最近は、一軒家のみならずマンションのリフォームをする方も増えています。今の住まいを快適に暮らしやすくしたいと考えるとき、まず気になるのが費用ですよね。相場がどれくらいなのかも交えてみていきましょう!マンションリフォームで住みよい空間に高度経済成長はすでに40年以上前の話。そのころに建築されたマンションでは、経年劣化や使い勝手の悪さが目立つものも増えてきています。新築重視の時代は終焉を告げつつあります。お住いのマンションを売って新しいマンションを購入するのもいいのですが、住み慣れた場所をそのままにしてマンションリフォームをする選択もあるのではないでしょうか。6畳程度を念頭に置きますが、費用は20万円~25万円で大丈夫です。ただし、これは床の張替えだけ。古い畳を処分してフローリングを貼る工事をする場合の話です。実際には、床だけの張替えのみでは壁紙とのコントラストが合わない場合もあり、ついでに壁紙も変えてしまうケースが多いようです。もしも壁紙と天井まで交換するとなると、さらに10万円~15万円ほどがプラスされます。決して安いリフォームではありませんが、古い和室を洋室に変えるリフォームは人気の高いものがあります。若い時は畳の部屋で座る暮らしをしていたものの、夫婦ともに高齢となり、座ることがきつくなってきた……。このような時にこそフローリングにして、床に直接座らない生活空間に変えるのです。畳からフローリングにリフォームをすると、家具も変わります。椅子を置けば座ったり立ったりが格段に楽になりますし、寝室であれば布団生活からベッドにライフスタイルを変えられます。さらには掃除の面からもフローリングはお勧め。クイックルワイパーなどを使えば簡単に拭き掃除ができますし、濃い目の床であれば埃が見えやすいので、汚れたらすぐにふき取ることができて清潔です。特に花粉症などを患っている方には最適。畳だと埃の有無までは見えませんし、畳の目などにどうしてもゴミや埃がたまってしまい、アレルギー症状を起こしやすくなります。収納スペースの不足は、生活する上での不満ポイントNO.1と言ってもいいでしょう。しかし、マンションや戸建てを購入してからそれに気づいても、対処のしようがありません。子供が独立すると、子供部屋として使っていた部屋が空きます。そのような空間を収納としてリフォームすることも、大いに検討の価値があるでしょう。問題はその費用です。例えば、クローゼットドアに鏡面仕様の素晴らしいものなどを使えば、それだけで100万円を簡単に超えてしまいます。ここでは、一般的な材料を使用する場合の金額の目安を示します。安価にできて使い勝手が良くなる代表格が階段下収納でしょう。もちろんスペースが空いている場合となりますが、この工事にかかる費用は10万円程度です。では、6畳の部屋を丸ごとウォークインクローゼットに変えるリフォーム工事では、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。ひとまずの目安としては40万円程度を考えるとよいでしょう。もちろん、中に作る棚の数によって、大きく金額が動きます。あくまでも一般的な棚の数とお断りをしますが、このくらいの金額を目安にされてください。また、新築住宅を購入すると、キッチンには床下収納がほぼついています。一升瓶などを収納できるので大変便利なのですが、醤油やらお酒などのビンをたくさん持っていると、「もう一ヶ所欲しいな」となっても不思議ではありません。床下収納を増やす工事の概算費用は10万円強。少し迷う値段ではありますが、床下収納は思ったより便利ですので、リフォームの際にはぜひご検討を!リビングは、家族が大いにくつろげる空間でありたいもの。とはいえ、何をもって“くつろぎ”とするのかは人によって違うので、リビングのリフォームは多種多様なバリエーションがあると言えます。ここでは、照明を題材に上げましょう。リビングのイメージを変えるのに、照明は大変効果があります。照明そのものを変えることになりますが、かかる費用はピンキリです。シーリングスポットライトひとつをとっても、数万円から数十万円幅がありますので、予算に合わせてリフォーム業者へ相談するとよいでしょう。お風呂のリフォームは、在来工法のお風呂をユニットバスへ変えるケースと、古いユニットバスを新しいユニットバスへ変えるケースで費用が変わってきます。また、古いお風呂を取り除いたとき、床下や壁などが想定よりもひどく腐っていれば、予想よりも費用が掛かってしまいます。このような不確定要素はありますが、浴槽だけの交換で済む場合、50万円あれば大丈夫です。また、100万円の予算が出せれば、低〜中価格帯のユニットバスならばリフォームは可能でしょう。お風呂のリフォームはどうしても値が張りますが、毎日使う場所です。お風呂好きならなおさらでしょうが、水回り空間が新しく変わると生活も一変します。また、ミストサウナ機能を装備したユニットバスをリフォームの際に採用した女性の満足度がかなり高いと聞きました。本来ならば外にある民間施設に出向いて体感しなくてはいけないミストサウナが毎日自宅で体験できるならば、一考する価値があるのではないでしょうか。リフォームを考える場合の対象スペースとして、キッチンを思い浮かべる方も非常に多いでしょう。キッチンメーカーからはどんどん新商品が出てきますし、昔はなかったような工夫を凝らした機能も搭載されています。キッチンリフォームにかかる費用も、選ぶ商品によって変わってくるわけですが、I型キッチンの安価なものを選択すれば、工事費込みで60万円程度を見込んでおけば大丈夫でしょう。ただし、同じ商品でも対面型キッチンになると、工事費として+20万円程度を見てください。キッチンのリフォームはどうしても商品本体だけに目が行きますが、私がお勧めしたいのはコンセントの増設です。現在のキッチンでコンセント数に不満を持っていない方は、まずいないはず。キッチンのリフォームをするのであれば、ぜひコンセントの増設も検討してください。キッチンをせっかく新調したのにタコ足配線だらけ……。それではリフォーム後の満足度は低くなってしまうことでしょう。【無料】リフォーム費用を一括見積もり比較してみる!マンションリフォームにかかる費用の相場リビングリフォームにおいてのボリュームゾーンは50万円から100万円です。凝った仕様にするには予算不足ですが、この程度の費用を見込めば、すっきりしたリフォームは十分にできます。寝室のリフォームは20万円もあれば十分でしょう。ただ、これはクロスの張替えのみとお考えください。フローリングなども変えれば、最低でも50万円程度になります。最後に玄関のリフォーム費用の相場を見ていきましょう。玄関リフォームのボリュームゾーンは20万円~30万円です。この金額を出せば、ある程度の玄関リフォームができると考えます。キッチンリフォームは50万円〜100万円あたりがメインゾーンです。費用をできるだけ抑えたい場合は、IKEAなどに出向いて、20万円程度のキッチンを選ぶのも手でしょう。トイレのリフォーム相場は20万円~30万円です。この予算があれば、便器本体に加えてクロスの張替えも十分にできます。浴室に関してはどうでしょうか。ユニットバス本体が50万円程度のものを選べば、既存の撤去費用などを入れても100万円かかることはありません。洗面台のリフォームも20万円~30万円で十分でしょう。とはいえ、せっかくリフォームをするのならば、タオルを置けるような棚を設置するなど、収納も計画したほうがいいですね。【無料】リフォーム費用を一括見積もり比較してみる!マンションリフォームでの間取り変更マンションであっても、間取りを大きく変更することが可能だとご存知の方は、意外にも少ないかもしれません。単なる間仕切りなどであれば、問題なく除去できます。基本的な構造部分は無理ですが、ほぼ気にしなくても大丈夫だと言えるでしょう。子供が就職や結婚で家を出ていくと、部屋が余るケースが出てきます。そのような場合、壁を取り払って大きな空間を作るリフォームが考えられます。その場合の費用として、25万程度は見ておいた方がよいでしょう。LDKへの全面リフォームは、工事面積が広くなるために、その費用はどうしても大きくなってしまいます。クロスの張替えをするだけといった最低限のリフォームでも、100万円近くの出費は覚悟した方が無難でしょう。では、一般的に皆さんはどの程度の費用をかけてリフォームをしているのでしょうか。ボリュームゾーンとしては200万円~400万円になります。クロスはもちろんですが、LDKの全面リフォームをする方は、間接照明などにもお金をかけることが多い印象です。間接照明を取り入れる場合は、造作工事が必要となりますし、照明自体も新たに購入しなければなりません。照明は値段も様々ですが、上記のような金額にはなってしまいます。さらに、壁一面に腰壁を作ったり、窓そのものを取り換えたりすれば金額が増しますし、カーテンをすべて交換すれば、20万円~50万円程度の出費増となります。こだわった分だけ、上限は青天井と言えるでしょう。【無料】リフォーム費用を一括見積もり比較してみる!マンションリフォームに活用できる補助金昔と比べて、最近は国の補助金も増えてきました。マンションリフォームも同様で、廊下に手すりを設置したり、お風呂をバリアフリー化するなどのリフォーム工事には、もらえる補助金がいろいろあります。国交省のホームページや居住地域の自治体のホームページを調べれば、リフォームに関する補助金の情報が掲載されています。これらを丹念に調べて、利用できる補助金を賢く活用しましょう。国土交通省【各税制の概要】国土交通省『住まいづくりの支援策』今すぐリフォーム費用を無料で徹底比較!プロフィール森住宅コンサルタント株式会社代表取締役森雅樹名古屋生まれ。法政大学卒業後、大手ハウスメーカーに就職し戸建て住宅営業を経験。退職後は都内の零細工務店において戸建て営業とリフォーム営業に従事。その後、森住宅コンサルタント㈱を興して独立。現在は住宅会社と消費者向けの講演、執筆、コンサルティング活動を行う。買う側、売る側双方の立場を熟知したうえでのアドバイスを行っている。住宅購入者向け、住宅販売者向けの単行本20冊以上。
2018年12月17日いよいよ来年の2019年10月には消費税が8%から10%に上がります。たった2%とはいえ、住宅においてはその金額の差が大きく表れます。ですから、今のうちに購入しといたほうがいいのか、焦らなくてもいいのか悩む方が多いのではないでしょうか。今回は注文住宅において、消費税増税前に購入すべきか、はたまた増税後でもいいのか、検討していきたいと思います。建てる気がある人は、増税前に建てたほうが良い理由住宅の建てどきは、増税前なのか増税後なのかは正直に言いますとその人の状況によって異なります。ロストコーナー / PIXTA(ピクスタ)まず、増税前に買うべき人はすでに建てる予定がある人です。例えば建築費が3,000万円だとして、8%だと3,240万円ですが、これが10%になると3,300万円となり、60万円の開きがあります。これだけでも差は大きいですが、注文住宅を建てるには建築費以外にもかかる費用がたくさんあります。freeangle / PIXTA(ピクスタ)インフラ関係の工事や仮設工事、また建て替えの場合は解体費用がかかります。消費税はこれらにもかかります。また、インテリア工事費用や諸費用、家具、家電など、どんどん消費税増税分が加算されていきます。これがすべて合わさると数百万という単位になり、8%と10%の差が大きくなります。ですから、もう住宅を建てる予定がある方はすぐに動くことをオススメします。消費税増税にあおられて…という場合は焦る必要なし今建てる予定はなかったけれど、消費税増税にあおられてしまって建てようとしてる方はそんなに焦る必要はありません。Naoaki / PIXTA(ピクスタ)理由は3つあります。1.焦ってしっかりと検討できない可能性もmakaron* / PIXTA(ピクスタ)引き渡し時期や契約時期に縛られてしまい、間取りや内装をじっくりと検討できない、契約前の見積りを細かくチェックできずに契約してしまう、などデメリットが多いです。そのほか全部決めたは良いものの、駆け込みで建築する人が多く、工事がいつもより丁寧でなくなる、または間に合わなくなるなどの恐れもあります。2.増税後にキャンペーンなどの可能性があるizumi / PIXTA(ピクスタ)こちらは断定はできませんが、増税後には着工数は落ちてしまいます。それを防ぐためにも何かしらキャンペーンを検討しているハウスメーカーは多いはずです。3. 国にもさまざまな制度があるJob Design Photography / PIXTA(ピクスタ)例えば、すまい給付金でも今度の増税に伴い、8%のときよりも増える予定です。これまで年収510万円以下の人が受け取れる制度でしたが、今度は775万円までの人が受け取ることができるようになります。そのほか住宅ローン減税もありますし、増えた分を少しでも軽減させる方法はあります。焦ってしまい、不本意な家づくりをするよりも、一生に一度の高いお買い物ですから、じっくりと検討されることをオススメします。数百万円のために後悔してしまうのは、非常にもったいないことです。まとめ消費税増税前がいいのか、それとも増税後に建てるのがいいのか、とても悩みどころですよね。今回ご紹介したように自分たちは今家を建てることが必要なのかどうなのかをよく検討して、動くことが大切です。住宅展示場などを見に行けば、あおられて焦ってしまうこともあるかもしれません。Ushico / PIXTA(ピクスタ)建てるつもりもなかったのに急かされて……というふうになるのは避けたいところ。でも、建てるつもりでいるなら、ぜひ建てるべきです。家は自分が本当に欲しい、必要だと思ったときが一番の建てどきです。【参考】※国土交通省すまい給付金
2018年12月04日9月30日に行われた沖縄県知事選挙。「辺野古新基地建設阻止」を公約に掲げた玉城デニーさん(59)は、同県知事選史上最多となる、約39万もの票を獲得し圧勝。10月4日、知事に就任した。安倍晋三首相との初会談も、就任9日目には実現。改めて示された「新基地NO」の民意を直接、国のトップに伝えた。しかし、順風満帆な船出というわけではない。会談からわずか5日後。防衛省は、8月に沖縄県が辺野古の埋め立て承認を撤回したことについて、行政不服審査を請求。それを受け、国土交通省は10月30日、撤回の効力停止を決定。中断していた新基地建設工事は無情にも再開されたのだ。依然、沖縄の民意は踏みにじられたまま――。「今度ばかりは絶対、まきてぃならんど!」今秋の沖縄県知事選。選挙事務所を訪ねてくる支持者たちは、異口同音、この言葉を口にした。絶対負けられないぞ――その思いはデニーさんの妻で保育士の智恵子さん(59)も同じだった。「本当はね、デニーに出馬してほしくはなかったんです。今年の5月ごろです。翁長さんの病気があんなに重いとは知らず、再選を目指されるんだろうなと思っていたから、夫とよく話していた。『今度の知事選、何が何でも翁長さんを応援しようね』と。それは、翁長さんがもし負けたら、沖縄はもうおしまい、沖縄から出ていこうと思っていたから。そしてもう1つ、嫌な予感もあって」智恵子さんの脳裏をかすめたのは、ひょっとすると夫は、病身の翁長さんの代わりに立つ気なんじゃないか、という思いだった。「困っている人、苦しんでる人を見たら放っておけない性格だからさ。だから、私は目いっぱい出馬するなオーラを出して。『あなたじゃないよ』と言い含めたい一心で、『翁長さんを応援しようね』と」ところが8月8日。翁長前知事が急逝。やがて、後継候補としてデニーさんの名が浮上する。「やっぱり『やばい』と思いましたよ。夫の性格上、これは出たいだろうとわかるから。まずいことになったと。去年、衆院選があったばかりです。選挙のたび応援してくれる親戚も皆、反対でした」娘たちは少し複雑だった。長女・奈々さん(32)は「家族としては反対」と言いつつ、続けた。「でも、一県民としては『翁長さんの遺志を継いで勝てる候補は、玉城デニーかな』と思ってた」出馬表明直前。自宅で家族を前に、デニーさんは経緯を説明。最後には、こう力を込めた。「どうして出馬するのか。それは政治家としての使命感なんだ」家族も腹をくくった。そして、そこには智恵子さんのこんな言葉が添えられた。「あなたがぶれなければ、私たちは支えるよ」智恵子さんには、幼いとき見た、忘れられない光景がある。「それはデモ行進。当時、米軍施政下の沖縄で盛んだった祖国復帰を訴えるデモでした。実家の前を大勢の人が『沖縄を返せ』という歌を歌いながら、行進してた。私はまだ小さくて、意味もよくわからなかったけど、大勢の人が沖縄のために力を合わせるって素敵なことだな、と幼心に思ってた」そんな原風景が、いまの辺野古と重なって見える。「私にとって、辺野古を止めることはもう理屈じゃない。別にね、那覇やここ沖縄市に暮らしてたら、北部に基地が1つ増えようが、生活に変化はないですよ、きっと。それでも、皆が『反対!』って声を上げるのは、意味があるから。それは、未来の子どもたちのため、未来の沖縄のためなんです」9月13日、沖縄知事選告示。「直前の市長選なども、自公が推す候補に連敗してましたから。厳しいかな、と思ってた」しかし、相手陣営のとった物量作戦が、「沖縄の心に火をつけたのかも」と智恵子さんは分析する。「携帯電話料金が安くなると言ってみたり。人気者の小泉進次郎さんが3回も来たり。なんかね、あちらの作戦が、鼻先ににんじんぶら下げて『ほらほら、俺たちについてきたらいいことあるよ』と言ってるような。沖縄の尊厳を軽んじているように見えた。だから『まきてぃならんど!』だった」そして、9月30日夜9時30分過ぎ。NHKがデニーさんに当確を打つと、選挙事務所は割れんばかりの拍手に包まれた。歓喜の輪のなかで、デニーさんは大きく一つ息を吐いた。そして、智恵子さんは、震える手で夫の肩を、腕を、手を握りしめていた。「もちろん、うれしかった。でも、バンザイしながら血の気が引く思いでした。あとのことを考えると……やっぱりね、みんな自分の身内が大事さ、ね。彼が次、どういうことになるかって見えるじゃないですか。絶対、大変だもんね」11月10日。那覇空港に人だかりができていた。それは知事になって初めて、父の国を訪問するデニーさんの激励会だった。「アメリカでは、これからの沖縄の可能性を世界に広げるという私の壮大な夢を語ってきたい」孫娘・笑茉ちゃん(2)もジイジと一緒に「がんばろ―」。智恵子さんはその姿に目を細めていた。「やっぱり、子どもたちのためにも辺野古は止めないとダメ。私は保育士として働く保育所で子どもたちに話しを聞かせてる。花を踏んじゃった子には『お花さんが痛い痛いね』と教えるし、積み木を乱暴に扱う子にも『積み木が泣いてるさ』と。だからね、あれだけの自然を破壊して耐用年数200年なんて基地を作ったら、沖縄も泣きますよ、きっと」旅立つ夫を見送りながら、智恵子さんはこう続ける。「万一、公約を破って辺野古の新基地を容認したりしたら……離婚だから。もう、即よ。『これまでお世話になりました』って(笑)」
2018年12月03日「妻は4人の子を育てながら、ずっと保育士をしています。なので、当たり前ですが、僕は家事もします。台所にも立ちますよ。布巾でこうして拭いてる姿だってほら、どう?板についてるでしょ」夫は笑顔で、手際よくキッチンカウンターを拭き始めた。その様子を含み笑いを浮かべ眺めていた妻が、やおら手を伸ばす。「手伝おうか?」布巾を握る夫の手の上に、自分の手を重ねてみせたのだ。不意にあてられた仲睦まじい夫婦の姿に、カメラマンが慌ててシャッターを切る。「お、ありがとう……でも、なんだか、手伝ってもらってる感じがしないんだよね。グイグイと、強引に拭かされてる感じ(苦笑)」「ばれました~、グイッ(笑)」「いたっ。力、入れすぎ(笑)」夫婦漫才のような掛け合いを繰り広げるのは、沖縄県知事・玉城デニーさん(59)と、妻で保育士の智恵子さん(59)。9月30日に行われた沖縄県知事選挙。「辺野古新基地建設阻止」を公約に掲げた玉城デニーさん(59)は、同県知事選史上最多となる、約39万もの票を獲得し圧勝。10月4日、知事に就任した。安倍晋三首相との初会談も、就任9日目には実現。改めて示された「新基地NO」の民意を直接、国のトップに伝えた。しかし、順風満帆な船出というわけではない。会談からわずか5日後。防衛省は、8月に沖縄県が辺野古の埋め立て承認を撤回したことについて、行政不服審査を請求。それを受け、国土交通省は10月30日、撤回の効力停止を決定。中断していた新基地建設工事は無情にも再開されたのだ。依然、沖縄の民意は踏みにじられたまま。知事にのしかかる負担も甚大で、前任者の妻・翁長樹子さんは、かつて本誌に「在任中、夫は笑顔で帰宅したことがなかった」とこぼしたことも。デニーさんは神妙な面持ちで、こう話した。「沖縄県知事は、それほどに激務で責任の重い仕事。だからこそ、しっかり切り替え、オフの時間も大切にしたい。僕も、どうしても難しい顔で帰宅してしまったり、家でもつい言葉がとげとげしくなってしまうことも。そんなとき『リラックスして、スイッチ切ったら』と言わんばかりに、智恵子がいろいろ和ませてくれる」デニーさんの言葉を聞いていた智恵子さんは「でも」と続けた。「2人ともすぐスイッチ入っちゃうよね。結婚したころからスイッチ入るとすぐ議論になってさ。子どもの教育のことから、いろんな世の中の問題まで。あまりに厳しい議論するもんだから、親戚の子なんかさ、『玉城家は怖いから行きたくない』って言ってたよね(笑)」夫婦そろってのビール党。デニーさんは「帰って、缶ビールをプシュッと開けることがいちばんの切り替えかも」と笑う。「すると、離れたところで同じくプシュッと音がして。見ると智恵子も(笑)。でも、そこから議論のスイッチが入っちゃうと大変。プシュプシュプシュ……止まらなくなる。そうなったときの妻は、それは手ごわい論客です(笑)」デニーさんはバンドマンからタレント、そして市議、代議士へと転身を繰り返した。ついには沖縄県政のトップに立った彼の背中を押したのも、妻の言葉だった。「妻はことあるごとに『あなたがぶれずにやるなら支える。でも、道に反することをしたら、味方しない』と言ってました。だから、僕もここまでやってこれたし、この先もぶれずに頑張れると思う」夫の言葉を頷きながら聞いていた妻は、こう付け加えた。「彼が偉くなればなるほど、鼻をへし折るのが私の役目。お友達やイエスマンに囲まれて、どこかの偉い人のようになってしまったら、おしまいだから(笑)」
