専用庭やルーフバルコニーがある物件など、ひとくちにマンションといってもさまざまなタイプがあります。「あってよかった(よくなかった!)」マンションの共用部や設備とは、どんなものなのでしょうか。日刊Sumaiの過去の記事の中から、「マンションの共用部と設備」に関する記事を、3本まとめてご紹介します!■ 1.専用庭の意外な落とし穴とは?ABC / PIXTA(ピクスタ)専用庭付きのマンションは「ガーデニングがしたい」「マンションでも庭がほしい」という人にとっては、うってつけの物件です。外に面している専用庭があると、部屋の中まで広々と感じられて、気持ちがいいですよね。子ども用プールを出して水遊びをさせたり、ベンチやテーブルを置いてちょっとしたアウトドア気分も楽しむことができます。ABC / PIXTA(ピクスタ)メリットが多そうに感じられる専用庭ですが、デメリットにも注意したいところ。1階ということで眺望はよくありませんし、虫の侵入も気になります。このほかにもメリット&デメリットがたくさんあります。ぜひ、こちらの記事をチェックしてみてくださいね!記事はこちら■ 2.ルーフバルコニーは「共用部」だった!ABC / PIXTA(ピクスタ)普通のバルコニーならどのマンションにも付いているため、特に気にもなりませんが、それが「ルーフバルコニー」ならちょっと話は違います。広々としたスペース。フレキシブルに使える空間。そんなルーフバルコニーに憧れる人も多いのではないでしょうか。あまり知られていませんが、ルーフバルコニーは「専用使用が認められた共用部」となります。そのため制約も多く、フレキシブルに使えると言っても、実は限度がありました。しかも、ルーフバルコニー付きマンションは、一般的な物件よりも割高です。その価値が本当にあるのか、自分のライフスタイルに合わせてしっかり見極めることが大切です。この記事では、ルーフバルコニーのメリット・デメリットについて紹介しています。記事はこちら■ 3.住んでみて初めて分かる「本当にあってよかった設備」マンションに付いていると役立つ設備には、どんなものがあるのでしょうか。床暖房、テレビモニター付きインターホン、キッチンの勝手口など、細かく項目を挙げてチェックしておくと、住んでからの満足度がぐっと高くなります。また素人にはなかなか思い浮かばない設備としては、玄関の人感センサー、漏水センサーなどもあります。こちらの記事では、不動産のプロが推す設備8つをご紹介しています。マンション選びの際に、頭に入れておくと、きっと役立つはずですよ!記事はこちら
2018年05月20日先日、NHKの番組でタワーマンションを特集のテーマとして取り上げていました。タワーマンションが建つことにより人が集まり、街が元気になるというという内容で、全体としてはタワーマンションの魅力を紹介するという好意的な内容でした。そんな中でも指摘されていたのが「この先人口は減少していくのにタワーマンションは建ち続ける」というものでした。ニングル / PIXTA(ピクスタ)■ どう見ても「空気が読めていない」現象はなぜ起きる?日本は今後人口減少が続き、2026年に人口1億2,000万人を下回った後も減少を続け、2048年には1億人を割って9,913万人となり、2060年には8,674万人になると推計されています(内閣府「将来推計人口でみる50年後の日本」より)。建築技術の進歩により最近のマンションは100年もつといわれていますが、逆に一度建ててしまうと取り壊しが難しいものです。Jpno / PIXTA(ピクスタ)タワーマンションに限らず普通のマンションも依然として建ち続けていますので、50年後には空室だらけのマンションが林立するという恐るべき光景が容易に想像できます。このような人口が減少していく中でもマンションが次々と建てられる、どう見ても「空気が読めていない」現象の背後には、ある単純明快な理由があります。■ 人口が減少するのにマンションが建て続けられる理由PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)人口減少が進む中でもマンションが建ち続ける最大の理由は、マンションデベロッパーは「それしかできない」からです。土地を買い、そこにマンションを建てて売るというのがマンション事業ですが、大半のマンションデベロッパーはこれ以外の方法で利益を上げるノウハウを持っていません。土地が買えなくなるとマンションは建てられませんので、分譲中の物件の販売活動の裏で常にマンション用地を探し続けています。この流れのどこかが止まれば倒れてしまう、いわば自転車を漕いでいるのと同じような状態です。そのためデベロッパーにおいては、「今期の販売戸数」と同じくらい「来期以降何戸分の用地を確保しているか」ということも重要視されます。■ マンションが建てられる場所はだんだんと減ってくるマンションは土地がなければ建てることができないものですが、限られた資源である土地の中でもマンションを建てることができる場所は限られています。一定以上の広さがあることはもちろんですが、事業として利益を出すにはそれなりの価格を付けられるだけの利便性のある場所でなければなりません。shimanto / PIXTA(ピクスタ)そのため狙い目としては企業の福利厚生施設(特に社宅)、閉鎖した工場、駐車場、ゴルフの練習場、といった施設になります。限られた場所が次々とマンションに変わっていくので、用地探しはだんだんと難しくなります。マンション事業というものはまず用地取得の点から行き詰まってくると筆者は考えていますが、「分かっちゃいるけどどうしようもない」というのが実際にマンション事業を営んでいる方の心境ではないでしょうか。■ 大手なら転換できるが中小だとそうはいかない規模が大きく体力もある大手の場合は取りうることができる選択肢も多くなります。百獣の王をブランド名に持つかつての最大手の場合、関東一円に置かれていた支店を全て本店に統合してしまうという驚くほどの規模の縮小を断行しています。shimanto / PIXTA(ピクスタ)これまで建てまくってきたマンションの管理面に重点を移すという事なら誰でも考えられることですが、それに加えて戸建にも進出するという、元社員にとっては信じられないことまでやっています。「供給戸数日本一連続〇〇年」をひたすら追求していた時代にはありえなかったことで、大阪でプロ野球チームを持っている会社の傘下に入ることにより随分と余裕ができたようです。しかしこんなことは中小規模のディベロッパーにできる芸当ではありません。■ 良いイメージを持たれる業界に変化してほしいYNS / PIXTA(ピクスタ)大所高所からの長期的視野というのは不動産業界に最も欠けていて、ただひたすら目の前のことばかり考えているというのがかつて業界にいた者としての印象です。私は長く業界にいたためマンションの良さは十分にわかっており、現在住んでもいます。それだけにマンションが世間に迷惑をかけるような存在にだけはなってはならないと考えています。不動産業界が持つ悪いイメージの根源にはこの「目先のことばかりひたすら追求する」ということがあるように思われ、この点を改めて少しでも良いイメージを持たれる業界に変化するよう願ってやみません。
2018年05月13日マンションにおいて「広さ」というものを満喫できる施設として、前回ルーフバルコニーをご説明しました。今回は同様の設備として専用庭のメリットとデメリットについてご説明したいと思います。ABC / PIXTA(ピクスタ)専用庭とはマンションの地盤面の階(ほとんどの場合は1階)において、住戸の前に設けられた庭のことをいいます。専用使用権が与えられており、その住戸の所有者だけが使用できますが、月額1,000円前後の使用料が発生します。■ 1階住戸のデメリットは改良が進んでいる傾斜地に建てられたようなマンションを除き、専用庭のある部屋は1階ということになります。マンションの1階は湿気や底冷え、外から覗かれやすい、防犯面で不安といったマイナスイメージを持たれがちですが、最近は随分と改良がなされているようです。・湿気、底冷え1階住戸は地面から湿気が侵入したり、底冷えがしたりするというイメージを持っている人も多いと思います。最近のマンションの場合は対策として地下ピットが設けられている事例がほとんどです。地面と部屋の間に空間を設けることにより湿気の侵入や底冷えを防止しています。・外から覗かれる専用庭があれば前面道路から部屋までの距離を確保することができ、また生け垣を設けることにより外部からの視界を最大限遮断するよう工夫されています。・泥棒に遭いやすいこれはどうしようもありませんが、筆者が住んでいるマンションの場合は、1階住戸だけは特別な防犯センサーが設置されています。■ 専用庭のメリット1階住戸の最大のメリットは専用庭があることです(専用庭のない1階住戸もありますが)。広さを満喫できるのはルーフバルコニーと同じですが、地盤面にある専用庭は特有の強みがあります。・土に触れられるルーフバルコニーと比べた際の専用庭の最大の強みはこれだと思います。専用庭の多くは芝生が植えられていますが、ホームセンターで販売している人工芝と比べれば心地よさの違いは歴然としています。庭に植物を直接植えることの可否についてはマンションによって判断が分かれているようであり、管理会社に問い合わせてみるといいと思います。・下階への影響を心配する必要がないAOI / PIXTA(ピクスタ)ルーフバルコニーは下の階の住戸の屋根を使用しているため、音が伝わりやすいという弱点があるのに対し、専用庭においてはその心配はありません。子どもが思い切り暴れても大丈夫ですし、盛大に水遊びをすることも可能です。・優先駐車場専用庭付きの1階住戸の場合、優先駐車場が付いてくる場合もあります。自宅の庭先に車を停められるため乗り降りが大変に便利で、私のような車好きにとってはうらやましくてたまりません。ちなみに優先駐車場は車の有無にかかわらず強制的に使用料が発生するため、車を持たない方にとっては無駄になります。・専用庭付住戸ならではの施設専用庭付住戸の場合、上層階でバルコニーとして使用しているスペースを別目的で使用することが出来ます。テラスやサンルームが設けられているマンションもありますので注目してみて下さい。専用庭とは関係ありませんが、1階住戸の場合のみ床下収納が設けられている物件もあります。■ 専用庭のデメリット一見するといいことづくめに見える専用庭ですが、やはり弱点というものはあります。専用庭が抱える最大の弱点は意外なところにありました。・隣と上からは丸見えABC / PIXTA(ピクスタ)最近の専用庭は生け垣を設けることにより前面道路からは視界が遮断されるよう工夫されていますが、隣の住戸の専用庭との境はフェンスしか設けられていない場合が大半です。また上部を覆うものが何もありませんから、当然ながら上層階からは丸見えです。・眺望は絶対にないDit Sangthongsuk / PIXTA(ピクスタ)ルーフバルコニーは高層階の角部屋に設けられている事例が多く、眺望を期待することができます。一方、専用庭は1階に設けられており、外部からの視界をシャットアウトするための生け垣が講けられているため、眺望は絶対に望めません。・植栽剪定で人が入ってくることがあるpapilio / PIXTA(ピクスタ)専用庭は専用使用権を与えられてはいますが基本的に共用部分であり、植えられている植栽の手入れ(剪定、消毒等)は管理組合で実施します。そのため業者が入ってくることもありますので注意してください(事前の予告は当然あります)。・最大のデメリットは…上から物が落ちてくること!dorry / PIXTA(ピクスタ)筆者が考える専用庭の最大のデメリットは上から物が落ちてくるという事で、煙草の吸殻が落ちていたということは筆者がフロント時代に良く寄せられた苦情です。このような悪質なものでなくても、風で飛ばされた洗濯物が落ちてくることはよくあることのようで、筆者が住んでいるマンションでも管理室の前によく置かれています。いかがでしたか。2回にわたりルーフバルコニーや専用庭というマンション特有の設備についてご説明してきました。それぞれ一長一短があって使いこなすのが難しい設備です。使用料がそれほど高額ではないので「損した」ということはないでしょうが、購入にあたっては十分な検討が必要なことだけは間違いありません。
2018年05月09日テレビの情報番組を見ていると、レポーターが物件を紹介し、出演者が価格を当てるクイズを実施しているシーンに出会うことがあります。先日も完璧にリフォームされた築40年で90平米の部屋が紹介されていましたが、最新の設備に交換されたキッチンやバスに加え、ルーフバルコニーから眺望を楽しめるというのもセールスポイントの一つとなっていました。チンク / PIXTA(ピクスタ)こういう番組では出演者の予想が実際と全然違っていて、結果発表の時に「エーッ!」となるのがお決まりですが、この時も確か2,500万円近い誤差があったと記憶しています。見た目がいくらきれいでも築40年のマンションにそんなに高い価格がつくはずありませんが、ルーフバルコニーと眺望が出演者の目をごまかした大きな要因の一つであったように思います。hachinbee / PIXTA(ピクスタ)ネット等を見ると、多くの人にとって「ルーフバルコニーのある生活」とは、「休日の午後、デッキチェアでコーヒーを片手に読書や日光浴をしながらくつろぐ」「友達を招いてバーベキューを楽しむ」「家庭菜園で野菜を育て、休日にはその野菜を使った料理をする」といったもののようです。多くの人が憧れるルーフバルコニーですが、実は意外な要素が数多く存在し、決していいことづくめではないのです。今回はそういったルーフバルコニーにまつわるお話をしたいと思います。■ そもそも「ルーフバルコニー」とは?ABC / PIXTA(ピクスタ)ルーフバルコニーとは、下の階の部屋の屋根を上階のバルコニーとして利用しているものをいいます。マンションは巨大な構造物で日照の面で周囲に与える影響が大きいため、形状面で「日影規制」「北側斜線規制」といった規制を受けます。特に南北に長い建物の場合、隣接地への日当たりを確保するためには北側の上部を斜めに削らなければなりません。そうして発生したスペースを利用して設けられたのがルーフバルコニーです。構造上建物の角にしか設けることが出来ないため、大規模マンションにおいても該当する戸数は少なく、大変に希少性は高くなります。■ 「ルーフバルコニー」にまつわる意外なルール・専用使用料が発生するlcc54613 / PIXTA(ピクスタ)ルーフバルコニーは「共有部分」とされており、外廊下やエレベータなどの純粋な共有部分とは違い、管理規約により専用使用が認められた場所とされています。そのためルーフバルコニーのある物件は月額1,000円前後の使用料が発生するのが通例です。・使用にあたってはルールがある東北の山親父 / PIXTA(ピクスタ)ルーフバルコニーはあくまで専用使用が認められた共用部であるため、使用法は規約や使用細則で定められています。通常のバルコニーのように避難通路になることは考えにくいのですが、修繕や屋上防水等の工事を実施することも考え、すぐにきれいに撤去できるような状態での利用しか許可されていません。物置や重量物など容易に動かせないものを置いてはいけないほか、土を敷いて庭園を作るなど下階への水漏れの原因となりやすい行為も禁止されています。・管理員の点検があるGraphs / PIXTA(ピクスタ)ルーフバルコニーは下の階の屋根であり、雨漏りなどないよう水がたまらないようにしなければならず、そのためほとんどのルーフバルコニーでは手すりの外に排水溝のドレンが設けられています。ここが落ち葉等で詰まったりしていないか定期的に点検するよう定められており、その際は管理員が手すりの外に出現します。(点検用の出入り口がある)■ 「ルーフバルコニー」のメリットルーフバルコニーの魅力は何といってもその広さです。戸建における庭のようなものですから、通常のバルコニーでは考えられないようなことが可能になります。Ushico / PIXTA(ピクスタ)大き目のプランターを利用したガーデニングで花の栽培のほか、家庭菜園を営むこともできます。ペットの遊び場としても使用できれば、夏場は子供のプールを置くこともできます。ゴルフの素振りをするのにもうってつけのスペースです。戸建における庭と違って高所にあるため、格別の解放感を感じることができます。■ 「ルーフバルコニー」のデメリット・すぐ下は他人の部屋ルーフバルコニーは下の階の部屋の屋根部分を利用しています。足音等が伝わりやすいため、下の階に迷惑をかけることのないよう活動には細心の注意が必要です。・周囲から意外と見えるUYORI / PIXTA(ピクスタ)ルーフバルコニーの最大のデメリットは、周囲から意外と見えるということです。上階からという場合もありますし、周辺の建物からという場合もあります。「デッキチェアでコーヒーを片手の読書や日光浴」という姿を他人に見られたらちよっと恥ずかしいですよね。果たしてバーベキューが可能かどうかはそのマンションの規約次第だと思いますが、煙や話し声が上階に迷惑となることを考えると現実問題として難しいと思います。■ 実は「ルーフバルコニー」の大半が北向きGraphs / PIXTA(ピクスタ)マンションの隣地に対する日影面の配慮が主たる目的であるため、ルーフバルコニーはそのほとんどが北向きに設置されています。そのためルーフバルコニー付き住戸の大半は、リビングの日当たりがあまり期待できません。ルーフバルコニーに対してはつい夢のようなイメージを持ってしまいがちですが、最上階という超レア物件を除けば実際問題としてそれほど使い道はないようです。h&m / PIXTA(ピクスタ)周囲のマンションを見ても使いこなせている部屋はほとんどなく、ガーデニングくらいしか活用できてないように思います(ゴルフ練習用のネットを設置している事例を見たこともある)。筆者の個人的な印象としてはルーフバルコニーにはあまりメリットはなく、どうしても広いスペースが欲しい場合は専用庭の方がいいのではないかと思います。こちらについては改めてお話ししたいと思いますが、意外なルール、メリット、デメリットがあります。
