マンションを購入する際に火災保険は加入すべきなのでしょうか。加入するとしたら、どのような火災保険が必要なのでしょうか。マンションならではの火災保険の選び方をわかりやすくご紹介していきたいと思います。火災保険とは?火災保険とは、損害保険の一種類であり、対象の損害が発生したときに補償するという保険です。火災という言葉が表すとおり、火災保険は火災で家が燃えてしまった時に保険金が支払われますが、補償される範囲は火災だけではありません。落雷、風災、破裂・爆発、水害よる損害なども補償の対象に含めることが出来るのです。マンション購入をした場合の加入は義務?入る・入らないの判断基準は?火災保険の基本を確認したところで、マンションを購入した場合の火災保険の必要性について確認しましょう。そもそも火災保険は、自動車の自賠責保険などとは異なり、法律で入らなければならないものではありません。また賃貸ではなく購入されたマンションですから、オーナーは自分自身であり、いわゆる大家さんや管理業者から火災保険の加入を義務づけられるようなことはありません。このため、自分や家族が失火などに気をつけることで火災保険に加入しなくてもいいのではないかと考えてしまいがちですが、それで大丈夫とは言い切れないのです。失火法例えばご自身のご家族は火元に十分気をつけていたとしても、隣の部屋から出火して自分の部屋まで燃え移ったとしましょう。この場合、火事を起こした隣家に損害賠償をしてもらうのが当然と考えてしまいますが、実は火災の場合はそうはいかないのです。失火法(失火の責任に関する法律)によって、重大な過失ではない失火による損害賠償はしなくてもよい、となっているからです。するとどうなるかというと、燃えてしまった自分の部屋は自己負担で修繕しなければならない、ということになるのです。こうしたことから考えると、購入したマンションにおいても火災保険は原則自分自身で加入しておくことが必要となってくるのです。さらに次のような場合には、更にその加入内容にも気をつける必要がでてきますので、十分注意をしてください。マンション購入で住宅ローンを利用した場合まず気をつけていただきたい最初のケースですが、マンション購入にあたって住宅ローンを組まれた場合です。借り入れ金融機関から火災保険の加入が義務づけられることが多いので、その場合にはしっかりと求められる加入の要件を確認したうえで、火災保険を選ぶようにしてください。分譲マンションの管理組合から要請された場合次に気をつけていただきたいのは、マンションの管理組合から要請される場合です。ご存知の通り分譲マンションは集合住宅の一種です。共同で利用する設備や共有部分の利用ルールについて管理組合が意思決定機関となっています。この管理組合から火災保険の加入について義務づけられている場合や、その加入内容について一定の要請があることが多くありますので、よく内容を確認したうえで、火災保険を選ぶようにしてください。購入マンションの火災保険を選ぶ際のポイントは?(安く入るには?)記事の最初で紹介しましたが、火災保険で補償される災害などの原因は多くの種類(火災、落雷、風害、水害など)に分かれます。しかしながら、分譲マンションにとっては必須であったり、それほど重要ではないという補償もあります。分譲マンションにとってあまり必要ではない補償をつけて加入してしまうとその分保険料を高く支払うことになってしまいます。そのため購入マンションの火災保険に安く入るには、必要性の高い補償を選んで加入することが必要です。ここからは、購入した分譲マンションの火災保険を選ぶポイントについて説明していきましょう。火災保険の補償一覧まず火災保険で補償の原因となっている種類、補償の一覧を紹介しましょう。火災による損害の保障落雷による損害の補償風災(ひょう・雪含む)による損害の補償破裂・爆発による損害の補償水害による損害の補償水漏れによる損額の補償盗難による損害の補償物体飛来による損害の補償破損・汚損による損害の補償騒擾(そうじょう)による損害の補償破裂・爆発とは、主にガス漏れなどを原因とした損害を対象としたものです。また、5の水害と、6の水漏れとの違いですが、5が洪水などによる浸水での損害を対象としているのに対して、6の水漏れとは自室や上階からの室内での水漏れを対象としています。10の騒擾(そうじょう)ですが、デモなどの群衆の騒ぎで損害を受けた場合が対象となります。それでは上記から購入した分譲マンションに対する火災保険の補償範囲はどんな内容が適切なのでしょうか。比較的必要性が高いと考えられる補償購入した分譲マンションで共通して必要性が高いのは以下の補償と考えられます。火災による損害の保障破裂・爆発による損害の補償水漏れによる損額の補償また、購入した分譲マンションで、物件によっては必要性が高くなるのは次の補償です。風災(ひょう・雪含む)による損害の補償:高層階の物件や風雪の多い地域盗難による損害の補償:1階の物件物体飛来による損害の補償:高層階の物件騒擾(そうじょう)による損害の補償:往来の多い通りに面した物件比較的必要性が低いと考えられる補償分譲マンションで必要性が低いのは以下の補償と考えられます。落雷による損害の補償風災(ひょう・雪含む)による損害の補償:低層階の物件水害による損害の補償盗難による損害の補償:中高層階の物件物体飛来による損害の補償:高層階以外の物件破損・汚損による損害の補償分譲マンションの火災保険はどこにかける?(かけ方)分譲マンションでの補償の必要性の程度を確認した後は、分譲マンションの火災保険の対象を確認しておく必要があります。火災保険の対象は、物件(マンションの部屋)と家財とに分けることができます。ここでは物件としての分譲マンションの部屋について確認していきましょう。分譲マンションの部屋をなぜ確認しておく必要があるのかというと、物件の広さによって火災保険の保険料が変わってくるためです。そこでマンション部屋の広さを正確に把握したうえで、必要最小限の火災保険に加入することで、保険料を安くすることができるのです。マンションの部屋の専有部分ここでマンションの専有部分と共有部分という用語を理解しておく必要があります。専有部分とはまさに自分が専有できるスペースということで、損害があった場合は自分で修繕をしなければなりません。このため分譲マンションで火災保険をかけるのはこの専有部分となります。専有部分面積の決め方専有部分の大部分を占めるのが部屋の内部となります。ただし、ここで専有部分の決め方には以下の2通りの方法があり、マンションの管理規約等で専有部分がどちらの方法になっているかを確認しておく必要があります。壁芯(へきしん)を外枠として計算する面積内法(うちのり)を外枠として計算する面積この方法で測られた面積が部屋の専有部分の広さとなり、火災保険をかける範囲となるのです。壁芯面積とは、隣の部屋との間にある壁の幅の中心から測った面積です。通常パンフレットなどに掲載されている面積になります。これに対して、内法(内法)面積とは、自身の部屋の壁の内側から測った面積です。実際に使っている部屋の広さといいかえてもいいでしょう。登記簿には内法面積が記載されています。バルコニーは専有部分ではない?次に火災保険の対象として考えるべき専有部分としてバルコニーがあります。暮らしている感覚からいうと、部屋から通じているバルコニーは専有部分であると思いがちですが、実は専有部分ではないとしている分譲マンションも多くあります。理由としては、バルコニーは外から分譲マンションを見たときの景観に大きく影響する箇所であり、専有部分としてしまうと住居人の勝手な造作や景観を損ねる可能性があるため、専有とさせず共有部分としているわけです。こちらも部屋の面積同様、しっかりと専有部分か否かを確認して、専有部分ではない場合はムダな保険料とならないように対象から外しておきましょう。火災保険の相場は?実は、火災保険の保険料には相場がないと言われます。分譲マンションといっても、物件の構造、面積、補償範囲、家財、地震保険の付加、といった項目によって保険料が変わるためです。ただし、最近ではネットで手軽に各保険会社の火災保険を見積もりで比較することが可能です。特に、分譲マンション用として設計された火災保険のプランも数多く用意されています。こうした情報を参考にして、購入された分譲マンションに適した火災保険を選んでください。マンション購入時の火災保険に関するまとめ分譲マンションを購入した場合には火災保険に加入されることをお勧めします。特に火災の場合は、他者の過失でも自己費用で修繕をしなければならないためです。分譲マンションに対する火災保険の保険料を安くするためには、火災保険の数ある補償の種類で、必要なものと不要なものとの見極めをしていくことが必要です。分譲マンションの専有部分を火災保険の対象とすることになりますが、部屋の面積の測り方やバルコニーの取扱いは分譲マンションによって異なるため注意が必要です。
2019年03月13日宅配ボックスは、現代のマンションには欠かすことのできない設備です。防犯カメラと並んで技術の進歩が早い分野で、今後どうなっていくか楽しみなアイテムでもあります。また、様々な社会問題を解決する救世主的なアイテムになる可能性もあるのです。今回は宅配ボックスの進化や、今後ますます充実していくと思われるマンションのサービスについて書いてみたいと思います。■ 宅配ボックスはマンションに絶対に必要な設備ナンバーワン筆者は以前「マンションに絶対必要なもの&不要なもの」という記事を投稿しましたが、その中で「絶対に必要なもの」の筆頭に挙げた設備が宅配ボックスです。chromatic / PIXTA(ピクスタ)インターネット通販の市場拡大により宅配便を利用する機会はますます増加していますが、配達時に不在でも荷物を受け取れる宅配ボックスは何かと便利で、約2年経過した現在でも筆者の評価は変わっていません。不在による再配達の増加が原因でドライバーの長時間労働が常態化してしまい、今や日本の宅配便のビジネスモデルは崩壊寸前ともいわれています。このような社会状況の中で、最も必要とされているのが宅配ボックスでしょう。■ 宅配ボックスは郵政省の規制との闘いの末に生まれた!?Naoaki / PIXTA(ピクスタ)世界で初めてマンション用宅配ボックスが開発されたのが1983年ですが、当時は不在時に配達された荷物は管理室で預かるというのが普通だった時代で、その際に発生したトラブルがヒントになったといいます。しかし当時、郵政省の規約では宅配物は手渡しが原則で、受け取りの判子かサインが必須。そのため宅配ボックスでは郵便小包を扱うことができず、せっかく開発したにもかかわらずほとんど売れませんでした。そこで開発者は郵政省に乗り込んで3年がかりで交渉し、1994年についに郵便規則の改正にこぎつけます。そこから大手のマンションディベロッパーへの納入が拡大し、宅配ボックスは一気に普及しました。■ 宅配ボックスはコールセンターが必須U-taka / PIXTA(ピクスタ)宅配ボックスは機械ですから様々な要因によるトラブルの発生は十分に考えられますが、利用者にとっては荷物がそこにありながら取り出せないというのは大変な苦痛です。通常の配達時間に不在だった人が宅配ボックスから荷物を取り出そうとするのは夜間や週末という場合が大半ですが、このような問題に対応するためには専用回線で24時間監視するシステムが必要です。そのため大手メーカーは年中無休24時間対応のコールセンターを設けている場合が多いようです。Graphs / PIXTA(ピクスタ)筆者も宅配カードの磁気が抜けてしまって機械が作動せず、コールセンターを利用したことがあります。深夜であったにもかかわらず、遠隔操作でロッカーの扉を開けてくれただけでなく、新しい宅配カードの手配まで機械に設置されたインタホン越しのやり取りですべて完結できて、大変に重宝しました。■ マンションのサービスは今後どう進化する?AN CAN / PIXTA(ピクスタ)現在では不在時の荷物の受け取り以外にもクリーニング受け渡し、郵便書留の受け取り、EV充電システム、カーシェアリング、食品宅配受取サービスなど様々な新しいサービスが可能となっています。宅配ボックスは防犯カメラと並んで技術の進歩が速い分野で、フロント時代の筆者は新しい情報についていくだけで精いっぱいでした。開発されて30数年経過する中で存在感を増し、ついに社会問題を解決する切り札のような設備となりました。今後どのように進化していくか非常に興味深いものがあります。
2019年02月28日マイホームは「購入」と「賃貸」のどちらがお得なのでしょうか?2018年、日本国内の20歳以上の男女18,601人を対象に「住宅の居住志向や購買に関するアンケート調査」が実施されました。ここでは、実際の調査結果を元に、年代別の不動産の購買傾向や不動産の保有志向などについて解説していきます。このアンケート調査は、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)と公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会(全宅保証)は毎年9月23日の「不動産の日」にちなみ、実施しているものです。■ 2018年は住まい購入の意識が大きく変わった年にまず、「不動産は買い時ですか?」という質問に対して得られた回答は、「買い時だと思う」が16.3%「買い時だと思わない」が22.6%「わからない」が61.0%という結果でした。2017年の調査結果を比較すると、「買い時だと思う」が3.6%、「買い時だと思わない」が2.1%それぞれ下降し、「わからない」が5.6%も上昇。多くの人にとって、2018年は不動産の買い時の見極めが難しかったといえるでしょう。「買い時だと思う」と回答した人の理由としては、「消費税が上がる前だから」が約半数の45.0%で、「住宅ローン減税など税制優遇が実施されているから」(25.3%)、「今後、住宅ローンの金利が上昇しそうなので(今の金利が低いので)」(13.7%)が続きます。Tsubaki / PIXTA(ピクスタ)「買い時だと思わない」と回答した人の理由には、「不動産価値が下落しそうだから」(29.8%)、「自分の収入が不安定または減少しているから」(23.1%)、「地震や水害などの天災が心配だから」(13.7%)といったものがありました。freeangle / PIXTA(ピクスタ)2018年は地震や台風・集中豪雨など、さまざまな天災があった年でもありました。Graphs / PIXTA(ピクスタ)天災に対する住まいの意識については、「築年数や構造(免震・耐震)について考えるようになった」(47.1%)、「地震などの状況を意識するようになった」(31.3%)、「緊急避難場所や防災マップを意識するようになった」(30.0%)と2018年に日本全国で多発した天災が大きな影響を与えたことがわかりました。■ マイホーム購入と賃貸はどちらがいい?「夢のマイホーム」という言葉は薄れて「不動産購入はコスパが悪い」と考えている人が増えている昨今。今回の調査では、現在の居住形態にかかわらず、持家購入派、賃貸派のどちらがいいかを調査しました。すると、持家購入派が80.5%と全体の約8割を占めました。ino masa / PIXTA(ピクスタ)その理由としては、「家賃を支払い続けることが無駄に思えるから」が52.9%と最も多く挙げられました。「持ち家を資産と考えているから」という回答も30.9%得られ、相変わらず家を持つことによる経済的メリットを考える人は多いと言えます。面白いのは「マイホームをもつことが夢だから」は13.2%と低い数値ながら、20~30代の若い年代ほど強い傾向が見られたこと。yukiotoko / PIXTA(ピクスタ)人生100年時代といわれる今、今後数十年という長い将来を見据えて、持家を希望している若年層は今後も増えるかもしれません。一方、19.5%だった賃貸派は19.5%と2割に満たなかったものの、これは2013年の調査開始以降最も高い結果に。今年の理由としては、「住宅ローンに縛られたくないから」が41.8%と最も高く、次いで「天災時に家を所有していることがリスクになると思うから」(35.8%)、「税金が大変だから」(26.1%)が続きました。「住宅ローンに縛られたくない」傾向は若い年代ほど強かった結果でした。住環境の意識についても、「好きなときに転居しやすい住環境が良い」「家族向けシェアハウスなど新たな住環境が良い」と回答したのは、若い年代ほど高い傾向に。これらから、若い年代は仕事やライフスタイルの変化による引越しの可能性、多様化する家族の在り方などが住環境への意識に影響を与えていることがわかります。■ マイホーム購入vs賃貸。それぞれの重視する点に違いは?それでは、住宅購入や賃貸において、どのような点を重視しているのでしょうか。住宅購入時に重視する点については、「購入金額」が60.0%、「周辺・生活環境がよい」が48.1%、「交通の利便性がよい」が38.8%でした。一方、賃貸時に重視する点については、「家賃」が71.8%と最も多く挙げられ、「交通の利便性がよい」(49.5%)、「周辺・生活環境がよい」(41.6%)が続きます。「購入」「賃貸」ともに、経済面を最も重視するという結果に。EKAKI / PIXTA(ピクスタ)どちらにおいても、若い年代ほど購入金額や家賃を気にし、年代が高くなるにつれて気にしない傾向にありました。一方で、「賃貸」の方が交通の利便性をより重視していることがわかります。既存住宅(中古住宅)への抵抗感については、「まったく抵抗がない」と答えたのは13.5%で、「キレイであれば抵抗はない」が39.8%と、合わせると約半数は抵抗感が薄いようです。「売買金額と状態のバランスを見て判断する」は33.2%で、約3人に1人という結果になりました。一方で、「どんな状態であろうと抵抗がある」は13.5%と、「まったく抵抗がない」と同率という面白い結果に。また、「きれいであれば抵抗はない」「売買金額と状態のバランスを見て判断する」は、20代と30代で高い割合となりました。経済状況がまだ安定していない若い年代ほど、中古住宅購入を前向きに捉えているのかもしれません。■ 近所に保育園ができたら支持?反対?最後に、昨今問題となっている保育園建設に関する意識について聞いてみました。shimanto / PIXTA(ピクスタ)「あなたのお住まいの近くに保育園が建設されることになったらどう思いますか?」という質問に対し、「全面的ではないが支持する」が 51.8%と最も多く挙げられ、 次いで、「全面的に支持する」が25.6%、「できることなら受け入れたくない」が16.9%となりました。「全面的に支持する」は20代が高い傾向が、「できることなら受け入れたくない」「断固として反対する」は40代が高い傾向が見られ、年代によって大きく意識が異なっているようです。いかがでしたか?2018年に起きた天災や2019年10月からスタートする消費税増税などに伴い、住まいに対する意識が大きく変化したことが伺えた2018年の調査結果。近々、家を購入しようと思っている人は、ぜひ参考にしてみてください。【参考】※2018年「不動産の日」アンケート結果公表
