私が住んでいる広島では、先日の西日本豪雨(気象庁は ”平成30年7月豪雨” と命名しています)で大きな被害が出ました。この豪雨は広範囲に降り続け、多くの地域が被災しました。幸い私自身は大きな被害に遭わなかったものの、正直これは ”運” だったのだと思っています。広島にいたからこそ伝えられることがあるのでは、と今筆を取っています。豪雨と異変。そして「大丈夫だろう」という認識7/6からの強い雨がよく取り上げられていますが、私が住んでいる地域では、前日の5日からかなり強い雨が降っていました。ここのところ豪雨注意報が出るのは珍しくないという認識だったため、そういった通知よりも「よく雨が降るなぁ」と思っていた実感ベースが強かったです。翌日も豪雨に警戒を、というのはニュースで見ていました。6日は昼過ぎから予定が入っており、支度をして外出しました。前日と同じく「雨がすごいな」と考えながら、電車に乗りました。目的地に向かう途中、電車の中で聞いたことのない音が鳴り響きました。他人のスマホ音にも聞こえましたが、電車全体に響いたので「何だろう」と自分のスマホを見ると、”大雨特別警報”と表示されていました。”特別警報” は生まれて初めて見るもので、少し不安がよぎったのを覚えています。それでも「大丈夫だろう」と考えた私は、予定をキャンセルせずにそのまま電車に乗っていました。強まる雨足、鳴り響く警報。私は危機感をどこまで持てたのだろうか帰路につく頃には、雨もさらにひどくなっていました。行きの電車で見た特別警報は、数時間に1回通知が来るように。街中では避難を促す放送も流れていました。住んでいる地域から離れていたので、避難情報を見ようとしました。しかし、サーバダウンでハザードマップが開けない。公共機関の災害情報ページはアクセスできない状態でした。今ここにいても大丈夫なのか、どこへ行けば良いのか、私には判断できず、そのまま帰宅する選択肢を取りました。このとき、街行く人が特段パニックになっている様子はなかったです。普段より若干足早に行き交い、電停やバス停には多くの人がいました。私は電停まで急ぎました。広島でよく利用されているローカルの公共交通機関があるのですが、それは滅多に運休にならないという認識です。ちょうど電停にたどり着いたとき、その電車は来ました。これが最終電車なのだと、そこで初めて知りました。20時過ぎです。「運休にならないだろう」という甘い認識を痛感するとともに、運が良かったという安堵感が湧きました。電車に乗っても警報音は鳴り続け、詳しい災害情報は見られないままでした。それでも、自分が住んでいるところは災害危険箇所に指定されていないから大丈夫だと考え、「とりあえず家に着けば…」と思っていました。不安感は確かにありましたが、危機感をしっかりと持てていたかと問われるとイエスと言えないのが、今回の私の行動です。祖母の孤立、知人友人の状況。事態の深刻さを知ってから翌日も雨はまだ降り続いています。家族や知人・友人と安否連絡を取り、ひとまず無事であることを確認しました。最終電車になる時刻を知らないまま仕事をしていて、歩いて自宅まで帰ったという友人もいました。さらに、断水している地域や孤立している地域もあるという情報も入ってきて不安が増しました。私の祖母は、高齢化が進んだ地域に住んでいます。そこも断水し、周囲は通行止めで孤立状態。当時避難勧告は広島県各地で出ていて、逆に広島で安全な地域がわからないと思ったほどでした。幸い停電にはならなかったので、連絡は取れます。給水はされていたようですが、給水所まで行けない祖母のために、近所の人などが親切に持ってきてくれていたそうです。食べ物の配給は長期保存用の五目ご飯が3食分。農業をしていたため食べ物には困らなかったようです。ただ、トイレのタンクに水を入れたりお風呂に入れなかったりと大変なことは多々あったと聞きました。被害の大きさが報道されるようになっても、祖母が住んでいる地域は取り上げられていませんでした。1週間ほど経っても復旧の目処が立たず、親が車を出して助けにいきました。それまでにも祖母の家まで向かおうとしたのですが、通行止めでどうにもならない状態。その日は復旧作業が進んで通行可能になった道を見つけ、たどり着きました。断水したままで大変な生活をしている方はまだまだいます。豪雨のさなかも、どこが断水するか、どこが孤立するか、判断しきれませんでした。私が住んでいる地域が断水しなかったのも ”運” だと思います。防災意識を持つ大切さ。災害は決して”他人事”ではない広島では、平成26年に大きな土砂災害がありました。そのとき被災した知人に話を聞きました。4年前の土砂災害は、知人の想像をはるかに超えたダメージだったそうで、今回は予報を見た段階で自分なりに身構えたとのこと。暗くなるまでに貴重品や仕事用の機材、数日分の飲料水と防災グッズを2階まで運んだそうです。車も安全な場所へ移動させたと聞きました。広島には大きな河川があり、そこが氾濫すると広範囲で甚大な被害が予想されます。氾濫した場合のシミュレーションCGが公表されており、知人はその最悪な事態をイメージしたそうです。万が一の場合にすぐ動けるよう待機し、土砂災害と河川氾濫を意識しながら、雨雲レーダーと以前の土砂災害で氾濫した川をチェックしていました。朝方安心できるまで続けていたそうで、私自身の防災意識の低さを改めて痛感しました。知人が住んでいた地域は、以前の土砂災害後に作られた砂防堰堤が機能し無事だったようです。恥ずかしながら、私がシミュレーションCGを見たのは今回の豪雨災害が起こってからです。それを見て恐怖心を覚え、自分が住んでいる地域を再確認しました。市のハザードマップでは危険でないという認識でしたが、国土交通省が運営しているハザードマップポータルサイトで確認すると、2階まではあっという間に浸水する地域でした。2階にいれば大丈夫という認識のまま大きな被害に遭っていれば、私はここにいないかもしれません。私は単純に運が良かっただけなのだと思いました。全国各地で災害が起こり、そのたびにニュースを見ます。しかし、私はどこかで ”他人事” のように感じていたのだと思います。大きな被害が映し出されたとき、そこにリアリティを伴っていなかったのだと。確かに「大変そうだな」と強く思っていたのですが、それを自身に置き換えていたかといえばノーです。それが故、シミュレーションCGを見たりハザードマップを詳しく調べたりという行動に移していなかったのです。十分に対策していても被災してしまう恐れは十二分にあるのに、私はそこにすらたどり着けていませんでした。もし今これを読んでいるあなたが豪雨前の私と同じような感覚であるとしたら、ご自身が住んでいる家、職場、地域、土地の特性などをよく調べることが大切なのだと思います。災害は日本全国どこでも起こりうるので、決して ”他人事” ではないのです。「大変そうだな」と支援してくださるのは非常にありがたいです。こういったときに、改めて助け合いの精神を実感します。広島でもその他の地域でも、大変なことや不便なことも多々あるかと思いますが、前を向いてみんなで生きていけたら、そう願っています。©artisticco/Gettyimages
2018年07月14日1棟~4棟程度の小規模分譲から数10棟からなる大規模分譲まで、その種類もさまざまな建売住宅。家づくり、住まい探しをしているなかで、一度は建売住宅を検討された方も多いのでは?今回は、建売住宅を選ぶメリットや、その質を確かめるポイントなどについてご紹介します。■ 建売住宅を選ぶ最大のメリットって?建売住宅のメリットというと価格の安さにばかりに目が行きがちですが、実は建売住宅を選ぶ最大のメリットは何といってもその物件数の多さにあります。めがねトンボ / PIXTA(ピクスタ)不動産検索サイト大手「不動産情報サイト アットホーム」に掲載されている物件情報数を見てみましょう。まず、利便性と住みやすさに定評のある東京都三鷹市にスポットを当ててみます。価格、面積、交通、その他一切の検索条件を限定せずに検索した場合、三鷹市内の売地総数は184件です。新築住宅・分譲住宅(建売住宅)で検索するとその総数は284件と、売地の物件数より物件数が格段に多いのが分かります。きり / PIXTA(ピクスタ)次に、都心に近く緑も豊かな神奈川県川崎市麻生区の情報を見てみましょう。麻生区内の売地総数は146件、新築住宅・分譲住宅(建売住宅)の総数は498件にのぼります。このように、エリアによって多少のばらつきがあったり、なかには重複して登録されている物件が数多くあることを考慮しても、多くの地域では売地物件数より建売住宅の物件数が上回っているのが現状です。注文住宅にこだわるあまり、数少ない売地情報のなかから土地を選ばざるを得ず、その結果、立地や形状などの条件を妥協して土地購入に至るケースも少なくありません。しかし、建売住宅ならその物件数が多いことによってさまざまな条件、優先順位を取捨選択・吟味しながらの物件選択が可能になるのです。■ 建売住宅のなかには耐震性能が最高等級の物件も!gandhi / PIXTA(ピクスタ)建売住宅といっても、その品質を侮ってはいけません。住宅性能を客観的に評価する方法の一つとして住宅性能表示制度がありますが、そのなかで耐震性能については3段階で評価され、もっとも優れた性能を「耐震等級3」としています。HAKU / PIXTA実は、自社物件の競争力を高めるため、多くの事業者が耐震等級3を取得した建売住宅を分譲し、さらにその他(火災時の安全、劣化軽減、エネルギー消費量など)の性能表示でも上位等級を取得している物件が非常に多くなっているのです。■ 建売住宅の「質」を確かめる3つのポイントxiangtao / PIXTA(ピクスタ)多くの建売住宅はその品質にバラつきがあり、それを見極めるのは不動産のプロでも簡単ではありません。住宅性能表示やデザイン性に非常に優れた建売住宅など、目に見える部分の「質」は当然確認できますが、目に見えない部分の「質」は、どのように確かめればいいのでしょうか?1.分譲会社と施工会社のネガティブ情報をチェック一見優れた性能・デザイン性を持つ住宅も、それを分譲するのは「事業者」なので、過去にその業者が問題を起こしていないか、行政指導など受けていないかを調べればその業者の「家づくりの姿勢」がおのずと分かります。極楽蜻蛉 / PIXTA(ピクスタ)国土交通省の「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」では、宅地建物取引業者や建設業者などのネガティブ情報(過去の処分歴など)の検索ができますのでぜひ利用してみてください。2.分譲会社のホームページをチェック建売住宅の分譲を行っている事業者のほとんどはホームページ上で分譲している住宅の構造、性能、設備などを表示していますので分譲会社のホームページチェックは必須です。HAKU-No1 / PIXTA(ピクスタ)稀にホームページで表示している仕様と違う場合もありますので、必ず現地での確認や仕様書(若しくは仕様書に代わるもの)の入手を忘れずに!3.建築中の現場が「きれい」かどうかこれは不動産業界でよくいわれるチェック方法です。いくらきれいなパンフレットやホームページで住宅の性能をアピールしても、実際に現場で工事をするのは「人」です。cba / PIXTA(ピクスタ)その工事を施工する人間が丁寧な作業をしているかどうかは現場の清掃、整頓状況などに表れますので、建築中の現場状況は要チェックです。もし、完成物件の場合は、床下収納庫(床下点検口)の扉をあけ、さらに中の収納ボックスを外して、基礎と床のあいだを覗いてみてください。春風清 / PIXTA(ピクスタ)もしそこにタバコの吸い殻や建築廃材などのゴミが見つかるようならその住宅は「要注意」かもしれません!建売住宅を選ぶメリット、質をしっかり見極めてぜひ良い住まいを見つけてください!
2018年07月10日梅雨シーズン真っ最中ですね。衣替え、エアコンの掃除、サッシまわりや雨樋の点検と雨漏り箇所の補修など、梅雨に向けての準備は万全ですか?ところで、新築マンションや新築一戸建てを購入・建築する場合、気になるのが新居の引き渡し時期です。雨天での引っ越しはできるだけ避け、梅雨の晴れ間を狙って、新居に移り住みたいと考えている人も多いことでしょう。しかし、家族の健康を考えるなら、梅雨のシーズン中の引き渡し・入居はできるだけ避けるのがベストだといえます。■ 新居が完成しても、すぐに入居できるわけではないtkc-taka / PIXTA(ピクスタ)新築マンションでも新築一戸建てでも、あるいはリフォーム工事でも、住宅が完成してから引き渡しまでに、住戸内に風を通し、床・建具などに塗られたペンキや壁紙・内装材などの接着剤を完全に養生・乾燥させる必要があります。これを建築用語で「枯らし」といい、枯らしに必要な期間を「枯らし期間」と呼んでいます。一般にマンションや一戸建て住宅で2~3週間程度、大型の住宅や公共施設で1か月~数か月程度、さらにコンクリートをふんだんに使った美術館や博物館で1~2年程度の枯らし期間が必要だといわれています。もちろん、立地条件や建築面積、使用する資材・建材によっても、枯らし期間の日数は異なります。Mills / PIXTA(ピクスタ)しかし、この枯らしが不十分だと、入居後に目がシクシクする、あるいは家具やカーテンにカビが発生するなどの不都合がいろいろと起きてくるのです。そう、まるで1990年代後半に問題になった「シックハウス症候群」と同じような現象が、現代の新居で再び発生し、大切な家族を苦しめることになるのです。当時は不動産バブルによる建設ラッシュと、資材・建材に含まれているホルムアルデヒドなどの有害な化学物質に対する取り締まりが緩やかだったことから、それまで経験したこともなかったシックハウス症候群が勃発し、重大な社会問題になりました。つまり、建設ラッシュで「不十分な枯らし状態」のまま新居を引き渡す事例が多発するとともに、安価なホルムアルデヒドなどの有機化合物の多用で、深刻な事態を引き起こしてしまったのです。■ 有機化合物を制限しても、枯らしが不十分だと健康に悪影響が有害化学物質の低減対策とその特徴主な枯らしの方法としては、「換気」「ベークアウト」「空気清浄機」「吸着剤(材)」の4つがあげられます。その中で最も有効な方法が「換気」で、機械換気設備の運転や窓開けによる通風です。一般の新築住宅なら、2~3週間程度、機械換気と窓開けを併用することで、室内に放散されるホルムアルデヒドやVOC(揮発性有機化合物)を排除するとともに、建材からの放散を促進させるため、すべての化学物質の濃度低減に有効だといわれています。ただし、夏期と比べて室温の低い冬期や、窓開けが十分に行えない梅雨のシーズンなどは、その効果が低くなるのが現状です。■ 「ベークアウト」による「枯らし」には限界があるABC / PIXTA(ピクスタ)次に「ベークアウト」は、暖房設備や熱源ヒーターを使用して室温を上昇することでVOCの放散を促進させ、新築直後のホルムアルデヒドやVOCの濃度を低減させるという方法です。しかしベークアウトでは、建材の表面から放散されるトルエンやキシレンなどの化学物質には効果が大きいのに対して、ホルムアルデヒドのように建材の内部に含まれていて、徐々に表面に出てきて室内に放散される物質に対しては、あまり大きな効果は期待できません。北海道魅力発信社 / PIXTA(ピクスタ)この他、換気が十分に確保できないクローゼットや押入れ、キッチンなどにおいて、「空気清浄機」を設置して化学物質を吸着・除去するという方法や、通風や換気の悪い空間に「吸着剤(材)」を設置して、化学物質が室内に発散される前に吸着・分解するという方法もありますが、これらの方法はあくまでも「換気」や「ベークアウト」を補完するものです。2003年(平成15年)7月1日に改正建築基準法が施行されてから、すでに15年が経過し、施主や購入者の意識も、メーカーの取り組み方も大きく変わりました。特にハウスメーカーや資材・建材メーカーでは、ホルムアルデヒドなどの有害な化学物質を使用しない素材や塗料、接着剤などを開発し、自然素材や健康素材、非ホルムアルデヒド素材による家づくりがスタンダードになっています。そのため、ある程度の枯らし期間を確保すれば十分だとする考えが主流になっているのも事実。なかには「換気」と「ベークアウト」を併用することにより、冬期でも梅雨のシーズンでも、約束した期日に新居を引き渡そうとするケースが少なくないのが現状です。■ いま話題の「隠れホルムアルデヒド」とは?住宅内の空気環境を汚染する有害化学物質の種類と特徴 ※トルエン、キシレン、エチルベンゼン、スチレンの空気中の濃度が一定量を超えた場合は、機械換気設備の設置や有害物質の除去などの対策を施す必要がある。住宅内の空気環境を汚染する有害化合物としては、「ホルムアルデヒド」や「クロルピリホス」「トルエン」「キシレン」「エチルベンゼン」「スチレン」などがあげられます。この中で、発ガン性の疑いがもたれているホルムアルデヒドは、2003年(平成15年)7月1日に施行された改正建築基準法によって、その使用が大幅に制限されました。また防腐剤や防蟻剤に用いられたクロルピリホスは、使用そのものが禁止されました。さらにトルエン、キシレン、エチルベンゼン、スチレンなどのVOC(揮発性有機化合物)は、2000年(平成12年)4月1日に施行された住宅性能表示制度によって、住宅内の空気中の濃度測定の対象(必須項目)となり、一定量を超えた場合は機械換気設備の設置や有害物質の除去などの対策を施さなければならなくなりました。HAKU / PIXTA(ピクスタ)このような法律の改正や対策が功を奏じ、シックハウス問題は撲滅されたかのように考えられています。例えば2015年(平成27年)4月1日に施行された改正住宅性能表示制度では、それまで必須項目になっていた「空気環境」に関する項目が「選択項目」に変更されたのも、そうした背景があったからだといえるでしょう。もっとも国土交通省では、「構造の安全」や「劣化の軽減」などの項目と比べて「空気環境」の測定は建設後でも可能だからと、説明していますが……。ところが、問題はそう単純ではありません。接着剤や塗料などに含まれるホルムアルデヒドをゼロにしても、隠れ(潜在)ホルムアルデヒドを完全に除去することは難しいのが現実なのです。■ 原材料に含まれていなくても注意が必要な理由HIRO / PIXTA(ピクスタ)隠れホルムアルデヒドは、熱分解などで材料の中から分離して出てくるもの。そのため、原材料に含まれていなくても、別の物質が熱で変化してホルムアルデヒドになって出てくる可能性がある、ということです。また、ホルムアルデヒドは空気中にも微量ですが含まれていますし、沸点がマイナス20度で簡単に気化してしまうため、家具などに含まれているホルムアルデヒドが、石油ストーブを使用したり、喫煙することで、室内に発生してしまう危険性が指摘されているのです。barman / PIXTA(ピクスタ)室内のホルムアルデヒドを限りなくゼロにするためには、家具などにホルムアルデヒドが含まれていないかを確認すると同時に、梅雨のシーズンや冬期の引き渡しを避け、換気による枯らしを十分に行う必要があります。花粉症や喘息などのアレルギーに苦しむご家族がいる場合は、特に注意が必要だといえるでしょう。
2018年06月18日チャイルドシートとひと口にいっても、各メーカーからたくさんのチャイルドシートが発売されているから、選ぶ際には悩んでしまいがち。そんなママパパに参考にしてほしいのが、国土交通省と独立行政法人自動車事故対策機構が発表している、チャイルドシートアセスメント。新生児向けチャイルドシートの安全基準チャイルドシートアセスメントとは、各メーカーのチャイルドシートを前面衝突試験と使用性、2軸で評価試験を行い、その結果を安全性能評価として公表しているもの。前面衝突試験では、破損状況やシート底面の傾き、頭部の移動量など9項目を評価。使用性評価試験では、着座のさせやすさや車への装着性など、5項目で評価検証を行い、それぞれの合計点数を数値化しています。現在発表されている「チャイルドシートアセスメント」は2017年度版で、試験は2016年に行われたもの。最新のアイテムの評価はまだ発表されていないものの、チャイルドシート選びの参考としては十分です。カテゴリー別おすすめのチャイルドシートでは、さっそくチャイルドシートアセスメントの結果から、カテゴリー別におすすめの商品をご紹介しましょう。乳児専用のオススメチャイルドシート(ベルト固定タイプ)ベビーシートともいわれることがある乳児専用のチャイルドシートは、適用体重10kg未満、または、13kg未満で身長が70cm以下、新生児から1歳くらいまでが適用され、進行方向に対し後ろ向きに使用します。乳児専用で評価試験されたのは、コンビの「グッドキャリー」とレーマー「ベビーセーフプレミアム」の2アイテム。使用性評価試験では、コンビ「グッドキャリー」が4.4でレーマー「ベビーセーフプレミアム」が4.2。前面衝突試験では、それぞれ「良」、「優」と、甲乙つけがたい評価となっています。いずれも高評価であることから、使い勝手を重視するか、安全性を重視するか、好みで選んで問題なさそうです。コンビ「EX COMBIグッドキャリー YW」産まれたての赤ちゃんのやわらかい頭を衝撃から保護する独自の衝撃吸収素材「エッグショック」を開発。従来ウレタンの3倍の吸収力を実現しているそう。出典:レーマー「ベビーセーフプレミアム」欧州でトップの安全評価を維持するベビーシート。肩と腰、股の5点式ハーネスを装備するほか、サイドプロテクション機能もあり衝撃の吸収と分散に優れている。乳児・幼児兼用のおすすめチャイルドシート(ISO-FIX固定タイプ)7アイテム評価試験が行われ、その中でも前面衝突試験が「優」、使用性評価試験では4.5(幼児用)と高得点をマークしたアイテムがコチラ!タカタ「takata04-i fix(タカタ04 アイ フィックス)」ISO-FIXに対応したチャイルドシート。セパレート設計で簡単に取り付けできるだけでなく、カラダを包み込むようにサポートする「ニューボーンプロテクトクッション」で、ストレスの少ない状態を作り出します。乳児・幼児兼用のおすすめチャイルドシート(ベルト固定タイプ)様々なメーカーからたくさんの商品が展開しており、一番悩ましいのが乳児・幼児兼用のベルト固定タイプ。なかでも前面衝突試験と使用性評価試験のいずれにおいても高得点をマークしたのが、このアイテム!タカタ「takata04-neo SF(タカタ04 ネオ エスエフ)」シートベルト装着時のグラつきや緩みを解消するプリローダーシステム搭載により、女性でもシッカリ固定ができる。また、通気・通水性に優れたファイバーモールドクッションは、ベビーベッドのような寝心地。幼児専用のおすすめチャイルドシート(ベルト固定タイプ)10アイテムのなかから、もっとも評価が高かったのは、唯一「優」の評価を獲得したこのアイテム!リーマン「ロングフィット3」ロングフィットはその後、ロングフィット2、ロングフィット3と進化!1歳~11歳ごろまでと、長い期間使えるのが特徴で、子どもの成長にあわせて買い替える必要がないのはうれしい限り。あなたの家のチャイルドシートは、過去にどれくらいの評価を受けていたか。さかのぼって調べてみると良いかも。どうせ買うなら良いものを…。安全性と使いやすさを両立したアイテムを選びましょう。(文・団子坂ゆみ/考務店)
