不動産

住宅や土地の購入は一生モノの買い物。どの会社から不動産を購入するかは、大きく迷うところであると同時に、担当する営業マンはその会社の顔とも言えます。今回は、住宅不動産企業に勤務していた筆者が、良い営業マンとイマイチ営業マンの見極め方のポイントを解説！ぜひ参考にしながら、後悔のない買い物をその営業マンに任せられるかどうか、検討してみて下さいね。■ 1.清潔な身だしなみと声の明朗さ、笑顔はありますか？xiangtao / PIXTA(ピクスタ)初歩的なところですが、まず身だしなみをチェックしましょう。爪、髪の毛、靴など、目に見えるところだけでなく、例えば口臭や体臭など、お客様に不快感を与えないよう意識しているかが立ち現れるのが身だしなみです。営業マンは一日のうちに何件ものお客様対応をしているだけに、特に夕方になってくると、身だしなみに対する意識が薄れがちです。それでも、一人ひとりのお客様を大切にする意識がある営業マンは、清潔感に手を抜くことがありません。naka / PIXTA(ピクスタ)また、声の明朗さと笑顔もポイントです。大きな声と、わかりやすく明るい言葉遣い、絶やさない笑顔は、自信と真面目さの現れともいえます。電話応対でも同じですが、ハキハキと気持ちの良い声で応じてくれるか、不快感がないか、意識的に確認しましょう。■ 2.質問に対し逃げないで答えてくれますか？YNS / PIXTA(ピクスタ)例えば、エリアに関する質問や、相場についてなど、わからないことを聞いたときに、丁寧に解説してくれるかは、その営業マンの経験値を測る一つの見極め方です。他社と比較して解説してくれたり、不動産全般の中でその会社がどういう位置づけなのかまで解説してくれる営業マンであれば、かなり良い営業マンであると言えます。また、その会社の弱点を指摘したときに、正直に認めて、それでもその会社の不動産を選ぶことのメリットを丁寧に説明してくれるような営業マンは信頼できるでしょう。KY / PIXTA(ピクスタ)新人営業マンであれば、ベテランと一緒に対応することがほとんどですが、若手二人組の場合は新人の教育のために3年目程度の営業マンが付いて指導していることが多く、まだ経験豊富とは言い難いといえます。気になる際は、早めに「担当を上の方に代わってもらえますか？」と伝えることで、後悔なくやりとりすることも可能です。■ 3.予算に余裕をもたせた提案をしてくれていますか？Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)会社側からすると、少しでも儲けが高くでる物件をお客様に購入させたいものです。でも、信頼できる良い営業マンは、お客様の家づくりをトータルで考え、その場だけの儲けにこだわりません。お客様の予算ギリギリではなく、少し余裕をもたせた提案をして、お客様のニーズにあったオプションなどを提案してくれるのが、良い営業マンです。これも、その営業マンが一人ひとりのお客様視点に立って担当しているかどうかの見極めポイントと言えます。また、予算をもう少し下げたいなどの相談をしたときに、嫌な顔をせず応じてくれるかも重要です。一緒に家づくりに携わる人として、気持ちの良い関係を築こうとしてくれている営業マンが良い営業マンといえるのではないでしょうか。ロストコーナー / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたでしょうか。以上のチェックポイントをぜひ参考にして、お客様視点に立って対応してくれる良い営業マンと一緒に、素敵な家づくりをしたいですね。

新築はもちろんのこと、中古でも相変わらずマンション価格が高い東京都心部。特に主要駅の駅チカ物件となると、その高騰ぶりは目を見張るほど。それでは、主要駅からある程度離れた駅ではどのくらい価格相場が安くなるのでしょうか。株式会社リクルート住まいカンパニーが運営する不動産・住宅情報サイト「SUUMO（スーモ）」は、品川駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキングを発表。今回はその結果をご紹介します。■ 狙い目はJR横須賀線？品川駅との価格相場の差はなんと5,000円万円以上momo / PIXTA(ピクスタ)調査の起点駅とした品川駅から徒歩15分以内にある、ファミリー向け中古マンションの価格相場は8,280万円。果たして、品川駅まで30分以内の物件相場が安い駅は何駅で、どのくらい安いのでしょうか。TOP12は以下の通り。中古マンションの価格相場が最も安かったのは、JR横須賀線・横浜駅の次の駅となる保土ヶ谷駅。価格相場はなんと3,000万円を切る2,990万円でした！保土ヶ谷駅はファミリー層が多く、落ち着いた街。治安も良く住みやすいので、価格相場が最も安いとなると、品川駅に通勤する人にとっては穴場とも言える場所でしょう。2位はその保土ヶ谷駅の次の駅となるJR横須賀線・東戸塚駅。駅周辺にスーパーやショッピングモールなど大型の商業施設が立ち並んでいる東戸塚駅は、中古マンションの物件数も今回のトップ12の駅で最も充実しています。1位、2位ともにJR横須賀線の駅となりました。そしてその価格相場は、品川と比較すると約5,000万円も安いという調査結果に！品川駅に通勤する人にとって、JR横須賀線は穴場かもしれません。4位は新川崎駅。新川崎駅の東側には、近年誕生した商業施設「新川崎スクエア」と47階建てタワーマンションがあります。これらの建物を眺めながらしばらく歩行者用通路を進むとたどり着くのが、JR南武線の鹿島田駅。両駅間はわずか6分ほどで行き来可能なので、新川崎駅に住めば、実質的には2駅2線が利用できるという魅力も。■ 通勤が「電車で30分以内」で手頃な価格の物件なら、選択肢に入れる価値あり！HAYABUSA / PIXTA(ピクスタ)9位はJR京浜東北線の東神奈川駅。東神奈川駅の東口側には京急本線の仲木戸駅があり、両駅は歩行者用通路で結ばれています。両駅間にはスーパーや惣菜店などが入っている「シァルプラット東神奈川」があり、また駅の西口側にもスーパーやショッピングモールがあちこちに。さらに、JR京浜東北線で1駅先へ行けば横浜駅。品川が通勤圏内でありながらも、休日には家族で横浜へ頻繁に遊びに行けるというメリットもあるのが東神奈川駅です。そんな東神奈川駅の中古マンション価格相場は4,980万円。5950万円の横浜駅に比べ、1駅違うだけで約1,000万円も価格相場に開きがあることがわかりました。1位の保土ヶ谷駅の相場は、品川駅と比べると5,290万円も安いという驚きの結果に。12位の立会川駅でさえ、品川駅と比べると3,000万円以上も相場が安くなっています。たとえ品川駅まで電車で20～30分かかったとしても、品川駅より3,000万円以上も価格が安い物件ならば、十分住まいの選択肢に入れてもいいのではないでしょうか。Tony-Studio / PIXTA(ピクスタ)実際、「会社の最寄り駅まで30分以内」というのは意外と遠くないもの。筆者の夫は、家から都心の会社まで電車で35分かけて通勤していますが、そこまで心地悪さを感じずに毎日出勤しています。仕事が終わり、騒がしい都心に帰宅するよりも、都心から少し離れた、穏やかで住みやすい街に帰宅する快適さを感じているようです。高輪ゲートウェイ駅の開業が2020年に予定されており、ますます盛り上がっていくと見られるお隣の品川駅。品川駅付近で、家族で住める中古マンションを探している人は、ぜひ今回のランキングを参考にしてみてくださいね。【参考】※品川から30分離れるだけで3000万円もリーズナブルに！品川駅まで30分以内中古マンション価格相場が安い駅ランキング【ファミリー編】

首都圏で働く人にとって、住まいはなるべく勤務地に近い場所が理想的。しかし、ご存じの通り、東京の地価はとても高く、マンションや戸建てを購入しようと思っても簡単には手が出せるものではないですよね。新築マンション業界で導入シェア9割のマーケティングシステム“サマリネットシリーズ”を提供する株式会社マーキュリーは、東京23区と県をまたいで隣接する駅の新築マンションの相場を調査。今回はその集計結果をご紹介します。■ 東京の端っこと県をまたいだ駅。坪単価はどれくらい違う？2018年8月の時点で、新築マンションの平均価格が6,600万円を超えた東京23区。この価格は今後も高騰していくと見られています。そんな中、県をまたいだ駅だと新築マンション相場はどれくらい差が出るのでしょうか。東京の端っこの駅と隣駅で、坪単価を比較してみました。比較結果を見てみると、大きく3つの地域に平均坪単価差額の傾向が分かれています。その中でも、坪単価差が最も大きかったエリアは、神奈川県との県境にある東急田園都市線の二子玉川駅と二子新地駅。世田谷区に位置する二子玉川駅の平均坪単価は、432.0万円と高額。YNS / PIXTA(ピクスタ)しかし、神奈川県川崎市の二子新地駅は249.3万円と、その差は182.7万円でした。Ryuji / PIXTA(ピクスタ)他エリアと比べても、とても大きく差が開いていることがわかります。これは、二子玉川ライズや玉川タカシマヤといった商業施設が充実している二子玉川駅が、子育て世帯を中心にどんどん人気が上昇していることが大きな要因でしょう。■ 東京の端っこより、県をまたいだ隣の駅の方が坪単価が高いケースも！IK / PIXTA(ピクスタ)一方、東京都大田区の六郷土手駅と神奈川県川崎市の京急川崎駅では、県をまたいだ京急川崎駅の方が平均坪単価が高くなるという珍しい現象が。その差は－91.4万円で、平均坪単価差の大きさでは2位の「赤羽岩淵VS川口元郷」の115.2万円に次ぐ大きな差となりました。二子玉川駅や京急川崎駅は、都心近郊のサテライトシティとして需要も高く、近年では企業のオフィス移転といった企業誘致にも積極的なエリアです。また、上記2駅は大手企業の多いエリアに近接していることもあり、（好条件・高単価の）物件への需要も底堅く、そういったことが価格の押し上げ、そして坪単価差の拡大に繋がる要因の一つでしょう。一方で、全体的に坪単価の差が小さかったのは23区東側、千葉県と隣接するエリア。小岩駅、篠崎駅の23区内という優位性と、千葉県内の市川駅や本八幡駅という乗降者数も多く、ベッドタウンとしての駅力の高さとで、坪単価差が相殺されたと考えられます。■ 県をまたいだ駅はやっぱり狙い目！筆者は、すぐ隣が東京都北区という埼玉県川口市の家を購入しました。県をまたいだエリアに住んでみて感じるのは、「東京に住んでいるのとほとんど変わらない」ということ。確かに自宅から勤務地まで、都内に住んでいた時よりも電車に乗っている時間が長くなりました。しかし駅チカ物件のため徒歩移動は少なく、また始発に近い駅のため座れることが多いので、移動時間はそんなに苦に感じられません。そして郊外ならではの自然、東京ではなかなか難しい広々とした居住空間。ほぼ東京にいながら、東京にいるよりも快適な暮らしができるのが、県をまたいだ駅に住むメリットではないでしょうか。利便性の高さから依然として人気のある23区ですが、一部地域を除けば「県をまたぐ」ことで、坪単価が下がることがわかりました。県をまたいだ駅は狙い目と言えるでしょう。23区内で家を探している方も、23区の隣駅までエリアを広げることでより選択肢が増えて、良い家に出会えるかもしれませんよ。【参考】※東京23区VS県をまたいだ隣駅。新築マンション相場にどれだけの差があるのか？

先日札幌で発生した爆発事故には驚かされるものがありました。不動産会社の店内で消臭スプレーのガス抜き作業をしていたことが原因で、ニュースでも大々的に取り上げられていますが、そこでは本来最も問題とすべきポイントが見落とされています。この不動産会社では明らかに「ぼったくり」 といってもよい商売が日常的に行われており、 それがスプレー缶の大量在庫につながりました。そのことが最大の問題であって、1,000円の原価で1万～2万円徴収していることや、 やるべき作業をさぼってスプレー缶がたまってしまったことは、どちらかというと小さな問題です。■ 札幌の爆発事故の概要YsPhoto / PIXTA(ピクスタ)12月16日20時半ごろ札幌市豊平区の整骨院、居酒屋、不動産仲介会社が入居した木造2階建ての建物で爆発事故が発生し、これによって居酒屋と不動産仲介会社がほぼ倒壊し、整骨院も外壁などが崩れました。爆発の衝撃で付近のマンションなど少なくとも20棟が破損、数百メートル離れた車の窓ガラスが割れるなど広範囲で被害があり、この爆発によるケガ人は重傷1人を含む42人にのぼります。不動産仲介会社の店長が室内で消臭スプレー120本のガス抜き作業を行い、その後、手を洗うために湯沸かし器をつけた際に爆発が起きたといいます。■ 問題なのはスプレー缶じゃない！Graphs / PIXTA(ピクスタ)当時店内には160本ものスプレーが在庫として置かれており、店の改装を控えて処分する必要があることから、その内の120本を店内のテーブルに並べ、中身を一度に噴射させたのだそうです。当然のことながらテレビの情報番組でも大々的に取り上げられていますが、筆者が見る限り室内でスプレーを大量に噴射したそのアホさや原価と料金のギャップ、作業を実際にはやっていなかった「未施工」の疑いばかりが問題とされています。しかし筆者は非難されるべきポイントは他にあると考えており、隔靴掻痒の感がどうにも否めません。■ 消臭スプレーを在庫として置いている店など見たことがないCORA / PIXTA(ピクスタ)不動産の賃貸借契約を締結する際には契約金というものが発生し、そこには通常では敷金・礼金・火災保険料・鍵交換代・保証料（保証会社利用の場合）といった費用が含まれます。今回問題となった店舗の契約ではこれらに加えて「除菌・消臭代」という項目があり、入居予定者に諮ったうえで1万～2万円を徴収していたようです。Melpomene / PIXTA(ピクスタ)「施工」という言葉を使用していますがそれほど大したものではなく、単価1,000円の消臭スプレーを室内で噴射させればそれで終了です。客から「除菌・消臭代」を暴利で徴収していながら実際には作業を実施しておらず、そのため店内にたまったスプレーの在庫を隠すために非常識なガス抜きが実施されたのではないかという内容が論点になっていましたが、そもそも「除菌・消臭代」をとるということ自体が不当なことなのです。筆者はブラックからホワイトまでこれまで様々な仲介店舗を経験してきましたが、消臭スプレーを在庫として置いているような店は一度も見たことがありません。■ 悪い噂で聞いていたアコギな商売が頭に浮かんだhap / PIXTA(ピクスタ)賃貸仲介に従事していた頃、契約時に「消毒料」という名目で客から費用を徴収している業者があるという話を聞いたことがあります。「消毒」といっても客に鍵を渡す前に室内で、バルサンのようないわゆるくん煙（煙・霧）剤を焚くだけですが、それだけで万単位の金を徴収する相当にアコギな商売です。しかし筆者はそれを実際に見たことはなく、単なる悪い噂だとばかり思っていました。今回の事故に際して「仲介会社になぜスプレー缶？」ということでまず頭に浮かんだのがこの「消毒料」です。くん煙（煙・霧）剤を焚くようなことを消臭スプレーでやっていたのかもしれないと漠然と思いましたが、どうやらそれが当たっていたようです。■ 本当に問題にしなければいけないポイントはココ！ABC / PIXTA(ピクスタ)退去後の空き室で再募集をかけるには商品として仕上げなければならず、そのためにはプロの手で室内クリーニングを実施することが必要だという記事を以前書きました。そのようにして前入居者と家主の負担で原状回復を完了させておきながら、それに加えて「除菌・消臭代」「消毒料」といった名目で新入居者からも費用を徴収するのはどう考えても筋の通らない話で、金額の大小にかかわらず不当なものでしかありません。いくら「入居予定者に諮ったうえ」で実施するにせよ、それは客の無知に付け込んだ詐欺同然の行為です。今回爆発事故を発生させたのは日本でも屈指の知名度を誇る不動産ネットワークの直営店だったようですが（HPからは既に消されている）、そのような店でこういったアコギな商売をしていたことが最大の問題なのです。■ 物件情報の「備考」欄を必ず確認しようjannoon028 / PIXTA(ピクスタ)この記事を書くために改めてネット上の賃貸情報を見ましたが、「水廻消毒料」「ストーブ分解清掃料」等々様々な項目が記載されていることに驚かされました。物件を紹介された際は一番最後に書かれているはずの「備考」欄を必ず確認し、少しでも疑問を感じた項目は外してもらうよう交渉するようにしてください。それを知らないまま契約してしまうと、取り返しがつかなくなります。

