いろいろな書籍やネット上で、「○○年に不動産が暴落する!」などの記事を見かけたことはありませんか?そのなかでも、とくにまとしやかに「暴落の年」と主張されているのは、「2019年」と「2022年」ではないでしょうか。では、この2つの年には何が起こり、なぜ不動産が暴落するといわれているのでしょうか?■ 2019年問題とは?ABC / PIXTA(ピクスタ)国立社会保障・人口問題研究所が2013年1月に推計した「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」によると、世帯総数は2019年をピークに減少に転じるとされていました。世帯数が減少に転じることで、住宅が供給過剰状態に陥り価格が暴落する、というのが「2019年不動産暴落説」が主張される大きな理由のひとつです。Rise / PIXTA(ピクスタ)しかし、この主張の基になった「総世帯数の減少」ですが、今年2018年1月に新たな推計が発表され、世帯総数増加のピークは2023年まで延びるという結果が出ました。つまり、世帯数減少を理由とした2019年問題はすでに回避されてしまったので、ここでは新たに世帯数ピークとされた2023年に暴落があるかを考えてみたいと思います。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)実は、総世帯数が減少に転じても、すぐに不動産が暴落するとは考えにくいといえます。なぜなら、2023年以降も人口が増え続けると推測されている地域がたくさんあるからです。国立社会保障・人口問題研究所の人口推計によると、全都道府県の人口が減少に転じるのは前回の推計よりも延びて2030年となっています。つまり、2030年までは人口が増え続ける地域(都市)があるということになります。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)これは、近年、出生率が改善されたことや、人口移動(移住)の状況を反映した結果なのですが、人口増加が続く地域では住宅の需要も一定程度継続します。そのため、人口流入が続いている地域(都市)については不動産の暴落は起こりにくいと考えられます。ただし、人口が流出していく地域では住宅需要が減り続け、不動産価格も下落していくと考えられます。■ 2022年問題とは?1988年に農地法が改正され、生産緑地の指定が始まりました。この指定を受けた土地は、固定資産税などの税金を大幅に減免できたり、相続税の納税を猶予する制度を使うこともできるのです。ただし、生産緑地の指定を受けると30年間の営農義務を負い、その土地を他の用途に転用することはできません。pixabayこの指定を受けた土地が2022年には30年目を迎え、その営農義務が外れて、税金対策などでそれらの土地が一斉に売り出されたり、アパートやマンションなどが建築されて、市場が供給過多になり、地価が暴落する、というのが「2022年問題」と呼ばれるものです。ABC / PIXTA(ピクスタ)ただ、この問題についても、すぐに不動産の暴落にはつながりにくい理由があります。2017年に生産緑地法の改正があり、生産緑地の指定から30年経過した土地について、新たに「特定生産緑地」の指定を受ければ、買い取り申出の時期をさらに10年延長することができるようになったことで、まずは急激な増税は回避されました。money/pixabayまた、この生産緑地の指定を受けた農地のなかには、前述した相続税の納税を猶予する制度を利用している生産緑地もあります。この、相続税納税猶予制度を利用するための条件が、終身営農(三大都市圏の場合)なので、買い取り申出(生産緑地の解除)をする場合は、猶予されていた相続税を支払う必要があります。つまり、そもそもこの制度を利用している生産緑地については、相続の発生などがないかぎり買い取り申出の対象外になると考えられるのです。よっちゃん必撮仕事人 / PIXTA(ピクスタ)東京都が2015年に都内の都市農業者を対象に行ったアンケートでは、この「相続税納税猶予制度の適用をまったく受けていない」という回答は約41%でした。さらに、この「相続税納税猶予制度の適用はまったく受けていない」と回答したなかで、今後の利用計画について「指定から30年経過後、すぐ区市へ買取申出したい」との回答は8.2%でした。つまり、東京都に限っていえば、2022年に買い取り申出の対象となる農地は、生産緑地の指定を受けている農地の約41%で、さらに即時買い取り申出をしたいのは、そのなかの8.2%なのです。実際にどれだけの農地が買い取り申出されるかについては「そのとき」になってみないと分かりませんが、上述した理由を考慮すれば、2022年に供給過剰といわれるほど市場に土地があふれ出るとは考えにくいといえるでしょう。HAKU-No1 / PIXTA(ピクスタ)今回取り上げた以外にも、2020年問題、2025年問題、2030年問題など、不動産の暴落をアナウンスする声は絶えません。ひとつだけ確かなことは、不動産が確実に「上がる」「下がる」などのタイミングは誰にも分からないということです。過激なアナウンスに惑わされずに、自分自身にとって最適な「売・買」のタイミングとは何かを大事にして実際の売買に臨むようにしましょう。【参考】※国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成 30 年推計)」※参議院立法と調査「都市農地の保全と有効利用」都市農地の貸借に関する制度と課題2017.11
2018年11月25日今の時代の愛し方が見えてくる!現代用語にみる「愛しさ」辞典。リアルに使う“男子を愛でる言葉”とは?愛について語る表現も、時代によって少しずつ変化中。今どきの言葉遣いからは、時代のありようや社会的な背景が見て取れる。今回アンケートでピックアップした言葉を日頃から使っているというお二人、臨床心理士の山名裕子さんと、漫画家のはるな檸檬さんが、みんなのリアルな思いを読み解いていきます。「愛しい」気持ち、だだ漏れ状態のワード6選。【しんどい】意味:辛さを感じるくらい、とにかく愛しい。もともとはネガティブな言葉が転じて、逆説的に最上級の褒め言葉に進化。用法例は「かわいすぎてしんどい_|‾|○」「好きすぎてしんどい」など。「愛しさのあまり、心がきゅーっと締めつけられてしんどくなるイメージ」(21歳・学生)。「自分の子供への愛情表現にも頻出」(はるなさん)【たまらん】意味:萌える。ぐっとくる。昭和のスケベなおじさんが発していそうな元祖オヤジ言葉が、一周回って女子言葉に進化しつつ復帰。現代では「萌え」とほぼ同義に。「食べ物にもモノにも人にも使います」(26歳・会社員)と、使い勝手のよい表現。「言葉自体は一般的だから、アレンジがきくし、使いやすい表現」(はるなさん)【尊(とうと)い】意味:崇め倒したいくらい神々しい。対象となる相手と同じ位置にいるのが申し訳ない、という謙遜の気持ち。用例としては「尊い、ありがとうございます」と感謝の気持ちを添えたり、「好きな人のかわいすぎる表情を見たときに、『これはずるい…自分のかわいさわかってるの尊い…ずるい…』と思う」(23歳・会社員)と様々な使い方が可能。【あざとい】意味:「ずるい」の肯定版。かわいすぎて降参。もともとの意味が転じて褒め言葉に。「ただし直球ではなく、相手のステージを自分より1段上げた上で、へりくだって褒める謙譲語」(山名さん)。「相手の狙いをわかった上で魅了されていると伝える言葉」(はるなさん)。人はもちろんペットや二次元のキャラクターなどにもよく使われる。【沸(わ)いた】意味:最高にテンションが上がった、興奮した。極度の興奮により気持ちが高まり、やや取り乱した状態。2016年のギャル流行語大賞にも選ばれたワード。「沸点に達するくらい愛しさが高まっているという気持ちを、客観的かつ簡潔に伝える言葉。『テンションが最高潮に上がった』のショート型ともいえるかも」(はるなさん)【無理(むり)】意味:愛しさが極まり、キャパオーバー。逆説型の肯定語。「好きなアイドルのライブに行って彼らが登場すると、『えっえっ無理待って無理しんどい、えっ』と混乱しながら無理を連発してしまう」(23歳・会社員)など、「しんどい」など類義語との合わせて使われることも多い。「無理無理無理無理無理無理」と反復させると、さらに強調される。今どきの「愛しさ」を表現する言葉たち。その裏にあるものについて、山名さんとはるなさんが対談しながらさらに読み解いていきます!山名:今どきの言葉って、直接的だったり生々しい表現をできるだけ避けようとする傾向があるように感じました。例えばですが、彼氏、好きな人を意味する「かれぴっぴ」には、性的なニュアンスをオブラートに包むような気遣いが見えますね。はるな:ひと昔前の言葉って、ダイレクトなんですよね。有名なトレンディドラマの名台詞「セックスしよ」とか。でも現代は逆に、性的ニュアンスをいかに排除するかが鍵になっているんですね。男らしくてかっこいいことを意味する「オスみ」も、性を感じさせる「雄」を「み」で中和しているんじゃないかなと。山名:確かに、「○○み」は二丁目のママさんも言っているイメージ。はるな:「かれぴっぴ」に関しては、リア充アピールにならない工夫として使われてるような気がするんですよね。茶化してると見せて、相手に変に気を使わせない心配りというか。山名:謙譲語ってことなんですよね。SNSの時代になり、批判を避けたい心理があって。弱い立場として振る舞うことで、相手を立てる方向へ自然と向かっている気がします。はるな:「尊い」は、まさに相手を立てまくってますね!もう自分なんか地下深くに潜ってしまいたい、くらいの勢いで使っちゃう(笑)。山名:「あざとい」にも、相手を上げて褒めるニュアンスがあると思います。相手のずるいとも取れる部分に降参しつつ、「かわいい!」的な。はるな:わざとらしささえも受け入れた上で、自分はあなたに夢中です、って上げてあげる。それってつまり、俯瞰した目線を持っているということなんでしょうね。恋人や好きな人など身近な相手ですら、第三者として楽しむぐらいの距離感なのかも。茶化すことで、生身の人間である相手との間にひと膜作る感じ。山名:自虐しつつも、茶化したり、直球勝負を避けることでシリアスに見せない。“配慮型”の、優しいコミュニケーションといえるでしょう。はるな:なるほど。相手に気を使わせないようにする配慮が、語感をかわいくしたりカジュアルにしている、という面があるんですね。山名:若い世代のクライアント様は、自分を下げてやや自虐的に話をする印象があります。相手を傷つけないように、負担にならないようにという愛情の表れなんでしょうね。はるな:私も、愛しさを表現する言葉を探求するあまり、逆説的に表現しがちです。だから、「しんどい」みたいな否定的な言葉が逆の意味で使われるのはすごく共感できる。まだまだ言葉が足りない!(笑)山名裕子さん臨床心理士。メンタルケアオフィス「やまな mental care office」代表。心の専門家として、テレビや雑誌などで幅広く活動中。はるな檸檬さん漫画家。コミックエッセイを数多く手がける。ウェブメディア「ベビモフ」にて「子育てデレデレ日記」を連載中。宝塚の大ファン。※『anan』2018年11月14日号より。イラスト・はるな檸檬取材、文・矢吹紘子(by anan編集部)
2018年11月10日マイペースに賃貸業を営んでいるアサクラですが、世間を賑わす不動産の話題が気になることもあります。最近気になるのはやはり、過熱ぎみの不動産投資とそれに伴うトラブルのニュースです。不動産投資の怖さは「おいしい話」ばかりが独り歩きしてしまい、困難やリスクが語られにくいこと。そこで今回は、大家的視点から見た「ゼロから始める不動産投資の難しさとリスク」について考えてみたいと思います。■ 不動産投資はとにかくシビアな金銭感覚が必要ナカムラ / PIXTA(ピクスタ)うちのマンションは親族から引き継いだ古い物件を、家族みんなに助けてもらって経営しています。ですから、賃貸経営といっても、物件を取得するための多額な初期投資がない分、ゲタをはかせてもらっての商売です。その分、リノベーションにもメンテナンスにもしっかりと予算を割くことができています。仮にビジネスとして少々割が合わない投資でも、自宅の延長としてマンションをとらえているので「自分の家のために使った」と思うと納得できてしまいます。HM / PIXTA(ピクスタ)しかし、ゼロから資金を借り、ローンを組んで不動産を取得し、それを賃貸に出すとなると事情が違います。投資である以上、金利を含めて銀行への返済をおこない、そのうえできちんとした利益を出さねばなりません。そのためには、とにかくお金に対するシビアな感覚を求められます。入居者獲得のために物件は充実させたい、しかし、利益を考えるとお金はかけられない……。freeangle / PIXTA(ピクスタ)賃貸経営は常にこのせめぎあいにさらされるビジネスですが、不動産投資で利益を上げている人たちの話をうかがうと、みなさん、僕とは比べものにならないくらい厳しいラインで、このせめぎあいに苦しんでいます。投資である以上、投下した資金と労力に見合う利益が出なければ意味がないのです。僕などは利回りの計算などを見せられると頭が痛くなってしまいますが、綿密な計画なくして不動産投資はできません。■ 物件の維持管理にかかるお金や労力もバカにならないアオサン / PIXTA(ピクスタ)緻密な計画には「今後〇年のあいだに物件のメンテナンスにいくらかかるか?」という見通しも含まれます。