2018年06月11日赤ちゃんや子どもと2人きりで車でお出かけしたとき、チャイルドシートを後部座席に乗せていると、運転中に様子が見えなくて不便に思うことがありますよね。赤ちゃんもママやパパの顔が見えなくて泣いてしまったり、外の景色が見たくて助手席に座りたがったり。そんなときに気になるのが、「助手席にチャイルドシートをつけてもいいの?」ということ。ほとんどのチャイルドシートの取扱説明書には「後部座席に設置してください」と書かれているのでそうしますが、駐車場を歩いているとよく助手席にチャイルドシートを乗せている車を目にしますよね。今回は助手席にチャイルドシートを設置してもいいのかどうかについてまとめました。 助手席への設置は違反?チャイルドシートを助手席に設置することは、違反ではありません。6歳未満の子どもを車に乗せる場合には、チャイルドシートの使用義務があります(道路交通法第71条の3第3項)。しかし、設置場所については記載されていません。助手席に乗せることは法律違反にならないということですね。ただし、国土交通省のサイトやチャイルドシートの取扱い説明書には、「後部座席に乗せてください」等と記載されています。助手席に乗せることは違反ではないのに、乗せないよう推奨されているのは、どうしてなのでしょうか。助手席は車の座席の中で一番危険後部座席にチャイルドシートを設置するよう推奨しているのは、ずはり「赤ちゃんや幼児にとって助手席が危険だから」ということなのだそう。「車の座席の中で、助手席が一番危険」という話を耳にしたことのあるかたも多いのでは。その理由として、右折時の事故で対向車とぶつかった場合、助手席は大きな損傷を受けるからだと言われています。また、とっさの判断で運転手が衝突を防ぐようハンドルを動かすと、助手席側に被害が及ぶことも考えられます。上司とタクシーに乗る際のマナーとしても、上座が後部座席となっているように、助手席は事故のときのリスクが高いのでしょう。エアバッグが危険「助手席にはエアバッグが付いているから安心」と思われるかもしれませんが、赤ちゃんや子どもにとって、それは逆に危険へとつながります。エアバッグは成人の体形に合わせて作られているからです。正面衝突など事故に遭ったときのエアバッグの膨らむ速さは、時速100km~300kmとなります。その衝撃で大人でも、かすり傷・打撲傷・骨折・火傷等の被害を受ける可能性があります。赤ちゃんや子どもだと……と考えると恐ろしいですよね。子ども用品を製造しているコンビのチャイルドシートは、取り扱い説明書に「エアバッグ装備の助手席では取り付けしないように」と書かれています。安全な環境で使用してもらいたいからだそうで、そのため助手席への取り付け確認も行っていないのだとか。エアバッグはそれほど、赤ちゃんや子どもにとって危険性が高いということですね。一番安全な設置場所は?チャイルドシートの設置場所は、チャイルドシートの製造会社や国土交通省が推奨しているように、後部座席が一番安全です。また、さまざまな事故が想定されますが、「運転席の後ろ」が、自動車事故によるリスクが最も少ないそうです。 助手席に設置する場合の注意点助手席に設置する際は第一に、チャイルドシートの取扱説明書の注意事項をよく確認してください。先ほどご紹介したコンビのチャイルドシートのように、助手席への設置を禁止している製品もあります。また、助手席にエアバッグが装備されていない車を持っている場合や、エアバッグが作動しないようにロックなどができる車など、助手席でエアバッグが作動しない状態で乗せるときは、助手席でも使用できる可能性もあります。よくわからない場合は、必ず購入したチャイルドシートの会社へお問い合わせをしてくださいね。また、チャイルドシートはおおよそ1歳くらい(体重9kg超え)から前向きの設置が可能となっています。製品によって異なるかもしれないので、必ず取扱説明書でご確認ください。助手席に設置する場合、後ろ向きの設置はしないようにしましょう。事故となってエアバッグが作動した際、子どもがエアバッグに押し出され、助手席の背もたれに突っ込んだり挟まれてしまいます。時速100km~300kmの衝撃なので、非常に危険です。国土交通省のパンフレットによると、助手席にチャイルドシートを設置する場合は、助手席のシートを一番後ろに下げて、前向きに取り付けるのが良いそうです。ただし、前向きでも後ろ向きでも助手席でのチャイルドシートが危険なことには変わりないので、基本的には後部座席に設置するようにしましょう。 まとめ助手席にチャイルドシートを設置するのは、違反にはなりません。しかし、安全性のことを考えると「してはいけない」ことだとも言えます。子どもが泣くから・子どもの様子が見たいから、といって、一度でも助手席に設置してしまうと、助手席じゃないとぐずるようになってしまいます。心を鬼にして、一貫して後部座席に座らせるようにしましょう。自分がいくら安全運転をしていても、交通事故はいつどこで起こるかわかりません。大切なわが子の命を守るためにも、適切な使用を心がけてくださいね。 参考:助手席での取り付けに関して子供を守るチャイルドシートチャイルドシートコーナートップ自動車事故では助手席が一番リスクが高かったエアバッグによる傷害の可能性自動車事故で最も生存率が高いのは運転席の後ろ前向きで使用できる月齢はいつ頃からか?
2018年06月08日トレードオフ(Trade-off)という言葉をご存じですか?経済学用語で「一方を追求すれば他方を犠牲にせざるを得ない状態・関係」の意味。もともとはイギリスの経済学者が指摘した「失業率と物価の関係」から生まれた言葉で、失業率を抑えると(景気が回復して)物価が上昇し、物価を抑えると(景気が冷え込んで)失業率が上昇する……という状態や関係を表しています。分かりやすくいえば、「あちらを立てれば、こちらが立たぬ」ということですね。sunny / PIXTA(ピクスタ)■ 住宅の性能にもある「トレードオフ」の関係!快適で安全な住まいを求めるのは、誰しも同じです。しかし耐震性や耐久性、断熱性や気密性、耐火性や防火性、防音性や遮音性、さらにバリアフリーなどの「快適性・安全性」や家族の安全を守る「防犯性」などといった性能や機能を、すべて追求することは不可能です。また、それらの性能や機能を追求することはコストアップにつながり、現実的ではありません。OrangeMoon / PIXTA(ピクスタ)例えば、採光性や通風性を高めるために、あるいはリビングから庭を眺めるために、大きな窓を希望する人も多いことでしょう。しかし窓を大きくするということは、多くの熱量が窓ガラスやサッシから家の外へ放出されることを意味し、経済的ではありません。また大きな窓は、家の中が丸見えになるというプライバシーの侵害や防犯性の意味でもリスクが高まります。Graphs / PIXTA(ピクスタ)さらに、にぎやかな土地に建てられた家の場合は、防音性や遮音性といったリスクがつきまといます。このように、「採光性や通風性を追求すると、断熱性や防犯性、防音性や遮音性を犠牲にせざるを得ない」ことになり、これを住宅性能の「トレードオフ」といいます。■ 暮らしやすさと機能性のバランスを取るのは難しいもう1つ例をあげましょう。北欧風の住宅を希望してメインの開口部(掃き出し窓のこと)に三重ガラス窓を採用した場合は、断熱性や気密性、防犯性や防音性などは高まりますが、窓ガラス自体が重いことから、操作性や通風性などが損なわれる可能性があります。Flatpit / PIXTA(ピクスタ)また小さなお子さんやペットにしてみれば、ここから出入りすることは不可能のため、とても暮らしにくい家になることでしょう。さらに例を1つ。繁華街に近い住宅地や犯罪が多い地域では、防犯ガラス窓を採用したり、窓や玄関ドアなどに二重~三重の鍵を設けるケースが多いようです。これを「ワンドア・ツーロック」あるいは「ワンドア・スリーロック」などといいます。しかしその結果、快適性や利便性、さらに高齢者やクルマ椅子を利用する人にとって暮らしにくいなどのバリアフリーの性能を低下させることにもなりかねません。hinooto / PIXTA(ピクスタ)以上のような例を見ていくと、すべての住宅性能を高めることは不可能であることがわかります。つまり、家を建てようとする立地条件や環境、さらに家族の構成(特に小さな子どもや高齢者など)を考慮しながら、どの性能を高めていくか、逆にどの性能は標準レベルでいいのかを決める必要があるのです。■ 国土交通省が認めた、悪しき「トレードオフ・ルール」とは?新しい住宅省エネ基準(平成25年基準)の施行に伴い、平成27年(2015年)3月31日で旧住宅省エネ基準(平成11年基準)が完全に廃止されました。ここで注目したいのが、旧住宅省エネ基準(次世代省エネルギー基準)に盛り込まれていた「トレードオフ・ルール」のことです。Good morning / PIXTA(ピクスタ)例えば、小屋裏収納やロフトのある家を建てる場合、あるいは傾斜天井や勾配天井などを採用した家を建てる場合、天井内の空間がほとんど取れず、厚い断熱材を入れることはできませんでした。そこで国土交通省では、一部で薄くしか入れられなかった断熱材(充填断熱)を他の部分で埋め合わせをして、住宅全体のQ値(熱の損失度合い)をクリアすれば、次世代省エネルギー基準を満たした住宅であることを認めようという、「トレードオフのルール」を便宜的に採用したのです。■ 数字のマジックにご用心!具体的に見ていくことにしましょう。次世代省エネルギー基準では「天井の断熱材の厚さは200ミリメートル以上、窓はペアガラスで空気層の厚さは6ミリメートル以上、外壁は110ミリメートル以上」などという規定がありました。ZEAL / PIXTA(ピクスタ)しかし、トレードオフのルールを利用すると、「窓のペアガラスの性能を高め、空気層の厚さを12ミリメートル以上にすれば、天井の断熱材は半分の100ミリメートルでも良い」ということなります。その結果、悲しい運命が新居のオーナー家族を待ち受けていました。つまり、お金をかけて次世代省エネルギー基準の快適なマイホームを建てたはずだったのに、実際に暮らし始めてみると、(天井の断熱材が規定の半分しかないことから)屋根や天井内にこもった熱で、家の中がちっとも涼しくならない。GooDween / PIXTA(ピクスタ)逆に冬は、天井や屋根から熱が放出され、暖房があまり効かないことに気づかされたのです。このように、数字のマジックで建物全体のQ値は変わらなくても、実際はまったく快適ではない住宅が「次世代省エネルギー基準の適合物件」として、少なからず誕生しました。そしてその要因の1つにあげられるのが、国技交通省が認めたトレードオフのルールだといえるでしょう。新しい住宅省エネ基準の施行によって、トレードオフのルールはなくなりました。netanker / PIXTA(ピクスタ)しかし、旧住宅省エネ基準で建てられた中古住宅を購入しようとする場合は、天井や屋根に充填された断熱材の厚さにも注意する必要があります。特に、平成11年(1999年)から平成27年(2015年)3月31日までに建てられた小屋裏収納やロフトのある一戸建て住宅をはじめとして、勾配天井や吹き抜けのある一戸建て住宅、さらに三階建て住宅などを購入する場合は、念入りに確認する必要があるでしょう。
2018年05月12日殺風景な印象の白い壁。安全かつ、白壁を活用したインテリア。賃貸だから、穴をあけるのは気がひけると思っているのでは?国土交通省の原状回復の基準では、「画鋲の穴まではOK、釘穴はNG」となっています。大きな穴をあけずに、小さなピンを利用したフックや棚などご紹介します。参考記事:賃貸でも!壁に穴をあけないカスタマイズ方法まとめ こちらは無印良品の「壁に付けられる家具」を活用した飾り方。赤ちゃんがいるご家庭ですが、うまく手の届かない高いところを活用しています。(「とっておきオブジェと家族の部屋」より) 大きなアートやポスターを1枚飾ってみるポストカードサイズの小さなアートは手軽ですが、それなりの数を揃えてセンス良く配置するのがけっこう難しいです。いっそ、大きめサイズのアートを買ってみると、1枚だけでぐっと空間が引き締まっていい感じに。石膏ボード用の小さなピンのフックを使うか、額なしのポスターなら、ホッチキスでも止めることができますよ。 カーテンやラグなどの色とあったアートが飾られたお部屋。空間が引き締まります。(「居場所が2つあるとパーティーは盛りあがる。絵画の中にいるようなリビング・ダイニング」より) 帽子やストールなど、お気に入りのアイテムを飾ってみる飾りたいアートが見つからない……というときは、ふだん使っているお気に入りのアイテムをあえてしまいこまずに壁にかけてみるというアイデアもあります。 フックつきの画鋲に、いつも使うアイテムをかけただけ。シンプルなのに、とってもかわいい。(「カフェで働く女性の自然体な暮らし方」より) 流木やドライフラワーを飾ってみるナチュラルテイストが好きなら、自然をお部屋に取り入れると落ち着きます。シンプルな流木を壁に飾って、少しだけ海辺の雰囲気をお部屋に。(「『リゾートのすてきな女主人』の部屋」より) はがせる壁紙に黒板塗料を塗って、絵を描いちゃう白壁をキャンバスに変えて、アートなお部屋に変えてみるのも面白いですね。はがせる壁紙だから、飽きたら消せる!貼り直せる!(「猫と暮らすDIYルーム!U★Gさんの楽しさと工夫がつまった広々リビング」より) 出典: goodroom journal 記事提供元:リノベーション・デザイナーズ賃貸 goodroom(グッドルーム)デザイナーズ、リノベーションなど、おしゃれな賃貸サイト・アプリ「goodroom」を運営しています。インテリアや、ひとり暮らし、ふたり暮らしのアイディアなど、賃貸でも自分らしい暮らしを楽しむためのヒントをお届けします。おしゃれ賃貸サイト・アプリ goodroom journal journal 暮らしの実例
2018年04月18日家を「借りる」と「買う」どちらが得か?という議論が、不動産業界には……いえ、世の中には昔からありますよね。この問題、筆者が不動産業界に入った19年前から(恐らくもっと以前からあったでしょう)盛んに議論されていましたが、いまだに結論が出たという話を聞きません。TATSU / PIXTA(ピクスタ)■ 「借りる」「買う」どちらが得か?問題のカラクリkou / PIXTA(ピクスタ)この問題のベースとなっているのは「“家賃”を払い続けるのと“住宅ローン“を払うのとどちらが得か?」ということで、大抵の場合、それぞれ発生する費用の合計をシミュレーションして比較しています。まだ紙の媒体が不動産情報の中心だった時代の話です。同じ出版社で賃貸向けと売買向け、2つの情報誌を出していましたが……、KAORU / PIXTA(ピクスタ)賃貸の情報誌では「借りる方が少しだけ得」、一方、売買の情報誌では「買った方が少しだけ得」というまったく異なる結論を出していました。一生の間に必要となる住宅関連の支出の合計は簡単にシミュレーションできるようなものではなく、前提条件を少し変えればまったく違う結論となります。つまり、立場が変われば結論も変わるのです。■ 設備やインテリアのグレードに大きな差はある?freeangle / PIXTA(ピクスタ)入居者が頻繁に入れ替わることを前提とした賃貸住宅に対し、分譲住宅は入居者が永住することが前提となります。そのため設備や内装等についていえば、分譲の方が長持ちする仕様となっていることが多かったように思います。特にクロスについては、ランクが全然違いました。賃貸の場合、入れ替わる度に何らかのリフォーム工事が入りますし、何かあれば退去した時交換すればいい、という意識がどこかにあるのかもしれません。■ 分譲マンションで発生する費用って?hug++ / PIXTA(ピクスタ)分譲マンションの場合、毎月発生する住宅ローン返済、管理費、修繕積立金等の他、故障等による設備の修理は当然のことながら全額自己負担です。分譲マンションには専有部と共有部があり、雑把に分けると玄関の内側で起こったことについては自己負担です。厄介なのは配管やインターホンといった、専有部と共有部両方にまたがる部分のトラブルで、原因がどちらにあるかによって負担額も変わってきます。専有部と共有部の細かい区分けについては管理規約に必ず記載がありますので、購入前にチェックしておくとよいでしょう。■ 賃貸住宅は、実は家主にとって厳しい時代にABC / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅の場合、賃料と共益費を毎月払いますが、消耗品関係を除き設備の故障については原則として家主負担となっています。また退去時における原状回復に際しても、「国土交通省ガイドライン」や「東京都住宅紛争防止条例(東京ルール)」により、自然損耗や経年劣化については借主は負担しなくてよいとされています。そのため、退去に伴うリフォーム工事についてもその大半を負担しなくてはならないなど、家主にとって厳しい時代となってきたように感じます。■ 賃貸住宅はまだまだ高齢者に厳しいのが現実foly / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅を語る上で、どうしても避けて通れない問題があります。賃貸物件の営業をやっていた時代に痛感しましたが、「高齢者に非常に厳しい」というのが日本の不動産業界の現状です。高齢者の場合、現役世代と違って収入が限られるということと、室内で万一のことが起きる可能性がある、ということが原因として挙げられます。高齢者を受け入れる物件はかなり限れられますし、仮にOKという場合でも内容のいい親族が保証人となり、かつ近くに住んでいなければならない、などといった厳しい条件が付きます。freeangle / PIXTA(ピクスタ)そして既にリタイアされた方の場合、年金だけが収入とみなされます(預金残高は考慮されないことが多い)。年金の金額だけで借りられるレベルの部屋というものは、高齢者が暮らしやすいようなものとは決して言えないでしょう。家は「買う」「借りる」どちらが得か、という問題は、おそらく今後も永久に決着はつかないでしょう。しかし「どちらがいいか」ともし聞かれたら、「リタイアするまでに、どこかで買っておいた方がいい」というのが筆者の結論です。(written by 鶴間正二郎)