日本では年々、地方・都市圏ともに空き家が増加しています。今回は、地方と都市圏で増えている空き家の「種類の違い」と、「ある程度の空き家は必要」である理由を解説します。■ 空き家には種類があるdecoplus / PIXTA(ピクスタ)空き家には下記の様にいくつかの種類があります。別荘やセカンドハウスなどの「二次的住宅」新築・中古を問わず、賃貸または売却するために空き家になっている「賃貸用又は売却用の住宅」上記以外で、転勤・入院その他の理由によって長期にわたり人が住んでいない住宅や、取り壊し予定があるなどの「その他の住宅」空き家の種類で、もっとも問題を引き起こすといわれているのが「その他の住宅」です。■ 地方で増えている空き家ABC / PIXTA(ピクスタ)地方で増えている空き家の種類は、「その他の住宅」です。総務省の「平成25年度住宅・土地統計調査」によると、3大都市圏以外では空き家総数のうち、「その他の住宅」が46％を占めています。このタイプの空き家は管理不全のものが多く、倒壊や崩壊、火災発生のおそれなど「防災性の低下」や、犯罪の誘発（治安の悪化）など「防犯性の低下」、ごみの不法投棄や悪臭など「衛生の悪化」等、さまざまな問題を引き起こします。toreppy / PIXTA(ピクスタ)人口や世帯数の減少が加速していくと、このタイプの空き家がさらに増加していくと考えられます。■ 都市圏で増えている空き家nonchanon / PIXTA(ピクスタ)都市圏で増えている空き家の種類は「賃貸・売却予定の住宅」です。東京都の空き家数をみると、約82万戸（平成25年度住宅・土地統計調査）となっており、5年ごとの調査では東京都の空き家も年々増加傾向にあります。空き家の内訳をみると、「その他の住宅」は減少傾向（5年前比約4万戸減）にあり、「賃貸用の住宅」が増加傾向（5年前比約10万戸増）となっています。しかし、空き家が増えても東京都では人口や世帯数が増加しているために、総住宅数に対する「空き家率」は1998年から2013年の15年間、約11％で横ばいとなっています。スイマー / PIXTA(ピクスタ)■ 都市圏の空き家は統計よりも「少ない」かも!?空き家数の根拠となっている総務省の「住宅・土地統計調査」の調査方法について。空き家の定義（新築賃貸住宅や新築分譲マンションなども空き家として扱っている）が広かったり、居住世帯のない住宅についてはオートロック付の高層マンションなど訪問調査が難しい場合、調査員が外観等から判断するなどの手法をとったりしているため、都市部においては、その調査結果に大きな誤差があるのではないかという意見もあります。まちゃー/ PIXTA(ピクスタ)例えば、平成25年度住宅・土地統計調査によると、東京23区のなかで空き家率が最も高い「豊島区」の空き家率は約16％という高水準です。つまり、豊島区ではおよそ、住宅６戸のうち１戸が空き家だということになります。しかし、豊島区が独自に行った空き家調査（調査期間平成28年９月20日～平成29年３月31日）では、戸建住宅の空き家率は2.1％、分譲マンションの空き家率は2.2％、民間賃貸住宅（非木造含）の空き家率は4.3％という低水準になっています。もちろん、調査方法の違いや、空き家の定義によって調査結果に違いが出るのは当然ですが、空き家率にこれほど差が出ることを考慮すると、人口増加が続いている都市圏の空き家は想定しているよりも「少ない」可能性も否定できません。■ 人口が移動するために一定程度の「空き家は必要」ABC / PIXTA(ピクスタ)ネガティブなイメージが先行する空き家ですが、実は一定程度の空き家（その他の住宅以外）は必要です（※現在の空き家率が適正という意味ではありません）。国内外問わず、人口移動（ある場所から他の場所への移住）は常に起こっていますが、その際、ある程度の空き家がなければ、移動してきた人たちは住む家が見つからなくなってしまいます。これは、その地域内の移住についても同様で、「家族構成の変化」や居住していた建物の「老朽化」などにより同エリア内で住み替える必要が発生した場合も、ある程度の空き家がなければ住み替え先を選ぶことが出来ません。地域内・外で住み替えが円滑に行われるためにも、一定程度の空き家は常に必要なのです。■ しかし都市圏の人口減少が始まると…PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)先述のように、「人の円滑な移住を確保する」ためには一定程度の空き家は必要です。しかし今後、都市圏でも人口減少が始まれば、これまで横ばいだった都市圏の空き家率が高くなり、以前は「賃貸用又は売却用の住宅」としてカウントされていた空き家も、いつかは管理の不全な「その他の住宅」に陥ってしまう可能性もあります。ABC / PIXTA(ピクスタ)空き家の種類を知ると、空き家には必要なものと不要なものがあることがわかります。ただし、地方・都市圏にかかわらず人口の減少が続くことは、「不要な空き家」である管理不全な「その他の住宅」を増やし続けてしまうことでもあるのです。【参考】※総務省統計局平成25年度 住宅・土地統計調査※東京都都市整備局空き家の現状と取組※豊島区空き家等発生メカニズム分析調査業務

大事な自宅を売却する場合、誰もが「出来るだけ高く査定してほしい」「少しでも高く売りたい」と思うはず。そこで今回は「家の査定」とはどんなものなのか、そして「家」を少しでも高く売るためのコツを解説します。■ 「家」はどうやって査定しているの？中古戸建の場合HAKU－№１ / PIXTA(ピクスタ)不動産会社によって査定する方法に若干の差はありますが、中古戸建を査定する場合、一般的にはまず土地と建物をそれぞれ査定します。まず「土地」については「取引事例比較法」によって査定価格を算出します。取引事例比較法とは、査定地と条件（面積、立地、地域など）が近似した「事例地」の取引価格から査定地の価格を求める方法です。最寄り駅からの距離、供給処理施設、道路幅員、道路の向き、これ以外にも様々な項目を比較し、それぞれをプラスマイナス採点することで査定地の価格をもとめます。HAKU－№１ / PIXTA(ピクスタ)また、建物については「原価法」でその価格をもとめます。原価法とは、その建物を、「いま新築したと仮定した建物価格」から「老朽化した分を差し引く」方法です。上記の方法で算出した土地価格と建物価格の合算価格について、物件の規模（大きすぎる・小さすぎる）や地域性など、市場で売りやすいかどうか売りづらいかどうかを勘案して流通性比率（プラス10％～マイナス15％、もしくはその前後）によって査定価格を調整します。中古マンションの場合HAKU / PIXTA中古マンションの場合は、土地と建物に分けて査定したり、建物価格を原価法で求めることは実勢価格の査定にそぐわないので、土地建物を一体として「取引事例比較法」によって価格を算出します。土地の査定と同じように、査定マンションと条件が近似した取引事例を選定し、査定マンションと事例マンションを項目ごとに比較して、それを採点することで1平米あたりの単価をもとめ、その総額（1平米単価×専有面積）に対して、戸建と同じように流通性比率で査定価格を調整します。freeangle / PIXTA(ピクスタ)不動産会社が算出する査定価格にバラつきがあるのは、上記の「事例地」や「事例マンション」が不動産会社ごとに違ったり、市場動向の見解に違いがあったりするためです。■ 査定価格は「売却できる価格」でも「売らなければならない価格」でもないfreeangle / PIXTA(ピクスタ)査定価格は実際に売却できる価格ではありません。同様に、査定価格は「売らなければならない価格」でもありません。査定価格どおりで売り出しを始めてもいいですし、査定価格以上で売り出しを始めても構いません（あまり市場の相場とかけ離れると仲介会社に媒介業務を受けてもらえない可能性はあります）。Ushico / PIXTA(ピクスタ)物件ごとに比較・査定される個別項目（面積、築年数、立地など）について、それを変えることはできませんので、査定価格そのものを変化させることはできませんが、「ちょっとしたこと」で物件の評価を高めることはできます。物件の評価が高まれば、少しでも高く売却できる可能性も上がります。では、物件の評価を高めるにはどうしたらいいのでしょうか？■ 評価を高める方法1. 物件の内外を常に整理整頓、清掃するxiangtao / PIXTA(ピクスタ)当たり前のように思われるかもしれませんが、これができていない物件も非常に多くみられます。家を見学に来る人は「自分が住む家」を探しに来ています。物件の内外に物が散乱していたり、清掃が行き届いていない物件を見た場合に、あまり好感を持つ人はいません。過度な清掃は必要ありませんが、見学に来た人が「清潔感」を抱くような状態にしておくことが物件の評価を高めるコツです。■ 評価を高める方法2. 照明を上手に利用するburi327 / PIXTA(ピクスタ)いくら南向きで日当たりが良い物件でも、早朝や夕方、曇りや雨の日には室内が暗く見えます。購入希望者が見学に来られた際には、居室内はもちろん、廊下、水回り、リビング、玄関灯、門柱灯（ある場合）の照明を点灯しておくようにしてください。また、間接照明などをうまく活用すると内装や家具などがグッとオシャレに見えます。照明の工夫は、「見かけ」だけではなく、オシャレな生活空間を提案するツールにもなり、物件評価も高くなります。■ 評価を高める方法3. 最低限の補修、修理ABC / PIXTA(ピクスタ)家を購入する人のなかには、「自分でリノベーションを楽しみたい」という人も少なくありません。しかし、だからといって居室やリビングの壁紙が破れていたり、壁・襖・建具などが破損していたりすると、物件の評価が一気に下がってしまいます。過度な汚損・破損がある場合には、最低限の補修や修理をしておきましょう。freeangle / PIXTA(ピクスタ)同時期に、同価格、同条件で売り出された二つの物件があれば誰でも、より「キレイ」な物件のほうを選びます。売りに出した自宅は「商品」であることを理解し、自宅が「客観的にどう見えるか」を考え、日頃から適正に維持・管理することが、少しでもその評価（価格）を高めるコツなのです。【参考】※公益財団法人 不動産流通推進センター「ＷＥＢ版既存住宅価格査定マニュアル」の改訂について

幹線道路沿いと閑静な住宅街に、まったく同じマンションが建っていたら、どちらの価格が高いと思いますか？ほとんどの人は閑静な住宅街にあるマンションの価格が高いと思うのではないでしょうか。現在ならば、緑が多く、閑静な住宅街にあるマンション価格のほうが高く値付けされるでしょう。しかし今後は、逆転する可能性があります。■ 1.幹線道路沿いにあるマンションの現状pretty world / PIXTA(ピクスタ)不動産業者は、物件価格を査定するときに様々な要因を考慮します。環境要因もその1つです。現在、幹線道路沿いのマンションの価格が安いのは、交通量が多く、自動車の騒音や排気ガスなどの影響が懸念され、需要が少ないからです。幹線道路沿いに住むと、暖かい晴れた昼間でも窓が開けられないと聞きます。自動車のエンジン音が絶えず聞こえてくるためテレビの音が聞こえない、救急車両がよく通るので夜中でも目が覚める、などがその理由です。窓を締めていても換気口などから音が入ってくる場合もあります。RewSite / PIXTA(ピクスタ)排気ガスによる「すす」も理由の１つです。布団を干す前に手すりを拭くといつも雑巾が黒く汚れるうえ、すすの成分は窒素酸化物や粒子状物質であり、呼吸器に悪影響を及ぼすからです。また、大きいトラックが通過したときなどには部屋の中まで振動が伝わり、建具や家具がカタカタと音を立てる場合もあり、生活に支障をきたします。このようなことから、幹線道路沿いのマンションは敬遠され、需要が少ないために、閑静な住宅街のマンションに比べ低く価格づけされるのです。■ 2.電気自動車の普及は進んでいる！【2-1】自動車の動力は電気が主流にMediaFOTO / PIXTA(ピクスタ)近年、国内の電気自動車の数が増えています。一般財団法人 自動車検査登録情報協会「電気自動車の保有台数」の統計によると、2008年の電気自動車保有台数は、国内全部で524台だったのに対し、2017年では75,294台に増加。増加率は143.7％となりました。増加の理由は、電気自動車の販売価格が安くなってきたこと、充電の仕組みが改良され、機能が向上したことによって充電時間が減少したこと、充電スポットが増加して、使いやすくなったことなどがあげられます。今後も電気自動車が増加することは、政府がクリーンエネルギー政策に力を入れていることからも、安易に想像できます。SORA / PIXTA(ピクスタ)個人所有の自動車だけでなく、今後、公共輸送手段であるバスの動力も電気になっていくことでしょう。BRTとは、鉄道の軌道を舗装し、バス専用道を作り、定時で速い運行を可能とするバス高速輸送システムのことです。鉄道の軌道を舗装したレーンを連節バスが走り、大量輸送を行います。 動力は電気。運賃の支払方法を工夫することで、時間の遅れも改善されています。米シンクタンク・WRIによると、BRTはすでに世界各地で採用され、2014年10月時点で世界の186都市がBRTの運行を行っています。日本でも、すでに試運転が始まっていて、BRTが本格的に普及する日も間近になっています。【2-2】幹線道路沿いの環境が改善されるABC / PIXTA(ピクスタ)幹線道路をガソリン車ではなく、電気を動力とする車ばかりが走ったら、環境問題は改善されることになります。電気自動車のエンジン音は、ガソリン車に比べて非常に小さく、テレビの音が以前よりよく聞こえるでしょう。排気ガスに窒素酸化物や粒子状物質が混ざることもなくなります。エンジンの振動も小さくなるので、住宅への影響も少なくなります。電気自動車の普及が、マンションを購入する際の幹線道路沿いであることのマイナス要因を取り去るといっても過言ではありません。■ 3.幹線道路沿いのマンション価値が変わる？大半が電気自動車になったら、クリーンな環境に改善されます。その結果、幹線道路沿いのマンション需要が増えることが予想されます。その理由は次の通りです。【3-1】交通の利便性が良いtarousite / PIXTA(ピクスタ)幹線道路なので、交通アクセスが良好です。車で外出する際にはすぐに主要な道路を使うことができますし、バス停が近くにあるはずです。場合によっては、高速道路のインターチェンジや鉄道の駅も近くにある可能性もあります。閑静な住宅街はバス停でさえ遠い場合もあります。交通の面を考えると、幹線道路沿いのマンションのほうが便利です。【3-2】防犯面で有利uk / PIXTA(ピクスタ)住宅街の中にある物件は、狭い道路を通過してから主要な道路に行かなければなりません。中には外灯が少ないところもあるでしょう。いっぽうで、幹線道路沿いは、交通量が多いため、夜間も車のライトで照らされます。駅から自宅に帰るときでも、真っ暗な夜道を通らなくて済むので安心です。閑静な住宅街に比べ、幹線道路沿いは明るく人通りも多いために、人目につきやすくなります。そのため、泥棒が入りにくいことが予想され、防犯面でも有利となるでしょう。■ 4.まとめいがぐり / PIXTA(ピクスタ)以上のことから、電気自動車が増えるにつれ、幹線道路沿いの物件の人気が高まり、価格が高騰することが予想されます。閑静な住宅街のマンションと価格が逆転する可能性出てくるでしょう。もし、マンションの売却や購入を考えるなら、このような動向を把握し、売却、購入のタイミングを逃さないようにすることが大切です。