しかし、この見通しをつけること自体が、簡単ではありません。水道ポンプが急に故障したり、古い電気ヒューズが飛んだり、僕が体験しただけでも予想外の出費はたくさんありました。僕が無知だったということもありますが、こういうトラブルを予測して長期の資金計画に盛り込むのは、かなり難しいことです。また、僕のように入居者と同じ屋根の下に暮らしていれば、トラブル発生時に自分が駆けつけることができますが、マンション投資をしている人のほとんどは物件の近くに住んでいるわけではないので、誰かに代わりに対応してもらわなければなりません。あんみつ姫 / PIXTA(ピクスタ)となると、業務を管理会社に委託することになりますが、そのためには管理料(家賃収入のうちの3~8%くらいといわれます)を支払わねばなりません。管理会社選びも重要です。うっかり質の悪い管理会社を選んでしまうと、満足のいく対応をしてもらえない可能性もあります。うちに入居いただいた方の一人は、前に住んでいた物件で上階からの漏水があった際、遠方に住むオーナーと管理会社のたらいまわしに遭い、なかなか問題が解決せずに苦労したとおっしゃっていました。僕個人としては、自分が子どもの頃から暮らしていた物件を管理するのにも四苦八苦していますから、よく知らない遠方の物件を購入して管理するなんてことは、ちょっと想像できません。■ 家賃保証で不動産投資を丸投げするリスクsasaki106 / PIXTA(ピクスタ)すべてを人任せにするという不動産投資も喧伝されています。たとえば、こんなセールストークを聞いたことはありませんか。「あなたはローンだけ組んでください。できたマンション(アパート)は我々が借り上げて経営します。ローン返済はマンションが勝手にやってくれます。ウン十年間、家賃も保証しますから心配ありません」大家をやっている身からすると、「こんなおいしい話、あるわけないよな」とすぐわかります。家賃というのは、まさに不動産賃貸業の生命線です。それを何十年にもわたって保証することなんてほぼ不可能な話です。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)時代的に見ても、新築マンションが乱立し人口が減少に向かうなか、常に安定した家賃収入を想定すること自体、無理があります。実際、「家賃保証」という言葉が醸し出す安心感とは裏腹に、その現実は残酷です。不動産会社は、経済状況の変化などを理由に家賃を減額できるし、契約を解除することもできるのです。つまり、「家賃の支払いは保証するけど、いくら払えるかはわからないよ」ということですね。個人的には、これでは「家賃保証」とは言えないと思うのですが、法律的にはそれがまかり通ってしまうのです。■ 借地借家法は不動産業者の味方?sanae / PIXTA(ピクスタ)この「約束破り」を可能にしているのが、借地借家法(の悪用)です。常々申し上げているとおり、現在の借地借家法は「借りる側に圧倒的に有利」にできています。通常の個人(弱者)が、マンションやアパートという資本を持つ人間(強者)から物件を借りるという前提なら、それも一理あるのかもしれません。大家の気まぐれで追い出されたりすれば、入居者の生活は成り立たないですよね。しかし、不動産会社という資本力のある強者が、(相対的に見れば弱者である)オーナーから「一括借り上げ」というかたちでマンションやアパートを「借りる」場合でも、この借地借家法が適用されるわけです。つまり、「家賃保証」のような約束を交わしても、不動産会社は法的な弱者であることを盾に、いざとなれば契約を変更・破棄することができるというわけです。結果的に本当の弱者であるオーナーが苦境に追い込まれる事態になります。これはルール自体に問題があると言わざるをえません。不動産投資をするなら、すべてを人任せにせず、最低限の法律知識を持って自分を守る必要があります。■ マンション経営だってリスクのあるビジネスですしゅんちゃん / PIXTA(ピクスタ)とまあ、いつもに比べてやや殺伐としたテーマで書きましたが、やはり「マンション経営だって、ほかのビジネスと同じでリスクがある」というきわめてあたりまえの結論に行きつきます。うちのように、「親族から引き継いだマンションを」「子どもの頃からよく知っている地元で」「自主管理している」場合でも、それなりの出費や苦労があるわけです。ならば、「ゼロから多額のローンを組んで」「よく知らない土地にマンションを建て」「その経営を人任せにする」ことが、いかに困難でハイリスクなことか容易に想像がつきます。なんとなく「老後の蓄えにマンション経営」なんて考えている方もいるかもしれませんが、ゼロから始める不動産投資には、新しいビジネスを起業するくらいの心構えが必要だと思ったほうがいいでしょう。
2018年10月01日今回は不動産取引における「片手」「両手」というものについてお話したいと思います。不動産取引で業者が客から受け取るお金は、賃貸借、売買いずれの場合も原則として契約締結に持ち込んだ場合の仲介手数料だけです。物件を何件も紹介し、交通費などの経費を使って現地案内を繰り返したお客様でも、他社で契約されてしまえば1円のお金も入ってきません。業界が抱える問題点のすべての根源が、ここにあるように思います。仲介手数料は、賃貸の場合は月額賃料の1か月分、売買の場合は売買代金の3%+6万円と決まっています。売り上げを増やして給料を上げるためにはなるべく金額の大きな物件を決めることがカギとなりますが、もう一つの手段として「両手」をねらうというものもあります。そもそも「両手」「片手」とは一体何のことを差すかご存じでしょうか。■ 売主と買主に別々の仲介会社がつく「片手」取引って?shimanto / PIXTA(ピクスタ)不動産取引において賃貸の場合は貸主と借主、売買の場合は売主と買主という2組の当事者があります。家を売りたい、貸したいと思っている人は自分で客を探すのが難しいため、媒介契約を結んで不動産業者に依頼します。一方、家を買いたい、借りたいと思っている人も不動産業者を訪れて物件を紹介してもらいます。ややこしくなるため、ここから先は売買に限定します(賃貸でも内容は変わりません)。甲さんの依頼を受けたA社が売却活動をした物件をB社が乙さんに紹介し、甲さんと乙さんの間に1,000万円で売買契約が成立したとします。この場合A社は甲さんから、B社は乙さんからそれぞれ36万円の仲介手数料(税抜)を貰います。売主側と買主側の仲介会社が違うこのような取引を「片手」と呼びます。■ 売主と買主の仲介会社が同一の「両手」取引って?ふじよ / PIXTA(ピクスタ)甲さんから売却依頼を受けたA社が、A社で物件探しをしている丙さんに紹介して甲さんと丙さんの間で売買契約が締結されたとします。この場合A社は売主の甲さんと買主の丙さんの両社からそれぞれ36万円の仲介手数料(税抜)を貰うことができ、1件の取引で2倍の売り上げとなります。このような取引を不動産業界では「両手」と呼んでいます。当然のことながら営業はまず両手を狙います。物件を「物上げ」した場合まず自分の客に紹介できないか考え、次いで同じ店の他の営業に紹介可能な顧客を抱えていないか確認します。物件情報をオープンにするのはその後です。■ 「両手」取引はそんなに悪いことなの?maroke / PIXTA(ピクスタ)この両手取引が“評論家”の間で評判が悪く、「不動産業界における悪しき商習慣」の筆頭のようにまで言われています。私が不動産業界に転身した19年前、入社初日に読んだ業界誌で「両手取引では利害関係が異なる売主・買主の双方に対して責任が果たせない」と書かれていたことを今でも覚えています。売主は高く、買主は安く取引したいのが当たり前なので一つの会社で仲介するのは利益相反だと言うのです。両手取引の場合買主と売主の間に1社しか入らないため、買主の値引き要求(「指し値」という)があれば売主がそれを飲まされて損をするというのですが果たしてそうでしょうか。現実の取引では購入申し込み(買付け)が入ると片手であっても両手であっても仲介会社は何としてもその客で決めたいと思います。先ほどの事例でいえば、B社にとっては自社で紹介した物件で決まらなければお金になりませんし、A社にとってはこの申し込みが破談になればそれ以降に別の申し込みが入る保証はなく、それではやはりお金になりません。ですから指し値が無茶な内容でない限り、買い付けが入ればA社は売主を説得しようとします。これはA社の両手取引でも変わりません。売主の側にとっても早い段階で指し値に応じて売ってしまうことにメリットはあります。指し値を断って破談になればその後物件が売れ残る恐れがあり、そうなると値引きか売却中止しかないからです。そもそも売主は指し値が入ってくることを前提にして、相場に少し上乗せして値付けをしているものです。そして買主の希望する金額が納得できなければ断ればいい話です。お互いが意地になって50万円の差額がどうしても埋まらず、両手取引が成立しなかった経験が筆者にはあります。従って、両手取引で誰かが不利になる、という事は実際にはないのです。■ 「両手を狙って物件を囲い込む」というのは本当?ふじよ / PIXTA(ピクスタ)「両手取引を狙うあまり、業者は物件情報を他社に流さず囲い込む」という指摘もよく見ます。囲い込みにより売却が遅れたり、それによる値引きで売主が不利益を被るというものです。両手取引はもちろん効率的ですが、特定の物件に狙ってできるほど客付けというのは簡単なものではありません。物上げした物件をピンポイントで気に入ってくれる客を自分で見つけるのは至難の技で、そんなことをしても買い客を逃すだけです。囲い込んだまま売れずに売却中止になる、あるいは一般媒介に切り替えられて他決するという最悪の事態を考えると、両手取引を狙って物件を囲い込むことにメリットはありません。何より営業マンというものは今月の数字をどうするかということしか考えない人間です。将来どうなるかわからない物件を抱え込むよりは、片手でいいから決めて今月の数字にしたい、と考える方が普通でしょう。あくまでも両手取引を目指す、という会社も中にはあるかもしれません。しかし私がこれまで在籍してきた会社はすべて「片手でいいから決めて、今月の数字を何とかしろ」という方針でした。囲い込みが業界内で常態化しているかのような指摘は、実態から乖離しているといえます。■ 薄っぺらい業界批判に惑わされず、不動産業界を正しく理解してほしいABC / PIXTA(ピクスタ)これまでも書いていますが、不動産というものは金額が高く、売るのが大変だからこそ、買い付けを取るためにあらゆる可能性にかけるのです。そのため他社が物件を内見するのは大歓迎され、予約を入れれば「ありがとうございます!頑張ってください!」と言われます。不動産やマンション管理についてのニュースはこまめに見るようにしていますが、実務について何も知らずに書いていると思われる、薄っぺらな内容の業界批判が多すぎるようです。不動産は契約にならなければお金にならず、それでいて契約を1件まとめるというのは大変だということをお分かりいただきたいと思います。(written by 鶴間 正二郎)
2018年09月27日今回は物件を購入する際の「値下げ交渉」についてお話します。不動産は高額の買い物であるために少しぐらい値切りたいというのは自然な感情ですが、効果的な交渉を行うためには取引の仕組みを知っておく必要があります。中古物件と新築物件では状況がまったく異なってくるため、それぞれのケースについて実体験に基づいてご説明します。■ 「中古物件」の値下げ交渉は常識の範囲内で行うことがポイント売主と買主の間に仲介会社が入る「中古物件」の場合、値下げ交渉は売り主側の仲介会社(物元、元付)と買主側に仲介会社(客付)の間で行われることになります。中間業者による中古物件の「値下げ交渉」についての仕組みをご紹介します。ABC / PIXTA(ピクスタ)値下げ交渉は「買い付け」を書くことが大前提値下げ交渉のタイミングとしては「お気に入りの物件が見つかった時」になりますが、実際の交渉は不動産購入申込書(買い付け)を物元業者に提出することから始まります。Good morning / PIXTA(ピクスタ)中古物件において値下げ交渉をするということは「ここまで価格を下げてくれれば『絶対に』買います」という意思表示であり、そのための証として買い付けは必須で、これを書かなければ物元業者は交渉に応じてくれません。申込書を提出しているのですから、交渉が成立した場合はそのまま契約準備に入らなければなりません。筆者は何回も値下げ交渉を行いましたが、値下げの余地について物元業者に事前に打診しても「買い付けを入れてくれれば、売主と交渉します」としか答えてもらえなかった記憶があります。また自分が物元の物件に問い合わせがあった際も同様の回答をしており、値下げの可否について事前に探りを入れるのは難しいと考えておいた方がいいでしょう。そもそも大幅な値下げはありえないTATSU / PIXTA(ピクスタ)物件探しに際して買主は仲介会社に希望条件を伝え、それに基づいて仲介会社は物件を紹介します。条件の中でも価格は最も重要な要素であるため仲介会社は細心の注意を払って紹介するものであり、大幅な値下げ要求というのはそもそもありえないはずです。そうでないのは仲介会社が買主の希望を無視した物件を紹介したか、買主の欲の皮が張ってしまったかのいずれかで、どちらにしてもあまり感じのいいものではありません。非常識な値下げ要求には仲介会社が応じないfreeangle / PIXTA(ピクスタ)筆者の場合は、950万円の物件に600万円で買い付けを出され、上司から「そんな買い付けを取ってどうするつもりだ」と怒られたことがあります。