マンションのLDKはリビングとダイニングが縦に並んで配置された「縦長LDK」と、リビングとダイニングが横に並んで配置された「横長LDK」の2パターンが主流です。そして、マンションの購入やリノベーションを考えたとき、家族が一緒に過ごす時間の長いLDKの間取りは、最も重視したい部分ですよね。今回は「縦長LDK」の特徴と、どのような家族に向いているのかをご紹介します。■ 自由度が高い?「縦長LDK」のメリット3つ「縦長LDK」は、このような間取りです。まずはメリットを確認していきましょう。メリット1. インテリアのレイアウトの自由度が高い縦長リビングは、壁面が広いのが特徴のひとつ。そのため、収納や家具などを自由に配置しやすいのがメリットです。プラナ / PIXTA(ピクスタ)壁を飾ったり、インテリアのレイアウトを考えたりと、趣味や暮らし方に合わせて模様替えしやすいのは魅力ですよね。メリット2. リビング横の居室が使いやすい縦長リビングの場合、リビングの横の居室も、ベランダに面して採光が十分にあることが多いです。そのため、居室にエアコンを設置することも容易で、リビングとは独立した個室として活用することもできます。子ども部屋や書斎、寝室など、リビングと隔てて使用したい場合に使いやすいのではないでしょうか。また、リビング横の居室との仕切りが、大きく開口できる襖や引き戸の場合は、部屋をつなげて広い横長のリビングとして使うこともできます。子どもが幼く、家族そろって過ごす時間の長い時期は、リビングを広げてゆったりと使用し、子どもが成長して個室が必要になったときは隔てるなど、柔軟に使いかたを変更できるのはメリットです。メリット3. LDK全体が見渡しやすいキッチン・ダイニング・リビングが縦に並ぶ配置になるので、どこにいても他の家族の様子を見渡しやすくなります。xiangtao / PIXTA(ピクスタ)キッチンにいながら、リビングやダイニングにいる家族と語り合ったり、食事をしながらテレビを視聴したりと、フレキシブルな使いかたができます。■ 採光が不十分?「縦長LDK」のデメリット3つ次に、縦長LDKのデメリットを見ていきましょう。デメリット1. キッチンが暗い縦長LDKの場合、キッチンは窓から遠くなるので自然光が届きにくく、暗くなりがちです。キッチンを使うときは、日中でも照明をつける必要があるかもしれません。デメリット2.キッチンやダイニングから眺望がない窓が遠くなるので、キッチンやダイニングから窓からの景色を楽しむことは難しいかもしれません。イグのマスタ / PIXTA(ピクスタ)眺望が魅力的な立地のマンションの場合はもったいないかもしれませんね。デメリット3.リビングとダイニングが混在しやすいリビングとダイニングの家具が縦に並ぶことで、その境目を隔てにくくなります。プラナ / PIXTA(ピクスタ)食事をするスペースとくつろぐスペースをしっかり分けたい方には、使いにくい間取りになります。■ 「縦長LDK」はこんな家族に向いている!失敗しない間取り選びとは?模様替えが好きとか、飾り付けを楽しみたいという場合は、壁面が多い縦長LDKがオススメです。また「寝室、子ども部屋、書斎など、独立した部屋は、将来的に最大で何部屋必要になるのか?」を、考えてみるのもいいかもしれません。同じ3LDKでも、縦長LDKの場合は、採光の取れない部屋ができにくく、3部屋とも個室として十分使えるのではないでしょうか。逆に、居室の数は少なくても良くて、開放的なリビング・ダイニングを楽しみたいとか、キッチンやダイニングからも自然光や眺望を楽しみたいという場合は、縦長LDKでは後悔することになるかもしれません。いかがでしたか?「縦長LDK」は家具の配置がしやすかったり、採光面にある居室の使い勝手がよかったり、LDK全体が見渡しやすかったり、というメリットがありますが、ダイニングやキッチンからの眺望や採光などがとりにくいというデメリットもご紹介しました。縦長LDKがどんな方に向いているか、イメージしていただけたのではないでしょうか。ちなみに、「横長LDK」の特徴と将来のリフォームに向けて確認しておくべきことについては、「リノベのために知っておきたい!「横長LDK」のメリット・デメリット」で詳しくご紹介していますので、合わせてご覧ください。「整える」ほど丁寧じゃなく「トノエル」くらいがちょうどいい。整理収納アドバイザーのトノエルでした。
2018年10月07日今回訪れたのは、世田谷区にある築42年のマンションをリノベーションして暮らす、Aさんご夫婦のお宅です。旦那さまがグラフィックデザイナー、奥さまはグリーンコーディネーターというクリエイティブなご夫婦が設計を依頼したのは、建築家・松島潤平さん。こだわりを共有しながら作り上げたおうちは、2人の美意識が詰まったステキな空間に仕上がっていました。さらに、奥様から教えていただいた、インテリアを彩る「グリーンのコーデポイント」も必見です♪クリエイティブな夫婦が求めた理想の住まいスケルトンにした部分を残しながら、広々とした温もりのある空間に壁を取り払った広々とした空間に、温もりのある木材と、コンクリート、瑞々しいグリーンの質感が共存し、居心地のいい空間に仕上がっているA邸。ご夫婦ともども、以前から「自分の住むところを自分でデザインしたい」という思いがあったといいます。まずは、ご夫婦がリノベーションを決めたきっかけを伺いました。「いままで賃貸の部屋に住んできて、引越しの度に不満点を解消する部屋を選んでも『ここが嫌だ』と気になるところがどうしても出てきて。『賃貸だと満足のできる部屋には住めないな』という実感がありました。かなり前から中古マンションのリノベーションには興味があって、たまたまこのマンションが売りに出ていたのを見つけた時に、これならやりたいことが色々できるんじゃないかと思って購入を決めたんです」(ご主人)「ほしい条件がそろっているこの物件と出会えたのが大きかったです。壁を取り払ったワンルームの部屋にしたいと思っていて、もともとは3LDKの部屋でしたが、壁を取り払った後の想像がしやすい間取りでした。さらに、近所に住んでいたので、生活圏も一緒で、リノベーション後の暮らしのイメージもしやすかったんです。古いマンションですが、修繕工事もされていて、新耐震マンションだったのも決め手でしたね」(奥さま)インダストリアル系のインテリアが2人そろって好きだというAさんご夫婦。リノベーションにおいても、必要最低限の状態に、暮らしに必要なものを少しずつ足していける、機能的なお部屋が理想だったそうです。理想を叶えてくれる頼もしい相棒として、建築家に依頼ご主人が自ら作成した内装イメージイメージが明確にあったこともあり、ご主人はなんとお部屋の内装イメージを作成。そのイメージを元に、設計を建築家の松島潤平さんに依頼したそう。「中古マンションって、実はスケルトンにしてみないとわからないことが沢山あるんです。例えば、天井からハンモックや植物などを吊るせるようにしたいと思っても、工事を始めてみないと吊るせるのかわからないし、予算が変動する可能性もある。そういった場合のプランも松島さんに考えていただきました」(奥さま)Aさんの住むマンションは築42年。古いマンションをスケルトンにすると、ボルトが躯体壁面全体に等間隔に突き出ていたり、窓枠の処理が甘かったりと、思いがけないところの対処に迫られることも。そういった「開けてみないとわからない」中古マンションのリノベーションは、途中途中で臨機応変に対処する必要があったといいます。さらに、建築家ならではの提案に驚いたこともあるそう。「最初、来客用に部屋を作ることも考えていたんですけど、それだとあまり間取りが変わらないので、結局全て取り払うことにしました。でも寝る場所と生活スペースは気分を変えたかったりもする。そこで、壁と床の色を変えてゾーンを分けるという方法を提案してもらったんです。このアイデアは目からうろこでしたね」(ご主人)壁や床の色の塗り分けで「見えない壁」を作るという手法は、同じくキッチン部分にも生かされています。遊び心と機能性。あらゆるところに意匠が凝らされたおうちもともと水回りが1箇所に集約された間取りの物件を選んだこともあり、配置をそのままにリノベーション。清潔感のある真っ白な浴室は、既存のユニットバスを撤去したあとの空間をFRP防水材で塗りこめることで、コストを抑えながら、広さと高い防水性を確保しています。部屋の中心部にあるフラットな木の壁は、裏側にあるキッチンや浴室、トイレの水回り部分を目隠ししつつ、収納スペースとして活用。お部屋を美しく見せながら、機能性も追求しています。照明のスイッチは、一点ものの真空管アンプを制作している知人に特注で作ってもらったそう。フラットな木の壁と金属パーツとのコントラストが映えます。キッチンは料理好きのご主人仕様に!料理が得意だというご主人。カウンターテーブルがついたキッチンにもこだわりが詰まっています。「設計はプロである松島さんに任せながら、インテリア的な部分は全体的にかなりこだわりましたね。キッチンの壁には、ニューヨークの地下鉄構内に使われている『サブウェイタイル』を意識して選びました」(ご主人)コンロとオーブンは火力の強い業務用を導入。以外にも、お手頃価格なのだとか。料理好きだけでなく、インダストリアル好きにもたまらないキッチンです。インテリアもステキ!奥さま直伝、グリーンコーデのポイントお部屋を見渡すと、グリーンがいたるところにセンス良く置かれています。実際に仕事でオフィスやお部屋のグリーンコーディネートをしているという奥様に、センス良くグリーンを置くポイントや、植物の選び方についてアドバイスをしていただきました♪「まずは、『シンボルになるもの』『風景になるもの』『趣味性のあるもの』『機能性があるもの』といったふうに、植物に意味合いを持たせると選びやすくなります」(奥さま)例えば、棚に置かれたグリーンは「風景になるもの」。さらに、下に垂れるタイプのグリーンを使うことで縦のラインが生まれ、空間の印象をがらりと変える「機能性」もあわせ持っています。一方で、壁にかけられたグリーンは、「趣味性のあるもの」として、アートのような主張の強いグリーンを選んでいます。寝室のパーテーションに置かれた、全方向に広がる3つのグリーンは、目隠しの「機能性」が。「グリーンは置き場所によって、上に伸びるものがいい、下に伸びるものがいいと、適している品種が決まってきます。それを知っているだけでも、ひと部屋全体をコーディネートできますよ」(奥さま)難しい印象があるグリーンコーディネートも、グリーンにどういう役割を持って欲しいか、植物がどう成長するかを抑えれば挑戦できそうです!植物とくらしながら、一緒に成長していく。そんなグリーンのあるくらしを実現してみましょう。満足のいく住まいづくりは、自分の「好き」を大切に「スケルトンにしてみたら、いい意味でも悪い意味でも、想定外なことが沢山あった」というAさん宅のリノベーション。施工費も当初の想定費用から+100万円ほどかかったそうですが、しっかりと話し合いながら細かい部分も決めていったことで、納得の仕上がりに。「賃貸に住んでいた時に感じていた『この部分はちょっとな......』と気になる気持ちも完全に消滅して、ストレスフリーになりました(笑)」(ご主人)「この家、実は春には桜の花が楽しめるんです。これから20年住む家として、色々な使い方ができる家にすることができたので、気に入っています」(奥さま)自分たちの「好き」を大切にしながら、物件の状態や予算など、現実的な問題をうまくすり合わせて決めていく。そのバランス感覚が、理想の住まいを実現させたのかもしれません。世の中のノイズが建築を面白くする。建築家 松島潤平氏インタビュー松島潤平建築設計事務所ウェブサイト●取材協力松島潤平建築設計事務所●テキスト宇治田エリ●写真土佐麻理子
2018年10月03日同じ広さでも、間取りによって住み心地はずいぶん変わりますよね。そのうえ、間取りの変更は気軽にはできないので、失敗したくないものです。リビングとダイニングが横に並んで配置された「横長LDK」と、リビングとダイニングが縦に並んで配置された「縦長LDK」。しばらく住んでみないと、どんな使い勝手か想像しにくいのではないでしょうか。今回は「横長LDK」の特徴と、将来のリノベーションを見越して確認したいポイントをご紹介します。■ 開放的で明るい!「横長LDK」のメリット3つ「横長LDK」は、このような間取りです。まずはメリットを確認していきましょう。メリット1. LDK全体に自然光が入るので明るいTATSU / PIXTA(ピクスタ)横長リビングの最大の特徴は、採光面に大きな窓があることです。キッチンから窓までの距離も近く、自然光が入りやすい、明るく開放感のあるLDKは魅力的ですよね。眺望に優れたマンションの場合は、窓からの景色を楽しみながら、食事をしたりキッチンに立ったりできるのはうれしいですよね。メリット2. リビングとダイニングをしっかり分けられるcassis / PIXTA(ピクスタ)リビングとダイニングの家具を、横に分けて配置できるので、食事をするスペースとくつろぐスペースが混在しにくく、きちんと分けることができます。メリット3. 居室とつなげて広々と使えるkou / PIXTA(ピクスタ)LDKに面した居室が、大きく開口できる襖や引き戸で隔てられていることが多く、部屋をつなげて広いリビングとして使うこともできます。子どもが幼く、LDKから目の届く場所でお昼寝をさせたり、遊ばせたりしたい場合は、キッズスペースとしても使い勝手が良いのではないでしょうか。■ 使いこなし方が難しい!「横長LDK」のデメリット3つ次に、「横長LDK」のデメリットを見ていきましょう。デメリット1. インテリアのレイアウトの自由度が低いABC / PIXTA(ピクスタ)横長リビングは窓が大きく、壁面が少ないため、家具や収納の配置がしにくいのが特徴です。一度家具を設置したら、固定化しやすいのではないでしょうか。壁を飾ったり、模様替えをしたりと、趣味や生活の変化を楽しみたい方には、少し物足りないかもしれませんね。デメリット2. 居室を独立させて使用しにくい横長リビングに面した居室は、窓からの距離があるうえ窓のない部屋になるので、戸を閉めれば、暗く通風もありません。エアコンを設置できないことも多く、子ども部屋や寝室、書斎など、独立した居室としては使用しにくいのではないでしょうか。しかし、このような角部屋であれば、問題はありません。デメリット3. LDK全体が見渡しにくいTATSU / PIXTA(ピクスタ)キッチン・ダイニング・リビングが一直線に配置されているわけではないので、縦長リビングに比較すると、全体を見渡しにくい配置になっています。■ 縦長、横長どっちを選ぶ?それぞれに、特徴のある縦長リビングと横長リビング。どのように選んだらいいのでしょうか。窓からの眺望や採光を、LDKから存分に楽しみたい場合は、横長LDKがオススメです。ABC / PIXTA(ピクスタ)横長LDKの場合、リビングに面した居室の使いかたが最大のポイント。戸を閉めると採光の取れない居室を、どのように使用したいか?将来にわたって考えておきましょう。「寝室、子ども部屋、書斎など、独立した部屋は、将来的に最大で何部屋必要になるのか?」を考えてみるのもいいかもしれませんね。■ 将来のリフォームを見越して確認したいポイント3つ長く住む間に、家族構成や生活スタイルの変化に伴って、間取りを変更するためにリフォームする可能性もありますよね。そんなときのために確認しておきたいポイントを3つご紹介します。確認ポイント1. 壁の構造マンションの壁の構造を確認しておきましょう。基本的に耐力壁と呼ばれる壁は撤去できません。ノックした時に、軽い音がする壁は取り除ける可能性が高いようですが、素人では判断ができないことも多いようです。低層マンションや、古いマンションは専有部分に耐力壁があることも多く、特に注意が必要です。梁の位置なども含めて、将来的な間取り変更の不具合にならないか、事前に専門家に確認しておきましょう。確認ポイント2. 水まわりの位置水まわりの位置は問題ありませんか?水まわりの移動は、配管や電気関係の移動を伴うために費用がかさみます。廊下や水まわりを隔てた部屋は、合体することができないので、将来的に部屋やLDKを合体する可能性がある場合は、水まわりの位置を確認しておきましょう。ABC / PIXTA(ピクスタ)確認ポイント3.マンションの管理規約マンションの管理規約で、床材などに禁止や制限がないか確認しておきましょう。階下への騒音問題を防ぐために、カーペットや畳からフローリングへの変更ができないなど、独自の規約を定めているマンションも多くあります。壁を取り除いて部屋をつなげられたのに、床材を揃えられなくて、ちぐはぐになってしまったら残念ですよね。いかがでしたか?「横長LDK」は、眺望や自然光が楽しめるというメリットがありますが、LDKに面した居室は独立した部屋として使用しにくいなどのデメリットもご紹介しました。横長LDKがどんな方に向いているか、イメージしていただけたのではないでしょうか。「整える」ほど丁寧じゃなく「トノエル」くらいがちょうどいい。整理収納アドバイザーのトノエルでした。