はじめまして。サラリーマン理事長というペンネームでゆるりと投稿していこうかと考えている40歳になったばかりのサラリーマンです。このコラムを読んで下さっている方の多くは、日々忙しい方が多いと思いますので、邪魔にならないよう、でも貴重な時間の合間にマンションという大切な資産について考えるきっかけになる情報をお伝え出来ればと考えています。■ こんにちは、マンション理事長４年目のサラリーマンです。購入時の室内。1977年築、広さは85.56平米。味気ないサッシで囲われたサンルームがあるちょっと変わった間取りでしたまずは簡単に自己紹介をさせて頂きます。私は40歳のサラリーマンで、妻と4歳の息子、1歳の娘、家族4人で暮らしています。今から約10年前、私がちょうど30歳だった頃に、ひょんな出会いから当時築31年（現在築41年）の代々木にあるマンションに出逢い、一目惚れ。内見した当日に購入。その後、縁あって知り合った建築家さんに依頼してリノベーションしました。外観が直球ストライクで好みだったこともありますが、マンションの築年数が自分の年齢と近いことに親近感を持てたことや、親が転勤族で地元がなかったこともあり、代々木を自分の街だと言えるくらい住んでみたい、と思ったことも購入した理由のひとつだったかもしれません。梁を隠すためにあえて天井に勾配をつけ、間接照明を仕込むことで、トップライト以外窓がないLDKを明るく、広々と感じられるよう工夫しています住み始めてすぐに「マンションの理事をやりませんか？」と当時70歳だった前理事長（いまは80歳くらいで大変お元気です）に誘われて理事になり、今から4年ほど前に気付いたら理事長になっていました。簡単ですが、これがこれからずっと永く付き合っていく代々木のマンションと、理事長職になったナレソメです。（実は、芋づる式に町内会の役員と自主防災委員にもなってしまい……これはまた別の機会にでも）■ マンション理事って輪番制じゃなかったの!?マンションというと、「うちのマンションは輪番制で、来期は理事が当番で回って来るから来年1年は大変なんですよね〜」など、マンションを購入された方ならよく聞く話だと思いますが、私の住むマンションは輪番制ではなく立候補制なので基本的に任期は辞任したいと発表するまでになります。私もマンションの理事長になる前、自分の住むマンションの良い面や課題が詳しく分かるので理事をなんとなく5年ほど続けていたのですが、前理事長が「次の年の理事長をやるつもりはない。そして次の理事長は若返りをはかりたい！」という強い意思をお持ちで、翌年からは歳が半分にも満たない最年少理事の私が担当することになりました。正直、私は立候補をしていないのですが、ここはサラリーマン、こういうことありますよね（飲み会の幹事決めとか）という流れでお受けしました。チェストの上に並ぶかわいいボクサーは、ベルリンにショップ・アトリエを構える「HUT up」というブランドのもの。フェルトを使った服や小物が注目されていますマンションの理事長に就任してからというものはや4年。このコラムは、建設・土木業界に関する知識や経験もなく、マンション管理と修繕については全くの素人である私が、サラリーマンとしての自分とは違うマンションの理事長という立場や環境で悪戦苦闘したり。マンションという資産が家族の人生を左右するくらい大事であると気付いたり。ひいてはマンションの理事長という経験がサラリーマンとしての仕事に生かせたり、とマンション管理にまつわることやサラリーマンとしての仕事について感じたり考えていることについて、いろいろとお話ししていきたいと思っています。次回は、マンション管理組合についてお話ししたいと思います。撮影幸田 森

不動産に掘り出し物（ここでは相場より価格が安い物件の意味とします）がない理由として、「安い物件は市場に出回る前に不動産会社が優先的に買って、値段を上げ転売してしまうから」という意見をたまに耳にします。実は、この意見は半分正解で半分ハズレています。今回は、先述の意見が「半分正解で半分ハズレている」理由をもとに、不動産会社が物件を仕入れる仕組みについてお話ししたいと思います。■ 不動産会社は掘り出し物を転売して儲けている？HHImages / PIXTA(ピクスタ)不動産にはさまざまな指標からなる相場があり、相場よりも価格が安い物件を「掘り出し物」と呼ぶことがあります。一般的に、不動産会社はこの「掘り出し物」が市場に出回る前に優先的に買うことができ、それを右から左へ転売して儲けている、と思われているようです。たしかに、不動産業者が購入する物件は相場よりも安いものになります。逆にそうでなければ、不動産会社が売主となって分譲する物件は、その販売価格が相場より高くなってしまいます。これが冒頭の意見が「半分当たっている」理由です。では、なぜ不動産業者は相場より安く買えるのでしょうか？■ 相場より安く買える最大の理由とは？maruco / PIXTA(ピクスタ)まず、あなたが不動産（土地や建物）を持っていて、それを売る場合を考えてみましょう。あなたはその不動産を「少しでも高く売りたい」と思うはずです。ただし、不動産には相場があるので、なかなかそれ以上で売ることはできません。逆にいえば、「相場以下で売る必要もない」ともいえます。そこで疑問なのは、「少しでも高く売りたいはずの売主がなぜ相場以下で不動産業者に売るのか」ということです。不動産の売買には個別の事情が存在するのが当然であり、「売り急ぎ」やその逆の「買い進み」などの事情も多く存在します。言うまでもなく、売り手に売り急ぎの事情がある場合は、その取引価格が若干低めになる傾向があります。また、不動産会社のなかには情報の非対称性（買い手と売り手が持っている情報の格差）を利用して、安く買い取ろうとする質の悪い業者も一部には居るようです。■ 「不動産を商品化するスキルを持っている」ことが最大の理由テラス / PIXTA(ピクスタ)しかし、不動産会社が相場より安く買える最大の理由は、不動産会社が「不動産を商品化するスキルを持っている」ことにあります。例えば、高低差があり造成しなければ住宅が建たない土地や、一般住宅用地としては広すぎる土地、生活インフラ（上下水道・ガス・電気・道路等）が未整備の土地、権利関係が複雑だったり何らかのトラブルを抱えている土地などは、その物件情報を一般のマーケットに公開してもなかなか個人の買い手は見つかりません。買い手が見つからなければ、そのような物件は個人向けに販売するのではなく、不動産会社向けに販売することになります。そして不動産会社が購入する価格は、事業性（再販売等）を前提としたものになるので、個人向け相場よりも安くなってしまい、結果的に売主は相場より安く不動産業者へ土地や建物を売ることになります。不動産会社は、その不動産の最適用途を見つけ出して加工（造成工事、権利関係整理、利害関係整理など含む）することで新たな商品としての価値を見いだします。■ 加工して商品化するという前提があるから安く買える！HAKU / PIXTA(ピクスタ)不動産会社が土地や建物を相場より安く買える背景には、そのままでは一般の人たちが購入しづらい不動産を「加工して商品化する」という前提があります。つまり、不動産会社は「優先的に安い物件を買えている」わけではないのです。これが冒頭の意見が「半分ハズレている」理由です。このように、不動産会社はさまざま情報を集め、その不動産を加工する能力と技術を駆使し、相場より安く（しかし競合他社よりは高く）不動産を購入する努力を重ねているため、掘り出し物を購入することが出来るのです。

いろいろな書籍やネット上で、「○○年に不動産が暴落する！」などの記事を見かけたことはありませんか？そのなかでも、とくにまとしやかに「暴落の年」と主張されているのは、「2019年」と「2022年」ではないでしょうか。では、この2つの年には何が起こり、なぜ不動産が暴落するといわれているのでしょうか？■ 2019年問題とは？ABC / PIXTA(ピクスタ)国立社会保障・人口問題研究所が2013年1月に推計した「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」によると、世帯総数は2019年をピークに減少に転じるとされていました。世帯数が減少に転じることで、住宅が供給過剰状態に陥り価格が暴落する、というのが「2019年不動産暴落説」が主張される大きな理由のひとつです。Rise / PIXTA(ピクスタ)しかし、この主張の基になった「総世帯数の減少」ですが、今年2018年1月に新たな推計が発表され、世帯総数増加のピークは2023年まで延びるという結果が出ました。つまり、世帯数減少を理由とした2019年問題はすでに回避されてしまったので、ここでは新たに世帯数ピークとされた2023年に暴落があるかを考えてみたいと思います。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)実は、総世帯数が減少に転じても、すぐに不動産が暴落するとは考えにくいといえます。なぜなら、2023年以降も人口が増え続けると推測されている地域がたくさんあるからです。国立社会保障・人口問題研究所の人口推計によると、全都道府県の人口が減少に転じるのは前回の推計よりも延びて2030年となっています。つまり、2030年までは人口が増え続ける地域（都市）があるということになります。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)これは、近年、出生率が改善されたことや、人口移動（移住）の状況を反映した結果なのですが、人口増加が続く地域では住宅の需要も一定程度継続します。そのため、人口流入が続いている地域（都市）については不動産の暴落は起こりにくいと考えられます。ただし、人口が流出していく地域では住宅需要が減り続け、不動産価格も下落していくと考えられます。■ 2022年問題とは？1988年に農地法が改正され、生産緑地の指定が始まりました。この指定を受けた土地は、固定資産税などの税金を大幅に減免できたり、相続税の納税を猶予する制度を使うこともできるのです。ただし、生産緑地の指定を受けると30年間の営農義務を負い、その土地を他の用途に転用することはできません。pixabayこの指定を受けた土地が2022年には30年目を迎え、その営農義務が外れて、税金対策などでそれらの土地が一斉に売り出されたり、アパートやマンションなどが建築されて、市場が供給過多になり、地価が暴落する、というのが「2022年問題」と呼ばれるものです。ABC / PIXTA(ピクスタ)ただ、この問題についても、すぐに不動産の暴落にはつながりにくい理由があります。2017年に生産緑地法の改正があり、生産緑地の指定から30年経過した土地について、新たに「特定生産緑地」の指定を受ければ、買い取り申出の時期をさらに10年延長することができるようになったことで、まずは急激な増税は回避されました。money/pixabayまた、この生産緑地の指定を受けた農地のなかには、前述した相続税の納税を猶予する制度を利用している生産緑地もあります。この、相続税納税猶予制度を利用するための条件が、終身営農（三大都市圏の場合）なので、買い取り申出（生産緑地の解除）をする場合は、猶予されていた相続税を支払う必要があります。つまり、そもそもこの制度を利用している生産緑地については、相続の発生などがないかぎり買い取り申出の対象外になると考えられるのです。よっちゃん必撮仕事人 / PIXTA(ピクスタ)東京都が2015年に都内の都市農業者を対象に行ったアンケートでは、この「相続税納税猶予制度の適用をまったく受けていない」という回答は約41％でした。さらに、この「相続税納税猶予制度の適用はまったく受けていない」と回答したなかで、今後の利用計画について「指定から30年経過後、すぐ区市へ買取申出したい」との回答は8.2％でした。つまり、東京都に限っていえば、2022年に買い取り申出の対象となる農地は、生産緑地の指定を受けている農地の約41％で、さらに即時買い取り申出をしたいのは、そのなかの8.2％なのです。実際にどれだけの農地が買い取り申出されるかについては「そのとき」になってみないと分かりませんが、上述した理由を考慮すれば、2022年に供給過剰といわれるほど市場に土地があふれ出るとは考えにくいといえるでしょう。HAKU－Ｎo1 / PIXTA(ピクスタ)今回取り上げた以外にも、2020年問題、2025年問題、2030年問題など、不動産の暴落をアナウンスする声は絶えません。ひとつだけ確かなことは、不動産が確実に「上がる」「下がる」などのタイミングは誰にも分からないということです。過激なアナウンスに惑わされずに、自分自身にとって最適な「売・買」のタイミングとは何かを大事にして実際の売買に臨むようにしましょう。【参考】※国立社会保障･人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成 30 年推計）」※参議院立法と調査「都市農地の保全と有効利用」都市農地の貸借に関する制度と課題2017.11

転勤や家族構成の変化など、現在の住まいから新たな住まいに住み替える理由はさまざまです。今回は持ち家の買い替えについて、2種類の買い替え方法と、買い替えを成功させるコツを解説します。■ まず何から始めればいいの？EKAKI / PIXTA(ピクスタ)住まいを買い替えるためにまず最初にやるべきことは、資金計画を明確にすることです。基本となるのは、「新しい住まいの購入費用≦自己資金＋借入金＋自宅の売却益」という計算式です。この計算式が成り立たない場合は、買い替え計画を見直さなければなりません。資金計画を明確にするためには、まず自宅の査定をしましょう。YNS / PIXTA(ピクスタ)自宅の売却額と自宅の住宅ローン残高の差額が上記計算式の「自宅の売却益」にあたります。売却額が住宅ローンの残債を下回る場合（売却損が出る場合）でも、上記計算式が成り立てば買い替えは可能なので、まずは自宅の「時価」を知り、お金の流れを明確にしましょう。ただし、自宅の査定額＝実際の売買価格ではありませんので、自宅の売却益については幅をもたせて資金計画を練るようにしてください。■ 「売り先行」「買い先行」、どちらで進めるかFast&Slow / PIXTA(ピクスタ)買い替えには大きく分けて2種類の進め方があります。それは、「自宅の売却を先行」するか、「新しい住まいの購入を先行」するかです。まずは、売り先行・買い先行、それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。自宅の売却を先行する場合のメリット・デメリットnode / PIXTA(ピクスタ)自宅の売却を先行する場合のメリットは、自宅の売却益（マイナスの場合も含）を最初に確定できることです。自宅の売却益が確定すれば、資金計画が確実なものとなり、前述した買い替え計算式の範囲内なら自由に新しい住まいを選ぶことができます。また、急ぎ売りとならないため、高めの価格設定で市場に公開しておけるのもメリットです。デメリットは、実際に売れるまで計画が進まないことに加え、いざ買い手が見つかると、今度は新しい住まい探しを急がなければならないことです。もし、自宅の引渡し期限までに新しい住まいが見つからない場合は、一旦賃貸住宅への引っ越しも余儀なくされる場合もあります。新しい住まいの購入を先行する場合のメリット・デメリットshimanto / PIXTA(ピクスタ)新しい住まいの購入を先行する場合のメリットは、気に入る住まいをじっくり探せることです。自宅に住みながら気長に、期限を気にせず納得いくまで新しい住まい選びを続けることができます。デメリットは、せっかく気に入った物件が見つかっても、自宅が売れるまで資金計画が確定しないため、せっかく見つけたお気に入りの住まいを逃してしまう可能性があったり、不動産会社に自宅の買い取り保証を付けてもらったりする必要があることです。不動産会社が買い取り保証を付ける場合は、一般的に市価の70～80％といわれていますので、売りを先行するより売却益が減ってしまう可能性があります。■ 買い替えを成功させるコツ売り先行・買い先行、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、どちらを先行するか決めたら、次はそれぞれの進め方についてのコツをお教えします。bee / PIXTA(ピクスタ)売り先行を円滑に進めるコツジャバ / PIXTA(ピクスタ)1. 自宅の販売期間中も積極的に物件見学に出かけ、相場観や物件を見る目を養っておきましょう。いざ自宅に買い手が付いてから動き始めるのでは、お気に入りの物件を見つかるまでかなりの時間がかかってしまいます。2. 自宅の引渡し時期は長め（最低3～6か月程度）に設定しましょう。ただし、引渡し時期があまり長すぎると買い手が付かなくなってしまいますのでご注意ください。買い先行を円滑に進めるコツfreeangle / PIXTA(ピクスタ)1.自宅の売却想定額を売り出し価格ではなく「不動産会社の買い取り保証価格」で資金計画を立てましょう。売り出し価格と買い取り保証価格ではかなりの差がでますが、価格が低い方で計画しないと資金がショートしてしまう可能性があります。2.新しい住まいへの入居日と、自宅引渡し日のタイミングを合わせましょう。購入する物件には「代金を支払ったあと」でなければ入居できませんし、自宅の代金も「自宅を買主へ引き渡したあと」でなければ支払ってもらえませんので、購入や売却を依頼する不動産会社としっかり打ち合わせをして、自宅の引渡し猶予期間を設けるなどの方法で入居・退去のタイミングを合わせてください。sasaki106 / PIXTA(ピクスタ)住まいの購入だけではなく、自宅の売却も同時並行で行う「買い替え」は人生の一大イベントといっても過言ではないでしょう。事前にしっかり準備して、住まいのステップアップをぜひ楽しんでください。