客はローンではなく現金で買うのだから下げて当然だろうと主張し、こちらが何度説明しても「銀行を通さない綺麗な金だから売主にとってもありがたい話のはずだ」と譲りません。とても売主にはかれるような話ではないため、最終的に担当者の判断で断りを入れました。売主は「指値」が入ることを前提に価格を設定しているfreeangle / PIXTA(ピクスタ)そうはいっても不動産は高い買い物であり、少しくらい値切りたいというのは自然な感情です。実際に買い付けを書く際にも販売価格そのままの金額を書くことは稀で、いくらか減額した金額を記入している事例が大半だったように思います。このように買主が希望した金額を指値(さしね)といいますが、たいていの売主は売却開始に際して指値が入ってくることを前提として価格を設定しているものです。「査定価格としては3,000万円ですが、指値が入ってくることを考えて3,300万円で市場に出しましょう」というような話を筆者は何回もしました。常識の範囲内の「指値」には応じてくれる可能性大xiangtao / PIXTA(ピクスタ)売主は指値が入ることを前提に価格を設定しているのですから、常識的な範囲の価格交渉には応じてくれる可能性は大であり、むしろ指値を入れないのは損であるといってもいいでしょう。どのくらいが常識の範囲内であるかということは仲介会社の営業マンが一番よくわかっています。■ 「新築マンション」の値下げ交渉は状況次第新築物件の場合は中古とは事情が異なってきます。筆者は新築の戸建は扱った経験がないため、マンションの事例についてご説明します。shimanto / PIXTA(ピクスタ)竣工前でモデルルームで販売しているような物件の場合は値下げ要求はまずできませんが、売れ残ってしまった完成物件の場合は交渉の余地があります。売れ残った部屋に関しては売主が区分所有者ということになって管理費や修繕積立金の負担も発生するため、業者は多少値下げしてでも売ってしまわないと負担が大変なことになるのです。特に棟内モデルルームで使用していた部屋や最後の一部屋というような場合は交渉に応じてくれる可能性大であり、積極的に申し入れましょう。Ushico / PIXTA(ピクスタ)この場合は業者の営業担当者と直接交渉することになり買い付けの提出は不要ですが、「下げてくれれば買います」と明確に意思表示すれば相手も応じてくれやすくなります。不動産は金額が大きいため、ちょっとした交渉でまとまった金額を節約することが可能です。しかしここで非常識な態度に出てしまうと信頼関係が損なわれ、交渉そのものが壊れてしまうことになります。値下げ交渉においてはくれぐれも「常識の範囲内」ということを大切にしてください。
2018年09月23日おそらく、人生のなかでもっとも高額な買い物であるマイホームの購入。誰もが、高額の買い物である不動産を「少しでも安く買いたい!」と思うはず。そこで、不動産業界で約30年間、実際の取引現場を見てきた筆者が考える、「不動産を購入する際の値引き交渉の方法」や、そのタイミング、やってはいけないことなどについて解説します!■ 誰が交渉するの?bee / PIXTA(ピクスタ)まず、買主が売主と直接交渉する機会はほぼありません。ほとんどの場合、売主と買主の間には「仲介業者」が介在しますので、値引き交渉は仲介業者を通して行うことになります。ただし、売主が不動産業者などの場合で、売主が「直に販売」をしているようなケースでは当然、買主と売主が直接交渉することになります。■ いつ交渉するの?xiangtao / PIXTA(ピクスタ)たくさんの物件情報を集め、いくつも現地を見学し、「お気に入りの物件が見つかったとき」こそが交渉するタイミングです。逆にこのタイミング以外で仲介業者が交渉を引き受けることはありません。値引き交渉をするうえで覚えておきたいのは、「買う意思を固めてから交渉を行う」ということです。物件の売主は、市場相場を事前に調べたうえで売り出し価格を決めていますので、その価格を交渉するためには「この価格になれば買う」という前提が必要なのです。■ どうやって交渉するの?xiangtao / PIXTA気に入った物件が見つかったら、いよいよ交渉開始です。まずは仲介業者に「少し安くなりませんか」とストレートに聞いてみましょう。仲介業者の担当者によって多少の差はありますが、一般的に営業マンは、顧客が気に入りそうな物件については、価格交渉ができそうな物件かどうかを事前に調べている場合が多いのです。価格交渉が難しい物件について、安易に価格交渉を引き受けてしまうと、その交渉が失敗した場合には取引が成立しない可能性が高くなるので、値引きができる物件かどうかを担当営業マンが事前に調べておくのは当然といえば当然です。例えば、担当営業マンが「この物件は一切値引き交渉できません」というならおそらくその言葉どおりでしょう。その場合は売り出し価格どおりで購入するかどうか検討してください。逆に、「○○万円までなら可能かもしれません」や、「○○万円までなら交渉してみましょう」と言ってきたら、担当営業マンは値引きができるかどうかの可能性を事前にある程度知っているかもしれません。その場合は思いきって交渉してもらいましょう!■ 交渉のコツxiangtao / PIXTA(ピクスタ)買主が値引き交渉する窓口となるのは仲介業者です。そして、仲介業者は契約が成立しなければ、物件を何件案内しても売り上げは「0円」です。なので、買主が契約する条件を「値引き」にするなら、仲介業者は一生懸命に交渉してくれるはずです。しかし、その値引き交渉の額があまりに高額だったりすると、仲介業者は交渉そのものを引き受けてくれなかったり、熱心に交渉してくれなかったりする場合もあります。大事なことは「値引きしてくれるなら購入する」という意思をはっきりと担当営業マンに伝えて、その値引き幅についてもしっかり担当営業マンと相談することです。値引き交渉のコツは、買主と仲介業者の担当営業マンが、見る方向と目的を同じにすることなのです。■ 値引き交渉でやってはいけないことxiangtao / PIXTA(ピクスタ)個人、法人にかかわらず売主にとって自分の物件を値引きして売るということは重大な決断です。値引き交渉後に「やっぱりやめた」というのはできるだけ避けたいものです。その物件をきちんと確認・調べたうえ、購入の意思がしっかり固まってから交渉を始めるようにしましょう。また、ある物件の値引き交渉中に別物件の値引き交渉を同時に行うのもマナー違反なのでご注意を!■ 一番の注意点は…先に買われてしまうことxiangtao / PIXTA(ピクスタ)値引き交渉をする場合、もっとも注意しなければならないことは、タイミングによってはせっかく気に入った物件が売り出し価格どおりで他の買主に先に買われてしまう可能性があるということです。物件の希少性、時期、値ごろ感、仲介業者の意見など、総合的に考えたうえで値引き交渉するかどうかを判断しましょう!
2018年08月21日住まいを購入しようと様々な情報を集めたとき、よく目にする情報があります。「不動産の買い時」についての情報です。不動産価格の相場の話、住宅ローンの金利の話、行政が定める税制の話、など様々な観点から多くの考察がなされています。しかし、不動産業界の中で働く者として皆さんに申し上げたいことがあります。それは「誰にでも当てはまる不動産の買い時」など存在しない、ということです。■ 不動産業者はいつでも「今が買い時です」と言うG-item / PIXTA(ピクスタ)世の中には「今が買い時です!」と強調した情報がたくさんあります。それこそ住まいの見学のために不動産業者を訪れれば、必ず「今が買い時だ」と言われるでしょう。業者からすればビジネスなわけですから「今が買い時だ」と言うのは当然です。もちろん「買い時」であると強調するための事実に嘘はありません。例えば、現在の住宅ローンの金利は稀にみる低さです。商品によっては年金利1.0%を下回るものが珍しくない時代です。金利が低いうちに住まいを購入すること自体は合理的だと思います。freeangle / PIXTA(ピクスタ)しかし、ここで肝心なことが一つあります。それは、不動産業者はいつ、どんな時代でも「今が買い時だ」というトークをやめないということです。買い時アピールができる情報を何か見つけてきます。金利の話でいくと、金利が上がり始めることがあれば、「もっと上がる前の今が買い時です」というトークを展開するでしょう。また、多くの不動産関連の税の優遇制度には適用期限があります。これを「この税制は今年度で終わりなので、適用できる今が買い時です」というトークに活かすこともできるのです。■ 「買い時」は外部環境で決まるものではない。sasaki106 / PIXTA(ピクスタ)前述したような「買い時トーク」は筆者自身も使っていました。特に不動産の知識や経験が浅かった頃です。繰り返しますが、この時提供した情報に嘘はありません。住まいを購入する際、こういった情報を参考にすることはプラスに働きます。まちゃー / PIXTA(ピクスタ)大切なことは、金利や相場、税制などといった情報は、あくまでその時の「住まいをとりまく外部環境」を説明しているだけ、ということを理解することです。こういった外部環境は、とても不安定で不確実なものです。時代によってあっさり変化する可能性があります。そういった情報は、あくまで知識・参考としてのもので自分自身の住まいの買い時を決める決定打にはならない、と私は思っています。■ 「買い時」を決めるのは自分自身kou / PIXTA(ピクスタ)では、どのように自分自身の買い時を見つけるのか。答えはいたってシンプルで、「自分が住まいを欲しい理由」を突き詰めることです。例えば「子どもが産まれて部屋が手狭になったらから住まいを探す」として、買い時を「子どもが幼稚園に入るまで」と決める、などです。子どもが幼稚園・小学校と進めば、転園・転校のリスクが伴い、人間関係の構築に時間がかかる可能性があるからです。maroke / PIXTA(ピクスタ)こういった内容は外部環境に左右されません。たとえ20年後に相場が大幅によくなる、といった情報があったとしても、子どものために住まいを買うのであれば、20年後では意味がありません。他にも「定年までにローンを完済したいから、30歳までに購入する」とか「両親の介護のために半年以内に購入する」などがあるかもしれません。筆者も今は「買い時」をお客様に説明するとき、できるだけお客様の事情に寄り添ってアドバイスするようにしています。住まいの買い時は、誰にでも当てはまるような外部環境の情報でなく、自分自身の事情によって、自分自身で決めることが大切なのです。
2018年08月12日不動産業というものは生活全般に関わるものです。そのため世の中の動きの影響をもろに受けることもあれば、お客様の動きから世の中の意外な流れに気付かされたりすることもあります。今回は世の中の動きが仕事に影響した意外な事例を3つご紹介します。■ 1.若者の車離れがマンションの一般会計を直撃ニングル / PIXTA(ピクスタ)若者の車離れが進行しているといわれています。車を持とうとしないどころか車そのものに興味を持たない、更には教習所に通うのは金と時間がかかるから免許も取らないという、車好きの筆者にとっては信じられないような世の中になっています。これは自動車業界にとって深刻な問題となっていますが、実はマンションの管理組合にとっても重大な問題なのです。YNS / PIXTA(ピクスタ)マンション内の駐車場使用料は管理組合にとって管理費に次ぐ収入の柱であり、空き区画が増えることはその分だけ一般会計の収支が悪化することにつながります。マンションの駐車場はおおむね稼働率7割~8割くらいを想定しています。郊外のマンションの場合まだまだ問題になっていないようですが、筆者が担当していた都心部のマンションでは5割以下になってしまったところが多く、一般会計が大幅赤字になって繰越金が年々減少し、対応に苦慮したものです。■ 2.若者のテレビ離れも相当なものがあるUshico / PIXTA(ピクスタ)車離れほど話題になっていないようですが、若者のテレビ離れも相当なものがあるようです。駅前の不動産会社に勤務していた時、地元のケーブルテレビと提携して「引っ越し時に無料でチャンネル調整をやります」というキャンペーンを展開したことがあります。kou / PIXTA(ピクスタ)お客様と日時を打ち合わせたうえで訪問してテレビのチャンネル調整をするというものですが、その際にしれっとケーブルテレビの新サービスを紹介するのが真の目的です。ケーブルテレビ会社から紹介料がもらえることもあって積極的に告知しましたが、1Kタイプを契約した人の約半数が「テレビを持っていないので別にいいです」と言ってきたのは驚きでした。■ 3.リーマンショックが半年後に筆者の歩合給を直撃オカキ / PIXTA(ピクスタ)最後に、世の中の動きが仕事に影響した事例といえば、やはりリーマンショックです。アメリカの歴史上最大規模の企業倒産であるリーマンブラザーズの経営破綻が発生したのは2008年9月15日でした。筆者はその頃賃貸マンションの仕事をしていましたが、9月という比較的ヒマな時期であったこともあり、クビになった社員が段ボールを抱えて次々とビルから出てくるニュース映像をそれこそ他人事のように見ていたものです。しかしこれをきっかけとして発生したリーマンショックと呼ばれる世界規模の金融危機が直ちに日本を直撃し、さらに半年後には筆者の歩合給を直撃しました。maruco / PIXTA(ピクスタ)賃貸マンションの営業といえば1~3月がとにかく忙しく、特に3月は賃料の高いファミリータイプのマンションが法人契約の借り上げ社宅としてガンガン動くため、1年で最も大切な月になります。生命の危険を感じるほど忙しくなるのが常ですが、その分だけ歩合給も相当な額になります。しかし景気が悪くなれば企業はまず福利厚生に関する支出を削減します。2009年の3月はファミリータイプの法人契約がほぼなくなり、そのためとても3月とは思えない売上になってしまいました。チンク / PIXTA(ピクスタ)いかがでしたか。マンション管理という仕事は景気変動の影響を受けにくいといわれていますが、電気料金の値上げや消費税増税が組合会計を直撃し、それが管理委託費の減額要求に結び付いたこともあります。生活と直結している仕事であるためいつも気が抜けませんでした。