2018年04月13日家を購入する時は、売買契約書だけでなく登記関係、住宅ローン関連、保険など、様々な書類のやり取りがあってかなり頭がこんがらがる時期です。それがマンションならばさらに書類が増えて、「マンション管理規約」「管理委託契約書」などが配られます。ゆっくり目を通す時間暇も根気もなく、よくわからないままに印鑑を押した、という方もいるかもしれません。もとくん / PIXTA(ピクスタ)新築マンションに入居して間もなく、管理組合の理事をやらなければならなくなった人が「私は管理組合になんて入った覚えはない。だから理事になるのは断る!」と、管理会社に電話をかけてくるケースもあるそうです。管理組合に入った覚え……、みなさんにはありますか?「○○マンション管理組合の一員になります」といった書類にサインをした経験は?「ない」という人がほとんどだと思います。これはなぜなのでしょうか。■ 「区分所有」した瞬間に、管理組合の構成員になるチンク / PIXTA(ピクスタ)「マンション法」ともいわれる区分所有法では、管理組合に関して以下のような記述があります。第三条(※一部)区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。この条文によると、区分所有関係が発生したその瞬間から管理組合は成立するため、設立の手続きなどは必要ない、ということになります。区分所有者はその意思にかかわらず管理組合の構成員となり、区分所有をしている限り組合から脱退することはできない、という強制力を持っているのです。タカス / PIXTA(ピクスタ)よく管理組合を「自治会やPTAみたいものでしょ」という人がいますが、自治会やPTAへの参加は任意ですから、自ずとその性質が違うことがわかりますね。人づきあいなどの面倒がないことがマンションの魅力と考えている人にとっては、管理組合の理事などもってのほかといったところでしょうが、それほど簡単な問題ではないのです。■ マンション管理の主体は管理組合!業務も多岐にわたるところで、先ほどの条文にあった「規約」とは何でしょうか?これはマンションのルールブックともいえる「管理規約」のことを指しています。0829kt / PIXTA(ピクスタ)国土交通省が管理規約の標準モデルとして作成しているのが標準管理規約です。マンションはその規模や地域、住んでいる人によって千差万別。そのルールもまた様々なパターンがあっていいので、あくまで標準モデル、なのです。逆にいえば、この管理規約は住んでいるうちに不都合が生じてきたときや自分たちのマンションには合わないと感じた時、多数決によって変更をすることができます。また、その標準管理規約に書いてある管理組合の業務とは、全部で15項目にもわたります。例えば、管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理組合管理部分の修繕修繕等の履歴情報の整理及び管理等共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務敷地及び共用部分等の変更及び運営修繕積立金の運用官公署、町内会等との渉外業務などがあります。YNS / PIXTA(ピクスタ)清掃やごみ処理などまで書いてあることに「マンションて、そういうことこそ、人任せにできるんじゃなかったの?」と驚いた人がいるかもしれません。ほとんどの管理組合は、これらの大部分を管理会社などに委託しているために人任せと感じるのかもしれませんが、区分所有法によると管理の主体は管理組合にほかならないのです。いかがでしたか?管理組合について理解すると、区分所有者である自分たちこそが管理の主体なんだ、と気付かされますね。「自分は入った覚えはない」「自治会やPTAみたいなもの。やりたくないからやらない」というわけにはいかないものなのです。ですが、それをネガティブにとらえるのではなく、大切な資産であるマンションを一緒に守る仲間であるとポジティブにとらえて、うまく関わりながら暮らしていきたいものですね。(written by 殿木真美子)【参考】※公益財団法人マンション管理センター※マンションライフ総合支援サイトマンションのWa※国土交通省区分所有法、マンションに関する統計・データ集※建物の区分所有等に関する法律
2018年03月30日4月からの新生活に備えた部屋探しのシーズンもいよいよ大詰めです。部屋探しの条件として、立地は需要なポイントですが、その部屋が何階にあるのか、また駅から徒歩でどれくらいの距離にあるのかといった面を見て決める人が多いのではないでしょうか。もちろんこれらも快適な生活を実現するために、非常に重要な要素です。ただし表面的な立地だけを意識していると、住んだ後に「他の部屋にするべきだった……」と後悔することもあるのです。そこで一度見ただけではなかなか把握できない、立地に関する部屋探しの盲点をここでお伝えします。「開かずの踏切」があるかどうか近年、線路の高架化や道路の立体化により減少しつつある「開かずの踏切」ですが、2018年1月19日の国土交通省の発表によると、踏切道改良促進法に基づいて改良すべき踏切道として全国で824か所が指定されています。国土交通省は、1時間当たりの遮断時間が40分以上続く踏切のことを「開かずの踏切」と定義していますが、電車が3分おき、5分起きに走っている東京を始めとする大都市では特に、朝の通勤時間帯や通学時間帯に踏切で10分以上足止めされることもあるのです。「開かずの踏切」があると、想定よりに通勤や通学に時間がかかってしまいます。そうなってしまうと、折角駅近の場所に物件を借りても、時間的なマイナスが大きくなってしまうでしょう。不動産屋さんに連れられて物件を内見しに行く時は、昼の時間帯が多いのでそれほど「開かずの踏切」の被害に遭うことはありません。しかし通学や通勤をする朝や夕方以降の時間帯になると、電車の本数も増え、「開かずの踏切」が発生する可能性もあります。そのため、内見を行う時には、物件までの道のりにある踏切が「開かずの踏切」になっていないかどうか、実際に自分が通学・通勤する時間に歩いてみたり、地元に詳しい不動産屋さんに聞いてみたりといったことも場合によっては必要でしょう。家の付近に溜まり場になる公園がある公園が家のすぐ近くにある物件は、一般的には高評価になります。特に小さなお子さんがいる家庭にとっては公園があればお子さんと一緒に遊ぶことができますし、ジョギングをしたりスポーツをしたりして楽しむこともできるでしょう。しかし一人暮らしをする人にとっては、公園があるということはそれほどメリットになりません。むしろ深夜になると若者のたまり場になって騒音が発生したり、治安面で不安を感じたりすることも多いのではないでしょうか。公園は樹木もたくさん植えられているため、何かと死角が発生しやすい場所でもあります。実際に深夜の公園は犯罪が多発するエリアでもありますし、日中家にいない人にとっては、事件が起こりやすい場所と捉えられても仕方がない側面があります。またホームレスが一日中いる公園も不安に思ってしまうことが多くなるでしょう。公園があるからといって必ずしも住環境が良いとは限らないものです。しっかりとその公園が安全面の管理が行われているか、子供達のための遊び場である公園なのかをチェックしてから入居しましょう。マンション1階や近くに飲食店がある物件室外機の位置にも注意マンションには2階以上が居室で、1階には飲食店などのテナントが入っている物件も多くあります。自分で料理を作るのが面倒な時にはすぐに食べに行けるので便利ですが、どうしても一階に飲食店が入っていると、衛生面で不安に感じることも多いでしょう。ゴキブリや残飯に群がるネズミやカラスが発生することもありますし、調理によって発生する騒音やニオイも迷惑な場合があります。24時間営業の店が1階に入っている場合は2階の住人は常に1階からの騒音や光に悩まされる可能性があります。また料理や調理のニオイが上の方に上がってくると、2階や3階に住んでいる人はエアコンの室外機からそのニオイを取り込んでしまい、家の中にニオイが充満することもあるのです。さらに洗濯物を干すときも、洗濯物にニオイが染み付いてしまうことまで考えなくてはいけません。特にニオイの強い料理の店が一階にあるような場合は、ほぼ洗濯物を干すことが不可能になってしまうのです。そういった飲食店が1階にあり自分の部屋に影響が及ぶかという点もしっかり確認しなければいけません。これらの部屋探しの盲点になるようなポイントも、注意深く見ていけば最初の内見時に十分に確認できます。ただし初めて部屋探しをする人にとっては、このようなリスクがあることがわからないことも多いかもしれません。一度だけの内見で物件を決めるのではなく、これらのチェックポイントを知った上で、いま自分が入居候補としている物件が本当に大丈夫か、住んでも問題がないのかを、再度の内見もしくは不動産屋さんに確認をするなどして、最終的な入居先の決定をしていきましょう。
2018年03月21日「いったい誰がこんな危険なルートを決めたんだ!責任者を連れてこい!!」 昨年12月末、東京都渋谷区内で開催された国土交通省主催の「羽田空港新飛行ルート」の説明会は、一部住民からの怒号が飛び交う、異様な雰囲気に包まれた――。 国は’20年の東京オリンピック・パラリンピック開催に伴い、国際線の増便を計画。そこで羽田空港を離着陸する便の新たな飛行ルートの導入を決めた。ところが、そのうち2本の着陸用飛行ルートが、新宿、渋谷、目黒、白金高輪、品川といった都心部を低空飛行で通過することがわかり、いま大きな波紋を広げている。 「計画では都心部上空を着陸大勢で、300~900メートルの低空飛行で通過します。このルートの飛行時間帯は15~19時の4時間。1時間あたり44回通過するので、約2分に1回の割合で都心上空を通ることになります。次から次へと継続して騒音が続くわけです。通過地域の住民にとって、これは精神的に大きなダメージを受けると思います」 こう語るのは、今回の新飛行ルート計画に反対する「みなとの空を守る会」共同代表・増間碌郎さん。国交省の資料によると、新宿から大井町にかけての飛行ルート直下およびその周辺の地上での騒音レベルは約70~80デシベル。幹線道路際、騒がしい街頭の騒音レベルだ。80デシベル以上だと、一般的には“地下鉄の車内”“ボウリング場”と同等のうるささ。隣の人の会話は聞き取れないレベルだといわれている。 騒音同様に心配されているのが、落下物の問題。ジャンボジェット(B747型)の飛行時間で世界一の記録を持つ、元日本航空機長で航空評論家の杉江弘さんが危険性を次のように指摘する。 「氷塊の落下は防ぎようがありません。たとえば、海外の空港で雨が降っている中で離陸した飛行機は水分を含んだ状態で上昇し、高度1万メートル、気温マイナス50度の上空を飛ぶので必ず氷塊ができます。その氷塊が落ちる可能性が高いのは、着陸体勢で車輪を出すときです。もし直径10センチ大の氷塊が地上にいる人間を直撃するようなことが起きれば大変なことになります」(杉江さん・以下同) 新ルートで車輪を出すタイミングは、新宿から渋谷、品川の上空にかけて。 「危険なのは車輪を出すときだけではありません。着陸に向けて翼の可動部分を下ろすのですが、そのときに振動が発生します。埼玉県上空から板橋区、練馬区に氷塊が落下する可能性もあります」 落下物は氷塊だけではない。国交省によると、’17年3月末までの8年間で、整備点検などで航空機の部品脱落が確認されたのは451件。そのうち空港内で発見されたものは91件。発見されなかったものは360件あった。ただし、この報告件数は国内航空会社のみの件数で、外国の航空会社は含まれていない。 ちなみに、’16年度までの10年間で、地上で落下物が確認された件数は、成田空港周辺では19(部品13件、氷塊6件)、羽田空港周辺では0件。だが、昨年9月には、ANA機のパネルが茨城県の工場に落下。大阪ではKLMオランダ航空機のパネルが落下し、走行中の乗用車を直撃するという事故が起きている。 さらに11日には、どんな旅客機よりも点検、整備されているはずの“政府専用機”のパネルが飛行中に落下するというニュースが……。 杉江さんがいちばん危惧していることは最悪の事態を招く“墜落”だ。’94年4月26日、台北発名古屋行きの中華航空140便が名古屋空港の滑走路近くに墜落、機体は大破、炎上し、乗員乗客264人が死亡、7人が重傷という大惨事があった。パイロットが自動操縦装置のスイッチを間違えたことで失速し、墜落へつながった――。 「じつはいまのハイテク機は、ちょっと操作を間違えただけで墜落事故を引き起こしてしまうことがあるのです。中華航空の事故は、名古屋空港の滑走路近くで墜落しましたが、もっと手前で失速していたら都市部で墜落していた可能性もあった。今回の新ルートでやはりいちばん心配なのは、都心部を低空飛行することです。もし、何らかのトラブルで墜落したら、最悪の悲劇が起きます」 国交省は、羽田空港新ルート運用による経済波及効果を6,503億円、雇用が4万7,000人増加すると言っている。だが、万が一事故が起きた場合の補償や騒音による不動産価値下落の可能性といった、マイナス部分をまったく示していない。 本誌が指摘したリスクについて国交省に問うと「落下物に関して航空会社への点検、整備を徹底指導している」との答えが。あらゆるリスクに関しても「安全の確保はすべてに優先する」という。 飛行試験はやらずに、ぶっつけ本番で2年後の運用開始を予定しているというが、このままでは、都民が黙っていることはできないだろう。
2018年01月19日礼金・敷金とは賃貸住宅の契約を行うとき、不動産広告などに賃料とはまた別に「敷金」「礼金」といった項目を目にすると思います。敷金とは「敷金」とは、部屋を借りるための保証金といった性質があり、そのため退去時には返金されるのが特徴的です。「敷金」には2つの目的があります。家賃滞納分の担保大家さんは、借主が家賃を滞納したら困ります。仮に家賃を滞納したとしても、一時的に敷金から補填することで収支計画の帳尻を合わせます。原状回復などの修繕費用また大家さんは、借主が不注意で建具や設備を破損した場合にその修繕費用として、敷金から差し引くようにしています。仮にそのような事態が起きなかったとしても、退去時のクリーニング代として引かれます(多くの場合、タイルが傷ついていたりするので差し引かれる)。敷金が返還されないといったトラブルが相次ぎ、業界がこの改善に取り組んでいます。礼金とは「敷金」の特徴や目的は分かりました。では、不動産広告でセットのように表記される「礼金」とはどのようなものなのでしょうか。「礼金」とは、部屋を貸してくれる大家さんに対しての『お礼を示すお金』のことをいいます。ここで疑問に思われた方も多いかと思います。「なぜ客側であるコチラがお礼を渡さないといけないの?」と・・・・。ごもっともです。私もそう思いました。実は、これには古い慣習が関係していたのです。礼金の慣習とは礼金の慣習が始まったのは、高度成長期頃のことです。上京する若者が身寄りの無い都会で生活するにあたって、困った際に頼りになったのが、やはり下宿やアパートの大家さんだったのです。そこで親御さんが「息子(娘)を頼みます」といった意味で、大家さんに対して前もってのお礼として渡したのが始まりであるといわれています。またこんな話もあります。戦後はとにかく住宅不足で、「貴重な生活処を提供してくれたお礼」といった意味で、借主が大家にお金を包んだのが由来なんて説もあります。現在になっては借り手市場ではありますが、当時は供給側が少なかった影響があってか、次第に地域でこの慣習が定着したということですね。礼金ありの物件が多い理由礼金は大家さんへの謝礼金なので、大家さんが礼金の「あり・なし」を決めます。しかし最近では大家さんと借主をつなぐ不動産仲介会社がこの礼金を手数料として扱っているケースも増えているようです。仕組みはこうです。礼金は「取引物件の家賃1か月分までしかとれない」と定められています(宅地建物取引業法、以下、宅建業法)。そしてこれは、仲介会社が何社いても「1か月分までが上限」です。つまり、自分のところ以外にも他に大家さんと仲介する会社がいれば、取り分が減るということです。実際に仲介会社は、賃貸契約1つ取るだけでもかなりの労力と時間をかけており、割に合わないのです。(実際に私も現場を体験したことがあるので分かるのですが、割に合いません・・・・。)そこで仲介会社はこう考えたのです。「大家さん、広告を出せば早くに入居者が決まりますよ!しかし広告費を出すのもなんでしょうから、礼金から出されてはいかがでしょう?」上手い話ですね。広告費は上記同様(宅建業法上)、依頼主の依頼によってその報酬を受け取ってはならないとされています。しかも場合によっては、広告費より家賃1か月分の礼金の方がウマイかもしれません。こうすることで、仲介会社が別にいたとしても、契約を取れば家賃1か月分は確実に入ってくる仕組みが成り立ちます。下手したら大家さんですら「礼金は大家さんの取り分」であることを知らず、「礼金は仲介会社へのお礼金」と勘違いされている方も・・・・しかも現在では不動産広告の料金が上がっているので、仲介会社はなるべく広告にお金をかけたくないのです。そのためか「礼金あり」としている業者が、平成26年度では43.0%、平成27年度では47.5%とその数約半数となっています(国土交通省(平成27年度)「住宅市場動向調査報告書」より)。礼金は交渉できる?ここまで読まれた方は、もしかするとこの制度にうんざりしているのではないでしょうか。ともすれば、「礼金あり」の物件を「礼金なし」に交渉したいという方もいらっしゃるはず。礼金の交渉は可能で、大家さんにしましょう。しかし大家さんと直接話せることは少ないので、不動産会社に間を取り持ってもらいましょう。そこで大家さんに、上記で挙げた「礼金の仕組み」について知っているか確認を取ることをお勧めします。礼金を不動産会社に渡すぐらいなら、礼金をもらわなくても信用できる借主なら安心だ」と思う大家さんもいるはずです。太っ腹な大家さんもいる中、最近では敷金・礼金がゼロの『ゼロゼロ物件』も存在しますね。これについてはまた別の記事でご紹介したいと思います。
2018年01月13日住宅インスペクションとは?「住宅インスペクション」という言葉をご存じですか?これは、建築士による建物のインスペクション(検査・調査)のことです。売却を検討している売主や購入を検討している買主が中古住宅に対し、住宅インスペクション(住宅診断)を依頼することで売買後のトラブルを軽減するメリットがあります。平成28年宅地建物取引業法改正でより身近になる「住宅インスペクション」平成28年宅地建物取引業法改正で「住宅インスペクション」に関する規定が平成30年4月1日に施行されます。施行されると今までの中古物件売買はどう変わるのでしょうか?今までインスペクションは、売買の中であまり知られておらず、一部の意欲的な宅建業者や売主、買主が利用するのみでした。今回の宅地建物取引業法改正では、「媒介契約」「重要事項説明」「売買契約」の3つのタイミングで、建物状況調査(これがいわゆる住宅インスペクションを指します)に関する内容が追加となりました。この改正で、宅建業者は売主・買主に建物状況調査について説明をし、利用を促すことで、安心して取引のできる環境を提案してもらえます。中古物件の売買時に売主や買主が「住宅インスペクション」の存在や価値を詳しく知らなくても、宅建業者のほうから調査提案がされるようになったということですね。媒介契約売主・買主はそれぞれ宅建業者から建物状況調査の制度の説明、業者の紹介をされます。具体的には・・・売主・買主は宅建業者から宅地建物取引業法に基づく、建物状況調査の制度や内容について説明を受け、希望するかどうかを聞かれます。実施を希望する場合には、宅建業者からインスペクションを行う検査業者を紹介され、宅建業者の中継ぎの元、インスペクションの実施の手続きを行います。重要事項説明買主は建物状況調査の結果を宅建業者から説明を受けます具体的には・・・買主は購入を検討している物件が建物状況調査を実施しているかどうか宅建業者から説明を受けます。説明を受けるのは1年以内に行った検査内容になります。検査を実施している場合には、重要事項説明に添付された「建物状況調査の結果の概要」という書類に基づいて、物件に劣化があるかどうかなどの説明を受けます。売買契約売主・買主は、宅建業者から物件の現況についての書面の交付を受けます具体的には・・・建物状況調査を行った場合には、基礎、外壁等の現況について売主・買主が相互に確認した内容が売買契約書に記載されます。調査の対象は中古の住宅・戸建て住宅・分譲マンション(一部屋)・アパート一棟(小規模)・マンション一棟(大規模)※新築の住宅、土地・商業ビルなどの住宅以外の物件は対象外です建物状況調査は建築士が行います建物状況調査の実施は調査に係る一定の講習を修了した建築士が行います。建物に精通した建築士が検査を行うことで、より安心が深まります。建物状況調査の検査内容は?出展:国土交通省「改正宅地建物取引業法の施行に向けて参考資料」「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」が検査対象です。設備の動作確認や、住宅以外の部分の検査は一般的には行われません。構造耐力上主要な部分とは:建物自身の重さや建物内にある物の荷重を支え、風や雪、地震の揺れなどの外からの力に対抗するような、建物の基本となる部分のこと(柱・基礎など)雨水の侵入を防止する部分とは:外部から雨水が入ってくることを防止するための、住宅の部分のこと(屋根・外壁など)具体的な検査箇所<外部>・バルコニー・屋根・外壁・基礎など<内部>・土台・床・内壁・天井など※木造戸建てや鉄筋コンクリート造共同住宅など物件の種類により検査項目は異なります建物状況調査ですべての劣化がわかるわけではないので注意建物状況調査は、実施することで物件の状態がより詳細に把握でき、安心な取引につながりますが、この検査だけですべての劣化事象があきらかになるわけではありません。建物状況調査はあくまで検査をする者が通常歩行可能な範囲から、目視や計測で行う「基礎的な検査」となりますので、例えば壁の裏側など、住宅を一部壊さないと確認できないような箇所は検査を行うことができません。また検査結果を受けた内容から、さらに詳細な検査や、補修・修理を行うかは売主または買主の判断になります。建物状況調査を実施するメリット<買主>・検査で建物の状態を把握して購入できるので安心・劣化部分がわかるのでリフォーム費用が積算しやすい・保証付物件なら万が一の時にもさらに安心<売主>・物件のトラブル発生リスクを軽減でき、安心して引き渡すことができる・「検査済の安心な物件」として、 買主から選ばれやすくなる気になる建物状況調査の実施費用負担は?基本的には建物状況調査の実施を申し込んだ売主または買主が費用を負担します。ただ、中古住宅のインスペクションの認知が広がり宅建業者が負担するケースも増えているようです。説明を受けた際に費用面の負担について相談してみてください。2018年(平成30年)4月より開始となる建物状況調査の制度。中古物件の売買の際は、ぜひ賢く活用し、安心でスマートな取引につなげましょう。上記の内容は2017年12月現在のものです。情報提供・監修:ジャパンホームシールド株式会社