2018年10月01日今回は物件を購入する際の「値下げ交渉」についてお話します。不動産は高額の買い物であるために少しぐらい値切りたいというのは自然な感情ですが、効果的な交渉を行うためには取引の仕組みを知っておく必要があります。中古物件と新築物件では状況がまったく異なってくるため、それぞれのケースについて実体験に基づいてご説明します。■ 「中古物件」の値下げ交渉は常識の範囲内で行うことがポイント売主と買主の間に仲介会社が入る「中古物件」の場合、値下げ交渉は売り主側の仲介会社(物元、元付)と買主側に仲介会社(客付)の間で行われることになります。中間業者による中古物件の「値下げ交渉」についての仕組みをご紹介します。ABC / PIXTA(ピクスタ)値下げ交渉は「買い付け」を書くことが大前提値下げ交渉のタイミングとしては「お気に入りの物件が見つかった時」になりますが、実際の交渉は不動産購入申込書(買い付け)を物元業者に提出することから始まります。Good morning / PIXTA(ピクスタ)中古物件において値下げ交渉をするということは「ここまで価格を下げてくれれば『絶対に』買います」という意思表示であり、そのための証として買い付けは必須で、これを書かなければ物元業者は交渉に応じてくれません。申込書を提出しているのですから、交渉が成立した場合はそのまま契約準備に入らなければなりません。筆者は何回も値下げ交渉を行いましたが、値下げの余地について物元業者に事前に打診しても「買い付けを入れてくれれば、売主と交渉します」としか答えてもらえなかった記憶があります。また自分が物元の物件に問い合わせがあった際も同様の回答をしており、値下げの可否について事前に探りを入れるのは難しいと考えておいた方がいいでしょう。そもそも大幅な値下げはありえないTATSU / PIXTA(ピクスタ)物件探しに際して買主は仲介会社に希望条件を伝え、それに基づいて仲介会社は物件を紹介します。条件の中でも価格は最も重要な要素であるため仲介会社は細心の注意を払って紹介するものであり、大幅な値下げ要求というのはそもそもありえないはずです。そうでないのは仲介会社が買主の希望を無視した物件を紹介したか、買主の欲の皮が張ってしまったかのいずれかで、どちらにしてもあまり感じのいいものではありません。非常識な値下げ要求には仲介会社が応じないfreeangle / PIXTA(ピクスタ)筆者の場合は、950万円の物件に600万円で買い付けを出され、上司から「そんな買い付けを取ってどうするつもりだ」と怒られたことがあります。客はローンではなく現金で買うのだから下げて当然だろうと主張し、こちらが何度説明しても「銀行を通さない綺麗な金だから売主にとってもありがたい話のはずだ」と譲りません。とても売主にはかれるような話ではないため、最終的に担当者の判断で断りを入れました。売主は「指値」が入ることを前提に価格を設定しているfreeangle / PIXTA(ピクスタ)そうはいっても不動産は高い買い物であり、少しくらい値切りたいというのは自然な感情です。実際に買い付けを書く際にも販売価格そのままの金額を書くことは稀で、いくらか減額した金額を記入している事例が大半だったように思います。このように買主が希望した金額を指値(さしね)といいますが、たいていの売主は売却開始に際して指値が入ってくることを前提として価格を設定しているものです。「査定価格としては3,000万円ですが、指値が入ってくることを考えて3,300万円で市場に出しましょう」というような話を筆者は何回もしました。常識の範囲内の「指値」には応じてくれる可能性大xiangtao / PIXTA(ピクスタ)売主は指値が入ることを前提に価格を設定しているのですから、常識的な範囲の価格交渉には応じてくれる可能性は大であり、むしろ指値を入れないのは損であるといってもいいでしょう。どのくらいが常識の範囲内であるかということは仲介会社の営業マンが一番よくわかっています。■ 「新築マンション」の値下げ交渉は状況次第新築物件の場合は中古とは事情が異なってきます。筆者は新築の戸建は扱った経験がないため、マンションの事例についてご説明します。shimanto / PIXTA(ピクスタ)竣工前でモデルルームで販売しているような物件の場合は値下げ要求はまずできませんが、売れ残ってしまった完成物件の場合は交渉の余地があります。売れ残った部屋に関しては売主が区分所有者ということになって管理費や修繕積立金の負担も発生するため、業者は多少値下げしてでも売ってしまわないと負担が大変なことになるのです。特に棟内モデルルームで使用していた部屋や最後の一部屋というような場合は交渉に応じてくれる可能性大であり、積極的に申し入れましょう。Ushico / PIXTA(ピクスタ)この場合は業者の営業担当者と直接交渉することになり買い付けの提出は不要ですが、「下げてくれれば買います」と明確に意思表示すれば相手も応じてくれやすくなります。不動産は金額が大きいため、ちょっとした交渉でまとまった金額を節約することが可能です。しかしここで非常識な態度に出てしまうと信頼関係が損なわれ、交渉そのものが壊れてしまうことになります。値下げ交渉においてはくれぐれも「常識の範囲内」ということを大切にしてください。
2018年09月23日結婚・出産などの節目でマイホーム購入を検討する方は少なくないと思います。マイホーム購入にあたって悩むのが、一戸建てにするのかマンションにするのか、という問題。今回は、マンションを購入したママ友や、不動産会社に勤務している知人に、どのようなメリット・デメリットがあるのかを調査してみました。実際に住んでいるからこそ分かるマンションの実情をお伝えします!管理会社がいるからこその嬉しいメリット!セキュリティの安全性マンションではエントランスのインターホンと住居前のインターホンがあり、二重のセキュリティ管理となっているため、セキュリティ面で安心したい方にはおすすめ。管理人や警備員が常駐しているマンションも多いので、不審者がマンション内に入ることもなく安心だという声が多かったです。きれいな状態を保ってもらえる毎月の修繕積立金で、マンション管理会社が外壁や共用部の改修工事などをしてくれます。築年数に応じて小規模・中規模・大規模の修繕があります。また、管理人や清掃会社がいつも清潔な状態を保ってくれるので、自分でメンテナンスしなければいけないのは室内のみという手軽さが好評でした。共用部を使える待合スペースや応対スペースを完備しているマンションでは、来客の際に室内に案内しなくても共用部で応対できるのが気楽だという声が多く挙がりました。キッズスペースがあるマンションでは、困りがちな雨の日の子どもの遊び場も確保できるうえ、ママ友ができるというメリットもあります。また、住民共同の災害用備蓄庫があるマンションでは、災害時の備えができていて安心。集合住宅ならではのデメリットも…上下左右のご近所問題お子さんがいるmammemo読者世代は、お子さんの声や足音などがご近所に迷惑をかけるのではないかと気にされている方も多いはず。実際、どんなに防音設備がきちんとしているマンションでも、壁一枚を隔てて他の方が生活しているという環境は、かなり気を遣うようです。ママ友の中には、下の階に住む方から「子どもの足音がうるさい」と苦情が入ったというケースも。一階の場合を除いて、フロアマットを敷くなどして二重の防音対策が必要とのことでした。家計の圧迫毎月のローン支払いの他に、管理費・修繕積立金・駐車場代・駐輪場代などがかかってしまいます。修繕積立金は、上がることもあります。毎月のランニングコストがかかってしまうので、家計を圧迫してしまっているという人も多いようでした。同じ敷地内に住んでいることで親近感や連帯感も生まれるので、きっとママ同士も子ども同士も仲良くなれるはず。マンションのメリット・デメリットを理解して、マイホーム購入の参考にしてみてくださいね。PHOTO/Fotolia
2018年09月20日猛暑に加えて豪雨、台風、竜巻、地震と、この夏は自然災害のニュースに頻繁に接しましたが、その中で「鉄筋コンクリートの丈夫な建物に避難するようにしてください」という呼びかけを聞くことが多かったように思います。今回は丈夫な建物を建てるために不可欠なコンクリートについて、いろいろとご説明したいと思います。■ そもそもコンクリートとは?ミック / PIXTA(ピクスタ)実は大半が砂と砂利コンクリートはセメントに砂利や砂を混ぜ、水を加えて固めたものです。コンクリート=セメントと思っている方も多いのではと思いますが、コンクリートの中で砂利や砂(これを「骨材」と呼ぶ)が占める割合は意外と高く、体積比で何と約7割を占めています。歴史は古いが建材となったのは19世紀以降イスラエルの紀元前9000年の遺跡からコンクリートを使用した跡が発見されており、人類とコンクリートの関係は大変に長いのですが、建材として使用されるようになったのは、鉄筋コンクリートが発明された19世紀以降になります。強度、コスト、施工のしやすさの点で優れているため、コンクリートは現在では幅広く使用されています。日本初の鉄筋コンクリートは?zak / PIXTA(ピクスタ)日本で最初に鉄筋コンクリートが使用されたのは明治36年で、琵琶湖疎水に架かる橋で使用されました。鉄筋コンクリートといっても当時はまだ専用の鉄筋が無く、疎水の建築工事で使用したトロッコのレールで代用したそうです。筆者にとって鉄筋コンクリートといえばマンションですが、日本初の鉄筋コンクリートの集合住宅は大正5年に竣工した長崎の軍艦島にある7階建ての建物で、昭和49年に軍艦島が閉鎖されるまで使用されました。お互いの弱点を補いあう鉄筋コンクリートコンクリートは圧縮には大変に強いのですが、引っ張る力には弱いという弱点があります。そのため圧縮には弱いが引っ張りに強い鉄筋と組み合わせ、お互いの弱点を補い合うことにより、あらゆる力に対して十分な強度を保つことができるようになりました。鉄は錆びると膨張しますが、弱アルカリ性のコンクリートで包むことによりこれを防止することができます。■ 工事現場におけるコンクリート打設の際の注意点極楽蜻蛉 / PIXTA(ピクスタ)鉄筋コンクリート造の建物の工事は、まず鉄筋を組むところから始まります。ABC / PIXTA(ピクスタ)次いで鉄筋の周囲にコンクリートを流し込むための型枠を設置しますが、このとき鉄筋を覆うコンクリートの厚さ(かぶり厚という)が一定以上になるように設置しなければなりません。極楽蜻蛉 / PIXTA(ピクスタ)枠の中にコンクリートを注入する作業を打設といいますが、均一性を確保して隙間や気泡などが入ることを防止するため、文字通り「打ち込み」ます。コンクリート打設の際に作業の中断があると、前に打ち込んだコンクリートと後から打ち込んだコンクリートの継ぎ目部分が一体化しない「コールドジョイント」という状態が発生する恐れがあります。そのため一旦打設作業が始まると、何が何でもキリのいいところまでは作業を継続しなければなりません。ビルやマンションの建設の際は周辺の住戸と建築協定を結んで作業時間や休日を細かく定める事例が多いですが、その際の例外として「コンクリートの打設」という事項が必ず書かれています。コンクリートと水の悩ましい関係コンクリートの強度に関して水の量は大切で、セメントに対する水の比率を示す「水セメント比」は重要な数値となっています。このときセメントの量が多いほど、また水の量が少ないほど強度が大きくなるといいますが、それが行き過ぎると粘りが強くなりすぎ、型枠の隅々にまで隙間なくいきわたらせることが困難になります。また作業効率も低下して仕事が大変になるため、現場の判断で勝手に水を足すというようなことが横行した時代もかつてはあったようです。■ すべては鉄筋を錆びさせないためさわだゆたか / PIXTA(ピクスタ)鉄筋コンクリートは弱アルカリ性のコンクリートが内部の鉄筋を守っていますが、空気中の二酸化炭素や風雨による中性化が進行して鉄筋にまで到達してしまうと錆により膨張し、それによってコンクリートが剥がれ落ちて鉄筋が露出する「爆裂」という現象が発生します。鉄筋コンクリート造の建物は外壁タイルや塗装などで表面を覆っている場合がほとんどですが、これはコンクリートを空気から遮断して中性化を少しでも遅らせるためのものであり、見てくれをよくするためではありません。マンションで10数年に一度の頻度で実施する大規模修繕工事も同様の狙いで行われるものです。ダムはなぜタイルや塗装が不要なのかT2 / PIXTA(ピクスタ)以上のことはすぐに理解できることだと思いますが、「それならダムは一体何なんだ?」というのが筆者にとっての疑問でした。タイル貼りのダムなど存在しませんし、ダムの大規模修繕工事という話も聞いたことがありません。ダムの目的は水を堰き止めることにあり、中性化の進行しやすさという点ではマンションの比ではないはずです。実はダムには鉄筋が使用されていないという話を聞き、長年の疑問が文字通り氷解しました。川の水を堰き止めるためのダムの場合、圧縮に強ければそれで十分であり、引っ張りに対する強さというものは一切必要ありません。内部に鉄筋がないということはセメントと砂と砂利だけでできているということになり、ダムはいわば巨大な石灰岩の塊ということができます。これなら何年たっても内部が劣化するということはないのです。注意して街を歩けばセメント工場を見かけることは多いスイマー / PIXTA(ピクスタ)コンクリートは時間の経過とともに変質するため、工場でミキサー車に積み込まれた生コンクリートはできるだけ早く施工現場に運ばなければなりません。工事現場がどこであろうと90分以内に運び込まなければならず、そのためセメント工場は日本中に均一の間隔で設置されていて移転することはほとんどないという話を聞いたことがあります。注意して街を歩いていればセメント工場を見つけることは多いと思います。その際にこの話を思い出していただけると幸いです。
2018年09月19日自分らしさを追求した空間に住みたい。そんな方にはDIYによる、セルフリノベーションがオススメです。「DIYでどこまでセルフリノベーションにチャレンジできるの?」「材料はどこで手に入る?」など、分からないことも多いDIYリノベーション。実際にDIYでフルリノベした実例記事を4本まとめてご紹介します。今から挑戦してみたい方はぜひ、参考にしてみてくださいね!■ 家具職人&ジュエリーデザイナーの夫婦がセルフリノベに挑戦!Sさん夫婦は、夫が家具職人で妻がジュエリーデザイナー。夫の中学の同級生である建築家、澤田淳さんの力を借りて、自分たちでDIYしながら家の全面リノベーションを行いました。フローリング、ドア、収納、外壁塗装、モルタルでキッチンまで手作りしたそうです。家具職人ということもあってDIYには自信があったそうですが、家具と家とでは大きさも違い、戸惑うことも。初めて扱うモルタルには大苦戦し、最初はポロポロと崩れてしまう失敗もありました。実際、セルフリノベは大変なことも多いはず。Sさんの場合は、知人や友人などたくさんの仲間に頼ったことが功を奏したようです。こだわり苦労して作ったキッチンは、カウンター下に家具職人の本領を発揮して作った木の収納棚、そして壁面にはデザイナーの妻が選んだ黒の個性的タイルがピタッとはまり、ほれぼれするほどのカッコよさ!苦労した分、家に対する愛情もひとしおのことでしょう。モノづくりを職にする夫婦がこだわりのフルリノベに挑戦!■ 毎日コツコツとDIY!お手本にしたい男前インテリア夫妻ともにクリエイターの赤石さんは、毎日少しずつ手を加えてマンションをDIYでリノベーションしました。妻の父にも手伝ってもらいながら、家族総出でLDKと寝室の床のフローリングをコツコツ張り替えていったそうです。結婚して間もない頃だったこともあり、最初あった夫と父の距離感はDIYでだんだんと埋まっていったのだとか。DIYによるセルフリノベは、家族の良いコミュニケーションになり、信頼関係を深めるきっかけにもなるのではないでしょうか。そしてセルフリノベのメリットはなんといっても、デザインやインテリアに思い切りこだわれるということです。ガス管と板を組み合わせて作った棚、カフェのようなキッチンの吊り棚、ウッドデッキなどなど、持前のセンスを存分に発揮して作ったインテリアは統一感もあって見事にまとまっています。男前インテリアの参考にしたいセルフリノベの好例です!男性なら必見!男前の参考にしたいフルリノベ■ 築80年の長屋をセルフリノベ!見違えるほどオシャレな空間に!建築家と工務店の現場監督という吉永さん夫妻は、大阪市平野区にある築80年の長屋をセルフリノベーションしました。昔の建物ということと築年数が古いということもあって、壁が薄くお隣の物音は筒抜け。床は塩ビシート、天井のすき間にはガムテープ、天井裏をねずみが走り回るなど、やや難ありな物件でした。セルフリノベを行うにあたって天井を見てみると、天井裏の界壁がないことが分かり、本棚を作ってふさぐことに。界壁に沿って天井いっぱいまで高くそびえる本棚は、収納はもちろんのこと、防音壁の役割も果たしてくれます。吉永さんがリノベーションを手がけた長屋は、「ヨシナガヤ001」と名づけられました。長屋のメリット・デメリットを実際に体験しながら、新しい住環境を作り出そうという試みはまだ始まったばかり。吉永さん夫妻の長屋再生物語はまだまだ続きそうです。リノベーションを手がけた長屋「ヨシナガヤ001」■ ネットとホームセンターで揃う材料でできるお手軽DIYリノベ専門家にお願いするよりも、DIYでリノベーションを行った方が圧倒的にコストダウンできます。ただし自分でDIYを行うとなると、材料や道具をどこで手に入れるかが問題になります。ですが、家のリノベーションだからと言って難しく考える必要は一切ありません。ホームセンターならDIYに関する大抵のものがそろいます。専門的な道具や、店頭でみかけない材料も、ネットで探せば高確率で発見することができますよ。昭和42年築の“ザ・昭和”な雰囲気の家を、DIYで作りかえたのがこちら。BeforeAfter本当に同じ家?と思わず二度見してしまうほど、がらりと雰囲気が変わっています。しかも業者に頼らずDIYでコツコツ作業して完成させたというから驚きです。「ここまで自分でできるの?」と感動すら覚えるDIYリノベの実例をぜひチェックしてみてください!感動のフルリノベ!ホームセンターの材料でDIY