2018年08月01日「マンション」と「アパート」「賃貸マンション」「賃貸アパート」の区別は、法律上の違いではなく、便宜上、不動産屋さんが区別して使っている言葉です。一般的には、アパート=木造、軽量鉄骨造の2階建てまで、マンション=鉄骨造、鉄筋コンクリート造の3階建て以上、というふうにやんわり区別しています。(不動産屋さんによっては例外もあり。)逆に言うと、内装の綺麗さやゴージャスさが関係していることはほぼありませんので、「構造」の部分をしっかりチェックすればよい、ということになりますね。 建物の構造では、次に構造です。アルファベットの現す意味は、次の通りです。W=木造Woodの「W」S=鉄骨造Steelの「S」RC=鉄筋コンクリート造Reinforced-Concreteで「RC」SRC=鉄骨鉄筋コンクリート造Steel とRCの組み合わせ 一般的な賃貸マンションの場合、RC、SRCのお部屋は、型枠の中にコンクリートが入っているので、隣や上の階の音が聞こえにくい、というメリットが一番大きいです。木造でもワンフロア専有や、メゾネットなど、音が気にならない構造のアパートも増えています。気になる場合は、隣の部屋の間取り図も見て、洗濯機置き場やお風呂場の位置関係を把握すると良いかもしれません。 こちらは木造の新築アパート。必ずしも「マンション」のほうがオシャレ!というわけではないんです。 ふたり暮らしには1DK? 1LDK?1DKと1LDK、なんとなく広いのは1LDKのほう?DKはダイニングキッチンで、キッチンと食事ができる場所が同室の場合。LDKはリビングダイニングキッチンで、キッチンと、ダイニング、そしてソファを置いてテレビを見るリビングが同室の場合。こちら、実は、広さに基準があります。 寝室が1部屋の場合:8帖以上は「LDK」4.5帖以上は「DK」それ未満は「K」 寝室が2部屋以上の場合:10帖以上は「LDK」6帖以上は「DK」それ未満は「K」 寝室がひとつ、ダイニングとソファが置けて、8畳以上なので、こちらは「1LDK」の間取りです。 「ベランダ」、「バルコニー」、「テラス」?ベランダ=「屋根があるもの」バルコニー「屋根がないもの」そして1階の場合はどちらもテラスです。大人気のルーフバルコニーは、「下の階の屋根をバルコニーとして使うもの」=だから広い! 広いルーフバルコニー付きのお部屋は最近、とっても人気!レアなので、見つけたら即決が吉です。 たくさんもらう書類の意味は?お部屋の契約をしたらもらうたくさんの書類。東京でお部屋を借りる場合は、この3点は必ずもらうことになります。 「重要事項説明書」契約の「前」に、契約の内容、建物の内容、条件、特例等を説明します。宅建業法によって、宅建主任者が、書面によって行うことが義務付けられています。「契約書」貸主さんと借主さんとの間で交わす契約書です。必ず書面を交わすことが決められています。「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」東京都の条例で、原状回復などに関する法律上の原則を説明することが義務付けられています。東京都内のお部屋を借りる場合、説明書をお渡しした上で、宅建主任者が説明します。 出典: goodroom journal 記事提供元:リノベーション・デザイナーズ賃貸 goodroom(グッドルーム)デザイナーズ、リノベーションなど、おしゃれな賃貸サイト・アプリ「goodroom」を運営しています。インテリアや、ひとり暮らし、ふたり暮らしのアイディアなど、賃貸でも自分らしい暮らしを楽しむためのヒントをお届けします。おしゃれ賃貸サイト・アプリ goodroom journal journal 暮らしの実例
2018年07月25日メイク用語は、横文字ばかりで一体どんな意味なのかわからない…。そんな方も多いのではないでしょうか?メイクが進化するにつれ、新しい言葉も次々と登場します。そのメイクの波に乗り遅れないようにするためには、まずそのメイク用語をしっかりと理解しておかなければなりません。気になるワードを集めてみました!このメイク用語、本当はどんな意味なの?出典:byBirthメイクのHOW TOで出てくるさまざまなメイク用語。なんとなく聞いたことがある言葉だけど、一体何を意味しているのかわからない!という方も多いはず。正しい知識をゲットしてメイク上手になるには、その言葉の意味をきちんと理解しておく必要がありますよね。そこで美容雑誌やメディアで最近よく登場するメイク用語の意味を解説します。ノーブル出典:byBirth“ノーブル”は「高貴な、気高い」という意味です。ノーブルメイクという言葉もよく聞くと思いますが、つまりノーブルメイクは品のある大人っぽさを兼ね備えたメイクのことを指しています。がっつりとメイクをしているわけではないのに、きちんと感が出るので、人に対して好印象を与えてくれます。ノーブルメイクのポイントはごちゃっとさせないように、極力使う色を抑えること。欲張りすぎないことが、控えめながらも美しさを存分にアピールすることにつながるのです。肌馴染みの良いベージュやピンクがノーブルメイクには欠かせないカラー。ワントーンを意識したメイクが上手にできている女性って、落ち着いた大人の余裕を感じますよね。ノーブルメイクは今旬なメイク方法でもあるので、ぜひトライしてみましょう。アンニュイ出典:byBirth“アンニュイ”な雰囲気をまとったという使われ方で耳にしたこともあると思いますが、アンニュイってつまりどういう意味?なんとなく聞き流してしまいそうになりますが、アンニュイはフランス語で「気だるそうな、退屈」という意味も持っています。つまりアンニュイな雰囲気というのは、作り込みすぎていなくてどこか儚げな女性といったイメージでしょうか。アンニュイはメイクでも取り入れられていて、その無造作な感じがミステリアスで女性の本来持つ色っぽさを引き出してくれます。眉はボサッとさせ、アイメイクは抜け感が出るようにアイラインを引かずマスカラも軽く塗る程度。全体的にツヤが出るように仕上げればアンニュイメイクの完成です。アイシャドウやチークもほんのり色づく程度でOK。もっとミステリアスさをプラスするなら、アンニュイさの中に、アクセントとなる赤リップを塗ってみるとぐっとセクシーさが出ます。絶妙なさじ加減がアンニュイメイクのポイントなのです。シアー出典:byBirth最近のコスメやメイクに多い“シアー”は、「透け感、透明感」を意味します。リップやアイシャドウでシアーな質感というのは、透明感がある薄付きタイプと思えば良いでしょう。ナチュラル傾向にある最近のメイクに、まさにぴったりな質感ということになります。何も塗らないのは野暮ったくなりますが、かといって発色が良いものは気分じゃない。そんな時にシアーなメイクがおすすめ。元々の自分の肌や唇の色を生かしてくれるので、やりすぎていないメイクが男性ウケもバッチリ。抜け感を出したければシアーコスメを使ってメイクしてみましょう。コントゥアリング出典:byBirth“コントゥアリング”とは、英語の「contour=輪郭」からきている言葉で、コントゥアリングメイクは光と影をバランス良く組み合わせたメイクのことです。海外のメイクでは定番となっているコントゥアリングメイクですが、今は日本でも定着してきているメイク方法でもあります。光と影はハイライトとシェーディングを使いますが、この2つを使うことで顔に立体感が生まれます。鼻筋やおでこ、あごなどの光を取り込んで明るく見せたい部分にはハイライトを、顔の輪郭や髪の生え際などの引き締めて見せたい部分にはシェーディングを使います。海外ではリキッドタイプを使う人が多いようですが、日本人の骨格やメイクのトレンドから考えるとパウダータイプで自然に取り入れた方が◎。イエベ・ブルベ出典:byBirth“イエベ”や“ブルベ”は肌の色味を表した言葉です。肌が黄色っぽく健康的な印象のイエローベースと、色白で透明感のあるブルーベース。ざっくり分けてこの2つのタイプに分けられます。ベースメイクをする時に、このイエベとブルベはきちんと知っておく必要があります。それは肌の色によって使うべきベースメイクアイテムやコスメの色が異なってくるからです。まずイエベさんの肌悩みとして多いのが、くすみが目立ちやすいこと。そのため顔に透明感を出してくれる色を使うと良いですね。コントロールカラーで言うなら、ブルーやパープル系などがベスト。反対にブルベの方は青白くなりがちなので不健康そうに見られることが悩み。そのためピンクのコントロールカラーで血色感をプラスしてあげましょう。それぞれ自分の肌の色を見極めて、活かせるようなメイクを目指せると良いですね。メイク用語をきちんと理解すれば美しさを作り出せる!出典:byBirthまだまだよく聞くメイク用語はたくさんあり、またこれからもどんどんと新しい言葉が生まれてくるはずです。なんとなく聞き流して知ったかするのではなく、きちんとその言葉の意味を知って自分のメイクにも活かしたいですよね!トレンドと自分らしさのあるメイクをマスターしましょう。
2018年07月08日賃貸、売買に関わらず物件探しをしているときに不動産業者さんから渡される物件概要(価格、所在地、交通、面積、法令上の制限等)が記載された資料は、不動産用語で「マイソク」と呼ばれています。このマイソクという呼称は、不動産物件情報のプラットフォームとして、その先駆者となった広告会社の名前がその由来となっています。実はこのマイソク、そもそも不動産業者間の情報交換ツールであり、一般消費者に公開する広告ではありません。一般消費者に公開される不動産の広告に表示される項目内容や表現には、とても厳しい制限やルールが課せられているのですが、マイソクは不動産業者間の情報交換ツールのため、その広告ルールが適用されません。そのため、マイソクには広告との差や、注意しなければならない点がありますので、そのチェックするポイントを解説します。■ 和室の畳(帖)数表記に注意!Happiness* / PIXTA(ピクスタ)和室の広さを表す単位が平米数で表記されていればその広さはほぼ正確です。しかしその広さが「4.5帖」とか「6帖」のように、畳数で表記されている場合は注意が必要です。実は、和室に畳を敷く場合、業者はその部屋の形や施主の注文に合わせて畳を加工して敷き詰める場合が多いのです。実際には4帖相当の部屋に4.5枚の畳を敷く場合もありますし、4.5帖相当の部屋に6枚の畳を敷くこともあります。マイソクに記載されている間取り図が設計図書などに基づいて作成されたものならば正確な広さを示していますが、物件担当者がその部屋を目視して間取図を作成しているような場合は、実際に敷かれている畳数を記載している可能性もあります。物件を見学する際は、敷かれている畳の数よりも実際の寸法をチェックしてください。■ 図面の上が北、とは限りません!Graphs / PIXTA(ピクスタ)地図などを図面に表記する場合、その図面の上方向が北になるのが一般的であるため、マイソクを見ているときも上方向が北、下方向が南だと思ってしまいがちです。しかし、マイソクに間取り図や地形図を表記する場合、北側を上にしなければならないというルールはありません。マイソクのどこかに方位を示すマークや記号を探してみてください。これまで南向きだと思っていた部屋や土地が「北向きだった……」なんていうことも珍しくありません。ちなみに、マイソクには方位を記載しなければならないというルールもありませんので、記載がない場合は物件を紹介してくれた不動産業者に確認してみてください。■ 現況優先って、どういう意味?よっし / PIXTA(ピクスタ)マイソクには現況優先という言葉が記載されている場合があります。これは「マイソクに記載された内容と現況が違うなら現況が優先です」という意味なのですが、言い換えれば「マイソクの記載内容は間違っている場合がある」ということでもあります。この「マイソクと現況が違う」ことは少なくありません。このことが大きなトラブルに繋がる場合もありますので、物件を見学に行かれる際は、マイソクと現況に違いがあるかどうかをしっかりチェックしてください。Graphs / PIXTA(ピクスタ)マイソクは一般消費者向けの広告ではありませんが、不動産業者がマイソクをコピーして一般消費者に手渡した瞬間、マイソクは厳格なルールが定められた「広告」に変化します。そのため、マイソクの制作側も、それを利用する不動産業者側もマイソクに記載する内容を少しづつ「広告」に近付けてはいますが、その差はまだあるようです。1枚の紙に物件情報がギュッと凝縮されたマイソクは「住まい選び」に役立つ便利なツールです。マイソクの特性を理解し、ぜひ良い住まい選びに役立ててください!