2019年02月21日「マンションは管理を買え」とよく言われます。マンションの住人にとっては、管理がきちんとされているかどうかは、重要なことです。マンションは集合住宅であるがゆえに生活する中で制約を受けることもありますが、その一方で管理会社から様々なサービスを受けることにより、より楽で快適な生活を送ることができるようになっています。「マンションは管理を買え」とは言われるものの、サービスには目に見えない部分も多く、自分のマンションの管理会社の水準が適正か否かは素人ではわかりにくいもの。最近になって新しい動きが出てきたようなので、そのことについて書いてみたいと思います。■ 「マンションを管理で買う」のは難しいスイマー / PIXTA(ピクスタ)筆者がタイヤ業界から不動産業界に転身したのはモーニング娘。がデビューした1997年ですが、その頃には既に「マンションは管理を買え」という言葉が存在していました。「マンションは管理を買え」というのは、もともとはマンションにおける日常の管理の重要性を説いていたものですが、次第に意味が変わり、現在では「管理の良し悪しを事前に見抜いてからマンションを買え」という意味になっているように思います。その結果、一級建築士や不動産コンサルタントによる「シビアな目でしっかり選べば中古マンションでも良い住まいを手に入れられる」などという記事がネット上で溢れかえっているのが現状です。しかし、素人が管理の良し悪しを事前に見抜くことなど不可能であることは、これまでしつこいくらい何回も書いてきました。■ マンション管理をめぐる新しい動きCORA / PIXTA(ピクスタ)マンション管理の現状を把握する際の最も良い資料は管理組合総会で第1号議案となる「事業報告および決算報告」の添付資料です。中身を理解するためには数字がびっしりと並んだ膨大な量のデータを解読しなければなりません(筆者の住むマンションではA4サイズで40ページ以上になります)。一般の方の場合は、専門家による説明がなければ内容を理解することは不可能です。今回、株式会社さくら事務所により、第三者の目で管理会社のサービス実施状況をチェックし改善提案する「管理サービスGメン」が新たにスタートしたそうです。これは、こうしたマンション管理の実情を踏まえたものだと思います。筆者がフロント業務に従事していた時代、過去の担当者による不適切な業務内容を発見したのは次年度の予算作成のため決算資料を精査している最中が最も多かったと思います。専門家が時間をかけて資料を吟味すれば問題点のかなり多くが明らかになると思います。■ 管理会社を悪者にすれば問題が解決するわけではないsora / PIXTA(ピクスタ)マンション管理に関するネット上の記事を読んで嫌になるのは、そのほとんどが「管理会社は敵だ」という論調で書かれていることです。管理組合からの搾取でぼろ儲けしているのだから、管理会社にはどんな要求をしても許されると考える方も多いのですが、相次ぐ減額要求により管理ではほとんどど利益を出せなくなっているのが管理会社の現状です。様々な要求への対応でフロントも疲弊しきっているのが常で、筆者も最後はボロボロになりました。様々な問題を抱える管理組合からすれば管理会社を変えさえすれば、すべてがバラ色になるとついつい思いたくもなりますが、どの会社も担当者のレベルや会社の仕組みに大差があるはずがなく、変えたからといって問題の根本的な解決にはなりません。そういった意味で「管理会社はなるべく変えない方がいい」というさくら事務所のスタンスには筆者も好感をもっています。■ マンション管理はフロントの個人商店hide / PIXTA(ピクスタ)筆者は最大手と中小の2つの管理会社でフロントを経験しましたが、マンション管理業はフロントの個人商店だと思っています。管理の最前線は組合員とフロントの人対人の関係にあり、相性や得手不得手もあって担当者が変われば驚くほど状況が変わります。他物件で無能の烙印を押されたフロントを解約寸前の組合にダメ元で送り込んだところピタリと不平不満が収まったという事例も数多くあり、これは組織やシステムといった経営学の理論を超越したものだったと思います。管理会社のサービス内容について第三者の目でチェックする際、この掴みどころのない部分をどうするのか、今後興味深く見守っていきたいと思います。【参考】※Gメンは見た!マンション管理サービスの実態!【管理サービスGメン、スタート】
2019年02月20日結婚以来、賃貸マンションに住んできたNさん夫妻。「若干狭く、収納も十分になかったので、ものがあふれがち。もっと自分たちに合った間取りに住みたい」と新居探しを始めたそうです。そして、大阪府大阪市の住み慣れたエリアで、中古マンションを3,600万円で購入しました。平成10年築、専有面積が以前よりも広い82.62平米で、眺望のよい南東角部屋という申し分のない物件です。当初は新築も考えたそうですが、予算面に加えて「どこも画一的ま間取りと内装で面白くない」と中古購入+リノベーションを選択しました。リノベ工事費は980万円(税込み。設計料、施主支給分は別途)。■ 開放的なリビングにはサンルームも!設計はもともと知り合いだった佐藤伸也さんが代表を務める、佐藤伸也建築設計事務所に依頼しました。佐藤さんの自邸の間取りやテイストに魅力を感じたそうです。間取りで大きなポイントになったのは、やはり収納スペースの確保。さらに、広いリビングや回遊性のあるキッチンなどもリクエストしたそうです。リノベ前は東側に個室が並ぶ3LDKでしたが、個室は寝室として使う和室のみにしました。LDKは隣接する和室やその他の空間とも一体化できるつくりで、全体を大きなワンルーム感覚で使えるようになっています。冷暖房効率を考えた間仕切りには、視界を遮ることのないガラス戸を採用しました。LDKは個室があったスペースも取り込み、南側全体を使った大空間に。天井もスケルトンにすることで、より広く感じるようになりました。リビングには植物を育てるのが好きだという夫妻のために、室内干しにも使えるサンルームを併設しています。サンルームはあえて囲い込まず、スチール製の可動パーティション3枚を気分に応じて動かせるようにしました。リノベ前のLDKリノベ前はペニンシュラ型だったキッチンですが、90度回転して南側へ移動。回遊性のあるアイランド型に変更しました。キッチンは向きを変えることで大きなカウンターを据えるスペースが生まれました。前面はすべて収納として活用しています。キッチンはサンワカンパニーが無印良品とコラボし、機能美を追求したMUJI+KITCHENです。バックキャビネットはそのデザインに合わせて造作したもの。キッチンカウンターは水はね防止用に、手元を少し立ち上げました。リノベ前の洗面室キッチンがあった場所には、廊下に少し飛び出すような形になっていたトイレを移動しました。移動したことで広くなり、手洗いカウンターや小棚も設置することが可能に。リノベ前のトイレは洗面室にもくい込む形になっていましたが、トイレの移動で洗面室も空間を広くするこができました。洗面台はモザイクタイルで見栄えよく仕上げています。全体にワイドにつくったため「夫婦で場所の取り合いがありません(笑)」と妻。■ 収納力の秘密は玄関横のW.I.Cと小上がり!「買い物と旅行が夫婦共通の趣味で、たくさんの靴や洋服、旅行カバンなどをきちんとしまえる場所を確保することが課題でした」と夫。解決策として玄関脇に誕生したのが、外で使うものと衣類などを分けて整理できる大容量のW.I.Cです。大型の引き戸を閉めれば壁のようになり、すっきりと見えます。「玄関横にあるから、帰ってきてそのままコートが掛けられたり、外出の際に上着を羽織って玄関の鏡でチェックできたり、便利ですね」と妻。さらに、佐藤さんはこのW.I.Cにひと工夫加えました。「ウォークインクローゼットから奥の居室へつながるウォークスルーにして、家全体に回遊性を持たせました。帰宅時の動線がスムーズになり、間取りに面白みも出ますから」。また、寝室として使う和室を小上がりにすることで、床下を収納としても使えるようにしました。小上がりは分割して移動させることもできます。小上がりに面する東側の窓辺は、玄関収納とリビングをつなぐ裏動線として機能するとともに、多目的スペースとしても活用しています。課題だった収納ですが「まだまだ余裕があります」と夫が語るとおり、十分に確保することができたようです。このリノベーションをもっと詳しく見たい方は、ぜひ『リライフプラスvol.28』も参考にしてみてくださいね。リライフプラスvol.28日本で唯一のマンションリノベーション専門誌【巻頭特集】マンションリノベ新・3種の神器 [W.I.C][玄関土間][パントリー]で収納問題をスパッと解決!【第2特集】We Love City コンパクトでもいい!都心に住みたい※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです。設計/佐藤伸也建築設計事務所撮影/山田耕司
2019年02月20日賃貸経営において、退去による空室の発生はもっとも大きな問題です。しかし、去るものを追えないのも事実。僕が経営を引き継いで最初の1~2年は退去が続き、リノベーションのための出費がかさみました。今回は、予算が底をついた際に実験的におこなった「空室のシェアオフィス化」の顛末をメリットとデメリットをまじえてご紹介しようと思います。■ オフィス化のメリットは工事費用の安さ!よりによって、そのとき空室になった部屋はうちのマンションのなかでも設備がかなり古い部屋でした。お風呂は在来、洗濯機は外置き、トイレもキッチンもかなりの旧型。まっとうな住居として貸し出すには、それなりの工事費用をかける必要があります。かといって現状のままでは、借り手を見つけるには、ただでさえ下がっていた家賃(8万5000円)をさらに下げねばならないでしょう。なんとか安くリノベーションし、家賃を持ち直す方法はないものか……。そこで思いついたのが「オフィスとして貸し出す」というアイデアです。うちの妻はフリーランスで仕事をしており、ちょうど自分の仕事場を欲しがっていたところでした。それなら、同じようなフリーランスの仲間を集めてシェアオフィスとして使ってもらえないかという話になりました。借り手が妻と友人たちである、という点がポイントです。うちのマンションは全戸が通常の住居ですから、オフィスにした場合、見知らぬ人間の出入りが増え、治安上の懸念が出てきます。しかし、妻と友人たちが借り手なら、その不安はだいぶ減ります。freeangle / PIXTA(ピクスタ)そして、なんといってもオフィス化のメリットは、リノベーションの予算の大半を占める水回りの工事費用を浮かせることができる点です。通常の住居として使用する場合、お風呂やトイレ、キッチンの設備が旧型なことや、洗濯機が外置きなのはかなりのマイナス点です。でも、仕事場として使うのなら、そこまで大きな障害にはなりません。洗濯機置場が室内にないことにいたっては、むしろプラスでしょう。■ 低額工事で利便性も家賃もアップ!しかし…妻も含め、部屋を借りる人たちと相談した結果、快適な作業環境を作ることに主眼を置き、工事予算の大半をリビングにかけることに決めました。具体的には、1.天井を撤去して躯体をあらわしにし、壁とあわせて白のペンキで塗装する2.野暮ったいクッションフロアを、白い木目のフロアタイルに変更する3.押入れと下がり壁を撤去し、通常は「6畳+3畳+押入れ」という間取りを10畳に変える左:工事前/右:工事後今思えばこれだけでも十分だったのですが、考えだすと「オフィス・リノベーション」としての面白さを感じてきてしまい、より使いやすいかたちにしたいという気持ちが強まってきました。そこで思い切って古いキッチンは撤去し、簡単な食器洗いだけができるミニマムシンク(サンワカンパニーのコトーネ)を導入。洗い物のみができるシンプルシンクキッチンをなくしたぶん、ダイニングを打ち合わせ用のデスクを置けるゆったりとしたスペースに変更することができました。キッチン本体がないので、打ち合わせテーブルが置けますこれで、10畳のリビングは個々のワーキングスペースに、手前のダイニングは打ち合わせスペースに割り当てられ、利便性が向上しました。さらに、古い浴槽を撤去し、お風呂を収納スペースとして使えるようにもしました。最終的なプラン図はこのとおり。手を加える箇所が少ないこともあり工事はあっさり終了。かかった費用はこんな具合でした。できれば100万円に収めたかったのが本音ですが、もともと8万5000円の家賃が10万円にアップしたので、よしとしました。これでこの部屋はしばらく安泰だなとタカをくくっていたのですが……、このご時世、先が読めないのがフリーランスの世界。妻といっしょにシェアしていた友人たちもそれぞれの仕事やプライベートの事情があり、一人また一人と去っていきました。メンバーが減ると、一人あたりの負担が増えるので、維持が難しくなります。結局2年ちょっとで、うちの妻だけが残ることになってしまいました。やはりオフィス、特にフリーランスの集まりであるシェアオフィスは、住居と比べて人の動きが流動的なのだと痛感しました。■ オフィス化のデメリットは、あともどりが難しいこと【IWJ】Image Works Japan / PIXTA(ピクスタ)こうなると、新たに賃貸人を募集したいところなのですが、もともと水回りが古いうえにキッチンも浴槽も撤去された部屋を住居として貸し出すには、追加の設備投資が必要です。改めてオフィスとして借り手を募集することもありえますが、素性のよくわからないオフィスを入居させるリスクは気になります。それに、そもそもオフィスは住居と比べてよりアクセスのいい立地が求められるので、世田谷の閑静な住宅地という立地もマイナスに働く可能性があります。結局、妻とも話し合った結果、家賃を半額に減額し、オフィスをうちの会社でも利用させてもらう、ということで決着しました。僕としては打ち合わせ場所やDIY作業スペースなどができたということでありがたく感じるところもありますが、やはり家賃が減ったのは経営的にはこたえます。結論をいえば「資金難の時期を低額リノベーションでしのいだ」という意味では成功でしたが、「リカバリーのきかないオフィス専用部屋を生んでしまい最終的に家賃が下がった」という意味では失敗でした。Graphs / PIXTA(ピクスタ)賃貸のオフィス化は、工事費用も安く実験としても面白かったのですが、リスクも高いと思い知りました。とくに、うちの物件のようにオフィス化を進めすぎると、通常の住居にもどすのがかなり難しくなります。僕はあまり考えずに工事してしまいましたが、オフィス化を考える方は「住居に戻す余地を残すのか」、それとも「オフィスに特化して徹底的に工事するのか」をしっかりと考えることをオススメします。
2019年02月07日賃貸住宅の案内をしているとハウスメーカーが建てた賃貸住宅が人気だと感じます。とくにA社、B社、C社の3社が人気。それぞれの特徴とニーズに合った物件はどれかをご紹介します。■ 1.各アパートの特徴は?住宅性能にこだわったA社Graphs / PIXTA(ピクスタ)テレビでCMがたくさん流れているA社は、住宅性能にこだわりを持っています。案内をしていて、まず感じるのは「気密性」です。賃貸不動産業界には2回繁忙期があります。1月から3月の新生活者が引っ越しする時期と、8月のお盆過ぎから9月いっぱいの転勤の辞令が出る時期です。その時期は、次から次へと見学者が部屋を見学します。物件案内は、見学者同様、案内するほうも暑くて(または寒くて)大変なので、エアコンをつけます。見学が終わると消してから退室します。SoutaBank / PIXTA(ピクスタ)大半の物件は入室したときに、蒸し暑い、または底冷えするのですが、A社の物件は前の人がつけたエアコンの冷気(暖気)が残っていると部屋に入ったときに感じるのです。案内がとても楽。データをとったわけではないのですが、経験からそう感じます。A社の物件は、他社に比べて断熱材を壁の中にたくさん詰め込んでいるようです。ギュッと隙間なく封じ込めれば、空気の出入りが少ないので気密性が高くなります。気密性が高いと冷暖房効率が良くなるだけではなく、音が外に漏れない、または外の雑音が入ってこないというメリットがあります。入居者が求める設備がたくさんあるB社sora / PIXTA(ピクスタ)B社の特徴は、居室内の設備が充実しているところです。Wi-Fiフリー、オートロック、浴室乾燥機、ウォークインクローゼット、ホームセキュリティーは、全国賃貸住宅新聞が毎年発表する「入居者に人気の設備ランキング」で近年上位にランキングされている設備です。B社の賃貸住宅は、築浅の物件を中心に、これらの設備が標準装備になっています。収納力があるのもB社の物件の特徴です。ABC / PIXTA(ピクスタ)現在、カウンターキッチンになっている間取りが大変人気ですが、リビング側のカウンタートップの下の部分には、収納棚がついています。デッドスペースが有効利用され、見学者に好評です。ほかの2社に比べ、契約時の初期費用が割安なのも魅力です。部屋を借りるとき、とくに個人での申し込みは、家賃保証会社と契約することがほとんどです。保証会社の契約金は、会社によって様々です。1万程度のプランから家賃1か月分が必要なところまであります。B社の場合は保証会社への加入は基本的に行わず、グループ会社が経営するクレジットカードに加入し、家賃引き落としをしてもらいます。カード加入の際の審査は入居審査も兼ねています。カードから家賃引き落としがされず滞納になると、カード会社が督促を行います。カード会社は家賃保証会社と同じような機能を果たしているため、保証会社の加入を進めていないのです。低予算で築浅物件へ入居できるC社Blue flash / PIXTA(ピクスタ)「2018年 管理戸数ランキング952社(週刊全国賃貸住宅新聞発表)」において、22年連続で1位に輝いたC社。郊外や山間部の賃貸住宅を探すとC社の物件が圧倒的に多く、管理戸数の多さを実感します。C社の物件の特徴は居室がほかの2社に比べて広いことです。収益の都合上、決められた広さの土地になるべく多くの世帯数を作りたいと考える大家さんが多いせいか、最近の洋室は3畳くらいのものも少なくありません。kou / PIXTA(ピクスタ)しかし、C社の居室は6畳以上のものが多く見られます。3畳程度の居室でもシングルベットを置くことはできますが、実際置いてみるとかなり窮屈な感じになってしまいます。寝室にチェストなどを置きたい人にとっては6畳の居室は非常に魅力的です。キッチン周りにも工夫がされています。C社のキッチン水道はノズルが引き出せるタイプが主流です。kou / PIXTA(ピクスタ)バスルームのシャワーで浴槽を洗うように、シンクの内側についた細かなごみに直接水流を当てて掃除できます。細かい配慮がされ、料理を頻繁に行う人を中心に支持を得ています。■ 2.どのメーカーがおすすめ?各メーカーの特徴を紹介しましたが、いったい、どのメーカーの住宅を選んだらよいのでしょうか。小さな子どもがいる若い夫婦にはA社YNS / PIXTA(ピクスタ)小さな子どもがいる家庭の心配ごとのトップは「音」に関するものです。自分の子どもが飛び跳ねたり騒いだりして、入居者に迷惑をかけないか心配している人が少なくありません。A社のアパートで築年数の浅いものには、遮音性の高い床材が使われているのでおすすめです。子どものいない共働き夫婦にはB社favor-reef / PIXTA(ピクスタ)共働きの夫婦は、何かと時間に追われる生活を送りがちです。B社の部屋には「時短生活」を送るための設備が整っているのでおすすめです。浴室乾燥がある物件ならバスルーム内に洗濯物を干してもからりと乾きます。カウンタートップ式の独立洗面台も便利。洗面ボウルの横に物が置けるので、化粧品を広げて、パパッとメイクするのに便利です。家賃をおさえて綺麗な部屋に住みたいカップルにはC社maruco / PIXTA(ピクスタ)C社の居室は、先ほど述べたように6畳前後と広めに設計されている部屋が多いようです。そのために、1LDKなら2人で住むことが可能です。2人入居で部屋を探している人は、最初、2LDKや2DKの間取りの部屋を探し、家賃が高いために、築年数の経った物件で妥協することがあります。間取りを1LDKにすると家賃相場が下がることが多いので、2LDKのときよりも新しい物件に住むことができます。■ 3.まとめ3大メーカーの住宅は、住まいのあり方を追求するプロの知恵がちりばめられたものばかりです。迷ってしまいますが、自分たちがどのポイントを重視して部屋探しをしたらよいか、優先順位をつけて探すことで、快適に生活できる物件が見つけられるでしょう。築年数が浅いほど住宅性能は良くなっていますが、すべての物件が上記に該当するわけではないので、よく調べてから申し込みをしてください。