2018年09月16日リビングやバスルーム、玄関などについている窓。室内にたっぷりと日差しを入れたくて、透け感のあるレースカーテンでもひきたくない、という人も多いのでは?でも、それでは家の中が丸見えになってしまい、外からの視線が気になってしまいますよね。そこでご紹介するのが、手軽に作業できて明るさを遮らない、そんなニーズを満たしてくれて、UVカットや目隠し効果もばっちりなガラスフィルム。今回は実際に貼ってみる作業をレポートします!プライバシー対策だけじゃない。うれしい効果がいっぱいのガラスフィルムガラスフィルム、という名前がついていますが実際にはPVC樹脂(ポリ塩化ビニル)という素材でできています。扱いやすい素材なので、作業時は軍手をはめて……などといった装備は不要です。人の肌はもちろん、家具の日焼けを防いでくれるので窓辺に雑貨やポスターなどの装飾がある家にもおすすめです。また、こうしたUVカット効果のほかに、窓に設置することでガラスが割れてしまっても破片が飛散しづらいといった利点も。実際にガラスフィルムを貼る作業をしてみました♪用意したのは霧吹き、カッター、はさみ、ペン、メジャー、スキージー。写真左上のスキージーは接着のときに窓ガラスとフィルムの間に入った空気を外に出すためのもの。定規でも代用できます。これが我が家の問題の窓。隣にあるオフィスビルの窓がすべてマンションに向かってついているので人の視線が気になります。といって、ここにチェストを置いているのでカーテンを取りつけると開閉が煩わしく……。フラットにしておきたいので目隠しに、こんなレースを設置していました。この窓に、ガラスフィルムを貼りつけてみたいと思います!まず、窓のサイズを採寸し、ガラスフィルムをカットします。余分なところはあとでカッターを使って切れるので少し大きめにカットしてもOK。貼りつける作業の前に、窓ガラスの表面の汚れを落としておきます。次に霧吹きを使って、窓全体に水をスプレーして濡らします。水がしたたるくらいにたっぷりと吹きかけて大丈夫。カットしたガラスフィルムからシートをはがして、窓に合わせて貼りつけます。空気が入った箇所は中心から外に向かって、スキージーで押し出します。はみ出したフィルムはカッターで切り、最後に乾いた布で水を拭きとったら作業完了です。作業が終わったところです。これで気になっていた隣の建物からの視線もガードできて、日照も確保できました。作業時間は15分ほど、手軽なDIY、おすすめです♪ガラスフィルムはうまく貼れなくても、はがせばまた貼り直せます。揃える道具も家にあるものばかりなので、とてもカンタン。上記の作業は、採寸ふくめ15分程度で完了。この手軽さもうれしいところですね。今回は窓ガラスで使いましたが、中身のごちゃつきを見せたくないキャビネットなど家具に貼ってもよさそうです。今回使ったレトロなモザイク模様だけでなく、ボーダーや格子柄など、市販品は模様の種類も豊富なのでぜひ、お好みのフィルムを見つけてくださいね。インテリアの雰囲気を変えるのにも、ひと役買ってくれそうです。
2018年09月07日近ごろ、マンション・アパートの管理をめぐるトラブルが増加しています。特に、もともとマンション・アパートが多い上に、次々と新たなタワーマンションが建てられ、さらに進学や就職などによる人の入れ替わりが多い東京近郊や地方都市の郊外などでトラブルが起こりやすくなっています。20階建て以上のマンションを指す『超高層マンション』に限っていえば、2018年以降に完成予定の超高層マンションは全国で10.9万戸(内訳:首都圏8万戸、近畿圏1.4万戸、その他1.5万戸)。前回調査比で1.6万戸増とのことです。建設ラッシュに伴い、管理トラブルのさらなる増加が懸念されます。(参考:不動産研究所)マンション・アパートをめぐる紛争は、弁護士業務としては他の不動産を巡る紛争と分別せずに取り扱われることが多いものです。しかし、実際はマンション管理組合内部の統制の問題や、マンション・アパートを建て替える際の諸問題など特殊性・専門性の高い分野であるため、専門知識と豊富な経験を必要とします。そのため本来は分けて取り扱われるべきでしょう。 当事務所では、マンション・アパートをめぐる法的紛争を他の不動産分野と明確に区分しています。また、マンション・アパート管理会社、マンション管理組合、区分所有者いずれの立場からのご相談・ご依頼も受け付けております。ここでは、マンション管理をめぐるトラブルや法律問題について、お客様からよく寄せられる疑問・お悩みをQ&Aで解説していきます。 Q1.マンション管理をめぐる問題はどの法律を調べたらいい? マンション管理で困った場合、どの法律を調べればいいのでしょうか?『マンション』とつく法律はたくさんあるし、他の法律も絡んでくるようなのでどの法律にあたったらいいのかよく分かりません。 Aまずは『建物の区分所有等に関する法律(通称:区分所有法)』です。通常、1つの建物はそのすべてを1人で所有するものですが、マンションの場合は、1つの建物を区分して各部分を別の者が所有する(区分所有)という特殊な所有関係になります。そこで、そのように特殊な所有関係の調整、区分所有者同士の調整、区分所有者と外部の者との調整等を図るために制定されたのが区分所有法です。マンションの法律関係において最も基本的な法律ですので、まずは区分所有法を確認しましょう。もっとも、区分所有法はマンションの法律関係すべてを網羅しているわけではなく、他の法律も関連してきます。 まず、マンション購入の場面では私法の大原則である民法の売買の規定や『宅地建物取引業法』などを確認すべきです。次に、マンションの1室を賃貸する場合には民法の賃貸借の規定や『借地借家法』が中心になります。マンションの建て替えの場面では、『マンションの建て替えの円滑化等に関する法律(通称:マンション建て替え法)』によることになり、マンションが災害などで全壊した場合の再建の場面では『被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法』によることになります。また、2000年以前のマンション管理は、本来区分所有者の構成するマンション管理組合により行われるのですが、一般のマンション所有者は管理のノウハウもなく、それほど関心もないため、多くのマンションは十分な管理下にあるとはいえませんでした。また、マンション管理には、・区分所有者・賃借人・マンション管理組合・マンション管理会社・マンション管理士・管理業務主任者などこのようにさまざまな人物が登場するものの、その役回りや責任の範囲が不明確という問題点もありました。そこで、これらの点を規定すべく、2000年に『マンションの管理の適正化の推進に関する法律(通称:マンション管理適正化法)』が制定されたのです。 この他にも、マンションの建物自体の安全性の問題は『建築基準法』、マンション建設時の立地の問題は『都市計画法』、新築マンションの品質や瑕疵(かし)の問題は『住宅の品質確保の促進等に関する法律』、マンション購入契約の解除の場面では『消費者契約法』など、挙げればどんどん出てきます。さらに、マンションには通常、管理規約があり、区分所有法の規定をそのマンションに適合する形に修正していますし、マンション管理組合とマンション管理会社の間では管理委託契約が交わされており、それぞれの権利義務は同契約により規定されています。 このように、マンション管理について規定する(直接規定していなくても必要となる)法律は相当数あるので、残念ながらこれを調べれば大丈夫とはいきません。上記の分類にしたがい、必要となる法律を正しく選び取ることが重要です。また、当然ながら正しく選んだ法律の規定を正しく理解することも重要です(建築基準法などはごちゃごちゃした条文が多く、正しく読むだけで相当大変なのです)。もしすでに何らかのトラブルに直面しているような場合は、当事務所をはじめ知識のある弁護士への相談を検討してみてください。 Q2.マンション管理規約の見直しをすることはできる?マンションの管理規約は誰がどうやって定めるものなのでしょうか?・管理規約でペットを飼うことを禁止したい・管理規約で外国人の居住者のみ管理費を増額したい・管理規約で現在マンションに居住していない区分所有者のみの管理費を増額したいこれらは実現可能でしょうか。 A2.回答マンションの管理規約は、マンション管理組合を構成する区分所有者が集まる『集会(総会)』において、管理規約設定の特別決議(区分所有者と議決権総数のそれぞれの4分の3以上の賛成が必要)を経て定められます。通常の決議よりも重い特別決議によらなければならないのは、管理規約は区分所有者を縛るルールであり重大な問題だからです。管理規約については、国土交通省のマンション標準管理規約があり、基本的には各マンションはこれを参考にして管理規約を定めています。標準管理規約の定めはおおむね公平性・合理性のある内容となっているため、マンション管理規約を設定する必要がある場合にはまずはこれをベースにしたものを作成するとよいでしょう。●管理規約でペットを飼うことを禁止したい管理規約でペットを飼うことを禁止することは、上記の特別決議を経れば可能です。その際、現在ペットを飼っている区分所有者の同意・了承はいらないとされています(裁判例があります)。 ●管理規約で外国人の居住者のみ管理費を増額したい管理規約ではマンションの管理・使用や区分所有者相互間の調整などさまざまなことを定めることができますが、何でも自由に定められるわけではありません。公序良俗に反するような定めは無効になります。日本国籍の有無だけで管理費に差を設けるのは、合理的理由がなく公平性を欠くものなので公序良俗に反し無効となるとされています。 ●管理規約で現在マンションに居住していない区分所有者のみの管理費を増額したい合理的な理由がある場合には管理費に差を設けることは許されています。現にマンションに居住していない区分所有者の管理費を増額することは、その者が管理組合の運営のために必要な業務を行っていないなどの事情がある場合には有効と考えられています。 Q3.漏水した配水管の修理費は誰に請求すればいい?私はマンションの一室を所有していますが、部屋の床下排水管に経年劣化による亀裂が入ってしまい、それが原因で下の階の部屋に漏水が生じてしまいました。そのため、やむなくこの床下排水管を修理しました。この場合、私は修理費を請求することはできますか?裁判で修理費を請求する場合、誰を被告として訴えればいいのでしょうか? A3.回答マンションには専有部分と共用部分があります。専有部分とは、マンションの一室を所有する区分所有者が専有している部分であり、自分だけで自由に使える反面、その管理もご自身の責任で行わなければなりません。これに対し、共用部分とは、マンションの各部屋の所有者が皆で一緒に負担している部分のことです。玄関、屋上やエレベーターホールなどは共用部分の典型例です。共用部分の管理は、マンションの区分所有者全員で構成する団体であるマンション管理組合の責任で行います。したがって、修理費を他者に請求するには、床下排水管が専有部分でなく共用部分にあたらなければなりません。専有部分にあたれば、自分の責任で修理してくださいね、ということになってしまいます。床下排水管がどちらにあたるかについては過去に裁判で争われたことがあります。裁判例では、天井、床、壁は(躯体部分を除き)専有部分であるとするマンションの管理規約を用いながら、床下排水管は床ではなく『床下』にあるものであり、下の階の天井でもなく天井の上にあるものであるため、専有部分にはあたらない=共有部分である(マンションには専有部分と共用部分しかないため、専有部分でない=共用部分となります)と判断しました。したがって、修理代を請求することができます。では、裁判で請求する場合、誰を被告とするのでしょうか? マンション管理には多くの登場人物が出てくるので迷ってしまいますよね。上記のとおり、共用部分の管理については管理組合が責任を負っているので、今回ご質問いただいたような事例では、管理組合が被告になります。上記の裁判例でも管理組合が被告となっています。本事例における管理組合が法人格を有する管理組合法人の場合はもちろん、法人格がない管理組合の場合でも、理事長という代表者がいるので民事訴訟法の規定により管理組合自身が被告となりえます。 理事長は管理組合の代表ではあるものの、理事長自身が被告になるわけではありません(※規約による修正があり訴訟担当となる場合は別)。理事会も、管理組合の中の1つの機関にすぎないので被告にはなりません。マンション管理会社は、管理組合との契約上修繕責任を負う場合がありますが、原則として本事例の質問者さんのような一区分所有者に対してではなく、管理組合に対して契約責任を負っているので、本事例では被告とはなりません。下の階の区分所有者や、その者から部屋を借りている賃借人は、彼らが床下排水管の亀裂の原因を作ったという場合を除き原則として責任を負わないため、被告とはなりません。以上のとおり、本事例では管理組合が被告となりますが、あくまで本事例での話です。ケースにより、または請求内容により誰が被告になるかは変わってきます。マンション紛争の事例では、請求の相手方の選定を誤るケースが多く見受けられますので、くれぐれもこの回答だけを鵜呑みにせず、紛争が起こった場合には当事務所をはじめとする専門家にご相談ください。 Q4.管理組合の理事って報酬もらえないの?住んでいるマンション管理組合の理事を務めています。理事の仕事が忙しく休日を返上して仕事をしている状況です。現在は無償で理事の仕事をしているのですが、報酬をもらうことはできないのでしょうか? A4.回答多くのマンションにおいて、理事は無償で務めていると思われますが、規約で定めれば報酬を設定することはできます。標準管理規約にもその旨が定められています。もっとも、理事に報酬を支払うのはマンションの各組合員です(管理費の一部を充てる方法、別途役員報酬用の費用を徴収する方法があります)。高額な報酬を希望すれば当然不満が出て規約で定めることはできないでしょう。また、報酬に見合った仕事をきちんとしているのかどうかを後から総会等でチェックされることもあります。理事の業務について報酬をもらう場合は、特に理事会の内容や総会の招集手続き、帳簿の管理など、正確に記録しておき、いつでも組合員に説明できる状態にしておく必要があります。 無償で理事の業務をさせられるのが不公平だというのであれば、報酬を設定する方法以外にも、理事を持ちまわり制にするという方法もあるでしょう。そして、組合員自身が居住しておらず理事を務めることができない(居住していなければ実質的に業務を行うことができない)者がいる場合には、非居住組合員のみ管理費を増額するという方法で対応することもできます。管理組合において十分に話し合いを行い、どのような方法によるのが最も不公平感がでないかをよく詰めることが重要でしょう。 Q5.理事長のワンマンぶりが目にあまる!解任できる?マンション管理組合の理事長が、組合員の意見も聞かずに独断で、マンション管理会社を従来の会社から別の会社に変更してしまいました。噂によれば、理事長は新しいマンション管理会社から、管理会社を変更した見返りに金銭をもらっているとのことです。このようなことをする理事長を解任できないでしょうか? A5.回答区分所有法によれば、集会の決議によって理事長を解任できます。規約により変更されていなければ、過半数の多数決で可決し解任可能です。ただし、やっかいなことに、解任を決議するための集会の招集権は、区分所有法では理事長にあるとされています。これでは、理事長が集会を招集しないことが考えられますね。そこで、区分所有法では、理事長が集会を開かない場合には区分所有者の5分の1以上で、議決権の5分の1以上の賛成があれば集会の招集が請求できるとされています。理事長が集会を招集しない場合はこの方法を選びましょう。では、集会を招集したものの、過半数の賛成が得られず解任決議が否決されてしまった場合にはどうすればよいでしょうか? 区分所有法では、理事長に不正行為などで職務を行うに適していない事情があるときは各区分所有者が解任を裁判所に請求することができると規定されています。そこで、このケースのように、理事長が新しいマンション管理会社から金銭を受け取っているのであれば、不正な行為があるとして、裁判所に解任を請求することになるでしょう。実際に裁判所への解任請求まで行うケースは少ないのが実情ですが、理事長のワンマンぶりや不正を許さないためには、このような制度があることを知っておくことは重要でしょう。 Q6.モンスター住民への対応に困っています…問題のあるマンション住人を次の集会で注意することに決めたのですが、その住人は次の集会に弁護士を同席させ、言い分を主張したいと言ってきました。次回の集会にその弁護士が出席するのを阻止することはできますか? A6.回答区分所有法には集会への出席者・同伴者の制限に関する規定がないので、原則として弁護士の出席は阻止できません。マンション管理規約で、例えば『組合員の代理人・補助者として集会に出席できるのは当マンションの組合員に限る』などと規定しておけば、本ケースの弁護士の出席を制限することができます。 ちなみに、会社の株主総会においては、株主の代理人を他の株主に限定するという定めを定款に置くことは株主の権利を不当に制限するものとして問題があると議論されています。しかし、マンション管理組合の集会においては、株主総会の場合よりも緩く考えられており、代理人を組合員に限るとする規約の定めは問題なく有効と考えられているのです。このような規約の定めを設けておらず、弁護士の出席を阻止できない場合はどうしたらよいのでしょうか。 このケースでは、そのマンション住人の問題行動が集会の争点になることが明らか。管理組合側も事前に弁護士やマンション管理士、マンション管理会社の管理業務主任者や宅建主任者に相談し、主張を予想しておき、反論を用意しておきましょう。事前にしっかりと準備をしておき、集会当日の主導権を相手方に渡さないことが重要です。 Q7.滞納されている管理費を取り立てるには?管理費を滞納している区分所有者がいて困っています。管理組合はその人からどのようにして滞納管理費を取り立てることができますか? A7.回答民事訴訟を起こす、ということももちろん考えられるのですが、訴訟は時間も労力も、場合によっては費用もかかるので、最後の手段と考えた方がよいでしょう。まずは、管理組合から滞納区分所有者に対し、『内容証明郵便』を利用して支払請求をするのが一般的です。滞納金額や支払期限を明示し、支払わなければ訴訟を起こす準備があるなどと記載し、「管理組合は断固として滞納金を回収するつもりですよ」という強い意思をアピールします。弁護士に依頼して弁護士名で書面を送付すれば、より強調できるでしょう。 次に、内容証明郵便を送っても支払われない場合は、裁判所を通すことになります。その最も簡易的な方法として『支払督促』を申し立てることが考えられます。支払督促とは、裁判と異なり、実体審理(当事者双方が言い分を述べ、どちらの主張が正しいかを裁判所が判断する)をすることなく、申し立てた者の請求につき、相手方に督促書面を出すという手続きです。