2018年01月09日マンション管理士とはマンション管理士とは、その名称通り、マンション管理のスペシャリストのことをいいます。主業務には、マンション管理組合の運営や相談、住民との権利関係調整、また大規模修繕の計画立案などがあります。マンション運営におけるコンサルタントともいえるしょう。マンション管理士は国土交通省管轄の国家資格者です。そのため、マンション管理士になるには国家資格である「マンション管理士試験」に合格し、指定登録機関である(公財)マンション管理センターに登録する必要があります。マンション管理士は「名称独占資格」といわれる分野の資格であることから、登録をしないと「マンション管理士」と名乗ることができません。しかし逆にいえば、資格を取得・登録しさえすれば、誰でも「マンション管理士」を名乗れるということになります。つまり、マンション管理士としての実務経験を積む環境が少ないということです。先述したように、マンション管理士はマンションのプロでコンサルタントといえます。そのため実務経験からの知識が豊富な点に魅力があり、それを証明するための資格(看板)であるといえます。なので、マンション管理士にマンション運営のコンサルなどを依頼する際には、必ずそのマンション管理士の経歴をチェックしましょう。管理業務主任者とはマンション管理士と似て非なる資格に、「管理業務主任者」といったものがあります。管理業務主任者とは、管理の前提となる管理受託契約の重要事項説明から、受託した管理業務の処理状況のチェック及びその報告までのマンション管理のマネジメント業務を行う者をいいます。マンション管理業者には事務所ごとに、また30管理組合につき1名以上の管理業務主任者の設置が義務付けられています。マンション管理士は「名称独占資格」でしたが、管理業務主任者は「必置資格」であり、「独占業務」があります。管理業務主任者の独占業務4つ管理受託契約前の重要事項説明重要事項に関する書面への記名・押印管理受託契約にかかる契約書への記名・押印管理事務に関する報告重要事項説明や契約書への記名・押印が主な仕事といえます。不動産(宅建業)取引のプロである「宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)」と同じ分野資格といえます。管理業務主任者はマンション管理専門の契約プロといえます。難易度的にいえば、管理業務主任者よりもマンション管理士の方が難しいといわれています。また管理業主任者を取得すれば、マンション管理士試験の一部免除が得られるので、マンション管理士を目指す前に、ステップアップとして管理業務主任者の取得に励む方が多いです。
2017年12月07日あざみ野は横浜市青葉区にある地名がそのまま駅名になったエリアで、もともとアザミの花がたくさん咲いていた土地であったことが地名の由来になったと言われています。東急田園都市線のほぼ中間地点に位置し、渋谷駅とその先(半蔵門線直通)まで1本で行けることから、都心への通勤者のベッドタウンとしての機能を担っています。また、横浜市営地下鉄ブルーラインの発着点でもあり、横浜方面へのアクセスも良好です。都市部へのアクセスの良さだけでなく、閑静な高級住宅街と自然が身近にあふれる点で、子育て世代のファミリー層から根強い人気を集める街です。行政手続きから生活必需品、レジャーまで専門施設が揃うあざみ野駅直結のビルには、コスメ雑貨店や高級志向のパン屋、横浜市青葉区の行政サービスコーナー、花屋が入っています。まず駅西口を出ると目の前にドラッグストアがあり、チェーン系の飲食店も多く見られます。大通りをさらに西に進むと、ペットホテルを兼ねた大型ペット用品店もあります(確かに、あざみ野周辺を歩いていると優雅に犬と散歩中の人の多いこと!)。そしてさらに進むと、2013年にオープンした郊外型商業施設のあざみ野ガーデンズがあります。広大な敷地面積の中に、生鮮食品や日用品の専門店、飲食店、美容院がそれぞれ独立店舗を構えています。それだけではなく、ゴルフやテニスをはじめとしたスポーツ施設や屋外バーベキュー場もあり、レジャー要素も楽しめる場所となっています。駅東口を出るとスーパーは東急ストア、三徳があります。ドラッグストアはスギ薬局とクリエイトがあります。また駅の隣にはタリーズコーヒーがあります。店内はゆったりと広く、朝は出勤前のサラリーマン達の束の間のコーヒータイムを目にします(余談ですが、東急田園都市線で電車が止まってしまった場合、行き場を失った通勤者のたまり場と化します)。これらをまとめて言うと「あざみ野エリアは必要最低限の買い物には全く困らない。しかし駅近くに大きな目玉スポットはない」というところでしょうか。特別な日の買い物をしたい、遊びにいきたいとなると隣駅のたまプラーザ、沿線上の二子玉川や、さらには渋谷まで出かける場合が多いです。絵に描いたような通勤地獄が日常に!? 田園都市線の混雑率は凄まじい東急田園都市線(渋谷方面行き)の朝の通勤ラッシュの混雑率は、首都圏でもワースト上位に食い込む凄まじさで有名です。国土交通省の「東京圏における主要区間の混雑率」(平成28年度)によると、朝7時50分から8時50分の間、池尻大橋駅から渋谷駅までの乗車率はなんと184%という調査結果が出ています。東急電鉄のホームページでは、混雑解消のために時間差通勤での利用を呼びかけているほどです。筆者はかつて毎朝この電車に乗って通勤していたわけですが、身動きできないほどの圧力と、それゆえの殺伐とした車内の雰囲気で、会社に着く前にクタクタでした…。しかも毎日なんらかのトラブル(設備不良や乗客同士の小競り合いなど)で遅延は当たり前でした。帰宅時の渋谷発の電車は、そこまでではなくともやはり混んでいましたし、滅多に座れませんでした。あざみ野駅は急行の停車駅である点はポイントが高いですが、通勤での移動時間でかなり神経をすり減らします。この沿線に住むと決めたら、相応の覚悟が必要かもしれません。あざみ野駅は横浜市営地下鉄ブルーラインの始発駅でもあります。そのため、朝は乗り換えの乗客が駅構内をダッシュで急ぐのも毎日見かけました。しかし始発駅ですので、座席に座れる確率が高い分まだましと言えるでしょう。ちなみに、ブルーラインであざみ野駅から横浜駅までの所要時間は28分です。感覚的には「あざみ野も横浜市なのに、こんなに時間がかかるの?」と思ったのを覚えています。また、東急田園都市線であざみ野駅から渋谷駅までは急行に乗れば22分ほどで着きます。同じ横浜市であっても、通勤や通学において、より都心志向の人々(俗に言う「神奈川都民」)に選ばれる土地であると言えます。元々は丘陵地帯!バスは必須の交通手段あざみ野とその周辺エリアはもともと丘陵地帯なので、とにかく坂が多いのが特徴です。狭い区域の中でもアップダウンが激しく、足腰が弱い方には徒歩での移動は苦痛かもしれません。また、子育てに優しい街と言えどベビーカー連れにもかなり厳しい地形です。あざみ野駅西口には広々としたバスロータリーがあり、複数の系統、バリアフリー対応のバスが利用可能です。このあたりのバス交通網の発達は、自家用車以外の移動手段として必然と言えるでしょう。教育に対するモチベーションが非常に高い地域神奈川県内の中でも、あざみ野が位置する横浜市青葉区は、世帯収入が毎年トップという調査結果が出ています。裕福な家庭なら子どもの教育費にも余裕が出るので、教育に対するモチベーションが非常に高い地域であるのは有名です。それを示すのが、横浜市教育委員会が毎年ホームページで発表している「市立小学校等卒業予定者の進路状況調査」です。毎年、青葉区は小学校卒業予定者の私立中学への進学率が、市内の行政区別ランキングで断トツでトップとなっています。また、毎朝駅のホームでは制服を着た小学生たちが電車を待っている場面も目にします。小学校受験も非常にさかんな地域のため、駅周辺にはお稽古スタジオや幼児教室、学習塾が多く見られ、住民の教育熱心な気質が伝わってきます。2013年には隣駅の江田に慶應義塾横浜初等部が設立され、沿線ファミリー層ののお受験モードは今後もよりヒートアップする可能性が大きいでしょう。「中学受験は当たり前」という土地柄のため、経済的な理由や家庭の教育方針、子ども本人の学業成績によっては、肩身が狭く感じることが多いかもしれません。このように、あざみ野は横浜市内でもライフスタイルが都心志向のファミリー層に支持され、子育てに全力投球できるエリアです。通勤ラッシュの凄まじさや子どもの教育への価値観や費用など、住む前に検討すべき事項もいくつかあります。しかし、計画都市ならではの洗練された街並みと昔ながらの自然が融合したこの街は、これから子育てを始める方々にもぜひ視野に入れて欲しいエリアです。
2017年12月04日たまプラーザは、東急田園都市線たまプラーザ駅を中心に横浜市青葉区内に広がるエリアで、通称「たまプラ」として沿線住民に親しまれています。たまプラーザ駅の開業は1966年で、「たまプラ」としての歴史は比較的新しいエリアです。東急田園都市線内では、渋谷と中央林間のちょうど中間に急行停車駅として位置し、渋谷から半蔵門線に直通のため、主に都心へ通勤する人々のベッドタウンとして機能しています。また、隣駅のあざみ野は横浜市営地下鉄ブルーラインの発着点となっており、横浜駅方面にもスムーズに移動できます。「たまプランヌ」が集う洗練された高級住宅街1983年にTBS系列で放送されたテレビドラマ「金曜日の妻たちへ」では物語の舞台となり、新興のお洒落な高級住宅街として知名度を高めました。現在もその洗練されたイメージは健在で、住みたい街として高い人気を誇っています。港区白金エリアで暮らす主婦を俗に「シロガネーゼ」と呼称するのに対抗し、最近では「たまプランヌ」なんて言葉も存在しており、住むことにステータスを感じる人々も多いようです。買い物も子育ても。ファミリー層が安心の街づくりたまプラーザの玄関口となるのが、駅に直結の「たまプラーザテラス」です。ファッション、グルメ・フード、雑貨、書店が揃い、雨の日でもショッピングや食事に不自由しません。フードコートや授乳室もあるので、ベビーカー連れのママたちもゆったりと過ごすことができます。1階にはイベントスペース(通常は子どもたちの遊びの広場)とステージがあり、定期的にイベントが開催されています。駅北口方面には東急百貨店とイトーヨーカドー、さらに西側にはケーズデンキ、南口には東急ストアとドラッグストアがあり、生活必需品を揃えるにも不自由しません。また、大病院は少し離れますが、各種クリニックも充実しています。歩道には街路樹がつづき、毎年冬になるとイルミネーションが施され、春には桜並木が楽しめます。また、街中を歩いているとゲームセンターやパチンコ店などの娯楽施設や、淫靡な雰囲気漂う店はほとんど見受けられません。たまプラーザ周辺は東急電鉄による都市計画に基づいて発展してきましたが、ファミリー層の子育てへのモチベーションがひときわ高い地域としても知られています。そのため、青少年の健全な育成に支障をきたす恐れがあるイメージの店舗は、安易な出店を阻まれるのでしょう。教育熱心な住民の、高級住宅地としてのプライドが、こうして洗練された健全な街づくりを守ってきたのです。▲横浜市青葉区美しが丘公園▲横浜市青葉区美しが丘公園独り身にはちょっと厳しい?たまプラーザは、子育てしやすい街としてファミリー層に高い人気を誇っていますが、単身者が暮らす環境としては、やや厳しい点が多いと言えます。まず駅周辺は商業施設が充実して買い物に不便はありませんが、住宅地に入ると一気にお店の数は少なくなります。強いて言えば、コンビニが点在しているぐらいでしょうか。そのため気軽に自炊を続けたい単身者にとっては、買い出しが億劫に感じられるかもしれません。また、仕事帰りに一人でさっと夕飯を済ませられる定食屋のような飲食店が少ないのも、単身者には不便な点として挙げられます。そして夜間は、住宅地に入るとほとんど人通りはありません。筆者は帰宅途中に國學院大学の脇を通っていましたが、終電の時間でなくてもほとんど人が歩いておらず、小走りで帰った記憶があります。治安の良いイメージが強いたまプラーザですが、特に女性の一人暮らしについては、心細い面もあるかもしれません。バスは充実の交通網。電車は「通勤地獄」で有名たまプラーザ周辺はバスの交通網が充実しています。駅を起点に、東急・小田急・京成・川崎市営など複数のバス系統が利用可能です。また、成田空港、羽田空港、東京ディズニーリゾートまでそれぞれ1本で行けるシャトルバスも運行しています。このあたりは元々丘陵地帯でアップダウンが激しく、徒歩や自転車で少しの遠出をするにも体力を消耗します。そのため、自家用車以外の選択として、バスは必要不可欠な交通手段であるといえるでしょう。▲平日の駅前バスロータリーはバスを待つ人々で行列します電車の話題では、東急田園都市線は首都圏の混雑路線ランキングでもワースト上位に食い込む「通勤地獄」路線として知られており、動画投稿サイトには、その混雑の凄まじさがわかる沿線ホームの風景がたびたびアップロードされています。国土交通省による「東京圏における主要区間の混雑率」(平成28年度)によると、朝7時50分から8時50分の間の池尻大橋駅から渋谷駅までの電車の混雑率は、なんと184%という調査結果が出ています。筆者はかつて毎朝たまプラーザから、この時間帯の渋谷方面行き電車を利用していましたが、会社に着く前に体力消耗で抜け殻状態と化していました…。三軒茶屋に着く頃には360°おしくらまんじゅう状態、スマホを見ることもできないほどでした。それだけ混雑していると乗客同士で何かしらトラブルがあるようで、数分の遅延は日常茶飯事です。帰宅ラッシュは朝ほど激しくありませんが、渋谷発の電車は乗客でぎゅうぎゅう詰めでした。席もなかなか空かず、仕事で疲労困憊の日には堪えました。たまプラーザ駅は急行の停車駅であるのは利点ですが、凄まじい通勤ラッシュが日常であり、それに耐えられるかどうか、住む前に検討と覚悟が必要かもしれません。「お受験」選択は当たり前?富裕エリアゆえに高まる教育熱毎朝たまプラーザ駅のホームで電車を待っていると、多くの種類の学校制服を着た中高生、中には小学生の姿を見かけます。総務省のデータを基にした調査会社の発表によると、実はたまプラーザが位置する青葉区は、神奈川県内でも世帯年収がトップであり、それに伴い私立中学への進学予定者の割合も他の自治体を大きく上回るという結果が出ています。それゆえに子どもの教育へのモチベーションは高く、駅周辺には学習塾や幼児教室が多く見られます。小学生については、出勤する親と一緒に都心の私立小学校へ通っている場面もよく目にしました(あんなに幼いうちから超満員電車が日常だなんて…と、東北の田舎出身の筆者にはカルチャーショックでした)。2013年にはたまプラーザ駅から2つ隣駅の江田に慶應義塾横浜初等部が設立され、沿線のお受験ブームにまた新たな波が生まれているようです。ただ、たまプラーザの近隣に実家をもつ筆者の知人によると「自分も中学受験したが、他の地域よりも親たちの気合の入れようが半端ではなかった」と話していました。「子どもの学業や成績にはあまり捉われず、のびのびと育てたい」という教育方針のご家庭や、勉強が苦手な子どもたちにとっては、肩身が狭くなるような場面が多い土地柄かもしれません。都心志向もありながら、洗練された街並みの中、安心して子育てに専念したいというファミリー層にお勧めしたいエリアです。合わせて読みたい神奈川エリアで探す住みたい街情報⇒川崎・横浜に住みたい!神奈川で探す子育て環境も教育も充実した街まとめ
2017年12月01日今から半世紀前に計画された「石木ダム建設計画」が本格化している。長崎県と同県佐世保市が1962年から推し進めるこの共同事業は、ダム建設に際して住居を追われる地域住民の反対運動もあり、長年停滞したままだった。(参照元:毎日新聞)しかし、2013年に国が建設計画を事業認定*1したことから自体が急変。地域住民の財産を法の下に強制収容できるようになった長崎県側が事業を加速。2015年には実際に一部農地が強制収容を受けた。 ダム建設の主な理由として挙げられているのが、佐世保市の「水源確保」と地域一帯の「洪水防止」である。だが計画立案当時から半世紀が経ち、周辺の環境は大きく変わった。計画自体の意義に疑問を投げかける声も上がっている。建設費用538億円のダムが本当に必要なのか。シンプルに両者の意見を同時に聞いてみたい。そう考えた長崎県民、NGO、企業、そして著名人が参加し、長崎県に対して公開討論会の開催を訴えるための「#いしきをかえよう」*2プロジェクトが動き始めている。(参照元:佐世保市水道局, 長崎県庁)(*1)公共性の高い事業であることを認めること(*2)いしき=石木=意識ダムの建設予定地は、長崎県川棚町に流れる川棚川の小さな支流「石木川」。夏には蛍が飛び交う石木川の流域は、川棚川の11%。ここに縦55メートル幅234メートルのダムを建てようというのが、石木ダム建設計画の概要である。計画した当時は建設理由や需要も理にかなっていたものの、時を経てその有用性が疑問視されているのが実情だ。「100年に1度の洪水がいつ起こるかは分からない」「ダムを造らないと今後水が足りなくなる」という建設賛成派と、「流域11%の石木川にダムを建設しても効果は薄い」「人口が減っているのに水の需要が上がるだろうか」という反対派が存在しているが、問題なのは建設の可否だけではない。実はこのダム建設計画、当事者となる長崎県民の理解がほとんど進んでいないという。#いしきをかえようプロジェクトを支援するアウトドアブランド、「パタゴニア」が行ったアンケートを受けた長崎県民の2人に1人が、計画のことを「よくわからない」、約8割が「県の説明が不十分」だと回答している。(参照元:patagonia_jp)その建設費用の多くに長崎県民の税金が投入される石木ダム建設。公共の福祉、つまりそこに住む人々にとって有意義な開発を担う公共事業の内情としては、いささか不安が残る結果だ。そんな現状のなかでも建設は進みつつあり、反対運動を続ける地域住民と長崎県側の緊張関係は日ごとに不安定さを増している。このままではお互いにとって不幸な結果になりかねない。※動画が見られない方はこちらそこで#いしきをかえようプロジェクトは、長崎県に公開討論会の開催を訴えるための署名活動を始めた。俳優の伊勢谷友介氏、音楽家の坂本龍一氏を始め、各界の著名人が賛同者として支援を表明している。建設賛成派と反対派の亀裂を広げるのではなく、あくまで対話の場を求めるというこのプロジェクト。単純な反対運動ではなく、ダムが本当に必要なのかどうかをみんなで考えるための活動とあって、少しずつ石木ダム建設問題の存在が当事者の外にも知られつつある。前々からパタゴニア辻井さんが聞かせてくれていた石木ダムの話。「そんなこと、ほんとにあるの?」ということがほんとにあるそうで。何の話?と思った方はHP覗いてみてね、とってもわかりやすい説明が。そしてサイトかっこいいいしきをかえよう pic.twitter.com/dvzWaGBM7G— 鎌田 安里紗 (@arisa_kamada) November 2, 2017本当に必要?未来に残すべきもの?#いしきをかえよう #ダム #環境問題 Spinna_B-ILL (@Spinna_B) November 2, 2017石木ダム水没予定地の人たちの粘り強いダム反対運動を支援する輪は、川棚町民、長崎県民はもとより、全国に広がっています。#いしきをかえよう : 石木川まもり隊 八ッ場あしたの会 (@yambatomorrow) November 3, 2017 ダム建設予定地では、家屋移転対象(ダム建設が実施された場合水の底に沈む家屋)である13世帯53人が今も日々を営む。長崎県には今一度、ダム建設のメリットとデメリットを天秤にかけた上での判断を期待したい。#いしきをかえよう実行委員会によるキャンペーンポスターPhoto by #いしきをかえようそもそもこの問題は対岸の火事ではなく、日本に住む上では避けては通れないものである。日本は世界的に見ても自然災害が発生しやすい国であり、近年も水害が多大な被害を各地域にもたらしている。直近では茨城県を常総市を中心に大きな被害をもたらした鬼怒川の氾濫や、広島市北部を襲った大規模な土砂災害が思い浮かぶだろうか。(参照元:国土技術研究センター, 国土交通省)日本にとって、水害をいかに防止するかは積年の課題なのである。そのためのダムでもあるが、その有用性を巡って騒動になる建設計画は後を絶たない。反対運動もあり最終的には着工されなかった熊本県の川辺川ダムや、逆に反対運動が行われながらも現在完成間近である群馬県の八ッ場ダムなど、全国に問題の火種は燻る。 今年も年末に向けて、忙しさは増してゆくばかりだ。今日のできごとを振り返る余裕もないそんな日常のなかで、何か大切なものを見逃してはいないだろうか。いつの間にかあなたの大切な何かが変わってしまわないように、立ち止まり考えてみよう。意識を変えよう。無関心でいられるのは、今だけかもしれない。Cover photo by Kees StreefkerkText by Yuuki HondaーBe inspired! この記事を読んでいる人はこの記事も読んでいます!54杯目:「セックスのこと、教えて」。担当医も教えてくれない、病気や障害を持つ人の“性教育”を話す場を作る若者 #ChronicSex|「丼」じゃなくて「#」で読み解く、現代社会 慢性的な疾患、あるいは生まれつき障害を抱えた人たちが、どのようにセックスと向き合っているか考えたことはあるだろうか?当事者としてかつてセックスライフのあり方に悩みを持...