2018年05月04日中古住宅を買って、自分好みにリノベーションする人が、とても増えています。2016年の首都圏では、新築マンションの供給戸数より中古マンションの成約戸数が多くなりました。人気のリノベーションですが、無知なまま中古住宅を購入すると、あとで痛い目に合うことも……。今回は、リノベーション向き「優良中古物件の見分け方」についてのお話しです。ABC / PIXTA(ピクスタ)■ まずは知っておきたい!リノベーションの基礎知識リノベーション向きの中古住宅をえらぶ前に、リノベーションの基礎知識をおさえておきましょう。freeangle / PIXTA(ピクスタ)リノベーションの費用の相場中古住宅を買って、リフォーム・リノベーションする場合、その費用の相場はどのくらいでしょうか?構造や工事の内容にもよりますが、戸建てで500万円から1,500万円、マンションで300万円から1,000万円程度といわれています。この金額に、中古住宅の購入資金が加算されるわけです。ですから、適正な中古住宅を慎重に選ばないと、新築住宅より高くなってしまうことがあります。物件によっては、工事の内容に制約がある大手ハウスメーカーの住宅は、工法によってはリノベーションが難しい場合も。もし、大手ハウスメーカーの住宅を購入してリノベーションをしたいときは、一般的な工務店で対応するのが難しい場合も。そのハウスメーカーにリノベーションを依頼するのが無難ですが、費用は割高になるかもしれません。リノベーションにも補助金・減税制度がある新築には、すまい給付金や長期優良住宅減税など、さまざまな減税や補助金制度がありますが、リノベーションにも、多くの補助金や減税制度があります。補助金や減税制度には、それぞれ適用条件がありますので、お住まいの自治体などで必ずチェックしましょう。KY / PIXTA(ピクスタ)■ リノベーション向き「中古戸建て」のポイントでは、どのような中古の戸建てがリノベーションに向いているのか、そのポイントをご紹介します。HIME&HINA / PIXTA(ピクスタ)敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していること「再建築不可」という格安の中古住宅、よく見かけませんか?住宅の敷地が、接道条件を満たしていないため、その敷地には新しく家を新築することができないというものです。接道条件とは、住宅の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接しなければいけないという都市計画地域に制定された建築基準法の制約です。リノベーションは新築ではないため、道路に敷地が接していなくても工事を行うことは可能です。しかし道路に接していないということは、工事もしづらく、工事費もかさみます。給排水の配管なども、他人の敷地を通っている場合も多く、工事に隣家の許可が必要などのトラブルも発生します。また、地震時や火災時の消火活動も消防車や救急車が入れなく、避難・救助にも支障がでます。極楽蜻蛉 / PIXTA(ピクスタ)軟弱地盤はぜったいNG!建物の乗る敷地の地盤は、最も大切です。新築であれば、地盤を強く改良する工事ができますが、リノベーションの場合は地盤を改良することができません。建物をいくら耐震補強しても、地盤が軟弱であれば、地震の力で建物は壊れます。Renoir / PIXTA(ピクスタ)周辺環境や防犯性の良さ線路や幹線道路などに住宅が面している場合、交通騒音や排気ガスなどの影響が大きくなります。健康被害が出るようなものかどうか、隣家や周囲の人に聞くなどして判断しましょう。また、周辺に荒らされた空き地や空き家などがあると、犯罪の危険性が高くなります。周辺環境や防犯性の良さが確保されている地域がオススメです。■ リノベーション向き「中古マンション」のポイント次は、どのような中古のマンションがリノベーションに向いているのか、そのポイントをご紹介します。ABC / PIXTA(ピクスタ)定期的に大規模修繕・補修がされているマンションは、規模も大きいことから、建物の修繕や補修などの管理が大切になります。一般的に新築から12年程度の周期で、防水工事・外壁塗装・鉄部塗装などの大規模修繕が行われます。これらの工事がきちんと行われているかは、大規模修繕記録などで確認します。仲介業者に入手してもらいましょう。チンク / PIXTA(ピクスタ)修繕積立金や管理費の滞納がないことマンションに住むためには、共用部分やエレベーター設備などの管理費や、大規模修繕のための積立金を納める必要があります。しかし、マンションの所有者の中には、この管理費や修繕積立金を滞納している人がいます。その滞納があまりに多くなると、管理に支障がでるだけでなく修繕積立金不足から、建物の十分な修繕ができなくなります。修繕積立金や管理費の滞納状況は、マンションの管理組合が管理しています。仲介業者に、閲覧または入手をお願いしましょう。YNS / PIXTA(ピクスタ)ごみ置き場、自転車置き場、メールボックスなどがきちんと清掃、整頓されているごみ置き場・自転車置き場・メールボックスなどは、マンションの管理状態がわかるだけでなく、マンション住人のマナーの良しあしもわかる場所です。きちんと仕分けしてごみが出されている・メールが郵便受けからあふれていないなど、清掃・整頓状況を確認しましょう。いかがでしたか?リノベーション向き中古物件を選ぶためには、このようにたくさんの注意ポイントがあります。あせらず、細心の注意を払って、良い物件を選んでくださいね。(しかまのりこ)
2018年04月29日管理組合総会は分譲マンションの最高の意思決定機関であり、年間で最も重要な組合行事です。前回は「総会とは何か」についてご説明しましたが、総会はフロントにとっても重要な業務であり、今回はフロントの側から見た総会について書いてみたいと思います。YNS / PIXTA(ピクスタ)■ フロント業務としての総会【特別決議では委任状を集めるのが大変】風見鶏 / PIXTA(ピクスタ)総会に参加する方法としては本人が出席する場合と、委任状(マンションによっては議決権行使書)を提出する場合の2通りあります。議案書を発送する際に出欠確認の用紙も同封し、これを事前に提出してもらう事で出席状況を事前に把握するのですが、この用紙が委任状(議決権行使書)も兼ねており、欠席で提出した場合は自動的に「書面による出席」という扱いになります。総会を成立させるためには組合員総数の過半数が出席する必要がありますが、総会に出席するほど管理組合活動に熱心な方はそれほど多くはないので、どうしても委任状をかき集めなければならなくなります。本人出席と委任状で過半数を集めるのはそれ程難しくないのですが、大変だったのは区分所有者総数の4分の3以上の出席と議決権総数4分の3以上の賛成が必要な特別決議を上程している時です。管理員から出席票(委任状)の集まり具合を日々連絡してもらい、未提出者のポストにカラー刷りの督促書面を投函するなどして総会前日までには所定の数を何とか確保していました。【議長のために台本を作成する】Graphs / PIXTA(ピクスタ)総会の議長は理事長が務める定めとなっています。しかし、議事録においては理事長が議長であったような形態をとりながら、実際にはフロントが司会者のような形で議事を進行させるというマンションも多いようです。筆者の勤務していた会社では基本的に議事進行は理事長にお願いしていました。そのため開会から閉会までの全てを網羅した、これをただ読みさえすれば誰でも議長が務まるというような精密な台本を作成し、事前に理事長と監事(途中1回だけ出番がある)に渡していました。【出席者数の集計は腕の見せどころ】CORA / PIXTA(ピクスタ)管理組合総会はどんな場合であってもまず出席状況を確認し、総会が成立していることを議長が宣言することから始まります。本人出席、委任状による出席、議決権行使書による出席等の最終的な数字は開会時間になってみないとわからないものですが、ここでオタオタしていては第一印象が悪くなります。そのため最終の集計作業はできるだけ手際良く行い、会議の冒頭で見た目にもスマートに議長に報告できるよう事前の準備を徹底していました。【議事の録音をしなかった理由】chocoron / PIXTA(ピクスタ)総会議事録について書いた際にもお話しましたが、筆者は会議の模様は録音せず、その代わり細かくメモをとってそれに基づいて議事録を作成していました。特に会社からの指示があったわけではありませんが、他のフロントを見てもおおむね同じような対応でした。テープ起こしには大変な時間がかかるという事もありますが、筆者の場合は「終わった総会の音声など聞きたくもない」というのが最大の理由です。KY / PIXTA(ピクスタ)何事もなくスムーズに終了する総会もありますが、出席者からフルボッコにされて、終了後もしばらく立ち上がれなかったような総会もありました。たとえそのような場合であっても質疑の要旨を記録した議事録を作成しなければならないのですが、メモを見ながらの作業でも辛いものであるのに、それを音声で聴き直すというのは拷問でしかありません。■ 総会にまつわる建前と本音【できるだけ参加しやすい日程で開催する】hide / PIXTA(ピクスタ)総会日程の設定においては、できるだけ出席者が多くなるように最大限に配慮します。当然のことながら土日祝といった休日に設定しますが、3連休の中日は避けるようにしましたし、休日のお出かけもしやすいように昼間は避け、午前中か夜間のどちらかに設定するようにしていました。一方で弁護士事務所ばかり入居しているワンルームマンションでは、平日の夕方に開催したこともあります。【出席者は少ない方がいいというのがフロントの本音】Naoaki / PIXTA(ピクスタ)日程の設定では出席しやすさに最大限配慮し、開催案内においては「ご多忙中とは存じますが、万障お繰り合わせの上、ご出席ください」とできるだけ大勢の組合員が出席するよう求めていますが、これはあくまで建前にすぎません。議事の中でやり玉に挙げられることの多いフロントとしては出席者は少ない方がいいというのが偽らざる本音で、特に各マンションに数名必ずいる「うるさ型」の人の動向には常に細心の注意を払っていました。そういった人から「欠席」に丸の付いた出席票が出されたときには、もうそれだけで総会が終わったような気分になったりするものです。■ 管理組合総会は、正直もう二度とやりたくないallgame / PIXTA(ピクスタ)何事もなく30分かからずに終了した総会もあれば、議事が紛糾して何時間も延々と続いた総会もあります。総会は当日の出席者次第で何が起こるか分からないものがあり、当日は朝から極限の緊張状態にあるのが常で、これには最後まで慣れるという事がありませんでした。プロ野球で先発予定の投手が試合前に感じる緊張感に似ているのではないかと思います。この記事を書きながら過去の様々な総会のことを思い返していましたが、あんなことはもう2度とやりたくないというのが現在の率直な心境です。
2018年04月29日「マンションは管理を買え」とよく言われますよね。中古マンションの場合、実際にどこを見れば管理が行き届いているかどうか、わかるのでしょうか?管理状態を素人が正確に判断するのは容易なことではありません。今回は、内見する際に、最低限これだけは確認しておきたいポイントを3つご紹介します。HAKU-No1 / PIXTA(ピクスタ)■ 1.エントランスやごみ置き場だけじゃない。必ず見てほしいのはココ!kunio / PIXTA(ピクスタ)みなさんは中古マンションを内見しに行くとき、どんなところを見ていますか?もちろん、自分が購入する予定の部屋、つまり専有部をじっくり見たいですよね。それはもちろん大切ですが、「共用部」をよく見ないで中古マンション購入を決めるのは、結構怖いことなんです。というのも、マンションは管理が命!管理が行き届いたマンションかどうかを見分けるには、共用部をチェックするのが一番だからです。共用部でチェックしたいのは、まず外観これなら内見に行った日に見て回ることができます。以下に、見るべき場所とその見方をまとめます。HHImages / PIXTA(ピクスタ)建物の外観……パッと見てきれいか、目立つひび割れなどはないか、ベランダに植木鉢などが乱雑に置いてある部屋はないかエントランス……清掃が行き届いているか、自転車などが乱雑に置かれていないかごみ置き場……周囲やごみを入れる箱などが汚れていないか、分別ルールはしっかりしているか自転車置き場……区画がしっかり分けられているか、ゴチャゴチャしていないか駐車場……平置きか機械式か、清掃が行き届いているか(機械式駐車場だとメンテナンスにお金がかかるので、当然管理費が高くなります)以上をチェックすることで、管理組合の体制がしっかりしているかはある程度はわかります。これらが及第点以上ならば、管理組合のルールづくりがしっかりしていて、居住者のマナーも良いと思われます。YNS / PIXTA(ピクスタ)ぜひしっかり見ていただきたいのは「植栽」築年数が古くても植栽がとてもきれいなマンションがありますが、それは管理組合がしっかりしているマンションだと思って良いと思います。中には居住者でグリーンクラブをつくって玄関前の花壇を管理している、という管理組合もありました。資産価値を上げながら、マンション暮らしを楽しんでいる様子がうかがえますね。■ 2.豪華な共用施設よりもまずチェックしたいのは「掲示板」!廣冨豪 / PIXTA(ピクスタ)共用部といえば、つい気になってしまうのが豪華な共用施設や24時間ごみ出しOKなどの「便利なサービス」のこと。それらのチェックももちろん必要ですが、大事なのはそれがどのように使われているか、そのサービスが本当にきちんと機能しているか、です。ただあればOKというわけではない、ということです。サービスが機能しているか否かが、そのマンションの良し悪しを決めるといってもいいでしょう。ABC / PIXTA(ピクスタ)マンション内に入ったら、地味ですが、ぜひ見ておきたい場所があります。エントランスホール……清潔に保たれているか、(出前の皿など)余計なものは置かれていないかエレベーター……内部のシートはよく掃除されているか、シートがはがれたままになっていないか廊下、階段……清潔で廊下に物が雑然と置かれていないか、ひび割れやシートの剥がれなどがないか(共用廊下に物を置くことは消防法で禁止されています)共用施設……よく利用されている様子か、きれいに使われているかNon+i / PIXTA(ピクスタ)もうひとつ、ぜひ見ておいてほしいものは「掲示板」掲示板にはマンションのコミュニティの様子がよく表れるものです。コミュニティ活動を盛んに行っているマンションの掲示板は、サークルやお祭りなどの情報がたっぷりと掲示してあります。マンション管理の土台はコミュニティにあり。にぎやかな掲示板は、「管理の良いマンション」の指標のひとつです。■ 3.管理人、すれ違う居住者…チェックポイントは「笑顔で挨拶」piyopiyo / PIXTA(ピクスタ)最後に「人」にも注目してみましょう。マンションの「人」とは、つまり管理人さんや居住者です。私が過去に内見や取材で訪れたことのある、管理組合の体制がしっかりしていて管理が行き届いているマンションでは、感じのいい人とばかり出会いました。管理人さんは声をかけてくれましたし、居住者とすれ違うと必ず素敵な笑顔で挨拶をしてくれるのです。敷地内で迷っていたら道を教えてくれて、頼んでいないのに自慢の共用施設を案内してくれた人もいました。【IWJ】Image Works Japan / PIXTA(ピクスタ)居住者同士も笑顔で挨拶を交わしていました。反対に、ものすごく愛想の悪い管理人さんや、挨拶をしているのに無視をする居住者がいるマンションがたまにあります。正直、それはあまりいい気持ちのするものではありません。「ここには住みたくない」と思わせ、自ら資産価値を落としているといってもいいでしょう。いかがでしたか?中古マンションの管理状態を見抜くポイントは、「そのマンションが一生懸命管理している様子」がうかがえるかどうか、です。居住者間のコミュニティを大事にし、マンションの資産価値を上げるための努力が見えたら、それは「買い」のマンションといえるかもしれません。(written by 殿木真美子)
