史上最長といわれる10連休のゴールデンウィークが終わりました。不動産会社の営業マンは休めた人と仕事だった人の両方かと思いますが、どちらのタイプであってもこれからしばらく「閑散期」というつらい時期がやってきます。たとえ閑散期といえど給料(歩合給)をもらうためには売り上げを上げなければならず、そのためには地道な努力が必要になります。■ 不動産会社にとってのGWとは7maru / PIXTA(ピクスタ)土日が書き入れ時となる不動産業者は水曜日が定休日という場合が多く、世間の人と休みが合わないというのはこの業界で生きている人にとってどうしようもない宿命です。そんな不動産会社の社員が世間並みに休むことができるのが年末年始とお盆休みですが、ゴールデンウィークに関しては休む会社と営業する会社の二通りに分かれます。新築マンションの営業にとっては1年で最も物件が動く時期であり、朝から晩まで商談と現地案内に追いまくられていました。賃貸物件の営業は会社によって違いますが、筆者の場合は出社したことの方が多かったと思います。歩合給の営業にとっては売り上げが上がれば休みなどどうでもいいもので、最終的に成約に結びついた反響が多く取れて「いいゴールデンウィークだった」と思ったことを覚えています。■ ゴールデンウィークが終われば「閑散期」キャプテンフック / PIXTA(ピクスタ)不動産業界は年が明ければ引っ越しシーズンに突入して猛烈に忙しくなるため、一段落する3月末までを「繁忙期」と呼んでいます。4月もなんやかんやで忙しさは継続しますが、ゴールデンウィークが終われば客足はパタッと止まってしまい、そこから長い長い「閑散期」が始まります。大企業や公務員の人事異動の関係で7月は少し忙しくなったように思いますが、その時期以外は12月まで比較的ヒマな毎日でした。とはいえ閑散期といえど個人で引っ越しをする人は年間を通して一定数います。また新婚カップルの新居用として1LDK~2LDKもある程度動きますが、賃料の高い3LDK以上のファミリー向け物件は繁忙期を逃してしまうとほとんど動きません。筆者が在籍していた会社では、売り上げが一定金額を下回った場合は歩合給が支給されない定めとなっており、この時期はどうしてもこれに引っかかってしまうことがあるため、その分まで繁忙期に稼いでおく必要がありました。■ 「閑散期」に必要な地道な努力makaron* / PIXTA(ピクスタ)閑散期だからと言って最初からあきらめてしまうと大変なことになってしまうため、不動産会社では「キャンペーン」と称してこの時期様々な対策をとるものです。部屋探しをしている人に物件を紹介する「客付け」の場合は自社サイトを改良して反響を増やすしかありませんが、オーナーから預かった物件を賃貸市場に出す「物元」の場合はいろいろと工夫の余地がまだあります。空き部屋に客を付けるにはできるだけ多くの営業から顧客に紹介してもらわなければなりません。賃料を下げれば検索に引っかかる回数が増え、また成約の場合にバックマージン(広告料とかADと呼んでいた)を付けることができれば営業が優先的に顧客紹介してくれます。これらの原資は全てオーナーが負担しなければならないため、当然ながら事前に交渉して了解を取らなければなりません。■ 長期空室物件の注意点shimi / PIXTA(ピクスタ)契約のためには内見が絶対に必要ですが、その際の印象が悪ければとても申し込みなどとれるものでないため、空き室は定期的に見回りをする必要があります。長期間にわたって空室になっている物件の場合、「封水切れ」と言って水回りの排水トラップの水が蒸発してしまって蓋になるものがなくなり、下水管から臭いやハエが室内に侵入していることがあります。床にホコリがたまっていることもあればゴキブリの糞が散乱していることもあり、こうした見回りに際してはペットボトルの水と清掃用具を持参する必要がありました。■ 安定している不動産会社とは?カワグチツトム / PIXTA仲介手数料しか売り上げの手段がない場合は社会情勢の影響を受けやすく、筆者の勤めていた不動産会社もリーマンショックや東日本大震災後の業績は散々でした。以前不動産会社はどう選ぶ?社名の「漢字か、カタカナか?」その差はとんでもなくデカい!という記事を投稿したことがありますが、地元に長く根付いて管理物件を多く抱えた不動産会社の場合は管理料や礼金、更新料等で毎月の売り上げが計算できるため、ガツガツした営業活動をする必要がありません。不動産会社に就職しようという場合、こういう点も考慮して選ぶようにした方が良いと思います。
2019年05月12日不動産登記とは、土地や建物の所在、地番、家屋番号、権利関係などを公の帳簿に記載し、一般に公開するものです。登記があることによって、不動産の持ち主や権利関係の内容が分かります。すでに住宅や土地があるなら、法務局で「登記識別情報」が取得でき、ここに情報が記載されています。ここでは、登記の役割とその重要性、住まいを購入する際にいくらかかるのかを中心に紹介します。■ 1. 不動産登記は何のためにするの?ino masa / PIXTA(ピクスタ)住宅を購入した人が必ず行わなくてはならないのが「登記」です。不動産購入したい人や不動産を担保に融資をしたい人が、スムーズに取引ができるようするもので、人間の住民票の登録にあたるものです。土地や建物の面積はどれくらいあるのか、誰が所有者なのかは外見だけでは分からないものです。こつづ / PIXTA(ピクスタ)土地の場合、境界線に杭が打たれていても、隣の土地とはっきりと線が引かれているわけではないので、隣の人と境界線の場所について主張が異なり、争いになるケースが少なくありません。そのため、物理的状況と権利関係とを法的に明確にしておくことは非常に大切です。また、土地や建物を担保にして複数の金融機関からお金を借りるときに、どの金融機関に貸付金回収の優先権があるかも登記をしておくことで明確になります(これを抵当権の設定順位と言います)。これらを記載することで、正確な不動産取引を円滑にすることができるのです。■ 2.登記しないとどうなるの?PHOTO NAOKI / PIXTA(ピクスタ)じつは、「登記事項証明書」の権利部(甲区・乙区)と言われる部分は、登記の義務がありません。登記申請を行わなくても、罰則はないのです。そのために、土地の名義が他界したままになっていて、売却時に名義変更していないことが判明するケースは非常に多くあります。親から受け継いだ土地を売ろうと思ったら、自分の名義になっておらず、売却までに手間取ってしまう人や、名義変更のときに兄弟ともめごとが起きて名義変更ができなかった、という話は少なくありません。また、AさんがBさんへ土地を売却したのに登記がなされなかったとき、AさんはCさんにも同じ土地を売ってしまったとします。Cさんは土地の登記を行いましたが、Bさんは登記を行わなかったら、Bさんが先に土地を買っても自分のものである主張ができません。このように登記は自分の物がどれだけあるかを主張する重要な判断材料なのです。■ 3. 家を買う際に必要な登記と費用は?自分の住まいを購入するときは、住まいが自分の持ち物であることを示すために「所有権保存登記」または、「所有権移転登記」を行います。「所有権保存登記」は、まだ所有権の登記がされていない不動産に初めて登記する際に行われ、新築住宅の登記はこれに該当します。「所有権移転登記」は、売買などにより、一度は登記したことがある不動産の所有権が移ったことを示すために行うものです。中古物件や土地は通常、こちらの登記方法になります。PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)マンションは複数の所有者が土地を共有していて、専有部分の所有権と敷地の利用権を一体化しているため(これを敷地利用権といいます)、土地の登記は省略されます。登記手続きを一般の人が行うのは難しいため、一般的には一定の報酬を支払って司法書士に依頼するのが一般的です。住宅購入資金の残金を支払う時に一緒に支払い、銀行で行われることが多いようです。司法書士報酬(8~10万円程度)と登録免許税(売買なら固定資産税評価額の0.3~2パーセント)がかかり、どちらも買い主が費用を負担するケースがほとんどです。住宅ローンを利用するなら抵当権設定登記も行います。資金を貸し付ける金融機関(債権者)が住宅を担保にした証拠として登記を行います。この権利が登記されていると、ローンの支払いが滞ったときに差し押さえとなり、競売にかけられ、貸したお金を回収することができるのです。■ 4.まとめkazu / PIXTA(ピクスタ)住宅を購入する際は、ローンの支払いなど、ほかのことに気を取られがちですが、登記は非常に大切なものです。登記識別情報に目を通し、間違いがないか確認しましょう。購入時に確認しておけば、将来売却するときに慌てることがありません。しっかりと目を通すようにしましょう。
2019年05月10日いよいよ来年は待ちに待った東京オリンピックの開催年、2020年を迎えます。東京オリンピックを心待ちにする声がある一方で、さまざまな方面から「オリンピック後は不動産が暴落するのでは」と心配する声も聞かれます。果たして2020年の東京オリンピック以降、本当に不動産は暴落するのでしょうか?そこで今回は、「暴落する」という意見のなかで、代表的なものをいくつか検証してみましょう。■ 2020年に東京でも人口が減少するから不動産が暴落?ABC / PIXTA(ピクスタ)国立社会保障・人口問題研究所が2013年に公表した「日本の地域別将来推計人口(平成 25(2013)年3月推計)」では、東京の人口が減少に転じる時期を2020年としていましたが、 最新の推計(2018年3月30日公表)では、前回より10年遅い2030年が東京の人口のピークとされています。出生率が若干改善していることや都市への人口移動が続いていることなどから、都市の人口は当初の推計よりも減少に転じる時期が遅くなっているのです。つまり、東京の人口はまだ減少期に入らないので、2020年に東京の人口減少が理由で不動産が暴落することは考えにくい、といえるでしょう。■ 2020年にZEH基準が義務化されるから不動産が暴落?pixelcat / PIXTA(ピクスタ)経済産業省資源エネルギー庁は、2016年4月18日に策定された「エネルギー革新戦略」で、「2020年までに、ハウスメーカー、工務店等の建築する注文戸建住宅の過半数でZEHを実現することを目指す」という目標を掲げました。ZEH(ゼロエネルギー住宅)とは、住宅の高断熱化・高効率設備により大幅な省エネを実現するとともに、太陽光発電などによってエネルギーを創り、年間の「1次エネルギー消費量」を正味で、おおむねゼロ以下にする住宅のことです。実は、このZEHを義務化することが不動産を「暴落」させるという意見があるのです。bee / PIXTA(ピクスタ)法律の改正や新設などによって、以前の法律であれば問題なかった建築物が新しい法律の下では違法なものとなるような場合を「既存不適格」といいます。住宅を新築する場合、ZEHの基準が義務付けされれば、その後に市場へ供給される既存住宅(中古住宅)はすべて既存不適格の住宅となります。その場合、ZEH基準を満たしていない既存住宅は資産価値が激減し、そのような住宅が大量に市場に出ることで価格も下落していくのではないかと予想されているのです。freeangle / PIXTA(ピクスタ)しかし、2019年2月15日に「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の一部を改正する法律案」が閣議決定され、「戸建住宅等に対する措置」として、「設計者である建築士から建築主に対して省エネ性能に関する説明を義務付ける制度を創設」することになりました。つまり、戸建住宅に関しては2020年にZEH基準は義務化されるどころか「建築主に省エネ性能を説明する義務」に止まることになったため、この理由で2020年に不動産の暴落が始まることはなくなりました。■ 2020年のオリンピック後に訪日外国人旅行者が激減?momo / PIXTA(ピクスタ)日本政府観光局(JNTO) によると、訪日外国人旅行者は2013年から1,000万人を超え、その後も年々増加し続け、2018年には3,119万人を突破しています。このような状況のなかではオリンピックが終わった後でも急激に訪日外国人旅行者が減ることは考えにくく、この理由で不動産が暴落することはないでしょう。■ 2020年から管理不全のマンションが増加し都心のマンションが暴落?スイマー / PIXTA(ピクスタ)少子高齢化の進行や、しっかり機能しない管理組合が増えていくこと等によって、管理不全のマンションが増加していく可能性が高いのは間違いありませんが、この問題は日本の区分所有建物がこれからどのように発展・進化するかについての大きなテーマであり、短期的な市況判断(○○年に暴落する等)とは全くの別物だと考えるべきでしょう。また、「2020年までにキャピタルゲインを狙って投資家が投資物件を大量に売りに出す」という声も聞かれますが、東京で人口減少が始まるのはまだ先であり、訪日外国人旅行者が年々増加しているなか、投資家の多くが「2020年に東京の不動産価格はピークを迎える」と考えるでしょうか?2020年を目前に控えた現在、マーケットにはまだその兆候がみられません。J6HQL / PIXTA(ピクスタ)不動産の暴落・急騰を正確に予想することは誰にもできません。実際には明日、不動産の暴落が始まるかもしれませんし、この先数十年、地価は安定して推移していくかもしれません。これから不動産取引を考える場合に大事なのは、あまり「過激なアナウンス」に影響されず自分にとって必要な時に必要に応じた取引を心がけることではないでしょうか。※参考国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成30年推計)」国土交通省報道発表「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の一部を改正する法律案」日本政府観光局「訪日外客数」
2019年05月07日筆者は分譲マンション、賃貸マンションの営業、マンション用地の仕入れ、分譲マンションの管理とマンションを巡る様々な場所で仕事をしてきました。突き詰めるとどれも人対人の個々の人間関係にまでたどり着くことになり、スムーズに仕事を進めるためにはお互いの信頼関係というものが重要になります。今回はお客様と信頼関係を構築する上で筆者が使った小ワザをご紹介します。■ 信頼関係は日頃の積み重ねからfreeangle / PIXTA(ピクスタ)必然的に長いお付き合いとなる管理と比べ、売買や賃貸の仲介は一期一会の積み重ねで「契約が済めばそれっきり」という要素が強いもの。ある日突然「他社の物件で決めました」という電話がかかってくることを未然に防ぐためには信頼関係を構築しておくことが大切です。しかし信頼関係というものは一朝一夕に築けるようなものではなく、やはり日頃の積み重ねが大事です。そのため筆者はカバンの中にちょっとした小道具を常備していました。■ 顧客を安心させるためカバンに常備していたものU-taka / PIXTA(ピクスタ)信頼関係を築く方法は様々ですが、顧客の疑問に対してその場で何らかの回答を出すということは特に大切です。そのための手段としてフロント時代の筆者はカバンにクラックスケールと打診棒を常備していました。鉄筋コンクリート造のマンションの場合どうしても細かなひび割れ(クラック)がつきものですが、幅が0.3ミリ以下のものは構造体に影響を与えない「ヘアークラック」として放置しても差し支えないとされており、クラックスケールをあてれば0.3ミリ以上か以下かその場でわかります。U-taka / PIXTA(ピクスタ)また、タイルの躯体への接着が不十分だと将来剥がれて落下する恐れがありますが、打診棒で表面を撫でれば浮いているかどうか音の違いで判断可能です。これだけでは実際には大したレベルのことはできませんが、お客様から出された不安に対してカバンから颯爽と器具を取り出し、危険性の有無をその場で判定して「特に問題はありませんよ」と言ってあげることで「この人は良く分かっている」と思ってくれるはずで、そのぶんだけ信頼度がアップします。少なくとも筆者はそう信じていました。■ カッコよく採寸するコツ賃貸物件の営業をしていると内見のための案内が日常的にありますが、その際は必ずメジャーを持参するようにしていました。引っ越しがいよいよ具体性を帯びてくるとどのお客様もメジャーを持ってきますが、お部屋探しを始めたばかりの段階ではそうでない方が多いからです。内見時に部屋の寸法が問題となった時、「私が測りましょう」とカバンからすぐにメジャーを取り出すことの重要性は先ほど述べたことと変わりませんが、どうせ測るならスマートにカッコよくやればお客様からの信頼もその分だけ厚くなるというものです。高さを測る場合、まずメジャーの先端部分を床と壁の角にあてます。そしてメジャーを伸ばして折り曲げ、高さを測りたい場所にあてて数字を読み取れば立ったまま、しかも片手だけで高さを測定できます。同様にすれば幅も床に這いつくばったりせず、立ったままで測定することができます。こうして「俺は経験豊富な専門家だ!」とアピールしておくことは仕事をスムーズに進めるうえで重要です。■ カーテンレールの写真が必要な理由契約が終わり、鍵の引き渡しが近づいてくると「部屋の寸法を測りたいのでもう一度入らせてほしい」という依頼をいただくことがよくあります。この段階ではまだ契約開始前なので仲介会社の営業が必ず立ち会いますが、その際に筆者はカーテンレールの写真を撮っておくことをお勧めしていました。カーテンをオーダーメイドで作る際、カーテンレールの形状によってフック部分が変わってくるため、サッシの寸法だけでは作成できない場合があります。そうなると仲介会社に頼んでさらにもう一回中に入れてもらわなければならず、営業にとってもお客様にとっても手間が増えます。「カーテンレールの写真を撮っておくといいですよ」と一言いうだけで余計な手間も防ぐことができますし、お客様からは「あら、この人詳しいのね」と思っていただけます。様々なタイプのお客様を相手にする不動産の世界ではハッタリというものも意外と重要なのです。
