、たとえ住んでいる間に修繕が行われなかったとしても、修繕積立金の返金はありません。これは、住んでいる期間や修繕の有無とは関係なく、管理規約に明記されていることです。一度納めた修繕積立金は、マンションの管理組合の財産となり、合理性のある特別な事情がない限り返金要求には応えないでしょう。修繕積立金はいつまで払い続ける?滞納したらどうなる?【引渡し日前日まで支払う義務がある】修繕積立金は、マンションに住み続ける限り払い続けなければなりません。マンションを売却すれば、修繕積立金は買主が負担することになります。では、どの時点から債務が移るのでしょうか。マンションの修繕積立金は、「引渡し前日」まで日割り計算した金額を売主が負担するルールとなっています。例えば、修繕積立金月30,000円のマンションを売却し、9月11日に引渡しを行う場合、売主は10,000円の修繕積立金を納めなければなりません。計算式は以下の通りです。残りの20,000円は、買主が負担します。<30,000÷30日×10日(9月1〜10日分)=10,000円>その他、管理費、固定資産税、都市計画税も、引渡し日に清算を行うことを知っておきましょう。【滞納したらどうなる?】修繕積立金を滞納すると、強制執行などの法的措置を取られる可能性は十分にあります。対応はマンションの理事会の判断となるため、一概には言えません。そして、もしも滞納した状態のまま売却すると、管理組合は買主に滞納分の修繕積立金を請求する権利があります。裏を返せば、マンションを購入する際は、滞納金がないか確認しなければなりません。まとめマンションの修繕積立金についての理解が深まったでしょうか。残念ながら納めた修繕積立金はいかなる場合も戻ってきませんが、快適な住まいを保つために必要な経費です。マンションを購入する際は、購入価格だけでなく、修繕積立金や管理費も含めた返済計画を立てるようにしましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月15日いっときに比べて「じぶん探し」という言葉をあまり聞かなくなりましたが、それでもじぶん探しにいそしんでいる若い女子は、まだまだ大勢いると思います。じぶん探しという、定義が非常にあいまいなことって、逆算してやっていくと、それなりにうまくいくし、早くおしまいにすることができます。■■じぶん探しのゴールとは?じぶんを探す、という行為には、終わりがあります。探しはじめる地点があるということは、当然ゴールがあるということです。多くの女子にとって、じぶん探しのゴールはどこにあるのか?見ていて感じるのは「彼氏ができたとき」です。もっとピンポイントで言うなら「じぶんのことを愛してくれて、同時にじぶんが愛せる相手とめぐり会えたとき」これがじぶん探しのゴールではないかと思います。映画やマンガ、小説の中に出てくる、自分探しをしている女子の主人公を見ていても、そう感じます。映画やマンガには、毎日生きていることじたいが楽しくない、というような若い女子の主人公がしばしば登場します。そういう女子はやさぐれつつも、ひそかにじぶん探しをしています。で、ストーリーが進んでいって最後、どこに着地するかといえば、相思相愛の彼氏ができて、ふたりで手を握って、朝日を背景にキスをするシーンでエンディングとか・・・・・・ベタな例かもしれませんが、最近の映画や小説は、わかりやすくてベタなものが受けるとされる風潮があるので、まあ、ざっくり言えば、こういうことなのではないかと思います。■■旅は帰ってくるから旅です相思相愛の彼氏ができれば、じぶん探しの旅がいったん終わりを迎えるわけですが、旅というからには、「帰ること」が、本当は一番重要です。「行ってきます」と旅に出て、帰ってこない、これでは周囲の人が不安がるし、家出みたいだし、あまり褒められたことではないですよね?旅って「ただいま」と帰ってはじめて完結する物語のことです。ということは、じぶん探しの旅の終わりは、帰ることが絶対条件で、どこに帰るのかといえば、それは昔のじぶんに帰るということでは?なぜならほかに帰るべき場所なんてないから。行くべき場所はたくさんありますよね?たとえばじぶん探しと称して、ボディケアをしたり、あるいは心を磨いたりする人がいるようですが、そういう人は「美しいハダカをもつわたし」という場所に行きたいと思っているわけでしょう。あるいは美しい心をもつわたし、という場所が、彼女にとって「行くべき場所」なのでしょう。人はどこに行ってもいいわけだから、これはこれでOKでしょう。でも帰るべき場所は、ひとつしかない。人は誰だって、じぶんのルーツに帰るしかない。**相思相愛の彼をゲットすること、かつ、じぶんのルーツを知ってそこに帰ること。この2つが、じぶん探しのゴールです。そしてふつうは、相思相愛の彼氏ができたら、その彼があなたに、あなたのルーツ(自分がどんな人間で、どんなことにどんな感情を抱くのか、とか)を「教えてくれる」ので、きっと相思相愛の彼氏をゲットするという、ごくシンプルなことだけをゴールに据えておくといいように思います。そして相思相愛の彼氏を作ることって、じつはさほどむずかしいことではありません。悩み上手な人は、むずかしく考えることが得意だろうと思いますが、ホントはあまりむずかしいことではありません。じぶんが帰るべき場所、つまりじぶんのルーツ(じぶんがどこから旅を始めたのか)を知っていれば、おそらく誰だって帰巣本能でもって、帰るべき場所にたどり着くのです。(ひとみしょう/文筆家)(ハウコレ編集部)
2017年11月15日マンションの売却において意外と困るのが法律関連の手続きです。「書類は何を用意すれば良いのか」「登記はどうすれば良いのか」など、細かい部分は分からないという人は多いでしょう。そこで頼りになるのが司法書士です。司法書士とは法律に基づき、登記や代理や法務局などに提出する書類の作成を執り行ってくれる専門家です。マンションの売却には心強い存在である司法書士の役割や依頼費用についてまとめました。司法書士を探す際の参考にしてみてください。司法書士の役割って何?「司法書士がマンション売却の時に、自分をサポートしてくれるのは分かった。でも、実際にどういう役割があるの?」と、具体的なイメージが湧かない人もいるかと思います。そこでまず、司法書士の役割についてご紹介します。【調査業務】マンションの売却において司法書士が調査するのは、主に登記に関する書類内容、マンションの名義を変更するために法上の問題の有無、これまでの書類で偽造や成りすましが行われていないか、不動産の状況などたくさんあります。後々トラブルに見舞われないように、調査をしっかりと行うことが重要です。【登記費用と必要書類の案内】調査を終えたら、登録免許税の算定を実施し、登記費用を売り手に案内します。このタイミングで、立ち会いの時に必要な書類も準備します。【必要書類の収集業務】例えば、銀行での融資が必要なら出向して抵当権設定関連の書類を受け取ります。居住用のマンションであれば、役所で住宅用家屋証明書が必要です。その他、不動産売買に法律の上で許可がいる場合、必要な書類の発行手続きを進めます。【登記申請書や必要書類の作成】不動産決済の日までに、必要な書類を全て作成します。【残金決済立ち会い】この時に司法書士が売り手より必要書類を受け取り、問題がないようであれば売買代金の支払いと融資の実行の許可を出します。この許可が出ない限り、マンションの売却を進めることはできません。司法書士はマンションの売却において最も重大な責任を持っており、何かトラブルがあれば彼らに責任が発生します。【登記申請完了後の事務処理】立ち会い後、すぐに登記申請をします。登記が終わったら、売り手の自宅に新たな権利証を送ります。マンションの価格を無料査定してみるどのタイミングで司法書士を探せば良いの?司法書士がいるとマンションの売却時にスムーズに作業が進められます。では、どのタイミングで司法書士を探せば良いのでしょうか。基本的にはマンションを売り新しい家を買うと決めて、資金計画を立てる段階、つまり最初の時点で司法書士に依頼しても問題ありません。司法書士の出番が増えるのは住宅ローン契約後の残金決済立ち会い・引き渡しの時期ですが、それまでも調査業務を行うなど作業はたくさんあります。資金の計画を組み立てたら不動産会社に買い手を探してもらうと同時に、売る方も新たな物件を探さなくてはなりません。この時期に、司法書士は物件を法律の面で問題ないかどうかを調査します。実は、司法書士の選定は、基本的に買い手、もしくは買い手が借入をする金融機関が行うのが一般的です。そういう意味では、自分が売り手だった場合は司法書士を探さなくても良いことになります。ただし、住み替えなどで自分が買い手の側に立った時は、早い段階で司法書士に依頼しておくと、書類などの不備が少なくなるでしょう。契約の途中で依頼しても構わないですが、遅くとも残金決済立ち会いの1週間前には依頼するようにしましょう。住宅ローンの事前審査が通り、売買契約を行ったら早めにお願いするのがベストです。司法書士に支払う費用はいくらくらい?マンションを売却する際、売り手には抵当権を抹消するための登記費用がかかります。買い手は、所有権の移転と抵当権を設定する登記費用が発生します。登記費用に含まれるのは、「登録免許税」「司法書士に対する費用」「登記完了後の登記事項証明の取得費用」です。では、売り手が司法書士に支払う費用はどのくらいなのでしょうか。売り手が支払うのは、抵当権抹消手続きの代理業務としての依頼費用が発生します。具体的な内訳は下記のようになります。まず、日本司法書士連合会によると、土地1筆及び建物1棟の抵当意見抹消費用の平均値は関東地区で14,476円ということです。全国で1番費用が低いのが東北地区の12,643円、高いのが近畿地区の16,746円です。上記に加えて、以下の経費もかかります。・抵当権抹消登記の登録免許税……不動産1個につき1,000円・登記完了後の登記事項証明の取得費用……不動産1個につき600円つまり、関東地区で土地1筆と建物1棟を購入した場合の司法書士の費用は、14,476+2000+1200=17,676円となります。まとめここまで、司法書士の役割や費用についてご紹介しました。司法書士の名前はなんとなく聞いたことがあっても、実際にどんなことをしているのか、よく分かっていなかった人も多いのではないでしょうか。私たちがマンションを売却する時に重要な役割を果たしてくれる司法書士は、頼れる存在です。自分にぴったり合った司法書士と出会えると良いですね。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月14日マンションを売却する際、必ず聞かれることがあります。それは、「マンションを売却する理由は何ですか?」ということです。中古住宅を見学する方の大半は、「なぜ?」の部分が気になり、質問してきます。自分がマンションを売却するとき、売却理由を聞かれたらどのように答えますか?答え方次第では、ポジティブにもネガティブにも捉えられてしまう部分です。ここでは、売却理由を説明する際にプラスに捉えてもらえるよう、伝え方のポイントについてご紹介したいと思います。ポジティブな売却理由は積極的に伝えようマンションの売却理由にもさまざまな事情があると思います。ポジティブな理由であれば、購入しようかと検討している人にも良い印象を与えることができますよね。ポジティブな売却理由の主なものをピックアップしてみました。・相続両親が居住していたマンションを相続したにもかかわらず、不要になって売却するケースがあります。・一戸建てもしくは別のマンション購入目的の住み替えマンションから一戸建て、または新しいマンションへの住み替えも挙げられることの多い売却理由です。・手狭になり、広い家に引っ越す必要がある「子どもが生まれた」「子どもが大きくなり部屋を増やす必要が出てきた」という理由がある場合、広い家への住み替え目的で売却するご家庭もあります。・転勤仕事の都合で転勤しなければならない場合、やむを得ずマンションを売却するケースもあるでしょう。・親もしくは子どもと同居するため親の介護目的や、自分が親世代の場合は子世代との同居を理由に、それまで住んできたマンションを手放す人もいるでしょう。・結婚のため独身の方でワンルームマンションを買って居住していたものの、結婚の機に引っ越すことになり、売却するというケースなどです。上記で紹介したような理由であれば、中古物件を見学に来たような人にも「ああ、そういう事情があったのだな」と思ってもらえるケースが多いでしょう。ポジティブな理由であれば、売却する側も気兼ねなく話すことができますよね。マンションの価格を無料査定してみるネガティブな売却理由は悪印象を与えることもマンションを売却する理由は、ポジティブなものだけではありません。中には、ネガティブな理由で売却しなくてはならない人もいるでしょう。その際、理由によっては購入者の購買意欲を失わせてしまうこともあるかもしれません。ここでは、ネガティブな売却理由の主なものを紹介します。・離婚結婚してマンションを購入したものの、離婚してしまった場合は、マンションを売却して手放すケースも多いです。特に気にされない方もいますが、結婚まもないご夫婦やこれから結婚を控えているカップルにとって「離婚して売却されている」マンションは避けられる可能性が高いです。・借金返済カードローンやキャッシングなどの借金が返せなくなり、マンションを売却しなければならないケースです。事業を始めようと考えている方などには、「縁起が悪い」と思われてしまう可能性があります。・ローンが支払えなくなったマンションを購入したものの、リストラや降格による収入減少、子どもの学費などによる支出増加で家計が回らなくなり、ローン返済ができなくなってしまったケースです。・隣人トラブル両隣、もしくは上下階など、近所の人とトラブルになり出ていかなくてはならなくなったケースです。・マンション内での事件・事故マンション内で事件もしくは事故があり、住み続けるのが嫌になって手放す場合もありますが、告知義務がないかぎり積極的に話さないほうがいい理由です。・マンションに欠陥が見つかった欠陥の内容によっては住み続けることに問題はないケースでは、「それでも引っ越したい」と売却するケースもあります。・騒音・悪臭などの環境問題電車や自動車などの騒音、周囲から悪臭が耐えられず、売却を選択する人もいます。マンションの売却理由を伝えるときは慎重かつ丁寧に同じマンションの売却理由でも、ポジティブなものなら素直に伝えることができますが、ネガティブなものだとやはり躊躇してしまいますよね。ネガティブなものの中でも、離婚や借金返済のような理由であれば、あくまでも売却側の都合であり、部屋そのものに問題があるわけではないので、購入側も「そういった理由は気にならない」とするケースも多くあります。問題は、事件や事故、マンションに欠陥があるなどといった、マンションそのものに課題がある場合です。このような場合だと、購入する側も悩んでしまうことが多いようです。また、告知事項に該当する場合は、きちんと伝えないと後々トラブルの原因にもなりかねません。どんな理由であっても正直に伝えることは悪くありませんが、伝え方を考えないと買い手がつかない可能性も出てきます。伝え方次第で、購入者にマイナスな印象を与えずに済むこともあるでしょう。例えば「転勤」のようなやむを得ない理由であれば、「会社で異動の辞令が出てしまって、再来月までには引っ越す必要がある」のように具体的に伝えると、買い手も事情を飲み込みやすく、購入を検討してくれる可能性もあるでしょう。ネガティブな理由の場合は判断が難しくはありますが、「家の事情で急遽、引っ越さなければならなくて……」のように、無難な理由を述べるのもひとつの手です。ただし、先にも述べましたが、事件・事故など告知事項のある場合は必ず伝えなくてはなりません。自分だけの知識で自信がないようであれば、不動産の担当に相談してみるのもひとつの方法です。さまざまなケースに対応してきた不動産のプロであれば、上手く答える方法をアドバイスしてくれると思いますよ。まとめマンションの売却理由にはポジティブなものからネガティブなものまで、さまざまな事情があると分かりました。できるだけ購入者にマイナスな印象を与えずに購入してもらうためにも、伝え方を工夫することが大切です。売却理由を丁寧かつ明確に伝えて、マンションを賢く売りましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月14日マンションの売却時には、考えるべきことが沢山あります。「エアコンを外すかどうか」もそのひとつですよね。他の荷物と違い、そう簡単には外せません。しかし、持って行けるなら持って行きたいと考える方も多いでしょう。今回は、マンション売却時におけるエアコンの取り扱いについて詳しく解説します。エアコンはどういう扱いか?そもそも引っ越しの際、エアコンを取り外すことができるのでしょうか。答えは「取り外せる」です。それでは、マンション内でエアコンはどういう扱いになっているのでしょうか。【エアコンは動産】土地や住宅などのことは不動産と言いますよね。不動産とは「動かせない資産」のことです。これに対しエアコンや照明器具などは「動産」となります。実際にこれらは、お店で買って取り付けてもらうものですよね。設置されているとはいえ自分で買った物ですから、持って行くかどうかは持ち主次第です。仮にエアコンが、購入時に最初から付いてきた物だとしましょう。モデルルームだった部屋を購入した際はそういうこともあります。この場合でも無償譲渡扱いになっているので、部屋を購入した時点でエアコンも自分の所有物となるのです。【他の動産とは少し異なる】家具や家電など、部屋の中にあるほとんどの物はエアコンと同じ動産です。しかし、エアコンは他の動産と扱いが少し異なります。エアコンは他と違い、マンションの「付帯設備」に含まれるのです。【付帯設備とは?】付帯設備とは、照明器具やシャワー、インターホンなどの設備のことです。これらは取り外そうと思えば取り外せますが、無いと不便なものと考えてください。このような付帯設備はマンション売買の際にトラブルの元でもあるので、引き渡しの際には「付帯設備表」という書面を取り交わして確認を行います。マンションの価格を無料査定してみるエアコンを取り外すかどうかの決め方それでは、エアコンを外すかどうかはどのように決めれば良いのかを解説しましょう。【引っ越し先で使うなら外して持って行く】エアコンを外すかどうかは基本的に持ち主の都合ですから、引っ越し先で使う予定なら遠慮せず取り外しましょう。不要な場合は処分するか残すかの選択になると思いますが、処分するにもお金がかかる場合もありますから、残しておいた方が無難です。