2018年12月03日今、あなたが住んでいる大事な住まいの「本当の寿命」を知っていますか?今回は、知っているようで意外と知らない、住宅の「本当の寿命」について解説したいと思います。■ 法定耐用年数ってなに?sasaki106 / PIXTA(ピクスタ)国税庁では法定耐用年数を、木造の住宅なら22年、鉄筋コンクリート等の住宅なら47年と定めています。実は、これはあくまで税法上の「減価償却資産の耐用年数」であり、建物が実際に「使用に耐えうる期間」ではありません。ABC / PIXTA(ピクスタ)言葉の定義として「耐用年数」といえばその建物を「使用できる年数」と考えるのが自然ですし、さらにそこへ「法定」が付くのですから、法定耐用年数とは「法で定められている、建物を使用できる年数」と考えてしまうのも当然です。このように、本来、税法上で利用されている建物耐用年数が、一般的には建物を使用できる年数(寿命)と誤認されてしまっているのです。■ 本当の耐用年数とは?Rise / PIXTA(ピクスタ)そもそも税法上で定められた「耐用年数」が経済的な建物評価に用いられ、それが「慣行」になってしまったことが、本当の耐用年数(実際に使用できる期間)が正当に評価されなくなった理由です。では、本当の耐用年数とはどのように評価・算定すればいいのでしょうか。実は、本当の耐用年数ともいうべき「住宅の使用価値を反映した耐用年数」を、実際の建物評価に用いようという取り組みが少しずつ始まっています。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)国土交通省は「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」というレポートのなかで、建物の耐用年数を「経済的耐用年数」、「期待耐用年数」、「物理的耐用年数」の3つに分類し、建物の評価方法には「期待耐用年数」を採用したらどうかという提言をしています。このレポートのなかでは、期待耐用年数の定義を「建物が通常想定される自然条件で標準的な維持管理がなされた場合に通常必要とされる使用価値を維持し得る期間」としています。なにやら難しい定義ですが、簡単に言えば「建物を通常の使い方で、通常の手入れをしてきた場合に、その建物が通常どおりの性能を発揮していられる期間」だと思ってください。■ 期待耐用年数で建物を評価すると何が変わるの?freeangle / PIXTA(ピクスタ)宅建業者(不動産会社)や銀行などの金融機関が建物を評価する場合、一般的には原価法(いま新築したと仮定した建物価格から老朽化した分を差し引く方法)が用いられます。これまでこの原価法では商慣行として法定耐用年数を採用していたため、木造住宅の場合、築後20年超でほぼ価値ゼロと評価されてきた建物価格ですが、先述の期待耐用年数を用いることで「質の高い建物」については20年を超えても建物に価値(価格)が付くことになるのです。TATSU / PIXTA(ピクスタ)2014年に国土交通省が公表した「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」では、木造であっても一定の劣化対策(構造躯体等)を講じた住宅では50~60年程度の耐用年数、さらに長期優良住宅の認定を受けたものであれば、なんと「100年」程度の耐用年数(基礎、躯体)を想定しています。上記の指針を受け、すでに公益財団法人 不動産流通近代化センターが提供する「戸建住宅価格査定マニュアル」では、2015年に内容を改定し、質の高い住宅、良好な維持管理やリフォーム等が適切に行われている住宅などはその性能に応じた耐用年数を設定して査定価格に反映しています。■ ただし、売買する場合には注意が必要HAKU / PIXTA(ピクスタ)建物の評価方法が変わり、これまで価値がゼロと評価されていた建物に「値段」が付くことになっても、実際に「売買」する場合には注意が必要です。せっかく値段がついても、その「価格どおりで売れるかどうか」はまた別の問題なのです。古くなっても大事に手入れをして愛着をもって暮らしてきた大切な「我が家」に価値が付くことは嬉しいことですが、それが「値段に反映されない」としたら「何のための評価?」と思うかもしれません。しかし、建物の「本当の寿命」を知るためには、この評価方法の変化がとても役に立つのです。【参考】※国土交通省主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)※国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」※公益財団法人 不動産流通近代化センター国の建物評価指針を本格的に導入する「戸建住宅価格査定マニュアル」の改訂について※国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」
2018年11月14日住宅ローン控除の歴史は、1972年に導入された住宅取得控除までさかのぼります。一方の住まい給付金は、平成26年から始まった新しい制度です。どちらも住宅購入者には嬉しい制度です。これらの制度を最大限に活用するために、制度の内容をおさらいしましょう。■ 住まい給付金と住宅ローン控除の違いGraphs / PIXTA(ピクスタ)住宅ローン減税は、控除金額を所得税から差し引く制度です。控除金額は、ローン残高をもとに計算するため、融資金額が少ない収入が低い人は、収入が多い人に対し、節税効果が少なくなります。2019年に消費税率の引き上げが予定されています。それにより、同じ住宅なのに、購入金額は消費税率上昇分だけ高くなり、低収入の人にとっては、金銭的負担が増えます。負担軽減させるためにできたのが、住まい給付金です。目的が違う2つの税制優遇制度は、条件さえ満たせば、同時に受けることができるのです。■ 住宅ローン控除とは?ABC / PIXTA(ピクスタ)住宅ローン控除は、年末のローン残高の1%を所得税から控除する制度です。10年間継続して控除を受けることができるため、節税効果も大きくなります。所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税から一部控除することも可能です。控除を受けるには…取得する不動産は自己の居住用であるローン返済方法は10年以上である連帯保証人はなくローンを借り入れた本人であること住宅取得の日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで居住し続けていること親族から個人的な借入れをしてない床面積の合計は50平米以上240平米以下である床面積の1/2以上は居住用であるその年の所得金額が3,000万円以下居住した年の前後にほかの税金の優遇措置を受けていない耐用年数を超えていない。または超えた場合耐震基準を満たす親族などから購入していない贈与で取得していないというすべての要件を満たす必要があります。■ 住まい給付金とは?住まい給付金とは、消費税率引上げによる金銭的負担を緩和するために創設された制度です。給付額は、収入額によって異なります。給付金額は「給付基礎額×登記上の持分割合」により算出します。給付基礎額は、市区町村発行の個人住民税の課税証明書により決定します。すまい給付金を受け取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要です。新築住宅の場合ABC / PIXTA(ピクスタ)床面積が50平米以上(床面積は登記事項証明書に記載してある平米数)住宅ローンを利用している場合は、新築なら、検査を受けている住宅(住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅または住宅性能表示制度を利用した住宅など)住宅ローンの利用がない場合は、新築なら、施工中に検査を受けていることに加え、フラット35Sと同等の基準を満たす住宅中古住宅の場合TATSU / PIXTA(ピクスタ)床面積が50平米以上(床面積は登記事項証明書に記載してある平米数)売主が宅地建物取引業者である中古住宅。売り主が個人の場合は、消費税が課税されないので除外既存住宅売買瑕疵保険への加入など、売買時に検査を受けている住宅ローンの利用がない場合、年齢が50才以上の者が取得する住宅が対象。年齢は、引き渡しになった年の12月31日時点の年齢で判別する消費税が10%になったときは、収入額の目安が650万円以下(都道府県民税の所得割額が13.30万円以下)の要件が追加される予定■ 制度を受けるときの注意点は?ふじよ / PIXTA(ピクスタ)住宅ローン控除も住まい給付金も、受けるための要件が細かく規定されているので、契約前に購入しようとする物件が適用になるかをチェックすることが大切です。また現在のところ、平成26年4月1日以降、平成31年6月までに入居完了した住宅が対象となっています。住まい給付金は収入が一定以下であることが要件となります。消費税が8%のとき収入額の目安は510万円以上、10%のときは775万円以上の人は、住まい給付金の給付対象外となるので自分の課税所得を確認しておきましょう。これらのことに注意して、上手に物件選びを行い、両方の制度を利用しましょう。【参考】※住まい給付金国土交通省
2018年10月13日エコ住宅といえば、といえば、太陽光とか蓄電池など、新築住宅のイメージですが、中古住宅でも、ポイントをおさえたリノベをすれば、お得なエコ住宅に変身させられます。お得な中古住宅を、リノベでさらにお得に!今回は、「中古住宅をお得なエコ住宅にリノベするためのポイント」についてお話しいたします。■ ポイント1.「窓」の断熱夏の暑さや冬の寒さの一番の原因は、何といっても「窓」からやってきます。住宅で使用されている一般的なアルミサッシの場合、夏は約70%、冬は約50%の熱量が、窓から出入りします。つまり、中古住宅をエコ住宅にするためには、窓を断熱することが最優先されます。pu- / PIXTA(ピクスタ)その場合、サッシのガラスは、複層ガラスまたは Low-Eガラスにすることはもちろんですが、サッシ枠を樹脂製(プラスチックなど)にすることも大切です。樹脂(プラスチックなど)は、金属と違い、熱しにくく冷めにくいため、熱を通しにくいのです。サッシ枠をアルミサッシから樹脂サッシに交換するだけで、窓から出入りする熱量を、じつに6割ほど抑えることができます。■ ポイント2.「壁」「天井」「床」の断熱トイレやお風呂場、洗面室は寒いものだと思っていませんか?欧米に比べて、「日本の住宅は寒い」といわれています。欧米では、冬の期間、室内を暖かくすることを推奨しており、寒い家は、健康面からみて危険だという認識を、多くの人が持っています。なぜ日本の家は寒いのでしょうか?それは、家の「壁」「天井」「床」に、ほとんど断熱材が入っていないからなのです。pu- / PIXTA(ピクスタ)平成24年に国土交通省が調査したところによると、断熱材が壁や天井にまったく入っていない無断熱住宅は約4割に上ります。また、あまり断熱効果の見られない昭和55年の断熱基準も合わせると、約7割の住宅がほぼ断熱材の入っていない家ということになります。寒いわけですね。寒い家は、血圧の変動をおこし健康面に影響しますし、光熱費などランニングコストがかかることから、長い目で見た場合、家計にも影響してきます。また、断熱化の大切さは国も重要視しており、2020年には新築住宅のすべてに既定の性能を満たす断熱材を設置することが、法律で義務付けられました。つまり、規定した断熱材の入っていない新築住宅は違法建築になってしまうので、気を付けたいところです。YNS / PIXTA(ピクスタ)■ ポイント3. 「ユニットバス」東京都健康長寿医療センター研究所が、平成11年におこなった調査によると、一年間に約1万7000人がヒートショックに関連した「入浴中事故」で急死されています。このヒートショック、浴室や脱衣室の温度が低く、また湯の温度が高いことが原因とされています。ヒートショックによる事故を防ぐには、浴室の温度を25度付近に近づけ、また湯の温度は40度以下に抑えることが大切です。そこで活躍するものが、ユニットバス!くまちゃん / PIXTA(ピクスタ)ユニットバスは、もともと熱の出入りがしにくいプラスチックで造られているうえに、壁・床・天井まで断熱材が入っているものもあります。そのため、外からの冷気がはいりにくく、また熱も逃がしにくいため、浴室の寒さを防ぎ、また湯の温度も一定に保たれるのです。いかがでしたか?エコ住宅は、省エネであることはもちろん、家族の健康を守り、またランニングコストなど、家計にもやさしいものです。中古住宅を購入し、リノベするときは、間取りやインテリアだけでなく、目に見えない部分にもこだわってみてくださいね。(しかまのりこ)【参考】※経済産業省日本の住宅の約4割が無断熱状態
2018年10月09日9月18日、国土交通省は今年7月1日時点の基準地価を公表しました。これによると、全用途平均の基準地価が平成3年以来、27年ぶりに下落から上昇に転じたとのこと。そこで気になるのは、「我が家の地価も上昇したの?」ということではないでしょうか。基準地価とは何なのか、そして、実際に「我が家の地価も上昇したのか」を調べてみましょう!■ そもそも「基準地価」ってなに?HAKU / PIXTA(ピクスタ)基準地価とは、都道府県知事が毎年1回、7月1日時点における各都道府県の基準地について「正常価格」を公表しているもので、地価公示価格と同様に一般の土地取引の指標として活用されています。では、「正常価格」とは一体どのようなものでしょうか?国土交通省によると、正常価格とは「売り手・買い手双方に売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情がない取引で成立すると認められる価格」としています。しかし、基準地価が正常価格だとしても、「基準地価=実際の売買価格」とはなりません。実際の土地売買にはほとんどの場合で個別の事情(転勤で早く買いたい・早く売りたいなど買主・売主当事者の事情、土地の特性による事情など)が存在するからです。ただし、基準地価の動向は土地の取引価格に指標を与えるものとなりますので、一般的には基準地価が上昇すれば実際の取引価格も上昇していると判断できます。■ 「一物五価」ってなに?money/pixabay土地には「実勢価格」「公示地価」「固定資産税路線価」「相続税路線価」「基準地標準価格」という五つの価格があります。「一つ」の土地に「五つ」の価格があることから、これを「一物五価」といいます。この中で実際に「売るとき・買うとき」の価格、つまり実際に取引される価格となるのが「実勢価格」です。一般的に「地価が上昇」といえば、この「実勢価格が上昇」というイメージを持つ人が多いのではないでしょうか。公示地価や基準地価、相続税路線価、固定資産税路線価は、一般財団法人 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」で誰でも検索・確認することができ、一般的な土地取引の指標になりますが、これだけでは「実勢価格」の算出はできません。不動産業者なら実際の取引事例などをもとに適正な市場価格(相場)を算出することが可能ですが、不動産業者以外の個人等が正確な取引事例などを入手することは困難です。では、「実勢価格」を自分で調べるにはどのようにしたらいいのでしょうか。■ 国土交通省の土地取引価格情報を利用してみよう!国土交通省では、実際の土地取引価格情報を、取引を行った当事者である「買主」に対してアンケートを行い、その情報を個別の物件が容易に特定できないように加工して公表しています。bee / PIXTA(ピクスタ)これは土地取引の「登記情報」をもとにアンケート調査を行い、それによって得られた情報なので、その信用性は高いものだといえます。国土交通省「土地総合情報システム」の不動産取引価格情報検索ページでは、調べたい場所の都道府県、市区町村、地区名までを指定して検索できますので、ご自宅の近くに実際の取引事例があるかどうか確認してみてください。この土地取引価格情報には、最寄り駅までの距離や実際の取引総額、面積、形状、道路状況、用途地域や取引時期等だけではなく、今後の利用目的や取引の事情等まで記載されているものもありますので、実勢価格により近い情報を得ることができます。ただし、実際の不動産取引においては、様々な個別要因や、取引の行われた事情(買い進み・売り急ぎ、またはその逆)、その背景などによって価格が異なりますので、その点を十分に理解したうえで参考にしてください。■ 実際に全国で地価は上昇しているの?たっきー / PIXTA(ピクスタ)“27年ぶりの上昇”として注目が集まった基準地価。確かに今回の基準地価発表で、「全国平均」を見ると全用途平均で上昇は見られましたが、住宅地については下落幅の縮小傾向が継続している状況にとどまっています。基準地価は平成9年までさかのぼって確認することができますので、「我が家の地価」が上昇しているかどうかの指針として、今年の基準地価と過去の基準地価をぜひ比較・チェックしてみてください。【参考】※国土交通省平成30年都道府県地価調査の概要