2019年04月14日地震大国の日本。平成の間には阪神淡路大震災や東日本大震災など大きな地震が発生しました。地震の恐ろしさは、いつどこで発生するか誰にもはっきりとは分からないこと。あなたの家庭では、地震の被害を予防したり、最小限に留めたりするためにどのような対策をとっていますか?今回は、木造耐震設計事業など手掛けるエヌ・シー・エヌが実施した都道府県別「耐震に関する全国意識調査」の結果をご紹介します!■ 耐震意識が高いのは地震の危険性が高い地域この調査では、全国の2,889名に対し「住宅の耐震意識」と「地震への備え」に関する質問をして、都道府県別の回答率をスコア化して、そのスコアを合計した値をもとに「耐震県」ランキングが作成されました。IYO / PIXTA(ピクスタ)調査で聞かれた質問は次の通りです。その結果、スコアが高かった「耐震県」ランキングトップ5は以下のようになりました。1位……神奈川県(4,253点)2位……岩手県(4,186点)3位……兵庫県(4,179点)4位……宮城県(4,125点)5位……青森県(4,092点)1位は神奈川県。最近では大きな地震被害はありませんが、首都圏で地震が発生した場合は大きな被害を受ける可能性があるためか、防災に対する意識が高いようです。haku / PIXTA(ピクスタ)2位は1995年に阪神・淡路大震災で大きな被害を受けた兵庫県、そしてトップ5に東北3県と6位に福島県が入っています。shiii / PIXTA(ピクスタ)2011年の東日本大震災で大きな被害を受けた東北地方では、まだ大地震の記憶が新しいと思われます。enase / PIXTA(ピクスタ)■ 耐震意識の低い県1位は「広島県」!では、逆に耐震意識の低い都道府県はどこでしょうか?下位の5府県は以下のようになりました。43位……香川県(3,164点)44位……長崎県(3,136点)45位……京都府(3,134点)46位……島根県(3,121点)47位……広島県(2,557点)地域はまちまちですが、最も耐震意識の低い2県はこれまであまり大地震が起きていない中国地方の2県です。たっきー / PIXTA(ピクスタ)上の地図を見ると分かるように、耐震意識の高い県は軒並み太平洋側に面しており、低い県はほぼすべてが日本海側となっています。地震の多い地域と少ない地域でこのようにきっぱり意識が分かれる結果が出ました。cba / PIXTA(ピクスタ)■ 「震度7以上の地震が起きる可能性」が最も高いと思う県は?上記の質問のほかに、地震に対する意識を調査するため「自分の住むエリアで、今後30年以内に震度7以上の地震が起きる可能性があると思うか?」について地震に関すると質問しました。「思う」と答えたのはなんと「徳島県」が最も多く78.0%。nobutti / PIXTA(ピクスタ)次いで「山梨県」(75.0%)、「静岡県」(73.0%)が上位3位となっています。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)反対に少なかったのは、「富山県」がダントツ1位で14.0%。次いで沖縄県23.0%、そして長崎県23.8%という結果でした。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)富山県は日本でもこれまで地震の影響が最も少なかったと思われる県。しかし、日本ではいつどこで地震があるか分かりませんから、油断は禁物です!■ 地震多発地域では住居の「耐震」に対する意識が高い!次に、「現在の住居は、どの震度まで耐えると思うか」と尋ねました。haku / PIXTA(ピクスタ)「震度7以上」と答えた人が最も多かったのは「福島県」で26.2%、震度6では36.9%、震度5は13.8%で、震度6以上と答えた人が全体の63.1%、震度5以上は76.9%と高率になりました。MediaFOTO / PIXTA(ピクスタ)2位の「宮城県」も震度7が24.2%、6が47.0%、5が12.1%で、震度6以上が71.2%、5以上が83.3%となりました。5位までの県では震度5以上に耐えると思う人が全体の75~80%前後とかなりの高確率になっています。一方、順位の低い県を見ると、ここでもやはり「富山県」で、震度7まで耐えられると答えた人はたったの3.5%!また「わからない」と答えた人が40.4%とかなり多く、耐震住宅に関する意識や興味がかなり低いことが見受けられます。EKAKI / PIXTA(ピクスタ)以上、耐震意識に関する全国調査の結果についてご紹介しましたが、いかがでしたか?家族や資産を守るためにも、普段から防災に関する意識を高くして、いざというときのために備えたいものですね!【参考】※<耐震・地震に関する全国意識調査>耐震意識の高い「耐震県」1位は、47位は広島にーエヌ・シー・エヌ
2019年04月09日あなたはどんな時に不動産会社を利用しますか?「家を借りたい」「家を売りたい」「家を買いたい」など、その理由は人によって異なります。不動産会社を選ぶときは、その目的によって選ぶべき会社が違ってきます。種類と特徴を理解して、自分にとってベストな不動産会社を選ぶべきです。■ 不動産会社によって得意・不得意な分野があることを知ろう!cba / PIXTA(ピクスタ)不動産会社とひと口にいっても、いろいろな種類があります。大きく分けて不動産の業務には管理と仲介があります。管理とは、賃貸住宅を借りて、実際に住んでから関わる業務全般のことで、業務を行う会社を「管理会社」といいます。仲介会社は、いわゆる「仲人」のようなもので、賃貸住宅の貸し手と借り手、不動産の売り手と買い手を結びつける役割を行います。1. 管理会社の業務吉野秀宏 / PIXTA(ピクスタ)管理会社は家賃の入金管理、滞納督促、退去時の精算業務など、賃貸住宅へ入居している間のお金に関わることを管理しています。また、設備が故障した際の修理手配、共有部分の定期メンテナンスを行います。2. 仲介会社の業務cba / PIXTA(ピクスタ)仲介会社は、いわゆる「仲人」のような仕事です。賃貸住宅の貸し手と借り手、不動産の売り手と買い手を結びつけることを行います。マンションを購入したり借りたりする際は、仲介会社にお世話になることになります。3. 不動産会社の特徴を知るためにはサイトを確認するGraphs / PIXTA(ピクスタ)仲介会社は、成約したときの仲介手数料が収入源のため、1人でも多くのお客さんに部屋を借りてもらおうと広告活動を行います。広告活動としては、大半がインターネットの住宅ポータルサイトを利用しています。借主や買主は不動産会社に来店する前に、大半の人がインターネットサイトを見ています。そのために、その不動産会社がどんな物件をポータルサイトに掲載しているかを確認すれば、どのような特徴を持っているかがある程度分かります。賃貸が得意であれば、賃貸物件の掲載件数が多くなり、売買が得意であれば売買物件が多く掲載されています。賃貸7~8割、売買2~3割くらいの数が賃貸・売買ともに力を入れている不動産会社の標準的な掲載割合でしょう。■ 不動産会社のタイプを理解しよう次に、不動産会社の事業規模をチェックしましょう。会社の規模が、どんな事業を行っているか理解する際の手掛かりになります。1. 大手不動産会社PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)※写真はイメージです全国展開し、テレビCMが多く放映されているのが、このタイプの不動産会社です。フランチャイズに加盟している地元企業とは異なり、自社でアパート建設なども行っています。大手不動産会社が手掛けているために、見学から入居、管理まで一貫して同じ会社に関わってもらうことが可能となります。2. 地元の不動産会社freeangle / PIXTA(ピクスタ)※写真はイメージです地元密着型の不動産会社で、フランチャイズの看板をあげていることが多いのが特徴です。仲介している物件数も多く、地元の企業なので気軽に利用できます。地元不動産会社は、抱えている物件がほかのタイプに比べ多いため、対応が手薄になることがあるので注意が必要ですが、地元密着であることを考えると、一番訪問しやすく、利用しやすいと予想されます。3. 家族経営や個人経営など小規模な不動産会社saki / PIXTA(ピクスタ)※写真はイメージです扱う物件は少ないものの、掘り出し物の物件が見つかるケースが多いのが、このタイプです。営業規模が小さいために、すべての物件をカバーしているわけではないことに注意すれば、親切丁寧な対応をとってもらいやすいので、満足度は上がります。■ まとめMills / PIXTA(ピクスタ)信頼できる不動産会社探しは、物件探しを始める前にするべきことです。理想の物件が手に入れられるかは不動産会社の選び方次第と言っても過言ではありません。扱う不動産の種類や数が会社ごとに異なるのがその理由です。いろいろな角度から不動産会社を調査し、その特徴を理解したうえで不動産会社を選ぶべきです。
2019年04月08日2018年は「横浜」が初めて第1位に輝くなど、最近では東京以外の街に注目が集まっている関東の住みたい街ランキング。生まれた時から現在も横浜に住んでいる筆者の友人は、「昨年のランキングが発表されてから、さらに駅前が活気づいている気がする」と言っていました。それほど、このランキングの注目度が高いと言えるでしょう。2019年も「SUUMO住みたい街ランキング2019 関東版」が発表されました。■ 都心の駅か、神奈川 or 埼玉のターミナル駅かに分かれた結果に株式会社リクルート住まいカンパニーが、20~49歳男女の関東(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県)居住者を対象にした「住みたい街」のアンケートを実施しました。今回のランキングを見てみましょう!首位はまたしても「横浜」となりました!これで「横浜」は2年連続の第1位に。たっきー / PIXTA(ピクスタ)2位は「恵比寿」、3位は「吉祥寺」と「住みたい街ランキング」の常連組2つが後に続きます。そして注目すべきは4位の「大宮」!kazukiatuko / PIXTA(ピクスタ)大宮はこれまで20位前後を行き来していましたが、昨年の9位を経て今年は初のトップ5入りを果たしました。そして5位以下は「新宿」、「品川」、「目黒」、「浦和」、「武蔵小杉」、「鎌倉」という順位に。トップ10全体を見てみると、東京都から5駅、神奈川県から3駅、埼玉県からは2駅がランクイン。そして埼玉は「大宮」と「浦和」だけでなく、「さいたま新都心」が29位から23位、「武蔵浦和」が83位から67位とさいたま市の中核駅が上昇しました。都心のど真ん中にある駅か、神奈川と埼玉にあるターミナル駅かという二極化が目立つ結果となっていることがわかります。またトップ10のうち、山手線の駅が4駅を占めました。そして「新宿」が7位から5位に上昇しただでなく、「三鷹」が38位から16位に、「立川」が22位から18位とJR中央線の中核駅も上昇。t.sakai / PIXTA(ピクスタ)三鷹も立川も、新宿へのアクセスの良い街です。この二つの順位が上がったことを考えると、新宿自体の人気が上がっていると言えます。そして「柏の葉キャンパス」は圏外から90位、「守谷」は68位から51位、「研究学園」は56位から46位、「つくば」は51位から35位、「流山おおたかの森」は46位から41位とつくばエクスプレスで開発の進む駅も上昇を見せました。kawamura_lucy / PIXTA(ピクスタ)開業から13年経ったつくばエクスプレスはここ数年で利用客が伸び続けているんだとか。ファミリー層を中心に人口も増え、タワーマンションも年々増加して住みやすくなってきていることから、このような結果になったのでしょう。■ 利便性が高いのに物件価格が割安なイメージがある街は?次に見ていくのは、「穴場だと思う街ランキング」です。アンケート対象者に、交通利便性や生活利便性が高いのに家賃や物件価格が割安なイメージがある街を調査しました。1位「北千住」、2位「赤羽」、3位「和光市」というトップ3が2年連続で同じという結果になりました!aki / PIXTA(ピクスタ)この3駅は「住みたい街ランキング」でも20位、32位、33位と上位になっていました。sunny / PIXTA(ピクスタ)「和光市」「大宮」などの始発駅や、「駒込」「田端」「池袋」など山手線のなかでは家賃の安い北側エリアの駅が上位にくる傾向がありました。また、「中野」「海老名」「新宿」などが去年と比較して大幅にランクアップしました。中野や新宿は、都心の駅なのでとにかく家賃や物件価格がとても高いイメージがありますが、探してみると意外とそこまで高くないと感じている人が少なくないのかもしれません。海老名は2015年10月に大型商業施設「ららぽーと海老名」がオープンするなど、ベッドタウンとしての機能だけではなく、わざわざ足を運びたくなる街へと進化している街。HAKU / PIXTA(ピクスタ)今年は5位でしたが、今後はさらにランクアップする可能性があります!穴場だと思う街は、住まい探しをしている人にとってはとても参考になりそうですね。■ 住みたい自治体では港区と世田谷区が2年連続のツートップ!最後に、「住みたい自治体ランキング」をご紹介します。1位の「港区」、2位の「世田谷区」が3位以下を大きく引き離して2年連続トップ2となりました。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)しかし、昨年と比較すると「港区」は-337pt、7位の「千代田区」は-290pt、8位の「文京区」は-252pt、11位の「中央区」は-197ptと都心の中心区が大きく得点を落としたことも注目すべき点です。保育園の入りにくさといったポイントも加味されているのかもしれません。一方で9位の「鎌倉市」は+193pt、12位の「武蔵野市」は+119pt、19位の「浦安市」は+105ptなど、郊外の自治体が大きく票を伸ばしました。LEOSHOU / PIXTA(ピクスタ)人気が都心と郊外とで分かれたのは「住みたい街ランキング」と同様でしたが、「住みたい自治体」となると、より郊外の方が人気が高まっていることがうかがえた今年の結果でした。神奈川のベッドタウンは以前から根強い人気がありましたが、今年は埼玉の飛躍が目立った「住みたい街ランキング」。2020年は3年連続で横浜が1位となるのか、はたまた横浜をしのぐ人気の街が出てくるのか。今後も注目したいところです。【参考】※SUUMO住みたい街ランキング2019 関東版総合1位は2年連続で「横浜」「大宮」が初のトップ5入り!!