【買主と相談すると良い】あなたが売ったマンションを買った方、つまり買主にも都合があります。例えば、買主は引っ越しを機に新しいエアコンを購入したいと考えているなら、取り外して欲しいはずです。もちろんエアコンがある方が嬉しいと考えている場合もあるでしょう。処分するかどうかは、買主と相談することで最善の方法が見つかると思います。エアコンを残す場合のポイント先ほど解説したように、エアコンはマンションの付帯設備として扱われます。また、トラブルの元となるケースも多いですから、エアコンを残す際にもポイントをしっかり確認しておきましょう。【不動産会社に連絡】エアコンを残す場合、必ず不動産会社にも一報を入れましょう。エアコンなどは「付帯設備一覧表」に残すか残さないかを記入する必要があります。付帯設備一覧表はそれぞれの設備について、残す場合は「有」、元々存在しないなら「無」、売主が取り外す場合は「撤去」というように、一つひとつの取り扱い方法が一目で分かる書類です。【設備は壊れる可能性がある】エアコンをはじめとした設備は、当然ですが壊れる可能性があります。そのため、「動作不良で使いづらい」「すぐに故障して使えなくなった」というようなトラブルになるケースも多いのです。撤去や交換に余計な費用がかかると、その費用を売主に払えと言われる可能性もあるでしょう。そうならないために、しっかりと先手を打っておく必要があります。【汚れやキズについても確認】機器の不調以外にも、目立つ汚れが付いていたり、大きなキズが付いていたりなど、トラブルになりそうな要素が残っていれば事前に確認しておきましょう。そして、それらは隠さずにちゃんと説明しておいてください。【契約書へ引き渡しに関する条文を記載】マンション売買の際のトラブルで、売主が責任を負うことを「瑕疵(かし)担保責任」と言います。契約の際、特に取り決めがされていない場合は、基本的にこの瑕疵担保責任を負わなければなりません。それでは、どうすれば責任を負わずに済むのでしょうか。その方法とは、売買契約書の中にこの瑕疵担保責任は負わないことを明文化しておけばいいだけです。どのような分をどこに記載するかなど、詳しくは不動産会社に相談しましょう。まとめエアコンに限らず、マンション売買の際は設備の一つひとつをどうするかをしっかり決めましょう。また不要なトラブルを招かないために、注意すべき点も押さえておく必要もあります。何か困ったことなどがあれば、早めに不動産会社へ相談してください。きちんと状況を整理すれば、お互いに気持ち良く売買契約が行えるでしょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月14日「急に転勤が決まった」「新しいマンションに住みたい」などの理由で、住居であるマンションの売却を考える方もいらっしゃると思います。そのマンションを売却する方法として、「売却」と「買取」の2種類が存在するということはご存じでしょうか。マンションは大きな資産ですから、手放す時も慎重に考えたいところですね。今回は、このマンションの「売却」と「買取」について解説します。マンションの「売却」と「買取」の違い所有するマンションを処分し、お金へ替える一般的な方法としては「売却」と「買取」の2種類が存在します。そもそもこの2つの違いなどをよく分かっていないという方のために、マンション売却の基本から解説しましょう。【マンションの売却(仲介)】まずはマンションの売却についてご説明しましょう。売却は単純に売ることを意味しますが、この売却する相手は「一般人」となります。ただ、マンションを売りに出すのは個人ではなかなか難しいので、プロである不動産業者に仲介してもらうことになるでしょう。そのため売却は、「仲介」と呼ばれることもあります。【マンションの買取】それでは次に、マンションの買取について説明しましょう。一見、売却と同じ意味のようにも思えますが、実は大きく違う部分があります。買取は「不動産業者に買い取ってもらうこと」です。一般の個人が相手の売却と比較すると、「売る相手」が異なるということが分かります。マンションの価格を無料査定してみるマンション買取のメリット売却と買取の違いが分かったところで、次は具体的にそれぞれのメリットとデメリットを見ていきながら比較してみましょう。まずは買取のメリットについて解説します。【売れるまでが早い】売却では売りに出してから購入希望者が現れるまでに時差があります。売り手としてはできるだけ高く売りたいので、まずは高めに設定して様子を見るものですよね。気軽に買える値段でもありませんし、仮に安くても立地など他の条件が整っていないとそう簡単には売れないでしょう。また購入希望者は、購入を決める前にまずは部屋を見に行きますよね。内覧は時間の相談も必要ですし、いろいろと時間がかかるもの。それに比べて買取なら、売り手がすでに決まっていますから、手続きさえ済ませれば現金化が可能です。「とにかく早く売りたい」という方は、買取を考えてみてはいかがでしょうか。【基本的に瑕疵(かし)担保責任が無い】「瑕疵担保責任」とは、売却物に隠れた欠陥があった場合に売主が責任を負うことです。マンションでは例えば、「配管が壊れていた」などが隠れた欠陥に当たります。この場合、売り手が責任をとって修繕費用を払うことになるでしょう。売却では個人対個人の取引ですから、このような瑕疵担保責任は免れません。しかし買取では業者が相手ですから、瑕疵担保責任を負わなくて済む場合が多いのです。どちらにせよ、瑕疵担保責任の項目はしっかりと確認しておいた方が良いでしょう。【内覧が一度で済む】購入希望者が現れるまでそのマンションで生活するケースも珍しくありません。この場合、内覧の受け入れが少々面倒です。内覧時には在宅していなければいけませんからスケジュールの調整が必要ですし、赤の他人に生活空間を隅々まで見られるのはストレスになるという方も多いでしょう。場合によっては何組もの内覧を受け入れることになります。一方買取では、業者に一度見てもらえば良いだけです。いろいろと面倒な内覧を受け入れなくて済むのは楽ですよね。【スケジュールや資金計画が立てやすい】売れるか売れないのかはっきりしないまま、何度も内覧を受け入れることになると、スケジュールが立てづらいですよね。また、いつ売れるのか、いくらで売れるのかなどが分からない間は、お金の都合もつきません。その点買取であればこの辺りははっきりしていますから、スケジュールや資金計画など、先の予定が立てやすくなります。マンション買取のデメリットこのようにマンションの買取は、売却に比べて沢山のメリットがあるということが分かります。こうして見ると「買取の方がお得では?」と感じるでしょう。しかしそうとは言い切れません。買取には、大きなデメリットとして挙げられることも存在するのです。【マンション買取のデメリットは「価格」】買取のデメリット、それは「売却価格が比較的安価になってしまう」ということです。どれくらいの価格になるのかというと、一般的には売却価格の6割前後だと言われています。およそ4割も価格が下がってしまうわけですね。20,000,000円のマンションなら12,000,000円になってしまいます。ある程度お金に余裕がないと、買取は選択しない方が無難でしょう。まとめマンションの売却(仲介)と買取の違いや、それぞれのメリットとデメリットについて把握できましたでしょうか。買取は早くて確実ですが、価格が安くなるので売却より良いとは言い切れません。結局のところ、どちらが良いかは人それぞれということですね。経済状況や予算の都合など、じっくり考えながら慎重に選んでください。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月14日マイホーム(居住用財産)を買い替えたときに、税金に関して適用される特例があることをご存じですか。ここでいう「マイホーム」とは「持ち家」のことで、マンションも含まれます。そして「特例」とは「税金が控除される制度」を指しています。覚えておくとお得なこの制度、注意点も含めてご紹介します。マンション買い替えの際に税金の特例を受けられるのは、どんなケース?【買い替えで受けられる特例の内容とは?】ここでいう買い替えとは「今住んでいる家を売却し、その売上金を利用して新しい家を購入する」という一連の流れを指します。家やマンションを売却することを「譲渡」をいい、売却で出た利益を「譲渡所得」といいます。所得が多いほど、納める税金の金額も高くなりますね。マンションなどは売上が高額になりますから、税金もかなりの額になるでしょう。「マンションを買い替えたら税金が払えない!」という事態もあり得るわけです。それを避けられるのが”特例”です。正式には「特定の居住用財産の買換えの特例」と呼ばれます。新住居購入に利用した場合に限って、譲渡所得はなかったことにできるのです。つまりその分の税金は払わなくていいことになります。この特例においては、同じ買い替えでも2つのパターンが考えられます。自宅の売却額より新居購入費が上回るケースと、下回るケースです。それによって特例の内容も変わります。具体例を挙げてみましょう。【売却額より新居購入額が上回る】Aさんは自宅を30,000,000円で売却した後、50,000,000円で新しい家を買いました。売却で得た30,000,000円はすべて新居購入費に使用され、手元には残りません。このとき買換えの特例を適用させると、「自宅の譲渡による30,000,000円の所得」はなかったものとして扱われます。【売却額より新居購入額が下回る】Bさんは自宅を50,000,000円で売却した後、30,000,000円の家を購入。20,000,000円のみ手元に残りました。このとき買換えの特例を適用させると、残った「20,000,000円の所得」にだけ課税されます。全額控除にはならないものの、税金額を抑えることは可能なわけです。このような特例を受けるためには、以下に示す一定の条件をクリアしなければいけません。マンションの価格を無料査定してみるどんなケースなら控除されるのか?国税庁が提示する「買換え特例を受けるための適用要件」を、ポイントを押さえて書き出します。この内容をクリアしていればマンションでも特例を受けることができるのでチェックしてください。・自分が住んでいる家や敷地を売ること。以前住んでいた家だった場合は、そこに住まなくなった=家を出た日から3年目の年の12月31日までに売ること。・売った年の前年及び前々年に、他の特例の適用を受けていないこと。・売った自宅と買い替えた自宅は日本国内にあるもので、売った自宅について他の特例の適用を受けていないこと。・売却代金が1億円以下であること。・居住期間が10年以上で、家屋や土地の所有期間が10年を超えるものであること。・買い替える建物の床面積50㎡以上で、土地の面積が500㎡以下のものであること。マンションの場合には、敷地の持分面積となります。・自宅を売った年の前年から翌年までの3年間に、自宅を買い替えること。また、新しい自宅には、購入してから一定の期限までに住むこと。・買い替える自宅が、耐火建築物の中古住宅である場合には、購入の日に築年数が25年以上にならないものであること。・自宅を売った相手が、親子や夫婦など「特別の関係」がある人ではないこと。「特別の関係」には同居する親族・内縁関係にある人・自身が経営する会社なども含まれます。特例を受ける際に注意したいこと忘れていけないのは、条件を満たしていても、確定申告をしなければ特例は受けられないということです。確定申告については後述しますので、ここでは買換え特例を受ける際に必ず注意しておくべき点をお伝えします。【買換え特例は課税の繰り延べ!税金は完全にはなくならない】特例によって払わずに済んだ税金は、完全に消滅するわけではなく、未来へ繰り延べされます。買い替えた自宅を再び売却したしたときは、原則として繰り延べていた分も合わせて課税されてしまうのです。【他の特例とは同時に使えない】買換え特例のほかにも、マイホームを売却した際に適用される控除や特例があります。「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除」「居住用財産の軽減税率」「マイホームの譲渡損失についての特例」です。適用要件にもあるように、これらは買換え特例と同時期に使うことはできません。この中の「3,000万円控除」は、自宅売却の利益が30,000,000円までであれば、税金がかからないという制度です。「買換え特例」と比べて、どちらにすべきか迷う人も多いでしょう。判断の目安となるのは、譲渡利益が30,000,000円を超えているかどうかです。30,000,000円以上であれば「買換えの特例」を利用することをおすすめします。それぞれの状況に合わせて選択しましょう。マンションを買い替えた後は、確定申告を忘れず!特例は、自ら確定申告をしなければ適用されません。これは給与所得のある会社員・主婦・年金受給者など、誰であっても同じです。また、提出期限と必要な書類がありますので、こちらも忘れずに準備してください。【確定申告をする時期】自宅を売却した翌年、2月16日~3月15日の間に確定申告を行います。2017年1月1日~12月31日の間に売却した場合は、翌2018年2月16日~3月15日の1か月間に確定申告することになります。【確定申告に必要な書類】何より確定申告書がなければ申告できません。税務署などで手に入りますし、国税庁のホームページで記入・プリントアウトもできます。ただし申告書だけでは不十分です。下記の書類を用意してください。・譲渡所得の内訳書(計算明細書)・売った資産の「登記事項証明書」(所有していた期間が10年以上であることを証明するもの)・買い替えた資産の「登記事項証明書」や「売買契約書の写し」(売却代金が1億円以下であること、資産の面積などを証明するもの)・買い替えた資産が耐火建築物の中古住宅であった場合には、25年以内に建築したものであることを証明する書類、または耐震基準適合証明書などまとめ「買換え特例」は、マンションの買い替えを検討されている人は知っておいたほうがいい制度です。ただし、あくまでも「課税の繰り延べ」であること、「確定申告をしなければ適用されない」ということは忘れていけません。ただの引っ越しでは終わらないマンションの買い替え。できるだけ負担を減らすために、内容をよく理解した上で特例を活かしましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月14日「マンションを買い替えよう」と検討している方が最も気になるのが、費用総額です。買い替えにかかる費用は現在住んでいるマンションの売却にかかる費用、新しいマンションの購入にかかる費用、そしてその他の諸費用の3種に大きく分類されます。それぞれの費用がどのような内訳になるのかを簡単に知っておいて、買い替え計画の検討に役立てましょう。元のマンション売却時にかかる費用【仲介手数料】マンションの売買が成立した時点で仲介業者に支払う手数料です。業者によって金額はまちまちですが、不動産の場合は「売買価格×3%+60,000円+消費税」が上限とされています。例えば30,000,000円の物件なら、仲介手数料の最高額は1,036,800円という計算です。売却、購入時ともに仲介手数料は諸費用の中で最も高額になる場合がほとんどです。マンションの売買価格が高くなればなるほど仲介手数料も高くなっていくため、仲介業者となる不動産屋選びは慎重に行うようにしましょう。【登記費用】不動産を売買する際には、以下のような手続きが必要になります。・所有権移転登記・抵当権抹消登記・住所変更登記抵当権抹消登記と住所変更登記については、司法書士に代行してもらうのが一般的です。登記にかかる必要経費にプラスして、司法書士への報酬が発生します。【印紙税】不動産売買にかかる税金分の費用です。【一括繰上返済手数料】住宅ローンが残っている場合は、基本的にマンションを売却した時点でローンの残債を一括で返済する必要があります。その際、金融機関の手続き内容によって手数料が発生する可能性があります。ローンを一括返済できない場合は、現在のローンとマンションの購入金額を合算して新しくローンを組み直す「買い替え住宅ローン」を利用することも可能です。その場合、一括繰上返済手数料は必要ありません。【譲渡所得税】マンションを売却して利益が出た場合に発生する税金です。住居として利用していた不動産であれば30,000,000円までの特別控除を受けることができます。ただし、2年以内に同じ控除を受けている場合は受けることができないので注意しましょう。【リフォーム・クリーニング費用】売りに出すマンションは、傷や汚れがない方が買い手には喜ばれます。よほどの大規模リフォームなどを行わない限り、早く買い手がついたり高値で売れたりするなどの効果が目に見えてでるものではありませんが、費用に余裕がある場合は手をかけた方が好印象になるでしょう。【広告費】売りに出したマンションになかなか買い手がつかない場合、さらに広告を出すなどの対応が想定されます。その際、業者からの追加広告の提案を売り主が承諾すれば、広告費を売り主が支払うことがあります。マンションの価格を無料査定してみる買い替える物件の購入時にかかる費用マンション購入時も、基本的に仲介手数料、登記費用、印紙税は売却時と同様にかかることになります。その他にかかる費用は以下のような内容です。【住宅ローンの保証料】購入物件で新たに住宅ローンを組む場合は保証金の支払いもセットになります。万が一ローンを返済できなくなった際は、保証会社がローンを代わりに支払ってくれます(代位弁済)。ただし、その後保証会社に返済していかなければならなくなるため、ローンを組んだものが0円になるわけではないため注意をしておきましょう。【事務手数料】ローンを組んだ際に金融機関に支払う手数料です。【火災保険料・地震保険料】マンション購入時に加入義務が発生します。【固定資産税および都市計画税】固定資産税とは、土地やマンションなどの不動産にかかる税金で、固定資産評価額をもとに算出されます。計算方法は「税額課税標準(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)」です。事都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用として課される市町村税です。計算方法は「課税標準(固定資産税評価額)×0.3%(制限税率)」です。いずれの税金も税率は自治体によって異なる場合があるので、都度確認が必要です。【不動産取得税】新たに不動産を取得するとかかる税金です。「固定資産税評価額×4%」が計算方法です。条件次第で減額される場合もありますが、その際は確定申告が必要になります。