2018年04月26日もう4月後半ですが、新生活がスタートして引っ越しをされた方もいらっしゃると思います。できれば近隣の住人とはうまくやっていきたいものですが、アパートやマンションなどの集合住宅の場合、起きやすいのが「騒音トラブル」。著者の住むメキシコでは、家主の都合により半年や1年で賃貸の契約が突然終わってしまうことも多く、著者は現在まで多くの引っ越しを経験しています。その度に対処しなければならないのが、隣人の騒音。著者が実際にしたことがある騒音対策を、5つのレベルに分けてご紹介します。Graphs / PIXTA(ピクスタ)■ レベル1.カーペットやラグ、厚めのカーテンなどで音をブロックするbigy00 / PIXTA(ピクスタ)隣人とはなるべく問題を起こしたくないものです。良い関係を保っていれば、お互いに助けることもできるからです。ですので、まずは自分でできることをしてみましょう。手っ取り早くできるのがカーペットやラグ、厚めのカーテン、または壁に絵などを飾ってなるべく音をブロックすることです。音の発生する住戸との壁の前に、大きめの家具を置くのもオススメです。■ レベル2.壁をノックするなどして間接的に知らせるGraphs / PIXTA(ピクスタ)やはり隣人とは、なるべくうまくやっていきたい。でもこちらの生活を考慮せずに、夜中まで音楽や楽器の演奏など何かしらの大きな音で悩まされる日々が続くのなら、違った対処が必要な時もあります。まず壁をノックすることで、相手に「聞こえていますよ、うるさいですよ」と知らせる。これはクラッシックな方法で、鉄筋で壁を厚くつくられているマンションでは難しいかもしれませんが、間接的に相手にこちらの不快感を知らせる第一歩といえます。■ レベル3.態度で直接示すAlexandre17 / PIXTA(ピクスタ)著者の場合、レベル2の方法でも効果がなかったことがありました。こちらが迷惑なのをわかっているはずなのに、何もしてくれない。だったらもう良い関係を心がける必要もないと思い、それでも続く騒音(大きなステレオを使っての大音量での音楽)に、今度は相手に態度で示しました。なるべく玄関先で顔を合わせないようにし、顔を合わせそうになったら避けるようにしたのです。■ レベル4.管理人やオーナーに相談するragon Images / PIXTA(ピクスタ)態度で示しても効果がなければ、管理人や警備員に相談するしかありません。メキシコというお国柄のせいなのかはわかりませんが、以前、週末は大音量の音楽をかけてパーティーをしてもいいという感覚を持っている隣人に当たってしまい、隣人が週末に夜中の3時頃までパーティをし始めたのです。さすがに、これは困りました。当時の家はプライベートエリアにあり、ゲートには警備員がいてエリア内には深夜0時以降の音楽やパーティーは禁止という規則があったので、まずは警備員に騒音を報告して隣人に注意してもらいました。その時は、すぐに音楽はやみましたが、その後再び同じようなことが起きたので今度はオーナーに相談しました。オーナーから直接こちらが迷惑していることを言ってもらう。これは効果がありました。■ レベル5.直接話して伝えるcba / PIXTA(ピクスタ)著者の場合、直接隣人に苦情を言うことはありませんでしたが、最終的には直接話をすることが一番効果的な場合もあります。他人の暮らしを考慮しない隣人に当たってしまった場合は、自分が被害者になってしまう前に対処が必要です。隣人の騒音でお困りの方は、ぜひ参考にしていただければと思います。(written by Yu Larraz)
2018年04月23日筆者の住むマンションでは管理組合の総会が4月にあります。総会は管理組合最大の意思決定機関であり、組合行事の中で最も重要なものになりますが、管理会社のフロントにとっても大変な仕事になります。今回はそんなマンションの「管理組合総会」について書いてみたいと思います。ABC / PIXTA(ピクスタ)■ 総会には「定時総会」と「臨時総会」の2種類ある区分所有法によりマンションの管理組合においては少なくとも年1回の総会の開催が義務付けられていますが、毎年必ず1回開催されるのが定時総会です。こちらでは管理組合の決算・活動報告、予算の審議や役員の選任等について決議されます。ABC / PIXTA(ピクスタ)定時総会とは別に、文字通り「臨時」に開催されるのが臨時総会で、次の総会まで待てないような緊急性のある事項について決議します。修繕積立金を取り崩すには総会の承認が必要ですが、そういったまとまった額のお金が必要な工事を緊急に実施しなければならなくなったような事例が該当します。■ 決算から3か月以内に開催しなければならない管理組合総会の時期としては月末の週末という事例が圧倒的ではないでしょうか。ほとんどのマンションでは、新会計年度が始まってから3か月以内に総会を開催するように規約で定められています。会計を締めてから総会の準備を完了させるまでにほぼ3か月かかるため、どうしても月末となってしまうのです。セーラム / PIXTA(ピクスタ)会計年度が終了すると決算をまとめまる作業に入りますが、最終的な決算資料ができ上がるまで1か月ちょっとかかります。決算資料ができ上がると管理会社のフロントはそれに基づいて総会議案書(案)を作成し、理事会に諮るのですが、ここまでで決算を閉めてから約2か月です。総会議案書は開催日の2週間前までに発送しなければならないとされ、正式版の議案書の作成、印刷等の期間を加えると、組合会計を閉めてから総会開催までどうしても3か月近くかかってしまうのです。会場の都合により第2週の開催になったことが筆者は1回だけありますが、全ての工程を極限まで前倒ししなければならず、実に大変であった記憶があります。■ 総会では「賛成」か「反対」の二択しかできないCORA / PIXTA(ピクスタ)総会への参加方法としては出席する、委任状を提出する、議決権行使書により意思表示するという3通りあります。委任状や議決権行使書といった書面での参加の場合は、事前に配布された議案書の内容だけで意思表示しなければならないことになります。議案は理事会がベストと判断したもののみが提案され、それに対して賛成か反対かのどちらかを問う形式になっていますが、これは書面による参加者を尊重するためです。管理組合総会は大勢の人が様々な形式で参加する会議ですから、多様な意見の中から話し合いで一つに集約するというのは不可能なのです。テレビドラマなどでは会議の場で「緊急動議」が出される場面がありますが、こういったものも書面で参加している組合員をないがしろにする行為であるので認められていません。■ 議案書の右上に記入された日付は意外と重要区分所有法35条1項は、総会開催日の「1週間前」までに、標準管理規約43条1項では「2週間前までに」総会開催通知を各区分所有者に対して発送しなければならないと規定されています。十分に余裕をもって準備できている時は特に問題ないのですが、ギリギリとなってしまった時はこの「2週間前までに」をどう解釈するかが非常に大切になります。公式的には通知を発送する日と総会開催日を含めることなく、中2週間を空けなければならないのだとされています。freeangle / PIXTA(ピクスタ)仮に総会を4月29日に開催する場合、中14日間空けて4月14日までに議案書を発送しなければならないことになります。通常は一旦管理室まで宅配便で送るのですが、資料作成が発送日の最終の集荷時間に間に合わず、仕方がないので翌日マンションまで自分で運び、ポストに直接投函するというようなことをしたこともあります。また「緊急を要する場合には、理事長は、理事会の承認を得て、5日間を下回らない範囲において、期間を短縮することができる」という規約の規定を最大限拡大解釈したことも1回だけですがあります。総会前のフロントは、資料を作りながら常にカレンダーとにらめっこしているものなのです。■ 会場には様々な場所を利用する総会は多くの人が参加するので会場の確保が重要です。マンション内に集会室があればいいのですが、そのような恵まれたマンションは限られており、そのため会場としては様々な場所を利用しました。xiangtao / PIXTA(ピクスタ)近隣の貸会議室を利用する場合が多かったのですが、出席者がそれぞれ自宅から椅子を持参してエントランスホールで開催したこともありますし、出席者が数名という場合には管理室や喫茶店を利用したこともあります。会場としてファミレスを使用し、まず食事を済ませてから会議に入るのが恒例というマンションがありましたが(食事代は会議費として支出)、管理に対する目が格段に厳しくなった現在でもそれを続けているかどうかはわかりません。管理組合総会の表と裏というような内容を考えていましたが、「総会とは何か」という話で一杯になってしまいました。次回は総会を実際に運営する際の裏話をご紹介したいと思います。
2018年04月21日マイホームを購入するときに、「マンションがいい」とか「いや、やっぱり一戸建てがいいよね」など、人それぞれで好みや重視するポイントが違ってくると思います。今回は、マンションを選んだ人、一戸建てを選んだ人それぞれにリサーチをし、メリットとデメリット、満足な点、不満な点について、リアルな声を集めてみました。大きな買い物だからこそ決断力が必要なのに、大きな買い物だからこそ、決断力が鈍ってしまったりもするものです。shimanto / PIXTA(ピクスタ)■ とにかく収納が充実!でも、近所付き合いが…。一戸建てのメリットとデメリットまずは、一戸建てに住んでいる人に、メリットや満足していることについて聞いてみました。pixelcat / PIXTA(ピクスタ)「なんだかんだ言って、マンションよりも収納が充実していると思います」(36歳/パート)「自分だけの持ち物って感じがするのが良いですね」(33歳/フルタイム)「子どもの足音を気にしなくてもいいというのは、とても助かります」(30歳/専業主婦)逆にデメリットや不満な点を聞くと、以下のような声が上がってきました。「庭の手入れが大変です。何かできるようなそんな大層なスペースなんてないけれど、それでも草むしりが多くて……」(37歳/専業主婦)「町内会のお付き合いが大変ですね。フルタイムで働いているので、せっかく訪ねてきてもらっても対応できないことが多いんですが、それで『お宅はいつ来ても留守ね』なんて言われることも多くて……ご近所付き合いがギクシャクしています」(39歳/フルタイム)「家のまわりの掃除が大変!ちょっとでも汚くしておくと、お隣さんから苦情がくるし……」(32歳/パート)Graphs / PIXTA(ピクスタ)生活音をそこまで気にしなくても良いというのはやはりメリットだと感じる人が多いのではないでしょうか。しかし、働いていると、ご近所付き合いや町内会のお仕事はどうしても参加率が落ちてしまったりするもの。でも、それがプチトラブルの元だったりもするようです。■ セキュリティはいいが、スペースは…。マンションのメリットとデメリット次にマンションに住んでいる方にメリットや満足していることを聞いてみました。チンク / PIXTA(ピクスタ)「とにかくゴミ出しが楽!うちのマンションは、ゴミの回収日以外でも時間帯も関係なく出すことができるから」(31歳/フルタイム)「セキュリティが良いというのは、安心できる点ですね」(36歳/パート)「上の方の階なので、日当たりもいいですし、蚊もあまり出ません。立地的に見て、一戸建てではなかなか叶えにくい条件だと思って満足しています」(37歳/専業主婦)マンション住民にデメリットや不満な点を聞くと、以下のような声がありました。「スペースが狭い。子どもがものを出しっぱなしにすると、すぐに足の踏み場がなくなります」(33歳/パート)「修繕積立金が高く、家計をじわじわと圧迫します」(38歳/専業主婦)「自由にペットを飼うことができないのが不自由ですね。私も主人もペットを飼う気はなかったのでマンションにしたのですが、娘が飼いたいと言ってきかなくて困っています」(39歳/パート)asu0307 / PIXTA(ピクスタ)限りあるスペースを有効活用できるように間取りが考え尽くされていることが多く、そのため動線が良いのもマンションならではのメリットと言えるでしょう。しかし、スペース自体は比較的狭いので散らかすと大変なことに。セキュリティの高さについては、やはりマンションの大きなメリット。一戸建てとは比べ物になりませんね。■ あえて不満を聞いてみることで気付くこともある!マンションよりも広さに余裕があるイメージの一戸建て。ゴミの管理や外回りの掃除があまり必要ないマンション。どちらにしても、良い点もあれば、不満もあるのですね。家の購入は、人生でそう何度もあることではない大きな買い物です。だからこそ、家を購入するときには、メリットだけでなく、デメリットもあえて聞いてみて参考にしてみるのが良さそうですね。