2019年03月15日投資信託とは金融商品の一種です。投資信託のことをファンドなどと呼んだりもします。元本は確保されていません。つまり、損をする可能性があります。投資信託とファンド:広い意味では、ファンドとは運用する金融機関などを指す場合にも使われる。本記事ではファンドとは投資信託のことを指す。損をする可能性:基本的にどの投資信託を選んでも、損をする可能性がある。何を選んでも、ずっと運用成績が良い、ということはない。投資信託の大まかな仕組みを言葉で表すと、次のようなものです。投資信託は、多数の投資家から資金を集め、第三者である専門家がその資金を運用・管理し、その運用による利益を出資割合に応じて投資家に還元する仕組みである。出典:金融商品ガイドブック2018年度版投資信託とは何かをかみ砕いて言いますと、「みんなから集めたお金をプロが運用する」わけですね。そして、景気が良かった場合などには、利益をくれることがある、というものです(分配金の設定がない投資信託もあります。この場合は最終的な売却差益が利益となります)。投資信託とは?その意味をもう少しわかりやすく説明しますそれでは、もう少しわかりやすく投資信託とは何か、について見てみましょう。投資信託を大変に乱暴にイメージで表現しますと「大きな風呂敷」のようなものです。投資信託とは「大きな風呂敷」ですから、いろいろなものを包むことができます。日本国内の二千社程度の株式や、日本国内の1万種類程度の債券すらも投資信託という「大きな風呂敷」に入れることができます。一例ですが、日本国内の株式を入れた投資信託なら「国内株式の投資信託」と呼ばれます。また、日本国内の債券を入れた投資信託なら「国内債券の投資信託」と呼ばれます。株式と債券:どちらも私たちが購入することで、いわゆる「会社にお金を働きに出す」ことができる仕組み。一般的に投資の「伝統的資産」とは株式と債券の2種類を指すことが多い。その他の「代替資産」には不動産・金(ゴールド)・商品(石油や大豆)などがある。筆者はしばしば「株式と投資信託とは違うものですよね?」という質問をいただきますが、このように、同じものもありますし、違うものもあります。まだ少しわかりづらいですね。さらにかみ砕いていきましょう。投資信託とは?何でも入れられる便利な風呂敷このように投資信託という「大きな風呂敷」には、たくさんの金融商品を入れられます。そのため、「投資信託とは?」という質問には色々な答え方をすることができます。つまり、投資信託を購入することで、株式投資もできれば、債券投資もできる、さらには金投資や不動産投資できる、ということになります。もちろん、海外の株式・債券・不動産などにも投資ができます。また、種類も様々なモノがあります。ほんの少しですが、一例を挙げてみましょう。※表は筆者作成名称中身・スタイル・特徴インデックス型投資信託市場の平均に連動することを目指すものアクティブ型投資信託市場の平均を超えることを目指すものターゲットイヤー型投資信託退職時期などに合わせて運用が変化するものバランス型投資信託国内外の株式・債券など複数の「資産群」が入っているもの毎月分配型投資信託分配金と呼ばれるお金が毎月受け取れるもの上場投資信託(ETF)株式市場に上場している投資信託不動産投資信託少額から不動産投資ができるものファンド・オブ・ファンズ複数の投資信託を組み入れた投資信託このように、たくさんの種類があり、その他にもたくさんあります。現在国内で流通している投資信託は5千本とも6千本ともいわれています。ただ、これらのたくさんの種類を把握・理解する必要はありません。重要なところだけ押さえておけば十分です。投資信託の仕組みをわかりやすく図解で解説しますそれでは、投資信託の仕組みをわかりやすく図解しましょう。※図解は筆者作成まず、上記の図で左端にいるのが私たちです。私たちは証券会社などを通して、投資信託を購入することができます。電卓を持っているのが証券会社の人です。真ん中の黄色い袋のイメージが投資信託です。投資信託とは風呂敷のようなものですので、中には国内外の株式や債券などを入れることができます。大きな黄色の袋のところにいる人たちが投資信託を管理・運用・販売などする人たちです。そして、前述のように、その種類はたくさんあります。私たちが投資信託を購入するということは、私たちのお金が投資信託という「大きな風呂敷」の中身の株式や債券を通じて、世界中の会社などで働くことも意味しています。投資信託のメリット・デメリットをわかりやすく解説ここまでで、ザックリと投資信託とはなにか?が見えてきました。ここからは、投資信託のメリット・デメリットについてわかりやすく見てみましょう。投資信託のメリット「分散」とその意味をわかりやすく説明します投資信託のメリットをわかりやすく言うと「分散投資がしやすい」ところです。分散投資と言いますと、有名すぎる格言の一つに「卵を一つのカゴに盛るな」というものがあります。どういうことでしょうか。これは、「大切な卵を一つのカゴに盛っていると、卵を落とした場合、多数の卵が割れてしまって大変だから、カゴを分けましょう」という意味合いです。お金に置き換えますと、こうなります。「資産を分散して投資していないと、金融危機時などで暴落した場合には、(慌てて売却した場合)大損してしまって大変だから、投資対象を分散しましょう」ということになります。これが一般的な分散投資のイメージです。投資信託で簡単にできる、分散投資とは?上記のような事態を避けるためには、分散投資が必要です。つまり、投資対象を分けるのです。これは現代ポートフォリオ理論でも重要な考え方です。現代ポートフォリオ理論:1952年ハリー・マーコウィッツ。同氏は1990年「資産運用の安全性を高めるための一般理論形成」においてノーベル経済学賞を受賞。もう少し、踏み込んで説明しますと、投資対象を分散すると、リスク(値動きの幅)が小さくなります。少しむつかしいように感じますが、これは「少し良いこと」を意味しています。これは、特別な分析や経験がなくても、誰にでも起こる現象です。大切なことですので、もう一度言います。誰でも、投資対象を分散することで「少し良いこと」が起こるのです。いくらで買える?投資信託を使えば、2億円かかる株式投資も100円程度からできるつまり、投資をする上では、株式や債券を一種類だけに集中して買うと、「卵を一つのカゴに盛った状態」になるので、あまり合理的とは言えません。そこで、分散投資が必要です。そして、上記のように、分散すると誰でもリスク(値動きの幅)が小さくなる、という「少し良いこと」が起こるので、できるだけ分散投資をした方が良いことになります。ただ、私たち個人が株式を千社・二千社買うとなると、とても大変です。仮に一社平均十万円とした場合、一億円・二億円が必要です。そんな大金はありません。さらに海外にまで分散投資をしようとしてはより大変です。そこで便利なのが投資信託です。風呂敷ですから、千社・二千社など簡単に入れられます。そして、基本的に1万円程度で買えます。証券会社によっては、百円から買えます。今では本当に、数百円あれば、誰でも世界中に合理的な分散投資ができる時代になっているのです。このように便利ですので、「もう一つの年金」とも呼ばれるiDeCo(イデコ)や、つみたてNISAでも、投資信託が運用商品として採用されています(つまり、個別の株式や債券は買えません)。投資信託のメリットは、少額で誰でも分散投資ができること。つまり、リスクを抑えた運用がしやすい、ということ。投資信託のデメリットである手数料(コスト)とその意味を説明しますそんな分散投資に向いている投資信託ですが、当然ながらデメリットがあります。それは、手数料(コスト)が高いものがあるということです。わかりやすく見てみましょう。投資信託のデメリットのコストとは?投資信託のデメリットの手数料(コスト)は、大きく3種類が挙げられます。買う時持っている間売る時基本的にこの3種類の手数料(コスト)がかかります。もう少し詳しく見てみましょう。投資信託を買う時にかかる購入時手数料の意味を説明しますまず、買う時にかかるお金(手数料)です。購入時手数料などと呼ばれます。下の図ですと、電卓を持っている女性(金融機関)に支払うお金です。ただ、この購入時手数料には運用成績との相関性はありません。つまり、どれだけたくさんの購入時手数料を支払っても、運用成績は良くなりません。単純に、その手数料(コスト)の金額分だけ目減りした資産で運用が始まるだけです(ただし、金融機関は儲かります)。例えば、購入時手数料が3%で投資額が100万円なら、3万円が引かれて、97万円から始まる、というイメージです。私たちには何のメリットもありません。まったく同じ中身の投資信託で購入時手数料が無料(ノーロードともいう)のものがあることが一般的ですので、そちらから選ぶ方が賢明です。購入時手数料:現在では無料(ノーロード)の投資信託が販売されている。選ぶ場合は無料の中から選ぶことが重要。投資信託を持っている間にかかる信託報酬の意味を説明します次は投資信託を持っている間にかかる、信託報酬と呼ばれるものです。上の図解で言いますと、風呂敷袋の下の人たちの手間賃のようなものです。投資信託(ファンド)を運用する人たちはボランティア活動ではありませんので、お給料が必要です。そのため、投資信託を持っている間には、この信託報酬と呼ばれるものが毎日かかります。年率1.5%などで表記されていますが、毎日引かれます。例えば(現実には値動きは毎日変わりますが)ずっと元本が100万円の投資信託があるとして、それを持っていれば、年間1.5%の信託報酬なら、1万五千円÷365日=一日あたり40円くらいが引かれるイメージです(現実とは異なります、あくまでも直感的なイメージとしてお考え下さい)。ただ、現実には引かれた後の金額が表示されているので、投資家の中には引かれていることを知らない人もいます。また、「信託報酬を○○円もらいました」という旨のお知らせも来ません。基本的に、「買う時」の選ぶ際にチラッと目にするだけです。そのため、軽く扱われてしまうこともあります。しかし、信託報酬が高いと、それだけ確実に実質運用成果が押し下げられます。長期投資では数百万円も手数料(コスト)だけでかかることが現実にあります。そして、こちらの信託報酬も運用成績との相関性はありません。たくさんの信託報酬を支払っても、特に良いことは起こりません。私たちが損をしやすいだけです。そのため、信託報酬は0.3%以下から選ぶようにしましょう(より低い方が良いです)。信託報酬:単純にマイナスに作用するだけなので、0.3%以下から選ぶ。例えば運用成績が平均・年2%の投資信託があっても、信託報酬が年1.5%なら、2―1.5=0.5%の実質運用成果になるだけ。そして、信託報酬が年0.1%なら、2―0.1=1.9%になるだけ。合理的に考えるなら、低い方が良い。投資信託を手放すときにかかる「信託財産留保額」の意味を説明します最後に、投資信託を手放すときにかかる手数料(コスト)について見てみましょう。それは信託財産留保額と呼ばれます。冒頭で投資信託は「みんなでお金を出し合う仕組み」というお話をしました。ということは、見方を変えれば、途中で抜けられると困るという一面もあることになります。そこで信託財産留保額がかかることがあります。日常生活で例えるなら「職場のみんなで忘年会を予約したけど、当日参加できないメンバーがいるとお店が困る。だから、途中で抜ける場合は、ある程度のキャンセル料を支払わないといけない」そんなイメージが近いかもしれません。ただ、やはりこの信託財産留保額もただの手数料(コスト)です。運用成績向上には寄与しません。また、信託財産留保額の設定がない投資信託がやはり多くあります。飲食店の予約でいうと、キャンセル料金なし、というイメージです。当然ながら、信託財産留保額も「ない」方が良いです。信託財産留保額:信託財産留保額の設定が「ない」方から選ぶ投資信託のメリットの分散投資とデメリットである手数料(コスト)に対する合理的な考え方少しむつかしくなったかもしれませんので、投資信託のメリットの「分散」とデメリットである手数料(コスト)について、おさらいします。※表は筆者作成内容理由メリット分散投資がしやすい分散すると「リスク(値動きの幅)」が下がるというちょっと良いことが誰にでも起こる投資信託なら、数百円で世界中に分散投資が誰にでも可能デメリット手数料(コスト)が高いものがある手数料(コスト)と運用成績(世界の景気など)には相関性がない手数料(コスト)が高いと、その分だけ運用成績が確実に押し下げられるこのような内容でした。ついつい、投資経験が浅いうちは「誰かに高い手数料(コスト)を支払って、運用を任せると良いことが起こりそう」と勘違いを起こしそうになります。しかし、合理的に投資を考えてみますと、そのように「手数料をかければ運用成績が上がる」ということは起こりません。手数料(コスト)は純粋に運用成績を押し下げるだけのもの手数料(コスト)は純粋に「運用成績を押し下げるだけのもの」です。そして、分散投資は理論的に正しいことです。そうである以上、投資信託は分散投資の重要な選択肢です。だからこそ、手数料(コスト)には厳しい目を向けていかなくてはいけないのではないでしょうか。投資信託のデメリットは手数料(コスト)が高いものがあること。手数料(コスト)は、理論上、運用成績を押し下げるだけの存在。投資信託とは?:まとめ投資信託とは、複数の金融商品が入った金融商品投資信託のメリットは分散投資が容易な点投資信託のデメリットはコストが高いものがある点本記事では、投資信託とは?に焦点を当てて記しました。投資信託の本数が国内だけで六千本くらいありますが、途方に暮れることはありません。今回の手数料(コスト)のポイントなど、一つ一つ抑えていけば、本当に驚くほど合理的な投資対象の本数は絞られてきます。大切な資産運用だからこそ、合理的な投資対象がどのようなものなのかを理論的に把握しておくと良いのではないでしょうか。投資信託は分散投資に適しているが、手数料(コスト)の高いものには気を付ける
2019年03月06日購入した土地の前に高層マンションなどの大きな建物が建てられ、騒音や日照の問題に悩まされることがあります。このことを心配することを「前建て不安」と言います。「前建て不安」を解消するためには、購入前の調査が大切です。どんなことに注意したらよいかを考えましょう。■ こんなはずじゃなかった!購入時と変わってしまった住環境PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)購入した後に住環境が変わってしまった具体的なケースとして、どんなものがあるのでしょうか。1つ目は「日照」の問題に関するものです。高層マンションや住宅が建つことで日照量が減ると、暗くなり不快に感じます。また、日中から照明を点けなくてはならず、電気代がかかり、太陽光発電システムを採り入れていた場合は、見込んでいた発電量よりも少なくなってしまいます。HAKU / PIXTA(ピクスタ)「騒音」の問題もあります。コンビニエンスストアができた場合は、人の出入りが多い、話し声が夜遅くまで聞こえる、車のエンジン音がするなど、生活上のデメリットが起こりやすいようです。このほかにも、眺望のよさが気に入って購入したのに見晴らしが悪くなった、向かいの建物から自分の家の中が丸見えになってしまうなどのトラブルが考えられます。■ 目の前に何が建つのか、予測はできる?自分の家の前に何が建つのか予測するためのキーワードは3つ。「用途地域」「建ぺい率」「容積率」です。1. 用途地域を確認するまちゃー / PIXTA(ピクスタ)豊かで暮らしやすい街づくりを進めるために、国は田畑、工場、住宅などをまとめて配置し、適切な「街並み」を作ろうと考えています。そのため、国内の土地の大半には「用途地域」が指定されています。用途地域はおもに住居系、商業系、工業系の3つに分類されています。もし自分が購入した家が住居系で、南側にある空き地が工業系であれば、今は何も建っていなくても将来工場ができる可能性がありますし、商業系であれば、商業ビルが建つ可能性が高くなります。ino masa / PIXTA(ピクスタ)住居系はさらに細かく7つに分けられています。「10メートル以上の建物は建てられない」「隣の敷地との境界線から一定の距離を設けないと家を建てられない」などのルールがそれぞれに設けられています。家を建てる場合は、大半が住居系の用途地域に建築するので、住居系の7つのカテゴリはどんな建築ルールがあるのかを確認しておきましょう。役所には建築関係の部課があり、そこに行けば詳細を教えてもらえます。2. 容積率、建ぺい率で予測するkawamura_lucy / PIXTA(ピクスタ)「建ぺい率」とは、敷地面積に対してどれだけの割合までなら建物を建てていいかをパーセントで表すものです。建ぺい率が60%なら、敷地面積が100平方メートルの敷地に最大60平方メートルの家を建てることができます。「容積率」とは、敷地面積に対する延床面積のこと。50~1,300%と土地によって大きな差があります。100%より大きければ大きいほど高さのある建物が建てられます。建ぺい率80%、容積率800%であれば10階以上の建物が建てられる可能性が高くなります。つまり、土地が広ければ広い程高い建物を建てられるようになるので、複数の空き地を確保することでタワーマンションが建てやすくなります。各用途地域には、建ぺい率、容積率が指定され、それに地域条例などが加味され、どんな建物を建てられるかが決まってきます。■ まとめYNS / PIXTA(ピクスタ)駐車場や広い空き地がある場合は、将来的に建物が建つ可能性が高いでしょう。購入しようとしている家の周辺にそのような土地があったら、用途地域と建ぺい率、容積率を調べましょう。これら3つを調べることで、将来何が建てられるかをある程度特定することが可能ですが、建物を建てる場合は、建築基準法や条例などのさまざまな要素が絡み合い、建築するための条件が決められます。更に詳しく調べたい場合は、不動産会社や建築会社など、プロに依頼することをオススメします。
