団体信用生命保険(団信)への加入は、住宅ローンを借りるためには欠かせません。中には、加入しなくても大丈夫なところもありますが、ほとんどが加入は必須です。団信は、住宅ローンを契約した人に万一のことがあり、返済できなくなったときに保険会社から金融機関へローンの残高分が支払われます。さらに団信には特約があり、3大疾病保障特約付きや8大疾病保障特約付きなど、その種類はさまざまです。今回はその中でも「がん50%保障」についてピックアップしてご紹介していきたいと思います。「がん50%保障」とは?がん50%保障は、ローン契約者が所定のがん(悪性新生物)と診断確定されたときにローン残高の50%が保障されます。ミック / PIXTA(ピクスタ)就業不能になったら残りのローンが支払われるものもありますが、このがん50%保障はがん(悪性新生物)と診断確定されただけで、その後のローン残高が50%(1/2)となります。「がん50%保障」に入ることの必要性とは?2012年までの調査によると、人口の高齢化ということもあり、がん罹患数は年々増加傾向にあります。「自分は健康だから大丈夫」とは思わずに、自分にもがんにかかってしまうリスクがあるかもしれないと常に考えるべきです。天空のジュピター / PIXTA(ピクスタ)加入するにも50歳未満までなど年齢制限もあるため、住宅ローンをこれから借りる・住宅ローンを借り換える予定がある人は早めに検討することをオススメします。「がん50%保障」のメリットがん50%保障のメリットはまず、がんと診断確定されただけで残りの住宅ローンが1/2になるところです。Naoaki / PIXTA(ピクスタ)がんで働けなくなったといったときではなく、診断されただけで残りのローンが半分になるのは、とても安心です。そして、この特約を取り扱っている金融機関も増えており、さらには保険料の負担が軽いところも魅力です。金融機関によっては上乗せされる金利がゼロでこの保障を付けられます。もし100%保障されるものも検討したいということであれば付けることもできますが、上乗せ金利は高くなります。「がん50%保障」の注意点がん50%保障の注意点は、先述したように加入するのに50歳未満などの年齢制限があることです。また、がん以外では保障されないので、他の病気についても不安がある場合は三大疾病などの特約も付けるべきです。Flatpit / PIXTA(ピクスタ)また加入するのに、ローン実行日から90日以内にがんと診断確定された場合は保障対象外になってしまう、などの条件もあるので注意しましょう。自分が借り入れる金融機関にがん50%保障の特約があるのか、またその加入条件や保障内容、保険料なども確認する必要があります。まとめがん50%保障についてご紹介しましたが、いかがでしたか?年々がんのリスクが高まる中、いつどうなるかわかりません。CORA / PIXTA(ピクスタ)何かあったときでは保険に加入することはなかなか難しいでしょう。万が一のときのために、あらかじめ備えておくことも必要です。特にがん50%保障はがんと診断された時点で50%が保障されるので、心配な人は特約を付けておくことをオススメします。【参考】※団体信用生命保険がん団信(がん50%保障プラン)被保険者のしおり※国立がん研究センターがん情報サービスがん登録・統計年次推移
2019年01月07日「“いざなぎ超え”の好景気といわれていますが、生活に還元されているとはいえません。’19年からは、4月の社会保障制度改革と10月の消費税増税により、国民はより負担を強いられます。さらに、4月から施行される『働き方改革関連法』により、大企業に勤める会社員は、軒並み残業代がカット。年収は確実に減少するため、5月以降“生活が苦しい”と感じる世帯は増えるでしょう」そう解説するのは、経済評論家の加谷珪一さん。’19年は、多くの法改正により、家計への負担が大きく変わってくる。「さまざまな負担から家計を守るためには、法改正ごとに、その制度が自分の家族にとって負担を増やすものなのか、それとも賢く利用することで負担を減らすことができるのか、つねに意識することが重要です」さっそく、加谷さん、弁護士の松下真由美さん(レイ法律事務所)とともに、’19年下半期の“お金にまつわる法改正”を見ていこう。【7月】■相続法(民法)改正「長年の見直しの末、’18年7月に相続法(民法)が40年ぶりに改正され、’19年7月(一部は’20年7月)から施行されます。被相続人の妻や相続人の妻に“お得”なケースも増えているので、把握しておきましょう」そう話す松下さんが、改正相続法の重要項目を解説してくれた。《預貯金の仮払い》「夫が急に亡くなり、葬儀費用や当座の生活費が足りないときでも、現状では相続人全員の同意がなければ、夫の預金を引き出せませんでした。しかし今回の改正法では、夫の預金の3分の1の額から、妻の法定相続分の2分の1まで(1金融機関150万円が上限)を妻が単独で引き出せるように改正されました」《相続人でない親族の特別寄与》「同居の義理の父をどれだけ長年にわたって介護してきても、現行法では法定相続人ではないため、相続人の妻は遺産を1円ももらえませんでした。この問題を解消するため、改正法では『義父の財産の維持などに特別な貢献をした』という意味で、相続人以外の親族にも『特別寄与』として請求できる権利が与えられることになります。各相続人に対して、特別寄与の支払いを請求し、協議によって決めるか、家族で決めてもらうというのがおもな請求方法です」【10月】■住宅ローン減税の延長・自動車税減税の見直し住宅ローンの控除期間が、現行の10年間から、13年間に。入居1年目から10年間は、これまでと同様に年50万円を上限にローン残高の1%を控除。さらにローンが残る場合は11年目以降の3年通算で建物購入価格の2%の範囲で減税する方針だ。自動車税減税については、最大で年間4,500円を恒久的に減税するという。「しかし、これらは’19年10月~’20年末の間に新たに契約し引き渡された住宅やマンション、同年10月以降に新車新規登録を受けた自家用乗用車に適用されるもの。すでに住宅ローン減税を受けていたり、自家用車を保有している人にとっては“現状維持”となりそうです」(加谷さん)■消費税増税下半期で家計を直撃するのは、なんといっても8%から10%に引き上げられる今回の消費税増税。小売業に与える影響を加谷さんが解説する。「家電は前回の増税時、駆け込み需要による“バカ売れ”が目立ちました。今回もそれを狙って、8~9月あたりから家電量販店は価格を上げる可能性がありますから、安易な“駆け込み買い”は控えたいところです」さらにこの消費税増税には、もうひとつ“政府の狙い”があるという。「それは決済の“キャッシュレス化”です。銀行ATMは維持費がかかりすぎるため、政府は店舗数を減らしたいのです。今後のために、クレジット決済を中心としたキャッシュレス生活に切り替えることは重要だと思います。政府は消費税増税後、クレジットカードなどのキャッシュレス決済を使った消費者に対し、購入額の5%分をポイントで還元する施策まで検討しています。還元目的に、むやみに買い物をしては本末転倒ですが……」(加谷さん)「超高齢社会のいま、’20年以降も、現役世代に負担を強いる政策は増える」と加谷さんは語る。自分の消費を見直しつつ、法改正を理解して、賢く’19年を乗り切ろう。
2019年01月07日2018年は、度重なる自然災害や増税など、住宅購入者にとっても気になるトピックが話題を集めた年でしたね。そんな中、株式会社リクルート住まいカンパニーが1都6県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県)に住む、住宅購入に関する無料相談サービス「スーモカウンター(注文住宅)」の来場者250名にアンケートを実施。「増税」「金利」「防災」という、2018年を代表するカテゴリーに関する、住宅購入者の意識が明らかになりました。■ 住宅購入の決め手は増税・低金利<子ども関係izumi / PIXTA(ピクスタ)まずは対象者に、住宅検討理由において最も重要だったものを聞いてみると、34.2%が子どもの誕生や、子どもが入園、入学をするまでに家を持ちたいといった、「子ども関係のため」と回答。次いで、「家の老朽化のため」が2位で20.8%。「増税影響のため」と回答した人は、わずか10.8%にとどまりました。この結果から、増税やローン低金利など住宅購入の金銭面における大きなポイントがあったとしても、多くの人はそれがメインの理由にはならないことがわかります。筆者夫婦が、筆者の妊娠を機に住宅を購入したように、今回のアンケート対象者も多くが「妊娠を機に出産前に購入したい」「子どもの入園や入学前に合わせて検討したい」といったニーズが多いようです。しかし、増税や金利が多少なりとも住宅購入計画に影響を与えていることは事実。増税、金利ともに6割程度の人が住宅購入計画に「影響を受ける」「やや影響を受ける」と回答しました。Q 消費税の増税は、住宅購入計画に影響しますか?(単一回答、%)Q住宅購入計画に金利は影響しますか?(単一回答、%)その影響として最も多かったのは、「購入計画を見直している」というもの。その購入計画について細かく聞いてみると、「消費税が10%に上がる前に購入しようと思う」「住宅ローン減税制度の適用期限延長・控除を利用しようと思う」など、購入の“タイミング”を考え直す人が多いことがわかりました。住宅購入における1番の決め手が増税や金利ではないものの、増税や金利によって住宅購入の検討そのものを早め、買い時を見極めようとする人が増えているようです。■ 予算超過してまで防災対策をする人は少ない地震や台風といった未曽有の災害が日本列島を襲い、今年を表す漢字も「災」となるなど、とにかく災害が多かった今年の日本。日本全体として防災の意識が高まった年になりましたが、住宅購入者における防災の意識はどのようなものでしょうか。まず、家を建てるにあたり、防災をどの程度意識しているかについて聞くと、「かなり意識している」が30.8%、「やや意識している」が54.4%となり、8割を超える人が意識していることがわかりました。そして、その意識していることについて聞くと、「地震に強い構造(耐震、免震)」、「立地・基盤」、「水害対策」といった項目が上位に。スーモカウンター住宅アドバイザーによると、防災への関心は高まってはいるものの、予算を追加してまで防災を意識した家づくりをしている方は少ないのだとか。耐震や免震については、各ハウスメーカーや工務店でも技術が整っていることが多いので、気になる方は各社の特徴を確認してみるのがいいそうです。筆者の場合は、住宅購入前、自治体の発行するハザードマップを入手したり、また不動産屋や自治体の窓口にその地域の過去の災害を聞いたりしました。なるべく予算をかけずに防災を意識した家づくりをしたい人は、そうした情報を集めていくことも有効かもしれません。増税や低金利、自然災害などが住宅購入者に与えた影響が細かくわかった今回のアンケート結果。2019年は、住宅に関するどのようなトピックが、住宅購入に影響をもたらすのでしょうか。【参考】※増税決定、低金利、自然災害… 2018年振り返り!住宅購入検討のきっかけに影響したことは?首都圏在住250人の住宅検討事情、大公開
2019年01月05日最近はマンションだけでなく、戸建てをリノベーションをするケースも増えてきています。しかし、どのようなポイントを注意すればいいのか分からない人も多いのではないでしょうか?間取り変更のポイントをはじめ、保険や補助金など、7つのポイントをご紹介します。■ 1.間取り変更は、工法によって違いがある「間取りを大きく変えられるか」は、住宅の構造・工法によるところが大きいです。freeangle / PIXTA(ピクスタ)大きな間取り変更をしやすいのは、構造に手を加えられる「木造軸組工法」。ABC / PIXTA(ピクスタ)構造をいじらないのであれば、「RC(鉄筋コンクリート)造」や「鉄骨造」が変更しやすいです。ABC / PIXTA(ピクスタ)一方、壁が構造体となる「2×4工法」や会社ごとに特徴のある「プレハブ工法」は、間取り変更を想定して建築されていないと厳しい。TETSU / PIXTA(ピクスタ)では、工法について簡単にご説明しましょう。上段/木造軸組工法、RC造下段/2×4工法、プレハブ工法、鉄筋造木造軸組工法木の柱や梁、筋交いなどの「軸」で、建物を支える工法。つくりがシンプルだからこそ、補強方法が様々にあり、間取り変更の自由度は高い。RC造鉄筋を配して枠を組み、コンクリートを流し込んで壁、床、天井をつくる工法。大空間がつくれ、その中での間取り変更はしやすい。2×4工法2×4インチの角材でつくった枠組みで、壁、床、天井を面状にして建物を支える工法。耐力壁が決まっているので、間取り変更には制約が多い。プレハブ工法工場でつくられた壁、床、屋根などの部材を、現場で組み立てる工法。新築時に間取りの変更を計画していないと、変更は難しい。鉄骨造鉄骨の柱や梁で骨組みをつくり、建物を支える工法。あらかじめ構造の位置を確認しておけば、位置によっては間取り変更がしやすい。■ 2.居室に変更“できる・できない”がある使わない空間を居室とするには、建築基準法に引っかからないか注意する必要があります。例えば、ビルトインガレージなら、天井高が居室に必要な高さ(平均2.1m以上)があり、通風・採光や24時間換気などが確保できればOK。千成ひょうたん / PIXTA(ピクスタ)しかし、居室にすることで容積率(敷地面積に対する建物の延床面積の割合)が超える場合は変更することはできません。小屋裏収納なども注意が必要なので、プロに相談を。「再建築不可物件」のメリット・デメリット前面道路に接する幅が2m未満の土地で、既存の建物を解体して新しく建てることができない物件。既存の建物に住むか、リノベーションして住むのはOK。安価な点は魅力だが、住宅ローンが組みにくい、売却が難しいなどのデメリットもあります。■ 3.中古住宅を購入するなら契約前にホームインスペクション(住宅診断)しよう中古住宅を購入してリノベーションをしようと考えている人の間で、購入前に「ホームインスペクション(住宅診断)」をするケースが増えています。Ushico / PIXTA(ピクスタ)これは、ホームインスペクターと呼ばれるプロによって、地上および床や点検口から見える範囲について、目視や一部計測することで建物の破損や傾斜傾向、水漏れの兆候など、建物や設備の表面的な劣化状況を調査するのが基本。希望すれば、別途料金はかかるが、屋根裏や床下などに潜って調査してくれます。契約前にホームインスペクションを行うことで、必要な改修の内容や時期が分かり、リノベーションと修繕の資金計画が立てやすいです。また、欠陥住宅などを購入するリスクも減らせるので、安心して購入の検討ができます。「耐震診断」のメリット中古住宅の購入前に、「耐震診断」を受ける人も多くなってきています。特に、建築基準法の大改正があった1981年頃より前に建築された建物の場合は、現在の耐震性能を満たさない可能性があるのでチェックしましよう。大地震時の倒壊の可能性が分かるだけでなく、基準を満たしていれば「耐震基準適合証明書」を発行してもらえるので、住宅ローンの減税(所有権移転登記等の軽減など)を受けることができます。■ 4.「リフォーム瑕疵保険」を利用してリノベ後の暮らしに安心をリノベーション工事の依頼先が工事着工前にこの保険を申し込むと、工事終了後に専門家である検査員による現場検査がある。ABC / PIXTA(ピクスタ)工事による不具合については、補修費用等の一定額が保険金として事業者に支払われるため、しっかりと補修してもらえ安心だ。また、万一、事業者倒産等の場合は、発注者に直接保険金が支払われる。保険期間は、構造の主要な部分や雨水の浸入を防ぐ部分は5年間、そのほかの部分は1年間となっている。この保険を利用するためには、事業者があらかじめ住宅専門の保険会社である住宅瑕疵担保責任保険法人に登録している必要がある。リフォーム瑕疵保険の仕組み■ 5.補助金を賢く活用しようよりよい住まいを求めてリノベーションしたいけれど、費用の負担は少しでも減らしたいもの。そう考えるならば、国などから受けられる補助金制度を利用するのもひとつの手段。KazuA / PIXTA(ピクスタ)2016年度の内容はまだ発表されていないが、耐震性能の向上を目的としたものや、創エネや蓄エネなどの効果を組み合わせて年間の一次エネルギー消費量がほぼゼロとなる住宅(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)を推進するものなどは、何らかの支援があると考えられます。まずは、自分が行おうとしているリノベーションで、どのような補助金が受けられるかを調べてみよう。■ 6.「省エネリフォーム」のメリットを知ろうリノベーションする際に、天井・壁・床に断熱材を入れ、窓・サッシを断熱仕様に変えるなど、住まいの断熱性を高める人は多い。ABC / PIXTA(ピクスタ)こうした「省エネリフォーム」の場合、定められた条件で行えば、所得税や固定資産税が優遇されることがあります。所得税では、銀行などからお金を借りた「ローン型」の場合、年末のローン残高に対して1~2%の税額が返ってきます。固定資産税は、建物に関する翌年分の税が3分の1に減額されます。いずれも、期間や工事内容など条件が細かく決められているので、まずは確認を!■ 7.「耐震リフォーム」のメリットを知ろう「丈夫なわが家に」と、現在の耐震基準に合うようにリノベーションを行う場合、その住宅が1981年5月31日以前に建築されたものなら、「耐震リフォーム」による減税制度を活用できることがあります。node / PIXTA(ピクスタ)減税されるのは所得税で、工事にかかるお金を銀行などから借りた場合でも、自己資金でまかなった場合でも対象となります。ただし、改修工事期間は2019年6月30日までで、改修を終えた年の1年間のみが対象。控除額にも決まりがあるので、よく調べてみましょう。ABC / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたか?参考になりましたでしょうか?これらを知っておくと、もっとおトクにリノベーションができますよ!