2018年04月19日家を「借りる」と「買う」どちらが得か?という議論が、不動産業界には……いえ、世の中には昔からありますよね。この問題、筆者が不動産業界に入った19年前から(恐らくもっと以前からあったでしょう)盛んに議論されていましたが、いまだに結論が出たという話を聞きません。TATSU / PIXTA(ピクスタ)■ 「借りる」「買う」どちらが得か?問題のカラクリkou / PIXTA(ピクスタ)この問題のベースとなっているのは「“家賃”を払い続けるのと“住宅ローン“を払うのとどちらが得か?」ということで、大抵の場合、それぞれ発生する費用の合計をシミュレーションして比較しています。まだ紙の媒体が不動産情報の中心だった時代の話です。同じ出版社で賃貸向けと売買向け、2つの情報誌を出していましたが……、KAORU / PIXTA(ピクスタ)賃貸の情報誌では「借りる方が少しだけ得」、一方、売買の情報誌では「買った方が少しだけ得」というまったく異なる結論を出していました。一生の間に必要となる住宅関連の支出の合計は簡単にシミュレーションできるようなものではなく、前提条件を少し変えればまったく違う結論となります。つまり、立場が変われば結論も変わるのです。■ 設備やインテリアのグレードに大きな差はある?freeangle / PIXTA(ピクスタ)入居者が頻繁に入れ替わることを前提とした賃貸住宅に対し、分譲住宅は入居者が永住することが前提となります。そのため設備や内装等についていえば、分譲の方が長持ちする仕様となっていることが多かったように思います。特にクロスについては、ランクが全然違いました。賃貸の場合、入れ替わる度に何らかのリフォーム工事が入りますし、何かあれば退去した時交換すればいい、という意識がどこかにあるのかもしれません。■ 分譲マンションで発生する費用って?hug++ / PIXTA(ピクスタ)分譲マンションの場合、毎月発生する住宅ローン返済、管理費、修繕積立金等の他、故障等による設備の修理は当然のことながら全額自己負担です。分譲マンションには専有部と共有部があり、雑把に分けると玄関の内側で起こったことについては自己負担です。厄介なのは配管やインターホンといった、専有部と共有部両方にまたがる部分のトラブルで、原因がどちらにあるかによって負担額も変わってきます。専有部と共有部の細かい区分けについては管理規約に必ず記載がありますので、購入前にチェックしておくとよいでしょう。■ 賃貸住宅は、実は家主にとって厳しい時代にABC / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅の場合、賃料と共益費を毎月払いますが、消耗品関係を除き設備の故障については原則として家主負担となっています。また退去時における原状回復に際しても、「国土交通省ガイドライン」や「東京都住宅紛争防止条例(東京ルール)」により、自然損耗や経年劣化については借主は負担しなくてよいとされています。そのため、退去に伴うリフォーム工事についてもその大半を負担しなくてはならないなど、家主にとって厳しい時代となってきたように感じます。■ 賃貸住宅はまだまだ高齢者に厳しいのが現実foly / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅を語る上で、どうしても避けて通れない問題があります。賃貸物件の営業をやっていた時代に痛感しましたが、「高齢者に非常に厳しい」というのが日本の不動産業界の現状です。高齢者の場合、現役世代と違って収入が限られるということと、室内で万一のことが起きる可能性がある、ということが原因として挙げられます。高齢者を受け入れる物件はかなり限れられますし、仮にOKという場合でも内容のいい親族が保証人となり、かつ近くに住んでいなければならない、などといった厳しい条件が付きます。freeangle / PIXTA(ピクスタ)そして既にリタイアされた方の場合、年金だけが収入とみなされます(預金残高は考慮されないことが多い)。年金の金額だけで借りられるレベルの部屋というものは、高齢者が暮らしやすいようなものとは決して言えないでしょう。家は「買う」「借りる」どちらが得か、という問題は、おそらく今後も永久に決着はつかないでしょう。しかし「どちらがいいか」ともし聞かれたら、「リタイアするまでに、どこかで買っておいた方がいい」というのが筆者の結論です。(written by 鶴間正二郎)
2018年04月13日「マンションは管理を買え」という言葉が広がり、ネット上には「買ってはいけないマンションの見分け方」というような記事があふれています。管理の良し悪しを事前に見分けるために、こういった記事においては事前に幾つかの資料を取り寄せて内容を精査することを勧めています。(これがそんなに簡単な話ではないことはこれまで何回も書きました)今回はそういった記事において必ず触れられている「総会議事録」についです。momo / PIXTA(ピクスタ)■ そもそも、「総会議事録」とは?マンションに関わる法律である区分所有法において、管理組合総会は「管理組合の最高議決機関」と位置付けられています。総会における議決事項はすべての関係者に効力を及ぼすこととなるため、議事の経過及びその結果を記載した議事録は重要な記録です。区分所有法の第42条において総会議事録は以下の通りと定められています。【第四十二条】1.集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。2.議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。3.前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。4.第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。5.第三十三条の規定は、議事録について準用する。(筆者注、第5項にある第33条とは規約の保管に関する条文です)議事の経過とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法、閉会等のことであり、経過の「要領」ということなので内容を逐一記載する必要はなく、要約して記載すれば足りるとされています。■ 議事録作成の流れ議事録の作成は法令上では総会の議長である理事長の役割となっていますが、実際は管理会社のフロントが担当します。筆者の場合、総会を終えてから会社に戻って30分で完成させたこともあれば、1日半ぐらいかかったこともあります。よっしー / PIXTA(ピクスタ)議事の録音はせず、その代わりに細かくメモを取るようにしていましたが、激論が交わされたような時は発言の内容を思い出すのが大変でした。出席者からフルボッコにされたような時にも、それをいちいち思い出して書かねばならず、これはもう苦痛でしかありません。こうして出来上がったのはあくまで議事録(案)であり、理事長及び2名の議事録署名人に回覧して内容の確認を求めます。ここで修正が入る場合もありますが、最終的に3名の署名捺印をもらえれば議事録の完成です。議事録が完成すると管理会社では「総会結果報告書」を作成して全区分所有者に配布します。■ 議事録に関する決まりごと議事録は大切な書類で、管理組合の口座開設や名義変更、訴訟の提起等の様々な場面で提出を求められます。一方で議事録は利害関係者からの請求があれば閲覧させなければならず、また保管場所をマンション内の分かりやすい場所に掲示しなければならないと定められています。(閲覧に際しては管理組合の側で日時を指定できるとされています)■ 議事録には何が書かれているのか?miya227 / PIXTA(ピクスタ)「買ってはいけないマンションの見分け方」といった類の記事ではとにかく議事録が重視され、「議事録は情報の宝庫」「議事録は管理状況を示す通信簿」「議事録を読めばそのマンションの全てがわかる」等々、ものすごい表現で形容される資料となっています。そこで議事録には何が書かれているか、これまで100本近く(多分)議事録を書いてきた筆者が具体的にお話します。・議事録に書かれていること筆者の場合は大手と中小の2社でフロントを経験しましたが、議事録の書式についてはどちらもほぼ同じであり、恐らくほとんどの管理組合においても同様ではないかと思っています。議事録の基本的な書式としては下記の通りとなります。【「第〇号議案」●●●●に関する件】議長の指名により管理会社担当者により総会議案書を用いて議案の説明が行われた。質疑応答の後、議長が本議案の可否を出席者に諮ったところ、賛成多数にて議案書の内容通り承認可決された。工事の実施を承認する議案の場合は、実施の時期、金額、発注先、支払い方法等をこの後に明記し、また四分の三以上の賛成が必要な特別決議の場合は賛成、反対、保留のそれぞれの数を記入していました。質疑応答があれば「質疑応答の要旨」として記入しますが、あくまで要旨であり、国会の議事録のような話し言葉をほぼそのまま文字に書き起こした体裁のものではありません。・議事録に書かれていないこと議事録は簡潔明瞭であることが求められ、そのため既に議案書に書かれている事項については省略され「議案書記載の通り」としか記入されません。決算報告や工事の実施、修繕積立金改定といった議案の場合は議案書において詳細な資料が添付されているはずであり、同じものを議事録にも記入するのは紙の無駄でしかないのです。ただし、事業計画と予算に関しては議案書に添付されているのはあくまで「案」であるため、総会で承認された正式版の事業計画書と予算書を総会結果報告書に添付します。質疑応答に関しては個人情報やプライバシーの保護の点で注意が必要になります。総会においてマンション内におけるトラブルに関する発言がなされた場合であっても、個人が特定されるような内容に関しては議事録には記載されません。■ 議事録は「議案書とセット」でないと意味がない「買ってはいけないマンションの見分け方」といった類の記事ではひたすら「議事録」が強調されていますが、議事録だけをいくら読んでも財務状況も未収金の額も工事を実施しなければならなくなった事情もわかりません。Graphs / PIXTA(ピクスタ)そのような事項はすべて議案書に書かれており、議事録は議案書とセットでなければ全く意味のないものなのです。しかし、ネット上の記事をいくつも読みましたが、議事録の重要性を力説するものばかりであり、筆者が見た範囲では議案書について言及したものは一つもありませんでした。議事録は議案書と同じ場所にファイルするものなので閲覧の場合は特に支障はありませんが、読者がネット上の記事を鵜呑みにして議事録だけ何年分も取り寄せても(これには様々な困難を乗り越える必要がある)、マンション内で一体何が起こっているかさっぱりわからないということになってしまいます。■ ネット記事の執筆者は、議事録を読んだことがないとしか思えないmiya227 / PIXTA(ピクスタ)ネット上で「買ってはいけないマンションの見分け方」という類の記事を書いている方のほとんどは、恐らく自分では総会議事録を読んだことがないのだろうとしか思えません。この世界では実務を知らない人が専門家を名乗って書いた、いい加減な記事が幅を利かせているのがどうしようもない現状です。こういった状況を少しでも変えていくため、今後も筆者の実体験に基づく正確な情報を提供し続けたいと思っております。
2018年04月12日マンションをはじめマイホームというものは、人生でそう何回もない大きな買い物です。そのため検討する場合はどうしても慎重になり、「もう少し他の物件も見てからにしよう」ということで、結論を出すのを先に先に延ばしにしがち。そんな客に「買います!」と言わせるための、不動産営業マンのテクニックについてお話したいと思います。ABC / PIXTA(ピクスタ)■ 「御用聞き」では、マンションは売れないmy room / PIXTA(ピクスタ)確かに「わかりました。買います」と言うのは清水の舞台から飛び降りるほどの勇気がいるもので、筆者も自身のマンションの申込書を書いている時、背中に汗が流れたことを今でも覚えています。しかしマンションを売る側からすると、お客様の気持ちを尊重し過ぎると誰も買ってくれないことになります(こういった営業を「御用聞き」と呼んでいました)。売るためには、清水の舞台を前にして足がすくんでいる人の背中をそっと押してあげる(早い話が突き落とす!)ことが必要なのです。モデルルームには来場したお客様の気持ちを盛り上げ、最終的に「わかりました。買います」と言わせるための様々なテクニックがあります。■ 競馬の騎手と同じ!? 「内容のいい」お客様ほど、腕のいい営業がつくGraphs / PIXTA(ピクスタ)モデルルームを訪れると接客コーナーに通され、そこでまずアンケートを書くことになりますが、お客様の内容がいい(医者・弁護士・一流企業勤務など)場合ほど腕のいい営業が担当することになります。マンションは一室売るのも大変であるからこそ、そういったお客様は絶対に決めなければならないからです。ですので、成績のいい営業は次々といいお客様が割り当てられ、そうでない営業はその逆になります。勝てば勝つほど強い馬の騎乗依頼が来る競馬の騎手のような世界でした。■ セールストークは必ず「今が買い時です!」からスタートするPIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)そうして商談がスタートするのですが、私がいた会社の場合は必ず「今が買い時です!」という話題からスタートするように決まっていました。景気がいい時はまさにその通りなのですが、そうでない場合はどうするかというと……、不景気の時は政府が景気刺激策を取りますが、大抵の場合は住宅政策がその柱となります。税制上の優遇措置等、様々な手が打たれるため「住宅を買いやすくするため政府がこれだけのことをやってくれるのに、これを使わない手はないでしょう」という話法を使いました。■ 優秀な営業ほど、部屋を見せない!?チンク / PIXTA(ピクスタ)通常は物件について一通り説明をしてから「それでは部屋を見ましょう」ということになるのですが、優秀な営業ほど簡単には部屋を見せません。一度見せてしまうと、そのまま帰られてしまう恐れがあるからです。筆者がとある完成物件の棟内モデルルームにいた時、部屋を見に来たお客様を相手に3時間マシンガントークを繰り広げた挙句、「今日はもう暗いからまたにしましょう」と相手に言わせて、再来場のアポイントを難なく取ったスゴ腕の営業マンもいました。■ 業法違反にならなければ、何でもアリ!?Graphs / PIXTA(ピクスタ)ある程度検討の進んでいるお客様については、決断してもらわなければなりません。そのような方の来場予定がある時は、その時間に合わせて他のお客様も呼び込み、接客ルームをできるだけ満卓に近い状態にします。ここがガラガラでは、お客様の気持ちが盛り上がりません。賑わっているように見せかけるために、単なる通行人に声をかけて引っ張り込んだこともあります。また「早くしないと部屋がなくなる……」という気持ちを煽るため、接客ルームの壁に貼ってある価格表のバラの位置をその時の状況に応じて変えることもあります。法令により、不動産業者がやってはならない事項が定められていますが、接客ルームのバラについては対象外ですから特に問題ないのです。Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)最後に。お客様に「買います」と言わせるために業者はあの手この手を尽くします。「営業が商談中に席を外した」「携帯でどこかへ電話をかけた」「かかってきた電話に出た」……。一つ一つの動きにすべて裏があると思って下さい。マンションを買うのも大変ですが、売る方も大変なのです。新築マンションの購入を検討している方は、営業マンの言動に惑わされずに、納得のいく物件を選んでください。(written by 鶴間正二郎)
2018年04月06日リノベーションしたいけど予算がない、新生活のためになるべく予算を抑えたい。でも、実際にリノベをしてみると、「あれもしたい、これもしたい」と工費が膨らんで……。リノベーションと予算の関係はいつも悩ましいものです。2015年のリノベーション・オブ・ザ・イヤーで「カジュアルリノベーション賞」を受賞したMさんのお宅(30代・女性)は、あらかじめ予算の上限を決め、既存を上手く活用しながら280万円で理想の空間を手に入れました。低予算で思い通りのリノベーションを実現するための、ポイントが満載です。■ 中古マンション購入の段階から計画的に。総予算を組んでから物件探しある日、Mさんは父親から「資金を援助するから家を買わないか」と打診され、マンション購入の検討を始めました。予算は「住宅ローンの支払いが現在の家賃と同じかそれ以下」になるように、設定エリアと条件を絞って中古マンションを探し、見つけたのは、川崎市内の50㎡のリフォーム済み物件でした。50平米以上の物件としたのは、住宅ローン控除を受けるため(※専有面積が50平米以下のマンションでは住宅ローン控除が受けられません)。年末のローン残高に応じて、10年間一定額が所得税から控除されるという住宅ローン控除。専有面積のちょっとした違いで控除を受けられなくなるのはもったいないので、選ぶ際に気をつけてください。■ 予算の上限は300万円。やりたいことを明確にして優先順位を駅からやや遠いぶん、物件価格が低く抑えられたので、余った予算でリノベーションを施すことにしたMさん。予算を「300万円」に設定しました。Mさんはもともと家具や小物、食器など質のいいものを少しずつ集めるのが大好き。「せっかくなら集めたインテリアが似合う空間にしたい!」と、無垢材の床や珪藻土の壁は最優先に。またキッチンにカウンターを設けたい、などと、やりたいことをギュッと絞ったのです。その姿勢に賛同したのが設計を担当した空間社のデザイナー、宮本泰則さん。「要望が明確だったので、予算の中でできることと削る部分を分けるだけでした」と話します。リノベーション前丁寧に選んだ家具が映える空間にするために、素材感を整えることを優先し、建具とキッチン扉の変更を提案。例えば木の扉に替えたキッチンは、木目が主張しすぎないシナの板を2人でじっくり選びました。■ コストをかけるところはしっかりと。こだわりの「キッチンカウンター」中でも最もこだわったのは「キッチンカウンター」です。入れたいものすべての寸法を測って棚の幅や高さを決めたので、炊飯器や電子レンジもピッタリ。一部をガラス扉付きの棚にして食器のコレクションを収納しています。その一方でコストのために諦めたのは、現在納戸に使用している洋室の内装と、寝室の床をフローリングではなくカーペットにしたことですが、今はそれも気に入っています。寝室のクローゼットは既存を生かし、扉と枠を交換してスッキリとした印象に。壁の一面を、クロスの上からネイビーに塗装した寝室。マティスの絵がよく映えます。結果、リノベーションにかかった費用は全部で280万円。予定していた金額より少なく済みました。「先々のこともよく考えて予算を組んだ」というしっかり者のMさん。毎月の支払いは賃貸のときと比べて2万円ダウンし、その分をきちんと貯蓄に回しているそうです。賃貸料から総予算を決めて物件探しを始めたこと、リノベーションの予算にも上限を設けたこと、やりたいことを明確にして絞り込んだことなど、リノベ予算を抑えたい人にとって参考になるるポイントが盛りだくさんです。もっと詳しく見たい方は、ぜひ『リライフプラスvol.23』も参考にしてみてくださいね。設計・施工空間社撮影飯貝拓司