人口減少が社会問題となっている日本で、「なぜこんなにたくさんの住宅をつくり続けているの？」って思ったことはありませんか？今回は、人口が減っていく日本で「住宅がつくり続けられる理由」について解説したいと思います。■ 日本の住宅って、どの位つくられているの？HAKU / PIXTA(ピクスタ)総務省統計局によると日本の人口は2005年の1億2,808万人をピークに減り始めているにもかかわらず、今なお一戸建てやマンションの新築住宅の戸数はあまり減っているようにみえません。実際に、2017年の新設住宅着工戸数は964,641戸で、前年比では0.3％減となったものの、着工戸数が減少に転じたのは3年ぶりです。では、なぜ人口が減少に転じているのに、新築住宅着工戸数は減っていかないのでしょうか？■ 新築住宅着工が減らない理由とは？1. 都市の人口が増えているからABC / PIXTA(ピクスタ)日本全体では人口減少が始まっていますが、実は首都圏を筆頭とした大都市圏では人口が減っていません。それどころか、ほとんどの大都市では人口が増加しているのです。まず、東京都の人口を見てみましょう。東京都総務局統計部のデータによると、東京都では1980年代後半から1990年代後半まで若干の人口減少が見られたものの、その後は22年間にわたり人口の増加が続いています。過去10年間の人口推移をみると、2008年の人口が約1,285万人で2018年の人口が約1,375万人なので、多少のばらつきはあるものの東京都の人口は1年間で約9万人づつ増えている計算になります。この増加人口のほとんどが人口移動（他の国、道府県からの移住）によるものなので、移動してきた人口分の住宅が必要になります。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)東京都都市整備局によれば、東京都では2017年度の新築住宅着工件数は約14万戸なので、日本の新設住宅着工戸数の約15％を占めます。この新設住宅着工戸数の中には、古い住宅を壊して建て替えるものも含まれますので、実際に増加する住宅数はこの数字よりも少なくなります。ABC / PIXTA(ピクスタ)もちろん、移動してきた人たちすべてが新築した住宅に住むわけではなく、既存の住宅に住む場合も多いでしょう。しかし、既存住宅は年月とともに老朽化し、「住居として使用出来なくなっていくもの」が増えていきますので、そのエリアに以前から居住している人たちが住み替えるための住宅も常に確保されなければならないのです。2.住宅供給を抑制する法律がないから現在、日本では住宅供給を直接的に抑制する法律はありません。欧米では「都市計画」で住宅供給数を行政がコントロールしている国や州、市などがありますが、住宅供給を規制していない日本では、住宅を「つくりたければつくれる」ので、民間が住宅供給を主導している以上、住宅を「つくれる場所があればつくる」という状況です。ABC / PIXTA(ピクスタ)この、「住宅供給のコントロール」をできないことが、日本の中古住宅市場が活性化しない理由だともいわれています。ただ、住宅の「総量規制」ともいうべき住宅供給の規制には賛否両論があります。■ それでも人口は減り続ける日本の大都市では東京以外でも人口が増え続けていますが、東京都と同様に人口が増えている大都市も、その人口増加は移動（移住）によるものなので、出生率が低く自然増加（出生と死亡の差）が見込めない日本では将来、大都市でも「必ず」人口は減り始めます。つまり、このまま住宅をつくり続けると、将来的に必ず住宅の供給過剰状態に陥ることは間違いありません。住宅が供給過剰になれば、地価の下落、空き家の激増による外部不経済（空き家が管理不全になることで近隣に迷惑をかけること）等、さまざまな問題を引き起こしてしまいます。chachacha / PIXTA今後、住宅供給をコントロールできるかは分かりませんし、そして、その是非も分かりません。ただ、人口減少時代を迎えた日本にとっては少なくとも「つくっては壊し、またつくる社会」から、「いいものをつくり、きちんと手入れをして長く使う社会」への転換は避けられないのかもしれません。【参考】※総務省統計局HP「人口推計」※東京都総務局HP「東京都の人口」

全国の不動産会社の数はコンビニの数より多いといわれています。その中には地元に根付いた家族経営のような店舗から、イケイケの営業を揃えて派手な看板を並べた店舗まで様々です。ほとんどの店の店頭にこれでもかと貼りだされた物件資料のことを、通称「マイソク」といいます。これらを見ると、どの店も相当な数の物件を抱えているように感じますが、実際に問い合わせてみると、既に募集が終わっていたという場合も数多くあるものです（終わっていることの方が多いかもしれません）。そのためこれらは「おとり広告」であるとしてかなり批判されているようです。何故終わってしまった物件が貼り出されているのでしょうか？かつて実際にマイソクを作り、店頭に貼り出していた筆者がご説明します。■ マイソク＝店頭に貼り出された資料の正体不動産の物件資料＝マイソクには一定の型があります。真ん中から左にかけて間取り図、外観写真と地図、右側に物件概要が記入されている事例が一番多いのではないかと思います。そして必ず下段に不動産会社の情報を記載した細長い部分があり、これを帯（おび）と呼んでいます。不動産会社は売買でも賃貸でも、預かった物件を所定の流通機構に登録して情報を共有化しなければならないのですが、検索して引っかかってきた物件情報を印刷すると、このマイソクの書式で出力されます。この時「帯」にはこの物件情報を登録した会社が記載されていますが、この帯の部分だけ貼りかえれば、いかにも自社の物件であるかのように見せかけることが出来るのです。どの不動産会社もB5、A4、A3の各サイズで貼りかえに使う「帯」を用意しています。このようにして作成した物件資料を貼り出したものが店頭のマイソクです（この会社の場合は帯の部分を折り込んでいます）。自社が預かっている物件だけでは大した数にならないことがほとんどであるため、このようにして他社物件の情報も載せるのです。■ 店頭の「マイソク」の募集が終わっていることが多いのはなぜか？店頭にこうした情報を貼り出すのはなんといっても集客のためです。インターネットを利用した集客が中心となった現在でも、看板を見て入ってくる「飛び込み客」はどうしても欲しいものです。ビルの１階に店を構えた路面店ならまだしも、ビルの上層階に店舗がある場合、このような手段でも取らなければ飛び込み客は来ないでしょう。路上に置かれたこのような看板を、横から見た形から「A看板」と呼びます。お客様の足を止めさせ、店内にまで入らせなければならないのですから、貼り出す内容としては誰もが「ここに住みたい！」と思うような魅力的な決まりやすい物件の情報になります。一方でこのような作業は意外と面倒であるため、案内や追客、契約事務等に負われる営業にとって、店頭のマイソクのメンテナンスなどどうしても二の次三の次になってしまいます。客が来店した時には募集が終わってしまっている、という背景にはこのような事情があります。資料を作成した時には確かに存在しており、悪意をもって終わった物件ばかり並べているのではないことは、かつて業界にいた筆者からも言わせていただきます。■ 「マイソク」がわざと曖昧に作られている理由店頭のマイソクの目的は、あくまでお客様を店内に呼び込むことにあります。そうすればご縁もでき、それによって様々な他物件を紹介することもできるのです。店頭の資料を見て「ああ分かった」と帰られてしまわないよう、どこかぼかして貼り出すのが常です。勝手に現地に行かれないよう住所の枝番を外すというのは大原則で、店頭の資料だけでは物件を特定されないよう様々な工夫をします。物件の全貌を知るのは店内のカウンターにおいてであり、現地へ行くのは営業の案内でなければならないのです。お客様からの問い合わせに対して、物件前で待ち合わせをするという営業スタイルの会社（筆者も所属していた）もありますが、今のところは最初に店舗に来てもらうというのが圧倒的に主流です。■ 「物件数地域1番店」ということはありえない!?makaron* / PIXTA(ピクスタ)今回ご紹介した内容は店頭に貼り出したマイソクだけでなく、インターネット上の情報にも当てはまります。物件情報は業者間で共有されているため、「物件数地域1番店」ということなど本来はないのです（管理棟数が1番ということならあります）。業者選びの際は、店頭に貼り出されたマイソクにまどわされることのないよう、十分に注意してください。（written by 鶴間正二郎）

マンションが建設される際、工事現場周辺に「マンション建設反対！」と書かれた幟（のぼり）が林立しているのは、そんなに珍しい光景ではないように思います。建てる側にとって、どうしても避けて通れないのが、こういった近隣の反対運動に対する対応です。筆者はマンション管理会社から親会社であるデベロッパーに約5年間出向していたのですが、その間にマンション用地の仕入れや近隣対応を担当していた時期もあります。週刊誌ネタになるような反対運動が行われた物件で、担当者として建設地に設置した標識に私の名前が書かれていたこともあれば、近隣説明会で反対派の人々と直に相対したこともあり、実に貴重な経験ができたと思います（二度とやりたくないですが……）。今回は、マンション購入予定の方に必ずチェックしていただきたい「用途地域」についてお話したいと思います。■ 高級マンションが立ち並ぶエリアでも油断は禁物!?戸建てにせよマンションにせよ、せっかく購入した家の周辺でこんな騒動が起きるのは避けたいものです。実はマンションというものは、建てることができる場所がある程度限られているので、それが事前に分かっていれば、無駄なトラブルに巻き込まれる可能性は少なくなるのです。後になって後悔することにならないよう、購入前に周辺環境のチェックは絶対に必要です。極楽蜻蛉 / PIXTA(ピクスタ)自治体が定める都市計画区域は積極的に整備・開発を行う「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」に分かれ、市街化区域の土地利用は用途地域の制約を受けます。用途地域は全部で12種類ありますが、ざっくりと分けてしまえば「住居系」「商業系」「工業系」の三種類です。住居系の地域は住居としての環境を保護することを最優先した地域で、建ぺい率、容積率、高さ、斜線制限、日影規制などにより、建物の周囲に与える影響が最小限になるよう規制がかかります。このように上部が階段状になっているマンションを見たことがある方も多いと思いますが、これはルーフバルコニー付き住戸をつくるためではなく、日影規制をクリアするためのものです。商業系地域は商業その他の業務の利便を増進することを最優先する地域で、そのため周辺環境に配慮するような規制はほとんどない地域といって良いと思います。工業系地域は主として工業の利便性を追求した地域ですが、軽工業の工場等、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域である「準工業地域」では住宅や商店も建てることができます。高級マンションが立ち並ぶ駅前が、準工業地域である場合もあるので注意が必要です。■ マンションを建てられる場所はある程度限られているマンションを建てるには、まずはまとまった土地が必要です。そのため、将来マンションに変わる可能性の高いものとしては企業の社宅や福利厚生施設、駐車場、店舗、工場といったものが挙げられます。複数の住戸が土地を提供する代わりに、マンション内に部屋を貰う等価交換というやりかたもあります。そのような場所が周囲にあったら注意が必要です。ここは近隣の反対運動が泥沼化して有名になった場所ですが、もともとは大手電機メーカーの研修施設だった場所です。マンションが完成して入居が完了して以降も周辺の住戸は反対の幟を降ろさず、それが逆に街の景観を破壊していると批判されました。現在騒動は沈静化していますが、隣地には大手火災保険会社の研修施設があり、ここが将来どうなるか気になるところです。こちらは私鉄ターミナル駅の駅前マンションです。全戸南向きで日当たり・眺望良好なマンションですが、目の前が駐車場です。商業地域という事もあって、将来的には間違いなく同じ規模の建物が目の前に建つことになるかと思います。こちらは住宅地の中にあるゴルフ練習場です。筆者は約15年前にこの近隣でマンションの営業をしていましたが、当時から売却の噂が絶えませんでした。今後どうなるかわかりませんが、このような施設は将来マンションに変わる可能性が高いことだけは間違いありません。こちらは鉄道の線路沿いのマンションです。右側の植え込みの中はちょうど地下に潜る場所です。こういった立地のマンションでは日当たりは半永久ではないかと思います。住環境に対する規制が緩い準工業地帯で工場が売却された場合、跡地には周囲より規模の大きなマンションが建つ可能性が高いので注意が必要です。■ 知らなかった、では済まされない。周辺環境は必ず自分で調べようPIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)用途地域については契約時の重要事項説明書に書いてあるはずですから、知らなかった（知らされなかった）という言い訳は通用しません。後になって後悔することにならないよう、住宅を購入する際は自分でも現地周辺を徹底的に調べるようにしてください。それはモデルルームで設備や内装の話をするよりもよっぽど大切なことです。近隣の反対運動に対し、経験豊富な業者側が駆使するテクニックについてはまた別の機会に書きたいと思います。（written by 鶴間正二郎）

テレビジャック、洗濯機置き場、水道のレバー……。不動産会社に勤務し、たくさんのお客様を案内していると「収納があるか」「今ある家具がおけるか」「使い勝手のよい動線か」といったことは、ほとんどの人が確認をしています。ここでは賃貸物件を選ぶとき、見学の際に見落としがちなチェックポイントをご紹介します。■ 1.部屋の中のチェックポイント洗濯機置き場は高さも要チェックRyu K / PIXTA(ピクスタ)洗濯機や冷蔵庫が入るかどうかは、気になるポイントです。その際に、幅と奥行きを測る人が大半でしょう。洗濯機のサイズを測る際には、高さも測ってください。洗濯機用の蛇口がついていますが、床から蛇口の下部の部分までの寸法を測ります。大部分の洗濯機は、110センチあれば入ります。ABC / PIXTA(ピクスタ)縦型だとフタの開閉による「遊び」の部分があるので、サイズに余裕がなくてもある程度使用できますが、ドラム式の場合は壁面にぴったりと本体を寄せなくてはならないので、蛇口が引っかかると入りません。水道の蛇口が張り出しているタイプの場合は、ぶつかるので特に注意が必要です。テレビジャックの位置ABC / PIXTA(ピクスタ)テレビジャックの位置を確認する人はあまりいませんが、実は部屋選びの際に大変重要です。通常、テレビジャックの位置に近いところにテレビを置きます。テレビの位置が決まると、それに合わせてダイニングテーブルやソファの配置を決めていくことになります。つまり、ジャックの位置で部屋のレイアウトがある程度決まってしまうのです。Graphs / PIXTA(ピクスタ)リビングと洋室が引違い戸などで仕切られ、戸を開けると1つの部屋のように使える間取りがあります。ソファとダイニングテーブル、両方を設置し、どちらからもテレビが見られるようにしたいとき、テレビジャックの位置によっては不可能な場合があります。居室にはジャックがあるのに、リビングにテレビジャックがない物件は少なくありません。とくに、ファミリーで入居する場合は、リビングに集まり家族でテレビを見ることも多いでしょう。ジャックがない場合は、延長ケーブルによる設置ができるかどうかチェックしておくべきです。間取り図には、ジャックの位置に印をつけておくと、後で困りません。水回りfreeangle / PIXTA(ピクスタ)水回りの設備は、物件によって、もっとも差が出るところです。キッチンでチェックしたいのは、水道のレバーです。水道の蛇口は、レバー1本でお湯の温度と水量が調節できるもの（シングルレバーと呼びます）、水とお湯のハンドルが別にあって、水量と温度を調節するものの2種類があります。シングルレバーでないと、水とお湯水量を都度調節しなくてはならなので、洗い物をするときなど、大変面倒です。ABC / PIXTA(ピクスタ)お風呂も同様で、2タイプあります（お風呂の場合は、シングルレバーではなく、サーモスタット水栓と呼びます）。通常家賃が高い物件は、シングルレバーやサーモスタット水栓が使われています。もし、シングルレバーやサーモスタット水栓でない物件の場合は、給湯パネルがあるかどうか確認して下さい。給湯パネルの設定温度を希望の温度に設定し、お湯の蛇口だけ使うようにすれば、いつも一定温度のお湯になります。■ 2.周りの人とうまくやっていけるかの判断は？気に入った物件が見つかると、次にアパートやマンションにどんな人が住んでいるかが気になります。現在は、個人情報の観点から、不動産会社の人は隣に誰が住んでいるか教えてくれませんので、自分で調べなくてはなりません。次の2つは、どんな人が住んでいるか判断するためのツールとなります。洗濯物で隣の家の家族構成を判断Satoshi KOHNO / PIXTA(ピクスタ)物件の外から、どんな洗濯物が干してあるかチェックすると、どんな人が住んでいるか分かることがあります。赤ちゃんや子どもの服が干してあれば、ファミリー層が入居していますし、洗濯物の色味で男性か、女性かはある程度察しがつきます。停まっている車で入居者の属性を予想YNS / PIXTA(ピクスタ)駐車場に停まっている車からも色々な情報が得られます。県外ナンバーが多ければ、転勤族の人がたくさん入居している可能性があります。また、ファミリー層が対象の地方マンションで、平日の昼間、たくさんの車が停まっていれば、仕事を持っていない主婦が多いかもしれません。上記2つは、あくまでも、さらりとチェックする程度にとどめましょう。細部までジロジロ見るのは控えてください。写真撮影は厳禁です。自分がされて嫌なことはしないようにしましょう。■ 3.まとめ部屋の広さや綺麗さを確認し、気に入った物件が見つかったら、次は実際に入居したときに便利かどうかを確認・イメージをします。そのために、自分の持っている家具や家電のサイズなどは確認しておくとよいでしょう。また、実際に物件を見に行ったときは、気になるポイントは間取り図に書き込んでおくと漏れがありません。準備して見学に臨み、希望にあった物件を探しましょう。