2017年11月22日マンションを買い替えたいと思っても、ローンが残っている場合は誰もが慎重になるでしょう。マンションを売却した後に住宅ローンの残債が出てしまうケースがあるからです。しかしこうした事態を解消してくれる金融商品があります。それが金融機関で取り扱っている「住み替えローン」です。今回はこの住み替えローンについて掘り下げていきましょう。マンションの住み替えローンって何?買い替えを検討する場合、不動産会社にマンションの査定をしてもらうのが一般的です。その際、ローン残高を完済できる査定金額が出ればいいのですが、残債が出そうといったケースでは「売りたいが売れない」という状況に陥ります。通常、抵当権が設定されているマンションを売却する場合、売却によって得られるお金でローン残債をすべて返さなければ抵当権を外すことができないからです。こうした状態を専門用語では「担保割れ」と言いますが、ローン返済期間の半分を過ぎていない場合、多くの方が「担保割れ」の状態になります。しかし「住み替えローン」を上手に活用すれば、こうした担保割れの状態でもマンションの買い替えがスムーズにできるのです。住み替えローンとは、その名の通り、マンションの買い替えの際に利用できるローン商品です。各金融機関によって内容は異なりますが、マンション売却時のローン残債と、諸経費を含む新しいマンションの購入資金をまとめて貸してくれるのが一般的です。この住み替えローンを取り扱っているのは主に都市銀行や地方銀行などの金融機関です。マンションを査定してもらった不動産会社に相談し、住み替えローンの利用を告げ、手続きなどの準備を進めてもらいます。ちなみに住み替えローンを利用できるのは、現在居住中のマンションを売却したとしてもローン残債が出る場合だけです。マンションの価格を無料査定してみる自己資金がなくても買い替えができる?住み替えローンを利用するメリットは、担保割れの状態でも「自己資金なしでマンションの買い替えができる」ことです。住み替えをすることは新しい生活を始めることですから、借金を若干多く抱えてしまってもいいという人にとっては非常に使い勝手のいいローンです。ちなみに、国土交通省の「平成25年住生活総合調査(確報集計)結果」によると、過去5年間に実施した住み替えの目的の上位は、1:就職、転職、転勤などに対応(21.7%)2:親、配偶者などの世帯からの独立(21.2%)3:住宅を広くする、部屋を増やす(17.7%)4:子育て・教育の環境を整える(17.6%)5:通勤、通学などの利便の向上(13.3%)となっています(複数回答可)。この結果を見ると、人生の中では思いがけず住み替えの必要に迫られることが多いのが分かります。住み替えの理由の1位が「就職、転職、転勤など」ですし、2位も「親や配偶者などの世帯から独立」となっています。しかし、こうした場合でも新しい生活をスムーズに始めることができるのが住み替えローンの大きなメリットなのです。借入金が膨らむなどデメリットにも注意!マンションの買い替えを希望する方にとっては非常に便利な住み替えローンですが、一方でデメリットやリスクもあります。買い替えたいという気持ちが強いと、無理をしてしまいがちですので、的確に判断するようにしましょう。まず無理な返済プランを立ててしまいがちになることです。どうしても借金が増えてしまいますが、それでも「ボーナスは全部返済に回そう」「レジャーは少し控えよう」といったように返済額を増やすために少々無理をしてしまいます。住居は生活の拠点として重要ですが、生活自体が楽しめなくなるのはいけません。これでは高級な財布を持っていても、中に入れるお金がないのと一緒です。また、マンションの売却が決まるまで、新しいマンションを購入できないのもデメリットのひとつです。それは住み替えローンを利用するには、マンションの売却と新居の購入を同時に行わなければならないからです。正確な住宅ローンの金額を把握するために必要なことですが、そのために「新居をゆっくり選べない」「現在のマンションを早く売るために価格を下げてしまう」などデメリットが新しいデメリットを生んでしまうといった危険もあるのです。利用者からすると便利な住み替えローンですが、金融機関からすると担保評価以上の資金を提供することになります。そのため通常の住宅ローンよりも金利の条件が悪くなる傾向があります。またローンの返済能力も厳しく見られますので、審査のハードルが高くなるのが一般的です。これらもデメリットのひとつになります。まとめ住宅ローンを利用している場合は完済後に買い替えるのが鉄則ですが、住み替えローンを活用する手もあります。どうしても買い替えをしたいという方にとって便利な金融商品ですからぜひ覚えておきましょう。ただし借入額が大きくなってしまうなど、デメリットやリスクもあります。専門家に相談するなどして適切に活用するようにしましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月15日マンションを買うと、ローンを返済しなければならないだけでなく修繕積立金や管理費などの費用が毎月かかってきます。修繕積立金はマンションに住んでいる限り払い続けるお金であることを認識しておかなければなりません。この記事では、修繕積立金に焦点を当て、マンション売却時のさまざまな疑問点を解消します。マンションの修繕積立金とは?修繕積立金とは、マンションをメンテナンスする費用に充てるため、毎月各戸から徴収するお金のことを言います。具体的な用途は、排水管の取り換え工事、外壁の補修や塗装など、さまざまです。地震や大雨による被害はもちろん、マンションそのものは時とともに必ず劣化しますので、定期的なメンテナンスが必要となるのです。修繕積立金の金額は、長期修繕計画から決定されます。長期修繕計画とは、マンションの快適な住居環境を保つため、管理組合によって作成される長期的な修繕計画のことです。大規模修繕には数百万円単位の高額な費用がかかるため、住民同士で毎月コツコツ積み立てる必要があるのです。マンションを購入する際、販売価格やローンの金利にばかり目を向けがちですが、修繕積立金も考慮に入れ、返済計画を立てるべきです。ローン返済後も必ず毎月のしかかる負担であり、値上がりするおそれもあるのです。【修繕積立金と管理費の違い】マンションを購入すると、修繕積立金のほかに管理費も負担しなければなりません。修繕積立金と管理費は、使い道が異なります。管理費とは、マンションの共用部分の設備を維持管理する費用のことです。例えば、エレベーター点検費用や、共用部分の清掃、光熱費などが、徴収した管理費からまかなわれます。【修繕積立金の相場は?】修繕積立金はさまざまな要因によって決定されるため、マンションによって大きな差があります。適正価格を知るには、平成23年に国土交通省が発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が参考になります。同資料によると、階数・建築延べ床面積によって専有床面積あたりの修繕積立金額の目安がわかります。その金額にご自身の専有床面積を掛けた金額が、相場と考えられるでしょう。ただし、機械式駐車場があれば修繕コストがかかるため、修繕積立金は高くなります。また、新しいマンションほど安く、古いマンションほど高くなる傾向にあります。古いマンションは劣化が見られる分たくさん修繕しなければならないので、当然とも言えますね。マンションの価格を無料査定してみるマンションを売却しても修繕積立金は返ってこないさて、気になるのは、「マンションを売却したら修繕積立金はどうなるのか?」ということです。住んでいる間に一度も修繕工事が行われなかったら、支払った修繕積立金は管理組合が蓄えたままです。そのため、「返金を要求したい」と考える人も少なくないようです。しかし残念ながら、たとえ住んでいる間に修繕が行われなかったとしても、修繕積立金の返金はありません。これは、住んでいる期間や修繕の有無とは関係なく、管理規約に明記されていることです。一度納めた修繕積立金は、マンションの管理組合の財産となり、合理性のある特別な事情がない限り返金要求には応えないでしょう。修繕積立金はいつまで払い続ける?滞納したらどうなる?【引渡し日前日まで支払う義務がある】修繕積立金は、マンションに住み続ける限り払い続けなければなりません。マンションを売却すれば、修繕積立金は買主が負担することになります。では、どの時点から債務が移るのでしょうか。マンションの修繕積立金は、「引渡し前日」まで日割り計算した金額を売主が負担するルールとなっています。例えば、修繕積立金月30,000円のマンションを売却し、9月11日に引渡しを行う場合、売主は10,000円の修繕積立金を納めなければなりません。計算式は以下の通りです。残りの20,000円は、買主が負担します。<30,000÷30日×10日(9月1〜10日分)=10,000円>その他、管理費、固定資産税、都市計画税も、引渡し日に清算を行うことを知っておきましょう。【滞納したらどうなる?】修繕積立金を滞納すると、強制執行などの法的措置を取られる可能性は十分にあります。対応はマンションの理事会の判断となるため、一概には言えません。そして、もしも滞納した状態のまま売却すると、管理組合は買主に滞納分の修繕積立金を請求する権利があります。裏を返せば、マンションを購入する際は、滞納金がないか確認しなければなりません。まとめマンションの修繕積立金についての理解が深まったでしょうか。残念ながら納めた修繕積立金はいかなる場合も戻ってきませんが、快適な住まいを保つために必要な経費です。マンションを購入する際は、購入価格だけでなく、修繕積立金や管理費も含めた返済計画を立てるようにしましょう。まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月15日マンションを売却するときは買い手をご自分で見つけることが難しいため、一般的には不動産会社へ仲介をお願いすることが多いでしょう。その際、不動産会社と取り交わす契約のことを「媒介契約」と呼びます。媒介契約にもさまざまな種類があり、その1つに「専任媒介契約」があります。ここでは、専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットについてできるだけ詳しく解説しましょう。マンション売却における「専任媒介契約」の特徴専任媒介契約はマンションの売却に際して仲介をお願いする契約方法の1つですが、これは不動産会社1つだけに仲介を依頼する内容での契約を意味します。したがって、異なる不動産会社へ同時に重複する形で仲介を依頼することは禁じられています。しかし、ご自分で見つけてきた相手とは不動産会社を介さずに契約してもよいとされています。つまり、ご親族やお知り合いなどと売主が直接売却交渉をするのはOKということです。【媒介契約書による締結が必要】媒介契約は、宅地建物取引業法により媒介契約書によって契約を行うことが義務付けられています。媒介契約書は、契約の種類・サービス内容・仲介手数料などを明記したものです。一般的に、国土交通省が定めている「標準媒介契約約款」に基づき作成されます。専任媒介契約においてその有効期間は3ヶ月以内と定められており、自動更新はできません。売り手が契約の更新を希望する場合は、書面で申し出る必要があります。一般的に、契約期限が近くなると不動産会社から連絡があり、更新手続をすれば契約更新可能です。指定流通機構(レインズ)への登録は契約を締結した日から1週間(7日)以内に済ませなければならないという決まりもあります。レインズとは不動産流通機構が運営する不動産に関する情報交換を行うためのネットワークシステムで、レインズに登録すると売却したい物件について幅広く知らせることが可能になります。会員となっている不動産会社はリアルタイムで物件情報を検索できます。また、売却に関する状況報告は2週間に1回以上行うことを義務付けられています。媒介契約を締結した後、不動産会社は売主に対して業務状況を報告します。購入希望者からの問合せの有無や営業活動の方法など、詳細を伝えます。【専任媒介契約の契約解除について】マンション売却で専任媒介契約を選択したものの、何らかの事情で契約解除をしたい場合、それが可能かどうかは気になるところでしょう。解除の理由が第三者の立場からも正当性があり、やむを得ないと見なされた場合、基本的に違約金は発生しません。ただし、売却活動に使った広告費などについては請求される可能性があります。【専任媒介契約に向いている人】マンション売却で専任媒介契約が向いている人は、以下のような状況下にある人です。・忙しくて自分で売却交渉する暇がない・信頼できる不動産会社、営業マンを見つけた・至急売却したい・売却できなかった場合は、不動産会社に直接買い取ってもらいたいマンションの価格を無料査定してみる専任媒介契約でマンション売却する主なメリットは3つマンション売却で専任媒介契約を選択するメリットは、以下にご紹介するとおりです。【メリット1】不動産会社が積極的に営業してくれる専任媒介契約の場合はレインズに登録する義務が生じるため、綿密な戦略や販売計画が必要になります。広告に力を入れるなど積極的な販売活動を行ってもらいやすくなります。マンションが売れないと不動産会社には仲介手数料が入ってきません。経費を回収できないうえ長く売れ残ってしまうと売主が他社に乗り換える可能性もあるため、販売活動にも積極的にならざるを得ないのです。【メリット2】進捗状況が分かりやすい不動産会社からの進捗報告が最低2週間に1回はあるため、売り手側も販売状況を把握しやすい利点があります。窓口は契約締結した不動産会社1つだけですから、さまざまな情報をまとめて得られます。広告の反響、問合せの有無、ほかの不動産会社からの問合せなどを1度に知ることができるため効率的です。【メリット3】自己発見取引できるより好条件で買ってくれる人を自分で見つけた場合は、自由に販売できます。人脈を使える方にとってはメリットになるでしょう。ただし、不動産会社へ営業経費の支払いが発生する可能性もあるため、事前に調べておく必要があります。専任媒介契約でマンション売却する際はデメリットにも着目!マンション売却で専任媒介契約を選択した場合、メリットだけではなくデメリットもあります。デメリットとなる面についても認識しておきましょう。【デメリット1】販売活動に力を入れない不動産会社もあるマンション売却の依頼は1社に限られます。それが専任媒介契約最大のデメリットと言えるでしょう。不動産会社の営業力や情報発信力によっては、売れる時期が遅くなる可能性があります。他社との競争がないことで、活発な営業を行わない不動産業者もあるようです。【デメリット2】売り止め、囲い込みされやすい専任媒介は売り止めや囲い込みをされやすい契約形態と言われることがあります。売り止めは、問合せや商談の申込を一時的にストップすることを意味します。正当な理由があれば問題ありませんが、囲い込み目的だった場合トラブルに発展します。囲い込みとは、物件の問合せがあっても「商談が進行中です」などと他社からの商談の機会を拒否する行為です。このような不正行為が起こる危険性があることも、理解しておく必要があります。まとめ今回はマンションの売却方法の1つである専任媒介契約について解説してきましたが、他の契約方法を選択することももちろんできます。自分に合っている契約はどんなものかを見極めることが大切です。それに、依頼する不動産会社をどこにするかも大事なポイント。時間的余裕をもって、納得できるマンション売却を目指しましょう!まずはマンションの価格を無料査定してみる
2017年11月11日建材の開発、製造、輸入、販売を行うエービーシー商会から、最高級の牛本革を使用し、従来の製品にはない不燃性にすぐれたレザータイル「Coriodeco(コリオデコ)」が8月初旬に発売予定です。最高級の牛本革を使用した内装壁用レザータイル「Coriodeco(コリオデコ)」は、最高級の牛本革を使用した内装壁用レザータイルです。本革を使用したレザータイルは、一枚一枚が天然素材ならではの独特な見栄えで、高級感を演出する際に適した建材です。クッション材が使用されていることで適度な柔らかさをもち、軽量に仕上がっています。また従来のレザータイルと比べ不燃性にすぐれており、試験値は国土交通省の不燃認定の基準数値をクリアしています。(2018年取得予定)海外では事例も多い革仕上げの内装ですが、日本では不燃認定の取れていない製品は内装に使用できないケースも多くあるため、不燃性の確保は重要です。4種類のテクスチャーと5色のカラー風合いの異なる4種類のテクスチャーと5色のカラーの組み合わせでオリジナルの空間を演出可能です。“革”の意匠性と”不燃”の機能性を併せもつ従来にはないレザータイルです。同社では当製品の販売目標を1億円とし、ホテルの内装や高級マンションの寝室など高級感の求められる空間に加え、商業施設へも展開予定です。また防汚性にすぐれ、本革のディティールを忠実に再現したスウェード調の人工皮革タイプも併せて発売されます。※材料設計価格はお問い合わせください。問い合わせ先商品開発部TEL:03-3507-7217
2017年07月27日蛭子能収さん、太川陽介さんと女性ゲスト1人で路線バスのみを使って珍道中を繰り広げる『ローカル路線バス乗り継ぎの旅』。当初は注目されていませんでしたが、そのハラハラ・ドキドキな展開が評判となり、人気コンテンツになりました。ご存知の通り、蛭子・太川コンビは今年1月で降板となり、現在は俳優・田中要次さんと作家・羽田圭介さんがあとを引き継ぎ、まずまずの人気を見せています。バス旅人気の秘密は、路線バスが停留所にしか止まらないという性質をうまくついていること。仮に路線バスがタクシーのように手を上げただけで停車し、乗車できてしまっては、面白くなくなってしまいます。そんな路線バスについては、極稀に停留所以外での乗降を見かけた人もいるかと思いますが、基本的には停留所以外に止まることはなく、乗降も出来ません。それはなぜなのでしょうか?Q.停留所以外の場所で路線バスが止まらないのはなぜですか?*画像はイメージです:道路運送法で定められているためです。道路運送法には、以下のような規定があります。路線定期運行を行う一般乗合旅客自動車運送事業者は、運行計画(運行系統、運行回数その他の国土交通省令で定める事項(路線定期運行に係るものに限る。)に関する計画をいう。以下同じ。)を定め、国土交通省令で定めるところにより、あらかじめ、国土交通大臣に届け出なければならない。(道路運送法第15条の3)一般旅客自動車運送事業者は、天災その他やむを得ない事由がある場合のほか、事業計画(路線定期運行を行う一般乗合旅客自動車運送事業者にあつては、事業計画及び運行計画。次項において同じ。)に定めるところに従い、その業務を行わなければならない。(道路運送法第16条)この法律により、天災などやむを得ない理由がないにもかかわらず停留所を飛ばす、道順を変えるなど、国への申請時に設定した事業計画及び運行計画と違う行動をとることは、法律違反となります。ですから、停留所以外の場所で停車し、客を乗降させることは法的に「できない」ということになります。儲かっていないバスなら、止まって客を拾いたいと考えるかもしれませんが、それをすると、法を犯すことになってしまいます。ただし、バス会社によっては「フリー乗降制」をしいている場合があります。この場合は、客がバスを見つけたときにで手を上げれば停車し、降りる場所についても申告制となります。もちろんこちらも、国が許可した場合のみとなります。たまに「手を上げただけでバスに乗れた」という声を聞きますが、これはフリー乗降制であると思われます。 *記事監修弁護士:冨本和男(法律事務所あすか。企業法務、債務整理、刑事弁護を主に扱っている。親身かつ熱意にあふれた刑事弁護活動がモットー。)*取材・文:櫻井哲夫(フリーライター。期待に応えられるライターを目指し日々奮闘中)【画像】イメージです*leonido / PIXTA(ピクスタ)
2017年06月08日「日本は地震国ですから、世界のどこの国より厳しい規制基準が適用されないといけないはずですが、原発の再稼働を急ぐあまり、国も電力会社もリスクを過小評価している可能性があります」と警鐘を鳴らすのは、北海道大学名誉教授で地球環境科学が専門の小野有五さんだ。 昨年、川内原発1、2号機(鹿児島県)と伊方原発3号機(愛媛県)が再稼働。今年に入り、高浜原発4号機(福井県)が5月17日に再稼働したばかり。6月には高浜3号機、夏には玄海原発3、4号機(佐賀県)と、再稼働ラッシュが続く。 再稼働するには、原子力規制委員会(※)が、「世界最高水準」と豪語する原発の“新規制基準”の審査に合格することと、立地自治体の合意を得ることが必要だ。しかし審査に合格した原発は、本当に安全なのか。 というのも福島第一原発事故の避難者が起こした集団訴訟で今年3月、前橋地裁は「事故は東電と国が津波対策を怠っていたことにより引き起こされた」として、東電と国に賠償責任を求める判決を下したからだ。冒頭の小野さんの指摘のとおり、事故前と同じように国と電力会社の事故対策に問題があるならば、再び大参事が起きかねない。 そこで現在再稼働中及び再稼働申請中の原発のなかで、最近明らかになってきたリスクとその理由を小野さんほか専門家らに挙げてもらい、危険な原発11のリストを作成した(表参照。再稼働ではないが、建設中の大間原発、工事中の東通原発も含む)。 「それらの原発のうち、特に危険性が憂慮されるのは浜岡原発(静岡県)です。日本列島は、世界で唯一、4つのプレート(地球の表面を覆う岩盤)の上に乗っていて、プレートの交点にあるのが、浜岡原発なのです。近い将来、高確率で起きると言われている東南海地震の震源域の真上に建っているのですから、世界的に見ても浜岡ほど危険な原発はありません」(小野さん) かねてから危険性が指摘されてきた浜岡原発だが、その立地も危険度が高い。 「日本の上空には、西からの風が吹いているので、浜岡原発で事故が起きたら首都圏は風下になり放射性物質の影響をかなり受けると予想されます」(小野さん) しかし、そんなリスクの高い浜岡原発ですら、現在、安全対策を終え、再稼働に向けた審査が進んでいる。 記者が浜岡原発を訪れると、原発前の海岸に白い砂浜が続き、敷地を囲むように海抜22メートル、長さ1.6kmの巨大防潮堤が建てられていた。安全対策の一環という防潮堤の総工費は3千億円を超えるという。 「当初、壁の高さは18メートルだったんですが、国が試算した津波の高さが19メートルだったので、あとから4メートルかさ上げしたんです」と話すのは、現地を案内してくれた弁護士の青山雅幸さん。浜岡原発の廃止を求める訴訟弁護団の一員だ。 「浜岡原発は、河川と砂浜だったところに盛り土をして建てられたので地盤自体が弱い。巨大防潮堤をつくっても、巨大地震による“揺れ”や津波の圧力で地盤が浸食されたら、倒れてしまう可能性も大きいと専門家は指摘しています。近くに新たな活断層と思われる断層も見つかっています」 青山さんは海に浮かぶ灯台のようなものを指さして、こう続けた。 「あれは、取水塔です。津波で倒壊したり、津波で流されてきた船がぶつかったり、泥砂が詰まったりしただけでも、取水塔から水を送れなくなる可能性があります」 原子炉を冷やすには水が必須だが、浜岡原発は遠浅の海に面しており、日本の原発では唯一、専用の港がなく、岸壁がないので原発の真下に取水口がつくれない。そのため、沖合600メートルのところに取水塔を設置して、海底トンネルから原発構内の取水槽に海水を引き、原子炉を冷やしている。 「国の解析だと、あの取水塔は、21メートルの波高まで耐えられるそうですが、それを超える波が来る可能性は十分にあります。中部電力は、『5つある取水塔のうち、ひとつでも機能していれば、水を確保できる』として安全性を強調していますが、すべての取水塔がダメージを受けたらどうするのでしょうか」(青山さん) 浜岡原発に到来する津波の高さを、国は19メートルと試算されている。だが、前出の小野さんは、「最近、津波の高さは、地震の際、海底の活断層の動く角度が想定と少し違っただけでも大きく変わるとわかってきた」と指摘したうえで、こう続ける。 「私の地元、北海道の泊原発の場合、北海道電力は津波の高さを12.63メートルと試算していますが、国土交通省の試算は14.1メートル。北海道庁の試算では原発構内で7.6メートルですが、泊村の違う場所では最大で19.3メートル。場所によっては3倍近くの高さになるんです」 こうした試算の違いは、海底の活断層の動きを、どう評価するかで変わってくる。 「津波の予測は、本当はプラスマイナス2倍で考えないといけない。浜岡原発の場合は厳しく評価をしているはずだが、それでも、試算の1.5倍の28.5メートルくらいの津波がくる可能性は否定できません」 となると、海抜22メートルの巨大防潮堤も役に立たないのでは。 (取材・文/和田秀子) ※原子力規制委員会原子力利用に関し、安全確保を図るために監督業務を担う政府機関。環境省の外郭団体。前進である「原子力安全・保安院」は、原子力を推進する立場の資源エネルギー庁(経産省の外郭団体)だったため、福島第一原発事故後に、適切な規制ができていなかったのではないかという批判を受け、12年に発足した。