2019年03月04日不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」等の住生活関連サービスを提供する株式会社LIFULLは、「2019年 首都圏版LIFULL HOME’S住みたい街ランキング」を発表!「LIFULL HOME’S」で住まいを探すユーザーの検索・問合せ数をベースに算出した“実際に探されている街・駅”のランキング結果です。買って住みたい街、借りて住みたい街のそれぞれ1位に輝いた街は、いったいどこなのでしょうか?ショッピングモールやタワーマンションの建設、環境の良さ、保育園の多さなど、さまざまな要因によってランキングが決まるため、住まい探しの参考にしてはいかがでしょうか。■ 1位は目黒!買って住みたい街は都心の駅に人気が集中それでは早速ランキングを見てみましょう。首都圏「買って住みたい街」ランキングは、2018年2位だった「目黒」が初のトップを獲得しました。2018年までは「船橋」「戸塚」と、都心以外の駅が1位でしたが、今回は3年ぶりに都心の駅が首位に輝くという結果に。目黒は、駅前に大規模なタワーマンションができたことで環境がさらに大きく変化し、より住みやすい街に発展。「職・住・遊」がバランスよく整った注目エリアへとなったことが、トップに返り咲いた要因となったと考えられます。2位は「八王子」。昨年3位からの上昇で、2年連続で上位にランクインしました。八王子も、2018年は駅前に新築マンションが相次いで誕生。”マンション激戦区”として注目されているので、今後も人気が集まりそうです。HAKU / PIXTA(ピクスタ)3位の「恵比寿」は、昨年の13位から一気に順位が上昇。このほか「広尾」「月島」「人形町」「三越前」など、都心の駅が上位に順位をあげています。特に、住宅地としてのイメージの薄い「人形町」「三越前」は、単身者やDINKS向けのマンションが登場したことで新たな需要を呼び起こし、結果的に都心回帰を推し進めることになりました。■ 1位は池袋!借りて住みたい街は二極化の傾向に次に、首都圏「借りて住みたい街ランキング」を見ていきます。1位は3年連続で「池袋」でした!池袋は2位以下を大きく引き離し、不動の人気を証明した結果に。駅周辺が広く発展しており、商業施設や娯楽施設が集中する繁華街であること、JR山手線や西武池袋線ほか計8つもある路線が乗り入れるビッグターミナル駅であること、大学や専門学校などが多くある学生の街であることなどが人気の理由と考えられます。2位以下も「川崎」「中野」「高円寺」と昨年と変わらないランキング結果となりました。これらの駅はいずれも池袋と似た特性をもつエリアで、街としての規模があり、交通利便性に加えて多様性とエンターテインメント性が高いことが賃貸人気を得やすい共通点があります。sunny / PIXTA(ピクスタ)また、「本厚木」「柏」「津田沼」「千葉」など都心から一定の距離がある駅も上位にランクイン。これらの駅は拠点性があり、物価が安定していることから、単身者が安心して住みやすいエリアだと言えるでしょう。借りて住みたい街ランキングは、このように人気の理由が二極化していることがわかる結果となりました。■ 今年から新設!行政区ごとの住みたいランキングは?住みたい街ランキングでは、今年から「買って住みたい・借りて住みたい行政区」の結果も発表しています。「買って住みたい行政区」「借りて住みたい行政区」ともに、1位に輝いたのは世田谷区でした。面積が広い世田谷区には、二子玉川や成城、駒沢公園、下北沢、上野毛など以前から文化人も多く暮らす人気の街が点在。また、大きな公園や文化施設も整っています。都心ではなかなか手に入らない、自然が多い落ち着いた住環境と適度な利便性とのバランスの良さから多くの支持を集め、1位という結果になりました。また世田谷区は、JR線は通っていませんが、東急田園都市線や小田急小田原線、京王線・京王井の頭線と城南方面への私鉄路線が揃っており、東京メトロとの相互乗り入れによって都心へのダイレクトなアクセスが可能です。主に新宿、もしくは渋谷方面へのアクセスを中心として交通利便性が確保されていることが1位となったポイントと考えられます。「買って住みたい行政区」を見てみると、世田谷区の他の上位には中央区や港区、渋谷区、文京区など、都心と近郊の行政区がずらりと並びます。やはり「通勤・通学の便がよく、生活に便利な施設が整っている都心エリアで生活したい」というユーザーの気持ちがランキングに反映されていることがわかります。また、4位の千葉県船橋市のほか、東京都八王子市や埼玉県川口市、千葉県市川市がランキングに登場。ベッドタウンのある行政区も、都心同様に支持が高いことが明らかになりました。今回、ランキングが発表されたことで、ランクインした街の人気がさらに集中する可能性も。住まい探しをしている人は、ぜひ参考にしてみてください。【参考】※総掲載物件数No.1の不動産・住宅情報サイト『LIFULL HOME’S』「2019年 首都圏版LIFULL HOME’S住みたい街ランキング」
2019年02月27日マイホームは「購入」と「賃貸」のどちらがお得なのでしょうか?2018年、日本国内の20歳以上の男女18,601人を対象に「住宅の居住志向や購買に関するアンケート調査」が実施されました。ここでは、実際の調査結果を元に、年代別の不動産の購買傾向や不動産の保有志向などについて解説していきます。このアンケート調査は、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)と公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会(全宅保証)は毎年9月23日の「不動産の日」にちなみ、実施しているものです。■ 2018年は住まい購入の意識が大きく変わった年にまず、「不動産は買い時ですか?」という質問に対して得られた回答は、「買い時だと思う」が16.3%「買い時だと思わない」が22.6%「わからない」が61.0%という結果でした。2017年の調査結果を比較すると、「買い時だと思う」が3.6%、「買い時だと思わない」が2.1%それぞれ下降し、「わからない」が5.6%も上昇。多くの人にとって、2018年は不動産の買い時の見極めが難しかったといえるでしょう。「買い時だと思う」と回答した人の理由としては、「消費税が上がる前だから」が約半数の45.0%で、「住宅ローン減税など税制優遇が実施されているから」(25.3%)、「今後、住宅ローンの金利が上昇しそうなので(今の金利が低いので)」(13.7%)が続きます。Tsubaki / PIXTA(ピクスタ)「買い時だと思わない」と回答した人の理由には、「不動産価値が下落しそうだから」(29.8%)、「自分の収入が不安定または減少しているから」(23.1%)、「地震や水害などの天災が心配だから」(13.7%)といったものがありました。freeangle / PIXTA(ピクスタ)2018年は地震や台風・集中豪雨など、さまざまな天災があった年でもありました。Graphs / PIXTA(ピクスタ)天災に対する住まいの意識については、「築年数や構造(免震・耐震)について考えるようになった」(47.1%)、「地震などの状況を意識するようになった」(31.3%)、「緊急避難場所や防災マップを意識するようになった」(30.0%)と2018年に日本全国で多発した天災が大きな影響を与えたことがわかりました。■ マイホーム購入と賃貸はどちらがいい?「夢のマイホーム」という言葉は薄れて「不動産購入はコスパが悪い」と考えている人が増えている昨今。今回の調査では、現在の居住形態にかかわらず、持家購入派、賃貸派のどちらがいいかを調査しました。すると、持家購入派が80.5%と全体の約8割を占めました。ino masa / PIXTA(ピクスタ)その理由としては、「家賃を支払い続けることが無駄に思えるから」が52.9%と最も多く挙げられました。「持ち家を資産と考えているから」という回答も30.9%得られ、相変わらず家を持つことによる経済的メリットを考える人は多いと言えます。面白いのは「マイホームをもつことが夢だから」は13.2%と低い数値ながら、20~30代の若い年代ほど強い傾向が見られたこと。yukiotoko / PIXTA(ピクスタ)人生100年時代といわれる今、今後数十年という長い将来を見据えて、持家を希望している若年層は今後も増えるかもしれません。一方、19.5%だった賃貸派は19.5%と2割に満たなかったものの、これは2013年の調査開始以降最も高い結果に。今年の理由としては、「住宅ローンに縛られたくないから」が41.8%と最も高く、次いで「天災時に家を所有していることがリスクになると思うから」(35.8%)、「税金が大変だから」(26.1%)が続きました。「住宅ローンに縛られたくない」傾向は若い年代ほど強かった結果でした。住環境の意識についても、「好きなときに転居しやすい住環境が良い」「家族向けシェアハウスなど新たな住環境が良い」と回答したのは、若い年代ほど高い傾向に。これらから、若い年代は仕事やライフスタイルの変化による引越しの可能性、多様化する家族の在り方などが住環境への意識に影響を与えていることがわかります。■ マイホーム購入vs賃貸。それぞれの重視する点に違いは?それでは、住宅購入や賃貸において、どのような点を重視しているのでしょうか。住宅購入時に重視する点については、「購入金額」が60.0%、「周辺・生活環境がよい」が48.1%、「交通の利便性がよい」が38.8%でした。一方、賃貸時に重視する点については、「家賃」が71.8%と最も多く挙げられ、「交通の利便性がよい」(49.5%)、「周辺・生活環境がよい」(41.6%)が続きます。「購入」「賃貸」ともに、経済面を最も重視するという結果に。EKAKI / PIXTA(ピクスタ)どちらにおいても、若い年代ほど購入金額や家賃を気にし、年代が高くなるにつれて気にしない傾向にありました。一方で、「賃貸」の方が交通の利便性をより重視していることがわかります。既存住宅(中古住宅)への抵抗感については、「まったく抵抗がない」と答えたのは13.5%で、「キレイであれば抵抗はない」が39.8%と、合わせると約半数は抵抗感が薄いようです。「売買金額と状態のバランスを見て判断する」は33.2%で、約3人に1人という結果になりました。一方で、「どんな状態であろうと抵抗がある」は13.5%と、「まったく抵抗がない」と同率という面白い結果に。また、「きれいであれば抵抗はない」「売買金額と状態のバランスを見て判断する」は、20代と30代で高い割合となりました。経済状況がまだ安定していない若い年代ほど、中古住宅購入を前向きに捉えているのかもしれません。■ 近所に保育園ができたら支持?反対?最後に、昨今問題となっている保育園建設に関する意識について聞いてみました。shimanto / PIXTA(ピクスタ)「あなたのお住まいの近くに保育園が建設されることになったらどう思いますか?」という質問に対し、「全面的ではないが支持する」が 51.8%と最も多く挙げられ、 次いで、「全面的に支持する」が25.6%、「できることなら受け入れたくない」が16.9%となりました。「全面的に支持する」は20代が高い傾向が、「できることなら受け入れたくない」「断固として反対する」は40代が高い傾向が見られ、年代によって大きく意識が異なっているようです。いかがでしたか?2018年に起きた天災や2019年10月からスタートする消費税増税などに伴い、住まいに対する意識が大きく変化したことが伺えた2018年の調査結果。近々、家を購入しようと思っている人は、ぜひ参考にしてみてください。【参考】※2018年「不動産の日」アンケート結果公表
2019年02月21日「バランス釜」って、ご存じですか?銭湯での入浴が主流だった日本で住まいに浴室が普通に設置されるようになったきっかけは昭和30年に設立された日本住宅公団による団地建設ですが、その動きが一般家庭にまで広がった背景としては昭和40年に登場した「バランス釜」の果たした役割が大きかったようです。今回は不動産における絶滅危惧種的存在である「バランス釜」についてお話します。■ 徹底的に嫌われている「バランス釜」ABC / PIXTA(ピクスタ)バランス釜は正式にはバランス型風呂釜の通称でガス風呂釜だけを指しますが、一般的には浴槽と風呂釜が並んで設置された浴室全体を称して呼んでいる場合が多いように思います。築年数の古い賃貸物件では今でも時々見ることができますが、お客様の嫌悪感はかなり強いようで「バランス釜は嫌です」ということで資料の段階ではねられてしまい、賃貸物件の営業時代の筆者はバランス釜物件に関しては内見にこぎつけたことすらありません。現在も残っているバランス釜は年数が経過しているため、どれも古ぼけたものとなっており、浴室というデリケートな空間内であることからどうしても我慢できないということかもしれません。しかし設備としてはそれほど悪いものではなく、賃料の安い物件を探す際はむしろオススメなのです。■ かつては「バランス釜」が当たり前だったm.Taira / PIXTA(ピクスタ)筆者は小学校低学年の一時期に愛媛県松山市の五右衛門風呂の家で生活したことがあります。chinen / PIXTA(ピクスタ)父が公務員であったため決して貧乏だったといったことではなく、昭和40年代は公務員宿舎でもこのような家がまだまだあったのです。たけちゃん / PIXTA(ピクスタ)薪を割って風呂を沸かすという今では時代劇でしか見ることができないようなことを日常的にやっていたわけですが、子供にとってはちょうどいい遊びで今思い返してみても面白かったという記憶しかありません(すぐにでも風呂に入りたいという場合は徒歩10分の道後温泉本館を利用できたということもありますが)。この数年間を除き筆者が社会人となって家を出るまでの大半はバランス釜の風呂だったと思います。浴槽に水を張ってから釜の横にあるハンドルをガチャガチャ回して点火する面倒な仕組みや、いちいち湯加減を確認しなければならないこと、釜の幅の分だけ浴槽が狭くなるため体育座りのようになって手足を伸ばせないといった様々なデメリットも当時はそれが当たり前で、特に何とも思いませんでした。■ 現代人には到底理解できないバランス釜の注意点ボタン一つで指定された湯加減の風呂を沸かすことができる(タイマー予約までできる)のが現代の風呂ですが、バランス釜を使用する際は現代人に到底理解できない注意点がありました。空焚きは絶対に不可TATSU / PIXTA(ピクスタ)バランス釜は浴槽と風呂釜が2本の管でつながっており、風呂釜内部で管の中の水が熱せられ対流によって上方の管から浴槽に送り出されると同時にその分だけ浴槽下部の冷水が下方の管から風呂釜内部に引き入れられるという構造になっています。そのため管の内部の水が切れてしまうと風呂釜が「空焚き」という大変に危険な状態になるため、風呂を沸かす際はあらかじめ十分な量の水を浴槽内に張っておく必要がありました。放っておくと沸騰するphoto-uny / PIXTA(ピクスタ)バランス釜には温度調整機能がないため、風呂を沸かしていることを忘れてしまうと後で大変なことになります。浴室からポコポコという音が聞こえてくるということがたまにありましたが、こうなると浴槽内は完全に沸騰状態で、大量に水を注入しなければ入れたものではありません。湯加減をみるときはかき混ぜなければならないGraphs / PIXTA(ピクスタ)「気体や液体が熱せられると軽くなって上部に上がり下部に低温のものが流れ込む」現象である対流は誰もが小学校の理科の授業で習いますが、この現象を最も実感できたのがバランス釜です。浴槽の上部が熱くなっていても下半分がまだ水というのはよくあることで、湯加減をみる際には蓋でお湯をかき回してからというのが子供から大人まで当時の常識でした。現在の小学生でこのことを知っている人がどれだけいるのでしょうか。■ 毛嫌いせず検討してみては?naokisai / PIXTA(ピクスタ)一世を風靡したバランス釜ですが屋外壁掛け式給湯器が普及すると次第に姿を消し、現在ではほとんど絶滅危惧種のような存在となっています。逆に言えばバランス釜がある物件は賃料の安いお得な物件である可能性が高いということです。諸事情あってどうしても安い部屋に住まなければならない場合、バランス釜をそんなに毛嫌いせず検討してみてはいかがでしょうか(近くに銭湯のある風呂無し物件を選ぶという手段もありますが……)。
2019年02月18日賃貸アパート大手のレオパレス21が施工した建物に施工不良が見つかった問題で、レオパレス21は同建物の入居者7,782人に2019年3月末までの退去をお願いしているようです。補修工事のためとはいえ、2~3月は年度末のうえ引越しシーズンでもありますので、なかなか住み替え先の決まらない入居者も少なくないでしょう。そもそも「なぜ」長期間にわたりこの様な施工不良が見過ごされてきてしまったのでしょうか?■ 行政のチェック機能はどうだったのか?HAKU / PIXTA(ピクスタ)建物を建築する場合には、建築基準法とともに各自治体ごとに制定されている様々な制限を受けます。アパートのような共同住宅に対しては事前協議を要する条例や行政指導を行っている自治体もあります。それらを事前に調査し、各制限に従ってまず行わなければならないのは「建築確認の申請」です。建築主は「建築主事」または「指定確認検査機関」に確認申請書を提出し、その計画が建築基準法等の基準に適合していることの確認を受けなければなりません。この基準に適合していることが確認されれると「確認済証」が交付されます。この「確認済証」が建築行為の「第一のチェック」といえますが、施工者がこのとおりに施工しなかったことで今回の問題が起こってしまったのです。■ 中間検査は適正に行われたのか?YNS / PIXTA(ピクスタ)「第二のチェック」として挙げられるのは「中間検査」です。中間検査とは建築物の安全性に深く関わる工程(特定工程)が終わった段階において、建築物が法令基準に適合しているかの検査です。中間検査の対象となる建築物は、中間検査合格証を受けないと次の工程に進むことが出来ないのです。しかし、この中間検査についてその中身を問題視する声が絶えません。実は、この中間検査の対象となる建築物の範囲が少し狭いのではないかと言われています。建築基準法第7条の3によると、特定工程を有する(つまり中間検査を受けなければならない)対象建築物は、「階数が3以上である共同住宅の床及びはりに鉄筋を配置する工事の工程」とされているのです。阪神・淡路大震災の際に、建築の施工不備による被害が多数みられたため、これまでも何度か建築基準法の改正が行われ、さらには特定行政庁(建築主事を置く都道府県や市町村)が独自に中間検査を実施する区域、期間及び構造、用途、規模を定めることができることになっていますが、当然その基準は地域によっていまだに差があるのです。この様な状況の為、すべてではないにせよレオパレス21が施工した建物においてもこの中間検査を受けずに建築されたものが多数あると考えられます。■ 完了検査で施工内容のチェックは可能か?よっしー / PIXTA(ピクスタ)完了検査とは、工事が完成した段階で、建築物が法令基準に適合しているかの検査です。しかし、文字どおりすでに完成してしまった建物の内部構造を外から目視できるはずもありません。実際には現地確認(外観・内観等)、建築関係書類との照合、建築中の写真などから建築基準関係規定に適合すると判断されれば「検査済証」が発行されます。金融機関の融資関係、将来の用途変更、コンプライアンス順守意識の向上などから、最近ではほとんどの建物が検査済証の交付を受けていますが、それがイコール「施工不良が無い」ことにはなりません。■ 行政のチェック体制以外にも理由が?YNS / PIXTA(ピクスタ)※写真はイメージです建築行為に対する行政チェック以外にも、同建物の入居者に短期居住者が多かったことや、建物オーナーの多くがレオパレス21とサブリース契約を結んでいたため、賃貸実態について建物オーナーが把握しづらかったことなども、長期にわたり建築施工不良が公にならなかった原因とも言われています。ただ、どんな理由があったとしてもプロである事業者(レオパレス21)と地主(建物オーナー)の間には建築知識に対する情報の非対称性(どちらか一方が格段に多い情報をもっていること)が歴然であり、消費者である地主側から今回の問題を指摘することは困難だったように思います。やはり、結果的に被害が大きい建築行為の施工不良や不備については行政のチェックや関与がもう少し必要なのではないでしょうか。
