今回は老後に関する調査記事になります。最近では老後不安が様々なメディアで取り上げられていますが、誰もが将来の自分の老後に対して不安を感じているかと思います。しかし、不安を感じてばかりいても何も解決しません。そこで今回の記事は、老後に対して何か準備を始めるに当たって知っておきたいお金の事について調査していきますので、そのモノサシについて共有できればと思います。老後のお金の準備、女性は必須!?いきなり性別で特定してしまって申し訳ありません。もちろん男性も必須なのですが、敢えて女性は「特に」と申し上げたいです。理由は「女性の方が長生きする」からです。これは統計上の話ではありますが、しかし、一つの結果として捉えておくべきだと思います。平均寿命と平均余命の違いここで、一つの資料について解説しておきます。次の表は、厚生労働省のHPより「簡易生命表」という日本人の寿命に関する表をまとめたものです。言葉の違いを先に解説しておきます。平均寿命とは、0歳の生まれたばかりの子供があと何年生きるのかという事を表す言葉です。下記の表では男性で81.25年、女性は87.32年となっています。平均余命とは、ある月例の男女があと何年生きられるかという統計を取り表したものになります。下記の表では60歳の男女であれば、男性は23.84年、女性は29.04年生存するという事になります。この様に自分自身の寿命が分からないので、国の資料を参考にしておおよそ何年位生きる事が出来るのかというモノサシを持っておきましょう。すると女性の方が男性に比べると長生きする事が分かりますよね。ご結婚されているのであれば、最終的にお一人になる可能性が高くなるので女性の方が男性より長生きする分、お金の準備を必要とすると言えそうです。年金はいくらくらい受け取れる?貯金はいくら必要?先程はおおよその寿命を把握していただけたかと思いますが、では必要なお金の具体的な数値について徹底調査を行っていきます。老後の一人暮らしをテーマにしていますので、今回は独身で過ごす場合をメインとして解説していきます。一体どれくらい年金が受給できるのか、どれくらい貯蓄があればいいのか、ゆとりある暮らしをしたいなど、様々なお金に関する情報を記していきますね。[adsense_middle]年金の平均受給額っていくら?まず年金がどれ位受け取れるのかという事ですが、細かく言えば各人で異なります。これは厚生年金期間やお給料等の違いで発生します。ここでは平均的な金額で話を進めていきたいと思います。先に一人当たりの平均受給金額ですが、14万5,000円となっています。これはあくまで平均の話ですので、必ずしも当てはまるといったものではありません。しかし、モデルケースでは厚生年金を掛け続けた場合の平均受給額になりますので、一般的なサラリーマンであるという事になります。男女での格差が浮き彫りに先程の14万5,000円は一人当たりの平均となります。ここで、男女別の平均を解説しますと、男性で16万5,000円、女性で10万3,000円となっています。約6万円もの開きがありますね。これは賃金の格差もそうですが、女性の場合は専業主婦等、一旦会社勤めから離れる期間も含まれていますので、開きが出た結果になります。この結果をご覧になって皆さんどの様に感じますか?人それぞれではありますが、実際に生活できるかどうか瞬間的に判断できるのではないでしょうか。老後必要な生活費はいくら?では次に老後に必要な生活費について解説します。とはいえ、ひとつのモノサシとしてお考え頂きたいのは、老後に必要な生活費はおおよそ、今の生活費に近しいものになってきます。例えば一人暮らしであれば、住まいにかかる費用・食費・光熱費・通信費・交際費・教養・娯楽費・被服費・医療費等でしょう。お勤めを退職された後は交際費等が減る事もありますが、逆に医療費等が徐々に上がってくる傾向にあります。ここに一つの資料があり、総務省HPの「単身世帯の家計収支」によると、単身の高齢者の平均生活費が16万2,000円となっていました。平成30年度の資料で皆さんと数値も異なるかと思いますが、先程の年金平均受給額と比べると女性平均とは約6万円も開きがある事が分かりました。年金の額がプラスに触れていれば問題はないのですが、平均生活費からマイナスになっています。またゆとりある生活費として最も回答が多いのは月22万円でした。中でも医療に関する費用は年々増加する?生活費に関しては各人様々ではあるものの、平均値として16万2,000円が単身世帯の標準生活費の様です。しかし、この項目の中でも医療に関する費用は加齢と共に増加する傾向にあるようです。ここで健康寿命に関するキーワードをご紹介しておきます。健康寿命とはWHOが提唱した新しい指標の事で、平均余命から寝たきりや介護になる期間を差し引いたものを健康寿命と言います。厚生労働省発表の資料(H22年度)によりますと男性(60歳時点)の健康寿命は70.42歳、女性(60歳時点)での健康寿命は73.62歳となっています。つまり男性は70歳、女性は73歳を超えると徐々に健康に影響が出てくる年齢であるという事になります。この健康寿命を超えるとお医者さんにかかる頻度が上がってくる為、医療費がいつも以上にかかってくる事になります。その時に頼れる家族がいるケース、いないケースと様々でしょう。ここでもお金の問題はつきまとってきます。介護費も考慮しておきましょう最近の日本では40歳を超えると介護保険料を徴収される事になっています。これは介護認定を受けた時に、介護サービス等受ける際の負担を軽くする為であり、社会保障制度の一端を担っています。年々介護者は増えており、日本の人口構造が少子高齢化になっているからでもあります。軽度のものから重度の介護状態と程度は人によって異なります。今では1割の負担で介護サービスを受ける事は可能ですが、先々高齢者が増えてくる事は予想できますし、少なからずとも自分も高齢者になっていきます。その時自分の身に何か起こった際、国の制度だけでは賄いきれない事も想定しておいた方がいいでしょう。孤独になるより誰かと触れ合う事を望んでいるこの話は私の義理の母の話です。昨年ですが、義理の父が他界しました。今は母一人で生活していますが、長年連れ添った旦那さんが急にいなくなると寂しいとの事。子供たちはそれぞれ家庭を持ち、離れて暮らしており、中々母に寄り添う事が難しい事情です。そこで、母は孤独が嫌なので、誰かと触れ合える施設を希望しました。一人で毎日を過ごすより、大勢の中で幸せに過ごしたいという強い希望でした。私達家族も母の希望を叶える為に、介護付きケアハウスを探して、やっと見つかりそうな所まできました。もちろん費用はかかります。この時力になってくれたのは、今まで担当して下さったケアマネージャーさんでした。費用の事、私達が行ける場所、施設の詳細等調べてくれました。母の年金は決して多い訳ではありませんが、出せる費用の範囲内で希望の所が見つかった事が非常に助かりました。この様に今は母の事を書いていますが、いずれ私や、この記事をご覧になっている方も一人になってしまう日が来るかもしれません。その時に自分がどんな生活をしたいのか、今から考えるのは早い気もしますが、選択肢を増やす為にはお金が必要になってくるんだなという事が分かりました。老後に備える為のおすすめな方法は?この記事をご覧になっている方の世代が若ければ若いほど、私は投資信託をおすすめしたいと思っています。理由は老後まで時間があるからです。時間がある事によって老後の資金的な不安を解消できるだけの金融商品だと私は思っています。[adsense_middle]投資信託の特徴は?投資信託は株や債券等様々な値動きのするものを組み込んだ運用商品であり、運用はプロがやってくれますので、基本的にはほったらかしで良いものです。また運用期間が短いと損失の出る可能性もありあすので、長く見積もっても20年以上は投資をしておく事が望ましいと言えます。逆算すると、65歳を一つの節目と考えるのであれば、少なくとも45歳からスタートさせておきたいですし、20代の方であれば、早くに始めると使える時間が約40年間もあります。かなり大きなアドバンテージだと思っていますので、早めに資産形成の準備に取り掛かっても良いと思います。投信だけでなく資産は分ける先程投信がおすすめであると解説しましたが、投信一本での資産形成は止めておいて下さい。何故なら運用商品である以上時間を要します。明日お金が必要になった場合等、急を要する際は圧倒的に預金に軍配が上がります。預金の良い所は、流動性が高くしかも元本が割れないという特徴があります。この様な緊急な場合に備える事も一つです。また保険を活用し死亡保障を確保しながら、お金が貯まっていく、増えていく商品もありますので、ご家庭のケースに応じて金融商品を使い分けましょう。日本の平均貯蓄額っていくら?総務省の統計によると60歳以上の世帯での平均貯蓄額は約1,700万円だそうです。この平均値を下回る世帯は全体の3分の2を占めており、特に預貯金が年々増加傾向にあると統計が出ていました。預貯金、証券、保険、他の構成比率で見ても、預貯金(普通、定期含む)は約60%近くを占めており、依然、投資や株などの有価証券には傾いていない様です。諸外国の金融資産の配分を見ますと、差は歴然としています。これは一つの保守的な文化がもたらした日本人固有の特性であると思いますが、今では金融もグローバル化しており、将来増やす為には、今まで触れた事の無い金融商品を知る必要があります。一人暮らしの老後資金に関するまとめ今回は老後に関する必要なお金に関して書きました。今回の資料はいずれも国が準備した資料です。しかし私は次の様に思います。国の資料であっても、皆さん個人の生活は全く違うので、資料はモノサシであり、惑わされず、自身の足元を見てほしいと思っています。資料は参考程度に。しかし実際はご自身が当てはまるとも限りませんので。まずご自身の事からしっかり把握された上で老後に対処していきましょう。
2020年01月21日株式や投資信託等を保有している方の中には、それらの資産を税金のかからないNISA口座にて保有している方もいらっしゃるかと思います。そのNISA口座を利用して資産を保有できる期間には制限があるため、その後にロールオーバーというものを実行するかどうか検討することになります。今回は、このロールオーバーの仕組みについて解説させていただきます。まずは、その前提としてNISA口座の説明から以下記載します。NISAとはどんな投資枠か?野村証券ホームページ NISA非課税期間満了時のご案内ロールオーバーは選択必須ではない税金のかからない期間が終了する場合、延長申請をしないといけないかというと、そうではありません。延長申請しないで特定口座等の課税口座に払出すことも可能ですし、そもそもNISA口座の資産を売却して空にしてしまうことも可能です。何も対応せずに利用可能な期間が終了した場合は、課税口座に自動的に払出されます。なお、この延長申請は、利用期間の延長を想定していないつみたてNISAでは利用できません。ロールオーバーの仕組みは非課税枠の追加買付auカブコム証券ホームページ NISAロールオーバー 非課税期間終了時のご案内一般NISA口座で120万円以上の時価総額の資産を保有している場合NISA口座では運用益が出て120万円以上の資産になった場合、その運用益も合わせ税金がかからなくなります。年末時点での時価総額が120万円以上の場合に、利用期間の延長申請をしてもこれは同様です。この場合、翌年度の非課税枠は使い切っているので、追加分での投資はできないことになります。ここも図にした方がわかりやすいので、下記の図も合わせてご確認下さい。前段の図と対比すると特に理解しやすいと思います。auカブコム証券ホームページ NISAロールオーバー 非課税期間終了時のご案内こういうときも非課税分を利用したい場合上記ケースで非課税分を使い切ってしまうのが不都合に感じる方は、NISA口座内の資産を一部でも売却して、税金のかからない分をあらかじめ確保しておく方法もあります。翌年度にNISA口座内で買付したい商品がある場合は、保有資産のうち、いくらか売却する視点もあってもいいでしょう。ロールオーバーする場合の注意点やさしい株のはじめ方 ホームページ NISAロールオーバーとは?デメリットになる具体例上記例で時価総額50万円相当の資産が反対に値下がりして損失が出た場合、損益通算はNISA口座ではできないため、結果的に課税口座に移管した方がよかったことになります。このように、今後値下がりする可能性が高いと判断できる場合ならロールオーバーしない方がよいでしょう。ロールオーバーの3つの条件(金融機関と口座種類と期限に着目)SBI証券ホームページNISAロールオーバー/課税払出しのお手続き方法手続き時の注意点ロールオーバーの手続きには免許証等の本人確認書類に加え、番号確認書類としてマイナンバーを確認できる書類も必要です。普段あまり使用しないものなので、お手元にマイナンバーが確認できる書類があるか事前に確認しておくことが必要です。また、手続き後に手続きが不備なく完了したかも、忘れずに確認することも重要です。NISA口座のロールオーバーに関するまとめNISA口座のロールオーバーの仕組みは図をイメージするのが理解するポイントです。今回使用した図だけでなく、ご自身で具体的なシミュレーションをするとき、まずご自身で簡単な図を書いてみましょう。また個別に不明な点が生じる場合は、利用している金融機関のコールセンターに連絡して確認してみるとよいです。会社によってはNISA専用のコールセンターを用意しているところもあるので、確認してみて下さい。
2020年01月19日日本の高齢化が進む中、将来の相続について考える方も増えているのではないでしょうか。相続対策を考えるにあたって非常に重要な位置づけとなるのが相続税です。相続税はすべての人に課税される税金ではなく、基礎控除額を上回った場合にだけ課税されます。そこで本記事では、相続税の基礎控除の計算方法や相続税申告に関連する基礎知識について詳しく掘り下げていきたいと思います。相続税とは?相続税とは相続等によって取得する財産に対して課税される税金で、亡くなられた方が持っていたあらゆる財産について課税の対象となります。具体的には、土地や建物などの不動産や現金、貯金、株式、投資信託、仮想通過、金、ゴルフ会員権など資産としてプラスになるものはもちろんですが、故人が残した借金についても相続の対象となるため注意が必要です。マイナスの財産を忘れる人が多い相続が発生した人から相談を受けた際に、「遺産はそんなに多くないので、調べるのは簡単です」という人がいます。ですが、プラスとなる資産については比較的楽に調べてまとめることができるのですが、借金については書類がちゃんと残っていないと相続人でも気が付かないことがよくあります。マイナスの財産を見落とすと、本来払う必要のない相続税を支払ってしまうこともあり得るのです。また、あまりにも借金の方が多く残っている場合については、相続するのではなくて相続をしないという手続きである相続放棄をした方がよいケースもあります。相続放棄は相続が開始してから3ヶ月以内に家庭裁判所で所定の手続きをしなければならず、そういった手続きをしないまま3ヶ月以上経過してしまうと相続によって借金を背負うことになってしまうため注意しましょう。相続税の基礎控除額とは?相続税の基礎控除の額とは、相続税が課税される金額から差し引くことができる金額のことで、原則としてすべての相続人について適用ができる相続税の控除制度の1つです。冒頭で相続税はすべての人に対して課税される税金ではないと言いましたが、これは相続する資産の合計が基礎控除の金額を超えなければ相続税が課税されないことによります。相続税申告が必要なケース基礎控除以下の資産を相続するのであれば相続税は非課税ですが、相続税申告もしなくていいのかというと必ずそうとは限りません。相続税がかからない場合でも配偶者の相続税負担が軽くなる配偶者の税額軽減や、亡くなられた人が住んでいた家の建っている土地の評価額が80%オフになる小規模宅地等の特例といった各種特例制度を使うことで基礎控除額を下回るという場合については、たとえ相続税がかからなかったとしても、相続税申告だけはしなければならないのです。このことを知らずに「うちは相続税がかからないから」と高を括っていると、相続税申告期限が過ぎてしまい、おまけに特例も使えなくなるといった状況に陥る可能性がありますので注意しましょう。相続税の基礎控除の計算方法相続税の基礎控除額は次の計算式に当てはめて算出します。相続税の基礎控除の額=3,000万円+600万円×法定相続人の人数例えば、妻と子供3人が相続人となる場合、基礎控除の金額は4,800万円となります。[adsense_middle]改正でどのくらい控除される金額が減ったの?ちなみに、平成27年に法改正がされるまでについては以下の計算式でした。改正前の相続税の基礎控除の金額=5,000万円+1,000万円×法定相続人の人数先ほどと同じ条件で計算すると8,000万円となり、法改正によって基礎控除の金額がかなり縮小されたことがわかります。これによって、今までは課税される資産が基礎控除の範囲に納まっていたために相続税とは縁がなかったご家庭についても、半分近くまで基礎控除が減額されたことによって課税されるようになったのです。計算に含められる法定相続人の人数とは計算式を見ると分かる通り、相続税の基礎控除の金額は法定相続人の人数1人あたり600万円増えます。法定相続人は民法で優先順位が次のように決まっています。配偶者相続人亡くなった人の配偶者が存命の場合は、必ず法定相続人となります。血族相続人配偶者以外の親族については、次の優先順位に従って法定相続人となります。第一順位:子、(代襲相続の場合は孫)第二順位:直系尊属(父母、祖父母)第三順位:兄弟姉妹(※欠格や廃除があった場合は変わります。)このように法定相続人となる人と優先順位は民法によって決められているのですが、相続税の節税対策を考える人の中には、ある方法で基礎控除を増やそうとする人がいるのです。養子縁組で基礎控除を増やす第一順位の子というのは、亡くなられた人と血のつながりがある実子だけでなく養子縁組して実子になった子についても該当します。普通養子縁組は最寄りの役所で比較的簡単に手続きができることから、子がいるにもかかわらず孫と養子縁組して法定相続人を増やすという技を使う人がいるのです。確かに法定相続人が増えれば基礎控除も増えるのですが、これには大きなリスクがあるため注意が必要です。計算に含める養子には制限がある基礎控除の計算で法定相続人に含めて計算できる養子には、次のような制限が規定されています。実子がいる場合は1人まで実子がいない場合は2人までですので、最大でも2人までしか効果がないので、そのためだけに養子縁組することは決してオススメできません。バレると節税できない税務署側は基本的に節税目的の養子縁組を認めていません。そのため先ほどの制限の範囲内の養子だとしても、例えば遺産分割において養子に一切財産を相続させないなど、養子縁組をした理由に疑問が生じるような状況が発生すると、「節税目的で養子縁組してますよね」という指摘を受けることとなり、税務署長の権限で養子の人数を1人残らず基礎控除の計算式から除外されてしまう可能性があるのです。このことは相続税法第63条に規定されており、不当減少養子といいます。また、本人は節税対策目的で養子縁組したとしても、法律的には正式な法定相続人であり遺産を相続することができるため、場合によっては養子縁組したことによって遺産分割が大揉めになってしまうこともあります。よって、養子縁組は絶対に節税対策で使わないようにしましょう。相続税の申告期限について相続税は死亡を知った日の翌日から考えて10ヶ月で申告期限となります。例えば2020年1月10日に亡くなられた場合、その日のうちに相続人が死亡を知ったとすると相続税の申告の期限は2020年11月10日となります。ちなみに、最終日が土日祝日にかかる場合については翌平日扱いになり、仮に2020年11月10日が土曜日であれば2020年11月12日月曜日が申告の期限です。死亡を知った日の翌日からスタート相続税の申告期限で間違いやすいのが、どこから申告の期限のカウントダウンがスタートするのかという点です。死亡を知った日であり、死亡した日ではないので、例えば相続人が海外に住んでいて親が死亡したにも関わらずなかなか連絡が取れず、最終的に1カ月後に死亡の事実を知った場合についてはそこから10ヶ月のカウントダウンがスタートします。期限はあっという間にやってくる期限まで10ヶ月もあると思うかもしれませんが、実際のところそんなに余裕のあるスケジュールではありません。というのも、家族の誰かが亡くなると相続手続きは二の次でまずは葬儀の手配、火葬場の手配、埋葬の手配などやらなければならないことがほかにたくさんあります。その後もおおむね四十九日の法要が終わるくらいまでは、相続手続きに着手することすら難しいでしょう。遺産分割協議を先に終わらせる必要がある相続税申告の流れの中で最も障壁となるのが遺産分割協議です。相続税はたとえ同じ金額の資産だったとしても、誰が、どのように、いくら相続するのかによって課税される相続税の税額が違ってきます。しかも、相続税は原則として相続人全員で相続税を計算したうえで、それぞれが相続する割合に従って按分して税金を納めるので、遺産分割協議が終わらないと相続税が計算できず相続税申告もできないのです。とはいえ遺産分割協議は揉めることが多く、調停や裁判になると何年、何十年という長期間にわたることもあります。どうしても相続税申告に間に合わない場合遺産分割協議が終わらないからといって相続税の申告期限を延長してくれるわけではありません。たとえ相続人の間でひどく揉めているような場合でも、相続税の申告期限は絶対に守らなければならず、期限に1日でも遅れてしまうと次のようなペナルティが課せられます。無申告加算税:自主的に申告した場合は5%、税務調査が入ってから申告した場合は15%延滞税:2019年は年2.6%(税率は年によって異なります。)さらに、先ほどご紹介した配偶者控除や小規模宅地の特例なども使えなくなってしまいます。[adsense_middle]未分割申告をする遺産分割が終わらないまま申告期限が迫ってきてしまった場合については、未分割申告という方法で相続税申告をする必要があります。未分割申告とは、遺産分割の協議がまとまらないので、とりあえず民法で決められている法定相続分に合わせて相続したと仮定して相続税を計算し申告するやり方です。未分割申告をするには相続税申告書を提出するにあたって、申告後3年以内の分割見込書という書類も一緒に添付して申告します。未分割申告で申告しておけば、無申告加算税や延滞税は課税されません。ただし、未分割申告の場合は配偶者控除や小規模宅地等の特例といった相続税を低く抑える特例制度が使えないため注意が必要です。これらの軽減制度は本来相続税を大幅に減額することができる制度なので、一切適用できないとなるとかなりの金額の相続税を一旦納税しなければならなくなります。ですので、できることなら申告期限までに遺産分割を終わらせて、特例を適用したうえで通常の相続税を納税したほうがよいでしょう。更正の請求で相続税が戻ってくる未分割申告をすると高額な相続税が発生しますが、遺産分割が終わってから分割内容に合わせてもう一度相続税申告をすることで、多く納税しすぎている分の税金を返してもらうことが可能です。この手続のことを更正の請求といいます。申告をやり直すことを修正申告という人がいますが、修正申告は申告漏れなど少なく納税しているものを正すことで、税金を払いすぎている場合にするのは更正の請求というのです。実は相続税申告をした人の中には、計算ミスや評価額の判断ミスなどによって通常よりも多く相続税を納めすぎてしまっている人が結構います。そのため、相続税の取り扱い件数が多い税理士の中には、相続税の還付である更正の請求をメインとするセカンドオピニオンを大々的に宣伝してやっているケースもあるくらいです。遺言書があると相続税申告がスムーズ遺産分割が終わらないせいで未分割申告をせざるをえないケースが多いですが、遺言書が残されていればそのような心配も無くなります。というのも、法律に従った遺言書が残されていれば遺言書に書いてある通りに遺産分割をすればよいので、遺産分割の協議を相続人全員でする必要がなくなるのです。相続税申告をする際の添付書類についても、遺産分割協議書は不要になり家庭裁判所で検認した遺言書をもって代用することができます。遺言書というと相続発生後の揉め事を防ぐというイメージがあるかもしれませんが、相続税申告においても手続きがとてもスムーズになるので効果的です。相続税の基礎控除に関するまとめ相続税の基礎控除額の計算方法はとても簡単ですが、法定相続人となる人が誰なのかを勘違いしていると大変です。相続人が1人違うと600万円も変わってきてしまうので、計算する際にはまず誰が法定相続人なのかを入念に確認してからにしましょう。また、相続税の申告期限は10ヶ月しかありませんので、相続が開始したらできるだけ早く手続きに着手することをお勧めします。万が一期限を過ぎてしまうと、無申告加算税や延滞税などのペナルティが重いので十分注意が必要です。特に不動産や株式など評価額の計算が必要となる資産を相続する場合については、個人の方が自分で相続税申告をするには荷が重すぎるので、できる限り税理士に依頼してやってもらった方がよいでしょう。
2020年01月17日今回は老後に関する解説になります。漠然としていますが、何歳から老後と言うのか、自分は老後どんな生活を送っているのか、お金は足りているのかなど様々なお声を聞きます。今回のテーマは老後に対する不安を解消する解説になりますので、最後までお付き合い下さい。老後生活の心配事はお金最近TVや雑誌でも老後に関する話題は至る所で見たり、聞いたりする事が増えてきました。確かに社会問題を取り上げる事がマスコミの仕事ではありますが、なぜこの様に大きく取り上げられる様になったのでしょう。私が考える一つの要因として時代の変化があると考えています。どんな風に時代が変わったのか?これまた漠然としたタイトルになりましたが、具体的に解説すると、自助努力をしなければならなくなったという事が一つの答えです。かつて日本は高度経済成長に伴い、仕事やお金が溢れバブルというものも経験した事がある方もいらっしゃるかと思います。しかしそのバブルは弾け、不景気に突入しました。今でこそ経済を立て直すべく様々な金融緩和や政策を打ち出していますが、景気が良くなったと実感するまでには至っていない様に思います。ではなぜ自助努力が必要になったのでしょう?バブル期とバブル以降の制度の違い以下にバブル期と、バブル以降の違いを箇条書きにしてみたいと思います。【バブル期】終身雇用制度、退職金制度が一般的高金利(郵貯の定額貯金の利回りが8%)人口増加社会保障制度の充実(年金は60歳より受給・健康保険負担も2割等)【バブル以降】雇用の不安定(大手でもリストラする時代・フリーランスの台頭・退職金が無い)低金利(現在の預貯金金利は0.001%)少子高齢化の加速社会保障制度の変更(年金は65歳から、健康保険負担3割、介護保険の開始)この様に対照的な変化になっていると思います。また、かつては国や会社が最後まで面倒を見てくれる時代でしたが、今では国や会社をアテにする事は出来ない時代になりました。定年後の不安が大きくなるのはお金が必要だからです。お金の不安を解消するには?ではお金の不安を解消するためにはどうしたらいいのでしょう?自助努力と言っても何から手を付けたらいいのか?何を始めればいいのか?分からない事が多いと思います。ここからは解消する為の4つのポイントを挙げていきますので参考にしてみて下さい。老後資金対策はやるべき金銭の相談事はご夫婦で!ライフプランをやってみましょう価値観に合った金融商品を選ぶことお金の勉強を少しでも始めておく[adsense_middle]ポイント①老後資金対策はやるべき2019年に厚生労働省が発表した老後資金は2,000万円必要だというコメントを皆さんも聞いた事はあるかと思います。聞いただけでストレスが溜まったという方も少なくありません。この金額は正しいのかどうかですが、私はあながち間違いでは無いと思っています。間違いでは無い理由は?理由を補足すると、一つは健康面が大幅に改善され長生きをするからです。例えば65歳で定年退職をし、以後働かないという前提で話を進めます。現在日本人の平均寿命は男性が81歳、女性は87歳と毎年のように伸びています。あくまで平均ですので、平均以上に長生きする方もいらっしゃる訳です。では寿命を90歳までと仮定した場合、25年間に渡って生活をする事になりますよね。この時に毎月の生活費と年金受給額を計算してみたいと思います。ゆとりある老後資金と所得代替率始めにアンケートを基に、おおよその生活資金をここで解説しておきます。ゆとりある老後生活資金はいくらあれば良いでしょう?という質問に対し、回答が1ヶ月約35万円であることが生命保険文化センターのアンケートで判明しています。(ご夫婦での生活費です)この「ゆとり」とは何かを我慢せずに好きなものを買ったり、食べたりとできる事を指します。では次に年金がどれ位受給できるかという事ですが、憶えておいて欲しいキーワードがありますので、解説を挟んでおきます。所得代替率とは、簡潔に言うと、今受け取っている給料の何%が年金として受給できるようになりますという、厚生労働省が発表している数値の事です。厚生労働省の発表では50%となっており、月給30万円であれば単純に計算しても月15万円の年金であるという事です。簡単な計算で上記の結果を試算すると、次の様になります。(入ってくるお金に関してはご夫婦2人とも共働きであるという事で計算してみます)必要な金額は35万円×12カ月×25年=1億500万円入ってくる金額は30万円(夫婦2人分の年金)×12カ月×25年=9,000万円差額は1,500万円となります。上記の試算はご夫婦共に月給30万円のお給料を貰っている場合で計算していますので、ご主人が正社員、奥様がパート等であれば差は開く事になります。