2019年02月04日最近よく聞く「DIY型賃貸」。国土交通省は、この「DIY型賃貸借」を普及させるために、ガイドラインを作成しています。国が応援する「DIY型賃貸借」。どんなものかご存知でしょうか?■ 1.DIY型賃貸借って?DIY型賃貸借とは、借り手が自由に造作できるように賃貸借契約を結んで居住できる賃貸物件のことです。1-1 DIY型賃貸借が生まれたきっかけは?テラス / PIXTA(ピクスタ)ご存じの通り、日本は人口が減少したこと、核家族化により親世帯が住んでいた住宅を相続しても、住む人がいないことなどから、空き家が増加しています。空き家は築年数が古いものが多く、賃貸住宅として貸し出す場合、多額のリフォーム代がかかります。そのため、改修しないでそのまま放置している人は少なくありません。いっぽう、近年は新しくて高級なものよりも、古くて安いものでも、「自分らしい」ものを持ったり、作ったりするほうが、価値があると考える人が多くなっています。DIYがブームとなり、自分で小屋を建てたり、家具を作ったりする人が増えています。そこで生まれたのがDIY賃貸借というシステムです。空き家を抱える大家さんと、住まいを自分らしくしたい人のニーズが一致して生まれた新しい賃貸借の形です。1-2 何を、どこまでできるの?interiort / PIXTA(ピクスタ)例えば、最初から付いていたキッチンの扉を取り払って、天然木の扉に交換したとします。通常の賃貸借契約なら、退去の際に、借りた時の状態に戻す「原状回復義務」が発生します。天然木の扉を外して、最初から付いてきたキッチンの扉に戻して退去しなくてはならず、工事費と手間がかかります。DIY型賃貸借なら、原状回復しなくてはならない場所が少なく、契約内容によっては、そのまま退去してもよいのです。しかも、壁にペンキを塗ってもOK、襖や欄間を取り払ってOKなど、リフォームの自由度が高くなります。■ 2.メリット、デメリットは?HIME&HINA / PIXTA(ピクスタ)大家さんにとってのメリットは、入居者の為に行うリフォーム箇所が少ないことです。費用も少なくて済みますし、時間もかかりません。借り手は自分のために工事をするので、手間暇かけて工事しているので、内装や設備はグレードアップしている可能性が高くなります。hiro cafe / PIXTA(ピクスタ)また、借り手自身が工事をしているので物件に愛着が湧き、長い間住んでもらえることが多いようです。借り手の一番のメリットは、 持ち家と同じように、自分の好きなように改修ができることです。通常の賃貸住宅ではできないリノベーションもDIY型賃貸借なら行えます。また工事費を借り手が負担する分、家賃は相場より安くなりますし、原状回復義務がない場合は元に戻すための費用がかかりませんので、トータルの費用が安くなります。■ 3. 契約で注意することは?Taro / PIXTA(ピクスタ)トラブルが起こらないようにするためには、契約前に、何をやりたいかをはっきりさせておくことが大事です。どの工事部分をどちらが費用負担するのか、工事を実施するのは誰か、所有権はどちらにあるのか、原状回復義務はあるのか、明け渡し時の精算はどうするかなどを確認しましょう。DIY型賃貸借は、大家さんにとっても、借り手にとってもメリットが大きい新しい契約形態です。しかし、契約の時に詳細を取り決めておかないとトラブルになってしまうこともあるので、注意が必要です。国土交通省からガイドブックや契約書式のサンプルが掲載されていますので、検討中の方は目を通しておくと良いでしょう。■ 4.まとめfreeangle / PIXTA(ピクスタ)国も応援している「DIY型賃貸」。ガイドブックには、リノベーションの事例も掲載されています。参考にして、自分好みの住まいづくりにチャレンジしてみてはいかがでしょうか。【参考】※DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックを公表します~個人住宅の賃貸流通の促進に向けて~
2019年01月11日「お部屋のイメージを変えたいけど、賃貸だと大胆なことはできないな……」と考えたことはありませんか?そこで今回ご紹介するのは、クッションフロアを使ってお部屋のイメージを変える方法。和室、トイレ、玄関、キッチンなど床に敷くだけで簡単にお部屋の印象を変えることができるんです。賃貸だからこそ、床を傷つける心配のないフロアクッションで暮らしを楽しむアイデアをまとめてみました。先に読んでおきたい!クッションフロアを選ぶポイントお部屋の印象をガラリと変えたいなら、広い面の模様替えがおすすめ。壁や床を変えることで驚くほど空間は変化します。でも、賃貸住宅では簡単に張り替えはできないため、現状のもので我慢しているという方も多いのでは?そんな時におすすめなのがクッションフロアです。クッション性に優れたシート状の塩化ビニル系床材のことで、既存のフローリングや畳の上から敷くことができます。模様替えはもちろん、敷くことで防音性も高まるのがポイント。そこでまずは、クッションフロアを選ぶポイントを、kakihomeさんのアイデアから見ていきましょう!入居当時のフローリングは色が暗く、昔ながらの雰囲気だったというkakihomeさん。そこで、印象がガラリと変わる白いクッションフロア敷いたとのこと。白のメリットは空間が広く感じられること。加えて、継ぎ目(目地)が目立たないことにあるのだとか。デメリットとしては、ゴミが目立ちやすい点。kakihomeさんは掃除が大変だったことから思い切ってリアルな木目調のヴィンテージフロアマットにチェンジしたそうです。選んだ決め手は質感。さらっとしていて木目もリアル、裏に大きめのマス目が入っているのでカットしやすいのだとか。また、土足OKな店舗にも使えるタイプなので、傷や水に強いこともポイント。クッション性に優れ、足の踏み心地は抜群!ヴィンテージクッションフロアの商品情報を見るクッションフロアを貼る時に使用する道具は次の通り。・クッションフロア用の両面テープ・クッションフロア用目地材・マスキングテープ・ハサミ、カッター、スクイージ、・メジャークッションフロア用目地材は、きれいに仕上げるためにとても重要とのこと。目地を埋めることで継ぎ目に水分をこぼしても下に流れる事なくホコリやゴミも入りません。継ぎ目の部分には必ず両面テープが来るようにしてくださいね。また、両面テープは必ずフロアクッション用を選びましょう。原状回復する際、きれいに剥がすことができます。道具はホームセンターで購入することができますよ。実際にkakihomesさんがクッションフロアを張り替えた工程は、リンクから見ることができます。ぜひ参考にしてくださいね。▼詳しい記事はこちら▼張替え編〜クッションフロアでイメチェン!賃貸でも諦めないで.クッションフロアを失敗しないポイント気になるのはクッションフロアを剥がした後クッションフロアは一度敷いたら数ヶ月、または数年そのままにするという方が多いことでしょう。賃貸住宅の場合、退去の際、原状回復をする必要があるので、剥がしたときの元の床がどうなっているのか気になりますよね。kakihomeさんが実際に張り替えた様子をご紹介!マスキングテープ+はがせる両面テープでクッションフロアを貼ったそうですが、べりべりっと簡単に剥がすことができたそうです。もともとのフローリングが劣化したりカビが生えていることもありません。マステ+両面テープを剥がそうとすると少しフローリング塗装禿げてしまったとのこと。きれいに剥がすためには少し手間ですが、別個に1つずつ剥がしましょう。▼詳しい記事はこちら▼賃貸の方が気になるその後!クッションフロアを10ヶ月後剥がしてみました!原状回復実例和室をカフェ風な洋室にクッションフロアは、畳の上からも敷くことができるので、和室を洋室へと手軽に変えることができます。我が家さんのご自宅のこちら、元々が和室とは思えない素敵な洋室になっていますよね。和室の敷居をクッションフロアで塞ぐことでリビングから一続きの空間に。敷居が見えないだけで視覚的にスッキリと、広く感じられますね♪▼詳しいアイデアはこちら▼簡単なDIYで、和室 → カフェ風な洋室へ ♪気になるトイレの床もおしゃれにリビングや和室など広い空間の模様替えは不安という方は、お試し感覚で小さなスペースから始めてみてはいかが?例えばトイレ。noroさんは古材風のクッションフロアを敷い模様替えをされたとのこと。便器や排水の部分をカットしてピッタリ収まるようにしましょう。この際、新聞紙で型紙を作ってからカットすると失敗がないとのこと。フロアに合わせてトイレのインテリアも変えてみるのも楽しそうですね。▼詳しい記事はこちら▼敷くだけ簡単DIY♪トイレの床を変身させよう!キッチンが木のぬくもり溢れる空間に賃貸の場合、キッチンや洗面所や、トイレなどの水回りが同じクッションフロアで統一されていることがよくあります。家の中で主婦の聖域とも言えるキッチンですもの!気持ちよく使える場所にしたいですよね。そんな時にもクッションフロアは大活躍。Runtenさんはお友達のキッチンにクッションフロアを敷いてガラリと雰囲気を変えたとのこと。クッションフロアは水にも強いので、水回りにピッタリ。▼詳しい記事はこちら▼『お友達のおうち大改造 第三弾!』キッチンの床を変えよう!!廊下に敷くだけでもガラッと変わる続いてのスペースは「廊下」。玄関から入って一番最初に目にする廊下はその家のイメージを決定づける場所。リビングと一続きにすることで統一感を持たせたのはyukaさんのアイデアです。選んだのはアンティーク木目がクールなクッションフロア。ホームセンターで1m800円というリーズナブルさも嬉しいですね。シートを買う前に、廊下の寸法を測っておくことがポイント。横は決まっているのでそのままですが縦は廊下の長さ分購入を。凹凸の処理は柱の角にカッターで切れ目を入れ、余ったところをカットするときれいに処理することができます。床をリフォームするとなると大掛かりでと大変なイメージがありますが、貼るだけのとっても簡単!元の床の傷防止にもなりますよ♪▼詳しい記事はこちら▼賃貸でも出来る!クッションフロアシートを使って廊下の床をリメイク!ホワイトベースで部屋全体が明るい印象に♪クッションフロアは選ぶ色によって空間を広く見せたり、明るくすることができます。おすすめは「白」。chanaさんのご自宅はもともと茶系のフローリングだったそうですが、白い木目調のクッションフロアを敷くことで空間に広がりが生まれたそうです。元のフロアがこちら。確かに白の方が明るく、広いイメージに。茶色いフローリングはコーティング材が剥がれているせいか、お子さんが膝で歩くとズボンが破れてしまったり、飲み物をこぼしたらシミができてしまう扱いづらい床だったとのこと。思い切って白い木目調のクッションフロアを敷いたら全ての悩みが解消!クッション性のあるフロアなら、素足でも歩いても柔らかく、小さなお子さんも安全ですね。▼詳しい記事はこちら▼クッションフロアで明るい部屋にDIYカーペットからチェンジで、悩みも解決!and_a_plusさんは、フローロングの傷や汚れを防止するため、オーダーカーペットを敷いていたそうです。確かにフローリングは守られますが、つなぎ目が何年も経過してくるとズレてきたり、掃除機をかけても髪の毛が取れなかったり、飲み物をこぼすと拭き取りが厄介だったりと悩みが尽きなかったとのこと。クッションフロアならカーペットのお悩みを一気に解消!リビングのインテリアとマッチした素敵な空間に生まれ変わりました。クッションフロアならお掃除もラクラク♪カーペットを買い替えるよりもお得かも?▼詳しい記事はこちら▼賃貸もOK!リビング床をイメージチェンジしてみましたあたたかさを感じる玄関に簡単にチェンジ!外と室内をつなぐ玄関は砂埃や泥汚れなどが尽きやすい場所。賃貸の場合、汚れが目立つ白や目地の汚れが目立つタイルなどが使われていることがあります。そんな場所にもクッションフロアは大活躍。Runtenさんはもともとタイルだった玄関のたたきをテラコッタ調の明るいクッションフロアにチェンジ。玄関が一気に明るくなったそうです。▼詳しいアイデアはこちら▼『お友達のおうち大改造 第三弾!』玄関のたたきをクッションフロアを敷いて変化させちゃうぞ!クッションフロアで部屋に統一感アップ!元々フローリングの部屋が2つと和室が2つの賃貸マンションにお住まいのk_a-zuさん。洋室のフローリングも古く色も剥げてたのでアンティーク木目のクッションフロアを敷き部屋を明るくしたとのこと。和室と廊下もじクッションフロアを敷き、全ての部屋に統一感を出したそうです。フロアクッションを敷くことで部屋の仕切りがなくなり、広々としたイメージに。和室の襖はあえてそのままにすることで、古民家風の空間を演出しているとのこと。とっても素敵ですね♪▼詳しい記事はこちら▼仕切らないお家つくり和室で気になる防カビ・防ダニ対策もバッチリ!畳は数年使っていると日に焼けたり、ささくれだったりしてきますよね。クッションフロアを敷けば、畳を張り替えなくても手軽にイメージチェンジすることができます。そこで気になるのがカビ。畳の上にクッションフロアを敷くとなると、剥がした時に畳が劣化していたり、カビが生えていては台無し!賃貸住宅もなると原状回復が気になります。yokochinさんは和室を洋室にプチリノベした際、防カビシートを敷くことでこの問題を解消されたとのこと。施工はとても簡単。畳の上に敷き詰めてタッカーでバチンバチンと留めるだけ。防カビシートはホームセンターで購入することができます。和室を洋室に模様替えする際の参考にしてくださいね。▼詳しい記事はこちら▼【和室→洋室にリノベ】畳にクッションフロアを敷いてイメチェン♬防カビ・防ダニ対策も★明るくて安心の子ども部屋に♪クッションフロアは、クッションというだけあり、フローリングよりも柔らかい特徴があります。また、クッションが音を吸収するため、防音効果も期待できます。そんな特徴を持ったクッションフロアは、子供部屋にもピッタリ。集合住宅のように子供の足音が下の階に響いているんじゃ……という心配がある方はぜひ、試してみてくださいね。mont-blue☆imoanさんは子供部屋に白のフロアマットを敷き、空間を明るく見せる効果と同時に、お子さんの足音や子オモチャをガチャーンとひっくり返した時の音の軽減効果が得られたとのこと。子どもには思いっきり遊ばせてあげたいもの。クッションフロアは子育て世代の強い味方にもなってくれそうですね。▼詳しい記事はこちら▼☆クッションフロアでキッズルームを明るく☆クッションフロアなら、原状回復が簡単にでき、賃貸でも手軽に模様替えを楽しむことができます。傷もつきにくく、クッション性もあるので小さいお子さんがいるご家庭におすすめです。大胆なお部屋の模様替えをしたい!和室を洋室に変えたい!という方は、ぜひ、クッションフロアをお試しあれ♪
2019年01月05日思いどおりの空間を手に入れるため、賃貸マンションから持ち家への住み替えを検討していたOさん夫妻。ところが当初、何から手をつけていいかわからず困っていたそうです。そんなときに知ったのが、物件探しや住宅ローンのことまでワンストップで依頼できるリノベーション会社のEcoDecoでした。「不動産会社や銀行、リノベ会社と自分たちだけで回るのはハードルが高すぎる」と、物件探しから相談することにしたそうです。総予算を3,000万円と決め、神奈川県横浜市で昭和61年築、専有面積71.62平米の物件を1,550万円で購入。工事費1,100万円(税・設計料込み)でリノベを行いました。■ こだわりのヘリンボーン張りの床に妥協なし!「そもそも総予算が現実的じゃない金額なので、内装には少し手を加えるだけになるかもと思っていました」と夫。しかし、物件価格が低く抑えられた分、リノベーションに多くの予算を振り分けることできました。リノベ前にあった和室物件は1階角部屋。南西2面にある広いバルコニーや緑豊かな環境に一目ぼれして購入しました。南西側にあった和室をなくし、LDKをL型のバルコニーに囲まれた広い空間とすることで、いっそう光と借景が楽しめるようにしました。部屋がより広く見えるように、家具の高さを抑えているのもポイントです。多趣味な夫妻は、本やレコードなど持ち物の量を最小限に抑えつつ、棚を利用して上手に収納しています。棚などの家具は、ほとんどが無印良品のものです。キッチンのバックカウンターにも無印良品のシェルフを使用しています。リノベ前のキッチンキッチンは、既存では独立型でした。リノベではキッチンをオープン型に変更。さらに、キッチン腰壁には黒い有孔ボードを利用し、個性的に仕上げています。内装で最もこだわったのは、ヘリンボーンの床です。コストがかかる張り方ですが、張る面積を削るという妥協もせず、LDKと廊下はすべてヘリンボーンとしました。オーク材ならではの、重厚感も魅力です。■ ラフな仕上げでインダストリアルな空間に床に予算をかけた分、壁や天井は部分的に躯体現しにして、ラフに仕上げています。「壁紙を剥がしたらパテ跡が抽象画みたいで、そのままでいいかな、と。好みのインダストリアルな雰囲気が出てよかったです」と夫妻。寝室の壁もコンクリート現しです。どこを現しのままにするかは、既存の壁を剥がした時にパテ跡などのバランスを見て夫が直感で決めたそうです。寝室の隣には、絵を趣味とする夫のアトリエがあります。アトリエはいずれ子どもができたら、子ども部屋にする予定とか。「子どもが好きなだけ落書きできるから」と、壁も天井も現しのままにしました。それがまたアトリエらしく見える要因にもなっています。■ 見習いたい! 空間を楽しむ技玄関の壁面には帽子やバッグだけでなく、趣味のレコードなども飾られています。夫妻がリノベ空間を楽しんでいる様子がうかがえますね。キッチンがあった場所は大容量のWICに。レトロな「のれん」もアクセントになっています。トイレの壁2面には有孔ボードを張り、お気に入りのポスターやチラシなどを飾っています。その一方で、実験用シンクを設置した洗面スペースはとてもシンプルな雰囲気です。夫妻は今回のリノベを「大雑把に要望を出し、あとは専門家におまかせ、で正解でした」と振り返ります。例えば、各居室の引き戸は天井までの高さがあり、閉め切ると壁と一体化するつくり。比較的廉価な合板を使用して、建具のコストも抑えています。「自分たちでは考えもつかなかったアイデア」と夫妻も大満足の様子でした。このリノベーションをもっと詳しく見たい方は、ぜひ『リライフプラスvol.27』も参考にしてみてくださいね。※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです。プロデュース・設計/EcoDeco撮影/飯貝拓司