2019年02月17日全国や海外に支店が多い企業なら、転勤の可能性もあるはず。では、急な転勤などを経験した人々は、それまで住んでいた自宅についてどのように対処したのでしょうか?特に持ち家の場合は、「賃貸にする」「売却する」「空き家のまま」のどれにするか悩むところです。今回は、東急住宅リースが転勤経験のある既婚男性ビジネスパーソン500名と、夫の転勤に伴い一緒に引越しをした経験のある既婚女性「転妻(てんつま)」500名の計1,000名を対象に実施した「ビジネスパーソンの転勤事情に関する調査」の結果をご紹介しましょう!■ 持ち家があると「転勤の苦労」が増える?調査ではまず、直近の転勤の際、家族も一緒に引越しをした人549人(男性164人、女性385人)に「転勤の際、苦労したこと」を尋ねました。すると、持ち家組と賃貸組では回答にかなり差があることが判明しました。Hemul / PIXTA(ピクスタ)まず、賃貸組の結果は以下のようになりました。たっきー / PIXTA(ピクスタ)1位……引越しの荷造り(73.8%)2位……引越しの手続き(63.9%)3位……新居探し(53.8%)4位……不用品の処分(29.2%)5位……引越し業者の選定 (23.0%)一方、持ち家組は以下のような結果でした。HAKU / PIXTA(ピクスタ)1位……引越しの荷造り(51.7%)1位……住宅の対処(51.7%)3位……引越しの手続き(43.1%)4位……新居探し(35.3%)5位……不用品の処分(23.3%)Rina / PIXTA(ピクスタ)どちらも1位の「引越しの荷造り」は予想できる結果として、持ち家組の同率1位は「住宅の対処」。転勤が多い場合は、落ち着くまでは賃貸にしたほうが理に叶っているかもしれません。また、転勤が永続的なものか、短期間のものなのかで、自宅をどう対処するかの方法も違ってきそうですね。■ 転勤になったら「今住んでいる家」をどうする?では、持ち家組は、転勤時の苦労の1つである持ち家の対処をどのように行ったのでしょうか?家族一緒に引越しをした持ち家の回答者116人に「転勤の際、持ち家についてどのように対処したか」と訪ねると、1位は「賃貸物件として第三者に貸した」(37.1%)。dimarik / PIXTA(ピクスタ)続いて「空き家の状態で保有した」(27.6%)、「売却した」(22.4%)「親戚など身内に貸した」(10.3%)の順でした。全体的に見て、家を所有し続けた人が全体の65%と大多数を占めています。回答者にそれぞれの対処法を選んだ理由を聞くと、まず最多だった「賃貸物件として第三者に貸した」と答えた人は、makaron* / PIXTA(ピクスタ)「資産として手放したくなかったのと、老後の住まいとしてもっておきたかったから」(女性・40代)「少しでも収入を得て、転勤先の借家の家賃にするため」(男性・50代)「住んでいない家は傷むし貸したほうが合理的だと思ったから」(女性・50代)という声が挙がりました。「空き家の状態で保有した」という人は、TATSU / PIXTA(ピクスタ)「短期間の転勤だったから」(女性・50代)「戻ってくることが決まっていたから」(男性・50代)という理由からでした。また、「売却した」と答えた人は、makaron* / PIXTA(ピクスタ)「管理が出来ないから」(女性・40代)「新築を購入したから」(男性・50代)「戻ってくることを考えていなかったから」(男性・50代)という理由を挙げています。■ 持ち家を「第三者に貸した」人の満足感が最も高い!持ち家を第三者に貸した人が最も多い結果になりましたが、知らない人に自宅を貸すのは不安なことでもあります。Mills / PIXTA(ピクスタ)「家をめちゃくちゃにされたらどうしよう!?」「すぐ出て行かれたら面倒!」などと、不安になることも多いでしょう。そこで、「自身が行った持ち家の対処法についての満足度」を尋ねると、最も満足度が高かったのは「賃貸物件として第三者に貸した」で(72.1%)。次に「売却した」(57.7%)、「空き家の状態で保有した」(56.3%)という結果に。ふじよ / PIXTA(ピクスタ)「第三者に貸した」という人が満足した理由は、1位が圧倒的に「家賃収入が得られた」(74.2%)。同率2位に「きれいに使ってもらえた」「家の老朽化を防げた」「元の勤務地に戻った時にまた住めた」が各29%で続きました。CORA / PIXTA(ピクスタ)以上、転勤に伴う持ち家の対処についての調査結果をご紹介しました。転勤が決まったらまず考えなければならないのが引越し、そして現在住んでいる家を対処する方法。いろいろ難しいことも多いようですが、調査の結果、転勤の間は自宅を賃貸すると収入が得られることから最も満足度が高いことが判明。そのお金を貯めて、転勤から戻った際に家をリモデルするのもいいかもしれません。「転勤が決まった!どうしよう……」と悩んでいる方、ぜひ参考にしてくださいね!【参考】※ビジネスパーソンの転勤事情に関する調査 ー 東急住宅リース
2019年02月15日今、東京都内で人々がマンション購入を検討している最も人気の地域とその理由とはいったい何なのでしょうか?今回は、エム・アール・シーが、年収600万円以上で首都圏に住む35〜64歳の既婚男女600人を対象に行った「資産活用と不動産購入に関する調査」についてご紹介します!東京23区でマンションを購入したいエリアはどこでしょうか?■ 1位は「最寄り駅からの近さ」。マンション購入時に重視する条件のトップ3は?まず、人々が「マンション購入に重視する条件」を見てみましょう(複数回答)。sunny / PIXTA(ピクスタ)1位は通勤・通学時の至便性を考えた「最寄り駅からの近さ」でした。以下、2位は「静かさ・治安の良さ」、そして3位は「周辺施設の充実」(52.6%)という結果でした。TSUYOSHI / PIXTA(ピクスタ)「最寄り駅からの近さ」を選択しているのは、電車や地下鉄を利用することの多い大都市ならではの回答です。「災害などのリスクが低いかどうか」の確率がそれより低いのは、どこに住んでいても災害リスクという点で保障はないからかもしれません。■ 高所得者はマンション購入条件が異なる?では、高所得者は東京都でどの地域にマンションを持ちたいと考えているのでしょうか?年収1,000万円の人に「マンション購入を検討しているエリア」を尋ねると、1位は断トツで「港区」(21.1%)でした。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)以下、2位は「千代田区」(14.5%)、3位は「中央区」(13.2%)と、オフィス密集地が多い都心が人気でした。sunny / PIXTA(ピクスタ)東京都内でも高所得者に人気の「港区」。港区のマンションを購入検討をしている理由の1位は「将来的に地価が下がらなそうだから」(50.0%)。freeangle / PIXTA(ピクスタ)以下、2位は「電車やバスのアクセスが良いから」、3位が「駅周辺が栄えているから」(40.9%)でした。sunny / PIXTA(ピクスタ)前述の「マンション購入時に重視する条件」とはかなり内容が違います。「地価」が「電車やバスのアクセス」より気になるとは、さすがに高所得者は目の付けどころが違うのかもしれません!■ 資産活用向けマンション購入を考える人の条件も「最寄り駅からの近さ」次に、資産活用のためにマンション購入を考える人の条件とはいったいどんなものでしょうか?1位は2位以下に大差をつけて「最寄り駅からの近さ」(25.6%)。東京では駅の近さを購入時の最重要ポイントとしている人が多くいます。投資物件購入の際は、購入者のニーズに注目するのが得策ですね。xiangtao / PIXTA(ピクスタ)2位は「将来的に地価が下がらないかどうか」。投資目的で不動産を購入するなら、物件の付近で将来はどのような開発プロジェクトが行われるか、その地域の過去から現在までの長期的な評判や、不動産価格の推移なども調査した方が良いでしょう。Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)そして3位は「職場へのアクセスの良さ」。ロストコーナー / PIXTA(ピクスタ)多くの駅が至近距離にある至便なロケーションの物件なら、まず間違いはなさそうですね!以上、不動産購入と資産活用に関する調査結果をお伝えしましたが、いかがですか?米国ハワイ州で不動産エージェントとして勤務経験がある筆者のオススメは、不動産購入時に、利便性だけではなく物件がある地域の「学区」や、子どもに関する周辺施設や環境をリサーチすること。購入者に家族がいる場合、育児のしやすさや教育施設の充実度は購入決断の大きなポイントになります!【参考】※年収1000万以上に聞いた!マンション購入に人気なエリア1位は「港区」!専門家も注目の“買い”エリアは再開発が進む新駅エリアだった!〜 資産活用と不動産購入に関する調査 Part2 〜
2019年02月11日新潟の人気アイドルグループ「NGT48」のメンバーが自宅前で暴行を受けた事件は発覚から1か月近く経過しました。にもかかわらず、事実関係に関する明確な説明がなく、一方で立場の異なる媒体により真贋入り混じった情報が垂れ流されており、混沌とした状況になっています。この事件はメンバーの寮として、グループの運営会社が借り上げているマンションが舞台となっており、不動産取引において普通ありえないことが背後で起きていたと報じられています。今回は騒動をめぐる報道を元・不動産業者社員の筆者の目で検証してみました。■ 「被害者の向かいの部屋を加害者が借りていた」報道を検証Mugimaki / PIXTA(ピクスタ)NGT48は、出身地が新潟以外のメンバーの大半はグループの運営会社が「寮」として借りたマンション内に住んでいます。被害者は自室の向かい側の部屋から出てきた男に暴行を受けたと証言しており、その部屋に住んでいたのが誰かという点が大きな問題の一つとなっています。「この部屋はもともと事件への関与が疑われているNGT48メンバーの住居だったが、1年半前に退去して現在は加害者が借りている 」と一部週刊誌が報じました。運営もこれを認めているようですが、はたしてこのようなことが実際にあり得るのでしょうか。■ 契約には個人契約の他に法人契約があるYNS / PIXTA(ピクスタ)賃貸物件の契約には大きく分けて個人契約と法人契約の2つがあり、寮ということなので今回は法人契約であったと思われます。この場合、契約上の借主は運営会社であるAKSとなるため、メンバーが退去したからといって部屋を解約する必要は必ずしもありません。家賃負担の問題があるため退居と同時に部屋も解約してしまうのが通常ですが、人気アイドルグループの寮として使用しているので、メンバーの安全やプライバシーの問題も考慮しなければなりません。■ 解約予告を出すと物件情報が公開されるEKAKI / PIXTA(ピクスタ)賃貸借契約を解約する場合、借主は退去日の1か月前(まれに2か月)までに解約予告を出します。貸主側にとっては部屋が空いている期間は家賃収入がゼロとなるため、できるだけ早く次の入居者を決めなければなりません。そのため大半の貸主は解約予告が出されると物件情報をすぐに公開して再募集を開始します(そのため解約予告は一度出してしまえば取り消しできないのが通常です)。AKSが貸主に対して解約予告を出せばほどなくして物件情報が業者専用サイトに登録され、日本中の不動産業者で閲覧可能になりますが、その際は「7階建ての4階」というような部屋を特定できないような表記だったと記憶しています。(貸主側の仲介会社に確認しないと分からない仕組みになっている)人気アイドルグループが寮にするようなセキュリティーと住環境が整った物件であれば誰もが借りたいと思うもので、そのようなマンションで空き情報が出れば猛烈な競争が始まります。■ 「〇〇マンションで空きが出たら教えて」という依頼はNG?Mugimaki / PIXTA(ピクスタ)賃貸物件の営業をしていると「〇〇マンションで空きが出たら教えてください」という依頼を何度となく受けるものですが、まともな社員であれば全てその場で断ります。解約情報はいつ出されるかわからず、多忙な中、無数の物件の中で特定のマンションに張り付いているわけにはいかないのです。そのマンションを管理する不動産業者の担当者ならばすぐにわかることですが、「NGTメンバーの向かいの部屋が空くぞ」なんて話を外部に漏らせば宅建業法に触れることになります。不動産業者は「業法違反」に特に敏感で(それ以外なら何でもやる)、業者からメンバーの情報が漏れるということは考えられません。■ 裏で起こっていたと考えられる2つの問題上記のことから、仮に報道が事実であれば、背後で次の2つの問題が発生していたことになります。どちらも考えにくいことですが、この両方が揃わないと発生しないような事態です。メンバーの向かいの部屋を運営会社が解約したABC / PIXTA(ピクスタ)空いた部屋を解約してしまえば、そこに誰か他の人が入ります。人気アイドルグループのメンバーが多数生活する場所に部外者が入り込めば安全やプライバシーの点で問題であることは明らかですが、それにもかかわらず運営は部屋を解約したことになります。新潟市のワンルームマンションの賃料はそれほど高くありません。メンバーの安全よりも月額数万円の経費削減を優先するということはあり得るのでしょうか。メンバーの内部情報を加害者が知っていたEKAKI / PIXTA(ピクスタ)部屋の退去情報というのは事前に予測することはできず、また一旦解約予告が出されれば情報はすぐに公開されて早い者勝ちの嵐にさらされます。特定のマンション内の特定の部屋を押さえるということはそれだけ難しいものです。メンバーが住む階数も知っておかなければならず、何らかの形で内部情報をかなり以前から入手していない限りありえません。■ 何が嘘で何が本当か、自分の頭で考えようWellphoto / PIXTA(ピクスタ)以上、報道されている内容を不動産会社元社員の目で出来るだけ客観的に検証してみました。今回の事件では運営会社の発表の他にNHK、民放、地元紙、スポーツ紙、週刊誌といった様々な媒体が入り乱れ、多種多様な情報が錯そうしていますが、いろいろと思惑があるようで発信する媒体によって内容がまったく違っており、そのまま信じてしまうことは危険です。今回提供した情報を参考に、何が事実かご自身の頭で考えてみてください。(ちなみに被害者の内部告発により事件が発覚したのは1月8日ですが、不起訴になった加害者は既に12月28日の段階で釈放されています。被害者の向かいの部屋を加害者が借りているという報道が事実であるとすると……。ああ恐ろしい)
2019年02月03日賃貸物件を探すときに、足を棒にして何社も回っている人はいませんか?不動産会社の仕組みを知れば、時間と手間をかけずに希望の物件を見つけることができます。入居してからも快適に暮らすためには、不動産会社の仕組みを知ることから始めましょう。■ 1.不動産会社の種類を知るFast&Slow / PIXTA(ピクスタ)不動産会社とは、どんなことをする会社かご存知ですか?不動産を扱う会社はおもに2つの業務を行っています。それは「不動産仲介」と「不動産管理」です。不動産会社は、仲介だけ行う、管理だけ行う、両方行う、の3パターンあります。1-1 不動産仲介とは物件を探している人が希望の物件を見つけるための支援をする業務です。希望家賃、エリア、間取りなどをヒアリングし、募集が出ている物件の中から条件に合ったものを紹介します。不動産会社はたくさんあるので、お客さんが来てくれるように色々な方法でPRをします。KY / PIXTA(ピクスタ)一番効果があるのはインターネットのポータルサイトの掲載です。近年は、物件を探している人はインターネットで物件をチェックし、自分が気に入った物件を掲載している不動産会社に問い合わせをすることがほとんどです。不動産会社はポータルサイトの掲載枠を買って、自分の会社の物件が目に留まるようにします。ポータルサイトの検索結果一覧の上位に表示されるには、画像や動画の掲載点数や紹介文の文字数など、ポータル会社の規定に沿ってきっちり守ることが必要となります。1-2 不動産管理とはABC / PIXTA(ピクスタ)アパートやマンションを維持し、入居者が快適に過ごせるようにする業務です。トイレから水漏れが起こった、廊下などの共用部分の蛍光が切れてしまったなど、入居中におこる住まいのトラブルに対応します。また、騒音をはじめとするご近所同士のトラブルやクレームの対応も行います。アパート管理を行うためには大家さんと「管理委託契約」を結びます。大家さんは、入居が決まった部屋に対し、毎月5%程度の管理料を支払います。freeangle / PIXTA(ピクスタ)管理会社は大家さんの代わりに建物のメンテナンスを行うほか、早く入居が決まり、かつ長く住んでもらえるように、費用対効果の高いリフォームやリノベーションを提案・工事します。入居者が支払う家賃を管理し、世の中の動向をリサーチして、的確なリフォームを提案できるかどうかは管理会社の腕の見せ所。場合によっては、家賃を管理する、滞納者に対し督促するなども行います。■ 2.どの物件も1つの不動産会社から申し込みができるmuu / PIXTA(ピクスタ)ポータルサイトを検索したとき、取り扱う不動産会社が異なるだけで、同じ物件がいくつも表示されたことはありませんか?これは、1つの物件を色々な不動産会社から申し込みができることを意味します。2-1 仲介手数料のカラクリを知るYNS / PIXTA(ピクスタ)大半の大家さんが管理を任せるとき、管理委託契約は1社としか結べません。いっぽう物件の募集はいろいろな会社が募集することが可能です。管理している不動産会社以外の業者が募集し、客付けが成功すると仲介手数料がもらえます。仲介手数料は、法律上は貸主からももらえることになっていますが、ほとんどの場合、家賃+消費税を上限とした仲介手数料を入居者からもらいます。den-sen / PIXTA(ピクスタ)管理会社以外の仲介会社が入居者を紹介・案内して成約した場合、その仲介手数料をもらうことができるのです。仲介会社は仲介手数料目当てに、たくさんの物件をポータルサイトに掲載します。そのために同じ物件がポータルサイトにいくつも掲載されるのです。管理会社は、自社で申し込みを受けた場合に比べて仲介手数料は少なくなりますが、空室でなくなれば管理料が毎月入ってきます。管理料が5%なら20か月で元がとれますので、結果的に得をします。そのために、管理会社は他社がネット掲載することを許可するケースが多いのです。2-2どの物件もすべての不動産から申し込みができるUshico / PIXTA(ピクスタ)インターネットサイトへの物件掲載は、管理会社のお許しがないとできませんが、紹介と申し込みに関しては、ほとんどの物件がすべての不動産から申し込みができる仕組みになっています。そのために、わざわざ掲載元の不動産会社に1件1件足を運んで物件見学をしなくてもよいのです。仲介会社に行ったときに、お目当ての物件のほかに「ポータルサイトでみたのですが」といって、掲載元が他社になっている気になる物件についても問い合わせをしてみてください。ほとんどの場合、チラシを取り寄せてくれ、見積作成や案内もしてくれるでしょう。まとめて問い合わせれば、1日で何件も物件の見学が可能です。ABC / PIXTA(ピクスタ)掲載元と異なる会社で申し込みをしても、敷金や礼金、家賃が変わることはありません。不動産会社の仲介手数料の「分け前」がどうなるかの問題なので、申し込み者が支払う仲介手数料の総額には影響ありません。ただし、不動産会社がキャンペーンを行っていて、自分の取り分である仲介手数料をディスカウントしてくれることはありますので、問い合わせてみるべきです。フリーレントについては、大家さんがOKするかどうかの問題なので、不動産会社が変わると極端に差が出るということはないようです。■ 3.まとめこれらの仕組みを知っておけば、「不動産会社巡り」をしなくて済みますし、値段交渉等する際にも役立ちます。入居後は仲介会社とは縁が切れ、管理会社とお付き合いすることになります。そのため管理もやっている仲介会社を通して借りたほうが何かと便利かも……と考える人もいますが、物件の見学や申し込みに限って言えば1、2社訪問するだけで十分なのではないでしょうか。