2018年10月01日近ごろ、マンション・アパートの管理をめぐるトラブルが増加しています。特に、もともとマンション・アパートが多い上に、次々と新たなタワーマンションが建てられ、さらに進学や就職などによる人の入れ替わりが多い東京近郊や地方都市の郊外などでトラブルが起こりやすくなっています。20階建て以上のマンションを指す『超高層マンション』に限っていえば、2018年以降に完成予定の超高層マンションは全国で10.9万戸(内訳:首都圏8万戸、近畿圏1.4万戸、その他1.5万戸)。前回調査比で1.6万戸増とのことです。建設ラッシュに伴い、管理トラブルのさらなる増加が懸念されます。(参考:不動産研究所)マンション・アパートをめぐる紛争は、弁護士業務としては他の不動産を巡る紛争と分別せずに取り扱われることが多いものです。しかし、実際はマンション管理組合内部の統制の問題や、マンション・アパートを建て替える際の諸問題など特殊性・専門性の高い分野であるため、専門知識と豊富な経験を必要とします。そのため本来は分けて取り扱われるべきでしょう。 当事務所では、マンション・アパートをめぐる法的紛争を他の不動産分野と明確に区分しています。また、マンション・アパート管理会社、マンション管理組合、区分所有者いずれの立場からのご相談・ご依頼も受け付けております。ここでは、マンション管理をめぐるトラブルや法律問題について、お客様からよく寄せられる疑問・お悩みをQ&Aで解説していきます。 Q1.マンション管理をめぐる問題はどの法律を調べたらいい? マンション管理で困った場合、どの法律を調べればいいのでしょうか?『マンション』とつく法律はたくさんあるし、他の法律も絡んでくるようなのでどの法律にあたったらいいのかよく分かりません。 Aまずは『建物の区分所有等に関する法律(通称:区分所有法)』です。通常、1つの建物はそのすべてを1人で所有するものですが、マンションの場合は、1つの建物を区分して各部分を別の者が所有する(区分所有)という特殊な所有関係になります。そこで、そのように特殊な所有関係の調整、区分所有者同士の調整、区分所有者と外部の者との調整等を図るために制定されたのが区分所有法です。マンションの法律関係において最も基本的な法律ですので、まずは区分所有法を確認しましょう。もっとも、区分所有法はマンションの法律関係すべてを網羅しているわけではなく、他の法律も関連してきます。 まず、マンション購入の場面では私法の大原則である民法の売買の規定や『宅地建物取引業法』などを確認すべきです。次に、マンションの1室を賃貸する場合には民法の賃貸借の規定や『借地借家法』が中心になります。マンションの建て替えの場面では、『マンションの建て替えの円滑化等に関する法律(通称:マンション建て替え法)』によることになり、マンションが災害などで全壊した場合の再建の場面では『被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法』によることになります。また、2000年以前のマンション管理は、本来区分所有者の構成するマンション管理組合により行われるのですが、一般のマンション所有者は管理のノウハウもなく、それほど関心もないため、多くのマンションは十分な管理下にあるとはいえませんでした。また、マンション管理には、・区分所有者・賃借人・マンション管理組合・マンション管理会社・マンション管理士・管理業務主任者などこのようにさまざまな人物が登場するものの、その役回りや責任の範囲が不明確という問題点もありました。そこで、これらの点を規定すべく、2000年に『マンションの管理の適正化の推進に関する法律(通称:マンション管理適正化法)』が制定されたのです。 この他にも、マンションの建物自体の安全性の問題は『建築基準法』、マンション建設時の立地の問題は『都市計画法』、新築マンションの品質や瑕疵(かし)の問題は『住宅の品質確保の促進等に関する法律』、マンション購入契約の解除の場面では『消費者契約法』など、挙げればどんどん出てきます。さらに、マンションには通常、管理規約があり、区分所有法の規定をそのマンションに適合する形に修正していますし、マンション管理組合とマンション管理会社の間では管理委託契約が交わされており、それぞれの権利義務は同契約により規定されています。 このように、マンション管理について規定する(直接規定していなくても必要となる)法律は相当数あるので、残念ながらこれを調べれば大丈夫とはいきません。上記の分類にしたがい、必要となる法律を正しく選び取ることが重要です。また、当然ながら正しく選んだ法律の規定を正しく理解することも重要です(建築基準法などはごちゃごちゃした条文が多く、正しく読むだけで相当大変なのです)。もしすでに何らかのトラブルに直面しているような場合は、当事務所をはじめ知識のある弁護士への相談を検討してみてください。 Q2.マンション管理規約の見直しをすることはできる?マンションの管理規約は誰がどうやって定めるものなのでしょうか?・管理規約でペットを飼うことを禁止したい・管理規約で外国人の居住者のみ管理費を増額したい・管理規約で現在マンションに居住していない区分所有者のみの管理費を増額したいこれらは実現可能でしょうか。 A2.回答マンションの管理規約は、マンション管理組合を構成する区分所有者が集まる『集会(総会)』において、管理規約設定の特別決議(区分所有者と議決権総数のそれぞれの4分の3以上の賛成が必要)を経て定められます。通常の決議よりも重い特別決議によらなければならないのは、管理規約は区分所有者を縛るルールであり重大な問題だからです。管理規約については、国土交通省のマンション標準管理規約があり、基本的には各マンションはこれを参考にして管理規約を定めています。標準管理規約の定めはおおむね公平性・合理性のある内容となっているため、マンション管理規約を設定する必要がある場合にはまずはこれをベースにしたものを作成するとよいでしょう。●管理規約でペットを飼うことを禁止したい管理規約でペットを飼うことを禁止することは、上記の特別決議を経れば可能です。その際、現在ペットを飼っている区分所有者の同意・了承はいらないとされています(裁判例があります)。 ●管理規約で外国人の居住者のみ管理費を増額したい管理規約ではマンションの管理・使用や区分所有者相互間の調整などさまざまなことを定めることができますが、何でも自由に定められるわけではありません。公序良俗に反するような定めは無効になります。日本国籍の有無だけで管理費に差を設けるのは、合理的理由がなく公平性を欠くものなので公序良俗に反し無効となるとされています。 ●管理規約で現在マンションに居住していない区分所有者のみの管理費を増額したい合理的な理由がある場合には管理費に差を設けることは許されています。現にマンションに居住していない区分所有者の管理費を増額することは、その者が管理組合の運営のために必要な業務を行っていないなどの事情がある場合には有効と考えられています。 Q3.漏水した配水管の修理費は誰に請求すればいい?私はマンションの一室を所有していますが、部屋の床下排水管に経年劣化による亀裂が入ってしまい、それが原因で下の階の部屋に漏水が生じてしまいました。そのため、やむなくこの床下排水管を修理しました。この場合、私は修理費を請求することはできますか?裁判で修理費を請求する場合、誰を被告として訴えればいいのでしょうか? A3.回答マンションには専有部分と共用部分があります。専有部分とは、マンションの一室を所有する区分所有者が専有している部分であり、自分だけで自由に使える反面、その管理もご自身の責任で行わなければなりません。これに対し、共用部分とは、マンションの各部屋の所有者が皆で一緒に負担している部分のことです。玄関、屋上やエレベーターホールなどは共用部分の典型例です。共用部分の管理は、マンションの区分所有者全員で構成する団体であるマンション管理組合の責任で行います。したがって、修理費を他者に請求するには、床下排水管が専有部分でなく共用部分にあたらなければなりません。専有部分にあたれば、自分の責任で修理してくださいね、ということになってしまいます。床下排水管がどちらにあたるかについては過去に裁判で争われたことがあります。裁判例では、天井、床、壁は(躯体部分を除き)専有部分であるとするマンションの管理規約を用いながら、床下排水管は床ではなく『床下』にあるものであり、下の階の天井でもなく天井の上にあるものであるため、専有部分にはあたらない=共有部分である(マンションには専有部分と共用部分しかないため、専有部分でない=共用部分となります)と判断しました。したがって、修理代を請求することができます。では、裁判で請求する場合、誰を被告とするのでしょうか? マンション管理には多くの登場人物が出てくるので迷ってしまいますよね。上記のとおり、共用部分の管理については管理組合が責任を負っているので、今回ご質問いただいたような事例では、管理組合が被告になります。上記の裁判例でも管理組合が被告となっています。本事例における管理組合が法人格を有する管理組合法人の場合はもちろん、法人格がない管理組合の場合でも、理事長という代表者がいるので民事訴訟法の規定により管理組合自身が被告となりえます。 理事長は管理組合の代表ではあるものの、理事長自身が被告になるわけではありません(※規約による修正があり訴訟担当となる場合は別)。理事会も、管理組合の中の1つの機関にすぎないので被告にはなりません。マンション管理会社は、管理組合との契約上修繕責任を負う場合がありますが、原則として本事例の質問者さんのような一区分所有者に対してではなく、管理組合に対して契約責任を負っているので、本事例では被告とはなりません。下の階の区分所有者や、その者から部屋を借りている賃借人は、彼らが床下排水管の亀裂の原因を作ったという場合を除き原則として責任を負わないため、被告とはなりません。以上のとおり、本事例では管理組合が被告となりますが、あくまで本事例での話です。ケースにより、または請求内容により誰が被告になるかは変わってきます。マンション紛争の事例では、請求の相手方の選定を誤るケースが多く見受けられますので、くれぐれもこの回答だけを鵜呑みにせず、紛争が起こった場合には当事務所をはじめとする専門家にご相談ください。 Q4.管理組合の理事って報酬もらえないの?住んでいるマンション管理組合の理事を務めています。理事の仕事が忙しく休日を返上して仕事をしている状況です。現在は無償で理事の仕事をしているのですが、報酬をもらうことはできないのでしょうか? A4.回答多くのマンションにおいて、理事は無償で務めていると思われますが、規約で定めれば報酬を設定することはできます。標準管理規約にもその旨が定められています。もっとも、理事に報酬を支払うのはマンションの各組合員です(管理費の一部を充てる方法、別途役員報酬用の費用を徴収する方法があります)。高額な報酬を希望すれば当然不満が出て規約で定めることはできないでしょう。また、報酬に見合った仕事をきちんとしているのかどうかを後から総会等でチェックされることもあります。理事の業務について報酬をもらう場合は、特に理事会の内容や総会の招集手続き、帳簿の管理など、正確に記録しておき、いつでも組合員に説明できる状態にしておく必要があります。 無償で理事の業務をさせられるのが不公平だというのであれば、報酬を設定する方法以外にも、理事を持ちまわり制にするという方法もあるでしょう。そして、組合員自身が居住しておらず理事を務めることができない(居住していなければ実質的に業務を行うことができない)者がいる場合には、非居住組合員のみ管理費を増額するという方法で対応することもできます。管理組合において十分に話し合いを行い、どのような方法によるのが最も不公平感がでないかをよく詰めることが重要でしょう。 Q5.理事長のワンマンぶりが目にあまる!解任できる?マンション管理組合の理事長が、組合員の意見も聞かずに独断で、マンション管理会社を従来の会社から別の会社に変更してしまいました。噂によれば、理事長は新しいマンション管理会社から、管理会社を変更した見返りに金銭をもらっているとのことです。このようなことをする理事長を解任できないでしょうか? A5.回答区分所有法によれば、集会の決議によって理事長を解任できます。規約により変更されていなければ、過半数の多数決で可決し解任可能です。ただし、やっかいなことに、解任を決議するための集会の招集権は、区分所有法では理事長にあるとされています。これでは、理事長が集会を招集しないことが考えられますね。そこで、区分所有法では、理事長が集会を開かない場合には区分所有者の5分の1以上で、議決権の5分の1以上の賛成があれば集会の招集が請求できるとされています。理事長が集会を招集しない場合はこの方法を選びましょう。では、集会を招集したものの、過半数の賛成が得られず解任決議が否決されてしまった場合にはどうすればよいでしょうか? 区分所有法では、理事長に不正行為などで職務を行うに適していない事情があるときは各区分所有者が解任を裁判所に請求することができると規定されています。そこで、このケースのように、理事長が新しいマンション管理会社から金銭を受け取っているのであれば、不正な行為があるとして、裁判所に解任を請求することになるでしょう。実際に裁判所への解任請求まで行うケースは少ないのが実情ですが、理事長のワンマンぶりや不正を許さないためには、このような制度があることを知っておくことは重要でしょう。 Q6.モンスター住民への対応に困っています…問題のあるマンション住人を次の集会で注意することに決めたのですが、その住人は次の集会に弁護士を同席させ、言い分を主張したいと言ってきました。次回の集会にその弁護士が出席するのを阻止することはできますか? A6.回答区分所有法には集会への出席者・同伴者の制限に関する規定がないので、原則として弁護士の出席は阻止できません。マンション管理規約で、例えば『組合員の代理人・補助者として集会に出席できるのは当マンションの組合員に限る』などと規定しておけば、本ケースの弁護士の出席を制限することができます。 ちなみに、会社の株主総会においては、株主の代理人を他の株主に限定するという定めを定款に置くことは株主の権利を不当に制限するものとして問題があると議論されています。しかし、マンション管理組合の集会においては、株主総会の場合よりも緩く考えられており、代理人を組合員に限るとする規約の定めは問題なく有効と考えられているのです。このような規約の定めを設けておらず、弁護士の出席を阻止できない場合はどうしたらよいのでしょうか。 このケースでは、そのマンション住人の問題行動が集会の争点になることが明らか。管理組合側も事前に弁護士やマンション管理士、マンション管理会社の管理業務主任者や宅建主任者に相談し、主張を予想しておき、反論を用意しておきましょう。事前にしっかりと準備をしておき、集会当日の主導権を相手方に渡さないことが重要です。 Q7.滞納されている管理費を取り立てるには?管理費を滞納している区分所有者がいて困っています。管理組合はその人からどのようにして滞納管理費を取り立てることができますか? A7.回答民事訴訟を起こす、ということももちろん考えられるのですが、訴訟は時間も労力も、場合によっては費用もかかるので、最後の手段と考えた方がよいでしょう。まずは、管理組合から滞納区分所有者に対し、『内容証明郵便』を利用して支払請求をするのが一般的です。滞納金額や支払期限を明示し、支払わなければ訴訟を起こす準備があるなどと記載し、「管理組合は断固として滞納金を回収するつもりですよ」という強い意思をアピールします。弁護士に依頼して弁護士名で書面を送付すれば、より強調できるでしょう。 次に、内容証明郵便を送っても支払われない場合は、裁判所を通すことになります。その最も簡易的な方法として『支払督促』を申し立てることが考えられます。支払督促とは、裁判と異なり、実体審理(当事者双方が言い分を述べ、どちらの主張が正しいかを裁判所が判断する)をすることなく、申し立てた者の請求につき、相手方に督促書面を出すという手続きです。この督促督促を見た相手が、2週間以内に異議を申し出ない場合には、その支払督促は、通常の裁判で勝訴したのと同一の効力を持ちます。支払督促は、実体審理がないという点で、裁判所を利用する最も簡便な制度といえます。もっとも、支払督促は、2週間以内に相手から異議を出されると通常の民事訴訟に移行することとなっています。そうすると、異議が出されるのが目に見えているような相手の場合(すでに支払ったと主張しているような場合)、訴訟への移行はほぼ間違いなく、通常の民事訴訟を起こしたのと同じことになってしまい、時間・労力・コストがかかってしまいます。 そこで、次なる手段として考えられるのは『少額訴訟』です。少額訴訟は、金額が60万円以下の請求につき、原則として1回だけ実体審理を行い(通常の民事訴訟だと、実体審理の期日は何度も開かれ、難解な訴訟だと10回を超える)、その後すぐに判決が出るという制度です。実体審理を行う訴訟であるにもかかわらず、原則として1回で終了するため、簡便な手続きです。ただし、少額訴訟は60万円を超える請求は取り扱うことができません。また、相手側が少額訴訟の手続きではなく通常の訴訟に移行させたいと裁判で述べた場合には、通常の訴訟に移行します。そうなると、もう最後の手段である通常の民事訴訟を行うほかないでしょう。 Q8.民事訴訟以外の取立て手段は?前回のQの続きで、民事訴訟を起こす以外に管理費滞納者から管理費等を取り立てるための実効的な手段はありませんか? A8.回答まず、先取特権の実行という方法が考えられます。区分所有法7条1項では、『区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。』と定められています。先取特権とは、債務者の財産について競合する他の債権者に先立って自分の債権の弁済を受けることができる権利です。この権利を行使すれば、管理費を滞納している者の区分所有権や建物に備え付けた動産を競売に出し、競売された代金から優先的に弁済を受けることができます。 他にも、区分所有権等の競売という制度があります。区分所有法59条1項では、『第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。』と定められています。この方法によっても、管理費滞納者の区分所有権を競売することができます。では、滞納管理者の区分所有権を競売する場合、先取特権の実行(A)と区分所有権等の競売(B)、どちらの方法がよいのでしょうか。 Bの方法は、『他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という条件を設定していますが、この『他の方法』には、区分所有法7条1項の先取特権の実行の方法も含まれています(法務省立法担当者解説)。ということは、Aの方法が使える場合にはBの方法は原則として使えないということですね。Aの方法を使えない場合でも、Bの方法は『共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という高いハードルを越えなければ、用いることができません。AとBの制度は、他にも競売手続きを続けても請求債権について弁済を受けられる見込みがなさそうな事案において競売手続きが裁判所により取り消されてしまう制度(無剰余取消制度)の適用の有無においても差があります(Aの場合は適用されますが、Bの場合適用がないとされています)。 この2つの制度については、制度自体の理解はもちろん、どのような場合に用いることができるか判断するのが難しい(特に区分所有権等の競売(B))ので、実際にこれらの手段をお考えのマンション管理組合の方は、一度専門家にご相談してみることをおすすめします。増加するマンション管理を取り巻く法的トラブル|弁護士のサポートで早期解決を実現はシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。増加するマンション管理を取り巻く法的トラブル|弁護士のサポートで早期解決を実現はシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。
2018年08月29日7月22日に国会が閉会した。モリカケ問題で紛糾していた印象があるが、実は、政府が先の国会に提出した法案65本のうち、60本が成立している。「議論を尽くしたとは言えない法律が多すぎます」と語るのは、経済ジャーナリストの荻原博子さん。なかでも私たちの生活を揺るがしかねない進行中の法案を荻原さんが解説してくれた――。特に、「水道法の改正」は衆議院の委員会で、わずか2日間のべ8時間しか審議されていません。それでも衆議院で可決。参議院では時間切れで継続審議になりましたが、次の国会は、参議院審議から始まります。残念ながら、成立はもう時間の問題でしょう。しかし、改正水道法には、私たちの生活を揺るがしかねない大きな問題が含まれます。これまでは、水道事業を民間に委託することはあっても、主体は自治体にありました。ですが、改正水道法が成立すると、運営権そのものを民間にゆだねる“実質民営化”となってしまいます。私たちの大切な生活インフラを、民間に任せていいのでしょうか。1つの答えとして、約30年前に分割民営化された国鉄、今のJRを見てみましょう。明暗がくっきり分かれています。“暗”の代表はJR北海道です。営業赤字が年400億円を超え、先月、5路線5区間を廃止する方針を固めました。また、国土交通省も2年で約400億円の財政支援を決定。危機的な状況が続いています。いっぽう、“明”はJR東日本、西日本などで、収益は右肩上がり。今年3月期決算でも、純利益が過去最高を更新しました。もし、全国を一括管理する国営だったら、これほどの差は生まれなかったでしょう。生活インフラは、民営化にはそぐわないのです。世界を見ると、水道の民営化は’90年代から盛んに行われました。しかし、水道料金の引き上げや水質の悪化などを招いた、失敗事例がたくさんあります。【ヨハネスブルク(南アフリカ)】’94年民営化水道料金が高騰し、料金未納で1,000万人以上が給水停止に。汚染された小川や井戸などから水を飲んだことで、コレラが大流行。300人以上が死亡。→’02年に一定量の水を無償化。【マニラ(フィリピン)】’97年民営化水道料金が4~5倍に上昇。料金が払えない貧困層に給水を停止したうえ、水を分けたり売ったりすることも禁止。水質が悪化し、コレラに600人以上が感染。→’02年に再公営化。【アトランタ(アメリカ)】’98年民営化排水管の破損や泥水の噴出が相次いで起こる。その対応も遅く、不満が続出。→’03年に再公営化。【コチャバンバ(ボリビア)】’99年民営化水道料金が2倍以上に上昇。料金が払えない家庭には給水を停止。’00年に起きた大規模デモで死傷者が約200人にのぼり、「水戦争」と呼ばれる。→’00年に再公営化。19世紀、水道の開設当初から民営のフランスでさえ、値上がりがひどく、’10年に公営化しています。世界で民営化された水道事業はたくさんありますが、そのうち、37カ国の235の民営化事業が、再び公営化しているというデータもあります(’00~’15年3月・公共サービス国際研究所)。今から民営化して、うまくいくとは思えません。また、今でさえ、水道料金には大きな地域差があります。家事用20立方メートルあたりの1カ月料金が、もっとも高いのは北海道夕張市で6,841円。もっとも安いのは兵庫県赤穂市の853円と、実に、約8倍です(’16年・日本水道協会)。利益を追求する民間が運営すれば、水道管の老朽化が激しい地域、人口の少ない過疎地域などで、水道料金がもっと上がっていくのではないかと心配でたまりません。