2018年12月20日100均アイテムだけで、お気軽な帽子掛けを簡単DIYしていきます。しかも、使うアイテムは1〜2個だけ。賃貸のお部屋にお住まいの人でも安心の、原状回復できるアイデアをご紹介します♪費用はたったの108〜216円帽子の収納って、皆さんはどのようにしていますか。通常は市販の帽子掛けを購入して使用しているかと思うのですが、結構な場所を取りますし、賃貸の場合は原状回復が難しいタイプのものもあると思います。そこで、今回は賃貸でも原状回復できる上に、使い勝手の良い、しかも費用もたったの108〜216円で帽子掛けをDIYしていこうと思います!3タイプの帽子掛けDIYをご紹介していきます今回は3タイプの帽子掛けDIYをご紹介していこうと思うのですが、それらに使うのは、たった5つのアイテムだけです!しかも、すべてが100均で手に入ります。身近なものから意外なものまで、帽子掛けに大変身しちゃいますよ。Part.1 「超簡易」帽子掛けまずは、「とにかく今すぐココに帽子掛けがほしい!」という人向けの、超簡易的な帽子掛けをDIYしていきます。使用するのは、画鋲とステンレスハンギングピンチです。上の写真のように、壁面に刺した画鋲に、ステンレスハンギングピンチのピンチ部分を引っ掛けます。フックのようになったハンギング部分に帽子を掛けてみればご覧の通り!一瞬で帽子掛けができちゃいます。とはいえ、普段遣いには向いていません。お気づきの方もいると思いますが、これではちょっとした弾みでステンレスハンギングピンチが画鋲から取れてしまいます。あくまで、簡易的に使ってみてくださいね。Part.2 「かもい」帽子掛け次は、「こんなアイテムあったんだ!」という、アイデア商品を使用します。それが〔キャンドゥ〕で見つけた上の写真の、《スイングかもいフッククリア》です。この子のスイングするフック部分に帽子をかけていきます。耐荷重量は1kgです。「かもい」とは、引き戸などの上の部分の横木のことです。この「かもいフック」は、かもいのようにちょっとした出っ張り部分を挟むように設置できます。その幅は10〜50mm、奥行きは10mm以上に対応しています(上の写真の場合、幅は約32mm、奥行きは約19mmでした)。取り付けはネジを回すだけでお手軽です♪さっそく、設置の完了した《スイングかもいフッククリア》に帽子を掛けてみました。この安定感といったらないです。フック部分がスイングするので、壁面ではなく、(出っ張りがあれば)天井部分に設置して使用することもできそう。また、2つ平行に設置して、棒状のものを橋渡しするようにフックに引っ掛ければ、そこから新たなアイデアを展開することもできると思いますよ。Part.3 「オシャレつっぱり棒」帽子掛け最後に、お待ちかねの最強DIYを行っていきましょう。Part.1、Part.2のDIY帽子掛けは、1度に掛けられる帽子が1つだけでした。しかし、これからご紹介するのは、1度に5つの帽子を掛けられるDIYです。さて、お部屋を見回すと上の写真のような、何気ない空きスペースはありませんか?このスペースの特徴は、左側の壁と右側のカーテンレールカバーの間に、つっぱり棒を設置できるところにあります……!そこに設置したのは、〔セリア〕で見つけた2つのアイテム。1つ目は、ピンク色の花柄がカワイイ、《つっぱり棒》。このスペースは約91cmの長さだったので、対応サイズが56〜100cmのつっぱり棒をチョイスしました。2つ目は、両先にすべり止めが付いた、《エスハンガー5P》。スチール製なので、プラスチック製に比べて安っぽさが払拭されていますし、サイズ感も程よく、しかも5個入りなのが嬉しいですね。設置のポイントとしては、つっぱり棒をなるべく奥側の壁に近づけておくと、S字フックがズレて外れてしまう心配がなくなりますよ。実際に帽子を掛けてみた様子がこちら!216円とは思えない便利さ、そして空きスペースの有効活用もできちゃいます。シンプルな作りなので、誰でも手軽に設置できるのもいいのかな、と思います。もちろん、こちらも原状回復できるので、賃貸のお部屋にお住まいの方は、是非とも一度お試しくださいね♪機能性は同じでも、デザイン性で差が出るちなみに、Part.3の帽子掛けDIYの材料を、ごく普通のものにしたパターンが上の写真です。同じ216円の材料でも、デザイン性が違うと、結構見栄えが変わってしまいます。さほどお金を掛けなくても、機能性とデザイン性を両立する……そこにDIYの真髄があるのかもしれませんね♪
2018年12月15日今回はマンションの消防訓練についてのお話です。緊急時の対応は頭でわかっているだけでは不十分で、実際にやってみて初めて分かることもあります。しかし訓練を実施しているのは理事会の意識が高い管理組合だけのようで、その分だけフロントにとっては大変なイベントになります。その実際の消防訓練の状況をご紹介いたしましょう。■ 消防訓練は日程を決めるだけでも意外と大変消防訓練の開催が決定したらまず管轄の消防署へ行って実施日を決定します。秋は消防訓練が立て込む時期topic-asd / PIXTA(ピクスタ)消防訓練を実施する場合、「気候が良くなったらやりましょう」ということで秋に設定しがちですが、これはどこのマンションも同じようで、この時期は消防署の予定が次々と埋まっていきます。そのため訓練の実施が決定すると急いで消防署へ連絡する必要がありました。起震車やはしご車はいつでも呼べるわけではないruna / PIXTA(ピクスタ)訓練に際しては大地震の揺れを体験できる起震車や子どもに人気のはしご車が来てくれると客寄せの目玉となるのですが、そういったものは引っ張りだこになっているようで希望が通ったことは一度もありません。訓練は防火管理者主導で実施するという建前!?風見鶏 / PIXTA(ピクスタ)マンションでは法令で定められた講習を受講した防火管理者が消防計画を作成して消防へ届け出をしなければなりません。消防訓練も消防計画の一環として実施されるため、マンションの防火管理者が主導するのが建前です。消防署が主体のイベントと思われがちですが、毎年実施しているような組合の場合は「おたくのマンションはもう防火管理者中心でやってください」と言われます(それでも人員は派遣してくれる)。■ 訓練をやって初めて分かった意外なシステム5つ消防訓練は館内で火災が発生したという想定で始まり、避難が完了して点呼が終了するところまで行われるのが通常です。緊急時の対応についてはひと通り頭に入っているつもりですが、実際に機器を作動させてみて初めてわかることもあります。1.事前に消防署と警備会社に連絡するtommy / PIXTA(ピクスタ)消防訓練を開催する場合、当日はまず消防署と警備会社に連絡を入れます。訓練では火災報知器を作動させて119番通報しますが、事前に連絡を入れておけばガードマンが飛んでくるということはありません。2.実際に119番通報する消防訓練では管理室の電話を使用して実際に119番通報を実施します。「はい、消防119番です。火事ですか、救急車ですか」という問いかけに対し、冒頭に「訓練訓練」と2回繰り返してから火災の発生を伝え、そこから実戦さながらのやり取りがなされます。3.火災報知器のスイッチを押しても警報音が鳴らない!?kuro3 / PIXTA(ピクスタ)共用廊下等に設置されている火災報知器のボタンを押せばすぐに警報音が鳴るというイメージがありますが、実際にやってみるとシーンとしたままで、とても慌てさせられました。全館で一斉に警報が鳴動すると非常階段に人が殺到して危険であるため、例えば7階でボタンが押されるとまず7階住居の室内で警報が鳴動し、そこから時間差をおいて順々に上下階に伝わっていくという仕組になっているのだそうです。当然ながら管理室では「火事です!火事です!」という警報がけたたましく鳴り響いています。実際の訓練では警報が最上階まで伝わるのを待っていられないため、館内放送で避難を呼びかけました。4.火災報知器が作動するとエレベーターが止まるYNS / PIXTA(ピクスタ)火災報知器が作動するとエレベーターは自動的に止まります。構造上の都合で火災の発生を3階として訓練を実施したマンションの場合、3階の火災報知器と1階の管理室との間を階段で行き来しなければならず、それだけで疲れました。5.警報盤の操作が思った以上に大変!vito / PIXTA(ピクスタ)マンションによっては火災報知器と消火装置が連動している場合があり、こういったところではあらかじめシステムを解除しておかなければなりません。またタイミングを見計らって警報盤を復旧しなければいつまでも警報が鳴りっぱなしになりますが、この際のスイッチ操作が意外に難しく、当日は機器の操作に精通した点検業者の担当者にいつでも連絡が取れるようにしていました。■ 警報が全館一斉鳴動にならないシステムへの消防署の驚きの回答警報が全館で一斉に鳴動しないということは、仮に下層階で火災が発生すると最上階まで伝わるのに相当な時間がかかることになり、安全という点で問題がないのか疑問が出るのは当然です。じりりん / PIXTA(ピクスタ)消防署に問い合わせたところ「マンションの場合はむやみに避難したりせず、室内にとどまっているのが一番安全なのだ」と回答がありましたが、「それじゃあ、避難訓練やる意味ないじゃん!」と思ったものです。■ 口やかましい人が大集合するので緊張の連続!キャプテンフック / PIXTA(ピクスタ)マンションの消防訓練は参加者はそれほど多くなく、逆に言うと管理組合運営に関心の強い口やかましい人々が集まるイベントです。みんなの前で「そういえばあの件はどうなった?」などと聞かれることも多く、フロントにとっては総会や理事会並みに緊張を要するイベントでした。
2018年12月13日幹線道路沿いと閑静な住宅街に、まったく同じマンションが建っていたら、どちらの価格が高いと思いますか?ほとんどの人は閑静な住宅街にあるマンションの価格が高いと思うのではないでしょうか。現在ならば、緑が多く、閑静な住宅街にあるマンション価格のほうが高く値付けされるでしょう。しかし今後は、逆転する可能性があります。■ 1.幹線道路沿いにあるマンションの現状pretty world / PIXTA(ピクスタ)不動産業者は、物件価格を査定するときに様々な要因を考慮します。環境要因もその1つです。現在、幹線道路沿いのマンションの価格が安いのは、交通量が多く、自動車の騒音や排気ガスなどの影響が懸念され、需要が少ないからです。幹線道路沿いに住むと、暖かい晴れた昼間でも窓が開けられないと聞きます。自動車のエンジン音が絶えず聞こえてくるためテレビの音が聞こえない、救急車両がよく通るので夜中でも目が覚める、などがその理由です。窓を締めていても換気口などから音が入ってくる場合もあります。RewSite / PIXTA(ピクスタ)排気ガスによる「すす」も理由の1つです。布団を干す前に手すりを拭くといつも雑巾が黒く汚れるうえ、すすの成分は窒素酸化物や粒子状物質であり、呼吸器に悪影響を及ぼすからです。また、大きいトラックが通過したときなどには部屋の中まで振動が伝わり、建具や家具がカタカタと音を立てる場合もあり、生活に支障をきたします。このようなことから、幹線道路沿いのマンションは敬遠され、需要が少ないために、閑静な住宅街のマンションに比べ低く価格づけされるのです。■ 2.電気自動車の普及は進んでいる!【2-1】自動車の動力は電気が主流にMediaFOTO / PIXTA(ピクスタ)近年、国内の電気自動車の数が増えています。一般財団法人 自動車検査登録情報協会「電気自動車の保有台数」の統計によると、2008年の電気自動車保有台数は、国内全部で524台だったのに対し、2017年では75,294台に増加。増加率は143.7%となりました。増加の理由は、電気自動車の販売価格が安くなってきたこと、充電の仕組みが改良され、機能が向上したことによって充電時間が減少したこと、充電スポットが増加して、使いやすくなったことなどがあげられます。今後も電気自動車が増加することは、政府がクリーンエネルギー政策に力を入れていることからも、安易に想像できます。SORA / PIXTA(ピクスタ)個人所有の自動車だけでなく、今後、公共輸送手段であるバスの動力も電気になっていくことでしょう。BRTとは、鉄道の軌道を舗装し、バス専用道を作り、定時で速い運行を可能とするバス高速輸送システムのことです。鉄道の軌道を舗装したレーンを連節バスが走り、大量輸送を行います。 動力は電気。運賃の支払方法を工夫することで、時間の遅れも改善されています。米シンクタンク・WRIによると、BRTはすでに世界各地で採用され、2014年10月時点で世界の186都市がBRTの運行を行っています。日本でも、すでに試運転が始まっていて、BRTが本格的に普及する日も間近になっています。【2-2】幹線道路沿いの環境が改善されるABC / PIXTA(ピクスタ)幹線道路をガソリン車ではなく、電気を動力とする車ばかりが走ったら、環境問題は改善されることになります。電気自動車のエンジン音は、ガソリン車に比べて非常に小さく、テレビの音が以前よりよく聞こえるでしょう。排気ガスに窒素酸化物や粒子状物質が混ざることもなくなります。エンジンの振動も小さくなるので、住宅への影響も少なくなります。電気自動車の普及が、マンションを購入する際の幹線道路沿いであることのマイナス要因を取り去るといっても過言ではありません。■ 3.幹線道路沿いのマンション価値が変わる?大半が電気自動車になったら、クリーンな環境に改善されます。その結果、幹線道路沿いのマンション需要が増えることが予想されます。その理由は次の通りです。【3-1】交通の利便性が良いtarousite / PIXTA(ピクスタ)幹線道路なので、交通アクセスが良好です。車で外出する際にはすぐに主要な道路を使うことができますし、バス停が近くにあるはずです。場合によっては、高速道路のインターチェンジや鉄道の駅も近くにある可能性もあります。閑静な住宅街はバス停でさえ遠い場合もあります。交通の面を考えると、幹線道路沿いのマンションのほうが便利です。【3-2】防犯面で有利uk / PIXTA(ピクスタ)住宅街の中にある物件は、狭い道路を通過してから主要な道路に行かなければなりません。中には外灯が少ないところもあるでしょう。いっぽうで、幹線道路沿いは、交通量が多いため、夜間も車のライトで照らされます。駅から自宅に帰るときでも、真っ暗な夜道を通らなくて済むので安心です。閑静な住宅街に比べ、幹線道路沿いは明るく人通りも多いために、人目につきやすくなります。そのため、泥棒が入りにくいことが予想され、防犯面でも有利となるでしょう。■ 4.まとめいがぐり / PIXTA(ピクスタ)以上のことから、電気自動車が増えるにつれ、幹線道路沿いの物件の人気が高まり、価格が高騰することが予想されます。閑静な住宅街のマンションと価格が逆転する可能性出てくるでしょう。もし、マンションの売却や購入を考えるなら、このような動向を把握し、売却、購入のタイミングを逃さないようにすることが大切です。
2018年12月07日今回はマンションの消防設備点検について書いてみます。マンションで実施される設備点検の中でも、排水管清掃と消防設備点検は居住者の協力が必要になります。どんな点検項目があるか、また受けるときのコツについてまとめてみました。■ マンションの設備点検では作業員が室内に入るものがあるYNS / PIXTA(ピクスタ)数多くの家庭が共同生活を送る場であるマンションには多くの機械が設置されており、トラブルの発生を未然に防止するため、それぞれの設備に応じて一定の周期で点検が実施されています。エレベーターや機械式駐車場、給排水設備といったものは委託している管理会社が手配して点検を実施するため、居住者としては特に意識していなくてもいつの間にか完了しているものです。一方で消防設備点検や排水管清掃は専有部も関わってくるため、実施に際しては作業員が室内に入ってきます。■ 消防設備点検はここをチェックする消防設備点検には6か月ごとに行う機器点検と1年に1回行う総合点検があります。機器点検は設備の適正な配置や損傷の有無をチェックする外観点検、簡易な操作で判断出来る事項を確認する機能点検から成り立っています。一方総合点検は設備を実際に作動させたり使用したりして異常がないかを確認します。専有部の点検でチェックするのは以下の事項です。消火器消火器は火災が起きる前の初期消火活動に非常に効果を発揮する重要な設備です。通常は収納やシューズボックス内にしまい込まれている事例が多いため、消防点検のときにのみ日の目を見るという場合が多いのではないでしょうか。容器の変形や破損、安全ピンの有無、ホースの詰まり・ひび割れの有無、使用期限等をチェックし、問題がなければ点検済票に記入します。火災報知器マンションの居室には火災報知器が設置されており、こちらの点検も実施します。通常では棒の先に取り付けた装置を天井の報知機に押し当てるのですが、この装置の中には熱源が入っており、これによって火災報知機を発報させます。このとき、管理室で別の作業員が警報盤をチェックしており、発報がきちんと表示さるか否かを確認します。そのため居室内の作業員と管理室の作業員は「〇〇号室発報させます」「〇〇号室発報確認しました」というように互いに連絡をとりあったりしていました。避難はしごバルコニーに設置されている避難はしごも点検します。避難はしごのフタは上下で連動しており、上階でフタを開けると下階でも開く構造になっています。奥にある赤いレバーを操作するとはしごが一気に下がります。問題ないことが確認されれば手前のハンドルをはしごに設置し、ハンドルを回転させてはしごを収納します。避難はしごの下に物が置かれていると万一の際に避難の障害になるため、フタの下には何も置かないよう注意しましょう。これも点検の際の重要なチェック項目になります。「部屋が散らかっている」はまったく気にしなくていいマンションに住んでいる人のなかには、知らない人はできる限り家に上げたくないという人も多く、「部屋が散らかっていて恥ずかしい」ということで室内の点検を嫌がる方も多いです。ですが、マンションに関わる仕事をしている人は多くの部屋を見てきているため、部屋が多少散らかっているくらい何とも思わないものです。仮に室内が足の踏み場がないような場合であっても、棒の長さを調節することにより廊下からでも報知機まで届かせることができます。点検に協力することは「義務」ではありませんが、消防設備の点検は万一に備えて重要なものですので、可能な限り協力するようにしましょう。