2019年02月01日お部屋の賃貸借契約を結ぶ際、用途についてははっきりと規定されていますが、貸主も管理会社も知らない間にとんでもない使い方をされていた……というのはよくあることです。こういったことは必ずバレますので、お部屋探しの際には「用途」について十分に注意しなければなりません。今回は筆者の実務経験の中で忘れられない3つの事件簿をご紹介します。■ 1.管理員の機転から規約違反のエステサロンが見つかったtomos / PIXTA(ピクスタ)マンション管理会社で分譲マンションのフロントをしていた時代に、「オートロックの前でうろうろしていた人に声を掛けたらエステをやっている部屋は何号室かと質問された」という報告を管理員から受けたことがあります。住居専用のマンションであることを説明するとあっさりと帰ったそうですが、「あれは絶対に何かあるよ」とそのベテラン管理員は筆者に断言しました。試しにマンションの住所に加えて「エステ」と入力して検索してみると、何とマンション内のとある部屋がしっかりと引っかかっているはないですか。問題の部屋は外部オーナーが賃貸物件として貸し出しており、新しい借主が入居したばかりでした。当然ながら管理規約に違反していることから不動産会社を通じて注意したところ、エステサロンとしての使用は否定しながらもすぐに退去していきました。■ 2.部屋が振り込め詐欺グループのアジトに!Caito / PIXTA(ピクスタ)同じ管理会社の別物件に関して、振り込め詐欺グループのアジトとなっている部屋があるということで所轄の警察署から館内の防犯カメラの映像の開示請求を受けたことがあります。告げられたのはオーナーが海外転勤のため外部に貸し出した部屋で、たまたま数日前に漏水が発生して筆者も中に入ったばかりでした。下の階への水漏れを止めるためにはすぐにでも原因を特定して処置をとらなければならないのですが、不動産会社を通じて入居者とアポイントを取ろうとしても多忙ということでどうにもならず(書類上では会社社長ということになっていた)、最終的にご本人の了解の上で警備会社が保管している鍵を使用して室内に入りました。kai / PIXTA(ピクスタ)テレビも食卓テーブルもなく生活感のほとんど感じられない殺風景な部屋で、今になってみれば「アジト」そのものだったと思います。捜査が入ったときにはすでに逃亡していましたが、犯行グループのメンバーは部屋に入ると5日間籠りきりになり、いったん解散して2日後に再度集結して5日間籠るというサイクルを繰り返しており、マンションに出入りする様子が防犯カメラにすべて映っていたようです。当然ながら部屋の解約手続きなどできるはずはなく、強制解約ということになりました。■ 3.カメラマンの自宅のはずが撮影会のスタジオに東中野の不動産会社に勤務していた際、地元の家主の一人が血相を変えて怒鳴り込んできたことがあります。カメラマンの自宅用に部屋を貸したところ客を集めて女性モデルの撮影会をやっていたということで、「直ちに追い出せ!」とまくしたてられました。Flatpit / PIXTA(ピクスタ)インターネットで検索してみるとどちらかというと美少女系の撮影会のようで「これは家主が怒るのも無理はない」と思いましたが、そうはいっても日本では借地借家法により借主は二重三重に保護されており「追い出す」というのは簡単ではありません。本人を呼んで話を聞くとあっさり自己の非を認めて退去に同意してくれましたが、ゴネられたらどうしようと内心ではヒヤヒヤしていました。■ 契約時に必ず確認すること部屋の使用方法については重要な問題で、「居住用」のみか「事務所使用可」なのかは契約書に必ず明記されます。後になって揉めることのないよう、契約時に十分に確認するようにしてください。
2019年01月29日昨年12月に発生した、札幌の不動産仲介会社のガス爆発事故には驚かされました。そこから様々な問題が発覚しましたが、何よりも知名度の高い不動産ネットワークであっても客の無知に付け込んで暴利を吹っ掛けることがあるということに驚かされました。引越しシーズンを前に、お部屋探しを始めるうえで知っておくべき最低限の知識をご紹介します。■ 3月下旬まで不動産仲介業者はてんやわんやであるYukini / PIXTA(ピクスタ)いよいよ2019年がスタートしました。日本では4月1日に新年度がスタートすることが多いため、この時期には新入学・就職・異動等により新しい生活が始まるという方が一斉にお部屋探しに着手します。当然ながら不動産会社も多忙を極めることになり、筆者の感覚では1月4日の仕事始めの日から問い合わせの電話が鳴りっぱなしになり、3月下旬の国立大学合格発表まで、ずっとてんやわんやであったように記憶しています。YsPhoto / PIXTA(ピクスタ)読者の皆様の中にも、転勤や入学等の事情でこれからお部屋探しをするという方もいるかと思います。全国にある不動産仲介会社の数はコンビニより多く、その中には残念ながら悪質な業者も含まれます。こういった業者に引っかからないためには最低限の注意点を知っておかなければなりません。■ 悪質な不動産会社を避けるためのポイント3つそれでは悪質な不動産会社を避けるための具体的なポイントを3つご紹介します。1. 不動産会社による情報量の差は存在しないふじよ / PIXTA(ピクスタ)売買でも賃貸でも、不動産会社は預かった物件の情報を所定の流通機構に登録して業界全体で共有化しなければならない定めとなっており、逆に言えば業者は専用サイトにアクセスすればすべての物件情報を入手することができます。そのため情報量はどこの業者も同じで「物件数地域一番店」などという看板に惑わされてはいけません。2. 「仲介手数料半額」を売りにした業者は避けるもとくん / PIXTA(ピクスタ)不動産会社の広告を見ていると「仲介手数料半額」を謳い文句にしている会社を目にすることがよくあります。不動産会社は成約時の仲介手数料以外の報酬を客から受け取ってはならないと定められており、これを半減させてしまってどうやって売り上げを確保するのでしょうか。成約時に貸主からバックマージンが出る物件がありますが、「仲介手数料半額」の会社はこういった物件以外紹介してくれないという話を聞いたことがあります。本当に気に入ったお部屋を見つけるためにはこういった「仲介手数料半額」を売りにする業者は避けた方がいいでしょう。3. 「除菌・消臭料」をとる業者はNGもとくん / PIXTA(ピクスタ)札幌の爆発事故をめぐる最大の問題点は業者が「除菌・消臭料」というような費用を日常的にとっていたことにあると筆者は考えています。退去時の原状回復は前入居者と貸主の費用負担で行うことが大原則であり、「除菌・消臭料」「消毒料」といった名目で新しい入居者からも費用を徴収することは不当(違法ではない)です。知名度の高い不動産ネットワークに属する業者でもこういう悪質なことをやっているのです。物件資料を見る際には備考欄に注目し、怪しい項目を発見した場合は外してもらうよう交渉しましょう。■ 不動産会社とのやりとりで気をつけるべきことtomos / PIXTA(ピクスタ)不動産会社を訪れる際は飛び込みではなく事前に電話をして予約してから行くようにしてください。この時期(特に週末)の不動産会社は多忙を極めており、飛び込みで店に入ってもまともに対応してもらえない可能性が高いからです。事前に希望条件を伝えて予約をしておけば必ず担当者が体を空けて待っていてくれ、さらに物件資料を揃えて内見する準備までしていてくれたりします。■ 「退去時清掃費」の扱いに注意!Graphs / PIXTA(ピクスタ)退去が完了した部屋は次の募集をかけるためプロによる室内クリーニングを実施する必要があり、その費用は前入居者が負担します。通常は敷金を利用して清算しますが、「敷・礼ゼロ」というような物件においては話が違ってきます。退去時に請求される場合もありますが、「退去時清掃費」といった名目で契約時にあらかじめ費用をとっておくことはよくあります。(これは違法でも不当でもない)「敷・礼ゼロ」が必ずしも引越し費用の軽減に結びつかないことも多いので、「退去時清掃費」のような項目があれば必ず確認してください。
2019年01月24日住宅や土地の購入は一生モノの買い物。どの会社から不動産を購入するかは、大きく迷うところであると同時に、担当する営業マンはその会社の顔とも言えます。今回は、住宅不動産企業に勤務していた筆者が、良い営業マンとイマイチ営業マンの見極め方のポイントを解説!ぜひ参考にしながら、後悔のない買い物をその営業マンに任せられるかどうか、検討してみて下さいね。■ 1.清潔な身だしなみと声の明朗さ、笑顔はありますか?xiangtao / PIXTA(ピクスタ)初歩的なところですが、まず身だしなみをチェックしましょう。爪、髪の毛、靴など、目に見えるところだけでなく、例えば口臭や体臭など、お客様に不快感を与えないよう意識しているかが立ち現れるのが身だしなみです。営業マンは一日のうちに何件ものお客様対応をしているだけに、特に夕方になってくると、身だしなみに対する意識が薄れがちです。それでも、一人ひとりのお客様を大切にする意識がある営業マンは、清潔感に手を抜くことがありません。naka / PIXTA(ピクスタ)また、声の明朗さと笑顔もポイントです。大きな声と、わかりやすく明るい言葉遣い、絶やさない笑顔は、自信と真面目さの現れともいえます。電話応対でも同じですが、ハキハキと気持ちの良い声で応じてくれるか、不快感がないか、意識的に確認しましょう。■ 2.質問に対し逃げないで答えてくれますか?YNS / PIXTA(ピクスタ)例えば、エリアに関する質問や、相場についてなど、わからないことを聞いたときに、丁寧に解説してくれるかは、その営業マンの経験値を測る一つの見極め方です。他社と比較して解説してくれたり、不動産全般の中でその会社がどういう位置づけなのかまで解説してくれる営業マンであれば、かなり良い営業マンであると言えます。また、その会社の弱点を指摘したときに、正直に認めて、それでもその会社の不動産を選ぶことのメリットを丁寧に説明してくれるような営業マンは信頼できるでしょう。KY / PIXTA(ピクスタ)新人営業マンであれば、ベテランと一緒に対応することがほとんどですが、若手二人組の場合は新人の教育のために3年目程度の営業マンが付いて指導していることが多く、まだ経験豊富とは言い難いといえます。気になる際は、早めに「担当を上の方に代わってもらえますか?」と伝えることで、後悔なくやりとりすることも可能です。■ 3.予算に余裕をもたせた提案をしてくれていますか?Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)会社側からすると、少しでも儲けが高くでる物件をお客様に購入させたいものです。でも、信頼できる良い営業マンは、お客様の家づくりをトータルで考え、その場だけの儲けにこだわりません。お客様の予算ギリギリではなく、少し余裕をもたせた提案をして、お客様のニーズにあったオプションなどを提案してくれるのが、良い営業マンです。これも、その営業マンが一人ひとりのお客様視点に立って担当しているかどうかの見極めポイントと言えます。また、予算をもう少し下げたいなどの相談をしたときに、嫌な顔をせず応じてくれるかも重要です。一緒に家づくりに携わる人として、気持ちの良い関係を築こうとしてくれている営業マンが良い営業マンといえるのではないでしょうか。ロストコーナー / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたでしょうか。以上のチェックポイントをぜひ参考にして、お客様視点に立って対応してくれる良い営業マンと一緒に、素敵な家づくりをしたいですね。
2019年01月20日新築はもちろんのこと、中古でも相変わらずマンション価格が高い東京都心部。特に主要駅の駅チカ物件となると、その高騰ぶりは目を見張るほど。それでは、主要駅からある程度離れた駅ではどのくらい価格相場が安くなるのでしょうか。株式会社リクルート住まいカンパニーが運営する不動産・住宅情報サイト「SUUMO(スーモ)」は、品川駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキングを発表。今回はその結果をご紹介します。■ 狙い目はJR横須賀線?品川駅との価格相場の差はなんと5,000円万円以上momo / PIXTA(ピクスタ)調査の起点駅とした品川駅から徒歩15分以内にある、ファミリー向け中古マンションの価格相場は8,280万円。果たして、品川駅まで30分以内の物件相場が安い駅は何駅で、どのくらい安いのでしょうか。TOP12は以下の通り。中古マンションの価格相場が最も安かったのは、JR横須賀線・横浜駅の次の駅となる保土ヶ谷駅。価格相場はなんと3,000万円を切る2,990万円でした!保土ヶ谷駅はファミリー層が多く、落ち着いた街。治安も良く住みやすいので、価格相場が最も安いとなると、品川駅に通勤する人にとっては穴場とも言える場所でしょう。2位はその保土ヶ谷駅の次の駅となるJR横須賀線・東戸塚駅。駅周辺にスーパーやショッピングモールなど大型の商業施設が立ち並んでいる東戸塚駅は、中古マンションの物件数も今回のトップ12の駅で最も充実しています。1位、2位ともにJR横須賀線の駅となりました。そしてその価格相場は、品川と比較すると約5,000万円も安いという調査結果に!品川駅に通勤する人にとって、JR横須賀線は穴場かもしれません。4位は新川崎駅。新川崎駅の東側には、近年誕生した商業施設「新川崎スクエア」と47階建てタワーマンションがあります。これらの建物を眺めながらしばらく歩行者用通路を進むとたどり着くのが、JR南武線の鹿島田駅。両駅間はわずか6分ほどで行き来可能なので、新川崎駅に住めば、実質的には2駅2線が利用できるという魅力も。■ 通勤が「電車で30分以内」で手頃な価格の物件なら、選択肢に入れる価値あり!HAYABUSA / PIXTA(ピクスタ)9位はJR京浜東北線の東神奈川駅。東神奈川駅の東口側には京急本線の仲木戸駅があり、両駅は歩行者用通路で結ばれています。両駅間にはスーパーや惣菜店などが入っている「シァルプラット東神奈川」があり、また駅の西口側にもスーパーやショッピングモールがあちこちに。さらに、JR京浜東北線で1駅先へ行けば横浜駅。品川が通勤圏内でありながらも、休日には家族で横浜へ頻繁に遊びに行けるというメリットもあるのが東神奈川駅です。そんな東神奈川駅の中古マンション価格相場は4,980万円。5950万円の横浜駅に比べ、1駅違うだけで約1,000万円も価格相場に開きがあることがわかりました。1位の保土ヶ谷駅の相場は、品川駅と比べると5,290万円も安いという驚きの結果に。12位の立会川駅でさえ、品川駅と比べると3,000万円以上も相場が安くなっています。たとえ品川駅まで電車で20~30分かかったとしても、品川駅より3,000万円以上も価格が安い物件ならば、十分住まいの選択肢に入れてもいいのではないでしょうか。Tony-Studio / PIXTA(ピクスタ)実際、「会社の最寄り駅まで30分以内」というのは意外と遠くないもの。筆者の夫は、家から都心の会社まで電車で35分かけて通勤していますが、そこまで心地悪さを感じずに毎日出勤しています。仕事が終わり、騒がしい都心に帰宅するよりも、都心から少し離れた、穏やかで住みやすい街に帰宅する快適さを感じているようです。高輪ゲートウェイ駅の開業が2020年に予定されており、ますます盛り上がっていくと見られるお隣の品川駅。品川駅付近で、家族で住める中古マンションを探している人は、ぜひ今回のランキングを参考にしてみてくださいね。【参考】※品川から30分離れるだけで3000万円もリーズナブルに!品川駅まで30分以内中古マンション価格相場が安い駅ランキング【ファミリー編】
2018年12月27日首都圏で働く人にとって、住まいはなるべく勤務地に近い場所が理想的。しかし、ご存じの通り、東京の地価はとても高く、マンションや戸建てを購入しようと思っても簡単には手が出せるものではないですよね。新築マンション業界で導入シェア9割のマーケティングシステム“サマリネットシリーズ”を提供する株式会社マーキュリーは、東京23区と県をまたいで隣接する駅の新築マンションの相場を調査。今回はその集計結果をご紹介します。■ 東京の端っこと県をまたいだ駅。坪単価はどれくらい違う?2018年8月の時点で、新築マンションの平均価格が6,600万円を超えた東京23区。この価格は今後も高騰していくと見られています。そんな中、県をまたいだ駅だと新築マンション相場はどれくらい差が出るのでしょうか。東京の端っこの駅と隣駅で、坪単価を比較してみました。比較結果を見てみると、大きく3つの地域に平均坪単価差額の傾向が分かれています。その中でも、坪単価差が最も大きかったエリアは、神奈川県との県境にある東急田園都市線の二子玉川駅と二子新地駅。世田谷区に位置する二子玉川駅の平均坪単価は、432.0万円と高額。YNS / PIXTA(ピクスタ)しかし、神奈川県川崎市の二子新地駅は249.3万円と、その差は182.7万円でした。Ryuji / PIXTA(ピクスタ)他エリアと比べても、とても大きく差が開いていることがわかります。これは、二子玉川ライズや玉川タカシマヤといった商業施設が充実している二子玉川駅が、子育て世帯を中心にどんどん人気が上昇していることが大きな要因でしょう。■ 東京の端っこより、県をまたいだ隣の駅の方が坪単価が高いケースも!IK / PIXTA(ピクスタ)一方、東京都大田区の六郷土手駅と神奈川県川崎市の京急川崎駅では、県をまたいだ京急川崎駅の方が平均坪単価が高くなるという珍しい現象が。その差は-91.4万円で、平均坪単価差の大きさでは2位の「赤羽岩淵VS川口元郷」の115.2万円に次ぐ大きな差となりました。二子玉川駅や京急川崎駅は、都心近郊のサテライトシティとして需要も高く、近年では企業のオフィス移転といった企業誘致にも積極的なエリアです。また、上記2駅は大手企業の多いエリアに近接していることもあり、(好条件・高単価の)物件への需要も底堅く、そういったことが価格の押し上げ、そして坪単価差の拡大に繋がる要因の一つでしょう。一方で、全体的に坪単価の差が小さかったのは23区東側、千葉県と隣接するエリア。小岩駅、篠崎駅の23区内という優位性と、千葉県内の市川駅や本八幡駅という乗降者数も多く、ベッドタウンとしての駅力の高さとで、坪単価差が相殺されたと考えられます。■ 県をまたいだ駅はやっぱり狙い目!筆者は、すぐ隣が東京都北区という埼玉県川口市の家を購入しました。県をまたいだエリアに住んでみて感じるのは、「東京に住んでいるのとほとんど変わらない」ということ。確かに自宅から勤務地まで、都内に住んでいた時よりも電車に乗っている時間が長くなりました。しかし駅チカ物件のため徒歩移動は少なく、また始発に近い駅のため座れることが多いので、移動時間はそんなに苦に感じられません。そして郊外ならではの自然、東京ではなかなか難しい広々とした居住空間。ほぼ東京にいながら、東京にいるよりも快適な暮らしができるのが、県をまたいだ駅に住むメリットではないでしょうか。利便性の高さから依然として人気のある23区ですが、一部地域を除けば「県をまたぐ」ことで、坪単価が下がることがわかりました。県をまたいだ駅は狙い目と言えるでしょう。23区内で家を探している方も、23区の隣駅までエリアを広げることでより選択肢が増えて、良い家に出会えるかもしれませんよ。【参考】※東京23区VS県をまたいだ隣駅。新築マンション相場にどれだけの差があるのか?