2019年01月02日年末調整や確定申告は、個人の方が1月1日から12月31日までに得た収入を基に所得を計算し、それに対して税金の精算をするための手続きのことを言います。通常、会社員や公務員、アルバイト、パートといった職業で、勤務先から給料の支払いを受けているのみである場合は、勤務先が行う年末調整によって1年間の税金の精算が終了するのが一般的です。ただし、給料のほかにも異なった収入があった場合やその他特殊な事情がある場合は、確定申告をしなければならないこともあり、この辺をしっかりと知っておくことは大切です。そこで本記事では、会社員や公務員などのように、勤務先から給料のみの支払いを受けている方を対象に、年末調整と確定申告の違いをはじめ、どちらの手続きも必要な場合を合わせて紹介します。年末調整と確定申告の違いとは?年末調整や確定申告は、個人の方が1月1日から12月31日までに得た収入を基に所得を計算し、それに対して税金の精算をするための手続きですが、最も大きな違いは、給料を貰っているか、貰っていないかで大きく分けることができます。会社員や公務員などのように給料などの支給を受けている方は、勤務先が毎年、11月から12月にかけて行う年末調整によって、1年間の税金の精算が終了するため、基本的に確定申告をする必要はありません。(例外については、後述します)また、給料の支給を受けていない自営業やフリーランスといった方は、翌年2月16日から3月15日までの確定申告期間中に確定申告をすることによって、1年間の税金の精算をすることになっています。つまり、年末調整や確定申告は、いずれも個人の税金精算手続きではあるものの、就いている職業や置かれている立場によって、精算手続きの方法が異なることを意味します。年末調整と確定申告が両方必要な場合一般に、会社員や公務員は、年末調整で1年間の税金精算手続きが終了することになりますが、以下にあてはまる場合は、会社員や公務員などであったとしても、年末調整と確定申告の両方が必要な場合があります。給与の年間収入金額が2,000万円を超える人2か所以上から給与の支払いを受けている人給与以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人初めて住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)の適用を受ける人雑損控除・医療費控除・寄附金控除の適用を受ける人ふるさと納税で寄附をした自治体が6か所以上ある人年の途中で退職し、年末調整が未済である人初めて住宅ローン控除の適用を受ける方や医療費がかさんで医療費控除の適用を受ける場合などは、会社員や公務員といった職業に就いていても十分考えられますので、特に、注意が必要なポイントと言えるでしょう。年末調整後に確定申告をした方が良い場合初めて住宅ローン控除の適用を受ける方や医療費がかさんで医療費控除の適用を受ける場合は、年末調整後に確定申告をした方が良い場合と言えますが、これらのほかにも、年末調整で適用できる所得控除を付け忘れた場合などもございます。年末調整は、勤務先によって書類の提出期限日を設けていることが多いことから、書類提出後や年末調整が終了してから適用できる所得控除を記入し忘れていたなどといったことが時にはあると思います。このような場合は、年末調整後に確定申告をすることで、適用し忘れた所得控除の適用が可能です。配偶者控除の適用をし忘れた配偶者特別控除が適用できるのにも関わらず適用し忘れた扶養控除が適用できるのにも関わらず適用し忘れた障害者控除が適用できるのにも関わらず適用し忘れた寡婦控除・寡夫控除が適用できるのにも関わらず適用し忘れた生命保険料控除がもっと多く適用できることがわかった社会保険料控除の適用をし忘れた地震保険料控除の適用をし忘れた上記は、ほんの一例ですが、筆者個人の主観では、源泉徴収票や確定申告書の内容と相談されるお客様の家族構成や置かれている立場や状況などを相談の中でヒアリングしますと、所得控除の適用忘れやそもそも適用できることがわからない場合などが目立っていることを率直に感じます。そのため、所得控除の適用忘れや本来ならば適用できる所得控除が無いのか、改めて再度確認されてみることをおすすめします。所得控除を間違いで重複適用してしまった場合年末調整後に、ご自身が適用した所得控除について間違えてしまっていたことに気が付いた場合は、年末調整後に確定申告をしてやり直しをすることをおすすめします。場合によっては、勤務先で再度年末調整をしてくれる場合もあるのですが、そちらの対応がしていただけない場合は、ご自身で確定申告をしてやり直しをする必要があり、これをしない場合は、後に、税務署からのお尋ねがあり、結果として、修正申告を行わなければならないことにつながります。また、本来支払わなくてもよかったはずの無駄なお金を納めなければならない可能性も生じるため、あまり考えにくい事例ではあるものの、このような場合は、忘れずに確定申告でやり直しをされるようにしたいものです。筆者の相談事例としては、夫婦間で配偶者控除の重複適用があったパターン、本来ならば配偶者控除や配偶者特別控除が適用できないのにも関わらず、適用されていたパターンといった2つの事例がこれまでの経験上ありました。年の途中で退職し、年末調整が未済である人は確定申告をすることで還付が受けられる場合がある1月1日から12月31日までの1年間において、年の途中で勤務先を退職し、年末調整が未済である人は、場合によっては、確定申告をすることで所得税の還付が受けられる場合があります。以下、国税庁のWEBサイトからの引用となります。給与所得者は、通常所得税を毎月の給料やボーナス等から源泉徴収されます。この源泉徴収は概算で行うことから、源泉徴収された所得税の合計額は、必ずしもその人が納めるべき年税額と一致せず過不足が生じます。そこで、年末調整によってこの過不足額を精算します。大部分の給与所得者はこの年末調整によって所得税の納税が完了しますので、原則として確定申告の必要はありませんが、年の途中で退職しますと所得税が納め過ぎになる場合があります。このうち、中途退職した同じ年に再就職をした場合は、原則として新しい勤務先で前の勤務先の給与を含めて年末調整をすることになっていますから、所得税の納め過ぎは解消します。しかし、中途退職したまま再就職しない場合は年末調整を受けられませんから、所得税は納め過ぎのままとなります。この納め過ぎの所得税は、翌年になってから確定申告をすれば還付を受けられます。この申告は、退職した翌年以降5年以内であれば行うことができますが、申告に必要な添付書類がそろい次第早めに行うことをお勧めします。また、その際には、退職した勤務先から交付される給与所得の源泉徴収票(原本)を添付する必要があります。出典:国税庁 No.1910 中途退職で年末調整を受けていないときより引用年の途中で退職し、年末調整が未済である人は確定申告をすることで還付が受けられる場合があることがわかりました。また、記述の中では、退職した翌年以降5年以内であれば還付申請を行うことができるとなっていますが、これは、いわゆる更正の請求と言って、本来納めるべき税金が所得控除の適用忘れなどで納め過ぎていた場合に、還付申請することで所得税の還付が受けられる制度です。更正の請求によって、所得税の還付を受けた場合、納めるべき住民税の金額にも影響を与えることになるため、住民税も調整されて納めるべき税金額が少なくなる効果が認められます。筆者の相談事例として、同居している親がいるのにも関わらず、長年に渡って扶養控除を適用していなかったものがあり、その理由として、年金額が多いことから、そもそも扶養控除が適用できないと思っていたといった事例がありました。ただ、家族構成や状況をヒアリングした時、明らかに扶養控除として適用が可能であることから、連携している税理士の協力の下、更正の請求手続きをとっていただき、相談者様は、過去5年にさかのぼって所得税の還付を受けられたといったものがあります。過去に適用し忘れた所得控除がある場合などは、還付申請することができる場合があるため、こちらにつきましても、合わせて再確認されるのがよろしいかと思います。まとめ年末調整や確定申告は、いずれも税金の精算手続きであり、就いている職業や確定申告しなければならない方の条件にあてはまっているかどうかで手続き方法が異なります。また、年末調整と確定申告をいずれもする必要がある場合や確定申告をした方が良い場合なども広く知ることができたと思いますので、現在だけでなく過去も振り返ってみて再確認されるのが望ましいと思います。併せて、これからの将来にも役に立つこともあると思いますので、ぜひ、ポイントをしっかりと押さえていただきまして、今後に役立てていただければと感じています。
2018年12月26日こんにちは。新宿に注文住宅を建てて暮らしている鳥と申します。3か月ぶりに土地仲介の営業Sさんと会い、ダメモトで建築費300万円値引きの交渉に伺ったところ、Sさんの方から建築条件外しの話を出され、動揺した鳥夫婦です。■ 反町隆史似の支店長上ずる気持ちを必死で抑えつつ待っていると、Sさんが、あのイケメン俳優・反町隆史さま似の、無邪気で明るく若々しい男性を連れて戻ってきました。「鳥夫婦さん、こちらが、うちの支店長の、反町です」Sさんが紹介するやいなや、「どうもおお~! 支店長の反町ですう~!!R社さんの土地の件ですよねええ~!!うーんっ、でももう、しょうがないでショッ!僕がまたR社長と飲めばいいんでしょお~~?もうっ、いっつも僕、こういうトラブル案件の対応をやらされて……、アッ! トラブルだなんて言っちゃった! すみませ~~ん!(笑)まあでも、僕がまたR社長と飲んで、”ねえ条件外してよ!”(両手を上にあげる仕草付き)って頼んでくればいいんでしょお~!?もうっ、ハイハイ! わかりましたよ!!」え……?支店長で偉い人のはずなのにこのテンションというのにも驚きましたが、土地代アップの話は……??もしかして土地代アップ無しで建築条件を外してもらえる可能性があるの???相変わらず鳥夫婦がニヤニヤしかできないうちに、支店長は無邪気なまま、また奥へと去っていってしまいました。■ 期待に色めき立つ鳥夫婦反町支店長のマシンガントークに圧倒された鳥夫婦。支店長が去って一気に静かになったフロアで、「まあ……支店長とR社長は、もうマブダチと言っていいほどの仲なので……(苦笑)。ここは支店長にお任せしましょう。R社との話が決まり次第、すぐ連絡差し上げますので」とSさんは言われました。(ちなみに、Sさんの意味深な苦笑に、「もしかして支店長とR社長は特別な関係!?」という妄想が発動しました)鳥夫婦は湧き上がる期待と興奮を抑え、あくまでも平素の態度のまま、「お手数ですが、よろしくお願いします。もし建築条件を外してもらえるなら、ぜひ土地は買いたいと思っていますので」とお願いして帰ってきました。Y社のビルを出ても、鳥夫が「まだ態度に出すな!」と言うので黙々と歩き、かなり離れてから、「ねえねえ、どうしよう!?もしかして土地代アップ無しで建築条件を外してもらえるのかなあ!?!?」「いや、まだわからないよ!期待するのは危険だよ!」「だってあの言い方だとさあ!!」とピーチクパーチク色めき立つ鳥夫婦。興奮と期待で、その日は帰宅後もずっと話し合っていました。そして翌日の夜遅く……。鳥夫の携帯に、Sさんから電話がかかってきました!!■ 建築条件外しの結末やいかに!?Sさんからの夜遅い電話。神妙な面持ちで電話に出る鳥夫。隣でじっと見守る鳥。しばらく会話した後、耳に当てていた携帯を離し、胸の前で電話を切った鳥夫が、鳥の方を向き直し、こう言いました。「配管費用の50万円だけでいいって……」「えっ、建築条件を外すためのアップは? 配管費用の50万だけ払えば良いってこと?」「うん……そうみたい……」「本当に……?」「うん……本当……。もう……これでいいよね……?ここを買って……いいよね……?」「うん……もちろん……そうだよ……」徐々に喜びの実感が湧いてきました。「ねえ? 本当に? 本当に新宿に注文住宅を建てられるの!?」「そうだよ、今度こそ、やっと注文住宅を建てられるんだよ」「本当に?本当に?やった!嬉しい!私、すごい嬉しいよ!!」……3か月間、耐えて耐えて、ここまで来ました。おかげさまで、これから晴れて「新宿に注文住宅を建てる」日々が始まることになります!!(鳥)
2018年12月26日医療費控除や住宅ローン控除等で確定申告を経験している人も多いのではないでしょうか。実は投資で利益が発生した場合も基本的には確定申告が必要になります。ただし、例外的に手続きが不要になる場合もあり、それぞれの状況に応じて判断することが重要です。また、万が一、確定申告が必要にもかかわらず申告を怠ってしまうと加算税や延滞税のペナルティが発生する可能性もあり、投資を行う上で確定申告に関する知識は必要不可欠と言えるでしょう。そこで今回は、投資に関わる確定申告の基本的な内容について解説します。確定申告の基礎知識確定申告とは、未払い分の税金がある場合には追加の支払いを行い、過払い分の税金がある場合には還付金を受け取るための手続きです。確定申告を行うことで税金が少なくなることもあり、上手に利用すれば効果的に節税することもできます。まずは、確定申告の基本的な内容を紹介します。確定申告を行ったことがある人にとっては当たり前の内容かもしれませんが、重要な内容ばかりなのでこの機会に再確認しておきましょう。対象期間確定申告の対象となる期間は、前年の1月1日〜12月31日までです。手続きできる場所と期間原則として、住民票のある自治体の税務署で行うことになっています。また、e-Taxを利用して申告することもできます。申告期間は基本的に2月16日から3月15日となっていますが、2018年分の場合は2019年の2月18日(月)から3月15日(金)までです。期日直前は混み合うこともあり、できるだけ早めに申告すると良いでしょう。確定申告が必要にも関わらず怠るとペナルティが発生する?確定申告が必要にもかかわらず怠ってしまうと、加算税や延滞税のペナルティが発生する可能性があります。ただし、自主的に申告すればペナルティが軽減される場合もあり、申告漏れが発覚した場合はできるだけ早く税務署に問い合わせることが重要です。ペナルティの具体的な内容としては、決められた期日までに確定申告を行わずに税務署から指摘を受けた場合には無申告加算税が加算されます。さらに、納めるべき期日を超えた分の利息として延滞税が加算されます。投資で確定申告が不要な場合ここからは、投資において確定申告が不要な場合を紹介します。これから投資を始める人には、聞き慣れない用語が多いですが、重要度の高い内容なのでできるだけ正しく理解しておきましょう。①「特定口座」の「源泉徴収あり」で取引した場合株式や投資信託を購入するためには金融機関の口座が必要ですが、実はこの口座には一般口座と特定口座があります。さらに、特定口座には「源泉徴収あり」と「源泉徴収なし」の2つがあり、「源泉徴収あり」の特定口座を利用した場合は、金融機関が税金の計算・納税を代行してくれるので確定申告が不要になります。②年間の給与所得が2,000万円以下で投資等の利益が20万円以下の場合1年間の給与所得が2,000万円以下で給与以外の所得が20万円以下だった場合は、確定申告が不要になります。給与以外の所得が対象なので、投資が20万円以下でも副業等の収入を合算すると20万を超える場合には注意が必要です。③NISA口座で取引した場合NISA口座の利益は制度上のメリットで非課税となっているので、利益が発生しても確定申告は不要です。④損益が確定していない場合損益が確定するまでは確定申告は不要です。例えば、100万円で購入した株式が120万円になっていても売却して利益を確定するまでは確定申告は不要です。投資で確定申告が必要な場合次に、投資において確定申告が必要な場合を紹介します。ここでは最低限知っておきたい内容をピックアップして紹介します。結論からお伝えすると以下2点の場合、確定申告が必要です。特定口座の源泉徴収なしを利用している一般口座を利用している①「特定口座」の「源泉徴収なし」で利益が出た場合「源泉徴収あり」の特定口座の場合とは異なり、「源泉徴収なし」の特定口座の場合は確定申告が必要です。「源泉徴収なし」の特定口座の場合には、金融機関から「年間取引報告書」が郵送されるので、それを使って確定申告することになります。具体的には、年間損益がプラスの場合は税金を支払い、マイナスの場合は株式の配当金や投資信託の分配金等と損益通算して税金の還付を受けます。②「一般口座」で利益が出た場合一般口座で取引したものは確定申告をする必要があります。多くの場合、株式や投資信託の取引は特定口座を利用しますが、例外的に一般口座で取引している場合には注意が必要です。また、FX投資等は一般口座での取引となっているので確定申告が必要となります。具体的な手続きについては、一般口座の場合には特定口座のように年間報告書は送られてこないので、自分自身で損益を計算する必要があります。取引履歴の詳細については、ホームページの取引履歴や取引の都度送られてくる売買報告書で確認すると良いでしょう。ただし、取引数が多くなると手続きも煩雑になるため、投資初心者や忙しい人はできるだけ特定口座を利用した方が良いでしょう。確定申告した方が良い場合次に、確定申告した方が良い場合を紹介します。知らないと損する場合もあるのでしっかりと確認しておきましょう。①損失を翌年以降に繰り越す場合投資で損失が発生してしまった場合は確定申告の必要はありませんが、確定申告することで損失を翌年以降3年間繰り越すことができます。損失を繰り越せば、翌年以降に利益が発生した時に損益通算することができ、税金を抑えることができるため長期的な投資を考えている人には非常に有効な制度と言えるでしょう。例えば、100万円で購入した株式を50万円で売却した場合、この時点では50万円の損失が確定しますが、翌年に株式投資等で30万円の利益が発生すれば前年の50万円と損益通算できるため税金はかかりません。さらに残りの20万円分を翌年に繰り越すこともでき、税制面で非常に優れた制度です。ただし、損失の繰り越しは毎年手続きが必要になる点には注意が必要です。②複数の金融機関の「源泉徴収あり」の特定口座で取引している場合複数の金融機関に「源泉徴収あり」の特定口座がある場合で、「利益の発生した口座」と「損失が発生した口座」がある場合は確定申告することでそれぞれの利益と損失を合算することができます。例えば、A社で50万円の利益・B社で30万円の損失があった場合、本来であれば差額の20万円に対して課税されるべきです。しかし、実際にはA社の特定口座では50万円に対して課税されます。A社にはB社で発生した30万円の損失が通知されないためです。そこで、確定申告することでA社とB社の損益を合算して正しい税金を計算することができます。つまり、この場合であればA社の特定口座で支払っていた税金の一部が還付されます。まとめ:これから投資する人は「源泉徴収あり」の特定口座がベター金融機関の口座には一般口座と特定口座があり、特定口座には「源泉徴収あり」と「源泉徴収なし」があります。これから投資を始める人は、特段の事情がない限り、「源泉徴収あり」の特定口座を選択すると良いでしょう。「源泉徴収あり」の特定口座であれば、金融機関が税金の計算・納税を代行してくれるため、非常に便利です。ただし、年間損益がマイナスになる場合や複数の金融機関で取引する場合等は確定申告を行った方が良い場合もあります。確定申告の必要性について、判断に迷う場合は取引先の金融機関や税務署に確認すると良いでしょう。また、知らず知らずの間にペナルティの対象になってしまうことがないよう細心の注意を払うようにしましょう。