この試算結果はざっくりとしたものですが、今受け取っているお給料や生活環境は各ご家庭で異なりますので、一概には言えませんが、老後に対する資金の必要性はご理解頂けたかと思います。対策として何を始めるべきか?まずやっておきたい事は、今の生活費を洗い出してみましょう。手っ取り早いのは家計簿です。というのも、生活費に関してはあまりブレる事が少なく、今の生活水準が老後に移行する事が殆どです。お子様の教育費等は省いておいて下さい。必要生活資金が大きくなりすぎてしまいますので。この現状把握を行う事で、メリットとして老後の生活資金のイメージが持てる事、把握する過程で無駄かな?と思える所が浮き彫りになるという事です。その項目が食費なのか光熱費なのか、携帯代なのか、保険料なのかは各ご家庭で違いますが、一番早く見直せる箇所は保険と携帯です。安くする事で機能や保証を損なっては意味がありませんが、今では比較する事もできますので、一度確認しておきましょう。ポイント②金銭の相談事はご夫婦で!ライフプランをやってみましょう私もFPとして長い事やっていますが、お金の管理をご夫婦のいずれかに任せているといったご家庭が圧倒的に多く、支払いの事等、ご存知無いご主人、奥様を沢山見てきました。これはこれで上手くいっているのだと思いますが、老後資金を確保する為には、ご夫婦での協力無くしては上手くいきません。金銭的な事に関してはご夫婦で共有しておきべきであるというのが私の見解です。中にはご主人や奥様に言えない内緒の借金などあるかもしれません。しかし、借金も必ず返さなければなりませんし、2人3脚で老後まで、そしてその先へ向かっていかなければなりません。しっかりと将来の事について話合う機会を設けておきましょう。ライフプランのメリットは何?このライフプランのメリットは多くあり、先々のご家族の進学等のイベントが一目で分かる事や、資金計画をシミュレーションできる点は大きなメリットです。この資金計画が分かると、対策も立てやすいですし、使える時間からお金を増やすための効果的な金融商品も絞る事ができます。誰がやってくれるのかという事ですが、FP事務所の方や、保険会社の方、銀行、不動産と多岐に渡ります。ひょっとすると受けた所でセールスされる可能性もありますので、少し心構えだけしておいて下さい。ポイント③価値観に合った金融商品を選ぶこと老後に必要な資金がある程度明確になったら、次にする事は金融商品を選択する事になります。預貯金なのか、保険なのか、投資信託なのか、株や不動産投資なのか様々あり、それぞれにメリットやデメリットがあります。特に日本人に馴染み深いのは預貯金、保険でしょう。これまで元本保証という事が日本人の性格にピッタリとハマっていたからです。しかし、ご存知の様に預貯金の金利はほぼ無いに等しいですし、保険に関しても、最近の保険では依然と比べると格段にパフォーマンスが低下しています。投信や株に関しては、未だ手を付ける事が少なく、まだまだ未開拓ではないでしょうか。金融商品を選ぶ際に何に気を付けるべきか?金融商品を選ぶとき、何を意識しますか?メリットやデメリットもそうですが、将来どれ位の金額に増やせるかという点は外す事はできません。老後に2,000万円不足しますと分かっていて金利の低い商品のみで積立する場合、かなりの金額を積み立てなければなりません。この場合分散してリスクを小分けにする事が最も効果的です。一つの金融商品に絞らず、預貯金、保険、投信と分けておきましょう。当然利率、リスクも異なりますが、リスクばかり怖がっても仕方ありません。またリスクを分かった上で、受け入れる事が出来るのか、出来ないのかという点が非常に重要です。預貯金以外の金融商品は必ず担当者の説明やネット上での解説を確認しますが、話を聞いた・確認した上で、自分なら続けられるものを選択すべきです。積立ては続けなければ意味が無い選択する事に満足した商品であれば長続きはするでしょう。しかし、担当者の話を聞いてもイマイチ…どうしてもリスクが気になって仕方ないという事もあるかもしれません。そんな心境で始めると、結果途中で止めてしまう事が起きてしまいます。金融商品の特性は金利が高いものであればあるほど、複利効果が望めますので、少なくとも15年以上はコツコツ続けていくしかありませんし、15年を超えると予想以上のパフォーマンスを発揮する事が一般的です。続けられる金融商品に出会う為、しっかりとメリット、デメリット、リスクやリターンを考えバランスよく分散させる事が必須です。ポイント④お金の勉強を少しでも始めておくお金の勉強と言っても、専門性の高い知識から、生活の節約術まで幅広い意味で考えて下さい。例えばモノを買う時には還元性の高いクレジットカードを使いポイントを貯める事も一つでしょう。また節約術でも携帯や保険見直しなどは少し地道かもしれませんが、店舗や保険代理店を2、3軒回ってみて確かめる事も良いかもしれません。少しの知識を知っておく事で担当者の言いなりにならなくて済むようにするのも自助努力の一つだと思います。ほんの少しでもいいので毎日すこしずつ金融に触れるだけでもいいですから、情報収集して有益な情報かどうか判断しましょう。老後不安に関するまとめ今回は老後不安を解消するための4つのポイントを解説しましたが、将来を支えるのは自分だと思って老後に備えて頂ければと思います。決して楽ではないですが、自分の身は自分で守る時代の中で生きていますので、その点を踏まえて出来る事から実践して一歩を踏み出して下さいね。
2020年01月17日今回は老後について保険を考えている方向けの記事になります。最近では人生100年時代と言われる様になり、長生きする事がリスクと言われる様にもなりました。定年も徐々に延長され年金不安も尽きません。また健康に関しても新しい病気が見つかったりと気苦労は絶えませんね。そこで活躍するのが保険です。先々の備えについて解説しますので、安心の材料になればと思います。保険の種類は何があるの?はじめに保険にはどんな保障内容のものがあるのかという事から解説しておきます。老後の生活を想像すると、大体定年後が該当するはずですよね。その時収入はどうでしょうか?働いている今と比べても収入の有無で生活も随分変わるかと思います。ご自身にとってどんな備えをすべきなのかというモノサシを持っておきましょう。1.医療保険・がん保険TVCMなどでもよく見かけるのがこの医療保険・がん保険ですね。お世話になった方もいらっしゃるかもしれません。医療保険では入院したり、手術を受けた時、退院後に通院を伴った時、健康保険の効かない高度先進医療を受けた時等に、給付金を支払ってくれます。最近の医療保険は短期入院の際に入院一時金を支払ってくれる保険会社も増えてきました。がん保険に関しては、国民の男女2人に1人が罹患する生活習慣病でもあります。がんになると、治療に時間とお金が掛かりますので、高額な一時金を支払ってくれるものが多く、がんの通院治療に使える保険も多くなってきました。またがんだけでなく、脳卒中や心筋梗塞など生活習慣病になった場合にも備える事の出来る、三大疾病保険が最近の流行りとなっています。2.死亡保険・介護保険次に死亡保険や介護保険などですが、死亡保険は万が一亡くなった際にご遺族へお金を残す事が出来る保険として活用されてきました。昨今ではタバコを吸わない方は安い掛け金で加入できる非喫煙料率を採用している保険会社が増えてきています。更に特約を付加する事で、働けなくなった際の金銭的な保証までしてくれる保険会社もあります。そして介護保険においては、働けなくなった時の保障と銘打ってリリースされる事もあり、所定の介護状態や要介護認定に該当したら給付金を受け取れるものもあります。介護ニーズが高くなる50代以降の方がお考えになる事が多い保険です。3.資産形成や老後の収入に備える積立保険老後の金銭的な不安を解消するために、預貯金よりも高い利率で将来に備える積立型の保険もあります。この積立型には死亡保障が付いているもの、個人年金型の様に純粋にお金だけ貯めていくものもあります。一般的には貯蓄型保険と呼ばれています。最近では保険会社の運用もかなり厳しくなり、円建ての積立保険は以前よりもかなり利率が悪くなっています。代わるようにドル建ての保険や投資信託の様に運用を備えた変額保険等の販売件数が伸びている傾向にあります。老後の不安要素は何?私も保険代理店に勤務していますので、保険に関しては毎日の様に誰かの相談に乗っています。老後不安を感じる部分を聞くと、年金が足りるのか?入院して子供に迷惑を掛けたくない、葬式代くらいは残したいと色んな声を頂戴します。これを全て私なりに纏めると、老後の生活そのものに不安を感じている事が伺えます。その生活を支えるのはお金に他なりません。老後生活資金が潤沢にあれば問題無い先程の不安を紐解いてみますと、年金が足りるのか?という事に関しては、裏を返せばどれ位長生きするか分からないし、生活費はそれに応じてずっとかかる。つまり十分な蓄えがあれば不安に感じる事はありません。入院した際も同じです。収入が無い中で、大きな病気をした時にお金がどれだけかかるのか?想像しにくいですよね。そこでも問題無い位お金があれば入院しても、手術しても誰にも迷惑をかける事はありません。お葬式代も同じです。蓄えを残すのか、保険に頼るのかという点の違いです。つまり、お金を将来に向けて貯める、増やす事が出来なかった、したいけど叶わなかった為に保険に頼らざるを得ない現状だという事になります。おすすめの保険ってどんな保険?先程の解説は極論でしたので、ここからはおすすめの保険について解説していこうと思います。おすすめの保険といっても、各ご家庭で必要な保証も異なります。ここでは保険に対する考え方を含めおすすめな保険をアドバイスできればと考えます。[adsense_middle]保険の見直しは必ずやっておくべき必要な保証を考える前に、まずは現在ご加入の保障内容を確認しておきましょう。何故確認しておく必要があるのかと言うと、理由は3つあります。理由その①担当者依存を払拭するため例えばですが、長い事ずっと同じ担当者で、一つの保険会社に勤続している方から加入しているとします。つまり1つの保険会社の商品しか知らない、サービスを受けられないという事になります。長い事担当であれば情も湧きます。しかし、他社を見る機会が無い事も事実でしょう。ひょっとすると今ご加入している保障より他社の保険が格段に優れている点があるかもしれません。この依存から離れなければ他社商品を見る事は不可能でしょう。理由その②加入年度によって保障内容が異なる特に医療保険やがん保険は加入年度が古ければ、その当時の医療事情に沿った保障内容になっているはずです。中でも入院7日以上で支払う等の医療保険は、短期入院がメジャーの最近では全くと言っていいほど役に立てない事が発生します。それでは何の為の保険なのか意味が無くなってしまいます。憶えておいて頂きたいのは、保険はお医者さんの治療行為が進むと保険がそれに合わせて開発される為、絶えずグレードが上がっていきます。加入して10年以上も何もしていない方は一度確認をしておきましょう。理由その③勧められるがまま加入した保険が必ずしも良い保険とは限らない会社などに来る保険外交員と親しくなり、気も許せる間柄になった時、保険を勧めてくる事は往々にしてあります。また友人、知人が保険会社に勤務している場合も同じです。そこで、何も考えずに勧められるがままの保険だと、デメリットを見落としてしまう事もあります。いざ入院した時に使えなかった、となっても勧めた営業マンは責任を取る事はありません。この様な事が無いように保険を考える際はしっかり話を聞くようにしておきましょう。老後安心できる保険の考え方とは前提として健康状態が良いとして解説します。何かしらの病気や手術の歴がある場合引き受けが出来ない、条件が付く等ありますので注意が必要です。ではどんな考え方で保険を備えるかを解説します。まず社会保障制度を理解しておく事例えば入院した場合、国民の誰もが健康保険に加入しているかと思います。自己負担は3割で済みますが、高額な場合3割でも負担が大きい場合もあります。その時に高額療養費制度という治療費を抑える制度がある事を知っておきましょう。この制度があるだけでもかなり治療費負担は変わってきます。保険の依存度を高めるより蓄えや資産形成に傾斜をかける社会保障を踏まえ保険を考えますが、入院の頻度や死亡する確率を考えると、保険全てに依存するよりも複合的に考えておく事が重要だと思います。入院は高額療養費があるので、日額や掛け金を抑え、がんになった際は通院治療が殆どですので、カバーできるような保険にしておく。死亡に関してはある程度の蓄えを準備しておくか、時間があれば変額商品で資産運用しながら保障を備えるか、NISA等を活用し、本格的に老後の資産形成をするかという事です。私個人的には医療保険にはお金をかけず、がん保障(通院部分もカバー)若しくは三大疾病保障を備え、死亡は掛捨てで運用をNISA等で行うか、変額商品で死亡も備えながら運用するかといった事で十分だと思います。老後の保険に関するまとめ老後の安心な保険の考え方として今回解説しましたが、必要以上に保険を掛けなくても良いという事をご理解頂ければと思います。使う事が無ければそれこそ勿体ないです。抑えるべき部分と、確実に必要な部分を明確に分けて保険を考えましょう。
2020年01月16日与党が’19年末にまとめた税制改正大綱に、NISAの改革が盛り込まれた。NISAとは’14年に始まった小額投資非課税制度のこと。投資で得た利益にかかる約20%の税金が、NISAならかからない。こうしたNISAには、おもに2つの枠組みがある。1つ目は’14年当初からある「一般NISA」。株式や投資信託などに年120万円まで投資できて、5年間は非課税。投資できるのは’23年までの予定だったが、’28年まで延長するようだ。2つ目は’18年に始まった「つみたてNISA」。金融庁が長期運用に向いていると限定した投資信託に、年40万円まで積立投資したとき、20年間、非課税になる。これも’37年の終了予定を’42年まで延長するようだ。今回の改革は制度の延長だけでなく、’24年以降は一般NISAが「新NISA」に移行すると記された。新NISAとは、どんなものなのか。経済ジャーナリストの荻原博子さんが解説してくれた――。■「貯蓄から投資へ」と私たちを誘導する“2階建て”新NISAの落とし穴新NISAは、2階建て構造が大きな特徴です。1階部分は、つみたてNISAを踏襲した年20万円までの積立投資枠です。投資対象はつみたてNISAとほぼ同じで、低リスクの投資信託といわれます。2階部分は一般NISAを引き継いだ形で、個別の株式にも年102万円まで投資できます。新NISAは原則として、1階の積立投資をした人が、2階で投資できるようになります。投資額は合わせて年122万円。5年間は非課税です。NISAは従来わかりづらいといわれましたが、新NISAは今まで以上に複雑で、仕組みを理解するのが大変です。実際に投資する意欲がうせてしまうのでは。また、1階の積立投資は低リスクといわれますが、積立預金とは違い、リスクがないわけではありません。それどころか、対象商品には値動きが激しくなる恐れのある新興国への投資信託も含まれています。「金融庁のお墨付き」などと宣伝する金融機関もありますが、決して「何を選んでも安心」ではありません。自分でリスクを理解することが大切です。さらに今、一般NISAとつみたてNISAがすでにあり、利用者はどちらかを選んでいます。制度を存続させたいなら、それぞれを期間延長すればいいだけなのに、わざわざ、つみたてNISAの土台に一般NISAを積み上げたような新NISAを創設することに、どんな意味があるのでしょう。低リスクな投資で客を呼び、ある程度安心させてから、高リスクな投資へといざないたい金融機関の思惑を反映したものではないのか、一般庶民の損得など何も考えていないのかと疑ってしまいます。政府は何が何でも「貯蓄から投資へ」推し進めたいようですが、皆さんはわからないものにお金をつぎ込んではいけません。投資は、自分で理解し自己責任が鉄則です。新NISAは今後、国会で審議されます。行方に注目しましょう。「女性自身」2020年1月21日号 掲載
2020年01月10日ウェルスナビは、資産運用を自動で行ってくれるサービスですが、確定申告は自分でしなければいけないのでしょうか。結論をいうと、「特定口座・源泉徴収あり」を選べば基本的に何もする必要はありません。ただ、状況によっては確定申告をした方が有利になる場合があるので、どのような時に確定申告した方が有利になるのかを解説していきます。ウェルスナビとはウェルスナビ高い実績を誇るロボアドバイザーウェルスナビは、2019年11月時点で預かり資産1,900億円を超え、一番の実績を持っているロボアドバイザーです。ウェルスナビでは、世界水準の資産運用をすべて自動で行ってくれます。これまで世界水準のアルゴリズムは、機関投資家や一部の富裕層に限られていました。しかし、テクノロジーの力で誰でも世界水準の資産運用をできるようにしたのが、ウェルスナビのロボアドバイザーなのです。AI(人工知能)が投資を代行するので人件費がかからず、手数料は預かり資産の1%と低コストで、最低投資金額は10万円と少額から始められるというメリットがあります。また、スマホで簡単に開始できるのも大きなポイントです。AI自分に最適な運用プランを提示してくれる6つの質問に答えるだけで、自分に合った運用プランをAIが提示。発注や積立、リバランス(資産のバランス調整)も、ウェルスナビがすべて自動で行います。人ではなくAIが投資をしてくれるので、相場環境に一喜一憂することもなくなります。資産運用の王道は「長期・積立・分散」です。世界中の金融商品に分散投資しながら、世界経済の成長率を中長期で上回ることを目指します。もちろん、世界経済はいい時も悪い時もあり、資産運用中にはリーマンショックなど大きな金融危機が起こることもあります。しかし、「長期・積立・分散」投資を続けることで、そのような大きなショックが起こっても、長期で見ればプラスのリターンを期待できるのです。たとえば1992年1月から2017年1月までの過去25年間の期間で、ウェルスナビの推奨ポートフォリオを用いて資産運用のシミュレーションを行うと、資産は2.4倍に成長し、1年あたりのリターンは6.0%という結果になります。ウェルスナビウェルスナビの売却益にかかる税金株や投資信託を売って利益が出たとき、利益の20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)が課税されます。ウェルスナビの売却益も同じです。株や投資信託と同じく、ウェルスナビを含めたロボアドバイザーの売却益の税金も、申告分離課税に区分されるからです。申告分離課税とは、株式や投資信託などの譲渡により所得が生じた場合、確定申告の段階で他の所得と合算せず、分離して課税する制度のこと。株式等の譲渡による所得は、総合課税となる他の所得はもちろん、土地や建物などの譲渡による所得のような、他の申告分離課税の所得とも分離して課税が行われます。たとえば、ウェルスナビを10万円で買って20万円で売ったときの利益は10万円ですが、20,315円(10万円✕20.315%)が税金として引かれるので、実際の手取りは79,685円(10万円-20,315円)となります。売却益は出金することもできます。本来、税金は投資家本人が確定申告の書類に必要事項を記入したり、税務署に行ったりする必要があります。しかし日中忙しい人は、「面倒な手続きをしたくない」と考える人も多いでしょう。次の項では、確定申告が不要になるポイントを解説します。「特定口座・源泉徴収あり」を利用すれば確定申告の必要は原則ない証券会社や銀行で口座を開く場合、「特定口座」か「一般口座」を選ぶ必要があります。両者の違いは、損益計算や税金の納め方です。特定口座は、証券会社や銀行が年間取引報告書を作成してくれ、税金を本人に代わって納めてくれます(源泉徴収ありの場合)。一方、一般口座では税金の計算から確定申告、納税まで投資家自身がすべて行わなければいけません。[adsense_middle]特定口座・源泉徴収ありとは面倒な手間を省きたい人は「特定口座」を選ぶようにしましょう。特定口座を選べば、1年間の損益をウェルスナビが計算してくれます。ただし、特定口座には「源泉徴収あり」と「源泉徴収なし」の2種類があります。「源泉徴収あり」を選べば、ウェルスナビが税金を納めてくれるので、確定申告の必要は原則ありません。一方、「源泉徴収なし」の場合、投資家自らが確定申告して税金を納めます。また、特定口座以外にも「一般口座」があります。一般口座の場合、ウェルスナビでは税金の手続きについて何もしません。損益の計算から確定申告、税金の納付まで投資家がすべて行わなければなりません。資産運用を自動で任せられるのがウェルスナビのメリットですから、税金の手間も省ける「特定口座・源泉徴収あり」を選ぶようにしましょう。特定口座・源泉徴収なしを選んだほうがいい場合もあるが、住民税の申告が必要手間が省けて便利な「特定口座・源泉徴収あり」ですが、「源泉徴収なし」を選んだほうがいい場合もあります。それは、投資による利益が20万円以下なら、所得税がかからないというメリットがあるからです。ただし、住民税の申告は必要になるので、手間をかけたくない人は「源泉徴収あり」を選んだ方がいいでしょう。外国税額控除を適用したい場合は確定申告が必要ウェルスナビは海外のETF(上場投資信託)で運用を行っているので、配当は米国内で租税条約に基づいた税率(10%)で源泉徴収されます。さらに米国で課税された後の金額に対して、日本でも20.315%の税率で源泉徴収されます。源泉徴収されているので確定申告は必要ありませんが、日米の二重課税を調整するための外国税額控除を適用したい場合は確定申告が必要になります。外国税額控除とは外国証券投資(株やETFなど)による配当金や利子は、まず外国で課税され、さらに日本でも課税されることから二重に課税されることになります。この二重課税を調整するために、外国で課税された税額を日本の税金から差し引く制度です。外国税額控除に必要な書類外国税額控除を受けるためには、確定申告をする必要があるので、必要書類を作成して期間内に税務署に提出します。外国税額控除に必要な書類は、以下の通りです。外国税額控除に関する明細書国外所得総額の計算に関する明細書外国所得税を課されたことを証する書類その税が外国税額控除の対象となる外国所得税に該当することについての説明を記載した書類ただし申告の際は、書類ややり方の詳細を税務署に問い合わせるようにしましょう。ウェルスナビで確定申告をした方がいい場合配当の二重課税以外にも、以下のように確定申告をしたほうが税金がオトクになる場合があります。[adsense_middle]株式や投資信託との損益通算確定申告すれば、他の証券会社の株や投資信託と損益通算できます。たとえば、ウェルスナビで利益が出ていて、株式で損失が出ている場合、損益通算することで支払う税金を減らせることができるのです。特定口座で取引をしていれば、ウェルスナビが年間取引報告書を作成してくれます。年間取引報告書はウェルスナビのホームページで電子交付しているので、いつでもダウンロードが可能です。損失の繰越控除を利用する株や投資信託と損益通算しても譲渡損失が残ってしまう場合、「譲渡損失の3年間繰越控除」の適用を受けるようにしましょう。適用を受けると、翌年以降3年間、翌年の譲渡益や配当金から繰り越した損失額を控除できます。これによって、課税評価額がゼロまたはマイナスとなれば課税されません。ただし、損失を繰り越すには、3年間は毎年「損失の繰越控除」の申告をする必要があるので注意しましょう。口座の変更方法ウェルスナビで一般口座を開設していても、特定口座に変更可能です。「ウェルスナビのお問い合わせ」から「現在の口座を特定口座に変更したい」と申し込みましょう。すると、ウェルスナビから口座変更申込書が送られてくるので、記入してマイナンバーなど身分証明書のコピーを同封して送り返せば完了です。ただし、その年の売却益や分配金が発生している場合は、変更できないので注意しましょう。たとえば、2019年度の口座を変更しようとしても、すでに売却益や分配金が発生している場合は、税金の計算が始まっているので年度内の変更はできません。翌年(2020年)まで待つ必要があるのです。確定申告書の書き方確定申告書をスムーズに作るためには、国税庁の「確定申告書作成コーナー」を利用すると便利です。確定申告書作成コーナーを利用すると、画面の案内にしたがって入力していくことで、申告の目的や所得の種類に応じた申告書を作成できます。申告書はプリントアウトできるので、確定申告の書類を税務署に提出すれば終了です。直接税務署に行き、職員に確認しながら作成する方がミスなくできますが、確定申告の期間は混み合い時間もかかるので、「確定申告書作成コーナー」を利用するようにしましょう。ウェルスナビのDeTax(デタックス)とはDeTax(デタックス)とは、税金の負担を軽減(先送り)してくれるサービス。分配金の受け取りやETF(上場投資信託)の売却によって利益が出ると、税負担が生じます。デタックスは、税負担が1万円を超える場合を目安に、税負担の一部または全部を翌年以降に繰り延べます。税負担を繰り延べなかった場合より運用できる金額が増えるため、投資効率の向上が期待できるのです。具体的には、損益がマイナスになっている銘柄を売却して損を確定させます。そして、すでに利益確定している銘柄と利益を相殺させることにより、その年の利益を圧縮もしくはゼロにし、税負担を翌年以降に繰り延べるのです。また、損益がマイナスになっている銘柄を売却すると同時に、同じ銘柄を「同じ数量・同じ価格」で買い戻します。これにより、ポートフォリオを維持したまま、税負担を軽くすることができるのです。柴山CEOは、SBI証券とのインタビューで、DeTaxの機能で年間0.4~0.6%程度の負担減になるといっています。ウェルスナビの手数料は年率1%(預かり資産3,000万円まで)ですが、DeTaxにより半分程度のコスト負担になることが期待できるのです。ウェルスナビの確定申告に関するまとめ今回は、ウェルスナビの税金について解説しました。「特定口座・源泉徴収あり」をしておけば、何もする必要はありません。ただし、外国税額控除や株・投資信託と損益通算をしたい場合は、確定申告をする必要があります。それでも資金が少ない間は、「特定口座・源泉徴収あり」を選んでいても問題ないでしょう。しかし、10年・20年と運用を続けて資産が大きくなった場合は、税金についてもきちんと考えるようにしましょう。
2019年12月21日は10万円程度と少額から投資でき、東京証券取引所(東証)に上場しているのでリアルタイムで取引できるという特徴があります。この記事では、投資初心者が押さえておきたいJ-REITの特徴やメリット・デメリットについて解説します。J-REIT(不動産投資信託)の読み方と意味不動産証券化協会J-REITは収益の90%以上を分配金として支払うことで法人税が免除されるため、利益のほとんどを分配金として支払う銘柄が多いためです。また、J-REITは原則として不動産の開発は行わずに賃貸事業に特化しています。ですから、一般の不動産会社に比べて収益が安定しているのです。J-REITのリスク不動産証券化協会J-REITは単一用途に特化して投資する「単一用途特化型」と、2つの用途の不動産に投資する「複合型」、3つ以上の用途または用途を限定しない「総合型」に分けられます。単一用途特化型は、オフィスビル、商業施設、住居、物流施設、ホテル、ヘルスケアそれぞれの用途に特化したJ-REITです。複合型は、オフィスビルと商業施設など2つの用途に投資、総合型はオフィスビルと住宅と物流施設など3つ以上の用途に投資します。J-REITはオフィスビル特化型からスタートしました。J-REITの市場開設前から証券化の実績があったことや、空室率や賃料などに関するデータが整備されていたからです。ただ、オフィスビルは賃貸借契約の期間が短く、景気の変動を受けやすいという特徴があります。それに比べて、住居特化型は賃料が安定しているのが魅力です。住居特化型は景気や不動産市況の影響を受けにくい銘柄として認知されています。また、物流施設もテナントと長期固定の賃貸借契約を結んでいることが多いので、収益が安定している傾向にあります。商業施設やホテル、ヘルスケア特化型は、他の用途に比べて管理に専門的なノウハウが必要です。資産運用会社によって差がでやすい用途なのです。J-REIT市場の現状J-REITは2001年に上場銘柄2本、時価総額2,000億円でスタートしましたが、2019年時点では63銘柄が上場、時価総額は17兆円を超えています。不動産証券化協会J-REIT全体の値動きを示す、東証REIT指数とTOPIX(東証株価指数)の10年間の推移は以下の通りです。不動産証券化協会低金利が続く中でも比較的高い利回りが狙えるJ-REITに、個人投資家だけでなく機関投資家の買いも入っているのです。2019年10月時点の東証REIT指数は2245.01と、2007年5月の2612.98に次ぐ高値水準となっています。J-REITの価格は暴落しても利回り狙いの買いが入ってきやすいという特徴があります。4%を超える水準では分配金狙いの買いが見込めるからです。Jリート(J-REIT)に関するまとめ今回はJ-REITのメリットやリスクについて解説しました。J-REITは少額から不動産投資でき、株式と同じようにリアルタイムで取引できるというメリットがあります。ただし、元本が保証された金融商品ではないので、リスクを把握した上で複数の銘柄に分散投資するようにしましょう。