2018年12月23日先日札幌で発生した爆発事故には驚かされるものがありました。不動産会社の店内で消臭スプレーのガス抜き作業をしていたことが原因で、ニュースでも大々的に取り上げられていますが、そこでは本来最も問題とすべきポイントが見落とされています。この不動産会社では明らかに「ぼったくり」 といってもよい商売が日常的に行われており、 それがスプレー缶の大量在庫につながりました。そのことが最大の問題であって、1,000円の原価で1万~2万円徴収していることや、 やるべき作業をさぼってスプレー缶がたまってしまったことは、どちらかというと小さな問題です。■ 札幌の爆発事故の概要YsPhoto / PIXTA(ピクスタ)12月16日20時半ごろ札幌市豊平区の整骨院、居酒屋、不動産仲介会社が入居した木造2階建ての建物で爆発事故が発生し、これによって居酒屋と不動産仲介会社がほぼ倒壊し、整骨院も外壁などが崩れました。爆発の衝撃で付近のマンションなど少なくとも20棟が破損、数百メートル離れた車の窓ガラスが割れるなど広範囲で被害があり、この爆発によるケガ人は重傷1人を含む42人にのぼります。不動産仲介会社の店長が室内で消臭スプレー120本のガス抜き作業を行い、その後、手を洗うために湯沸かし器をつけた際に爆発が起きたといいます。■ 問題なのはスプレー缶じゃない!Graphs / PIXTA(ピクスタ)当時店内には160本ものスプレーが在庫として置かれており、店の改装を控えて処分する必要があることから、その内の120本を店内のテーブルに並べ、中身を一度に噴射させたのだそうです。当然のことながらテレビの情報番組でも大々的に取り上げられていますが、筆者が見る限り室内でスプレーを大量に噴射したそのアホさや原価と料金のギャップ、作業を実際にはやっていなかった「未施工」の疑いばかりが問題とされています。しかし筆者は非難されるべきポイントは他にあると考えており、隔靴掻痒の感がどうにも否めません。■ 消臭スプレーを在庫として置いている店など見たことがないCORA / PIXTA(ピクスタ)不動産の賃貸借契約を締結する際には契約金というものが発生し、そこには通常では敷金・礼金・火災保険料・鍵交換代・保証料(保証会社利用の場合)といった費用が含まれます。今回問題となった店舗の契約ではこれらに加えて「除菌・消臭代」という項目があり、入居予定者に諮ったうえで1万~2万円を徴収していたようです。Melpomene / PIXTA(ピクスタ)「施工」という言葉を使用していますがそれほど大したものではなく、単価1,000円の消臭スプレーを室内で噴射させればそれで終了です。客から「除菌・消臭代」を暴利で徴収していながら実際には作業を実施しておらず、そのため店内にたまったスプレーの在庫を隠すために非常識なガス抜きが実施されたのではないかという内容が論点になっていましたが、そもそも「除菌・消臭代」をとるということ自体が不当なことなのです。筆者はブラックからホワイトまでこれまで様々な仲介店舗を経験してきましたが、消臭スプレーを在庫として置いているような店は一度も見たことがありません。■ 悪い噂で聞いていたアコギな商売が頭に浮かんだhap / PIXTA(ピクスタ)賃貸仲介に従事していた頃、契約時に「消毒料」という名目で客から費用を徴収している業者があるという話を聞いたことがあります。「消毒」といっても客に鍵を渡す前に室内で、バルサンのようないわゆるくん煙(煙・霧)剤を焚くだけですが、それだけで万単位の金を徴収する相当にアコギな商売です。しかし筆者はそれを実際に見たことはなく、単なる悪い噂だとばかり思っていました。今回の事故に際して「仲介会社になぜスプレー缶?」ということでまず頭に浮かんだのがこの「消毒料」です。くん煙(煙・霧)剤を焚くようなことを消臭スプレーでやっていたのかもしれないと漠然と思いましたが、どうやらそれが当たっていたようです。■ 本当に問題にしなければいけないポイントはココ!ABC / PIXTA(ピクスタ)退去後の空き室で再募集をかけるには商品として仕上げなければならず、そのためにはプロの手で室内クリーニングを実施することが必要だという記事を以前書きました。そのようにして前入居者と家主の負担で原状回復を完了させておきながら、それに加えて「除菌・消臭代」「消毒料」といった名目で新入居者からも費用を徴収するのはどう考えても筋の通らない話で、金額の大小にかかわらず不当なものでしかありません。いくら「入居予定者に諮ったうえ」で実施するにせよ、それは客の無知に付け込んだ詐欺同然の行為です。今回爆発事故を発生させたのは日本でも屈指の知名度を誇る不動産ネットワークの直営店だったようですが(HPからは既に消されている)、そのような店でこういったアコギな商売をしていたことが最大の問題なのです。■ 物件情報の「備考」欄を必ず確認しようjannoon028 / PIXTA(ピクスタ)この記事を書くために改めてネット上の賃貸情報を見ましたが、「水廻消毒料」「ストーブ分解清掃料」等々様々な項目が記載されていることに驚かされました。物件を紹介された際は一番最後に書かれているはずの「備考」欄を必ず確認し、少しでも疑問を感じた項目は外してもらうよう交渉するようにしてください。それを知らないまま契約してしまうと、取り返しがつかなくなります。
2018年12月20日日本では年々、地方・都市圏ともに空き家が増加しています。今回は、地方と都市圏で増えている空き家の「種類の違い」と、「ある程度の空き家は必要」である理由を解説します。■ 空き家には種類があるdecoplus / PIXTA(ピクスタ)空き家には下記の様にいくつかの種類があります。別荘やセカンドハウスなどの「二次的住宅」新築・中古を問わず、賃貸または売却するために空き家になっている「賃貸用又は売却用の住宅」上記以外で、転勤・入院その他の理由によって長期にわたり人が住んでいない住宅や、取り壊し予定があるなどの「その他の住宅」空き家の種類で、もっとも問題を引き起こすといわれているのが「その他の住宅」です。■ 地方で増えている空き家ABC / PIXTA(ピクスタ)地方で増えている空き家の種類は、「その他の住宅」です。総務省の「平成25年度住宅・土地統計調査」によると、3大都市圏以外では空き家総数のうち、「その他の住宅」が46%を占めています。このタイプの空き家は管理不全のものが多く、倒壊や崩壊、火災発生のおそれなど「防災性の低下」や、犯罪の誘発(治安の悪化)など「防犯性の低下」、ごみの不法投棄や悪臭など「衛生の悪化」等、さまざまな問題を引き起こします。toreppy / PIXTA(ピクスタ)人口や世帯数の減少が加速していくと、このタイプの空き家がさらに増加していくと考えられます。■ 都市圏で増えている空き家nonchanon / PIXTA(ピクスタ)都市圏で増えている空き家の種類は「賃貸・売却予定の住宅」です。東京都の空き家数をみると、約82万戸(平成25年度住宅・土地統計調査)となっており、5年ごとの調査では東京都の空き家も年々増加傾向にあります。空き家の内訳をみると、「その他の住宅」は減少傾向(5年前比約4万戸減)にあり、「賃貸用の住宅」が増加傾向(5年前比約10万戸増)となっています。しかし、空き家が増えても東京都では人口や世帯数が増加しているために、総住宅数に対する「空き家率」は1998年から2013年の15年間、約11%で横ばいとなっています。スイマー / PIXTA(ピクスタ)■ 都市圏の空き家は統計よりも「少ない」かも!?空き家数の根拠となっている総務省の「住宅・土地統計調査」の調査方法について。空き家の定義(新築賃貸住宅や新築分譲マンションなども空き家として扱っている)が広かったり、居住世帯のない住宅についてはオートロック付の高層マンションなど訪問調査が難しい場合、調査員が外観等から判断するなどの手法をとったりしているため、都市部においては、その調査結果に大きな誤差があるのではないかという意見もあります。まちゃー/ PIXTA(ピクスタ)例えば、平成25年度住宅・土地統計調査によると、東京23区のなかで空き家率が最も高い「豊島区」の空き家率は約16%という高水準です。つまり、豊島区ではおよそ、住宅6戸のうち1戸が空き家だということになります。しかし、豊島区が独自に行った空き家調査(調査期間平成28年9月20日~平成29年3月31日)では、戸建住宅の空き家率は2.1%、分譲マンションの空き家率は2.2%、民間賃貸住宅(非木造含)の空き家率は4.3%という低水準になっています。もちろん、調査方法の違いや、空き家の定義によって調査結果に違いが出るのは当然ですが、空き家率にこれほど差が出ることを考慮すると、人口増加が続いている都市圏の空き家は想定しているよりも「少ない」可能性も否定できません。■ 人口が移動するために一定程度の「空き家は必要」ABC / PIXTA(ピクスタ)ネガティブなイメージが先行する空き家ですが、実は一定程度の空き家(その他の住宅以外)は必要です(※現在の空き家率が適正という意味ではありません)。国内外問わず、人口移動(ある場所から他の場所への移住)は常に起こっていますが、その際、ある程度の空き家がなければ、移動してきた人たちは住む家が見つからなくなってしまいます。これは、その地域内の移住についても同様で、「家族構成の変化」や居住していた建物の「老朽化」などにより同エリア内で住み替える必要が発生した場合も、ある程度の空き家がなければ住み替え先を選ぶことが出来ません。地域内・外で住み替えが円滑に行われるためにも、一定程度の空き家は常に必要なのです。■ しかし都市圏の人口減少が始まると…PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)先述のように、「人の円滑な移住を確保する」ためには一定程度の空き家は必要です。しかし今後、都市圏でも人口減少が始まれば、これまで横ばいだった都市圏の空き家率が高くなり、以前は「賃貸用又は売却用の住宅」としてカウントされていた空き家も、いつかは管理の不全な「その他の住宅」に陥ってしまう可能性もあります。ABC / PIXTA(ピクスタ)空き家の種類を知ると、空き家には必要なものと不要なものがあることがわかります。ただし、地方・都市圏にかかわらず人口の減少が続くことは、「不要な空き家」である管理不全な「その他の住宅」を増やし続けてしまうことでもあるのです。【参考】※総務省統計局平成25年度 住宅・土地統計調査※東京都都市整備局空き家の現状と取組※豊島区空き家等発生メカニズム分析調査業務
2018年12月19日大事な自宅を売却する場合、誰もが「出来るだけ高く査定してほしい」「少しでも高く売りたい」と思うはず。そこで今回は「家の査定」とはどんなものなのか、そして「家」を少しでも高く売るためのコツを解説します。■ 「家」はどうやって査定しているの?中古戸建の場合HAKU-№1 / PIXTA(ピクスタ)不動産会社によって査定する方法に若干の差はありますが、中古戸建を査定する場合、一般的にはまず土地と建物をそれぞれ査定します。まず「土地」については「取引事例比較法」によって査定価格を算出します。取引事例比較法とは、査定地と条件(面積、立地、地域など)が近似した「事例地」の取引価格から査定地の価格を求める方法です。最寄り駅からの距離、供給処理施設、道路幅員、道路の向き、これ以外にも様々な項目を比較し、それぞれをプラスマイナス採点することで査定地の価格をもとめます。HAKU-№1 / PIXTA(ピクスタ)また、建物については「原価法」でその価格をもとめます。原価法とは、その建物を、「いま新築したと仮定した建物価格」から「老朽化した分を差し引く」方法です。上記の方法で算出した土地価格と建物価格の合算価格について、物件の規模(大きすぎる・小さすぎる)や地域性など、市場で売りやすいかどうか売りづらいかどうかを勘案して流通性比率(プラス10%~マイナス15%、もしくはその前後)によって査定価格を調整します。中古マンションの場合HAKU / PIXTA中古マンションの場合は、土地と建物に分けて査定したり、建物価格を原価法で求めることは実勢価格の査定にそぐわないので、土地建物を一体として「取引事例比較法」によって価格を算出します。土地の査定と同じように、査定マンションと条件が近似した取引事例を選定し、査定マンションと事例マンションを項目ごとに比較して、それを採点することで1平米あたりの単価をもとめ、その総額(1平米単価×専有面積)に対して、戸建と同じように流通性比率で査定価格を調整します。freeangle / PIXTA(ピクスタ)不動産会社が算出する査定価格にバラつきがあるのは、上記の「事例地」や「事例マンション」が不動産会社ごとに違ったり、市場動向の見解に違いがあったりするためです。■ 査定価格は「売却できる価格」でも「売らなければならない価格」でもないfreeangle / PIXTA(ピクスタ)査定価格は実際に売却できる価格ではありません。同様に、査定価格は「売らなければならない価格」でもありません。査定価格どおりで売り出しを始めてもいいですし、査定価格以上で売り出しを始めても構いません(あまり市場の相場とかけ離れると仲介会社に媒介業務を受けてもらえない可能性はあります)。Ushico / PIXTA(ピクスタ)物件ごとに比較・査定される個別項目(面積、築年数、立地など)について、それを変えることはできませんので、査定価格そのものを変化させることはできませんが、「ちょっとしたこと」で物件の評価を高めることはできます。物件の評価が高まれば、少しでも高く売却できる可能性も上がります。では、物件の評価を高めるにはどうしたらいいのでしょうか?■ 評価を高める方法1. 物件の内外を常に整理整頓、清掃するxiangtao / PIXTA(ピクスタ)当たり前のように思われるかもしれませんが、これができていない物件も非常に多くみられます。家を見学に来る人は「自分が住む家」を探しに来ています。物件の内外に物が散乱していたり、清掃が行き届いていない物件を見た場合に、あまり好感を持つ人はいません。過度な清掃は必要ありませんが、見学に来た人が「清潔感」を抱くような状態にしておくことが物件の評価を高めるコツです。■ 評価を高める方法2. 照明を上手に利用するburi327 / PIXTA(ピクスタ)いくら南向きで日当たりが良い物件でも、早朝や夕方、曇りや雨の日には室内が暗く見えます。購入希望者が見学に来られた際には、居室内はもちろん、廊下、水回り、リビング、玄関灯、門柱灯(ある場合)の照明を点灯しておくようにしてください。また、間接照明などをうまく活用すると内装や家具などがグッとオシャレに見えます。照明の工夫は、「見かけ」だけではなく、オシャレな生活空間を提案するツールにもなり、物件評価も高くなります。■ 評価を高める方法3. 最低限の補修、修理ABC / PIXTA(ピクスタ)家を購入する人のなかには、「自分でリノベーションを楽しみたい」という人も少なくありません。しかし、だからといって居室やリビングの壁紙が破れていたり、壁・襖・建具などが破損していたりすると、物件の評価が一気に下がってしまいます。過度な汚損・破損がある場合には、最低限の補修や修理をしておきましょう。freeangle / PIXTA(ピクスタ)同時期に、同価格、同条件で売り出された二つの物件があれば誰でも、より「キレイ」な物件のほうを選びます。売りに出した自宅は「商品」であることを理解し、自宅が「客観的にどう見えるか」を考え、日頃から適正に維持・管理することが、少しでもその評価(価格)を高めるコツなのです。【参考】※公益財団法人 不動産流通推進センター「WEB版既存住宅価格査定マニュアル」の改訂について
2018年12月09日幹線道路沿いと閑静な住宅街に、まったく同じマンションが建っていたら、どちらの価格が高いと思いますか?ほとんどの人は閑静な住宅街にあるマンションの価格が高いと思うのではないでしょうか。現在ならば、緑が多く、閑静な住宅街にあるマンション価格のほうが高く値付けされるでしょう。しかし今後は、逆転する可能性があります。■ 1.幹線道路沿いにあるマンションの現状pretty world / PIXTA(ピクスタ)不動産業者は、物件価格を査定するときに様々な要因を考慮します。環境要因もその1つです。現在、幹線道路沿いのマンションの価格が安いのは、交通量が多く、自動車の騒音や排気ガスなどの影響が懸念され、需要が少ないからです。幹線道路沿いに住むと、暖かい晴れた昼間でも窓が開けられないと聞きます。自動車のエンジン音が絶えず聞こえてくるためテレビの音が聞こえない、救急車両がよく通るので夜中でも目が覚める、などがその理由です。窓を締めていても換気口などから音が入ってくる場合もあります。RewSite / PIXTA(ピクスタ)排気ガスによる「すす」も理由の1つです。布団を干す前に手すりを拭くといつも雑巾が黒く汚れるうえ、すすの成分は窒素酸化物や粒子状物質であり、呼吸器に悪影響を及ぼすからです。また、大きいトラックが通過したときなどには部屋の中まで振動が伝わり、建具や家具がカタカタと音を立てる場合もあり、生活に支障をきたします。このようなことから、幹線道路沿いのマンションは敬遠され、需要が少ないために、閑静な住宅街のマンションに比べ低く価格づけされるのです。■ 2.電気自動車の普及は進んでいる!【2-1】自動車の動力は電気が主流にMediaFOTO / PIXTA(ピクスタ)近年、国内の電気自動車の数が増えています。一般財団法人 自動車検査登録情報協会「電気自動車の保有台数」の統計によると、2008年の電気自動車保有台数は、国内全部で524台だったのに対し、2017年では75,294台に増加。増加率は143.7%となりました。増加の理由は、電気自動車の販売価格が安くなってきたこと、充電の仕組みが改良され、機能が向上したことによって充電時間が減少したこと、充電スポットが増加して、使いやすくなったことなどがあげられます。今後も電気自動車が増加することは、政府がクリーンエネルギー政策に力を入れていることからも、安易に想像できます。SORA / PIXTA(ピクスタ)個人所有の自動車だけでなく、今後、公共輸送手段であるバスの動力も電気になっていくことでしょう。BRTとは、鉄道の軌道を舗装し、バス専用道を作り、定時で速い運行を可能とするバス高速輸送システムのことです。鉄道の軌道を舗装したレーンを連節バスが走り、大量輸送を行います。 動力は電気。運賃の支払方法を工夫することで、時間の遅れも改善されています。米シンクタンク・WRIによると、BRTはすでに世界各地で採用され、2014年10月時点で世界の186都市がBRTの運行を行っています。日本でも、すでに試運転が始まっていて、BRTが本格的に普及する日も間近になっています。【2-2】幹線道路沿いの環境が改善されるABC / PIXTA(ピクスタ)幹線道路をガソリン車ではなく、電気を動力とする車ばかりが走ったら、環境問題は改善されることになります。電気自動車のエンジン音は、ガソリン車に比べて非常に小さく、テレビの音が以前よりよく聞こえるでしょう。排気ガスに窒素酸化物や粒子状物質が混ざることもなくなります。エンジンの振動も小さくなるので、住宅への影響も少なくなります。電気自動車の普及が、マンションを購入する際の幹線道路沿いであることのマイナス要因を取り去るといっても過言ではありません。■ 3.幹線道路沿いのマンション価値が変わる?大半が電気自動車になったら、クリーンな環境に改善されます。その結果、幹線道路沿いのマンション需要が増えることが予想されます。その理由は次の通りです。【3-1】交通の利便性が良いtarousite / PIXTA(ピクスタ)幹線道路なので、交通アクセスが良好です。車で外出する際にはすぐに主要な道路を使うことができますし、バス停が近くにあるはずです。場合によっては、高速道路のインターチェンジや鉄道の駅も近くにある可能性もあります。閑静な住宅街はバス停でさえ遠い場合もあります。交通の面を考えると、幹線道路沿いのマンションのほうが便利です。【3-2】防犯面で有利uk / PIXTA(ピクスタ)住宅街の中にある物件は、狭い道路を通過してから主要な道路に行かなければなりません。中には外灯が少ないところもあるでしょう。いっぽうで、幹線道路沿いは、交通量が多いため、夜間も車のライトで照らされます。駅から自宅に帰るときでも、真っ暗な夜道を通らなくて済むので安心です。閑静な住宅街に比べ、幹線道路沿いは明るく人通りも多いために、人目につきやすくなります。そのため、泥棒が入りにくいことが予想され、防犯面でも有利となるでしょう。■ 4.まとめいがぐり / PIXTA(ピクスタ)以上のことから、電気自動車が増えるにつれ、幹線道路沿いの物件の人気が高まり、価格が高騰することが予想されます。閑静な住宅街のマンションと価格が逆転する可能性出てくるでしょう。もし、マンションの売却や購入を考えるなら、このような動向を把握し、売却、購入のタイミングを逃さないようにすることが大切です。