2018年08月17日国土交通省の調査によると、ここ20年で全国の空き家は1.8倍(約820万戸)に増加しています。空き家のうち、半数が”賃貸用の住宅”であることが明らかになっていますが、その次に多いのが“一戸建ての空き家”なんです。あなたは、実家の将来について考えたことはありますか?今回は、”実家の相続”についてのお話です。■ 誰が実家を相続する?約55%がまで決まっていない!「旭化成ホームズ株式会社」の「くらしノベーション研究所」が、”被相続人となる親世帯”と”相続人となる子世帯”の「実家の相続に関する意識調査」を実施しました。Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)実家の相続について決定している世帯はどれくらいいるのでしょうか?今の家を誰が相続するか決まっていない調査によると、親世帯の54.7%が「今の家を誰が相続するか決まっていない」の質問にあてはまると回答しています。”終活”という言葉を聞くようになって久しいですが、お墓や遺影など自身の人生の最期について準備されている方は多い一方で、実は自宅を誰に相続するかまでは決めていない人が過半数という実態が明るみとなりました。今の家将来について子どもと話したい更に、親世帯の実に71.2%が「今後、今の家の将来について子どもと話したい」と回答。UPRIVER / PIXTA(ピクスタ)できれば元気なうちに話し合いたいという気持ちはあるものの、誰に相続するか決定していない状態で、”子どもに平等に相続するにはどうしたらいいか”、”家の売却時期”など、複雑な内容が多く、何から話し合えば分からないと感じている親世帯が大多数のようです。■ 子世帯はトラブルを避けるため、60%以上が親や兄弟と話し合いたい!では、相続人となる子世帯はどのように考えているのでしょうか?実家について親や兄弟姉妹と話したい調査によると、子世帯の63.2%が「今後、実家について親や兄弟と話したい」と回答しています。”実際に実家の相続について話した”と回答した子世帯は61.8%に上り、将来の実家についての関心は高まっているものの、相続について話し合った内の8割が「今後、実家について親や兄弟と話したい」と回答しています。決定事項が多く、場合によっては家族であってもトラブルになるケースも珍しくない、”相続問題”。千和 / PIXTA(ピクスタ)容易に結論が出せない状況になるということは想像できますよね。■ 二世帯住宅を発展させた”隣居スタイル”って知ってる?近年では、従来の二世帯住宅を発展させた、“隣居スタイル”の住宅も形式も増えています。千和 / PIXTA(ピクスタ)この”隣居”、建物は1棟で、テラスなどのシェア空間を一部設け、キッチンや玄関、浴室等すべて別々の様式のスタイルが主流(実家の敷地内に別棟を建て親世帯と子世帯が分かれて住むという場合も含む)。思い出のいっぱい詰まった実家が子世帯も住める住居に生まれ変わる、と考えれば相続も夢のある話に思えてきますよね。親と同居する場合の住宅の改修は国から補助金や金利の優遇が受けられる制度があるので、今後”隣居”は空き家対策の1つとして広く受け入れられることを期待します。ゆふこ / PIXTA(ピクスタ)夏休み中に実家に帰省したり、家族が集まることの多いこの時期。実家の将来について家族で話し合ってみるのもいいかもしれませんね。旭化成ホームズでは、8月31日(金)まで“「実家のこれから」相談会”を全国のヘーベルハウス住宅展示場で開催中です。会場に来た人には「建替えガイドブック」2冊セットがもらえるそうなので、このような相談会に家族で行ってみるものいいかもしれませんね。【参考】※空き家等の現状について – 国土交通省※住まいづくりの支援策-国土交通省
2018年08月13日今回は賃貸物件で発生する「更新料」についてご説明します。更新のタイミングは住居費が急上昇して家計に与える影響も大きく、それだけ更新料というものは多くの人々の関心を集めやすい話題です。更新料が無効だと主張した裁判が各地で起こされ、地裁・高裁レベルでは判例が真っ二つに分かれたため、最終的に最高裁判決が出るまで随分とやきもきした記憶があります。■ 更新料とはあくまで商慣習にすぎないmetamorworks / PIXTA(ピクスタ)更新料は賃貸物件の賃貸借契約において、契約期間が満了して更新契約を締結する際、借主から貸主に対して支払うお金です。不動産の賃貸借契約を締結する際に契約期間というものは大変に重要な項目になります。「平成28年12月20日から平成30年12月19日まで2年間」というように曖昧さを一切排除して契約書に明記しますが、その隣には必ず「更新」という項目があり、「借主は、新賃料の1ヶ月分に相当する更新料を貸主に支払った上、更新できるものとする」と書かれているものです。更新料はこのように不動産取引において重要な事項ですが、実は法律や条例等において根拠となる規定は一切なく、これまでの商慣習に基づくものでしかありません。■ 更新料に関する驚きの地域差J6HQL / PIXTA(ピクスタ)筆者は賃貸物件の仲介に関しては首都圏でしか実務経験がありませんが、特優賃のような特殊な物件を除けば取り扱ったすべての契約書に「2年ごとに1ヶ月分の更新料」という定めがありました。しかし国土交通省が平成19年にまとめた「民間賃貸住宅に係る実態調査」によれば、更新料を徴収する割合は神奈川県で90.1%、千葉県で82.9%、東京都で65.0%、埼玉県で61.6%、京都府で55.1%、愛知県で40.6%、沖縄県で40.4%という意外な結果となっていました。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)大阪府と兵庫県では更新料を取らないようですが、その代わりに「敷引き」と呼ばれる償却方法を採用する割合が兵庫県で96.0%、大阪府で29.9%となっています。同じ関西圏でも京都府になると状況は全然違っており、更新料に関しては1年ごとに1ヶ月分、あるいは2年ごとに2ヶ月分という契約が多いほか、1年ごとに2ヶ月分の更新料を必要とする契約もあるといいます。これに加えて「敷引き」も広く行われているようであり、京都の家主は何とがめついのかと思いがちですが、中心部が狭い上に古都保存のため様々な開発制限や建物の高さ制限がかかるという京都特有の問題があり、それによって貸主が思ったような賃貸住宅を建てられないといった事情が背景にあるようです。■ 更新料は何に使われる?Graphs / PIXTA不動産会社で実際に更新業務に携わっていた筆者としては、更新料は更新事務を行うことに対する事務手数料のようなイメージを持っています。賃貸物件の「管理費」は管理に使われるとは限らないという話を以前ご紹介しましたが、更新料に関しても何か特定の使い道がある訳ではありません。筆者が扱った事例において更新料はすべて家主と管理会社で折半しており、それぞれで売り上げとして計上していました。■ 不動産業界の一番長い日tomcat / PIXTA(ピクスタ)住居費というものは多くの家庭における支出の中で最も大きいものの一つですが、特に更新の時は出費が跳ね上がることになり、更新料は多くの人の不平不満の種となっているようです。ところで消費契約法の第10条では「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本事項に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と定められており、更新料はこれに該当して無効なのではないかという議論が以前から存在していました。全国各地で訴訟が提起され、地裁・高裁レベルでは有効と無効とで見事に判例が分かれていましたが、万一「更新料は無効」ということになるとこれまでの賃貸業務が根底からひっくり返ってしまうことになります。そのため一担当者に過ぎない筆者でまで裁判の行方には注目していました(無効判決が確定した場合に備えて極秘で準備を進めた不動産会社も多かったといいます)barman / PIXTA(ピクスタ)この問題に関しては平成23年7月15日に最高裁判所から判決が出され「賃貸住宅の契約を更新するに当たり、賃料と比して高すぎるという事情がない限りは更新料を支払うことは有効である」という判断が下され、これにより「更新料は有効」ということで判例が確定しました。この日は朝からニュースが気になって仕方がなく、判決の内容を知ってただひたすら安堵しましたが、間違いなく「不動産業界の一番長い日」だったのではないかと思います。■ 更新時は家賃交渉の絶好のチャンスでもある更新料は時代背景の影響もあって以前からネット上で話題になりやすく、最高裁判決以前はそれこそ「『法令違反で無効だから払いたくない』とはっきり意思表示すれば払わなくてよい」というような極論で満ち満ちていたものです。更新料はなるべく払いたくないものですが、更新というタイミングは実は家賃交渉の絶好のチャンスであることはあまり知られていません。もとくん / PIXTA(ピクスタ)自宅の家賃が周辺相場と比べて明らかに高いと感じた場合、根拠を示して管理会社を通じて貸主に申し入れれば、すくなくとも検討だけはしてくれます。貸主としては借主が退去してしまって部屋が空くのはなるべく避けたいものなので、申し入れが正当な内容であれば心ある貸主なら応じてくれるものです。契約書上で更新料は「新賃料の1ヶ月分」と規定されている場合が大半ですので、このようにして家賃交渉に成功すればその分だけ更新料も減額できます。■ くだらない駆け引きで貸主との信頼関係を壊してはいけないGraphs / PIXTA(ピクスタ)最高裁判決により更新料が合法であることが確定しましたが、それでも「合法的に更新料をなくすウラ技」というような記事がネット上に依然としてはびこっています。私は弁護士ではないので、ここに書かれた内容が本当に合法的で有効な手段なのかはわかりませんが、少なくとも法令や契約書の裏をかくような内容であることは間違いありません。賃貸住宅で生活するということは貸主と借主の間に信頼関係があるからこそ成立するもので、たかが賃料1か月分をケチるためのくだらない駆け引きでこの信頼関係を壊してしまうことはあってはならないと思います。賃貸住宅で生活している場合、貸主を怒らせるとロクなことになりませんので、そのあたりは十分に気をつけていただきたいと思います。
2018年08月05日私が住んでいる広島では、先日の西日本豪雨(気象庁は ”平成30年7月豪雨” と命名しています)で大きな被害が出ました。この豪雨は広範囲に降り続け、多くの地域が被災しました。幸い私自身は大きな被害に遭わなかったものの、正直これは ”運” だったのだと思っています。広島にいたからこそ伝えられることがあるのでは、と今筆を取っています。豪雨と異変。そして「大丈夫だろう」という認識7/6からの強い雨がよく取り上げられていますが、私が住んでいる地域では、前日の5日からかなり強い雨が降っていました。ここのところ豪雨注意報が出るのは珍しくないという認識だったため、そういった通知よりも「よく雨が降るなぁ」と思っていた実感ベースが強かったです。翌日も豪雨に警戒を、というのはニュースで見ていました。6日は昼過ぎから予定が入っており、支度をして外出しました。前日と同じく「雨がすごいな」と考えながら、電車に乗りました。目的地に向かう途中、電車の中で聞いたことのない音が鳴り響きました。他人のスマホ音にも聞こえましたが、電車全体に響いたので「何だろう」と自分のスマホを見ると、”大雨特別警報”と表示されていました。”特別警報” は生まれて初めて見るもので、少し不安がよぎったのを覚えています。それでも「大丈夫だろう」と考えた私は、予定をキャンセルせずにそのまま電車に乗っていました。強まる雨足、鳴り響く警報。私は危機感をどこまで持てたのだろうか帰路につく頃には、雨もさらにひどくなっていました。行きの電車で見た特別警報は、数時間に1回通知が来るように。街中では避難を促す放送も流れていました。住んでいる地域から離れていたので、避難情報を見ようとしました。しかし、サーバダウンでハザードマップが開けない。公共機関の災害情報ページはアクセスできない状態でした。今ここにいても大丈夫なのか、どこへ行けば良いのか、私には判断できず、そのまま帰宅する選択肢を取りました。このとき、街行く人が特段パニックになっている様子はなかったです。普段より若干足早に行き交い、電停やバス停には多くの人がいました。私は電停まで急ぎました。広島でよく利用されているローカルの公共交通機関があるのですが、それは滅多に運休にならないという認識です。ちょうど電停にたどり着いたとき、その電車は来ました。これが最終電車なのだと、そこで初めて知りました。20時過ぎです。「運休にならないだろう」という甘い認識を痛感するとともに、運が良かったという安堵感が湧きました。電車に乗っても警報音は鳴り続け、詳しい災害情報は見られないままでした。それでも、自分が住んでいるところは災害危険箇所に指定されていないから大丈夫だと考え、「とりあえず家に着けば…」と思っていました。不安感は確かにありましたが、危機感をしっかりと持てていたかと問われるとイエスと言えないのが、今回の私の行動です。祖母の孤立、知人友人の状況。事態の深刻さを知ってから翌日も雨はまだ降り続いています。家族や知人・友人と安否連絡を取り、ひとまず無事であることを確認しました。最終電車になる時刻を知らないまま仕事をしていて、歩いて自宅まで帰ったという友人もいました。さらに、断水している地域や孤立している地域もあるという情報も入ってきて不安が増しました。私の祖母は、高齢化が進んだ地域に住んでいます。そこも断水し、周囲は通行止めで孤立状態。当時避難勧告は広島県各地で出ていて、逆に広島で安全な地域がわからないと思ったほどでした。幸い停電にはならなかったので、連絡は取れます。給水はされていたようですが、給水所まで行けない祖母のために、近所の人などが親切に持ってきてくれていたそうです。食べ物の配給は長期保存用の五目ご飯が3食分。農業をしていたため食べ物には困らなかったようです。ただ、トイレのタンクに水を入れたりお風呂に入れなかったりと大変なことは多々あったと聞きました。被害の大きさが報道されるようになっても、祖母が住んでいる地域は取り上げられていませんでした。1週間ほど経っても復旧の目処が立たず、親が車を出して助けにいきました。それまでにも祖母の家まで向かおうとしたのですが、通行止めでどうにもならない状態。その日は復旧作業が進んで通行可能になった道を見つけ、たどり着きました。断水したままで大変な生活をしている方はまだまだいます。豪雨のさなかも、どこが断水するか、どこが孤立するか、判断しきれませんでした。私が住んでいる地域が断水しなかったのも ”運” だと思います。防災意識を持つ大切さ。災害は決して”他人事”ではない広島では、平成26年に大きな土砂災害がありました。そのとき被災した知人に話を聞きました。4年前の土砂災害は、知人の想像をはるかに超えたダメージだったそうで、今回は予報を見た段階で自分なりに身構えたとのこと。暗くなるまでに貴重品や仕事用の機材、数日分の飲料水と防災グッズを2階まで運んだそうです。車も安全な場所へ移動させたと聞きました。広島には大きな河川があり、そこが氾濫すると広範囲で甚大な被害が予想されます。氾濫した場合のシミュレーションCGが公表されており、知人はその最悪な事態をイメージしたそうです。万が一の場合にすぐ動けるよう待機し、土砂災害と河川氾濫を意識しながら、雨雲レーダーと以前の土砂災害で氾濫した川をチェックしていました。朝方安心できるまで続けていたそうで、私自身の防災意識の低さを改めて痛感しました。知人が住んでいた地域は、以前の土砂災害後に作られた砂防堰堤が機能し無事だったようです。恥ずかしながら、私がシミュレーションCGを見たのは今回の豪雨災害が起こってからです。それを見て恐怖心を覚え、自分が住んでいる地域を再確認しました。市のハザードマップでは危険でないという認識でしたが、国土交通省が運営しているハザードマップポータルサイトで確認すると、2階まではあっという間に浸水する地域でした。2階にいれば大丈夫という認識のまま大きな被害に遭っていれば、私はここにいないかもしれません。私は単純に運が良かっただけなのだと思いました。全国各地で災害が起こり、そのたびにニュースを見ます。しかし、私はどこかで ”他人事” のように感じていたのだと思います。大きな被害が映し出されたとき、そこにリアリティを伴っていなかったのだと。確かに「大変そうだな」と強く思っていたのですが、それを自身に置き換えていたかといえばノーです。それが故、シミュレーションCGを見たりハザードマップを詳しく調べたりという行動に移していなかったのです。十分に対策していても被災してしまう恐れは十二分にあるのに、私はそこにすらたどり着けていませんでした。もし今これを読んでいるあなたが豪雨前の私と同じような感覚であるとしたら、ご自身が住んでいる家、職場、地域、土地の特性などをよく調べることが大切なのだと思います。災害は日本全国どこでも起こりうるので、決して ”他人事” ではないのです。「大変そうだな」と支援してくださるのは非常にありがたいです。こういったときに、改めて助け合いの精神を実感します。広島でもその他の地域でも、大変なことや不便なことも多々あるかと思いますが、前を向いてみんなで生きていけたら、そう願っています。©artisticco/Gettyimages
2018年07月14日1棟~4棟程度の小規模分譲から数10棟からなる大規模分譲まで、その種類もさまざまな建売住宅。家づくり、住まい探しをしているなかで、一度は建売住宅を検討された方も多いのでは?今回は、建売住宅を選ぶメリットや、その質を確かめるポイントなどについてご紹介します。■ 建売住宅を選ぶ最大のメリットって?建売住宅のメリットというと価格の安さにばかりに目が行きがちですが、実は建売住宅を選ぶ最大のメリットは何といってもその物件数の多さにあります。めがねトンボ / PIXTA(ピクスタ)不動産検索サイト大手「不動産情報サイト アットホーム」に掲載されている物件情報数を見てみましょう。まず、利便性と住みやすさに定評のある東京都三鷹市にスポットを当ててみます。価格、面積、交通、その他一切の検索条件を限定せずに検索した場合、三鷹市内の売地総数は184件です。新築住宅・分譲住宅(建売住宅)で検索するとその総数は284件と、売地の物件数より物件数が格段に多いのが分かります。きり / PIXTA(ピクスタ)次に、都心に近く緑も豊かな神奈川県川崎市麻生区の情報を見てみましょう。麻生区内の売地総数は146件、新築住宅・分譲住宅(建売住宅)の総数は498件にのぼります。このように、エリアによって多少のばらつきがあったり、なかには重複して登録されている物件が数多くあることを考慮しても、多くの地域では売地物件数より建売住宅の物件数が上回っているのが現状です。注文住宅にこだわるあまり、数少ない売地情報のなかから土地を選ばざるを得ず、その結果、立地や形状などの条件を妥協して土地購入に至るケースも少なくありません。しかし、建売住宅ならその物件数が多いことによってさまざまな条件、優先順位を取捨選択・吟味しながらの物件選択が可能になるのです。■ 建売住宅のなかには耐震性能が最高等級の物件も!gandhi / PIXTA(ピクスタ)建売住宅といっても、その品質を侮ってはいけません。住宅性能を客観的に評価する方法の一つとして住宅性能表示制度がありますが、そのなかで耐震性能については3段階で評価され、もっとも優れた性能を「耐震等級3」としています。HAKU / PIXTA実は、自社物件の競争力を高めるため、多くの事業者が耐震等級3を取得した建売住宅を分譲し、さらにその他(火災時の安全、劣化軽減、エネルギー消費量など)の性能表示でも上位等級を取得している物件が非常に多くなっているのです。■ 建売住宅の「質」を確かめる3つのポイントxiangtao / PIXTA(ピクスタ)多くの建売住宅はその品質にバラつきがあり、それを見極めるのは不動産のプロでも簡単ではありません。住宅性能表示やデザイン性に非常に優れた建売住宅など、目に見える部分の「質」は当然確認できますが、目に見えない部分の「質」は、どのように確かめればいいのでしょうか?1.分譲会社と施工会社のネガティブ情報をチェック一見優れた性能・デザイン性を持つ住宅も、それを分譲するのは「事業者」なので、過去にその業者が問題を起こしていないか、行政指導など受けていないかを調べればその業者の「家づくりの姿勢」がおのずと分かります。極楽蜻蛉 / PIXTA(ピクスタ)国土交通省の「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」では、宅地建物取引業者や建設業者などのネガティブ情報(過去の処分歴など)の検索ができますのでぜひ利用してみてください。2.分譲会社のホームページをチェック建売住宅の分譲を行っている事業者のほとんどはホームページ上で分譲している住宅の構造、性能、設備などを表示していますので分譲会社のホームページチェックは必須です。HAKU-No1 / PIXTA(ピクスタ)稀にホームページで表示している仕様と違う場合もありますので、必ず現地での確認や仕様書(若しくは仕様書に代わるもの)の入手を忘れずに!3.建築中の現場が「きれい」かどうかこれは不動産業界でよくいわれるチェック方法です。いくらきれいなパンフレットやホームページで住宅の性能をアピールしても、実際に現場で工事をするのは「人」です。cba / PIXTA(ピクスタ)その工事を施工する人間が丁寧な作業をしているかどうかは現場の清掃、整頓状況などに表れますので、建築中の現場状況は要チェックです。もし、完成物件の場合は、床下収納庫(床下点検口)の扉をあけ、さらに中の収納ボックスを外して、基礎と床のあいだを覗いてみてください。春風清 / PIXTA(ピクスタ)もしそこにタバコの吸い殻や建築廃材などのゴミが見つかるようならその住宅は「要注意」かもしれません!建売住宅を選ぶメリット、質をしっかり見極めてぜひ良い住まいを見つけてください!