今回はマンション用地の「仕入れ」についてご説明したいと思います。新築マンションの分譲においては建設用地を買収することを指しますが、「どこでもいい」というものではないため仕入れは実に大変な仕事です。■ マンションは土地がなければ建てられないRyuji / PIXTA(ピクスタ)数十世帯が入居するマンションは大型の建物になるため、建築にあたってのハードルは戸建に比べるとはるかに高くなります。500世帯以上の地権者を森ビルが執念でまとめ上げ、約17年かけて再開発を完了させた六本木ヒルズのような事例は例外中の例外で、通常はマンションが建てられるような土地を入手できて初めてマンション事業がスタートします。都市計画区域内では建蔽率、容積率、高さ制限といった規制を受けるため、利益の出せるようなマンションを建てるには利便性の高い地域でまとまった広さの土地が必要です。こういった土地を入手するためには大型商業施設、工場、大企業の福利厚生施設（社宅、研修所等）、学校、駐車場といった施設を買収して更地にしなければなりませんが、マンションデベロッパーとしてはこういった物件の売り情報は絶対に逃さないようにしなければなりません。■ マンションの分譲で大切な「仕入れ」とは？PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)不動産業においては分野が変われば「仕入れ」の意味が変わってきますが、新築マンションの分譲においては新たなマンション用地を買収することを「仕入れ」と呼びます。筆者が在籍していた会社では各支店に置かれた事業部が仕入れを担当していましたが、期間としては短かったものの筆者も事業部に在籍していた時期があります。マンション事業を継続していくためには、販売活動を行いながら来期以降の売り物件も常に一定数以上準備しておかなければならないため、仕入れというのは大変に重要な仕事です。部長、課長といったレベルになれば独自のルートから土地情報を入手することも可能ですが、そういうものを持たないヒラの部員はひたすら足で情報をかき集めなければなりません。土地の情報が一番多く集まるのは地域に根差した不動産会社であるため、担当エリア内の業者を何度も訪問して人間関係を築き、とっておきの情報を他社に抜かれないように努めていました。■ 仕入れにゴーサインが出るのはこんな土地入手した土地情報の中で有力なものについては事業部長から支店長、役員へと上げられていきます。モデルルーム分も含めて採算がとれることfreeangle / PIXTA(ピクスタ)有力な土地については建築プランを立てて建築費を試算しますが、概算であればほんの数日で数字が上がってきたような記憶があります。その地域の相場から算出した坪単価で販売した場合、モデルルームに要する経費を含む販管費を加えても一定以上の採算が取れることが必要です。規模が小さい場合は周辺に別の土地があることABC / PIXTA(ピクスタ)利益を出しやすい大規模物件に対し、総戸数が30戸前後の中小規模の物件の場合は単独で事業化してしまうと利益を確保するのが困難です。たとえそのような場合であっても、近隣で別の土地を合わせて仕入れることができればモデルルームを共有化することができます。それによって販管費をコストダウンできれば利益を確保できるため、ゴーサインが出されます。駅から遠くても大規模物件が可能ならゴーサインが出るm_betsy / PIXTA(ピクスタ)利便性が命のマンションでは、最寄り駅から徒歩10分以上になるとどちらかというと敬遠され、バス便となると論外になります。しかし数百戸という規模をもつ大規模物件になれば共用部分を充実させることにより不便さをカバーさせることができるため、「なんでこんな場所に？」というような案件であってもゴーサインが出される場合があります。■ 仕入れにおける「入札」と「相対」とはよっちゃん必撮仕事人 / PIXTA(ピクスタ)仕入れにおいて購入希望者が入札を行って買主を決定する場合と、売主と買主が1対1で売却交渉を行う相対（あいたい）取引の2通りのやり方があります。入札の場合は高めの価格を設定しなければならないため利益の確保が難しく、なるべくなら相対取引で進めたいというのがマンション業者の本音ですが、そういう美味しい話は滅多にあるものではありません。以前にも書いたことがありますが、マンション業者はマンションを売ることしか知らないため、土地を買ってマンションを建てて売るというサイクルを回し続けないと倒れてしまう自転車操業のような世界です。全国各地でマンションの建設工事が行われていますが、その陰で土地を仕入れるために足を棒のようにしている人たちがいることを知ってください。

今回は建ぺい率と容積率についてご説明します。先日あるテレビ番組で、アンジャッシュの渡部建さんが女性タレントと一緒に一級建築士の自宅を訪問し、建築のプロが自身の家はどのような考えで設計したかをレポートするのを見ました。各分野に博学の渡部さんが共演者に容積率の知識を披露をすると女性タレントに「すごおーい！」と言われて、ドヤ顔するという演出が記憶に残っています。建ぺい率と容積率は不動産において基本中の基本といってよいもので、坪数と平米数の関係とともに筆者が不動産業界に転身した初日に習った知識です。■ 「建ぺい率」と「容積率」ってなに？一言でいうと土地面積の内でどのくらい建物に使えるかを示したのが建ぺい率、延床面積の上限を示したのが容積率です。YsPhoto / PIXTA(ピクスタ)例えば「面積100平米、建ぺい率60%、容積率200%」という土地に家を建てる場合、1階の床面積の上限が60平米で延べ床面積の上限が200平米です。そのためこのような土地では床面積が60平米の3階建ての家というのが最も無難です。ABC / PIXTA(ピクスタ)建ぺい率に関してはこれだけ知っていれば十分ですが、容積率についてはこれ以外にもいろいろと複雑な要素が絡んできます。■ 8階建てが建て替えで38階建てになった「新丸ビル」のカラクリ容積率は都市計画上で指定された用途地域に応じて上限が定められています。街並みというものをみていると一定のエリア内ではだいたい同じような建物が並んでいるのが通例で、周囲から突出したような建物というのはほとんど見ることがありません。これは容積率や高さ制限というような規制がかかっているからであり、逆に言うと突出したような建物があった場合、容積率で何らかの優遇措置を受けている事例が多いと思います。容積率が緩和されればそれだけ大きな建物を建てることができるようになります。東京駅の目の前にある地上38階建ての新丸ビルは昭和27年に建設された8階建ての旧丸ビルを建て替えたものですが、特例制度を利用して3階建てである東京駅赤レンガ駅舎の余った容積率を譲り受けるといった内容の緩和措置により誕生しています。YNS / PIXTA(ピクスタ)■ 容積率の計算から除外される「不算入」とは？家の大きさに文字通り直結するのが容積率ですが、「不算入」という例外措置がいくつかあり、不算入の認定を受けた場合は延床面積の計算から除外され、その分だけ使える空間が広がります。例えば住宅の天井裏は「高さが平均で1.4m以下」「直下階の床面積の50%以下」という条件を満たせば収納目的（居住用ではない）と認定されて延べ床面積から除外されます。kpw / PIXTA(ピクスタ)書斎や趣味の部屋、収納場所と使い方は様々ですが、このような空間があれば家の中は随分と広くなります（冒頭で触れたテレビ番組で渡部建さんがドヤ顔をしていたのはこの部分です）。イグのマスタ / PIXTA(ピクスタ)■ 「地上4階、地下5階」というようなマンションはなぜ出現した？もう一つ重要なものに「住宅地下室の容積不算入」というものがあります。住宅の用途として使用する地下室については、床面積の三分の一を容積率の計算から除外するというものですが、延べ床面積が販売住戸の数に直結するマンションにとってこれは重大なものがありました。夏夫 / PIXTA(ピクスタ)建築基準法では不算入の対象となる地下室を「その天井が地盤面からの高さ1ｍ以下にあるもの」と定義しています。そのため例えば傾斜地に建てられた一見すると9階建てのマンションにおいて、一番上の地表面を地盤面とすれば「地上4階、地下5階」というような建物とすることが可能であり、延べ床面積の算定において大幅な優遇措置を受けることができます。■ 老朽化マンション増加に対する切り札でもある容積率老朽化したマンションの増加に比べて建て替えが一向に進んでおらず、今後大きな社会問題となることが確実視されていますが、この問題を解決するための切り札とされているのも容積率の緩和です。Rise / PIXTA(ピクスタ)老朽化したマンションを買い取った業者は別の場所で建てるマンションの容積率を上乗せすることを認めるという制度の導入を東京都が決定しました。買い取ったマンションを建て替える際に別の老朽化マンションを買い取れば、ここでも容積率の積み増しが可能となり、建て替え事業による利益が確保しやすくなります。これにより多くの業者に老朽化マンション建て替えへの参入を促し、ビリヤードのように玉突きで建て替えが進むことが期待されています。容積率がからむ様々な事項についてできるだけ簡単にご説明しましたがいかがだったでしょうか。これだけ知っていればあなたも十分にドヤ顔ができるかも!?

9月18日、国土交通省は今年7月1日時点の基準地価を公表しました。これによると、全用途平均の基準地価が平成3年以来、27年ぶりに下落から上昇に転じたとのこと。そこで気になるのは、「我が家の地価も上昇したの？」ということではないでしょうか。基準地価とは何なのか、そして、実際に「我が家の地価も上昇したのか」を調べてみましょう！■ そもそも「基準地価」ってなに？HAKU / PIXTA(ピクスタ)基準地価とは、都道府県知事が毎年1回、7月1日時点における各都道府県の基準地について「正常価格」を公表しているもので、地価公示価格と同様に一般の土地取引の指標として活用されています。では、「正常価格」とは一体どのようなものでしょうか？国土交通省によると、正常価格とは「売り手・買い手双方に売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情がない取引で成立すると認められる価格」としています。しかし、基準地価が正常価格だとしても、「基準地価＝実際の売買価格」とはなりません。実際の土地売買にはほとんどの場合で個別の事情（転勤で早く買いたい・早く売りたいなど買主・売主当事者の事情、土地の特性による事情など）が存在するからです。ただし、基準地価の動向は土地の取引価格に指標を与えるものとなりますので、一般的には基準地価が上昇すれば実際の取引価格も上昇していると判断できます。■ 「一物五価」ってなに？money/pixabay土地には「実勢価格」「公示地価」「固定資産税路線価」「相続税路線価」「基準地標準価格」という五つの価格があります。「一つ」の土地に「五つ」の価格があることから、これを「一物五価」といいます。この中で実際に「売るとき・買うとき」の価格、つまり実際に取引される価格となるのが「実勢価格」です。一般的に「地価が上昇」といえば、この「実勢価格が上昇」というイメージを持つ人が多いのではないでしょうか。公示地価や基準地価、相続税路線価、固定資産税路線価は、一般財団法人 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」で誰でも検索・確認することができ、一般的な土地取引の指標になりますが、これだけでは「実勢価格」の算出はできません。不動産業者なら実際の取引事例などをもとに適正な市場価格（相場）を算出することが可能ですが、不動産業者以外の個人等が正確な取引事例などを入手することは困難です。では、「実勢価格」を自分で調べるにはどのようにしたらいいのでしょうか。■ 国土交通省の土地取引価格情報を利用してみよう！国土交通省では、実際の土地取引価格情報を、取引を行った当事者である「買主」に対してアンケートを行い、その情報を個別の物件が容易に特定できないように加工して公表しています。bee / PIXTA(ピクスタ)これは土地取引の「登記情報」をもとにアンケート調査を行い、それによって得られた情報なので、その信用性は高いものだといえます。国土交通省「土地総合情報システム」の不動産取引価格情報検索ページでは、調べたい場所の都道府県、市区町村、地区名までを指定して検索できますので、ご自宅の近くに実際の取引事例があるかどうか確認してみてください。この土地取引価格情報には、最寄り駅までの距離や実際の取引総額、面積、形状、道路状況、用途地域や取引時期等だけではなく、今後の利用目的や取引の事情等まで記載されているものもありますので、実勢価格により近い情報を得ることができます。ただし、実際の不動産取引においては、様々な個別要因や、取引の行われた事情（買い進み・売り急ぎ、またはその逆）、その背景などによって価格が異なりますので、その点を十分に理解したうえで参考にしてください。■ 実際に全国で地価は上昇しているの？たっきー / PIXTA(ピクスタ)“27年ぶりの上昇”として注目が集まった基準地価。確かに今回の基準地価発表で、「全国平均」を見ると全用途平均で上昇は見られましたが、住宅地については下落幅の縮小傾向が継続している状況にとどまっています。基準地価は平成９年までさかのぼって確認することができますので、「我が家の地価」が上昇しているかどうかの指針として、今年の基準地価と過去の基準地価をぜひ比較・チェックしてみてください。【参考】※国土交通省平成30年都道府県地価調査の概要

マイペースに賃貸業を営んでいるアサクラですが、世間を賑わす不動産の話題が気になることもあります。最近気になるのはやはり、過熱ぎみの不動産投資とそれに伴うトラブルのニュースです。不動産投資の怖さは「おいしい話」ばかりが独り歩きしてしまい、困難やリスクが語られにくいこと。そこで今回は、大家的視点から見た「ゼロから始める不動産投資の難しさとリスク」について考えてみたいと思います。■ 不動産投資はとにかくシビアな金銭感覚が必要ナカムラ / PIXTA(ピクスタ)うちのマンションは親族から引き継いだ古い物件を、家族みんなに助けてもらって経営しています。ですから、賃貸経営といっても、物件を取得するための多額な初期投資がない分、ゲタをはかせてもらっての商売です。その分、リノベーションにもメンテナンスにもしっかりと予算を割くことができています。仮にビジネスとして少々割が合わない投資でも、自宅の延長としてマンションをとらえているので「自分の家のために使った」と思うと納得できてしまいます。HM / PIXTA(ピクスタ)しかし、ゼロから資金を借り、ローンを組んで不動産を取得し、それを賃貸に出すとなると事情が違います。投資である以上、金利を含めて銀行への返済をおこない、そのうえできちんとした利益を出さねばなりません。そのためには、とにかくお金に対するシビアな感覚を求められます。入居者獲得のために物件は充実させたい、しかし、利益を考えるとお金はかけられない……。freeangle / PIXTA(ピクスタ)賃貸経営は常にこのせめぎあいにさらされるビジネスですが、不動産投資で利益を上げている人たちの話をうかがうと、みなさん、僕とは比べものにならないくらい厳しいラインで、このせめぎあいに苦しんでいます。投資である以上、投下した資金と労力に見合う利益が出なければ意味がないのです。僕などは利回りの計算などを見せられると頭が痛くなってしまいますが、綿密な計画なくして不動産投資はできません。■ 物件の維持管理にかかるお金や労力もバカにならないアオサン / PIXTA(ピクスタ)緻密な計画には「今後〇年のあいだに物件のメンテナンスにいくらかかるか？」という見通しも含まれます。しかし、この見通しをつけること自体が、簡単ではありません。水道ポンプが急に故障したり、古い電気ヒューズが飛んだり、僕が体験しただけでも予想外の出費はたくさんありました。僕が無知だったということもありますが、こういうトラブルを予測して長期の資金計画に盛り込むのは、かなり難しいことです。また、僕のように入居者と同じ屋根の下に暮らしていれば、トラブル発生時に自分が駆けつけることができますが、マンション投資をしている人のほとんどは物件の近くに住んでいるわけではないので、誰かに代わりに対応してもらわなければなりません。あんみつ姫 / PIXTA(ピクスタ)となると、業務を管理会社に委託することになりますが、そのためには管理料（家賃収入のうちの3～8％くらいといわれます）を支払わねばなりません。管理会社選びも重要です。うっかり質の悪い管理会社を選んでしまうと、満足のいく対応をしてもらえない可能性もあります。うちに入居いただいた方の一人は、前に住んでいた物件で上階からの漏水があった際、遠方に住むオーナーと管理会社のたらいまわしに遭い、なかなか問題が解決せずに苦労したとおっしゃっていました。僕個人としては、自分が子どもの頃から暮らしていた物件を管理するのにも四苦八苦していますから、よく知らない遠方の物件を購入して管理するなんてことは、ちょっと想像できません。■ 家賃保証で不動産投資を丸投げするリスクsasaki106 / PIXTA(ピクスタ)すべてを人任せにするという不動産投資も喧伝されています。たとえば、こんなセールストークを聞いたことはありませんか。「あなたはローンだけ組んでください。できたマンション（アパート）は我々が借り上げて経営します。ローン返済はマンションが勝手にやってくれます。ウン十年間、家賃も保証しますから心配ありません」大家をやっている身からすると、「こんなおいしい話、あるわけないよな」とすぐわかります。家賃というのは、まさに不動産賃貸業の生命線です。それを何十年にもわたって保証することなんてほぼ不可能な話です。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)時代的に見ても、新築マンションが乱立し人口が減少に向かうなか、常に安定した家賃収入を想定すること自体、無理があります。実際、「家賃保証」という言葉が醸し出す安心感とは裏腹に、その現実は残酷です。不動産会社は、経済状況の変化などを理由に家賃を減額できるし、契約を解除することもできるのです。つまり、「家賃の支払いは保証するけど、いくら払えるかはわからないよ」ということですね。個人的には、これでは「家賃保証」とは言えないと思うのですが、法律的にはそれがまかり通ってしまうのです。■ 借地借家法は不動産業者の味方？sanae / PIXTA(ピクスタ)この「約束破り」を可能にしているのが、借地借家法（の悪用）です。常々申し上げているとおり、現在の借地借家法は「借りる側に圧倒的に有利」にできています。通常の個人（弱者）が、マンションやアパートという資本を持つ人間（強者）から物件を借りるという前提なら、それも一理あるのかもしれません。大家の気まぐれで追い出されたりすれば、入居者の生活は成り立たないですよね。しかし、不動産会社という資本力のある強者が、（相対的に見れば弱者である）オーナーから「一括借り上げ」というかたちでマンションやアパートを「借りる」場合でも、この借地借家法が適用されるわけです。つまり、「家賃保証」のような約束を交わしても、不動産会社は法的な弱者であることを盾に、いざとなれば契約を変更・破棄することができるというわけです。結果的に本当の弱者であるオーナーが苦境に追い込まれる事態になります。これはルール自体に問題があると言わざるをえません。不動産投資をするなら、すべてを人任せにせず、最低限の法律知識を持って自分を守る必要があります。■ マンション経営だってリスクのあるビジネスですしゅんちゃん / PIXTA(ピクスタ)とまあ、いつもに比べてやや殺伐としたテーマで書きましたが、やはり「マンション経営だって、ほかのビジネスと同じでリスクがある」というきわめてあたりまえの結論に行きつきます。うちのように、「親族から引き継いだマンションを」「子どもの頃からよく知っている地元で」「自主管理している」場合でも、それなりの出費や苦労があるわけです。ならば、「ゼロから多額のローンを組んで」「よく知らない土地にマンションを建て」「その経営を人任せにする」ことが、いかに困難でハイリスクなことか容易に想像がつきます。なんとなく「老後の蓄えにマンション経営」なんて考えている方もいるかもしれませんが、ゼロから始める不動産投資には、新しいビジネスを起業するくらいの心構えが必要だと思ったほうがいいでしょう。