2018年12月20日思いどおりの空間を手に入れるため、賃貸マンションから持ち家への住み替えを検討していたOさん夫妻。ところが当初、何から手をつけていいかわからず困っていたそうです。そんなときに知ったのが、物件探しや住宅ローンのことまでワンストップで依頼できるリノベーション会社のEcoDecoでした。「不動産会社や銀行、リノベ会社と自分たちだけで回るのはハードルが高すぎる」と、物件探しから相談することにしたそうです。総予算を3,000万円と決め、神奈川県横浜市で昭和61年築、専有面積71.62平米の物件を1,550万円で購入。工事費1,100万円(税・設計料込み)でリノベを行いました。■ こだわりのヘリンボーン張りの床に妥協なし!「そもそも総予算が現実的じゃない金額なので、内装には少し手を加えるだけになるかもと思っていました」と夫。しかし、物件価格が低く抑えられた分、リノベーションに多くの予算を振り分けることできました。リノベ前にあった和室物件は1階角部屋。南西2面にある広いバルコニーや緑豊かな環境に一目ぼれして購入しました。南西側にあった和室をなくし、LDKをL型のバルコニーに囲まれた広い空間とすることで、いっそう光と借景が楽しめるようにしました。部屋がより広く見えるように、家具の高さを抑えているのもポイントです。多趣味な夫妻は、本やレコードなど持ち物の量を最小限に抑えつつ、棚を利用して上手に収納しています。棚などの家具は、ほとんどが無印良品のものです。キッチンのバックカウンターにも無印良品のシェルフを使用しています。リノベ前のキッチンキッチンは、既存では独立型でした。リノベではキッチンをオープン型に変更。さらに、キッチン腰壁には黒い有孔ボードを利用し、個性的に仕上げています。内装で最もこだわったのは、ヘリンボーンの床です。コストがかかる張り方ですが、張る面積を削るという妥協もせず、LDKと廊下はすべてヘリンボーンとしました。オーク材ならではの、重厚感も魅力です。■ ラフな仕上げでインダストリアルな空間に床に予算をかけた分、壁や天井は部分的に躯体現しにして、ラフに仕上げています。「壁紙を剥がしたらパテ跡が抽象画みたいで、そのままでいいかな、と。好みのインダストリアルな雰囲気が出てよかったです」と夫妻。寝室の壁もコンクリート現しです。どこを現しのままにするかは、既存の壁を剥がした時にパテ跡などのバランスを見て夫が直感で決めたそうです。寝室の隣には、絵を趣味とする夫のアトリエがあります。アトリエはいずれ子どもができたら、子ども部屋にする予定とか。「子どもが好きなだけ落書きできるから」と、壁も天井も現しのままにしました。それがまたアトリエらしく見える要因にもなっています。■ 見習いたい! 空間を楽しむ技玄関の壁面には帽子やバッグだけでなく、趣味のレコードなども飾られています。夫妻がリノベ空間を楽しんでいる様子がうかがえますね。キッチンがあった場所は大容量のWICに。レトロな「のれん」もアクセントになっています。トイレの壁2面には有孔ボードを張り、お気に入りのポスターやチラシなどを飾っています。その一方で、実験用シンクを設置した洗面スペースはとてもシンプルな雰囲気です。夫妻は今回のリノベを「大雑把に要望を出し、あとは専門家におまかせ、で正解でした」と振り返ります。例えば、各居室の引き戸は天井までの高さがあり、閉め切ると壁と一体化するつくり。比較的廉価な合板を使用して、建具のコストも抑えています。「自分たちでは考えもつかなかったアイデア」と夫妻も大満足の様子でした。このリノベーションをもっと詳しく見たい方は、ぜひ『リライフプラスvol.27』も参考にしてみてくださいね。※物件価格、工事費、ご家族の年齢等は取材時のものです。プロデュース・設計/EcoDeco撮影/飯貝拓司
2018年12月20日「財形制度」という言葉を聞いたことがあるでしょうか?「勤労者財産形成促進制度」を略したもので、勤労者財産形成促進法に基づき、会社が雇用する社員の財産づくりを国とともに支援する制度です。「財形制度」を導入している企業の社員は、結婚やマイホーム購入など、あらゆるライフイベントに備えて給与天引きで確実に貯蓄できる「財形貯蓄制度」や財形貯蓄残高に応じて長期・低利・公的な住宅ローンが組める「財形持家転貸融資制度」などを利用することができます。今回はこの「財形制度」にまつわるお話です。■ 不動産会社に聞かれて存在を知った「財形制度」昨年、会社員の夫名義での戸建て購入の際に初めて財形制度の存在を知った筆者。欲しい家が決まり、さあ次は住宅ローンをどの銀行から借りようかと考えていた際、不動産会社から言われた「ご主人の会社は財形制度を導入されていますか?」の一言。財形制度を導入している会社で1年以上財形貯蓄をしているなど特定の条件を満たしていれば、年利率がなんと0.7%前後で住宅ローンが組めると聞きました。さらに中小企業勤労者や18歳以下の子どもを育てている勤労者であれば、金利引き下げ特例措置があるとのこと。なんと、はじめの5年間はここからさらに0.2%も低い固定金利で融資が受けられるんです。これはすごく安い!さらに、ほかの公的融資や「フラット35」との併用も可。結局、筆者夫の会社は財形制度に加入していなかったため、財形制度は諦め、中央労働金庫(ろうきん)で借りることになりました。ろうきんでも他銀行と比べたら金利は安かったのですが、それでも財形制度で借りた方が遥かに安い金利だったことは事実。「なんで夫の会社は財形制度を導入していなかったんだ~!」と思ってしまいました。■ 財形制度で借りた資金は新築購入、中古購入、リフォームに使える財形制度で住宅ローンを借りる時には、このように低金利という最大のメリットがありますが、実は注意したい点もあります。Naoaki / PIXTA(ピクスタ)それは、借入可能額に制限があること。具体的には、申込日における一般財形貯蓄・財形住宅貯蓄・財形年金貯蓄の残高(合計)の10倍の額(最高4,000万円)、もしくは担保等の状況に応じて、住宅の建設・購入に必要な額および土地の取得(整備を含む)に必要な額(所要額)の90%以内の額、またはリフォームに必要な額(所要額)の90%以内の額の、いずれか低い金額が融資限度額になります。筆者宅は4,000万円を超える住宅ローンを借りたので、この限度額をオーバーしていましたが、もし財形制度を利用できていたら予算を少し下げて家探しをリスタートしたかもしれません。ローン返済に追われる今となると、それくらいこの低金利は羨ましいポイント。makaron* / PIXTA(ピクスタ)また、財形制度で融資を受けた資金は、新築住宅の購入だけではなく、中古住宅の購入、さらにリフォーム資金までもが対象です。家が欲しい、かつ低金利で融資を受けたいといった場合には、まず家を見つけてから住宅ローンを借りる銀行を探すのではなく、財形制度の条件内で欲しい家を探すという選択も決して悪くはないでしょう。新築購入、中古購入、中古住宅購入からのリフォームと、予算内ながらも選択肢を大きく広げることができるのは、非常に大きなお金が動くマイホーム購入においては非常に魅力的です。■ 澤穂希さん出演のウェブCMもスタート!単なる積立預金にとどまらず、国と会社がともに社員の人生設計を支援するしくみとなっている財形制度。社員が利用するには、勤めている企業が財形制度を導入している必要があります。12月3日からは財形制度の認知度アップのため、2017年1月に長女を出産し、今まさに子育て真っ只中である澤穂希さんが出演するWEBのCMがスタート。「財形貯蓄制度」「財形持家転貸融資制度」についてさらに詳しく、楽しく学べます。自分の会社が財形制度を導入していると、自分自身の住宅購入のあれこれがいろいろと変わってきます。もし低金利で住宅ローンを借りたいけれども、財形制度を導入していない中小企業にお勤めの方は、上層部に掛け合ってみるもの一つの手かもしれません。【参考】※澤穂希さんが“財産づくり”を学ぶ!? 初登場の「財形」広報キャラクター・財形姉妹と見事な掛け合いを披露 「財形制度」の新WEB CM 2018年12月3日(月)より公開
2018年12月18日夢に溢れた注文住宅は決して安い価格ではないからこそ、後悔はしたくないものです。今回は注文住宅において、よくある失敗例や後悔するポイントをご紹介します。実際に注文住宅を建てた先輩たちの意見を聞いて、是非あなたの家づくりの参考にしてください。大きな買い物だからこそ失敗したくない!注文住宅の相場家族がより良い暮らしをするための、それぞれの生活スタイルに合わせた注文住宅づくり。一度建ててしまったら簡単には変更できないですし、せっかく大きな予算を組むのですから、「こんなはずじゃなかった!」という失敗はしたくないところです。そもそも、注文住宅とはどのくらいの費用が掛かるのでしょうか。まずは、注文住宅の相場からみていきましょう。2017年の【住宅金融支援機構のフラット35利用者調査】によると、注文住宅における住宅面積の全国平均は128.2㎡、建設費の全国平均価格は3,356万円との結果でした。このことから、注文住宅にかかる費用は3,000万円台が相場と言えます。とはいえ、注文住宅を建てるのに掛かった費用は、人によって大きな差があるようです。「思っていた以上に費用が膨らんでしまった」という声がある一方、「収入の面から限度額を決め、予算内で収まるよう業者と話し合いを進めていった」という声も多く挙がっています。住宅金融支援機構のフラット35利用者調査注文住宅の失敗例と注意点!夢に見た注文住宅でも、住んでみたら「こうすればよかった……」そんな失敗談も少なくありません。これから長年住んでいく家づくりだからこそ、失敗しないためにも、実際に注文住宅を建てた方のよくある失敗例を参考にしてみましょう。住まいの中でも、とくに多くのひとが過ごしやすさに拘りたいと考えるのがリビングではないでしょうか。ただし、人が集まるリビングだからこそ注意すべき点は、生活音の問題です。天井を高く見せようと梁をむき出しにした設計、吹き抜けリビングなどは音が響きやすく、そうした生活音が気になるという声が多く挙がっています。また、吹き抜けゆえに室内の温度調節が難しいといった声もあり、2階リビングの冬は暖かいが夏は暑い、開放感を大切にしたら冷暖房が効きにくいなどのケースもあるようです。ほかのスペース確保のため、削ってしまったがゆえに後々困ってしまったというのが収納スペースです。例えば、「来客用の和室は滅多に使わず物置に……最初から収納にしておけば良かった」など、家づくりの段階では「欲しい!」という願望が強いスペースも、住んでみると使用しなくなる場所があります。そういったスペースを設計段階から見極められるかが重要となるでしょう。汚れが目立ちやすい水回りを清潔に保つには、家づくりの段階から準備した方が良さそうです。例えば、「水垢が目立たない色やデザインのお風呂にすればよかった」という声や、「脱衣場の床を真っ白にしたら、落ちている髪の毛が目立つ」という例もあり、やはり住んでみないことには気付きにくい点と言えるでしょう。天気が良い日は洗濯物を外に干したいという方は、ベランダの設計にも注意が必要です。なぜなら、「屋根なしにしたら、ベランダがけっこう汚れる」という声が多く、天気が良い日にしか使用しないベランダであっても、屋根付きを採用した方が良いでしょう。プロでもない限り問題に気付きにくいのが間取りで、音や視線の部分で失敗するパターンが多いようです。例えば、リビングの上が子供部屋であったり、道路側が寝室だったり、騒音が気になるなど、間取りで失敗したという声が多く、そのほか、「来客時の玄関からの視線を考えていなかった」という視線に関する声も。素人には分からない間取りの不安は、建築士さんと相談しながら進めていくのがベストと言えるでしょう。無料で注文住宅の費用を比較してみる注文住宅の後悔……先輩たちの設置しておけばよかったアレコレ価格や予算の関係、または全く見当もつかなかったことなど、注文住宅では「付けておけばよかった……」という後悔を耳にします。注文住宅を建てた先輩たちが感じる、設置しておけばよかったものをご紹介します。後悔の声:「車庫の屋根を後付けしたら同じ素材がなく残念な見た目、最初から屋根付き車庫を作っておくべきだった」工事を後回しにした結果、費用が高くついた上に、有り合わせの材料になってしまうこともありますので、屋根付き車庫の設置が決まっている場合は一気に作ってしまうのがおすすめです。後悔の声:「エアコンのみだと足元が冷える、床暖房を入れておくべきだった」予算的に諦める方も多い床暖房ですが、実際に住んだ後に足元の冷えで後悔する方が多いのです。設計段階なら値段交渉がうまくいく場合がありますので、予算に大きな余裕がない方も一度は相談してみても良いでしょう。後悔の声:「吹き抜けを作ったら空調が効きにくい、天井にシーリングファンを付ければ良かった」天井に取り付ける大きな扇風機のようなものをシーリングファンといい、空気を循環させる効果を持ちます。上昇した温かい空気を循環させることによって電気代節約にもなりますので、吹き抜けをつけるなら、シーリングファンの設置も検討してみてはいかがでしょうか。後悔の声:「急に雨が降ってきたときを考え、物干し場に屋根を付けるべきだった」前述で屋根のないベランダは想像以上に汚れる、という失敗談をご紹介しましたが、外出中の急な雨が降ったときこそ物干し場の屋根は重宝されます。より快適に生活するためのチェックポイント生活する上で特別困っているわけではないけれど、こうだったらもっと良かったなと感じる箇所など、快適に生活するためのポイントをご紹介します。知っておくだけで、ストレスの少ない生活になること間違いナシですよ。家づくりの段階では気にしていない人が多いですが、コンセントは生活の様々なシーンで利用しますので、使い勝手の良い位置にコンセントがあるかは実は重要なポイント。注目したいシーンを一部ご紹介します。●コンセントはリビングの中心にひとつあると、一気に掃除機がかけられる●キッチンカウンターにもコンセントがあると、ミキサーなどを使う際に便利●寝室の枕元にコンセントがあると、寝転がりながら充電できて便利こちらも生活する上で重要なポイント!窓や照明は、日常生活で無くては困る明るさを取り入れるものです。照らしたい場所で照明が使えるのか、今の窓の位置は過ごしやすい光を取り入れてくれるのかなど、チェックしてみましょう。●玄関の照明スイッチは、靴を履いた状態で手が届くか確認●西日は眩しいので、西側に窓をつける際は注意●窓下にテレビを置く場合、光が眩しくみにくい場合がある失敗パターンを知って自慢の注文住宅を造りましょう注文住宅の失敗を無くす秘訣として、良いところより悪いところに目を向けることが大切です。実際に注文住宅を建てた方の失敗パターンを活かして、自慢できる注文住宅にしてください。無料で比較検討!注文住宅のサポートをチェックしてみる♪
2018年12月18日一般的に、返済期間が30年前後に渡る住宅ローンについて、一番心配なのは「本当に返済し続けられるだろうか」ということではないでしょうか。今回は、安心して住宅ローンを利用するためにとても重要な「返済率」について解説します。■ そもそも「返済率」ってなに?すでにご存じのかたも多いと思いますが、返済率とは「年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合」のことです。もとくん / PIXTA(ピクスタ)例えば、年収が500万円の場合、年間返済額が100万円なら返済率は20%となります。この返済率は、住宅ローンを長期に渡り確実に返済していくための「大事な指標」となります。■ 住宅ローンの審査でも重視される「返済率」MaCC / PIXTA(ピクスタ)返済率は住宅ローンの審査でも重要なポイントとなります。審査を行う金融機関によって、そしてローンの申込みをする人の年収等によっても基準は異なりますが、多くの金融機関では返済比率の上限を25~35%前後で設定しています。ただし、審査時には実際の融資金利ではなく、各金融機関が独自の「審査金利」を用いて、返済率を計算しています(フラット35以外)。■ 返済率はどう決めればいい?KY / PIXTA(ピクスタ)では、住宅ローンを利用する場合、この返済率をどの程度に設定すれば良いのでしょうか?たとえば金融機関などで住宅ローンの相談をしたとき、「○○様のこの返済率でしたら何の問題もありません」といわれたとしましょう。ただし、ここで「何の問題もない」のは、あくまで金融機関から見た返済率についてです。返済率を考えるうえで重要なことは、「金融機関が考える最適な返済率」と「自分にとっての最適な返済率」は違うということです。まず、「自分は年間収入をどれくらい住宅のために支出できるか」を考えてみましょう。tsukat / PIXTA(ピクスタ)■ 自分にとって最適な返済率とは?stpure / PIXTA(ピクスタ)人によって、「日常生活上の支出」の項目やその割合は千差万別です。もちろん、「家」を購入するうえで日常生活の支出バランスについて変えざるを得ないこともあるでしょうし、そうする努力も必要でしょう。しかし冒頭で示したとおり、住宅ローンは長期に渡り返済を続けなければなりません。万が一、その返済が滞ってしまうと、これまでの平穏な生活に重大な支障がでてしまいます。安心して住宅ローンの返済を続けるためには、自分が住宅のために毎月、毎年どれくらい支出できるのかを知ることが重要なのです。現在、賃貸住宅にお住いの場合は、支払っている家賃を目安に住宅費(住宅ローン+維持費)としての支出可能額を算出してみましょう。■ 現在の住宅費との比較現在の家賃が高い(住宅費の割合を減らしたい)と感じているなら、住宅ローンの返済額を現在の家賃以下に設定する必要があります。makaron* / PIXTA(ピクスタ)逆に、現在の家賃を安い(住宅費の割合を増やせる)と感じているなら、その程度に合わせて住宅ローンの返済額を設定してみてください。そして、その返済額から借入額を算出してみましょう。例えば、現在の家賃が8万円として、その家賃が自分の住宅費として適正だと感じている場合、そこから逆算した借入額は約2,960万円です(変動金利0.725%、期間35年、元利均等払の場合)。仮に年収が500万円だとすると、返済率は約19.2%となり、一般的には「問題のない返済率」といえます。しかし、購入する住宅がマンションだった場合、上記8万円の住宅ローン返済額のほかに、住宅の維持費として「管理費・修繕積立金」が毎月必要となり、これまでより住宅費はアップします。また、マンション・戸建問わず、不動産を所有すると「固定資産税や都市計画税」が毎年課税されます。■ 「どれくらい借りられるか」ではないhilite / PIXTA(ピクスタ)これ以外にも、家族構成や車のローン、子どもの学費など、その家庭ごとに支出の中身は様々です。「融資審査が通る返済率」や「一般的に問題ない返済率」についてはあくまで目安程度として捉え、「どれくらい借りられるか」ではなく「自分が住宅費として支出できるのはいくらか」を把握して住宅ローンを利用しましょう。