2018年07月10日梅雨シーズン真っ最中ですね。衣替え、エアコンの掃除、サッシまわりや雨樋の点検と雨漏り箇所の補修など、梅雨に向けての準備は万全ですか?ところで、新築マンションや新築一戸建てを購入・建築する場合、気になるのが新居の引き渡し時期です。雨天での引っ越しはできるだけ避け、梅雨の晴れ間を狙って、新居に移り住みたいと考えている人も多いことでしょう。しかし、家族の健康を考えるなら、梅雨のシーズン中の引き渡し・入居はできるだけ避けるのがベストだといえます。■ 新居が完成しても、すぐに入居できるわけではないtkc-taka / PIXTA(ピクスタ)新築マンションでも新築一戸建てでも、あるいはリフォーム工事でも、住宅が完成してから引き渡しまでに、住戸内に風を通し、床・建具などに塗られたペンキや壁紙・内装材などの接着剤を完全に養生・乾燥させる必要があります。これを建築用語で「枯らし」といい、枯らしに必要な期間を「枯らし期間」と呼んでいます。一般にマンションや一戸建て住宅で2~3週間程度、大型の住宅や公共施設で1か月~数か月程度、さらにコンクリートをふんだんに使った美術館や博物館で1~2年程度の枯らし期間が必要だといわれています。もちろん、立地条件や建築面積、使用する資材・建材によっても、枯らし期間の日数は異なります。Mills / PIXTA(ピクスタ)しかし、この枯らしが不十分だと、入居後に目がシクシクする、あるいは家具やカーテンにカビが発生するなどの不都合がいろいろと起きてくるのです。そう、まるで1990年代後半に問題になった「シックハウス症候群」と同じような現象が、現代の新居で再び発生し、大切な家族を苦しめることになるのです。当時は不動産バブルによる建設ラッシュと、資材・建材に含まれているホルムアルデヒドなどの有害な化学物質に対する取り締まりが緩やかだったことから、それまで経験したこともなかったシックハウス症候群が勃発し、重大な社会問題になりました。つまり、建設ラッシュで「不十分な枯らし状態」のまま新居を引き渡す事例が多発するとともに、安価なホルムアルデヒドなどの有機化合物の多用で、深刻な事態を引き起こしてしまったのです。■ 有機化合物を制限しても、枯らしが不十分だと健康に悪影響が有害化学物質の低減対策とその特徴主な枯らしの方法としては、「換気」「ベークアウト」「空気清浄機」「吸着剤(材)」の4つがあげられます。その中で最も有効な方法が「換気」で、機械換気設備の運転や窓開けによる通風です。一般の新築住宅なら、2~3週間程度、機械換気と窓開けを併用することで、室内に放散されるホルムアルデヒドやVOC(揮発性有機化合物)を排除するとともに、建材からの放散を促進させるため、すべての化学物質の濃度低減に有効だといわれています。ただし、夏期と比べて室温の低い冬期や、窓開けが十分に行えない梅雨のシーズンなどは、その効果が低くなるのが現状です。■ 「ベークアウト」による「枯らし」には限界があるABC / PIXTA(ピクスタ)次に「ベークアウト」は、暖房設備や熱源ヒーターを使用して室温を上昇することでVOCの放散を促進させ、新築直後のホルムアルデヒドやVOCの濃度を低減させるという方法です。しかしベークアウトでは、建材の表面から放散されるトルエンやキシレンなどの化学物質には効果が大きいのに対して、ホルムアルデヒドのように建材の内部に含まれていて、徐々に表面に出てきて室内に放散される物質に対しては、あまり大きな効果は期待できません。北海道魅力発信社 / PIXTA(ピクスタ)この他、換気が十分に確保できないクローゼットや押入れ、キッチンなどにおいて、「空気清浄機」を設置して化学物質を吸着・除去するという方法や、通風や換気の悪い空間に「吸着剤(材)」を設置して、化学物質が室内に発散される前に吸着・分解するという方法もありますが、これらの方法はあくまでも「換気」や「ベークアウト」を補完するものです。2003年(平成15年)7月1日に改正建築基準法が施行されてから、すでに15年が経過し、施主や購入者の意識も、メーカーの取り組み方も大きく変わりました。特にハウスメーカーや資材・建材メーカーでは、ホルムアルデヒドなどの有害な化学物質を使用しない素材や塗料、接着剤などを開発し、自然素材や健康素材、非ホルムアルデヒド素材による家づくりがスタンダードになっています。そのため、ある程度の枯らし期間を確保すれば十分だとする考えが主流になっているのも事実。なかには「換気」と「ベークアウト」を併用することにより、冬期でも梅雨のシーズンでも、約束した期日に新居を引き渡そうとするケースが少なくないのが現状です。■ いま話題の「隠れホルムアルデヒド」とは?住宅内の空気環境を汚染する有害化学物質の種類と特徴 ※トルエン、キシレン、エチルベンゼン、スチレンの空気中の濃度が一定量を超えた場合は、機械換気設備の設置や有害物質の除去などの対策を施す必要がある。住宅内の空気環境を汚染する有害化合物としては、「ホルムアルデヒド」や「クロルピリホス」「トルエン」「キシレン」「エチルベンゼン」「スチレン」などがあげられます。この中で、発ガン性の疑いがもたれているホルムアルデヒドは、2003年(平成15年)7月1日に施行された改正建築基準法によって、その使用が大幅に制限されました。また防腐剤や防蟻剤に用いられたクロルピリホスは、使用そのものが禁止されました。さらにトルエン、キシレン、エチルベンゼン、スチレンなどのVOC(揮発性有機化合物)は、2000年(平成12年)4月1日に施行された住宅性能表示制度によって、住宅内の空気中の濃度測定の対象(必須項目)となり、一定量を超えた場合は機械換気設備の設置や有害物質の除去などの対策を施さなければならなくなりました。HAKU / PIXTA(ピクスタ)このような法律の改正や対策が功を奏じ、シックハウス問題は撲滅されたかのように考えられています。例えば2015年(平成27年)4月1日に施行された改正住宅性能表示制度では、それまで必須項目になっていた「空気環境」に関する項目が「選択項目」に変更されたのも、そうした背景があったからだといえるでしょう。もっとも国土交通省では、「構造の安全」や「劣化の軽減」などの項目と比べて「空気環境」の測定は建設後でも可能だからと、説明していますが……。ところが、問題はそう単純ではありません。接着剤や塗料などに含まれるホルムアルデヒドをゼロにしても、隠れ(潜在)ホルムアルデヒドを完全に除去することは難しいのが現実なのです。■ 原材料に含まれていなくても注意が必要な理由HIRO / PIXTA(ピクスタ)隠れホルムアルデヒドは、熱分解などで材料の中から分離して出てくるもの。そのため、原材料に含まれていなくても、別の物質が熱で変化してホルムアルデヒドになって出てくる可能性がある、ということです。また、ホルムアルデヒドは空気中にも微量ですが含まれていますし、沸点がマイナス20度で簡単に気化してしまうため、家具などに含まれているホルムアルデヒドが、石油ストーブを使用したり、喫煙することで、室内に発生してしまう危険性が指摘されているのです。barman / PIXTA(ピクスタ)室内のホルムアルデヒドを限りなくゼロにするためには、家具などにホルムアルデヒドが含まれていないかを確認すると同時に、梅雨のシーズンや冬期の引き渡しを避け、換気による枯らしを十分に行う必要があります。花粉症や喘息などのアレルギーに苦しむご家族がいる場合は、特に注意が必要だといえるでしょう。
2018年06月18日チャイルドシートとひと口にいっても、各メーカーからたくさんのチャイルドシートが発売されているから、選ぶ際には悩んでしまいがち。そんなママパパに参考にしてほしいのが、国土交通省と独立行政法人自動車事故対策機構が発表している、チャイルドシートアセスメント。新生児向けチャイルドシートの安全基準チャイルドシートアセスメントとは、各メーカーのチャイルドシートを前面衝突試験と使用性、2軸で評価試験を行い、その結果を安全性能評価として公表しているもの。前面衝突試験では、破損状況やシート底面の傾き、頭部の移動量など9項目を評価。使用性評価試験では、着座のさせやすさや車への装着性など、5項目で評価検証を行い、それぞれの合計点数を数値化しています。現在発表されている「チャイルドシートアセスメント」は2017年度版で、試験は2016年に行われたもの。最新のアイテムの評価はまだ発表されていないものの、チャイルドシート選びの参考としては十分です。カテゴリー別おすすめのチャイルドシートでは、さっそくチャイルドシートアセスメントの結果から、カテゴリー別におすすめの商品をご紹介しましょう。乳児専用のオススメチャイルドシート(ベルト固定タイプ)ベビーシートともいわれることがある乳児専用のチャイルドシートは、適用体重10kg未満、または、13kg未満で身長が70cm以下、新生児から1歳くらいまでが適用され、進行方向に対し後ろ向きに使用します。乳児専用で評価試験されたのは、コンビの「グッドキャリー」とレーマー「ベビーセーフプレミアム」の2アイテム。使用性評価試験では、コンビ「グッドキャリー」が4.4でレーマー「ベビーセーフプレミアム」が4.2。前面衝突試験では、それぞれ「良」、「優」と、甲乙つけがたい評価となっています。いずれも高評価であることから、使い勝手を重視するか、安全性を重視するか、好みで選んで問題なさそうです。コンビ「EX COMBIグッドキャリー YW」産まれたての赤ちゃんのやわらかい頭を衝撃から保護する独自の衝撃吸収素材「エッグショック」を開発。従来ウレタンの3倍の吸収力を実現しているそう。出典:レーマー「ベビーセーフプレミアム」欧州でトップの安全評価を維持するベビーシート。肩と腰、股の5点式ハーネスを装備するほか、サイドプロテクション機能もあり衝撃の吸収と分散に優れている。乳児・幼児兼用のおすすめチャイルドシート(ISO-FIX固定タイプ)7アイテム評価試験が行われ、その中でも前面衝突試験が「優」、使用性評価試験では4.5(幼児用)と高得点をマークしたアイテムがコチラ!タカタ「takata04-i fix(タカタ04 アイ フィックス)」ISO-FIXに対応したチャイルドシート。セパレート設計で簡単に取り付けできるだけでなく、カラダを包み込むようにサポートする「ニューボーンプロテクトクッション」で、ストレスの少ない状態を作り出します。乳児・幼児兼用のおすすめチャイルドシート(ベルト固定タイプ)様々なメーカーからたくさんの商品が展開しており、一番悩ましいのが乳児・幼児兼用のベルト固定タイプ。なかでも前面衝突試験と使用性評価試験のいずれにおいても高得点をマークしたのが、このアイテム!タカタ「takata04-neo SF(タカタ04 ネオ エスエフ)」シートベルト装着時のグラつきや緩みを解消するプリローダーシステム搭載により、女性でもシッカリ固定ができる。また、通気・通水性に優れたファイバーモールドクッションは、ベビーベッドのような寝心地。幼児専用のおすすめチャイルドシート(ベルト固定タイプ)10アイテムのなかから、もっとも評価が高かったのは、唯一「優」の評価を獲得したこのアイテム!リーマン「ロングフィット3」ロングフィットはその後、ロングフィット2、ロングフィット3と進化!1歳~11歳ごろまでと、長い期間使えるのが特徴で、子どもの成長にあわせて買い替える必要がないのはうれしい限り。あなたの家のチャイルドシートは、過去にどれくらいの評価を受けていたか。さかのぼって調べてみると良いかも。どうせ買うなら良いものを…。安全性と使いやすさを両立したアイテムを選びましょう。(文・団子坂ゆみ/考務店)
2018年06月11日小さい子どもを車に乗せる際はチャイルドシートが必要です。2000年4月から道路交通法の改正によって、6歳未満の子どもを乗せる場合チャイルドシートの着用が義務化されました。出産後に母子が退院する際に車を使う場合は、その時点でチャイルドシートが必要となります。出産予定日ギリギリに用意しようと思っていても予定より早めに産まれることもありますので、早めに用意しておいた方がいいでしょう。しかし、いざ選ぶとなってもチャイルドシートの種類がたくさんあり、どんなものを選んだら良いのか迷ってしまいます。チャイルドシートの選び方と選ぶ際の注意点を知っておきましょう。1. チャイルドシートの必要性と正しく使用する大切さチャイルドシートはなぜ着用が義務づけられているのでしょうか。万が一事故に遭った場合の衝撃は大きく、赤ちゃがママに抱っこされているだけではその衝撃に耐えられない可能性があります。チャイルドシートを着用せずに事故に遭った場合、着用していた場合と比べて致死率が約11倍にもなることが統計で明らかになっています。※警視庁交通事故関連統計チャイルドシートはただ付ければいいというものではありません。ミスユース、つまり正しく取り付けられていないものが約6割となっています。正しく取り付けられていないチャイルドシートはかえって危険を招くことになります。購入前にチャイルドシートと車が適合しているかを確認し、取扱説明書をよく読んで正しく使用することが大切です。設置が苦手な方は、取り付けが簡単なタイプを選ぶといいでしょう。正しく設置できているかが心配であれば、カーディーラーなどで確認してもらいましょう。JAFでは各地でチャイルドシート取り付け点検会を開いています。2. チャイルドシートの種類と安全基準チャイルドシートの種類は大きく分けて、新生児から1歳児ぐらいまでの「乳児用(ベビーシート)」、1~4歳向けの「幼児用」、10歳ぐらいまでの「学童用(ジュニアシート)」の3種類があります。身長や体重を目安に、成長に合わせて使い分けます。着用義務機関の6歳を超えている場合も、身長140cmまで(10~11歳頃)は安全のためにジュニアシートを着用しましょう。取り付け方も、従来のシートベルトで固定するタイプと、専用の金具で固定するISO-FIXタイプがあります。2012年7月以降発売の新車にはISO-FIXに対応する金具が座席に装備されています。しかし装備されていない車には取り付けることができないので、購入時には自分の車に適合しているか確かめましょう。また、中古車や古い型の車、外国車などは規格に適応していないこともあるので注意が必要です。ISO-FIXの方が価格は高めですが、簡単に取り付けられる為人気が高まっています。前述したミスユースも少ないので、設置が簡単で分かりやすいです。しかし車の使い方でも考える必要があります。マイカーに固定したままならISO-FIXタイプ、祖父母の車など複数の車に乗せるなら軽くて持ち運びやすいベルト式タイプが便利でしょう。チャイルドシートは安全性も大切。国が設けた安全基準をもとにチャイルドシートの安全性が確保されているかどうか、危険性がないかの試験を行っており「チャイルドシートアセスメント」として公開しています。この試験は毎年実施されていて、最新版だけではなく過去の分も公表していて確認が可能です。2012年7月以降の現行基準を満たしたチャイルドシートには「Eマーク」が添付されています。購入時は、チャイルドシートアセスメントやEマークを参考にすると良いでしょう。旧基準を満たしたチャイルドシートには「自マーク」が貼られています。※チャイルドシートアセスメント(国土交通省HP)3. おすすめのチャイルドシート (1) Aprica ディアターン プラス プレミアム回転式ベッド型チャイルドシートです。新生児期だけではなく、4歳になっても使用できるため長く使えることが魅力です。フルリクライニング機能が搭載されていて赤ちゃんを仰向けに寝かせてあげられるので、車の中でぐっすり眠ることができます。「長時間車に乗せることが多い」「子どもの身体に負担のかからないものがいい」という方におすすめです。 (2) Aprica スムーヴ TS インファント カーシートわずか2.6kgの軽量タイプで、使用する車を変えることが多い方に使いやすくなっています。一番の特徴は「チャイルドシート」「キャリー」「ベビーカーにそのままセット」「ローチェア」「ロッキングチェア」として5wayで使えるという点。寝ている赤ちゃんを起こすことなく車から降ろせますし、外食時などには赤ちゃんの居場所になります。1歳頃までと使用期間は短いですが、ローチェアやバウンサーを買う必要がないので全てを1つで済ませたい方には重宝するアイテムです。 (3) Combi ウィゴー ロング サイドプロテクション エッグショック HH新生児から7歳まで長く使えるチャイルドシートです。たまごを落としても割れないほど衝撃吸収に優れた、独自の素材「エッグクッション」を搭載しています。持ち運びが簡単な軽量ボディ。設計もシンプルで、前向き後ろ向きにも簡単に取り付けられます。車で移動することの多い方にオススメです。シートの座面が低いので、乗せ降ろしもしやすくなっています。 (4) GRACO マイルストーンチャイルドシートからジュニアシートにもなるロングユースタイプです。新生児から着用義務の6歳を過ぎた身長140cm頃まで全ての期間に対応できるので買い替えが不要です。専用カップホルダーは左右どちらにも設置可能です。ジュニアシート時代に使わなくなったハーネスベルトは本体内に収納できるので邪魔になりません。おわりにチャイルドシートと一口に言っても、使用可能期間や形状、回転の有無などタイプも様々です。必要な機能と不要な機能を判別し、自分の車との兼ね合いも考えて選びましょう。我が家では、新生児から7歳まで使えるタイプを利用していました。1歳未満は後ろ向きに設置し、それ以降は前向きに設置し直しましたが買い替えはしませんでした。6歳を機に処分しましたが、チェアタイプのジュニアシートを使用しています。チャイルドシートがあると車内の空間も変わりますので、その辺も考慮して将来も見据えながら選びたいですね。
2018年06月08日赤ちゃんや子どもと2人きりで車でお出かけしたとき、チャイルドシートを後部座席に乗せていると、運転中に様子が見えなくて不便に思うことがありますよね。赤ちゃんもママやパパの顔が見えなくて泣いてしまったり、外の景色が見たくて助手席に座りたがったり。そんなときに気になるのが、「助手席にチャイルドシートをつけてもいいの?」ということ。ほとんどのチャイルドシートの取扱説明書には「後部座席に設置してください」と書かれているのでそうしますが、駐車場を歩いているとよく助手席にチャイルドシートを乗せている車を目にしますよね。今回は助手席にチャイルドシートを設置してもいいのかどうかについてまとめました。 助手席への設置は違反?チャイルドシートを助手席に設置することは、違反ではありません。6歳未満の子どもを車に乗せる場合には、チャイルドシートの使用義務があります(道路交通法第71条の3第3項)。しかし、設置場所については記載されていません。助手席に乗せることは法律違反にならないということですね。ただし、国土交通省のサイトやチャイルドシートの取扱い説明書には、「後部座席に乗せてください」等と記載されています。助手席に乗せることは違反ではないのに、乗せないよう推奨されているのは、どうしてなのでしょうか。助手席は車の座席の中で一番危険後部座席にチャイルドシートを設置するよう推奨しているのは、ずはり「赤ちゃんや幼児にとって助手席が危険だから」ということなのだそう。「車の座席の中で、助手席が一番危険」という話を耳にしたことのあるかたも多いのでは。その理由として、右折時の事故で対向車とぶつかった場合、助手席は大きな損傷を受けるからだと言われています。また、とっさの判断で運転手が衝突を防ぐようハンドルを動かすと、助手席側に被害が及ぶことも考えられます。上司とタクシーに乗る際のマナーとしても、上座が後部座席となっているように、助手席は事故のときのリスクが高いのでしょう。エアバッグが危険「助手席にはエアバッグが付いているから安心」と思われるかもしれませんが、赤ちゃんや子どもにとって、それは逆に危険へとつながります。エアバッグは成人の体形に合わせて作られているからです。正面衝突など事故に遭ったときのエアバッグの膨らむ速さは、時速100km~300kmとなります。その衝撃で大人でも、かすり傷・打撲傷・骨折・火傷等の被害を受ける可能性があります。赤ちゃんや子どもだと……と考えると恐ろしいですよね。子ども用品を製造しているコンビのチャイルドシートは、取り扱い説明書に「エアバッグ装備の助手席では取り付けしないように」と書かれています。安全な環境で使用してもらいたいからだそうで、そのため助手席への取り付け確認も行っていないのだとか。エアバッグはそれほど、赤ちゃんや子どもにとって危険性が高いということですね。一番安全な設置場所は?チャイルドシートの設置場所は、チャイルドシートの製造会社や国土交通省が推奨しているように、後部座席が一番安全です。また、さまざまな事故が想定されますが、「運転席の後ろ」が、自動車事故によるリスクが最も少ないそうです。 助手席に設置する場合の注意点助手席に設置する際は第一に、チャイルドシートの取扱説明書の注意事項をよく確認してください。先ほどご紹介したコンビのチャイルドシートのように、助手席への設置を禁止している製品もあります。また、助手席にエアバッグが装備されていない車を持っている場合や、エアバッグが作動しないようにロックなどができる車など、助手席でエアバッグが作動しない状態で乗せるときは、助手席でも使用できる可能性もあります。よくわからない場合は、必ず購入したチャイルドシートの会社へお問い合わせをしてくださいね。また、チャイルドシートはおおよそ1歳くらい(体重9kg超え)から前向きの設置が可能となっています。製品によって異なるかもしれないので、必ず取扱説明書でご確認ください。助手席に設置する場合、後ろ向きの設置はしないようにしましょう。事故となってエアバッグが作動した際、子どもがエアバッグに押し出され、助手席の背もたれに突っ込んだり挟まれてしまいます。時速100km~300kmの衝撃なので、非常に危険です。国土交通省のパンフレットによると、助手席にチャイルドシートを設置する場合は、助手席のシートを一番後ろに下げて、前向きに取り付けるのが良いそうです。ただし、前向きでも後ろ向きでも助手席でのチャイルドシートが危険なことには変わりないので、基本的には後部座席に設置するようにしましょう。 まとめ助手席にチャイルドシートを設置するのは、違反にはなりません。しかし、安全性のことを考えると「してはいけない」ことだとも言えます。子どもが泣くから・子どもの様子が見たいから、といって、一度でも助手席に設置してしまうと、助手席じゃないとぐずるようになってしまいます。心を鬼にして、一貫して後部座席に座らせるようにしましょう。自分がいくら安全運転をしていても、交通事故はいつどこで起こるかわかりません。大切なわが子の命を守るためにも、適切な使用を心がけてくださいね。 参考:助手席での取り付けに関して子供を守るチャイルドシートチャイルドシートコーナートップ自動車事故では助手席が一番リスクが高かったエアバッグによる傷害の可能性自動車事故で最も生存率が高いのは運転席の後ろ前向きで使用できる月齢はいつ頃からか?