2017年05月27日理想の住まいをゼロから作り上げる注文住宅、憧れですよね。しかしいざ注文住宅を建てたいと思っても、土地の購入方法やプランの進め方、ローンの組み方などわからないことがたくさんあります。そこで今回は、注文住宅購入の流れや注意点を徹底解説!スムーズに計画を進められるよう、事前にしっかりチェックしておきましょう。■注文住宅を購入する際の流れ【手順1】住みたい家のイメージをクリアにするまずは「どこでどんな暮らしがしたいのか」を明確化することからスタートします。以下のポイントを1つ1つ考えながら、住まいの具体的なイメージを膨らませていきましょう。・住みたいエリア「○○区」「○○市内」「○○線沿線」と大まかなエリアが決まったら、最寄り駅までの時間や通勤・通学時間、周辺施設の充実度などを考慮して、希望する立地をさらに特定しておきましょう。・広さ家族構成やライフスタイルを踏まえながら、建てたい家の広さを考えます。もしもイメージしづらい場合には、モデルルームや建売住宅を見学してみましょう。「○○平米だとこれくらいの広さ」と体感でき、生活に必要な広さや部屋数を決めるヒントです。また庭をどうするか、駐車スペースは何台分要るかなども忘れずに考慮し、最低限必要な土地の広さを算出しておきましょう。・外観や内装についてどのような外観や内装にしたいか、ある程度イメージしておくことも大切です。こだわりたいポイントがたくさんある場合は、ただ単に羅列するのではなく優先順位をつけておきましょう。また「夏は涼しくて冬は暖かいリビング」「キッチンは対面式に」など、条件はできるだけ具体的に書き出すことがポイントです。住みたい家のイメージを明確にすることで、この後の土地探しがとてもしやすくなります。家族でしっかり話し合い、希望条件をまとめておきましょう。【手順2】資金計画を立てる次に注文住宅を建てるための資金計画を練ります。現在の貯金額を考慮した上で、用意できる自己資金額や毎月返済可能な額を算出しましょう。すると必然的に、注文住宅にかけられるトータル金額(土地代+建物代)が見えてきます。また建築費用の他に必要となるコストにも気を配りましょう。電気やガスを使うための工事費、検査機関などに申請をするための費用、さらに新居へ引っ越しする際にもお金がかかります。家具・家電を新調する場合にはその購入費も必要です。こうした費用は引き渡しまでに準備しておく必要があるため、あらかじめ頭に入れながら資金計画を立てましょう。【手順3】土地と施工会社を探す住みたい家のイメージや予算のめどが立ったら、土地を探し始めます。住みたいエリアの不動産会社に相談し、希望条件をもとに適した土地物件を紹介してもらいましょう。同時に建築を依頼する施工会社を決めましょう。一般的には、ハウスメーカーや工務店、設計事務所に依頼をするのが主流です。ハウスメーカーは実績豊富で安心、工務店は地域密着型で融通が利きやすい、設計事務所は希望を最大限具現化できるといった特徴があります。希望する住まいを実現できるかどうかは施工会社次第といっても過言ではありません。積極的に住宅展示場や実際の施工物件に足を運び、納得して任せられるところを選びましょう。また土地探しと同時期に施工会社を探すことで、希望する建築が可能かどうかを見極めながら土地を選ぶことができます。土地を購入してから「この土地にこの建築は難しい」と却下されてしまうことがないよう、同時進行で探すことをおすすめします。【手順4】敷地調査と地盤調査その土地に希望通りの家が建てられるかを判断するために、敷地調査と地盤調査が行われます。これらの調査は、施工会社経由で依頼するのが一般的です。中には費用を負担してくれる施工会社もあります。・敷地調査敷地を測量し、正確な形状を把握する調査です。具体的には登記簿上の面積と合致しているか、道路や隣地との高低差はどのくらいか、水道・ガス・電気などの配管の有無などを確認します。またその敷地にかかる法的な規制(建ぺい率や容積率、高さ制限など)についても調べられます。この調査によって、建てる際に縛りがあるかどうかがわかります。・地盤調査地盤の性質を調べることで、安全に住まいを建築できるかどうかを確認できる調査です。結果によっては追加で地盤改良工事が必要になるケースも。安全な暮らしのためにしっかり確認しておきましょう。【手順5】土地の購入・契約土地の安全を確認できたら、いよいよ購入手続きです。契約のときには一般的に手付金として土地代金のおよそ10%を支払います。この手付金は契約後に買い手側の都合でキャンセルする場合は戻ってこないケースが多いため、注意しましょう。また土地を紹介してくれた不動産会社に支払う仲介手数料や、土地購入の申請手続きの際に必要な契約印紙代なども別途かかる場合があります。土地探しの段階から、契約時にかかる費用の目安を確認しておくと安心です。ちなみに、土地代金の残りの支払い方法は、ローン返済が主流。一般的に仲介してくれた不動産会社がリードして手続きを進めてくれます。【手順6】施工会社と具体的なプランニング間取りや各部屋の広さ、内装や外観の素材、設備のグレードなど、具体的な建物プランニングを進めていきます。納得のいくまでミーティングを重ねて決めるため、最低でも3ヶ月程度要すると認識しておきましょう。【手順7】建築請負契約を結ぶ建築する建物のプランが決まったら、請負契約を行います。「工事請負契約書」「工事請負契約締結書」「見積書」「設計図書」と呼ばれる4つの書類を1つ1つ確認し、同意の上署名します。かなりボリュームがあるため、事前に写しをもらっておき、わからない点をあらかじめ確認してクリアにしておくとスムーズです。建物建築費用も土地代金と同様にローンで返済するのが一般的。金融機関によっては土地と建物をセットでローンが組める場合もあります。その方が税金面でのメリットが大きいためおすすめです。【手順8】建築確認申請から着工いよいよ着工ですが、その前に行わなければならないのが建築確認申請。建物プランが建築基準法や条例などに適合しているかの確認を受けるために、書類を役所に提出します。申請内容に問題がなければ「確認済証」が発行され、晴れて着工開始です。■【土地購入前に必読】チェックしておきたい5つのこと不動産会社から紹介してもらう土地は安全であるケースが多いですが、中には問題のある厄介な土地が紛れている可能性も。気に入った土地が見つかったら、念のため土地の登記事項証明書を見せてもらい、どんな土地なのか詳しく確認しておくと安心です。その際チェックしておきたい5つのポイントをまとめてみました。【チェックポイント1】条件の悪い土地ではないか過去に地盤沈下が起こるなど地盤に問題がある土地の場合は、事前に地盤改良工事を行う必要があり、その分費用が上乗せされます。また隣接する土地との境界線をチェックし、隣家とのトラブルが起こりやすい形状ではないかどうか確認しておきましょう。【チェックポイント2】用途地域のチェック土地には「その土地が主にどういうもので利用するか」という設定されています。建物の種類や構造、高さなどに制限が設けられているため、その土地がどういう場所なのかは事前にチェックが必要です。用途地域によって周辺の環境にもかなりの差が出ます。例えば「第一種低層住居専用地域」に分類される土地は、一般的な住宅以外を建てることが難しいエリアで、住環境としては最適です。一方「準工業地域」に分類される土地は、住居を建てることは可能なものの、環境に悪影響を及ぼす恐れのない工場が住居と混在しているエリア。多少の音や臭いといった影響は否めず、閑静な住宅地を望む場合は適していないでしょう。【チェックポイント3】接道義務のチェック土地を購入する際には「建築予定となる土地が道路に面しているか」も重要です。建築基準法では建物を建てる土地は、道路に2m以上接している必要があると定められています。接する道路も4m以上の幅が必要です。昭和25年以前に建てられた建築物はこの条件を満たしていない場合が多いため、古い建物を取り壊して更地にし、新たに注文住宅を建てる場合には特に注意しましょう。【チェックポイント4】建築条件付きの土地物件かどうか土地によっては、不動産会社と工務店がコラボして販売しているケースもあり、これを「建築条件付き物件」といいます。つまり、建築業者が限定されてしまっており、自分で業者を選ぶことができません。トータルコストが割安になるといったメリットもありますが、どこでコストを抑えているのか不透明な部分や、自分で業者を選べない分こだわりを追求した家づくりがしにくいといったデメリットも。建築家選びから自分で行いたい場合は、こうした建築条件付き物件は不向きといえるでしょう。【チェックポイント5】占有者がいる土地ではないか購入したい土地に居座る占有者がいる場合は、建物建築後もトラブルに発展する可能性があります。不当な占有者がいる物件は避けた方がよいでしょう。このような条件を事前にきちんと確認し、各項目に納得した上で土地購入の申し込みを行いましょう。そして土地の売買価格、支払い方法、引き渡し時期などを不動産会社と相談し、契約を交わします。ここで大切なのは「その土地の価格相場をしっかり調査しておくこと」です。国土交通省が定める地域ごとの「地価公示価格」、さらには国道局長が定める道路ごとの「路線価」をチェックしましょう。どちらもインターネット上で簡単に調べることができます。その土地が属する地域の価格相場を把握しておくと、価格交渉をよりスムーズに行えます。場合によっては相場よりもかなり上乗せされた価格を提示されることもあるため、慎重に下調べを行いましょう。■住宅ローンを組む際の流れと注意点土地や建築プランの売買契約を行ったら手付金を支払い、残金は引き渡し時に決済します。一般的には住宅ローンに申し込みをし、残金の資金調達するケースがほとんど。事前審査で承認が下りていればスムーズにローン契約が進み、融資してもらうことができます。ただし注意しなければならないのが、住宅ローンが実行されるのは、一般的には建物の引き渡し時点であることです。注文住宅は土地代金を先に支払うケースが多く、土地と建物をセットでローンを組めないケースもあります。また建物の「施工費用」に関してはローンに含めることができず、通常は契約から引き渡しまでの間に一括、または数回に分けて支払う必要があります。このようにそれぞれの支払いのタイミングでお金を用意できない場合は「つなぎ融資」を検討しましょう。これは住宅ローン実行までの間につなぎで融資を受けられるサービスです。金融機関によって取り扱いが異なるため、必要な場合は事前にしっかり確認しておきましょう。【2つの住宅ローンのタイプ】住宅ローンについてもきちんと下調べをし、どのローンを選んで契約するか慎重に検討する必要があります。住宅ローンは主に「固定金利型」と「変動金利型」の2つです。それぞれの特徴を以下でチェックしましょう。・固定金利型借入から返済が終わるまで、金利がずっと変わらないタイプです。金融情勢によって金利が変わらないため、借入時に総返済額がいくらになるかを把握できます。そのため返済の計画を立てやすいことも大きなメリットです。低金利のときに借り入れを行えば、将来的に金利が上昇しても返済額は変わりません。逆に金利が高めの時期に契約してしまうと、低金利時代が訪れたときにその恩恵を受けられないといった懸念点もあります。借入から返済までずっと金利が変わらないものもあれば、固定金利の期間が限定されているタイプもあります。・変動金利型金利が途中で変わる可能性があるのが、変動金利型です。金利を半年ごとに見直し、そのときの経済状態によって金利が決まります。ただ仮に金利が上がったとしても、5年間は今までと同じ金額を返済します。6年目に返済額が見直されますが、基本的に前5年間の1.25倍以上の支払金額になることはありません。市場に合わせて金利が上がったり下がったりと不安定ではありますが、低金利のときはその恩恵を十分に受けられるといったメリットがあります。逆に金利が高いと返済額が増えるため、きちんと理解した上での契約が大切です。金融機関によって取り扱いに差があるため、どちらのタイプにするかを十分に考えた上で住宅ローン契約を行いましょう。自分たちのライフプランに合わせて選ぶのがおすすめですが、迷ってしまう場合は不動産会社や施工業者に相談してみるのもひとつの方法です。業者はたくさんの事例を見てきているため、「今契約するならこのタイプがおすすめ」と的確なアドバイスをもらうことができるでしょう。■おわりにいかがでしたか?注文住宅の購入を検討している場合は、こうした手順や段取りといった流れを把握しておくと、全体像が見えてスムーズに計画を進めることができます。事前に調べておくべきことを整理して、慎重に計画を進めていきましょう。
2017年05月12日人生で最も高い買い物の1つが「住宅」。マイホームを購入する人は、普通に生活しているうちにはとても目にすることのないような金額を借りることになります。住宅購入の際は、つい物件価格やローン金利にばかり興味がいきがちです。しかしマンションを購入するときに必ずチェックするべきなのが「管理費」と「修繕積立金」。高すぎるのも困りものですが「安ければ安いほどよい」というものではありません。■管理費とマンション修繕積立金の仕組みと関係居住費用は1度決まったらそう簡単に変えられない「固定費」です。毎月の負担額が生活を圧迫しないよう、家計にとって無理のない額に抑えたいですね。居住費用の内訳は「ローン返済(元本+利息分)+管理費+修繕積立金」です。そのうち管理費と修繕積立金は、ローンが終わって物件が完全に自分のものになっても、毎月支払う必要のある費用です。【管理費って?】マンションの共有部分を管理するために必要な費用を、住人の個数で割って負担するのが「管理費」です。具体的には、以下のような例があります。・エレベーターの定期点検・エントランスフロアの清掃・管理人の給料高級マンションでは、設備が豪華になります。・コンシェルジュサービス・来客用ゲストルーム・公園、カフェテリアなど住民用の憩いのスペースこれらを維持するためにかかるコストはすべて「管理費」です。マンション購入時に決められ、管理組合による見直しがない限り、管理費が変更されることはめったにありません。【修繕積立金って?】最近のマンションの耐用年数は、70年とも100年ともいわれます。しかし、それは「適切にメンテナンスをしていれば」の話。どんなに堅牢なマンションでも、メンテナンスをしなければ、あっという間に劣化してしまいます。マンションを安全・快適に保ち、安心して暮らせる場所として維持するのは、マンションを購入した住民たちの役目です。そこで全世帯が共有している設備やエリアは12年、20年、30年といった、長い周期で定期的に修繕工事を行う必要があります、修繕工事の代表的なものといえば、以下のような例があります。・エレベーターの入れ替え・外壁の再塗装・水道管の交換設備の充実したマンションでは、その他にも以下のような工事が必要になるでしょう。・立体駐車場の補修、取り替え・ゲストルームのリフォーム・スポーツジムや屋内プールの修繕大規模修繕は数千万円から数億円規模の費用が必要です。この多額の費用を、修繕工事を行うときになって居住者から一括で集金するのは困難でしょう。そこで将来的に必要になる修繕工事のために前もって毎月徴収し、計画的に積み立てていくのが「修繕積立金」です。修繕積立金の額面は、マンションの長期修繕計画にしたがって決められます。新築マンションでは購入のときに一括してある程度の額を「修繕積立基金」として徴収し、毎月の負担額を抑えるなどの工夫をしていますが、さまざまな理由から修繕積立金が不足した場合には、額面の引き上げがされます。【管理費と修繕積立金の関係】管理費と修繕積立金には正の相関関係、つまり「管理費の高い物件は修繕積立金も高い傾向」があります。これは前述の通り、マンションの規模や設備の豪華さによるものです。マンションは規模が大きくなるほど共有設備も豪華になります。いわゆる「億ション」と呼ばれるような都心部の高層マンションにはスポーツジムや住民専用のレストランなどもあり、それらの維持はすべて管理費で賄われます。そしてマンションの大規模修繕は12年から20年に1度の周期で実施されます。新築時は最新だった豪華な共有設備も、古さが気になってくるころでしょう。そのような場合にはマンションの資産価値を保つために、設備の入れ替えやリフォームが必要です。共有設備をシェアする戸数が多いほど、1戸あたりの負担が減ります。しかしその分、別の設備にコストがかかるため「戸数が多いほど管理費・修繕積立金が低い」とは限りません。【修繕積立金は中古マンションの方が高い?】修繕積立金の額面は一般的に築年数が長い「古いマンション」の方が高いです。これには主に3つの理由が挙げられます。・修繕積立金の残高不足・修繕費用の増加・修繕積立金の見直しと増額がはじめから予定されている①修繕積立金の残高不足修繕積立金は、長期修繕計画によって算出されます。しかし新築マンションの分譲は完売させることを最優先にして、ギリギリの計画を立てていることも珍しくありません。悪質なケースは、当初の計画段階ですでに金額が不足していることもあるようです。しかし新築の時点でその計画が妥当であるかを、一般顧客が見抜くのは困難です。資金計画の甘さは大規模修繕が近付き、工事の見積もりをとったときになって発覚します。「積立金が足りない!」という事態が起きても、修繕工事は目の前に迫っているため、毎月の額面の引き上げに加え、一時金の徴収なども視野に入れた急ぎの対策が求められます。また空き部屋の増加によって、修繕積立金が不足するケースもあります。新築時には全戸が入居していても、退去や賃貸運用などで空き部屋が増えると、計画通りの積み立てが難しくなります。そこで空き部屋の多いマンションでは、修繕工事に備えるために修繕積立金を引き上げる必要が出てきます。②修繕費用の増加マンションの大規模修繕は12年から20年周期で実施されます。理想的な資本主義経済は「ゆるやかなインフレ」によって発展するため、ほとんどの場合、修繕工事の際には新築時よりも物価や人件費が上がります。当初の見積もりよりも多くの修繕費用が必要になったら、その時代の経済状況にあわせて修繕積立金を引き上げられます。修繕費用の増加が起きるもう1つの原因は、物件の「予想以上の劣化」です。当初の想定を超える損耗や災害による建物のダメージがあった場合は、修繕計画の内容そのものを見直し、費用や各世帯の負担額を再計算しなければなりません。③修繕積立金の見直しと増額がはじめから予定されている修繕計画に当初から値上げが織り込まれている場合もあります(段階増額積立方式)。新築購入時に「修繕積立基金」を一括して徴収し、新築から最初の数年間は毎月の徴収額を低く抑えます。築年数が進むごとに段階的に引き上げるため、居住者にとってはローン初期の負担が軽くなり、引き上げ時期の見通しがつくというメリットがあります。■国土交通省のマンション修繕積立金のガイドラインとは国土交通省では「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」という文書を作っています。この文書は新築マンションの購入を検討している消費者を対象に、修繕積立金について知っておくべきことや金額の目安を紹介するものです。これを利用すればマンション販売者が提示する修繕積立金の額が妥当であるかを判断できます。マンションの修繕積立金は、将来的に必要となる大金に備えて徴収されるものです。しかし新築マンションを建築・販売する事業者は、完売を優先させて「お得感」を演出するため、実際に必要となる金額よりもかなり低い修繕積立金を設定している場合も珍しくありません。購入当時は得をしたと感じていても、修繕工事のタイミングになってようやく「実は毎月の徴収額が少なすぎていた」ということが発覚しては、元も子もありません。販売事業者の数字のマジックにはまらないためには、正しい相場感を知っている必要があります。「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、どのくらいの修繕積立金が相場なのかを1平米単位で示しています。これは国土交通省によって作られている「長期修繕計画作成ガイドライン」にしたがって計画された84の長期修繕計画をもとにしています。購入を検討しているマンションの条件にあわせて床面積をかければ、適切な修繕積立金の目安が分かる、という仕組みです。■マンション修繕積立金の相場【相場の見かた】ガイドラインの金額は30年間同じ額面を均等に積み立てる「均等積立方式」で計算されています。築年数に応じて徐々に増額していく「段階増額積立方式」の場合は、いずれ増額される金額を含めて妥当性を検討する必要があります。また外壁が「塗装仕上げ」であれば、定期的な塗り替えが必要です。タイル貼りであれば塗り替えは不要ですが、劣化によってひび割れやタイルの浮きが起こるため、やはり定期的な点検を行うべきでしょう。