2018年12月14日「人生100年時代」といったテーマで、マスコミが高齢化を取りあげ、世間も関心を持つようになりました。高齢単身者の住まいについても注目が集まっています。住宅を所有したほうがよいか、賃貸のほうがよいか論議がすでに行われていますが、今回は、高齢になったときに持ち家の方がよいケースについて考えます。■ 1. 今、高齢単身者の住宅事情は?【IWJ】Image Works Japan / PIXTA(ピクスタ)総務省統計局・平成25年住宅土地調査によると、高齢者(65歳以上)がいる世帯のうち、高齢単身世帯は26.5%。さらに、高齢単身世帯のうち、33.9%は賃貸住宅に居住しています。1-1高齢単身者の賃貸需要と供給はアンバランスまちゃー / PIXTA(ピクスタ)今後、賃貸住宅の需要の多くを支える単独世帯が増加傾向にあります。国立社会保障・人口問題研究所による予測では、2035年の単独世帯(一人暮らしの人)の数は、2015年を100とすると、愛知では110.9、大阪では103.9、東京では103.6、福岡では100.3です。このことから、単独世帯における高齢者構成比は増加し、高齢単身世帯の賃貸需要も増えるといえます。1-2 大家さんは住宅を貸したがらないfreeangle / PIXTA(ピクスタ)高齢単身世帯の賃貸需要が増えてもそれに伴う供給がうまくいかないのが現状です。大家さんは次のことを懸念し、高齢単身者に住居を貸し渋っています。年金収入のみで家賃が払えないのではないか身内が高齢者ばかりで、連帯保証人がいない室内で孤独死する可能性が、若者よりも高いごみ置き場まで歩くのが億劫で、部屋や共用部に溜め込み不衛生になるこれらの理由から、高齢者に住宅を貸したがっていない大家さんが多く、高齢単身者の賃貸住宅の需要と供給のバランスは崩れているのです。■ 2.高齢単身者で持ち家を所有するメリットは?住宅を所有する高齢単身者のメリットと、さらにお得に住む方法を考えてみましょう。2-1 寿命が長くなると、持ち家の方が安く済むEKAKI / PIXTA(ピクスタ)35歳で4,000万円の家を30年ローン、金利1%、頭金、ボーナス返済なしで買ったとします。月の返済は129,000円で65歳には完済します。固定資産税などを考慮しない、純粋な家賃返済の返済金額は4,644万円です。一方、35歳から65歳まで月10万円の賃貸に住み、65歳から90歳まで8万円の賃貸に住んだとします。更新料や初期費用を考慮しない、家賃のみの合計金額は6,000万円です。長生きすればするほど、賃貸は費用が掛かります。持ち家は、支払いが終われば自分の資産になり、売却することもできます。売却の際は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」が適用になりますので節税も可能です。2-2 住み替えのリスクがないおおたま / PIXTA(ピクスタ)高齢になると、バリアフリーに変更するなど、改修することも考えられます。賃貸の場合は、基本的に入居者都合での大掛かりな工事は認められないので、使い勝手が悪くなったら、住み替えしなくてはなりません。しかし、1-2で述べたような理由で、次の住まいが見つからない可能性があります。持ち家の場合は、自分の家なので、工事は自由です。マンションの場合も、規約による制約はありますが、賃借よりも自由度が高くなります。住宅ローンの審査に通り、支払いさえすれば、無収入でも住み続けることができます。2-3 メリットを多くするためのポイントはPIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)メリットを享受するためには、物件選びの際に次のことが必要です。都心でアクセスの良いところ、駅から近い物件を選ぶ大規模マンションのほうが共用部分のグレードが高く、資産価値が上がる可能性があるタワーマンションの上層階は下層階と評価額は同じでも、資産性は高くなるこれらの条件を満たす物件なら、資産価値が上がり、売却や相続の際に有利となります。■ 3.住宅を買うべきでない場合はこんなケース以上のように高齢単身者が家を持つメリットはたくさんありますが、下記のような人は、住宅購入のメリットが少なくなる可能性があります。該当する人は、デメリットを理解したうえで購入するかどうか判断すべきです。3-1 住宅ローンの返済が65歳以上まであるkai / PIXTA(ピクスタ)多くの人が65歳以上になると給与が減る、仕事に就かないなどの理由で、それまでに比べ、年収が目減りします。今までと同じ金額の住宅ローンを支払うことは、家計の負担になります。そのために、住宅ローンが65歳までに返済できる計画が難しい人は、住宅購入を再検討すべきです。3-2 自宅用に50平方メートル以下の物件を検討しているfreeangle / PIXTA(ピクスタ)住宅ローン控除を受ける際、「延床面積、または専有面積が50平米以上」という要件があります。単身用のマンションを買う場合、この要件に引っかかり、控除を受けられない物件が意外に多くあるので注意が必要です。面積は登記事項証明書に記載されている広さで判断します。50平米未満ですと、登録免許税などのほか税制でも要件から外れるものがいくつかあります。購入するなら50平米以上の物件をおすすめします。3-3 住宅ローンを利用予定だが勤務年数が短いGraphs / PIXTA(ピクスタ)勤務年数が短い人は、審査で落とされる場合があります。また、希望融資額よりも少ない額しか融資されない場合もあります。結婚している人ならペアローンなどで融資を増額できますが、単身の人は、自分の所得のみで判断してもらうため、融資増額の可能性は少なくなってしまいます。現金で補てんする方法もありますが、無計画に現金を充てるのは危険です。あと数年、賃貸や実家に住んでから購入することも視野に入れ、もう一度考えましょう。■ 4.まとめYNS / PIXTA(ピクスタ)寿命が延びるということは、その分、住まいにかかる費用も増えることを意味します。費用面から考えて、若いときから持ち家に住む方が安価な場合も出てきます。高齢になったときの資金返済計画やリフォーム計画を考えて、自分に合っている住まいはどちらか、もう一度考えてみましょう。
2018年12月13日今回のお話は住宅ローン本審査を通過し、いよいよ融資!しかし、そこまでに、やってはいけない事をご紹介致します。ひょっとすると、「融資出来ません!」と言われてしまう事もありますので、是非ともチェックしてみて下さいね。融資実行までにやってはいけない事とは?まず、やってはいけない事を纏めました。退職転職新規借入が増える支払いが遅れる法的手続きを行う虚偽の申告がばれる病気となって団信に入れなくなる死亡してしまうなぜやってはいけないのでしょう。それぞれ理由をお話していきますね。1.退職してはいけないこれは事前審査から本審査と勤務していた会社を退職してしまった場合です。理由は明白ですね。支払い能力が無いと判断されてしまいます。職業選択の自由はあるかもしれませんが、融資実行前に退職は出来る限り避けたい所です。2.転職してはいけない上記退職よりも問題無さそうではありますが、実際には融資が出来ない事例になります。事前審査、本審査の書類には今までの勤務実績や年数、年収が記載されていました。しかし、勤務先や年収が変わる事により支払いに関する懸念が出てくる訳です。勤続年数もリセットされ1年未満となりますし、勤務先の規模も場合によっては大手から中小へと変わるかもしれません。また何より年収も以前よりも低くなる可能性も高い。もちろん貰っていないお給料をアバウトに申告しなければなりません。つまり返済能力に変化が生じた為、実行は難しくなるという理由です。3.新規借入が増える前回記事でも書きましたが、信用情報に数字の変化があった場合です。これまでの残高が減っていれば何ら問題はありませんが、逆に事前審査、本審査時よりも借入が増加している場合は要注意です。過去に住宅を購入するとご相談のあったお客様ですが、事前審査、本審査は何事も無く通過しました。しかし、次にお会いした際に??あれ?車が変わってる??代車でも無く、住宅ローン通ったから、車を購入されたとの事でした。購入方法は何とローン!!誰が見ても高級車に入る車両でしたので、そこそこ良いお値段だと思われますが、結果、融資出来ない事態になってしまったという訳です。あくまでも、審査を通過したタイミングでの借入残高で問題無いのに、そこから、上乗せで別ローンは返済能力、返済負担率に変化が生じますので、厳しいものになります。またクレジットカードでのお買い物も注意が必要です。これも借入と見なされるケースもあります。金額が少額だから大丈夫!と思っていても、何かの間違いで引落しが出来なかった場合、信用情報に異動情報が載る事も考えると、融資実行まではお買い物も控えておいた方が無難だと筆者は思います。4.支払いが遅れるこれまでに組んでいるローン等の返済が遅れ、異動情報が載ってしまったケースです。事前審査、本審査までは問題無い取引であっても、引落日を間違えていたとか、残高不足で一部引落できなかった、といった遅延情報が発生すると融資にはかなりマイナスイメージとなります。異動情報もどんな内容が記載されるかにもよりますが、払拭するまでは時間と労力を要しますので、どんな金額でもくれぐれも引落だけはきちんとしておきたいですね。5.法的手続きを行うこれは、破産や債務整理、差し押さえといった、法律に則った手続きを行ったケースです。さすがに破産や債務整理となれば、ある程度の借入がある為、事前審査で通らない事が殆どかと思いますが、場合によっては自分の借入ではなく、他人の連帯保証で返済できない為、着手するといった方もいらっしゃいます。また再三に渡る督促を無視してしまい、給与や資産等の差し押さえが実行されると、確実に融資はして貰えません。これらの情報は当然信用情報に紐づきます。結果お金に関してルーズと思われ、返済が滞る可能性は極めて高い、または出来ない為、融資直前でストップがかかってしまう事になります。6.虚偽の申告がばれるこれは事前審査の段階でやってはいけない事に該当しますが、時として、誤った情報で事前審査に臨んでしまい、後日「誤ってました」となるケース、または銀行側からの指摘です。借入を行うに当たって「金銭消費貸借契約」という契約を結びます。契約ごとに於いて、相手方を欺く行為は犯罪となってしまいます。(もちろん最初から欺く為に申し込む方はいらっしゃらないと思います)軽微なものから、重大なものまで、様々ですが、貸出金融機関は「マネーロンダリング」等にも細心の注意を払う義務があります。例え軽微であっても、重大な事態に発展させない為にも徹底的に2重3重とチェックされます。その上での指摘となると、心証も悪くなってしまいます。これくらいバレないだろうと思っていても、虚偽の申告は絶対に止めておきましょう。7.病気となって団信に入れなくなる団信とは団体信用生命保険の事で、住宅ローン債務者は加入が必須(義務)となります。これが融資条件なくらい絶対重要なんです。(住宅支援機構での借入の場合は必須ではないです)そもそも団信とは、借入している方が、万が一亡くなった際、住宅ローンの残債を保険で全て賄うものになります。大変有効な保険だと言えますが、「保険」ですので、健康状態が良好でなければ、引受すらできない事もあります。団信に入れない=融資出来ないという事になってしまします。金融機関は確実に融資金額を回収する為にこの保険加入を義務付けるわけですね。筆者も保険代理店で仕事していますが、健康状態はコントロールできません。別の話ではありますが、住宅を購入するご相談を受け付ける際に「住宅を買うタイミングはいつが良いですかね?」と聞かれる事もあります。その際には「健康であるうちに買いましょう」とお伝えします。銀行は病気した方には融資してくれません。もしかしたら、明日、大きな病気が見つかるかもしれませんし、何が起こるか分かりません。ご相談のお客様には「病気は選べません」と常々お伝えしています。いつ病気になるのか、なりたい病気はといった事は選択できないのです。だからタイミングを見計らっても、健康が阻害されていれば、住宅ローンすら通らない事もあり得ますので注意しておいて下さいね。8.死亡してしまうこれは融資実行前に亡くなるケースです。やってはいけないと言うより、予期せぬ出来事でしょうか。当然契約になりますので、契約のお相手方がいなければ契約自体成立しません。残念ながらこのケースですと融資は難しいですね。デメリットって何?ここまで、本審査での承認が覆るケースを書いてきました。余程の事が無い限り覆る事はありませんが、極めてレアなケースだと言えます。逆に上記の事が無ければ問題無いと思って頂いても構わないと思います。もしも「やってしまった!」となった場合どうなるのでしょうか?融資実行前の落とし穴!まずはハウジングメーカーや工務店さんを決めて、話はスタートします。具体的な打合せ等はここでは割愛します。お金の動きとしては、事前審査、本審査も承認、最後に金銭消費貸借契約を交わし、融資実行となります。この融資実行の前にストップがかかる訳です。もう読んでいてお分かりになった方もいるかと思いますが、住宅は完成してしまっています。つまり、ハウジングメーカーさんや工務店さんに支払いが出来なくなってしまう訳です。家は完成したのに、借りる事が出来ず、支払えない!!!!!これは大変な事ですね。こうならない様にする為にも、一事が万事だとお考え頂ければと思います。まとめ今回は審査通過後のお話を書いてきましたが、実際にあったお話でもあります。こうならない様にする為、ハウジングメーカーさん、工務店さんはアドバイスとして一言添えて下さいますが、中には担当者が経験不足で、アドバイスもままならない事だってあります。「知識は身を助ける」といった格言がある様に、知っておいて頂きたい事例でした。参考になればと思います。
2018年12月13日今回も住宅ローン審査に纏わるお話ですが、審査に出してみて、「落ちた・・」「通らない・・」といった結果を受けた方もいらっしゃるかもしれません。今回のお話は何故通らなかったのか?という理由等を解説していきたいと思います。今回記事は、これまでに審査が通らなかった方やこれから臨む方もご覧ください。通らなかった理由は何?住宅ローン審査に通らなかったケースではその理由を教えてくれると大変助かるのですが、実は金融機関は教えてくれません。これは筆者自身、金融機関に勤務していた頃にも上司から、口酸っぱく言われていました。開示には中々協力的ではないのは致し方ありませんが、納得はいきません。筆者の所にもご相談に来る方もいますが、私は過去の経験からこの様にお伝えします。「なぜ通らなかったのか、思い当たる節を考えてみましょう」と。借入が引っかかる場合思い当たる節を考えて頂く訳ですが、ひょっとすると、現在や過去の借入状況が引っかかっているケースも少なくありません。ここで借入が引っかかるポイントをいくつかご紹介致します。現在の借入状況が引っかかっているこれは、住宅ローンと並行して借入がある場合です。例えば自動車ローンや教育ローン等返済がある場合、全てのローンを返済するとなると、返済負担率が圧迫されてしまします。また、簡単に借りられるカードキャッシング等の借入まで調べられます。簡単に借りられるので、つい手持ちが無い時は借りてしまいがちですが、これも審査ではマイナスポイントになりますので要注意です。しかも、このカードキャッシングは配偶者には言えない内緒のケースもありますよね。この結果を金融機関が開示すると、とんでもない事になるのは想像がつきます。まずは借入などが無いかを良く洗い出してみて下さい。過去の借入状況が引っかかっている既に返し終わっている借入に関してですが、ここも要注意です。借入状況を調べる時に、過去どんな返済だったのかまで分かる場合があります。特に分かり易いのは今回借入を行う銀行で過去に借りている場合です。これは取引履歴を見れば一目瞭然ですが、以前の借入の返済が遅れていたり、若干滞っている場合は履歴に残っています。金融機関ですので、履歴は10年以上保管されているものと考えて間違いありません。もしも過去の借入で遅れた事がある場合などは要注意です。信用情報に異動情報がある先程は、今の借入と過去の借入について触れました。ここでは、借入を調べる際に利用される信用情報について解説していきます。皆さんは「信用情報」というものを聞いた事はありますか?借入をする際に、貸し手側はこの「信用情報」を必ず参照します。ここで少し「信用情報」について触れますね。「信用情報」とは?信用情報とは、クレジットやローンなどの信用取引に関する契約内容や返済・支払状況・利用残高などの客観的取引事実を表す情報です。信用情報には、クレジットやローンなどを利用した際の契約内容や返済・支払状況(期日通りに返済・支払したかなどの利用実績)、利用残高などに関する情報が記録されており、新たにクレジットやローンなどの利用を希望する際にクレジット会社やローン会社などが皆さまの「信用力」を判断するための参考情報として確認しています。この様に、クレジットやローン等の借入や支払いに至るまでの情報が記録されています。なお、記録は完済(全額返済)後から5~7年は保存の対象となります。「異動情報」って何?借入情報に「異動情報」という項目があります。ここでも用語解説しますね。異動情報とは、クレジットカード、ローン、キャッシング、信販会社、保証会社、消費者金融等の支払いに際し、遅延等が発生した場合、上記「信用情報」にマイナス情報を記録する事。たった1日の支払い遅れでも異動情報が記載される事もありますので、支払い日や引落日は確実に守るべきです。この異動情報には次の様な内容が記載されます。遅延・延滞(返済が支払期日に行われていない場合)債務整理(法的に借入を整理している場合)代位弁済(借入した本人以外による弁済が行われた場合)強制解約(カード契約等で返済能力等が無くなった場合)上記は代表的な異動情報ですが、他社での借入事情もしっかりと記録が残ってしまうのです。