2018年11月30日家づくりを始めるきっかけは、何ですか?当時結婚して1年がたち、子どもも生まれ、賃貸住まいだった我が家にはタイムリミットが近づいていました。それは、子どもの幼稚園入学。はじめまして。現在、関東近郊で築12年の中古マンションをフルリノベーションして3歳、0歳の子どもと30代夫婦の家族4人で暮らしています。無印良品を展開する良品計画の元・社員である私と一級建築士の夫は、なぜ中古マンション×リノベーションを選んだのか、などなど私たち家族の家づくりを紹介していきたいと思います。■ いつまで賃貸に住み続ける?歩けるようになった我が子を連れ、近所の公園へ出かける毎日。ママ友との間で「幼稚園どこにするか決めていますか?」なんていう会話が度々でてくるように……。「最近引っ越してきて、まだ幼稚園は見ていないんです。どこかいいところありますか?」と聞いている自分に違和感が。そもそも賃貸住まいの私にとって、その地域は仮に住まう場所。ずっと住み続けるイメージは一度もしていませんでした。建築士という夫の職業柄、夫婦の会話の中で「理想の家」「好きな家」など家に関する話題は多くありましたが、どこに住みたいかについてじっくり考えた事はありませんでした。でも、子どもの幼稚園入学がそう遠くない時期にきている、と思うと急にそわそわしてきました。幼稚園に入ったら、途中で引っ越しは大変そう。それに、幼稚園と小学校は同じ地域の方が子どもにとって良いのではないか……。突然に、私の家づくりスイッチが入りました。■ 家づくりノートを作ってみる家をつくることを前提としたノートですが、多くの家づくりを控えた人が一度は考える「賃貸VS持ち家」問題。我が家もインターネット検索をし、関連本もいくつか読みました。しかし、夫が建築士である以上(ちなみに私は無印良品を展開する良品計画の元社員でインテリア好き)一生賃貸という選択肢は我が家にはありませんでした。家づくりノートの内容住む場所を決めるタイムリミットはいつか(幼稚園?小学校?)夫婦それぞれの理想の住まいを箇条書き大きな内容は上記の2点でした。タイムリミットについては、夫婦間で話し合い、長くても小学校入学まで、と決めました。一戸建て、マンション、もしくは二世帯住宅もあるかもしれない。この時点ではまだこのくらいざっくりした内容でした。夫婦それぞれの理想の住まいについての箇条書き、は計50個近く出ていたと思います。例えば、「新しい住宅街より古くからある町がいい」「庭が欲しい」「お風呂には窓が欲しい」「リビングを通って子ども部屋に入る間取り」などなど。夫婦間で大きく異なる内容はなかったですが、お互いが求める「家」が見えてくる、良い作業でした。■ さあ、見学に行こう!戸建てかマンションかすらも決められていない段階でしたが、考えているだけでは進まないので、まずは見学へ行きました。偶然目に入った、築10年、100平米の中古マンションです。お互いの家に対する条件に、「とにかく広いリビングダイニング」という共通項があったので、「とにかく広い」は100平米のマンションで実現できるのかを体感しに行きました。結果、築年数10年は思っているよりキレイだ(夫婦の感想)平米数より間取りが大切(リノベーション前提)ローンはいくら?お金の事一件見学に行っただけで多くの収穫がありました!この日から、我が家が中古マンション購入を決意し、実際に住み始めるまでの期間およそ1年半。怒濤の家づくりがスタートします!こんなに時間がないの、聞いていません。次回は、一級建築士の夫が一戸建てを諦め、中古マンションに決めた理由を紹介していきます。ちなにみ、記事を書いている時夫に家づくりを考え始めたきっかけは?と聞くと、「○○ちゃん(長女)が家の階段から落ちてケガをしたから」とのこと。夫婦間でもきっかけは違いますね。
2018年11月27日筆者の自宅マンションのテレビがいきなり映らなくなるという事態が発生しました。リビングだけでなく寝室のテレビも映らないため、恐らく共用部の設備で何らかの故障が発生したものと思われます。間違いなく管理会社には電話が何本も掛かっているはずで、対応に追われるフロントのことを思って筆者自身はおとなしくしていました。このように突発的な設備トラブルが発生するとフロントは大変です。■ 誰かがやってくれる場合とそうでない場合があるU-taka / PIXTA(ピクスタ)多くの家庭が共同生活を送る場であるマンションには数多くの機械が設置されており、管理会社のフロントはいつ発生するかわからない故障に怯えることになります。夜間や休日に発生することもしょっちゅうであったため、常に連絡がとれる体制になっておかなければならず、筆者も業務用携帯と筆記用具を常に肌身離さず持ち歩いていたものです。例えトラブルが発生してもフロントが何もしなくてもいいケースもあれば、全ての予定をキャンセルしてでも現場に飛んでいかなければならない場合もあるのです。■ 何もしなくていい場合とは?チンク / PIXTA(ピクスタ)エレベーターや機械式駐車場の場合はそれぞれ管理会社が別にあり、故障が発生してもそちらで対応してくれるので気分的には楽でした。管理室の警報盤が時間外に発報した場合も警備会社が対応してくれることになっており、出動したガードマンが一段落つくくらいのところまでは処理しておいてくれます。そのため、翌日会社に出社して初めて故障の発生を知ることも普通にあります。出動したガードマンの手に負えない事態であれば、当然ながらフロントに連絡が来ます。■ テレビの受信障害のケースはかなり厄介ABC / PIXTA(ピクスタ)今回の筆者のようなテレビが映らないという場合、その住戸のテレビの故障か設備面でのトラブルかがまず問題になります。そのため他の部屋で同様の障害が発生していないかどうか、管理員に頼んで居住者に聞いてもらったりしました。受信障害が複数の部屋で発生している場合は間違いなく設備面の問題で、業者に出動してもらって原因を調査することになりますが、当然ながらその間テレビは映らないままです。den-sen / PIXTA(ピクスタ)アンテナで受信した電波を途中で増幅するブースターが経年劣化により故障したという事例が大半でしたが、アンテナに積もった雪が原因ということも1回だけありました。nao&ken / PIXTA(ピクスタ)ブースターは高価であるため発注にはそれなりの段取りが必要であり、交換まではかなり時間がかかります。長期間テレビが映らないという事態を避けるためとりあえず業者から中古品を借用し、正式発注して交換が完了するまでそれでもたせたように記憶しています。■ すべての予定が飛んでしまう漏水YNS / PIXTA(ピクスタ)フロントにとって最も厄介なのが上階から下の階への漏水で、原因を特定して水漏れを止めることが他のいかなる業務より最優先されました。まずは通報のあった部屋に急行して状況を確認し、次いで真上の部屋を訪問して水回り部分を調査します。原因を特定して水漏れを止める措置が取れれば、それで一段落ですが、これは夜間や休日といったどうしようもない場合を除きフロントが自ら出向かなければならない業務とされていたため、漏水が発生するとその日は予定が全て飛んでしまうことを覚悟しなければなりません。上階の人が常に在宅とは限らず、尚且つなかなか連絡が取れない方の場合は大変でした。■ 意外に早く障害が解消したGraphs / PIXTA(ピクスタ)テレビの受信障害が発生した場合、手配した業者が現場に到着して調査が完了するまで通常でも数時間かかります。筆者の自宅のテレビはついたり消えたりを繰り返した後、1時間ほどで正常に復旧したため、その早さにひたすら驚いています。恐らくブースターの劣化だったと思いますが、いずれにせよ管理会社のスピーディーな対応には感謝しかありません。
2018年11月08日マンションが建設される際、工事現場周辺に「マンション建設反対!」と書かれた幟(のぼり)が林立しているのは、そんなに珍しい光景ではないように思います。建てる側にとって、どうしても避けて通れないのが、こういった近隣の反対運動に対する対応です。筆者はマンション管理会社から親会社であるデベロッパーに約5年間出向していたのですが、その間にマンション用地の仕入れや近隣対応を担当していた時期もあります。週刊誌ネタになるような反対運動が行われた物件で、担当者として建設地に設置した標識に私の名前が書かれていたこともあれば、近隣説明会で反対派の人々と直に相対したこともあり、実に貴重な経験ができたと思います(二度とやりたくないですが……)。今回は、マンション購入予定の方に必ずチェックしていただきたい「用途地域」についてお話したいと思います。■ 高級マンションが立ち並ぶエリアでも油断は禁物!?戸建てにせよマンションにせよ、せっかく購入した家の周辺でこんな騒動が起きるのは避けたいものです。実はマンションというものは、建てることができる場所がある程度限られているので、それが事前に分かっていれば、無駄なトラブルに巻き込まれる可能性は少なくなるのです。後になって後悔することにならないよう、購入前に周辺環境のチェックは絶対に必要です。極楽蜻蛉 / PIXTA(ピクスタ)自治体が定める都市計画区域は積極的に整備・開発を行う「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」に分かれ、市街化区域の土地利用は用途地域の制約を受けます。用途地域は全部で12種類ありますが、ざっくりと分けてしまえば「住居系」「商業系」「工業系」の三種類です。住居系の地域は住居としての環境を保護することを最優先した地域で、建ぺい率、容積率、高さ、斜線制限、日影規制などにより、建物の周囲に与える影響が最小限になるよう規制がかかります。このように上部が階段状になっているマンションを見たことがある方も多いと思いますが、これはルーフバルコニー付き住戸をつくるためではなく、日影規制をクリアするためのものです。商業系地域は商業その他の業務の利便を増進することを最優先する地域で、そのため周辺環境に配慮するような規制はほとんどない地域といって良いと思います。工業系地域は主として工業の利便性を追求した地域ですが、軽工業の工場等、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域である「準工業地域」では住宅や商店も建てることができます。高級マンションが立ち並ぶ駅前が、準工業地域である場合もあるので注意が必要です。■ マンションを建てられる場所はある程度限られているマンションを建てるには、まずはまとまった土地が必要です。そのため、将来マンションに変わる可能性の高いものとしては企業の社宅や福利厚生施設、駐車場、店舗、工場といったものが挙げられます。複数の住戸が土地を提供する代わりに、マンション内に部屋を貰う等価交換というやりかたもあります。そのような場所が周囲にあったら注意が必要です。ここは近隣の反対運動が泥沼化して有名になった場所ですが、もともとは大手電機メーカーの研修施設だった場所です。マンションが完成して入居が完了して以降も周辺の住戸は反対の幟を降ろさず、それが逆に街の景観を破壊していると批判されました。現在騒動は沈静化していますが、隣地には大手火災保険会社の研修施設があり、ここが将来どうなるか気になるところです。こちらは私鉄ターミナル駅の駅前マンションです。全戸南向きで日当たり・眺望良好なマンションですが、目の前が駐車場です。商業地域という事もあって、将来的には間違いなく同じ規模の建物が目の前に建つことになるかと思います。こちらは住宅地の中にあるゴルフ練習場です。筆者は約15年前にこの近隣でマンションの営業をしていましたが、当時から売却の噂が絶えませんでした。今後どうなるかわかりませんが、このような施設は将来マンションに変わる可能性が高いことだけは間違いありません。こちらは鉄道の線路沿いのマンションです。右側の植え込みの中はちょうど地下に潜る場所です。こういった立地のマンションでは日当たりは半永久ではないかと思います。住環境に対する規制が緩い準工業地帯で工場が売却された場合、跡地には周囲より規模の大きなマンションが建つ可能性が高いので注意が必要です。■ 知らなかった、では済まされない。周辺環境は必ず自分で調べようPIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)用途地域については契約時の重要事項説明書に書いてあるはずですから、知らなかった(知らされなかった)という言い訳は通用しません。後になって後悔することにならないよう、住宅を購入する際は自分でも現地周辺を徹底的に調べるようにしてください。それはモデルルームで設備や内装の話をするよりもよっぽど大切なことです。近隣の反対運動に対し、経験豊富な業者側が駆使するテクニックについてはまた別の機会に書きたいと思います。(written by 鶴間正二郎)
2018年10月29日住んでいた賃貸マンションが手狭になってきたことから、マイホーム購入を検討し始めたSさん夫妻。できるだけ広いところで開放的に暮らしたいという思いを持ちながら内見をし、窓から敷地内の緑が見える約83平米のマンションを購入しました。リノベーションをするならここ、と思っていたブルースタジオに依頼。「TOKYO*STANDARD」というセレクト型のサービスを利用して、工事費1,070万円(税・設計料込み)で海外のリゾートコテージのような空間を手に入れました。■ 家族の気配を感じられるワンルームリノベ「ひろびろとした場所で開放的に暮らしたい」という夫妻の要望を聞いたブルースタジオの石井健さんは、東西の窓を生かしたワンルームのプランを提案しました。「僕らは海外旅行も好きで、海外のホテルのような暮らしにあこがれていました。意識したのはチェンマイにあるhoshihana village のコテージ」と夫。東西に伸びる部屋の真ん中に位置するのはダイニングスペース。2つ並べて吊したインダストリアルな雰囲気の照明がアクセントになっています。ふたりとも料理が好きというSさん夫妻。並んで作業することができるよう横に長いスタイルに。「見せるキッチンにしたい」と、キッチンにこだわった夫妻はステンレスの業務用キッチンを特注しました。キッチンのすぐ横にはベランダに面した大きな窓。敷地がゆったりとしていて、大きな木が多いという贅沢な環境です。目線の高さからはほぼ緑しか見えないので、ここが都内のマンションであるということをつい忘れてしまいそう。ベランダとは真反対の東側は、もともとは2つの個室が並んでいた寝室スペース。右側のオープン収納には夫の服を、新設した大型クロゼットの中には妻の服を収めています。■ 開放的なひろびろスペースにするたくさんの工夫西側の窓際にはインナーテラスを設けました。様々なグリーンを集めて育てることも、ふたりの共通の趣味。当初は梁の圧迫感を軽減するためにつくったインナーテラスでしたが、このスペースがあるおかげで真冬も植物の管理がしやすくなり一石二鳥とのこと。海外のバスルームで使われているようなヘキサゴンタイルを敷き詰めて、レトロで懐かしい雰囲気のインナーテラスに仕上げています。水まわりを1か所に集めたことで生まれたスペースを活用してできたのが、こちらのデスクコーナー。この部分だけ天井に無垢材を使用したことで、ほどよいこもり感が生まれました。オープン棚とデスクは、夫がDIYで製作しました。玄関をひろびろさせる工夫はシューズクロゼットに。土間続きのシューズクロゼットには、靴のほかにも旅行用のスーツケースなど、大きなものも収納しています。天井が高いので、夫のサーフボードも立て掛けられました。建具は設けず、リブ材でほどよく目隠しを。■ 海外のホテルをイメージしたサニタリールーム「海外のホテルのようなサニタリールームにしたい」という夫妻の要望から、壁と洗面台にサブウェイタイルを取り入れ、洗練された雰囲気に。背の高い夫に合わせて洗面台は少し高めに設置しました。土間を抜けて玄関を上がったすぐの場所にあるトイレ。ドアノブも海外のホテルをイメージして真鍮製をセレクトしています。サニタリールームと同様にトイレの壁も一部をサブウェイタイル仕上げに。白を基調としながら、味わいのある素材を取り入れたS邸。広いワンルームでありながら、素材感も楽しめる家に仕上がりました。このリノベーションをもっと詳しく見たい方は、ぜひ「リライフプラスvol.19」も参考にしてみてくださいね。※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです。設計ブルースタジオ撮影中村風詩人
2018年10月17日家族が増えると考える「家」のこと。「マイホームは憧れだけど、賃貸よりも得なのかしら?」と考えたことがある人も多いはずです。そこで、パパママ世代に賃貸と持ち家、どっちがオトクと思うか聞いてみました。Q.賃貸と持ち家、どっちがオトク?1.賃貸 16.6%2.持ち家 49.9%3.わからない・どちらとも言えない 33.3%賃貸と持ち家では、持ち家がお得派が多数という結果になりました。しかし、それに追いつく勢いで、「わからない・どちらとも言えない」という人も…。一生涯家賃が発生する「賃貸」と、いつかは終わる住宅ローン払う「持ち家」はどちらがオトクなのでしょう。「持ち家」vs「賃貸」の長く続く論争に、パパママ世代の考える意見をご紹介します。■自由に暮らせるのが持ち家の魅力「持ち家」は、いずれは財産になるということもありますが、何よりも大切だと思えるのは、「自分の好きな家に暮らせる幸せ」です。住む土地から、間取り、庭のデザインまで、家族にぴったりな家が作れると言うメリットは、とても魅力です。「持ち家ですよ! 財産になります。自分の好みのデザインに自由にできます」(千葉県 40代女性)「土地があれば財産になって、子どもたちに残せる。固定資産税は大変ですが、賃貸でも25万したので、自分の財産にお金をかけた方が得かなと思った」(神奈川県 40代女性)「アパートに住んでた頃は、隣の人に生活を覗かれている感じで嫌だった。持ち家になって、固定資産税が増えても居心地はベスト」(栃木県 40代男性)「こだわってイメージどおりの注文住宅を立てました。住み心地も満足です。子ども3人にそれぞれの部屋を作りました。タンスなど必要ないように設計したのでムダがないです。間取りに妥協を強いられる賃貸や建売は無理」(神奈川県 40代女性)「比べ物にならないくらい持ち家派です。大切にすればメンテナンス費用はそれほどかからないですし、家族の好きなように生活できるので」(千葉県 50代女性)「持ち家は上下左右のお宅への生活音を気にしなくていいので、その点では気楽です。わが家はご近所に恵まれたので問題ないですが、近所にトラブルを起こすような人がいたりすると、難しいですよね。維持費などを考えるとどちらが得かは微妙ですが、最終的には財産として残る持ち家の方が若干得なような気はします」(神奈川県 50代女性)■あらゆるリスクを考えると賃貸の方が身軽賃貸派の人は、地震や災害などのリスクを考えたときのメリットを挙げる人が多くいました。また、住みたい場所にいつでも住める身軽さと言うのが賃貸の良さでもありますね。「土地関係の仕事をしています。近年、自然災害の影響で、家が被害を受けていることから、賃貸の方が有利だと感じます。保険ですべては直せない上、ローンは毎月払う。地盤沈下でもすれば、測量をやり直し、登記も必要になるかもしれない」(神奈川県 40代女性)「地震や豪雨など、近年例のない異常気象を思うと、持ち家の私はヒヤヒヤします。液状化なんて目も当てられない」(三重県 30代女性)「私は結婚前から自分の家を買いたいと思ったことは一切ありません。ローンも組みません。さまざまなリスクの算定法にもよりますが、断然賃貸の方が得です。もし大富豪なら、資産として不動産も買うと思います」(東京都 40代女性)「持ち家に住んでいますが、ここ数年でつくづく思うことが…。義父が亡くなり、名義人が義母になったのですが、難病と認知症で意思表示も捺印もできません。本来なら、売って義母の入院費やそのほかの費用に充てたいのに、空っぽの家を守っています。長男だからと名義を簡単に変えられないそうで、こんな経験をすると痛感します。賃貸なら解約すればすぐ終わるのに…」(神奈川県 40代女性)■自分のライフプランに合っているかどうかが重要バーベキューやガーデニングがしたいから庭がほしい、転勤が多いから賃貸がいいなど、家族によって持ち家がいいか賃貸がいいかはそれぞれ異なってくるでしょう。「ライフスタイルに合っていることが得につながると思います」(神奈川県 40代女性)「持ち家あるけど、今は賃貸に住んでいます。持ち家だと町内会や掃除当番など面倒なことも多かったのですが、賃貸は役員などもなく楽チンです。金銭的と精神的の両方を考えたとき、どっちがお得かは難しいですよね」(神奈川県 40代女性)「持ち家は、税金がかかり維持管理費もかかってくる。賃貸は、月々の家賃。残るか残らないか、無駄か無駄じゃないかは自分次第かな」(千葉県 40代男性)家族のカタチも多様化している現代。それぞれの家族が大切にするものも違ってあたり前でしょう。自分が「家」に何を求めているのかを明確にすることが、どちらが得かを考える第一歩となるかもしれませんね。Q.賃貸と持ち家、どっちがオトク?アンケート回答数:7556件 ウーマンエキサイト×まちcomi調べ