今回は不動産取引における「片手」「両手」というものについてお話したいと思います。不動産取引で業者が客から受け取るお金は、賃貸借、売買いずれの場合も原則として契約締結に持ち込んだ場合の仲介手数料だけです。物件を何件も紹介し、交通費などの経費を使って現地案内を繰り返したお客様でも、他社で契約されてしまえば1円のお金も入ってきません。業界が抱える問題点のすべての根源が、ここにあるように思います。仲介手数料は、賃貸の場合は月額賃料の1か月分、売買の場合は売買代金の3％＋6万円と決まっています。売り上げを増やして給料を上げるためにはなるべく金額の大きな物件を決めることがカギとなりますが、もう一つの手段として「両手」をねらうというものもあります。そもそも「両手」「片手」とは一体何のことを差すかご存じでしょうか。■ 売主と買主に別々の仲介会社がつく「片手」取引って？shimanto / PIXTA(ピクスタ)不動産取引において賃貸の場合は貸主と借主、売買の場合は売主と買主という2組の当事者があります。家を売りたい、貸したいと思っている人は自分で客を探すのが難しいため、媒介契約を結んで不動産業者に依頼します。一方、家を買いたい、借りたいと思っている人も不動産業者を訪れて物件を紹介してもらいます。ややこしくなるため、ここから先は売買に限定します（賃貸でも内容は変わりません）。甲さんの依頼を受けたA社が売却活動をした物件をB社が乙さんに紹介し、甲さんと乙さんの間に1,000万円で売買契約が成立したとします。この場合A社は甲さんから、B社は乙さんからそれぞれ36万円の仲介手数料（税抜）を貰います。売主側と買主側の仲介会社が違うこのような取引を「片手」と呼びます。■ 売主と買主の仲介会社が同一の「両手」取引って？ふじよ / PIXTA(ピクスタ)甲さんから売却依頼を受けたA社が、A社で物件探しをしている丙さんに紹介して甲さんと丙さんの間で売買契約が締結されたとします。この場合Ａ社は売主の甲さんと買主の丙さんの両社からそれぞれ36万円の仲介手数料（税抜）を貰うことができ、1件の取引で2倍の売り上げとなります。このような取引を不動産業界では「両手」と呼んでいます。当然のことながら営業はまず両手を狙います。物件を「物上げ」した場合まず自分の客に紹介できないか考え、次いで同じ店の他の営業に紹介可能な顧客を抱えていないか確認します。物件情報をオープンにするのはその後です。■ 「両手」取引はそんなに悪いことなの？maroke / PIXTA(ピクスタ)この両手取引が“評論家”の間で評判が悪く、「不動産業界における悪しき商習慣」の筆頭のようにまで言われています。私が不動産業界に転身した19年前、入社初日に読んだ業界誌で「両手取引では利害関係が異なる売主・買主の双方に対して責任が果たせない」と書かれていたことを今でも覚えています。売主は高く、買主は安く取引したいのが当たり前なので一つの会社で仲介するのは利益相反だと言うのです。両手取引の場合買主と売主の間に1社しか入らないため、買主の値引き要求（「指し値」という）があれば売主がそれを飲まされて損をするというのですが果たしてそうでしょうか。現実の取引では購入申し込み（買付け）が入ると片手であっても両手であっても仲介会社は何としてもその客で決めたいと思います。先ほどの事例でいえば、B社にとっては自社で紹介した物件で決まらなければお金になりませんし、A社にとってはこの申し込みが破談になればそれ以降に別の申し込みが入る保証はなく、それではやはりお金になりません。ですから指し値が無茶な内容でない限り、買い付けが入ればA社は売主を説得しようとします。これはA社の両手取引でも変わりません。売主の側にとっても早い段階で指し値に応じて売ってしまうことにメリットはあります。指し値を断って破談になればその後物件が売れ残る恐れがあり、そうなると値引きか売却中止しかないからです。そもそも売主は指し値が入ってくることを前提にして、相場に少し上乗せして値付けをしているものです。そして買主の希望する金額が納得できなければ断ればいい話です。お互いが意地になって50万円の差額がどうしても埋まらず、両手取引が成立しなかった経験が筆者にはあります。従って、両手取引で誰かが不利になる、という事は実際にはないのです。■ 「両手を狙って物件を囲い込む」というのは本当？ふじよ / PIXTA(ピクスタ)「両手取引を狙うあまり、業者は物件情報を他社に流さず囲い込む」という指摘もよく見ます。囲い込みにより売却が遅れたり、それによる値引きで売主が不利益を被るというものです。両手取引はもちろん効率的ですが、特定の物件に狙ってできるほど客付けというのは簡単なものではありません。物上げした物件をピンポイントで気に入ってくれる客を自分で見つけるのは至難の技で、そんなことをしても買い客を逃すだけです。囲い込んだまま売れずに売却中止になる、あるいは一般媒介に切り替えられて他決するという最悪の事態を考えると、両手取引を狙って物件を囲い込むことにメリットはありません。何より営業マンというものは今月の数字をどうするかということしか考えない人間です。将来どうなるかわからない物件を抱え込むよりは、片手でいいから決めて今月の数字にしたい、と考える方が普通でしょう。あくまでも両手取引を目指す、という会社も中にはあるかもしれません。しかし私がこれまで在籍してきた会社はすべて「片手でいいから決めて、今月の数字を何とかしろ」という方針でした。囲い込みが業界内で常態化しているかのような指摘は、実態から乖離しているといえます。■ 薄っぺらい業界批判に惑わされず、不動産業界を正しく理解してほしいABC / PIXTA(ピクスタ)これまでも書いていますが、不動産というものは金額が高く、売るのが大変だからこそ、買い付けを取るためにあらゆる可能性にかけるのです。そのため他社が物件を内見するのは大歓迎され、予約を入れれば「ありがとうございます！頑張ってください！」と言われます。不動産やマンション管理についてのニュースはこまめに見るようにしていますが、実務について何も知らずに書いていると思われる、薄っぺらな内容の業界批判が多すぎるようです。不動産は契約にならなければお金にならず、それでいて契約を1件まとめるというのは大変だということをお分かりいただきたいと思います。(written by 鶴間 正二郎)

今回は物件を購入する際の「値下げ交渉」についてお話します。不動産は高額の買い物であるために少しぐらい値切りたいというのは自然な感情ですが、効果的な交渉を行うためには取引の仕組みを知っておく必要があります。中古物件と新築物件では状況がまったく異なってくるため、それぞれのケースについて実体験に基づいてご説明します。■ 「中古物件」の値下げ交渉は常識の範囲内で行うことがポイント売主と買主の間に仲介会社が入る「中古物件」の場合、値下げ交渉は売り主側の仲介会社（物元、元付）と買主側に仲介会社（客付）の間で行われることになります。中間業者による中古物件の「値下げ交渉」についての仕組みをご紹介します。ABC / PIXTA(ピクスタ)値下げ交渉は「買い付け」を書くことが大前提値下げ交渉のタイミングとしては「お気に入りの物件が見つかった時」になりますが、実際の交渉は不動産購入申込書（買い付け）を物元業者に提出することから始まります。Good morning / PIXTA(ピクスタ)中古物件において値下げ交渉をするということは「ここまで価格を下げてくれれば『絶対に』買います」という意思表示であり、そのための証として買い付けは必須で、これを書かなければ物元業者は交渉に応じてくれません。申込書を提出しているのですから、交渉が成立した場合はそのまま契約準備に入らなければなりません。筆者は何回も値下げ交渉を行いましたが、値下げの余地について物元業者に事前に打診しても「買い付けを入れてくれれば、売主と交渉します」としか答えてもらえなかった記憶があります。また自分が物元の物件に問い合わせがあった際も同様の回答をしており、値下げの可否について事前に探りを入れるのは難しいと考えておいた方がいいでしょう。そもそも大幅な値下げはありえないTATSU / PIXTA(ピクスタ)物件探しに際して買主は仲介会社に希望条件を伝え、それに基づいて仲介会社は物件を紹介します。条件の中でも価格は最も重要な要素であるため仲介会社は細心の注意を払って紹介するものであり、大幅な値下げ要求というのはそもそもありえないはずです。そうでないのは仲介会社が買主の希望を無視した物件を紹介したか、買主の欲の皮が張ってしまったかのいずれかで、どちらにしてもあまり感じのいいものではありません。非常識な値下げ要求には仲介会社が応じないfreeangle / PIXTA(ピクスタ)筆者の場合は、950万円の物件に600万円で買い付けを出され、上司から「そんな買い付けを取ってどうするつもりだ」と怒られたことがあります。客はローンではなく現金で買うのだから下げて当然だろうと主張し、こちらが何度説明しても「銀行を通さない綺麗な金だから売主にとってもありがたい話のはずだ」と譲りません。とても売主にはかれるような話ではないため、最終的に担当者の判断で断りを入れました。売主は「指値」が入ることを前提に価格を設定しているfreeangle / PIXTA(ピクスタ)そうはいっても不動産は高い買い物であり、少しくらい値切りたいというのは自然な感情です。実際に買い付けを書く際にも販売価格そのままの金額を書くことは稀で、いくらか減額した金額を記入している事例が大半だったように思います。このように買主が希望した金額を指値（さしね）といいますが、たいていの売主は売却開始に際して指値が入ってくることを前提として価格を設定しているものです。「査定価格としては3,000万円ですが、指値が入ってくることを考えて3,300万円で市場に出しましょう」というような話を筆者は何回もしました。常識の範囲内の「指値」には応じてくれる可能性大xiangtao / PIXTA(ピクスタ)売主は指値が入ることを前提に価格を設定しているのですから、常識的な範囲の価格交渉には応じてくれる可能性は大であり、むしろ指値を入れないのは損であるといってもいいでしょう。どのくらいが常識の範囲内であるかということは仲介会社の営業マンが一番よくわかっています。■ 「新築マンション」の値下げ交渉は状況次第新築物件の場合は中古とは事情が異なってきます。筆者は新築の戸建は扱った経験がないため、マンションの事例についてご説明します。shimanto / PIXTA(ピクスタ)竣工前でモデルルームで販売しているような物件の場合は値下げ要求はまずできませんが、売れ残ってしまった完成物件の場合は交渉の余地があります。売れ残った部屋に関しては売主が区分所有者ということになって管理費や修繕積立金の負担も発生するため、業者は多少値下げしてでも売ってしまわないと負担が大変なことになるのです。特に棟内モデルルームで使用していた部屋や最後の一部屋というような場合は交渉に応じてくれる可能性大であり、積極的に申し入れましょう。Ushico / PIXTA(ピクスタ)この場合は業者の営業担当者と直接交渉することになり買い付けの提出は不要ですが、「下げてくれれば買います」と明確に意思表示すれば相手も応じてくれやすくなります。不動産は金額が大きいため、ちょっとした交渉でまとまった金額を節約することが可能です。しかしここで非常識な態度に出てしまうと信頼関係が損なわれ、交渉そのものが壊れてしまうことになります。値下げ交渉においてはくれぐれも「常識の範囲内」ということを大切にしてください。

今回は退去時の清掃と敷金精算についてお話します。サッカーW杯において日本のサポーターが試合後にゴミ拾いをする姿は世界中から称賛されましたが、「来た時よりも美しく」というのは日本人が持つ美徳だと思います。しかし部屋を退去する際の清掃に関しては、ついつい聞き流してしまいがちな約束事があることを知っておいてください。■ 借りたものは綺麗にして返したいAudtakorn / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅を退去する際は、家具の搬出が完了して部屋が完全に空になった状態で「解約立ち合い」を実施し、管理会社と借主の双方で部屋のキズや汚れの状態を確認します。筆者も賃貸管理の仕事に従事していた時に何度も立ち合いましたが、指定の日時に部屋を訪問すると、借主が一生懸命にお部屋を清掃している真最中という場面によく出くわしたものです。借りたものは綺麗にして返したいというのは大変に素晴らしいことですが、「敷金をより多く取り戻すため」ということですと話は変わってきます。■ 契約時に必ず説明がある費用負担の原則と例外ひとり君 / PIXTA(ピクスタ)借主が解約して退去すると部屋はどうしても傷んでいるものです。そのため退去が完了すると貸主は次の貸し出しに備えて部屋の原状回復を実施しますが、その際の費用負担に関しては「東京ルール」と呼ばれるガイドラインによって原則と例外が定められています。費用負担の原則akkarapol / PIXTA(ピクスタ)東京ルールの基本的な考え方としては経年劣化・自然損耗・通常の使用による住宅の損耗等の復旧は貸主の費用負担で行い、故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗等は借主の費用負担で復旧するということになっています。故意・過失としてはタバコによるヤニ汚れや結露を放置したことによるカビやシミ、飲み物をこぼしたことによるシミや汚れといったものが該当します。費用負担の例外もとくん / PIXTA(ピクスタ)それでは退去前に部屋を清掃してシミや汚れを綺麗にしておけば敷金がより多く戻ってくるかというと、そういうものではありません。東京ルールでは例外事項として「貸主と借主は両者の合意により上記の原則と異なる特約を定めることができる」とされており、これに基づいてほとんどの賃貸借契約では室内クリーニングや和室にある畳、襖、戸襖の張替費用を借主負担としています。金額を明示している場合とそうでない場合がありますが、退去時に借主が清掃をしていようがいまいが貸主は業者による室内クリーニングを実施します。これらは契約前の重要事項の説明で必ず触れる内容で、筆者も在職中はこの点に関しては特に念入りに説明しました。■ 業者によるクリーニングは必ず入るABC / PIXTA(ピクスタ)貸主にとって退去が完了した部屋は次の入居者を迎えるための商品ということになりますが、再び貸し出すには部屋を完璧な状態にまで整備しなければなりません。商品と呼べる状態に仕上げるためには退去者が行う清掃などあてにならずプロの手を借りる必要がありますが、その際の費用は単純に単価×広さで決められるもので、借主が事前に清掃したから安くなるというものではありません。最近では「敷金礼金ゼロ」をうたい文句にした物件も増えてきましたが、そういう場合であっても「退去時清掃費用」という名目でなにがしかのお金を契約時に諸経費として徴収するものです。また「室内クリーニングの費用を負担するのはやむを得ないとして、実施する業者は自分で探す」と食い下がってくる方が何人もいましたが、貸主としては見ず知らずの業者に大切な商品を任せることはできないのだということを常に説明していました。■ 敷金精算にはほとんど影響しないfreeangle / PIXTA(ピクスタ)退去時の清掃によって返還される敷金の金額が変わってくることはほとんどないというのが筆者の実体験に基づく結論です。特にタバコのヤニによるクロスの汚れは素人の清掃で落ちるようなものではなく、クロス貼替えが必要となって相当な金額が発生する覚悟をしておいた方がいいでしょう。そうはいっても借りたものはやはり綺麗にして返すべきであり、部屋の清掃はマナーとして実施すべきだと思います。