また、遅延、延滞等は各会社によって報告の目安が異なるケースもあります。例えば1日遅れで信用情報に遅延報告する会社もあれば、3ヶ月以上で報告する会社等様々です。しかし返済が遅れている事に何ら変わりはありませんので、審査にとってのマイナスポイントと同時に、ここに情報記載があればほぼ一発アウトだと考えて下さい。また各信用情報機関には開示請求ができますので、不安のある方等は、前もって開示請求してみるのも良いと思います。借入じゃない情報も!?意外な落とし穴!!先程までは借入に対する情報を解説してきました。確かに、他の借入の返済が遅れていると、どこも見逃してはくれません。また借り過ぎとなっても審査に響いてしまします。しかし、借入も無い、借入があったとしても、返済は遅れた事が無いにも関わらず、審査に引っかかってしまう方もいらっしゃいます。しかも意外な事で。未使用のクレジットカードの大量保有は引っかかり易い!?見出しにも書きましたが、実はクレジットカード。これ意外な盲点なんです。クレジットカードは今や誰もが利用している大変便利なカードです。当然ポイントや頼まれて作った等で保有枚数もいつの間にか増えてしまう事も。年会費が掛からなければ持っていても問題は無いと思います。しかし、クレジットカードにはある機能が備わっています。それが「キャッシング機能」です。お買い物だけでなく、借入機能まで備わっているのはご存知かと思いますが、この「キャッシング枠」を審査対象にしている事もあります。例えばAカード、B信販、Cファイナンスと3枚程クレジットカードを持っていたとします。Aカードには100万円、B信販には50万円、Cファイナンスには70万円とキャッシング枠が付いていれば、合計220万円までは借入が出来る訳です。いつでも簡単に借りられるので、利用する側は便利だなと思っていても、審査する側は「懸念材料」と捉える訳ですね。当然借入が増える事を嫌うので、審査上不利になるのです。またカード自体、勝手にキャッシング枠が上がる事もあります。これは取引が優良な方のみに実施されますが、頼んでもいないのに枠が上がる。結果審査に引っかかり易くなりますよね。今手持ちのカードですが、利用しないのであれば必要最低限の枚数にしておくのも大事なポイントです。携帯電話料金が引っかかる!?携帯電話料金。意外に引っかかってしまう方多いんです。電話料金なのに?とお思いの方いらっしゃるかと思いますが、最近ではスマホの普及に伴い殆どの方が、スマホを所有していますよね。機種変更等する際に、本体価格の高さに驚いた事はありませんか?でも何故か保有していますよね。理由は「携帯電話本体の割賦販売」が可能になっているからなんです。具体的には、毎月引落されている携帯電話料金に一部ですが「機種本体のローン分」も含まれているって事になります。では電話使用料が引落できなかったらどうなるでしょう?ご想像の通り、「ローンの滞り」に直結する事になります。あまり意識する事は無いかもしれませんが、1日の遅れでも信用情報に返済遅れとして記録が残れば、理由はどうあれ審査の心証は悪くなりますので、皆さんも携帯電話の引き落としは注意をしておいて下さい。まとめ今回は借入や信用情報、それに紐づく身近で意外な落とし穴について触れました。便利な世の中になり、生活も豊かになりましたが、無意識の内に携帯電話のローンだったり、キャッシング枠だったりと、住宅ローン審査に響く要素が溢れています。しかし、審査に通らないとなっても、時間が経過すれば、信用情報も記録の期間が決まっていますので、解消されます。決して諦めずに憧れのマイホームを手にしてほしいと思います。
2018年12月13日今回は筆者の勤務時代の実体験を基に、どんな点をチェックするのかを解説していきたいと思いますので、住宅ローンを検討中の方は是非ご覧ください。確実に聞かれる「ヒアリング7項目」まず、住宅ローンを申し込む際に「事前審査」があると前回記事では書きました。その際に、申込用紙に記載していく項目(ヒアリング項目と筆者は呼んでいました)に必ず書かなければならない必須項目があります。まずそこを押さえておきたいと思います。確実に見ておかなければならない項目がこちらになります。借入時年齢健康状態担保評価勤務先(就業形態・役職含む)年収勤続年数連帯保証少なくとも7項目は確実に見られます。というか記入しなければなりません。ここから一つずつ「なぜこんな事記入しないといけないのか?」を貸し手側の理論で説明していきますので、ご覧になっている皆さんも「貸し手側」になったつもりで見て下さい。1.借入時年齢原則、住宅ローンは完済時の年齢が80歳と決められている銀行が殆どです。よって借入をする際に年齢を記入しますが、最長35年で組んだ場合、完済の年齢が見えてきます。35歳の方であれば70歳に完済、40歳の方であれば75歳といった具合になります。昨今定年退職の年齢が引き上げられる様になってきていますが、一般的に65歳以降も支払いは可能かを判断する為でもあり、住宅ローンはなるべく若い年齢で組む事の方が有利と言えそうです。2.健康状態筆者が勤務していた時代に「貸付規定」と呼ばれる、融資に際してのルールブックのようなものがありました。その中に「入院中の方には貸出禁止」と記載があったのを記憶しています。理由はお察しの通りですが、健康でなければ仕事ができない=返済できないという懸念が出てくる訳です。入院中などは論外でした。また、銀行で住宅ローンを借りる際に「団体信用生命保険(通称:団信)」という保険に入らなければ、お金を借りる事が出来ないのです(住宅支援機構で借入の場合は任意加入となります)。この保険は、ローン契約者が返済中に万が一亡くなった場合などに、残りの残債を保険で一括清算するもので、借り手側からすると、住宅ローンを遺族が払わなくて良いというメリットと、貸し手側は融資金額の回収が確実に出来るというメリットが発生します。但し「保険」という文字が付いていますので、加入に際して健康状態が良くなければ「保険」に加入できません。健康でなければ、融資も難しいですし、保険にも加入できない。こんな所まで銀行は見る訳です。3.担保評価これは、今回購入予定の物件や土地の事を調べます。融資する際、建物や土地に「抵当権」という権利を設定します。ここで簡単に「抵当権」について解説しておきますね。抵当権とは、お金を借りた人が返さない等、返済が滞ってしまった場合に「抵当権」の付いてある物件を競売にかけて売却し残債を回収する権利の事何とも物々しい権利ですが、これも融資実行の際には必須となります。建物と土地に対して付けるのが一般的です。しかしながら、最近では担保評価自体あまり重要視されない傾向にもあります。なぜなら、建物自体は購入直後から担保価値が下がるからです。自動車でもそうですが、一旦新車で手に入れても、すぐに売却するとなると価値が下がっていますよね。これと同じ理屈です。つまり、残債が満額回収できるとは考えにくいと考える訳です。とは言え設定は必須となります。銀行はあらゆる貸し倒れリスクを軽減しなければなりません。重要視されないのであれば見る必要あるのか?という解釈もできますが、決して見ていない訳ではありませんし、担保評価に代わり重要に見る項目が次の勤務先です。4.勤務先(就業形態・役職含む)これは、借りる方がどの会社に勤務しているのか?を調査します。サラリーマンなのか?自営業なのか?会社経営者なのか?です。サラリーマンですと、会社名を聞けば誰もが知っている会社かもしれませんし、中小、零細企業かもしれません。ここで重要なのは、就業形態です。就業形態とは主に「正社員・嘱託・契約社員・派遣社員・パート・アルバイト」を指します。筆者が勤務していた時代は「正社員」のみが対象となっていました。今でも同じく「正社員」が住宅ローンでは必須の様です。理由は書類上、安定した雇用である事の判別を付ける為です。(もちろん転職等考えられますが、そこまでは審査範囲ではありません)嘱託、契約社員や派遣社員、パート、アルバイトは審査する上で非常に厳しいと言わざるを得ません。見るべきポイントは返済能力です。たとえ大手の勤務先でも契約社員や派遣社員であればいつまで在職できるのか?と思われ35年に渡って雇用されるかどうかシビアに見られます。貸し手側に立つと回収の判断が一つのポイントと言えそうです。また、役職とありますが、係長や課長、部長といった形で年収や今後の勤務において長くいるのかどうか?という判断にヒアリングしてもいました。後述する年収にも直結する部分でもあります。ここで、先程「担保評価」で触れた関連性ですが、審査は担保評価と人物評価共に行われます。担保評価は先程記載した通りです。人物評価とは勤務先の知名度や役職における地位等を考慮し返済出来るかどうかを重要視する傾向が高くなっているという事です。担保価値は年々下がる事もあり、先々返済が難しくなった際の回収リスクを考えると、人物評価に重きを置く傾向であるという事を覚えておいていただければと思います。貸し手側の考えでは担保も人物もどちらも回収を考えると重要で、序列を敢えて付けるなら、人物⇒担保という順番です。5.年収年収は絶対に見られます。年収に対しどれ位まで融資可能なのかを判断しますが、一般的に年収の8倍までは融資可能と判断する銀行は多い様です。また年収に対する住宅ローンの返済割合(これを返済負担率と言います)も合せて見られます。貸し手側にもある一定のルールがあり、年収に応じて返済負担率が決まっておりその範囲内でしか融資はできません。参考までに住宅支援機構と民間の銀行の返済負担率を表にまとめてみました。表の見方ですが、例えば銀行で借りる場合、年収600万円以上だったら、600万円×40%=240万円以下が1年間に返済可能であるとみなされます。240万円を12ヶ月で割ると1ヶ月20万円のローン負担は問題ないと判断されます。年収で判断される事は致し方ありませんが、最近ではご夫婦での合算年収で審査してもらったり、夫婦それぞれが借主になる事もあります。ご希望の融資額を得る為に貸し手側からのアドバイスもありますので、前もって聞いてみるのも良いでしょう。ここで1点注意頂きたいのは、筆者が金融機関に勤務していた頃は、あくまで希望融資額の貸出が出来るかどうかに尽きました。つまり、貸した金額が返ってくる可能性だけを見て審査に出す訳です。ところが、その他支払い関連等はあまり見られなかった事を思い出します。何かと言うと、お子様の学費や生涯通じて大きなお買いもの(例えば自動車等)の事は見ていませんでした。住宅ローンの返済だけでなく、学費や自動車購入など、トータルの支払いを考えて物件価格の設定はしておいた方が得策だと思います。住宅ローン通った!これで家を購入できる!と思っていても、学費の捻出が厳しい等の状況に陥らない様にする為にも、事前に支出の想定をライフプランで算出してみて下さい。6.勤続年数勤続年数は転職を繰り返していたり、短かったりすると審査に通りにくくなります。銀行側としては、「長続きしない」などの憶測で見てしまい、結果返済が滞る可能性に繋がります。少なくとも勤続年数は2年以上が望ましいと言えます。また必要書類に健康保険証の提出がありますが、これは勤務先や入社年月日を確認できる書類でもあります。記入するだけの書類に勤務年数を偽って書いても、裏付け書類で確認が入りますので、気を付けておきましょう。7.連帯保証最後の項目ですが、これは「保証人」の意味ではなく、「保証会社」から保証を受けれられるかどうかの事です。審査がほぼ問題無く通るケースで、最終的に保証会社の審査もある訳です。これは返済が滞ったら、代わりに保証会社が返済を立て替えてくれる、有難いものです。それに伴い保証料を支払わなければなりません。但し、立て替えてくれるから助かった!ラッキー!では済まないんです。なぜか?あくまでも、支払いの肩代わりを行っただけで、返済が免除になる訳ではありません。結果銀行から、保証会社へ債権者が代わり、保証会社から返済の督促等がやってきます。いずれにせよしっかりと返済は行わなければならないという事ですね。まとめ今回、筆者の経験を基に貸し手側の理屈、理論で審査項目を細かに説明してきました。大きなお金を貸すという事は、それだけ審査も厳しくなります。しかし絶対に通らない訳ではありません。購入をお考えの方は前もってチェックされるポイントがクリアできるか、確認してみましょう。
2018年12月13日政府は「エネルギー基本計画」において、「住宅について、2020年までに、標準的な新築住宅で、2030年までに新築住宅の平均でZEHの実現を目指す」と2014年4月、閣議決定しました。「ZEH住宅」とはどんなものなのでしょうか。■ 「ZEH住宅」とはどんな家?経済産業省・資源エネルギー庁によれば、ZEH住宅とは「快適な室内環境」と「年間で消費する住宅のエネルギー量が正味で概ねゼロ以下」を同時に実現する住宅のことを指します。pixelcat / PIXTA(ピクスタ)1. ZEH住宅を満たす条件「快適な室内環境でありつつ、年間で消費する住宅のエネルギー量が正味で概ねゼロ以下」とは、具体的に以下の3つを指します。高断熱で、エネルギーを極力必要としない高性能設備でエネルギーを上手に使うエネルギーを創り出す3つの要素を組み合わせ、年間の一次消費エネルギー量(空調・給湯・照明・換気)の収支をプラスマイナス「ゼロ」にするのがZEH住宅。つまり「断熱」「省エネ」「創エネ」の3点を備えた住宅です。クリーンなエネルギーを効率的に生活に活かすことができます。Photonn / PIXTA(ピクスタ)2. 国が業者に対し行っている補助事業経済産業省では、ZEH住宅を増やそうと、建設を行うための「ZEHビルダー」「ZEHプランナー」を募っています。対象となるのは、ハウスメーカーや工務店、建築設計事務所、リフォーム業者、建売り住宅販売者など。同プランナー、ビルダーは2020年までにZEH住宅を50%以上とする目標を掲げなくてはなりませんが、それに対し、国は評価を実施するとともに、補助金制度も行っています。平成30年1月現在、全国のハウスメーカー、工務店を中心に6,303社が登録を行っています。■ ZEH住宅の入居者メリットは?ZEH住宅は、快適であるうえ、次のようなメリットがあります。1. ランニングコストが抑えられる省エネ性能が高く、光熱費が抑えられます。太陽光発電の自家消費により、買電量を減らせます。電気料金が年々高額になる傾向です。買電量を減らすことは、家計の負担を抑えることにつながります。はる / PIXTA(ピクスタ)2. 補助金がもらえる一般社団法人・環境共創イニシアチブによると、平成30年度のZEH補助金は主に以下の通りです。ZEH支援事業として、要件を満たせば1戸につき70万円ZEH+実証事業業として115万円+蓄電システム補助・最大45万円どちらかの補助事業の交付決定を受けている人を対象に、先進的再エネ熱等導入支援事業として90万円KazuA / PIXTA(ピクスタ)それぞれ要件があり、標記の補助金に金額が加算されるケースもあります。また、申請時期も限定され、数種類の書類提出も求められます。自分が建てようとする住宅がどれに該当するのか、補助金をもらうためにはどうしたらよいのかは、都度確認してください。■ ZEH住宅の入居者デメリットは?デメリットは、おもに次の3つになります。1. イニシャルコストが高くなる補助金を活用できるとはいえ、断熱性能を高め、省エネに優れた設備や創エネ設備を導入するには、普通の家を建てるよりも金額が高くなります。また、気密性、断熱性を重視していることから窓などの開口部は構造上多く設けられない可能性も出てきます。freeangle / PIXTA(ピクスタ)2. ZEHの施工方法を熟知した業者が少ないZEH住宅は、高度な設備を導入するために、施工技術も高度になります。現在のところ、どこの業者に頼んでも建てられるわけではありませんので、ノウハウを持っているZEHビルダーまたはプランナーに依頼しましょう。KY / PIXTA(ピクスタ)■ 賃貸のZEH住宅が登場!賃貸住宅は、持ち家一戸建て住宅に比べ、省エネ対策に関して普及が遅れていました。しかし近年、ZEH賃貸が建設されはじめています。ABC / PIXTA(ピクスタ)入居者の快適性はもちろんですが、資産価値の向上、入居率の安定などの理由でオーナーにもメリットがあることが、普及の理由です。現在は、株式会社一条工務店、積水ハウス株式会社、大東建託株式会社など、大手住宅メーカーによる建設が目立っています。■ まとめ「省エネによって消費するエネルギー量を減らすこと」「消費したエネルギーと同等のエネルギーを作り出すこと」がZEH住宅の核となります。クリーンエネルギーを多用した住宅は、今後、増加するでしょう。住宅を購入する人も賃貸住宅を借りようとする人も、メリット、デメリットを理解したうえで、前向きにZEHを検討しましょう。【参考】※経済産業省資源エネルギー庁ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)に関する情報公開について※一般社団法人・環境共創イニシアチブ平成30年度のZEH補助金について※一般社団法人・環境共創イニシアチブ
2018年12月10日日刊Sumaiの運営のほか、『住まいの設計』『リライフプラス』の撮影で年間70件以上のお宅撮影に飛び回る編集部・君島(47)の取材こぼれ話や、うっかり母さんなプライベートをチラ見せ!■ 餅部分が草餅で、 あんこ部分がリーゼント?赤福に似てるけど餅部分が草餅で、 あんこ部分がリーゼントみたいなやつです、と言って静岡方面からい らした方からいただいたのがこちら。三島名物の福太郎っていうそうです。たしかにリーゼントかも〜。可愛い!神事に使うお面の烏帽子をかたどっておられるとのことです。めちゃめちゃ美味しかったです。■ 最近スーパーで地味に衝撃を受けたこと最近スーパーで地味に衝撃を受けたこと2つ。ヨーグルトって急にこの4連の容器増えましたよね 何かあったのかな?それとセルフレジがどんどん増えてますよね(おばちゃんにはツライ…)。時代の流れなので仕方ないのかもですが。■ 『relife+vol.31』が来週、12/14(金) 発売になります!『relife+vol.31』が来週、12/14(金) 発売になります。巻頭特集は「いくらかかった?リノベの工事費」。リノベの内容も工事費もバラバラな9軒のお宅をご紹介しています 。巻頭コラム「マンションリノベ究極の選択」では、住宅ローン編/物件探し編/リノベーション編に分けて、あるある〜!な究極の選択に対してどう考えれば良いか、じっくり解説しています。こちらは表紙を飾ったお宅。奥様が建築家さんということもあり、カッコつけてないのにカッコいいお宅です。ぜひ誌面でご覧くださいね。