その他にも状況に応じたさまざまな諸費用が必要マンションの買い替えには先にマンションを売却する売り先行と、先に新しいマンションを購入する買い先行の2つの方法がありますが、売り先行の場合、新しいマンション購入までの間は仮住まいが必要になります。・家賃・敷金礼金・仲介手数料・引っ越し費用(2回分)なるべく家賃の安いマンションを仮住まいとするなら、荷物を一時的にトランクルームへと預けるなどの節約方法も考えられます。ただし、いずれの場合でも仮住まいの期間によっては数百万円かかる計算になるため、早急に買い替えるマンションを決定しなければなりません。また、買い先行の場合も売却に手間取れば管理費や税金もそれだけ二重にかかることになってしまうため、やはりすみやかに売却するための工夫が必要です。まとめマンションの売買にはマンション自体の購入価格以外にも+αの諸費用がかかり、その割合の多くを仲介手数料や税金などが占めます。どのような条件で売買をしたとしても数百万単位の出費になるため、成立時になって「こんなに費用がかかるの!?」と驚いてしまうこともあるかもしれません。そうならないためにも、事前に極力出費を抑える方法を模索しながら、しっかりと予算を組んでおくことが大切です。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日マンション購入にローン返済はつきものです。しかし、突然の転勤や家族が増えて手狭になってしまったなどの事情で、ローンを残した状態でマンションの買い替えが必要になる人は多いのではないでしょうか。そんなときに気になる、「ローンを返済してなくてもマンションの買い替えはできるの?」という疑問に、注意点とともにお答えします。マンションはローンを完済してからの買い替えが基本マンションの買い替えは現在のローンを完済してから行い、その上で新たに購入した物件のローンを組むのが通常です。ローンの完済が間に合わない場合は、マンションの売却で得たお金を返済に充てることになります。例えば20,000,000円のローンが残っていて、マンションが25,000,000円で売れた場合は、ローンを完済した上で、差し引いた5,000,000円を新規住宅の購入費用に充てることができます。ほとんどの人は、このような形で買い替えできるのが理想と考えるでしょう。しかし、20,000,000円のローンが残っていた場合に売却で15,000,000円しか得られなかった場合は、逆に5,000,000円のローンが残ってしまいます。さらに貯蓄などの自己資金をプラスしてもローンを完済できないと、抵当権を外すことができなくなります。抵当権とは、住宅ローンなどを組む際に金融機関が確保しておく担保のことです。「抵当権がついている=ローンを完済していない」と判断されてしまい、新たなローンを組むことができません。買い替え自体ができなくなってしまうことになるのです。また、仮にローンを完済できたとしても、子どもの学費や万が一のための貯金など、手元に残しておきたい資金まで支払いに使ってしまっては意味がありません。そんな時のために、実はローンが残っている状態でも新たにローンを組む方法が用意されています。ローンが残ったままでも買い替えをする方法とは?ローンが完済できない場合に利用できるのが、「買い替え(住み替え)住宅ローン」です。新しく購入する=買い替えるマンションの金額と現在残っているローンを合算して組むことができるローンのことで、居住中のマンションの住宅ローンを完済していなくても利用できます。先程の例でいけば、20,000,000円のローンが残っていた場合に、売却で15,000,000円しか得られず5,000,000円のローンが残った場合も、その5,000,000円を含めてローンを組むことができることになります。新しく購入したマンションが30,000,000円であれば、合計35,000,000円の借り入れです。買い替え住宅ローンは、担保割れした費用だけでなく引っ越しにかかる諸費用に対しても有効なため、実質的には購入マンションの価格の1.5~2倍の融資が可能になります。ここで覚えておかなければいけないのは、決してローン負担が軽くなったり、優遇措置があったりするものではないということです。利用する際にはいくつか注意が必要です。マンションの価格を無料査定してみる買い替え住宅ローンの利用には十分な資金計画を!【注意点1】審査が厳しい通常の住宅ローンよりも借入総額が高くなるため、金融機関の審査は当然厳しくなります。年収はもちろん、勤務先の規模、勤続年数、健康状態、団体信用生命保険への加入など、あらゆる要素が審査基準になることを覚えておきましょう。【注意点2】返済期間を延ばすと危険住み替えを検討するのは、マンションを購入してから少なくとも10~20年以上経過してからという人が大半でしょう。30代前半でマンションを購入したとしたら、住み替え時には40代以上ということになります。初めて購入した時の感覚でローンの返済期間を30年や35年に設定してしまうと、返済完了時には70代を迎えることになってしまいます。定年退職後もローンが続くと経済的負担はかなり大きくなるので、安易に返済期間を延ばすのは危険が伴います。【注意点3】毎月の返済額が高くなるかといって、返済期間を短くすれば毎月の返済額は割高になります。逆に言えば、ローンの返済額が高くなることによって支払いに支障をきたすようであれば、購入するマンションを見直すか、なんとか現在のローンを完済するなどの対応が必要ということです。例えばマンション購入時よりも世帯年収が増えているなど、経済的な余裕がある場合は返済額が増えても支払い自体には問題ないでしょう。ただし、支出が増えることは間違いないので、せっかくより良いマンションに住み替えたのに生活が苦しくなってしまった……という事態になっては本末転倒です。「買い替えローンがあるから大丈夫」と安易に買い替えを決めるのではなく、現在の家庭の経済状況を鑑みた慎重な資金計画を立てるようにしましょう。まとめ住み替えの際に、ローンを一括で完済できることに越したことはありませんが、必ずしも住宅の売却だけで賄えるとは限りません。住み替え住宅ローンは、そうした一人ひとりの状況に合わせて選べる選択肢のひとつ。住み替えで担保割れしてしまう場合は、一度検討してみると良いでしょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日数多くの物件を見て回り、予算と相談しながら悩みに悩んで購入したマンションも、生活の変化によって買い替えが必要になるケースが多くあります。マンション購入は人生の中でも最も大きな買い物のひとつ。後悔のない買い替えをするためのタイミングと、どんな点に注意したら良いのかについて考えてみましょう。ライフイベントは買い替えが必要になるタイミング買い替えの大きなきっかけになるのが、結婚や出産、進学、定年など多くの方に訪れるライフイベントです。同じマンションに永住することができればそれに越したことはありませんが、生活の変化に合わせてより良い住環境が必要になる場合は、買い替えを検討することになります。では、それぞれのタイミングで買い替えるメリットや留意すべき点を見てみましょう。【結婚後~出産前】家族が増え、最も生活が変わるのが結婚・出産と言えるでしょう。家族全員にとって使い心地が良い空間と、通勤や通学に便利な立地であることが重要になってきます。時間的にも経済的にも余裕がある時期なので、出産前になるべく資産価値の高い物件に買い替えておけば、家族構成が確定してから最適なサイズの家に住み替えるなどもしやすくなります。資金繰りのプランが立てやすいのがこの時期と言えるでしょう。【出産後~進学前】子どもがある程度成長してくると、収納の少なさや子ども専用のスペースの有無など、住まいに不足している部分が浮き彫りになってきます。また、子どもをさらに増やしたいのか、どんな風に育てたいのか、育児プランも具体的に定まってくるので、そのための適切な環境を想定しやすくなるでしょう。子どもの転校やママ友づくりなどの負担を考えると、小学校入学前に買い替えると家族への負担が少なく済みます。【老後】・子どもの独立家族構成が変化するタイミングが子どもの独立です。出産時はより広いスペースを求めることになりますが、夫婦2人の生活になる場合などは、よりコンパクトで手入れがしやすい場所の方が快適という方も多いのではないでしょうか。・定年退職毎日の通勤がなくなり、家で過ごす時間が圧倒的に多くなります。いずれは免許を返納し車生活から歩く生活に変わる可能性も考えると、行動範囲が変わることも想定されるので、住まい自体の居心地と周辺施設の状況などを見直すことになるでしょう。いずれの場合も70代、80代の高齢になった時のことも想定した住み替えになるため、まだフットワークが軽く元気なうちに検討することがポイントになります。マンションの築年数も大きな判断材料買い替えする場合、当然ながら今住んでいる部屋の状況も重要です。買い手がつきやすく、マンションの新規購入費用が過不足なく賄えるだけの売却価格がつく状況であれば、買い替え時と言えるでしょう。その重要な判断基準のひとつが、築年数です。マンションの売り時に最適な築年数は、築6~15年程度。その大きな理由は以下のようなものです。【7~8割程度の価格で売れる】マンションは築年数を経るごとに価格が下落していきます。築1~5年であれば新築価格の約9割での売却が可能で、築6~15年の場合は7〜8割程度。築16年以降になるとガクッと下がり、約半額以下の価格となります。なるべく築浅で価格をできる限り抑えようと思った場合、築6~10年の物件を選ぶ人が多い傾向にあります。【リフォーム費用がかかる場合がある】築15~30年の物件は大規模修繕やリフォームが必要になる場合があり、築浅の方がかえって安くつくことがあります。リフォームは売却後に購入者が行うケースもありますが、売却前に行う場合リフォーム費用が大きくかかる可能性があるため注意が必要です。【購入側が住宅ローン控除を受けやすい】マンション購入時には、住宅ローン控除を受けられることがあります。様々な適用条件をクリアする必要はありますが、毎年ローン残高の1%が所得税から控除されるなど節税ができるため、なるべく利用したい制度です。中古マンションの場合、築年数が25年以内であることがローン控除を受ける主な条件のひとつになっています。控除は10年に亘って受けられるため、築24年の物件を購入して控除を受けてもあまり意味がありません。控除をフルに受けられるのは築15年以前のものという計算になるのです。マンションの価格を無料査定してみる買い替えのタイミングで注意したいこといよいよ買い替えを決定しても、すぐに実行できるわけではありません。いつマンション売って、いつ購入するのか、まずはその順序とタイミングを決める必要があります。やり方は大きく2通り。いずれかを選んで売買することになりますが、どちらにもメリット・デメリットがあるため、注意が必要です。【買い先行】まず新しいマンションを購入し、引っ越しを終えてから元のマンションを売りに出す方法です。引っ越し後の部屋を内覧してもらえるなどのメリットはありますが、住宅ローンが二重になってしまうと借り入れができない場合もあるので、注意が必要です。【売り先行】現在住んでいるマンションを先に売却し、それから新たにマンションを購入します。築年数を経るごとに価格は下がるので、早く売却すればそれだけ高値で売ることができることと、新マンションで住宅ローンを組みやすくなることがメリットです。資金計画も立てやすくなるでしょう。一方、住んでいる間に内覧を行わなければならないことや、新居購入に手間取ると仮住まい準備の費用がかさむ可能性があります。まとめ必要に迫られて慌ててマンションを買い替えてしまった結果、納得のいく部屋に住み替えできなかったり、金銭面で大きな損失が出てしまったりしては本末転倒です。どんなタイミングで買い替えるのが家族にとってベストなのかを探りながら、余裕を持った買い替え計画を立てましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日マンションを買い替えたい場合、初めてだと何から手を付けていいか分からないものです。方法としては、居住マンションの売却を先に進めて新しいマンションを購入する場合と、先に新しいマンションの購入を進ながら売却を行う場合があります。ここでは、それぞれの手順と、買い替えを確実に進めるための買取サービスについてご紹介します。居住マンションの売却を先に進めて買い替えをする場合住宅ローンの返済が残っている場合などに一般的に採られることが多いのが、マンションの買い替えです。買い替えとは、居住しているマンションを売却して新しいマンションの資金にする方法です。新マンション取得の準備は、居住マンションの購入希望者が決まった頃から行うと良いでしょう。以下の各項目では、新マンション取得の大まかなタイミングを並べました。【1.居住マンションの査定と不動産業者との契約】まずは、査定を行って居住マンションの価格を調べましょう。住宅ローンを金融機関から借りている場合、居住マンションが抵当に入っているため、完済しなければ売却はできません。もし、居住マンションを売却した金額でローンの完済ができない場合は、債務超過分に預貯金を当てるか、住宅ローンの借り換えを行う必要があります。このため、査定価格は「不動産の査定サービス」などを利用して、複数の不動産業者に見積もりを依頼し、可能な限り高い金額になるようにしましょう。査定を依頼する業者が決まったら、訪問日程を決めて居住マンションの査定を行います。【2.居住マンション売却の仲介業者と契約】査定がでたら、今度は売却を仲介する不動産業者を選んで契約します。仲介の不動産業者を査定後に選ぶことで、より高い売却の可能性が高くなります。【3.居住マンションの販売価格決定後、仲介業者が売買活動開始】売却の仲介業者との話し合いでは、売値を高くできるように希望額をきちんと伝えることが大切です。販売価格が決まったら、仲介業者による売買活動が始まります。【4.購入希望者との交渉/新マンションの予算・物件条件を決め、不動産業者と契約】仲介業者が購入希望者との交渉を進めていきます。希望者の内覧の際には立ち会う必要があるため、日程調整は慎重に。新マンション購入の準備はこのあたりから始めましょう。【5.居住マンションの売買契約と居住マンションの抵当権の抹消手続き/新マンションの現地確認後、買い付け書類を提出】居住マンションの買い手が見つかったら、業者が用意する売買契約書の中身をよく確認したうえで、売買契約を結びます。契約後の内容変更はできないため、契約の際にはよく確認しましょう。契約は、通常金融機関で「売主、買主、不動産業者、金融機関の担当者、司法書士」がそろって行います。売買契約を結んだ後、司法書士が法務局で抵当権の抹消を行います。買い替えローンを使う時には、売却の決済と購入のための融資の手続きを同時に行う必要があるため、新マンションの購入準備は、査定が出た段階から始めましょう。【6.居住マンションの決済と引き渡し/新マンションの住宅ローンの審査】居住マンションを引き渡す際に、代金を受け取るのが一般的です。この時、家の鍵も渡します。【7.新マンションへの引っ越し/新マンションの決済】居住マンションを引き渡す段階で、新マンションに引っ越せるのが理想ですが、そうでない場合は仮住まいの時期が発生することになります。マンションの価格を無料査定してみる先に新しいマンションの購入から進める場合居住マンションの住宅ローンを完済している場合は、新しいマンションの購入から始める方法が選べます。資金準備の必要はありますが、新マンションをゆっくり探せて、仮住まいの心配もない点がメリットです。【1.新マンションの予算・物件条件を決め、不動産業者と契約】予算や物件条件は具体的に決めておきましょう。条件にかなう保有物件だけでなく、信頼性を見極めて不動産業者を決めて契約することが大切です。【2.新マンションの現地確認後、買付証明書を提出/居住マンションの査定】条件に合った新マンションが決まったら、現地確認を行いマンション購入の申込書となる「買付証明書」を売主に提出し、重要事項等の説明を受けて、決定の最終判断をします。【3.新マンションの売買契約/居住マンションの仲介業者と契約】契約の締結後は、一切の変更はできません。疑問や不明点が内容、契約書類は隅々までよく確認して契約を結びましょう。【4.新マンションの住宅ローンの審査/居住マンションの購入希望者と交渉】新マンション購入で住宅ローンを利用する人は、売買契約を結んでから金融機関で住宅ローンの審査を受けます。【5.新マンションの決済/居住マンションの売買契約】売主と買主、不動産業者、そして司法書士が同席して行います。購入代金を渡して鍵をもらい、司法書士にマンション登記の委託を行います。住宅ローンを組む場合は金融機関で行うのが一般的です。【6.新マンションへの引っ越し/居住マンションの決済と引き渡し】登記手続きが完了したら、マンションは正式に購入者の所有となります。入居日を決めて引っ越しましょう。確実に買い替えるには買取サービスを使うこともできるマンションの買い替えで、売却の他に不動産業者の買取サービスを利用する方法もあります。売却と買取は、どちらも不動産業者が関わるサービスですが、売却が仲介であるのに対し、買取では不動産業者や買い取り業者が直接買い取ってくれます。【買取サービスのメリット】・現金化の速さ最大のメリットは売却したいマンションの現金化が格段に速いことです。数日~数週間で現金化できるため、早急に行いたい場合に便利です。・内覧や物件の公開がない売却では、購入者が決まるまで希望者の内覧を受け入れる必要があります。また、広告・宣伝によって売却が周囲に知られてしまいます。買取では、業者の確認でだけ済むため、周知の心配がありません。・瑕疵(かし)担保責任の免除売却では、売主は、売却物件の不具合に一定期間責任を負う瑕疵担保責任がありますが、買取では免除です。この他、時間調整が可能なことや、住宅ローン残債のある金融機関との交渉代行、リフォーム費用が必要ないなどのメリットがあります。【買取サービスのデメリット】・一般の売却より価格が低い業者によって差はありますが、目安としては売却した場合の価格の70~80%ほどになります。マンションの買い替えでは、居住マンションをできるだけ高く売りたいものです。買取には多くのメリットがありますが、価格が割安になるため、買い手がつきやすいマンションであれば、売却の方が有利です。一方、築年数が長い場合は、売却にかかる時間や売却後のリスクを考えて、割安でも買取という選択肢もあるでしょう。