小さくてかわいい、大切な家族の一員であるペット。大好きなペットと暮らす初めての住まい探しで確認しておきたいポイントと、物件選びの「コツ」をご紹介します。■ まずは「ペット可」表示の物件を探すチンク / PIXTA(ピクスタ)賃貸・分譲問わず共同住宅の場合は、立地・設備・予算などが自分の条件にピッタリの物件が見つかったとしても、それが「ペット不可物件」であればペットと暮らすことはできません。不動産検索サイトなどで物件を探す際は、検索条件で必ず「ペット可」欄にチェックすることをお忘れなく！不動産業者に物件探しを依頼する場合も、まずはペットを飼うことと、その種類を伝えてから物件検索をしてもらってください。オーナーや管理会社に「内緒で飼う」のは契約違反や規約違反になり、その物件からの退去や損害金などを請求される場合もありますので絶対にNGです！■ ペット可物件が見つかったらその内容をチェックcat-beard / PIXTA(ピクスタ)ペット可の物件でも、飼えるペットの種類が限定されている場合があります。物件によっては犬がOKで猫がNGだったり、その逆もあったりします。さらに、ペットの体長・体重によって飼育を制限している物件もありますので、ペット可となっていてもその内容を事前に確認しましょう。また、その居室内で飼える頭数も「何匹まで」と限定している物件がほとんどなので、多頭飼いを検討している人はご注意を！■ あったらうれしい「ペットと快適に暮らすための設備・仕様」HIME&HINA / PIXTA(ピクスタ)ペット可物件のなかでも、最近よく目にするのが「ペット共生物件」です。ペット可物件のなかには、実際にペットを飼っていない世帯や、動物が苦手な人が住んでいる場合もありますが、ペット共生物件はペットの飼育を前提にしていますので、この様な物件であれば、住人とペットがより快適に暮らせるための設備や仕様が整っています。ペット共生物件によく見られる「あったらうれしい設備・仕様」の一例をご紹介しますので、ぜひ物件選びの参考にしてください。ペット専用足洗い場（犬）ABC / PIXTA(ピクスタ)エントランス付近に設置されているもっともポピュラーな設備のひとつですが、あるとないとでは大違いです。なかには水飲み場がついていたり温水が使える設備もあったりします。汚物流し・汚物ダスト（犬）お部屋内にペットの汚物を持って帰らなくていいというとても便利な設備。共用部の廊下やエレベーター内にも臭いが付かなくて快適です。グルーミングルーム・トリミングルーム（犬・猫）bee / PIXTA(ピクスタ)お部屋内では抜け毛などの処理が大変なブラッシングやシャンプーなどの被毛のケアも、共用部に専用スペースがあればとても便利です。物件によってはトリマーが来てケア（有料）をしてくれるところもあるようです。ドッグラン（犬）seiko / PIXTA(ピクスタ)敷地内や建物屋上などにドッグランスペースを設けている物件は、ゆっくり散歩できないときに便利なだけではなく、飼い主同士のコミュニティ形成にも役立ちます。ペット専用くぐり戸（主に猫）室内ドアにくぐり戸（くぐり扉）があると、ドアを開けずにペットが自由にお部屋を行き来することができます。おもに猫を対象にしており、リビングとペットトイレの設置場所を行き来できるように設置されている場合が多いようです。キャットウォーク・猫棚（猫）nekohana / PIXTA(ピクスタ)壁面に棚を設置することで、猫が上下運動したり、高いところを移動できたりする設備です。猫を飼っていない場合は、取り外せる仕様になっているお部屋もあります。ペット対応床材・ペット対応クロス（犬・猫）通常のフローリングより滑りにくく、傷がつきにくい床材を使用したり、傷や臭いが付きにくいクロス（壁紙）を使用している物件もあります。■ 物件選びのコツkunio / PIXTA(ピクスタ)今回ご紹介した以外にも、さまざまな設備やサービスを充実させている物件もあります。ただし、物件選びでもっとも大事なのは、「何を優先させるか」です。人とペットが快適に暮らすためには、ペット用の設備・仕様が充実しているだけではなく、立地や利便性、予算、居住機能など、優先順位を明確にして物件探しをすることが、「自分にピッタリの物件」を見つけるコツなのです。【参考】※UR賃貸住宅HP「ペット共生住宅」

今回は住戸の向きについてお話ししたいと思います。日本人は南向きが大好きというイメージが強いですが、以下でご紹介するデータはそれを見事に裏付けたものでした。しかし東向きや西向きにもメリットはあり、南向きにこだわらなければ住まい選びの選択肢はずいぶんと広がります。そもそも「南向きの物件」は明るくて暖かい、というのは本当なのでしょうか？■ 日本人は南向きが大好きであることがデータからも判明25階～29階の西向きを基準としたときの階数帯毎の方位別価格差首都圏で2009年から2018年の10年間に供給された物件を対象に各住戸の指数を階数別・方位別にまとめたデータが、株式会社マーキュリーから先日発表されました。日本人の不動産に対する好みが如実に表れていて興味深いものがありました。方位別価格設定の法則新築マンションはたとえ同じ面積であったとしても階数や方位によって価格設定が異なります。一定以上の利益を確保しつつ竣工前に完売させなければならないため、値付けというものは担当者の腕の見せ所になります。南向きを1とした時の階数帯毎の方位別価格差データでは物件の平均坪単価を1とした際の各住戸の坪単価を指数化していますが、これがそのまま人気を反映していると考えて差し支えないと思います。日本人にとっては南向きが東向き・西向きよりも人気が高く、また階数では上層階ほど人気です。■ 南向きは本当に明るくて暖かいのか？kunio / PIXTA(ピクスタ)南向き住戸は日本人に大人気ですが、「明るくて暖かい」というイメージは果たして本当でしょうか。新築物件の営業をしていた時代、筆者は忘れられない体験をしています。横浜市旭区でL字型マンションの完成物件の販売を担当していた際、大阪から転勤が決まったというご一家に契約していただいたことがあります。先発隊として出てこられた奥様と商談を進め、南向きの部屋で話を詰めて最終確認として週末にご主人を迎えたのですが、ここで予想外の展開となりました。りつ。 / PIXTA(ピクスタ)本命物件を引き立たせるためまず西向きの部屋を先に案内し（このような部屋のことを「あて物」と呼ぶ）、次いで商談を進めてきた南向きの部屋に入ったのですが、そのとたんご主人が「部屋が暗い」と言い出したのです。さっきの部屋をもう一回見ようと最初の西向きの部屋に戻り、「こっちの方が明るい」ということで最終的な結論をいただきました。筆者の不動産業界での経験の中で、客があて物を気に入ってしまったというのは後にも先にもこの時だけです。■ 南向き物件は、実は暗くてひんやりしている!?p_curo / PIXTA(ピクスタ)筆者は西向きと南向きを比べてみたことは何回もありますが、確かに西向きから南向きに移動すると部屋が暗くひんやりと感じたものです。太陽が南側にあるときは高い場所にあるため日が差し込みにくく、南向き住戸というのは意外と暗くて寒いのです。またリビングが南向きだと居室は北向きですが、こちらの部屋は日が当たることがありません。一方で西向き住戸の場合、午前中は居室側から日が入り、午後になるとリビング側が明るくなるので、一日を通じて室内のどこかに明るい場所があるのです。patchii / PIXTA(ピクスタ)意外と明るくて暖かいというのは東向き住戸についてもいえるのですが、どういう訳か分かりませんが筆者はこれまで東向きはほとんど見たことがありません。東向き住戸にお住まいの方に話を聞いたことがありますが、リビングに朝日が差し込んでくるというのはなかなかいいものだそうです。ただし午後になると洗濯物が乾かないとこぼしていました。■ 西向きのよく知られたデメリットと意外なメリットbonb / PIXTA(ピクスタ)明るくて暖かい西向きですが、デメリットといえばやはり夏の西日です。レースのカーテンで随分と変わってきますが、暑さが厳しい6月下旬から9月上旬までの3か月は基本的に我慢するしかありません。しかし、西向きにはデメリットを補って余りあるメリットがあります。東京や神奈川の場合は西側に富士山があるため、冬になって空気が澄んでくると場所によっては素晴らしい眺望を楽しむことができます。時にはこんな光景が見えることもあります。「〇〇ビュー」として強みになるのは東京タワーと海と富士山ですが、首都圏で富士山ビューを楽しむことができるのは西向きだけです。■ 南向きにこだわらなければ選択肢は随分と広がるABC / PIXTA(ピクスタ)南向きが必ずしも最高であるといえないことについてご理解いただけたのではないかと思います。東向きや西向きには南向きにないメリットがあり、価格の点では確実に安く手に入れることができます。マンションの営業をしている際に「私は南向き以外考えていません」という人にずいぶんと出会いましたが、南向きにこだわらなければ住まいの選択肢は随分と広がるのです。【参考】※新築マンション価格設定の法則～過去10年間を対象に階数と方位から算出～

昔から「不動産には掘り出し物がない」といわれます。でも、本当に掘り出し物はないのでしょうか？人によって、物件に求める条件や要件などのニーズは様々なので、その不動産を「掘り出し物」と感じるかどうかも人それぞれのはず。不動産業界で約30年、さまざまなケースの不動産取引を見てきた筆者が、自分のニーズにピッタリで、さらには希少性があるような「自分にとっての掘り出し物件の探し方」を3つのポイントに分けて解説します！■ 1・希望条件の「幅」を広げてみるOnzon / PIXTA(ピクスタ)例えば、分譲・賃貸にかかわらず、物件探しの優先順位1位を「間取や内外装がオシャレなデザインの家に住む！」ことにした場合を考えてみましょう。現地見学前に物件の間取り図や写真などが手に入るならある程度の確認はできますが、壁紙や床材などの色合いや質感・雰囲気など、細部についてはやはり現地で実際に物件を確認しなければ分かりません。「北向きだから」「少し駅から遠いから」「収納が少ないかも」など、ネガティブな面を気にしすぎてしまい、物件資料を見ただけで実際に見学に行かないと、一番優先しているオシャレな自分好みの物件を見逃してしまう可能性もあります。少しでも気になったら、希望条件の幅を広げて、まずは現地を見学してみましょう。よっし / PIXTA(ピクスタ)実は、不動産のプロである仲介業者も、お客様に物件を紹介する前に必ず現地を下見に行き、その物件の良い点・悪い点を確認します。仲介業者の営業マンのなかには、１日で20件～30件ほど物件現地を下見している強者（売買の場合）もいます。不動産のプロも「実際に現地を見ること」をとても大事にしているのです！■ 2・数字のこだわりをなくしてみるGraphs / PIXTA(ピクスタ)予算、土地や建物の面積、駅からの距離、間取りや部屋の数など、不動産探しの際にこだわらなければならない数字はたくさんあります。予算についてはこだわる必要があるとしても、自分にとっての掘り出し物件を見つけるためにはある程度、数字のこだわりをなくすことも必要です。例えば、建物の面積について「90平米以上」にこだわっていたとしましょう。その場合、90平米未満の「間取りや内外装がオシャレな物件」に出会うことはできなくなるのです。天空のジュピター / PIXTA(ピクスタ)駅からの距離や間取り、築年数などについても同様です。一度、さまざまな数字のこだわりをなくして、エリアと予算が自分のニーズに合う物件であれば積極的に見学してみましょう。少し見方を変えるだけで、それまで見逃していた好物件が見つかるかもしれません。■ 3・リノベーションやDIYを前提に見学してみるABC / PIXTA(ピクスタ)数多くの物件を見学しても、なかなか気に入った物件が見つからない場合、「自分にとっての掘り出し物件」は現在の市場に存在しないかもしれません。その場合はリノベーションやDIYで「掘り出し物件」をつくることも検討してみてはいかがでしょう？分譲の場合戸建て・マンション問わず、購入してしまえばリノベーションによって物件の機能やデザインを自分好みにつくり変えることができます。これまで見学した物件のなかで、リノベーションによって自分好みになりそうな物件があれば、今度はリノベーションを前提にしてもう一度見学してみてはいかがでしょうか。ABC / PIXTA(ピクスタ)賃貸の場合Wako Megumi / PIXTA(ピクスタ)通常の賃貸住宅は、入居前や入居中に貸し主がある程度の補修・改修工事を行う前提で貸し出されます。この補修・改修工事を借り主が行うことを可能にしたのが「DIY型賃貸住宅」です。物件ごとにDIYできる箇所や工事の程度、退去時の原状回復をどうするかなどに違いはありますが、壁紙を自分の好きなデザインのものに張り替えたり、キッチンやリビングの扉をこだわりのものに変更したりできるのはDIY型賃貸住宅の大きな魅力です。DIY型賃貸住宅は物件数が多いとは言えませんが、たくさんの不動産検索サイトで探すことができます。KY / PIXTA(ピクスタ)なかなか自分好みの物件が見つからないときは、こだわり条件や見方を少し変えて物件探しをしてみると「自分にとっての掘り出し物件」に出会えるかもしれませんので、ぜひ試してみてください！