2018年12月08日こんにちは。新宿に注文住宅を建てて暮らしている鳥と申します。3か月ぶりに土地仲介の営業Sさんと会い、R社との建築条件付きの工事請負金額から300万円値引きをしてもらえないか交渉しに来た鳥夫婦です。■ 具体的で説得力ある話をする鳥夫婦「知り合いの専門家に相談したところ、○○工法というものを知りました。私どもも調べたところ、当初から懸念していた結露対策にも優れている工法でして。どうしてもこの工法で建てたいので、設計R社にもお願いしたのですが、施工T社にはできないということで断られてしまい……」「耐震もしっかり考えるべきだと思っているのですが、R社さんの仕様では耐震等級が最低限に設定されてました。耐震等級を上げたいと伝えたところ、オプションで200万円アップだと言われて……」「シロアリ対策も……」鳥夫の訴えに、Sさんは驚いた表情や共感の表情を見せながら、「そうですか……それは困りましたね」「大事な家造りですからね……」と受容の姿勢で聞いてくれました。(どうせ事前にR社に問い合わせて、状況は把握済みな癖に)鳥も打合せ通り、終始うつむいたまま、ポツリポツリと「建築士と造る注文住宅をイメージしていたのに、R社との家造りは決められた選択肢から選ぶだけで……。間取りも全部私の言いなりで、ほぼ提案がなかったです。設計士の保奈美さんも、”私は建売の設計しかやったことがない”とおっしゃってて……」などと力なく話し、「この物件は私には辛いです」というメッセージを送り続けました。■ Sさんから予想外の返答が!?このように一通り不満点を説明させてもらった後、鳥夫はただそのままの本心をSさんに話したとのこと。「でもR社さんは良くやってくれたと思っています。R社さんが悪いとかではなく、こちらのニーズと合わなかっただけで。でもR社さんに建ててもらう気持ちにはなれません。そこでどうしたらよいか、Sさんにご相談に伺ったのです……」そして鳥夫は、次に建築条件外しや300万値引きの話を切り出そうと、Sさんの反応を待っていたとのこと。しかし、ちょっとだけ動揺の色を見せたSさんから、予想外の返答が……。「そうおっしゃってくださるとR社も安心すると思います。そういうことでしたら、建築条件付を外してもらいましょう。もうやってしまった構造計算代は、R社の問題ですから、それを鳥夫婦さんに求めるのはおかしいでしょと突っぱねます。ただ配管などの実費は求められると思います。経験上、100万円はいかないと思いますが……」・・・えっ!?まだこちらから何もお願いしていないのに、先にSさんからR社に建築条件を外してもらう配管などの実費だけ(100万以下)は請求されると思うという話をされてしまった鳥夫婦。あまりの予想外の展開に唖然として何も言えずにいたところ、Sさんが「ちょっとお待ちくださいね。うちの支店長がR社の社長ととても仲が良いので、ちょっと支店長に話を通してきますね」と席を立っていきました。広めの接客フロアにぽつんと取り残された鳥夫婦。予想だにしない展開に、内心ものすごくびっくりしていました。でももしかしたら隠しカメラやマイクがあるかもしれませんので(心配性活動の一環)、あくまで平静を装いつつ大人しく待っていました。ただSさんの話しぶりが、違和感を感じるほどサラサラッと結論まで流れた様子から、R社にそのように交渉する想定で動いている(ある程度の自信がある)実は、もうR社とそのように話がついているという背景があることが感じ取れました。(鳥)■この連載の一覧を見る■
2018年12月07日家を購入する、もしくは建てる場合はほとんどの方が住宅ローンを利用されるのではないでしょうか。金利が低い今、ローンを利用するのは当たり前になってきています。ただ、全員が全員、住宅ローンをスムーズに借りられるのかといえば、それはNOです。実は住宅ローンの審査に引っかかってしまう人は意外に多いのです。借りられるだけの年収は十分にあるし、普通に働いているのに、なぜ?と思う方も多いのではないでしょうか。そのことを事前に知らず、そしてそれがローンの審査に引っかかるものだと思っていないため、ハウスメーカーや不動産会社の営業マンに伝えない方がたくさんいます。それ故に、ローンの審査に引っかかってしまい、家づくりの計画が狂ってしまうことも多いのです。今回はそうならないためにも、「ローンを借りる前に確認しておきたいこと」を3つご紹介します。1.「車のローン」を抱えていませんか?まず、車のローンを抱えている方が審査に引っかかるケースが多くあります。pixelcat / PIXTA(ピクスタ)最初に車のローンを抱えている方のケースをご紹介します。世帯年収が700万円であれば5,000万円くらいのローンは組めそうだと思い、それに合わせた家探しをするとします。ただ、車のローンを抱えていると本来借りられる金額よりも下がってしまうため、その金額に合わせて再度計画をしなければいけません。もとくん / PIXTA(ピクスタ)なかには「車のローンを上乗せしてしまう」なんてことも聞きますが、基本的にそれはできませんし、してはいけませんので注意してください。もしすでに車のローンがあるという方は、現金で支払ってしまうか、親に一時的に借りるのもありでしょう。まだ購入前でしたら、現金で購入するか、家を建ててから借りるようにしましょう。2. クレジットカードやキャッシングに注意住宅ローンを借りる際に、クレジットカードやキャッシングの利用歴も見られます。あんみつ姫 / PIXTA(ピクスタ)滞納していたり、借りすぎてしまっている履歴が残っていると、その人自身の信用度が落ちてしまい借りられなくなるケースもあります。また、過去に家族に内緒でキャッシングしてしまい、いざローン審査に入ったときに発覚するケースがよくあります。Naoaki / PIXTA(ピクスタ)それがきっかけで夫婦で揉めてしまう、なんてこともあります。せっかくの楽しい家づくりなのに、お金のことで険悪なムードになりたくありませんよね。それに、クレジットカードなどが原因で借りられなかったり、希望額よりも減額されてしまうことなんてことは避けたいところです。カードの使い方には注意しておきましょう。3.「糖尿病」で団体信用生命保険に入れないことも糖尿病だと、その症状によっては、団体信用生命保険(以下「団信」)の審査に落ちてしまう場合があります。Naoaki / PIXTA(ピクスタ)民間の住宅ローンだと、団体信用生命保険に加入できなければ、ローンを借りられない銀行が多いです。なのでその場合は団体信用生命保険に加入しなくても借りられるところを探すことになります。団体信用生命保険の審査の際には、しっかり告知しましょう。■ まとめNaoaki / PIXTA(ピクスタ)住宅ローンを借りるには、その人の「信用度」が大切です。今までクレジットカードを何度も滞納してしまっていたり、高額なキャッシングしていた方などは、こうした大事な時に借りられなくなってしまうので、気を付けておくべきです。また車のローンなども、「つい欲しくて買ってしまった」ということもありますが、将来的に住宅購入を検討されているのならば、計画的にお買い物をするようにしましょう。この機会に、ご自身は大丈夫か確認してみてはいかがでしょうか?
2018年12月06日これまで、住宅ローンに関する「金利」や「返済プラン」等を数回に渡ってご紹介してまいりました。今回からは実際に借りる段階のお話に触れていきます。タイトルにもあるように、何を審査されるのか?気になりますよね。これから借りようかな?と計画されている方は是非ご覧ください。住宅ローン審査とは?住宅ローンを借りる際、いきなり「貸して下さい!」「はい!分かりました!」という訳にはいきません。なぜなら「高額」であるから他なりません。また個人間でのやり取りでもありませんので、少し時間がかかる訳です。時間がかかる訳は「この方に貸して返済してくれるかな?」という点において細かくチェックします。これが「審査」なんですね。では住宅ローン審査に追ってみます。本審査の前に事前審査まず最初に「事前審査」というものがあります。住宅ローンを借りる場合はこの「事前審査」に臨まなければなりません。何を調べるのかと言いますと、「年収から判断し、物件購入できるのか?」「融資した金額に対して返済余力は十分あるのか?」「融資実行しても問題ないのか?」等調べていきます。何だか尋問みたいですが、当然銀行も大きな金額を融資するので、「貸したお金が返ってこない!」なんてリスクを負うわけにはいかないのです。この段階で、申込した方の返済能力や信用力、借入に対する返済プラン等が確認される事になります。必要な書類って何?事前審査に必要な書類をまとめてみました。こちらになります。源泉徴収票(1年~2年分)※サラリーマンの場合確定申告書(3期分)※自営業者の場合決算書(3期分)※会社経営者の場合本人確認書類(免許証等)健康保険証物件に関する書類他ローン明細等(他に借入がある場合)大体こんな感じですが、就業形態によって提出書類も異なります。ここからは就業形態別に触れていきます。サラリーマンの場合サラリーマンの方であれば源泉徴収票が必要になります。この書類には年収が記載されていますので、口頭での申告でなく裏付けが取れますよね。銀行によっては2年分提出を求める所もあるようです。2年分請求されても大丈夫にしておくために、しっかり保管しておきましょう。自営業者の場合次に自営業を営んでいらっしゃったり、歩合給や保険外交員報酬での就業形態の方は確定申告書が必要になります。しかも3年分必要になります。理由は、サラリーマンと違って、毎月、毎年の売り上げが異なるケースが多いからです。返済が出来るかどうかを判断する為には少なくとも3年分は必須の様です。ここで、筆者の所にご相談に来られた実際のケースをご紹介します。自営業者の気を付けておきたいポイント相談者(以下Aさん)は確定申告するに当たって経費をどれだけ申告して、納税を安くするのか?等、先々を考えずに申告していました。(それが決して悪いという事ではありません)ところが、最近になってお子様が大きくなってきた事、個室が欲しい等の環境が変化した為、家を購入しようとなった訳です。そこで、物件を見ていざ銀行に!確定申告書の3年分提出を求められました。ここで、事前審査に通らなかったんですね。理由は、先程も書きましたが、経費をかなり申告していた為、所得を著しく低くし過ぎていたからなんです。家を買う事が分かっていれば・・・3年前からきちんと考えて申告したのに・・・・。残念ではありますが、家を買うのはもう少し先延ばしになりました。実はこの様なケースは実は少なくありません。確定申告は、自分で出来るので、意外とざっくりやってしまう方も少なくないんです。(過去筆者も自分でやっていた事はありました)しかし、ざっくりすぎて審査に影響が・・・とまで考えないですよね。住宅購入においては、これまで何度も言いましたが、「ライフプラン」を立てて、お子様の成長や、将来の計画や予測を立てて考えた方がいいと思います。会社経営者の場合次に決算書3期分ですが、会社経営者の方に求められます。上記と同じ内容ではありますが、会社経営の売り上げや役員報酬などを見て判断されます。やはり自営業や、会社経営となると、シビアに見られます。これは貸し手側からすると、回収できるかどうかを判断する材料になりますので従わざるを得ませんね。その他書類は共通他の書類は共通です。本人確認書類や健康保険証等は必須となりますので、しっかり提出できるようにしておきましょう。また引っ越しなどで、免許証の裏書(住所書き換え)等もやっていなければ突っ込まれますので、審査前にはしっかり済ませておきましょう。筆者の経験上のお話をさせて頂きます今回は「審査」をテーマに話を進めていますが、私自身、過去に金融機関に勤務しておりまして、主に融資業務を担当していました。その時の経験や、貸し手側の考え等をお話させて頂きたいと思います。雑な書類や性格は審査に響く!?私が勤務していた時代も同じくローン申し込みはありました。しかし、今ほどネットが普及していませんでしたので、店頭に来て、申込書等を記入して頂く必要があった訳です。そこで、見ていたポイントですが、書類の数字だけでなく、人物評価も行っていました。例えば、横柄な態度だったりすると、もし貸した後に返済に関してトラブルがあったとしたら、スムーズに回収できるだろうか?といった懸念に代わる訳です。また、申込書の字が乱雑な場合等も(ここでは走り書きをイメージして下さい)若干マイナスポイントではありましたね。金融機関はクリーンで健全なイメージですので、ちょっとした書類の不備や、フリガナ漏れ等、何度も取り直しを行った記憶もあります。この繰り返しによって、審査が完全にダメだといった事はありませんでしたが、審査部に出す仲介役でもあるので、「このお客さんは大丈夫なの?」と何度か言われた事もありました。また、先程も書きましたが、免許証の裏書。これも行っていなければ、印象は悪くなります。裏書自体必須ではないのかもしれませんが、無いというだけで、「詐欺」というとんでもなく飛躍した考え方に行き着いてしまうんです。もちろん、ちゃんと現住所と一致さえしていれば何の問題もありませんので、引っ越し等した際には、きちんと裏書を行っておいて損は無いかと思います。他ローンの申告は嘘をつかない事!先程、必要な書類に他ローン明細等と書きました。これは他にローンがあるのか、無いのかを判断する為ですが、自動車ローンや教育ローン、またはカードローン等も審査対象に含まれます。これも経験談ですが、自動車ローンや教育ローンの申告は正しいのですが、カードローン(キャッシング)等の申告は結構アバウトだったりもするお客様は多かったです。借入を人に知られたくないからなのかもしれませんが、実は、申告した数字と他社借入を調べた結果が一致しなければ、ほぼアウトだと考えても良いと思います。借入の件数や残高等、たとえ1件でも違っていれば厳しいです。事前審査でローン明細を求める事はほぼ少なかったですが、今どれくらいの残高があって、いくら毎月返済して、何年残っているという事も織り込んで住宅ローンと合わせて審査します。いくら口頭で言ったとしても、調べた結果と一致しなければ、金融機関を欺く行為と見なされてしましますので、一気に心証は悪くなります。ローン審査に臨む場合は、決して嘘偽りない様にしておかなければ、審査を通る事は難しいとお考え下さい。まとめ今回は審査に関してお話をさせて頂きました。今回のお話はほんの一部に過ぎません。大事なことは、高額なお金を借りるのだから、きちんと正確にお話お伝えする事が最も大事だという事です。次回も審査に纏わるお話をさせて頂きたいと思います。今回はここまでといたします。
2018年12月06日ふるさと納税は、都道府県や市区町村に対して寄附を行った場合に、納めるべき所得税や住民税を減らすことができる制度にあたり、所得税法上では、寄附金控除として所得控除の対象になります。実際のところ、総務省が公開しているふるさと納税のポータルサイトを見ていきますと、一見、税額控除のように感じている方も多いと思いますが、こちらにつきましては、国税庁のWEBサイトや実際に確定申告書をe-taxで作成するとその理由が明白です。そこで本記事では、国税庁が公開している様々な情報を下に、源泉徴収票から実際に確定申告書を作成して、ふるさと納税が、所得税法上、所得控除である理由を検証した結果を紹介していきます。ふるさと納税をした寄附金が、所得税法上、所得控除である理由ふるさと納税をした寄附金が、所得税法上、所得控除である理由は、以下、国税庁が公開しているWEBサイトの寄附金控除について、解説を見ることで確認ができます。国や地方公共団体、特定の公共法人などに寄附をした場合は、確定申告を行うことで、所得税及び復興特別所得税が還付される場合があります。個人が特定寄附金を支出したときは、寄附金控除として所得金額から差し引かれます。個人が支出した政治活動に関する寄附金のうち政党若しくは政治資金団体に対する寄附金又は個人が支出した認定NPO法人等若しくは公益社団法人等に対する寄附金については、1寄附金控除(所得控除)の適用を受けるか、2寄附金特別控除(税額控除)の適用を受けるか、どちらか有利な方を選ぶことができます。出典:国税庁 寄附金を支出したとき 個人が支出した寄附金の控除上記の解説をまとめますと、寄附をした先が、政党・政治資金団体・認定NPO法人等・公益社団法人等であれば、所得控除と税額控除の内、納税負担が軽くなる方を選択しても良いとしています。ふるさと納税の場合は、寄附をした先が、都道府県や市区町村といった地方自治体にあたり、政党・政治資金団体・認定NPO法人等・公益社団法人等にあてはまらないため、税額控除は適用できず、所得控除されることになるというわけです。ふるさと納税が、税額控除として見られる理由も実はあるふるさと納税をした寄附金は、所得税法上、所得控除になることをお伝えしましたが、国税庁のWEBサイトでは、参考情報として、住民税の税額控除についても触れています。個人住民税における寄附金税額控除について都道府県・市区町村や住所地の都道府県共同募金会・日本赤十字社支部に対する寄附金、住所地の都道府県・市区町村が条例で指定した寄附金を支出した場合は、住民税(翌年度)において寄附金税額控除を受けることができます。この寄附金税額控除を受けるには、原則として所得税及び復興特別所得税の確定申告又は住所地の市区町村に簡易な申告書による申告を行っていただく必要があります。出典:国税庁 寄附金を支出したとき 特定寄附金とはふるさと納税は、都道府県や市区町村に対する寄附であることは、すでにお伝えした通りですが、上記の参考情報を見ますと、都道府県・市区町村に対して寄附をした場合で、確定申告など必要な手続きを行った場合、翌年度に納める住民税から直接減額される寄附金税額控除が受けられるとしています。このような理由から、ふるさと納税は、実のところ所得控除と税額控除が入り混じっており、少々複雑でわかりづらい仕組みになっていると考えることができます。ここまでの解説のポイントを以下へまとめます。ふるさと納税を行った寄附金は、所得税法上、所得控除の対象ふるさと納税を行った寄附金は、個人住民税の寄附金税制において税額控除の対象つまり、所得税や住民税といった税金の種類によって、ふるさと納税の寄附金は、取り扱いのされ方が変わることを意味します。源泉徴収票から実際に確定申告書を作成して検証ここからは、実際に国税庁がサンプルとして公開している源泉徴収票を下に、ふるさと納税をしたものと仮定し、e-taxを利用して確定申告を行ったものとしてポイントを紹介していきます。国税庁 平成30年 給与所得の源泉徴収票等の法定調書の作成と提出の手引上記の源泉徴収票を下に、国税太郎さんが、平成30年中にふるさと納税を7万円寄附したものとし、確定申告書をe-taxを利用して作成していくものとします。源泉徴収票の支払金額と確定申告書の収入金額等の給与の金額が合致しています。また、源泉徴収票の給与所得控除後の金額と確定申告書の所得金額も合致していることが確認できます。源泉徴収票の所得控除の額の合計額と確定申告書の(16)が合致しています。