スケジュールが決まっていて、確実に買い替えと転居を済ませたい場合には、早く売ることができる買取は有効です。まとめマンションの買い替えは、新しいマンション購入のためにどのくらい資金を用意できるかで、手順や方法が変わってきます。居住マンションの住宅ローンの残額がある場合や、住宅ローンの借り換えを行う場合など、状況によってとるべき手順が決まってきますから、確認しながら着実に進めていくことが大切です。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日築30年を超えるマンションは、全国で2,000,000戸以上あると言われています。「建物の資産価値はほとんどないようなマンションが果たして売れるのか?」という疑問や心配は多いですが、売却する方法はあります。ここでは築30年以上のマンション売却の問題点をふまえ、購入側のニーズやリフォームが必要かどうかについてご紹介します。築30年以上のマンションでも売却の可能性は十分ある中古マンションの構造で主流となっているのが鉄筋コンクリート(SRC)構造です。国が定める法定耐用年数を見ると、鉄筋コンクリートは47年となっています。この法定耐用年数は、購入側が物件を取得する際に銀行などからローンなどの貸付けを受ける際の判定基準として使われます。つまり、法定耐用年数を過ぎていなければ、金融機関からの融資も受けられるのです。特に都市部では古い住居を再利用する「リノベーション」の意識も高く、築年数が30年を超えていても売却できる可能性が大きくなってきています。ただ、地方ではニーズが低く、売却は都市部に比べれば難しいという現状はあります。【築30年以上のマンションを売却する際の問題点】まず、築30年以上のマンションには、売却に関してどのような問題点があるのか見ておきましょう。・耐震性が弱い:1981年6月に、新たな建物の耐震基準(新耐震基準)が定められました。そのため築30年以上のマンションは、それ以前の旧耐震基準に基づいているため、耐震性が弱いという問題があります。・建物自体の資産価値がない:築30年以上経っているマンションでは建物の資産価値はほぼ「ゼロ」です。このため、売却の際の価格設定は基本的に低くなります。・金融機関からの融資が受けにくい:法定耐用年数に近い物件では、融資が受けられたとしても返済期間が短くなるため、購入側にとっては不利な条件であると言えるでしょう。ただし、耐震補強など大規模な修繕を行っているマンションの場合は、築年数が30年以上でも耐震性や資産価値は上がります。また融資については、住宅金融支援機構による新たな融資サービスもあるため、問題の解決策を見いだすことができる可能性はあります。【築30年以上のマンション売却が有利になる条件】築30年以上でも、次のような条件があれば、売却が有利に運ぶ可能性があります。・立地が優れている:都心部では、築年数が古くても立地が優れていれば需要があります。・容積率の余裕がある:これはマンション全体を売却する際のポイントですが、空き地率が高く、容積率に余裕があれば、購入側が将来の建て替えを検討しやすいため、築年数が長くても需要が見込めます。・リフォームやリノベーションに向いている:近年では、古い建物の独自リフォームや、オフィスや商業施設などへのリノベーションへの関心も高まっています。レトロな建物の味わいに価値を見いだす若者たちのニーズも期待できます。リフォームやリノベーションに関しては、2017年4月に住宅金融支援機構が開始した【フラット35リノベ】は、リフォームに関する一定の要件を満たせば、新築と変わらない返済期間や融資の上限額を受けることができます。マンションの価格を無料査定してみる築30年以上のマンション売却では、購入側のニーズの多様化にも注目しよう都心部では需要を伸ばしている中古マンションですが、地方では需要の中心は築10年前後が中心で、築30年以上経過しているマンションの売却は容易ではありません。一方、不動産コンサルタントの中には、築30年以上存続しているマンションを管理体制や居住性の良さで評価する人もいます。管理状況が良好に維持された古いマンションは、居住民の意識が高く、住み心地がいいといった付加価値があることも考慮に入れてよいでしょう。また、築年数が古いマンションは立地や環境が良いものが多いため、新しくて高いマンションよりも、町全体の雰囲気も考慮に入れて、古くても住みたいマンションを選びたいというニーズもあります。築30年以上のマンションは、同一条件で比較すると新築の約半値で購入できるという点も、こうしたニーズを押し上げる大きな要因となっています。リフォームすると高く売れるというのは誤解!築30年以上のマンションは、リフォームしなければ売れないというのは誤解です。耐震補強などの修理は必要ですが、リフォームをした分の費用を売却の価格に上乗せすれば、購入側は同価格の少しでも築年数の新しいマンションの方に流れてしまう可能性もあります。【無理してリフォームする必要はない】築年数が30年を超える古い物件は、売却が不利な反面、近年のデザインとは違うレトロな味わいがあります。購入側にしてみれば、価格の安さは大きな魅力ですから、リフォームで販売価格を上げるよりも、リフォームを購入側に任せ、その分値引きをするという方法もあります。販売側がリフォームをしてしまうと、工事費がかさむだけでなく、購入側の世代や好みを限定してしまうことも考えられます。購入側の自由度の高さを残しておくことで、売却対象を幅広いターゲットに広げることができるでしょう。【業者選びのポイント】古いマンションの売却に当たっては、不動産業者への仲介を頼む場合がほとんどだと思います。個人が所有するマンションの売却を取り扱う不動産業者には、大手と地元の不動産仲介会社がありますが、両者を比較すると、大手は「情報力・告知力・税理士とのネットワーク」に優れています。一方、地元の強味は「緊密なコミュニケーション力・地域情報を熟知した購入側へのアピール力」です。マンションの中古物件を探している人は、立地や環境など、建物だけでなく地域の情報を重視するケースも多いです。そのため、特に築30年以上といった古いマンションの売却を依頼する場合は、現地の状況がよく分かって納得できるアピールポイントを購買者に伝えることができる仲介業者に依頼するのがおすすめです。この際に注意したいのは、リフォームを強く勧めてくる業者です。先に書いたように、リフォームをしても高く売れる保証はどこにもなく、お金をかけても買い手がつかない場合もあります。地域のニーズや状況を総合的に判断して販売努力をしてくれる業者を選びましょう。まとめ築30年以上のマンションには、建物自体の資産価値がほとんどありませんが、立地や環境の良さなどの魅力を備えたものもあります。売却の際には、購入側のニーズをよく考えて、手を出しやすい価格を提案することが、売却を成立させるための大きなポイントになります。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日マンションを売りたいけど、古くてあきらめているという方は多いと思います。確かに人気があるのは中古マンションでも築10年前後のものですが、古いマンションを安く買って自分でリフォームしたいというニーズも高まっています。中古マンションの売却に役立つ築年数と価格の傾向と、売却時に必要な内装の整備についてご紹介します。マンション売却価格に大きく影響するのは築年数と立地マンションの売却では、物件の査定が行われます。建物の築年数による資産価値も重要ですが、売却価格には立地や地域の特色も大きく関わっています。【マンションの資産価値は築年数でどのくらい下がる?】マンションの耐用年数は、約30年~50年と言われ、マンションの資産価値は、年数が経てば経つほど減少していきます。新築時から比べた分譲マンションの資産価値の減少率は、地域によっても違いますが5年で2割、10年で3割、15年で5割ほどというのが一般的です。【立地条件によってマンション売却価格は違う】通常、購入側が希望するマンションの築年数は5~10年と言われますが、都心部やその周辺などでは「公共交通の利便性や環境の良さ」といった立地条件は大きな付加価値となります。このため、年数が経ったマンションでもニーズは高く、資産価値も高くなります。一方、地方では一般的な資産価値の減少率に加えて、地域産業の不振や地域人口の減少などの影響によって資産価値の下落が加速する場合があります。また、車での移動が必要な地域では、駐車スペースの確保も資産価値のポイントになります。マンションの価格を無料査定してみる中古マンションの築年別取引価格はどの位?中古マンションの築年別相場は、都心部と地方では大きく違います。ここでは参考として、東京23区と周辺都市における2016年の築年別坪単価のベース価格について、1年の推移を見てみましょう(※)。【東京23区の築年別中古マンション価格の推移】・築10年以内:3,185,000~3,273,000円・築11~20年:2,559,000~2.636,000円・築20~30年:1,858,000~1,958,000円・築30年以上:1,879,000~1,934,000円事【横浜市の築年別中古マンション価格の推移】・築10年以内:1,914,000~2,059,000円・築11~20年:1,523,000~1,616,000円・築20~30年:1,121,000~1,200,000円・築30年以上:917,000~964,000円【さいたま市の築年別中古マンション価格の推移】・築10年以内:1,746,000~1,801,000円・築11~20年:1,266,000~1,430,000円・築21~30年:906,000~924,000円・築31年以上:665,000~679,000円東京周辺の3都市のデータを見ても、築年数に応じて中古マンションの価格相場は減少し、特に築20年を過ぎると中古マンションの価格が低くなっています。都市部では立地などでの需要があるとはいえ、新築マンションの建設も多く、購買側の心情も考えると中古マンションの売却は築10~20年の間に行うのが得策と言えるでしょう。※不動産マーケットバンク「東京カンティ」の2016年データ参照中古マンションでの売却ではリフォームの必要はない?築年数の古いマンションを売却する場合、「設備や内装を新しくすれば高く売れるのでは?」と考える人は多いと思います。しかし、中古マンションが欲しい購買者側には、リフォーム分が上乗せされた中古物件を購入するより、安く手に入れて自分でリフォームしたいと考える人も多いものです。無理してリフォームをしても、かけたお金が回収できる保証はないと考えた方がいいでしょう。【購買側はなぜ中古マンションを選ぶのか?】中古マンションを購入したいと考える目的は、大きく分けて2つの理由が考えられます。まず第一に予算が限られていることです。中古マンションの購買では、戸建てや新築マンションほどの資金がないため、中古マンションで良い物件を探したいという希望が中心になっています。子どもの進学や、仕事上の都合がきっかけであることも多く、通勤や通学に便利な立地が優先されるため、一般的な設備があれば内装への意識は高くありません。2つ目の理由は、中古マンションを安く手に入れて自分で好きなようにリフォームしたいということです。この場合は、マンションでどの程度のリフォームが可能なのかという点がポイントになりますから、売却の際にはリフォームが可能な範囲や手続きなどを事前にマンションの管理者に確認しておく必要があります。また、故障などで利用できない設備がある場合も、購買者がリフォームする場合もありますから、故障個所を確認したうえで、購買者と修理するかどうかを決めた方が得策です。【ハウスクリーニングで気持ちよく】中古マンションを売却する際には、無理なリフォームを行うよりも、ハウスクリーニングできれいにしましょう。住んでいた人には気がつかない生活臭や、部屋の生活感は、購買側にとって意外と気になるマイナスポイントです。スッキリと清潔感が出ることで部屋の印象が良くなります。ハウスクリーニングの目安は、ワンルームが20,000~38,000円程、家族向けの3LDKで53,000~85,000円程となっています。水回りやレンジフード、エアコンなどは別料金で、それぞれ10,000~18,000円程となっており、まとめて頼むとお得なプランなどもあるようです。まとめ築年数の古いマンションは売れないと言われていましたが、リノベーション志向の高まりを背景に、逆に古くて自由にリフォームできる物件の需要も伸びています。しかし、中古マンションはその資産価値自体が年々下がるため、売却を行うなら、販売側にとって売却額の期待が高く、購買者のニーズも高い築10~20年までに行うのが得策です。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日マンションを売却するためには、マンションの売却査定、業者との仲介契約、買い主への引き渡しなど、それぞれのポイントでさまざまな書類が必要になってきます。そして、一口に必要書類といっても、その種類や必要となるタイミングなどもさまざまです。そこで今回は、マンションを売却する際に必要となる書類の種類と、それぞれが必要となるタイミングなどについて整理していきます。マンションの売却を思い立ったら、すぐに書類の準備をはじめようマンションを売却するためには、たくさんの書類を準備する必要があります。一般に、マンションの売却の流れは、「査定→仲介の契約→販売→購入希望者との交渉→物件の引き渡し」と進んでいきます。この流れの中で、マンションの査定を依頼する業者、マンションの仲介契約を結ぶ業者、マンションの購入希望者、それぞれに、自分が売りに出したマンションの情報を提示する必要があります。業者や購入希望者から「〇〇について知りたいのですが……」といわれたときに、その内容を示す書類が手元になければ、話を進めることができません。書類を探すために時間を費やしてしまったために、購入希望者がほかの物件を買ってしまう可能性もあるのです。このような事態を防ぐためにも、マンションの売却を決めたらまずは、必要となる書類の準備を進めましょう。はじめに一通りそろえておけば、その後の流れがスムーズに進みます。また、書類によっては、価格など売却条件の交渉の際に有利になるものもあります。なるだけいい条件で売却できるように、マンションに関する書類はできるだけまとめて整理して、多くの情報を業者や購入希望者に提示できるよう準備しておきましょう。マンションの価格を無料査定してみるマンション売却時に必要な書類と準備するタイミングマンション売却時に用意すべき書類は、マンションの売却を進める流れの中でそれぞれ必要となるタイミングが異なります。その流れと、必要となる書類を以下にまとめます。【マンションの査定時】・マンション購入時の契約書・マンションの登記簿謄本・建物の図面(間取りがわかるもの)査定の段階では、マンションの価格を算出するために参考になる情報を提供する必要があります。上記のほか、マンションを購入したときのパンフレットや価格表、修繕積立金や管理費に関する情報、固定資産税の額などがわかる書類も準備しておくといいでしょう。【マンションの仲介契約時】<本人確認書類>・身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票<権利関係書類>・権利書<建物関係書類>・マンション購入時の契約書、重要事項説明書・維持管理費等の明細・マンションのパンフレット不動産会社との契約の段階では、本人確認と物件の内容確認が取れる書類が必要となります。また、マンションをリフォームしているときは、リフォームをしたときの図面なども必要になる場合があります。【マンションの売買契約時】<売り主関連書類>・身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票・固定資産税納付書、固定資産税評価証明書・ローン残高証明書(ローンが残っている場合)・預金通帳<権利関係書類>・権利書<建物関係書類>・付帯設備表(照明器具、エアコンなど)・管理規約書、管理組合総会議事録売買契約の段階では、契約に必要な本人確認、権利確認書類のほかに、マンションの現況を確認するための管理組合に関連した書類などが必要になります。また、書類のほかに、仲介手数料や印紙代などの諸経費も必要になります。このように、マンション売却を進めるためには、各フェーズでたくさんの書類が必要になります。早めにすべての書類をそろえて整理しておくことが、マンション売却をスムーズに進めるためのポイントです。マンション売却時に書類を準備する際の注意点これまで見てきたように、マンション売却にはたくさんの書類が必要ですが、加えて注意しなければならない点がいくつかあります。1つ目は、印鑑証明書や住民票などの有効期限です。これらの書類の有効期限は3ヶ月となっているため、あまりに早く準備してしまうと、契約時には期限を過ぎている場合もあります。これらは、必要になったときに準備するのがいいでしょう。2つ目は、きめ細かな情報を提供できるように配慮することです。マンションなどの不動産は、人生を左右することもある大きな買い物です。そのため、購入する方は、できるだけ詳しく物件の現状を知りたいと思っています。自分がマンションを購入したときのパンフレットや販売に関しての資料など、できる限りたくさんの情報を提供できるように準備しておきましょう。3つ目は、付帯設備の情報を明確にすることです。設備の不具合などがある場合はその旨を明記して、正確な情報を提供しましょう。また、エアコンや照明などは残したまま売却するのか取り外しておくのか、明記した書面を取り交わしておくと安心です。まとめここまで、マンションを売却する際に必要となる書類の種類とそれぞれが必要となるタイミングについて整理してきましたが、いかがでしたでしょうか。マンションの売却には思っていた以上にたくさんの書類が必要となります。また、売却を成功させるためには、できるだけきめ細やかな情報提供が必要なため、マンションに関連する書類はできるだけ多く準備しておくのが吉です。今回ご紹介した内容を参考に、マンション売却時には、しっかりとした事前準備を行っていきましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月13日マンションを売却するときには、できるだけ高い金額で売却したいものです。そのため、マンション売却前にリフォームをする方も多いようです。しかし、「どうせ売却するのだから、お金をかけてリフォームするのはもったいないのでは?」