おそらく、人生のなかでもっとも高額な買い物であるマイホームの購入。誰もが、高額の買い物である不動産を「少しでも安く買いたい！」と思うはず。そこで、不動産業界で約30年間、実際の取引現場を見てきた筆者が考える、「不動産を購入する際の値引き交渉の方法」や、そのタイミング、やってはいけないことなどについて解説します！■ 誰が交渉するの？bee / PIXTA(ピクスタ)まず、買主が売主と直接交渉する機会はほぼありません。ほとんどの場合、売主と買主の間には「仲介業者」が介在しますので、値引き交渉は仲介業者を通して行うことになります。ただし、売主が不動産業者などの場合で、売主が「直に販売」をしているようなケースでは当然、買主と売主が直接交渉することになります。■ いつ交渉するの？xiangtao / PIXTA(ピクスタ)たくさんの物件情報を集め、いくつも現地を見学し、「お気に入りの物件が見つかったとき」こそが交渉するタイミングです。逆にこのタイミング以外で仲介業者が交渉を引き受けることはありません。値引き交渉をするうえで覚えておきたいのは、「買う意思を固めてから交渉を行う」ということです。物件の売主は、市場相場を事前に調べたうえで売り出し価格を決めていますので、その価格を交渉するためには「この価格になれば買う」という前提が必要なのです。■ どうやって交渉するの？xiangtao / PIXTA気に入った物件が見つかったら、いよいよ交渉開始です。まずは仲介業者に「少し安くなりませんか」とストレートに聞いてみましょう。仲介業者の担当者によって多少の差はありますが、一般的に営業マンは、顧客が気に入りそうな物件については、価格交渉ができそうな物件かどうかを事前に調べている場合が多いのです。価格交渉が難しい物件について、安易に価格交渉を引き受けてしまうと、その交渉が失敗した場合には取引が成立しない可能性が高くなるので、値引きができる物件かどうかを担当営業マンが事前に調べておくのは当然といえば当然です。例えば、担当営業マンが「この物件は一切値引き交渉できません」というならおそらくその言葉どおりでしょう。その場合は売り出し価格どおりで購入するかどうか検討してください。逆に、「○○万円までなら可能かもしれません」や、「○○万円までなら交渉してみましょう」と言ってきたら、担当営業マンは値引きができるかどうかの可能性を事前にある程度知っているかもしれません。その場合は思いきって交渉してもらいましょう！■ 交渉のコツxiangtao / PIXTA(ピクスタ)買主が値引き交渉する窓口となるのは仲介業者です。そして、仲介業者は契約が成立しなければ、物件を何件案内しても売り上げは「0円」です。なので、買主が契約する条件を「値引き」にするなら、仲介業者は一生懸命に交渉してくれるはずです。しかし、その値引き交渉の額があまりに高額だったりすると、仲介業者は交渉そのものを引き受けてくれなかったり、熱心に交渉してくれなかったりする場合もあります。大事なことは「値引きしてくれるなら購入する」という意思をはっきりと担当営業マンに伝えて、その値引き幅についてもしっかり担当営業マンと相談することです。値引き交渉のコツは、買主と仲介業者の担当営業マンが、見る方向と目的を同じにすることなのです。■ 値引き交渉でやってはいけないことxiangtao / PIXTA(ピクスタ)個人、法人にかかわらず売主にとって自分の物件を値引きして売るということは重大な決断です。値引き交渉後に「やっぱりやめた」というのはできるだけ避けたいものです。その物件をきちんと確認・調べたうえ、購入の意思がしっかり固まってから交渉を始めるようにしましょう。また、ある物件の値引き交渉中に別物件の値引き交渉を同時に行うのもマナー違反なのでご注意を！■ 一番の注意点は…先に買われてしまうことxiangtao / PIXTA(ピクスタ)値引き交渉をする場合、もっとも注意しなければならないことは、タイミングによってはせっかく気に入った物件が売り出し価格どおりで他の買主に先に買われてしまう可能性があるということです。物件の希少性、時期、値ごろ感、仲介業者の意見など、総合的に考えたうえで値引き交渉するかどうかを判断しましょう！

皆さんは注文住宅派ですか？それとも建売住宅派ですか？それぞれメリットとデメリットがあるので、どちらが良いかなんて決められないですよね。とはいえ、2棟も購入するわけにいきません。だからこそどちらにしよう、と悩んでしまいますよね。今回は注文住宅を選ぶべき人と、建売住宅を選ぶべき人、またそのメリットとデメリットについて考えていきたいと思います。自分たちに合ったスタイルを見つけて、後悔しない家づくりをしましょう。注文住宅と建売住宅、その違いと確認したいポイントそもそも注文住宅と建売住宅の違いは、どういったものなのでしょうか？2つの違いと購入する前に確認したいポイントをご紹介します。注文住宅とは？Satoshi KOHNO / PIXTA(ピクスタ)注文住宅は完成形がなく、自分たちで間取りやインテリアなどすべて考えて建てます。でき上がったものがないため、住宅展示場や実際の建てた家を見に行って、どんな家にしたいのか想像力を膨らませます。また坪単価はありますが、金額も決まっていないため、自分たちのさじ加減で総予算が変動します。つまり、建物だけでなく、解体工事なども含め全体のプランができ上がるまで、資金計画が見えないところがあります。注文住宅を建てる前に確認したいポイント注文住宅で建てる前に確認したいポイントは以下の3つです。実際に色々な建物を見て、自分のしたいことが明確にできているか？家を建てたらしたいことをメモしてあるか家を建てるのにどんな費用がかかるか把握しているか。その上で資金計画を立てているか注文住宅は最後までどんな建物ができるのか、いくらかかるのか見えません。大きなお買い物ですが、意外とざっくりでしか計画を立てていない人が多いものです。建売住宅とは？cba / PIXTA(ピクスタ)建売住宅は注文住宅とは正反対で、最初から完成形があり、その中から自分たちが選んでいくというものです。ですから、購入する前に確認できるので、気に入ったものがあればすぐに購入できます。あらかじめ金額が見えるのも、わかりやすいところです。ですが、建売住宅はしっかりしてるものもありますが、いかに早く建てて、早く売るかなので工事がどこまで丁寧なのか見えない部分があります。建売住宅を購入する前に確認したいポイント建売住宅を購入する前に確認したいポイントは以下の3つです。瑕疵担保責任ではなく、他に保証はついているのか？また、それは何年か？どこまでが標準なのか？ペアガラスなど、オプションになるものはあるかサッシや扉などの取り付けなどがしっかりしているか建売住宅を購入したあと、オプションで数百万円上がってしまったという事例もよく聞きます。あらかじめ確認しておきましょう。注文住宅と建売住宅、どちらが向いているか？どちらも一長一短であり、悩むところは多いでしょう。選ぶ基準は、自分がどちらが好みかどうか、で決まっていくのではないでしょうか。注文住宅に向いている人cba / PIXTA(ピクスタ)注文住宅に向いている人の傾向は以下の4つです。「家を建てたら〇〇がしたい」など理想やこだわりがある。金額よりも保証内容を重視したい。家の工法や、外装・内装にこだわりがある。家づくりをじっくりと楽しみたい人建売住宅に向いている人Ushico / PIXTA(ピクスタ)今度は建売住宅に向いている人はどんな人か見ていきましょう。向いている人の傾向は以下の4つです。とにかく初期費用を安くしたい。家の間取りや保証など、あまりこだわりがない。入居するのに急いでいる。あまり手間をかけたくない人。いかがですか？あなたはどちらが多く当てはまりますか？注文住宅 or 建売住宅。その選択に後悔しないために…cba / PIXTA(ピクスタ)ほとんどの方は住宅を購入するのは一生に一度で、多くても2回程度でしょう。大きな借金を抱えて、ずっと住んでいく家ですから、後悔したくありませんよね。業者さんから「今買わないとなくなってしまいますよ」と言われることが多いと思います。それはあながち間違いではありません。人気の物件は本当に問合せが殺到して、すぐに購入されてしまいます。すべて条件が同じ土地は、この世にありません。YNS / PIXTA(ピクスタ)ですから、本当に自分たちが納得して気に入ったのならばすぐにおさえるべきです。しかし、少しでも引っかかるところがあるならば、他の人に買われても仕方ないという覚悟で、購入するのを思い留まりましょう。そして納得するまで見させてもらってから、購入するようにしましょう。cba / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたか？何度も言いますが、住宅は一生に一度の大切なお買い物です。どこで踏ん切りをつけて良いのか判断が難しいところですよね。購入を思い立ったら行動すると同時に自分たちはどうしたいのか、しっかりと家族ですり合わせしてから購入することをオススメします。

住宅街を歩いていると、なんとなく2階建ての家が多いエリアだな、ここは3階建てが並んでいるな、と感じることはありませんか？また上の階の一部が斜めに切り取られたような形をしている家を見たことがある方もいるかもしれません。これは、建築基準法に基づいた高さの制限によるものです。いくらでも高い家を沢山建ててしまうと、日当たりや景観の問題が生じてしまいますよね。そこで、建物の高さを調整して、周辺の環境とのバランスをとるための制限が用途地域ごとに設けられているのです。今回は、第1種・2種低層住居専用地域に建つ2階建ての家を例に、4つの制限について解説していきます。家を持つときに目が向きがちなのは土地面積や立地かもしれませんが、この制限によって希望の階数の家が建たなくなる可能性もあります。きちんと確認して後悔のない土地探しをしてくださいね。■ 1.絶対高さ制限用途地域の第1種・2種低層住居専用地域では、絶対高さ制限によって建物の高さを10mまたは12ｍ以下にしなくてはなりません。建物の高さとは、地面から家の一番高いところまでの垂直長さです。地方自治体が高度地区指定をしている場合は、そちらが優先されます。■ 2.道路斜線制限道路斜線制限とは、道路上空間の開放感を保つための規定です。敷地に対する前面道路の反対側の境界線から、住居系用途地域であれば1：1.25、その他は1:1.5の角度でできる斜線を、建物と敷地の間の後退距離と同じだけ道路境界から下がった位置から伸ばした線が、道路斜線です。その斜線がかからないように、内側に家を収めなければなりません。イラストでは、前面道路が1つの設定ですが、例えば角地などで2つの道路に面している場合はそれぞれの面で道路斜線を考えなければなりません。■ 3.隣地斜線制限隣地境界線から垂直に20ｍの線を引き、そこから1:1.25の角度でできる斜線が隣地斜線です。この斜線の内側に家を収めなければなりませんが、この制限は隣地境界線から垂直に20m引いた線から角度が発生するため、20ｍ以下の住宅には影響がありません。■ 4.北側斜線制限北側斜線制限とは、日照・通風のため適用されている制限です。北側の隣地境界線から垂直に5mまたは10ｍの線を引き、1:1.25の角度でできる斜線が北側斜線です。この斜線の内側に家を収める必要があります。イラストでは、左側が真北の設定ですが、例えば家の形状に対し北方向が垂直ではない場合は、北方向に斜めに面している2面について制限がかかります。■ 仕組みを把握して理想の家づくりにつなげよう！ABC / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたか。今回は、第1種・2種低層住居専用地域に建つ2階建ての家を取り上げましたが、例えば3階建ての家を検討しているとき、北側斜線制限によって、3階部分が大きく削れてしまい、構造上3階部分は成立しないということもあります。また、道路斜線制限では前面道路が狭いと受ける影響が大きくなりますが、道路側をバルコニーにすることで斜線を回避するなどのテクニックもあります。地域によって、規制の数字は異なりますが、仕組みをしっかり理解しておくことで、家づくりの担当者とも密度の濃い議論ができることでしょう。今後も、家づくりに役立つ豆知識を発信していきますので、ぜひチェックしてみてくださいね。

決して他人事ではない近隣トラブル。一口に近隣トラブルといってもその種類はさまざまです。筆者が実際に体験した「事件」ともいえるトラブルの実例を紹介します！■ 境界トラブル？土地の境界についてのトラブルはたくさんありますが、その中でも驚かされたのが「何度設置しても翌日には抜かれてしまう境界杭」のトラブルです。HAKU / PIXTA(ピクスタ)親から相続して現在は使っていない土地の売却が決まり、その土地の測量を始めたAさん。隣接する土地の所有者Bさんに境界確認の立ち会いをお願いして、その立ち会い当日、AさんもBさんも終始にこやかに歓談しながら境界の立ち会い確認が完了。その日のうちに土地家屋調査士によって境界杭が設置されました。しかしその翌日、Aさんが土地を見に行くと、昨日設置されたはずの境界杭が抜かれて別の場所に放り投げられていたのです！■ 抜かれた境界杭HAKU / PIXTA(ピクスタ)「なぜ？誰が？何のために？」と、状況がよくのみ込めないAさん。すぐに土地家屋調査士とBさんに連絡をとり、現地を確認してもらい、また前日と同じようにその場で境界杭が設置され、それぞれその場を後にしました。数日後、不動産業者と共に現地を訪れたAさんは驚愕します。なんとまた境界杭が引き抜かれ、放り投げられていたのです！さすがに「なにかおかしい、ただのイタズラじゃない」と思ったAさんは、あらためて境界杭を設置してもらい、その日の夕方から「張り込み」を始めました。犯人を突き止めるため、土地を見渡せる少し離れた場所に車を停め、犯人の登場を待ちます。しかしその日は深夜2時を過ぎても犯人は現れず、Aさんは一旦その場を離れました。翌朝6時、現地に戻ったAさんの目に飛び込んできたのは、またしても引き抜かれ、放り投げられた境界杭でした。■ 意外な犯人GenauFoto / PIXTA(ピクスタ)落胆するAさんの後ろから誰かが声をかけました。声の主は近所に住むCさんです。Cさんによると、なんと境界杭を引き抜いているのはBさんだとのこと！驚きとともに憤慨したAさんは、すぐにBさんに連絡をとり、ことの真意を問いただしました。するとBさんは、「なにも話すことはない」と、電話を切ってしまいました。その後、Cさんや、近所に住む他の人に聞いたところ、Bさんは隣接するAさんの土地を購入したかったのに、自分に声をかけず他に売ってしまったAさんを恨み、その売買がうまくいかないように嫌がらせをしていたようなのです。それ以降、境界杭が抜かれることはありませんでしたが、BさんはAさんの土地を購入した人が住宅を新築し、引越しをしてきた今もなおAさんを恨み、その引越しをしてきた人とも挨拶さえ交わさないそうです。■ トラブル予防のためには【IWJ】Image Works Japan / PIXTA(ピクスタ)隣接者とのトラブルは、こちらが意図しないところで起こる場合がありますので、近所の人や隣接者との挨拶などは積極的に行い、できるだけ意思疎通を図ることがトラブルの軽減につながります。ただ、努力をしてもすべての近隣トラブルが未然に防げるわけでもありません。もし近隣トラブルが起こってしまったら、まずその「原因」が何なのかを知り、問題解決の糸口にしましょう！

住まいを購入しようと様々な情報を集めたとき、よく目にする情報があります。「不動産の買い時」についての情報です。不動産価格の相場の話、住宅ローンの金利の話、行政が定める税制の話、など様々な観点から多くの考察がなされています。しかし、不動産業界の中で働く者として皆さんに申し上げたいことがあります。それは「誰にでも当てはまる不動産の買い時」など存在しない、ということです。■ 不動産業者はいつでも「今が買い時です」と言うG-item / PIXTA(ピクスタ)世の中には「今が買い時です！」と強調した情報がたくさんあります。それこそ住まいの見学のために不動産業者を訪れれば、必ず「今が買い時だ」と言われるでしょう。業者からすればビジネスなわけですから「今が買い時だ」と言うのは当然です。もちろん「買い時」であると強調するための事実に嘘はありません。例えば、現在の住宅ローンの金利は稀にみる低さです。商品によっては年金利1.0％を下回るものが珍しくない時代です。金利が低いうちに住まいを購入すること自体は合理的だと思います。freeangle / PIXTA(ピクスタ)しかし、ここで肝心なことが一つあります。それは、不動産業者はいつ、どんな時代でも「今が買い時だ」というトークをやめないということです。買い時アピールができる情報を何か見つけてきます。金利の話でいくと、金利が上がり始めることがあれば、「もっと上がる前の今が買い時です」というトークを展開するでしょう。また、多くの不動産関連の税の優遇制度には適用期限があります。これを「この税制は今年度で終わりなので、適用できる今が買い時です」というトークに活かすこともできるのです。■ 「買い時」は外部環境で決まるものではない。sasaki106 / PIXTA(ピクスタ)前述したような「買い時トーク」は筆者自身も使っていました。特に不動産の知識や経験が浅かった頃です。繰り返しますが、この時提供した情報に嘘はありません。住まいを購入する際、こういった情報を参考にすることはプラスに働きます。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)大切なことは、金利や相場、税制などといった情報は、あくまでその時の「住まいをとりまく外部環境」を説明しているだけ、ということを理解することです。こういった外部環境は、とても不安定で不確実なものです。時代によってあっさり変化する可能性があります。そういった情報は、あくまで知識・参考としてのもので自分自身の住まいの買い時を決める決定打にはならない、と私は思っています。■ 「買い時」を決めるのは自分自身kou / PIXTA(ピクスタ)では、どのように自分自身の買い時を見つけるのか。答えはいたってシンプルで、「自分が住まいを欲しい理由」を突き詰めることです。例えば「子どもが産まれて部屋が手狭になったらから住まいを探す」として、買い時を「子どもが幼稚園に入るまで」と決める、などです。子どもが幼稚園・小学校と進めば、転園・転校のリスクが伴い、人間関係の構築に時間がかかる可能性があるからです。maroke / PIXTA(ピクスタ)こういった内容は外部環境に左右されません。たとえ20年後に相場が大幅によくなる、といった情報があったとしても、子どものために住まいを買うのであれば、20年後では意味がありません。他にも「定年までにローンを完済したいから、30歳までに購入する」とか「両親の介護のために半年以内に購入する」などがあるかもしれません。筆者も今は「買い時」をお客様に説明するとき、できるだけお客様の事情に寄り添ってアドバイスするようにしています。住まいの買い時は、誰にでも当てはまるような外部環境の情報でなく、自分自身の事情によって、自分自身で決めることが大切なのです。