2018年10月16日都内の賃貸マンションに住んでいた頃から、ヴィンテージ家具や雑貨を集めていたTさん夫妻。出産を機に引っ越しを考え、「もともとリノベに興味があった」という夫は学生時代の先輩である、リノベる。の古久保拓也さんに相談。参加したイベントでデザイナーとして紹介されたのが、幼馴染の高津さんだったという縁もあり、リノベる。に物件探しから依頼。東急東横線沿線に希望の間取りの物件を見つけて1,380万円で購入し、工事費850万円(税・設計料込み)で武骨さもありながらあたたかい空間を手に入れました。■ 床レベルを上げた寝室のあるLDKオークの無垢材を張った床や一部板張りにした壁など、ヴィンテージな雰囲気のLDK。リビングに入ったときによりほっとできるようにと、玄関からリビングに入るまでの廊下、洗面脱衣所などは壁の塗装を光沢仕上げにするなど無機質な印象にし、コントラストをつけています。廊下のニッチには、気に入って買ったものの設置場所に困っていたアンティークのフレームシェルフがピッタリとはまりました。グリーンや小さな雑貨などをセンス良くディスプレイして楽しんでいます。T邸は専有面積が約50平米とコンパクト。LDKはできるだけ広く見せたいというTさんご夫妻の要望から、高津さんはリビングに高さ1mほどの壁をパーティションのように置いて、その奥を寝室にするプランを提案しました。床レベルを50cm上げ、床下には大容量の収納をつくって収納不足を解消。途中まで立ち上げた壁で空間を仕切り、寝室側は本棚にしました。その壁に沿わせるように、LDK側には作業テーブルを設置。グラフィックデザイナーである夫が仕事を持ち帰って、こちらで作業することもあるそうです。オレンジのボビーワゴンが差し色に。ダイニングキッチンの個性を際立たせている二重になったフレームタイプのダクトレールには、様々なものを吊り下げて楽しんでいます。存在感のあるデッキランプは、アンティークショップの「アンティスティック」で購入したもの。キッチンの棚に置いているのは、買い物カゴ!また、ダイニングのローテーブルにはトランクを利用。丸い小さな鉢は、綿棒の入れ物とセメントで夫が自作したそう。■ LDKを広く取った分、他はスペースを有効活用玄関は床をモルタルで仕上げ、大きな姿見を設置しました。その横に取り付けた照明は、工事現場仕様のものだそう。玄関からリビングに続く廊下横には大型のウォークインクローゼットがあり、夫妻の洋服などをまとめて収納しています。また、トイレと洗面脱衣所、洗濯機置き場は一か所にまとめて、スペースを有効活用しました。■ ヴィンテージ雑貨や家具が似合う空間に板張りにした壁に飾られているのは、アンティスティックで見つけたフランスの教材ポスター。不思議とこの空間にマッチしています。リノベをするにあたっての要望のひとつは、洋服のパタンナーであり、犬専用の帽子ブランド「I.M.GALLERY」を手掛ける妻の作業部屋の確保でした。長いテーブルが置ける日当たりのいいリビング、手持ちのヴィンテージ家具や雑貨が似合う空間、という要望も叶ったTさん夫妻のリノベ。住み始めてからも少しずつ小物を増やしたりグリーンを買い足したりしながら空間づくりを楽しんでいるそうです。このリノベーションをもっと詳しく見たい方は、ぜひ「リライフプラスvol.18」も参考にしてみてくださいね。※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです。設計・施工リノベる。撮影遠藤 宏
2018年10月15日今回はマンション用地の「仕入れ」についてご説明したいと思います。新築マンションの分譲においては建設用地を買収することを指しますが、「どこでもいい」というものではないため仕入れは実に大変な仕事です。■ マンションは土地がなければ建てられないRyuji / PIXTA(ピクスタ)数十世帯が入居するマンションは大型の建物になるため、建築にあたってのハードルは戸建に比べるとはるかに高くなります。500世帯以上の地権者を森ビルが執念でまとめ上げ、約17年かけて再開発を完了させた六本木ヒルズのような事例は例外中の例外で、通常はマンションが建てられるような土地を入手できて初めてマンション事業がスタートします。都市計画区域内では建蔽率、容積率、高さ制限といった規制を受けるため、利益の出せるようなマンションを建てるには利便性の高い地域でまとまった広さの土地が必要です。こういった土地を入手するためには大型商業施設、工場、大企業の福利厚生施設(社宅、研修所等)、学校、駐車場といった施設を買収して更地にしなければなりませんが、マンションデベロッパーとしてはこういった物件の売り情報は絶対に逃さないようにしなければなりません。■ マンションの分譲で大切な「仕入れ」とは?PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)不動産業においては分野が変われば「仕入れ」の意味が変わってきますが、新築マンションの分譲においては新たなマンション用地を買収することを「仕入れ」と呼びます。筆者が在籍していた会社では各支店に置かれた事業部が仕入れを担当していましたが、期間としては短かったものの筆者も事業部に在籍していた時期があります。マンション事業を継続していくためには、販売活動を行いながら来期以降の売り物件も常に一定数以上準備しておかなければならないため、仕入れというのは大変に重要な仕事です。部長、課長といったレベルになれば独自のルートから土地情報を入手することも可能ですが、そういうものを持たないヒラの部員はひたすら足で情報をかき集めなければなりません。土地の情報が一番多く集まるのは地域に根差した不動産会社であるため、担当エリア内の業者を何度も訪問して人間関係を築き、とっておきの情報を他社に抜かれないように努めていました。■ 仕入れにゴーサインが出るのはこんな土地入手した土地情報の中で有力なものについては事業部長から支店長、役員へと上げられていきます。モデルルーム分も含めて採算がとれることfreeangle / PIXTA(ピクスタ)有力な土地については建築プランを立てて建築費を試算しますが、概算であればほんの数日で数字が上がってきたような記憶があります。その地域の相場から算出した坪単価で販売した場合、モデルルームに要する経費を含む販管費を加えても一定以上の採算が取れることが必要です。規模が小さい場合は周辺に別の土地があることABC / PIXTA(ピクスタ)利益を出しやすい大規模物件に対し、総戸数が30戸前後の中小規模の物件の場合は単独で事業化してしまうと利益を確保するのが困難です。たとえそのような場合であっても、近隣で別の土地を合わせて仕入れることができればモデルルームを共有化することができます。それによって販管費をコストダウンできれば利益を確保できるため、ゴーサインが出されます。駅から遠くても大規模物件が可能ならゴーサインが出るm_betsy / PIXTA(ピクスタ)利便性が命のマンションでは、最寄り駅から徒歩10分以上になるとどちらかというと敬遠され、バス便となると論外になります。しかし数百戸という規模をもつ大規模物件になれば共用部分を充実させることにより不便さをカバーさせることができるため、「なんでこんな場所に?」というような案件であってもゴーサインが出される場合があります。■ 仕入れにおける「入札」と「相対」とはよっちゃん必撮仕事人 / PIXTA(ピクスタ)仕入れにおいて購入希望者が入札を行って買主を決定する場合と、売主と買主が1対1で売却交渉を行う相対(あいたい)取引の2通りのやり方があります。入札の場合は高めの価格を設定しなければならないため利益の確保が難しく、なるべくなら相対取引で進めたいというのがマンション業者の本音ですが、そういう美味しい話は滅多にあるものではありません。以前にも書いたことがありますが、マンション業者はマンションを売ることしか知らないため、土地を買ってマンションを建てて売るというサイクルを回し続けないと倒れてしまう自転車操業のような世界です。全国各地でマンションの建設工事が行われていますが、その陰で土地を仕入れるために足を棒のようにしている人たちがいることを知ってください。
2018年10月07日結婚・出産などの節目でマイホーム購入を検討する方は少なくないと思います。マイホーム購入にあたって悩むのが、一戸建てにするのかマンションにするのか、という問題。今回は、マンションを購入したママ友や、不動産会社に勤務している知人に、どのようなメリット・デメリットがあるのかを調査してみました。実際に住んでいるからこそ分かるマンションの実情をお伝えします!管理会社がいるからこその嬉しいメリット!セキュリティの安全性マンションではエントランスのインターホンと住居前のインターホンがあり、二重のセキュリティ管理となっているため、セキュリティ面で安心したい方にはおすすめ。管理人や警備員が常駐しているマンションも多いので、不審者がマンション内に入ることもなく安心だという声が多かったです。きれいな状態を保ってもらえる毎月の修繕積立金で、マンション管理会社が外壁や共用部の改修工事などをしてくれます。築年数に応じて小規模・中規模・大規模の修繕があります。また、管理人や清掃会社がいつも清潔な状態を保ってくれるので、自分でメンテナンスしなければいけないのは室内のみという手軽さが好評でした。共用部を使える待合スペースや応対スペースを完備しているマンションでは、来客の際に室内に案内しなくても共用部で応対できるのが気楽だという声が多く挙がりました。キッズスペースがあるマンションでは、困りがちな雨の日の子どもの遊び場も確保できるうえ、ママ友ができるというメリットもあります。また、住民共同の災害用備蓄庫があるマンションでは、災害時の備えができていて安心。集合住宅ならではのデメリットも…上下左右のご近所問題お子さんがいるmammemo読者世代は、お子さんの声や足音などがご近所に迷惑をかけるのではないかと気にされている方も多いはず。実際、どんなに防音設備がきちんとしているマンションでも、壁一枚を隔てて他の方が生活しているという環境は、かなり気を遣うようです。ママ友の中には、下の階に住む方から「子どもの足音がうるさい」と苦情が入ったというケースも。一階の場合を除いて、フロアマットを敷くなどして二重の防音対策が必要とのことでした。家計の圧迫毎月のローン支払いの他に、管理費・修繕積立金・駐車場代・駐輪場代などがかかってしまいます。修繕積立金は、上がることもあります。毎月のランニングコストがかかってしまうので、家計を圧迫してしまっているという人も多いようでした。同じ敷地内に住んでいることで親近感や連帯感も生まれるので、きっとママ同士も子ども同士も仲良くなれるはず。マンションのメリット・デメリットを理解して、マイホーム購入の参考にしてみてくださいね。PHOTO/Fotolia
2018年09月20日近ごろ、マンション・アパートの管理をめぐるトラブルが増加しています。特に、もともとマンション・アパートが多い上に、次々と新たなタワーマンションが建てられ、さらに進学や就職などによる人の入れ替わりが多い東京近郊や地方都市の郊外などでトラブルが起こりやすくなっています。20階建て以上のマンションを指す『超高層マンション』に限っていえば、2018年以降に完成予定の超高層マンションは全国で10.9万戸(内訳:首都圏8万戸、近畿圏1.4万戸、その他1.5万戸)。前回調査比で1.6万戸増とのことです。建設ラッシュに伴い、管理トラブルのさらなる増加が懸念されます。(参考:不動産研究所)マンション・アパートをめぐる紛争は、弁護士業務としては他の不動産を巡る紛争と分別せずに取り扱われることが多いものです。しかし、実際はマンション管理組合内部の統制の問題や、マンション・アパートを建て替える際の諸問題など特殊性・専門性の高い分野であるため、専門知識と豊富な経験を必要とします。そのため本来は分けて取り扱われるべきでしょう。 当事務所では、マンション・アパートをめぐる法的紛争を他の不動産分野と明確に区分しています。また、マンション・アパート管理会社、マンション管理組合、区分所有者いずれの立場からのご相談・ご依頼も受け付けております。ここでは、マンション管理をめぐるトラブルや法律問題について、お客様からよく寄せられる疑問・お悩みをQ&Aで解説していきます。 Q1.マンション管理をめぐる問題はどの法律を調べたらいい? マンション管理で困った場合、どの法律を調べればいいのでしょうか?『マンション』とつく法律はたくさんあるし、他の法律も絡んでくるようなのでどの法律にあたったらいいのかよく分かりません。 Aまずは『建物の区分所有等に関する法律(通称:区分所有法)』です。通常、1つの建物はそのすべてを1人で所有するものですが、マンションの場合は、1つの建物を区分して各部分を別の者が所有する(区分所有)という特殊な所有関係になります。そこで、そのように特殊な所有関係の調整、区分所有者同士の調整、区分所有者と外部の者との調整等を図るために制定されたのが区分所有法です。マンションの法律関係において最も基本的な法律ですので、まずは区分所有法を確認しましょう。もっとも、区分所有法はマンションの法律関係すべてを網羅しているわけではなく、他の法律も関連してきます。 まず、マンション購入の場面では私法の大原則である民法の売買の規定や『宅地建物取引業法』などを確認すべきです。次に、マンションの1室を賃貸する場合には民法の賃貸借の規定や『借地借家法』が中心になります。マンションの建て替えの場面では、『マンションの建て替えの円滑化等に関する法律(通称:マンション建て替え法)』によることになり、マンションが災害などで全壊した場合の再建の場面では『被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法』によることになります。また、2000年以前のマンション管理は、本来区分所有者の構成するマンション管理組合により行われるのですが、一般のマンション所有者は管理のノウハウもなく、それほど関心もないため、多くのマンションは十分な管理下にあるとはいえませんでした。また、マンション管理には、・区分所有者・賃借人・マンション管理組合・マンション管理会社・マンション管理士・管理業務主任者などこのようにさまざまな人物が登場するものの、その役回りや責任の範囲が不明確という問題点もありました。そこで、これらの点を規定すべく、2000年に『マンションの管理の適正化の推進に関する法律(通称:マンション管理適正化法)』が制定されたのです。 この他にも、マンションの建物自体の安全性の問題は『建築基準法』、マンション建設時の立地の問題は『都市計画法』、新築マンションの品質や瑕疵(かし)の問題は『住宅の品質確保の促進等に関する法律』、マンション購入契約の解除の場面では『消費者契約法』など、挙げればどんどん出てきます。さらに、マンションには通常、管理規約があり、区分所有法の規定をそのマンションに適合する形に修正していますし、マンション管理組合とマンション管理会社の間では管理委託契約が交わされており、それぞれの権利義務は同契約により規定されています。 このように、マンション管理について規定する(直接規定していなくても必要となる)法律は相当数あるので、残念ながらこれを調べれば大丈夫とはいきません。上記の分類にしたがい、必要となる法律を正しく選び取ることが重要です。また、当然ながら正しく選んだ法律の規定を正しく理解することも重要です(建築基準法などはごちゃごちゃした条文が多く、正しく読むだけで相当大変なのです)。もしすでに何らかのトラブルに直面しているような場合は、当事務所をはじめ知識のある弁護士への相談を検討してみてください。 Q2.マンション管理規約の見直しをすることはできる?マンションの管理規約は誰がどうやって定めるものなのでしょうか?・管理規約でペットを飼うことを禁止したい・管理規約で外国人の居住者のみ管理費を増額したい・管理規約で現在マンションに居住していない区分所有者のみの管理費を増額したいこれらは実現可能でしょうか。 A2.回答マンションの管理規約は、マンション管理組合を構成する区分所有者が集まる『集会(総会)』において、管理規約設定の特別決議(区分所有者と議決権総数のそれぞれの4分の3以上の賛成が必要)を経て定められます。通常の決議よりも重い特別決議によらなければならないのは、管理規約は区分所有者を縛るルールであり重大な問題だからです。管理規約については、国土交通省のマンション標準管理規約があり、基本的には各マンションはこれを参考にして管理規約を定めています。標準管理規約の定めはおおむね公平性・合理性のある内容となっているため、マンション管理規約を設定する必要がある場合にはまずはこれをベースにしたものを作成するとよいでしょう。●管理規約でペットを飼うことを禁止したい管理規約でペットを飼うことを禁止することは、上記の特別決議を経れば可能です。その際、現在ペットを飼っている区分所有者の同意・了承はいらないとされています(裁判例があります)。 ●管理規約で外国人の居住者のみ管理費を増額したい管理規約ではマンションの管理・使用や区分所有者相互間の調整などさまざまなことを定めることができますが、何でも自由に定められるわけではありません。公序良俗に反するような定めは無効になります。日本国籍の有無だけで管理費に差を設けるのは、合理的理由がなく公平性を欠くものなので公序良俗に反し無効となるとされています。 ●管理規約で現在マンションに居住していない区分所有者のみの管理費を増額したい合理的な理由がある場合には管理費に差を設けることは許されています。現にマンションに居住していない区分所有者の管理費を増額することは、その者が管理組合の運営のために必要な業務を行っていないなどの事情がある場合には有効と考えられています。 Q3.漏水した配水管の修理費は誰に請求すればいい?私はマンションの一室を所有していますが、部屋の床下排水管に経年劣化による亀裂が入ってしまい、それが原因で下の階の部屋に漏水が生じてしまいました。そのため、やむなくこの床下排水管を修理しました。この場合、私は修理費を請求することはできますか?裁判で修理費を請求する場合、誰を被告として訴えればいいのでしょうか? A3.回答マンションには専有部分と共用部分があります。専有部分とは、マンションの一室を所有する区分所有者が専有している部分であり、自分だけで自由に使える反面、その管理もご自身の責任で行わなければなりません。これに対し、共用部分とは、マンションの各部屋の所有者が皆で一緒に負担している部分のことです。玄関、屋上やエレベーターホールなどは共用部分の典型例です。共用部分の管理は、マンションの区分所有者全員で構成する団体であるマンション管理組合の責任で行います。したがって、修理費を他者に請求するには、床下排水管が専有部分でなく共用部分にあたらなければなりません。専有部分にあたれば、自分の責任で修理してくださいね、ということになってしまいます。床下排水管がどちらにあたるかについては過去に裁判で争われたことがあります。