といった疑問や、反対に「生活の跡がにじみ出て、古ぼけた印象では査定額が低くなってしまうかも……」といった懸念も出てきます。そこで今回は、マンション売却前にリフォームするメリットやデメリットをまとめてみました。マンション売却前にリフォームするメリットはじめに、売却前にリフォームをする場合のメリットから見ていきます。中古マンションを購入しようと考えている方の多くは、できるだけ新しく、かつ安い物件を購入したいと考えています。もちろん、間取りや立地など購入する方のニーズに合っていることが基本ですが、同じような間取りと立地で同じような金額であれば、きれいな物件のほうが選ばれやすくなるでしょう。つまり、マンションを売却前にリフォームする一番のメリットは、購入を検討している方に選んでもらいやすい物件にできることです。マンションを売却したくても、売却相手が現れなければ売れないことを考えると、選んでもらいやすいことは重要なポイントの1つといえます。また、購入者にとっては、住宅ローンに上乗せしてリフォームの費用まで準備することは大きな負担となります。そのため、リフォーム費用が必要なくなることは、購入する方にとっても大きな利点となるのです。このように、マンションを売却する前にリフォームすることは、購入を検討している方に好印象を与え、成約率を高めることに役立ちます。マンションの価格を無料査定してみるマンション売却前にリフォームするデメリットそれでは、売却前にリフォームすることには、どのようなデメリットが挙げられるでしょうか。リフォームをするにはその範囲と内容にもよりますが、それなりの費用がかかります。マンションを売却しようとしている方にとって、そのリフォーム費用自体が大きな負担になることがあります。そのため、リフォーム後に売却する場合、リフォーム費用分を上乗せして売却できるかどうかが大きなポイントとなってくるのです。しかし、不動産業者の中には、あらかじめリフォーム料金を含んだかたちで中古マンション売り出している場合があり、このような中古マンションと競合してしまうと、売りたいマンションを思い通りの価格設定で売却できない可能性も出てきます。つまり、売却前にリフォームを行っても、リフォーム代金を回収できないリスクがともなうのです。また、中古マンションを購入しようとしている人の中には、自分の思い通りにリフォームしたいためにあえて、高価な新築ではなく安価な中古を選択する方もいます。そのほか、キッチンの設備や壁紙など、好みが大きく影響するリフォームの場合は、リフォームしたことでかえって、選ばれにくくなってしまう可能性もあります。このように、マンション売却前のリフォームには、コスト負担のリスクや購入者の趣向にともなうリスクがデメリットとして挙げられるのです。売却前にリフォームすべきケースやポイントは?では、マンション売却前のリフォームは、どのような場合に検討したほうがいいといえるのでしょうか?マンションを売却しようとする場合には、相場をよく調べたうえで売値を決めることが必須条件です。そのうえで、同じような金額の物件の中から、自分が売り出した物件を選んでもらわなければなりません。そのためには、買い手にいい印象を与えることが重要となります。水回りがサビやカビで汚れていたり、壁紙がシミや汚れで古ぼけていたりなど、購入希望者が内覧したときに悪い印象を持ってしまうような部分には、最低限手を加えておく必要があるといえるでしょう。キッチンや間取りにまで手を加えるリフォームをするのではなく、あくまでも、購入者に選んでもらえるよう、ほかの物件よりちょっとだけいい印象を与えられるリフォームをすることがポイントです。清潔感の感じられる住み心地がよさそうな印象を意識してポイントを絞り、コストを抑えたリフォームなら、売り手の負担も最小限に抑えられます。壁紙などを張り替える場合も、凝ったデザインのものは避け、できるだけ清潔感のあるシンプルなものにするのがおすすめです。また、それほど傷みや汚れがひどくない部分は、ハウスクリーニングでも十分きれいにできます。手を加える場所を見極めて、リフォームとハウスクリーニングをうまく併用することも、ポイントだといえるでしょう。まとめいかがでしたか?マンションを売却するなら、できるだけ高い値段で売りたいものです。そのために、買い手にいい印象を持ってもらうためのリフォームは、有効な手段だといえます。とはいえ、素人には、どこまで手を付ければいいかの判断はなかなか難しいでしょう。専門家の意見も聞き入れながら、コストパフォーマンスを意識したリフォームをしていくことをおすすめします。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日「引っ越すことになったのでマンションを売却しよう」とお考えのあなた、売却にあたっての準備は大丈夫ですか?マンション売却は人生に一度あるかないかのとても大きな取引になるため、慎重かつスムーズに行いたいものです。「よく知らなくて損をした……」ということにならないためにも、マンション売却の流れを事前によく調べておく必要があります。そこで、マンション売却の失敗事例をもとに、売却するときのポイントや注意すべきことをご紹介しましょう。マンション売却でよくある失敗とは?マンションの売却についての知識が足りないと、「正当な価格で売れなかった」「なかなか売れずに困っている」ということになりかねません。マンション売却にはどのような落とし穴があるのか、よくある失敗事例を挙げていきましょう。【①相場を知らず、不動産会社をよく選別しなかった】よくあるのが、相場がわからず安すぎる価格で売ってしまい損をしたというケースです。逆に、不自然に高い価格で売りに出してなかなか売れず、値下げを繰り返して相場よりもずっと安くなってしまったということもあります。売却価格は部屋の状態や周辺のマンションの相場などをもとに査定し、のちの値下げも考慮して相場より少し高めに設定するのが一般的です。適正な価格で売りに出すためにも複数の不動産会社に査定を依頼し、よく比較したうえで売却に踏み切りましょう。【②売却のタイミングを考えなかった】売却するタイミングを間違えると、なかなか売れずに維持管理費だけ払い続けることになりかねません。不動産は売れやすい時期とそうでない時期があります。GWやお盆休み、年末年始やそのほか連休の期間は内覧者が増えて比較的売れやすいため、そういったタイミングをねらって売却に出すといいでしょう。【③部屋の修繕やクリーニングをしなかった】購入を考えている人が内覧にきたときの部屋の印象は大切です。次に住む人がリフォームするにしても、やはりきれいな部屋のほうが住みたいと思うものです。買い手の心をつかむためにも、売却前にある程度、部屋の修繕やクリーニングはしておきましょう。以上がマンション売却でよくある失敗事例です。後で悔しい思いをしないよう、事前によく下調べをして計画的に進めていきましょう。失敗しないために、どのような対策をすればいいの?よくある失敗例で説明したとおり、マンションを売却するにあたっては、価格の相場や売却に適したタイミングを把握しておくことが必要です。相場がわかっていれば、安すぎる査定額や根拠のない高すぎる査定額に対しておかしいと気づくことができます。また、特別な事情がない限り、なるべく売れやすい時期を見計らって売却に出そうと計画が立てられます。そして、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、最も信頼できるところに売却を進めてもらうことが重要です。不動産会社を選ぶポイントは、具体的な事例やきちんとした根拠を持って査定額を出しているかを見極めることです。大手なら安心とすぐに決めてしまうのではなく、しっかりとした売却戦略を持った不動産会社を選ぶようにしましょう。マンションの価格を無料査定してみるマンション売却で失敗しないための注意点とは?【余裕を持って計画を立てよう】マンションの売却をスムーズに行うために、不動産会社の選定から買い手への引き渡しまで、一連の流れを事前にイメージしておきましょう。売却の準備から売買契約の成立まで少なくとも数ヶ月はかかるので、余裕を持った計画を立てることが大切です。【不動産会社とのトラブルに気をつけよう】不動産会社にお願いしたからといって安心し任せきりにせず、広告への問い合わせ数など定期的に状況を確認するようにしましょう。また、費用面での不動産会社とのトラブルはよく起こりがちです。どういう場合に追加費用が発生するのかなど、費用請求についても事前によく確認するようにしましょう。【設備の状態を点検しておこう】買い手とのトラブルを防ぐために、エアコンや給湯器などの設備に不具合がないか点検しておきましょう。見た目ではわからない欠陥が売却後に判明した場合、売り手が責任を負うことになります。その責任の範囲は契約内容によるため、契約時によく確認しておきましょう。まとめマンションを売却するときは、価格の査定から契約・引き渡しまでの流れを事前に把握しておくことが大事です。また、思いがけず損をすることがないよう、売却価格の相場をよく調べるとともに、売却のタイミングに気をつけるようにしましょう。マンションの売却を思い立ったら、慎重に計画を進めていってくださいね。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日マンションを売却する際には、さまざまな手続きが必要です。しかし、何度も経験することではありませんし、慣れていないと不安に感じることもあるでしょう。そこで今回は、マンション売却に関して、どこで、どんな手続きをするべきかまとめました。仲介業者を相手にする手続き【媒介契約】マンション売却を考えているなら、まず複数の不動産仲介業者に査定を依頼します。不動産会社の情報や査定内容を比較し、信頼できる仲介業者を選びましょう。仲介業者を決めたら、「媒介契約」という正式な契約を結びます。3種類の媒介契約の中から、自分の状況にあった契約方法を選んでください。・一般媒介契約複数の不動産会社に対して、同時に仲介を依頼することが可能です。自分で買い主を探すこともできます。仲介手数料は最終的に、購入者を探してくれた業者にのみ支払い、そのほかの仲介業者へ支払う必要はありません。つまり、買い主が見つからなければ不動産会社の利益は見込めないため、積極的な販売活動をしてもらえないケースもあるようです。・専任媒介契約3ヶ月間、1社に仲介を依頼します。自分で買い主を探すことも可能です。また、3ヶ月が経過すれば、他社と契約をしなおすこともできます。・専属専任媒介契約1社に仲介を依頼し、かつ自分で買い主を探すことができません。ただし、専任媒介契約と同じく、期間は3ヶ月です。一般的には、信頼できる不動産会社か、すぐに売れる見込みのある場合に選ばれます。【販売】媒介契約が済むと、マンションの価格を決め、売り出しが開始されます。売り出し価格は査定価格や市場動向をもとに決定しますが、その際、売りたいマンションに関する情報を担当者へ伝えましょう。管理規約や使用細則、耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書などを準備しておいてください。維持管理にかかる費用がわかる書類や地盤調査報告書、住宅性能評価書や既存住宅性能評価書などもあるといいでしょう。また、欠陥も報告する義務があります。場合によっては、仲介業者からリフォームについてアドバイスを受けるかもしれません。チラシを作って配布するなど、販売の仕方も業者と相談しながら決定していきましょう。【売買契約】購入希望者が現れると、仲介業者を通して「購入申込書」もしくは「買付依頼書」が届きます。そして、売り主・買い主双方の仲介業者間で売買条件の具体的な交渉が進められ、正式な売買契約へと進みます。売買契約が成立すれば、仲介業者へ報酬として「仲介手数料」を支払わなければなりません。マンションの売却価格によって異なりますが、最大で「成約価格×3%+60,000円+消費税」の上限があります。ただし、売却仲介だけでなく購入仲介も兼任している場合など、手数料を安くしてくれたり無料にしてくれたりする業者もあります。売買契約に際しては、登記済権利書や登記識別情報などの権利書、本人確認のための身分証明書や実印、印鑑証明書や住民票などが必要です。共有名義の物件の場合は共有者全員の書類が必要になるため、前もって準備しておきましょう。マンションの価格を無料査定してみる金融機関を相手にする手続き住宅ローンの残債がある場合は、マンションの売却が決まった時点で銀行へ連絡し、抵当権抹消の相談をします。抵当権とは、万一ローンの返済が滞った場合にマンションを差し押さえられる内容の、住宅ローン契約の際に設定される権利です。住宅ローンを完済しなければ、マンションは売却できません。貯蓄などを利用し前もって完済しておくことも可能ですが、マンション売却の決済日に売却代金の入金と住宅ローンの完済を同時に行うのが一般的です。ただし、売却額が残っているローンより低ければ、差額を用意しておかなければなりません。また、決済日には、仲介手数料や抵当権抹消費用、司法書士への報酬なども必要です。ローンの一括返済に際して金融機関から手数料を取られたり、ローンの期間が短いとペナルティが発生したりする場合もあるため注意しましょう。通常、決済は買い主が住宅ローンを借りる金融機関で、売り主と買い主、不動産仲介業者や司法書士、銀行員の立ち会いのもとに行われます。売却代金の支払いに加え、固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金の精算が行われ、日割り計算で契約日以降の負担額が売り主に返済されます。買い主が住宅ローンを借りる場合、まず銀行から買い主の口座に融資金額が振り込まれ、そこから売り主の口座へ手付金などを差し引いた売却代金が振り込まれます。その後、売り主の住宅ローン残債額を借りていた銀行の口座に振り込みます。住宅ローン完済の手続きや日程調整は仲介業者が代行してくれる場合もありますが、すべての決済が1日で完了するため、必要な書類は早めにそろえておきましょう。公的機関を相手にする手続き売る予定のマンションに住んでいる場合は、引き渡し前に引っ越しを済ませておかなければなりません。引っ越しにともない、市役所に転出届や転入届を提出する必要があります。また、水道やガス、電気の使用停止や清算手続き、郵便物などの転送届の提出も必要です。法務局で行う抵当権抹消手続きや所有権移転手続きは、司法書士が行います。マンションの権利書を預けたら、忘れずに預かり書をもらってください。後日送られてくる登記完了証もしっかり確認しましょう。マンション売却後、得た売却代金は所得とみなされるため、税務署で確定申告をする義務があります。たとえ赤字でも、忘れずに確定申告をしましょう。赤字の場合は確定申告によって、払い過ぎた税金が戻ってくる可能性があります。まとめ今回は、マンションを売却するまでに必要な手続きをまとめました。自分で進められる手続きもあるのですが、可能な限りプロの仲介業者にお任せするほうが、リスクも減って安心です。売却に必要な手続きには、時間がかかるものもあります。早め早めの準備を心がけましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日家族や親族から相続したり、転勤になったりして、使用していないマンションを所有している方もいるかもしれません。しかし、不動産は何もせずにそのままにしておくと、維持費がかかるだけでなく、税金の支払いなどリスクも大きくなっていきます。では、処分したいマンションは売却と賃貸、どちらを選択するのがベストなのでしょうか?それぞれのメリットやデメリットをご紹介します。処分したいマンションを手放すにはマンションを所有していると、たとえそこに住んでいなくても、固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費がかかってしまいます。築年数によっては、大規模修繕のための一時金が徴収されることもあるでしょう。マンションを賢く処分・利用できれば、維持管理費などを支払い続ける必要がなくなり、場合によっては利益を得ることが可能になるケースもあります。マンションを手放す方法の1つは、売却することです。一般的には、不動産会社に仲介してもらって売却します。査定価格や市場価格をもとに売値が設定されますが、物件の状態や立地、売却価額などによっては、なかなか買い手がつかず、売却までに時間がかかることもあります。また、この場合、不動産会社に対して仲介手数料が発生します。あるいは、一般に向けて広告活動はせず、不動産会社に直接売却する「買い取り」という方法もあります。仲介手数料が不要、かつ2週間~1ヶ月ほどの短期間で売却することが可能ですが、売却価格は市場価格の60~80%ほどになるのが一般的です。まずは不動産会社に仲介をしてもらって売却先を探し、一定の期間内に買い手が見つからなければ、その業者に直接買い取ってもらう方法を検討してもいいでしょう。マンションに思い入れがあったり、将来また住む予定があったりするなら、処分するのではなく、賃貸として貸し出す方法もあります。マンションの立地や状態、周辺地域の状況なども考慮して、賃貸のニーズがあるかをしっかり確認することが大切です。売却のメリット・デメリットマンションを売却してしまえば、固定資産税などの維持管理費を払い続ける必要がなくなります。また、不動産を現金化できるため、ローンの返済にあてたり、マンションの買い替え費用にあてたりすることも可能でしょう。残り期間のある火災保険などの保険料や、保証料なども、手続きをすれば戻ってくる可能性があります。ただし、売却したいマンションに現在も住んでいるならば、売却前に次の住まいを確保しておく必要があります。また、ローンの返済が終わっていない場合、すぐに売却先が決まらなければ、新たな住居の家賃とローンの返済の支払いが重なってしまうことは、デメリットになるといえるでしょう。とはいえ、マンションは時間が経てば経つほど、価値が下がり、需要も減っていきます。将来利用する計画がなく、維持管理できる人もいないなら、まだ価値が高いうちに売却を検討することで、値下がりなどのリスクも回避できるでしょう。マンションを売却したい場合は相場価格などをしっかりと調査し、複数の不動産会社に相談をして、信頼できる業者を選んでください。マンションの価格を無料査定してみる賃貸のメリット・デメリットマンションを賃貸すれば、資産を保有したまま収入が得られます。本業以外に定期収入があるのは、大きなメリットといえるでしょう。維持管理費は払い続ける必要がありますが、改修工事費なども含め、経費として計上できます。しかし、賃貸にはリスクもあります。