この督促督促を見た相手が、2週間以内に異議を申し出ない場合には、その支払督促は、通常の裁判で勝訴したのと同一の効力を持ちます。支払督促は、実体審理がないという点で、裁判所を利用する最も簡便な制度といえます。もっとも、支払督促は、2週間以内に相手から異議を出されると通常の民事訴訟に移行することとなっています。そうすると、異議が出されるのが目に見えているような相手の場合(すでに支払ったと主張しているような場合)、訴訟への移行はほぼ間違いなく、通常の民事訴訟を起こしたのと同じことになってしまい、時間・労力・コストがかかってしまいます。 そこで、次なる手段として考えられるのは『少額訴訟』です。少額訴訟は、金額が60万円以下の請求につき、原則として1回だけ実体審理を行い(通常の民事訴訟だと、実体審理の期日は何度も開かれ、難解な訴訟だと10回を超える)、その後すぐに判決が出るという制度です。実体審理を行う訴訟であるにもかかわらず、原則として1回で終了するため、簡便な手続きです。ただし、少額訴訟は60万円を超える請求は取り扱うことができません。また、相手側が少額訴訟の手続きではなく通常の訴訟に移行させたいと裁判で述べた場合には、通常の訴訟に移行します。そうなると、もう最後の手段である通常の民事訴訟を行うほかないでしょう。 Q8.民事訴訟以外の取立て手段は?前回のQの続きで、民事訴訟を起こす以外に管理費滞納者から管理費等を取り立てるための実効的な手段はありませんか? A8.回答まず、先取特権の実行という方法が考えられます。区分所有法7条1項では、『区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。』と定められています。先取特権とは、債務者の財産について競合する他の債権者に先立って自分の債権の弁済を受けることができる権利です。この権利を行使すれば、管理費を滞納している者の区分所有権や建物に備え付けた動産を競売に出し、競売された代金から優先的に弁済を受けることができます。 他にも、区分所有権等の競売という制度があります。区分所有法59条1項では、『第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。』と定められています。この方法によっても、管理費滞納者の区分所有権を競売することができます。では、滞納管理者の区分所有権を競売する場合、先取特権の実行(A)と区分所有権等の競売(B)、どちらの方法がよいのでしょうか。 Bの方法は、『他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という条件を設定していますが、この『他の方法』には、区分所有法7条1項の先取特権の実行の方法も含まれています(法務省立法担当者解説)。ということは、Aの方法が使える場合にはBの方法は原則として使えないということですね。Aの方法を使えない場合でも、Bの方法は『共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という高いハードルを越えなければ、用いることができません。AとBの制度は、他にも競売手続きを続けても請求債権について弁済を受けられる見込みがなさそうな事案において競売手続きが裁判所により取り消されてしまう制度(無剰余取消制度)の適用の有無においても差があります(Aの場合は適用されますが、Bの場合適用がないとされています)。 この2つの制度については、制度自体の理解はもちろん、どのような場合に用いることができるか判断するのが難しい(特に区分所有権等の競売(B))ので、実際にこれらの手段をお考えのマンション管理組合の方は、一度専門家にご相談してみることをおすすめします。増加するマンション管理を取り巻く法的トラブル|弁護士のサポートで早期解決を実現はシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。増加するマンション管理を取り巻く法的トラブル|弁護士のサポートで早期解決を実現はシェアしたくなる法律相談所で公開された投稿です。
2018年08月29日今回はマンションとピアノについてお話したいと思います。東大生の多くがピアノを習っていたといわれ、実際に「東大家庭教師友の会」が実施したアンケートによるとピアノを習ったことのある人は東大生100人中47人いたそうです。大人気のピアノですが、実はマンションにとっては悩ましい存在です。■ ピアノを子どもに習わせたい親は多いマハロ / PIXTA(ピクスタ)音域が非常に広いピアノは「楽器の王」と呼ばれ、オーケストラで使用するどの楽器よりも高い音や低い音が出すことができます。また10本の指で同時に違った音を出すことができるので、様々な楽器の組み合わせで美しいメロディーを奏でるオーケストラを一人で演じてしまうことも可能です。ピアノを演奏するためには楽譜を読み込んで、その内容を指で再現しなければなりません。その際には右手と左手が異なる動きをしなければならず、さらに足でペダルを踏む必要もあり、脳に与える影響が素晴らしいと脳科学者たちが絶賛しているといいます。そのため子どもにピアノを習わせたいと考えている親は多いようです。習い事として大人気のピアノですが、集合住宅であるマンションにおいては実に悩ましい存在です。■ 最も多い問題は音さなさな / PIXTA(ピクスタ)マンションとピアノの関係で最も問題になるのはやはり音です。マンションにおける音の問題といえば上下階の足音ばかり取り上げられがちですが、実は音というものは両隣や周辺地域にも伝わりやすいのです(フロント時代に近隣の戸建から苦情を受けたことは何回もあります)。ピアノの音はペットの鳴き声とともに苦情になりやすく注意が必要です。ピアノに限らず楽器は音が大きいため、今では物件ごとに独自のルールを定めている事例が大半ではないかと思います。私がフロントをしていたマンションにおいては演奏可能な時間帯を使用細則において定めていましたが、それに加えて「打楽器は不可」といったように楽器の種類を限定しているような物件もあるようです。完全な「防音ルーム」が設置された物件は筆者はまだ1例しか見たことがありません。■ 床材に多大な影響を与えるピアノの重量yakiniku / PIXTA(ピクスタ)ピアノが持つ意外な問題点は、その重量です。ピアノは大きくて重く、アップライトピアノでも180kg前後から重いものでは200kgを超え、グランドピアノともなると200kg以上があたりまえです。その重さをアップライトピアノでは4点のキャスター、グランドピアノでは3点の脚とキャスターで支えているため、それぞれの支点では相当な重量がピンポイントにかかってきます。yakiniku / PIXTA(ピクスタ)床材に与える影響は甚大なものがあるため、特に賃貸においてはピアノを禁止している物件も数多く存在します。こういった問題を解決するため、インシュレーターや床補強ボードといった様々なものが開発されています。またアップライトピアノにおいては、地震における転倒防止策も必要です。■ 最大の問題は室内への搬入マンションにおけるピアノの最大の問題は搬入です。マンションの共用廊下は広々としていますが、ピアノは厚みがあるため角を曲がりにくく立ち往生しがちです。たとえ廊下を抜けることができたとしても、今度はエレベーターには入るかどうか微妙です。さらには玄関ドアから室内まで通過させられるかという問題もあります。そのため現在では、クレーンで釣り上げてバルコニーからリビングへ搬入する場合が多いようです。この場合はバルコニー側にクレーンが停車できるだけのスペースが必要となってきます。しかし無関係な住戸では本来何もないはずのバルコニーの奥にいきなりクレーンの先端が出現し、度肝を抜かれることになります。あらゆる手段を尽くしても搬入が無理な場合、いったん解体して室内で組み立てたりするそうです子どもに楽器を習わせるのは悪いことではありませんが、これがピアノとなると派生する問題が大きくなります。「東大に入るための最強の習い事はピアノ」などという見出しに踊らされることなく、くれぐれも冷静に判断することをオススメします。
2018年08月24日「毎月の家賃を払うのがもったいない」「若いうちから資産を持つ」。そんな理由から近年では独身者のマンション購入は珍しくありません。しかし独身時代にマンションを購入すると、ローン返済に追われて大変なのでは?と思ってしまいますが、実際のところはどうなんでしょうか?今回は、”独身のマンション購入者のお金の使い方”についてのお話です。■ 独身でマンションを買う人はやりくり上手!?「スタイルアクト株式会社」が独身のマンション購入者と、そうでない人を対象に”旅行事情・お金の使い方”に関しての調査を実施しました。【年間の海外旅行回数】独身時に自宅マンションを買った人【年間の海外旅行回数】独身時に自宅マンションを買わなかった人まずは、年間の海外旅行回数。独身時にマンション購入した人は、マンションを購入しなかった人に比べ、年1回以上は海外旅行に行っている割合が10%多いという結果となりました。okimo / PIXTA(ピクスタ)独身時でマンション購入した人は”年収は500万円前後、資産も500万円未満の人が多い”というデータがあり、年収や資産が特別高いというわけではありません。それにもかかわらず海外旅行に行く率が高いということは、”充実した人生を送るのが上手”、つまり”お金のやりくりが上手”ということなのでしょうか?freeangle / PIXTA(ピクスタ)■ ポイントを貯めるのは常識!マンション購入者のお金の使い方独身のマンション購入者は、普段どのようなお金の使い方をしているのでしょうか。例えば日常の買い物の支払いでは、マンション購入者の約6割が“電子マネー”で支払っているという実態が明らかになりました。独身時マンション購入経験者の電子マネー使用率電子マネーは購入履歴を確認できるので、「いつ、何にいくら使ったか」を見直し、無駄使いのリスクも減ります。CORA / PIXTA(ピクスタ)現金支払いのように、レシートをもらい忘れたり、「あれ?いつの間にお金がこんなに減ってる!?」なんてこともありません。つむぎ / PIXTA(ピクスタ)中には家計簿アプリと連動させて管理しているという方も!独身時マンション購入経験者のポイントを貯めている率また、マンション購入経験者の9割以上の人が“ポイント”を意識して貯めていることも判明!Graphs / PIXTA(ピクスタ)出ていくお金に関しては、必ずポイントと紐付けして得をする、という徹底した意識が感じられます。独身者でマンション購入する方は、お金の使い方が上手と言えるでしょう。■ リスク重視派が63%!堅実な人が多い独身マンション購入者たち筆者の知人で、独身でマンション購入に至った人がいますが、マンション購入することで、「自宅」が好きになり、外食ではなく料理をするようになり、仕事帰りに飲みに行く回数も減ったそうです。freeangle / PIXTA(ピクスタ)また賃貸マンションだった頃と違い、家族や本当に仲のよい友人以外は自宅に呼ばなくなった、と言います。kotoru / PIXTA(ピクスタ)”私生活が良い意味でキチンとした”、ということですね。調査では、独身時のマンション購入者に「リターンとリスク、どちらを考えて行動するか」もアンケートしました。独身時マンション購入経験者 リスクとリターン どちらを重視して行動するか独身でマンション購入と聞くと「リターン重視派」と何となくイメージしてしまいますが、「ポイントを貯める」「フリマアプリを利用する」など、“やりくり”している堅実派が多く、「リスク重視」派が63%という結果となりました。HAKU / PIXTA(ピクスタ)独身時にマンション購入に至る人は、損得勘定で考える能力に長けているように感じます。この日々のお金の使い方は見習いたいところですね!【参考】※独身で自宅マンションを買う人は 堅実派のやりくり上手!? 『家活™』した人 未購入者より「海外旅行」10%多い※年収500万円で自宅マンション購入が急増!?購入者の半数は20~30代“独身”の時に買っていた
2018年08月23日住宅購入は「結婚して、家族が増えてから」というイメージが強く根付いていますが、実は近年”独身”でマンション購入に至る方が急増中であることをご存じですか?いったい、どのような人がマンションを購入しているのでしょうか?今回は、「マンションの独身購入者」による購入年齢、年収、資金についてご紹介したいと思います。■ 独身購入者の6割が”30代以下”そのメリットとは?shimoshimo62 / PIXTA(ピクスタ)「スタイルアクト株式会社」が運営するウェブサイト『住まいサーフィン』は、独身時に自宅マンションを購入した83名を対象とし、お金事情に関しての調査を実施しました。独身時に自宅購入した年齢独身時に自宅を購入した年齢を見てみると、20~30代が62%という実態が明らかになりました。なぜ購入者は若くしてマンション購入に至ったのでしょうか?独身時に自宅購入した理由その理由を見てみると、「家賃を払い続けるのがもったいないから」がトップの31%。「資産になる」との回答も22%を占めており、社会人になった早い段階から将来支払う金額を考えて購入準備を始めていると考えられます。CORA / PIXTA(ピクスタ)確かに、賃貸で家賃を払い続けても自分の資産になることはありません。マンションを購入すれば、生活の基盤もできますし、満足感や設備など賃貸より充実した生活が送れることは確実。更に、万が一ライフスタイルに変化があったとしてもマンションを賃貸にすることも可能です。そういった意味でもメリットは大きいと考えられます。■ マンション購入する独身者の年収はどれくらい?若くしてマンションを購入することは様々なメリットがありそうですが、気になるのはその「マンション購入の資金」。もとくん / PIXTA(ピクスタ)独身時にマンション購入に至った方は、いったいどれくらいの年収で購入されたのでしょうか?購入者の年収アンケートを見ると、年収が500万円~1,000万円台が47%。年収500万円以上でマンションを購入する意識が増加することが分かります。独身時に自宅購入した際の自己資金更に、購入時の自己資金額を見てると、500万円~1,000万円が31%。独身時に自宅購入した際の資金援助金額資金援助額は、300万円未満が78%(まったく資金援助を受けていないも含む)。また、親に頼らない傾向があることが分かります。これら調査結果をまとめると、年収500万円、貯蓄500万円の層が最も多いことが分かります。CORA / PIXTA(ピクスタ)■ 独身者のマンション購入においての注意点は?独身時代のマンション購入。若くて病気のリスクも少なく、子どもの養育費などがないため余裕があることから、そのメリットは大きいとされていますが、”デメリットや注意点”はあるのでしょうか?独身時代のマンション購入は、結婚して家族が増え、引っ越しをするとなると売却の必要があります。しかし、単身者向けのマンションはそれほどニーズが高くないため、売却が難しいともいわれています。ABC / PIXTA(ピクスタ)確かにマンションの購入者は「家族数が増えたから」という理由で「ファミリー物件」を検討するため、単身者向けの部屋は検討外になりますよね。また、若い頃にマンション購入することは”老後”を想定しにくいため、”永住する”と仮定した上でのエリア選択をした方がよいそう。コンクリートや配管関係など、長期間居住することを見越したスペックの高いマンション、老後必要となってくる「医療施設」や「公共施設」が近いエリアを選択されることをオススメします。もちろんこれらに加え、通常のマンション購入同様、売却のことを考えると”資産価値の高いマンション”を購入することは重要です。人気エリア、ターミナル駅、住みたい街ランキング上位の街、再開発地域など、資産価値の落ちにくいエリアは賃貸・売却の際も安心できます。kunio / PIXTA(ピクスタ)勢いで購入してしまうと痛い目を見ることも……。独身者のマンション購入、資金や資産価値など自分にとってメリットとデメリットどちらが大きいのかよく検討されることをオススメします。【参考】※年収500万円で自宅マンション購入が急増!?購入者の半数は20~30代“独身”の時に買っていた