2019年12月06日は不動産の投資信託です。10万円前後と少額から不動産投資できることや、複数の物件に分散投資できるので、リスクを抑えた運用ができます。また、分配金利回りも3%台と株式の配当金より高いのも魅力です。しかし、どの銘柄を選べばいいのかわからない人も多いのではないでしょうか?今回は、REITの銘柄の選び方について解説します。REIT(リート)が投資対象にする不動産不動産証券化協会海外REITと日本のREIT(J-REIT)の違いREITは1960年に米国で初めて導入されました。現在では世界20以上の国・地域にREIT市場があります。日本のREITは米国などと少し仕組みが異なるため、J-REIT(JAPAN Real Estate Investment Trust)と呼ばれています。それでは、それぞれの用途の詳細を、銘柄選びのポイントと合わせて解説します。オフィス特化型REITオフィスは、国内REITでメインの投資先。物件の数が多く、投資機会が多いからです。オフィス特化型REIT選びのポイントは、空室率と平均賃料です。とくに、投資先が最も多い都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)の状況を確認しておく必要があります。オフィスビル仲介大手の三鬼商事が2019年10月に発表した都心5区の9月の空室率は1.64%となり、過去最低水準となりました。また、都心5区の平均賃料は3.3平方メートル当たり2万1855円となり、前月比で71円上昇。平均賃料の上昇は69カ月続いており、旺盛な需要が賃料水準を押し上げています。都心オフィスの平均賃料は、2008年のリーマンショックの影響で下落し、2014年ごろを底に回復しています。ですから、2010年頃に入居したテナントの賃料は現在の相場より安いので引き上げやすく、仮にテナントが退去しても新しいテナントが入れば、現在の賃料水準の法が高いので収入が増えることになります。商業施設特化型REIT商業施設特化型REITは、一般消費者向けの施設なので景気感応度が高いことが特徴です。商業施設とは、ショッピングモールや飲食施設などの施設が集まった建物・地域の総称です。商業施設のリスクの1つがインターネット通販の台頭です。近年では、店舗数を縮小するショッピングモールも珍しくありません。投資を検討する時は、このようにリスクも考慮するようにしましょう。住宅特化型REIT住宅特化型REITは主に賃貸住宅物件に投資し、分配金が安定していることが魅力です。賃貸物件の契約期間は基本的に2年と短く、入居者の入れ替えも頻繁なので収益の安定性に不安を感じる人もいるかもしれません。しかし、賃貸住宅の賃料は他のアセットに比べて「変動しづらい」といわれています。つまり、安定した分配金が望めるのです。物流施設特化型REIT物流施設は私たちの生活に密接な関わりを持っています、たとえば、多くの人が利用しているインターネット通販の到着の早さに驚いている人もいると思います。これは、物流施設の発展が大いに寄与しているのです。現在の物流施設は、単にモノを保管するだけでなく、モノの梱包や流通加工といった先進的な機能を有するまで発展していて、配送の効率性向上につながっているのです。さらに、物流施設は長期固定で賃貸契約を結ぶことが多いので、景気が悪化してもすぐに影響を受けることは少なく、分配金も安定しています。今後インターネット通販などのEC(電子取引)市場が発展するとともに、ますますニーズが高めると予想されます。ホテル特化型REITホテルは景気に敏感です。景気が上昇する局面では、物流施設や住宅よりも高い成長と利回りが期待できます。加えて、旺盛なインバウンド(外国人訪日観光客)による影響を強く受けます。東京オリンピック・パラリンピックの2020年までは、景気・インバウンドのどちらから見ても、ホテル市況は底堅いと考えられます。最近は空き家や空き部屋を提供する「民泊」の影響で、ホテル市況が悪化するのではないかという懸念もあります。2018年6月に施行された「住宅宿泊事業法(民泊新法)」で、民泊が正式に解禁されたからです。しかし、年間営業日数の上限が設けられたり、家主には届け出の義務が課せられたりするなど、民泊を運営するための条件は厳しくなりました。違法民泊が淘汰される動きになればホテル特化型REITにはプラスになります。ヘルスケア特化型REIT高齢化の進む日本では、ヘルスケアは他の物件よりも需要が高まると予想されます。ヘルスケア施設とは、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、病院などです。施設を保有するヘルスケア特化型REITは、施設のオペレーター(事業運営社)と賃貸借契約を結び、そのオペレーターが入居者や利用者の募集・契約を行います。ヘルスケア特化型REITは、オペレーターから受け取る賃料を主な収益源としていて、諸経費などを控除した後の利益を投資家に分配するのです。今後の市場の成長が期待できるヘルスケア特化型REITですが、介護士の不足から新しい物件の取得が難しい面もあります。とくに高齢者向け住宅の人手が足りていません。ただ、社会的ニーズや将来性は間違いない分野なので、介護士の問題さえ解決できれば非常に魅力的な投資先です。複合型REIT・総合型REIT2つの用途の不動産に投資する「複合型REIT」や、3つ以上の用途に投資する「総合型REIT」は、分散投資しているので単一用途型REITよりもリスクが低くなります。REIT投資のリスクを下げたい人や、REIT初心者におすすめです。ただし、特定分野の値上がりや賃料の上昇の恩恵を受けにくくなるというデメリットもあります。また、一口に総合型REITといっても、物流施設と住宅だけのREITやオフィスや住宅・商業施設のREITなど中身がまったく異なる場合があります。実際にどのような物件に投資しているのか、中身をチェックするようにしましょう。REIT(不動産投資信託)の銘柄の選び方(利回りや格付けなど)REITの投資先がわかったところで、次にREITを選ぶ際のポイントについて解説します。ポイント1:分配金利回りREITを購入する投資家にとって、最大の関心事は分配金でしょう。2019年10月時点のREITの平均分配金利回りは3.42%。東証1部の配当金利回り2.36%を上回っています。分配金の多さと安定性は、REITの運用状況を測る指標にもなります。同じ用途の不動産に投資するREITを比べた場合、分配金を多くだしている銘柄の運用状況が優れていると判断できるからです。また、REITの分配金の原資は主に賃料ですが、物件を手放した時に発生する売却益によって分配金が一時的に増えることがあります。過去の分配金が将来も保証されるわけではありません。過去の分配金の推移を必ずチェックし、安定的に高い分配金をだしている銘柄を選ぶようにしましょう。ポイント2:格付けREITを購入する時は、「格付け」もチェックしましょう。格付けとは、REITが債務不履行になる可能性を第三者である格付け機関が評価したものです。もっとも信用度が高いのが「AAA」や「AA+」です(格付け機関によって表記が異なります)。格付けからわかることはREITの信用度だけではありません。格付けが高いREITほど低い金利で資金調達できるので、収益力の高さの指標にもなるのです。また、日銀が金融政策の一環として買い入れるREITの格付けは「AA」以上です。AA以上の銘柄なら日銀の買いが期待できるので、相対的にリスクが低く、買い安心感が高い銘柄と考えられます。ポイント3:時価総額(投資口価格✕口数)時価総額とは、REITの資産を時価で評価してものです。時価総額が大きいほど、多くの投資家がそのREITに投資していると考えられます。保有している投資家が少ないと、買いたい時に買えない、売りたい時に売れないという流動性リスクが高くなります。明確な基準はないものの、時価総額1,000億円を超えていれば、値動きが安定している傾向にあります。ポイント4:NAV倍率NAVとは、REITが持っている時価ベースでの純資産のことで、REITを解約して保有不動産をすべて売却、負債返済後の金額です。NAV倍率の計算式は以下の通りです。NAV倍率=REITの投資口価格÷1口当たりのNAVNAV倍率が1倍より小さければ、純資産よりも投資口価格が安く割安な銘柄と考えられます。一方、1倍を大きく上回ると割高と判断します。NAV倍率は株式投資のPBR(株価純資産倍率)と似た指標です。おすすめ銘柄3選それでは、具体的な銘柄を見ていきましょう(2019年11月時点)。大和ハウスリート投資法人(8984)投資口価格:305,500円分配金利回り:3.70%格付け:AA(JCR)、A+(R&I)時価総額:6339.12億円NAV倍率:1.15大和ハウス工業をスポンサーとする総合型REIT。用途別比率は以下の通りです。物流施設:50.6%居住施設:33.3%商業施設:12,9%ホテル:1.5%その他:1.7%中核資産は、物流施設・居住施設・商業施設およびホテルで、主に首都圏、中部圏、近畿圏の三大都市圏に投資します。大和ハウスグループとのコラボレーションによる物件の取得や管理・運営を行っています。分配金利回りは3.7%とJ-REITの平均分配金利回り3.42%を上回っています。また、JCRからAA、R&IからA+という高格付けを取得しているので、日銀が投資口を保有している銘柄の1つです。日本ロジスティクスファンド投資法人(8967)投資口価格:279,900円分配金利回り:3.48%格付け:AA(JCR)、AAー(R&I)時価総額:2533.29億円NAV倍率:1.10三井物産をスポンサーとする物流施設特化型REIT。物流施設特化型として最も早く、2005年5月に上場しました。物流施設の取得競争が本格化する前に上場したことや、強固な財務基盤を背景に金融危機の時でも物件を取得できたことなどから、2019年7月時点のポートフォリオの含み益率が、41.2%とREITでもトップレベルの高さで評判が高いREITです。JCRから「AA」、R&Iから「AA-」という高格付けを取得しており、日銀が保有している銘柄の1つです。物流施設は景気に左右されずに安定的な分配金が期待できるので、投資初心者でも手掛けやすいといえるでしょう。星野リゾート・リート投資法人投資口価格:585,000円分配金利回り:4・52%格付け:A-(JCR)時価総額:1297.89億円NAV倍率:1.06ホテルの開発・運営に加えて再生事業にも強みを持つ星野リゾートをスポンサーとするホテル特化型REIT。具体的な投資対象資産の選定には、国内の星野リゾートグループ運営物件だけでなく、グループ以外の運営物件および海外の星野リゾートグループ関与物件の情報を積極的に入手し、長期的かつ安定的なキャッシュフローの確保のために最適なポートフォリオを構築しています。格付けについてはJCRからA-を取得しています。ホテル特化型REITなので、分配金利回りが4.52%と高いのも魅力です。REITの選び方、おすすめ銘柄に関するまとめ今回はREITが投資対象にする不動産の特徴と、銘柄の選び方について解説しました。REITが投資対象にする用途は、以下の6つです。オフィス商業施設住宅物流施設ホテルヘルスケアそして銘柄を選ぶ時は、分配金利回り・格付け・時価総額・NAV倍率を参考にします。上場REITの平均分配金は3.42%なので、その水準をひとつの目安とします。また、格付けはA格以上だと安心です。さらに、AA格以上の銘柄なら日銀の買いも期待できます。時価総額は多いほど流動性に優れています。1,000億円を目安にするといいでしょう。最後に、NAV倍率は1倍以下は割安と考えられます。ただ1倍割れの銘柄は多くないので、1倍を大きく上回っている銘柄を避けるようにすればいいでしょう。また、今回はおすすめの銘柄を3種類選びました。REIT投資の参考にしてください。
2019年11月30日アパートやマンション一棟に投資するとなると投資金額はかなり高額になることから、数百万円~数千万円くらいの手頃な価格で投資できる区分マンションに興味を示すサラリーマンが増えています。将来の年金に不安がある昨今、区分マンション投資で将来の資金計画を立てる方は今後増えてくるでしょう。そこで本記事では、区分マンションの特徴やメリット、デメリット、区分マンション投資をする前に知っておくべきリスクなどについて詳しく解説します。区分マンションってどんな不動産のこと?区分マンションとは一棟のマンションを1部屋ごとに区切って所有するマンションのことで、不動産会社がマンション一棟を建設したうえで分譲販売することから分譲マンションともいい、区分マンションの所有者のことを区分所有者といいます。マンションを一棟所有するのとは違い、区分マンションの場合は部屋ごとに所有者が異なることになり、各部屋の所有者が全員で管理組合という組織を形成しマンション全体を維持管理していくのです。管理組合ってなに?初心者投資家の方は管理組合と言われても、「管理会社のこと?」というように思うかもしれませんが、管理組合と管理会社は全く別の組織です。管理組合とは簡単にいうと、マンション内部の町内会をイメージするとわかりやすいでしょう。マンションは一棟の中で世帯数がかなり多くなるため、マンション内部で管理組合という町内会を作ってマンションの維持管理について運営していくのです。管理組合は誰が運営するの?区分マンションを購入すると所有者は強制的に管理組合の構成員(組合員)となります。町内会については強制ではありませんが、管理組合については区分マンションを購入する以上強制的に加入することになるのです。組合員の中から立候補や推薦で代表となる理事長、理事、監事などの役員を選出してマンション管理の具体的な運営をしていくことになります。ただ、投資用区分マンションについては面倒などの理由から、ほとんどのケースで役員になりたいという人がいないため、数年ごとに輪番制で持ち回りにしているケースが一般的です。管理組合と管理会社の違いとは?区分マンションを購入すると自分自身が管理組合の構成員となり、マンションの維持管理について関わっていくわけですが、ここまで聞くと「マンション管理は管理会社の仕事じゃないの?」と疑問に思う人もいるのではないでしょうか。区分マンションの管理については原則として管理組合が主導で行います。ただ現実問題としてマンション管理の専門家ではないため、マンション管理の実務については管理会社に委託する形をとるのです。つまり、管理組合が管理会社にマンションの管理を委託するのが区分マンション管理の一般的な形態です。管理組合の実務について管理組合は年に1度、組合員全員が参加する総会を開催して1年間の活動実績や収支状況について報告を行い、来年度の予算の承認などの決議をします。マンション内の諸修繕の発注など細かな実務上の意思決定については、組合員の代表である理事長、理事、監事などで構成する理事会で決議を取り、さらに簡単な判断については理事長の判断で管理会社に指示を出すこともあります。管理会社の実務について管理会社は管理組合からの委託を受けて、管理人の手配や諸修繕が発生した際の業者の手配調整などを行います。また、総会や理事会で使う議案書や議事録などの資料作成など、管理組合の運営全体をサポートします。このように実務については管理会社がすべてサポートしてくれますので、管理組合としてはそこまでやることはなく、管理会社のアドバイスに従って運営していれば特段の問題はありません。ただし、管理組合があまりにも管理会社任せだと思わぬ落とし穴にはまってしまうことがあるため注意が必要です。これについては後程リスクの部分で詳しく解説します。区分マンションのメリット区分マンションは他の不動産と比較して投資対象としてみた場合に、どのようなメリットがあるのでしょうか。[adsense_middle]メリット1:分散投資で賃貸経営が安定するアパートやマンション一棟に投資すると一気に多くの家賃収入を得ることができますが、注意しなければならないのが自然災害リスクです。昨今の日本は集中豪雨や台風による床上、床下浸水被害などの水害、そして地震など自然災害によって所有物件が深刻なダメージを受けることも少なくありません。一棟投資だと万が一被害を受けた場合に大きなダメージを受けることとなり、最悪の場合借金だけが残ってしまって不動産投資に失敗する可能性もあります。区分マンション投資であれば、一部屋ごとに投資ができるため継続して投資していく際に広範囲の地域に分散投資していくことで、自然災害が発生した場合のダメージを分散させることが可能です。メリット2:流動性が高く売りたいときに売りやすいアパートやマンション一棟となると非常に高額なので、将来的に売却しようとした際にすぐに買主が決まらない可能性があります。例えば昨今の東京オリンピック開催に向けて不動産価格が上昇している時期に売りたいと思っても、一棟ものについてはよほど安く募集に出さない限りすぐに買い手は決まりません。一方、区分マンションについては一般的な年収のサラリーマンでも購入できるため、一棟ものに比べて購入層が幅広く物件の流動性が高いのです。仮に収支状況が悪くなり損切をする場合でも、区分マンションであれば損失を最小限に食い止めることができますが、一棟ものだと収支が悪い物件をしばらく持ち続けなければならないこともあります。メリット3:維持管理状況がわかりやすい区分マンションについては建物の維持管理状況について管理会社が細かく記録をつけて保存しているため、将来的に売却したいと思った際にマンションの現況が把握しやすくなります。また、修繕積立金を毎月積み立てていることから将来的な大規模修繕についても計画的に行うことができます。区分マンションのデメリット区分マンション投資はメリットが多く初心者におすすめな投資法ですが、一方で次のようなデメリットがあることも知っておく必要があります。デメリット1:資産形成に時間がかかる区分マンションは分散投資できることがメリットですが、よくも悪くも一部屋ずつの投資になるため将来的に多くの戸数を保有したい場合についてはとても時間がかかります。アパート一棟建てれば一気に10戸のオーナーになれますが、区分マンション投資となるといきなり10戸購入したくてもローン審査がおりない可能性が高いため、徐々にローンを返済して実績を作りながら物件を増やしていくことになるのです。デメリット2:管理規約で自由度が制限される区分マンションはマンション内のさまざまなルールについて管理規約で規定しています。例えば、次のような事項については管理規約の定めに従って一定の制限を受けるため注意が必要です。事務所としての使用ペットの飼育楽器の演奏ピアノの搬入リフォーム工事例えば、フローリングの張替え工事をする場合においても、一定以上の防音性能を有するフローリングを使用しないと張替え許可がおりないこともあります。アパート一棟所有していればこれらのルールは所有者が自由に定めることができますが、区分マンションについては基本的に管理規約の定めに従わなければならないので、購入する際には事前に内容を確認しておくことが大切です。区分マンション投資に潜むリスクと落とし穴区分マンションは不動産投資の中では手軽な金額から投資ができるため、初心者の方が区分マンション投資で初めて不動産投資デビューをするというケースがよくあります。不動産投資で成功したという人がいる一方で、さまざまな原因によって失敗してしまった方も少なくありません。そこで失敗した方の話を詳しく聞くと、ある共通点が見えてきました。ここでは実際の失敗事例から成功するためのポイントについて考えていきましょう。[adsense_middle]失敗する人がいうNGワードとは?そもそも区分マンション投資は必ず成功するわけではなく、時には予想外に失敗することだってあります。100%成功するわけではないから投資なのです。むしろ失敗したときにどう考えるかによって、その後区分マンション投資で成功できるかどうかが変わってきます。区分マンション投資に失敗して損失を出した方の中には、「担当の○○さんを信用して購入したのに」「株式会社○○をだから信頼していたのに」といったように、仲介の不動産会社や担当者を信じたことで失敗したと口に出す方が多くいますが、これらのワードは区分マンション投資で成功したければNGワードと思ってください。成功するために信じていいのは人ではなく数字不動産投資は区分マンション投資も含め学校や塾で教えてくれることではないので、最初のうちはみな知識が不足しています。成功する人は自ら率先してセミナーに参加したり、関連書籍を読むなどして知識をつけますが、失敗する人の多くはそういった努力をせず、不動産会社の甘い話にすぐに乗ってしまうのです。そして投資が失敗した時に、「○○を信じたのに」と言って失敗した責任を不動産会社や担当者に転嫁してしまい、自分自身の努力不足には一切目を向けません。区分マンション投資で成功したければ、不動産会社の言うことをそのまま鵜呑みにするのではなく、自分自身でもキャッシュフローをシミュレーションして成功する可能性がどの程度あるのかについてよく確認することが大切です。区分マンション投資は一棟ものとは違い、一部屋だけなので利回りについてもシンプルに計算することができますので初心者の方でもちょっと計算すればシミュレーションできます。「○○を信じていたのに」という言葉を発する人は、厳密にいうと信じていたのではなく自分自身で情報を収集したり計算してシミュレーションしたりする手間を惜しんだだけなのです。ランニングコストを甘く見ると落とし穴にはまる区分マンション投資の利回りを計算する際に、家賃収入から控除すべきランニングコストを甘く見すぎると数年後に落とし穴にはまってしまう恐れがあります。なぜなら、ランニングコストは購入当初よりも築年数の経過とともに値上がりしていくことが多いからです。修繕積立金が10倍になることも区分マンション投資のランニングコストの中で最も値上がり幅が大きいとされているのが修繕積立金です。修繕積立金とは将来マンションで行う大規模修繕工事費用に充てるために、毎月各部屋の所有者が支払う積立金のことで、区分マンション投資の代表的なランニングコストになります。区分マンションの分譲業者が物件を売りやすくするために、新築当初の修繕積立金の金額はかなり低く設定されておりワンルームの場合は一部屋当たり数百円ということも少なくありません。ところが、徐々に築年数が経過していくとそのしわ寄せがきて将来的に大規模修繕をするためには修繕積立金を10倍やそれ以上の金額にしなければならなくなるのです。修繕積立金が値上がりすると毎月のキャッシュフローが悪くなるとともに、利回りについても低くなってしまうためメリットはありません。区分マンション投資で失敗しないためには、修繕積立金などのランニングコストは当初よりも値上がりすることを前提に考えて、キャッシュフローには常に余裕を持たせられるよう計画することが重要です。区分マンション投資に関するまとめ区分マンション投資は年収400万円くらいの一般的なサラリーマンの方でも気軽に始められるというメリットがある一方で、失敗するとローンが返済できなくなって最悪の場合破産してしまうリスクもあります。ただ、成功することは決して難しくはありません。大切なことは知識と情報を集めた上でできる限り正確なキャッシュフローのシミュレーションを行い、最終的には不動産会社のアドバイスに従うのではなく自分自身で決断することです。決断を他人任せにしないだけで、区分マンション投資で失敗する可能性はかなり低くなるのです。不動産会社は自社の利益のために物件を売っていますので、客観的に見てその区分マンションがおすすめかどうかは教えてくれません。おすすめかどうかの判断は自分にしかできない、ということをぜひ覚えておいてください。
2019年11月28日アパート、ビル、貸家など不動産投資にも様々な投資先がありますが、中でもサラリーマンなどに人気なのがワンルームマンションです。ワンルームマンション投資はサラリーマンと相性がいいと言われており、不動産投資の初心者でも比較的簡単に始められることから興味を持つ人が増えています。そこで本記事では、ワンルームマンション投資のメリット、デメリット、リスクなどについてわかりやすく解説します。ワンルームマンションは不動産投資の王道不動産投資といえばアパート一棟投資やビル投資などもありますが、ワンルームマンション投資にはどのような特徴があるのでしょうか。ワンルームマンション投資の仕組み不動産投資をしようと考えた際に一番ネックになるのが資金的な問題です。アパートやマンション一棟に投資しようとすると、規模によっては億単位の資金が必要になり、たとえ融資を受けられたとしても金額の大きさに躊躇してしまうことがあります。対してワンルームマンション投資の場合、マンション一棟ではなく一部屋単位で購入することができるため、投資資金を大幅に抑えることができ、年収400万円程度の一般的な収入のサラリーマンでも気軽に投資することが可能です。このように一部屋単位で購入できるタイプのマンションのことを分譲マンションや区分マンションといい、区分マンションを所有することを区分所有といいます。ワンルームマンションの相場と最近の傾向一棟ものの投資が億単位だとすると、ワンルームマンションは都内の新築で2,500〜3,000万円程度、中古で郊外になれば500〜1,000万円という非常に手頃な価格から投資をすることができます。最近の傾向としては東京オリンピック効果などもあり、東京都心部のワンルームマンションについてはかなり値段が高騰しており数年前に比べるとかなり割高な状況です。対して、万博の開催が決定した大阪については、場所によっては東京都の半分くらいの価格で購入することができるような状況なので、今後のトレンドは東京オリンピックの終了とともに、未だ割安感があって将来性のある大阪に移るのではないかと言われています。新築物件と中古物件どっちがいいの?初めて不動産投資を始めるという方から「やっぱり新築を買ったほうがいいんですよね」とよく言われれるのですが、実際のところその真逆である事のほうが多いです。確かに新築は全ての設備が新品ですので、賃貸募集をしても入居者はすぐに決まりますし、しばらくの間は修繕などのリスクもありません。何より長期的な保有をイメージしやすいこともあり、初めて不動産投資をするという方の多くは新築物件に投資しようとする傾向があります。ですが、都内の新築物件についてはかなり価格が高騰しているため、利回りを考えるとあまりおすすめできないのが正直なところです。東日本大震災の影響にみる新築価格の高騰2011年に発生した東日本大震災の影響で、建築資材や人材については最優先で復興に回されることになりました。そのため、都内でワンルームマンションを建てようとすると、震災前と同じ規模のマンションでも建築費用が1〜2割程度高くなってしまったのです。建築費用が高くなればその分はマンションの販売価格に上乗せされてくるため、結果として震災前に比べて物件価格が高騰していくことになりました。ただ、家賃相場については震災前と後で何ら変化はないため、物件価格が高騰した分だけ利回りが悪くなってしまったのです。最近の都内近郊の新築物件については、実際に利回り計算をすると4%を下回っていることが多いため、ローンの返済をするとキャッシュフローが赤字になってしまうというケースも少なくありません。新築価格には宣伝広告費用も含まれる震災の影響以外で新築物件と中古物件で決定的に違うのが宣伝広告費用の有無です。新築物件については、不動産会社が物件を企画建築して一部屋ごとに投資家に対して販売していきます。マンションを売るためには大量のパンフレットを作成したり、モデルルームを作ったりと宣伝広告に多額の予算が必要になります。そしてそれらの予算は全て販売価格に上乗せして計算されているのです。つまり計算式にすると次のようになります。新築物件価格=建築費用+広告宣伝費用対して中古物件については個人が売主のケースが多いので、その時の周辺相場に合わせて募集に出すくらいで経費を価格に上乗せして考えることはまずありません。このように新築物件の価格には、本来の物件の価値以上の価格が上乗せされていることからもともと価格が割高なのです。中古物件の特徴とは中古物件というと古いというイメージが強いかもしれませんが、昔に比べて昨今の建築技術は向上していますので築15年〜20年くらいのマンションでも、家賃さえ相場に合わせて見直せば何の問題もなく賃貸経営していくことが可能です。日本人は昔から新築を好む傾向があるため、新築物件の価格が割高で中古物件の価格が割安という状態が今も続いています。家賃について見てみると、新築後5年間くらいを除けば家賃相場はそこまで大きく変わらないため、利回り計算をすると中古物件の方が圧倒的によいのです。都内のワンルームマンションでいうと、新築物件では利回り3〜4%くらいしかいきませんが中古物件であれば6%を超える可能性もあります。そのため、無理をして高い新築物件を購入するよりも手ごろな中古物件を購入した方が、投資として考えた場合は賢い選択なのです。ワンルームマンション投資のメリットとはワンルームマンション投資の特徴が分かってきたところで、ここからはワンルームという間取りについて注目していきたいと思います。そもそもマンションの間取りにはワンルーム以外にも1LDKや2LDKなどもっと大きなサイズのものもありますが、なぜ投資で考えた場合にワンルームマンションが人気なのでしょうか。[adsense_middle]メリット1:空室リスクが低い物件である不動産投資をするにあたって最も懸念されるリスクが空室リスクです。空室が発生するとその間は家賃収入が途絶えることになるため、できる限り空室期間を短くすることが不動産投資で成功するための永遠のテーマと言えます。特に区分マンションについては1部屋単位で所有しているため、空室になると投資家によっては収入が一気にゼロにまで落ち込んでしまいます。1棟10戸のアパートを所有している投資家であればその内の1部屋が空室になったとしても、他の部屋の家賃収入などでカバーしてローンを返済していくことができますが、区分マンションの場合はカバーすることができないので自らの給与収入などから持ち出して返済しなければなりません。ワンルームは空室期間が短いワンルームについては1〜3月という不動産繁忙期はあるものの、概ね1年を通してある程度の需要があり、空室になっても1〜2ヶ月の間にすぐに決まることが多いので空室が長期化するリスクは低いです。一方2名以上で住むような広めの間取りの部屋については、ワンルームのような極端な繁忙期がありません。