裁判例では、天井、床、壁は(躯体部分を除き)専有部分であるとするマンションの管理規約を用いながら、床下排水管は床ではなく『床下』にあるものであり、下の階の天井でもなく天井の上にあるものであるため、専有部分にはあたらない=共有部分である(マンションには専有部分と共用部分しかないため、専有部分でない=共用部分となります)と判断しました。したがって、修理代を請求することができます。では、裁判で請求する場合、誰を被告とするのでしょうか? マンション管理には多くの登場人物が出てくるので迷ってしまいますよね。上記のとおり、共用部分の管理については管理組合が責任を負っているので、今回ご質問いただいたような事例では、管理組合が被告になります。上記の裁判例でも管理組合が被告となっています。本事例における管理組合が法人格を有する管理組合法人の場合はもちろん、法人格がない管理組合の場合でも、理事長という代表者がいるので民事訴訟法の規定により管理組合自身が被告となりえます。 理事長は管理組合の代表ではあるものの、理事長自身が被告になるわけではありません(※規約による修正があり訴訟担当となる場合は別)。理事会も、管理組合の中の1つの機関にすぎないので被告にはなりません。マンション管理会社は、管理組合との契約上修繕責任を負う場合がありますが、原則として本事例の質問者さんのような一区分所有者に対してではなく、管理組合に対して契約責任を負っているので、本事例では被告とはなりません。下の階の区分所有者や、その者から部屋を借りている賃借人は、彼らが床下排水管の亀裂の原因を作ったという場合を除き原則として責任を負わないため、被告とはなりません。以上のとおり、本事例では管理組合が被告となりますが、あくまで本事例での話です。ケースにより、または請求内容により誰が被告になるかは変わってきます。マンション紛争の事例では、請求の相手方の選定を誤るケースが多く見受けられますので、くれぐれもこの回答だけを鵜呑みにせず、紛争が起こった場合には当事務所をはじめとする専門家にご相談ください。 Q4.管理組合の理事って報酬もらえないの?住んでいるマンション管理組合の理事を務めています。理事の仕事が忙しく休日を返上して仕事をしている状況です。現在は無償で理事の仕事をしているのですが、報酬をもらうことはできないのでしょうか? A4.回答多くのマンションにおいて、理事は無償で務めていると思われますが、規約で定めれば報酬を設定することはできます。標準管理規約にもその旨が定められています。もっとも、理事に報酬を支払うのはマンションの各組合員です(管理費の一部を充てる方法、別途役員報酬用の費用を徴収する方法があります)。高額な報酬を希望すれば当然不満が出て規約で定めることはできないでしょう。また、報酬に見合った仕事をきちんとしているのかどうかを後から総会等でチェックされることもあります。理事の業務について報酬をもらう場合は、特に理事会の内容や総会の招集手続き、帳簿の管理など、正確に記録しておき、いつでも組合員に説明できる状態にしておく必要があります。 無償で理事の業務をさせられるのが不公平だというのであれば、報酬を設定する方法以外にも、理事を持ちまわり制にするという方法もあるでしょう。そして、組合員自身が居住しておらず理事を務めることができない(居住していなければ実質的に業務を行うことができない)者がいる場合には、非居住組合員のみ管理費を増額するという方法で対応することもできます。管理組合において十分に話し合いを行い、どのような方法によるのが最も不公平感がでないかをよく詰めることが重要でしょう。 Q5.理事長のワンマンぶりが目にあまる!解任できる?マンション管理組合の理事長が、組合員の意見も聞かずに独断で、マンション管理会社を従来の会社から別の会社に変更してしまいました。噂によれば、理事長は新しいマンション管理会社から、管理会社を変更した見返りに金銭をもらっているとのことです。このようなことをする理事長を解任できないでしょうか? A5.回答区分所有法によれば、集会の決議によって理事長を解任できます。規約により変更されていなければ、過半数の多数決で可決し解任可能です。ただし、やっかいなことに、解任を決議するための集会の招集権は、区分所有法では理事長にあるとされています。これでは、理事長が集会を招集しないことが考えられますね。そこで、区分所有法では、理事長が集会を開かない場合には区分所有者の5分の1以上で、議決権の5分の1以上の賛成があれば集会の招集が請求できるとされています。理事長が集会を招集しない場合はこの方法を選びましょう。では、集会を招集したものの、過半数の賛成が得られず解任決議が否決されてしまった場合にはどうすればよいでしょうか? 区分所有法では、理事長に不正行為などで職務を行うに適していない事情があるときは各区分所有者が解任を裁判所に請求することができると規定されています。そこで、このケースのように、理事長が新しいマンション管理会社から金銭を受け取っているのであれば、不正な行為があるとして、裁判所に解任を請求することになるでしょう。実際に裁判所への解任請求まで行うケースは少ないのが実情ですが、理事長のワンマンぶりや不正を許さないためには、このような制度があることを知っておくことは重要でしょう。 Q6.モンスター住民への対応に困っています…問題のあるマンション住人を次の集会で注意することに決めたのですが、その住人は次の集会に弁護士を同席させ、言い分を主張したいと言ってきました。次回の集会にその弁護士が出席するのを阻止することはできますか? A6.回答区分所有法には集会への出席者・同伴者の制限に関する規定がないので、原則として弁護士の出席は阻止できません。マンション管理規約で、例えば『組合員の代理人・補助者として集会に出席できるのは当マンションの組合員に限る』などと規定しておけば、本ケースの弁護士の出席を制限することができます。 ちなみに、会社の株主総会においては、株主の代理人を他の株主に限定するという定めを定款に置くことは株主の権利を不当に制限するものとして問題があると議論されています。しかし、マンション管理組合の集会においては、株主総会の場合よりも緩く考えられており、代理人を組合員に限るとする規約の定めは問題なく有効と考えられているのです。このような規約の定めを設けておらず、弁護士の出席を阻止できない場合はどうしたらよいのでしょうか。 このケースでは、そのマンション住人の問題行動が集会の争点になることが明らか。管理組合側も事前に弁護士やマンション管理士、マンション管理会社の管理業務主任者や宅建主任者に相談し、主張を予想しておき、反論を用意しておきましょう。事前にしっかりと準備をしておき、集会当日の主導権を相手方に渡さないことが重要です。 Q7.滞納されている管理費を取り立てるには?管理費を滞納している区分所有者がいて困っています。管理組合はその人からどのようにして滞納管理費を取り立てることができますか? A7.回答民事訴訟を起こす、ということももちろん考えられるのですが、訴訟は時間も労力も、場合によっては費用もかかるので、最後の手段と考えた方がよいでしょう。まずは、管理組合から滞納区分所有者に対し、『内容証明郵便』を利用して支払請求をするのが一般的です。滞納金額や支払期限を明示し、支払わなければ訴訟を起こす準備があるなどと記載し、「管理組合は断固として滞納金を回収するつもりですよ」という強い意思をアピールします。弁護士に依頼して弁護士名で書面を送付すれば、より強調できるでしょう。 次に、内容証明郵便を送っても支払われない場合は、裁判所を通すことになります。その最も簡易的な方法として『支払督促』を申し立てることが考えられます。支払督促とは、裁判と異なり、実体審理(当事者双方が言い分を述べ、どちらの主張が正しいかを裁判所が判断する)をすることなく、申し立てた者の請求につき、相手方に督促書面を出すという手続きです。この督促督促を見た相手が、2週間以内に異議を申し出ない場合には、その支払督促は、通常の裁判で勝訴したのと同一の効力を持ちます。支払督促は、実体審理がないという点で、裁判所を利用する最も簡便な制度といえます。もっとも、支払督促は、2週間以内に相手から異議を出されると通常の民事訴訟に移行することとなっています。そうすると、異議が出されるのが目に見えているような相手の場合(すでに支払ったと主張しているような場合)、訴訟への移行はほぼ間違いなく、通常の民事訴訟を起こしたのと同じことになってしまい、時間・労力・コストがかかってしまいます。 そこで、次なる手段として考えられるのは『少額訴訟』です。少額訴訟は、金額が60万円以下の請求につき、原則として1回だけ実体審理を行い(通常の民事訴訟だと、実体審理の期日は何度も開かれ、難解な訴訟だと10回を超える)、その後すぐに判決が出るという制度です。実体審理を行う訴訟であるにもかかわらず、原則として1回で終了するため、簡便な手続きです。ただし、少額訴訟は60万円を超える請求は取り扱うことができません。また、相手側が少額訴訟の手続きではなく通常の訴訟に移行させたいと裁判で述べた場合には、通常の訴訟に移行します。そうなると、もう最後の手段である通常の民事訴訟を行うほかないでしょう。 Q8.民事訴訟以外の取立て手段は?前回のQの続きで、民事訴訟を起こす以外に管理費滞納者から管理費等を取り立てるための実効的な手段はありませんか? A8.回答まず、先取特権の実行という方法が考えられます。区分所有法7条1項では、『区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。』と定められています。先取特権とは、債務者の財産について競合する他の債権者に先立って自分の債権の弁済を受けることができる権利です。この権利を行使すれば、管理費を滞納している者の区分所有権や建物に備え付けた動産を競売に出し、競売された代金から優先的に弁済を受けることができます。 他にも、区分所有権等の競売という制度があります。区分所有法59条1項では、『第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。』と定められています。この方法によっても、管理費滞納者の区分所有権を競売することができます。では、滞納管理者の区分所有権を競売する場合、先取特権の実行(A)と区分所有権等の競売(B)、どちらの方法がよいのでしょうか。 Bの方法は、『他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という条件を設定していますが、この『他の方法』には、区分所有法7条1項の先取特権の実行の方法も含まれています(法務省立法担当者解説)。ということは、Aの方法が使える場合にはBの方法は原則として使えないということですね。Aの方法を使えない場合でも、Bの方法は『共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という高いハードルを越えなければ、用いることができません。AとBの制度は、他にも競売手続きを続けても請求債権について弁済を受けられる見込みがなさそうな事案において競売手続きが裁判所により取り消されてしまう制度(無剰余取消制度)の適用の有無においても差があります(Aの場合は適用されますが、Bの場合適用がないとされています)。 この2つの制度については、制度自体の理解はもちろん、どのような場合に用いることができるか判断するのが難しい(特に区分所有権等の競売(B))ので、実際にこれらの手段をお考えのマンション管理組合の方は、一度専門家にご相談してみることをおすすめします。増加するマンション管理を取り巻く法的トラブル|弁護士のサポートで早期解決を実現はシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。増加するマンション管理を取り巻く法的トラブル|弁護士のサポートで早期解決を実現はシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。
2018年08月29日住宅購入は「結婚して、家族が増えてから」というイメージが強く根付いていますが、実は近年”独身”でマンション購入に至る方が急増中であることをご存じですか?いったい、どのような人がマンションを購入しているのでしょうか?今回は、「マンションの独身購入者」による購入年齢、年収、資金についてご紹介したいと思います。■ 独身購入者の6割が”30代以下”そのメリットとは?shimoshimo62 / PIXTA(ピクスタ)「スタイルアクト株式会社」が運営するウェブサイト『住まいサーフィン』は、独身時に自宅マンションを購入した83名を対象とし、お金事情に関しての調査を実施しました。独身時に自宅購入した年齢独身時に自宅を購入した年齢を見てみると、20~30代が62%という実態が明らかになりました。なぜ購入者は若くしてマンション購入に至ったのでしょうか?独身時に自宅購入した理由その理由を見てみると、「家賃を払い続けるのがもったいないから」がトップの31%。「資産になる」との回答も22%を占めており、社会人になった早い段階から将来支払う金額を考えて購入準備を始めていると考えられます。CORA / PIXTA(ピクスタ)確かに、賃貸で家賃を払い続けても自分の資産になることはありません。マンションを購入すれば、生活の基盤もできますし、満足感や設備など賃貸より充実した生活が送れることは確実。更に、万が一ライフスタイルに変化があったとしてもマンションを賃貸にすることも可能です。そういった意味でもメリットは大きいと考えられます。■ マンション購入する独身者の年収はどれくらい?若くしてマンションを購入することは様々なメリットがありそうですが、気になるのはその「マンション購入の資金」。もとくん / PIXTA(ピクスタ)独身時にマンション購入に至った方は、いったいどれくらいの年収で購入されたのでしょうか?購入者の年収アンケートを見ると、年収が500万円~1,000万円台が47%。年収500万円以上でマンションを購入する意識が増加することが分かります。独身時に自宅購入した際の自己資金更に、購入時の自己資金額を見てると、500万円~1,000万円が31%。独身時に自宅購入した際の資金援助金額資金援助額は、300万円未満が78%(まったく資金援助を受けていないも含む)。また、親に頼らない傾向があることが分かります。これら調査結果をまとめると、年収500万円、貯蓄500万円の層が最も多いことが分かります。CORA / PIXTA(ピクスタ)■ 独身者のマンション購入においての注意点は?独身時代のマンション購入。若くて病気のリスクも少なく、子どもの養育費などがないため余裕があることから、そのメリットは大きいとされていますが、”デメリットや注意点”はあるのでしょうか?独身時代のマンション購入は、結婚して家族が増え、引っ越しをするとなると売却の必要があります。しかし、単身者向けのマンションはそれほどニーズが高くないため、売却が難しいともいわれています。ABC / PIXTA(ピクスタ)確かにマンションの購入者は「家族数が増えたから」という理由で「ファミリー物件」を検討するため、単身者向けの部屋は検討外になりますよね。また、若い頃にマンション購入することは”老後”を想定しにくいため、”永住する”と仮定した上でのエリア選択をした方がよいそう。コンクリートや配管関係など、長期間居住することを見越したスペックの高いマンション、老後必要となってくる「医療施設」や「公共施設」が近いエリアを選択されることをオススメします。もちろんこれらに加え、通常のマンション購入同様、売却のことを考えると”資産価値の高いマンション”を購入することは重要です。人気エリア、ターミナル駅、住みたい街ランキング上位の街、再開発地域など、資産価値の落ちにくいエリアは賃貸・売却の際も安心できます。kunio / PIXTA(ピクスタ)勢いで購入してしまうと痛い目を見ることも……。独身者のマンション購入、資金や資産価値など自分にとってメリットとデメリットどちらが大きいのかよく検討されることをオススメします。【参考】※年収500万円で自宅マンション購入が急増!?購入者の半数は20~30代“独身”の時に買っていた
2018年08月19日世田谷のマンションといえば聞こえはいいですが、うちは築50年の小さいマンションです。現在はなんとか満室の状態を保ってはいますが、これからどうなるかはわかりません。近所では毎月のように古い住宅が解体され、あとに建つのは賃貸併用型の住宅ばかり。ライバルは増える一方です。現在の家賃を維持して満室状態を保つには、入居者に魅力を感じてもらうための努力はかかせません。そこで差別化のアイデアとして思いついたのが「別荘つき賃貸」です。■ 山小屋の離れを週末スモールハウスにリノベ?「別荘つき賃貸」という言葉だけだと、リゾートマンションや瀟洒なログハウスが思い浮かびますが、もちろんそんな優雅な話ではぜんぜんありません。活用するのは、以前もお話しした築古の山小屋の隣に建つ小さな離れ。ご覧の通り、「別荘」の「べ」の字も感じさせない、小さくて古ぼけた建物です。母屋に比べると築年数が浅くて状態も良く(それでも築30年越え)、独立しているので単体で利用できます。この建物をリノベーションして、入居者の方々が利用できる「別荘」として提供してみようというわけです。しかしネックになるのは、なんといっても建坪3坪に満たない狭小空間。たったの六畳といえば、どれだけ狭いかおわかりになるでしょう。僕としては「別荘」などという優雅さ漂う呼び名はやめ、「スモールハウス」と呼びたいです。肝心の中身はというと、内装工事はほとんど行われていない、質素な内装です。かんたんな2階建てになっていて、2階は天井の低い屋根裏部屋のような作りです。文字通りのスモールハウスですが、自慢できるのは周囲の環境です。裏には小川が流れ、その向こうには竹林が茂って天然のグリーンカーテンとなり、真夏の日差しをやさしくさえぎってくれます。絵に描いたような田舎の景色ですが、住所は東京。クルマなら高速を使って1時間強、電車でも最寄り駅まで2時間弱でアクセスできます。一泊すれば十分にゆったりできる近さが魅力です。ウサギ小屋のごとく狭い場所ではありますが、川のせせらぎや鳥の声を聞きながら、のんびり読書したり昼寝したりできるのは、この山小屋ならではの楽しみでしょう。週末スモールハウス……ひょっとしたら、面白がってくれる人が案外いるかもしれません。■ 週末スモールハウスに必要な設備ってなんだろう?blew.p / PIXTA(ピクスタ)もちろん、課題はたくさんあります。たった六畳の部屋が2つという狭小スペースをどう活用するかです。2階は屋根裏のような低い天井ですから、のんびりしたり眠ったりする場所に充てたいところ。となると、わずか六畳ほどの1階に、どんな設備を配置するかがポイントとなります。そもそも、週末スモールハウスに必要な設備ってなんでしょうか?何を入れて何をあきらめるかが、物件の利便性を大きく左右することになりそうです。それを考えるには、改めて「週末スモールハウスの使い方」について考えなければなりません。ばりろく / PIXTA(ピクスタ)滞在スケジュールは、金曜の夜か土曜日の昼に出かけ、日曜の夕方までといったところでしょう。普通は1泊、多くても2泊。山奥ですから、山歩きや川遊びなどを楽しみたい人はいるはず。となれば、汚れた体をきれいにする設備は必須です。Oskanov / PIXTA(ピクスタ)できればバスタブまで設置したいのですが、残念ながらそのスペースはありませんから、シャワーブースにしましょう。近場に温泉もありますから、ゆっくりお風呂につかりたい人には、そちらをオススメすることにします。次に、キッチンはどうでしょうか?正直言ってスペース的に厳しいです。週末だけ過ごす場所ですし、駅の近くには飲食店もありますから、自炊できる環境がなくても大きな不満にはならないと考えます。そのかわり、電気ケトルと電子レンジ、冷蔵庫などは設置しましょう。これで冷凍食品やインスタントラーメン程度なら食べられます。Satoshi KOHNO / PIXTA(ピクスタ)食事するには、食器やコップなどの最低限の洗い物をするシンクはほしいところです。そこで、シャワーブースとは別に、きちんとした独立の洗面台を設置して洗い物のできるキッチンシンクを兼ねるようにします。などなどと考えた結果をまとめると以下のとおり。【必要】トイレ、シャワーボックス、洗面(兼キッチンシンク)【不要】バスタブ、キッチンこれくらいなら最低限の利便性を確保しつつ、なんとか六畳におさまりそうです。■ 賃貸とはちがう個性的なインテリアを試す工夫したいのはインテリアです。毎日生活する場所は、インテリアも大事ではありますが、やはり利便性がもっとも重視されます。退去時の復旧などの問題を考えると、建材もメンテナンスしやすいものに限られてしまいます。ですが、たまの週末に訪れるだけの家なら、多少の不便さなら非日常として受け入れてもらえそうです。たとえば、これは洗面用に検討中の水栓。「サンワカンパニー」の「ラベンナ」十字型のハンドルが気に入って、前から使ってみたかったのですが、片手で操作しづらいこともあり、マンションに導入するのは躊躇していました。ですが、たまに遊びに来る空間ならまったく問題ないでしょう。狭い家ですが、いつもと違う場所に来た新鮮さを味わってもらう意味でも、普段の賃貸では試せない、ちょっと変わったアイテムや建材を用いて個性的な部屋を作ろうと思います。以前、オスモカラーの回でご紹介したヒノキのタイルや、「西粟倉・森の学校」の「ユカハリ・タイル ひのき コグチ」ボックス貼りで組んだボーダータイル、海外製の個性的なデザインの壁紙などです。「Cole & Son」社の壁紙「ノーチラス」これらの建材は、その個性の強さもさることながら、材料費そのものが高いので、まず賃貸では使えません。ですが、六畳の部屋の一部に用いるだけなら材料も少なくて済みます。できるところはなるべくDIYに挑戦すれば、さらに費用は圧縮できるでしょう。削れるところは削りつつ、いつもよりもちょっぴりぜいたくで個性的な空間をめざします。さて、この古ぼけた建物がいったいどんなふうに変身するか?無事に工事が終わりましたら、改めてこちらでご報告したいと思います。