また、ふるさと納税を70,000円行ったことによって、所得控除として68,000円の寄附金控除の適用がされていることが確認できます。ふるさと納税を行って寄附金控除の適用を受けた結果、国税太郎さんが納めるべき所得税は、161,600円であることが確認できます。ただし、住宅ローン控除が140,000円あるため、直接差し引いた21,600円が納めるべき所得税となり、これに2.1%を乗じた金額453円を加えた22,053円が納めなければならない税金ということになります。国税太郎さんは、すでに所得税と復興特別所得税を合わせて28,900円納めているのですが、ふるさと納税を行ったことによって、本来納めるべき税金は、22,053円で済むことになりました。つまり、28,900円から22,053円を差し引いた6,847円が本来納めるべき税金よりも多く納めていることになるため、この金額が還付(戻ってくる)お金となります。手引きが公開されているため、確定申告書をe-taxで作成するのは簡単ふるさと納税の寄附金控除を確定申告で適用することに対して、抵抗がある方は、とても多いと思いますが、実のところ、会社員や公務員のように普段、確定申告と馴染みが無い方であったとしても、手順通りに行うことで、誰でも簡単に確定申告書が作成できる手引き(マニュアル)が公開されています。こちらにつきましては、同サイト内で公開している別の記事で紹介しておりますので、併せて読み進めてみることをおすすめします。確定申告が無理そうな方は、ワンストップ特例制度の活用を検討しましょうふるさと納税の節税効果を受けるには、すでに紹介した確定申告を行うほかにも、ワンストップ特例制度を活用するといった方法もあります。ワンストップ特例制度とは、基本的に確定申告が不要となっている会社員や公務員などのように、給与の支給を受けている方が制度の対象で、この制度を活用しますと、確定申告を行わなくとも、先に紹介した個人住民税における寄附金税額控除を受けることができます。ただし、ワンストップ特例を活用するには、ふるさと納税をする地方自治体に対して特例の適用に関する申請書を提出する必要があるほか、その年の1月1日から12月31日までの1年間を通じて、5つ以下の都道府県や市区町村に対して行った場合に活用できるなどの条件があります。なお、ふるさと納税の節税効果は、確定申告を行ったとしても、ワンストップ特例制度を活用したとしても、節税効果は同じになるため、特に、会社員や公務員の皆さまは、どちらの方法も確認した上で、活用しやすい方を選ぶのが望ましいでしょう。まとめふるさと納税を行った寄附金は、所得税法上では所得控除となり、個人住民税の寄附金税制においては税額控除となることがわかりました。所得控除・税額控除のいずれにしましても、ふるさと納税の節税について、確定申告をした場合もワンストップ特例制度を活用した場合も効果が同じところが大きなポイントになります。ただし、所得税の還付金や住民税の税額控除される金額は、確定申告を行った場合とワンストップ特例制度を活用した場合では、金額が異なるため、どのように異なるのか、比較したものを確認しておくことも大切です。この辺の比較シミュレーションも公開しておりますので、本記事と併せて、以下、記事を読んでみることを強くおすすめします。
2018年12月05日いよいよ来年の2019年10月には消費税が8%から10%に上がります。たった2%とはいえ、住宅においてはその金額の差が大きく表れます。ですから、今のうちに購入しといたほうがいいのか、焦らなくてもいいのか悩む方が多いのではないでしょうか。今回は注文住宅において、消費税増税前に購入すべきか、はたまた増税後でもいいのか、検討していきたいと思います。建てる気がある人は、増税前に建てたほうが良い理由住宅の建てどきは、増税前なのか増税後なのかは正直に言いますとその人の状況によって異なります。ロストコーナー / PIXTA(ピクスタ)まず、増税前に買うべき人はすでに建てる予定がある人です。例えば建築費が3,000万円だとして、8%だと3,240万円ですが、これが10%になると3,300万円となり、60万円の開きがあります。これだけでも差は大きいですが、注文住宅を建てるには建築費以外にもかかる費用がたくさんあります。freeangle / PIXTA(ピクスタ)インフラ関係の工事や仮設工事、また建て替えの場合は解体費用がかかります。消費税はこれらにもかかります。また、インテリア工事費用や諸費用、家具、家電など、どんどん消費税増税分が加算されていきます。これがすべて合わさると数百万という単位になり、8%と10%の差が大きくなります。ですから、もう住宅を建てる予定がある方はすぐに動くことをオススメします。消費税増税にあおられて…という場合は焦る必要なし今建てる予定はなかったけれど、消費税増税にあおられてしまって建てようとしてる方はそんなに焦る必要はありません。Naoaki / PIXTA(ピクスタ)理由は3つあります。1.焦ってしっかりと検討できない可能性もmakaron* / PIXTA(ピクスタ)引き渡し時期や契約時期に縛られてしまい、間取りや内装をじっくりと検討できない、契約前の見積りを細かくチェックできずに契約してしまう、などデメリットが多いです。そのほか全部決めたは良いものの、駆け込みで建築する人が多く、工事がいつもより丁寧でなくなる、または間に合わなくなるなどの恐れもあります。2.増税後にキャンペーンなどの可能性があるizumi / PIXTA(ピクスタ)こちらは断定はできませんが、増税後には着工数は落ちてしまいます。それを防ぐためにも何かしらキャンペーンを検討しているハウスメーカーは多いはずです。3. 国にもさまざまな制度があるJob Design Photography / PIXTA(ピクスタ)例えば、すまい給付金でも今度の増税に伴い、8%のときよりも増える予定です。これまで年収510万円以下の人が受け取れる制度でしたが、今度は775万円までの人が受け取ることができるようになります。そのほか住宅ローン減税もありますし、増えた分を少しでも軽減させる方法はあります。焦ってしまい、不本意な家づくりをするよりも、一生に一度の高いお買い物ですから、じっくりと検討されることをオススメします。数百万円のために後悔してしまうのは、非常にもったいないことです。まとめ消費税増税前がいいのか、それとも増税後に建てるのがいいのか、とても悩みどころですよね。今回ご紹介したように自分たちは今家を建てることが必要なのかどうなのかをよく検討して、動くことが大切です。住宅展示場などを見に行けば、あおられて焦ってしまうこともあるかもしれません。Ushico / PIXTA(ピクスタ)建てるつもりもなかったのに急かされて……というふうになるのは避けたいところ。でも、建てるつもりでいるなら、ぜひ建てるべきです。家は自分が本当に欲しい、必要だと思ったときが一番の建てどきです。【参考】※国土交通省すまい給付金
2018年12月04日家事分担というのはどこの家庭においても、かなりデリケートな問題なのではないでしょうか。とくに二世帯住宅の場合、ひとつの屋根の下に、メインで切り盛りする司令塔が二人いるというのは、なかなか厄介なものです。筆者の二世帯住宅に住む知り合いには、それが原因で義母との仲が悪くなったという人もいるくらいです。逆に、二世帯住宅になったおかげで家事をひとりで全部しなくても良くなり、楽になったと言う人もいます。つまり、家事分担のやり方次第で生活の質そのものが良くも悪くもなるということなのでしょう。そこで、今回は「二世帯住宅での家事分担」について、うまくいっている人たちのリアルな声を集めてきました。■ 「共有スペースの掃除」は分担してする「トイレ、風呂、洗面所の掃除は私の仕事。リビング、キッチンの掃除は義母の仕事です」(30歳/フルタイム)naka / PIXTA(ピクスタ)それぞれの部屋は自分たちで掃除するのがが基本。それ以外の共同スペースは、はじめから割り振ってしまうという潔い試みです。TATSU / PIXTA(ピクスタ)しっかりと相談した上での取り決めならばトラブルも少なくなるでしょう。ただ、相手にお任せしている以上は、お互いに掃除のやり方や仕上がりに口を出さないことも大切です。■ 「ゴミ出し」は交代制で「ゴミ出しは親世帯と子世帯で月交代です」(35歳/パート)YNS / PIXTA(ピクスタ)ゴミ出しって、とくに二世帯住宅の場合、どこまで踏み込んでいいものかどうかというのもデリケートな部分だと思います。ゴミを集めてまとめるところから行うのか、それとも出すだけなのか――。ゴミを見られたくないという人もいると思いますので、決めるときにはそのあたりへの配慮も必要です。特にゴミが多くなる月というのは、ゴミ出し作業が普段よりも大変になります。その辺りも含め、全員が納得できる落とし所を見つけるようにしたいものです。■ 「料理」の担当はその都度相談して決める「昼は時間が合わないのでそれぞれですませます。朝はいつも義母が作ってくれます。夜は基本的に私ですが、仕事が遅かったり疲れてしまったりして作れないこともあるので、そういう時は義母にお任せ。相談しながら作っているので、コミュニケーションもとれて良いです」(33歳/フルタイム)プラナ / PIXTA(ピクスタ)筆者が二世帯住宅に住む友人たちにリサーチした限りでは、料理に関しては臨機応変に、けっこうアバウトなルール決めにしている家庭が多い印象を受けました。■ 町内会の仕事は家にいる人が行う「今は義父も義母も働いているので、町内会の役員の仕事は私が担当しています。以前は私と主人が働いていたけど、その時は義母の役目でした」(33歳/専業主婦)田舎の写真屋 / PIXTA(ピクスタ)定期的にまわってくるこのお役目。町内会役員の仕事というのは、平日の昼間の時間帯に行われることが多いので仕事をしているとキツいんですよね。家にいる人に頼れるのであれば、それが最善策なのではないでしょうか。いかがでしたか?二世帯住宅において、自分たちに合った家事分担のスタイルを見つけることは、“共同生活を上手く送るための秘訣”なのでしょう。今回の記事が、少しでもそれを見つけるための参考になればと思います。
2018年11月18日自分の好きな間取りを自由に決めることができる注文住宅。住宅購入を考えた時に、多くの人が一番憧れる建て方ではないでしょうか。しかし自由だからこそ、注文住宅を建てたことがある人にとっては「これは作らなければ良かった」と思う間取りがあれば、「これは作って良かった!」と思う間取りもあります。これから注文住宅を建てようと思っている人は、経験者の意見を参考にすると失敗が少なくなるかもしれません。「いい(11)いえ(18)」という語呂合わせから11月18日は「いい家の日」と制定されています。その日に向けて、株式会社リクルート住まいカンパニー3年以内に注文住宅を建てた全国の男女300人に「住んでよかった間取り」についてのアンケート調査を実施しました。今回は、その結果についてご紹介いたします。■ 対面式キッチン、オープンなLDK。家族とのコミュニケーションを重要視した間取りが上位にアンケートの結果、最も多くの人が「住んでよかった」と実感している間取りの第1位は「対面式キッチン」でした。ABC / PIXTA(ピクスタ)キッチンと食卓の距離が近いので、家事がラクになるだけでなく、料理をしながらでも家族とコミュニケーションが取りやすく、ダイニングやリビングの様子がよく見える点で人気となっています。2位は「オープンなLDK」。こちらも対面式キッチンと同様に、家族とのコミュニケーションが取りやすい間取りになっています。オープンなLDKの一角に家族の作業場を設け、一人で部屋にこもることなく宿題やPC作業などができるため、家族の気配を感じながら個々の時間に集中できるのも魅力のひとつです。夫婦共働きや核家族化が進み、限られた時間の中で家族のつながりを実感できる対面式キッチンやオープンなLDKのような居住空間は、今後もますます重要視されていくでしょう。■ ウォークインクロゼット、畳スペース。小空間を有効に使った間取りも人気この他、3位の「ウォークインクロゼット」、5位の「室内干しスペース」、6位の「パントリー」、8位の「階段下収納」、9位の「シューズインクロゼット」など、限られたスペースを有効に使った間取りも人気でした。YUZ / PIXTA(ピクスタ)このような間取りは、収納を便利にしたり家事をラクにしてくれたりするので、注文住宅を建てる際には作ってみたいですよね。IYO / PIXTA(ピクスタ)また、4位の「畳コーナー」、7位の「吹き抜け」、10位の「ウッドデッキ」など、特別感のあるこだわりの空間もランクイン。OrangeMoon / PIXTA(ピクスタ)畳コーナーは独立した和室の代わりに、リビングの一角に設けるスタイルが人気です。小さなスペースでも、子どものお昼寝や洗濯物を畳む際など何かと重宝します。自分たちの生活スタイルや家族構成に応じた、好きな家を作ることができる注文住宅。いざ自分が建てようと思った時には、意外と間取り決めに悩むことも多くあります。注文住宅を建てようと思っている人だけでなく、物件購入を考えている人はぜひ、今回のアンケート結果を参考にしてみてくださいね。【参考】※<11月18日は「いい家の日」>住んで良かった「間取」は?注文住宅を建てた300人に聞いた、家づくり最新トレンドご紹介
2018年11月18日こんにちは。新宿に注文住宅を建てて暮らしている鳥と申します。300万円値引きをしてもらえるなら建築条件付きの家の契約をしようと決断し、土地仲介の営業Sさんに交渉しに来た鳥夫婦です。■ やり手の営業Sさんに会う久しぶりに仲介Y社の営業Sさんにお会いする。あの、コロコロ笑いながら、ソフトな語り口で、相手の心を開かせながら、キチッと落としどころに落とさせるSさんに……。3か月前のあの日……。Sさんの運転する車に乗せられ、設計R社に連れて行かれた日……。道中の会話で、Sさんには奥さんとお子さんがいらっしゃって、数年前に東京の外れの建売住宅を購入されたと聞きました。「不動産業のプロは、建売を選んだんだ」と印象に残ったのと同時に、ご家庭でのSさんを垣間見てしまいました。こんなに紳士で礼儀正しいSさんも、腹を出したままブーと寝屁したりするのだろうか?風呂前に裸になると、腰振りダンスしながら家人に近づいたりするのだろうか?(え?鳥夫だけ?)仕事でやり手なSさんそのままに、夜もキッチリ落とすのだろうか?あの日、そんなことを考えながら車に揺られていたなあ……。やだねえ、下世話な男性雑誌の表紙を見ては「ったく、しょうもないな」と苦笑しているくせに、自分も同類じゃん。などとつらつら思いながら、Y社の最寄駅で、鳥夫を待っていました。■ 鳥夫婦で最後の戦略会議さて、腰振りながら……ではなく普通に現れた鳥夫と、しばらく二人で周囲を散歩しながら、最後のすり合わせをしました。「いいか、鳥は女だから、感情的な役をやってくれ。いかにもR社のプランニングに残念な気持ちでいるか、土地は気に入っているのに、R社の家を買わないといけないことが悲しいか、訴えるんだ。でも鳥は空気を読めず、余計なことを口走る癖があるからな。基本的にはしゃべるな。俺がしゃべるから」「わかった!!」万が一、建築条件付きを外してもらえる可能性も考え、いきなり上物の値引き話にいくのはやめました。「土地はとても気に入っている」ということを強くアピールし、「もし条件を外してくれるとしたら、いくら土地代をアップされるか」を聞き出すシナリオに微修正。Sさんのご尽力で土地代80万円値引きをしてもらったとはいえ、すでに当初の予算より400万円オーバー。建築条件外しにより土地代1割アップしたとして、さらに340万追加。これで当初の予算より740万円オーバー。こうなると、もう諦めざるを得ないのですが……。■ Sさんとの交渉スタート!!そしてY社のビルの前に着きました。階段を上り、念のため携帯の録音アプリをONにして、Y社のドアを開けました。「ああー、どうもどうも、お久しぶりですねえ」Sさんは、相変わらずコロコロとした笑顔にソフトな語り口で迎えてくれました。コミュニケーションがそれほど得意ではない上に緊張MAXの鳥夫。人見知りで狂女予備軍の鳥。二人とも気の利いた挨拶や世間話のひとつもできず、Sさんのそつないアイスブレイクの会話に、ニヤニヤ相槌を打つばかり。ましてや緊張に耐え切れず上の空状態である今は、世間話をする余裕などありません。顔を紅潮させた鳥夫が、メモを片手に、すぐに本題を切り出しました。Sさんに新宿くん(※土地のこと)をご紹介いただいた頃は、家造りの知識のまったくないド素人だった鳥夫。あれから約3か月。鳥夫は、コンサルさんにに教わった知識のおかげで、Sさん相手に説得力のある話を展開していきました!(鳥)■この連載の一覧を見る■