2018年04月04日引っ越しの作業がすべてが済み、引っ越し業者が去ったあとにベットの上で「ダ~ッ」と息をつくと同時に、どうも脳裏の片隅で何か引っかかることなどありませんか。そう、近隣への挨拶。賃貸の場合はずっと住むわけでもないし、それ程重要じゃないと思っていても何故か気になる。わざわざ挨拶に行かなくとも会った時に挨拶すればいいや、と思っても意外になかなか会わないもの。Graphs / PIXTA(ピクスタ)たとえ挨拶が出来てる状況だとしても、もしかしたら関わりを持ちたくないタイプの人もいるかもしれません。とはいえ、隣にどんな人が住んでいるかはやはり気になるし、お隣さんも越してきた自分がどんな人か気になっているはず。実は顔を見せずに挨拶をする方法があるんです。元宅配ドライバーとしての経験を踏まえてお話ししたいと思います。ナオ / PIXTA(ピクスタ)■ 生活感を手掛かりに、臨機応変に配達をする宅配ドライバーつむぎ / PIXTA(ピクスタ)宅配ドライバーは、配達の際、配達先の事情を考慮に入れて配達することがよくあります。その情報はどこから得るかというと……、クレームやご要望という声から得る場合もありますが、ほとんどはドライバーが感じた配達先周辺の「生活感」から情報を得ています。そして、その情報を元に、なるべくそのお宅に合った配達を心掛けていす。jyapa / PIXTA(ピクスタ)たとえば、夜になっても洗濯物が取り込まれていない家→平日の夜は帰りが遅いので休日中心に配達を組み立てる。ベビーカーが置いてある家→夜分の配達を控える。年配の人が使うカートがある家→チャイムを鳴らした後はもいつも以上に待つ。ポストがチラシや郵便物であふれている部屋→転居か長期不在、はたまた事件・事故かもしれないので出し人、受け人に連絡を入れる。etc.これは宅配業者に限ったことではなく、その家、その部屋に訪れた人たちは何かしらの情報を得ようとして家の周辺をチェックしているのです。■ 生活感を隠すのではなく、あえて演出して見せるのも手段EKAKI / PIXTA(ピクスタ)一人暮らしの女性にとっては、防犯上あまり生活感を出したくないのも事実だと思います。ですが、人は勝手に想像して、勝手に想像を膨らませるものです。そこを逆手に取って、生活感を隠すのではなく、あえて見せることが防犯につながる場合もあるかもしれません。freeangle / PIXTA(ピクスタ)オーソドックスな方法ですが、男性の影を匂わせるために、彼氏の服や靴を外に何気なく出して置くのもいいと思います。彼氏がいない人は……ここは、ハッタリでお父さんの靴などを実家から拝借してドアなど横に立て掛けるのもいいと思います。各自シチュエーションに応じて演出してみてるのも、ひとつの手かもしれません。
2018年04月04日共用施設が充実しているマンションは、実は、マンションライフの質を高めてくれるものでもあります。今回は、その中でも「オーディオヴィジュアルルーム(AV ROOM)」についてご紹介します。この「オーディオヴィジュアルルーム」は、上質な音響空間で映画や音楽をとことん楽しめるAVルームのこと。まだ寒いですが、桜を飾って春気分を味わっています!マンションの共用施設というと、豪華なスパやジムなどを思い浮かべる方もいるかもしれません。またそうした施設が金食い虫だという批判的なネットの記事などを目にしたことがある方もいるかもしれません。そんな概念を払拭する、マンションの共有施設の活用で趣味が充実し、ご近所さんとの交流関係も保てるメリットをご紹介します。■ 便利なマンションライフに欠かせない「共用施設」って?sachinyan / PIXTA(ピクスタ)マンションの共用施設といえば、キッズルームやキッチン付きのパーティールームなどはよく聞くものです。子育て世帯の方が使用されていることも多いですね。でも最近はアラ還、定年退職された世代の方達が趣味を楽しめるような設備も充実してきています。その一つが、音楽や映画を鑑賞できる「オーディオヴィジュアルルーム」です。■ 上質な音響空間で映画や音楽をとことん楽しめるAVルーム!筆者の両親が住む実家のマンションには、共有スペースとして、オーディオヴィジュアルルームが設けられています。オーディオヴィジュアルルームの入口完全予約制ですが、マンションの住人であれば誰でも利用することができます。ロールスクリーンで映画鑑賞会お酒を含む飲み物や、食べ物の持ち込みもOK!子育て世帯が誕生日会などをしていることもあるようですが、実家のマンションでは圧倒的に大人だけの利用が多いそうです。スピーカーなどの音響機器プロジェクターロールスクリーンにスピーカー、プロジェクター……と、この辺りは設置してあって当たり前のものですが、音響設計もなかなかちゃんとしています。耳の肥えたアラ還のみなさんもご納得の様子でした!■ 趣味を通じて住人同士の顔や素性もわかるようにkokoromi.com / PIXTA(ピクスタ)終の住処を考える時、煩わしいお付き合いは面倒ですが、できればご近所さんとは良い関係を保っていきたいところです。特に大人になると、立場や境遇の違いでなかなか話をすることも難しくなりますが、趣味を通じてだと交流の輪を広げやすいようです。筆者の両親がいつも参加している映画鑑賞会には美味しいお酒と食事がどんどん持ち込まれ、途中からメンバーのお隣さんにも声をかけて、どんどん人が集まってきて、最後はただの楽しい宴会となっています(笑)。母はこの会が発足されてから、同じマンションに住んでいる人たちの顔や素性もわかるようになったので、より安心できるようになったと言っていました。母はよくワインと手料理を持って参加していますいかがでしたでしょうか。次の住まいとしてマンションを探されている方は、セキュリティーも大事ですが、共用施設の充実度もぜひチェックしてみてください!
2018年04月03日家を購入する時は、売買契約書だけでなく登記関係、住宅ローン関連、保険など、様々な書類のやり取りがあってかなり頭がこんがらがる時期です。それがマンションならばさらに書類が増えて、「マンション管理規約」「管理委託契約書」などが配られます。ゆっくり目を通す時間暇も根気もなく、よくわからないままに印鑑を押した、という方もいるかもしれません。もとくん / PIXTA(ピクスタ)新築マンションに入居して間もなく、管理組合の理事をやらなければならなくなった人が「私は管理組合になんて入った覚えはない。だから理事になるのは断る!」と、管理会社に電話をかけてくるケースもあるそうです。管理組合に入った覚え……、みなさんにはありますか?「○○マンション管理組合の一員になります」といった書類にサインをした経験は?「ない」という人がほとんどだと思います。これはなぜなのでしょうか。■ 「区分所有」した瞬間に、管理組合の構成員になるチンク / PIXTA(ピクスタ)「マンション法」ともいわれる区分所有法では、管理組合に関して以下のような記述があります。第三条(※一部)区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。この条文によると、区分所有関係が発生したその瞬間から管理組合は成立するため、設立の手続きなどは必要ない、ということになります。区分所有者はその意思にかかわらず管理組合の構成員となり、区分所有をしている限り組合から脱退することはできない、という強制力を持っているのです。タカス / PIXTA(ピクスタ)よく管理組合を「自治会やPTAみたいものでしょ」という人がいますが、自治会やPTAへの参加は任意ですから、自ずとその性質が違うことがわかりますね。人づきあいなどの面倒がないことがマンションの魅力と考えている人にとっては、管理組合の理事などもってのほかといったところでしょうが、それほど簡単な問題ではないのです。■ マンション管理の主体は管理組合!業務も多岐にわたるところで、先ほどの条文にあった「規約」とは何でしょうか?これはマンションのルールブックともいえる「管理規約」のことを指しています。0829kt / PIXTA(ピクスタ)国土交通省が管理規約の標準モデルとして作成しているのが標準管理規約です。マンションはその規模や地域、住んでいる人によって千差万別。そのルールもまた様々なパターンがあっていいので、あくまで標準モデル、なのです。逆にいえば、この管理規約は住んでいるうちに不都合が生じてきたときや自分たちのマンションには合わないと感じた時、多数決によって変更をすることができます。また、その標準管理規約に書いてある管理組合の業務とは、全部で15項目にもわたります。例えば、管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理組合管理部分の修繕修繕等の履歴情報の整理及び管理等共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務敷地及び共用部分等の変更及び運営修繕積立金の運用官公署、町内会等との渉外業務などがあります。YNS / PIXTA(ピクスタ)清掃やごみ処理などまで書いてあることに「マンションて、そういうことこそ、人任せにできるんじゃなかったの?」と驚いた人がいるかもしれません。ほとんどの管理組合は、これらの大部分を管理会社などに委託しているために人任せと感じるのかもしれませんが、区分所有法によると管理の主体は管理組合にほかならないのです。いかがでしたか?管理組合について理解すると、区分所有者である自分たちこそが管理の主体なんだ、と気付かされますね。「自分は入った覚えはない」「自治会やPTAみたいなもの。やりたくないからやらない」というわけにはいかないものなのです。ですが、それをネガティブにとらえるのではなく、大切な資産であるマンションを一緒に守る仲間であるとポジティブにとらえて、うまく関わりながら暮らしていきたいものですね。(written by 殿木真美子)【参考】※公益財団法人マンション管理センター※マンションライフ総合支援サイトマンションのWa※国土交通省区分所有法、マンションに関する統計・データ集※建物の区分所有等に関する法律
2018年03月30日ジェニファー・ロペスが交際中のアレックス・ロドリゲスと一緒に約16億円のマンションを購入した。バレンタインデーにジュエリーショップで目撃されたことで、婚約も間近だとささやかれていた2人。今回、共同でマンションを購入したことからついに「婚約した」と報じるメディアも!2人が購入したのは、ベッドルームが3部屋、バスルームが4つ付いている約375平米の「432 パーク・アベニュー」のコンドミニアム。世界一高層のマンションとして知られており、セントラル・パークやニューヨークの街並みを一望できるという。不動産サイトの「StreetEasy」によれば、住民たちは建物内のレストランやジム、プールなどにプライベートなアクセスが可能で、プライバシーがしっかりと守られているのだとか。最近、交際開始から1周年を迎えた2人。どちらにも前の結婚でもうけた子どもが2人ずついるが、すでに“6人家族”として仲良く生活している様子。ジェニファーがSNSに4人の子どもたちを車の後部座席に乗せて学校まで送迎する写真などを掲載している。このまま結婚一直線!?元プロ野球選手のアレックスはいままでにマドンナ、ケイト・ハドソン、キャメロン・ディアスなどのセレブとの交際が報じられてきたモテ男。ジェニファーも3度の結婚・離婚、ベン・アフレックとの婚約破棄などを経験した恋多き女だ。(Hiromi Kaku)
2018年03月30日マンションのベランダで、一軒家のお庭と同じようなガーデニングを楽しむ家庭が増えています。マンション仕様のガーデニングツールも続々登場していますが、ちょっと待って。マンションのベランダには、一軒家とは違う使用のルールがあり、それはベランダガーデニングにも大きく関係しているそうなのです。マンションのベランダは100%自分の家の一部ではないマンションのベランダ使用ルールについて知る機会となったのは、屋上緑化のパイオニア企業〔東邦レオ〕の広報・熊原淳さんに、ベランダに芝を敷くコツを尋ねたときでした。「ベランダは、マンションですか?マンションの場合、芝、とくに天然の芝は管理規約などで敷けない可能性が高いですよ」という熊原さんのひと言で、そういえばベランダの使用についてのルールをきちんと把握してないことに、いまさらながら気づきました。「マンションのベランダは各戸に面していて避難経路にもなっており、《共用部分》であることが前提になっています。そして居住者が自由に使うことができる空間として《専用使用》が認められています」(熊原さん)いざというとき、我が家のガーデニングのせいで逃げ遅れ、なんてことになったら大変です!そこで、マンションのベランダガーデニングでとくに気をつけることを教えていただくことにしました。意外と知らないベランダガーデニングのNGはじめに、「マンションのベランダやバルコニーは、それぞれの管理組合で管理規約やベランダ使用細則などが設定されているので、どんなことがNGになっているかルールを確認することが大切です」と、熊原さん。一般的なルールの例を挙げていただきました。・ベランダやバルコニーから建物外に物を投げない・強風時に飛ばされる危険性がある物を置かない・物置・ペット小屋などの工作物を設置したり、それにより避難経路を塞いだりしてはいけない・多量の土砂・花壇・ビニールハウスの設置および大量の水の散布をしないなど。その上で、あらためて天然の芝を敷くことを考えてみると……「天然芝を敷く場合は、芝生の下に土を入れたり、マットのような育成基盤を利用したりすることが多いですが、排水口の保全のためにも、大量の土砂の持込をNGとしているところが多いように思います。どこまでが可能かどうかはマンションごとに異なるので、事前に管理組合(もしくは管理会社)に相談してください」(熊原さん)と、最初に熊原さんが「マンションのベランダでは天然の芝を敷けない可能性が高い」とおっしゃった理由がわかります。ルールを守ればベランダに芝を敷くことはできるそうなると、ベランダに芝を敷くというのはあまり現実的ではない、ということになるのでしょうか。「人工芝であれば、また状況は違ってきます。土が不要ですし、大規模修繕など定期的にベランダのメンテナンスを行う際に撤去できるよう、床と接着固定させないようにしておけば大丈夫な場合も多いです。ウッドデッキも同様ですが、マンションのベランダでは置くだけのタイプが主流ですね。また転落事故を防ぐためにも、外側に足をかけられるものは極力置かないようにしてください。ベランダは住まいの中で、自然を感じられるとても心地の良い場所なので、ぜひルールを守って楽しく使ってください」(熊原さん)人工芝にすることで、ルールを守りつつ、ベランダをより緑豊かな空間にできるんですね。これで、マンションに住んでいる皆さんにご迷惑おかけすることなく、思うぞんぶんガーデニングを楽しめます!東邦レオ