2018年08月19日テレビをつければ暑さのニュースばかりという状況がしばらく続いており、先日ついに埼玉県の熊谷では41.1度の観測史上最高気温が記録されたようです。鎌倉時代に書かれた「徒然草」にも夏の暑さについて書かれていますが、建築技術の進歩によって最近の住宅ではたとえ猛暑日であっても比較的楽に乗り切ることが可能になっています。夏に強い家を選ぶために知っておくべきは「断熱」と「風通し」です。■ 日本の家づくりに影響した徒然草の一節「家の造りやうは夏をむねとすべし。冬はいかなる所にも住まる。暑きころわろき住居はたへがたきことなり。」これは鎌倉時代末期に吉田兼好によって書かれた「徒然草」第55段の一節で、日本の家づくりに長く影響を及ぼしたとされています。「家の造りは夏本位にせよ。冬はどんな所でも住める。暑い時に住み心地の悪い住居は耐え難い。」という意味になりますが、夏の暑さは大昔から日本人を悩ませていたようです。日本の家づくりは昔から高温多湿な夏をどう乗り切るかというところに重点が置かれてきました。bwinds / PIXTA(ピクスタ)太陽熱を直接室内に入れない工夫として「よしず」や「すだれ」などの道具が利用され、また風通しを確保するためにありとあらゆる工夫がなされています。mimi / PIXTA(ピクスタ)一方で暖房に関しては日本独自の工夫というのは特になかったようで、服を着込んでただ我慢してきただけのようです(耐えがたいくらい寒い朝、茶の支度をして家臣と狭い茶室に入り、それによって部屋を暖房しようとした家康の姿が、司馬遼太郎著の「関ケ原」の中で描かれています)。■ 暑さ対策に最も効果的だった「断熱」建築技術は日々向上していますが、暑さ寒さに対するものとして最も効果的だったのが「断熱」です。「団地の最上階は暑くて住めたものじゃない」というのが昔の常識でしたが、断熱というものが普及した現在ではこういったことはありえなくなりました。断熱材とは?気温が高くなれば室内はどうしても暑くなります。室内の温度は熱伝導や放射によって外部の熱が移動してくることによって変動しますが、この熱移動を防ぐための素材が断熱材です。YNS / PIXTA(ピクスタ)熱の伝わりやすさは物質によって異なり、固体>液体>気体の順とされています。内部に空気をたくさん含んだ物質ほど熱を伝えにくいため、断熱材には空気をできるだけ多く取り込むために様々な工夫がなされています。高性能品のなかには、空気よりも断熱性能の高いガスを閉じ込め、高い断熱性能を実現しているものもあります。内断熱断熱材を建物の内部に設置するのが内断熱です。Photonn / PIXTA(ピクスタ)マンションに代表される鉄筋コンクリート造の建物では、躯体の内側に発砲ウレタンなどを吹付け、木造住宅ではグラスウールなどの断熱材を柱や筋交いの間などに詰め込んでいますが、施工が容易であるため工事費が安くなるというメリットがあります。マンションの場合はバルコニーの付け根部分には断熱材を吹き付けることはできず、木造住宅では柱や筋交いそのもの”には断熱処理をしないということになり、この点がデメリットとされています。外断熱文字通り建物の外側をすっぽりと断熱材で覆ってしまう工法が外断熱で、建物を覆った断熱材の外側に外壁を取り付けています。ABC / PIXTA(ピクスタ)建物全体を断熱材で包むため気密性が高くなって断熱効率が高くなるとされ、また断熱材によってコンクリートや柱などの構造体が保護されて傷みにくくなるというメリットもあります。しかし、工事費はかなり割高になります。外断熱にもデメリットがある一般的に新しい技術である外断熱の方が注目を浴びやすく、外断熱を売りにした住宅会社の中には「内断熱は断熱じゃない」と全否定しているところもあるといいます。しかし外断熱は断熱材を建物の外部に設置するため、内断熱にはないデメリットがあります。外断熱では躯体の外側に断熱材を設置するため、断熱材を覆う外壁を設置しなければなりません。mits / PIXTA(ピクスタ)外壁は断熱材のようなやわらかいものでは保持できないため、断熱材を貫通して構造躯体にとめるしかありませんが、歳月の経過により断熱材がやせてくると外壁が断熱材から剥離してしまい、ビスで宙吊りされたような状態になります。この状況下で大地震が発生した場合、強度の点で問題になります。■ やはり「風通し」が最良の対策!暑がりの筆者は夏の暑さに対する最良の対策としては風通しの確保ではないかと思っています。マンションの場所別の風通しの方法をご紹介します。角部屋マンションの場合、バルコニーの反対側の部屋は外廊下に直接面しているという部屋が大半です。窓のすぐ外を人が通るため、どうしても思い切り窓を開けづらいものですが、三方向に窓がある角部屋はこの点でやはり有利です。またL字型マンションの場合、2方向の付け根となっている部分には地震対策でそれなりの広さの空間が設けられています。そのため、ここに面した部屋の場合は空間部分にも窓が設けられ、事実上の角部屋となっています。窓と外廊下の間には距離があり、また限られた人しか通らない場所であるため、このような部屋では昼間でも外を気にせず窓を開けることが可能です。両面バルコニーエレベーターが全階に停止しない「スキップタイプ」のマンションの場合、エレベーター通過階の住居は1フロア分だけ階段を利用しなければならないという不便さがありますが、その分だけ両面バルコニーにできるというメリットがあります。この場合窓の外には廊下がないため思い切り窓を開けることが可能で、風通しが抜群に良くなって夏でも比較的快適に過ごすことができます。■ なんだかんだ言っても、暑いのは3か月だけ!暑さの厳しい日々が続いており、この記事を書いている横では、先にも触れた観測史上最高気温更新のニュースがずっと流されています。しかしよく考えてみれば一年で暑さが厳しいのは6月下旬から9月上旬までの3か月だけです。Flatpit / PIXTA(ピクスタ)間違いなくやってくる過ごしやすい日々を楽しみに、それまでは通風と水分摂取に気を付け、エアコンを適切に活用して乗り切っていきましょう。
2018年08月15日「新築はそこに暮らす人の姿が見えてこない」と感じ、中古+リノベーションを決意したIさん夫妻は文京区内で3,100万円、築34年の中古マンションを購入。リノベーションは、物件探しから相談できる点にも魅力を感じたというアオイデザインに依頼。約1,000万円(設計料別)をかけてリノベーションし、安心とこだわりの住まいを手に入れました。■ 作業台兼食器収納でゆるく仕切ったダイニングキッチンIさん宅は独立したリビングを持たず、ダイニングと兼用。そのため、ダイニングチェアはゆったりとくつろげる座面の低いものを選んでいます。ソファとテーブルは相合家具、ダイニングチェアは柏木工のものです。「できればなくしたい!」と思っていた大きな梁はタイル貼りに。さらに塗り壁、サイザル麻の床を取り入れるなどして、素材の質感を生かした、調和の取れた空間にリノベーションしました。キッチンは間口の広さを確保するため壁づけに。扉の面材を廊下の建具と同じグレーに塗装することで、空間に一体感が生まれました。また、床には複合フローリングを採用し、メンテナンスのしやすさを優先したリノベーションになっています。Iさん宅はコンパクトなスペースを「兼用」によってゆったり使う工夫が各所に散りばめられています。たとえば、作業台兼食器収納を置くことで、広々とした空間のまま、ダイニングとキッチンをゆるやかに仕切ることができました。また、奥のテレビ台はパソコンデスクを兼ねるため、椅子に合う高さに調整してあります。LDKの一角には、将来自由に仕切れるように壁を設けなかった子どもスペースがあります。壁がないことで、バルコニーからの光が届く明るい空間も実現できました。「目立つ梁は、あえて隠さず生かすことに。マンションの外壁のタイルからヒントを得て、外の雰囲気を中に取り込みました。また、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)ならではの堅牢さをそのまま見せています」と、アオイデザインの担当者。■ 寝室への廊下をワークスペースとして活用寝室にはLDKから廊下を通ってアクセスする間取りになっています。その廊下を活用し、夫の希望だったワークスペースを設けました。窓際にデスクと棚をL字型に造作し、棚の下を書類などの収納に使っています。「明るくて眺望が抜群。天気のいい日は富士山も見えるんです」と夫妻。こちらの廊下兼ワークスペースとキッチンとの境には引き戸を設置しています。小さなスペースながら、仕事に集中できる環境を整えました。その廊下を進んだところにある独立した空間が寝室です。物入れを撤去し、広さを確保することで、以前から使っていたベッドを収めることができました。また、東側の壁にはパイプと棚を取り付けてクローゼットに。■ エントランスや水まわりもタイル貼りで統一エントランスは、既存の下駄箱を撤去してベビーカーが置ける広さを確保しました。行き止まりのない間取りは、子どもスペースと廊下の2か所からDKにアクセスできて移動や物の搬入がスムーズなのだそう。こちらはエントランスからキッチンにつながる廊下。水回りを左右に分け、廊下の左側には洗濯室とトイレがあります。洗濯室とトイレはキッチンと奥行きを揃えることで、廊下からキッチンにかけてのラインをすっきりと見せることができました。廊下まわりの建具は造作し、グレーで統一したことで、さらにまとまりのある空間に。また、廊下のデッドスペースは収納として活用。浴室横はリネン、玄関脇は上着やルーターを収納しています。キッズスペースの壁の向こう側、家のほぼ中央に位置する水回りスペースに浴室と洗面室を収めています。コンパクトな洗面脱衣室は、引き出し付きの洗面台を選び収納量を確保。排水スペースが必要なため、浴室の床は少し上げることになりました。浴室には梁があるので、自由度の高いハーフユニットバスを採用。壁には梁と同じタイルをあしらい、浴室内も居住空間と同じ雰囲気で統一しています。さらに、子ども室と廊下側の壁の上部にガラスを埋め込む工夫も。洗面脱衣室も壁の上部を空けて、開放感と明るさを取り込んでおり、他の空間と緩くつながる水まわりになりました。ライトグレーの壁が明るい雰囲気のトイレは新調し、向きを変更しています。リノベで自分たちらしい住まいを手に入れたIさん夫妻。「できればなくしたい! というくらい目立っていた梁にタイルを貼り、家のシンボルに。それが浴室の湯舟からも眺められ、戸建てのような開放感がある。ぐるぐると回遊できる間取りも、とても便利なんです!」と嬉しそうに話してくれました。このリノベーションをもっと詳しく見たい方は、ぜひ「リライフプラスvol.17」も参考にしてみてくださいね。※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです設計アオイデザイン撮影飯貝拓司
2018年08月08日夫がプロのチェロ奏者というTさん夫妻が以前の住まいで頭を抱えていたのは、近隣への音問題。最上階で隣室のない居室、という条件を優先し、築年数にはあまりこだわらずに探して出合ったのが千葉県浦安市にある8階建てのマンションでした。同じマンションの最上階の部屋を3,600万円で購入。見積もりが良心的、会社が浦安にあり近い、プランナーさんと夫の趣味や感性が近い、などの理由からSHUKENにリノベーションを依頼し、650万円(設計料込み)で住み心地の良い住まいを手に入れました。■ モザイクタイル貼りのカウンターキッチンがお気に入り!予算の関係もあり、大きな間取り変更はしていません。まだ十分に使える設備は既存をうまく活用しつつも、SHUKENの得意とする造作を取り入れることで、大きなイメージチェンジをすることができました。なかでもモザイクタイル貼りのカウンターを挟んだキッチンは夫妻の大のお気に入り。こちらがリノベ前の「換金所」のようなキッチン「既存のキッチンは壁で閉じられ、小窓があるだけのつくりで、まるで換金所みたいでした(笑)。それがお洒落なカフェのように変わり、キッチンに立つのが楽しいです」と妻は話します。キッチン背面の収納は高さを抑えて、LDからは目につきにくくしました。大きな窓があるキッチンの奥側は、以前は引き戸で仕切られたパントリー兼洗濯機置き場だったとのこと。その戸を撤去して開口を空間に取り込むことで、西側からの採光・採風を大幅にアップさせることができました。北側からとらえたリビング。南面は引き違い窓に加え、サッシドアあり、コーナーを使った出窓ありと、大空間であっても眺めが平板になりません。窓上部には木製のカーテンボックスを設置し、無垢フローリングとの調和が美しい空間に仕上げました。こちらはリビング側からの眺め。大空間ならではの開放感を獲得しつつ、 2本の柱がさりげなくゾーニングしています。廊下からLDKに入るとすぐの場所には、ライティングビューローや本棚を配置。アンティークの味わいが深さが、ゲストの目を引き付けます。また、無垢フローリングを張った床は、下地の工夫で十分な遮音性能を確保しており、以前のようにまわりに気兼ねなく演奏を楽しめるようになりました。最上階に建つ箱型形状のT邸。広いバルコニーからは東京ディズニーランドも一望でき、そこから打ち上げられる花火も楽しめるとのこと。そんな南向きバルコニーからの採光は、既存よりも幅を広げた通路を通って室内の奥へ奥へと届きます。リビングの黒っぽい壁面は黒板塗装を採用しました。「絵も描けますが、マットな質感が気に入って、どこかに使いたいと思っていました」と夫。■ 4つの個室を使い分けて贅沢な空間に西側にある個室は夫の仕事部屋。楽器の練習や作曲などに専念できるそう。そして東側の個室は一室丸ごとクローゼットに。こちらの北側に突き出た洋室は、マンガを読んだり、風呂上がりの憩いの場として活用。「だらだらと過ごせる 大切な部屋です(笑)」と妻は話します。■ 陰影が美しいクラシカルな雰囲気の玄関大判のタイルを貼った床が、クラシカルな印象を奏でる玄関ホール。星型のシャンデリアが不思議な陰影を描きます。玄関のすぐ隣にある北側の個室には内窓を設置し、空間に明るさをプラスしました。各所のドアを開けると、リビングや個室から玄関ホールへと光がこぼれて明るい印象に。引き戸に変更した西側の個室からも光がよく届いています。壁に掛けられた絵画はIKEAで購入したものだそう。廊下からアクセスするトイレは設備を新調。さらに壁面は鮮やかなモザイクタイル貼りにしてリフレッシュ。また、洗面化粧台とビッグサイズの鏡はまだ十分使えると判断し、既存のまま活用しています。壁は布のような温かみのある質感のクロスに変更しました。リノベ―ションを振り返って、「家ができたとき、 自分たちでつくり上げたねと満足感でいっぱいに。これまで、普段使う食器などにはあまり気を使いませんでしたが、空間に合うものを選ぶようになりました」と妻は話してくれました。もっと詳しく見たい方は、ぜひ「リライフプラスvol.17」も参考にしてみてくださいね。※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです設計・施工 SHUKEN撮影中村風詩人
2018年08月06日マンションのルーフバルコニーは、ガーデニングや家庭菜園、物干し場所として使われるのが一般的です。最近では、家でアウトドア気分を楽しめるベランピングや、オープンカフェのようなテラスなど、様々なかたちで楽しむ人が増えてきています。今回はお宅拝見!の住宅実例から、ルーフバルコニーのある暮らしをマンションリノベーションで叶えたお宅をまとめて3本ご紹介。「室内が狭くなっても、広々としたルーフバルコニーが欲しい」、「第2のリビングとして使いたい!」そう思うのも納得の理由が続々です!■ まるで庭付きの戸建てのよう!子どもがのびのび育つルーフバルコニー山本さん夫婦は、子育てのためにマンションリノベを選択。80平米超のルーフバルコニーの開放感に惹かれて即決、築年数29年の中古マンションを購入しました。十分な広さのあるルーフバルコニーは家族がリラックスできる場や、子どもの遊び場としてもその価値を発揮しています。LDKだけでなく、バスルームや寝室もルーフバルコニーに面しており、部屋中が光で溢れています。ルーフバルコニーには緑がいっぱいで、マンションなのに庭付きの戸建てに住んでいるような気分。開放感ある住まいで、のびのびと子育てを楽しめそうですね。「子どもがのびのび育つルーフバルコニー」詳しくはこちら■ 広々ルーフバルコニーのおかげで毎日がリゾート感覚!アウトドア好きのHさん夫婦は、居室面積よりも広いルーフバルコニーを優先しました。首都圏で庭つき一戸建ては予算的になかなか厳しい……。でも、広いルーフバルコニーのある中古マンションという選択で、野外の空間が思う存分楽しむことができるようになりました。おかげで友人たちとBBQをしたり、朝食を食べたりと、まるでリゾートで過ごしているかのような毎日が実現。ルーフバルコニーがリビングの横にあるため、部屋の中と外の空間が一体化し、広々とした視覚効果が得られます。限られた室内空間を有効活用するワザや、ハイセンスなインテリアにも注目です!「毎日がリゾート感覚!野外空間での遊びができて大満足」詳しくはこちら■ まるで公園!眺め抜群のルーフバルコニーは花火の特等席だった!ここは公園かと見間違えるくらい、広々と開放的なHさん宅のルーフバルコニー。見晴らしのいいルーフバルコニー付き物件を手に入れて、リノベーションを完成したHさん夫婦。実は夫はリノベーション会社の設計者という仕事柄、ごく自然にリノベ前提で中古マンションを探していて、そんななかで見つけたのが今の物件でした。専有面積73平米に対し、ルーフバルコニーはなんと63平米!しかも、調布市の花火大会の特等席で、夜空に花火が打ちあがる様子が見られるのだとか!同じ花火でも、手狭なベランダから見るのとはまた違うはず。ルーフバルコニーだからこそ叶う、贅沢な過ごし方ができそうですね。そして、室内は壁を取りはらったおかげで、どこにいてもルーフバルコニーの存在を感じ、マンションにありがちな閉塞感とは無縁になりました。風の抜けも抜群で、マンションリノベの無限の可能性を感じられたそうですよ。「マンションで眺め抜群のルーフバルコニー」詳しくはこちらいかがでしたか?それぞれのライフスタイルによって、自分らしいルーフバルコニーの楽しみ方はいろいろ。暮らしをもっと豊かに楽しむためのルーフバルコニー活用術、ぜひ参考にしてみてくださいね保存保存保存保存保存保存保存保存保存保存