また、2名以上で部屋探しをするケースではお互いの意見がなかなかまとまらないこともあり、ワンルームに比べると即決で契約になりにくく、長期的にじっくり腰を据えて部屋探しをする傾向があります。なぜなら、広めの間取りで検討している客層の多くは、賃貸だけでなくマイホームの購入という選択肢も含めて総合的に検討することが多いからです。以上のような理由から、広い間取りについては一度空室になると次の入居者が決まるまでに時間がかかってしまい、空室が長期化する可能性もあるので、空室リスクが低いワンルームの方が主流になっています。メリット2:コストが抑えられるワンルームマンションはとにかく価格が手頃なので、初心者投資家でも躊躇なく購入することができますが、広めの間取りになると価格が一気に高くなり、ワンルームマンション投資の特徴である低価格での購入が難しくなります。また、購入する際のコストだけでなく購入後の修繕リスクについても注意しなければなりません。間取りが広くなるということは、エアコンなどの諸設備の数も増えるため、将来的にはそれらが故障した際の修理費用や交換費用などのコストについてもワンルームより割高になります。ワンルームマンション投資のデメリットとはワンルームは他の広い間取りに比べてコンパクトであることから、低コストでパフォーマンスが良いというメリットがありますが、一方で次のようなデメリットもあります。物件によってはキャッシュフローが赤字になることも東京都内であればワンルームでも8〜10万円前後の家賃を設定することも可能ですが、地方や郊外の中古物件ともなると場所によっては3〜4万円程度の家賃が相場というケースもあります。区分マンションについてはマンションを維持管理していくために、管理費や修繕積立金といった費用を毎月各区分所有者が支払っていかなければなりません。これらのコストは新築時こそ1,000円程度ですが、築年数が古くなってくると1万円くらいに値上がりしていくことが多いので、高い家賃が取りにくいワンルームについてはキャッシュフローが赤字になる恐れがあるのです。ワンルームマンション投資に潜むリスクを徹底解説ワンルームマンション投資は不動産投資の中で比較するとローリスクなので初心者投資家におすすめですが、リスクが全くないわけではありません。ここでは、実際にワンルームマンション投資を始めるにあたって最低限知っておくべき失敗例などについて解説していきたいと思います。[adsense_middle]利回り計算を間違えて失敗するケース不動産投資をする際には、必ず利回りを計算してどの程度の収益性がある物件なのかについて、事前に他の物件と比較して検討します。利回りとは賃貸経営における年間収益に対する購入価格の割合のことで、計算式にすると次の通りです。利回り=年間収益➗購入価格×100例えば、年間収益100万円の物件を2,000万円で購入した場合、利回りは5%となります。初心者投資家の中には、5%の利回りが実際の利回りだと考えて投資する人がいるのですが、実は本当の利回りはもっと低くなるのです。控除すべき3つの項目先ほどのように賃貸経営にかかる経費を一切無視して計算した利回りのことを表面利回りといい、経費を控除した上で計算した利回りのことを実質利回りといいます。不動産投資における実際の利回りは実質利回りになるため、失敗しないためには下記3つの項目についても収益から控除して利回りを考えて、キャッシュフローに余裕を持たせることが重要です。【年間収益から控除すべき3つのリスク】管理費、修繕積立金毎月の管理費と修繕積立金の金額を家賃から控除します。空室リスク1年あたり0.5ヶ月程度の空室期間を見込んで年間家賃収入から控除します。修繕リスク年間家賃収入の5%程度を修繕費として見込んで控除します。これら3つの項目を加味して実質利回りを計算すると、表面利回りよりもかなり低い数値になることと思います。それが実際の利回りなので、その利回りでキャッシュフローが回らないようであれば購入しない方がよいでしょう。無理をして買うと最悪破産する可能性も不動産投資はローンを組んで投資をするため、収益を上げる以前にローンを確実に返済できる見込みがあることが大前提となります。ところが、初心者投資家の中には気に入った物件が見つかると実質利回りをきちんと計算せず、表面利回りを実際の利回りだと勘違いしたまま購入してしまうことがよくあるのです。そうなると、毎月の家賃収入だけでローンを返済していくことが徐々に厳しくなり、空室が発生した段階で完全にキャッシュフローが回らなくなって自己破産に追い込まれるというケースが多々あります。私の周りにも不動産投資で自己破産した人が何人かいますが、「購入当初から予定していた利回りよりもだいぶ低かった」という言葉を皆さん口にします。不動産投資で自己破産に追い込まれてしまうのは、購入後に何かトラブルが起きたわけではなく、購入前の段階における利回り計算やキャッシュフローのシミュレーションが極めて甘いことが原因です。ワンルームマンション投資に関するまとめワンルームマンション投資は初心者でも気軽にできるという敷居の低さが特長でありメリットですが、それはあくまでチャレンジできるというだけであって、誰でも成功できるという意味ではありません。成功するためには最低限の知識として、先ほどの利回りに関してはよく理解し、購入後にどのようなキャッシュフローになるのかについてできる限り正確にシミュレーションした上で、資金計画に余裕を持って始めることをおすすめします。
2019年11月27日は複数の不動産に分散投資し、そこから生じる賃料を原資とした安定的な分配金を出すのが魅力です。J-REITの利回りは、株や債券など他の金融商品に比べて高いと言われています。良好な不動産市況に加え、利益の90%以上を分配金として出すと法人税が免除されるなどの制度面のメリットがあるからです。しかし、J-REITは株式同様、元本や分配金が保証されているわけではありません。この記事では、J-REITの分配金利回りが高くなる理由と、注意点などについて解説します。J-REITとは不動産証券化協会J-REITがなぜこのような高い水準の分配金を出せるのかの理由を見ていきましょう。J-REITの平均利回りが株式の配当よりも高い理由制度面からの理由J-REITは投資法人という形をとっており、利益の90%を投資家に分配することで法人税が免除される仕組みになっています。そのため、利益のほとんど100%を配当しているJ-REITが多いのです。通常の株式は法人税が課税され、配当性向(配当÷当期純利益)が100%未満であることが多いので、J-REITよりも配当利回りが低くなるのです。ただし、J-REITは法人税が実質非課税になるように運用されていますが、分配金が100%保証されているわけではないので注意しましょう。環境面からの理由J-REITが高い分配金利回りを出すためには、制度面だけでなく、不動産の運用環境が良好であることが大切です。現物不動産の運用利回りが高くないといけないからです。現在の市況状況を確認していきましょう。公示地価の動向公示価格とは、国が調べた都市の土地価格の目安です。毎年1月1に時点の評価を調べ、3月下旬に発表します。J-REIT保有不動産の所在地別比率は以下の通りです。不動産証券化協会J-REITの主要投資地域である東京・大阪・名古屋の3大都市圏の公示地価は、住宅地・商業地ともに6年連続で上昇しています。3大都市圏の公示地価対前年平均変動率の推移(直近3年間)は以下の通りです。2017年3.3%2018年3.9%2019年5.1%リーマンショックを受けて、2010年には-7.1%まで下落しましたが、2014年からプラスになり、ここ3年間も高い伸びが続いています。足元の動向を考えると、今後も緩やかな上昇を続けていく可能性が高いと考えられます。賃貸オフィス動向J-REITの保有不動産の用途別比率は、以下の通りです。不動産証券化協会主要な投資先である都心主要5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィス空室率は、貸し手優位といわれる5%を下回る水準で推移しており、賃料の上昇が続いています。オフィスビル仲介大手の三鬼商事が2019年10月10日に発表した、都心5区の9月の空室率は1.64%となり、過去最低水準となりました。今後も低水準の空室率が続くと予想されます。空室率の低下や賃料の上昇などで、足者のJ-REITの分配金は上昇傾向にあるのです。低金利が続いているJ-REITは投資家からの出資以外にも、銀行ローンや投資法人債発行(デッド)によって資金を調達し、不動産に投資しています。デッドの資金調達コストが低ければ、利回りを高くすることが可能です。2013年4月に、日銀は物価安定目標(消費者物価指数上昇率2%)のため、量的・質的金融緩和を導入しました。そして、2016年9月には、長短金利操作付き、質的金融緩和を導入。2018年7月にその枠組を強化して金融緩和の継続を図っています。J-REITにとっては、日銀の金融緩和により次のメリットがあります。借り入れ金利低下による業績へのプラス要因低金利による不動産購入意欲増大による不動産価格上昇国債利回りとの差が拡大することによるJ-REITの魅力向上さらに、日銀は年間900億円のJ-REITを買い入れています。これはJ-REIT価格の下支え効果になります。新しい分配金の仕組み(利益超過分配)J-REITは利益のほぼ100%を配当していますが、さらに一部の銘柄では「利益超過分配」を出しています。利益超過分配とは、当該利益以上の金銭を投資家に分配することです。具体的には、「減価償却」の一部を原資として支払います。減価償却とは、金額の高いモノの購入代金をいっぺんに経費として計上するのではなく、分割して1年ずつ計上することです。不動産では、建物部分に減価償却が適用できます(土地に減価償却は発生しません)。たとえば、耐用年数が50年の建物であれば、建物価格の2%を毎年費用として計上し、建物価格を貸借対照表(BS)から減少させます。ただ、減価償却費は現金支出を伴わない費用項目なので、現金の内部留保効果があります。つまり、J-REITのキャッシュフローとして「当期純利益+減価償却費」が残るのです。減価償却費は修繕費などに使われますが、余った分を配当するのが「利益超過分配」です。利益超過分配すれば、通常よりも多く分配金が出せます。たとえば、GLP投資法人(3281)は、当該期の減価償却相当額の100分の30に相当する金額をメドとして、利益超過分配しています。利益超過分配は、物流施設に投資するJ-REITが多くなっています。物流施設は郊外にあることが多いので土地代が安く、不動産価格に対する建物価格の比率が他の用途に比べて高い傾向にあり、減価償却が多く計上されるからです。REITの分配金利回り計算方法不動産証券化協会国内で低金利が続く中、利回りを求めて機関投資家などがJ-REITを買っているからです。ただ、2019年10月時点の分配金利回りは3.42%まで低下しています。リーマンショック後の最低利回りは3.02%。東証REIT指数と利回りを見ると、高値警戒感があります。個別銘柄は別ですが、J-REIT全体では高値圏にあるということに注意しましょう。REIT(J-REIT)の利回りに関するまとめ今回はJ-REITの利回りについて解説しました。J-REITの分配金は債券や株式よりも高いので魅力があります。低金利政策が続いているので、運用難の機関投資家も積極的に購入しています。J-REITの利回りが高い理由は、不動産市況が好調なことに加え、利益の90%以上を分配金として支払うと法人税がかからないという優遇制度があるからです。ただ、現在のJ-REIT全体の平均利回りは3.42%となり、東証REIT指数も高値圏にあるので、ここから買い上がるのは注意が必要でしょう。
2019年11月26日この記事では、確定申告はいつまでにどこで行えばいいのか・どのようなものが必要なのかを詳しく解説します。初めての確定申告で失敗しないためにも、疑問を解消しておきましょう。確定申告とは国税庁確定申告書A(第二表)国税庁確定申告書B(第一表)国税庁確定申告書B(第二表)国税庁第三表【分離課税用】国税庁第四表(一)【損失申告用】国税庁第四表(二)【損失申告用】国税庁第5表【修正申告用】*修正前の内容を記入(修正後の内容は申告書B第一表に記入)国税庁本人確認書類・マイナンバー確認書類・印鑑本人による申告であることを確認するため、本人確認書類と番号(マイナンバー)確認書類、印鑑(印章)が必要となります。次の書類の【写し】を申告書に添付するか、窓口での申告の際に【原本】を提示します。本人(身元)確認書類…マイナンバーカード(表面)、運転免許証・健康保険証・パスポートなど(写真のない身元確認書類の場合は2種類以上の確認書類が必要)番号確認書類…マイナンバーカード(裏面)、個人番号(マイナンバー)通知カード、住民票(マイナンバー記載)などマイナンバーカードがあれば、写真付き身元確認書類と番号確認書類、両方の役割を果たすため1枚でOKです。印鑑は認印でも構いませんが、朱肉を使うものでなければならず、ゴム印やシヤチハタなどは認められません。預貯金口座から振替による納付を希望する場合には、金融機関の届出印と口座番号のわかるもの(キャッシュカードや通帳など)も必要です。収入金額を証明する書類申告書に記載した収入金額が正しいことを証明するため、申告する所得種類に応じて次のような書類が必要です。事業所得・不動産所得…(青色申告者)総収入金額および必要経費の内訳を記載した【青色申告決算書】…(白色申告者)総収入金額および必要経費の内訳を記載した【収支内訳書】配当所得…申告する配当等の種類に応じた【支払通知書】、特定口座年間取引報告書など給与所得…【給与所得の源泉徴収票】雑所得(公的年金等)…【公的年金等の源泉徴収票】源泉徴収票や特定口座年間取引報告書などの添付や保管は不要に2019年4月1日以後、源泉徴収票を含む次の書類の申告書への添付や提示、保管が不要となっています。源泉徴収票(給与所得・退職所得・公的年金等)オープン型投資信託収益分配金の支払通知書配当金等の支払通知書上場株式配当等の支払通知書特定口座年間取引報告書これらの書類の添付や保管不要ですが、申告書を作成するために重要な書類であることにかわりありません。少なくとも確定申告が終わるまでは大切に保管しておきましょう。税務署に出向いて申告書を作成する際は、これらの書類を持参する必要があります。控除額を証明する書類申告書に記載した控除額(所得から差し引かれる金額)が正しいことを証明するため、適用を受けようとする控除に応じて次のような書類が必要です。雑損控除…災害等に関連してやむを得ない支出をした金額についての【領収書】医療費控除…【医療費控除明細書】、【医療費通知】、【各種証明書(おむつ明細書など)】…(セルフメディケーション税制特例の適用を受ける場合)【セルフメディケーション税制の明細書】、【一定の取組を行ったことを明らかにする書類】社会保険料控除…(国民年金保険料および国民年金基金掛金)【社会保険料(国民年金保険料)控除証明書】小規模企業共済等掛金控除…【支払った掛金額等の証明書】生命保険料控除…【生命保険料控除証明書】地震保険料控除…【地震保険料控除証明書】寄附金控除…寄付先から交付された【寄附金受領証明書】など勤労学生控除…学校などから交付される【在学(在籍)証明書】障害者控除・配偶者(特別)控除…(国外居住の親族について控除を受ける場合)【親族関係書類】、【送金関係書類】住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)…【住宅借入金等特別控除額の計算明細書】【住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書】、(必要に応じて)要件を満たすことの証明書e−Taxを利用した申告では一定の書類の提出・提示を省略できるe-Taxを利用して申告を行う場合には、医療費控除のための医療費の領収書や生命保険料控除証明書など、一定の書類については申告書への添付や窓口での提示を省略できます。これらの書類は、原則法定申告期限から5年間保管しなければならず、後日税務署から提出・提示を求められた場合には応じる必要があります。求めに応じられなければ申告の際に提出・提示がなかったものとみなされ、遡って控除の適用を受けられなくなってしまうため注意しましょう。確定申告はツールや税務署の活用がポイント確定申告は所得額や控除額を確認するための書類を揃え、それをもとに確定申告書を作成して行うのが基本。確定申告書の作成に必要な情報は国税庁の【確定申告の特設サイト】でも公開されており、【確定申告書作成コーナー】から手順に沿って入力すれば作成できます。事業所得などがある場合には帳簿や決算書・収支内訳書の作成が必要ですが、それも会計ソフトを使えば簿記などの知識がなくても作成できます。このようなツールや税務署の相談窓口など活用して確定申告を楽に乗り切りましょう。確定申告はいつまで・場所・持ち物に関するまとめ今回は確定申告について解説してきました。主なポイントは以下です。確定申告の期限は原則3月15日まで。還付申告の申告期間は例外として5年間。申告は税務署窓口・郵送・インターネットから行える。申告には確定申告書・必要に応じた証明書類・本人確認書類・印鑑。申告書類の作成はツールの活用がポイント。確定申告の期限や手続き方法・必要な書類などを確認し、スムーズに申告できるよう備えておきましょう。
2019年11月22日%以上と高い利回りが期待できるREIT(不動産投資信託)が注目されています。しかし、REITは金融商品なので元本が保証されているわけではありません。この記事では、チェックしておきたいREITの3つのリスクと、失敗しないための銘柄選びについて解説します。REIT(不動産投資信託)とは不動産証券化協会ただ、これまで大きく上昇してきたので、一時的に利益確定で売られるタイミングがあるかもしれません。ただし、価格が下がれば利回りが上昇するので、ある程度下がったところでは買いが入り、底堅く推移する見通しです。[adsense_middle]REITのおすすめ銘柄野村不動産マスターファンド投資法人投資口価格:190,500円時価総額:866,260百万円分配金利回り:3.42%(2019年11月13日時点)野村不動産をスポンサーとする総合型のJ-REITです。2019年4月末には時価総額が1兆円を超え、現在もJ-REIT全体で3番目の規模を誇っています。用途の内訳は、オフィスが45%、住居が19%、商業施設と物流施設が17%ずつです。JCR(日本格付研究所)から「AA」、R&I(格付投資情報センター)から「A+」という高い格付けを取得していて、日銀が投資口を保有している銘柄の1つです。8984大和ハウスリート投資法人大和ハウスリート法人投資口価格:230,100円時価総額:608,182百万円分配金利回り:3.86%(2019年11月13日時点)大和ハウス工業をスポンサーとする総合型REITです。用途の内訳は物流施設が50%弱、住居が36%を占め、ほかにホテルや商業施設を保有しています。JCRから「AA」、R&Iから「A+」という高い格付けを取得しています。また、日銀が投資口を保有している銘柄の1つです。REITのリスクに関するまとめ今回は、REITのリスクとして次の3つを挙げました。空室リスク金利上昇リスク災害リスクREITは多くの物件を保有しているので、通常の不動産投資よりはリスクを軽減できます。しかし、価格が下落して損失になる可能性があるので、これらのリスクについて、きちんと理解しておくようにしましょう。さらに、リスクを下げるためには、複数の用途を組み合わせた「総合型REIT」がおすすめです。まずは、価格や分配金が安定している銘柄からREITを始めてみてはいかがでしょうか。
2019年11月15日今回のテーマは「年収3000万円」です。さて、皆様どのようなイメージをお持ちでしょうか?とにかく高収入で、タワーマンションの高層階に住み、日本の人口のほんの一部しか存在しない「お金持ち」というイメージを持たれる方が多いと思います。では、その実際はどうなのでしょうか。早速、概算の手取り額や家族形態などから、実際の生活レベルについて検証していきます。年収3000万円の割合国税庁「民間給与実態統計調査」によると、年収3000万円の世帯は全給与所得者の内0.2%以下であることがわかります。この調査は、年収を100万円~200万円で階級別に区分けし、その階級における人数と全体に対する割合を示していますが、残念ながら年収2500万円以上は人数も割合も少なすぎるため一括りにされています。つまり「0.2%」は年収2500万円以上の全体の数値であり、内訳として年収3000万円がどの程度含まれているかまでの詳細な数値は不明です。国税庁「民間給与実態統計調査」とは、自営業者や国家公務員などの公務員を除外し、給与所得者(サラリーマン)の給与を企業の規模や従業員数などで区分し、さらに年齢や勤続年数など細かなデータから調査しているものです。年収3000万円の手取り額は?日本は累進課税制度を導入しており、稼いだら稼いだ分だけ納税額も増えます。簡単に言うと、給料に見合った額の税金を納めなければいけないシステムとなっています。さらに社会保険料なども引かれますから、年収3000万円の方であれば、だいたいこの内の3〜4割程度を引かれた後の額が手取り額です。つまり、手取り額は概算で1800万円~2000万円あたりであると推測されます。給与所得者の平均年収である年収500万円前後の場合は、手取り額が年収の2割程度引かれた後の額が目安です。たとえば年収500万円の場合、手取り額は約400万円あたりであるとわかります。手取り月収は約160万円前後手取り年収が1800〜2000万円とした場合、単純に12月分で割ると手取り月収が160万円前後とわかります。これにボーナスを含めていませんので、ボーナスも含める場合は手取り月収が130万円前後になる場合もあります。いずれにしても手取り月収が100万円を切ることは考えにくいので、やはり高収入であることには変わり有りません。年収3000万円の方の手取り月収は160万円前後とわかりましたが、これは年収200万円の方の手取り年収とほぼ同額です。つまり、年収3000万円の方の一カ月の手取り額で、年収200万円の方の一年分の生活費になるということですから、手取り月収160万円がいかに大きい額であるかご想像いただけるのではないでしょうか。年収3000万円の税金年収3000万円という高所得者の場合、税制の優遇が受けられない場合があります。ここからは、優遇を受けられる控除と、受けられない控除を紹介します。適用される税金の控除年収に関係なく控除や優遇を受けることが出来るものの一例は以下の通りです。基礎控除小規模共済等掛金控除(iDeCoなど)医療費控除生命保険料控除寄付金控除(ふるさと納税など)制限のある税金の控除年収基準に抵触し、税制の優遇を受けることが出来ない、又は制限のある代表的な控除は以下の通りです。配偶者控除児童手当高等学校等就学支援金制度住宅ローン控除は使えない?住宅ローン控除は「年間の所得が3000万円以上」である場合には優遇を受けることができません。しかし、ここで注意なのは「年収3000万円」ではなく「年間所得3000万円」が基準であることです。年収3000万円から、給与所得控除などを引いた残りの額を「所得」といいますので、少なくとも年収3000万円の方は、それよりも所得が低くなります。つまり年収3000万円の方の所得は3000万円以下という事になりますから、住宅ローン控除を受けられるということです。[adsense_middle]年収2000万円以上は確定申告が必要!通常、サラリーマン(民間給与所得者)は勤務先によって年末調整が行われるため、住宅の新規購入時の初回のみや医療費控除など特殊な場合を除いて、確定申告をする必要はありません。しかし、サラリーマンであっても年収2000万円以上になると年末調整を行うことが出来ない決まりになっています。従ってご自身で確定申告をする必要があります。この際は、上記の控除などを参考に、控除の申請漏れのないように努めましょう。年収3000万円の代表的な職業年収3000万円を生み出す職業とは、どんなものがあるのでしょうか?一般的には「医者」「弁護士」「税理士」などの難関国家資格を保有している職種が挙げられますが、このような特別な資格が無くてもサラリーマンで年収3000万円を稼いでいる方も一部には存在します。具体的にどのような職種があるのでしょうか。外資系企業勤務の場合外資系企業に勤務して役職についている方はもちろんですが、エンジニアやセールスマンとして現場の最前線で働いている職種でも、年収3000万円を稼いでいる方が居ます。証券会社や大手有名企業がほとんどですが、国内企業よりも外資系の方が年齢的に若くして年収3000万円に到達する場合が多いようです。国内企業の営業職の場合国内企業勤務で自動車販売、金融関係、不動産関係の営業職の方でトップセールスの場合、年収3000万円を稼いでいる方もいます。営業職の給与システムとして、一部固定給で、あとは営業成績に応じてドンドン上乗せされていく場合がほとんどです。つまり、給料の上限がありません。資産家のお客様や法人向けの大きい契約が決まった場合などは、かなり給料に反映されます。ただし営業職の場合は「成果主義」なので、年収3000万円を毎年キープするのは大変な労力となります。一部上場企業の役員など国内企業でも、上場企業の役員の場合は職種にもよりますが年収3000万円を超えている場合もあります。ただし、かなりの大企業であることが予想されますから、上に書いたような「国内企業の営業職」の場合よりも遥かに人数として少ないと推測されます。年収3000万円の仕事傾向ここまでで、どのような職業が年収3000万円であるかを検証しましたが、これらにはある傾向があります。各職業の内容から、年収3000万円を生み出す仕事についてまとめていきます。個性を生かす仕事の場合が多い医者や税理士、弁護士など、難関国家資格を保有しているだけではなく、そこから個々のやり方で仕事を切り開いていく方がほとんどです。また、年収3000万円の例として、文化人や著名人も挙げられますが、これこそ「個性を生かす仕事」です。サラリーマンで年収3000万円の場合は営業職であることがほとんどですが、営業もやはり同じ傾向で、大いに個性を生かしていく仕事です。このことから年収3000万円といえば、他に真似のできない、その方だけのスキルで仕事をしている場合が多いようです。年収3000万円世帯の住居費通常、日本の平均年収500万円前後くらいであれば、月収の2割以下の住居費であれば生活費全体とのバランスが取れて理想である目安とされています。この目安の計算にあてはめると、年収3000万円で手取り月収160万円の場合、月に30〜40万円程度であれば住居費として出費しても他の生活費に影響を与えないということになります。[adsense_middle]住宅ローンの上限は?住宅ローンの上限額は、各金融機関のHPにて無料で試算することが出来ます。前年の年収と、住宅ローン以外の借入額などを入力するとすぐに借り入れ上限の目安がわかります。例として、年収3000万円で他に借り入れがないとし、期間30年の住宅ローンを組むとした場合、借り入れ上限額は1億5000万円~2億円という試算結果でした。上限2億ともなれば、高級住宅街や一等地の高層マンションを購入できる金額です。年収3000万円の生活水準年収3000万円は、もろもろを差し引いたら2000万円前後で生活していく計算になります。生活水準という観点からひも解くと、自家用車は高級普通車または有名外国車を保有している世帯が多く、住居形態でいえば一等地に購入している方がほとんどではないでしょうか。ここからは、世帯形態別に詳しく生活水準を紹介していきます。独身世帯独身で年収3000万円とは、かなり裕福な暮らしが可能です。車も外国産の人気車を保有できますし、都心の人気エリアにマンションを購入することも可能です。ただし、年収3000万円の方の交友関係も同レベルであることがほとんどでしょうから、遊興費など一回当たりの出費がどうしても大きくなってしまうことが懸念されます。このことから収入は大きくてもなかなか貯金が出来ない方が多いのも事実です。長生きの時代に突入しましたので、老後の為にも少しでも多くの預貯金を残すために、先取り貯金をすることをオススメします。あらかじめ毎月決まった額を自動振替で貯金に回す制度を利用して、たとえば銀行の定額預金やNISAなどの投資信託をスタートし、資産運用しながら貯めていくなど「手元にお金が入る前に毎月定額を必ず貯金する」という工夫をしていきましょう。結婚生活ご夫婦ともに働いていて、世帯年収として3000万円なのか、世帯主のみが働いていて年収3000万円なのか、いずれかによって結婚生活の内容が変わってきます。共働き夫婦で世帯年収3000万円の場合、いわゆる「パワーカップル」に該当します。パワーカップルの場合、それぞれが仕事上で昇格するなどで、現在年収3000万円でも今後はもっと増えることも考えられます。退職後の生活レベルを現役世代からなるべく落とさないためには、いくら年収3000万円という高所得であっても、やはり老後のために貯金をしておく必要があります。パワーカップルとは、それぞれが高所得者である共働き夫婦のことを指します。パワーカップルの概念は色々ありますが、一般的には「夫婦のどちらも年収700万円をこえていること」や「夫婦の合計所得が年収1400万円をこえている」などが挙げられます。子供にかけるお金の考え方年収3000万円世帯では、税金についてのまとめの項でも書きましたが、子どもに関する税制上の控除や公的な手当を受けることが出来ません。高所得ゆえの唯一のデメリットと言えます。しかし、それを補えるだけの十分な収入がありますから、教育費にお金をかけることに関してあまり気にならない方も多いでしょう。年収3000万円で生活をしているご家族であれば、教育費をかける事に抵抗が無く、早い時期から海外へ留学させるなど高度な教育を受けさせている方がほとんどです。年収3000万円の割合・手取り・生活レベルに関するまとめいかがでしたか。年収3000万円とは、給与所得者の内0.2%以下しか存在せず、代表的な職業も難易度の高い仕事ばかりでした。年収3000万円のハードルはかなり高そうですが、税制優遇の面でいえば全世帯の平均年収(約500万円)くらいの方が多く優遇を受けることが出来ます。今すでに年収3000万円の方は預貯金をしっかりすることと、一般の金銭感覚を失わない努力をしていきましょう。現役世代で年収3000万円の裕福な生活を送っていると、リタイア後にいきなり生活水準を落とすことは酷なものです。老後もゆっくりお金の心配をせずに暮らせるだけの預貯金をすることは十分に可能ですので、是非若い内から資産運用も取り入れながら効率の良い貯金をしていきましょう。いずれの方々にも参考になりましたら幸いです。