2018年03月30日分譲マンションの購入をお考えの方なら知っておきたい区分所有法。マンションは複数の人が同じ建物内で生活するため、集合住宅ともいわれます。トラブルを未然に防止するためのルールを設けており、それが区分所有法です。今回は区分所有法の詳細に迫ります。区分所有法ってなに?区分所有法とは、正式には『建物の区分所有等に関する法律』といい、主に一棟の建物を区分して、所有権の対象とする場合の各部分ごとの所有関係を定める(分譲する)とともに、そのような建物およびその敷地等の共同管理について定めた法律のことをいいます。つまり、分譲マンションにおける共同管理などについて定めた法律だということです。そのため、この法律を別名『マンション法』といったりもします。上記定義のように、一棟のマンションを区分して一住戸ずつを販売しているマンションを「分譲マンション」といいますが、この分譲マンションの部屋の内壁は専有部分です。この専有部分(部屋)を囲む壁はもちろん専有部分ですが、隣の部屋との間にあるコンクリート部分は共有部分となっています。また居住者が全員使用する廊下も、もちろん共用部分です。このように、単体では管理することのできない部分が多々あります。複数の他人が同じ建物内に住んでいるわけですから、当然トラブルの発生も考えられます。それを未然に防ぐべく、住人たちの権利関係を調整するのが区分所有法です。区分所有者数ってなに?上記のような、区分所有建物である分譲マンションの一住戸(専有部分)を所有している人のことを「区分所有者」といいます。この区分所有者にできることは3つあります。管理組合を結成できる集会において管理規約の議決権を行使できる集会において管理規約のほかの議決案を議決できる区分所有者は、上記のように集会で議決権を行使することができます。では議決権を行使できる決議とは具体的に何があるのでしょうか。それには、上記2のような通常の案件に関する「普通決議」と、共用部分などの規約の変更といった「特別決議」とがあります。どちらの決議を行うにしても、区分所有者数の一定以上の賛成が必要です。普通決議区分所有者数の過半数の出席と議決権の過半数の賛成で可決特別決議区分所有者数の4分の3以上の出席と議決権の4分の3以上の賛成で可決問題は、この「区分所有者数」の定義なわけですが、それは以下の方法で求めた数となります。1人が1つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える1人が2つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える2人が1つの専有部分を共有しているときは、「1」と数えるたとえば夫婦で一住戸(専有部分)を所有しているのであれば、上記でいうところの3となります。しかし一般的に一住戸(専有部分)の名義人は1人(夫もしくは妻)であることが多く、この場合は1となります。名義人が夫ならば、集会で議決権を行使できるのは夫ということになります。ただしあくまでも「議決権の行使ができるのが夫なだけ」であって、集会に出席し意見を述べることは、妻でもできます。この点に注意しておくと良いでしょう。
2018年03月13日マンション入居時に勧められるオプションの一つでもある、ベランダタイル。モデルルームを見ると、大抵設置してあります。そんな、素敵な部屋(ベランダ)にするべく設置しました。実際に設置してみて感じた、ベランダタイルのメリット、デメリットを紹介します。ベランダタイル設置のメリット見た目はもちろんですが、ベランダの使い勝手がよくなりました。部屋の雰囲気が変わる明るい色のタイルを選んだので、反射により部屋の中も明るく感じます。また、フローリングと近い色のため奥行きが出て、開放感もあります。元のベランダは濃いグレーの防水シート。室内のフローリングと同じ色調のタイルを選べば、明るくなり、部屋が広く感じられます。選ぶタイルにより、雰囲気も変わります。木でできたものなら、よりナチュラルに。濃い色や、モノトーン系のタイルならモダンな雰囲気に。自分の好みにあわせて変えられるのが、ベランダタイルのいいところです。段差がなくなり安心乳幼児がいる場合やお年寄りにとって、段差はないほうが移動はしやすいですね。万が一の転倒はケガにつながることも考えられます。また、布団や洗濯カゴを抱えていたりすると、足元がよく見えないことも。出入り口は、段差がないほうが安心です。ベランダタイル設置のデメリット逆に、デメリットもあります。費用が高額値段はタイルの材質にもよりますが、高いです。どうせ敷くなら、と全面設置しました。入居前オプションとして、設置を全て業者にお任せしたのも、費用がカサんだ原因の一つです。掃除が面倒ベランダタイルの下に、虫の住処ができてしまうことがある為、ひと月に1回程度、タイル下に水を流す必要があります。夏はよいのですが、寒い冬にホースで水を撒くのは想像以上に苦痛でした。ベランダに水道が無い場合は、バケツなどで水を運ぶ必要もありそうですね。修繕時は剥がす必要ありマンションの大規模修繕の一つ、ベランダの防水シートの張り替え時は一度タイルを剥がす必要があります。我が家の場合ですが、エアコンの室外機をベランダタイルの上に設置したので、タイルを外す場合は、室外機も動かす必要があります。自分で施工できれば問題ないのですが、この点もデメリットになります。まとめベランダタイル設置のデメリットを3つ紹介しましたが、いずれも毎日の手間に直接つながるものではありません。出入りのしやすさ、部屋の雰囲気が明るくなるなど、メリットの方が上回っています。おしゃれで、使いやすいベランダを目指して、ベランダタイルの設置を検討してみてはいかがでしょうか。
2018年03月09日新築マンション契約後の楽しみと言えば、インテリアのあれこれ。家具や家電を選ぶのは楽しいものです。新築マンションの契約後にはオプション注文会があります。素敵なモデルルームに憧れ、あれこれ注文したくなりますよね。我が家も3つ注文しました。その3つのうち、注文して後悔したものが1つ。逆に、注文せずに後悔しているものも1つあるので、併せて紹介します。洗面所の吊り戸棚は不要あれば便利だと思い、注文した洗面所の吊り戸棚。いまいち、使い勝手が悪く、以下の理由から、いらなかったと感じているもの。手が届かない天井からの吊り戸棚。一番上は手が届きません。洗剤などのストック置き場として使えますが、手が届かないので結局使っていません。扉の開閉が面倒手が届く高さの棚には、洗濯用品と予備のボトルを収納しています。洗濯洗剤や、ネット、ちょっとした掃除用品なども。扉が付いていると見た目はスッキリしますが、1日に何度も開閉するのは意外と面倒に感じます。洗濯機購入に支障吊り戸棚の真下は洗濯機置き場。ドラム式は問題ないのですか、縦型洗濯機を置こうとしたところ、吊り戸棚が邪魔して、希望のものを置けませんでした。洗濯機上の吊戸棚はオプションとして申し込まなくても、棚はつけられますし、付けるにしてもオープンタイプの方が使い勝手が良かったなと、後悔しています。カウンターキッチンの背面収納が欲しい逆に、オプションで注文しておけばよかったと思うのは、キッチンの背面収納。費用はもちろんそれなりにかかりますが、それでも以下の理由から、注文しておけばよかったと後悔しています。生活感が出る最近の住宅、コスト削減なのか、見た目重視なのか、このようにシンク上の吊り戸棚が無いキッチンが多いですね。吊戸棚が無いキッチンは明るく開放感たっぷり。ですがリビング・ダイニングからキッチンの収納も丸見え。余程キレイに整えないと、生活感が丸出しにせっかくオシャレなリビング・ダイニングが残念な感じになります。既製品ではサイズが見つけにくいちょうどいいサイズのカップボードを探すのが大変。幅は希望通りでも、奥行きまで希望に合うものはなかなかありません。インテリアサイトのホームページとにらめっこしたり、店舗で捜し歩くのに疲れました。このようにあらかじめ、取り付けてもらえば、インテリアも揃い、おしゃれなキッチンになりそう。オーダー式なので、スライドレール付きにしたり、ゴミ箱を置くスペースを作ることもできます。費用が高額入居後でももちろん設置できますが、大きな造り付け家具は工賃まで含めると、なんだかんだで高額に。サイズも既製品であればいいですが、オーダーするとなると、その分費用もかかります。キッチンの背面収納は初期投資が多少かかっても、収納の確保、見た目の問題から付けておけば良かったオプションです。おわりにオプションは決して安くはないし、造作家具は、一度設置すると外すのは難しいものです。オプションの販売会は、即日契約を求められることも。焦って、我が家のように余計なものを注文し、逆に必要なものを注文しなかった…なんてことにならないように、お気をつけくださいね。入居してから後悔しないよう、マンション契約後には図面をよく確認し、オプションの購入を検討しておくことをおすすめします。
2018年03月06日中古物件を購入したり、持ち家をリノベーションしたい......。家族も家づくりに参加できるDIYを取り入れれば、コストも下がりそうだし、なにより愛着のわく家になりそうですよね。そもそも、リノベーションでDIYを取り入れることって、どの範囲で可能なのでしょうか?そこで今回は、数多くのリノベーション事例に携わってきた〔ブルースタジオ〕の石井健さんに、リノベーションの基本的なプロセスから、リノベーションにDIYを取り入れるためのポイントや注意点を伺いました!まずはリノベーションの基本的な流れを押さえよう!〔ブルースタジオ 〕石井健さん——中古物件や持ち家のリノベーションを検討している方にとって、まず気になるのがリノベーションのプロセスです。物件探しから始める場合、基本的にはどのように進めていくものなのでしょうか?石井健さん(以下石井さん):物件探しから始める方は、リノベーションを手がける会社に相談するところから始めます。マンションの場合、1年間で供給された新築の戸数より中古マンションの成約件数の方が多くなってるんです(※)。つまり中古マンションの人気が高まっているんですね。また、リノベーションの会社も増えていますよ。その中でも最近は、コンサルタント的に物件探しや資金計画から考えるところから始めて、デザインをして、工事を経て、納品というところまでを一貫して手がける「ワンストップサービス」を提供するところが多いです。一方で、持ち家のリノベーションを考えている方は、自分が気に入っているデザイナーや、工務店に直接頼む場合もあると思います。——リノベーションは素人が参加できない印象がありますが、DIYを取り入れやすい業者もあるのですか?石井さん:ありますよ。最近では、工事ができるだけではなく、デザインや備品の提供、物とそれにまつわる道具も一緒に提案してくれるような、DIYも取り入れやすい新しいスタイルの工務店も増えてきています。※:出典「首都圏マンション市場動向2016年(年間のまとめ)」(株式会社不動産経済研究所)予算が足りない!コストダウンのためにDIYを取り入れるなら?リノベーション時に、書棚を設置できるスペースのみを作った例。棚は受け渡し後に家主がDIYで作ったのだそう。(提供:ブルースタジオ )——リノベーションにDIYを取り入れる場合、コストを下げることは可能でしょうか? 石井さん:基本的に、DIYを取り入れることはアリなのですが、まずはじめに言っておきたいのが、必ずしも「DIY=安くなる」という訳ではないということです。「道具」「技術」「時間」この3つが足りないと、金額的にも労力的にもコストがかかりすぎてしまい、高くついてしまう場合があります。逆に、DIYをするメリットは「経験」にあります。家がどうやってできているのか、その作る過程に参加しながら、ものづくりを楽しむ。これを経験していれば、長く住む家にメンテナンスが必要になったとき、プロではなく自分たちでやる、ということもスムーズにできるのではないでしょうか。ちなみに海外では修繕費が高いので、家のメンテナンスはDIYが当たり前、トイレの修理もお手のもの、なんていう家庭も多いですよ。また、DIYを取り入れて「安くする」ためには、プロがやる施工の範囲と、自分たちがDIYでやる範囲をあらかじめ線引きしておくことが重要になってきます。例えば部屋の壁ひとつとってもそうです。断熱材を入れて……という作業は難しくても、ペンキや漆喰を塗ることなら自分たちでできるという場合は、ペンキを塗る一歩手前のところで引き渡してもらうようにしてもらうといいでしょう。リノベーション後に家主がDIYで取り付けた収納棚。(提供:ブルースタジオ )石井さん:さらに、コストがかかりやすいのが収納家具です。特に造作家具は時間も費用もかかります。DIYを取り入れてコストを下げるなら、壁に取り付けられる形だけ作ってもらって、そこに合わせて自分たちで作っていく方法がいいでしょう。時間の確保が難しい方も、収納家具であれば、少しずつ作り足して行きやすいのではないかと思います。道具の使い方や、技術がわからない場合は、最近ホームセンターやDIYショップでワークショップも開かれているので、そういったものに参加するといいですよ。〔DIYFactory〕なんかはいい例ですね。もし知り合いや近所にDIYが得意な人がいたら、その人達と一緒にDIYをして技術を身につけていくのもいいと思います。プロに任せた方がいいところは?法律にも注意!——DIYの腕に自信があったり、仲間がいるという方の中には、ほぼ最初からリノベーションをしてみたい!という方もいると思います。その場合、ここだけはプロに任せたほうがいいという注意点はありますか? 石井さん:法律の面でも絶対に素人がやっていけないことが電気工事です。日本の場合は資格が必要なので、無資格の人が配線を繋いだり、分電盤をいじったりということはできません。防火や採光、換気に関わることも同じくプロに任せましょう。一方で、高い技術を要するという意味でプロに任せたほうがいいのが、木材のフローリング。多少の隙間が気にならなければDIYで問題ありませんが、きれいに貼るのは意外と難しいんです。あとは、「見えないところ」もプロに任せたほうが安心ですね。骨組みや配管などは、壁で隠してしまうので、そこの施工が甘いと、水漏れなどのトラブルが起きることも。壁で隠しているので、それを取り外して修理するとなると、かなりの手間になってしまいます。〔ブルースタジオ 〕が設計したDIY可能な賃貸住宅《鵠ノ杜舎》(提供:ブルースタジオ )——DIYを取り入れる場合、業者選びの注意点はありますか?石井さん:材料の持ち込み(施主支給)の対応が大丈夫かどうかなど、DIYをどの範囲でやるか決めて、あらかじめ可能かどうか、そのプランを相談してから業者を決定したほうがいいと思います。持ち込みOKのところもあれば、NGのところもありますから。——結婚式のプラン決めと似ていますね。石井さん: そうですね。特に大手のリノベ会社は難しい場合が多いです。〔ブルースタジオ〕で頼む場合は?〔ブルースタジオ 〕が手がけた賃貸物件《Hut》は、自由度高くDIYできる。(提供:ブルースタジオ )——それでは、数多くのリノベーションを手がけてきた〔ブルースタジオ〕に任せた場合、どのようなことができるのでしょうか?石井さん:もちろんリノベーションにDIYを取り入れたい方は大歓迎です。〔ブルースタジオ〕では、先ほどいったように、「何のためにDIYをするのか」というDIYをする目的と、コスト面、施工現場との関係が円滑になるように、コントロールをしていきます。(提供:ブルースタジオ )石井さん:もし賃貸住宅も考えているなら、そういったDIYをしやすい賃貸物件を選んでみるのもおすすめですよ。壁を塗装したり、壁紙を貼ったり、棚の設置や、ビスを打つなど、かなり自由度が高いDIY可能の物件や、オーナーに事前相談すればDIYが可能になる物件も取り扱っています。自分らしいリノベ+DIYに挑戦してみよう♪石井健1969年福岡県生まれ。1992年武蔵野美術大学造形学部建築学科卒業。ブルースタジオ執行役員/建築家・不動産コンサルタント。日本のリノベーション・シーンの黎明期より数多くリノベーションデザインを手掛け、その傍らメディアへの露出、執筆活動も行うなど、活動内容は多岐に渡る。リノベーション+DIYは、必ずしもコストを抑えられる訳ではないようですが、リノベーション時にDIYをしやすい状態にしておけば、自分の手で家を作り上げていく楽しみができるかもしれませんね♪自分が持っている道具や、技術のレベルに合わせて、どの範囲でDIYを取り入れるかを決めることで、自分らしい家づくりをスムーズに行うことができそうです。賃貸でもDIYを楽しめる物件も増えてきており、気になるところ。ぜひ挑戦してみましょう!〔ブルースタジオ 〕ウェブサイトはこちら●ライター宇治田エリ