2018年12月07日はじめまして。サラリーマン理事長というペンネームでゆるりと投稿していこうかと考えている40歳になったばかりのサラリーマンです。このコラムを読んで下さっている方の多くは、日々忙しい方が多いと思いますので、邪魔にならないよう、でも貴重な時間の合間にマンションという大切な資産について考えるきっかけになる情報をお伝え出来ればと考えています。■ こんにちは、マンション理事長4年目のサラリーマンです。購入時の室内。1977年築、広さは85.56平米。味気ないサッシで囲われたサンルームがあるちょっと変わった間取りでしたまずは簡単に自己紹介をさせて頂きます。私は40歳のサラリーマンで、妻と4歳の息子、1歳の娘、家族4人で暮らしています。今から約10年前、私がちょうど30歳だった頃に、ひょんな出会いから当時築31年(現在築41年)の代々木にあるマンションに出逢い、一目惚れ。内見した当日に購入。その後、縁あって知り合った建築家さんに依頼してリノベーションしました。外観が直球ストライクで好みだったこともありますが、マンションの築年数が自分の年齢と近いことに親近感を持てたことや、親が転勤族で地元がなかったこともあり、代々木を自分の街だと言えるくらい住んでみたい、と思ったことも購入した理由のひとつだったかもしれません。梁を隠すためにあえて天井に勾配をつけ、間接照明を仕込むことで、トップライト以外窓がないLDKを明るく、広々と感じられるよう工夫しています住み始めてすぐに「マンションの理事をやりませんか?」と当時70歳だった前理事長(いまは80歳くらいで大変お元気です)に誘われて理事になり、今から4年ほど前に気付いたら理事長になっていました。簡単ですが、これがこれからずっと永く付き合っていく代々木のマンションと、理事長職になったナレソメです。(実は、芋づる式に町内会の役員と自主防災委員にもなってしまい……これはまた別の機会にでも)■ マンション理事って輪番制じゃなかったの!?マンションというと、「うちのマンションは輪番制で、来期は理事が当番で回って来るから来年1年は大変なんですよね〜」など、マンションを購入された方ならよく聞く話だと思いますが、私の住むマンションは輪番制ではなく立候補制なので基本的に任期は辞任したいと発表するまでになります。私もマンションの理事長になる前、自分の住むマンションの良い面や課題が詳しく分かるので理事をなんとなく5年ほど続けていたのですが、前理事長が「次の年の理事長をやるつもりはない。そして次の理事長は若返りをはかりたい!」という強い意思をお持ちで、翌年からは歳が半分にも満たない最年少理事の私が担当することになりました。正直、私は立候補をしていないのですが、ここはサラリーマン、こういうことありますよね(飲み会の幹事決めとか)という流れでお受けしました。チェストの上に並ぶかわいいボクサーは、ベルリンにショップ・アトリエを構える「HUT up」というブランドのもの。フェルトを使った服や小物が注目されていますマンションの理事長に就任してからというものはや4年。このコラムは、建設・土木業界に関する知識や経験もなく、マンション管理と修繕については全くの素人である私が、サラリーマンとしての自分とは違うマンションの理事長という立場や環境で悪戦苦闘したり。マンションという資産が家族の人生を左右するくらい大事であると気付いたり。ひいてはマンションの理事長という経験がサラリーマンとしての仕事に生かせたり、とマンション管理にまつわることやサラリーマンとしての仕事について感じたり考えていることについて、いろいろとお話ししていきたいと思っています。次回は、マンション管理組合についてお話ししたいと思います。撮影幸田 森
2018年12月04日不動産に掘り出し物(ここでは相場より価格が安い物件の意味とします)がない理由として、「安い物件は市場に出回る前に不動産会社が優先的に買って、値段を上げ転売してしまうから」という意見をたまに耳にします。実は、この意見は半分正解で半分ハズレています。今回は、先述の意見が「半分正解で半分ハズレている」理由をもとに、不動産会社が物件を仕入れる仕組みについてお話ししたいと思います。■ 不動産会社は掘り出し物を転売して儲けている?HHImages / PIXTA(ピクスタ)不動産にはさまざまな指標からなる相場があり、相場よりも価格が安い物件を「掘り出し物」と呼ぶことがあります。一般的に、不動産会社はこの「掘り出し物」が市場に出回る前に優先的に買うことができ、それを右から左へ転売して儲けている、と思われているようです。たしかに、不動産業者が購入する物件は相場よりも安いものになります。逆にそうでなければ、不動産会社が売主となって分譲する物件は、その販売価格が相場より高くなってしまいます。これが冒頭の意見が「半分当たっている」理由です。では、なぜ不動産業者は相場より安く買えるのでしょうか?■ 相場より安く買える最大の理由とは?maruco / PIXTA(ピクスタ)まず、あなたが不動産(土地や建物)を持っていて、それを売る場合を考えてみましょう。あなたはその不動産を「少しでも高く売りたい」と思うはずです。ただし、不動産には相場があるので、なかなかそれ以上で売ることはできません。逆にいえば、「相場以下で売る必要もない」ともいえます。そこで疑問なのは、「少しでも高く売りたいはずの売主がなぜ相場以下で不動産業者に売るのか」ということです。不動産の売買には個別の事情が存在するのが当然であり、「売り急ぎ」やその逆の「買い進み」などの事情も多く存在します。言うまでもなく、売り手に売り急ぎの事情がある場合は、その取引価格が若干低めになる傾向があります。また、不動産会社のなかには情報の非対称性(買い手と売り手が持っている情報の格差)を利用して、安く買い取ろうとする質の悪い業者も一部には居るようです。■ 「不動産を商品化するスキルを持っている」ことが最大の理由テラス / PIXTA(ピクスタ)しかし、不動産会社が相場より安く買える最大の理由は、不動産会社が「不動産を商品化するスキルを持っている」ことにあります。例えば、高低差があり造成しなければ住宅が建たない土地や、一般住宅用地としては広すぎる土地、生活インフラ(上下水道・ガス・電気・道路等)が未整備の土地、権利関係が複雑だったり何らかのトラブルを抱えている土地などは、その物件情報を一般のマーケットに公開してもなかなか個人の買い手は見つかりません。買い手が見つからなければ、そのような物件は個人向けに販売するのではなく、不動産会社向けに販売することになります。そして不動産会社が購入する価格は、事業性(再販売等)を前提としたものになるので、個人向け相場よりも安くなってしまい、結果的に売主は相場より安く不動産業者へ土地や建物を売ることになります。不動産会社は、その不動産の最適用途を見つけ出して加工(造成工事、権利関係整理、利害関係整理など含む)することで新たな商品としての価値を見いだします。■ 加工して商品化するという前提があるから安く買える!HAKU / PIXTA(ピクスタ)不動産会社が土地や建物を相場より安く買える背景には、そのままでは一般の人たちが購入しづらい不動産を「加工して商品化する」という前提があります。つまり、不動産会社は「優先的に安い物件を買えている」わけではないのです。これが冒頭の意見が「半分ハズレている」理由です。このように、不動産会社はさまざま情報を集め、その不動産を加工する能力と技術を駆使し、相場より安く(しかし競合他社よりは高く)不動産を購入する努力を重ねているため、掘り出し物を購入することが出来るのです。
2018年12月01日いろいろな書籍やネット上で、「○○年に不動産が暴落する!」などの記事を見かけたことはありませんか?そのなかでも、とくにまとしやかに「暴落の年」と主張されているのは、「2019年」と「2022年」ではないでしょうか。では、この2つの年には何が起こり、なぜ不動産が暴落するといわれているのでしょうか?■ 2019年問題とは?ABC / PIXTA(ピクスタ)国立社会保障・人口問題研究所が2013年1月に推計した「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」によると、世帯総数は2019年をピークに減少に転じるとされていました。世帯数が減少に転じることで、住宅が供給過剰状態に陥り価格が暴落する、というのが「2019年不動産暴落説」が主張される大きな理由のひとつです。Rise / PIXTA(ピクスタ)しかし、この主張の基になった「総世帯数の減少」ですが、今年2018年1月に新たな推計が発表され、世帯総数増加のピークは2023年まで延びるという結果が出ました。つまり、世帯数減少を理由とした2019年問題はすでに回避されてしまったので、ここでは新たに世帯数ピークとされた2023年に暴落があるかを考えてみたいと思います。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)実は、総世帯数が減少に転じても、すぐに不動産が暴落するとは考えにくいといえます。なぜなら、2023年以降も人口が増え続けると推測されている地域がたくさんあるからです。国立社会保障・人口問題研究所の人口推計によると、全都道府県の人口が減少に転じるのは前回の推計よりも延びて2030年となっています。つまり、2030年までは人口が増え続ける地域(都市)があるということになります。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)これは、近年、出生率が改善されたことや、人口移動(移住)の状況を反映した結果なのですが、人口増加が続く地域では住宅の需要も一定程度継続します。そのため、人口流入が続いている地域(都市)については不動産の暴落は起こりにくいと考えられます。ただし、人口が流出していく地域では住宅需要が減り続け、不動産価格も下落していくと考えられます。■ 2022年問題とは?1988年に農地法が改正され、生産緑地の指定が始まりました。この指定を受けた土地は、固定資産税などの税金を大幅に減免できたり、相続税の納税を猶予する制度を使うこともできるのです。ただし、生産緑地の指定を受けると30年間の営農義務を負い、その土地を他の用途に転用することはできません。pixabayこの指定を受けた土地が2022年には30年目を迎え、その営農義務が外れて、税金対策などでそれらの土地が一斉に売り出されたり、アパートやマンションなどが建築されて、市場が供給過多になり、地価が暴落する、というのが「2022年問題」と呼ばれるものです。ABC / PIXTA(ピクスタ)ただ、この問題についても、すぐに不動産の暴落にはつながりにくい理由があります。2017年に生産緑地法の改正があり、生産緑地の指定から30年経過した土地について、新たに「特定生産緑地」の指定を受ければ、買い取り申出の時期をさらに10年延長することができるようになったことで、まずは急激な増税は回避されました。money/pixabayまた、この生産緑地の指定を受けた農地のなかには、前述した相続税の納税を猶予する制度を利用している生産緑地もあります。この、相続税納税猶予制度を利用するための条件が、終身営農(三大都市圏の場合)なので、買い取り申出(生産緑地の解除)をする場合は、猶予されていた相続税を支払う必要があります。つまり、そもそもこの制度を利用している生産緑地については、相続の発生などがないかぎり買い取り申出の対象外になると考えられるのです。よっちゃん必撮仕事人 / PIXTA(ピクスタ)東京都が2015年に都内の都市農業者を対象に行ったアンケートでは、この「相続税納税猶予制度の適用をまったく受けていない」という回答は約41%でした。さらに、この「相続税納税猶予制度の適用はまったく受けていない」と回答したなかで、今後の利用計画について「指定から30年経過後、すぐ区市へ買取申出したい」との回答は8.2%でした。つまり、東京都に限っていえば、2022年に買い取り申出の対象となる農地は、生産緑地の指定を受けている農地の約41%で、さらに即時買い取り申出をしたいのは、そのなかの8.2%なのです。実際にどれだけの農地が買い取り申出されるかについては「そのとき」になってみないと分かりませんが、上述した理由を考慮すれば、2022年に供給過剰といわれるほど市場に土地があふれ出るとは考えにくいといえるでしょう。HAKU-No1 / PIXTA(ピクスタ)今回取り上げた以外にも、2020年問題、2025年問題、2030年問題など、不動産の暴落をアナウンスする声は絶えません。ひとつだけ確かなことは、不動産が確実に「上がる」「下がる」などのタイミングは誰にも分からないということです。過激なアナウンスに惑わされずに、自分自身にとって最適な「売・買」のタイミングとは何かを大事にして実際の売買に臨むようにしましょう。【参考】※国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成 30 年推計)」※参議院立法と調査「都市農地の保全と有効利用」都市農地の貸借に関する制度と課題2017.11
2018年11月25日転勤や家族構成の変化など、現在の住まいから新たな住まいに住み替える理由はさまざまです。今回は持ち家の買い替えについて、2種類の買い替え方法と、買い替えを成功させるコツを解説します。■ まず何から始めればいいの?EKAKI / PIXTA(ピクスタ)住まいを買い替えるためにまず最初にやるべきことは、資金計画を明確にすることです。基本となるのは、「新しい住まいの購入費用≦自己資金+借入金+自宅の売却益」という計算式です。この計算式が成り立たない場合は、買い替え計画を見直さなければなりません。資金計画を明確にするためには、まず自宅の査定をしましょう。YNS / PIXTA(ピクスタ)自宅の売却額と自宅の住宅ローン残高の差額が上記計算式の「自宅の売却益」にあたります。売却額が住宅ローンの残債を下回る場合(売却損が出る場合)でも、上記計算式が成り立てば買い替えは可能なので、まずは自宅の「時価」を知り、お金の流れを明確にしましょう。ただし、自宅の査定額=実際の売買価格ではありませんので、自宅の売却益については幅をもたせて資金計画を練るようにしてください。■ 「売り先行」「買い先行」、どちらで進めるかFast&Slow / PIXTA(ピクスタ)買い替えには大きく分けて2種類の進め方があります。それは、「自宅の売却を先行」するか、「新しい住まいの購入を先行」するかです。まずは、売り先行・買い先行、それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。自宅の売却を先行する場合のメリット・デメリットnode / PIXTA(ピクスタ)自宅の売却を先行する場合のメリットは、自宅の売却益(マイナスの場合も含)を最初に確定できることです。自宅の売却益が確定すれば、資金計画が確実なものとなり、前述した買い替え計算式の範囲内なら自由に新しい住まいを選ぶことができます。また、急ぎ売りとならないため、高めの価格設定で市場に公開しておけるのもメリットです。デメリットは、実際に売れるまで計画が進まないことに加え、いざ買い手が見つかると、今度は新しい住まい探しを急がなければならないことです。もし、自宅の引渡し期限までに新しい住まいが見つからない場合は、一旦賃貸住宅への引っ越しも余儀なくされる場合もあります。新しい住まいの購入を先行する場合のメリット・デメリットshimanto / PIXTA(ピクスタ)新しい住まいの購入を先行する場合のメリットは、気に入る住まいをじっくり探せることです。自宅に住みながら気長に、期限を気にせず納得いくまで新しい住まい選びを続けることができます。デメリットは、せっかく気に入った物件が見つかっても、自宅が売れるまで資金計画が確定しないため、せっかく見つけたお気に入りの住まいを逃してしまう可能性があったり、不動産会社に自宅の買い取り保証を付けてもらったりする必要があることです。不動産会社が買い取り保証を付ける場合は、一般的に市価の70~80%といわれていますので、売りを先行するより売却益が減ってしまう可能性があります。■ 買い替えを成功させるコツ売り先行・買い先行、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、どちらを先行するか決めたら、次はそれぞれの進め方についてのコツをお教えします。bee / PIXTA(ピクスタ)売り先行を円滑に進めるコツジャバ / PIXTA(ピクスタ)1. 自宅の販売期間中も積極的に物件見学に出かけ、相場観や物件を見る目を養っておきましょう。いざ自宅に買い手が付いてから動き始めるのでは、お気に入りの物件を見つかるまでかなりの時間がかかってしまいます。2. 自宅の引渡し時期は長め(最低3~6か月程度)に設定しましょう。ただし、引渡し時期があまり長すぎると買い手が付かなくなってしまいますのでご注意ください。買い先行を円滑に進めるコツfreeangle / PIXTA(ピクスタ)1.自宅の売却想定額を売り出し価格ではなく「不動産会社の買い取り保証価格」で資金計画を立てましょう。売り出し価格と買い取り保証価格ではかなりの差がでますが、価格が低い方で計画しないと資金がショートしてしまう可能性があります。2.新しい住まいへの入居日と、自宅引渡し日のタイミングを合わせましょう。購入する物件には「代金を支払ったあと」でなければ入居できませんし、自宅の代金も「自宅を買主へ引き渡したあと」でなければ支払ってもらえませんので、購入や売却を依頼する不動産会社としっかり打ち合わせをして、自宅の引渡し猶予期間を設けるなどの方法で入居・退去のタイミングを合わせてください。sasaki106 / PIXTA(ピクスタ)住まいの購入だけではなく、自宅の売却も同時並行で行う「買い替え」は人生の一大イベントといっても過言ではないでしょう。事前にしっかり準備して、住まいのステップアップをぜひ楽しんでください。
2018年11月12日