2018年06月08日トレードオフ(Trade-off)という言葉をご存じですか?経済学用語で「一方を追求すれば他方を犠牲にせざるを得ない状態・関係」の意味。もともとはイギリスの経済学者が指摘した「失業率と物価の関係」から生まれた言葉で、失業率を抑えると(景気が回復して)物価が上昇し、物価を抑えると(景気が冷え込んで)失業率が上昇する……という状態や関係を表しています。分かりやすくいえば、「あちらを立てれば、こちらが立たぬ」ということですね。sunny / PIXTA(ピクスタ)■ 住宅の性能にもある「トレードオフ」の関係!快適で安全な住まいを求めるのは、誰しも同じです。しかし耐震性や耐久性、断熱性や気密性、耐火性や防火性、防音性や遮音性、さらにバリアフリーなどの「快適性・安全性」や家族の安全を守る「防犯性」などといった性能や機能を、すべて追求することは不可能です。また、それらの性能や機能を追求することはコストアップにつながり、現実的ではありません。OrangeMoon / PIXTA(ピクスタ)例えば、採光性や通風性を高めるために、あるいはリビングから庭を眺めるために、大きな窓を希望する人も多いことでしょう。しかし窓を大きくするということは、多くの熱量が窓ガラスやサッシから家の外へ放出されることを意味し、経済的ではありません。また大きな窓は、家の中が丸見えになるというプライバシーの侵害や防犯性の意味でもリスクが高まります。Graphs / PIXTA(ピクスタ)さらに、にぎやかな土地に建てられた家の場合は、防音性や遮音性といったリスクがつきまといます。このように、「採光性や通風性を追求すると、断熱性や防犯性、防音性や遮音性を犠牲にせざるを得ない」ことになり、これを住宅性能の「トレードオフ」といいます。■ 暮らしやすさと機能性のバランスを取るのは難しいもう1つ例をあげましょう。北欧風の住宅を希望してメインの開口部(掃き出し窓のこと)に三重ガラス窓を採用した場合は、断熱性や気密性、防犯性や防音性などは高まりますが、窓ガラス自体が重いことから、操作性や通風性などが損なわれる可能性があります。Flatpit / PIXTA(ピクスタ)また小さなお子さんやペットにしてみれば、ここから出入りすることは不可能のため、とても暮らしにくい家になることでしょう。さらに例を1つ。繁華街に近い住宅地や犯罪が多い地域では、防犯ガラス窓を採用したり、窓や玄関ドアなどに二重~三重の鍵を設けるケースが多いようです。これを「ワンドア・ツーロック」あるいは「ワンドア・スリーロック」などといいます。しかしその結果、快適性や利便性、さらに高齢者やクルマ椅子を利用する人にとって暮らしにくいなどのバリアフリーの性能を低下させることにもなりかねません。hinooto / PIXTA(ピクスタ)以上のような例を見ていくと、すべての住宅性能を高めることは不可能であることがわかります。つまり、家を建てようとする立地条件や環境、さらに家族の構成(特に小さな子どもや高齢者など)を考慮しながら、どの性能を高めていくか、逆にどの性能は標準レベルでいいのかを決める必要があるのです。■ 国土交通省が認めた、悪しき「トレードオフ・ルール」とは?新しい住宅省エネ基準(平成25年基準)の施行に伴い、平成27年(2015年)3月31日で旧住宅省エネ基準(平成11年基準)が完全に廃止されました。ここで注目したいのが、旧住宅省エネ基準(次世代省エネルギー基準)に盛り込まれていた「トレードオフ・ルール」のことです。Good morning / PIXTA(ピクスタ)例えば、小屋裏収納やロフトのある家を建てる場合、あるいは傾斜天井や勾配天井などを採用した家を建てる場合、天井内の空間がほとんど取れず、厚い断熱材を入れることはできませんでした。そこで国土交通省では、一部で薄くしか入れられなかった断熱材(充填断熱)を他の部分で埋め合わせをして、住宅全体のQ値(熱の損失度合い)をクリアすれば、次世代省エネルギー基準を満たした住宅であることを認めようという、「トレードオフのルール」を便宜的に採用したのです。■ 数字のマジックにご用心!具体的に見ていくことにしましょう。次世代省エネルギー基準では「天井の断熱材の厚さは200ミリメートル以上、窓はペアガラスで空気層の厚さは6ミリメートル以上、外壁は110ミリメートル以上」などという規定がありました。ZEAL / PIXTA(ピクスタ)しかし、トレードオフのルールを利用すると、「窓のペアガラスの性能を高め、空気層の厚さを12ミリメートル以上にすれば、天井の断熱材は半分の100ミリメートルでも良い」ということなります。その結果、悲しい運命が新居のオーナー家族を待ち受けていました。つまり、お金をかけて次世代省エネルギー基準の快適なマイホームを建てたはずだったのに、実際に暮らし始めてみると、(天井の断熱材が規定の半分しかないことから)屋根や天井内にこもった熱で、家の中がちっとも涼しくならない。GooDween / PIXTA(ピクスタ)逆に冬は、天井や屋根から熱が放出され、暖房があまり効かないことに気づかされたのです。このように、数字のマジックで建物全体のQ値は変わらなくても、実際はまったく快適ではない住宅が「次世代省エネルギー基準の適合物件」として、少なからず誕生しました。そしてその要因の1つにあげられるのが、国技交通省が認めたトレードオフのルールだといえるでしょう。新しい住宅省エネ基準の施行によって、トレードオフのルールはなくなりました。netanker / PIXTA(ピクスタ)しかし、旧住宅省エネ基準で建てられた中古住宅を購入しようとする場合は、天井や屋根に充填された断熱材の厚さにも注意する必要があります。特に、平成11年(1999年)から平成27年(2015年)3月31日までに建てられた小屋裏収納やロフトのある一戸建て住宅をはじめとして、勾配天井や吹き抜けのある一戸建て住宅、さらに三階建て住宅などを購入する場合は、念入りに確認する必要があるでしょう。
2018年05月12日殺風景な印象の白い壁。安全かつ、白壁を活用したインテリア。賃貸だから、穴をあけるのは気がひけると思っているのでは?国土交通省の原状回復の基準では、「画鋲の穴まではOK、釘穴はNG」となっています。大きな穴をあけずに、小さなピンを利用したフックや棚などご紹介します。参考記事:賃貸でも!壁に穴をあけないカスタマイズ方法まとめ こちらは無印良品の「壁に付けられる家具」を活用した飾り方。赤ちゃんがいるご家庭ですが、うまく手の届かない高いところを活用しています。(「とっておきオブジェと家族の部屋」より) 大きなアートやポスターを1枚飾ってみるポストカードサイズの小さなアートは手軽ですが、それなりの数を揃えてセンス良く配置するのがけっこう難しいです。いっそ、大きめサイズのアートを買ってみると、1枚だけでぐっと空間が引き締まっていい感じに。石膏ボード用の小さなピンのフックを使うか、額なしのポスターなら、ホッチキスでも止めることができますよ。 カーテンやラグなどの色とあったアートが飾られたお部屋。空間が引き締まります。(「居場所が2つあるとパーティーは盛りあがる。絵画の中にいるようなリビング・ダイニング」より) 帽子やストールなど、お気に入りのアイテムを飾ってみる飾りたいアートが見つからない……というときは、ふだん使っているお気に入りのアイテムをあえてしまいこまずに壁にかけてみるというアイデアもあります。 フックつきの画鋲に、いつも使うアイテムをかけただけ。シンプルなのに、とってもかわいい。(「カフェで働く女性の自然体な暮らし方」より) 流木やドライフラワーを飾ってみるナチュラルテイストが好きなら、自然をお部屋に取り入れると落ち着きます。シンプルな流木を壁に飾って、少しだけ海辺の雰囲気をお部屋に。(「『リゾートのすてきな女主人』の部屋」より) はがせる壁紙に黒板塗料を塗って、絵を描いちゃう白壁をキャンバスに変えて、アートなお部屋に変えてみるのも面白いですね。はがせる壁紙だから、飽きたら消せる!貼り直せる!(「猫と暮らすDIYルーム!U★Gさんの楽しさと工夫がつまった広々リビング」より) 出典: goodroom journal 記事提供元:リノベーション・デザイナーズ賃貸 goodroom(グッドルーム)デザイナーズ、リノベーションなど、おしゃれな賃貸サイト・アプリ「goodroom」を運営しています。インテリアや、ひとり暮らし、ふたり暮らしのアイディアなど、賃貸でも自分らしい暮らしを楽しむためのヒントをお届けします。おしゃれ賃貸サイト・アプリ goodroom journal journal 暮らしの実例
2018年04月18日家を「借りる」と「買う」どちらが得か?という議論が、不動産業界には……いえ、世の中には昔からありますよね。この問題、筆者が不動産業界に入った19年前から(恐らくもっと以前からあったでしょう)盛んに議論されていましたが、いまだに結論が出たという話を聞きません。TATSU / PIXTA(ピクスタ)■ 「借りる」「買う」どちらが得か?問題のカラクリkou / PIXTA(ピクスタ)この問題のベースとなっているのは「“家賃”を払い続けるのと“住宅ローン“を払うのとどちらが得か?」ということで、大抵の場合、それぞれ発生する費用の合計をシミュレーションして比較しています。まだ紙の媒体が不動産情報の中心だった時代の話です。同じ出版社で賃貸向けと売買向け、2つの情報誌を出していましたが……、KAORU / PIXTA(ピクスタ)賃貸の情報誌では「借りる方が少しだけ得」、一方、売買の情報誌では「買った方が少しだけ得」というまったく異なる結論を出していました。一生の間に必要となる住宅関連の支出の合計は簡単にシミュレーションできるようなものではなく、前提条件を少し変えればまったく違う結論となります。つまり、立場が変われば結論も変わるのです。■ 設備やインテリアのグレードに大きな差はある?freeangle / PIXTA(ピクスタ)入居者が頻繁に入れ替わることを前提とした賃貸住宅に対し、分譲住宅は入居者が永住することが前提となります。そのため設備や内装等についていえば、分譲の方が長持ちする仕様となっていることが多かったように思います。特にクロスについては、ランクが全然違いました。賃貸の場合、入れ替わる度に何らかのリフォーム工事が入りますし、何かあれば退去した時交換すればいい、という意識がどこかにあるのかもしれません。■ 分譲マンションで発生する費用って?hug++ / PIXTA(ピクスタ)分譲マンションの場合、毎月発生する住宅ローン返済、管理費、修繕積立金等の他、故障等による設備の修理は当然のことながら全額自己負担です。分譲マンションには専有部と共有部があり、雑把に分けると玄関の内側で起こったことについては自己負担です。厄介なのは配管やインターホンといった、専有部と共有部両方にまたがる部分のトラブルで、原因がどちらにあるかによって負担額も変わってきます。専有部と共有部の細かい区分けについては管理規約に必ず記載がありますので、購入前にチェックしておくとよいでしょう。■ 賃貸住宅は、実は家主にとって厳しい時代にABC / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅の場合、賃料と共益費を毎月払いますが、消耗品関係を除き設備の故障については原則として家主負担となっています。また退去時における原状回復に際しても、「国土交通省ガイドライン」や「東京都住宅紛争防止条例(東京ルール)」により、自然損耗や経年劣化については借主は負担しなくてよいとされています。そのため、退去に伴うリフォーム工事についてもその大半を負担しなくてはならないなど、家主にとって厳しい時代となってきたように感じます。■ 賃貸住宅はまだまだ高齢者に厳しいのが現実foly / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅を語る上で、どうしても避けて通れない問題があります。賃貸物件の営業をやっていた時代に痛感しましたが、「高齢者に非常に厳しい」というのが日本の不動産業界の現状です。高齢者の場合、現役世代と違って収入が限られるということと、室内で万一のことが起きる可能性がある、ということが原因として挙げられます。高齢者を受け入れる物件はかなり限れられますし、仮にOKという場合でも内容のいい親族が保証人となり、かつ近くに住んでいなければならない、などといった厳しい条件が付きます。freeangle / PIXTA(ピクスタ)そして既にリタイアされた方の場合、年金だけが収入とみなされます(預金残高は考慮されないことが多い)。年金の金額だけで借りられるレベルの部屋というものは、高齢者が暮らしやすいようなものとは決して言えないでしょう。家は「買う」「借りる」どちらが得か、という問題は、おそらく今後も永久に決着はつかないでしょう。しかし「どちらがいいか」ともし聞かれたら、「リタイアするまでに、どこかで買っておいた方がいい」というのが筆者の結論です。(written by 鶴間正二郎)
2018年04月13日家を購入する時は、売買契約書だけでなく登記関係、住宅ローン関連、保険など、様々な書類のやり取りがあってかなり頭がこんがらがる時期です。それがマンションならばさらに書類が増えて、「マンション管理規約」「管理委託契約書」などが配られます。ゆっくり目を通す時間暇も根気もなく、よくわからないままに印鑑を押した、という方もいるかもしれません。もとくん / PIXTA(ピクスタ)新築マンションに入居して間もなく、管理組合の理事をやらなければならなくなった人が「私は管理組合になんて入った覚えはない。だから理事になるのは断る!」と、管理会社に電話をかけてくるケースもあるそうです。管理組合に入った覚え……、みなさんにはありますか?「○○マンション管理組合の一員になります」といった書類にサインをした経験は?「ない」という人がほとんどだと思います。これはなぜなのでしょうか。■ 「区分所有」した瞬間に、管理組合の構成員になるチンク / PIXTA(ピクスタ)「マンション法」ともいわれる区分所有法では、管理組合に関して以下のような記述があります。第三条(※一部)区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。この条文によると、区分所有関係が発生したその瞬間から管理組合は成立するため、設立の手続きなどは必要ない、ということになります。区分所有者はその意思にかかわらず管理組合の構成員となり、区分所有をしている限り組合から脱退することはできない、という強制力を持っているのです。タカス / PIXTA(ピクスタ)よく管理組合を「自治会やPTAみたいものでしょ」という人がいますが、自治会やPTAへの参加は任意ですから、自ずとその性質が違うことがわかりますね。人づきあいなどの面倒がないことがマンションの魅力と考えている人にとっては、管理組合の理事などもってのほかといったところでしょうが、それほど簡単な問題ではないのです。■ マンション管理の主体は管理組合!業務も多岐にわたるところで、先ほどの条文にあった「規約」とは何でしょうか?これはマンションのルールブックともいえる「管理規約」のことを指しています。0829kt / PIXTA(ピクスタ)国土交通省が管理規約の標準モデルとして作成しているのが標準管理規約です。マンションはその規模や地域、住んでいる人によって千差万別。そのルールもまた様々なパターンがあっていいので、あくまで標準モデル、なのです。逆にいえば、この管理規約は住んでいるうちに不都合が生じてきたときや自分たちのマンションには合わないと感じた時、多数決によって変更をすることができます。また、その標準管理規約に書いてある管理組合の業務とは、全部で15項目にもわたります。例えば、管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理組合管理部分の修繕修繕等の履歴情報の整理及び管理等共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務敷地及び共用部分等の変更及び運営修繕積立金の運用官公署、町内会等との渉外業務などがあります。YNS / PIXTA(ピクスタ)清掃やごみ処理などまで書いてあることに「マンションて、そういうことこそ、人任せにできるんじゃなかったの?」と驚いた人がいるかもしれません。ほとんどの管理組合は、これらの大部分を管理会社などに委託しているために人任せと感じるのかもしれませんが、区分所有法によると管理の主体は管理組合にほかならないのです。いかがでしたか?管理組合について理解すると、区分所有者である自分たちこそが管理の主体なんだ、と気付かされますね。「自分は入った覚えはない」「自治会やPTAみたいなもの。やりたくないからやらない」というわけにはいかないものなのです。ですが、それをネガティブにとらえるのではなく、大切な資産であるマンションを一緒に守る仲間であるとポジティブにとらえて、うまく関わりながら暮らしていきたいものですね。(written by 殿木真美子)【参考】※公益財団法人マンション管理センター※マンションライフ総合支援サイトマンションのWa※国土交通省区分所有法、マンションに関する統計・データ集※建物の区分所有等に関する法律