2019年11月07日証券はネット証券の中で最も口座数が多い証券会社です。SBI証券で取引している人も多いのではないでしょうか。今回は、SBI証券で人気のある投資信託の中からおすすめのファンドを紹介します。「投資信託の数が多すぎてどれを買えばいいかわからない」という人は、ぜひ参考にしてみてください。SBI証券で投資信託がおすすめの理由SBI証券SBI証券は、ネット証券で口座数、株式売買委託金額ともにNo.1の企業。たくさんの個人投資家がメイン口座として利用しています。投資信託の取扱本数も2400本以上とネット証券トップクラス。豊富な銘柄から自分のニーズにあった投資信託を選べます。また、100円から購入できるのファンドもあるので、おこづかい感覚で投資を始めることが可能です。SBI証券での投資信託の買い方SBI証券で証券総合口座を開設したら、まずは入金をします。入金をしたら、SBI証券のサイトの「投信ページ」に進みます。投資信託は、「ファンド名・委託会社名・キーワード」から検索が可能です。SBI証券銘柄を決定したら、「金額買付」「口数買付」「積立投資」から購入方法を選びます。SBI証券目論見書・補完書類等を閲覧後、同意して注文入力します。金額買付では、最低100円以上1円単位で購入できます。SBI証券注文確認画面で内容を確認し、注文を発注したら完了です。投資信託の購入にはコストを意識する購入手数料と信託報酬投資信託の購入は、純資産総額や基準価額のほかに、購入手数料や信託報酬などのコストを意識するようにしましょう。購入手数料とは、投資信託を購入する時に投資家が販売会社に仕払うコストです。そして、投資信託の運用期間中は、信託財産から間接的に信託報酬が差し引かれます。信託報酬はファンドにかかる費用です。運用にかかる費用や、運用報告書の作成・発送費などの費用をまかなうもので、販売会社・運用会社・信託銀行の3者で配分されます。インデックスファンドとアクティブファンド運用手法により、投資信託は主にインデックスファンドとアクティブファンドに分けられます。インデックスファンドは、日経平均株価などの指数に連動することを目指す投資信託。アクティブファンドは、運用のプロであるファンドマネージャーが自ら銘柄を選択して指数を上回ることを目指す投資信託です。銘柄選定の手間などがかからないことから、一般にインデックスファンドのほうがアクティブファンドよりも、購入手数料や信託報酬などのコストが安い傾向にあります。SBI証券の投信パワーサーチを利用するSBI証券のパワーサーチ機能は、SBI証券が取り扱っている投資信託の中から、自分の希望条件に一致した銘柄を探せる機能です。買付手数料や信託報酬などのコストだけでなく、モーニングスターのレーティングや投資地域など、さまざまな条件で検索できます。自分で投資したい条件が決まっている人はパワーサーチを利用して、自分の条件に合った投資信託を見つけるようにしましょう。投資信託の銘柄比較ランキングSBI証券米国の代表的な株価指数であるS&P500指数に連動する成果を目指すファンドです。バンガードが運用を行う「バンガードS&P500ETF(上場投資信託)」が実質的な投資対象です。バンガードは世界最大級の資産運用会社で、運用資産残高は約5.6兆ドル(約600兆円)。インデックスファンド市場シェアの約4割を誇ります。米国の代表的な株価指数であるS&P500に投資することから、値動きがわかりやすく、アップルやマイクロソフト、アマゾン・ドット・コムなど世界的な有名企業に投資できることも魅力です。第2位ニッセイ外国株式インデックスファンド基準価額:16,329円純資産:1,382億7,200万円信託報酬:0.10989%(税込)SBI証券日本を除く主要先進国の株式に投資し、MSCIコクサイ・インデックス(配当込み・円換算ベース)に連動することを目指すファンドです。購入時、換金時の手数料が無料で、信託報酬も0.10989%(税込)と安いのが魅力です。国・地域別組入比率は以下の通りです。アメリカ:68.7%イギリス:6.0%フランス:4.1%カナダ:3.8%スイス:3.5%組入銘柄は情報技術が多く、上位銘柄は次の通りです。アップル:2.7%マイクロソフト:2.7%アマゾン・ドット・コム:1.9%第3位明治安田J-REIT戦略ファンド(毎月分配型)基準価額:11,594円純資産:482億9,600万円信託報酬:0.99%(税込)SBI証券国内のJ-REITに投資するファンド。一般のJ-REITファンドは、40~60銘柄以上組み入れるのが通常ですが、当ファンドは25銘柄に厳選し、魅力的と判断した銘柄に投資しているのが特徴です。また、J-REIT市場の局面によって、アロケーション(投資配分)も変えます。REITの組入比率変更により、価格変動リスクを抑えた運用を目指しています。毎月分配金が出るのも魅力です。SBI証券のインデックスファンドの魅力SBI証券インデックスファンドで世界中の金融商品に投資するには、手間がかかります。国内株式・海外株式・海外債券など、それぞれのインデックスファンドを購入しないといけないからです。しかし、インデックスファンドを組み合わせたバランス型ファンドなら、1本で幅広い金融商品に投資できます。大和-iFree 年金バランスは、私達の年金を運用しているGPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)の基本ポートフォリオに近づけることを目標として、効率的かつ安全な運用を行います。大和投資信託購入時や売却時の手数料は無料で、信託報酬も業界最低水準。これ1本で国際分散投資できるため、初心者でも始めやすいファンドです。野村インデックスファンド・内外7資産バランス・為替ヘッジ型(バランス型)基準価額:15,165円純資産:120億4,500万円信託報酬:0.55%(税込)SBI証券国内外の株式や債券・REITなど7つの資産に分散投資するとともに、為替ヘッジすることで海外の資産を保有することによる為替リスクを抑制します。為替変動リスクを抑えた運用をしたい人におすすめです。野村アセットマネジメントニッセイ日経平均インデックスファンド(国内株式型)基準価額:13,432円純資産:68億3,900万円信託報酬:0.154%(税込)SBI証券日本の代表的な株価指数である「日経平均株価」に連動することを目指すファンドです。日経平均株価は、東証1部銘柄から選ばれた日本を代表する225銘柄の平均株価指数で、日本経済新聞社が算出・公表しています。新聞やテレビのニュースなどで目にする機会も多く、値動きがわかりやすいという特徴があります。楽天・全米株式インデックスファンド(国際株式型)基準価額:11,666円純資産:617億8,100万円信託報酬:0.162%(税込)SBI証券米国株式市場の動きをとらえることを目指す「CRSP USトータル・マーケット・インデックス」に連動することを目指すファンドです。主要投資対象は、バンガードが運用する「バンガード・トータル・ストック・マーケットETF」です。CRSP USトータル・マーケット・インデックスは、米国株式市場に上場する大・中・小型株式、約4,000銘柄で構成される時価総額加重平均型の株価指数です。米国の株価指数は、NYダウやS&P500が有名ですが、小型株は含みません。小型株を含むCRSP USトータル・マーケット・インデックスは、より米国株式市場の実態を表している指数と言えます。つみたてNISAで積立投資をはじめようSBI証券第2位ニッセイ外国株式インデックスファンド基準価額:16,329円純資産:1382億7200万円信託報酬:0.10989%(税込)SBI証券3位三菱UFJ国際-eMAXIS Slimバランス(8資産均等型)基準価額:11,245円純資産:364億7200万円信託報酬:0.154%(税込)SBI証券国内外の株式や債券・REIT(不動産投資信託)に12.5%ずつ均等に投資するファンドです。基本投資割合は、以下の図の通りです。三菱UFJ国際投信このように、幅広い金融商品に投資するファンドを「バランスファンド」といいます。資産を分散することで、株式だけに投資するファンドなどよりも、大きく値下がりするリスクを抑えられます。どれか1つの資産が値下がりしても、他の資産が値上がりするなどして、ファンド価格が大きく値下がりする可能性が低くなるからです。eMAXIS Slimバランス(8資産均等型)1本に投資すれば、世界中の幅広い資産に投資できます。さらに、バランスファンドでは最低水準の信託報酬(0.154%)も魅力です。コスト面から見ても、長期運用に適したファンドと言えるでしょう。SBI証券でおすすめの投資信託に関するまとめ今回は、以下のSBI証券のおすすめ投資信託を、ランキング形式でご紹介しました。1.初めての人が購入している投資信託2.インデックスファンド3.つみたてNISA月間積立金額ランキングSBI証券は、購入時手数料が無料で信託報酬も低いインデックスファンドを数多く揃えるなど、低コストのファンドが多くあります。また、100円と少額から始められるのも魅力です。まずは少額からでもいいので、今回のランキングを参考にして投資信託を始めてみてはいかがでしょうか。
2019年11月06日不動産投資に興味はあるけれど、高額というイメージが邪魔をしてまだやったことがないという方は多いのではないでしょうか。確かに不動産は高額な投資商品ですが、やり方によっては少額でも不動産投資を始めることが可能です。そこで今回は、少額でできる不動産投資の始め方ややり方、初心者が注意すべきポイントなどについて詳しく解説します。少額投資は初心者におすすめ不動産投資をする場合に、初心者の方がいきなり億単位の物件に投資するとなると、どうしてもハイリスクになってきます。そこでまずは少額投資で始めてみて、不動産投資とはどんなものなのかを理解し、慣れてから高額物件に投資する方がおすすめです。不動産投資でいう少額とは?不動産投資の王道といえば一棟もののアパートなどがありますが、一棟投資となると一度に億単位の投資が必要になるほか、災害の多い日本においてリスクが一点に集中するというデメリットがあります。不動産投資で少額なものとしては、区分マンションが一つの選択肢です。中古の区分マンションであれば、東京都内だとしても郊外のエリアを探せば500万円以下でも投資することができます。そこで今回は、500万円以下を少額の目安と考えて不動産投資法についてご紹介していきたいと思います。不労所得で将来も安心少額から不動産投資を始めることには様々なメリットがありますが、中でも一番重要なことは老後の生活資金となる不労所得の確保です。人生100年時代と言われ長生きすることが当たり前になっている昨今ですが、先日の金融庁の発表では老後の生活資金として年金以外で2,000万円程度が不足するとの見解を示しました。これは国が不安を煽ろうとしているのではなく、国民に対して金融リテラシーをあげてほしいというシグナルを発しているのです。貯蓄マインドから投資マインドへ日本人は貯蓄マインドが古くから根付いているため節約して貯蓄することを美徳とする傾向がありますが、人生100年時代を乗り切るためには、貯蓄ではなく運用して働けなくなった後も安定的な不労所得を確保することが必須になります。そこで貯蓄マインドから投資マインドに切り替えて、サラリーマンでも無理なく始められる少額投資を始めていくことが今の国民に求められているのです。初心者でもできるお手軽少額投資の方法の仕組み少額投資の必要性をある程度ご理解いただけましたでしょうか。ここからは、実際に不動産投資を少額で始めるやり方や、少額投資の種類について詳しく解説していきます。[adsense_middle]少額投資の始め方少額投資を始めるためには元手となる資金が必要になります。通常の不動産投資のように金融機関から融資を受けて始めることも可能ですが、少額投資の場合は後ほど解説しますが通常の不動産投資に比べると融資が受けにくいケースがあるので、できればある程度の投資資金は事前に貯蓄しておくことがおすすめです。1年あれば十分貯蓄できる投資資金を貯蓄するというと、時間的ロスがリスクのように感じるかもしれませんが、少額投資で必要となる投資資金は100万円程度あれば十分なので、一般的なサラリーマンの方であれば1年間集中して貯蓄すれば十分準備することが可能です。少額投資は始めた後ローンの返済に苦しむリスクはほとんどないので、最初の貯蓄さえ頑張れば後は少しずつリターンを受け取ることができます。少額不動産投資の種類について少額から始められる不動産投資にはどのような種類があるのでしょうか。投資法ごとに解説していきます。中古ワンルーム区分マンション投資法不動産投資の中でも一部屋から購入できる区分マンションに投資する方法があります。ただ、区分マンションでも新築だと都内のワンルームで2,500万円以上することもあるため、少額で始めるためには築15年前後の中古区分マンションで、できるだけ郊外のものを選定しなければなりません。都内であれば、東京23区外の私鉄沿線(西武新宿線、西武池袋線、小田急線、京王線、東武線など)の物件が狙い目です。郊外でもJR中央線などJR沿線の物件は価格が若干高めなので、少額投資であれば価格が落ち着いている私鉄沿線で探す方がおすすめです。ローンを組む際の注意点上記条件にあてはまる中古区分マンションであれば500万円程度でも購入が可能ですが、ローンを利用する際には注意が必要です。新築物件を購入する際には、購入する物件自体の担保評価が高いので、購入価格の100%満額のフルローンが出たりすることもありますが、中古の場合は担保評価が低く見られるため、ある程度の元手が必要になります。神奈川や千葉であれば、首都圏にも関わらず200〜300万円程度でも購入できる物件がありますので、ローン審査が心配な方は購入金額満額を貯蓄で賄うという選択肢もありでしょう。地方の戸建投資比較的手頃に購入できる地方の戸建を使って投資する方法もあります。地方の戸建物件はもともと投資目的で売りに出ているものはほとんどなく、基本的には自己使用を前提に売りに出ているため、家賃を想定して利回り計算をしてみると、賃借人さえ決まればかなり高利回りが実現できる場合があるのです。うまくいけば長期安定収入になる地方の戸建というと不動産投資のイメージが湧かないかもしれませんが、実は立地さえ慎重に吟味すれば地方は戸建賃貸の需要が意外にあるので、高利回り物件に化ける可能性があります。主なターゲットとしては低所得者世帯やシングルマザーなど、住宅ローンが組めないけれども一戸建てに住みたいという客層です。特に小さな子どもがいる世帯については、近隣への騒音を気にしてマンションよりも戸建を希望するケースが多く、住宅ローンが組めない人に戸建賃貸が意外とマッチします。リフォーム費用も考慮することが重要地方の中古戸建物件はもともと賃貸目的で売りに出ているわけではないので、購入後はある程度の手直しが必要になることを見込んでおく必要があります。特にバスルームやキッチンなどの水まわりが古い場合は、100万円以上のリフォーム費用がかかる可能性がありますので購入時にはその金額も考慮して検討しましょう。クラウドファンディングによる不動産投資最近話題になることが多いクラウドファンディングですが、不動産投資にも応用されてきており少額から投資ができる場合があります。クラウドファンディングとはインターネットを使って不特定多数の人から出資を募ることで、海外でも注目を集めており、投資の対象は不動産以外にも事業やサービス、商品など様々です。クラウドファンディングのタイプを大きく分けると次の4つの種類があります。寄付型クラウドファンディング:リターンを求めず、単に寄付をするタイプです。投資型クラウドファンディング:事業を始めたい人に投資するタイプで、一定のリターンがあります。融資型クラウドファンディング:資金を必要とする人や法人に資金を融資するタイプで利息などのリターンがあります。購入型クラウドファンディング:不動産などの高額なものを共同で出資して購入するタイプで、少額不動産投資はこれに該当します。簡単に言うと、高額な不動産を不特定多数の人同士で資金を出資しあって購入し、そこから生じる家賃などの利益の配当を受けられるということです。不動産に特化したクラウドファンディングとしては、オーナーズブックが比較的有名で、東証マザーズに上場しているロードスターキャピタル株式会社が運営しています。クラウドファンディングを活用した不動産投資は、数万円程度という非常に少額から始められるというメリットがあるだけではなく、物件の選定や運用面は不動産のプロに任せられるため、知識や情報が少ない初心者ならではのリスクを抑えることができるのです。株式投資感覚できるREITREITとは不動産投資信託の事で、不動産に直接投資するのではなく、不動産を運用する不動産投資法人に投資する方法です。投資を受けた不動産投資法人は集めた資金を利用して不動産投資をして、得られた利益を投資家に配当します。投資家は信頼できる不動産投資法人を選定して投資するだけなので、不動産経営に関するノウハウは一切不要でです。中には株式投資のように簡単に投資できるものもあるので、株式投資をやったことがあるという方であれば感覚を掴みやすいでしょう。ただ、不動産を所有するわけではないのでオーナーとしての実感を味わいたいという人には向いていません。少額投資で多くの利益を生む少額投資の方法をいくつかご紹介してきましたが、少額投資というとどうしてもローリターンに留まってしまうという懸念があり、効率的な資産運用には向いていないのではとの声もあったりします。ただ、少額投資だからといって必ずしもローリターンというわけではありません。[adsense_middle]継続投資でリターンを増やす少額投資は1回だけではローリターンで終わってしまいますが、継続して投資していくことで徐々にリターンが増えていきます。特にクラウドファンディングやREITなどについては一口あたりの投資額が数万円程度と非常に少額なので、慣れてきたら徐々に増やしていくことで、ゆっくりですがリターンを増やしていくことが可能です。リスク分散が最大の特徴少額投資で少しずつやるのであれば、最初から高額な融資を利用して投資したほうが効率的なのではと思うかもしれませんが、初心者の場合は一つの投資対象に投資資金が集中すると万が一の時に立て直すことができないほどのダメージを被ります。少額投資であれば同じ不動産投資の枠組みの中でも、様々な物件に分散して投資ができるので地震や台風といった災害に対してもリスクヘッジが可能です。もっと言えば、不動産投資に限らず株式投資や投資信託、FXなどと組み合わせることでさらにリスクヘッジになります。このように少額に抑えることで、他の投資にも資金が回せて分散投資できることが最大のメリットと言えるでしょう。少額投資でおすすめの賃貸運営法少額で不動産投資を始める場合は、賃貸運営についても一定の工夫が必要となります。例えば、500万円で買った区分マンションに対して毎回10万円以上かかる原状回復工事を発注していたら割に合いません。少額で購入できる区分マンションは家賃も4万円前後と非常に安いケースが多いため、賃貸運営をするにあたってはできる限り原状回復工事や諸修繕費用などのランニングコストを抑える必要があるのです。自主管理と相見積もりを活用するランニングコストを抑えるためには、できるだけ管理会社に管理を委託せず自分自身で賃貸管理をすることで管理料3,000円程度を削減できます。区分マンション1部屋であれば、自主管理してもそこまで面倒なことはありません。サラリーマンでも片手間でできるレベルです。また、原状回復工事などを発注する際には必ず複数社で相見積もりをとって、できる限りコストパフォーマンスがよい業者に発注するよう心がけましょう。最終的には自分でやることも視野に区分マンションや戸建てなどで少額不動産投資していくのであれば、最終的にはできるだけ自分でできる施工は自分でやることを視野に入れるとより利益が出やすくなります。自分でやるといっても、自分自身で内装工事をするということではなく工事箇所ごとに最安値の業者に振り分けて発注できるようになるということです。例えばエアコン交換にしても内装業者にまとめて発注したほうが手配が楽ですが、コストについては割高になることがあります。むしろエアコンだけ家電量販店に来店して自分で購入したほうがコストダウンできます。また、壁紙やフローリングの張替えなどについてもアマゾンなどで安い具材を自分で調達して、施工だけ職人さんに日当を支払ってやってもらうという方法でコスト削減を行っているオーナーさんもいます。少額でできる不動産投資に関するまとめ今回は、不動産投資の中でも初心者が気軽に始めやすい少額でできる投資法についてご紹介してきました。少額投資は当初ローリターンになりがちなので、ランニングコストを削減する意識を強く持つことがとても重要です。コスト削減などを考える余裕がないという方は、クラウドファンディングやREITなど運営面をプロに任せられる投資法で始めることをおすすめします。少額投資は継続することでリスク分散しながら徐々に資産を増やすことができますので、安定した老後の生活資金を確保したい方などには非常に適している投資法と言えるでしょう。
2019年11月06日最近は、投資初心者向けに少額での投資が可能な「金融商品の取引手法」や「新しい種類の金融商品」が登場しています。今回はこの少額投資にどんな意義があるか、どんな目的をもって行うとよいか、商品としてどんなタイプがあるかについてご紹介します。投資経験がなく、まずは少額投資で投資を体験してみたいとお考えの方にとって役立つ内容を意識し記載します。ご関心のある方はぜひ読んでみて下さい。投資初心者に少額投資をおすすめする理由投資は、実際に体験し身体で覚えることが何よりも大切です。もちろん、本やインターネット等で知識を得ることもとても大事です。しかし、知ることと実行することは違いますし、感情に行動が左右されがちな投資であれば、ならさらそうです。少額投資は投資の初期費用が少額であるため、投資を体験するよいきっかけになります。少額投資は安全かそれとも危険か?とはいっても、少額投資をご自身で実践できるのか、心配される方もいらっしゃることでしょう。当然ながらただ少額投資をやみくもに行って投資を体験することを推奨しているわけではありません。少額投資の実践を考える前提で、まず少額投資のメリットとデメリットを以下にまとめてみます。少額投資のメリットとデメリット全てではありませんが、代表的なものをまとめると以下の通りです。生かすも殺すもあなたの心がけ次第結局、少額投資には大きなメリットもデメリットも存在します。であるならば、少額投資が安全か危険かはあなたの心がけ次第であるということになります。少額投資を実りのあるものにするには、少額投資のメリットを大きくしてデメリットを小さくする方向性で、少額投資を行うことが大切です。その点について以下に記載します。少額投資の最大のメリット少額投資の最大のメリットは、上記の1つ目の「本格投資を行う前に投資の経験ができる」ことです。そしてこれができれば、資産形成にならない点や投資のスキルが必ずしも身につかない点というデメリットを払しょくすることにもつながります。投資で得られるのは有形資産だけではない投資は資産づくりのために行いますが、その「資産」とは目に見える有形資産もあれば、目に見えない無形資産もあります。そして、たいていの有形資産は目に見えない無形資産があることが前提になっていることが多いです。少額投資で得られるのは有形資産が増えることではなく、これらのうちの無形資産、つまり投資の「経験」です。投資の「経験」が得られる少額投資とはこの投資の「経験」にはどんな要素が必要でしょうか。これは以下の3点が考えられます。本格投資の練習になること銘柄選びの体験ができること投資のリスクを体験できること続いて、少額で投資できる各種サービスが、それぞれこれらの要素を満たしているかどうか検討します。少額投資を始める方法(現金を利用した少額投資)少額投資を大きく分けると、少額の現金を利用した少額投資と各種ポイントを利用した疑似投資としての少額投資の2種類があります。そのうち現金を利用した少額投資には、株るいとう、ミニ株、FX、ロボアド、ソーシャルレンディングなどが挙げられます。全てではありませんが、これらが代表的なものになります。以下それぞれがどのような金融商品であるか表にして記載します。[adsense_middle]現金を利用した少額投資を始める手法それぞれの金融商品の定義は以下の通りです。相互の比較投資の「経験」が得られる少額投資として挙げた上記の3点を、これらの金融商品が満たしているかどうかを表形式で以下まとめます。これはあくまで「本格投資を行う前に投資の経験ができる」という視点での選別です。3点の要件を満たしていないから投資初心者に全く不適切な金融商品である、と述べているわけではありません。この点はご注意下さい。株るいとう株るいとうは、いわば株を小さく分割した商品と考えることが可能なので、本質は株式と同じで投資金額が小さくなっただけです。ですので、今後本格的に投資をしていく練習になります。また、銘柄選択もしていますし、価格変動等のリスクがある点も、株とほとんど違いはありません。よって、投資の「経験」が得られる少額投資として、ふさわしい金融商品の1つと言えるでしょう。ミニ株ミニ株も株の小さく分割したような商品である点は株るいとうと同じなので、同じく投資の「経験」が得られる少額投資としてふさわしい金融商品の1つと言えるでしょう。FXFXは為替が円安になるか円高になるか2つのうち1つを選択するだけなので、銘柄選びの経験という意味では弱いです。また、資産形成としての本格投資で、為替そのものの売買でFXのように価格が乱高下する商品を選択することは考えにくく、本格投資の練習としても不適切です。よって、投資の「経験」が得られる少額投資として、ふさわしい金融商品の1つとは言えません。ロボアドロボアドは投資を行う際にいくつかの質問に答えて運用方針を一度決めたら、後はAIが自動的に銘柄を売買します。そのため、投資のスキル向上にはつながるとも、本格投資の練習になるとも言い難く、自分で銘柄を選んで投資しているとも言えません。よって、投資の「経験」が得られる少額投資として、ふさわしい金融商品の1つとは言えません。ソーシャルレンディングソーシャルレンディングは投資先を決めたら基本的に途中売却はできず、あとは満期まで待っているしか選択はありません。一度銘柄を選んだら動かせないという点において、本格投資の練習になるとは言い難いです。よって、投資の「経験」が得られる少額投資としてふさわしい金融商品の1つと言えません。少額投資を始める方法(ポイントを利用した少額投資)各種ポイントを利用した疑似投資としての少額投資としては、現在様々なサービスが乱立していてその種類は無数に存在します。そこで、代表的なものと思われるサービスとして、Dポイント、au WALLETポイント、楽天ポイント、Tポイントを利用した少額投資に絞って解説します。まずは、それぞれのサービスの概要について記載します。ポイントを利用した少額投資を始める手法それぞれのポイント投資の定義は以下の通りです。相互の比較現金利用の少額投資と同様に、投資の「経験」が得られる少額投資として挙げた上記の3点をこれらのポイント投資が満たしているかどうかを表形式で以下にまとめます。なお、こちらもあくまで「本格投資を行う前に投資の経験ができる」という視点での選別ですので、3点の要件を満たしていないから投資初心者に全く不適切な金融商品であると述べているわけではありません。dポイント投資dポイント投資ではWつのコースを選択する形や5つのテーマに沿った投資を行うことができるので、本格投資の練習になりますし、銘柄選びの体験にもなっています。ただ、ポイントの価格も実際の投資信託やETFに連動しているとはいえ疑似体験としての投資なので、リアルな投資にリスクを感じにくいかもしれません。よって、投資の「経験」が得られる少額投資として、検討の余地のある金融商品とは言えるでしょう。auWALLETポイント運用auWALLETポイント運用は選べる商品が決まっていますので、銘柄選びの体験としては十分とは言えません。また、dポイントと同様に疑似投資サービスなのでリスク体験という意味でも十分とは言い難いです。よって、投資の「経験」が得られる少額投資として、ふさわしい金融商品の1つとは言えません。楽天ポイント運用(投資)楽天ポイント運用の場合は、dポイントとauWALLETポイント運用と同じく疑似体験のサービスなので、投資のリスク体験としては弱さもありますが、楽天ポイント投資では、口座を開設して実際の投資信託を買付するので、投資のリスク体験をすることができます。よって、楽天ポイント投資であれば、投資の「経験」が得られる少額投資としてふさわしい金融商品とは言えるでしょう。Tポイント投資Tポイント投資では口座開設を行い、実際の株式を購入します。ですので、本格投資の練習、銘柄選びの体験、投資のリスクを体験のいずれにもなっていると考えられます。よって、投資の「経験」が得られる少額投資としてふさわしい金融商品と言えるでしょう。少額投資の成功と失敗とは?少額投資の価値を「本格投資を行う前に投資の経験ができる」ことに置いた場合、投資の成功と失敗の定義も一般的な投資と変わってきます。少額投資での失敗とは、「本格投資を行う前に投資の経験ができない」ことです。利益が出ないことや資産が元本より値下がりしたことではありません。むしろ、少額投資で元本割れの経験はなぜそうなったのか失敗分析をして今後の投資に役立てることができる点で、利益の要素が大きいです。[adsense_middle]少額投資した後の振り返りそれでは、少額投資の振り返りはどのように行えばよいのでしょうか?この点は、本格投資をする場合とほとんど同様に行うことができます。少額投資を本格投資前のシミュレーションと位置付けた場合、投資後の振り返りをすることで、その投資経験をさらに意義深いものにしていくことが可能です。少額投資の振り返りの仕方具体的には、投資ノートを作成します。少額投資での売買をした場合、その理由を記載します。少額投資の振り返りのタイミング少額投資をする方は投資初心者の方が多いでしょうし、値動きの変動がそれなりに大きい商品も少なくありません。そこで、振り返りタイミングはこまめに行うとよいでしょう。個別の株式等に投資するタイプなら1週間に1回、投資信託やそれに類似した金融商品に投資するタイプなら1か月に1回は必要でしょう。少額投資に関するまとめ以上、少額投資の意義、具体的な商品、購入後の振り返りの仕方など、これから少額投資を行う方向けに必要事項を書いてみました。こう書くと、本格投資につながらない少額投資はやってはいけないのかと感じられる方もいらっしゃるかもしれませんが、そうではありません。まず投資というアクションを取りやすいのが少額投資のよいところです。ですので、本格投資を意識した少額投資を行いつつ、楽しみのために他の少額投資をやってみるのは全く問題ありません。勉強だけのために少額投資を行うと途中でしんどくなってしまい、「投資はきついもの」という先入観が生まれてしまうおそれもあります。楽しみながら実施することも大切な視点ですので、そこも合わせてぜひやってみて下さい。