2018年06月28日不動産取引によく登場する用語として「坪」というものがあります。「坪」とは尺貫法に基づく日本独自の広さの単位ですが、メートル法が普及した現在においても根強く使用されています。そして、不動産業界に転身した初日に教わった一つに、坪と平米の換算法があります(もう一つは建蔽率と容積率)。今回はこの「坪」についてご説明します。YNS / PIXTA(ピクスタ)■ 「坪」とはどのようなものか1坪というのは一辺が6尺(1間)の正方形の面積です。1尺は1mの33分の10の長さと定義されていますので1坪=60/33m×60/33m=約3.305 785 124平米ということになります。Happiness* / PIXTA(ピクスタ)部屋の広さを畳の数で表現するのも日本特有の習慣ですが、主に愛知・岐阜県といった中京地方や東北、北陸の一部で使用されている中京間においては畳のサイズは3尺×6尺と定められており、そのため日本においては「1坪=畳2枚」というイメージが根強く残っています。■ 「坪」を使用することは基本的に禁止されているGraphs / PIXTA(ピクスタ)日本の計量法において面積に関しては平米を法定計量単位として指定しており、取引または証明において坪の使用は禁止されています。そして「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」においても土地の面積や建物の床面積は平米で表示することになっています(1平方メートル未満は切り捨てることができる)。法定計量単位とともに、カッコ書きで非法定計量単位を併記することは認められており、162.29平米(49.09坪)というような表記をすることは可能です。■ それでも「坪」はどっこい残っているPIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)1坪=約3.305 785 124平米というのはメートル法万能の時代においては何とも面倒な単位に思われるかもしれませんが、「1坪=畳2枚」という日本人の生活の中から誕生した単位であるため、「坪」は根強く使用されています。土地取引ではほとんどの場合で土地面積の表記で坪数が併記され、販売価格を坪数で割った坪単価も明示されますし、戸建においても土地面積と建物面積の両方で坪数が併記されている事例がかなり多くなっています。平米よりも坪の方が広さをイメージしやすいという人も多いのかもしれません。売買仲介の営業にとって担当エリアの土地相場を坪単価で把握しておくことはスムーズに仕事を進めるための絶対条件となります。また戸建住宅においては、延べ床面積である建物面積とは別に地面に接する部分の広さを意味する「建坪」という言葉があり、家の大きさを判断するうえで重要視されています。■ 「坪」は新築マンションの営業でも重要shimanto / PIXTA(ピクスタ)筆者は不動産業界の中でもマンションにかかわっていた時期が圧倒的に長いのですが、新築マンションの場合、販売価格の総額を販売面積全体で割った「平均坪単価」が意外に重要でした。同じマンションでも広さや階数によって部屋の価格が変わりますが、平均坪単価はそういった要素から独立した共通の物差しになります。販売価格を他物件と比較することもできれば、新たな物件に値付けをする際の基準にすることもできます。営業としては「坪〇〇万円ならこれくらいのグレードになる」ということと、「坪〇〇万円までなら売れる」ということを把握しておくことが必要でした。ちなみに2000年頃神奈川エリアで営業をしていた筆者には坪150万なら手頃なマンション、坪200万以上で高級マンションという感覚が残っていますが、今では全然違うものになっているかもしれません。■ 平米から坪への換算方法june. / PIXTA(ピクスタ)坪というものは正式な表記ではないため、平米から坪への換算には駅からの距離のような正式な計算方法が定められている訳ではありません。恐らく大半の業者で行われているのは以下の方法だと思います。平米×0.3025=坪数この場合表記するのは小数点以下2桁までで、3桁以降は切り捨てます。ちなみに「1坪=畳2枚」というのはあくまで目安であって、「1畳」の広さが正式に決まっているわけではありません。そのため筆者の場合、洋室の「約〇帖(畳)」はかなり適当に決めていました。いかがでしたか。不動産業界に根強く残る「坪」についてご説明してきました。様々な相場を比べるための指標としては「平米単価」でも別に問題ないではないかとも思うのですが、法律で強制したくらいでは長年根付いたものをやめることはできないのかもしれません。
2018年05月27日家を「借りる」と「買う」どちらが得か?という議論が、不動産業界には……いえ、世の中には昔からありますよね。この問題、筆者が不動産業界に入った19年前から(恐らくもっと以前からあったでしょう)盛んに議論されていましたが、いまだに結論が出たという話を聞きません。TATSU / PIXTA(ピクスタ)■ 「借りる」「買う」どちらが得か?問題のカラクリkou / PIXTA(ピクスタ)この問題のベースとなっているのは「“家賃”を払い続けるのと“住宅ローン“を払うのとどちらが得か?」ということで、大抵の場合、それぞれ発生する費用の合計をシミュレーションして比較しています。まだ紙の媒体が不動産情報の中心だった時代の話です。同じ出版社で賃貸向けと売買向け、2つの情報誌を出していましたが……、KAORU / PIXTA(ピクスタ)賃貸の情報誌では「借りる方が少しだけ得」、一方、売買の情報誌では「買った方が少しだけ得」というまったく異なる結論を出していました。一生の間に必要となる住宅関連の支出の合計は簡単にシミュレーションできるようなものではなく、前提条件を少し変えればまったく違う結論となります。つまり、立場が変われば結論も変わるのです。■ 設備やインテリアのグレードに大きな差はある?freeangle / PIXTA(ピクスタ)入居者が頻繁に入れ替わることを前提とした賃貸住宅に対し、分譲住宅は入居者が永住することが前提となります。そのため設備や内装等についていえば、分譲の方が長持ちする仕様となっていることが多かったように思います。特にクロスについては、ランクが全然違いました。賃貸の場合、入れ替わる度に何らかのリフォーム工事が入りますし、何かあれば退去した時交換すればいい、という意識がどこかにあるのかもしれません。■ 分譲マンションで発生する費用って?hug++ / PIXTA(ピクスタ)分譲マンションの場合、毎月発生する住宅ローン返済、管理費、修繕積立金等の他、故障等による設備の修理は当然のことながら全額自己負担です。分譲マンションには専有部と共有部があり、雑把に分けると玄関の内側で起こったことについては自己負担です。厄介なのは配管やインターホンといった、専有部と共有部両方にまたがる部分のトラブルで、原因がどちらにあるかによって負担額も変わってきます。専有部と共有部の細かい区分けについては管理規約に必ず記載がありますので、購入前にチェックしておくとよいでしょう。■ 賃貸住宅は、実は家主にとって厳しい時代にABC / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅の場合、賃料と共益費を毎月払いますが、消耗品関係を除き設備の故障については原則として家主負担となっています。また退去時における原状回復に際しても、「国土交通省ガイドライン」や「東京都住宅紛争防止条例(東京ルール)」により、自然損耗や経年劣化については借主は負担しなくてよいとされています。そのため、退去に伴うリフォーム工事についてもその大半を負担しなくてはならないなど、家主にとって厳しい時代となってきたように感じます。■ 賃貸住宅はまだまだ高齢者に厳しいのが現実foly / PIXTA(ピクスタ)賃貸住宅を語る上で、どうしても避けて通れない問題があります。賃貸物件の営業をやっていた時代に痛感しましたが、「高齢者に非常に厳しい」というのが日本の不動産業界の現状です。高齢者の場合、現役世代と違って収入が限られるということと、室内で万一のことが起きる可能性がある、ということが原因として挙げられます。高齢者を受け入れる物件はかなり限れられますし、仮にOKという場合でも内容のいい親族が保証人となり、かつ近くに住んでいなければならない、などといった厳しい条件が付きます。freeangle / PIXTA(ピクスタ)そして既にリタイアされた方の場合、年金だけが収入とみなされます(預金残高は考慮されないことが多い)。年金の金額だけで借りられるレベルの部屋というものは、高齢者が暮らしやすいようなものとは決して言えないでしょう。家は「買う」「借りる」どちらが得か、という問題は、おそらく今後も永久に決着はつかないでしょう。しかし「どちらがいいか」ともし聞かれたら、「リタイアするまでに、どこかで買っておいた方がいい」というのが筆者の結論です。(written by 鶴間正二郎)
2018年04月13日読者にはいないと信じたいが、「うっかり家賃払い忘れちゃった」ことがある人も……。それは立派な違反行為であり、場合によっては住居を追い出され損害賠償請求をされることもあります。トラブルを避けるためには家賃を滞納しないことはもちろん、法を理解しておくことが大前提です。とっつきにくい難しい法律を易しく解説しました。履行遅滞ってなに?約束を守らないことを債務不履行といいますが、これには3種類があります。「履行遅滞」「履行不能」「不完全履行」の3つがそうですが、不動産では特に「履行遅滞」が肝心となるでしょう。たとえば、あなたが10万円のアパートに住んでいるが、家賃を支払うことができなくなったとします。部屋を借りる代わりに家賃を支払うといった義務を守らない(債務不履行)この状況を、「履行遅滞」といいます。「約束期限を過ぎてしまった」と覚えると良いでしょう。さて、履行遅滞についてもう少し詳しく見てみましょう。履行遅滞とは履行遅滞は約束期限を守らなかったことをいいます。法律では以下のように定めています。【民法 第415条】債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは,債権者は,これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも,同様とする。これにより債務者は債権者より責任を問われることとなります。責任についてみてみましょう。履行遅滞によって問われる責任約束期限を過ぎれば、以下のような責任を債権者より問われます。1. 履行の請求当然、債権者は債務者に引き続き債務の履行を請求することができます。要は「早く家賃を支払いなさい!でないと損害賠償請求しますよ!!」と怒鳴られるわけですね。これ以上債権者(大家さん)怒らせてしまうと、さらにお金を請求されてしまいかねません。ところで、損害賠償請求とは何でしょうか。2. 損害賠償請求される損害賠償請求とは、履行遅滞によって債権者が損害を被った場合に、債権者が債務者に請求できる権利のことをいいます。3.契約の解除履行遅滞すれば、契約自体を解除される場合もあります。履行遅滞すれば、債権者はいつでも契約を解除することができます。ただし不動産の賃貸契約の場合、大家さん側はまず「督促状」を請求する必要があります。これは通告みたいなものです。「1か月以内に未払い分の賃料を払わない場合は出て行ってもらいます!」みたいな文言が書かれています。すぐには追い出されませんが、契約を解除される前に早く履行しましょう。まとめ約束期限を過ぎたら債権者(大家さん)から3つの責任を問われることが分かりました。この3種類は段階的なものではありませんが、まずは1の履行請求から問われることが多いです。家賃滞納は裁判をしても勝てない場合がほとんどなので、しないようにしましょう。
2018年03月18日消費者契約法って?消費者契約法とは、事業者と消費者(個人)との間で締結される全ての契約に適用され、消費者の保護を図ることを目的とした法律です(2001(平成13)年3月施行)。事業者から不適切な勧誘を受けた場合は、その取引を取消すことができます。不動産取引における具体的な例として、以下のようなケースが考えられます。重要事項説明について事実と異なることを告げられた重要事項について不利益となる事実が告げられなかった将来の変動が不確実な事項について断定的判断が提供された勧誘の場所から事業者が退去しないまたは自らの退去を妨げられたまたこれに留まらず、契約条項のうち消費者にとって不当(不利)なものは、その契約条項自体が無効となります。例えば以下のようなケースです。消費者の利益を一方的に害する条項事業者の損害賠償の責任を免除する一定の条項消費者が支払う損害賠償の額を予定する一定の条項しかし不動産取引において適用される「宅地建物取引業法(以下、宅建業法)」が適用される契約を締結する場合、消費者契約法とは異なる規定が条項(例、瑕疵担保責任や損害賠償額の予定など)に組み込まれる場合があります。消費者契約法は個別法といい、宅建業法は特別法といいます。この場合、特別法である宅建業法を優先するので(特別法優先主義)、場合によってはその契約自体が無効とならないことがあるので、注意が必要です。消費者契約法が適用される不動産取引とは?場合によっては宅建業法が消費者契約法に優先することもありますが、消費者(個人)が不利益を得た場合に消費者契約法が適用される不動産取引とはどんなものでしょうか。以下のようなものがそれにあたります。宅建業(売買契約、賃貸借契約、媒介契約、代理契約)その他(建築請負契約、設計契約、管理委託契約などすべての契約)当然ながら、事業者同士の契約や、個人間同士の契約は該当しません。そのため、売主が個人で買主が宅建業者であったとしても、消費者契約法は適用されます。消費者契約法が宅建業法と異なる点は?まずは宅建業法からみてみましょう。宅建業法宅建業者が不当な行為をしないよう、監督処分や罰則など法律で監視しています。宅建業者の不正のせいで取引が中断するのは、消費者にとって不利益です。そのため事業者(宅建業者)が宅建業法に違反したとしても、取引そのもの自体が無くなることはありません。消費者契約法一方で消費者契約法は、取引そのものが無くなります。まとめ不動産取引を契約する場合にも、消費者契約法は適用されます。しかし場合によっては宅建業法が優先することもあるので、契約の際にはしっかりと条項を確認するようにしましょう。
2018年03月17日分譲マンションの購入をお考えの方なら知っておきたい区分所有法。マンションは複数の人が同じ建物内で生活するため、集合住宅ともいわれます。トラブルを未然に防止するためのルールを設けており、それが区分所有法です。今回は区分所有法の詳細に迫ります。区分所有法ってなに?区分所有法とは、正式には『建物の区分所有等に関する法律』といい、主に一棟の建物を区分して、所有権の対象とする場合の各部分ごとの所有関係を定める(分譲する)とともに、そのような建物およびその敷地等の共同管理について定めた法律のことをいいます。つまり、分譲マンションにおける共同管理などについて定めた法律だということです。そのため、この法律を別名『マンション法』といったりもします。上記定義のように、一棟のマンションを区分して一住戸ずつを販売しているマンションを「分譲マンション」といいますが、この分譲マンションの部屋の内壁は専有部分です。この専有部分(部屋)を囲む壁はもちろん専有部分ですが、隣の部屋との間にあるコンクリート部分は共有部分となっています。また居住者が全員使用する廊下も、もちろん共用部分です。このように、単体では管理することのできない部分が多々あります。複数の他人が同じ建物内に住んでいるわけですから、当然トラブルの発生も考えられます。それを未然に防ぐべく、住人たちの権利関係を調整するのが区分所有法です。区分所有者数ってなに?上記のような、区分所有建物である分譲マンションの一住戸(専有部分)を所有している人のことを「区分所有者」といいます。この区分所有者にできることは3つあります。管理組合を結成できる集会において管理規約の議決権を行使できる集会において管理規約のほかの議決案を議決できる区分所有者は、上記のように集会で議決権を行使することができます。では議決権を行使できる決議とは具体的に何があるのでしょうか。それには、上記2のような通常の案件に関する「普通決議」と、共用部分などの規約の変更といった「特別決議」とがあります。どちらの決議を行うにしても、区分所有者数の一定以上の賛成が必要です。普通決議区分所有者数の過半数の出席と議決権の過半数の賛成で可決特別決議区分所有者数の4分の3以上の出席と議決権の4分の3以上の賛成で可決問題は、この「区分所有者数」の定義なわけですが、それは以下の方法で求めた数となります。1人が1つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える1人が2つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える2人が1つの専有部分を共有しているときは、「1」と数えるたとえば夫婦で一住戸(専有部分)を所有しているのであれば、上記でいうところの3となります。しかし一般的に一住戸(専有部分)の名義人は1人(夫もしくは妻)であることが多く、この場合は1となります。名義人が夫ならば、集会で議決権を行使できるのは夫ということになります。ただしあくまでも「議決権の行使ができるのが夫なだけ」であって、集会に出席し意見を述べることは、妻でもできます。この点に注意しておくと良いでしょう。