2018年08月05日「築年数にこだわらず、広さを優先して、子どもがのびのび暮らせる住まいにしたい」と考え、住み慣れた代々木上原エリアで物件を探していたAさん一家。はじめは新築、中古問わずに探していましたが、リノベーションという選択肢が大きく浮上。不動産の仲介からリノベーションの設計、施工までワンストップで依頼できるエキップの存在を知り、「子育てリノベ」を任せることに。築44年、専有面積約100平米のマンションを5,200万円で購入し、1,500万円(設計料込み)をかけてリノベーションし、広さを十分に生かした住まいを実現させました。■ 可変性のある広々としたLDK子どもたちがのびのび暮らせるように、と考えていたAさんの「寝室は最小限でいい。とにかくリビングを広く」という要望が叶い、LDKは開放感あふれる家族の場となりました。ソファはIDÉE、ダイニングテーブルはCLASKAのもので、いずれも岡嶌要さんのデザイン。壁の差し色は妻のアイデア。リビングはやや暗めの青、キッズコーナーの一部は明るい水色に。青に張り替えたソファやカラフルでユニークな雑貨がリビングを彩ります。開口部が大きく、明るいLDK。キッチンに立つと、LDとキッズコーナーを見渡せます。天井に変化をつけている板張りの部分は、梁を隠すという役目も。ダイニングにはflame(フレイム)の照明を採用しました。子どもがまだ小さいので子ども部屋はいらないと考え、LDKに隣接していた和室をキッズスペースに。引き戸で仕切ることもできますが、普段は開け放って空間全体を広く使っています。そしてキッズスペースには「秘密基地」が。物件を見にきたとき、長男が押入れの中で遊んでいたことをヒントに、エキップ代表の伊達さんが発想したのだそう。ハシゴや黒板などの楽しい仕掛けもあり、まさに「秘密基地」のような空間に。■ リビングの広さを優先させ、寝室は最小限に既存の間取りはLDKを中心に、左右に洋室と和室が振り分けられていました。その構成は基本的には変えないまま、洋室にあった壁面収納を取り払って床面積を広げ、 内装を新しくして寝室に。現在はベッドを2台並べ、家族4人で使っています。以前の間取りだと、寝室とLDKはドアで仕切られていましたが、なるべく空間を広く使えるように引き戸へと変更。そして既存のクローゼットは内装を一新。棚やパイプハンガーを活用することで使い勝手を改善することができました。■ かつて暮らしたメキシコを感じる、鮮やかなタイル使い玄関を入るとまず目に飛び込んでくるのは、扉に色鮮やかなタイルを埋め込んだ大容量の壁面収納。その収納に沿って左に曲がると、LDKにつながる鮮やかな青いリビングドアがあります。Aさん夫妻は、長男が誕生する前、メキシコに駐在していことがあり「新しい住まいのどこかにメキシカンタイルを使いたい」という想いがありました。そこで、タラベラ焼きのタイルをアメリカのサイトから購入し、伊達さんが玄関収納の扉にうまく生かしてくれました。また、背が低かった玄関の靴収納は、上に伸ばすことで収納力をアップさせています。水回りの位置も基本的にはそのまま。玄関脇にあるトイレは、細いカウンターを1枚取り付けただけのシンプルなつくりです。床はトーヨーキッチンリビングのベネチアンモザイクタイルで、ウロコのような美しい光沢を放っています。浴室は少しだけ拡張させ、子どもたちと一緒でもゆったり入れるユニットバスにサイズアップ。洗面室は、広いカウンターを造作し、システムミラーボックスを取り付けることで使いやすくなりました。商社勤務のAさんは、近い将来、海外駐在の可能性が高いとのこと。「その間は賃貸に出して、帰ってきたらまたリノベーションすればいいかな」と考え、将来の変化を見据えつつも、家族の「今」を存分に楽しんでるようです。もっと詳しく見たい方は、ぜひ「リライフプラスvol.17」も参考にしてみてくださいね。※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです設計・施工エキップ撮影山田耕司
2018年08月03日住まいの購入を検討するとき、「少しでも価格が安くて、条件の良いものを」と考えるのは当然です。しかし、そのことに過度に執着し「掘り出し物」を探そうとしても決して上手くはいきません。結論から申し上げると、世間でもよく言われるように「不動産に掘り出し物はない」のです。その理由を、住まいを供給する企業側の視点で考えてみたいと思います。■ 不動産の「仕入れ」に見る業者との「情報格差」sunny / PIXTA(ピクスタ)今回は特に「新築一戸建て」「新築マンション」を想定しています。これらを供給する業者は、まず建物を建てるための「土地」を仕入れます。その情報を得るため、仕入れ担当者は様々な人脈を作りに日夜動き回っています。相手は、地主と繋がりのある別の不動産業者・銀行・税理士・弁護士などです。ABC / PIXTA(ピクスタ)彼らが狙うのは「どこのアパート用地で相続が発生したか」「どこの社宅が売却されるか」など、住まいの「原料」となる土地の情報です。そうして仕入れた土地に、造成工事をしたり、建物を建てたりと「加工」を施します。一般の住宅検討者が目にするのは、この「加工」された不動産の情報です。「掘り出し物になりうる情報」は、「原料」の中にあります。例えば「地主の都合で早く売却したいから、値段が安くてもよい」といった情報です。こういった情報は、まず業者がキャッチしていきます。一般の方が直接アプローチするのは非常に困難です。業者と一般の方との間にある、大きな「情報格差」。これが一般の方が目にする市場に「掘り出し物」が出てこない、大きな理由の1つです。■ 不動産業者は「掘り出し物」を作らないsasaki106 / PIXTA(ピクスタ)「掘り出し物になりうる情報」は業者が先に入手していきます。これがそのまま、一般の方に供給されることはほぼありません。なぜなら、「掘り出し物」をそのまま市場に出すことは、業者が「損をすること」と同じだからです。一般の相場より安く「原料」を仕入れることができれば、当然自らの利益を増やすよう、販売価格を調整します。業者は、「原料」を「掘り出し物」にならない形で世に送り出すのです。■ 「掘り出し物」という幻想に惑わされない私は「だから業者は悪なんだ」と言っているわけではありません。「情報の先取り」も「販売価格の調整」も企業として存続するために必要な戦略・ノウハウです。PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)私も業者の端くれとして、土地の仕入れも経験しました。しかし、どれだけ工夫しても、「掘り出し物になりうる情報」にたどり着くことは非常に困難です。さらに土地の仕入れのあと、その土地の「加工」と「販売」にも工夫が必要です。一般の方より楽をして利益を得る、ということは不可能です。住まいを探す際、大切なことは「掘り出し物」という幻想に惑わされないことです。freeangle / PIXTA(ピクスタ)「掘り出し物」を探して、何年も物件見学を続けているお客様に出会ったことも数多くあります。そうしているうちに、「本当に欲しい住まい」の条件を見失ってしまうのです。「絶対に譲れない条件」と「譲ってもよい条件」をきちんと整理して、「本当に欲しい住まい」像をつくっていくこと。これが「掘り出し物」という幻想を追い払うために重要なことです。
2018年07月21日多くの人にとって、住まいの購入は一生で最も大きな買い物です。いざ購入となれば、他人よりも良い条件で購入したいと思うのが当たり前。私は現役の不動産営業マンであり、現在は複数の営業マンを束ねる立場にあります。その立場から言える最も大切なことは、担当営業マンに「値引きするならこの人に」と思わせることです。■ 営業マンは「売主」と「買主」をつなぐキーパーソン物件の値引きをするかどうかを最終的に決めるのは、物件の「売主」です。新築物件であれば「売主・事業主」と言われる企業であり、中古物件であれば物件を所有する個人になります。営業マンの立ち位置は買主とこれらの売主との間にあります。Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)通常、売主は買主と直接交渉することはありません。売主は買主の情報を、営業マンを通じてのみ知ることができます。売主が「値引きしてでも物件を売りたい」と思う相手は「トラブルなく、スムーズに購入してくれる人」であることが大前提です。そして売主がそう判断するかどうかは、営業マンの提供する情報次第。これは営業マンが買主に抱く印象に大きく左右されるものです。Graphs / PIXTA(ピクスタ)たとえば、顧客が商談中に大きなあくびを何回も繰り返していたとします。担当した営業マンが売主に「多忙で寝不足の中、わざわざ物件見学に来られた」と伝えるか「物件に興味がなく、人の話を聞いていない」と伝えるかでは、売主の抱く印象はまったく異なります。営業マンは御用聞きではありません。背後に、値引きの決定権者である売主がいることを忘れてはならないのです。■ 「値引きしたくなる客」になる3つのポイントでは、営業マンに「このお客様なら値引きしたくなる」という印象を抱かせるにはどうしたらよいのか?筆者の経験上、ポイントは3つあります。1.「意思が明確であること」これは、「どういう条件なら購入するのか、はっきりしていること」です。月々の住宅ローンの支払いが10万円以内であれば買う、マンション内に駐車場が確保できれば買う、などです。YNS / PIXTA(ピクスタ)これらを営業マンにきちんと伝えることで、売主にとっても条件が明確になります。もちろん必ず条件が通るわけではありません。しかし、条件や態度が曖昧なままでは、売主に情報が伝わることはありません。結果、交渉の土台にすら上がれないのです。2.「誠実であること」営業マンも人間です。印象や態度が悪い人のために、わざわざ売主から値引きを引き出そうとは思いません。営業マンに対して高圧的な態度で接したり、乱暴な言葉を使ったりするのはもちろんご法度。cba / PIXTA(ピクスタ)また最近多いのは、「個人情報だから」と自分の情報を何も明かさないこと。住宅ローンの審査や契約前の本人確認のために個人情報は必須です。過度に何も伝えないことは、「不誠実な態度」になります。「誠実であること」とはつまり「営業マンと適切なコミュニケーションを取ること」なのです。3.「購入のための動きが素早いこと」住宅ローン審査に必要な書類を素早く揃える、親の了解が必要ならすぐに実家に行く、などです。営業マンにとって営業とは「仕事」です。他に動きの早い顧客がいれば、早く結果を出そうとそちらに注力します。結果、受けられるかもしれない値引きの機会を逃してしまうことになります。大切な買い物だからこそ、スピード感が大切です。■ 「騙されないようにしよう」という態度は逆効果muu / PIXTA(ピクスタ)ここまで述べてきた内容は、皆さんが普段仕事をするときに大切にしていることと同じではないでしょうか。「営業マンをやりこめよう」「営業マンに騙されないようにしよう」という態度をむき出しにすることは、逆の立場だと嫌ですよね。営業マンに気分よく売主との橋渡しをしてもらえるよう、相手を1人の人間として尊重すること。これが物件の値引きを引き出すコツなのです。
2018年07月14日皆さんはご存じでしょうか?今や、日本のペットの数は15歳以下の子どもより多いということを。ペットが終生幸せに過ごすための住まいと環境選びは非常に重要です。筆者も以前、大型犬を家族に迎えて引越しをしました。特に集合住宅は、動物が苦手な人等に不快な思いをさせてしまったり、他の住人やペットに迷惑をかけるようなことがあってはなりません。では、もしアパート全体が皆ペットを飼う前提で計画されていて、各々の希望にも相談にのってくれるとしたら?そんな興味深いリノベーション事例を見にいってきましたので、ご紹介します。■ ありきたりの「古い一戸建」と「木造アパート」がリノベで大変身!東京西エリアに完成したペット共生コミュニティアパート「ベルビュールシャン」敷地内には2つの建物、手前に見える大きな一軒家は3つに分かれていて、奥は4室のアパート、合計7室です。外の共用スペースは広々、さながら井戸端会議的な交流の場。住人とペットが集まって、お茶会やBBQパーティーだって可能です。足洗い場も可愛く仕上がっていました。その右隣、エアコン室外機カバーですが、洗った後の足拭き台も兼ねているんです。※ただし中型犬まで。大型犬は乗れません(笑)壁に直接描かれたアパート名が、カフェっぽくてお洒落。室内はいたってシンプル、白基調で清潔感ある色使いは、住む人が思いっきり好みのインテリアにできるメリットが。※家具・備品類はディスプレイです固く滑る床はペットの関節を痛める危険が大きいので、汚れたら掃除しやすいことも大切。それらに配慮したクッションフロアが貼られています。フルリノベされているので、キッチン・水回り・エアコンといった設備類は新品です。■ 「ペット共生コミュニティ」に向いてる人、向いてない人の違いとは?どんなにしつけや掃除をしても、鳴き声・足音・抜け毛・匂い等を完全にゼロにすることは難しい。でも、住人同士の交流があって、人となりがわかっていれば「お互い様」の気持ちで暮らせるのでは。困った時には連携し、協力し合えるコミュニティが形成されていれば、そこに住む人もペットも幸せですよね。逆に言うと「自分が飼えさえすればよい」というスタンスの人には、正直「ペット共生コミュニティ」は向かないかもしれません。ベルビュー・ルシャンを訪れて、4駅使える立地・閑静な住環境・徒歩圏にスーパーやコンビニ・さらにお散歩向けの公園がなんとアパートから見えるくらいの近距離に!立地と暮らしやすさは申し分なさそうでした。可愛らしいリードフックも付いてましたいかがでしたか?ここはチャレンジ精神溢れる動物好きのオーナーさんが、自ら作ったホームページも開設されていて、日々の情報も更新されています。人口減少の一方でペット殺処分の問題、ご近所関係の希薄化と空き家問題が叫ばれて久しい日本で、こういった取り組みが、解決の1つになると良いですよね。お部屋には、まだ空きがあるそうです。いつかBBQパーティーに、筆者も愛犬とお邪魔させてくださいね。※入居お問合せ等はこちらへ:Belle-Vue Le Chien
2018年07月14日6月18日に発生した大阪北部地震においては現時点で全壊住戸6棟、半壊57棟と倒壊した建物の数が比較的少なく、どちらかというとブロック塀ばかりマスコミに取り上げられています。しかし、倒壊した建物が桁違いに多かった東日本大震災や熊本地震において、地震保険は相当に問題になりました。筆者はフロント時代、担当していた管理組合からの依頼で共用部の地震保険加入の可否を徹底的に調べたことがありますが、現時点では加入の必要性に関して疑問をもっています。今回はマンション共用部の地震保険についてお話します。■ そもそも地震保険とは?地震保険は損害保険の一種で、地震・噴火・津波によって発生した損失を補償するための保険です。CORA / PIXTA(ピクスタ)法律に基づき国と民間の損害保険会社が共同で運営する制度であるため、保険料はどこの会社を利用しても同じです。保険料から経費を除いた額を保険金支払いのために積み立て、政府が「再保険」という形でバックアップするもので、これにより保険会社に利益が生じることはありません。1回の地震で政府や保険会社が支払う保険金の総額には上限額が設定されており、2017年10月現在で11兆3000億円となっています。仮にこの金額を超えてしまうような大震災が発生した場合、実際に支払われる地震保険金は予定額より削減される可能性があります。■ マンション共用部にかける地震保険の問題点分譲マンションの管理組合では共用部で発生する事故に備えて損害保険に加入するのが通常ですが、保険料が高額のためどのタイプを選択すればよいか管理組合役員にとって悩みの種となっています。チンク / PIXTA(ピクスタ)地震のニュースに接するとつい「地震保険にも加入しておいた方がいいのではないか」と考えがちですが、共用部の地震保険に関してはいくつか重大な問題があることを知っておいてください。カワグチツトム / PIXTA(ピクスタ)補償の対象は主要構造部のみ共用部の地震保険において補償の範囲・損壊判定対象となるのは「主要構造部の補修」に限られています。「主要構造部」とはマンションの構造において重要な役割を果たしている部分のことで、おおむね「柱・梁・基礎・屋根・躯体壁」とされています。巨大地震が発生した際にマンションでの被害としては外壁タイル、バルコニー、共用廊下、エントランスのガラスといった部分の破損が大半ですが、これらはすべて地震保険において補償の対象外となっています。地震保険の支給・判定レベルは4段階あり、全損(被害額が建物時価の50%以上)、大半損(40%以上50%未満)、小半損(20%以上40%未満)、一部損(3%以上20%未満)に分かれています。マンションは建物時価が高いため、3%といっても相当な金額になります。たとえ地震で主要構造部で損壊が発生しても損害額が一部損の基準に達せず、補償の対象にすらならないということが想定できます。保険料がべらぼうに高い地震保険の補償の範囲がかなり限られたものであることについてご理解いただけたと思いますが、一方で地震保険に加入すると保険料がべらぼうに高くなります。時間が経っているため正確な金額は定かではありませんが、筆者はかつて地震保険の見積書を見て「目ん玉が飛び出る」思いをしたことをはっきりと覚えています(恐らく年間で数十万円だったのではなかったかと思います)。毎年高額の保険料を支払うにもかかわらず、補償の対象になるのは限られた事例のみということで、地震保険は恐ろしくコストパフォーマンスが悪いというのが筆者の結論です。■ 基本的にマンションは地震に強いマンションは地震に強いというのが最大の特色で、特に昭和56(1981)年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」のマンションの場合、阪神大震災や東日本大震災においても軽微な被害にとどまっていたことが知られています。一本木 / PIXTA(ピクスタ)地震保険が適用されるような被害はほとんどなかったことも知っておいてください。■ ムードに流されずしっかりと検討しよう!naka / PIXTA(ピクスタ)保険商品としてのマンション共用部の地震保険はいろいろと問題が多いということをご説明してきました。「日本は地震国」「万一に備えて」「安心は金では買えない」といった言葉がとかく説明について回りますが、ムードに流されることなく中身をしっかりと検討することをオススメします。管理組合役員の皆さんは、ぜひ参考にしてください。※今回ご説明したのはあくまでマンション管理組合で加入する共用部の地震保険についてです。個々で加入する地震保険に関しては、まったく当てはまらないのでご注意ください。