2018年08月17日マンションのルーフバルコニーは、ガーデニングや家庭菜園、物干し場所として使われるのが一般的です。最近では、家でアウトドア気分を楽しめるベランピングや、オープンカフェのようなテラスなど、様々なかたちで楽しむ人が増えてきています。今回はお宅拝見!の住宅実例から、ルーフバルコニーのある暮らしをマンションリノベーションで叶えたお宅をまとめて3本ご紹介。「室内が狭くなっても、広々としたルーフバルコニーが欲しい」、「第2のリビングとして使いたい!」そう思うのも納得の理由が続々です!■ まるで庭付きの戸建てのよう!子どもがのびのび育つルーフバルコニー山本さん夫婦は、子育てのためにマンションリノベを選択。80平米超のルーフバルコニーの開放感に惹かれて即決、築年数29年の中古マンションを購入しました。十分な広さのあるルーフバルコニーは家族がリラックスできる場や、子どもの遊び場としてもその価値を発揮しています。LDKだけでなく、バスルームや寝室もルーフバルコニーに面しており、部屋中が光で溢れています。ルーフバルコニーには緑がいっぱいで、マンションなのに庭付きの戸建てに住んでいるような気分。開放感ある住まいで、のびのびと子育てを楽しめそうですね。「子どもがのびのび育つルーフバルコニー」詳しくはこちら■ 広々ルーフバルコニーのおかげで毎日がリゾート感覚!アウトドア好きのHさん夫婦は、居室面積よりも広いルーフバルコニーを優先しました。首都圏で庭つき一戸建ては予算的になかなか厳しい……。でも、広いルーフバルコニーのある中古マンションという選択で、野外の空間が思う存分楽しむことができるようになりました。おかげで友人たちとBBQをしたり、朝食を食べたりと、まるでリゾートで過ごしているかのような毎日が実現。ルーフバルコニーがリビングの横にあるため、部屋の中と外の空間が一体化し、広々とした視覚効果が得られます。限られた室内空間を有効活用するワザや、ハイセンスなインテリアにも注目です!「毎日がリゾート感覚!野外空間での遊びができて大満足」詳しくはこちら■ まるで公園!眺め抜群のルーフバルコニーは花火の特等席だった!ここは公園かと見間違えるくらい、広々と開放的なHさん宅のルーフバルコニー。見晴らしのいいルーフバルコニー付き物件を手に入れて、リノベーションを完成したHさん夫婦。実は夫はリノベーション会社の設計者という仕事柄、ごく自然にリノベ前提で中古マンションを探していて、そんななかで見つけたのが今の物件でした。専有面積73平米に対し、ルーフバルコニーはなんと63平米!しかも、調布市の花火大会の特等席で、夜空に花火が打ちあがる様子が見られるのだとか!同じ花火でも、手狭なベランダから見るのとはまた違うはず。ルーフバルコニーだからこそ叶う、贅沢な過ごし方ができそうですね。そして、室内は壁を取りはらったおかげで、どこにいてもルーフバルコニーの存在を感じ、マンションにありがちな閉塞感とは無縁になりました。風の抜けも抜群で、マンションリノベの無限の可能性を感じられたそうですよ。「マンションで眺め抜群のルーフバルコニー」詳しくはこちらいかがでしたか?それぞれのライフスタイルによって、自分らしいルーフバルコニーの楽しみ方はいろいろ。暮らしをもっと豊かに楽しむためのルーフバルコニー活用術、ぜひ参考にしてみてくださいね保存保存保存保存保存保存保存保存保存保存
2018年08月05日「できることはなんでもやる」をモットーに、東京の世田谷で古くて小さな賃貸マンションを管理&経営している「なんでも大家さん」。リノベーションの経験も多く、DIYの腕はピカイチです。日刊Sumaiの過去記事から、シンプルでオシャレな「簡単オリジナルスツール作り」を、2本まとめてご紹介します。なんでも大家さんの方法なら、誰でも簡単に、自分好みの一脚を作れるようになれますよ!■ 中古の椅子が新しくよみがえる!タッカーで簡単座面張り替えクロス張りや革張りの椅子は長く使っていると、破れたり変色したりしますよね。自宅の椅子がくたびれた印象になってきたら、座面の張り替えがオススメです。また、新しい椅子を購入するよりも、雰囲気のある中古の椅子を使って座面を張り替えた方がリーズナブルだったりします。BeforeAfter座面の張り替えは「職人さんじゃないとできないのでは?」と思いがちですが、道具さえあれば意外に簡単にチャンレジできますよ。こちらの記事では、中古の名作「スツール」を購入して座面を張り替えます。「タッカー」と呼ばれるホッチキスのような道具を使って、好みの柄のクロスを座面に留めていきます。女性でも簡単にできるので、せっかくなら自分好みの椅子に変えてみませんか?自分で座面を張り替えれば、時間をかけて作業した分、愛着もひとしおです。なんでも大家さんが、座面の張り替えで必要な材料や工程を、写真つきで詳しく説明していますので、ぜひ参考にチャレンジしてみてください。コツさえつかめば、初めてでも失敗なしでDIYすることができますよ。スツールの座面の張替え方法はこちら■ 憧れのコンソールテーブルが1,800円で作れる!?飾り棚や小物置きになる、なんでも大家さん作のコンソールテーブルは、壁のあるところならどこでも設置でき、あるととても便利なアイテム。4本脚テーブルのDIYはハードルが高いですが、イケアの組み立てスツールセットの「脚」を活用すれば驚くほど簡単にできます!一般的なスツールの脚を利用するので、高さは低め。天板はホームセンターで購入できる木材を使い、縦横の長さをスペースに合わせてカットします。天板に好みの柄のクロスをタッカーで留め脚をつければ、インテリアのアクセントになるオシャレなコンソールテーブルの完成!かかった費用は約1,800円。市販品よりぐっと安い値段で、世界にひとつだけのコンソールテーブルを作ることができますよ。こちらの記事では使用する道具や、失敗しないためのコツやヒントも紹介されています。DIY初心者さんや不器用さんでも、不安なく試すことができそうです。簡単コンソールテーブルのDIYはこちら
2018年07月14日部屋から都会の夜景が見えるお部屋、スタイリッシュなお部屋、そんな生活はテレビや小説のお話、かと思っていたら、案外、私たちでも住める物件がありそうです。タワーマンションの最上階、期間限定で貸し出される戸建てなど、賃貸ならではのラグジュアリーな物件を集めてみました。都会のおしゃれな賃貸物件をご紹介します。 夢のタワーマンション 浜離宮と東京タワーを見下ろす勝どきの2LDK(90.84㎡/60万円) 光がたくさん入る大きな窓、夜になれば、夜景を臨める、最高に眺めの良いお部屋です。 タワーマンションが建ち並ぶ臨海エリア。勝どき駅徒歩6分、53階建ての53階にあるお部屋です天井が高くて素晴らしい。実に開放的な気分で料理ができます。LDKは18畳あるので、大きなテーブルをおいてパーティーができそう。眺望はこちら。浜離宮も東京タワーもすぐ近くに見下ろせます。これは夜景も楽しみです。ゴルフスタジオやフィットネスジム、スカイラウンジなど居住者専用設備も納得の充実度。 こだわりのデザイナーズ機動性抜群の八丁堀2SLDK(83.64㎡/37.1万円) 新築で、おしゃれで、会社に近い、この3つの欲望を叶えてくれるマンションがありました。 2017年築のスタイリッシュなデザイナーズマンション。八丁堀駅徒歩2分と、銀座や日本橋、大手町、東京駅まで徒歩圏内の機動性抜群の立地です。防音の特別室がついていて、楽器の使用が相談できます。いろんな趣味に没頭できそうです。共用の屋上テラス。見るからに気持ち良さそうです。 噂のヴィンテージマンションおしゃれタウン、富ヶ谷の2LDK(101.37㎡/29.5万円) 都内きっての注目エリアに、しかも、広めのヴィンテージマンションに住むというのは、最高におしゃれです。そして、どこにいくにもアクセスが良いのはとても魅力的です。 注目の店が集まる、富ヶ谷エリア。東京大学駒場キャンパスのすぐ裏手にあるヴィンテージマンションの1室です。堂々のキッチンをはじめとして、水回りは全て新しくなっていますので安心です。これが寝室?寝室もかっこいいです。圧巻の28畳のLDK。この立地でこの内装。意外に安い!? て思ってしまった。やっぱりリノベーションって素敵です。 カスタマイズ可能物件ポテンシャルを感じる文京区の一軒家(181.90㎡/60万円) 文京区は、谷根千だけではありません。文化度が高く、多くの文人を生み出した町です。文教地区なだけに大きな繁華街はありませんが、だからこそ住みやすいともいえます。そんなエリアで一軒家に住む、が可能かもしれません。 広い庭、それに蔵と駐車場のある、文京区の豪勢な一軒家。こちらを、グッドルームのカスタマイズ賃貸で貸し出せることになりました。現状はヴィンテージな家具がたくさん置かれていて、ミステリーの中の世界のような雰囲気です。このままでの貸し出しも可能ですが、費用オーナー負担での内装リノベーション、ご相談に乗ります。こちらが話題の蔵。かっこいい雰囲気の地下室や屋上やらもあり、なかなか全てを説明尽くせません。ぜひ全貌を確かめに行ってみたいですね。 出典: goodroom journal 記事提供元:リノベーション・デザイナーズ賃貸 goodroom(グッドルーム)デザイナーズ、リノベーションなど、おしゃれな賃貸サイト・アプリ「goodroom」を運営しています。インテリアや、ひとり暮らし、ふたり暮らしのアイディアなど、賃貸でも自分らしい暮らしを楽しむためのヒントをお届けします。おしゃれ賃貸サイト・アプリ goodroom journal journal 暮らしの実例
2018年06月30日今回は「壁芯」についてご説明します。「かべしん」とも「へきしん」とも読みますが、マンションにおいて部屋の広さを表す際に必ず出現する言葉です。建物がまだ完成前の状態のまま、モデルルームを見て部屋を決めなければならないマンション特有のものであり、筆者自身が意味をストンと理解できた、文字通り「腑に落ちる」という経験をした用語です。■ マンションの部屋の広さには2通りあるABC / PIXTA(ピクスタ)マンションにおける部屋の面積の表示の仕方には実は2通りあります。壁の内側の寸法で計算された広さのことを内法(うちのり)と呼びます。自分が使用することができる部分の寸法で計算するので、これが部屋の実際の広さといってもよいと思います。一方壁芯は壁や柱の厚みの中心線の部分の寸法で計算した面積のことです。壁の厚みの半分が部屋の面積に含まれることになるため、実際の部屋の広さとは誤差が生じます。大雑把にいうと内法の方が5%くらい狭いとされており、壁芯で80平米の部屋の場合内法では76平米くらいになってしまいます。■ なぜ壁芯で面積を表示するのか?freeangle / PIXTA(ピクスタ)マンション販売時に示される資料には全て壁芯で計算した面積が記入されています。建築基準法においても床面積は「建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による」と定義され、建築確認申請をするときなどは壁芯面積で床面積を求めています。実際に使用できる広さよりも水増しした感のある壁芯の面積を使用するのはなぜなのでしょうか。■ 内法は完成後でなければ測定できないjazzman / PIXTA(ピクスタ)壁や柱の中心部の寸法を測定することは現実問題として不可能であるため、壁芯というのは図面上でしか計算できない面積です。一方内法の面積を計算するためには出来上がった室内で測定しなければならず、建物が完成しないと測定できません。壁の厚さや天井の梁の形状が設計と違い過ぎ、支店長が買主に謝りに行ったという場面を2回ほど目撃したことがありますが、部屋の実際の寸法というものは出来上がってからでなくては測定できないものなのです。■ 完成前は壁芯でなければ表示できないPIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)マンションの場合、建物が完成するよりもはるかに以前からモデルルームを使用して販売活動が始まっています。まだまだ建設中の段階ですから室内の寸法を測定することなどできないため、面積に関しては壁芯によるものしか提示できません。実際の面積と異なる算出法が一般的に通用している背景にはこのような事情があるのです。しかし登記簿には完成後に測定された内法での面積が記載されています。■ 50平米前後の部屋を検討する際には注意が必要吉野秀宏 / PIXTA(ピクスタ)住宅にかかる税金の軽減措置などのなかに、「専有面積50平米以上」という条件を設けている場合が多々ありますが。この場合の専有面積は登記簿謄本の面積である内法で計算したものを意味します。内法で50平米以上ということは壁芯では53~55平米以上あることが必要ですので、50平米前後の部屋の購入を検討する場合は十分に注意することが必要です。
2018年05月31日近年になって防犯カメラは急速に普及し、マンションにおいては分譲、賃貸を問わずかなりの比率で設置されています。それだけに宅配ボックスと並んで、防犯カメラはマンションの中でも最も技術的進歩のスピードが速い設備であるように感じています。築10年以上のマンションになると防犯カメラもいろいろと故障が発生するようになりますが、それだけ経過していると修理では対応しきれず、システムをすっかり入れ替えるしかないという場面が大半でした。shimanto / PIXTA(ピクスタ)防犯カメラは警備会社のシステムやエレベーターと連動している場合もあり、またレンタルだの買い取りだのという問題も発生します。筆者にとっては最後まで完全に理解するのが難しかった設備でした。■ 防犯カメラの閲覧にはルールがあるマンション内で何か問題が発生した場合には防犯カメラの映像を確認しなければなりませんが、この場合個人のプライバシーという問題が関わってくるため、誰でも見られるというわけにはいきません。閲覧の可否や範囲に関しては、賃貸マンションの場合は意外と簡単で、管理会社の判断次第ということになります。YNS / PIXTA(ピクスタ)一方分譲マンションの場合はかなり厄介で「防犯カメラ運用細則」といった規定を設けている事例が大半です。筆者がフロントをしていたマンションの場合は理事会(理事長)において判断するように規定されていました。■ マンションの一室が振り込め詐欺グループのアジトに!?東北の山親父 / PIXTA(ピクスタ)特に統計を取っていたわけではありませんが、防犯カメラ映像の閲覧は警察からの依頼で実施したという事例が一番多かったように思います。近隣で事件があり、逃げる犯人の姿が映っている可能性があるというものですが、防犯カメラはエントランスのドアに通常斜め上から向けられており、前面道路はそれほど映っていないものです。UPSTART777 / PIXTA(ピクスタ)それでもいいから調べようという警察の執念のようなものを感じたことを覚えています。マンションの一室が振り込め詐欺グループのアジトとして使用されているという情報が警察から入り、防犯カメラを確認することによりメンバーの動きが判明したこともありました(直前にグループは逃走していましたが……)。■ 防犯カメラの再生は、正直しんどい作業YNS / PIXTA(ピクスタ)理事長の代理というような立場で防犯カメラの映像を見たことは何回もありましたが、自転車置き場や駐車場で発生した問題の原因を突き止めるため、というケースが多かったと思います。〇月〇日〇時~〇月〇日〇時の間という具合に問題発生の範囲を定め(大抵は2~3日)、その間の映像を早送りにしてひたすらモニターの一点を注視し続けます。問題の場所で動きがあれば速度を通常に戻して見直し、何もなければ再び早送りにします。一人で管理室にこもってひたすら画面を見続けるというのは、実に辛いものがありました。■ 画像を見ても意外とわからないpolkadot / PIXTA(ピクスタ)筆者がフロントをしていた時代の防犯カメラはまだそれほど画質が良くなかったため、たとえ映像を見返してみてもよくわからなかったという事例もよくありました。説明しても信じてもらえないのですが、目を皿のようにして何度見返してみてもわからないものはわからないのです。さんざん時間をかけたにもかかわらず、何もわからなかった時の虚しさというのは大変なものがありました。■ マンションの理事長の子供が犯人だった!?チンク / PIXTA(ピクスタ)とあるマンションの理事会を管理室で開催した際、「最近エレベーターの前でオシッコした人がいる」ということが話題になりました。防犯カメラにまだ残っているはずだと映像を再生すると理事長が一言「うちの子じゃねえか」……。それまでワイワイガヤガヤしていた理事会の空気が一変し、そそくさと正規の議事に移行したことが印象に残っています。管理員によると、翌日理事長が子供を連れて管理室まで謝罪に来たそうです。筆者が不動産業界に転身した1997年にはまだまだ一般的ではありませんでしたが、防犯カメラは今ではマンションにおいては必須の設備となっています。それだけ世の中が物騒になったということなのかもしれません。
2018年05月20日