使用している建築材料が高級な天然素材のものであれば、点検や手入れの費用は上がります。共用の水道管に経年劣化や腐食に強い新素材が使用されていれば、更生や更新(取り替え)工事を遅らせ、水まわりの修繕工事費用を抑えることができるでしょう。このようにマンションの規模や構造、共有設備の仕様などによって、修繕工事にかかる費用は大きく異なります。たとえガイドラインから外れる金額であっても、それが不当に高い、あるいは異常に安いということにはなりません。ガイドライン内で示されているのも「平均金額」と「事例の3分の2が含まれる金額」なので、あくまで参考資料となります。それではここからガイドラインをもとに、具体的な例を挙げて修繕積立金の相場金額を見ていきましょう。【例1ファミリー向け小規模マンションの3LDK】建物:8階建て、延べ床面積4,000平米住宅の広さ:70平米1平米あたりの修繕積立金平均値:218円全体の3分の2が含まれる値:165~250円目安となる修繕積立金平均値:15,260円全体の3分の2が含まれる値:11,550~17,500円【例2ファミリーや資産運用向けなど、さまざまな間取りのある中規模マンションの1LDK】建物:12階建て、延べ床面積11,000平米住宅の広さ:50平米1平米あたりの修繕積立金平均値:178円全体の3分の2が含まれる値:135~220円目安となる修繕積立金平均値:8,900円全体の3分の2が含まれる値:6,750~11,000円【例3ファミリー向け中規模マンションの4LDK】建物:10階建て、延べ床面積8,000平米住宅の広さ:80平米1平米あたりの修繕積立金平均値:202円全体の3分の2が含まれる値:140~265円目安となる修繕積立金平均値:16,160円全体の3分の2が含まれる値:11,200~21,200円【例4高級タワーマンションの3LDK】建物:32階建て、延べ床面積25,000平米、立体駐車場60台(3段昇降式)住宅の広さ:70平米1平米あたりの修繕積立金平均値:206円全体の3分の2が含まれる値:170~245円3段昇降式(2段ピット)駐車場の1台あたり月額修繕費:6,040円目安となる修繕積立金平均値:14,420円全体の3分の2が含まれる値:11,900~17,150円1戸あたりの機械式駐車場月額修繕費:1,015円■マンション修繕積立金を払わないとどうなる?マンション修繕積立金の額面は定期的な見直しが推奨されています。そのとき積立金に不足があれば「徴収額の引き上げ」がされることになるでしょう。では、どうしても引き上げに納得できず、修繕積立金の支払いを拒否した場合はどうなるでしょうか?修繕積立金が支払われないからといって、管理組合が滞納者からお金を直接取り立てることは通常あまりありません。法的には強制執行なども可能ですが、実際のところは文書による督促程度で、特に措置をとっていない組合が多いようです。しかしもちろん「払わないままで売り逃げ」するのは不可能です。まずマンションを売却するときの査定価格には、マンションの修繕積立金残高が影響します。これは「修繕積立金の運用が健全ではないマンション(滞納が多いマンション)は売値が下がる」ということを意味します。さらに管理組合は中古マンションの持ち主が修繕積立金を支払わない場合、滞納しているお金を新しい買い主に請求できると「区分所有法」で認められています。つまり滞納した修繕積立金はマンションを売るときに買い主の負担になるということ。もちろん買い手も修繕積立金の金額を意識して物件を探すため、少なくとも滞納している額面の分は値引きをしなければなりません。修繕積立金を滞納すると物件の売却価格が下がり、それに加えて売却のときに滞納している金額の分だけ価格を下げないと売れなくなってしまうのです新築分譲時の資金計画が適切であるかどうかは、誰にも分かりません。ただ古いマンションの方が修繕積立金は高い傾向があるのは確かです。長く住めば住むほど、資産価値を守るために住民は協力しあってマンションの修繕に備えなければなりません。■おわりに住宅の購入は人生を左右する決断です。管理費や修繕積立金も物件価格と同じで「ただ安ければよい」というものではありません。その場所で長く暮らすことを考え、ガイドラインや周辺物件の相場と比較して適切であるか、よく見極めてみましょう。
2017年05月12日「一般の方がアパート建設に踏み出すのは、相続税の節税が目的です。相続税は’15年の改正で、課税対象が広がりました。相続税を払わねばならない人が増え、節税ニーズも高まっています」 そう話すのは、経済ジャーナリストの荻原博子さん。今、特に地方で増えている賃貸アパートの建設。貸家の建設数は5年連続の増加で、’16年は8年ぶりに40万戸を超えた(国土交通省)。アパート建設の増加は、従来の業者ではない一般の人の参入が一因と考えられるという。銀行でお金を借りることで資産額が相殺され、相続税対策になるといわれるが、そんなにうまくいくものなのか?荻原さんが解説してくれた。 「節税の仕組みは、次のとおりです。まず、相続税はすべての資産を評価し、現金に換算して課税されます。5,000万円の現金はそのままの金額で評価されますが、周辺地価から5,000万円とみなされた土地は、その70~80%、3,500万~4,000万円と評価されます。つまり現金より土地のほうが、相続税の基になる評価額が低くなり、そのぶん納税額が安くなります。また、『土地に建物がある』『賃貸物件がある』などの場合、さらに評価は下がり、節税になります。加えて、アパート建設のためにローンを組むと、負債であるローン残高は相続財産と相殺できます。1億円の資産があっても、ローン残高が5,000万円なら、相続財産は5,000万円とみなされるのです。こんな説明を受け、『超低金利の今がチャンス』などと言われれば、前向きになる方もいるのではないでしょうか」 年初からの金融庁の調査で、一部の地方銀行が、顧客を建設業者に紹介している実態が明らかになった。契約が結ばれると、銀行は建設請負金額の0.5~3%を手数料として受け取るという。 「とはいえ、アパート経営など初めてという方は不安が大きいでしょう。これに対し建設業者は、建てたアパートを一括で借り上げ、空室があっても一定の家賃を保証する『サブリース契約』を提案します。面倒な手続きや管理はすべてお任せで、家賃が保証されるなら……と心が動き、アパートローンは安定した家賃収入があれば返済できると判断する方もいるでしょう。しかし、ここに落とし穴があります。家賃保証は多くの場合、一定期間ごとに見直され、空室が多いアパートは保証額が引き下げられます。家賃収入がローン返済額を下回って、困窮する方もいます。また、リフォームなども指定業者が行うことが多く、費用が割高になる場合もあります。建設請負契約の際に、さまざまなコストについてきちんと説明していないケースも見受けられます」 だが、荻原さんは「アパート経営そのものが悪いわけではない」と語る。 「ただ業者任せにするとコストがかかり、儲けは減っていきます。決して人任せにせず、自分自身でアパートを“経営する”という覚悟が必要なのです。相続税対策は、アパート経営のほかにもさまざまな方法が考えられます。税務署や税理士などにも相談し、幅広い選択肢を集めたうえで、じっくり検討してください」
2017年05月11日住宅ローンは多くの人にとって初めてのローンです。審査に通るかが不安ですよね。なかなか通らずに苦戦している人もいるかもしれません。今回は住宅ローン審査について、基準や項目を中心に、審査に通りやすくするためのポイントも含めてご紹介します。■住宅ローン審査の基準・項目住宅ローン審査ではどのような基準や項目が見られているのでしょうか。国土交通省が行った「平成26年度民間住宅ローンの実態に関する調査」では、日本全国の金融機関を対象に、「融資を行う際に考慮する項目」について質問しています。以下は、同調査に対して回答のあった1,407の金融機関のうち、50%以上が「融資を行う際に考慮する」としている項目です。それぞれ解説していきましょう。【完済時年齢・借入時年齢】年齢に関する審査基準については、借入時の年齢が20歳以上65歳未満かつ完済時の年齢が80歳未満、というケースが一般的です。ただし、上記の基準を満たしていれば必ずしも容易に借入できるというわけではありません。たとえば50歳で、返済期間30年のローンを申し込もうとした場合、ほとんどの返済期間が定年後に当たることになり、審査に通りにくくなることが考えられます。返済期間を短くするなどして対処しなければならないこともあるため注意しましょう。【返済負担率・年収】収入に関する基準については、年収そのものよりも返済負担率を見られます。返済負担率とは、1年間の住宅ローン返済額を年収で割った数値のことです。返済負担率の数値が低いほうが返済の負担が軽いことを意味しますので、金融機関は「安心して貸し出せる」ということになります。具体的な返済負担率の基準としては、多くの場合、年収によって25~35%以内に定められています。たとえばある銀行では、年収2,500,000円未満の場合は返済負担率25%以下、年収2,500,000円以上4,000,000円未満の場合は返済負担率30%以下、年収4,000,000円以上の場合は返済負担率35%以下で貸出する、という基準が設けられています。収入が高いから安心、ということではなく、返済期間や借入額との関係もよく考慮してローンの組み立てを考えましょう。【勤続年数と雇用形態】就業状況については、安定して継続的に収入があることが証明できるかがポイントです。雇用形態については一般的に、会社員より公務員、自営業より会社員のほうが「安定している」とみなされる傾向にあります。派遣社員や契約社員は融資対象外とすることが多いようです。また会社のなかでも、中小企業より大企業に勤めているほうが、金融機関の安心度は高めです。勤続年数は長いほど審査に有利になります。基準としては、勤続年数1年以上としている金融機関が多くみられます。3年以上であればより安心でしょう。たとえば大企業に勤めていてもさまざまな会社を転々としている場合は、中小企業で長期間務めている場合よりも審査で不利になる可能性があります。なお自営業の場合も、事業継続年数3年以上が目安です。【健康状態】健康状態は、住宅ローン借入の際に条件となる団体信用生命保険(団信)の加入とかかわっています。団信とは、住宅ローンの返済中に、ローンの契約者が死亡したり高度障害になったりした場合に、生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を支払う制度です。団信は生命保険であるため、健康状態が悪いと加入できないことがあります。たとえばがんや糖尿病、高血圧、肝炎である場合や、精神系の病気で通院している場合などは団信への加入が困難です。もし健康状態に不安のある場合は、引受条件緩和型の団信(ワイド団信)を取り扱っている金融機関を当たってみましょう。通常より金利は高くなりますが、病気を持っていても一定範囲内で加入できることがあります。さらに一部ですが、住宅ローンの借入に団信の加入が不要な金融機関もあります。このような金融機関の住宅ローンの場合は、連帯保証人が必要だったり、既存の生命保険でカバーする必要があったりします。なお夫婦で住宅ローンを組む場合は、健康状態の良好なほうの名義でローン審査を出す方法も有効です。【融資率】融資率とは、購入を予定している住宅の価格に対する借入金の割合です。融資率が少ないほうが頭金が多いということですから、審査では有利になります。融資率80%未満がひとつの目安になるでしょう。【カードローンなどの他の債務の状況や返済履歴】カードローンや自動車ローンなど他の借金がある場合は、審査で不利になる可能性があります。これは、先述した基準のひとつである返済負担率が、住宅ローンだけでなくほかの借入に対する返済額も合わせて計算されるためです。借入額が減らされてしまうこともあるため、他のローンはすべて返済してから住宅ローンを組むようにしましょう。またカードローンや自動車ローンなどで返済が滞った履歴があった場合も審査で不利になります。さらに各種ローンだけでなく、クレジットカードや公共料金、家賃、奨学金の支払い遅延・未払いの履歴もチェックされます。なおDVDやCDをレンタルした際の返却の遅延などについても履歴に残るため、小さなことでも注意が必要です。【国籍】多くの金融機関では、「日本国籍を持っていること」もしくは「日本の永住権を持っていること」が住宅ローン借入者の条件となっています。もし永住権を持っていなくても、日本人である配偶者が連帯保証人になれば、住宅ローンを借入れられることがあります。その場合、在留期間や日本での勤続年数などの条件が付加されることが一般的です。【金融機関の営業エリア】地方銀行の場合、その銀行の営業エリア内に居住していること、あるいは勤務地があることが住宅ローン審査の条件になることがあります。地方銀行でローンを組む場合は、居住地や勤務地が営業エリアに含まれている銀行を選びましょう。なお、全国展開の銀行に住宅ローンを申し込めばこの心配はありません。【連帯保証】住宅ローンの場合、基本的には連帯保証人は不要で、信用保証会社を利用することが一般的です。ただし、以下の場合は連帯保証人を求められることがありますので、万が一のときのために準備をしておきましょう。・夫婦などで収入合算をする場合・土地や建物が共有名義の場合(共有者が連帯債務者)・ペアローン、親子リレーローンなど複数の債務者形式となる場合・親名義の土地に住宅を建てる場合・自営業者の場合・審査の内容がよくない場合【担保評価】以上の借入者に関する条件のほか、購入する住宅の評価も住宅ローン借入の条件になります。これは、購入予定である不動産が住宅ローンの担保になるためです。住宅ローンを借入れた際、金融機関はその土地と建物に抵当権を設定します。それによって、万が一ローン借入者が支払いをできなくなっても、金融機関は貸出分を回収できる仕組みです。このため、その土地や建物を売ったときの価値、つまり担保評価が住宅ローン借入の条件として重要になります。担保評価額以上の借入を申し込んでしまうと、審査に通るのが困難になるでしょう。担保額は、築年数や土地・建物の面積、立地などによって決まります。たとえば中古物件の場合、築年数が20年以上になると、担保としてほとんど評価されなくなってしまうこともあります。また施工会社も担保評価にかかわることがあるため注意が必要です。大手住宅メーカーに施行を頼んだ場合と、無名の工務店などに施行を頼んだ場合では、前者のほうが審査で有利になる可能性があります。さらに権利状況や法規上の問題についても注意しておきましょう。住宅ローンの借入者が必ずしも物件の保有者と一致するとは限らないため、物件を購入した場合の名義が誰になるのかははっきりさせておく必要があります。また中古物件の場合は、現行の建築基準法や都市計画法の規制に抵触しないかどうかチェックしておきましょう。■住宅ローン審査にかかる日数は?住宅ローン審査にかかる日数は、事前審査に1日~1週間程度、本審査に3~10日程度であることが一般的です。ただし、先述した審査項目に照らし合わせて、金融機関側に疑問が出てきた場合は審査が長引くことがあります。その際には追加の書類を求められることもあるため心づもりをしておきましょう。追加提出を求められる書類には、国民健康保険の支払証明書や、預金通帳残高などがあります。もし審査項目に対して不安な要素がある場合は、引っかかりそうな項目に関する書類を事前に添付したり、説明書きをつけたりするとよいでしょう。なお審査が遅れているからといって審査に落ちるとは限りません。審査が長引いているのはむしろ審査が進んでいる証拠です。落ち着いて審査が終わるのを待ちましょう。■仮審査(事前審査)と本審査の違い仮審査(事前審査)は、購入予定の物件価格や工事請負金額が決まってきたタイミングで、銀行などの金融機関が行う審査のことをいいます。これに対して本審査とは、事前審査終了後に、信用保証会社がさらに詳細に行う審査のことです。事前審査を受けずに本審査、ということはできません。なお「仮」審査という名前はついていますが、仮審査もちゃんとした住宅ローン審査プロセスのひとつです。したがって、「どこの審査に受かるかわからないから、とにかくたくさんの銀行に申し込んでみよう」というのはよくありません。たとえばA銀行とB銀行に仮審査を申し込んだ場合、A銀行の住宅ローン審査に出したという履歴はB銀行で参照されます。すると、「この申請者はA銀行の審査に落ちたからうちのB銀行に審査を申し込んだのだろう。A銀行で落ちたということは何か問題があるに違いない」という印象を持たれてしまって、審査で不利になる可能性があります。仮審査を出すのは多くても3行程度にとどめておきましょう。■個人信用情報を取り寄せてみると安心自分の金融履歴に不安がある場合は、個人信用情報を取り寄せてみましょう。個人信用情報とは、クレジットやローンなどの申し込みや契約に関する情報のことです。個人信用情報をチェックすることで、住宅ローンの審査に出す前に、審査で不利になる可能性のある点をあぶり出しておけます。日本にはCIC、KSC、JICCの3つの個人信用情報センターがあります。機関によって収集情報に若干の差があることもあるため、すべての機関から信用情報を取り寄せることをおすすめします。もし信用情報履歴に問題があった場合、対処方法は2つあります。1つは、履歴が更新されるのを待つことです。信用情報は5年~10年に1度更新されます。たとえ信用に関する問題が履歴として残っていても、5年経てばその履歴は更新され、なかったことになります。住宅ローンを申し込む際には、履歴がクリアーな状態になるまで待つのもひとつの手です。2つ目の方法は、審査書類を提出する際に、「支払遅延、未払いなどになってしまった理由と、今後の予防方法」を説明する文書を添付することです。支払遅延や未払いなどが故意でない場合は、きちんと説明すれば事情をわかってもらえることもあります。説明文書があれば金融機関の心証も変わりますので、実践してみてはいかがでしょうか。なお個人信用情報はインターネット、郵送、窓口などで開示の申し込みができます。手数料は500円~1000円程度です。■まとめ今回は、住宅ローンの審査について審査項目や項目ごとのポイントを中心にご紹介しました。いかがでしたか。住宅ローンの借入を検討している場合は、今回ご紹介した内容を参考に、可能な限り通るよう対策を整えておいてください。また事前に個人信用情報を取り寄せ、審査に響く可能性のあるポイントを自覚しておくことも重要です。念願のマイホームを無事手に入れられるよう、住宅ローン審査に万全に備えてくださいね。
2017年03月16日社会的にも省エネ化がうたわれるようになり、家づくりのテーマのひとつとしても省エネが掲げられるようになりました。その中でしばしば聞かれるのが「省エネ基準義務化」という言葉。一体どのような義務で、住宅や生活はどのように変わるのでしょうか。詳しく見てみましょう。■省エネ基準義務化への対応2015年から、現代の住宅における「省エネルギー性」に関する基準が設けられ、省エネが義務化することが決定しました。法案の名称は「建築物の省エネルギー性能の向上に関する法律案」というものです。日本の省エネルギー基準は、当初「新省エネルギー基準」というものが設けられ、そこから「次世代省エネルギー基準」「改正省エネルギー基準」へと強化され、東日本大震災後の2013年、新たに「改正省エネルギー基準」というものに改正されました。そして、これまでは基準でしかなかった省エネルギー基準が2020年にはすべての新築住宅を対象に義務化することが求められるようになりました。つまり、国が定めた省エネルギー基準に則った家でないと建てられないことになっているのです。これまでの住宅では、石油やガスなどのエネルギーが多用されていましたが、国内におけるこれらのエネルギーの自給率はわずか4〜5%。そのため国としては少しでも住宅での消費エネルギー量を減らしたいと考えているのです。また、義務化されることで温室効果ガスの排出量の削減も狙えるため、こうした目的も考えられるでしょう。突如起こったことのようにも思えますが、海外ではすでに省エネ基準の義務化は進んでいて、アメリカ、イギリス、ドイツ、韓国などでは数十年前から適合義務がありました。冬に暖房が必要になる国でありながら無断熱が許されていたという日本の状況は、世界から見ても遅れた状態にあったのです。また、日本で特に弱点だったのが窓の性能。窓の断熱性能は「熱貫流率」が低いほど高性能と言われますが、日本ではこの数値が4を超えるアルミ複層ガラスを用いている住宅が多く見られます。実は窓は、暑さ、寒さの原因と言われるほどに重要なもので、ドイツでは数値が1.3を超えるものは使用禁止となっています。こうした点を考慮すると、これまでの日本は他国に比べると基準が低いと言わざるを得ない状況だったのです。■改正省エネルギー基準は前の基準とどこが違う?改正省エネルギー基準の義務化が重要であることはわかりましたが、省エネ基準自体は昔からあったものです。今回の改正省エネルギー基準が今までのものとどのように違うのかわからないという方も少なくないでしょう。以下では、以前の基準と比較してどのように変わったのかを見てみましょう。【一次エネルギー消費量基準を導入】もっとも大きな違いとしては、旧基準である次世代省エネルギー基準が、壁が開口部などの冷暖房する空間と外気を仕切る「外皮」を断熱性能だけで評価していたのに対し、改正省エネルギー基準では、外皮に加え「一次エネルギー消費量基準」というものを新たに導入した点が大きな変更点です。一次エネルギー消費量とは、住宅の燃費の良さを表すもの。これまでの住宅では主に断熱性能を評価していましたが、それだけでは家の中で使うエネルギー量を減らすには至りませんでした。そこで、設備機器を含めた全体の省エネ性能を評価することで燃費の良い家を増やそうと、一次エネルギー消費量の基準が設けられたのです。戸建住宅の場合、空調や冷暖房、換気、照明、給油、家電調理などの設備のエネルギー消費量を合計することで、一次エネルギー消費量は算出されます。その際、太陽光発電やエコキュートなどの高効率給湯器は、エネルギー削減量として差し引くことができます。こうして算出された一次エネルギー消費量が、旧基準の断熱性と標準的な設備を考慮して割り出された基準値を下回ることが求められます。【外皮の計算方法も新しいものに変更】一方、外皮の評価方法も従来のものとは変わります。これまでは床面積から算出した「熱損失係数」と「夏期日射取得係数」を活用していましたが、それに代わり、外皮表面積から算出する「外皮平均熱貫流率」と「冷房期の平均日射熱取得率」に変更されました。これは、室内の寒暖差によって急病を起こしてしまう「ヒートショック」や結露の防止など、エネルギー消費量だけでは測ることのできない室内温度分布の観点も考慮されています。そしてこれまであった「年間暖冷房負荷」の基準が廃止となりましたが、断熱性能については旧基準に相当する水準が引き続き求められます。