それは、常に借り手がいるとは限らないことです。あるいは、年数が経ったり周囲に似たような賃貸物件が増えたりして、家賃相場が下がる場合もあります。入居者が変わるたびに、ハウスクリーニングなどの初期投資も必要になるでしょう。入居者とのトラブルを抱える可能性もあります。家賃不払いや、騒音やゴミ出しなどに関する入居者と近隣住民とのトラブル、退去時の原状回復に関してのトラブルなどです。貸した部屋で、事故や事件など、思わぬ事態が起こる可能性もあります。不動産会社に仲介してもらえば、直接入居者とやり取りをしなくても済みますが、仲介業者に毎月管理費を払わなければならなくなります。また、いずれはマンションを売却する予定があるなら、不動産収益を得ている物件の場合、一般の住居用マンションより売却額が低くなることも覚えておきましょう。さらに、賃貸を検討しているマンションに住宅ローンの支払いが残っている場合、新たな住宅ローンを組むのが難しくなる場合もあります。そして、賃貸しているマンションに後々住む計画があるなら、通常の賃貸契約では、家賃滞納などの正当な理由なく契約解除はできないことも知っておく必要があるでしょう。この場合、「定期借家」という契約期間があらかじめ決まった賃貸契約を結ぶこともできますが、借り手にはデメリットとして捉えられることもあり、賃貸料を少し安くするなどの対策が必要になるかもしれません。このように、マンション賃貸は、うまくいけば利益が得られる反面リスクが大きいのも事実です。損をしないためには、正しい知識や事前の調査、思わぬトラブルにも対処できる準備が不可欠だといえるでしょう。まとめ今回は、マンション売却と賃貸のメリットやデメリットをご紹介しました。どちらが有利かは、マンションの立地や築年数、その地域の賃貸需要などによっても変わります。インターネットのシミュレーションなどを活用し、売却する場合と賃貸する場合の相場を比較してみるといいでしょう。それぞれのメリットだけでなく、リスクについてもしっかり調査してくださいね。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日マンションなどの不動産は購入するほかにも、相続によって思いがけず手に入ることがあります。譲り受ける資産がある方は、事前にしっかりと知識を身につけておきたいものです。今回は、相続したマンションの売却を検討されている方へ、知っておきたい気をつけるべきポイントをご紹介します。相続したマンションは売却したほうがいい?売却のメリット相続によって手に入れたマンション。移り住むのも選択肢の1つですが、すでにマイホームをお持ちの方であれば、処分の方法を考えなければなりません。マンションを売却するメリットとしては、コストの削減が挙げられます。いつか住むかもしれない、いつか誰かが使ってくれるかもしれない……。そのような考えから、当分の間はそのままにしておこうと考える方もいるでしょう。しかし、マンションを含む固定資産は、所有しているだけで税金が課せられてしまい、放っておくのは得策とはいえません。また、所有しておくには固定資産税のほか、管理費もかかってしまいます。管理を怠ることでマンションの価値が下がってしまうことを考えると、住まないのにマンションを所有し続けるには大きなリスクがあるのです。相続したマンションを売却するならここに気をつけて!相続したマンションを売ると決めたら、次のことに気をつけましょう。【マンションの名義を確認】相続したマンションを売却したい場合、まずはマンションの名義人を亡くなった方から相続した方へ変更する必要があります。この名義変更を「相続登記」といいますが、相続登記を行って初めて、売却などの処分が自由にできるようになります。【売買契約書を確認】次に、マンション購入時の売買契約書を探しましょう。売買契約書などの取得費用を明確にできる資料があれば、場合によっては後に説明する売却時の税金をゼロにすることが可能です。契約書が手元にない場合でも売却はできますが、その際は取得費用を概算で計算するため、支払うべき税金が高くなる傾向にあります。【信頼できる不動産会社を見つける】不動産会社によってマンションの査定価格は大きく変動しますが、査定価格=売却価格となるわけではありませんし、最も高い査定額を提示する不動産会社がいい会社であるとも限りません。必ず複数の会社に相談し、担当者から直接説明を受けましょう。マンションの価格を無料査定してみる相続したマンションを売却する際にかかる費用は?不動産を売却する際には、次のような費用が発生します。・相続登記費用弁護士や司法書士などの専門家に依頼する際に支払う費用です。相続登記は法律知識のない一般の方にはわかりづらいことも多いので、専門家に依頼すると安心です。・不動産仲介手数料不動産仲介手数料は、売買の仲介に入ってもらう不動産会社に払う費用です。マンションの売買価格に応じて上限が決められています。・税金マンションを売却した際に売却益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税と住民税が課せられます。譲渡所得は次の式により算出します。譲渡所得=譲渡収入-譲渡費-取得費譲渡収入とは、売却により購入者から支払ってもらった金額、つまり、マンションの売却価格を指します。譲渡収入は売却代金が未払いでも、マンションを引き渡した年に計上されることになっています。譲渡費は、相続登記費用などマンション売却時にかかった諸経費、取得費はマンションを購入した際に支払った取得代金とそれにともなう諸費用です。取得費は、もともとのマンション所有者であった故人がマンションを購入したときの費用を受け継ぐものであり、相続で取得したからといってゼロにはなりません。また、「相続税の取得費加算の特例」があるので、相続税として支払った金額の一部を費用に計上することができます。ただし、この特例は、「故人が死亡したときから3年10ヶ月以内に売却したとき」のみ適用されるという条件に注意しましょう。あるいは、相続を受けたマンションにもともと住んでいたのであればマイホーム特例が受けられるので、特別控除が可能です。税率はマンションの所有年数に応じて異なり、所有期間も取得費同様、故人が購入したときから算出します。所有期間が5年を超えると税率が安くなりますが、一方で土地の悪意ある転売を防ぐため、所有期間が5年以内の場合は税率が高くなります。なお、所有期間が10年を超えると、さらに税率が安くなる特例が受けられます。・そのほかの費用そのほか、契約書作成時の印紙税や、売却にともなってリフォームなどが必要な場合は、それらの費用もかかります。まとめ相続で所有した物件の売却は手続きが煩雑で、税金についてもよく考えなければなりません。期限が定められているものもあり、手続きを放っておくと思わぬ損を被る可能性もあります。この機会にぜひ一度、相続で得たマンションの処分方法についてしっかりと調べてみましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日離婚のためマンションを売却したいときは、まず住宅ローンの残高とマンションの査定額を調べましょう。売却価格でローンを完済できるのであれば、残ったお金を慰謝料の支払いや財産分与にあてられます。また、離婚時は、なるべく早くマンションを処分したいと考える人も多いはずです。これらを踏まえて、離婚後のマンション売却に関して押さえておきたいポイントをご紹介しましょう。離婚時にマンションを売却する際の注意点離婚してマンションを売却したいとなったときには、次の3点について確認してください。・名義人まず把握しておきたいのは、マンションが誰の名義になっているかです。共有名義になっている場合、名義人全員の同意・署名がなければ売却できません。法務局で不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)を取得し、調べるのが確実です。・住宅ローンの契約内容住宅ローンの契約書も確認しましょう。現在の借入残高、返済状況、連帯保証人なども見ておきます。知っているつもりでも、契約内容が変更されていることがあります。・査定額不動産会社にマンションの売却価格を査定してもらいます。ただし、査定額=売却額とは限りません。多くの場合、査定額は売却価格よりも少し高い額が提示されます。これらを調べたうえで最も重要なポイントは、売却価格が住宅ローンの借入残高より高いか低いかです。高い場合であれば、マンションを売ったお金でローンも完済できるので、問題なく売却ができます。問題は売却価格が借入残高より低い場合です。このケースでは住宅ローンが完済できず、売却するには資金をいくらか手出しして、足りない分を補填する必要があります。それが難しい場合は、住宅ローンを組んだ金融機関に、返済しきれない住宅ローンを残したまま抵当権を解除してもらう「任意売却」を依頼するという選択肢があります。銀行などに相談して任意売却が可能かどうかを交渉する必要があるので、この分野に強い不動産会社に委託したほうがスムーズに売却できます。任意売却では、物件を売って残ったローンは、月々で返していきます。早く売却できる「買い取り」のメリット・デメリットさて、ここからは通常の売却の方法を見ていきます。まずは、不動産会社にマンションを購入してもらう「買い取り」のメリットとデメリットを説明しましょう。不動産会社によるマンションの買い取りは、あまり一般に馴染みがないかもしれません。買い主は不動産会社で、不動産会社は買い取ったマンションをリフォームなどして転売します。売り主にとって買い取りを選ぶメリットは、2週間~1ヶ月程度の目安で早期に売却できることです。また、仲介手数料が発生しません。さらに、広告展開をしないので、マンションを売却することを周囲に知られずに済みます。買い取りのデメリットは、ほとんどの場合、売却価格が市場価格よりも低くなることです。次に挙げる仲介価格と比べると、およそ15~30%の差が出ると考えておいてください。この場合、売却価格が借入残高よりも低くなってしまうケースも出てきます。多少は自己資金を使う可能性が出てくることも考えておかなければなりません。また、買い取り対応をしてくれる不動産会社は限られるので、業者を探す手間と時間がかかる可能性もあります。マンションの価格を無料査定してみる高く売却できる「仲介」のメリット・デメリット不動産会社が間を取り持ってくれる「仲介」は、マンションを売る際の最も一般的な売却方法です。買い主は第三者になります。仲介のメリットは、査定額に近い価格で売れる可能性が高いことです。少しでも高く売りたいのであれば、仲介を選ぶのが妥当でしょう。特に立地や築年数など、人気物件になる条件がそろっているほど、仲介を選ぶメリットが生きてきます。仲介のデメリットは、売却までに時間がかかることです。購入者が見つかって売れるまでに早くて3ヶ月、長引けば半年から1年程度かかることもあります。期間が長くなればそれだけ離婚相手と財産を共有し続けることになり、連絡を取り続けなければならない煩わしさもあるでしょう。また、時間をかけても購入者が見つからなければ、売却価格を落としていくことになります。結果的に、不動産会社に売却する買い取りとあまり変わらない価格になる可能性もあるのです。さらに、仲介で売買が成立した際には、不動産会社へ報酬として仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は最大で、売却価格の3%+60,000円(売却価格が4,000,000円を超える場合)となっています。まとめ以上を簡単にまとめると、とにかく早くマンションを売りたいのなら買い取りが向いており、時間がかかっても売却価格が高いほうがいいなら仲介が向いているということになります。また、不動産会社によっては、ある程度の期間は仲介で買い手を探し、売れない場合は不動産会社による買い取りもできるオプションが用意されていることもあります。大切なのは、自分の置かれた状況に応じて最善と思われる選択をすることです。なるべく多くの選択肢を提示してくれるなど、信頼できる不動産会社を見つけましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日マンションを売却するときには、さまざまな費用がかかります。いざマンションを売りたいと考えたときに予想外の出費に驚かないよう、どんな出費があるのか事前に知っておくと安心です。ここでは、マンションを売るときにどのような費用がかかるのか、売却のフェーズに合わせて解説していきます。マンションを売却する前にかかる費用【リフォーム・クリーニング費用】部屋の状態をある程度整えるためにかかる費用です。必須ではありませんが、部屋が汚れていたり傷んだ箇所があったりすると、内覧時の印象が悪くなってしまいます。マンションをできるだけ高く、あるいは、早く買ってもらいたければ、いくらか投資することも必要でしょう。費用はマンションの面積やクリーニングする範囲などによって異なります。また、クリーニングのみでリフォームをしないのであれば、自分で掃除をして節約することもできます。【自ら依頼をした広告費】マンションの買い手がなかなか見つからない場合、チラシや広告を出すように提案されることがあります。マンションの売却に際して、基本的には売り手が広告費を支払うことはありません。また、不動産業者が広告を出すからといって、売り手に広告費を請求することもありません。しかし、売り手自身が依頼をして広告を出すときは、費用を自身で負担する必要があります。マンションを売却するときにかかる費用【仲介手数料】売買が決まったときに必要なのが「仲介手数料の半額」です。これは必ずかかる費用です。ただし、支払いのタイミングは、売買決定時や決済時など、取り引きしている不動産業者によって異なります。また、仲介手数料の金額は、マンションの売却価格に応じて、以下のように上限が設定されています。2,000,000円以下の売買⇒売却価格の5%+消費税2,000,000円を超えるが4,000,000円以下の売買⇒売却価格の4%+20,000円+消費税4,000,000円を超える売買⇒売却価格の3%+60,000円+消費税【登記費用】不動産の売却時には、所有権移転登記や住宅ローンの抵当権抹消登記、住所変更登記などのさまざまな手続きが必要であり、この手続きには諸経費がかかります。加えて、法手続きを司法書士へお願いして進めてもらう場合は、その報酬も負担しなければなりません。抵当権抹消登記は、1つの不動産につきかかる金額は1,000円です。住所変更登記も同じく1,000円です。司法書士への報酬は、10,000~30,000円ほどが相場になります。【印紙税】売買契約書に貼り付ける印紙代金のことです。ただし、売り手は必ずしも売買契約書そのものを持つ必要はありません。したがって契約書の原本に収入印紙を貼り、コピーしたものを売り主が保管するなどで対応をすれば、印紙代を節約することもできます。【一括繰上返済手数料】住宅ローンに未払いの借入金残高(残債)がある場合、抵当権を解除するため、売却時点での残額を一括で繰り上げ返済する必要があります。その際に、ローンを契約している金融機関へ支払わなければならない費用です。マンションの価格を無料査定してみるマンションを売却した後にかかる費用【譲渡所得税】マンションを売ってしまったらすべて終わり、というわけではありません。翌年の確定申告で「譲渡所得税」が必要となるケースがあります。それは、マンションが購入価格よりも高く売却できた場合、つまり、利益が出た場合です。しかし、その場合も、利益が30,000,000円以下であれば課税が免除されます。ただし、過去2年の間に同様の控除を受けたことがなければ、という条件つきです。また、自宅の買い替えの場合は、新居を購入した価格が売却の価格を上回ると、将来新居を売却するときまで課税が免除されます。買い替えをご検討の方は、詳しい要件について事前に調べておきましょう。まとめマンションを売却する際にはいろいろとお金がかかりますが、実は、火災保険料など、売却にともなって返金されるお金もあります。売却にかかる費用・売却後に戻ってくる費用はケースバイケースですが、まずは一般的なケースを知ることで、自分のマンション売却の場合を想定し、余裕を持った売却計画が立てられるでしょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月12日マンションを購入したときは、さまざまな手続きの手数料や税金などがかかったはずです。それと同様に、マンションの売却を行うときにも税金や諸費用がかかります。そのときかかる諸費用については不動産会社の人が詳しく教えてくれますが、後でかかる税金のことまで教えてくれるケースは多くないかもしれません。そこで今回は、マンションを売却した後に必要となる確定申告のため、税金や控除についてご説明します。マンションの売却に伴って、必ずかかる税金があるここでは、マンションを売却すると必ずかかる税金についてご紹介します。【1.登記費用】マンション購入時に住宅ローンを利用していればマンションはローンの抵当に入っていたことになりますから、マンション売却に伴って抵当権を外さなければなりません。この場合、住宅ローンの抵当権を抹消するための手続きを行うことになりますが、不動産の抵当権抹消登記にかかる登録免許税は原則として1物件につきそれぞれ1,000円です。マンションの登記簿は専有部分と敷地権の持ち分からできていますが、今ではほとんどのマンションが敷地利用権と専有部分が一体化されていると考えられます。もしマンションの登記簿に「部屋部分」と「土地の持ち分」が記載されていれば、敷地利用権と専有部分が一体化されているとみなすことができます。この場合の登録免許税の計算方法は以下の通りです。・部屋部分(建物)と土地部分の合計×1,000円この場合、専有部分が1つで土地持ち分が2筆だと合計3,000円です。部屋部分は1つなのに土地部分は2筆以上ということもよくあるので、その分だけ登録免許税がかかることになります。もし古いマンションで、敷地利用権と専有部分が一体化していない場合は、土地の持ち分の登記簿(自分の持ち分に係る一部事項証明書)を別途取得し、抵当に取られている不動産を確認しましょう。この場合の登録免許税の計算方法は敷地利用権と専有部分が一体化されている場合と同じです。また、居住していたマンションを売却すれば当然住所も変わるので、登記簿上も新住所への変更手続きをします。このとき住所変更登記の登録免許税として1,000円がかかります。【2.印紙税】不動産を売買する際は、売買契約書に印紙を貼ることによって、税を納めます。税額は売却価格によって決まっています。