2018年03月30日4月からの新生活に備えた部屋探しのシーズンもいよいよ大詰めです。部屋探しの条件として、立地は需要なポイントですが、その部屋が何階にあるのか、また駅から徒歩でどれくらいの距離にあるのかといった面を見て決める人が多いのではないでしょうか。もちろんこれらも快適な生活を実現するために、非常に重要な要素です。ただし表面的な立地だけを意識していると、住んだ後に「他の部屋にするべきだった……」と後悔することもあるのです。そこで一度見ただけではなかなか把握できない、立地に関する部屋探しの盲点をここでお伝えします。「開かずの踏切」があるかどうか近年、線路の高架化や道路の立体化により減少しつつある「開かずの踏切」ですが、2018年1月19日の国土交通省の発表によると、踏切道改良促進法に基づいて改良すべき踏切道として全国で824か所が指定されています。国土交通省は、1時間当たりの遮断時間が40分以上続く踏切のことを「開かずの踏切」と定義していますが、電車が3分おき、5分起きに走っている東京を始めとする大都市では特に、朝の通勤時間帯や通学時間帯に踏切で10分以上足止めされることもあるのです。「開かずの踏切」があると、想定よりに通勤や通学に時間がかかってしまいます。そうなってしまうと、折角駅近の場所に物件を借りても、時間的なマイナスが大きくなってしまうでしょう。不動産屋さんに連れられて物件を内見しに行く時は、昼の時間帯が多いのでそれほど「開かずの踏切」の被害に遭うことはありません。しかし通学や通勤をする朝や夕方以降の時間帯になると、電車の本数も増え、「開かずの踏切」が発生する可能性もあります。そのため、内見を行う時には、物件までの道のりにある踏切が「開かずの踏切」になっていないかどうか、実際に自分が通学・通勤する時間に歩いてみたり、地元に詳しい不動産屋さんに聞いてみたりといったことも場合によっては必要でしょう。家の付近に溜まり場になる公園がある公園が家のすぐ近くにある物件は、一般的には高評価になります。特に小さなお子さんがいる家庭にとっては公園があればお子さんと一緒に遊ぶことができますし、ジョギングをしたりスポーツをしたりして楽しむこともできるでしょう。しかし一人暮らしをする人にとっては、公園があるということはそれほどメリットになりません。むしろ深夜になると若者のたまり場になって騒音が発生したり、治安面で不安を感じたりすることも多いのではないでしょうか。公園は樹木もたくさん植えられているため、何かと死角が発生しやすい場所でもあります。実際に深夜の公園は犯罪が多発するエリアでもありますし、日中家にいない人にとっては、事件が起こりやすい場所と捉えられても仕方がない側面があります。またホームレスが一日中いる公園も不安に思ってしまうことが多くなるでしょう。公園があるからといって必ずしも住環境が良いとは限らないものです。しっかりとその公園が安全面の管理が行われているか、子供達のための遊び場である公園なのかをチェックしてから入居しましょう。マンション1階や近くに飲食店がある物件室外機の位置にも注意マンションには2階以上が居室で、1階には飲食店などのテナントが入っている物件も多くあります。自分で料理を作るのが面倒な時にはすぐに食べに行けるので便利ですが、どうしても一階に飲食店が入っていると、衛生面で不安に感じることも多いでしょう。ゴキブリや残飯に群がるネズミやカラスが発生することもありますし、調理によって発生する騒音やニオイも迷惑な場合があります。24時間営業の店が1階に入っている場合は2階の住人は常に1階からの騒音や光に悩まされる可能性があります。また料理や調理のニオイが上の方に上がってくると、2階や3階に住んでいる人はエアコンの室外機からそのニオイを取り込んでしまい、家の中にニオイが充満することもあるのです。さらに洗濯物を干すときも、洗濯物にニオイが染み付いてしまうことまで考えなくてはいけません。特にニオイの強い料理の店が一階にあるような場合は、ほぼ洗濯物を干すことが不可能になってしまうのです。そういった飲食店が1階にあり自分の部屋に影響が及ぶかという点もしっかり確認しなければいけません。これらの部屋探しの盲点になるようなポイントも、注意深く見ていけば最初の内見時に十分に確認できます。ただし初めて部屋探しをする人にとっては、このようなリスクがあることがわからないことも多いかもしれません。一度だけの内見で物件を決めるのではなく、これらのチェックポイントを知った上で、いま自分が入居候補としている物件が本当に大丈夫か、住んでも問題がないのかを、再度の内見もしくは不動産屋さんに確認をするなどして、最終的な入居先の決定をしていきましょう。
2018年03月21日「いったい誰がこんな危険なルートを決めたんだ!責任者を連れてこい!!」 昨年12月末、東京都渋谷区内で開催された国土交通省主催の「羽田空港新飛行ルート」の説明会は、一部住民からの怒号が飛び交う、異様な雰囲気に包まれた――。 国は’20年の東京オリンピック・パラリンピック開催に伴い、国際線の増便を計画。そこで羽田空港を離着陸する便の新たな飛行ルートの導入を決めた。ところが、そのうち2本の着陸用飛行ルートが、新宿、渋谷、目黒、白金高輪、品川といった都心部を低空飛行で通過することがわかり、いま大きな波紋を広げている。 「計画では都心部上空を着陸大勢で、300~900メートルの低空飛行で通過します。このルートの飛行時間帯は15~19時の4時間。1時間あたり44回通過するので、約2分に1回の割合で都心上空を通ることになります。次から次へと継続して騒音が続くわけです。通過地域の住民にとって、これは精神的に大きなダメージを受けると思います」 こう語るのは、今回の新飛行ルート計画に反対する「みなとの空を守る会」共同代表・増間碌郎さん。国交省の資料によると、新宿から大井町にかけての飛行ルート直下およびその周辺の地上での騒音レベルは約70~80デシベル。幹線道路際、騒がしい街頭の騒音レベルだ。80デシベル以上だと、一般的には“地下鉄の車内”“ボウリング場”と同等のうるささ。隣の人の会話は聞き取れないレベルだといわれている。 騒音同様に心配されているのが、落下物の問題。ジャンボジェット(B747型)の飛行時間で世界一の記録を持つ、元日本航空機長で航空評論家の杉江弘さんが危険性を次のように指摘する。 「氷塊の落下は防ぎようがありません。たとえば、海外の空港で雨が降っている中で離陸した飛行機は水分を含んだ状態で上昇し、高度1万メートル、気温マイナス50度の上空を飛ぶので必ず氷塊ができます。その氷塊が落ちる可能性が高いのは、着陸体勢で車輪を出すときです。もし直径10センチ大の氷塊が地上にいる人間を直撃するようなことが起きれば大変なことになります」(杉江さん・以下同) 新ルートで車輪を出すタイミングは、新宿から渋谷、品川の上空にかけて。 「危険なのは車輪を出すときだけではありません。着陸に向けて翼の可動部分を下ろすのですが、そのときに振動が発生します。埼玉県上空から板橋区、練馬区に氷塊が落下する可能性もあります」 落下物は氷塊だけではない。国交省によると、’17年3月末までの8年間で、整備点検などで航空機の部品脱落が確認されたのは451件。そのうち空港内で発見されたものは91件。発見されなかったものは360件あった。ただし、この報告件数は国内航空会社のみの件数で、外国の航空会社は含まれていない。 ちなみに、’16年度までの10年間で、地上で落下物が確認された件数は、成田空港周辺では19(部品13件、氷塊6件)、羽田空港周辺では0件。だが、昨年9月には、ANA機のパネルが茨城県の工場に落下。大阪ではKLMオランダ航空機のパネルが落下し、走行中の乗用車を直撃するという事故が起きている。 さらに11日には、どんな旅客機よりも点検、整備されているはずの“政府専用機”のパネルが飛行中に落下するというニュースが……。 杉江さんがいちばん危惧していることは最悪の事態を招く“墜落”だ。’94年4月26日、台北発名古屋行きの中華航空140便が名古屋空港の滑走路近くに墜落、機体は大破、炎上し、乗員乗客264人が死亡、7人が重傷という大惨事があった。パイロットが自動操縦装置のスイッチを間違えたことで失速し、墜落へつながった――。 「じつはいまのハイテク機は、ちょっと操作を間違えただけで墜落事故を引き起こしてしまうことがあるのです。中華航空の事故は、名古屋空港の滑走路近くで墜落しましたが、もっと手前で失速していたら都市部で墜落していた可能性もあった。今回の新ルートでやはりいちばん心配なのは、都心部を低空飛行することです。もし、何らかのトラブルで墜落したら、最悪の悲劇が起きます」 国交省は、羽田空港新ルート運用による経済波及効果を6,503億円、雇用が4万7,000人増加すると言っている。だが、万が一事故が起きた場合の補償や騒音による不動産価値下落の可能性といった、マイナス部分をまったく示していない。 本誌が指摘したリスクについて国交省に問うと「落下物に関して航空会社への点検、整備を徹底指導している」との答えが。あらゆるリスクに関しても「安全の確保はすべてに優先する」という。 飛行試験はやらずに、ぶっつけ本番で2年後の運用開始を予定しているというが、このままでは、都民が黙っていることはできないだろう。
2018年01月19日礼金・敷金とは賃貸住宅の契約を行うとき、不動産広告などに賃料とはまた別に「敷金」「礼金」といった項目を目にすると思います。敷金とは「敷金」とは、部屋を借りるための保証金といった性質があり、そのため退去時には返金されるのが特徴的です。「敷金」には2つの目的があります。家賃滞納分の担保大家さんは、借主が家賃を滞納したら困ります。仮に家賃を滞納したとしても、一時的に敷金から補填することで収支計画の帳尻を合わせます。原状回復などの修繕費用また大家さんは、借主が不注意で建具や設備を破損した場合にその修繕費用として、敷金から差し引くようにしています。仮にそのような事態が起きなかったとしても、退去時のクリーニング代として引かれます(多くの場合、タイルが傷ついていたりするので差し引かれる)。敷金が返還されないといったトラブルが相次ぎ、業界がこの改善に取り組んでいます。礼金とは「敷金」の特徴や目的は分かりました。では、不動産広告でセットのように表記される「礼金」とはどのようなものなのでしょうか。「礼金」とは、部屋を貸してくれる大家さんに対しての『お礼を示すお金』のことをいいます。ここで疑問に思われた方も多いかと思います。「なぜ客側であるコチラがお礼を渡さないといけないの?」と・・・・。ごもっともです。私もそう思いました。実は、これには古い慣習が関係していたのです。礼金の慣習とは礼金の慣習が始まったのは、高度成長期頃のことです。上京する若者が身寄りの無い都会で生活するにあたって、困った際に頼りになったのが、やはり下宿やアパートの大家さんだったのです。そこで親御さんが「息子(娘)を頼みます」といった意味で、大家さんに対して前もってのお礼として渡したのが始まりであるといわれています。またこんな話もあります。戦後はとにかく住宅不足で、「貴重な生活処を提供してくれたお礼」といった意味で、借主が大家にお金を包んだのが由来なんて説もあります。現在になっては借り手市場ではありますが、当時は供給側が少なかった影響があってか、次第に地域でこの慣習が定着したということですね。礼金ありの物件が多い理由礼金は大家さんへの謝礼金なので、大家さんが礼金の「あり・なし」を決めます。しかし最近では大家さんと借主をつなぐ不動産仲介会社がこの礼金を手数料として扱っているケースも増えているようです。仕組みはこうです。礼金は「取引物件の家賃1か月分までしかとれない」と定められています(宅地建物取引業法、以下、宅建業法)。そしてこれは、仲介会社が何社いても「1か月分までが上限」です。つまり、自分のところ以外にも他に大家さんと仲介する会社がいれば、取り分が減るということです。実際に仲介会社は、賃貸契約1つ取るだけでもかなりの労力と時間をかけており、割に合わないのです。(実際に私も現場を体験したことがあるので分かるのですが、割に合いません・・・・。)そこで仲介会社はこう考えたのです。「大家さん、広告を出せば早くに入居者が決まりますよ!しかし広告費を出すのもなんでしょうから、礼金から出されてはいかがでしょう?」上手い話ですね。広告費は上記同様(宅建業法上)、依頼主の依頼によってその報酬を受け取ってはならないとされています。しかも場合によっては、広告費より家賃1か月分の礼金の方がウマイかもしれません。こうすることで、仲介会社が別にいたとしても、契約を取れば家賃1か月分は確実に入ってくる仕組みが成り立ちます。下手したら大家さんですら「礼金は大家さんの取り分」であることを知らず、「礼金は仲介会社へのお礼金」と勘違いされている方も・・・・しかも現在では不動産広告の料金が上がっているので、仲介会社はなるべく広告にお金をかけたくないのです。そのためか「礼金あり」としている業者が、平成26年度では43.0%、平成27年度では47.5%とその数約半数となっています(国土交通省(平成27年度)「住宅市場動向調査報告書」より)。礼金は交渉できる?ここまで読まれた方は、もしかするとこの制度にうんざりしているのではないでしょうか。ともすれば、「礼金あり」の物件を「礼金なし」に交渉したいという方もいらっしゃるはず。礼金の交渉は可能で、大家さんにしましょう。しかし大家さんと直接話せることは少ないので、不動産会社に間を取り持ってもらいましょう。そこで大家さんに、上記で挙げた「礼金の仕組み」について知っているか確認を取ることをお勧めします。礼金を不動産会社に渡すぐらいなら、礼金をもらわなくても信用できる借主なら安心だ」と思う大家さんもいるはずです。太っ腹な大家さんもいる中、最近では敷金・礼金がゼロの『ゼロゼロ物件』も存在しますね。これについてはまた別の記事でご紹介したいと思います。
2018年01月13日住宅インスペクションとは?「住宅インスペクション」という言葉をご存じですか?これは、建築士による建物のインスペクション(検査・調査)のことです。売却を検討している売主や購入を検討している買主が中古住宅に対し、住宅インスペクション(住宅診断)を依頼することで売買後のトラブルを軽減するメリットがあります。平成28年宅地建物取引業法改正でより身近になる「住宅インスペクション」平成28年宅地建物取引業法改正で「住宅インスペクション」に関する規定が平成30年4月1日に施行されます。施行されると今までの中古物件売買はどう変わるのでしょうか?今までインスペクションは、売買の中であまり知られておらず、一部の意欲的な宅建業者や売主、買主が利用するのみでした。今回の宅地建物取引業法改正では、「媒介契約」「重要事項説明」「売買契約」の3つのタイミングで、建物状況調査(これがいわゆる住宅インスペクションを指します)に関する内容が追加となりました。この改正で、宅建業者は売主・買主に建物状況調査について説明をし、利用を促すことで、安心して取引のできる環境を提案してもらえます。中古物件の売買時に売主や買主が「住宅インスペクション」の存在や価値を詳しく知らなくても、宅建業者のほうから調査提案がされるようになったということですね。媒介契約売主・買主はそれぞれ宅建業者から建物状況調査の制度の説明、業者の紹介をされます。具体的には・・・売主・買主は宅建業者から宅地建物取引業法に基づく、建物状況調査の制度や内容について説明を受け、希望するかどうかを聞かれます。実施を希望する場合には、宅建業者からインスペクションを行う検査業者を紹介され、宅建業者の中継ぎの元、インスペクションの実施の手続きを行います。重要事項説明買主は建物状況調査の結果を宅建業者から説明を受けます具体的には・・・買主は購入を検討している物件が建物状況調査を実施しているかどうか宅建業者から説明を受けます。説明を受けるのは1年以内に行った検査内容になります。検査を実施している場合には、重要事項説明に添付された「建物状況調査の結果の概要」という書類に基づいて、物件に劣化があるかどうかなどの説明を受けます。売買契約売主・買主は、宅建業者から物件の現況についての書面の交付を受けます具体的には・・・建物状況調査を行った場合には、基礎、外壁等の現況について売主・買主が相互に確認した内容が売買契約書に記載されます。調査の対象は中古の住宅・戸建て住宅・分譲マンション(一部屋)・アパート一棟(小規模)・マンション一棟(大規模)※新築の住宅、土地・商業ビルなどの住宅以外の物件は対象外です建物状況調査は建築士が行います建物状況調査の実施は調査に係る一定の講習を修了した建築士が行います。建物に精通した建築士が検査を行うことで、より安心が深まります。建物状況調査の検査内容は?出展:国土交通省「改正宅地建物取引業法の施行に向けて参考資料」「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」が検査対象です。設備の動作確認や、住宅以外の部分の検査は一般的には行われません。構造耐力上主要な部分とは:建物自身の重さや建物内にある物の荷重を支え、風や雪、地震の揺れなどの外からの力に対抗するような、建物の基本となる部分のこと(柱・基礎など)雨水の侵入を防止する部分とは:外部から雨水が入ってくることを防止するための、住宅の部分のこと(屋根・外壁など)具体的な検査箇所<外部>・バルコニー・屋根・外壁・基礎など<内部>・土台・床・内壁・天井など※木造戸建てや鉄筋コンクリート造共同住宅など物件の種類により検査項目は異なります建物状況調査ですべての劣化がわかるわけではないので注意建物状況調査は、実施することで物件の状態がより詳細に把握でき、安心な取引につながりますが、この検査だけですべての劣化事象があきらかになるわけではありません。建物状況調査はあくまで検査をする者が通常歩行可能な範囲から、目視や計測で行う「基礎的な検査」となりますので、例えば壁の裏側など、住宅を一部壊さないと確認できないような箇所は検査を行うことができません。また検査結果を受けた内容から、さらに詳細な検査や、補修・修理を行うかは売主または買主の判断になります。建物状況調査を実施するメリット<買主>・検査で建物の状態を把握して購入できるので安心・劣化部分がわかるのでリフォーム費用が積算しやすい・保証付物件なら万が一の時にもさらに安心<売主>・物件のトラブル発生リスクを軽減でき、安心して引き渡すことができる・「検査済の安心な物件」として、 買主から選ばれやすくなる気になる建物状況調査の実施費用負担は?基本的には建物状況調査の実施を申し込んだ売主または買主が費用を負担します。ただ、中古住宅のインスペクションの認知が広がり宅建業者が負担するケースも増えているようです。説明を受けた際に費用面の負担について相談してみてください。2018年(平成30年)4月より開始となる建物状況調査の制度。中古物件の売買の際は、ぜひ賢く活用し、安心でスマートな取引につなげましょう。上記の内容は2017年12月現在のものです。情報提供・監修:ジャパンホームシールド株式会社
2018年01月09日マンション管理士とはマンション管理士とは、その名称通り、マンション管理のスペシャリストのことをいいます。主業務には、マンション管理組合の運営や相談、住民との権利関係調整、また大規模修繕の計画立案などがあります。マンション運営におけるコンサルタントともいえるしょう。マンション管理士は国土交通省管轄の国家資格者です。そのため、マンション管理士になるには国家資格である「マンション管理士試験」に合格し、指定登録機関である(公財)マンション管理センターに登録する必要があります。マンション管理士は「名称独占資格」といわれる分野の資格であることから、登録をしないと「マンション管理士」と名乗ることができません。しかし逆にいえば、資格を取得・登録しさえすれば、誰でも「マンション管理士」を名乗れるということになります。つまり、マンション管理士としての実務経験を積む環境が少ないということです。先述したように、マンション管理士はマンションのプロでコンサルタントといえます。そのため実務経験からの知識が豊富な点に魅力があり、それを証明するための資格(看板)であるといえます。なので、マンション管理士にマンション運営のコンサルなどを依頼する際には、必ずそのマンション管理士の経歴をチェックしましょう。管理業務主任者とはマンション管理士と似て非なる資格に、「管理業務主任者」といったものがあります。管理業務主任者とは、管理の前提となる管理受託契約の重要事項説明から、受託した管理業務の処理状況のチェック及びその報告までのマンション管理のマネジメント業務を行う者をいいます。マンション管理業者には事務所ごとに、また30管理組合につき1名以上の管理業務主任者の設置が義務付けられています。マンション管理士は「名称独占資格」でしたが、管理業務主任者は「必置資格」であり、「独占業務」があります。管理業務主任者の独占業務4つ管理受託契約前の重要事項説明重要事項に関する書面への記名・押印管理受託契約にかかる契約書への記名・押印管理事務に関する報告重要事項説明や契約書への記名・押印が主な仕事といえます。不動産(宅建業)取引のプロである「宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)」と同じ分野資格といえます。管理業務主任者はマンション管理専門の契約プロといえます。難易度的にいえば、管理業務主任者よりもマンション管理士の方が難しいといわれています。また管理業主任者を取得すれば、マンション管理士試験の一部免除が得られるので、マンション管理士を目指す前に、ステップアップとして管理業務主任者の取得に励む方が多いです。