2018年07月08日都心に新築マンションを買おうとすると、億に近い金額は当たり前。そこから間取りや立地などの条件が加わると、手が出せる物件はほとんどなく、やはり妥協が必要になってきます。そこで検討したいのが、中古物件のリノベーション。現在さまざまなサービスがある中で、注目したいのが〔bento(ベントー)〕というリノベーションの新ブランドです。今回は「こんな生活をしてみたかった!」を叶えてくれる〔bento〕の“未来の生活”スタイルをご紹介します♪〔bento〕が叶える“高コスパ”な未来の住宅とは?【ビフォー】築46年、わずか40~50㎡の狭小空間を3480万円で高コスパ住宅に!中古物件を購入してリノベーションするだけでもコストがかかるのに、家具や家電まで完璧にフィットするものをそろえるとなると、さらに家具選びの時間と購入のコストがかかるもの。とくに、コンパクトな物件は家具の配置や導線を効率よくして広々と使いたいものですよね。〔bento〕は家具家電の設置を含めて設計を考えてくれる新感覚のリノベーションの新ブランドです。実際に写真の東京立川の築46年、46.27㎡のコンパクトな物件をリノベーションすると......【アフター】築46年、わずか40~50㎡の狭小空間を3480万円で高コスパ住宅に!このようなデザイン性の高いおしゃれな空間に大変身!なんと、3,480万円で部屋の購入とリノベーションができるだけでなく、最新の家具家電が付いてくるんです♪(※)それでは〔bento〕が提案する高コスパな1LDKの「オートメーション住宅」を見てみましょう!※家電の一部につき、物件の間取りや大きさによっては導入できない可能性があります。ライフスタイルがガラリと変わる“家事時短”機能も盛りだくさん!最新の加湿器とロボット掃除機で快適空間に家族で団欒するリビングは、常に快適な空間に整えたいものですよね。〔bento〕では、徹底した断熱で外気の影響を受けづらくし、ナノコーティングのタイル床で汚れを付きづらくしている上に、最新の加湿器やロボット掃除機を導入することで、過ごしやすい空間をキープしてくれます。「床掃除が苦手!」という方も、負担がかなり減ることで、空いた時間を自分の時間にあてることができそうですね♪続いて気になるのがダイニング。ダイニングテーブルとしての機能も兼ねそろえたおしゃれなカウンターキッチンですが、ここにはどのような機能が隠されているのでしょうか?キッチンには壁投影型スマートデバイスが搭載まず、料理を作るときに見たいのがレシピ。〔bento〕では、壁投影型スマートデバイスが搭載されているので、操作しづらいスマートフォンに変わって、レシピ検索や番組視聴などのサポートをしてくれます♪タッチ検索はもちろん音声検索もOK。壁紙も防汚機能つきで、抜かりなしの機能性です!「IoTボタン」で消耗品をワンタッチ購入毎日洗い物をしていると、洗剤などの消耗品はすぐ無くなってしまいますよね。そこで〔bento〕は「IoTボタン」を採用。食器用洗剤やアルコール消毒、パスタなどの消耗品を、ボタン一つで翌日送料無料で配送してもらえます♪人口天窓で明るいバスルームに続いてはバスルーム。天井から太陽光が降り注ぐ、明るいバスルームに見えますが、実は人口天窓を採用しています。1日の疲れを癒してくれるバスルームが快適な空間だとうれしいですよね♪広々と使えるパウダールームは、空調設備で快適かつきれいに。構造上拡張しづらいお風呂周りのスペースも、バスルーム・トイレ・洗面・洗濯収納スペースを完全に仕切らずに「パウダールーム」とすることで、広々とした空間を実現。夏場はムシムシしやすいパウダールームにも専用のエアコンが搭載されているので、バスタイムも快適に過ごせるだけでなく、カビ予防もバッチリです。大容量洗濯乾燥機は、家族が増えても選択から乾燥までワンストップで行えるすぐれもの。シャツなどシワが気になる衣類はスチーム乾燥機を使えばアイロンがけすることなく仕上げられます。キッチンには自動で衣類を折り畳むロボットも格納洗濯をした後、衣類を畳んで収納するのも時間がかかるもの。実は先ほどのキッチンの壁には「ワードローブスペース」が。そこには自動で衣類を折り畳むロボットも導入されています。畳んだ後は、自動で分類されて収納される、まさに未来のアイテム。衣類の収納が苦手という方にも嬉しい機能ですよね♪スマートデバイスで忙しい朝の情報収拾もばっちり忙しく支度する朝は、リビングよりもパウダールームにいることが多いもの。パウダールームにはスマートデバイスが設置されているので、音声コントロールによる情報の読み上げ機能で、支度をしながらニュースや天気も把握できます♪玄関のセキュリティもしっかりしているので安心そして、気になるセキュリティ面もばっちり。スマートロックで自動ロックや手動開錠の通知がスマホに届くだけでなく、動体感知カメラで玄関を録画してくれるので、外出時の荷物受け取りもできるんです。築古物件のリノベーションで、ここまで快適な部屋とライフスタイルが手に入れられるなんてすてきですよね♪モデルルーム《bento bianco 立川》を見に行こう!同じ広さの物件を、〔bento〕でリノベーションした場合と5,000万円で新築マンションを購入した場合で比較してみても、そのコストパフォーマンスの高さは歴然。今回紹介した〔bento〕の魅力は、ほんの1部にすぎません。「もっと知りたい!」という方は、モデルルーム《bentobianco立川》へ。テクノロジーとデザイン性が暮らしやすさにフィットした、未来のライフスタイルを実感してみましょう♪【モデルルーム概要】●所在地:東京都立川市柏町4-51-1●アクセス:西武鉄道拝島線、多摩都市モノレール「玉川上水駅」駅下車、徒歩4分●専有面積:46.27㎡●間取り:1LDK●構造・規模:鉄筋コンクリート造地上5階建●築年月:昭和46年5月27日(築46年)●参考価格:3,480万円(家具家電すべて含む)モデルルーム《bento bianco 立川》
2018年07月05日「生まれ育った町で子育てしたい」という妻の思いから始まった津川家の家探し。長女の小学校就学前のタイミングで中古マンション購入+リノベを検討し始め、物件探しからトータルで依頼できる会社を探しました。候補だった3社から選んだのは、「最初から色々と説明してくれて親しみやすかった」という、nu(エヌ・ユー)リノベーション。スタッフと内見して一目で気に入った港南台にある築26年のマンションを購入し、1170万円(設計料込み)をかけてリノベーションをしました。■ 夫妻の希望で広々とした玄関土間とLDKを実現トレイルランニングが趣味の夫は、アウトドアグッズを置ける玄関土間を希望し、玄関はゆったりと余裕のあるスペースを確保。靴や装備品などをまとめて置くのに重宝しているそう。窓際のボックスは靴入れで、賃貸住まいの頃から使っていたものを利用しています。「建物の裏手に高速道路があるため、元から二重サッシになっていました。閉めるとすごく静かです」と夫。シックなネイビーのリビング扉はオリジナル。その先には、無垢のフローリングが素足に心地いい空間が広がります。「好きなテイストの写真を集めていたら木ばっかりだった」というふたりの好みを反映して、フローリングには優しいカラマツの無垢材を採用。土間はモルタル、ウォークインクローゼットはコルクタイル、寝室はカーペット、キッチンは磁器質タイル、と異なった床材を使い分けることで、フラットな空間をゆるやかに分けています。夫妻の要望は、個室を小さくする代わりにLDKを広くとること。それに対してデザイナーが提案したのは、ウォークインクローゼットから寝室、リビング・ダイニングへと通り抜けできるプランでした。そのおかげでゆったりしたスペースを確保できたLDKは、ベランダが南向きで、前方に建物がないため2階でも明るさは十分。木製のブラインドをつけたダイニング側の窓は元々台つきで、グリーンなどを飾って楽しんでいるそう。ベランダ側に張り出したスペースは、グリーンを置きたかったのでモルタル敷きのインナーテラスに。リビングに置いたUNICOのソファをはじめ、優しい風合いの木の家具が無垢材の床となじんみ、LDKはやわらかい空気に包まれています。バルコニー側からLDK全体を見た様子。妻はキッチン、子どもはダイニングがお気に入りの場所。夫はリビングにビーズクッションを置いてくつろぐのが定番だそう。■ 北欧風のぬくもりを感じるキッチンキッチンとバックカウンター、ダイニングテーブルと壁付けのテーブルはそれぞれ高さを合わせ、美しく収めました。キッチンとひとつながりになったダイニングテーブルは、nu(エヌ・ユー)リノベーションの施工例を見てオーダー。食事やお茶を楽しむだけでなく、長女が折り紙やお絵描きをしたり、時にはあやとりをしたり、さまざまな場面で活躍しているそうです。壁は少しくすみがかった空色に塗装し、北欧風のぬくもりを感じさせる空間に。キッチン背面には圧迫感が出やすい吊戸棚をつけず、バックカウンターと一枚板のオープン棚で見せる収納に。コンロ横の壁はメンテナンスもしやすいタイル張りにしました。カタログで見てひと目ぼれした蜂の巣のような六角形のデザインがキュート!■ 光と風が通り抜ける寝室LDKに隣接する寝室の床は、落ち着いたトーンのカーペット敷きにしました。LDK側にある引き戸を開けると、バルコニーに面した窓からの光が寝室、その奥のWICまで届きます。寝室と引き戸でつながっているWICは、IKEAの収納パーツをフル活用して使いやすくカスタマイズ。寝室と廊下からアクセスできて、出入りがスムーズなうえ、風もよく通るとのこと。子ども部屋の壁は一面を鮮やかなピンクに塗装しました。現在はあまり使っていないため、ソファなどを置いて予備室的に使用していますが、いずれはベッドなどを入れる予定だそう。キッチンから寝室とサニタリーをつなぐ廊下を見たところ。カーテンの奥は収納になっていて、 トイレ裏にできたスペースを有効に活用しています。キッチン横の通路からアクセスする洗面脱衣所の洗面台は、木製カウンターやミラーキャビネットを造作してシンプルに仕上げました。無垢フローリングの上を冬でも元気に素足で走りまわる長女は、4月から小学生。妻と同じ通学路を通って小学校へ通う日を、心待ちにしているそうです。もっと詳しく見たい方は、ぜひ「リライフプラスvol.17」も参考にしてみてくださいね。設計・施工nu(エヌ・ユー)リノベーション撮影山田耕司
2018年07月05日「駅から近く、静かな立地が希望」だったという中原さん夫妻。関東の広範囲を対象に1年半かけて選んだ住まいは、病院や学校などが近くにあり、子育てがしやすそうな環境だったという神奈川県川崎市内にある築41年、物件価格2,200万円のマンション。「私たちの要望ひとつひとつに真摯に答えてくれそうだった」というフィールドガレージとともに、工事費1,100万円をかけて古さを感じさせない快適な空間をつくり上げました。■ ナラ材とイケアを組み合わせたオリジナルキッチン当初はアイランドキッチンを希望していましたが、構造の都合でL字型キッチンになりました。「ワークトップが広く、思っていた以上に使いやすくて気に入っています」(夫)とのこと。ぬくもり感のある白いタイルと黒く塗装した天井とのコントラストが絶妙な仕上がりです。キッチン本体はナラ材を使って造作し、そこにイケアの収納を合わせました。側面には薄いステンレスを張ってキッチン本体となじませる、という細やかな工夫も。床にはタイルを採用し、リビングダイニングとは床材を分けたことでゆるくゾーニングされています。キッチンからダイニングを見た様子。ベランダからはたっぷりの陽が入り、明るい空間です。リビングダイニングには極力ものを置かず「必要最低限にして、シンプルな空間にしたいです」 と妻。ダイニング側から見えるキッチンカウンターのアイアンの脚は、無骨な雰囲気を醸し出していてお気に入り。リビングダイニングの天井は黒く塗装し、シンプルな空間を効果的に引き締めています。「完成間近の頃、たまたま訪れたレストランの天井の配色が気に入って」と、急遽、白から黒に変更したそう。■ 室内窓でつながるいくつもの空間以前の間取りでは、バルコニーに面してリビングと寝室がありましたが、壁を取り払い、約15畳の広々としたリビングダイニングを実現しました。ダイニングからリビングを眺めると、左手にはゲストルームとつながる大きな室内窓があります。すりガラスのおかげで、採光を確保しながらもプライバシーが守れるようになっています。ゲストルームにあるもうひとつの室内窓は、北側の寝室ともつながりをもたらしてくれています。こちらの寝室はウォークインクローゼットの奥に配置されています。■ どこからでもキッチンにアクセスしやすい家事動線玄関は「土間のようにしたい」と、リクエストし、モルタルのツヤのある仕上がりにこだわりました。そして、廊下の壁には靴の収納棚を設置。もともとリビングに使われていた扉を塗装して、目隠し用の引き戸として使っています。廊下からもアクセスできるウォークインクローゼットは、 玄関にもキッチンにもすぐ出られて家事動線がスムーズに。サニタリースペースは、トイレの扉を撤去して、洗濯機、洗面、トイレがひと続きになった空間に一新。天井には洗濯物が干せるバーを取り付け、ランドリースペースも設けました。床材には足触りのよいサイザル風塩ビタイルを採用しています。そして浴室は、築年の古いマンションゆえコンパクトサイズ。建物の構造上、拡張するのが難しかったので、ユニットバスはあきらめて造作しました。洗面室の壁に配管を埋め込み、 追い炊き機能を後付けしています。夫妻で悩みながら時間をかけて完成した部屋は、結果、大満足の空間に。リノベーションを振り返り「壁の断熱材を足したり、梁を補強したりといったインフラ面もきちんとケアしてもらいました。おかげで古さを感じることはなく、快適に暮らせています」と話してくれました。もっと詳しく見たい方は、ぜひ「リライフプラスvol.17」も参考にしてみてくださいね。設計・施工フィールドガレージ撮影飯貝拓司
2018年07月03日子どもの誕生を機に家を持とうと考えていた千葉県千葉市にお住いの黒川さん夫妻は、新築マンションを検討していたものの、費用とプランが納得できる物件がなかなか見つからなかったそう。そこで中古マンションをリノベーションして自分たちらしい空間にしようと考えました。すでにウサギを飼っていたので、特にウサギ専用のスペースを作ることはマストでした。そこで、築17年のマンションを、こだわりのウサギ専用のインナーバルコニーが付いた1LDKにリノベーションしました。■ ウサギが自由に遊べる空間に!ウサギLOVEな夫婦黒川さん一家が暮らすのは、30階建てマンションの23階。2000年築で広さは97平米。オープンなLDKを、ソファでくつろぐリビングスペースと、家族で食卓を囲むダイニングスペースに、家具で緩やかにゾーニングしています。そしてLDKの一角に、「ウサギ専用のインナーバルコニー」と小上がりをつくりました。子どもやウサギたちの様子をいつも見守れる間取りになっています。光がたっぷりと注ぎ込むインナーバルコニーは、モルタル仕上げの床に人工芝を敷き詰め、ウサギたちが走り回っても足裏を傷つけないように配慮しています。「以前はケージに入れている時間が多かったんですが、ここでは思い切り遊ばせられます」と妻はほほえむ。■ ウサギカフェでの運命的な出会いが、飼うきっかけ!?子どもの頃にもウサギを飼っていたという妻。そんな彼女が夫とウサギカフェへ行ったことが、飼い始めるきっかけだったという。そのカフェで手乗りサイズの茶色い子ウサギのかわいさに、妻のハートは射抜かれた!それが、現在4歳のミニレッキスのオリーブ。その後、ラテ(3歳)が加わり、一時は5羽と暮らしていた、ウサギLOVEな夫妻。しかし、こちらのマンションの規約で小動物は2羽までしか飼えないため、3羽は妻の実家に預けているそう。「以前はLDKに出して遊ばせていたんですが、毛がすごく抜けて掃除が大変だったんです」(妻)。そこでウサギ専用のインナーバルコニーをつくること。ガラス張りにして、いつでもウサギたちの様子を見ることができるようにしました。■ ウサギのお部屋は、夫が愛情込めてDIY!ケージを置いている棚は夫がDIYしました。オリーブもラテも、睡眠、ご飯、トイレはすべてケージの中。エサは牧草と、牧草を原料にしたペレットをメインにしているそう。ちなみに、ニンジンは食べないのだとか。意外!おやつは、ビタミンCなどのサプリメント。ウサギだって、栄養バランスは大事なんです!「子どもがもう少し大きくなったら、ウサギと遊ばせてあげたい」と妻。家の中がウサギのキュートな仕草で明るい雰囲気に包まれているお宅でした。もっと詳しく見たい方は、ぜひ「リライフプラスvol.23」も参考にしてみてくださいね。設計・施工/リノベる。撮影/山田耕司