平成26年4月1日~平成30年3月31日の間は、軽減税率が適用されます。契約金額によって印紙税額は変動しますが、詳しくは以下の通りとなります。・契約金額10~50万円の場合:本則税率で400円、軽減税率で200円・契約金額50~100万円の場合:本則税率で1,000円、軽減税率で500円・契約金額100~500万円の場合:本則税率で2,000円、軽減税率で1,000円・契約金額500~1,000万円の場合:本則税率で1万円、軽減税率で5,000円・契約金額1,000~5,000万円の場合:本則税率で2万円、軽減税率で1万円・契約金額5,000万円~1億円の場合:本則税率で6万円、軽減税率で3万円・契約金額1億円~5億円の場合:本則税率で10万円、軽減税率で6万円・契約金額5億円~10億円の場合:本則税率で20万円、軽減税率で16万円・契約金額10億円~50億円の場合:本則税率で40万円、軽減税率で32万円・契約金額50億円~の場合:本則税率で60万円、軽減税率で48万円マンションの価格を無料査定してみる利益が出たときにかかる税金もあるここでは、マンション売却によって所得が発生した場合にかかる税金についてご紹介します。【1.譲渡所得税】マンションを売却して発生した所得を「譲渡所得」といいます。譲渡所得がマイナスとなった場合は、課税の対象とはなりません。譲渡所得の求め方は、以下の計算方法となります。譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用他の所得とは別で考えられており、この所得には所得税と住民税が課税されます。税率はマンションを譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年に満たない場合と、5年を超えている場合では大きく異なります。・所有期間が5年を超える土地・建物等(長期譲渡所得)…20.315%(うち所得税が15.315%、住民税が5%)・所有期間が5年以下の土地・建物等(短期譲渡所得)…39.63%(うち所得税が30.63%、住民税が9%)これに加え、平成49年12月31日までは復興特別所得税2.1%が上乗せされています。マンションの売却で、税金が控除できます居住用マンションの譲渡所得にかかる税金には、3種類の控除があります。【1.最大3,000万円の特別控除】マンション売却の場合、譲渡所得は3,000万円まで特別控除によって非課税とされます。譲渡所得が3,000万円を超える場合には課税対象となりますが、あてはまるケースは稀でしょう。ほとんどの場合は控除の対象になると考えられます。なお、おおまかな適用要件については以下の通りです。・自分が居住している家屋やその敷地、借地権を売却すること。・売却した年の前年、前々年に同じ特例の適用を受けていないこと。・居住している住宅の買い換えや交換の特例もしくは、その住宅の譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除の特例について、その適用を受けていないこと。・売った建物や土地について、他の特例の適用を受けていないこと。・災害で住むことができなくなった家屋の場合は、その敷地に居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却を行うこと。・親子や夫婦などが売り手・買い手でないこと。この特例の適用を受けるための詳しい要件は、国税庁のホームページに記載されていますのでご確認ください。【2.軽減税率の特例】売却したマンションを10年以上にわたって所有していた場合には、軽減税率の特例を受けることができます。こちらの適用要件は以下となり、詳しくは国税庁のホームページに記載されています。・日本国内にある自分が住んでいる家屋、その敷地を売ること。・売却した年の前年、前々年に同じ特例を受けていないこと。・ほかの特例を受けていないこと。・親子や夫婦などの関係がある相手に売却したものでないこと。【3.買い換え特例】マンションを売却して代わりの住まいに買い換えたときは、譲渡所得にかかる課税を将来に延長することができます。これにも適用要件があり、おおまかには以下となります。・自分が住んでいる家屋、その敷地、借地権を売ること。・売却した建物や土地の所有期間がともに10年を超えていること。・新しく購入した敷地の面積が500㎡以下であること・新しく購入した住宅の床面積が50㎡であること・親子や夫婦など特別の関係がある人が、買い手でないこと。ただし、この特例は譲渡所得の金額が3,000万円を超えた場合にのみ検討されるので、ケースとしては稀かもしれません。また、3,000万円の特別控除と買い換え特例は併用することができません。ともに適用対象となる方は2つの要件を比較して、お得になる方を選択しましょう。まとめ今回は、マンション売却に伴ってかかる税金や控除について詳しくご紹介しました。いざマンションを売却しようとなれば、多くの手続きが発生するものです。専門家にお任せすることも多くなるかと思いますが、少しでも税金の知識があれば手続きをスムーズに行うことができるでしょう。もし控除が受けられれば納める税金を減らせますから、ご自分のケースが控除対象かどうかも確認しておきましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月11日マンションを売却する際、内覧は重要なポイントです。もちろん新築マンションでも内覧会はありますが、実際に生活している人の様子を見られるのは中古マンションでの内覧だけ。内覧で好印象を与えられれば、マンション売却の可能性も高まります。今回は、中古マンションでの内覧の重要性や注意点のほか、準備しておきたいことなどについて解説していきたいと思います。マンション売却で内覧が重要な理由最近では、マンション購入に際して新築マンションと中古マンションの両方を比較検討する方が増えています。新築はモデルルームしか見ることができませんが、中古は現物をさまざまな要件に基づいて直接確認することができます。つまり、マンション売却においても内覧に来ていただくことが購入の決め手となるケースがほとんどといえます。購入希望者は、対象物件がどう使われていたか、売主の人柄はどうかなども内覧で確認したいと考えています。売主が物件のメリットやデメリットを明確に話し、実際に居住してきた様子を的確に伝えることができれば、内覧を成功させ売却できる可能性は高くなるでしょうマンションの価格を無料査定してみる内覧の前に準備すべきことマンションの売却で重要な要素となる内覧ですが、その事前準備も大切です。購買意欲が湧く内覧を実現させるため、以下の用意を周到にしておきましょう。【準備1】Q&Aを作成質問されそうなことを予想し、「Q&A」を作っておくと急な質問に対応できます。よくある質問としては以下のようなものがあります。・買い物をする場所が近くにあるか・保育園や小中学校までの距離・住環境(周囲の住人、交通量、雰囲気など)・マンションを売却する理由質問に対して特別良い答えを準備するのではなく、「日中の交通量は多いのですが、夜間はとても静かになります」などありのままを伝えましょう。また売却の理由は、トラブルや欠陥の有無を気にされている場合に多く聞かれる質問です。「親の実家で同居するため」など、明確な答えがあると安心感を与えられます。【準備2】掃除内覧時、清潔感のある室内に整えておくことは最低限のマナーです。大切に住んできたことをアピールできるようにきれいに掃除しましょう。・玄関の場合内覧者が最初に目にする玄関は念入りに掃除しましょう。靴は靴箱へ、傘などは収納スペースに入れ、きちんと整理整頓します。また換気をして消臭剤・芳香剤などでニオイ対策をしておくことも大切です。・廊下の場合廊下に物があると狭く感じるため、何も置かないのがベストです。どうしても必要な場合にも、圧迫感を出してしまう背の高い物を置かないよう工夫しましょう。・リビング、ダイニングの場合リビングやダイニングはできるだけ広く見せるのがポイント。床面を見せて広々とした空間にするため、余計な家具などは処分しておきます。リモコンなどは小物入れにまとめ、本や書類なども散らからないようラックを使って整理してください。・キッチンガスコンロ周辺の汚れ、しみ、天板はしっかり磨きます。水まわりも念入りに掃除します。忘れやすい換気扇のフィルターも掃除しておきましょう。調理道具などは出しっぱなしにせず収納します。・トイレ、洗面所便座だけでなく、床、ペーパーホルダーなどほこりやしみ汚れが目立つところも掃除します。ニオイ対策として、換気や脱臭剤なども活用しましょう。・バスルーム浴槽、床、壁の水垢やカビは可能な限り除去します。鏡も忘れず磨き、シャンプー類も整理整頓しましょう。・クローゼット見られたくない物を押し込めたくなるクローゼットですが、内覧時には必ず見られる場所です。ごちゃごちゃした印象にならないよう整理整頓しましょう。内覧時と内覧後に注意しておきたいこと内覧中はもちろん、内覧が終わった後にも注意したい点があります。【内覧時の注意点1】質問はすべて答える基本的には、質問されたことにはすべてお答えしましょう。もし答えにくい質問をされたときは「主人が不在なので、また改めます」など、いったん回答を保留にする方法も有効です。【内覧時の注意点2】ゆっくり見学できる雰囲気に内覧中にしつこく付いて回ると内覧者が落ち着かないため、過ごしやすい雰囲気を作りましょう。いろいろとアピールし過ぎることは逆効果になるかもしれません。【内覧時の注意点3】室温・照明調整快適な室温を保ちましょう。エアコンをつけ、空気清浄機も活用してください。また内覧時は明るい部屋にするため、照明はすべてつけると良いでしょう。以上が内覧時の注意点ですが、内覧が終わった後にも気をつけたいことがあります。【内覧後の注意点1】ドアや床のキズ大きなキズを隠したままにすることによりトラブルになる可能性があります。「ここにキズがありますが、引き渡しまでには修繕します」と説明すれば問題ありません。【内覧後の注意点2】購入を断られたら理由を聞く内覧後に購入しなかった人がいる場合、不動産会社になぜ断られたのか理由を聞いておきましょう。購入に至らなかった経緯を知ることで、今後の対策を練ることができます。まとめマンション売却を成功させるには内覧がとても重要です。事前準備はもちろん、内覧当日の動きや内覧後の反応をきちんと確認し、購買意欲のある内覧者を見極めましょう。内覧は不動産会社の担当者と同行することが多いため、コミュニケーションをきちんととっておくことも大切です。希望の時期・金額で売却するためにも、しっかり対策を練って内覧を成功させましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月11日マンションを売りたいとき、実際に売り出してから買い手がつくまでどのくらいの期間を要するのかが分からないと、その後の予定が立てにくいうえに不安も大きいでしょう。ここでは、マンションを売り出してから引き渡すまで、おおまかにどのくらいの期間が必要になるかについて見ていきましょう。マンション売却にはどのくらいの期間がかかるのか?一般的に、マンション売却までかかる期間は「平均3か月」と言われています。実際に売却をおこなう際にはほとんどの方が不動産会社と媒介契約を取り交わしますが、多くの場合はその契約期間も3か月が上限になっています。しかし、買いたいという人が現れない限りマンションは売れません。中古マンションに対する需要が低い地域であったり、間取りや広さが需要になかなかマッチしなかったりすれば、3か月以上どころか半年、1年と売れないこともあります。マンションの売却についてはケースバイケースであるため、一概に「○日で必ず売れます」とは言えません。したがって実際に売却をする際には平均期間などにあまりとらわれることなく、早く売るためご自分ができることは何か考えることが大切でしょう。マンションを売却する際、まず頼りにするのは仲介してくれる不動産会社です。より早く適正な価格で売却するためには、よりよいパートナーとなってくれる不動産会社を選ぶことが非常に重要になります。頼りになる不動産会社は買い手が決まるまでの間、的確な時期に的確な対策を講じて売却を成功させてくれます。不動産会社を選ぶ際には、広告活動の仕方や価格設定が適正であるか、営業力はしっかりしているかなどを見極めて「ここならお任せできる」と思える不動産会社を選択しましょう。マンションの価格を無料査定してみるマンションが平均期間を過ぎても売れなければ、値下げも検討すべき?マンションが売れる平均的な期間と言われる3か月を過ぎても売れなかった場合は、どのような対策を講じれば良いのでしょうか。マンションがなかなか売れない理由としては、以下のようなことが考えられます。【1.内覧希望が少ない】売り出したのに、内覧の希望が少ないということは、反響が少ないということになります。この理由には、価格が相場よりも高すぎることや広告不足、あるいは地域の需要が少なすぎるなどの要因があるようです。特に売り出し価格が高すぎる場合には、インターネットなどで同じ地域のマンションの売り出し価格を調べ、ご自分の物件の売り出し価格と比較してみることが必要です。場合によっては、価格を下げることも検討しなければなりません。広告が不足している場合には、不動産会社に依頼して複数のマンション販売サイトに情報を載せてもらったり、新聞に折り込みチラシを入れてもらったりする必要があるでしょう。この場合、売主が広告費用を負担することもあります。また、広告に効果がない場合はホームページやチラシに載せた写真があまり魅力的でない可能性もあります。プロのカメラマンなどに写真を撮り直してもらい、画像を差し替えてもらうことも検討しましょう。また、時期によってマンションの需要も変化します。1月から3月の間は新年度に合わせて新居を探す人が多くなり、全体的な需要が高まる傾向にあります。こうした時期まで待つということも必要かもしれません。【2.内覧があっても購入に至らない】内覧に来てもらえるということは価格と立地、築年数、広さなどの条件が整った物件だと考えられます。しかし、購入に結び付かない場合は部屋自体に問題があるケースも少なくありません。「図面では良い印象だったのに、実物を見たら買う気がなくなった」と言われてしまった際に一番考えられるのは、見に来た人が「室内が汚れている」「散らかっている」と感じるケースです。自分ではきれいに掃除をして使っているつもりでも、他人も同じように感じるとは限りません。特に居住中のマンションを売りに出す場合は、部屋に家具や物が置かれたままの状態をお見せすることになります。不要な物はできるだけ処分し、部屋をスッキリ見せる工夫が必要です。また、喫煙者が居住している場合は部屋にたばこの臭いが染みついていたり、壁紙がヤニで黄ばんでいたりするなどで購入意欲が失われてしまうことが多くあります。こうした場合は壁紙を張り替えるとともに、換気や消臭につとめましょう。マンションを確実に売るには、早く動くことが肝心マンションを確実に売却に結び付けるためには、何よりもまず適正な価格を設定することです。そのうえで、必要に応じてタイミングを見極めて値下げをおこないましょう。値下げには様々なコツがあると言われていますので、不動産会社と相談しながら時期や価格の下げ幅を決めましょう。マンションを売却するときは、不動産会社に仲介を依頼することが一般的ですが、直接不動産会社に買ってもらうという手段もあります。この方法なら確実に早く売却することができますが、仲介に比べて売却価格が下がってしまうことが多くなります。マンションの広さや築年数などの条件によって仲介向きか買取り向きかがありますので、不動産会社による買取りを検討する際には、仲介・買取り両方の場合でそれぞれ査定をおこない、比較検討してみると良いでしょう。まとめ売り出したマンションがなかなか売却できないと不安が大きくなるものです。しかし、そういうときでも焦らず仲介している不動産会社と相談をしながら、売れない理由をしっかりと分析して適切なときに適切な対策をとりましょう。臨機応変に対応して、確実な売却成功に結び付けていきたいものですね。マンションの価格を無料査定してみる