2019年11月03日初心者でも気軽に始められる不動産投資ですが、節税目的で始めてみたもののうまくいかずに失敗してしまう人が多いのも事実です。不動産投資で失敗する人の理由はある程度決まっているので、実際に失敗した事例を知ることで自身の失敗を回避することができます。そこで本記事では不動産投資に失敗する4つの理由について、事例を交えながら解説していきたいと思います。初心者は不動産投資の「落とし穴」にはまりやすい不動産投資に失敗する人に共通しているのは、不動産投資に対する大幅な知識不足です。確かに不動産投資は初心者でもローンを利用すればすぐにでも始められますが、最低限の知識がないと始めたところで失敗してしまいます。では具体的にどのような知識が欠けていたことで失敗につながってしまうのでしょうか。失敗する理由1:空室リスクを甘く考えている不動産投資のリスクの中でも、やってみないと実感しにくいと言われているのが空室リスクです。不動産投資は家賃収入によってローンを返済するため、空室によって家賃が入ってこなくなると途端にキャッシュフローが苦しくなってしまいます。ワンルームの区分マンションは空室リスクが深刻空室リスクによるダメージがより深刻と言われているのが、ワンルームの区分マンションに投資するケースです。区分マンションはアパート経営とは違い一戸単位で物件を保有するため、サラリーマンでも手ごろに投資できる価格帯であるというメリットがある一方で、空室になると家賃収入が一気にゼロになってしまい、キャッシュフローが極端に悪化するというデメリットもあるのです。アパートであれば一部屋空室になったとしても、残りの部屋の家賃収入でローン返済を補うことができるのですが、区分マンションの場合は補うことができないので、自らの給与などから手出しでローン返済に充当しなければなりません。敷金礼金ゼロゼロ物件の出現でさらに空室リスクが深刻化不動産投資をやったことがない人からすると、「空室リスクといってもせいぜい1〜2ヶ月くらいの空室ならそんなに大きなリスクにはならないだろう」といったくらいに軽く考える傾向がありますが、最近の空室リスクはそんなに甘くありません。平成初期の頃は敷金や礼金が2ヶ月ずつかかる物件が珍しくなく、賃貸借契約をするとなると、家賃が8万円であれば前家賃なども入れると50万円近く諸費用がかかる時代だったため、一度契約すると長期間居住するケースが多く、そのおかげで空室リスクを考える必要性もあまりありませんでした。ところが、少子高齢化で都内の賃貸物件が供給過多の状況に陥ったことで状況が一変し、敷金礼金ゼロゼロの物件なども増え始めたことで、2年も経たないうちに引越しをする人が増えてきたため、入居者の入れ替わりが激しくなり結果として空室リスクが高まったのです。空室が長期化して家賃収入がなくなる、よくあるケース不動産繁忙期である1〜3月に空室になるのであれば概ねすぐに次の賃借人が決まるのですが、不動産閑散期である8月前後の夏場に空室になってしまうと、最悪の場合翌年の繁忙期までずっと空室という可能性も出てきます。かつては夏場に空室になることはあまりなかったのですが、供給過多の影響による空室対策で、敷金礼金ゼロゼロで夏場に募集する物件が増えたことにより、夏場に安い物件を求めて引越す人が増えてしまったのです。また、残念なことに敷金礼金ゼロゼロ物件のように諸費用がほとんどかからないプランで入居する人の多くは、居住期間が短くして退去してしまうケースが多いと言われています。空室リスク対策として行われている入居条件の緩和対策が、他の物件の空室リスクを助長しているという悪循環が発生しているのが、今の不動産投資における空室リスクの現状なのです。空室リスクで破産しないためには空室リスクについては基本的に予測することが非常に難しいので、対策としてはとにかくキャッシュフローに余裕を持つことが大切になります。ギリギリのキャッシュフローで資金計画を立てていると、万が一空室が発生した際にすぐにお金が足りなくなってしまい、サラリーマンであれば自身の給与から持ち出さなければならなくなってしまうのです。給与からの持ち出しが続くと、最悪の場合生活が立ち行かなくなって破産してしまうケースも珍しくありません。夏場の空室は早めに条件緩和の決断を夏場に空室が発生した場合については、繁忙期と同じ家賃や敷金礼金で募集してもなかなか決まりません。初心者投資家の多くは、当初決めていた家賃を値下げしたくないという意識が強いため、繁忙期と同じ金額で数ヶ月募集をし、それでも決まらなかった場合に仕方なく家賃を下げる決断をするケースがあります。ただ、このように家賃など条件を緩和する決断が遅くなると空室期間はさらに伸びてしまうため、できれば早い段階で決断して早期契約を目指すことが大切です。たとえ家賃が当初の金額のまま決まったとしても、そのために何ヶ月も空室だった場合は年間収支で見ると赤字になってしまう可能性があります。まとめると、空室リスクをできる限り最小限に食い止めるためには、次の2点に注意しましょう。・余裕のあるキャッシュフローでシミュレーションする・不動産閑散期に空室が生じた場合における募集条件緩和の決断は早い方がよい失敗する理由2:高額なアパート経営の修繕費負担一棟もののアパートなどを経営している方に重くのしかかるのが修繕費用の負担です。アパートは区分マンションとは違い、自分自身で建物の維持管理費用を捻出しなければなりません。新築から10年以内であれば大きな不具合も起きないため油断しがちなのですが、それ以上の月日が経過すると徐々にほころびが出てきて高額な修繕が必要な箇所が出てくるのです。[adsense_middle]比較的高額な費用がかかる修繕特に次のような修繕については、比較的高額な費用がかかります。屋上防水工事外壁塗装やタイル張り替え鉄部塗装耐震補強工事排水管交換エレベータのメンテナンス区分マンションの場合は強制的に修繕積立金を徴収しているため、これらの施工に当てる財源が積み立てられていますが、アパートの場合はオーナー自身が自発的に積み立てていなければ一度に大きな出費を強いられることとなります。実際にこれらの修繕費用が支払えないがために、物件自体を売りに出すというケースも少なくありません。よって中古アパートに投資する場合については、購入するにあたって今後どのような修繕工事がいつ頃発生するのかについて確認しておくことが重要です。中古物件の投資には、今後の修繕工事の見積もりが不可欠例えば、相場が5,000万円の物件を4,000万円で売りに出ていた場合、物件価格だけで比較すると非常によい買い物のように感じるかもしれません。ただ、屋上防水や外壁の張り替え費用などを考えると2,000万円くらいかかってしまうことになると、差し引き3,000万円で購入しなければ実質的に損することになってしまうのです。このように中古物件に投資する場合は、今後必要となる修繕工事の見積もりをとった上でそれらの金額について物件価格で控除するよう交渉するとよいでしょう。・新築アパートに投資する場合は、自身で修繕費を貯蓄することが重要・中古アパートに投資する場合は、今後必要になる修繕費用の見積もりをとり、その価格も購入価格に含めて検討する必要がある失敗する理由3:家賃下落で運用が困難に不動産投資初心者の方の中には、家賃の下落リスクについて一切考えが及んでいないケースがあります。現在の不動産投資では新築から家賃がさらに値上がりすることはなく、築年数の経過とともに徐々に家賃が値下がりしていくのが一般的です。にも関わらず、家賃が8万円であれば、数十年先まで家賃8万円でシミュレーションをして購入してしまう人がいて失敗の元となっています。アパート経営の家賃収入は概ね2段階で値下がりする家賃収入は新築時から考えると、概ね2段階で下落する可能性があります。第1弾段階:新築時の入居者が退去した時第1段階の値下がりは、新築時の入居者が退去した時にタイミングがやってきます。新築物件については、新築というステータスが付加されているため、通常相場よりも1割ほど高い家賃額で決まっている可能性があります。ただし、新築時の入居者が退去してしまうと、その物件はもう新築とは言えなくなるため家賃が元の相場家賃に値下がりするのです。このように第1段階の値下がりは実質的には値崩れというよりも、もともとの正しい相場家賃に戻すといったイメージになります。第2段階:築10年〜15年の間第1段階の値下がりにより相場家賃程度まで下落している状況で築10〜15年程度が経過すると、次に第2段階としてもう1割程度値下げになる可能性があります。これは一度に一気に値下がりするわけではなく、退去を繰り返しながら徐々に下がっていくというのが一般的です。もちろん、必ず下がるというわけではなく物件の立地などの条件がよければ第2段階の値下げが発生しないケースもありますが、基本的には建物が古くなった分、ある程度の値下げが必要になると考えてキャッシュフローをシミュレーションする必要はあるでしょう。第2段階の値下げを乗り切れば、そこからは大幅な値下がりは生じにくく下げ止まったような状態になるので、この段階でのキャッシュフローに問題がなければ概ね投資としては成功したと言えます。・新築時の設定家賃は相場よりも1割程度高いため、退去して新築でなくなればある程度は下がると考える必要がある・家賃は概ね2段階に分けて1割程度の値下がりのタイミングがあることを念頭に、キャッシュフローをシミュレーションする失敗する理由4:管理料が安い管理会社を選んで失敗不動産投資の利回りをよくするために、管理料の安い管理会社に管理を委託するケースがあります。管理料は概ね家賃の3~5%、金額にすると1戸あたり3,500円~5,000円位が相場ですが、最近では小規模な管理会社が管理戸数を増やすために1戸あたり1,000円前後という破格の金額を提示して勧誘してくることがあるのです。初心者投資家の中には、経費を削減するためにとにかく管理料が安い管理会社と契約をしようと考える人がいますが、こうした管理会社には大きな落とし穴があるのです。[adsense_middle]管理料が安い管理会社の実態とは管理料1,000円と聞くと非常にお得な感じがするかもしれませんが、現実問題として管理料1,000円では管理会社として存在することは極めて困難と言わざるを得ません。例えば管理戸数が200戸あったとしても、1戸あたり1,000円では20万円にしかなりませんので社員を雇うことは無理でしょう。にも拘わらず管理料1,000円で勧誘してくるのには、やはり落とし穴があるのです。管理料が安い管理会社の2つの落とし穴管理料が安けばオーナーの負担は軽くなるので、一棟アパートでも区分マンションでも大きなメリットがありますが、安すぎる管理会社については管理料だけでは経営が立ち行かないため、次のような手法でオーナーからお金を取ろうとするのです。修繕費用が自社指定で割高管理料が安い管理会社は、入退室の際の内装工事が自社指定になっていることが多く、工事費用にその管理会社のマージンが大きく上乗せされているのです。ただ、初心者投資家の方は内装費の相場をあまりよく知らない事が多いので、割高な金額を払わされていること自体に気がついていないケースもよくあります。また、内装費以外でも書類の郵送代など普通の管理会社であれば費用が発生しないような事務手続きについても、すべて別途料金扱いとなることが多いので注意が必要です。違約金が高額である管理料が安いと管理会社としてはそれなりの戸数を集める必要があるので、一度契約を結ぶとそう簡単には解除ができない管理委託契約書になっているのです。具体的には解除の違約金が家賃の半年分など非常に高額な設定になっているケースが多く、管理がずさんで解除したいと思っても違約金がもったいなくて解除できずに困っている方の事例をよく耳にします。管理料が安い管理会社と契約する際には、解除する場合に違約金がいくらなのか必ず確認しましょう。・管理料が安い管理会社はほかの部分で割高になることが多い・解約したくても違約金が高額で解約できなくなる可能性もあるため注意が必要不動産投資の失敗理由に関するまとめ:営業マンの話を鵜呑みにすると失敗する今回ご紹介した事例は、事前に投資家自身が知っていれば対策をとって回避することが可能なものばかりなのですが、残念ながら失敗する方というのは情報を得て対策を取るということを放棄してしまっている方がほとんどです。そしてそうした方の多くは物件を勧めてきた営業マンの耳障りのいい営業トークをすべて鵜呑みにしてしまい、「あなたを信じる」といって購入してしまうのです。不動産会社の営業マンは決して悪者ではありませんが、営業してくるということはそこには必ず利害関係が存在しています。すなわち、営業マンが第一優先しているのは投資家の利益ではなく会社の利益、そして個人のノルマ達成なのです。営業マンはあくまで営業マンであり第三者的なアドバイザーではないということをよく認識し、不安だという方は税理士など利害関係から外れた第三者に相談して、客観的にキャッシュフローをシミュレーションしてから検討することをおすすめします。
2019年10月31日今回は投資信託における「分配金」に関して説明していきます。分配金と聞くと儲けを想像する方が多いかと思います。今回は仕組み、メリット、デメリットについて、わかりやすく説明していきます。分配金とは?仕組みと配当金の違いを解説最初に投資信託における分配金の仕組みからお話します。投資信託には実は決算があり損益や資産状況が整理されます。この段階で分配金も計算されます。決算が終わったら、投資信託の分配可能原資と呼ばれる部分から、投資家さんへ払い出される金額の事を分配金と呼ぶ訳です。払い出されない場合もあります。そして分配金には2つの呼び方があります。普通分配金:利益とされるため税金がかかる特別分配金(元本払戻金):利益とは見なされないので税金がかからないどちらも手元にお金が返ってくるので、ちょっとお得な感覚になりますから人気のある商品です。お金が返ってくるタイミングの決め方は各ファンドの運用会社によります。毎月だったり3カ月毎だったり1年等ファンドによって様々です。もう少し細かく言うと払出の決まり方は決算日から5日目以降に受け取る事が可能となりますので、皆さんのライフスタイルに合わせて受け取り方を決めましょう。配当金と分配金?同じじゃないの?同じ意味にも見て取れますが、厳密に言えばどこから払い出されたのかで異なります。分配金・・・・投資信託から払い出されます配当金・・・・株式を発行した企業から払い出されます投資信託を購入した場合は「分配金」、株式を購入した場合は「配当金」と憶えておくと分かりやすいでしょう。分配金の仕組みを教えて!では分配金がどの様な仕組みで皆さんへ還元されるかを説明します。投資信託には決算があると先程書きました。この決算日の基準価格(ファンドの一口当たりの価格)がファンドを購入した際に計算される個別元本を上回っている場合、これは利益となりますので、普通分配金が支払われる事になります。逆のパターン、つまり上回っていなければ特別分配金、場合によって特別分配金と併せて普通分配金が払い出される事になります。個別元本とは投資信託を買った時の値段の事。購入した時の価格を憶えておくに越したことはありませんが、忘れてしまっても定期的に送られる取引残高報告書にも記載があるので、チェックは欠かさずやっておきましょう。イメージ図はこんな感じです。見方としてはシンプルにオレンジの箇所を超えた青い部分が分配金に当たります。注意点として、分配金は契約時に決まった金額を払い出すものではありません。この原資も限りはありますので溢れた分を全額受け取れる訳ではありません。分配金はお得なの?教えてメリットデメリット!分配金に関する概要は先程の通りです。イメージが掴めれば次は損得について説明していきますね。[adsense_middle]分配金のメリット先にメリットからですが、やはり運用期間中にお金を受け取れる点でしょう。私のクライアントさんにも毎月受け取りたいとの意向が強く、複数の毎月分配型ファンドを購入していました。結果毎月の様にお金が入ってくるから助かると仰っていました。これは羨ましい限りですね。ご自身ではなくお金に働いて貰っている事になります。その結果定期的に入ってくるのは精神的に助かりますね。分配金のデメリット次にデメリットについて説明します。大きく言うと2つあります。1つは分配金を受け取ると長期的な投資に影響が出て複利効果が機能しないという点です。もう1つは特別分配金の場合元本を取り崩して受け取っている為、決して利益にはなっていないという点です。この2点は非常に大切な事ですので、改めて説明していきます。デメリット①長期投資に向かない分配金受取。将来の受取金額に影響が出る分配金を受け取る方と受け取らない方、それぞれ投資プランが異なるかと思います。受け取りたい方は毎月家計の一助にしたい方ですが、受け取らない方は将来に渡って大きく資産を増やしたい方だと思います。ここで知っておいていただきたい事は、投資信託には複利効果が備わっていますので基本的に長く時間を掛けて運用する事に長けているという事です。しかし運用期間中に分配金を受け取る場合、将来増やせる原資を先取りする事になる為、複利効果が全く機能しないという事になります。もう少し噛み砕くと受け取らず利息さえも運用に回せば複利の効果で更に金利が付いて増える効果が大きくなっていくんですが、利息を毎回受け取る事によって元の金額は一向に増える事が無いので大きく増える事はありません。投資の目的を老後の資産形成としている方が、何らかの理由で分配型投資を始めた場合、それは投資の目的と大きくかけ離れる事になります。投資の目的、スタイルをハッキリとさせておく事と商品選びは非常に重要ですね。デメリット②利益と見なされない特別分配金。元本取り崩しの可能性も!前述しましたが、分配金には2種類ありましたね。普通分配金と、特別分配金です。ここでは特別分配金、いわゆる元本払戻金についてのデメリットを説明します。意味合いは字のままです。元本払戻金は自分が投資した金額を取り崩して手元へ帰ってくる事になりますので、何も利益になっていません。むしろマイナスが大きいと言えます。そしてお金が口座に入ってくれば疑いなく利益の様に感じてしまうので、注意は必要です。これは俗にタコ足配当と呼ばれまして、このケースでのご相談は多く、ご理解頂いていない方は非常に多いようです。理由は勧められるまま投資しており、何も知らない又は疑っていない点にある様に思います。本記事をご覧の皆さんはしっかりと比較して、ご自身の投資プランに合った形で進めて下さい。分配金で知っておくべき事先程、損得について説明しましたが、もうひとつ知っておくべき事を解説します。分配金を払い出すという事は、ファンドの基準価格が下がるという事になります。この基準価格は投資信託を売却する際に関係します。投資信託の場合、購入した口数に基準価格を掛けたものが投資の成果となります。従って、どんなに口数を積み重ねても、基準価格が下がってしまったら成果は出ないという事になります。分配金は基準価格を減らすという事を覚えておいて下さい。長期投資で老後の資産を形成したい方は避けておいた方が無難だと言えます。分配金にかかる税金、購入手数料を回避するならNISA口座がオススメここまでは分配金の詳細を説明しました。ここからは普通分配金への税金回避の方法を説明します。回避する方法としてはNISA口座を利用する事に尽きます。NISA口座は年間投資額120万円に対して出た利益に対し非課税となる優秀な口座です。普通分配金の課税も回避してくれます。投資を行う際に気を付けておいた方が良いポイントは「コスト意識」です。かかる手数料を抑え、かかる税金を回避する事が賢く運用するポイントの一つでもあります。分配金のメリットを享受した投資スタイルをご希望の方はNISA口座を活用しましょう。投資信託の分配金に関するまとめ今回は分配金に関して説明してきました。メリット、デメリットをしっかりと把握した上で大切なのはご自身の投資スタイルによって商品を選択するという事です。長期投資をしているはずなのに分配金の払い出しの影響で資産が増えていないとなると本末転倒ですし、時間を掛けて投資終盤に気づくと目も当てられなくなってしまいます。ご自身の目的は何なのかを明確にして投資信託を始めて下さいね。
2019年10月24日投資信託は、100円~1000円と少額から始められ、運用をプロに任せることができます。銘柄や売買選びに悩まないで済むので、初心者にも向いている金融商品です。ただし、投資信託は元金保証ではありません。投資した金額が減ってしまうリスクがあるのです。リスクを減らすためには、ファンド選びも大切です。この記事では、初心者の投資信託の始め方とファンドの選び方について解説します。投資信託(ファンド)の基本金融庁つみたてNISAの投資対象は以下の通りです(2019年10月時点)インデックスファンド:148本アクティブファンド:18本ETF(上場投資信託):7本つみたてNISAの対象商品は、手数料が低水準で分配金が頻繁に支払われないなど、長期・積立・分散投資に適した投資信託とETFです。つみたてNISAの投資対象になっているファンドの中から、eMAXIS Slim バランス(8資産均等型)をご紹介します。eMAXIS Slim バランス(8資産均等型)三菱UFJ国際投信eMAXIS Slim バランスは、国内外の株式・債券・リート(不動産投資信託)に幅広く分散投資するバランスファンド。購入時手数料や信託財産留保額がかからず、保有コストである信託報酬も0.1512%(税込)と、バランスファンドの中でも低コストであることが特徴です。過去1年間の基準価額と純資産総額の推移は以下の通りです。両方とも右肩上がりで推移しています。三菱UFJ国際投信初心者の投資信託の始め方に関するまとめ今回は、初心者の投資信託の始め方とファンドの選び方について解説しました。初心者の人は、品揃えが豊富で手数料が安いネット証券で投資信託を始めるようにしましょう。個別の投資信託の選び方に関しては、以下の点に注意します。販売手数料・信託報酬・信託財産留保額などのコスト純資産総額と基準価額また、非課税制度である「つみたてNISA」も利用しましょう。売却益や分配金の税金がゼロになるほか、金融庁が厳選したファンドの中から銘柄を選べるからです。最初は、幅広い銘柄に分散投資できる「バランスファンド」がおすすめ。大きな利益を狙うよりも損失を抑えながら、長期での運用を心がけましょう。
2019年10月22日証券会社は、ポイントで投資できるサービスや、投資信託や株などの取引に応じてポイントが貯まるサービスを開始しています。これから投資で資産形成する世代の顧客を囲い込むのが狙いです。SBI証券では、2019年4月にSBIモバイル証券をCCC(カルチュア・コンビニエンス・クラブ)マーケティングと合弁で設立。T-POINT(Tポイント)で株式を1株から購入できるようにしました。また、SBI証券自身も、2019年7月にT-POINTが貯まるサービスを開始。株式の手数料や投資信託の保有金額などに応じてポイントがもらえます。そして、投資信託をT-POINTで購入できます。この記事ではT-POINT投資の詳細とメリット・デメリットについて解説します。SBIネオモバイル証券(ネオモバ)とはSBI証券は、2019年4月10日にスマホ専用の「SBIネオモバイル証券」をCCC(カルチュア・コンビニエンス・クラブ)マーケティングと共同で開業し、日本株を一株単位で購入できるサービスを始めています。ネオモバネオモバならT-POINTを使って株を買えるSBIネオモバイル証券(ネオモバ)なら保有するT-POINTを使って株を買うことができます。やり方は簡単で、ポイントを使って気軽に株式投資が始められるのです。現金で購入することもできますが、ある程度貯めていればポイントだけで株を買えます。また、T-POINTで買った株を購入すれば、現金を手にできます。間接的にT-POINTを現金化できるのです。SBIネオモバイル証券は以下のような人におすすめです。T-POINTを普段使っている投資を始めたいが、損をするのが怖い少ない資金で積立投資をしたいT-POINT投資(SBIネオモバイル証券)のメリットネオモバのメリットについて見ていきましょう。シンプルな操作性SBIネオモバイル証券(ネオモバ)は投資初心者が対象なので、操作しやすいようにサイトがシンプルに作られています。チャートはローソク足ではなく、シンプルな折れ線グラフ。売買注文状況を把握するための板情報もありません。情報が多すぎず、操作しやすい工夫が施されているのです。ネオモバSBIネオモバイル証券なら現金を使わずに株を購入できるSBIネオモバイル証券の特徴は、T-POINTで株式を買えること。株式投資にはまとまった資金が必要で手を出しづらいという人でも、貯まったT-POINTで気軽に株を購入できます。日常の買い物などでT-POINTを使っていれば、ある程度ポイントが貯まっているでしょう。買い物で貯まったポイントを使って実際に投資できるのは、SBIネオモバイル証券の大きな特徴です。SBIネオモバイル証券なら、毎日の買い物や携帯料金の支払いなどで貯めたT-POINTで株を買えます。いつからでも始めることができ、現金が必要ないので気軽に投資を始められます。500円以下で有名企業の株主になれるSBIネオモバイル証券は単元未満株の取引なので、1株単位で株を買えます。500円で以下のような有名企業の株主になれるのです。みずほフィナンシャルグループ野村ホールディングス三菱自動車実質20円(消費税分)で株の取引ができるSBIネオモバイル証券では株の取引手数料は無料ですが、約定代金に応じてサービス利用料がかかります。サービス利用料は以下の通りです。ネオモバSBIネオモバイル証券では、期間限定(SBIネオモバイル証券のみで使える)T-POINTを毎月200ptもらえます。1カ月の約定代金が50万円以下の場合、200円(税込220円)で取引放題なので、実質20円(消費税分)で株の取引ができます。T-POINT投資の評価ネオモバが初心者にオススメな理由は、次の4つです。[adsense_middle]投資に関する実践的な知識が得られる通常の株式は100株単位なので「株を買ってみたい」と考えても、実際に始めるのはまとまったお金が必要でした。しかし、SBIネオモバイル証券は、T-POINTを使って1株単位で取引できます。少額だと大きな利益を狙うのは難しいものの、株式の売買に慣れるのにいい機会です。ネオモバのターゲット層は投資未経験の若年層です。若い間に投資を経験することで、早めに資産形成に取り組むことができます。豊かな老後のためには、早めに投資を始めることが大切です。投資に関する知識が得られるというのは、ネオモバの大きな特徴です。少額で運用を始められて銘柄が豊富SBIネオモバイル証券は1株単位で株を購入できるので、有名企業の株でも500円で買える銘柄がたくさんあります。また、約3600銘柄購入できるので、東証に上場しているほとんどの企業を買えるのです。配当金がもらえる配当金とは、企業が業績に応じて株主に還元するお金のことです。単元未満株でも配当金はもらえるので、SBIネオモバイル証券で保有している株でも配当金がもらえます。ETF(上場投資信託)やREIT(不動産投資信託)も取引できるSBIネオモバイル証券では個別株だけでなく、ETFやREITも取引可能です。ETFとは、日経平均株価やTOPIX(東証株価指数)など指数に連動することを目指して運用されます。インデックスファンドと同じ仕組みですが、株式市場に上場しているので、取引時間中ならいつでも売買できます。REITとは、不動産の投資信託。投資家から集めたお金を商業ビルや倉庫など複数の不動産に投資し、そこから得られる賃料や売却益を投資家に分配する金融商品です。SBIネオモバイル証券のデメリットSBIネオモバイル証券のデメリットについても確認しておきましょう。SBI証券とは別口座が必要金融商品の数が少ない非課税制度に対応していないので税金がかかるサービス料がかかるクレジットカードの登録が必要SBI証券とは別口座が必要一ヶ月まったく取引しなくても利用料がかかります。