2018年03月13日/ランニングコストって?ランニングコストとは、経営学用語の1つで一般的に企業などにおいて設備や建物、機会を維持するために必要となるコストのことをいいます。「建物」にかかるランニングコストには、保全費、管理費、修繕費、水道光熱費、冷暖房にかかる費用などがあります。また上記でいうところの「建物」のほかに、イニシャルコストというものがあります。イニシャルコストは建築時費用のことを指し、ランニングコストは建築後費用を指します。2種類のランニングコスト建物を建てるときをイニシャルコストといい、建てた後をランニングコストといいました。ランニングコストはつまるところ維持費や管理費ともいえます。不動産を得る不動産投資の世界では、このランニングコストを2つに分けることができます。固定資産税・都市計画税建物は建てた後の方がコスト面に負担が掛かります。この2つは不動産を所有しているだけでも掛かる税金で、毎年発生します。管理修繕費不動産投資物件(主にアパートやマンション)の運用を行うには、当然に「管理」が必要です。空室率の低い投資物件は、この管理面がしっかりと行き届いています。管理費用には以下の2種類(その他を除く)があります。これらを行う業者が「不動産管理会社」です。PM(プロパティマネジメント)費PM費とは、入居者管理費のことをいいます。主な仕事内容に、賃料の集金、滞納の催促、入退去手続、募集、苦情の受付・対処、リフォームの手配などがあります。BM(ビルマネジメント・ビルメンテナンス)費BM費とは、建物管理費のことをいいます。主な仕事内容に、共用部の清掃(エントランス・ゴミ置き場・廊下など)、エレベーターの維持管理、法定消防点検、受水槽の点検などがあります。その他また上記2つ以外にも、以下のような管理費用があります。入居者募集費用入居者を募集するのに掛かる費用としては、仲介手数料や宣伝広告費などが考えられます。共用部の水道光熱費共用廊下やエントランスホールの電気などの費用もかかります。リフォーム費建物は人間と同じく歳を取ります。老築化が進めば室内をリフォームし、空室率を上げる必要があります。税金(不動産所得)不動産によって得た所得を「不動産所得」といい、これにも税金が課せられます。不動産所得は【総収入-諸経費】なので、最後に掛かるコストと考えてよいでしょう。まとめ不動産投資で掛かるランニングコストは、まとめると以下3つです。固定資産税・都市計画税管理費用等(PMフィー、BMフィー)不動産所得税など建築時にも膨大な費用は要しますが、実はそれよりもランニングコストの費用の方が掛かります。しっかりと計画を立てる必要がありそうです。
2018年03月11日内装制限ってなに?内装制限とは建物内部で火災が発生した場合に内装が激しく燃えることで、火災が広がったり有害なガスを発生したりして内部にいる人間の避難を妨げる状況がないよう、内装に関する規定を設けてそれを制限することをいいます。内装制限は、用途・規模により異なりますが、一般的に制限を受ける内装は1.2m以上の高さの璧部分および天井となります。内装制限を受ける可能性のある建築物用途内装制限を受ける可能性のある建築物用途に、以下のようなものが考えられます。劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場その他これらに類するもの病院、診療所(患者の収容施設があるものに限る。)、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎その他これらに類するもの児童福祉施設、老人福祉施設、母子保健施設等学校、体育館その他これらに類するもの博物館、美術館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場又はスポーツの練習場百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー,ダンスホール、遊技場その他これらに類するもの公衆浴場、待合、料理店、飲食店又は物品販売倉庫その他これらに類するもの自動車車庫、自動車修理工場その他これらに類するもの映画スタジオ又はテレビスタジオこれらの他に開口部がほとんど無い居室があるもの、延べ床面積が1,000m2を超えるもの、火を使う部屋などがあります。しかしこれらがすべて内装制限を受けるかというと、そうではありません。その建物が耐火建築物もしくは準耐火建築物かどうかや、規模などによって政令で細かく規定されています。建築物の内装制限建築物における内装制限は、以下の通りです。1.戸建住宅ならびに学校、体育館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、又はスポーツの練習場については、特別な内装制限は受けない。ただし、火気使用室、無窓室、無窓室からの避難経路については、不燃材料もしくは準不燃材料を使用しなければならない。2.事務所のうち、以下のいずれにも該当しないものは、内装制限を受けない。ただし、火気使用室、無窓室、無窓室からの避難経路については、不燃材料もしくは準不燃材料を使用しなければならない。a.3階建ての建築物で延べ床面積が500m2を超えるものb.2階建ての建築物で延べ床面積が1,000m2を超えるものc.1階建ての建築物で延べ床面積が3,000m2を超えるもの3.その他の内装制限についておよび1.2.の詳細については別表の通り内装制限の代替措置として、スプリンクラー設備、水噴霧消火設備、泡消火設備その他これらに類するもので自動式のもの及び令126条の3の規定に適合する排煙設備を設けた建築物の部分については適用しない。5.天井及び壁の内装仕上げを不燃、準不燃材料とすることが求められている居室において、天井の内装の仕上げを不燃、準不燃とした場合、壁の内装仕上げは、次の①、②に適合する木材、合板、構造用パネル、パーティクルボード、繊維板又は木材等と不燃、準不燃材料を組み合わせたものが使用できる(告示第1439号による)a.木材等の表面に火災伝播を著しく助長するような溝が設けられていないことb.木材等がその厚さに応じて下地に適切に取り付けられていること6.建築基準法上の内装制限は以上であるが、建築基準法第40条の規定に基づき、地方自治体は条例により安全上、防火上または衛生上必要な制限を付加することができる。防火性能の種別と主な材料を紹介防火性能の種別には3種類があります。各種類の主な材料も併せてご紹介しましょう。またこれらは法で定めたもの(平成12年建設省告示第1400号、1401号、1402号)です。不燃材料コンクリート、ガラス、モルタル、金属板、厚(かぶり)12以上の石膏ボードなど準不燃材料厚15以上の木毛セメント板、厚9以上の石膏ボードなど難燃材料厚5.5以上の難燃合板、厚7以上の石膏ボードなどまとめ今回はかなりマニアックな内容をご紹介しました。普段使用している商業施設などには、火災を防止するためのしかけが多くあるのです。
2018年03月10日共有持分・共有名義とは?共有持分とは、複数の人が1つの不動産を共同で所有している時に、それぞれの人がその不動産について持っている所有権の割合のことをいいます。たとえば夫婦で1つの不動産を2分の1ずつ共有している場合は、夫と妻それぞれが持っている所有権の割合(2分の1ずつ)のことをさします。そしてこの割合を登記所に登記しなければなりません(持分登記)。登記とは、第三者に「これは私の所有権だ!」と主張することです。さて共有持分といったワードを聞くと、セットのように「共有名義」といった言葉を耳にすると思います。共有名義とは、その不動産の所有権を持っている人のことをいいます。たとえば3000万円の住宅をあなた(妻)と旦那さん(夫)で購入するとしましょう(共有名義はあなたと旦那さんになります)。出資額で持分割合が決まりますので、2,000万円分を旦那さんが、残りの1,000万円をあなたが出したとしましょう。するとこの住宅の持分割合は、旦那さん:3分の2あなた:3分の1となります。共有持分のメリットとデメリットは?「これから結婚して新居で夫婦生活を始めるんだ」といったご夫婦は、上記のように不動産を共有の持分とすることもできるわけですね。または年収や貯金を考慮すると2人でお金を出す方が良いかもしれない、といった人も少なくはありません。しかし「共有名義・持分にするとなんだか面倒なことにならないかな?」と懸念を抱いてしまうもの。まずはデメリットについてみてみましょう。デメリット夫(共有者)の承諾がないと、売却できない!ご夫婦2人の持分なので、当然にご自身の判断だけでは不動産を売却することはできません。旦那さんの承諾がないと売却できないわけですが、ここで夫婦喧嘩が起きることも・・・・。離婚した場合、売却を視野に考えたくはありませんが、夫婦喧嘩の火が広がって離婚することとなった場合、売却の可能性が高まります。住宅購入の資金に余裕がないから住宅ローンを組んだり、共有名義での購入を検討したはずです。つまり、片方がいなくなればその分を補填しなければならず、それは現実的に難しいので結果的に売却せざるをえなくなるわけです。夫(共有者)が他界した場合、相続の対象となる不動産は相続の対象となります。多くの場合、配偶者であるあなたかもしくは子どもが相続の対象となります。しかしほかに相続人がいたりすれば、遺産分割の対象となり、話は少し面倒になります。贈与税の対象となるもし旦那さんの方が先にお仕事を辞めた場合、住宅ローンが残っていればその分はあなたが支払うことになります。この場合名義人はあなたのみとなるので、旦那さんからあなたに不動産が贈与されたこととなり、贈与税が課せられます。逆もしかりです。メリットデメリットでは少々暗い話を考慮する必要がありましたが、メリットは明るい話です。なんと税制において2つもトクするのです!住宅ローン控除を二重に受けられる住宅ローン控除は、購入価格の一定割合を所得税から税額控除できる制度で、年末の住宅ローン残高の1%が税控除できます。住宅ローン控除は夫婦それぞれが、自身の住宅ローンの残高に対して利用できます。しかし夫(共有者)が病気などで仕事を辞めざるをえなくて収入が無くなるようなことや将来的にあなたが出産などで仕事を辞めるなど、ライフスタイルの変化も考えられます。この場合、住宅ローン控除は使えなくなる可能性があるので要検討です。売却時の特別控除を二重に受けられる不動産を売却するときには、なんと3,000万円が控除されます(居住用財産の買換えの特例)。通常だと3,000万円しか控除できませんが、不動産を夫婦2人の名義で購入した場合は、これが6,000万円となります。不動産を売却した時に利益が出れば、税金がかかります。この際にかかる税金6,000万円分のは支払わなくて済むといった制度です。まとめいかがでしたか。共有持分にする場合、片方が病気になって収入減がなくなるなどといったことを考慮しなければなりません。しかし将来(さき)のことは分かりません。デメリットなどを考慮して不動産を選ぶよりも、購入資金や住宅ローンの支払いに少しでも余裕が持てる物件を選ぶことが肝心だといえるでしょう。
2018年03月04日不動産管理委託契約とは不動産管理委託契約とは、不動産オーナー(管理組合や個人投資家など)が管理会社(マンション管理会社など)にその物件の管理をお願いする契約のことをいいます。主にマンション管理を委託する契約のことです。マンション管理会社がマンション管理法に定める「マンション管理業者」である場合は、以下の業務を行う義務があります。マンション管理会社は、管理委託契約の締結前に一定の重要事項を説明しなければならない(マンション管理適正化法第72条)。マンション管理会社は、管理委託契約を締結するときに、一定の事項を記載した書面(通常は管理委託契約書)を遅滞なく交付しなければならない(マンション管理適正化法第73条)。不動産オーナーである大家さんは、不動産は所有していますがその資産を運用する知識に関してはうとい場合があります。自分で運用するよりも、その道のプロである管理会社に運用をお願いした方が運営はうまくいくとみて、管理会社に委託をお願いするわけですね。運用とは具体的に何をするのでしょうか。たとえば共用部分などの管理・修繕マンションやアパートといった集合住宅は、ほかの人も住んでいます。階段や廊下などといった共用部分は居住者全員が利用するので、管理が大変です。また不動産も人と同じように年をとります。古くなってきたら外観などを補修しなければなりません。これには膨大なお金が掛かるので、あらかじめ計画を立てる必要があります。入居者の募集また一番の問題は、高い収益を得るにも空室率をなるべく低くしなければなりません。しかし大家さんは不動産に限っては素人です。空室率が低くなるよう、なんならゼロになるよう運営するためにもプロの手ほどきが必要です。このように、マンション1つを運営するだけでも大変な労力と戦略が必要となります。それを一手に担うのが管理会社で、そしてその契約である管理委託契約には2種類があります。2種類の管理委託契約一般管理契約一般管理契約とは、契約の対象となる不動産の大家さんが行うはずの管理業務を管理会社が「代行」する契約のことをいいます。具体的な業務内容として、入居の際の「賃貸契約」や「入金管理」など入居者との事務手続きや、マンションの共用部分であるエレベーターなどの整備・保守、清掃作業などが挙げられます。併せて、一般管理契約を選択した場合のメリットとデメリットもみてみましょう。メリット:高い収益性が見込める賃貸契約の内容(賃料、礼金・敷金など)や条件を、大家さんが取り決めることができるため、比較的高い収益が見込めます。デメリット:空室率を考慮した入居募集と広告にリスクがあります上記メリットで先述したように、一般管理委託契約は大家さんと入居希望者が直接契約を結ぶ契約です。メリットでは高い収益性があると挙げましたが、それはあくまでも「入居希望者が契約書にハンコを押せば」です。入居希望者が入居するまでにその広告をうつ必要があり、管理会社によってはこの費用が高額なところもあります。広告をうっても入居者が決まらず、それによって空室率が高くなれば、当然家賃も入りません。サブリース契約(一括借り上げ管理契約)サブリース契約とは、不動産管理会社が大家さんから物件を借り上げて、その管理会社が入居者と賃貸契約を直接結ぶ契約形式のことをいいます。一般管理委託契約とはどう違うのでしょうか。メリットとデメリットについてみてみましょう。メリット:安定して家賃収入が得られる「一般管理契約」との最大の違いは、家賃滞納や空き部屋が生じた場合でも「家賃収入」の保証があることです。サブリース契約は、「保証賃料(管理会社が査定した相場賃料の90~95%の率をかけた料金が一般的)」が管理会社から大家さんにオーナーに払われることになります。また入居者との契約も、大家さんと入居希望者ではなく、管理会社と入居希望者との直接契約を行なうことになります。そのため、大家さんと管理会社による確認の手間や時間を省くことができます。デメリット:高い収益が見込めない一般管理委託契約と比べると高い収益性が見込めません。家賃収入が最大化しないのがデメリットです。また管理会社との契約や広告の確認の手間や時間が省けることをメリットとして挙げましたが、裏を返せば入居者を選定することができないことを意味します。特に気にしないという大家さんもいますが、モラルの低い入居希望者が入居する確率も高まるといえます。しかしサブリース契約を受ける管理会社も、トラブルは避けたいため、入居審査は厳しめに行うところも多いのでそんなに気にする必要もないと思われます。まとめいかがでしたか。今回は管理委託契約の種類についてみてきました。一見、安定的に収益が入るサブリース契約の方が良いように思われます。しかし、サブリース契約には落とし穴も多く、あまり良い印象を持たれていないのが実状です。サブリース契約の注意点については、また別記事でご紹介しますのでお見逃しなく!