2017年11月11日もし所有しているマンションを売却しようと考えたとき、その準備から売却成立まではどのような流れになっているのでしょう。「どこに相談したら良いのか」「どのような手続きが必要なのか」など、何から手を付けたらいいのか分からないという方も多いかもしれません。ここでは、マンション売却成功までの一連の流れと、知っておきたいポイントをご説明します。マンション売却の流れを把握しておいたほうが良い理由マンションを売却しようと思った経緯には、さまざまな理由があるでしょう。「子供が成長して大きくなったので、一戸建てに住み替えたい」、「転勤でほかのエリアに住む」、「定年退職したので田舎に帰る」など、一般的にはライフスタイル・家族構成の変化や環境や経済状況の変化に応じて住まいを売却することが多いかもしれません。また、ご親族が所有していたマンションを相続したことを機に売却を考えるという方も少なくないでしょう。両親と遠く離れて住んでいた場合や兄弟など複数人で相続した場合など、相続したマンションにそのまま住むということが現実的に難しいことも多いためです。さらには住宅ローンの返済が厳しくなったため、マンションを売却せざるを得なくなってしまうというケースもあるでしょう。以上のようにマンションの売却にはさまざまな理由があると思いますが、理由によって売却時の注意事項や手続きの手順が異なってきます。たとえば、住み替えによる売却の場合は次の住居が決まり、入居できるようになるまで現在のマンションに住まなくてはなりません。そのため、売却から引き渡しまで時間がかかることがあります。こうした場合は、引き渡しまで待つことのできる買い手を探す必要が出てくるのです。このように、マンション売却までの経緯によっては必要な手続きや対応の種類・手順が異なる場合があります。そのため売却の流れをおおまかに把握しておき、詳細な部分に変化が生じても慌てず対応できるようにしておけばスムーズに売却処理を進められるでしょう。マンションの売却までの流れマンションの売却までには一連の流れがあります。ここでは、それらの手順について詳しくご紹介しましょう。【1.査定】マンションを売却するときには、初めに査定をしてもらいます。このとき、マンションを購入した際に仲介してくれた業者と大手の不動産会社、そして地元の不動産会社の最低3か所には必ず査定を依頼するようにしましょう。【2.媒介契約】仲介をお願いする不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。これで不動産会社に対して正式に売却を依頼することになります。媒介契約には複数の不動産業者へ同時に売却を依頼できる「一般媒介」、1つの会社のみに任せる「専任媒介」、そして専任媒介をさらに強化した「専属専任媒介」と3種類の契約形態があります。【3.売り出し開始】売り出しが開始されると、不動産共有データベースであるレインズや各種の不動産関連のウェブページへの掲載をはじめ、新聞折り込み広告やチラシへの掲載などがおこなわれます。それらの情報から物件の所在地や価格、広さ、築年数などを購入希望者が確認できるようになります。【4.内覧】購入希望者が、希望物件を実際に見る「内覧」をおこないます。売り出しが始まったら売主はいつ購入希望者が内覧に訪れても良いように、室内の整理や荷物をまとめておくなどの準備をしておく必要があります。玄関やキッチン・お風呂などの水回り、リビング、バルコニーなどは、特にチェックされやすいのできれいにしておきましょう。【5.購入申込】内覧に来た人が物件を気に入って購入を希望した場合、購入希望額が記載された「購入申込書(買付証明書)」を受け取ることになります。このタイミングから値引きの交渉などもおこなわれます。【6.売買契約】価格等の条件交渉がまとまると、いよいよ売買契約をします。売主・買主・仲介業者が売買契約書を作成し、このときに手付金が発生します。残りの売買代金については、部屋を引き渡す日に受領することになります。【7.決済と引き渡し】購入者へマンションを引き渡します。売主はこのタイミングまでに自分の引っ越しなどを済ませ、必要に応じてハウスクリーニング等をおこなって部屋を引き渡せる状態にしておきます。最終的な決済については多くの場合において、売主・買主・不動産業者・司法書士などによって銀行でおこなわれます。最後に部屋の鍵を買主に渡し、売却が完了します。【8.確定申告】売却の翌年には、売却益や売却損について確定申告をおこないます。マンションの価格を無料査定してみるマンション売却の際に注意したいことマンションをできるだけ早く、高い価格で売却するには、信頼できる良い不動産会社に仲介を依頼することが大切です。売主は仲介してもらう不動産会社を探す段階で、査定金額が妥当な会社を選択するようにしましょう。築年数や階数、部屋からの眺望などによって同じ地域にあるマンションでも条件が異なってきます。価格を設定する際には、自分の物件の特徴や価格の相場などを確認し、マンションの価値に見合った価格を付けることも大切です。また、エアコンや給湯器、ガスコンロなど室内設備の状況についても、故障や不具合がないか確認をしておきます。売買契約をする際に「瑕疵(かし)担保責任」が売主に課せられ、通常では気づかない欠陥や不具合が見つかった場合には売却後であっても売主が補修費用を負担する必要が出てくるからです。さらに、売却を始める際には、管理体制や近所との関係、駅からの距離、学校や病院までの距離などの周辺環境など、自分のマンションのアピールポイントを仲介業者に伝えておくようにしましょう。査定の金額を上げて契約を早くまとめるためには、お持ちの物件の良さをできるだけ伝えておくことも大切です。まとめ今回は、マンション売却の際の流れと注意点についてご紹介しました。マンション売却は一般の方なら一生に何度も経験するわけではありませんし、大きなお金が動く取引ですから不安に感じる方も多いでしょう。しかし、あらかじめ全体の流れを把握しておけば、慌てず手続きを進めていけるのではないでしょうか。ぜひ仲介業者さんや買主さんとスムーズにコミュニケーションを図って、満足度の高いマンション売却を成功させましょう。マンションの価格を無料査定してみる
2017年11月11日アラサー女子の皆さんこんにちは。「この前ナンパされた」と姉に言ったら、「アラサーでもナンパされんねや!」と言われたライターの今来です。そうです。特に都会では、されますよね。何歳になろうと、ナンパ。今回は、絶対無視するべきナンパ師の一言をご紹介します!って、すでにタイトルでネタバレしてますが…。ナンパには2パターンある。ナンパ自己啓発野郎に要注意世の中には二種類の男性がいます。ナンパする男性とナンパしない男性です。このナンパする男性もさらに二種類に分けることができます。ひとつは、出会いを求めてナンパしている男性、もう一種類は「ナンパ自己啓発野郎」です。ナンパ自己啓発野郎とは、女性のルックスに1~5などランキングをつけ、よりレベルの高い女性をゲトる(ゲットする。性的関係を持つの意)ことを目標としている男性のことです。彼らの特徴は、・すでにナンパ中毒気味になっている、楽しいかどうかもよくわからんが数を打ちたい・ルックスレベルの高い女性を落とすことで、自分のステージがあがる(啓発される)と勘違いしている・女性を人間ではなく、ゲトるためのコマとしてみている・かつてモテなかった恨みで、女性を心の奥で憎んでいるなどが挙げられます。ペンギンナンパは、ナンパ自己啓発野郎の常套句ナンパ自己啓発野郎は、女性を人として見ていないので、会話するだけで不快になること請け合いです。ですから「ちょっと今時間がないので…」なんて丁寧に断る必要はありません。あなたのとるべき行動は「無視」一択です。ナンパ自己啓発野郎は、日々ナンパのセリフを考えています。「あの~ペンギン探しているんですけど」もナンパ自己啓発野郎が使うセリフです。このセリフは、お笑い芸人のザブングルさんがナンパ時に使っていたセリフで、一時ナンパ師たちの間で「使えるか否か」と話題になりました。私も実際にこのセリフを言われたことがあるのですが、前知識がなかったので、やっぱりちょっと笑っちゃうんですよね。「えっ笑」みたいな感じで。で、場がなごんだところで、ナンパ開始なわけです。 ナンパ自己啓発野郎は、ナンパをゲームと考えているので、ペンギンナンパのような奇抜なセリフで笑わせてこようとしたり、笑いをとろうと必死になったりします。こういった人たちに関わるのは時間のムダなので、毅然と「無視」を決め込みましょう。Written by 今来今
2017年11月07日一戸建てを買うのがステータスとなっていた時代は過ぎ、最近では中古物件をリノベーションする人が増えています。壊れた部分や老朽化しているところを直すリフォームと違い、既存の物件にプラスの価値を生み出すために行われるリノベーションは、より住む人の希望に沿った形を実現することが可能です。しかし、よく知らないまま進めてしまうと思わぬデメリットに悩まされることも。今回は、物件のリノベーションをする際に知っておきたいメリットとデメリットをご紹介します。●リノベーションのメリット●(1)好みの部屋にできる『完全に自分の理想通りの部屋を探すのって難しいですよね。ここは良いけどあそこがダメとか。それなら全部をリノベーションして完璧な家にする方が絶対に満足度の高いものになると思います。大きな買い物ですし、少しも妥協したくないですからね』(40代女性/事務)既存の新築物件では、万人受けするようなデザインの部屋になっていることが多く、デザイン性の高いものは少ない傾向にあります。しかし、こだわりが強ければそれでは満足できないということも多いはず。そんなときにリノベーションすれば、間取りからインテリアなど、あらゆる面で希望に近づける ことができます。また立地についても、新築マンションを探すより中古物件を探す方が数が多く、希望のエリアに住めるということもあるでしょう。●(2)新築より費用が抑えられる『住むところにはこだわりが強い夫婦だったため、お互いの希望をすべて叶えようとすると新築には手が届きませんでした。リノベーションなら費用が抑えられるし、満足できる住空間が手に入ると思います』(30代女性/販売)新築物件とリノベーションを比較すると、同じ条件の場合、2〜3割ほど安く、時には5割ほど安く購入できることもあります。「新築じゃないとイヤ」という人もいるかと思いますが、リノベーションで費用を抑えることで家具などにお金をかけて贅沢な住空間にする ことも可能です。●(3)資産価値のアップ『空き家になっていた物件があったのですが、おしゃれにリノベーションしたことで買い手がつきました。放置していたらどんどん資産価値は下がっていくだけですからね』(50代男性/不動産)これは住む人ではなく、物件の持ち主側のメリットです。リノベーションすることで付加価値があがり、賃貸であれば家賃のアップ が期待できたり、売る場合にも売却価格のアップが見込めたりするでしょう。●リノベーションのデメリット●(1)住み始めるまでに時間がかかる『リノベーションの打ち合わせに思ったより時間がかかり、考えていた住み始めの時期を大幅に超えてしまいました。譲歩できずにムダに時間がかかった部分もあるので、余裕を持ってスケジュールを立てた方がいいと思います』(30代女性/編集)新築マンションはもちろん、中古住宅にそのまま住むという場合には、受け渡しを行うことで比較的早く住み始めることができますが、リノベーションではさまざまな作業が発生します。業者との打ち合わせに加え、建物の検査や工事期間を考えると、完成までに多大な時間を要することもあるでしょう。しかし、完成を急ぐあまり打ち合わせがおざなりになってしまっては本末転倒。余裕のあるスケジュール を立てておくことが大切です。●(2)想定した金額より高くなりがち『頼む前にしっかりと見積もりをとり、納得したうえでリノベーションしたのですが、追加の作業が発生して思ったより高額になってしまいました。途中でやめるわけにもいかないし、あらかじめ予算は多めに考えておいたほうがいいですね』(30代男性/アパレル)工事前に見積もりをとっておいても、追加の作業が発生することは珍しくありません。「手をつけてみたら追加の工事が必要になった」というのはもちろん、「壁紙を変更したい」「キッチンに食洗機を追加したい」などこちらの希望が二転三転すること もあるはず。スケジュールと予算は余裕を持って準備しておくことが鉄則です。●(3)ローンの金利が高くなることがある『リノベーションの費用もかなり高額ですが、住宅ローンが使えなくて困りました。意外と金利が高くて、もっときちんと調べておくべきでしたね』(30代女性/主婦)リノベーションでローンを組む場合、住宅ローンは適用されず、リフォームとしてのローンしか使えないということがあります。リフォームローンは住宅ローンと比べて金利が高くなる 傾向にあり、しっかりと資金の計画をしておく必要があるでしょう。ただし、“リノベーション済み物件”の購入であれば、住宅ローンを使うことができます。----------いかがでしたか?大きな買い物となるだけに、後悔しないような選択をしたいですね。メリットを活かし、デメリットを受けないような計画を立てれば、満足いくリノベーションが実現できるはず。ひとつずつ不安を消していくことがリノベーション成功の秘訣です。●文/パピマミ編集部●モデル/倉本麻貴(和くん)
2017年08月05日*画像はイメージです:賃貸物件などで初期費用を抑えるため、敷金・礼金が一切かからない物件を「ゼロゼロ物件」と呼びます。敷金は退去の際にかかる費用や、不測の事態で家賃の支払い能力がなくなった際に使われる、いわば保証金のようなものですが、それを排除することで安さをアピールし、入居を促すという物件です。少々怖い気もするのですが、大抵の場合は家賃支払いの滞りもありません。退去時も常識的な金額の請求が一般的で、初期費用がかからないほうが「魅力的」に映る人もいるようです。 ■ゼロゼロ物件の問題点とは?お得に見えるゼロゼロ物件ですが、その陰で問題も発生する場合もあります。敷金がないだけに、退去時にそのしわ寄せがくるようで、経年劣化であるにもかかわらず難癖にも思えるような指摘で高額な修繕費を要求されることがあるそうです。また、家賃の支払いが1日でも遅れると、鍵を交換されるなどして、即日退去を促されるケースがあるそうです。このような行為は非常に悪質で、許されざるべき行為のように思えます。しかし、不動産会社側は「カギを貸しただけで部屋は貸していない」「契約書に家賃が遅れた場合鍵を交換する」などと明記していることから、違法ではないと主張しています。このようなゼロゼロ物件での家賃支払い遅れによる鍵交換や強制退去は、違法ではないのでしょうか? ■違法である可能性が高い借地借家法では仮に家賃の滞納があったとしても一方的に貸主が直ちに借主を追い出すことは認められていません。したがって、ゼロゼロ物件での強引な退去強要は、ほぼすべてのケースにおいて、違法と判断されると思われます。また、鍵を交換してしまうという行為も、ほぼすべてのケースにおいて(契約書に記載がある場合を含む)、借り主の権利を侵害する違法行為として、見られる可能性が高いと思われます。ただし家賃の滞納をしても追い出されないというわけではありません。大抵の場合2ヶ月から3ヶ月以上滞納している場合は、裁判所の判断を仰いだうえで退去手続きが取られ、文書などで退去期限を予告したうえ、それを過ぎた場合は強制退去の措置が取られます。これは、ゼロゼロ物件以外でも同様です。最近はゼロゼロ物件のトラブルも減っているようですが、初期費用が低い分、様々なリスクもひそんでいるのが現状。借りる際は、そのあたりを考慮する必要がありそうですね。 *記事監修弁護士:弁護士 河原﨑友太(浦和法律事務所。2017年2月にマンション管理士に登録。ご相談に際しては、ご相談に見える方が、弁護士に何を期待しているのかを見定め、丁寧な事情聴取、解決方法の提案を心がけています)*取材・文:櫻井哲夫(フリーライター。期待に応えられるライターを目指し日々奮闘中)【画像】イメージです*kotoru / PIXTA(ピクスタ)
2017年08月04日中古マンション市場のリーディングカンパニーとしてリノベーションマンションの供給を行うスター・マイカが、6月22日より未公開物件紹介、定額制リノベーションプラン、VR提案をトータルで提供するサービス「じぶんReno」の本格運用を開始しました。‘リノベ難民’を救う新サービス近年、中古マンションやリノベーションへの関心の高まりから、「中古を買って自分の思いどおりのリノベーションをしてみたい!」という人が増えてきています。また、リノベーション市場においては、不動産業者やリフォーム業者にそれぞれ頼むよりも効率的であるという理由から、ワンストップサービスの提供を行う事業者も増加傾向にあります。しかし、リノベーションの認知度が上がってきている一方で、一般の人がリノベーションを行う場合に、「希望に合う物件が見つからない」「当初予算以上にリフォーム金額がかかってしまう」など、いわゆる‘リノベ難民’となってしまうケースも多く耳にするようになりました。そこで、スター・マイカがローンチしたのが「じぶんReno」です!「じぶんReno」の特徴・商品体系スター・マイカの「じぶんReno」は、ユーザーのこだわりのリノベーションプランの実現と、時間的・費用的にも無駄のないコストを両立させた最適な提案を実現するための商品/サービス体系となっています。詳細ページ未公開物件紹介サービス賃貸中の物件を購入し、退去後に販売する独自ビジネスモデルにより、常時1,800室以上の豊富なマンション在庫(2017年5月末現在保有数日本一)から、タイムリーにリノベーションに適した物件、退去して間もない物件の紹介が可能です。定額制リノベーションプラン同社が保有する物件から自身の希望に合った物件を選択した後、間取りや設備などを、定額にて自身でプランニングすることができます。(参考価格イメージ:494万円(税別)/60㎡)VR体験サービス高品質な3DCGで再現した複数のモデルプラン(※)を没入感のあるVRで体験し、完成後の間取りや内装カラーイメージなどを見ることが可能です。実際のプランニングを行う前にVR体験をすることで、自身のこだわりを具現化しやすく、プランの打ち合わせについても効率的に進めることが出来ます。※同社が予め作成するモデルプランは、イメージ作りに役立てることを目的としており、最終的なプランはお客さま自身で自由に設計可能です。【VR体験スタジオについて】今回のサービス提供にあわせて、スター・マイカ本社(東京都港区虎ノ門)内にVR体験スタジオがオープンします。VR体験スタジオでは、全国展開を行う大手設計事務所フリーダムアーキテクツデザインが提供する“VRアーキテクツシステム”を採用。設計図面を3Dモデルで作成し、VRヘッドマウントディスプレイと連動させることで図面内部をVRで「自由に歩く」体験が可能となり、平面図では分かりにくかった空間の広さや、生活動線の確認を、疑似的に体験することができます。コンシェルジュサービス物件購入時の前後に発生する面倒事(住宅ローンとリフォームローンの一本化の代行、保険・引越事業者・家具家電の紹介など)を専任担当者がサポートします。
2017年06月27日「ヒロミさん一家はいま“マンスリーマンション”暮らしをしているんです。……といっても、都心に建つ月50万円の物件ですが(笑)。じつは、5月から都内の自宅をリフォームすることにしたんです。よく東京タワーあたりを散歩したり、夫妻でランチしている姿を見ますよ」(プロダクション関係者) いまやテレビで見ない日がないヒロミ(52)。この4月からは、MCを担当する2本の新番組が始まった。 「テレビ番組で、14年の年収を『2億1千200万円』と試算されたときも、『否定しねーよ』と笑っていましたが、昨年も今年もその倍はいっているはず」(テレビ局関係者) 今年2月、妻の松本伊代(51)が線路内で撮影した写真をブログに掲載して批判されたとき、ヒロミはこう言ったという。 「伊代さんに『もう芸能界なんかやめちゃいなよ』と言葉をかけてあげたそうです。“ママが無理して働かなくても、俺が稼ぐから”という愛情から出た本音でしょうね。今回の自宅リフォームも、ほとんど伊代さんのためにやるようなものなんですよ」(前出・プロダクション関係者) リフォーム中の自宅は、約20年前に中古で購入した一戸建て。 「土地面積は260平米で間取りは8LDK。土地、建物合わせて3億円は下らない物件です」(近くの不動産業者) 古くなった配管や間取りなどをリフォームしている最中だというが、 「俳優デビューした長男の小園凌央(21)さんも成人。広すぎる一戸建ての使い勝手が悪くなり、夫婦2人で暮らしやすいようリフォームしていると聞いています。いまは別に暮らしているヒロミさんの両親もよく来ているそうで、将来的には二世帯住宅にする選択肢もあるかもしれません」(ヒロミの知人) 再ブレークしたいまならば、“仮住まい”の家賃、月50万円はどうということもない金額だろう。ママのため、今日も働き続けるヒロミだったーー。
2017年06月16日