期間限定ポイントが毎月貯まっていくわけではないことに注意しましょう。金融商品の数が少ないSBIネオモバイル証券の対象は、国内の株式とWealthNavi for ネオモバだけです。投資信託や債券などは購入できません。ただ、SBI証券でT-POINTを使って投資信託を購入できるので、SBI証券とSBIネオモバイル証券両方で取引するのがおすすめです。非課税制度に対応していないので税金がかかるSBIネオモバイル証券は、iDeCo(イデコ)やNISAなどの非課税制度に対応していません。通常の株式取引と同じように、運用益の20.315%の税金がかかるということを念頭に運用する必要があります。ただ、特定口座は開設できます。「特定口座・源泉徴収あり」を選べば、税金が自動的に徴収されるので、原則として確定申告する必要はありません。サービス料がかかる取引を1度もしなくても、サービス料200円(税込220円)が毎月かかります。クレジットカードの登録が必要SBIネオモバイル証券のサービス利用料の支払いには、以下のクレジットカードの登録が必要です。VISAJCBMasterCardアメックス(American Express)ダイナースクラブT-POINT投資(SBI証券での投資信託)SBIネオモバイル証券は株式しか購入できませんでしたが、SBI証券でT-POINTを使って投資信託の購入ができるようになりました。日常の買い物で貯めたT-POINTを使って投資信託を買えるようになったのです。対象はSBI証券が取り扱っている投資信託の2600本。SBI証券では投資信託を100円から購入できますが、1T-POINT=1円として、購入金額の一部や全額に充てることが可能です。投資信託の半分以上は販売手数料がかからないノーロードファンドです。豊富な種類があるので、きっと気に入る投資信託が見つかるでしょう。T-POINTは、CCC(カルチュア・コンビニエンス・クラブ)が展開する共通ポイントで、国内で7000万人が利用しています。T-POINTを投資に活用し、若年層を中心とした投資初心者の取り込みを狙っているのです。ただ、すでに持っているT-POINTをSBI証券で利用するには、ヤフージャパンのIDが必要です。IDを持っていない人は登録から始める必要があります。[adsense_middle]マイレージサービスマイレージサービスとは、国内株式や投資信託の取引に応じてT-POINTが貯まるサービス。ポイント獲得条件は以下の通りです。国内株式1注文の約定代金に対して手数料がかかる「スタンダードプラン」なら、月間手数料の1.1%相当のポイント。投資信託対象投資信託の保有で、保有額の年率0.1%相当のポイント(1000万円以上の顧客は0.2%)。T-POINT投資の評判2019年4月に開業したSBIネオモバイル証券は、口座開設件数が月間約3万口座。営業開始から半年で13万口座を超えました。SBIネオモバイル証券は、T-POINTが手数料に応じて貯まるほか、株を買うこともできます。初めて証券口座を開設した人の割合は57%。20~30代の利用者が52%を占めます。およそ半数が30代以下で、「若い世代に利用される証券会社を目指す」とSBIネオモバイル証券の小川社長は話しています。顧客にアンケートを取ったところ、口座開設の理由は以下のようになりました。ポイントで投資できる:74%ポイントがもらえる:23%投資の疑似体験ができることと、ポイントがもらえるという点が評価されています。ポイントの付与が若い世代の開拓の重要な手段となっていることがわかります。ポイント投資は1回あたりの取引金額が小さく、証券会社の収益にはあまり貢献しません。しかし多くのビギナーを囲い込み、そのうちの何割かがヘビーユーザーになることで、中長期的に証券会社の収益に寄与することを期待しているのです。T-POINT投資に関するまとめ今回はT-POINT投資について解説しました。SBIネオモバイル証券(ネオモバ)では株式を購入でき、SBI証券では投資信託を購入できます。T-POINT投資なら、買い物などで貯めたT-POINTで気軽に投資を始められます。SBIネオモバイル証券なら1株単位、投資信託は100円単位なので、数百円で投資を開始できるのです。ポイントなら損失も怖くありません。今後もポイント投資は若年層を中心に広がっていくことが予想されます。口座開設は無料なので、貯まっているT-POINTがあるなら始めてみてはいかがでしょうか。
2019年10月19日個人が不動産投資をする場合、ほとんどの方が不動産投資ローンを利用することになります。不動産投資ローンは審査基準や金利相場が住宅ローンと異なるため、実際に不動産投資をする前に知っておくことが大切です。そこで本記事では、不動産投資ローンの審査基準や金利相場について徹底解説します。物件を購入する際に借入を活用するわけとは不動産投資にかかわらず、日本人の意識としては「ローン=借金」というネガティブなイメージが強いこともあり、不動産投資ローンを組むことに抵抗感を感じる初心者投資家の方が多いように感じます。確かに借金であることに変わりはありませんが、不動産投資の場合はたとえ自己資金があったとしても銀行から借入することで次のようなメリットがあるのです。銀行融資のおかげで収益の効率がよい例えば自己資金が100万円の方が利回り5%で1年間運用した場合、生み出される利益は5万円です。一方、不動産投資ローンで900万円借入して1,000万円を利回り5%で運用すれば、利益は50万円と一気に高額になります。どちらも自己資金は100万円の投資なのに、不動産投資ローンを活用することで年間収益が10倍も違うのです。利回りと家賃相場が間違いなければ、返済の心配もない銀行から借金をする際に一番心配になるのが返済のことではないでしょうか。不動産投資ローンの場合は、不動産を賃貸することで得られる家賃収入をローンの返済に充当することができるので、自分自身の給与などから削られる心配がありません。投資をする前に予定される利回りと、購入物件の家賃相場さえ読み間違えなければローンが返済できなくなるリスクはほぼ回避できるのです。このように不動産投資ローンを使って不動産投資をすることは、非常に大きなメリットがあるのです。ローン審査基準の4つのポイント不動産投資ローンは自分で住むことを目的として購入する際に利用する住宅ローンとは審査をする際に見る視点が違うため、利用するにあたってはどこを銀行に見られているのか事前に知っておくことが審査を通過するためにも大切です。審査基準1:物件の担保評価一般的になじみがある住宅ローンは、基本的に本人の属性が審査対象ですが不動産投資ローンの場合は投資を目的としたローンであるという観点から、本人の属性に加えて購入対象となる物件自体の担保評価が審査の重要な判断基準となります。担保評価は大きく分けて不動産を売却した場合の評価と、不動産を賃貸した場合の評価によって総合的に判断されるのです。不動産を売却した場合の評価不動産投資ローンを組む際には、購入する物件自体を担保に入れることになるため、融資をする銀行としては万が一返済ができなくなった時に、不動産を売却して残りのローンを完済できるのかという見方をします。不動産を売却した場合の評価については、物件の築年数、最寄り駅からの距離などによって異なってきます。また、耐用年数の短い木造よりも鉄筋コンクリートマンションの方が高く評価されやすいです。不動産を賃貸した場合の評価賃貸経営による収益力についても重要な審査基準となります。例えば、2,000万円で購入予定のマンションの家賃が5万円だとすると年間で60万円の収益となり、利回りにすると3%にしかなりません。このように収益力の低い物件を購入するために融資をしてしまうと、銀行としても回収できなくなるリスクが高いので、価格が下がらないと審査が通らない可能性が出てきます。また、郊外の物件については都市部に比べて空室リスクが高いので、満室時の想定利回りが良い場合でも審査が通らないこともあるのです。賃貸経営による収益力については、利回りだけではなく地域性の問題なども加味して総合的に判断されます。審査基準2:既存の借入について不動産投資ローンは概ね年収の20倍程度が借入できる限度とされているため、すでに金融機関から借入をしている場合については審査に影響してきます。既存の借入についてよく質問されるのが住宅ローンです。すでに住宅ローンを組んでマイホームを購入している方の中には、不動産投資ローンは組めないのではないかと考えて不動産投資をあきらめている方が時々いますが、年収の20倍以内であれば住宅ローンを組んでいても不動産投資ができる可能性は十分あります。審査基準3:自己資金不動産投資をするにあたって頭金にできる自己資金がどの程度あるのかについても、審査に大きな影響を与えます。以前は事前の貯蓄なしで、物件価格の100%をローンで組むフルローンを利用する人が大勢いましたが、フルローンの場合は毎月返済する金額が重くのしかかることとなり、空室になると返済ができなくなってしまう可能性があるため注意が必要です。基本的に物件価格の1~2割程度の自己資金があった方が、同じ物件を購入する場合でも審査結果が変わる可能性があります。審査基準4:本人の属性不動産投資ローンを組む本人の属性は、審査において非常に重要になります。具体的には次のような項目が審査の対象です。年収本人の年収は不動産投資ローンを組むにあたって非常に重要な要素となります。不動産投資ローンをはじめとする事業用ローンというと、ある程度の年収が必要になるイメージがあるかもしれませんが、不動産投資ローンの場合は先ほど解説した物件の担保評価も加味されるため、実際は年収400万円程度の一般的なサラリーマンの方でも担保評価が出やすい都内の駅近物件などであれば審査が通る可能性もあるのです。また、年収は金額だけでなくどの程度安定しているのかについても審査の基準となります。基本的には過去3年間分の源泉徴収票や確定申告書を提出して、年収が安定しているのかについて審査されるのです。そのため、前年度の年収が高かったとしてもインセンティブの比率が高く、前々年の年収と落差が大きい場合はその分審査が不利になることもあります。本人単独の年収でローン審査が通らない場合は、夫婦の収入を合算して審査を通すという方法もありますので、詳しくは銀行に聞いてみましょう。勤続年数収入の安定性が審査の重要なポイントとなるため、本人の勤続年数も重要な判断材料となります。基本的にできるだけ長い方がプラスに働きますが、3年未満の場合は通らない可能性が高くなるため注意が必要です。転職を考えている方は、できるだけ転職して勤続年数がリセットされる前に不動産投資ローンを組んだ方が得策と言えます。勤務先ローンを組む本人の勤務先は、収入の安定性に直結する情報なので審査においても非常に重要です。例えば、次のような勤務先や職業の方は不動産投資ローンが通りやすいと言われています。上場企業公務員医師弁護士公認会計士税理士勤務先での役職についても審査の対象です。中小企業のサラリーマンでも、ある程度の収入と勤続年数があれば審査が通る可能性は十分あります。また、医師や弁護士といった国家資格の有無についてもできるだけあった方が審査により有利になる傾向です。銀行ごとの審査の傾向について不動産投資ローンの審査基準の大枠はここまで解説してきた通りですが、あとは金融機関によっても審査の傾向に特徴があります。[adsense_middle]大手都市銀行系の場合不動産投資において都市銀行系は最もハードルが高い金融機関です。住宅ローンとは違い、事業用ローンに該当する不動産投資ローンについては基本的にある程度の頭金がないと非常に厳しいと言われています。特に過去取引がない都市銀行だと、サラリーマン投資家が一発でローンを引き当てることはむずかしいでしょう。地方銀行系の場合金融緩和政策が始まって以降、融資先に困った地方銀行が都心部の物件に投資する投資家に向けて積極的に不動産投資ローンを斡旋しています。都市銀行系に比べると審査のハードルが低く、年収が低い人でも担保評価がしっかり出る都市部の物件であれば審査に通りやすいです。ただし地方銀行の中には営業エリアを限定しているケースもあるため、東京に支店がない地方銀行だと東京での不動産投資には利用できない場合があります。信用金庫、信用組合の場合審査のハードルは地方銀行と同じくらいですが、信用金庫や信用組合はその名の通り信用を重要視しているため、過去に同行での取引実績がある方が審査に通る可能性が高いです。また、都市銀行系よりも担当者ベースで融通が効きやすいというメリットもあります。ノンバンクの場合審査のスピードが速く通りやすいというのが最大の特徴です。年収が低いサラリーマンでも利用できますが、場合によっては購入する物件以外にも担保を求められる共同担保となる場合もあります。ただ、他の金融機関と比較すると金利は高めです。不動産投資でおすすめできる金利の目安と金融機関ごとの比較不動産投資で成功するためにはローン審査が通るかどうかよりも、いくらの金利で通るかの方が重要です。例えば、利回り7%の物件だったとしても、ローン金利が4.5%だとイールドギャップ(投資利回りとローン金利の差)は3.5%しかありません。一方で利回り6%の物件でもローン金利が2%だとイールドギャップは4%となり、後者の方がより収益性が高いことになります。このようにローン金利は投資利回りと同じレベルで重要なのです。[adsense_middle]今ならローン金利は1%台を目指せる昨今は超低金利時代なので、住宅ローンであれば金利が1%を下回るほどです。不動産投資ローンでも金利1%台で融資が下りることも少なくありません。ちなみに昭和のバブルの頃の不動産投資ローンは8%を超えていたこともあるくらいなので、いかに今現在の金利が不動産投資において有利かがわかります。ローン金利は審査が通りやすい金融機関ほど金利が高くなる傾向があり、一部の金融機関では4.5%前後になる場合もあります。ローン金利が高くなると、手元に残るキャッシュが大幅に減りますので金利が3%を超えるようであれば、一旦物件も含め考え直した方が良いかもしれません。ノンバンクは金利が高めノンバンクについては、年収が低いサラリーマンでも審査が通りやすい反面金利が高くなる傾向があります。高利回りの物件を見つけて購入を急いでいる時は、あまりローン金利が目に入っていない方が多いのですが、実際に不動産投資家の手元に残る金額はローン金利も考慮に入れなければならないので、慌ててノンバンクから借りるのではなく、必ず金利をよく確認してから売買契約を結ぶようにしましょう。不動産投資ローンの返済期間について不動産投資ローンを利用する際、金利の他にもう一つ重要となるのがローンの返済期間です。不動産投資のキャッシュフローを考えた場合、返済期間が長ければ長いほど毎月の返済額を減らせるためキャッシュフローが安定し、反対に短くなると家賃に対する返済比率が高くなります。このように返済期間は毎月のキャッシュフローに直接影響するため、不動産投資ローンを組む際にはどのようにして返済期間が決まるのかについて知っておくことが重要です。物件の法定耐用年数がポイント不動産投資ローンの返済期間は、物件の法定耐用年数が一つの基準となっています。簡単に言うと築年数が新しい物件ほど長い返済期間で借入することが可能で、また木造、鉄骨、鉄筋コンクリートの順に法定耐用年数が長くなるため、返済期間についても長く設定できるのです。また、中古物件の場合は、法定耐用年数から経過年数を考慮して返済期間が決まります。法定耐用年数自体が返済期間になるとは限りませんが、返済期間を決める重要な指標となるのは間違いありません。そのため、できるだけ返済期間を長くしたい方については、新築鉄筋コンクリートマンションを狙うと良いでしょう。不動産投資ローンに関するまとめ不動産投資ローンは住宅ローンとは違い、本人の属性に加えて物件自体の担保評価がとても重要な審査基準となるため、できるだけ担保評価が出やすい都心部の物件に投資する方が審査に通りやすくなります。ただ、審査が通りやすい金融機関ほどローン金利が高くなる傾向にあるので、金利3%を超える場合についてはよほど利回りの良い物件でもない限りあまりおすすめできません。審査を通す事ばかり優先してしまうと、結果として無難に返済できない高金利や短い返済期間で借りてしまうことがありますので十分注意が必要です。ローン審査は不動産投資の入り口でとても重要ですが、通すことを最優先に考えるのではなく、通った後の返済計画のことを第一に考えましょう。
2019年10月17日今回は投資信託にかかる税金について解説していきたいと思います。これまでは手数料について解説した事もありましたが、金融商品である以上税金は付き物です。一体どんな税金がかかるのかわかりやすく解説していきますね。投資信託の種類によって税金は異なる今回の場合5%の税率ですので、25,000円が課税となる計算です。年金で分割して受け取りたい場合年金としてコツコツ受け取る場合は年齢によって控除額が変わります。65歳未満であれば70万円までの控除、65歳以上であれば120万円まで控除対象です。運用の成果で分割の金額が異なりますし、受け取れる年金と合算しても大丈夫ではありますが、貰える年金額が大きくなりそうな方は一時金で受け取っておく方が良いでしょう。投資信託にかかる税金に関するまとめ投資信託における課税に関して解説してきました。課税と言われるとピンと来ないケースもありますが、非課税の枠内で出来る事、退職所得を大きく利用する事等を考えると早めにスタートした方の方が恩恵は大きい様です。かかる税金の想定を早めに行って投資をスタートして下さいね。
2019年10月15日今回は投資信託における「リスク」について説明していきます。リスクという言葉を聞くと怖いとか、悪いとかネガティブなイメージが連想されますが、具体的には分からない方が多いのも事実です。今回より具体的に掘り下げて解説していきます。リスクの定義、意味は何?これは日本の上場株式のリターンの統計をグラフにしたものです。スタートは1966年から、2005年の間のリターンとなります。40年間の間にどの位置からでもいいので始めた場合、タイミングが良かった人(運が良かった人)は1年目で最大72.1%のリターンとなっています。逆にタイミングが悪かった人(運が悪かった人)は1年目でマイナス24.8%と資産が減ってしまいました。ここがポイントです。1年で結果を出そうとしたら、明日のリターン等誰も分かりませんので、「運」に頼るしかありません。では運の悪かった人が5年間投資し続けた結果はマイナス7.3%です。それでもマイナスです。この時心理状態として、「このまま続けて大丈夫だろうか?」と考えているかもしれません。そこを乗り越えて20年間投資した結果最低でもプラス4.4%のリターンとなっています。30年間だとプラス6.8%となっており、どのタイミングで始めても、20年以上続ければ、マイナスになった人は一人もいないという事になります。短期で結果を出す事は難しいのが投資信託だと思って下さい。また参考までに、日本人の投資信託の平均保有期間は2.6年だそうです。これほど短期で手放すのはかなり損失を出すリスクもありますので短期で結果は求めない様にしましょう。言われるがままの商品購入で「集中投資」するとリスクは大きくなる通常投資信託や株等を始める場合は、銀行、証券会社へ行きます。最近ではネット系が増えてきました。何から始めれば良いのか?何に投資すれば良いのか?という質問は大いにあると思います。販売窓口の方は売りたい商品を勧めてきます。例えば商品が特定の会社の株式だとしたら、これはリスクが大きくなります。5つのリスクの価格変動リスクをモロに受けてしまいますね。Aという会社の株1本で投資を始め、最初は堅調だったが、粉飾決算が明るみになり株価が・・・・となると、目も当てられない状況になります。大きく失敗しない為には、投資先を集中させない事が必須となります。大きく勝負に出る為に「一括投資」はリスクが大きくなる結構誤った認識をお持ちの方もいるかもしれませんが、投資信託は大きなお金を必要としません。コツコツと毎月行えますが、大きなお金が必要なんでしょ?というご質問は多いです。大きなお金を投じている方は結構目減りしてしまっているケースも少なくありません。例えばですがこちらの図のような値動きをするファンドがあったとします。分かり易くする為、1年間で表しますが、1年分の12万円を投じた場合と毎月1万円ずつ投じた場合どちらの方が結果は良いでしょう?正解は毎月投じた方が結果は良かったとなります。投資の成果は「口数×価格」となりますので、口数を多く買う事がリスクを軽減させる事になります。では12万円の一括の場合、12口買って値動きを待ちます。対する1万円ずつは1年後約30口買う事ができました。12ヶ月目の価格が5,000円なので、それぞれの口数に掛けると一括投資は6万円となり、毎月投資は15万円となる訳です。この様なファンドの値動きをするものは誰も買う時には分かりません。一括で購入し下落相場の場合だと誰もが手放したくなりますよね。いわゆる高値掴みと呼ばれるものになります。手元に大きなお金があったとしても、リスクを回避する為には一括投資は控えた方が良いという事です。投資信託のリスクに関するまとめ失敗事例を解説しましたが、リスクの高くなる方法である事は間違いありません。では失敗しない為に何をやるのか?ですが、逆の事をやればいいだけです。短期でなく「長期」、集中投資ではなく「分散投資」、一括ではなく「時間分散(買うタイミングを散らす事)」です。投資信託もこのルールに則ればリスクを軽減できます。簡単な方法ですから、始める前に覚えておいて実践にお役立て頂ければと思います。
2019年10月10日内閣府の最新統計によると、2020年の平均寿命は男性80.93歳・女性87.65歳となっており、更に2050年には女性の平均寿命は90歳を超える見込みであるということです。この長寿化を控え、私たちは一体いくら老後資金に備えたら良いのでしょうか。本記事では、20代から50代まで段階ごとに対策をアドバイスしていきます。老後生活資金のポイント老後資金とは、具体的にどのようなお金なのでしょうか。老後生活に必要なお金の流れを確認しながら項目別に解説していきます。なお、本文中の数字は総務省「家計調査年報」及び公益財団法人生命保険文化センターを参考にしています。社会保険料や税は全世帯必要な経費「必要な老後資金」というと、生活費をイメージする方がほとんどです。しかし、社会保険料(介護保険料など)や市県民税、国民健康保険税、固定資産税などの各種税金も、リタイア後の生活で必要な出費です。もちろんこれらを支払う場合も、老齢年金や預貯金から支払わなければいけません。ちなみに夫婦二人世帯の場合、月平均で約27,952円・年間では約34万円を社会保険料・税として支出する計算となっています。老後の主な支出=「生活費全般」+「社会保険料・税」リタイア後夫婦世帯の平均生活費生活費には主に以下のものが含まれます。以下、生活費の中で占める割合の高いものから順に解説し、各項目ごとにアドバイスしていきます。食費交通費、通信費教養娯楽費水道光熱費保険医療費住居費平均必要額と全体に対する割合夫婦二人世帯では約24万円、単身世帯だと約14万円が最低限必要な月々の生活費とされています。これには社会保険料及び税は含んでいませんので、更に2万円前後の準備が必要となります。食費夫婦二人世帯の食費として約6.8万円、単身世帯で約3.5万円かかります。いずれの世帯でも、月の老後生活費のうち3割程度を食費が占めており、その他の支出項目の中でトップとなっています。食事は生活には無くてはならないものですし、特に高齢になると食生活は健康にも直結してきますので、老後生活で節約するとしても食費の節約は後回しが良いのではないでしょうか。交通費・通信費夫婦世帯で2.8万円、単身世帯で1.3万円が月の平均支出です。交通費には、公共交通機関の運賃や、マイカー移動の際のガソリン代、タクシー代などを含みます。通信費は固定電話料金、インターネット通信費、携帯電話料金が含まれます。若年層では固定電話を開設しない方も増えてきましたが、シニア層ではまだ重要な通信手段として必要ですので大幅にカットできる項目ではありません。ただし近年スマートフォンの普及により、各社競い合ってオトクな料金プランを発表していますので節約を検討する価値は存分にあると言えます。教養娯楽費夫婦世帯では約2.4万円、単身世帯では約1.6万円です。近年シニア層における「学びなおしの機会」が話題となっています。放送大学に入学してご自身のペースで好きな科目について学んだり、音楽や絵画などの芸術分野の習い事もシニア層の生徒数が増えているそうです。退職後は余暇にあてる時間も増えますから、これまで働いてきたご褒美として、時間もお金も安心してゆっくり使いたいですね。教養娯楽費の節約として、公民館講座や市民講座など公の機関が主催しているものは、無料または格安で受講することもできます。テキスト代の数百円のみ実費で他の料金はかからないものも多くあります。「初心者向け英会話レッスン」「はじめてのパソコン講座」などは、このような無料講座で多いようです。是非お住まいの地域でどのような内容が開催されているのかチェックしてみてください。水道光熱費夫婦世帯で2.1万円、単身世帯で1.2万円です。ただし水道光熱費に関しては、お住まいの地域によって料金の差がありますので、あくまで参考程度にされてください。保険医療費夫婦世帯では月に約1.4万円、単身世帯では月に約9千円となっています。もちろん健康であれば医療費は抑えることが出来ますから、節約のためにも若い内から健康増進を図るようにしましょう。また、75歳以上は後期高齢者制度の対象となり現行制度だと自己負担額が1割です。長生きした方の医療費が生活を圧迫しないように国の制度として工夫されています。住居費夫婦世帯は1.3万円、単身世帯は1.4万円となっており、単身世帯の方が住居費が高くなっています。しかしこれは、持ち家で既にローン完済している方や賃貸の方など全ての方の住居費の平均です。ご自身のこれからの生活を考えたときに、既にマイホームをお持ちの方は、ローン完済が何歳なのか知っておくと老後資金の貯蓄額の目安がより明確になりますし、賃貸の方は老後にどのような住まいの形態にするのか検討し、住居費にかかる目安の金額を知っておくと良いでしょう。年代別・退職後の生活資金を貯めるコツここからは「退職後の生活資金を現役世代の内に蓄えること」に着目して、年代別にポイントを紹介していきます。各年代の主なライフイベントも配慮しながら、効率よく貯蓄していきましょう。全年代にオススメなのは「個人年金保険」です。保険という名称の通り生命保険の一種ですので、加入に当たっては医的診査が必要です。メリットとしては、掛け金が個人年金保険控除として税制優遇されていることと、受け取り時期をご自身で設定できることです。60歳以降の1年刻みで設定できる場合が多く、勤務先の定年時期と、実際の老齢年金受給開始時期に差がある場合などは特にオススメです。例えば62歳で定年、老齢年金は65歳からもらう場合、個人年金受け取りを62歳からにしておけば、定年退職後の収入の途絶がなく安心です。[adsense_middle]退職までの目標貯蓄額を定めよう目標貯蓄額を決めるにあたって必要なものは、現在のご自身の年齢とお勤め先の定年年齢がわかれば、あとは貯めたい金額から逆算するのみです。当然、若ければ若いほど月々の貯蓄額は抑えることが出来ます。一日でも早く貯蓄をスタートさせましょう。【65歳までに3000万円貯めると仮定した場合】65歳までに3000万円貯めると目標を決めた場合、残りの年数・必要な年間貯蓄額・月間貯蓄額を一覧表にしました。いずれも預金金利や他の預貯金、ボーナス時の上乗せ貯金などは一切加算しないものとし、小数点以下のあるものは四捨五入した額としています。大学卒業の22歳からスタートして、以降10歳刻みで計算しています。ご自身の年齢に合わせて概算の目安にされてみてはいかがでしょうか。20代のポイント老後資金対策として20代の内から取り組むべきことは「iDeCo」と「つみたてNISA」です。20代の内は職場での付き合いなどもあり、お金の流れが毎月変動し、なかなか支出を固定しづらい方がほとんどです。そこで「先取貯金」としてiDeCoやつみたてNISA制度を利用し、毎月決まった額を決まった日に運用するようにしておけば、たとえ少額であっても定年時までコツコツ継続すれば大きな金額になります。30代のポイント30代の方は、人生においてのライフイベントが目白押しの時期でもあります。結婚、出産、住宅購入など、各イベントに伴う出費も大きなものとなります。毎月コツコツ何かしらかの貯蓄ができればベストですが、なかなかそうは行かない場合も出てくるでしょう。そのような時は「年2回ボーナス時の貯金上乗せ」をオススメします。例えば夏のボーナスから10万円、冬のボーナスから10万円、毎月の貯金が1万円ずつだったとしても一年間の貯蓄額は32万円になります。年間32万円の貯蓄を30年続けた場合、960万円も貯まります。是非ボーナスと月々貯金を併用してみませんか。40代のポイント40代になると仕事上でも任されることが多くなってきますし、お子様のいるご家庭では親が40代〜50代の間に、教育費の出費のピークがやってきます。お子様が複数名いる場合は、毎年または数年おきに高校や大学の入学金などでまとまったお金が必要となります。40代のポイントとしては、以下の2つを例として「貯金を分ける」ということです。目的と手段をハッキリして確実に老後資金を貯めていく工夫が必要となります。流動資金として出金しやすい預貯金老後資金として絶対に手を付けない預貯金50代のポイント50代に差し掛かるとリタイア後の生活も少し具体的にイメージし始める時期です。40代後半から50代は生活習慣病など病気の発症リスクが高い時期でもあります。若い頃に加入した生命保険を見直して無駄を省き、50代のリスクに備えた保障内容に変更しましょう。またお子様のいらっしゃるご家庭では、そろそろ子どもたちの教育費がかからなくなる頃です。少し余裕資金があるようでしたら、NISAで投資信託を始めても良いでしょう。ただし、NISAとつみたてNISAは同時に行うことは出来ませんのでご注意ください。【補足】結婚でパートナーを得る安心感上記のうち老後の生活費の平均支出で、住居費に関しては夫婦世帯も単身世帯もほぼ同額でした。一人暮らしでも家族世帯でも、住まいに関する出費は然程変わらないことがお解りいただけたと思います。夫婦二人なら当然生活費も二人分ですが、入ってくる年金も二人分ですので安心して老後を迎えていただけます。特にご夫婦の場合、年金制度と付随して夫婦世帯のみに支払われる給付もありますので以下ご紹介します。[adsense_middle]条件を満たせば加給年金も受給可能夫婦の歳の差がある場合、夫の方が年上で退職後老齢年金を先にもらい始める場合、妻が65歳になるまでの間「加給年金」として、夫の老齢年金に加算されて支給されます。実は配偶者だけでなく、生計を維持されている子(18歳になるまで)も該当します。それぞれの年額は以下の通りです。配偶者… 224,300円子(第2子まで)… 224,300円子(第3子~) …74,800円振替加算という制度もある加給年金に似ている給付として振替加算があります。これは加給年金打ち切り後に、以下の要件に該当すれば振替加算として受給することができます。ただし以下の要件にもありますが、限られた年齢の方のみ振替加算は該当しますので、この制度自体は先々収束する方向となっていますのでご注意ください。老齢基礎年金の受給権を持っていること生年月日が1926年4月2日~1966年4月1日の内にあること厚生年金か共済年金に加入していた期間が20年以上あること夫婦で貯める方法加給年金のように夫婦二人世帯ならではの制度もあります。この制度を上手に活用しながら、早い時期から老後に向けた貯蓄をスタートさせましょう。また「ねんきんネット」などで、あらかじめご夫婦それぞれの年金開始年齢や年金受給見込み額も算出して、貯蓄をする際の目安にしましょう。具体的な数字を決める方が貯蓄はうまくいきます。「ただなんとなく」ではなく目標額に向かってコツコツ貯蓄することがベストです。ねんきんネットとは、日本年金機構が運営している年金に関するウェブサイトです。年金見込額の試算や、未納や統合漏れがないかなどの確認をいつでも行うことが出来ます。年金手帳に記載の基礎年金番号がわかれば登録することができます。是非ご活用ください。貯金3000万円から考える、退職後の生活資金を貯める方法いかがでしたか。退職後の生活費にスポットをあてて本文を書きましたが、全てにおいて「健康である」前提です。つまり、健康でなければ出費もかさみますし、余暇も楽しめず上記のようなバランスでの出費は適わないでしょう。退職後の生活を考える上で、節約のためにもとにかく若い内から健康に留意し、医療費の無駄を徹底的に排除していきましょう。そうすることで健やかな退職後生活を過ごすことができ、生活資金も潤滑に回っていくのがベストです。並行して、一日でも早く貯蓄に取り組んでいきましょう。