2018年11月15日転勤や家族構成の変化など、現在の住まいから新たな住まいに住み替える理由はさまざまです。今回は持ち家の買い替えについて、2種類の買い替え方法と、買い替えを成功させるコツを解説します。■ まず何から始めればいいの?EKAKI / PIXTA(ピクスタ)住まいを買い替えるためにまず最初にやるべきことは、資金計画を明確にすることです。基本となるのは、「新しい住まいの購入費用≦自己資金+借入金+自宅の売却益」という計算式です。この計算式が成り立たない場合は、買い替え計画を見直さなければなりません。資金計画を明確にするためには、まず自宅の査定をしましょう。YNS / PIXTA(ピクスタ)自宅の売却額と自宅の住宅ローン残高の差額が上記計算式の「自宅の売却益」にあたります。売却額が住宅ローンの残債を下回る場合(売却損が出る場合)でも、上記計算式が成り立てば買い替えは可能なので、まずは自宅の「時価」を知り、お金の流れを明確にしましょう。ただし、自宅の査定額=実際の売買価格ではありませんので、自宅の売却益については幅をもたせて資金計画を練るようにしてください。■ 「売り先行」「買い先行」、どちらで進めるかFast&Slow / PIXTA(ピクスタ)買い替えには大きく分けて2種類の進め方があります。それは、「自宅の売却を先行」するか、「新しい住まいの購入を先行」するかです。まずは、売り先行・買い先行、それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。自宅の売却を先行する場合のメリット・デメリットnode / PIXTA(ピクスタ)自宅の売却を先行する場合のメリットは、自宅の売却益(マイナスの場合も含)を最初に確定できることです。自宅の売却益が確定すれば、資金計画が確実なものとなり、前述した買い替え計算式の範囲内なら自由に新しい住まいを選ぶことができます。また、急ぎ売りとならないため、高めの価格設定で市場に公開しておけるのもメリットです。デメリットは、実際に売れるまで計画が進まないことに加え、いざ買い手が見つかると、今度は新しい住まい探しを急がなければならないことです。もし、自宅の引渡し期限までに新しい住まいが見つからない場合は、一旦賃貸住宅への引っ越しも余儀なくされる場合もあります。新しい住まいの購入を先行する場合のメリット・デメリットshimanto / PIXTA(ピクスタ)新しい住まいの購入を先行する場合のメリットは、気に入る住まいをじっくり探せることです。自宅に住みながら気長に、期限を気にせず納得いくまで新しい住まい選びを続けることができます。デメリットは、せっかく気に入った物件が見つかっても、自宅が売れるまで資金計画が確定しないため、せっかく見つけたお気に入りの住まいを逃してしまう可能性があったり、不動産会社に自宅の買い取り保証を付けてもらったりする必要があることです。不動産会社が買い取り保証を付ける場合は、一般的に市価の70~80%といわれていますので、売りを先行するより売却益が減ってしまう可能性があります。■ 買い替えを成功させるコツ売り先行・買い先行、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、どちらを先行するか決めたら、次はそれぞれの進め方についてのコツをお教えします。bee / PIXTA(ピクスタ)売り先行を円滑に進めるコツジャバ / PIXTA(ピクスタ)1. 自宅の販売期間中も積極的に物件見学に出かけ、相場観や物件を見る目を養っておきましょう。いざ自宅に買い手が付いてから動き始めるのでは、お気に入りの物件を見つかるまでかなりの時間がかかってしまいます。2. 自宅の引渡し時期は長め(最低3~6か月程度)に設定しましょう。ただし、引渡し時期があまり長すぎると買い手が付かなくなってしまいますのでご注意ください。買い先行を円滑に進めるコツfreeangle / PIXTA(ピクスタ)1.自宅の売却想定額を売り出し価格ではなく「不動産会社の買い取り保証価格」で資金計画を立てましょう。売り出し価格と買い取り保証価格ではかなりの差がでますが、価格が低い方で計画しないと資金がショートしてしまう可能性があります。2.新しい住まいへの入居日と、自宅引渡し日のタイミングを合わせましょう。購入する物件には「代金を支払ったあと」でなければ入居できませんし、自宅の代金も「自宅を買主へ引き渡したあと」でなければ支払ってもらえませんので、購入や売却を依頼する不動産会社としっかり打ち合わせをして、自宅の引渡し猶予期間を設けるなどの方法で入居・退去のタイミングを合わせてください。sasaki106 / PIXTA(ピクスタ)住まいの購入だけではなく、自宅の売却も同時並行で行う「買い替え」は人生の一大イベントといっても過言ではないでしょう。事前にしっかり準備して、住まいのステップアップをぜひ楽しんでください。
2018年11月12日「夫がある日突然、事故や病気で亡くなったらどうしよう」と、不安に思う妻は多い。夫の死後、喪主として葬儀を仕切り、身の回りの物を処分したり、手続きをしたりと、やることがたくさんある。その間、食べていかなければならないので、悲しんでばかりもいられないのが本音だろう。「何から手をつけていいのかわからない、という声をよく聞きます。お葬式でかかった費用の清算、扶養されていれば年金の手続き、健康保険の名義変更、預貯金、民間の保険の解約の手続きなどをしますが、国や勤め先などから、もらえるお金があるのを知らないで、余計なお金を使うケースを見かけます。手続きがスムーズにできるように事前に知っておきましょう」そうアドバイスするのは、ファイナンシャルプランナーの畠中雅子さん。「夫が死んだらもらえるお金」全リストは次のとおりだ。【1】制度=埋葬料/手続き先=健康保険/受給要件、対象=葬儀を行った人に対して支払われる。【2】制度=葬祭費/手続き先=国民健康保険/受給要件、対象=葬儀を行った人に対して支払われる。【3】制度=遺族基礎年金/手続き先=国民年金/受給要件、対象=18歳未満の子どもがいる配偶者と子ども。【4】制度=遺族厚生年金/手続き先=厚生年金/受給要件、対象=年収が850万円未満の妻、子など。【5】制度=寡婦年金/手続き先=国民年金/受給要件、対象=妻が60~64歳の期間受け取れる。【6】制度=死亡退職金・弔慰金/手続き先=会社、勤務先/勤務してきた功労に対して支払われる。弔慰を示して支払われる。【7】制度=遺族補償給付/手続き先=労働基準監督署/受給要件、対象=仕事中に事故や病気で死んだら支払われる。【8】制度=死亡保険金・入院給付金/手続き先=民間の生命保険/受給要件、対象=入院日数などに応じて支払われる。そして大事なのは、夫が死んでから月々の収入がどのくらい少なくなるのか把握すること。夫が亡くなってから月々の生活費はどうなるのか?「入るお金(遺族年金・妻の収入)」-「衣食住、水道光熱費など」=「足りない分」で書き出してみよう。「入るお金」は、「夫が死んだらもらえるお金リストの3~5で計算した遺族年金の金額。そして、妻がパートに出ていたら月々の給料があてはまる。次に「衣食住、水道光熱費」など、出ていくお金をチェックしよう。特に、衣食住、水道光熱費以外に、ポイントとなってくるのは「居住費」と「妻の働き方」。持ち家の人は、住宅ローンを組んでいるので「団体信用生命保険」(団信)が適用になる。団信とは、住宅ローンを組むときにセットで契約するもので、ローンの契約者である夫が亡くなった時点で、ローンの残高分は保険を使って金融機関に支払われる仕組みになっている。「居住費については、持ち家の場合、一戸建てであれば固定資産税、マンション住まいなら固定資産税にプラスして管理費・修繕積立金が毎月1万~2万円かかってくる程度で済みます。一方、賃貸に住んでいる人は、家賃の負担がかかってくるので、その差はとても大きくなります。また、妻自身がパートに出ていても、勤め先の健康保険や厚生年金に加入していなければ、国民健康保険と国民年金に入ることになり、子どもの国保分と合わせると月2.5万~3万円と大きな負担になります」
2018年11月08日憧れのマイホーム。読者の皆さんはいずれはマイホームを、と計画している方も多いのではないしょうか。著者の住むメキシコでは、一生懸命働いていても家を購入する資金を貯める余裕がない人がほとんどです。しかし、政府のある支援が、メキシコ人のマイホーム購入を可能にしています。今回は、メキシコの政府機関が支援する驚きの住宅ローンについてご紹介します。■ INFONAVITと呼ばれる「連邦労働者住宅公社」の住宅ローンとは?メキシコ人はINFONAVIT(インフォナヴィ)と呼ばれる「連邦労働者住宅公社」からの住宅ローンを利用して、住宅を購入するのが、とても一般的です。こちらの住宅ローンが利用できる人の条件は、以下になります。常勤の仕事について社会保障登録があること仕事について1年以上の先任権があること家族収入が月額最低賃金の2倍を超えていること17歳以上50歳未満であることこれらの条件をクリアしていれば、INFONAVITの住宅ローンを利用して住宅を購入することができます。そして、多くのメキシコ人が銀行でなく、INFONAVITで住宅ローンを組むのには大きな理由があります。■ 保有ポイント分の金額をINFONAVITが負担してくれる!メキシコでは、このように町の至ることろで住宅販売情報を見ることができます。一般的に、常勤の仕事をしているメキシコ人は、雇用先が社会保障登録をしているため、自動的にINFONAVITを利用できます。毎月のポイント数はお給料の額によって差はあるものの、INFONAVITは登録者に毎月ポイントを与えます。このポイントを利用して住宅ローンをくむことができます。貯まったポイント分は金額に換算され、その分をINFONAVITが負担してくれます。つまり、INFONAVITで住宅ローンを組むと、住宅の金額の全額を払わずに購入できるのです。例を挙げると、友人Cは、2DKの400,000ペソの家を購入しました。数年勤めたお仕事でポイントが200,000ペソ分貯まっていたので、ポイントをINFONAVITが払い、残りの半分200,000ペソ分をローンで返済しています。彼女の場合は、住宅価格の半額をローンにて返済していますが、保有ポイントが多く、住宅価格が安ければ、価格のほとんどをINFONAVITが負担してくれる、ということもあるわけです。このシステムは、幅広い層のメキシコ人に住宅購入のチャンスを与えています。■ INFONAVITは土地を購入する時にも利用できるさて、こちらのINFONAVIT、実は土地購入にも利用できます。住宅の場合は家・アパート・マンションなどあらゆるタイプの住宅に利用できます。一般的には、ハウジングプロジェクトで建てられた、同じ家が複数並ぶ集団住宅を購入する人が非常に多いのは事実です。下の写真のアパートもハウジングプロジェクトで建てられています。集合住宅も様々なタイプがあり、日本でいう1K~4DKの一軒家まで、予算の家族構成や生活スタイルに合わせて購入できるのは、とても便利です。集合住宅は、300,000ペソ(日本円で約170万円)で購入できる1Kのアパートから1,000,000ペソ(日本円で約580万円)以上する3DKの庭付き一軒家まで値段に幅があります。どれも、日本に比べると驚くほど安いです。こちらは2DK庭付き一戸建ての集合住宅。同じ家がずらりと並びます。■ メキシコ流の住宅ローン問題の解消法簡単に住宅ローンが組めるので、住宅を購入するのはいいのですが、計画的に返済できない人が多くいるのも事実です。返済を何年も怠ると、最終的には住宅を失うことになりますが、それを避けるために返済途中の住宅を、他人にローンごと引き渡す制度があります。この場合、住宅の名義が購入者にうつり、家主は残りの住宅ローンを返済することになります。また、購入者は、家主(家を引き渡す人)に彼が今まで払った分のローン分、もしくはそれに近い金額を払うことでこの制度は成立しています。引き渡す側も、家は失うものの今まで払ってきたローン分に近い金額は入ってくるので、悪くはありません。著者の近所にもINFONAVITが差し押さえた家や、家主が引き渡し相手を探している家が数件あります。以前借りていた家の家主は、購入後一度もローンの返済をしておらず、INFONAVITから最終警告の通知が来ていました。結局、せっかく住宅を購入しても家を失う人の率も高いのは、残念だなと思います。それでも、多くのメキシコ人のマイホーム購入の夢を叶えてくれるシステム、ともありがたいです。著者宅も来年あたりには利用しようと思っています。
2018年11月07日「アメリカでは、各家庭のマネープランについて、お金のプロであるファイナンシャルプランナー(FP)に相談することが一般的と聞きます。目先の費用はかかりますが、トータルで見ると得をするためでしょう」そう語るのは、行政書士やFPなど、587もの資格を持つ“資格マスター”の鈴木秀明さん。確かに、人生には家を買う、遺言を残すなど、プロのテクニックや情報力に頼るべきポイントがある。そんなとき、誰に相談して、費用がいくらかかるのか――。こうした疑問に、「レイ法律事務所」松下真由美さん、「東京法務司法書士事務所」岡部美里さん、ファイナンシャルプランナーの風呂内亜矢さんら“その道のプロ”が答えを教えてくれた。■家計の見直し保険の見直し、節約ポイントの洗い出し、住宅ローンの返済計画など、お金に関する相談事は、FPの専門分野だ。FPは大きく分けて2種類。フリーランスの立場で活動する独立系と、保険会社の代理店や不動産業などに所属している企業系だ。「独立系であれば中立性があり、幅広い商品や物件の相談ができます。企業系は、自社が扱う商品を勧めることになりますが、商品知識に関しては非常に深いというメリットがあります」(風呂内さん)全般的なお金の悩み相談から、具体的数値で示した資金計画作成まで、依頼によって費用も異なる。「1時間の相談で5,000~5万円が目安。企業系の場合は、自社商品を販売して収入を得るので、無料相談をされている方も多いです。まずは、東京や大阪など大都市圏で行われている、日本FP協会の無料体験相談を利用してみてはいかがでしょうか」■男女問題や離婚手続き夫の不倫に逆上して、探偵に浮気調査を依頼。何の準備もしていなかったので、張り込みも長時間にわたり、証拠集めに170万円もかかってしまった――。こんな実例もあるというが、まずは裁判で有利な証拠や必要な情報を集めるため、専門家のアドバイスは必要だ。とくに当事者間に感情的なもつれがあり、慰謝料の支払いで激しくもめているケースは、弁護士の領域。どこまで依頼者の感情に寄り添ってもらえるかが、ポイントだ。「男女問題や離婚に関しては、初回相談を無料で行っている弁護士も多くいます。離婚手続きの費用は、着手金が20~30万円、解決時にも同等の成功報酬を支払うケースが多いのです。慰謝料や財産分与を有利にできたら、その分の10%を成功報酬としてプラスしたり、依頼者が経済的に困難な場合は、着手金を低くして成功報酬の割合を多めにするなど、費用は弁護士によって違いがあります」(松下さん)■いじめによる子どもの不登校いじめで子どもが不登校になった、“学校への影響力を持つ”ママ友とのトラブルが発端で、学校から不当な出席停止処分を受けた。こんなときは、学校問題を専門とする弁護士に依頼すると、解決の糸口が見えてくる(相談料は30分5,000円ほど。費用は案件による)。「学校側に本格的な調査依頼をしたり、不当な処分を取り消したりできることがあります。出席が足りず進級できないといった問題も交渉します」(松下さん)■ご近所トラブル「近所の飼い犬にかまれた」「隣の木が生い茂って、うちの庭まで枝葉が入ってくる」といったご近所への不満を抱えていても、わざわざ弁護士に依頼するほどではないと、我慢している人も多いはず。弁護士も、140万円以内の少額の民事訴訟となる案件をあまり受けたがらないことがある。そこで、頼りにできるのは、法務大臣の認定を受けた司法書士だ。「着手金数万円に成功報酬20%、着手金ゼロ円で成功報酬30%など、費用設定は依頼先ごとに異なります。ご近所トラブルに限らず、救急で緊急入院した結果、病室も選べず請求された高額の差額ベッド代を取り戻したケースまで。いずれも法廷闘争まで発展せず、早期解決が期待できます」(岡部さん)弁護士は「法テラス」「日弁連」、司法書士は「日本司法書士会連合会」、FPは「日本FP協会」の公式HPなどから全国支部や相談窓口を探すことができる。誰もが遭遇する、人生の岐路。プロの知恵で乗り越えよう。
2018年11月07日お金の問題など、長く生きていれば必ず何かしら想定外のトラブルに巻き込まれるもの。そんなときに頼りになるのは友人の“同情”ではなく、プロの的確なアドバイスだ。「アメリカでは、各家庭のマネープランについて、お金のプロであるファイナンシャルプランナー(FP)に相談することが一般的と聞きます。目先の費用はかかりますが、トータルで見ると得をするためでしょう」そう語るのは、行政書士やFPなど、587もの資格を持つ“資格マスター”の鈴木秀明さん。確かに、人生には家を買う、遺言を残すなど、プロのテクニックや情報力に頼るべきポイントがある。そんなとき、誰に相談して、費用がいくらかかるのか――。こうした疑問に、「レイ法律事務所」松下真由美さん、「東京法務司法書士事務所」岡部美里さん、「こちらOK行政書士事務所」勝桂子さん、ファイナンシャルプランナーの風呂内亜矢さんら“その道のプロ”が答えを教えてくれた。■子どもが自転車で老人にけがスマホ片手にイヤホンをして自転車に乗っていた子どもが、老人にぶつかって大けがをさせたり、夫が通勤電車で痴漢容疑をかけられ、突然「ご家族が逮捕されました」と警察から連絡があったら、どう対処すればよいのか……。「まずは弁護士に連絡すべきです。逮捕された場合、身柄は最大72時間拘束され、逃亡や再犯の恐れがあれば、さらに20日間、延長されます。仮に学校や会社を何日も休むことになると、勤務先に逮捕の事実が伝わり、冤罪であってもマイナス評価につながります。速やかな釈放が必須です」(松下さん)■退職金の使い道や年金受給退職金を資産運用に充てるべきか、住宅ローンの残金を一括返済すべきか、はたまた年金を受給するタイミングをいつにすればいいのかなど、リタイア後の資金計画はFPが相談に乗ってくれる。とくに公的老齢年金は、受給開始時期が大きなポイント。65歳から1カ月早めるごとに0.5%ずつ減額、60歳から受給を受けると年金額が約30%も減ってしまうので慎重な判断が必要だ。「60歳で退職しても、65歳まで再雇用されれば一定の収入が得られます。月収が減額されても、雇用保険に入っていれば減額分の一部が補填される公的制度もあります。こうした状況をトータルで見て、公的年金や、個人で行っている確定拠出年金などのベストの受給開始年齢を算出して、年金ライフのプランニングを」(風呂内さん)■遺言作成・成年後見人の準備遺言は、公証役場で公証人のアドバイスを受けながら、法的に問題のない形式で残すことができる。しかし、なかには事務的に進められ、自分の思いとはかけ離れた遺言になってしまう場合もある。「後悔しないためにも、行政書士や司法書士、弁護士に遺言作成(10万円前後〜)を依頼するのも、1つの方法です」(勝さん)認知症などによって財産の適切な管理ができなくなった場合、お金の管理、介護状況や介護施設の選定などを請け負う成年後見人に任せる人も多い。「こちらは弁護士やリーガルサポート(成年後見センター)所属の司法書士だと相談しやすいでしょう。地域包括支援センターに相談すると紹介してくれると思います。成年後見人の費用は月1〜5万円です」(岡部さん)■遺産相続遺産相続の最大の山場は、遺産分割協議書に、当事者全員が署名押印をすること。通常、依頼先は司法書士や弁護士だ。「ごく一般的な家庭では30万円ほどが相場でしょう。親族間に争いがあったり、連絡がつかないほど疎遠になっていたり、感情的なもつれがあって相続放棄するなど複雑なケースは、基本料金に、財産が500万円以上の場合はその1%を加算していくと費用設定していることも。トラブルがないよう、費用の確認は忘れずに」(岡部さん)■墓じまい遠方にある親の墓を閉じて、近所の墓地や納骨堂に合祀したいというニーズは高い。改葬手続きは、墓のある役所と移転先の役所に書類を提出するだけなので、個人でも可能だし、行政書士には1万円〜で依頼できるという。問題は、菩提寺から「今後30年間の法要料を払わないと、お墓の移動は認めない」と、多額の“離檀料”を請求され、それを支払ってしまうケースもあること。「お寺との交渉が必要になった場合、改葬手続きに慣れている行政書士に頼むとスムーズ。トラブル内容によりますが、費用の上限は15万円ほどでしょう」(勝さん)弁護士は「法テラス」「日弁連」、司法書士は「日本司法書士会連合会」、行政書士は「日本行政書士会連合会」、FPは「日本FP協会」の公式HPなどから全国支部や相談窓口を探すことができる。誰もが遭遇する、人生の岐路。プロの知恵で乗り越えよう。
2018年11月07日