2018年06月21日梅雨シーズン真っ最中ですね。衣替え、エアコンの掃除、サッシまわりや雨樋の点検と雨漏り箇所の補修など、梅雨に向けての準備は万全ですか?ところで、新築マンションや新築一戸建てを購入・建築する場合、気になるのが新居の引き渡し時期です。雨天での引っ越しはできるだけ避け、梅雨の晴れ間を狙って、新居に移り住みたいと考えている人も多いことでしょう。しかし、家族の健康を考えるなら、梅雨のシーズン中の引き渡し・入居はできるだけ避けるのがベストだといえます。■ 新居が完成しても、すぐに入居できるわけではないtkc-taka / PIXTA(ピクスタ)新築マンションでも新築一戸建てでも、あるいはリフォーム工事でも、住宅が完成してから引き渡しまでに、住戸内に風を通し、床・建具などに塗られたペンキや壁紙・内装材などの接着剤を完全に養生・乾燥させる必要があります。これを建築用語で「枯らし」といい、枯らしに必要な期間を「枯らし期間」と呼んでいます。一般にマンションや一戸建て住宅で2~3週間程度、大型の住宅や公共施設で1か月~数か月程度、さらにコンクリートをふんだんに使った美術館や博物館で1~2年程度の枯らし期間が必要だといわれています。もちろん、立地条件や建築面積、使用する資材・建材によっても、枯らし期間の日数は異なります。Mills / PIXTA(ピクスタ)しかし、この枯らしが不十分だと、入居後に目がシクシクする、あるいは家具やカーテンにカビが発生するなどの不都合がいろいろと起きてくるのです。そう、まるで1990年代後半に問題になった「シックハウス症候群」と同じような現象が、現代の新居で再び発生し、大切な家族を苦しめることになるのです。当時は不動産バブルによる建設ラッシュと、資材・建材に含まれているホルムアルデヒドなどの有害な化学物質に対する取り締まりが緩やかだったことから、それまで経験したこともなかったシックハウス症候群が勃発し、重大な社会問題になりました。つまり、建設ラッシュで「不十分な枯らし状態」のまま新居を引き渡す事例が多発するとともに、安価なホルムアルデヒドなどの有機化合物の多用で、深刻な事態を引き起こしてしまったのです。■ 有機化合物を制限しても、枯らしが不十分だと健康に悪影響が有害化学物質の低減対策とその特徴主な枯らしの方法としては、「換気」「ベークアウト」「空気清浄機」「吸着剤(材)」の4つがあげられます。その中で最も有効な方法が「換気」で、機械換気設備の運転や窓開けによる通風です。一般の新築住宅なら、2~3週間程度、機械換気と窓開けを併用することで、室内に放散されるホルムアルデヒドやVOC(揮発性有機化合物)を排除するとともに、建材からの放散を促進させるため、すべての化学物質の濃度低減に有効だといわれています。ただし、夏期と比べて室温の低い冬期や、窓開けが十分に行えない梅雨のシーズンなどは、その効果が低くなるのが現状です。■ 「ベークアウト」による「枯らし」には限界があるABC / PIXTA(ピクスタ)次に「ベークアウト」は、暖房設備や熱源ヒーターを使用して室温を上昇することでVOCの放散を促進させ、新築直後のホルムアルデヒドやVOCの濃度を低減させるという方法です。しかしベークアウトでは、建材の表面から放散されるトルエンやキシレンなどの化学物質には効果が大きいのに対して、ホルムアルデヒドのように建材の内部に含まれていて、徐々に表面に出てきて室内に放散される物質に対しては、あまり大きな効果は期待できません。北海道魅力発信社 / PIXTA(ピクスタ)この他、換気が十分に確保できないクローゼットや押入れ、キッチンなどにおいて、「空気清浄機」を設置して化学物質を吸着・除去するという方法や、通風や換気の悪い空間に「吸着剤(材)」を設置して、化学物質が室内に発散される前に吸着・分解するという方法もありますが、これらの方法はあくまでも「換気」や「ベークアウト」を補完するものです。2003年(平成15年)7月1日に改正建築基準法が施行されてから、すでに15年が経過し、施主や購入者の意識も、メーカーの取り組み方も大きく変わりました。特にハウスメーカーや資材・建材メーカーでは、ホルムアルデヒドなどの有害な化学物質を使用しない素材や塗料、接着剤などを開発し、自然素材や健康素材、非ホルムアルデヒド素材による家づくりがスタンダードになっています。そのため、ある程度の枯らし期間を確保すれば十分だとする考えが主流になっているのも事実。なかには「換気」と「ベークアウト」を併用することにより、冬期でも梅雨のシーズンでも、約束した期日に新居を引き渡そうとするケースが少なくないのが現状です。■ いま話題の「隠れホルムアルデヒド」とは?住宅内の空気環境を汚染する有害化学物質の種類と特徴 ※トルエン、キシレン、エチルベンゼン、スチレンの空気中の濃度が一定量を超えた場合は、機械換気設備の設置や有害物質の除去などの対策を施す必要がある。住宅内の空気環境を汚染する有害化合物としては、「ホルムアルデヒド」や「クロルピリホス」「トルエン」「キシレン」「エチルベンゼン」「スチレン」などがあげられます。この中で、発ガン性の疑いがもたれているホルムアルデヒドは、2003年(平成15年)7月1日に施行された改正建築基準法によって、その使用が大幅に制限されました。また防腐剤や防蟻剤に用いられたクロルピリホスは、使用そのものが禁止されました。さらにトルエン、キシレン、エチルベンゼン、スチレンなどのVOC(揮発性有機化合物)は、2000年(平成12年)4月1日に施行された住宅性能表示制度によって、住宅内の空気中の濃度測定の対象(必須項目)となり、一定量を超えた場合は機械換気設備の設置や有害物質の除去などの対策を施さなければならなくなりました。HAKU / PIXTA(ピクスタ)このような法律の改正や対策が功を奏じ、シックハウス問題は撲滅されたかのように考えられています。例えば2015年(平成27年)4月1日に施行された改正住宅性能表示制度では、それまで必須項目になっていた「空気環境」に関する項目が「選択項目」に変更されたのも、そうした背景があったからだといえるでしょう。もっとも国土交通省では、「構造の安全」や「劣化の軽減」などの項目と比べて「空気環境」の測定は建設後でも可能だからと、説明していますが……。ところが、問題はそう単純ではありません。接着剤や塗料などに含まれるホルムアルデヒドをゼロにしても、隠れ(潜在)ホルムアルデヒドを完全に除去することは難しいのが現実なのです。■ 原材料に含まれていなくても注意が必要な理由HIRO / PIXTA(ピクスタ)隠れホルムアルデヒドは、熱分解などで材料の中から分離して出てくるもの。そのため、原材料に含まれていなくても、別の物質が熱で変化してホルムアルデヒドになって出てくる可能性がある、ということです。また、ホルムアルデヒドは空気中にも微量ですが含まれていますし、沸点がマイナス20度で簡単に気化してしまうため、家具などに含まれているホルムアルデヒドが、石油ストーブを使用したり、喫煙することで、室内に発生してしまう危険性が指摘されているのです。barman / PIXTA(ピクスタ)室内のホルムアルデヒドを限りなくゼロにするためには、家具などにホルムアルデヒドが含まれていないかを確認すると同時に、梅雨のシーズンや冬期の引き渡しを避け、換気による枯らしを十分に行う必要があります。花粉症や喘息などのアレルギーに苦しむご家族がいる場合は、特に注意が必要だといえるでしょう。
2018年06月18日2016年5月、宅地建物取引業法改正案が国会にて成立しました。これにより、2018年4月から中古住宅取引の際に「ホームインスペクション」(住宅診断)の説明が義務化されることになりました。中古住宅の購入前には絶対にオススメしたいホームインスペクションについて、ご紹介いたします。■ ホームインスペクションって、そもそもなに?ホームインスペクションとは、住宅に精通した「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士が、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所などを見きわめ、わかりやすくレポートにまとめてアドバイスを行なう業務のことを言います。TATSU / PIXTA(ピクスタ)屋根裏・天井裏や壁の中などの確認できない箇所や部位などもありますが、目視により劣化状況・欠陥確認そしてその推測を行なう事もできます。kpw / PIXTA(ピクスタ)わかりやすく説明すると、今までは当然知る必要があるのに、専門的な知識が少ない購入者では知りえなかった住宅の情報を購入前に知ることができる、ということなんです。中古マンションや中古の一戸建てを購入することを躊躇していた方も、建物のコンディションを知ることでより安心して中古住宅を購入することができます。リスクを払拭できない箇所はどうしても存在しますが、確認できる範囲で建物のコンディションを把握したり、推測することができるので、売買の判断材料にしたり、リスクを減らして取引を行うことができます。アメリカでは1990年代から始まり、今では全米で8割の人が中古住宅を購入前にこのインスペクションを行なっています。georgemphoto / PIXTA(ピクスタ)これにより、中古住宅の不透明性が払拭され、コストメリットが高い中古住宅という選択をする人が増え、中古住宅の流通量は倍増しました。日本も近い将来同じことが起こると推測されます。ここまでで、ホームインスペクションの大切さは理解してもらえたと思います。■ 延床面積125平米程度で5~6万円前後が一般的な価格!ではいったいホームインスペクションいくらくらいかかるのでしょうか。また、どこに依頼すれば良いのでしょうか。mits / PIXTA(ピクスタ)価格は、木造2階建延床面積125平米程度で5~6万円前後が一般的です。機材を使用して耐震診断を含む詳細診断をする場合、10万円以上かかる場合もあります。注意しなければならないのは、業者によっては上記価格より明らかに安い場合があります。TATSU / PIXTA(ピクスタ)中には調査箇所が少ない業者もいたり、親身に調査してくれない場合もあります。高い買い物ですが、それで安心の目安がわかるのなら上記価格は安価と考えましょう。次は、誰がどうやって行うかです。やはりインスペクションは経験値の高い建築士に依頼することが大切だと考えます。そして躯体(建物の骨組)は、建物を形成する上でとっても大切な部位であり、そこの専門家によるインスペクションが大切だと考えます。また、本当に住まい手の事を考えて相談できる建築設計事務所をオススメします。【参考】※国交省安心R住宅【取材協力】※フォルテック一級建築士事務所
2018年06月14日今回は「壁芯」についてご説明します。「かべしん」とも「へきしん」とも読みますが、マンションにおいて部屋の広さを表す際に必ず出現する言葉です。建物がまだ完成前の状態のまま、モデルルームを見て部屋を決めなければならないマンション特有のものであり、筆者自身が意味をストンと理解できた、文字通り「腑に落ちる」という経験をした用語です。■ マンションの部屋の広さには2通りあるABC / PIXTA(ピクスタ)マンションにおける部屋の面積の表示の仕方には実は2通りあります。壁の内側の寸法で計算された広さのことを内法(うちのり)と呼びます。自分が使用することができる部分の寸法で計算するので、これが部屋の実際の広さといってもよいと思います。一方壁芯は壁や柱の厚みの中心線の部分の寸法で計算した面積のことです。壁の厚みの半分が部屋の面積に含まれることになるため、実際の部屋の広さとは誤差が生じます。大雑把にいうと内法の方が5%くらい狭いとされており、壁芯で80平米の部屋の場合内法では76平米くらいになってしまいます。■ なぜ壁芯で面積を表示するのか?freeangle / PIXTA(ピクスタ)マンション販売時に示される資料には全て壁芯で計算した面積が記入されています。建築基準法においても床面積は「建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による」と定義され、建築確認申請をするときなどは壁芯面積で床面積を求めています。実際に使用できる広さよりも水増しした感のある壁芯の面積を使用するのはなぜなのでしょうか。■ 内法は完成後でなければ測定できないjazzman / PIXTA(ピクスタ)壁や柱の中心部の寸法を測定することは現実問題として不可能であるため、壁芯というのは図面上でしか計算できない面積です。一方内法の面積を計算するためには出来上がった室内で測定しなければならず、建物が完成しないと測定できません。壁の厚さや天井の梁の形状が設計と違い過ぎ、支店長が買主に謝りに行ったという場面を2回ほど目撃したことがありますが、部屋の実際の寸法というものは出来上がってからでなくては測定できないものなのです。■ 完成前は壁芯でなければ表示できないPIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)マンションの場合、建物が完成するよりもはるかに以前からモデルルームを使用して販売活動が始まっています。まだまだ建設中の段階ですから室内の寸法を測定することなどできないため、面積に関しては壁芯によるものしか提示できません。実際の面積と異なる算出法が一般的に通用している背景にはこのような事情があるのです。しかし登記簿には完成後に測定された内法での面積が記載されています。■ 50平米前後の部屋を検討する際には注意が必要吉野秀宏 / PIXTA(ピクスタ)住宅にかかる税金の軽減措置などのなかに、「専有面積50平米以上」という条件を設けている場合が多々ありますが。この場合の専有面積は登記簿謄本の面積である内法で計算したものを意味します。内法で50平米以上ということは壁芯では53~55平米以上あることが必要ですので、50平米前後の部屋の購入を検討する場合は十分に注意することが必要です。
2018年05月31日近年になって防犯カメラは急速に普及し、マンションにおいては分譲、賃貸を問わずかなりの比率で設置されています。それだけに宅配ボックスと並んで、防犯カメラはマンションの中でも最も技術的進歩のスピードが速い設備であるように感じています。築10年以上のマンションになると防犯カメラもいろいろと故障が発生するようになりますが、それだけ経過していると修理では対応しきれず、システムをすっかり入れ替えるしかないという場面が大半でした。shimanto / PIXTA(ピクスタ)防犯カメラは警備会社のシステムやエレベーターと連動している場合もあり、またレンタルだの買い取りだのという問題も発生します。筆者にとっては最後まで完全に理解するのが難しかった設備でした。■ 防犯カメラの閲覧にはルールがあるマンション内で何か問題が発生した場合には防犯カメラの映像を確認しなければなりませんが、この場合個人のプライバシーという問題が関わってくるため、誰でも見られるというわけにはいきません。閲覧の可否や範囲に関しては、賃貸マンションの場合は意外と簡単で、管理会社の判断次第ということになります。YNS / PIXTA(ピクスタ)一方分譲マンションの場合はかなり厄介で「防犯カメラ運用細則」といった規定を設けている事例が大半です。筆者がフロントをしていたマンションの場合は理事会(理事長)において判断するように規定されていました。■ マンションの一室が振り込め詐欺グループのアジトに!?東北の山親父 / PIXTA(ピクスタ)特に統計を取っていたわけではありませんが、防犯カメラ映像の閲覧は警察からの依頼で実施したという事例が一番多かったように思います。近隣で事件があり、逃げる犯人の姿が映っている可能性があるというものですが、防犯カメラはエントランスのドアに通常斜め上から向けられており、前面道路はそれほど映っていないものです。UPSTART777 / PIXTA(ピクスタ)それでもいいから調べようという警察の執念のようなものを感じたことを覚えています。マンションの一室が振り込め詐欺グループのアジトとして使用されているという情報が警察から入り、防犯カメラを確認することによりメンバーの動きが判明したこともありました(直前にグループは逃走していましたが……)。■ 防犯カメラの再生は、正直しんどい作業YNS / PIXTA(ピクスタ)理事長の代理というような立場で防犯カメラの映像を見たことは何回もありましたが、自転車置き場や駐車場で発生した問題の原因を突き止めるため、というケースが多かったと思います。〇月〇日〇時~〇月〇日〇時の間という具合に問題発生の範囲を定め(大抵は2~3日)、その間の映像を早送りにしてひたすらモニターの一点を注視し続けます。問題の場所で動きがあれば速度を通常に戻して見直し、何もなければ再び早送りにします。一人で管理室にこもってひたすら画面を見続けるというのは、実に辛いものがありました。■ 画像を見ても意外とわからないpolkadot / PIXTA(ピクスタ)筆者がフロントをしていた時代の防犯カメラはまだそれほど画質が良くなかったため、たとえ映像を見返してみてもよくわからなかったという事例もよくありました。説明しても信じてもらえないのですが、目を皿のようにして何度見返してみてもわからないものはわからないのです。さんざん時間をかけたにもかかわらず、何もわからなかった時の虚しさというのは大変なものがありました。■ マンションの理事長の子供が犯人だった!?チンク / PIXTA(ピクスタ)とあるマンションの理事会を管理室で開催した際、「最近エレベーターの前でオシッコした人がいる」ということが話題になりました。防犯カメラにまだ残っているはずだと映像を再生すると理事長が一言「うちの子じゃねえか」……。それまでワイワイガヤガヤしていた理事会の空気が一変し、そそくさと正規の議事に移行したことが印象に残っています。管理員によると、翌日理事長が子供を連れて管理室まで謝罪に来たそうです。筆者が不動産業界に転身した1997年にはまだまだ一般的ではありませんでしたが、防犯カメラは今ではマンションにおいては必須の設備となっています。それだけ世の中が物騒になったということなのかもしれません。
2018年05月20日専用庭やルーフバルコニーがある物件など、ひとくちにマンションといってもさまざまなタイプがあります。「あってよかった(よくなかった!)」マンションの共用部や設備とは、どんなものなのでしょうか。日刊Sumaiの過去の記事の中から、「マンションの共用部と設備」に関する記事を、3本まとめてご紹介します!■ 1.専用庭の意外な落とし穴とは?ABC / PIXTA(ピクスタ)専用庭付きのマンションは「ガーデニングがしたい」「マンションでも庭がほしい」という人にとっては、うってつけの物件です。外に面している専用庭があると、部屋の中まで広々と感じられて、気持ちがいいですよね。子ども用プールを出して水遊びをさせたり、ベンチやテーブルを置いてちょっとしたアウトドア気分も楽しむことができます。ABC / PIXTA(ピクスタ)メリットが多そうに感じられる専用庭ですが、デメリットにも注意したいところ。1階ということで眺望はよくありませんし、虫の侵入も気になります。このほかにもメリット&デメリットがたくさんあります。ぜひ、こちらの記事をチェックしてみてくださいね!記事はこちら■ 2.ルーフバルコニーは「共用部」だった!ABC / PIXTA(ピクスタ)普通のバルコニーならどのマンションにも付いているため、特に気にもなりませんが、それが「ルーフバルコニー」ならちょっと話は違います。広々としたスペース。フレキシブルに使える空間。そんなルーフバルコニーに憧れる人も多いのではないでしょうか。あまり知られていませんが、ルーフバルコニーは「専用使用が認められた共用部」となります。そのため制約も多く、フレキシブルに使えると言っても、実は限度がありました。しかも、ルーフバルコニー付きマンションは、一般的な物件よりも割高です。その価値が本当にあるのか、自分のライフスタイルに合わせてしっかり見極めることが大切です。この記事では、ルーフバルコニーのメリット・デメリットについて紹介しています。記事はこちら■ 3.住んでみて初めて分かる「本当にあってよかった設備」マンションに付いていると役立つ設備には、どんなものがあるのでしょうか。床暖房、テレビモニター付きインターホン、キッチンの勝手口など、細かく項目を挙げてチェックしておくと、住んでからの満足度がぐっと高くなります。また素人にはなかなか思い浮かばない設備としては、玄関の人感センサー、漏水センサーなどもあります。こちらの記事では、不動産のプロが推す設備8つをご紹介しています。マンション選びの際に、頭に入れておくと、きっと役立つはずですよ!記事はこちら
2018年05月20日