2018年03月03日門扉(もんぴ)って?門扉とは、道路と住宅との境界線に設けられる門の扉のことをいいます。門扉は建物を見たとき最も目につきやすい部分ですから、「住まいの顔」とよく表現されます。またそれと同時に、招く者・招かざる者を選別する境界線でもありますから、防犯としての顔(役割)も担っています。住宅というのは新築時こそ輝きを放ちますが、外観に限っては定期的な手入れをしなければただ廃れていくだけです。特に門扉は、雨によく打たれる割には手入れを施すようなものではありません。そのため、門扉は性能の高い素材を使用して造っているのです。門扉の素材と機能性を知ろう門扉に使用される主な素材には、耐久性に優れた軽量なアルミ形材やアルミ鋳物(いもの)があります。また鉄製も使用されることがあります。鉄製をよく使用する住宅に「輸入住宅」があり、光沢感や重厚感の演出を助長します。これらは海外の物件に多いといった特徴があります(輸入住宅は海外の建築設計をモチーフにしています)。このほかにも木製の素材が使用されることもあります。木製は和風な印象を与え、日本でも古くから建ち並ぶ建築物において使用されています。これは想像がつきやすいですよね。最近では木製ではなくアルミ・鉄製の門扉が多く見受けられますが、なんといっても大事なのは機能性です。たとえば以下のようなものがあります。室内から施錠・解錠ができる電気錠を備えたもの外から解錠できるスイッチを備えたものドアホン・照明・ポストを門柱に組み込んだセット式のものまた最近ではIoT(Internet of Things、アイ・オー・ティー)といったモノとモノをITでつなぐといったIT技術により、門扉の在り方も変わってきています。門扉の種類には何がある?門扉にはいくつかの種類があります。みてみましょう。両開き門扉左右に扉があり、手前あるいは奥に開くタイプの扉です。通常は片方の門扉が固定されている(親子門扉)ものですが、これは両方が移動します。そのためかなりゆとりのある玄関に使用されます。片開き門扉片方にのみ開閉するもので、門自体は1枚しかないタイプです。これが一般的といえます。親子門扉両開きの門扉のうち、片方を開けて通りやすくするために片方の扉が他方より大きい形式の扉のことをいいます。門扉の大きさが左右で異なるといった、その非対称性の美しさが建物の雰囲気を引き立たせます。折り戸開口部が広く、敷地の内側と側方にスペースがない場合に使用される扉です。高級住宅や車庫なんかでよく見かけますよね。アコーディオン門扉折り戸と似ている門扉で、ガレージの入口に設置する伸縮式の扉(伸縮門扉ともいう)のことです。洋風な建築物に使用されます。跳ね上げ門扉簡易車庫の意味を持つカーポート用の門扉のことをいい、全面パネルが上昇するタイプのものです。最近ではよく見かけるようになり、電動式と手動式があります。雪がよく降る地域の方は、電動式が良いでしょう。まとめいかがでしたか。門扉にも意外と種類があり、驚いた方も多いのではないでしょうか。これから住宅を建てる予定の方は、その住宅の特性(環境)やライフスタイルに合わせて門扉を選ぶようにしましょう。
2018年02月25日租税公課ってなに?租税公課は「租税」と「公課」を合わせた簿記上の勘定科目のことで、必要経費として処理できる公のお金のことをいいます。経費で落とせる税金や公的な負担金のことを指す租税公課は、「公租公課」なんていい方もします。「租税」と「公課」では、取り扱うお金が異なります。それぞれみてみましょう。租税一部の国税や地方税などの税金のこと(法律に則り所得や取引、商品などの行為や財産から徴収する税金)公課地方公共団体などの団体から課せられる会費、組合費、賦課金や罰金などのこと「租税」「公課」の具体的な税金って?租税・国税登録免許税、印紙税、収入印紙など・地方税固定資産税、不動産所得税、償却資産税、自動車税、軽自動車税、自動車取得税、自動車重量税、事業税など公課・各種手数料印鑑証明書や住民票の発行手数料、公共サービスに対する手数料など・団体に対する会費、交付金商工会や商工会議所・協同組合・同業者組合や商店会などの会費、組合費、賦課金など租税公課に含まれるもの租税公課に含まれるものを上述しましたが、ここでは逆に含まれないものをご紹介します。税金や公の負担金に該当しないのは、以下4つの税金です。・所得税、外国人税法人税から控除するので、租税公課には含めません。・法人税、都道府県民税、市町村民税法人税などは所得から引かれることとなっているので、租税公課の負担はありません(原則として、所得からの租税公課はかかりません)。・各種加算税・加算金、延滞税・延滞金、過怠税これらは法律に違反した場合に課される税金です。そのためこれらの税減は考慮されません。・罰金、科料、過怠税これも上記3と同じように、社会的違反に伴う措置として税金が課されるので租税公課に値しません。また個人事業主の場合ですと、個人に係る税金(例、相続税など)も租税公課に含めることができません。個人として租税公課に含めることができないのであれば、経費としては含むことができるのでしょうか。そうです。できるものもあるのです。経費にできる税金って?経費にできる租税公課は、以下の通りです。印紙税固定資産税不動産取得税登録免許税都市計画税地価税利子税事業税、事業所税利子税事業用の自動車税、自動車取得税、自動車重量税納付済みの消費税(税込処理方式で経理処理をしている場合)あくまでも事業の経費としてのみ、租税公課の対象とすることができます。個人事業主だからといって、先述したようにも自宅にかかる固定資産税などは、この対象とはなっていません。しかし自宅兼事務所として扱っている方もいることでしょう。その方はラッキーです。この場合は租税公課の対象とすることができます。さて、続いては経費の対象にできない租税公課についてみていきます。経費にできない税金って?経費にできない税金は以下の通りです。各種税金所得税住民税相続税贈与税加算税、延滞税上述したものが多いですね。個人事業主でも、経費としてならば租税公課対象になるものがあるとわかりました。しかし上記の例のようにないものもあり、また以下のことにも気を付けると良いでしょう。消費税に関する取扱い税込で経理処理している場合⇒租税公課として計上する税抜で経理処理している場合⇒租税公課に計上しない※仮受消費税と仮払い消費税との差額が出た場合に支払うこととなっていますまとめ「租税公課」についてみてきましたが、意外と経費として処理できるものも多いことが分かりましたね。上記基礎事項をもとに、ぜひ節税にお役立てください。
2018年02月11日予告広告ってなに?予告広告とは、物件の価格や賃料が確定していない、直ちに取引することのできない物件(分譲宅地、新築分譲住宅、新築分譲マンション、新築賃貸用マンションなど)について、本広告に先立って販売時期などを広告するものをいいます。そのため予告広告は、価格などは未定のまま行われますが、私たち消費者が物件選択に時間的余裕が持てるよう、物件の存在を知るなどといった目的のためにその広告が認められたものです。また本広告とは、物件の申し込みなどを前提として行う広告のことをいいます。予告広告を行うには、法律的なルールが存在します(不動産公正取引協議会連合会)。各社はこれに従って物件情報を掲載し以下の内容表示を義務付けるものとなっています。予告広告であること価格が未定であること、または予定最低価格と予定最高価格、および予定最多価格帯を明示すること販売予定時期を明示すること予定販売戸数を一括で発売するのか、または数期に分けて販売するのか、または決まっていない場合はその旨本広告においては販売戸数を明示すること本広告を行うまで契約または予約に応じない旨、および申し込み順位の確保に関する措置を行わない旨また予告広告を掲載するには、以下2つの条件があります。予告広告を掲載する条件開発許可または建築確認が下りた時点で掲載予告広告を掲載した場合は、必ず本広告も掲載すること予告広告は先述したように、価格などは未定で行われる広告のことをいいます。そのため、予告広告では「未定」や「予定」といった用語が使われています。条件2の本広告において、予告広告では未掲載であった「販売価格」や「販売戸数」、「販売時期」などについて掲載する義務があるわけですね。予告広告を活用するメリットって?正式に販売を告知する本広告の前に掲載される予告広告を活用することで、私たち消費者には以下のメリットがあります。早期に販売前の物件を確認できるほかの物件と比較できるつまり、購入(賃貸)前までに時間的猶予があります。ここで物件探しのコツをご紹介しましょう!予告広告で気になる物件を発見したら、ぜひ資料請求をしてみてください。本広告が掲載された時点で請求先から連絡が入ると思うので、ほかの人よりいち早く情報収集やモデルルーム見学の予約ができます。
2018年02月10日斜線制限とは斜線制限とは、地面から斜線を引きその範囲内にしか建築を認めないといった、建物の各部分の高さを制限するものです。通風や採光等の確保するために、建築物の良好な環境を保つことを目的としています。たとえば、敷地一杯に建物を建ててしまえば隣家との間隔が狭くなり、通風の確保が困難となります。また「日照りの良い環境」に魅力を感じて購入したはずの自宅の隣に、新しくマンションが建つとなれば、建物の高さの関係で日照りが確保できない場合が生じます。このような問題を防止すべく、3種類の斜線制限を設けています3種類の斜線制限とは以下3種類の斜線制限は、建築物の各部分が属する地域の制限を受けます。各制限がどの地域で制限を受けるのかを抑えましょう。道路斜線制限道路斜線制限は、どの地域でも適用されます。内容は以下の通りです。道路面の日照りを確保するために、建築物の高さを「前面道路の反対側境界線を起点として」一定勾配(こうばい)の斜線の範囲内に収める詳細は法律要素が多く複雑なので、ここでは「どの地域でも適用される」点だけ覚えておくのが良いでしょう。隣地斜線制限隣地斜線は、第1種低層住居地域・第2種低層住居地域では適用されません。なぜでしょうか。それは、この2つの地域には「絶対的高さ制限」といった斜線制限よりも厳しい規制が存在するからです。「絶対的高さ制限」とは、この2つの地域における建築物の高さを10mもしくは12mを限度としている制限のことです。北側斜線制限北側斜線制限は、住居専用地域(低層住居専用地域、中高層住居専用地域)内で適用されます。北側隣地の日照りを確保するための制限です。ただし中高層住居専用地域のうち「日影規制対象区域」には、この制限は適用されません。「日影規制」とは、中高層建築物の高さを制限することで、地盤面から一定の高さに日影を生じさせないようにする規制をいいます(条例によって指定されます)。中高層建築物の高さ規制を目的としている日影規制の対象である中高層住居専用地域の建築物は、当然に北側斜線制限の適用を受けません。2つ以上の地域にまたがる場合の制限は?斜線制限は、建築物が属する地域によって受ける制限が異なってくるものでした。では、2つ以上の地域にまたがる建築物は、どちらの制限を受けるのでしょうか。この場合の制限対象は、建築物の部分ごとに制限が適用されます。たとえば半分が近隣商業地域に属し、もう半分が北側斜線制限に属する場合で考えてみましょう。北側斜線制限は、住居専用地域のみに適用される斜線制限でした。ともすれば、近隣商業地域では北側斜線制限は適用されないのだから、「この建築物に北側斜線制限は適用されない」と考えるのが自然です。しかし先述したように、2つ以上の地域にまたがる建築物の斜線制限は建築物の部分ごとに制限が適用されます(属地主義)。今回のケースでは近隣商業地域内にまたがる建物部分は適用がなく、しかし北側斜線制限にまたがる建物部分には、北側斜線制限が適用されるといった結論になります。斜線制限の目的は、あくまでも通風や採光などの確保にあります。そのため2つ以上の地域にまたがる建築物の斜線制限は、建築物の部分ごとでその有無を考えることとなっています。まとめ斜線制限は少々細かい法律内容であり、日常では触れにくいものかと思います。しかし夢のマイホームを建てる際に、隣地や周辺にマンションが建つ計画があってそれを知らずに購入し、痛い目をみる方も実は少なくありません。しかもこの場合の説明義務は、業者側には無いのが実情です。購入後に損をしないためにも、営業担当者に斜線制限の影響について聞くことが重要です(聞けば答えなければならない義務はあります)。斜線制限の前提知識だけでもおさえて、物件選定に臨みましょう!
2018年02月04日結露の原因をおさらい結露が何かは皆さんご存知かと思いますが、一応おさらいしておきましょう。結露は、空気中の水分(水蒸気)が冷やされ、水滴となって表れるものをいいます。内と外の気温差によって結露は生じます。身近な例で結露になっている状態を確認してみましょう。冷たい飲み物の入ったコップの周りにできる水滴夏場は熱いので、誰もが冷たい飲み物を飲むと思います。すると気が付くことがあります。コップの周りには水滴がたくさんついています。これ、机とかが濡れてしまうのでイヤですよね。まだ生活に支障はきたさないレベルなので、問題ないです。ではこれはどうでしょう。窓の内側にたくさんの水滴ができているこれは、寒い時期によく見られる現象ですね。窓の定期的な掃除に骨が折れます。これら2つの共通点は内と外の気温差によって生じる現象です。このように、空気中にある水蒸気が冷やされて液体化する現象を「結露」というのですね。しかしこの結露、所詮は水滴なのだから放っておいても良い気がします。そう思いきや、実は放っておくとどんでもないことになるのです!結露による影響を確認してみましょう。結露による三大『悪』要素とは?結露を放っておくと、以下のような悪影響が生じます。カビダニシミ(腐食)どれもイヤですね・・・・・。暖房によって温められた空気と、暖房の行き届かない部屋から発生する湿気によって、カビは繁殖しやすくなります。つまり、結露がその原因といえます。またダニも室内温度と湿度の高い場所を好みます。結露した水分を壁や木材部が吸い込み、腐食していきます。これは建物を内部から侵食しているといっても過言ではなく、災害時に弱い建物となってしまい、大変危険です。これらの三大悪要素が発生しないためには、どうすればよいのでしょうか。すぐにできる結露防止法2つ換気極端な話、結露の原因は空気中の水蒸気が影響していますから、室内の水蒸気が少なければ発生することはないのです。そのためにも、こまめな換気を心掛けましょう!暖房などの温度を下げる外出するときは暖房を切る人も多いと思います。外出中、暖房などによって温められていた部屋は徐々に冷えていき、その影響で結露が生じます。気温差をなくすためにも、暖房などの温度はなるべく低く設定するように努めるのが良いでしょう。結露対策に役立つグッズ3つ換気や暖房の温度調節だけでは心細いという方は、次の3つのグッズをお勧めします!伝熱遅延性シート断層いくつも重なってできたシールで、窓に貼って熱を伝えにくくします。窓部分はこれである程度OKですが、ほかの納戸部分などはまだ対策が必要です。水分吸着シート多少の結露ならば吸収することができます。しかし、吸収できる量には限界があるので、完全防止とはいえないのが難点です。でもしないよりはかなりマシです。窓下専用ヒーター初耳の方も多いと思います。これは窓の下において、窓自体を温めるものです。窓に付着した水滴を吸い取る最強アイテムです!優れた商品なので、少々お高いです。値段は平均18,000円ほどです。上記は値段も張らず、手ごろに防止策を取れますが、いちいち処理がめんどくさい・・・・。ババッ!と防止したい方にはこちらがお勧めです。まとめいかがでしたか。最後に結露防止グッズ3つをご紹介しました。最後の窓下専用シーターは優れものですが、値段は張りますね。まだ不安という方は、加えて換気扇や除湿器を利用されることをお勧めします。また暖房の「除湿」機能もアリですね。冬場は特に乾燥が進み、結露が生じやすい時期です。カビやダニが発生しない、良好な育児環境を整えてみましょう!