2018年03月01日予告広告ってなに?予告広告とは、物件の価格や賃料が確定していない、直ちに取引することのできない物件(分譲宅地、新築分譲住宅、新築分譲マンション、新築賃貸用マンションなど)について、本広告に先立って販売時期などを広告するものをいいます。そのため予告広告は、価格などは未定のまま行われますが、私たち消費者が物件選択に時間的余裕が持てるよう、物件の存在を知るなどといった目的のためにその広告が認められたものです。また本広告とは、物件の申し込みなどを前提として行う広告のことをいいます。予告広告を行うには、法律的なルールが存在します(不動産公正取引協議会連合会)。各社はこれに従って物件情報を掲載し以下の内容表示を義務付けるものとなっています。予告広告であること価格が未定であること、または予定最低価格と予定最高価格、および予定最多価格帯を明示すること販売予定時期を明示すること予定販売戸数を一括で発売するのか、または数期に分けて販売するのか、または決まっていない場合はその旨本広告においては販売戸数を明示すること本広告を行うまで契約または予約に応じない旨、および申し込み順位の確保に関する措置を行わない旨また予告広告を掲載するには、以下2つの条件があります。予告広告を掲載する条件開発許可または建築確認が下りた時点で掲載予告広告を掲載した場合は、必ず本広告も掲載すること予告広告は先述したように、価格などは未定で行われる広告のことをいいます。そのため、予告広告では「未定」や「予定」といった用語が使われています。条件2の本広告において、予告広告では未掲載であった「販売価格」や「販売戸数」、「販売時期」などについて掲載する義務があるわけですね。予告広告を活用するメリットって?正式に販売を告知する本広告の前に掲載される予告広告を活用することで、私たち消費者には以下のメリットがあります。早期に販売前の物件を確認できるほかの物件と比較できるつまり、購入(賃貸)前までに時間的猶予があります。ここで物件探しのコツをご紹介しましょう!予告広告で気になる物件を発見したら、ぜひ資料請求をしてみてください。本広告が掲載された時点で請求先から連絡が入ると思うので、ほかの人よりいち早く情報収集やモデルルーム見学の予約ができます。
2018年02月10日しばらくしたら「売りたい」「貸したい」と考えている場合はもちろん、永住するつもりで購入したマンションを手放すことになる可能性も大いにあります。そのため、購入したマンションの資産価値が落ちるのは避けたいもの。購入前に将来性を見越した視野が求められます。現状や目に見える部分だけを気にしてしまうと、将来的に「こんなはずではなかったのに!」という事態も生じがちです。そこで今回は、宅地建物取引士有資格者であり実務経験も有する筆者が、資産価値を落ちにくい中古マンションを選ぶため、購入時に必ずチェックすべき”3つの意外なポイント”を紹介します。ポイント1:外壁の補修サイクルマンションは、メンテナンスの状況によって、資産価値も変わってきます。そこでまずチェックしたいのは、外壁の補修サイクルです。購入前に物件を見に行ったときには美しく補修されていても、補修のサイクルが遅いマンションの場合、次に売却や賃貸を考えたときには価格が大きく下がってしまうことが懸念されます。外壁が汚れていると、それだけで「買いたくない」「借りたくない」を招きやすく、物件の価格が下がる要素のひとつにもなります。専有部分と異なり、居住者ひとりの意思で補修できる部分ではないだけに、気をつけなくてはなりません。修繕積立金の積立額や管理組合の方針などによってもサイクルは変わってくるため、資産価値を落としたくない人にとっては、必ずチェックしたいポイントです。補修サイクルについては、不動産仲介業者に質問をしておくと良いでしょう。ポイント2:修繕積立金の積立額を忘れずに所有者が毎月支払っている修繕積立金の額も、購入前にチェックしておきたいポイントです。修繕積立金が貯まっているマンションは、必要に応じて補修や修繕を行いやすく、マンションのメンテナンスも十分に行える場合が多いです。毎月の修繕積立金の額が高いマンションは、月々の出費が増えるだけに避けたいと考える人も多いかもしれません。しかし、修繕積立金は将来の大規模修繕などに備えるためにはある程度の額が必要です。購入時は、つい月々の負担額だけに着目してしまいがちですが、中古マンションでは「これまでに全体でどのくらい貯まっているのか」も必ずチェックしておきたいところです。こちらも、仲介業者に尋ねておくと良いでしょう。ポイント3:立地は、過去の災害や将来の路線計画まで含めて考える「マンションの立地」と聞くと、駅からの距離や周辺施設の有無など「住みやすさ」にとらわれがちですが、中古マンションの将来の資産価値も意識したい場合には、過去の災害時の状況や将来の路線計画など”見えない立地条件”もチェックすべきポイントです。過去の災害で地盤が緩んだ歴史のある場所や、崖崩れが起きた付近にある場合など、次の災害で再び同様の被害に遭う可能性もあります。路線計画については、「売りたい」と思っている担当者が見通しが立っていない路線計画を無責任に説明することもあるので、交通網に関してなんらかの計画がある立地にある場合、その計画の実現可能性についてもチェックしておいたほうが確実です。仲介業者からの話だけでなく、そのマンションのある自治体の区役所や市役所に出向いて確認をしておくと、より確実な情報が得られます。中古マンションを購入する場合、将来の資産価値について「見えにくい部分の価値」も忘れずに考慮しておくべきです。
2018年02月07日最近、よく耳にするタワーマンション(以下、タワマン)税についてご存知でしょうか?タワマンでは、上層階ほど価格が高くなるのが一般的です。しかし、今まで固定資産税や相続税は、上下階による違いがないためタワマンの高層階が税金面で優遇されていました。ところが、平成29年度税制改正により固定資産税にメスが入れられることになったのです。そもそも不動産購入は税金面でお得まず、現金を不動産に換えるだけでも節税効果があります。なぜなら、不動産の評価方法は、固定資産税評価額や路線価を使用するからです。固定資産税評価額は、目安として実勢価格の6~7割であり、路線価は7~8割と現金よりも割安になります。一般的に、固定資産税の場合は土地も建物も固定資産税評価額がそのまま使われるのですが、相続税の場合は土地について路線価が使われます。固定資産税相続税土地の評価額固定資産税評価額路線価建物の評価額固定資産税評価額固定資産税評価額たとえば、相続の場合など、現金を相続するよりも不動産を相続するほうが税額は下がります。不動産の場合、特例が適用されると支払う税額が更に下がるので、節税のために不動産を購入するケースが少なくありません。タワマン購入は税金面で更にお得タワマンの場合、土地の評価額が更に下がります。評価額の計算方法は、敷地全体の評価額に各戸の床面積の持分を乗じて計算します。つまり、タワマンのように戸数が多いと各戸の持分が少なくなるため戸別の土地の評価額は下がるのです。建物については、高層階ほどお得といえます。タワマンの場合、高層階は価格が高くなるのはご存知でしょう。しかし、評価額としては、上下階に差がないのです。つまり、高層階の場合、購入価格が高いにもかかわらず税金の評価額は低層階と変わりません。固定資産税も相続税も評価額に一定の税率を乗じて計算するため、タワマンの高層階の住民は税金面でかなり優遇されることになります。タワマンの高層階が手に入るのは、富裕層と言えるため、「金持ち優遇制度」と苦情があがることもありました。今回の税制改正は、金持ち優遇制度の解決策のひとつになると期待されています。タワマン税の仕組みとは?平成29年度税制改正により変更されたタワマン税が、平成30年度から新たに課税されることとなるタワーマンションに適用される予定です。今まで富裕層のみが受けてきた節税効果が薄れることになるのです。具体的には、目安として高さ60m(20階程度)以上のマンションであれば、高層階の固定資産税と相続税が引き上げられることになります。そして、低層階は引き下げられることになるのです。計算方法は中層階の評価額を基準にします。簡単に説明しますと、中層階から1階上るごとに約0.25%評価額が高くなり、1階下がるごとに約0.25%低くなるという仕組みです。そこで、おおよその計算をしてみましょう。なお、相続税については、今のところ固定資産税のような見直しがされていないため影響を受けることはありません。しかし、今後の動向には注意が必要でしょう。たとえば、30階建てのマンションであれば、中層階が15階程度になるので、目安として最上階で3.75%の値上がりになり、1階で3.75%の値下がりになります。この率が固定資産税や相続税に反映するのです。30階建ての場合の計算階数計算式最上階0.25%×15階=3.75% Up1階0.25%×15階=3.75% Down税制改正後のタワマンは?今までのような節税対策としての効果は見込めなくなります。節税の効果が弱まると言うことは、実益的な判断をするしかありません。つまり、高層階と低層階とで、どちらが住みやすいかということになるでしょう。たとえば、防災面から見ると火災が起こった場合、エレベーターが止まったとすると高層階からの脱出は、なかなか手間がかかりそうです。消防のはしご車がとどく高さも10階程度。昨今の防災意識の向上を考えると10階までの低層階が無難なところでしょう。災害大国と言われる日本では、防災意識の高い人が増えてきています。安全面を考慮すると、タワマンの人気は、だんだんと低層階へ流れていくのかもしれません。しかし、相変わらずタワマンのステータスを求める人も少なくないはずです。高層階から見下ろす夜景に自らの成功を実感するのでしょう。今後、タワマンの高層階は税金なんて気にしない本当の富裕層のニーズに支えられるのではないでしょうか?
2018年02月03日毎年3月~4月は引っ越しシーズンといわれています。全国の市役所ホームページの中に『3月下旬から4月上旬が1年を通じて最も混雑が予想されます。』という記載があるところも。また、一部の市区町村では年度末の最終日曜日や土曜日も開設して対応しているところもあるようです。3月中に新天地に引っ越すのはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。新しい街で家購入の検討されている方は、引っ越しシーズンや入居可能日も視野に家探しをしておくとスムーズかもしれません。3月に引っ越しが集中する原因一般的に「そうだろうな・・・」と見当がつくと思いますが、大きくはこの2つかなと思います。・社会人:4月から新年度が始まるため異動や研修に伴う家族の移動がある・学生:4月から入学・新学期が始まるため学生の移動がある全国共通の移動イベントですから、混雑が集中してしまいますね。最近では、『秋入学』という学校に関するキーワードがメディア上で触れられるようになったので将来的には引っ越しのピークは分散する可能性もあります。なぜ4月が新年度・新学期なの?調べてみると、年度初めが4月なのは日本特有の慣習の理由だそうです。年度とは・・・会計や事務その他の便宜のために区分した1年の期間のこと。その期間は暦年と同じく1月から始まる場合も,その他の月(例えば4月)から始まる場合もある。おもなものに会計年度,物資年度などがある。会計年度は予算年度ともいい,国家の予算・決算の収支の時間的計算単位である。日本の会計年度は財政法11条によって,4月1日に始まり翌年の3月31日で終わる1年として定められている(コトバンクより)一方の新学期ですが、こちらは明治維新のころは西洋にならって9月入学だったそうです。上記の『年度とは』で触れたように日本の政府が4~3月が年度始めになったことで、学校も足並みを合わせるキッカケにもなったようです。つまり入学シーズンも日本特有の慣習になってしまったということですね。ちなみに、4月1日生まれの児童生徒の学年は早生まれになるんですよ。4月1日生まれの児童生徒の学年は、翌日の4月2日以降生まれの児童生徒の学年より一つ上、ということになり、一学年は4月2日生まれから翌年の4月1日生まれの児童生徒までで構成されることになります。(文部科学省:小・中学校への就学について)3月下旬に入居するメリットここからは新しい街や新居に3月下旬に住むメリット・デメリットをいくつかご紹介します。・異動や新人研修など勤め先の新年度にあわせて出社できる・4月の入学(入園)式に出席できる・子どもたちが春休み期間中で学校の行事がない・賃貸の家賃支払いとローン(家賃)の支払いの2重家賃負担を軽減できる・消費税増税など消費者負担になりそうな法改正が適用される前に購入できる・生活家電のまとめ買いなど電化製品の品揃えが豊富になる・春は冷暖房の必要性がなくエアコンの設置は落ち着いてから検討できる・4月を新居で迎えるので気持ち的になんか嬉しい3月下旬に入居するデメリット・家を買いたいファミリーが多いため不動産契約するかしないか営業マンに選択を迫られる・引っ越し費用が繁忙期でお見積もりが高い・引っ越し業者の搬出・搬入の希望日時の予約がとりにくい。その日に搬入されないケースもある。・転入届、住所変更など役所が混んで待たされる世界中で1つしかない家と出会う子どもの卒業と入学にあわせて住みたい街で家を買いたいママさんは多いようです。しかし、子どもの成長にあわせて住みたい街に土地やマンションが建つのかどうか常に動向を追うのはなかなか難しいものです。ただ、新築マンションであれば戸建てや中古よりもインターネットで収集が比較的容易です。来年、再来年には小学校へあがるなどのライフプランがすでにみえているのであれば逆算して家探しを始めてみましょう。仕事の都合ではなく、住みたい家の都合で子どもたちを転校させるのも勇気が必要です。保育園や幼稚園の途中であれば、まだ子どもたちの負担は少ないかもしれません。とくにマンションは、部屋の階数や間取りで販売価格も異なってきます。3月入居に向けて多くのファミリーが物件探ししているので、抽選になる可能性も高くなります。住みたい街に予算にあった物件が見つかったら決める!と家探しに終止符を打つ覚悟も必要です。3月下旬に入居して、新年度・新学期を新しい街でスタートしてみませんか。