2017年12月07日あざみ野は横浜市青葉区にある地名がそのまま駅名になったエリアで、もともとアザミの花がたくさん咲いていた土地であったことが地名の由来になったと言われています。東急田園都市線のほぼ中間地点に位置し、渋谷駅とその先(半蔵門線直通)まで1本で行けることから、都心への通勤者のベッドタウンとしての機能を担っています。また、横浜市営地下鉄ブルーラインの発着点でもあり、横浜方面へのアクセスも良好です。都市部へのアクセスの良さだけでなく、閑静な高級住宅街と自然が身近にあふれる点で、子育て世代のファミリー層から根強い人気を集める街です。行政手続きから生活必需品、レジャーまで専門施設が揃うあざみ野駅直結のビルには、コスメ雑貨店や高級志向のパン屋、横浜市青葉区の行政サービスコーナー、花屋が入っています。まず駅西口を出ると目の前にドラッグストアがあり、チェーン系の飲食店も多く見られます。大通りをさらに西に進むと、ペットホテルを兼ねた大型ペット用品店もあります(確かに、あざみ野周辺を歩いていると優雅に犬と散歩中の人の多いこと!)。そしてさらに進むと、2013年にオープンした郊外型商業施設のあざみ野ガーデンズがあります。広大な敷地面積の中に、生鮮食品や日用品の専門店、飲食店、美容院がそれぞれ独立店舗を構えています。それだけではなく、ゴルフやテニスをはじめとしたスポーツ施設や屋外バーベキュー場もあり、レジャー要素も楽しめる場所となっています。駅東口を出るとスーパーは東急ストア、三徳があります。ドラッグストアはスギ薬局とクリエイトがあります。また駅の隣にはタリーズコーヒーがあります。店内はゆったりと広く、朝は出勤前のサラリーマン達の束の間のコーヒータイムを目にします(余談ですが、東急田園都市線で電車が止まってしまった場合、行き場を失った通勤者のたまり場と化します)。これらをまとめて言うと「あざみ野エリアは必要最低限の買い物には全く困らない。しかし駅近くに大きな目玉スポットはない」というところでしょうか。特別な日の買い物をしたい、遊びにいきたいとなると隣駅のたまプラーザ、沿線上の二子玉川や、さらには渋谷まで出かける場合が多いです。絵に描いたような通勤地獄が日常に!? 田園都市線の混雑率は凄まじい東急田園都市線(渋谷方面行き)の朝の通勤ラッシュの混雑率は、首都圏でもワースト上位に食い込む凄まじさで有名です。国土交通省の「東京圏における主要区間の混雑率」(平成28年度)によると、朝7時50分から8時50分の間、池尻大橋駅から渋谷駅までの乗車率はなんと184%という調査結果が出ています。東急電鉄のホームページでは、混雑解消のために時間差通勤での利用を呼びかけているほどです。筆者はかつて毎朝この電車に乗って通勤していたわけですが、身動きできないほどの圧力と、それゆえの殺伐とした車内の雰囲気で、会社に着く前にクタクタでした…。しかも毎日なんらかのトラブル(設備不良や乗客同士の小競り合いなど)で遅延は当たり前でした。帰宅時の渋谷発の電車は、そこまでではなくともやはり混んでいましたし、滅多に座れませんでした。あざみ野駅は急行の停車駅である点はポイントが高いですが、通勤での移動時間でかなり神経をすり減らします。この沿線に住むと決めたら、相応の覚悟が必要かもしれません。あざみ野駅は横浜市営地下鉄ブルーラインの始発駅でもあります。そのため、朝は乗り換えの乗客が駅構内をダッシュで急ぐのも毎日見かけました。しかし始発駅ですので、座席に座れる確率が高い分まだましと言えるでしょう。ちなみに、ブルーラインであざみ野駅から横浜駅までの所要時間は28分です。感覚的には「あざみ野も横浜市なのに、こんなに時間がかかるの?」と思ったのを覚えています。また、東急田園都市線であざみ野駅から渋谷駅までは急行に乗れば22分ほどで着きます。同じ横浜市であっても、通勤や通学において、より都心志向の人々(俗に言う「神奈川都民」)に選ばれる土地であると言えます。元々は丘陵地帯!バスは必須の交通手段あざみ野とその周辺エリアはもともと丘陵地帯なので、とにかく坂が多いのが特徴です。狭い区域の中でもアップダウンが激しく、足腰が弱い方には徒歩での移動は苦痛かもしれません。また、子育てに優しい街と言えどベビーカー連れにもかなり厳しい地形です。あざみ野駅西口には広々としたバスロータリーがあり、複数の系統、バリアフリー対応のバスが利用可能です。このあたりのバス交通網の発達は、自家用車以外の移動手段として必然と言えるでしょう。教育に対するモチベーションが非常に高い地域神奈川県内の中でも、あざみ野が位置する横浜市青葉区は、世帯収入が毎年トップという調査結果が出ています。裕福な家庭なら子どもの教育費にも余裕が出るので、教育に対するモチベーションが非常に高い地域であるのは有名です。それを示すのが、横浜市教育委員会が毎年ホームページで発表している「市立小学校等卒業予定者の進路状況調査」です。毎年、青葉区は小学校卒業予定者の私立中学への進学率が、市内の行政区別ランキングで断トツでトップとなっています。また、毎朝駅のホームでは制服を着た小学生たちが電車を待っている場面も目にします。小学校受験も非常にさかんな地域のため、駅周辺にはお稽古スタジオや幼児教室、学習塾が多く見られ、住民の教育熱心な気質が伝わってきます。2013年には隣駅の江田に慶應義塾横浜初等部が設立され、沿線ファミリー層ののお受験モードは今後もよりヒートアップする可能性が大きいでしょう。「中学受験は当たり前」という土地柄のため、経済的な理由や家庭の教育方針、子ども本人の学業成績によっては、肩身が狭く感じることが多いかもしれません。このように、あざみ野は横浜市内でもライフスタイルが都心志向のファミリー層に支持され、子育てに全力投球できるエリアです。通勤ラッシュの凄まじさや子どもの教育への価値観や費用など、住む前に検討すべき事項もいくつかあります。しかし、計画都市ならではの洗練された街並みと昔ながらの自然が融合したこの街は、これから子育てを始める方々にもぜひ視野に入れて欲しいエリアです。
2017年12月04日たまプラーザは、東急田園都市線たまプラーザ駅を中心に横浜市青葉区内に広がるエリアで、通称「たまプラ」として沿線住民に親しまれています。たまプラーザ駅の開業は1966年で、「たまプラ」としての歴史は比較的新しいエリアです。東急田園都市線内では、渋谷と中央林間のちょうど中間に急行停車駅として位置し、渋谷から半蔵門線に直通のため、主に都心へ通勤する人々のベッドタウンとして機能しています。また、隣駅のあざみ野は横浜市営地下鉄ブルーラインの発着点となっており、横浜駅方面にもスムーズに移動できます。「たまプランヌ」が集う洗練された高級住宅街1983年にTBS系列で放送されたテレビドラマ「金曜日の妻たちへ」では物語の舞台となり、新興のお洒落な高級住宅街として知名度を高めました。現在もその洗練されたイメージは健在で、住みたい街として高い人気を誇っています。港区白金エリアで暮らす主婦を俗に「シロガネーゼ」と呼称するのに対抗し、最近では「たまプランヌ」なんて言葉も存在しており、住むことにステータスを感じる人々も多いようです。買い物も子育ても。ファミリー層が安心の街づくりたまプラーザの玄関口となるのが、駅に直結の「たまプラーザテラス」です。ファッション、グルメ・フード、雑貨、書店が揃い、雨の日でもショッピングや食事に不自由しません。フードコートや授乳室もあるので、ベビーカー連れのママたちもゆったりと過ごすことができます。1階にはイベントスペース(通常は子どもたちの遊びの広場)とステージがあり、定期的にイベントが開催されています。駅北口方面には東急百貨店とイトーヨーカドー、さらに西側にはケーズデンキ、南口には東急ストアとドラッグストアがあり、生活必需品を揃えるにも不自由しません。また、大病院は少し離れますが、各種クリニックも充実しています。歩道には街路樹がつづき、毎年冬になるとイルミネーションが施され、春には桜並木が楽しめます。また、街中を歩いているとゲームセンターやパチンコ店などの娯楽施設や、淫靡な雰囲気漂う店はほとんど見受けられません。たまプラーザ周辺は東急電鉄による都市計画に基づいて発展してきましたが、ファミリー層の子育てへのモチベーションがひときわ高い地域としても知られています。そのため、青少年の健全な育成に支障をきたす恐れがあるイメージの店舗は、安易な出店を阻まれるのでしょう。教育熱心な住民の、高級住宅地としてのプライドが、こうして洗練された健全な街づくりを守ってきたのです。▲横浜市青葉区美しが丘公園▲横浜市青葉区美しが丘公園独り身にはちょっと厳しい?たまプラーザは、子育てしやすい街としてファミリー層に高い人気を誇っていますが、単身者が暮らす環境としては、やや厳しい点が多いと言えます。まず駅周辺は商業施設が充実して買い物に不便はありませんが、住宅地に入ると一気にお店の数は少なくなります。強いて言えば、コンビニが点在しているぐらいでしょうか。そのため気軽に自炊を続けたい単身者にとっては、買い出しが億劫に感じられるかもしれません。また、仕事帰りに一人でさっと夕飯を済ませられる定食屋のような飲食店が少ないのも、単身者には不便な点として挙げられます。そして夜間は、住宅地に入るとほとんど人通りはありません。筆者は帰宅途中に國學院大学の脇を通っていましたが、終電の時間でなくてもほとんど人が歩いておらず、小走りで帰った記憶があります。治安の良いイメージが強いたまプラーザですが、特に女性の一人暮らしについては、心細い面もあるかもしれません。バスは充実の交通網。電車は「通勤地獄」で有名たまプラーザ周辺はバスの交通網が充実しています。駅を起点に、東急・小田急・京成・川崎市営など複数のバス系統が利用可能です。また、成田空港、羽田空港、東京ディズニーリゾートまでそれぞれ1本で行けるシャトルバスも運行しています。このあたりは元々丘陵地帯でアップダウンが激しく、徒歩や自転車で少しの遠出をするにも体力を消耗します。そのため、自家用車以外の選択として、バスは必要不可欠な交通手段であるといえるでしょう。▲平日の駅前バスロータリーはバスを待つ人々で行列します電車の話題では、東急田園都市線は首都圏の混雑路線ランキングでもワースト上位に食い込む「通勤地獄」路線として知られており、動画投稿サイトには、その混雑の凄まじさがわかる沿線ホームの風景がたびたびアップロードされています。国土交通省による「東京圏における主要区間の混雑率」(平成28年度)によると、朝7時50分から8時50分の間の池尻大橋駅から渋谷駅までの電車の混雑率は、なんと184%という調査結果が出ています。筆者はかつて毎朝たまプラーザから、この時間帯の渋谷方面行き電車を利用していましたが、会社に着く前に体力消耗で抜け殻状態と化していました…。三軒茶屋に着く頃には360°おしくらまんじゅう状態、スマホを見ることもできないほどでした。それだけ混雑していると乗客同士で何かしらトラブルがあるようで、数分の遅延は日常茶飯事です。帰宅ラッシュは朝ほど激しくありませんが、渋谷発の電車は乗客でぎゅうぎゅう詰めでした。席もなかなか空かず、仕事で疲労困憊の日には堪えました。たまプラーザ駅は急行の停車駅であるのは利点ですが、凄まじい通勤ラッシュが日常であり、それに耐えられるかどうか、住む前に検討と覚悟が必要かもしれません。「お受験」選択は当たり前?富裕エリアゆえに高まる教育熱毎朝たまプラーザ駅のホームで電車を待っていると、多くの種類の学校制服を着た中高生、中には小学生の姿を見かけます。総務省のデータを基にした調査会社の発表によると、実はたまプラーザが位置する青葉区は、神奈川県内でも世帯年収がトップであり、それに伴い私立中学への進学予定者の割合も他の自治体を大きく上回るという結果が出ています。それゆえに子どもの教育へのモチベーションは高く、駅周辺には学習塾や幼児教室が多く見られます。小学生については、出勤する親と一緒に都心の私立小学校へ通っている場面もよく目にしました(あんなに幼いうちから超満員電車が日常だなんて…と、東北の田舎出身の筆者にはカルチャーショックでした)。2013年にはたまプラーザ駅から2つ隣駅の江田に慶應義塾横浜初等部が設立され、沿線のお受験ブームにまた新たな波が生まれているようです。ただ、たまプラーザの近隣に実家をもつ筆者の知人によると「自分も中学受験したが、他の地域よりも親たちの気合の入れようが半端ではなかった」と話していました。「子どもの学業や成績にはあまり捉われず、のびのびと育てたい」という教育方針のご家庭や、勉強が苦手な子どもたちにとっては、肩身が狭くなるような場面が多い土地柄かもしれません。都心志向もありながら、洗練された街並みの中、安心して子育てに専念したいというファミリー層にお勧めしたいエリアです。合わせて読みたい神奈川エリアで探す住みたい街情報⇒川崎・横浜に住みたい!神奈川で探す子育て環境も教育も充実した街まとめ
2017年12月01日今から半世紀前に計画された「石木ダム建設計画」が本格化している。長崎県と同県佐世保市が1962年から推し進めるこの共同事業は、ダム建設に際して住居を追われる地域住民の反対運動もあり、長年停滞したままだった。(参照元:毎日新聞)しかし、2013年に国が建設計画を事業認定*1したことから自体が急変。地域住民の財産を法の下に強制収容できるようになった長崎県側が事業を加速。2015年には実際に一部農地が強制収容を受けた。 ダム建設の主な理由として挙げられているのが、佐世保市の「水源確保」と地域一帯の「洪水防止」である。だが計画立案当時から半世紀が経ち、周辺の環境は大きく変わった。計画自体の意義に疑問を投げかける声も上がっている。建設費用538億円のダムが本当に必要なのか。シンプルに両者の意見を同時に聞いてみたい。そう考えた長崎県民、NGO、企業、そして著名人が参加し、長崎県に対して公開討論会の開催を訴えるための「#いしきをかえよう」*2プロジェクトが動き始めている。(参照元:佐世保市水道局, 長崎県庁)(*1)公共性の高い事業であることを認めること(*2)いしき=石木=意識ダムの建設予定地は、長崎県川棚町に流れる川棚川の小さな支流「石木川」。夏には蛍が飛び交う石木川の流域は、川棚川の11%。ここに縦55メートル幅234メートルのダムを建てようというのが、石木ダム建設計画の概要である。計画した当時は建設理由や需要も理にかなっていたものの、時を経てその有用性が疑問視されているのが実情だ。「100年に1度の洪水がいつ起こるかは分からない」「ダムを造らないと今後水が足りなくなる」という建設賛成派と、「流域11%の石木川にダムを建設しても効果は薄い」「人口が減っているのに水の需要が上がるだろうか」という反対派が存在しているが、問題なのは建設の可否だけではない。実はこのダム建設計画、当事者となる長崎県民の理解がほとんど進んでいないという。#いしきをかえようプロジェクトを支援するアウトドアブランド、「パタゴニア」が行ったアンケートを受けた長崎県民の2人に1人が、計画のことを「よくわからない」、約8割が「県の説明が不十分」だと回答している。(参照元:patagonia_jp)その建設費用の多くに長崎県民の税金が投入される石木ダム建設。公共の福祉、つまりそこに住む人々にとって有意義な開発を担う公共事業の内情としては、いささか不安が残る結果だ。そんな現状のなかでも建設は進みつつあり、反対運動を続ける地域住民と長崎県側の緊張関係は日ごとに不安定さを増している。このままではお互いにとって不幸な結果になりかねない。※動画が見られない方はこちらそこで#いしきをかえようプロジェクトは、長崎県に公開討論会の開催を訴えるための署名活動を始めた。俳優の伊勢谷友介氏、音楽家の坂本龍一氏を始め、各界の著名人が賛同者として支援を表明している。建設賛成派と反対派の亀裂を広げるのではなく、あくまで対話の場を求めるというこのプロジェクト。単純な反対運動ではなく、ダムが本当に必要なのかどうかをみんなで考えるための活動とあって、少しずつ石木ダム建設問題の存在が当事者の外にも知られつつある。前々からパタゴニア辻井さんが聞かせてくれていた石木ダムの話。「そんなこと、ほんとにあるの?」ということがほんとにあるそうで。何の話?と思った方はHP覗いてみてね、とってもわかりやすい説明が。そしてサイトかっこいいいしきをかえよう pic.twitter.com/dvzWaGBM7G— 鎌田 安里紗 (@arisa_kamada) November 2, 2017本当に必要?未来に残すべきもの?#いしきをかえよう #ダム #環境問題 Spinna_B-ILL (@Spinna_B) November 2, 2017石木ダム水没予定地の人たちの粘り強いダム反対運動を支援する輪は、川棚町民、長崎県民はもとより、全国に広がっています。#いしきをかえよう : 石木川まもり隊 八ッ場あしたの会 (@yambatomorrow) November 3, 2017 ダム建設予定地では、家屋移転対象(ダム建設が実施された場合水の底に沈む家屋)である13世帯53人が今も日々を営む。長崎県には今一度、ダム建設のメリットとデメリットを天秤にかけた上での判断を期待したい。#いしきをかえよう実行委員会によるキャンペーンポスターPhoto by #いしきをかえようそもそもこの問題は対岸の火事ではなく、日本に住む上では避けては通れないものである。日本は世界的に見ても自然災害が発生しやすい国であり、近年も水害が多大な被害を各地域にもたらしている。直近では茨城県を常総市を中心に大きな被害をもたらした鬼怒川の氾濫や、広島市北部を襲った大規模な土砂災害が思い浮かぶだろうか。(参照元:国土技術研究センター, 国土交通省)日本にとって、水害をいかに防止するかは積年の課題なのである。そのためのダムでもあるが、その有用性を巡って騒動になる建設計画は後を絶たない。反対運動もあり最終的には着工されなかった熊本県の川辺川ダムや、逆に反対運動が行われながらも現在完成間近である群馬県の八ッ場ダムなど、全国に問題の火種は燻る。 今年も年末に向けて、忙しさは増してゆくばかりだ。今日のできごとを振り返る余裕もないそんな日常のなかで、何か大切なものを見逃してはいないだろうか。いつの間にかあなたの大切な何かが変わってしまわないように、立ち止まり考えてみよう。意識を変えよう。無関心でいられるのは、今だけかもしれない。Cover photo by Kees StreefkerkText by Yuuki HondaーBe inspired! この記事を読んでいる人はこの記事も読んでいます!54杯目:「セックスのこと、教えて」。担当医も教えてくれない、病気や障害を持つ人の“性教育”を話す場を作る若者 #ChronicSex|「丼」じゃなくて「#」で読み解く、現代社会 慢性的な疾患、あるいは生まれつき障害を抱えた人たちが、どのようにセックスと向き合っているか考えたことはあるだろうか?当事者としてかつてセックスライフのあり方に悩みを持...
2017年11月22日