2018年01月29日まずは確認したい「不動産特定共同事業法」とは不動産特定共同事業法(以下、不特法)とは、投資家から資金を募って不動産を小口化したうえで、それを元に売買・賃貸し、その収益を投資額に応じて配当として投資家に分配する不動産事業のことをいいます。不特法は、事業主の適正な運営や投資家の利益の保護を図るために、この事業に対して「許可制」を設けているのが特徴的といえます。また不動産特定共同事業には主に2種類あります。出資者が所有権を持つことのできる「任意組合型」出資者は配当を受ける権利を持つが、所有権自体は事業者が持つ「匿名組合型」いずれにせよ、投資家が利益を得るには当然ながら事業主が重要となってきます。この事業主について説明していきます。法改正前の不動産特定共同事業を行うには?法改正前の不動産特定共同事業を行うには、主務大臣の許可を受ける必要があり、以下3つの条件が必要でした。宅建業の免許事務所ごとの業務管理者配置(自ら不動産特定共同事業の許可を得るために)資本金1億円以上が必要宅建業(大家業などの自ら賃貸業以外のこと)の免許が無いとなると、不動産会社でなければ事業主になることはできません。また仮に宅建免許を取得できたとしても、資本金1億円以上が必要ですので、多くの不動産会社はこれを行うことができずにいました。つまり分配利益を得る投資家の数は、そう多くはなかったといえます。これらの制度問題を解消するべく、本年度に法改正が行われました。不特法改正の背景と期待される効果とは現在、空き家の増加問題が社会的な問題として顕著となっています。また老築化の一途を辿る不動産を再生化し、市場に売り戻すことなどが喫緊の課題として認知されています。さらに当事業を行うには資本金1億円以上が必要であり、これでは中小企業である不動産会社が参入できず、結果、地方では良質な不動産ストックの形成が比較的難しいという問題がありました。これらの社会的背景を解消するために、不特法の改正が行われました。不特法を改正することで期待される効果は、以下のとおりです。空き家(空き店舗)の再生に伴う投資傾向の増加良質な不動産ストックの形成地方などの中小不動産企業事業参入不特法改正のポイントから、具体的にどのような効果(投資家にとってのメリット)が期待できるのかみてみましょう。新設:小規模不特定共同事業とは先述したように、従来の不動産特定共同事業は資本金1億円以上のある企業でないと当事業を行うことはできず、この条件によって、地方などの中小企業が参入しづらいといった問題がありました。これを解消すべく、今回の改正で小規模不特定事業を新設しました。業者が応募に必要となる要件を確認してみましょう。宅建業法の免許を受けており、資本金が1000万円以上で、かつ負債額が資産額の10%以下であり、主務大臣等による登録を受けた者(許可制から登録制に緩和)であること、などこれにより、不動産小口化商品で出資者を募ることのできる不動産会社が増えることが期待できます。つまりこれは、投資家目線でいえば「投資先がかなり増えた」「投資参入壁が低くなった」といえますまとめいかがでしたか。今までは資本金額や許可制などの厳しい条件があり、宅建業者は当事業に参入しにくく、また投資家もその影響で参戦しづらい状況でした。しかし今回の改正で、宅建業者の当事業への参入壁が低くなり、地方の業者でも参入しやすくなりました。伴って投資家が参入できる枠もかなり増えることが期待できます。
2018年01月28日メゾネットタイプとはメゾネットタイプとは、1住戸内に2つ以上の階層(1階と2階など)に分かれているタイプのマンションのことをいいます。メゾネットタイプは2階層以上という意味ですが、一方通常の賃貸物件によく見受けられる1住戸内に1階層タイプのものを「フラットタイプ」なんて言い方をします。最近では減ってしまったメゾネットタイプですが、実は子育てにもってこい!の環境なのです。そのメリットとデメリットをみていきましょう。メゾネットタイプのメリットとデメリットまずはデメリットからみていきましょう。デメリット・居室として利用できる面積が減る戸建住宅とは異なって住戸内部に意図的に内階段を設けるため、全体的に有効活用面積が減ってしまいます。・バリアフリーに適していないまた、バリアフリーの配慮が難しくもなります。なので、もし老親と同居する場合は、1階にご両親の居室を設けるなどの配慮が必要といえます。・吹き抜け空間が広いため、室温管理が不自由内階段を設置することで吹き抜け部分が生じます。開放感が生まれる点はメリットなのですが、逆に掃除が行き届きにくいといったマイナスな要素もあります。また熱気が全て上にいくので、1階部分が想像以上に冷えてしまいます。暖房に加えてストーブや床暖房などを活用する必要性がでてきます。ヒートショックなどの危険が考えられるので、注意しましょう。メリット・遊戯スペースを確保できるメゾネットタイプの魅力は、やはり戸建住宅感があることです。つまり通常のフラットタイプと違って、2階部分のあるメゾットタイプでは子どもが思いっきりはしゃいでも下の階の住人に迷惑をかけることはありません。小さい子どものいるご家庭なら、バリアフリーが整っていない内階段であっても心配ないでしょう。まとめメゾネットタイプはバリアフリーなどの配慮が難しく、また室温の配慮も気になるところです。しかし、子どもを育てる住まい環境といった点では、通常のフラットタイプよりも有利といえるでしょう。「居住費用は抑えたいけど、子どもが思いっきりはしゃげる環境もほしい」といった方にはオススメの居住タイプです。検討してみる価値アリですね!
2018年01月27日代理と媒介の違いは?不動産を売ろうとする場合、多くの方は不動産屋に依頼すると思います。依頼方法には、「代理」と「媒介」の2つがあります。代理代理とは、依頼者である売主に代わって相手方を探索し、売買契約を結ぶまでのことをいいます。媒介一方で媒介とは、業者が依頼者である売主に代わって相手方を探索するまでのことをいい、契約自体は売主が自身で行う形態を指します。不動産情報誌や街の不動産屋の広告を見ていると、「代理」や「媒介」と明示されていることかと思います。そしてこの「媒介」には、大きく分けて2つの形態があります。媒介契約には2種類ある媒介契約は、「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の2種類に大別することができます。専任媒介契約専任媒介契約とは、売主である依頼者が他の業者に媒介を依頼することを禁止する契約のことをいいます。つまり一般媒介契約とは異なって、複数の業者に依頼することはできず、1つの業者にしか依頼できない契約形態を指します。一般媒介契約一般媒介契約とは、売主である依頼者が複数の業者へ重ねて依頼を行うことができる契約形態をいいます。こうすることで、より多くの人が物件情報を閲覧することができるため、契約相手が見つかりやすくなります。今回は、一般媒介契約について詳しくご紹介していきます。一般媒介契約のメリットとは一般媒介契約のメリットは、上記でもご紹介したように複数の業者へ重ねて依頼できることが挙げられます。またこの他にも、以下のようなメリットがあります。業者選別の手間が省ける一般媒介ではなく、専任媒介の契約形態を選択したとしても依頼する業者を選定しなければなりません。しかし複数の業者へ依頼できる一般媒介であれば、1つの業者に絞る手間が省けます。専任媒介を依頼するうえで、もし信用のできない業者を選定してしまった場合には契約を解除しなければなりません。そうなると違約金や解除金が発生してしまう場合もあるので、慎重に業者を選定しなければなりません。自分で買い手を発見できる不動産売買の知識がない私たちは、その道のプロである不動産屋さんに媒介契約を依頼して、なんとしてでも物件を売ろうとします。そこで仮に業者と専属媒介契約(自己発見取引は禁止)を結んだと思いきや、自分の知人や友人などから買い手が見つかるなんてケースも少なくはありません。このような状況になっては、もう「時すでに遅し」です。業者との媒介契約を解除しなければならず、違約金や解除金が発生することも考えられます。しかし一般媒介契約なら、業者との依頼期間中でも自分で買い手を見つけてこられるので、気楽に相手を探すことができます。※普通専任媒介契約では自己発見取引は可能、専属専任媒介契約ではこれが不可。また一般媒介契約では、ほかの業者にも依頼していることを明らかにする義務のある「明示型」と義務のない「非明示型」の2種類に分けることができます。まとめ今回は、媒介契約の中でも「一般媒介」について詳しくみてきました。一般媒介契約は複数の業者に依頼できるなど、そのメリットも多くあります。しかし一方でデメリットもあり、その要素をカバーしているのが「専任媒介」といえるでしょう。⇒専任媒介とは
2018年01月24日媒介契約とは媒介とは、業者が依頼者である売主に代わって相手方を探索するまでのことであり、契約自体は売主が自身で行うことをいいます。その契約のことを「媒介契約」といいますが、これには大きく分けて2種類があります。一般媒介一般媒介契約とは、売主である依頼者が複数の業者へ重ねて依頼を行うことができる契約形態をいいます。こうすることで、より多くの人が物件情報を閲覧することができるため、契約相手が見つかりやすくなります。一般媒介契約の詳細記事はこちら専任媒介専任媒介契約とは、売主である依頼者が他の業者に媒介を依頼することを禁止とする契約形態のことをいいます。つまり一般媒介契約とは異なって、複数の業者に依頼することはできず、1つの業者にしか依頼できない契約形態を指します。また専任媒介ではさらに2つの種類に分けることができます。普通専任媒介契約と専属専任媒介契約専任媒介契約とは、ほかの業者に媒介を依頼できない契約のことでした(普通専任媒介契約)。ところで、一般媒介契約ではこれが可能であったように、売主が自分で買主を見つけてきたらどうでしょう。「え?いいんじゃない?」と思ってしまいます。しかしこれを業者の立場で考えてみると、そうもいかないようなのです。よく考えてみると、業者は売主が“自分のところだけ”に依頼してくれるからこそ、営業活動や広告宣伝にたくさんのお金を出すわけです。それにも拘(かか)わらず、売主本人が自分で買主を発見してきたら業者は困ってしまいます。そこで「専属専任媒介契約」といった普通の専任媒介契約よりも、売主にとっては拘束力の強い契約形態が設けられました。専属専任媒介契約の特徴は、自己発見取引ができない点にあります。以下の表は、業者が売主に対して履行すべき義務などをまとめた表です。まとめ専任媒介では、一般媒介とは異なって複数の業者に依頼することはできませんが、その分業者は積極的に営業活動や広告宣伝を行うことができるので、成約の可能性も高まるといったメリットがあります。一般媒介か専任媒介かを選ぶのは、私たち依頼者の自由です。現状のライフスタイルや経済事情と照らし合わせて、また各契約形態を比較して選択するようにしてみると良いかもしれません。
2018年01月24日指定流通機構(レインズ)とは指定流通機構(通称、レインズ)とは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことをいいます。不動産業者は、この指定流通機構に登録されたすべての物件を閲覧することができ、これにより買主に最適な物件を早急に見つけることが可能です。このような不動産流通の円滑化を目的に、全国に4法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)の不動産流通機構が設立されています。指定流通機構の役割とは指定流通機構は不動産物件の情報を一元化しているコンピュータネットワークシステムですが、その役割は何でしょうか。不動産流通機構の役割として、以下の3つが挙げられます。不動産情報の交換不動産業者が売主の依頼により媒介契約を受けた場合、指定流通機構に物件情報などを登録する必要があります(一般媒介契約の場合は依頼者の任意)。上述したように指定流通機構は、登録された物件情報すべてを不動産業者が閲覧できるようにしています。こうすることで、迅速に買主を見つけることが可能となります。指定流通機構は、不動産流通の円滑化が促進される働きを担っているといえるでしょう。成約情報の集約登録した物件の売買契約が成立した場合、不動産業者は以下の項目を指定流通機構に通知する必要があります。『登録番号、売買契約の年月日、取引価格』不動産業者がいつまでも成約済みの物件情報を掲載していては紛らわしいので、成約したらすぐにその旨を指定流通機構に通知する義務があるのですね。ところで、物件価格はどのようにして決められているかご存知ですか。実は物件の販売価格などは、不動産業者が対象物件の近隣の成約価格(実際に販売された価格)を基にして決めています。指定流通機構は、この成約された物件情報を集約することで、不動産業者が次の取引を適切に行えるよう、その環境を提供しているのです。取引情報の提供近年インターネットが普及したことから、私たち消費者は不動産取引情報をスマートフォンなどで収集するようになりました。私たちは不動産に関しては素人なので、相場関係が分かりません。これでは不動産取引時に情報弱者となるといった懸念から、指定流通機構は不動産取引情報提供サイト「RMI(レインズ・マーケット・インフォメーション)」を公開しています。このサイトでは、指定流通機構が保有している成約物件の情報を、私たち消費者でも閲覧できるようになっています。こうすることで、私たち自身の目で取引の相場価格を把握することができ、安心して取引を行うことができます。まとめ不動産業界には、取引流通の円滑化や購入者の利益保護を図るべく、物件情報などを指定流通機構に一元化していることが分かりましたね。不動産業者は不動産取引のプロではありますが、常に正確な情報を提供しているとはいえません(しないと犯罪ですが、私たち素人ではわからない情報もあり隠そうとします)。不動産取引を行う際には、ぜひご自身の目で指定流通機構のRMIで取引相場を確認するようにしてみましょう。
2018年01月23日