2018年02月02日オウチーノ恒例企画「人気の街ランキング」。2017年の1年間、オウチーノ新築サイトにアクセスされた数をエリア別に集計し、ランキングにしました。新築マンション、新築一戸建て別で見ると、それぞれの特徴が現れる興味深い結果に。2017年、最も人気だった街はどこなのでしょうか?新築マンションは都心に一極集中!通勤に便利なエリアがランクイン2017年オウチーノ新築マンション・人気エリアTOP10順位駅名1位世田谷区2位港区3位千代田区4位中央区5位品川区6位目黒区7位文京区8位新宿区9位台東区10位渋谷区新築マンションのランキング、第3位は「東京都千代田区」です。千代田区は国会議事堂などがある日本の中心的存在ではありますが、人口は23区で最少。昼間に比べて夜間の人口は20分の1にまで減少するという特徴があります。JRや東京メトロの駅は23区内で最も多いエリアで、「御茶ノ水駅」や「永田町駅」、「溜池山王駅」などもあり、通勤にはかなり便利ですが、自分たちの住まいという視点よりも不動産投資目的からのアクセスかもしれません。第2位には「東京都港区」がランクイン。東京タワーのある港区には、六本木や汐留、お台場、青山などがあり、観光客にも大人気のエリア。一方で、新橋や虎ノ門などのビジネスエリアも多いので、通勤アクセスにこだわる方からも支持を得ています。落ち着いた大人な雰囲気の中、ゆったりとしたマンションライフが叶いそうですが、こちらも不動産投資目的での人気かもしれません。そして第1位に輝いたのは、昨年同様に「東京都世田谷区」でした。京王線、小田急線、東急線など、私鉄に囲まれている世田谷区は、沿線によって表情がガラッと変わるエリアでもあります。等々力渓谷、馬事公苑、芦花公園など自然が多いのも特徴で、子育て世代からも支持を集めています。第1位から10位まで、すべて東京都23区で埋め尽くす結果となりました。全体的に都心へのアクセスも良好なエリアが際立っており、新築マンション派は利便性を重視する方が多いようです。急上昇の埼玉県朝霞市と東京都江戸川区!幅広いエリアに分かれる新築一戸建て2017年オウチーノ新築一戸建て・人気エリアTOP10順位駅名1位世田谷区2位江戸川区3位埼玉県朝霞市4位板橋区5位足立区6位北区7位埼玉県ふじみ野市8位練馬区9位八王子市10位千葉県船橋市続いて新築一戸建てのランキングを見てみましょう。第3位に登場したのは「埼玉県朝霞市」。2016年のランキングでは第10位でしたが、2017年は一気に急上昇!朝霞市にある東武東上線「朝霞駅」は、2016年の乗降者数が67,000人で、毎年増加傾向にあるそうです。都心にアクセスしやすく、住宅の供給量や価格も安定していることから、埼玉県内でも人気を集めています。第2位には、小岩や葛西臨海公園などを擁する「東京都江戸川区」がランクイン。2016年の第6位よりもさらにアクセス数をのばしました。ママさんたちの間ではやはり江戸川区独自の制度「乳児養育手当(月額13,000円)」が魅力的な制度のようです。また周辺環境では浦安にも近く、千葉方面へのアクセスも良好な江戸川区。立地によっては、自宅からディズニーランドの花火やスカイツリーが望めるかも。栄えある第1位に輝いたのは、マンション同様こちらも「東京都世田谷区」でした。都心に近すぎず遠すぎずの利便性と、緑の多い住環境の良さが魅力です。文教施設も充実していることから、ファミリーから単身まで、あらゆる世代の支持を受け続けています。調査を開始した2013年以来、5年連続の第1位となりました!都心に一極集中していた新築マンションとは異なり、一戸建てランキングでは、埼玉県や千葉県などもランクインしています。利便性を重視するマンションと、価格と住環境のバランスを考慮する一戸建て。住まいの形態によって希望条件も異なるという、興味深いランキングとなりました!2017年人気新築マンションランキング2017年人気新築戸建てランキング※調査概要調査方法「O-uccino」新築サイトの、各市区町村ページのアクセス数が多い順にランク付けした。調査期間2017年1月1日~2017年12月31日
2018年01月31日駅を中心に開発の続く、つくばエクスプレス(通称「TX」)沿線。秋葉原駅や東京駅などビジネス街まで30分前後と、都内への通勤も便利な「柏たなか駅」に、新築マンション「トレジャーランドプロジェクト(デュオヒルズ・ザ・グラン)」が誕生します。「マンション内とは思えないようなワクワク、ドキドキに毎日出会える”トレジャーランド”」!?なんだか楽しそう……早速、モデルルーム見学に行ってきました!【最寄り駅】つくばエクスプレス「柏たなか」駅柏たなか駅からは秋葉原駅まで直通で行くことができ、都内への通勤にも便利です。休日は映画鑑賞やお買い物もできる流山おおたかの森駅まで5分。柏の葉キャンパス駅(1駅2分)には「ららぽーと」もあり、普段使いに便利です。マルイや高島屋など駅近のショッピングモールが充実している柏駅までは10分で、柏マルイには一次預かり専門託児所「ママズスマイル」があるので、小さなお子様連れでも安心して買い物が楽しめます。駅直結のルミネや古くから続く商店街がある北千住駅までは18分と、休日のちょっとしたお出かけにも使いやすい駅です。また柏たなか駅周辺は、区画整理事業の開発が行われており、将来性も期待できます。大規模な地区計画駅前で道路が整備され住宅の開発も盛んなほか、既存の自然環境を生かした公園もできる予定です。【物件周辺環境】買い物環境、医療施設も充実!駅の目の前には、24時間営業の「デイリーヤマザキ」があります。デイリーヤマザキならではの焼き立てパンも店頭に並んでいました!駅から徒歩1分のところにある「柏たなか病院」は、2015年に開院された総合病院です。通常、総合病院では診断書を持参しないとかかりつけにはなれないことが多いですが、柏たなか病院は診断書なしでかかりつけ医になってもらえ、待ち時間も短いと評判です。重厚な外観と、併設されている洗練されたカフェが特徴的でした。物件から徒歩4分の場所に、「フードマーケットカスミ」があります。(営業時間9:00~24:00)帰りが遅くなった日も、スーパーで買い物ができるのは心強いところです。「かしわたなかこころ保育園」は、物件より徒歩5分。2017年4月に開園したばかりのきれいな保育園です。共働き家庭にも心強い環境です。「柏たなか」駅から徒歩3分。駅前再開発として、道路の整備と住宅地の開発が見込まれるエリアに誕生するのが「トレジャーランドプロジェクトデュオヒルズ・ザ・グラン」です。今回見学したのは、101.40平方メートルの部屋。アウトフレームで家具も配置しやすく、すべての部屋に窓があり日当たりも良好だそう。【リビング・バルコニー】目指せ『リビ充』!リビング・ダイニングはなんと15畳。最近は『リビ充』と言われる、リビングで仕事・勉強・遊びなど各々が好きなことをしながら充実した時間を過ごす家族が増えてきているそう。全間取りで、リビング・ダイニングの横に洋室があります。その洋室との間は「フレキシブルドア」が設置されています。開け放してさらに広々としたリビングにするも良し。素早く目隠しにもできるので、急な来客に慌てることもなくなりそうです。家族団らんのための場として、広さや各々の心地よさだけでなく、家族が集まって時間を共有できるような『リビ充』を求める家族にもピッタリではないでしょうか。子どもが増えたり、成長して独り立ちしたりなど、家族やライフスタイルの変化にも柔軟に対応することができます。マンションには珍しい「お布団クローゼット」も洋室にありました。奥行きがありお布団がしっかり入るので、来客があっても安心です。すべての部屋に収納や窓があるのも嬉しい!【広々キッチン】親子で料理を楽しみたい!広々としたキッチンからは、リビングの様子も見渡せます。家事をしながらもお子様の様子を伺えるのは、安心ですね。道幅にゆとりがあるので、お子様とお料理を楽しんだり、手伝ってもらう時もスムーズに動けそう。収納スペースもばっちり、大容量です。食器のかさばりを気にせず片付けできるのは嬉しいポイントです。「静音ワイドシンク」は水が流れる音も気にならず、「ようやく眠った子どもが水の音で起きちゃった……」なんてこともなくなりそう。【洗面室】掃除も収納もバッチシ継ぎ目のない人造大理石でできた洗面ボウル。汚れが落ちやすく、お掃除の時間を短縮してくれます。洗面所の収納も広々!何かと物が多くなる洗面室・脱衣所も、スッキリ片付きそうです。【共用施設】四季を感じる中庭まずは、室内庭園がしつらわれたエントランス「フォレスティホール」。屋内にいながらも「庭」のような開放感のある居心地のよさを感じることができるそう。「フォレスティホール」では、内外空間をつなげる壁面緑化を設え、落ち着ける空間が演出されており、帰宅するのがさらに楽しみになりそうです。家族やママ友と、緑に囲まれながら談笑できる「グリーティングテラス」や、緑あふれる中庭を見ながらゆったりと過ごすブルックリン風の「カフェラウンジ&テラス」。朝からあったかいパンと熱いコーヒーで、リフレッシュできそう。遊具もある芝生の広場は子どもたちがのびのびと楽しめる「ワンダーパーク」や、新たなコミュニティを育む「グリーティングテラス」。「ディスカバリープロムナード」では秋は紅葉がきれいに色づき、「ワンダーパーク」ではクリスマスツリーの点灯式も行われるそう。季節を肌で感じられる環境です。▲今回お話を伺った、株式会社フージャースコーポレーション営業担当の神矢さん「トレジャーランドプロジェクト(デュオヒルズ・ザ・グラン)」には、生活利便性、家族との時間を充実させたいファミリーの夢が一挙に叶う環境が揃っていました。モデルルームでは、バーチャルリアリティーやプロジェクションマッピングなど、大人も楽しめる仕掛けがたくさんありました。ぜひ足を運んでみて、楽しみながら「柏たなか」や「トレジャーランドプロジェクト」を肌で感じてみてください。詳しくはこちらトレジャーランドプロジェクト(デュオヒルズ・ザ・グラン)オウチーノ物件情報マンション公式HP
2018年01月29日東急電鉄目黒線「武蔵小山駅」徒歩10分。目黒通りから一歩奥まったエリアに広がる穏やかな邸宅街に、新築マンション『サンクレイドル目黒林試の森』が誕生します。武蔵小山駅前は商業施設が充実しており生活利便性が高く、今後再開発(※1)で発展していく街の資産性にも注目です。【周辺環境】商店街を日常的に楽しむ武蔵小山駅を通る東急目黒線は、東京メトロ南北線・埼玉高速鉄道線と都営地下鉄三田線に乗り入れ、都心からも好アクセスです。2019年4月には相鉄線と東急線の相互直通運転も予定されており、さらに交通の便が良くなることが期待できます。武蔵小山駅周辺では2つの再開発計画が進行中。(※1)将来的には店舗や公益施設などが新しく整備され、より利便性の高いエリアへと生まれ変わる予定です。今後の発展も楽しみな街です。駅直結の「エトモ武蔵小山」(物件より約770m)は、2017年9月にリニューアルオープンしたばかりです。テナントには夜23時まで営業している「東急ストア」やフィットネスクラブがあり、仕事帰りの買い物も駅についてすぐに済ませることができます。武蔵小山といえば、「武蔵小山商店街パルム」ではないでしょうか。2017年10月に70周年を迎えたパルムは全長800mもの長さを誇ります。駅を出るとすぐにアーケードが続いていて、雨の日も濡れずに買い物ができます。歴史ある老舗から新しいお店まで、約250店舗が軒を連ねています。▲王様とストロベリー(パルム商店街内)お店の目玉は全長60㎝、総重量3.5㎏のキングパフェ。インスタ映え間違いなしです!1人では食べきれそうにないので、休日に友人と集まって雑談しながらパフェを楽しみたいところ。▲パンの田島(パルム商店街内)今人気のコッペパン専門店です。『作りたて』『揚げたて』『焼き立て』のふかふかコッペパンを使った、揚げパンやコロッケパンなど数十種類がテイクアウトできるそう。出来立てのパンを持って帰って、林試の森公園のベンチでランチをしたら気持ちよさそう!▲自然食品の店F&F(パルム商店街内)全国各地の直接契約農家から送られてくる、新鮮な野菜やお米をはじめ、無添加の調味料、自家製のお弁当・お惣菜、天然酵母の手作りパンなど、おいしくて安心安全な食材が揃います。食材に気を遣うご家庭にもおススメのお店です。▲ザ・ダイソー(パルム商店街内)今や生活に欠かせない!?100円ショップ「ザ・ダイソー」も、近くにあるからとっても便利!▲とよんちのたまご(パルム商店街内)養鶏場農家の卵を使ったバームクーヘンやプリンが人気のお店です。仕事帰りには、甘いものを食べてリフレッシュ!▲HEIMAT CAFE(武蔵小山駅から徒歩約2分)駅近にブックカフェを発見!店内にはコンセントのある席もあり、気づいたら長居してしまいそうな落ち着いた雰囲気でした。外で仕事をしたい時にも使えそう。▲ROLASO(武蔵小山駅から徒歩約3分)フランス人シェフが作る天然酵母を使った長時間発酵パン屋さん。雑誌やテレビに引っ張りだこのお店です!忙しい朝にはロラソで買ったおいしいパンを朝食に。1日がんばれそう!▲林試の森公園(物件から徒歩2分)物件名にも名前が入っている「林試の森公園」は、都会の中にありながら落ち着いた時間を過ごせる、人気スポットです。100年以上の歴史があり、幹回り3mを超える樹木が数多く植えられています。ケヤキ、クスノキ、ポプラ、スズカケノキなど、たくさんの樹木に囲まれている林試の森。なかでも芝生広場の「大きなクスノキ」は、公園のシンボルとして親しまれています。【エントランス・共有施設】実際に物件を確認!現地に到着です。実際の建物を見て購入できるのも嬉しいポイントです。駐輪場は建物内にあります。平置きで自転車を取り出しやすく、雨風を気にしなくていいのでお気に入りの自転車が汚れる心配もありません。1階のエレベーターには防犯モニターが付いており、エレベーター内の様子が確認できて安心です。玄関の鍵はカバンにしまったまま、ハンズフリーで解錠!たくさん荷物を持っている時も、わざわざ鞄の中から鍵を取り出す必要が無いのでラクチンです。さらに全戸内廊下なので、天気の悪い日も部屋を出てからすぐに雨風にさらされる心配もありません。【リビング・ダイニング】明るく解放感のある空間リビングには大きな窓があり、明るく解放感のある空間が広がっています。小窓もあり風通しもよく、爽やかな風を感じられます。また全住戸に床暖房完備で、これからの季節も足元から暖かく過ごせます。リビングの隣には洋室があります。ドアを開放することでリビングからも様子が見られるので、小さいお子さんがいるご家庭では子どもの遊び場としても使えそうです。ベランダも広々。洗濯物も干しやすそう!現地5階602号室より撮影(2017年10月撮影)南向きの窓からは「林試の森公園」の緑が臨めます。(※2)目黒区アドレス、目黒駅・武蔵小山駅が徒歩圏内と都心でありながら、木々に囲まれてゆったりと過ごすことができます。【キッチン】使い勝手の良いキッチンキッチンは収納も多く、使い勝手が良さそう!毎日使うキッチンの居心地は、とても重要ですよね。天板には、約90%が高純度の水晶からできている「フィオレストーン」が使用されています。汚れにくく、簡単なお手入れで綺麗になるそう。時短にもなり、魅力的です!シャワーノズルを引き出せるのでシンクの隅々まで簡単に洗い流せます。ディスポーザーもあるので、衛生管理はバッチリ!シンクには、標準装備で2段目に水切りネット、3段目に水切りプレートと調理プレートが付いているそう。パスタのお湯を湯切りしたり、魚をさばきながら水洗いするのにも使いやすく、お料理の下準備が楽になりそう!【水回り】豊富な収納が嬉しい!お掃除もラクラクバスルームは入口の床段差を軽減し、安全性に配慮されていました。排水口は、内部でうずを発生させて綺麗に洗浄できるようになっており、中にたまったゴミをまとめて捨てやすくなっています。ぬめりやすいいや~な排水口のお掃除も簡単に!洗面台にも収納がたくさん!足元にはヘルスメーターが収納できる専用スペースが確保されており、細かいものが多い洗面廻りも、スッキリ整理できそうです。洗面台はお手入れしやすい「ボウル一体型」。シャワー水栓は片手でも簡単に水量・湯温の調整が可能で、ヘッドも引き出せます。使うたびにサッと流して、キレイを保ちたいですね。【収納】適材適所への収納が実現!ウォークインクロークは引き戸に。扉を開くタイプと比べてデッドスペースがなく、家具も配置しやすいのがポイントです。(※3)寝室には2つ収納がありました。「ジャストシーズンの冬物は大きい手前の収納に、使わない夏物は奥の収納に」など、季節によって使い分けたりなど、使い方は様々です。廊下にも収納が。いたるところに収納があり、適材適所に物をしまいやすいのが嬉しい!ハイセンスで洗練された輝きを放つ目黒通りから一歩奥まったエリアに広がる穏やかな邸宅街の一角に「サンクレイドル目黒林試の森」は誕生します。都心ならではの利便性を日常にしながらも、「林試の森公園」の深緑を身近にする恵まれた住環境を、ぜひ一度体感してみてくださいね。詳しくはこちらサンクレイドル目黒林試の森オウチーノ物件情報マンション公式HP※1:「武蔵小山駅前通り地区再開発」現在/権利変換計画認可平成29年2月(予定) 建築工事完了/平成32年6月(予定)「武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発」現在/権利変換計画認可平成27年12月 建築工事完了/平成31年12月(予定)完了時期、計画内容等は変更になる場合があります。※2:林試の森公園の眺望は南向き住戸となります。※3:B・Dタイプの住戸のみ※掲載の室内写真は棟内モデルルームBタイプを撮影(2017年10月撮影)したもので、家具・オプション・調度品などは販売価格に含まれません。
2018年01月26日