2019年10月06日働き方改革などによって副業が当たり前になりつつある昨今、不動産投資に興味を持つサラリーマンの方が増えています。不動産投資というと昔は一部の資産家がすることというイメージがありましたが、実際のところサラリーマンが不動産投資をすることにどのようなメリットがあるのでしょうか。そこで本記事では、サラリーマンが不動産投資をすることのメリット、デメリットについて詳しく解説します。不動産投資はサラリーマンにおすすめサラリーマンができる資産運用というと株式投資やFXなどがありますが、それらの投資で安定的に資産を増やしているという話はあまり聞きません。むしろ、失敗して大損し「二度と手を出さない」と言っている人の方が多い気がします。株や為替は変動が激しい株式投資やFXは、株価や為替の変動が非常に激しく、場合によっては1日のうちに価値が大暴落することもありえます。これらの投資は非常に専門性が高く、サラリーマンで成功できる人はほんの一握りにすぎません。また、サラリーマンをやっている以上、日中は本業に集中しなければならないため、いくらスマホアプリを使って取引ができるようになったとはいえプロのトレーダーのような立ち回りはできないでしょう。サラリーマンが投資で成功するためには、以下の条件を満たす投資であることが重要です。相場変動が少なく、比較的「安定」している本業に支障がないよう、大部分を「プロに委託」できるある程度の「安定した利回り」が期待できる「専門知識が不要」で、初心者でも簡単にできるそして、これらの条件にすべて当てはまるのが不動産投資なのです。サラリーマンにとっての不動産投資のメリット不動産投資はサラリーマンとの相性がよく、メリットを受けやすいと言われています。ここからは、サラリーマンが不動産投資をすることのメリットについて詳しく解説していきます。メリット1:ローンを組んで投資ができる通常、投資をするためには元となる資金が必要です。株式投資やFXをする場合は、事前にある程度の資金を貯蓄してから始める必要があるため、本格的に投資を始めるまでに時間がかかってしまいます。一方、不動産投資については、投資としては珍しく投資資金のほぼ全額をローンで組むことができるのです。不動産を購入するためには、ワンルームの区分マンションだとしても1,000万円くらいのキャッシュが必要ですが、不動産投資の場合はローンでほぼ全額の資金を調達できるため、始めたいと思ったその時にすぐに始めることができるのです。年収400万円でも不動産投資ローンが組めるサラリーマンと言っても、ローンが組めるのはある程度の年収がある人だけではないかと思っている方もいるかもしれませんが、実は年収400万円程度の一般的な会社勤めのサラリーマンでも問題なく融資を受けることが可能です。通常、融資を受ける場合は本人の年収や勤続年数など本人の支払い能力に基づいて審査されるため、高額な融資を受けることは容易ではありません。ですが、不動産投資ローンの場合は、購入する不動産自体を担保に入れて借入をするため、本人の年収が400万円でも購入する物件の担保価値によって何倍もの融資を受けられるのです。レバレッジ効果がすごいローンを組んで不動産投資ができるということは、自己資金の何倍もの投資ができるということでもあります。例えば、手元に100万円がある場合に、利回り5%の投資をすると年間で5万円の利益しか出ませんが、900万円のローンを組んで合計1,000万円で利回り5%の不動産投資をすると、年間で50万円もの利益を出すことができるのです。このように、少ない資金で大きなリターンを受けられる効果のことをテコの原理の意味で「レバレッジ効果」と言います。日本人は「ローン=借金」というネガティブなイメージが強く、ローンを組んで不動産投資をすることに罪悪感を感じるという人もいますが、投資の世界ではローンを組んで自己資金以上の投資をする方が、効率がよいと考えるのです。メリット2:初心者でも成功しやすい不動産投資は比較的相場が安定していて、株やFXのように短期間で損失を出すことが少ないため、初心者でも成功しやすいという特徴があります。サラリーマン投資家の方は、基本的に平日は本業で忙しいため、投資のために時間を割くことができません。そのため、サラリーマンで投資に成功するためには、できるだけ時間をかけずに安定した利益を出せる仕組みが必要です。不動産投資の基本はインカムゲイン昭和のバブルの頃の不動産投資というと、買った金額より高く売る売却益目当ての「キャピタルゲイン」が主流でしたが、バブル崩壊以降は毎月の家賃収入で継続的に利益を出していく「インカムゲイン」にシフトしました。これにより、急激な価格変動によって損をする人がいなくなり、長期的に家賃収入を得ることを目的として投資する人が増えたのです。インカムゲインは不動産を保有することで継続的に利益を出す手法なので、長期安定的に運用できるという面で忙しいサラリーマンと相性がよいと言えるでしょう。最低限の知識だけで始められる株式投資の場合は、投資する企業の業績や業界の動向、経済情勢など広い視野で様々な情報を収集し、そしてそれを自分で分析する能力が必要ですが、不動産投資については基本的に最低限の知識だけあれば、あとは不動産会社や管理会社が丁寧にサポートしてくれます。自ら売り注文や買い注文の判断をする必要はなく、基本的な業務としては毎月家賃が入金されてくるのを通帳記帳で確認するくらいです。あとは基本的にすることはありません。特段のスキルは必要ないため、初心者でも比較的成功しやすいと言われています。サラリーマンにとっての不動産投資のデメリットサラリーマンにとってメリットの多い不動産投資ですが、投資である以上は必ずデメリットもあることを忘れてはいけません。ただ、デメリットと言っても対策次第でリスクにはならないものがほとんどなので、本記事をよく読んで理解しておけば心配しなくても大丈夫です。[adsense_middle]空室リスクによりローンが返済不能になる危険があるローンを組んで不動産投資をする場合、ローンの返済には家賃収入を充当する計画でシミュレーションをします。ところが、満室時はそれでよいのですが、入居者が退室して空室になると次の入居者が決まるまでの間は家賃収入が途切れてしまい、ローンの返済が苦しくなってしまうのです。一棟アパート経営であれば、1部屋空室になったとしても他の部屋の家賃収入でカバーできますが、区分マンション投資の場合は戸数が1戸で空室になると収入がゼロになってしまい、手出しでローンを返済しなければなりません。空室リスクについては、募集方法を工夫して軽減させる努力はもちろん必要ですが、基本的には1ヶ月程度は空室になることを前提に、キャッシュフローをシミュレーションすることが重要になります。できれば、満室時に少しずつキャッシュを貯蓄して、空室になった時に補填に回せるようにするとキャッシュフローが安定するでしょう。家賃保証という選択肢もあるどうしても空室が心配という方は、不動産会社の家賃保証を利用するのも選択肢の一つです。家賃保証とは、不動産会社が物件を一括で借り上げて、相場の9割程度で毎月家賃を保証する一種の管理形態で、空室リスクを懸念する初心者投資家の方がよく利用します。家賃保証を利用すれば毎月の取り分は少し減りますが、常に安定した収入が確保できるため、当初のキャッシュフローシミュレーションさえ正確にしておけば、ローン返済ができなくなるリスクはなくなるでしょう。家賃が値下がりするリスク初心者投資家の方が最も勘違いしやすいのが、家賃の値下がりリスクです。初心者投資家が新築物件に投資をする場合、新築時の家賃をベースにキャッシュフローをシミュレーションすることがあるのですが、新築時の家賃は「新築」というステータスがつくことで、相場よりも若干割高な設定になっています。よって、新築時の入居者が退去すると新築というステータスが消えて、家賃は若干値下がりしていくことになります。物件によって値下がりするスピードや金額は違いますが、最近の傾向では古くなって家賃が値上がりするというケースはほとんどありません。そのため、不動産投資で失敗しないためにはキャッシュフローをシミュレーションする際に、家賃が値下がりすることを前提としたシミュレーションを組むことが重要です。意地になって家賃を下げないと余計マイナスになる初心者投資家の中には引くに引けなくなり、空室が長引いても家賃を値下げしない人がいますが、空室が何ヶ月も続くよりも家賃を下げて空室期間を短くした方が、年間収支で見た場合は必ずと言って良いほどプラスになるはずです。空室が生じた時に柔軟に対応できるかどうかは、当初のキャッシュフローシミュレーションにかかっています。キャッシュフローに余裕さえあれば、家賃の値下げについても早い段階で決断できるため、空室を短くすることもできます。サラリーマンによくある融資失敗のリスクサラリーマンでも比較的簡単に融資が受けられるのが不動産投資の魅力ですが、自分の返済能力以上に借りてしまい、返済不能に陥るケースは少なくありません。特に初心者投資家の方は、金融機関の融資審査が通ると金融機関からその投資にお墨付きが出たと勘違いし、当然返済していけるものとタカをくくってしまう人がいます。ですが、金融機関が見ているのは返済していけるのかということだけではなく、返済不能になった際に不動産を売却して回収できるのか、という視点も見ているため、決して投資としてお墨付きをもらえたわけではないのです。サラリーマンの収入には手をつけないのがポイント返済能力以上の融資を受けてしまうと、その時点でほぼ不動産投資の失敗が確定してしまいます。そこで、ローンを組む際には毎月の返済額と家賃設定などを用いてシミュレーション表を作成し、毎月どのようなキャッシュフローになるのか計算することが大切です。この時点でキャッシュがギリギリだったり、すでに赤字だったりする場合については、たとえ融資が通ったとしても絶対に借りてはいけません。借りるからには余裕を持って返済できる状況でなければならないので、余裕がなければもう少し価格を下げて物件を探し直すという決断も必要です。何もしないことが一番のリスク不動産投資のリスクについていくつか触れてきましたが、最も大きなリスクは「何もしないこと」です。昨今では、老後の生活資金は年金だけでは不足することが明らかになってきており、金融庁の報告では老後資金が2,000万円足りなくなるという試算も出ているくらいなので、もはや自分自身で何らかの対策をとらないと老後の生活がままならなくなる可能性があります。現在は超低金利時代でなので、ただ銀行口座に貯蓄しているだけでは老後資金不足を解消することは難しいでしょう。今のうちから不動産投資を始めれば、仕事を引退する頃にはローンの返済が終わり家賃収入だけが残るので、それによって老後資金を補填することができるのです。不動産投資をすることがメリットというだけではなく、しないことで将来に抱えるリスクの方が大きな問題なのです。[adsense_middle]サラリーマンの不動産投資、まずは始めることが重要不動産投資のいいところは、ローンを利用することで今すぐにでも始められることです。そして、管理会社に管理を委託すれば本業に支障が出ることもありません。今の現役世代の方は、将来どこかのタイミングで今よりももっと深刻な形で老後資金の問題に直面するはずです。その時に、すでに不動産投資をしている人とそうではない人で老後生活が大きく異なるでしょう。不動産投資は早めに始めた方が、ローン返済が早く終わる分将来的に見ても有利なので、20代の方でも早すぎるということはありません。また、不動産所得の赤字分についてはサラリーマンの給与所得と損益通算によって相殺できるので、確定申告をすることで所得税が還付されるという追加のメリットもあります。早めに始めた方が将来的により多くの戸数を保有できるようになりますので、まずは一度不動産会社のセミナーなどに参加してみてはいかがでしょうか。
2019年10月06日投資には多くのお金が必要だと考えている人もいるでしょうが、1万円程度で始められる少額投資はたくさんあります。少額から投資を始めれば、失敗しても少ない損失で済みます。「大きなお金を投資するのは怖い」、「まとまった資金が用意できない」という人は、少額投資から始めるようにしましょう。この記事では、おすすめの少額投資の種類や始め方について解説します。少額投資なら初心者でも簡単に始められるSBI証券SBI証券はネット証券最大手で、口座開設数や個人の株式売買代金シェアトップの証券会社です。単元未満株も業界最低水準の手数料で取引できます。単元未満株の手数料約定代金の0.5%(税込み0.54%)最低手数料50円(税込54円)【初心者におすすめの少額投資②】ワンタップバイワンタップバイワンタップバイは、日本初のスマホ証券として誕生。サービス開始から約3年で120万ダウンロードを突破しています。わずか1,000円からトヨタ自動車や任天堂、アマゾンやアップルなど日米の有名企業の株式を買えるのが魅力です。日本株の取扱いは130銘柄、米国株40銘柄(ETF含む)です。【初心者におすすめの少額投資③−1】投資信託初心者は「投資信託」で少額投資を始めるのがおすすめです。それは、以下の3つのメリットがあるからです。プロが運用してくれる投資信託は、投資家から預かったお金を運用のプロであるファンドマネージャーが運用します。銘柄や投資判断をすべて任せることができるので、株式やFXのように常に相場をチェックする必要はありません。分散投資できる投資信託は株式や債券、先進国や新興国など幅広い銘柄や地域に分散投資できます。少額から始められるSBI証券などのネット証券なら100円から積立投資できます。気軽に投資を始められるというが投資信託の大きなメリットです。しかし、投資信託の数は6,000本以上も種類があるので、選ぶのが大変だという人もいるでしょう。そこで、投資信託を選ぶポイントについて解説します。【初心者におすすめの少額投資③−2】個人投資家はインデックスファンドから始めるインデックスファンドとは、指数に連動することを目指す投資信託です。インデックスファンドには、以下の3つのメリットがあります。値動きがわかりやすい日本株の場合は日経平均株やTOPIX(東証株価指数)、米国株ならNYダウやS&P500などがベンチマーク(運用するための指標)になるので、ニュースなどで目にする機会も多く、値動きがわかりやすいという特徴があります。値動きが安定している指数がベンチマークなので、幅広い銘柄に分散投資できます。たとえば、TOPIXをベンチマークにしたインデックスファンドなら、東証1部全銘柄(約2,000)に分散投資しているのと同じ効果があるのです。幅広い銘柄に分散投資しているので、値動きが比較的安定しているのが特徴です。ただし、元本が保証されているわけではないので注意しましょう。コストが安いインデックスファンドは、コストも安い傾向にあります。指数に連動する仕組みのため、個別銘柄を選択する手間がかからないので、運用コストを低く抑えることができるからです。[adsense_middle]【初心者におすすめの少額投資④】つみたてNISAでインデックスファンドを始める投資信託の運用を始めるときは、つみたてNISA(ニーサ:少額投資非課税精度)を利用しましょう。つみたてNISAとは、少額からの長期・積立・分散投資を支援するための非課税制度。通常、投資信託の売却益(譲渡益)や分配金には、20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)の税金がかかりますが、これがゼロになります。つみたてNISAの対象商品は、手数料が低水準であることや分配金が頻繁に支払われないなど、長期・積立・分散投資に適した投資信託とETF(上場投資信託)162本に限定されていて、投資初心者が利用しやすい仕組みになっています。メインはインデックスファンドなので、つみたてNISAの対象となっているインデックスファンドの中から商品を選ぶのもおすすめです。なお、つみたてNISAを始める際におすすめなのは、業界屈指の格安手数料・豊富なサービス・商品ラインナップを誇るネット証券業界最大手のSBI証券か楽天証券です。【初心者におすすめの少額投資⑤】ロボアドバイザーなら運用をすべて任せられるロボアドバイザーを利用すれば、買付から運用・メンテナンスまですべて任せることができます。ロボアドバイザーとは、人工知能(AI)が人間の代わりに投資の提案や運用を行ってくれるサービス。年齢や年収などいくつかの質問に答えるだけで、最適なポートフォリオ(銘柄の組み合わせ)を決定してくれます。ロボアドバイザーには様々なサービスがありますが、少額から始めるなら「THEO(テオ)」がオススメです。テオテオは「お金のデザイン」が運営するロボアドバイザー。ポートフォリオは最大30種類以上のETFから構成されています。投資先は世界86の国や地域におよび、最終的な投資対象は11,000銘柄以上です。徹底的な分散投資を行うことで、リスクを軽減しているのです。最低投資金額は1万円。手数料は預かり資産の1%(3,000万円を超える部分は0.5%)ですが、利用状況に応じて最大0.65%に割引されるサービスもあります。【初心者におすすめの少額投資⑥】ソーシャルレンディングソーシャルレンディングとは、お金を借りたい会社(借り手)とお金を運用したい人(貸し手)をマッチングするサービス。ソーシャルレンディング事業者はインターネットを活用し、資産運用したい個人投資家から小口のお金を集め、企業に融資します。サービスによるものの、最低投資金額は1万円で、5~10%程度と高い利回りが期待できるのが魅力です。おすすめのソーシャルレンディング事業者は、「SBIソーシャルレンディング」です。SBIソーシャルレンディングSBIソーシャルレンディングは、融資残高355億円を突破しているソーシャルレンディング大手です。次の3つの特徴があります。1万円から投資可能SBIソーシャルレンディングは1万円から投資できます。少額から気軽に投資できるのは大きなメリットです。高い利回り借り手は少ない金利負担でお金を借りる場所を求めていますし、投資家は利回りのよい金融商品を求めています。ソーシャルレンディングでは、銀行などから融資を受けづらいベンチャー企業などに資金を融資するので、通常よりも利回りが高い傾向にあります。SBIソーシャルレンディングの名目利回りは3~10%と銀行預金に比べて高い利回りが期待できます。利益は毎月分配利益は毎月分配されます。SBIソーシャルレンディングが運用するので、値動きのチェックをする必要はありません。一度始めたら手間がかからないというのもソーシャルレンディングのメリットです。ただし、ソーシャルレンディングも元本保証の金融商品ではないので、損失がでるリスクがあります。【初心者におすすめの少額投資⑦】ポイント投資なら資金ゼロ円から投資を始められるポイント投資なら、買い物などで貯まったポイントを使って株式投資や投資信託を購入できます。ポイントを使えば、お金を使うことなく投資を始められるのです。仮に運用がうまくいかずにポイント減ってしまったとしても、自分のお金が減るわけではないので、リスクもありません。投資を始めるキッカケとしてポイント投資もおすすめです。SBI証券SBI証券では、Tポイントを利用して投資信託を購入できます。Tポイントの1ポイント=1円分として計算し、100円分から投資信託を買付できます。ポイントを利用して投資できるので、実質的な負担はゼロ円です。【初心者におすすめの少額投資⑧】おつり投資のトラノコトラノコトラノコとは、毎日の買い物のおつりで、自動的に世界中の資産に分散投資できるアプリです。トラノコが提携している家計簿アプリに登録した電子マネーやクレジットカードで買い物すると、買い物データに連動したおつりがトラノコアプリに表示されます。おつりは5円から1円刻みで投資可能。おつりは買い物金額の端数で、投資するかどうかは買い物ごとに選べます。毎月の投資金額の上限を設定することも可能です。毎日のおつりで自動的に投資信託を買い付けてくれるので、後はアプリで運用状況を確認するだけです。月額利用料が300円かかりますが、運用報酬は年率0.30%なので、長期で運用を続けて資産が貯まれば、コスト負担は小さくなります。おすすめの少額投資に関するまとめ今回は、おすすめの少額投資として以下の金融商品を紹介しました。ミニ株(単元未満株)ワンタップバイ投資信託(インデックスファンド)つみたてNISAロボアドバイザーソーシャルレンディングポイント投資トラノコ(おつり投資)投資は数十~数百万円などまとまった資金が必要と考えている人もいるかもしれませんが、1万円程度あれば投資を始められます。ポイント投資を利用すれば、お金を使う必要もありません。ただ、ポイント投資では大きくお金を増やすことが難しいので、将来のためにお金を貯めるには、つみたてNISAを利用しインデックスファンドから始めるのがおすすめです。少額の資金でも長期で運用を続ければ大きな金額になる可能性があります。低金利で預貯金ではお金が増えない時代なので、少額から投資を始めてみてはいかがでしょうか。
2019年10月04日加入要件が引き下げられ、加入者も増えているiDeCo。「主婦でもできる」といわれるが、主婦やパート主婦にiDeCo加入のメリットはないという。経済ジャーナリストの荻原博子さんが解説してくれた――。■iDeCoに加入しても損になる4つのデメリットが政府は、個人型確定拠出年金(iDeCo)の加入要件を広げようと、改革案を検討しています。iDeCoとは、加入も、運用方法も、掛金(働き方により上限あり)も自分で自由に決める私的年金です。しかし、投資にはリスクが、なけなしのお金を失う恐れがあるのは間違いありません。しかも、専業主婦やパート主婦は、ハッキリ言ってiDeCo加入のメリットはありません。4つのデメリットを見ていきましょう。【1】iDeCo最大のメリット「所得控除」が受けられないiDeCo最大のメリットは、掛金全額が控除され、税金が安くなること。しかし、専業主婦や夫の扶養内で働くパート主婦は、所得税や住民税を納めていませんから、最大のメリットが受けられません。【2】60歳まで引き出せないiDeCoは、自分が亡くなったり、高度障害を負ったりしない限り、60歳まで引き出せません。「だから確実にためられる」という専門家もいます。でも、リストラや病気などまさかの事態に使えないお金を、ためる余裕のある方は、多くはないと思います。【3】手数料がかかるiDeCoは、いくつもの手数料が必要です。まず、加入時に「新規加入時手数料」が2,777円(税込み、以下同)。次に、iDeCo専用口座の「口座管理手数料」が金融機関により年間2,000~1万円。老後に給付を受けるときには「給付事務手数料」が必要ですし、投資信託などは「信託報酬」もかかります。投資では、運用で出た利益が支払った手数料を上回らないと、もうけになりません。ですから、手数料の高いものほど、もうけを出すのがむずかしいといえます。【4】50代主婦は注意。加入期間10年未満だと60歳から受け取れないiDeCoは現状、60歳まで掛金を払い、60歳から支給を受けるもの。最短加入期間は10年です。公的年金が支給される65歳までのつなぎにiDeCoを、と考える人も多いようですが、50代でiDeCoに加入すると、加入期間は10年未満、支給開始は61歳以降になります。たとえば53歳の方が加入すると、掛金の支払いは60歳までですが、その後も運用は続き、支給は62歳から(支給開始は加入期間による)。50代主婦が加入しても、60歳からの支給にはなりません。大原則として「投資は景気のいいときにする」もの。景気がいいと、株価は全体的に上がりますから、もうけが出やすいのです。しかし、10月の消費増税で景気は冷え込み、’20年の東京五輪が終わったら不況のどん底に沈み込むといわれています。そんなご時世に、今から投資をしてもうけを出すのは至難の業です。「みんながやっているから」や「国も勧めているし」などという理由で、投資しようかと迷っている方は、iDeCoも投資もおやめなさい。デフレはまだ続きますから「借金減らして現金増やせ」で、コツコツ貯金に励みましょう。
2019年10月04日加入要件が引き下げられ、加入者も増えているiDeCo。「主婦でもできる」といわれるが、それは反対意見への隠れみのだという。経済ジャーナリストの荻原博子さんが解説してくれた――。■iDeCoには3つの税制メリットが政府は、個人型確定拠出年金(iDeCo)の加入要件を広げようと、改革案を検討しています。iDeCoとは、加入も、運用方法も、掛金(働き方により上限あり)も自分で自由に決める私的年金です。3つの税制メリットがあるため、注目されています。【1】掛金が全額所得控除たとえば掛金が月1万円の方は、年12万円が所得から控除されます。すると、減った所得12万円にかかるはずの税金が不要となり、所得税は、所得税率が10%の方なら1万2,000円、20%の方なら2万4,000円安くなります」【2】運用益が非課税通常、投資信託などでは運用益に、定期預金では利息に、20.315%の税金がかかりますが、iDeCoの運用益は非課税です。【3】受け取るときにも控除ありiDeCoの受け取りは一時金か年金のどちらか。一時金なら「退職所得控除」、年金なら「公的年金等控除」が利用できます。こうしたiDeCo制度は’02年に始まりました。当初は、自営業者と企業年金のない会社員が対象。特に自営業者の公的年金は、国民年金だけの“1階建て”ですから、会社員のように国民年金の上に厚生年金が積み上がる“2階建て”と比べると、老後の不安が大きいです。iDeCoで老後の備えを厚くすることが目的でした。その後、企業年金のある会社員や公務員なども加入できるように、iDeCoの加入要件を広げようとする議論がありました。ですがそのたび、公務員のiDeCo加入には、強い反対があったのです。というのも、公務員はすでに、国民年金の上に厚生年金があり、さらに「年金払い退職給付」が重なった“3階建て”。iDeCoの加入を認めると、ひときわ手厚い“4階建て”になるからです。また、国民の平均年収が約432万円(’17年分・国税庁)に対して、公務員の平均年収は約686万円(’18年・人事院)。iDeCoは所得税率の高い高給取りほど節税効果が高いものですから、そもそも税金から給料が拠出されている公務員が、大きな節税メリットを受けるのはおかしいと反対されたのです。ですが’17年。専業主婦や公務員にも加入対象が広がり、ほぼすべての方が加入できるようになりました。「主婦も加入できる」ことを前面に押し出して、その陰に隠れるように批判をかわし、公務員も加入対象に含めた格好です。その結果、iDeCoの加入者は急増。’16年までは約30万人でしたが、今年7月には130万人を超えました。2年半で4倍以上に増加し、株価を下支えする人を増やしたい政府のもくろみは、大当たりしたのです。
2019年10月04日うちのダメ夫
あの日、私はいじめの加害者にされた
私、「サレ妻予備軍」になりました。