【地域区分は6から8に変更】改正前は6つだった区分が8つに変更されました。また、すべての区分で「日射遮蔽性能(日射熱取得率)」「断熱性能(熱貫流率)」の基準が設けられていましたが、改正後は区分1〜4に属する寒冷地においては日射遮蔽性能の基準が設けられておらず、区分8に属する蒸暑地においては断熱性能の基準が設けられていません。省エネ基準の判定は、「建築主の判定」と「設計・施工指針」のふたつのルートで行われます。建築主の判定は複雑な計算を用いる必要があるため、特別な支援プログラムが用いられ、一方の設計・施工指針に用いられる「外皮性能簡易計算法」は、外皮の建材に関する仕様書を使うと簡単に算出することができます。■新しい基準では光熱費が以前と比べてどれくらい削減できる?新しい基準が定められたことで、光熱費にはどのような変化があるのでしょうか。改正省エネルギー基準をすべて満たしている家と無断熱の家で比較してみると、60%近くもの削減が予想されることがわかりました。また、国土交通省が発表している資料によると、昭和55年に建てられた無断熱の家の年間光熱費が133,000円なのに対し、平成28年に建てられた省エネ基準を満たした家の年間光熱費は52,000円という結果が出ています。年間費用で比較しても大きな差額だと言えますが、これが35年も積もると、その差額は2,835,000円にものぼることになるのです。それでは、具体的にどのような部分において費用が削減されるのか見てみましょう。家庭におけるエネルギー消費は「給湯」がもっとも多く、次いで「照明・動力」「暖房」「冷房」という順番になっています。そのため、空気中の熱を集めて熱に変えるヒートポンプ技術を使った「エコキュート」、これまで無駄にしていた排熱を使ってお湯をつくることができる潜熱回収給湯器「エコジョーズ」などを駆使することで、給湯にかかる光熱費をぐんと抑えることができます。また、照明はLEDへの切り替えが進んでいますが、これも省エネに効果的。LEDの消費電力量は白熱電球の4分の1〜5分の1と言われていて、電力の変換効率は最大で34%。蛍光灯が25%、白熱電球が10%なのに比べると節電性が高いことがうかがえます。LEDは寿命の長さも特徴のひとつで、白熱電球の寿命が1,000〜2,000時間、蛍光灯の寿命が6,000〜12,000時間なのに対しLEDの寿命は40,000〜60,000時間。圧倒的に長く、光熱費のコストダウンも狙えるのです。さらに、実際に家を建てる地域よりも1段階寒い地域での省エネ基準に合わせると、節約効果はぐんと向上します。こうした機能の高い住宅を昭和55年の無断熱の家と比べると、年間で光熱費に190,000円もの差が生じるという結果も見られました。この金額が15年積み重なると3,000,000円もの差額になります。省エネ基準を満たすためには初期費用がかかるという懸念がありますが、こうした光熱費の差額を考慮すると、最終的には省エネ住宅の方がずっとお得だと言えそうです。■ゼロエネルギー住宅とは?これからどんどん普及していく?住宅の省エネルギー化を進めるにあたって、政府が最終的な目標としているのが「ゼロエネルギー住宅」です。これは住宅で使用されるエネルギーをゼロにすることを目標としているもので、現在の計画では、2030年に新築住宅の平均をゼロエネルギー住宅に、2050年にすべての住宅がゼロエネルギー住宅となることを目指しています。ゼロエネルギー住宅では、これまで掲げられてきた省エネに加え「創エネルギー」の導入も推奨されています。そして自宅で消費するエネルギー量よりつくりだすエネルギーの方が多い家を「ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)」、ZEHには至らないものの近い状態の住宅を「NearlyZEH(ニアリー・ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)」と呼んでいます。NearlyZEHの定義としては、「ZEHを見据えた先進住宅として、外皮の高断熱化及び高効率な省エネルギー設備を備え、再生可能エネルギーにより年間の一次エネルギー消費量をゼロに近づけた住宅」とされています。数値で言うと、100%以上の省エネを実現したものをZEH、75%以上100%未満の達成率のものをNearlyZEHと定めています。以下では、具体的にZEHと認可されるために必要な条件を見てみましょう。【外皮の高断熱化】ZEHを実現するには、屋根や壁など外皮の断熱性を高めなくてはなりません。「強化外皮基準」で8つに分けられた区分のうち、住宅が該当する区分が定める数値を下回らなくてはなりません。高断熱が実現し、夏は涼しく冬は暖かい家になると、冷暖房の利用が自ずと減ってきます。住宅における冷暖房によるエネルギー消費量は大きいため、この部分が減ることによってエネルー消費量はぐんと少なくなります。ZEHの目的として、単純にエネルギー面がプラスマイナスゼロになれば良いというわけではなく、使用するエネルギー量自体をきちんと減らすことも考慮されていることが窺えます。【高効率な省エネルギー設備】ZEHの住宅では、使用する設備に省エネタイプを選ぶことも重要です。前述のようなエコキュートやエコジョーズといった設備や電球などの設備をはじめ、工夫できるところはたくさんあります。住宅で使用する設備は給湯や照明のほかにも、冷暖房や換気に関するものなど多岐にわたります。これらのひとつひとつに省エネタイプのものを選ぶことで、住宅全体のエネルギー消費量が抑えられZEHの実現へとつながるのです。【再生可能なエネルギーを活用】上記でご紹介した方法のように、極力使用するエネルギー量を抑えることは大切です。しかし暮らしていく上で、エネルギー量を完全にゼロにすることは不可能でしょう。そこでZEHの住宅を叶えるために、消費量以上のエネルギーを生み出すことが求められるのです。ポイントとなるのが、「自然エネルギー」。自然エネルギーとは太陽光や地熱、風力、水力など自然の力を活用して起こすエネルギーのこと。エコキュートなども自然エネルギーを上手に活用した設備となっています。ほかにも屋根に太陽光パネルをつけて発電をしたり地中に管を通したりすれば、家で使う電力をまかなえるだけでなく、余った分は電力会社に売ることもできます。また、こうしたエネルギー量を測るために計測装置を設置することも、ZEHの条件のひとつと言えるでしょう。もし家を建てる際にZEHを希望する場合、高性能な設備などを用意するために追加費用として2,500,000〜3,000,000円ほどかかると言われています。やむを得ない費用とは言え、大きな額の出費となってしまうことが予想されます。そこで国ではZEHの補助金制度を設けています。対象となる設備は高断熱の外皮や窓、高効率の空調や給湯、換気、照明器具などで、2016年度の補助金の額は全国一律で1,250,000円、寒冷地仕様の住宅の場合は1,500,000円でした。この時注意しておきたいのが、ZEHにおいて不可欠な太陽光発電は補助の対象外であるということです。しかし、太陽光パネルの設置費用は補助金の額にほぼ相当しています。そのため、補助金は太陽光パネルの設置費用に充てると良いでしょう。また、対象となる住宅の条件は以下の通りなのでこちらも申請前に確認しておきましょう。・専用住宅で、補助金の申請者自身が常時居住する住宅であること。ただし、住宅の一部に店舗などの非住宅部分があっても、条件を満たせば認められます。・新築建売住宅の場合は、申請者が建売住宅の購入予定者でもあること。・既築住宅の場合は、申請時に申請者自身が所有していること。賃貸住宅や集合住宅は基本的に対象外となりますが、申請者が所有する賃貸住宅・集合住宅の一部に申請者自身が居住する場合、その部分にのみ申請することは可能です。■まとめ国は2020年までに省エネ基準の義務化やZEHの標準仕様化を目指しています。もちろんエネルギー消費量を考えたゆえのことではありますが、これによって私たちの住宅が快適で暮らしやすいものになることが予想されます。省エネ基準の義務化にともない、省エネと創エネを実現していきましょう。
2017年03月01日車を購入するのにお金がかかるのはもちろんのことですが、維持費にもお金がかかってしまいます。少しでも費用を抑えて車に乗り続けるために、車の燃費は良くしておきたいもの。そこで今回は、車の燃費を良くするアイデアとガソリン代節約のコツをご紹介します。■車の燃費の確認方法まずは、車の燃費を知ることからはじめましょう。最近の車には燃費計が搭載されているものも多く瞬間燃費や平均燃費がわかるようになりましたが、燃費計のついていないものではなかなか燃費を知ることができません。また、車を購入する際に見るカタログと実際の燃費の差異に驚いたという方もいるのではないでしょうか。カタログ用の燃費は「JC08モード」という国土交通省が定めた特殊な計算方法を用いていて、実際に道路を走行して計測するのではなく、シャーシダイナモを使ってさまざまなパターンを計測したものを表記しています。そのため、道路状況などの条件が実際とは異なっていることが多く、燃費にも差が出てしまうのです。実際の燃費はカタログに表記されているものの70%程度ほどとなっています。それでは、実際の燃費を計測するにはどのような方法があるのでしょうか。以下では、燃費計の有無にかかわらず燃費を確認することができる「満タン法」という方法をご紹介します。【1.トップメーターをリセットする】だいたいの場合はメーターの横にリセットボタンがあるので、給油前にリセットボタンを押しましょう。【2.ガソリンを満タンに給油する】ガソリンまたは軽油を満タンまで給油します。【3.燃料が減るまで走行する】燃料を減らすことで、燃費の計算がしやすくなります。極力減らしましょう。【4.ガソリンを給油する】燃料がある程度減ったら、再び満タンにします。【5.走行距離を給油量で割る】1の手順でリセットしたトップメーターに表示されている数値を、給油した燃料のリッター数で割ります。例えばトップメーターの数値が「600.0km」となっていて、給料が「60L」だとします。すると走行距離の600を給油量の60で割るという計算になり、これによって算出された10という数値が1リッターあたりの走行距離となり、実燃費「10L/km」ということがわかります。また、最近では燃費の計算ができるアプリも登場しているので、ダウンロードして試してみるのも良いでしょう。前述のトップメーターの数値と給油量を入力するだけで燃費を割り出してくれます。さらには以前計算した燃費との比較もできるので、遠出した際の燃費などを比較してみても良いでしょう。■燃費を良くする運転方法ガソリンが多く消費されるのは、アクセルを強く踏み込むなどパワーを使う時。そのため、運転方法を少し工夫するだけで、燃費を良くすることができます。以下で紹介するポイントを意識して、できることから実践してみましょう。【発進時は徐々にアクセルを踏もう】一番ガソリンを使うのが発進時と言われています。アクセルを踏み込むとエンジンに高い負荷がかかるためです。ブレーキを離してすぐにアクセルを踏み込むのではなく、徐々にアクセルを踏みこんで無駄な加速はしないようにしましょう。AT車の場合はブレーキを離すとゆっくり加速するので、それを利用してアクセルの踏み込みを減らすのも有効です。【できるだけアクセルの踏み加減は一定に】また、アクセルの踏み具合は一定に保つよう留意しましょう。急なブレーキや加速を繰り返すとガソリンを無駄に消費し、燃費が悪くなる一方です。エンジンにも負荷がかかってしまうため、車に長く乗り続けるためにも注意しておきたいところです。速度に気をつけるのはもちろん、車間距離を十分に保つなどの工夫も考えられます。そしてなるべくブレーキとアクセルを多用しなくて済むよう、緩やかな速度で一定な運転をするよう心がけましょう。【エンジンブレーキを活用しよう】車は、エンジンブレーキを使っている間は燃料の供給がストップする仕組みになっています。そのため極力エンジンブレーキを活用してガソリンを節約するよう努めましょう。長い下り坂を下りる時や前方の信号が赤になった時などは、数100m手前からゆっくりアクセルを離しながら減速しましょう。ブレーキペダルは燃料を使ってしまうので注意が必要です。【アイドリングはなるべくしないように】エンジンがかかった状態で停車していることをアイドリングと言います。ガソリンの消費自体は少ないですが、積み重なると燃費が悪化する要因となってしまうので、踏切待ちなどで長時間停車する際などはエンジンを切るようにすると良いでしょう。また、近年発売されているエコカーにはアイドリングストップ機能というものがついていて停車の際は自然とエンジンが止まるようになっていますが、ついていない場合は極力手前から減速するなどの工夫をするとアイドリングをせずに済みます。他にも、渋滞に巻き込まれると加速や減速を繰り返すことになりガソリンが大量に消費されてしまいます。【クーラーは極力使わないように注意しよう】どうしても車内は熱がこもりがちなので、クーラーを活用しているという方は多いでしょう。ところがクーラーはエンジンへの負担が大きく、最大20%ほど燃費を悪くしてしまうこともあります。窓を開けたりするなどして極力使用しない環境づくりに努めましょう。一方、暖房の場合はエンジンの熱を活用して温める仕組みになっているため燃費に影響を及ぼすことはありません。【短距離走行を避ける】日常生活で車を活用しているという方が多く見られますが、実は短距離の走行を繰り返すと燃費が悪くなってしまうのです。というのも、エンジンが十分に温まらない状態で走行することになるため、燃料効率が落ちてしまうからです。短距離走行はガソリン消費量も多くなってしまうので、できるだけ避けたいところです。ひとつの目安は20km。20km以上の移動の時は車を活用するようにして、近場のスーパーなどであれば自転車や徒歩で済ませるようにしましょう。【車内に載せる荷物は少量に】車の中に使わないものまでたくさん積み込んでいる方がいますが、これも燃費を悪くするのでやめましょう。車が重くなるとその分ガソリンを消費してしまいます。どうしても重いものを積み込む場合は、トランクではなくできるだけ前方に積むようにすると車体が上向きにならずに済むので、空気抵抗が軽減できて燃費の悪化が軽減できます。大人数での乗車をする際にも同様に注意しましょう。■燃費を良くするための車のメンテナンス運転方法以外にも、メンテナンスを怠るとエンジンに負担がかかりガソリンを消費しやすくなってしまいます。日常的にメンテナンスを行い燃費の良い状態を維持するよう心がけましょう。【タイヤの空気圧を上げよう】タイヤの空気が少ないと地面との摩擦が多くなります。そのため、余計な負荷がかかりタイヤが一回転するのに必要なガソリンの量も多くなってしまいます。そこでタイヤの空気圧を上げておくと摩擦を減らすことができ、燃費も良くなります。また、「エコタイヤ」と呼ばれる低燃費のタイヤも登場しているので、そちらに買い換えてみるのも良いでしょう。たとえ摩擦が少なくても悪天候の日にブレーキが効きづらくなったり滑りやすくなったりしてしまうため、注意が必要です。【エアクリーナーをきれいな状態に保とう】意外と見落としがちなのがエアクリーナー。油汚れによる目詰まりなどを起こしていると、空気の通りが悪くなりエンジンの性能が悪くなってしまい、燃費にも影響を及ぼします。消耗品の中ではもっとも燃費に影響が大きい箇所でもあるので、定期的にチェックしましょう。【エンジンオイルの点検・交換は定期的に】車のエンジンオイルは人間の血液にもあたる大事なもの。ドロドロの血液が人のカラダに良くないのと同じように、エンジンオイルも汚れていると燃費が悪くなってしまいます。オイルの交換は3,000〜5,000km走行したところが目安だと言われていますが、3ヶ月に1度は点検してもらいましょう。【ラジエター液の交換も忘れずに】ラジエター液の交換も燃費を改善するのに有効です。ラジエター液を交換せずにいると、内部の腐食やエンジンの冷却効果を低下させる原因となってしまいます。車検時に一緒に交換してもらいましょう。【プラグ交換は20,000kmを目安に】エンジン内の発火を担う重要な部位であるプラグ。古く劣化していると火花が弱くなり燃焼効果も弱くなってしまいます。するとエンジンのパワーも落ちて燃費が悪くなってしまうのです。プラグは寿命が長いものですが、消耗品。20,000kmを目安に交換するようにしましょう。■燃費を良くするためのガソリンの入れかた運転方法や車のお手入れ以外にも、車の燃費を良くすることができます。以下では、燃費を良くするためのガソリンの入れかたをご紹介します。【ガソリンは朝入れた方が多く入れることができる】ガソリンも液体なので、気温が高いと膨張し、逆に低いと萎縮します。そのため、同じ量であっても気温が低い時の方がたくさん入ります。さらに、ガソリンは気化することでエンジンを冷やす効果もあるため、これによって燃費にも影響があります。そのため、気温が低い朝一番に入れるのがもっとも多く入れることができて燃費が良いと言えるのです。【満タンにせず少しずつ補給しよう】また、ガソリンを入れる際は必ず満タンにしているという方も多いのではないでしょうか。しかし満タンにすると、その分車が重くなるので逆効果。たとえば30L入れるだけでも子ども一人分の重さに値するので車からしたら相当な重量です。スピードやハンドリングにも影響が出ることが考えられるので少しずつ入れるようにしましょう。■ガソリン代を安くするコツ燃費を良くするのはもちろん大事ですが、車を維持する上でガソリンの費用を抑えることも重要なポイント。以下では、ガソリン代を抑えるコツをご紹介します。【ガソリンスタンドのクレジットカードを使う】ガソリンスタンドでは、専用のガソリンが安くなるクレジットカードを発行しています。リッター2円引きなどの割引ですが、ガソリンの費用が月に10,000〜20,000円ほどになる場合はこうしたクレジットカードを作った方がお得だと言えるでしょう。ただし、ある程度の利用がないと還元されない仕組みになっているため、まずは利用量と照らし合わせて検討してみるのがオススメです。【ポイント還元率の高いクレジットカードを使う】上記でご紹介したガソリンスタンドのクレジットカードではなく、ポイント還元率を重視したクレジットカードを利用するという方法もあります。また、普通のクレジットカードでもガソリンスタンドと提携しているところもあるので、クレジットカードを利用することでお得になる場合もあります。【セルフスタンドを使う】セルフサービスのガソリンスタンドも増えてきましたが、有人のスタンドより費用が安く抑えられるのでこちらもオススメです。給油の他、窓拭きや洗車も自分で行わなくてはなりませんが、不要な勧誘を受けなくて済むなどのメリットもあるので、慣れてしまえば気軽に使えるようになるでしょう。【JALやANAのマイルを貯める】ガソリンスタンドとJALやANAはマイレージプログラムで提携しています。そのためガソリンを給油すると、クレジットカードのポイント以外にマイレージも貯まるシステムになっています。例えばエネオスの場合、JALカードのお買い物で貯まるマイルが2倍になったり、ANAカードであればクレジットカードのポイントとは別にクレジット決済100円で1マイルが貯まったりします。【共通ポイントカードを活用する】上記でご紹介したクレジットカードの他に、Tポイントや楽天ポイントなどの共通ポイントカードともガソリンスタンドは提携しています。エネオスの場合、Tポイントなら200円で1ポイント、ドコモの共通ポイントであるdポイントであれば、通常100円につき1ポイントのところが2ポイント貯まります。共通ポイントとクレジットカードのポイントは併用して貯めることができない場合もあるので、その点だけ注意しておきましょう。■まとめいかがでしたか?車の燃費を良くする方法とガソリン代を安く抑える方法にはさまざまなものがあることがわかりました。どれも費用を抑えるだけでなく、車を長持ちさせる意味でも有効なものばかりなので、ぜひ試してみてください。
2017年03月01日深夜になると電車・バスとも営業が終わり、頼みとなるのはタクシーだけ。飲酒した場合、自動車・バイク・自転車に乗ることはできませんから、代行運転を除けば唯一の移動手段になります。大都市では駅にいけば必ずタクシーがいるものですが、そうでない地域の場合探すことに苦労するもの。電話して呼ぶこともできますが、その場合高くつくため経済的ではないだけに、大きな道路にでて通るのをひたすら待つ人もいることでしょう。やっと客が乗っていないタクシーが来て、手を挙げたのに無視された。あるいは、止まったにもかかわらず、運転手に「お客さん、近距離は勘弁してよ」といわれ乗車拒否された。バブル時代にはこのようなことも多く、万札をちらつかせないとタクシーが止まらなかったという逸話もあります。しかし、本来このような客の乗車を拒否する行為は法律違反なのではないのでしょうか? Q.タクシーの乗車拒否は法律違反になる?*画像はイメージです:なります。ただし、正当に拒否できる場合もあります。道路運送法を第十三条に以下のような規定があります。「第十三条 一般旅客自動車運送事業者(一般貸切旅客自動車運送事業者を除く。次条において同じ)は、次の場合を除いては、運送の引受けを拒絶してはならない。一 当該運送の申込みが第十一条第一項の規定により認可を受けた運送約款(標準運送約款と同一の運送約款を定めているときは、当該運送約款)によらないものであるとき。二 当該運送に適する設備がないとき。三 当該運送に関し申込者から特別の負担を求められたとき。四 当該運送が法令の規定又は公の秩序若しくは善良の風俗に反するものであるとき。五 天災その他やむを得ない事由による運送上の支障があるとき。六 前各号に掲げる場合のほか、国土交通省令で定める正当な事由があるとき。」したがって、上記6ケースにあてはまらない場合に客の乗車を拒否することは、道路運送法違反。同98条6項により、100万円以下の罰金が課せられます。では、この6つのケースに該当する行為とは具体的にどのようなものなのでしょうか?主な事例は以下のとおりです。 1.安全のために乗務員から指示されたことに従わない2.定員オーバー3.積雪にもかかわらずチェーンがない4.乗車時に暴力や威嚇行為があった5.道路の損壊、洪水などにより走行が困難6.泥酔または不潔な格好をし、他の乗客に迷惑をかける可能性がある 上記は代表的な事例で、これ以外にもタクシー乗務員が正当に乗車拒否を行えるケースがあります。正当な理由があれば乗車拒否も許されるということを覚えておいてください。 *記事監修弁護士:弁護士 小野智彦(銀座ウィザード法律事務所。浜松市出身。エンターテイメント法、離婚、相続、交通事故、少年事件を得意とする。)*取材・文:櫻井哲夫(フリーライター。期待に応えられるライターを目指し日々奮闘中)【画像】イメージです*Satoshi KOHNO / PIXTA(ピクスタ)
2017年02月16日私のママ友付き合い事情
うちのダメ夫
義父母がシンドイんです!